Jurisdiction: civil
Date: 2021-03-29 00:00:00

06.12.2018 р. [PERSON] (надалі - позивачка) звернулась до суду з позовом до [PERSON] (надалі - відповідачка), про визнання недійсним попередній договір купівлі-продажу квартири [ADDRESS] та машиномісця [NUMBER], яке розташоване в паркінгу по [ADDRESS] , укладений між позивачкою та відповідачкою, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Івановою М.С., та зареєстрований в реєстрі під № 1130 від 09 серпня 2018 р., та стягнути з відповідачки на користь позивачки 269 600,00 грн., сплачених позивачкою в належних до сплати 6 740 000,00 грн., на доказ укладення та забезпечення виконання основних договорів- купівлі продажу квартири [ADDRESS] та машиномісця № [NUMBER] , яке розташоване в паркінгу по [ADDRESS] . Свої вимоги позивачка обґрунтовує тим, що 09.08.2018 р. був укладений попередній договір купівлі-продажу між нею та громадянкою Російської Федерації [PERSON] , від імені та в інтересах якої на підставі довіреності, посвідченої 03.07.2018 р. Павел К.Салінджер, державним нотаріусом м.Лондона, Англія, Апостиль країни Сполучене Королівство Великої Британії та Північної Ірландії підтверджено в м.Лондоні, Англія, 24.07.2018 р. Головним державним секретарем ЇЇ Величності Державного Департаменту закордонних справ та справ співдружності, за № АРО-1002815, діяла громадянка Російської Федерації [PERSON] (надалі - Договір). Умовами Договору передбачено, що у строк до 31.10.2018 р. сторони зобов`язані укласти основні договори купівлі продажу: квартири [ADDRESS] та машиномісця № [NUMBER] , яке розташоване в паркінгу по [ADDRESS] . Відповідно до п.2.4. Договору зазначено, що продавець гарантує, що відчужувана квартира та машиномісце на момент укладення цього договору нікому іншому не продані, іншим спосіб не відчужені, під заставою, забороною (арештом) не перебувають, судового спору щодо них, а також прав третіх осіб як у межах, так і за межами України, немає, як внесок до статутного фонду юридичних осіб не внесені, а також прихованих недоліків, самовільних перебудов, переобладнань, реконструкцій, квартира та машиномісце не має. Разом з тим, вже після укладення Договору, позивачкою було замовлено проведення технічне обстеження квартири [ADDRESS] . За результатами дослідження було складено Звіт, в якому встановлено, що існую певні дефекти квартири. Таким чином, продавець-відповідачка порушила п.2.4. Договору, а тому позивачка посилаючись на ст.ст.202,203, 215, 229 ЦК України, звернулась з даним позовом до суду. Ухвалою від 07.01.2019 р. відкрито провадження у справі, розгляд якої вирішено проводити у порядку загального позовного провадження та призначено підготовче судове засідання. 12.09.2019 р. представник відповідачки подав до суду відзив на позовну заяву, в якому виклав свої заперечення щодо задоволення позовних вимог. Ухвалою від 14.01.2020 р. закрито підготовче засідання та призначено справу до судового розгляду по суті. Представник позивачки в судовому засіданні позовні вимоги підтримав, просив суд задовольнити їх у повному обсязі. Представник відповідачки в судовому засіданні заперечував проти задоволення позовних вимог та просив суд відмовити у їх задоволенні застосувавши сплив позовної давності. Вислухавши пояснення представників сторін по справі, дослідивши письмові докази, які містяться в матеріалах справи, суд вважає, що позовні вимоги підлягають задоволенню з наступних підстав. Перевіряючи обставини справи, судом встановлено, що 09.08.2018 р. між [PERSON] та громадянкою Російської Федерації [PERSON] , від імені та в інтересах якої на підставі довіреності, посвідченої 03.07.2018 р. Павел К.Салінджер, державним нотаріусом м.Лондона, Англія, Апостиль країни Сполучене Королівство Великої Британії та Північної Ірландії підтверджено в м.Лондоні, Англія, 24.07.2018 р. Головним державним секретарем ЇЇ Величності Державного Департаменту закордонних справ та справ співдружності, за № АРО-1002815, діяла громадянка Російської Федерації [PERSON] , був укладений попередній договір, який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Івановою С.М., та зареєстровано в реєстрі за № 1130. Відповідно до умов Договору, сторони зобов`язуються до 31.10.2018 р. включно укласти договір купівлі \-\-- продажу квартири [ADDRESS] та машиномісця № [NUMBER] , яке розташоване в паркінгу по [ADDRESS] . Пунктом 2.2. договору передбачено, об`єктами купівлі-продажу є квартира [ADDRESS] та машиномісце № [NUMBER] , яке розташоване в паркінгу по [ADDRESS] . Згідно з пунктом 3 Договору, покупець передала, а представник продавця отримала гроші в сум 269 600,00 грн., що згідно курсу НБУ на день укладення цього договору еквівалентно 10 000,00 доларів США, з належних до сплати 6 740 00,00 грн., що згідно з курсу НБУ на день укладення цього договору еквівалентно 250 000,00 доларів США, на доказ укладення та забезпечення виконання основних договорів купівлі-продажу: - квартири [ADDRESS] ; - машиномісця № [NUMBER] , яке розташоване в паркінгу по [ADDRESS] , загальною площею 23,70 м.кв. Разом з тим, позивачка зазначає, що вже після укладення Договору, позивачкою було замовлено проведення технічного обстеження будівельних конструкцій житлової квартири [ADDRESS] . В Звіті про обстеження будівельних конструкцій житлової квартири [ADDRESS] , який складений експертом з технічного дослідження будівель і споруд (кваліфікаційний сертифікат серія [NUMBER], виданий 31.07.2012 року) [PERSON] , за результатами візуального і інструментального обстеження квартири станом на 12.09.2018 р., встановлено, що за результатами детального обстеження виявлено дефекти, що створюють негативний вплив на несучу здатність і функціональну придатність зовнішніх стін будівлі, та залізобетонного каркасу в цілому, а саме сліди систематичного замочування зовнішніх стін квартири, морозна деструкція, руйнування елементів стін, некваліфікований підхід до виконання будівельних робіт. Також експертом було обстежено покриття тераси над 1-м рівнем квартири показано наступні суттєві недоліки, а саме: гідроізоляційний шар руберойду виконаний по керамічній плитці, що свідчить про систематичне протікання покриття та намагання ремонту покрівлі шляхом наплавлення шару руберойду, але враховуючи неякісне вирішення водовідведення замокання покриття, утеплювача та несучих конструкцій; гідроізоляційний шар покриття тераси виконаний вище рівня дренажу зовнішніх дверей, що ведуть до тераси, внаслідок чого водовідведення з профілю дверей відбувається в середину приміщення, про що свідчить здуте покриття підлоги з ламінату. У розділі 6 Звіту зазначено, що викладені недоліки будівельних конструкцій квартири унеможливлюють її нормальну експлуатацію, так як впливають на довговічність огороджуючи конструкції, їх теплотехнічні характеристики, та на з/б каркас в цілому. Періодичне зволоження несучих конструктивних елементів будівлі спричиняє їх морозну деструкцію, корозію арматури та зменшення довговічності, та суттєве збільшення тепловтрати. Із спільного аналізу дефектів та пошкоджень основних конструктивних елементів та їх процентного зносу, що складає 32,1 %: огороджуючи конструкції та елементи покриття тераси, даху, знаходяться в стані - ІІІ - непридатний до нормальної експлуатації (мають місце дефекти та пошкодження, які свідчать про зниження її довговічності та в перспективі втрати несучої здатності), та потребують термінового капітального ремонту із демонтажем та заміною всієї конструкції покриття тераси та даху квартири. Будь - яких доказів на спростування зазначених висновків стороною відповідачки суду надано не було, крім того, не було заявлено клопотання про проведення експертизи. Таким чином, враховуючи вищевикладене, судом встановлено, що квартира [ADDRESS] , має суттєві будівельні недоліки конструкції, які при укладенні попереднього договору відповідачка приховала та про які не попередила позивачку. Відповідно до ч.1 ст. 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі. Статтею 655 ЦК України передбачено, що за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. (ч.1 ст. 626 ЦК України) Згідно ч.1 ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Договір є обов`язковим для виконання сторонами. (ст. 629 ЦК України) При цьому, пунктом 2.4. оспорюваного Договору передбачено, що продавець гарантує, що відчужувана квартира та машиномісце на момент укладення цього договору нікому іншому не продані, іншим способом не відчужені, під заставою, забороною (арештом) не перебувають судового спору щодо них, а також прав у третіх осіб як у межах, так і за межами України, немає, як внесок до статутного фонду юридичних осіб не внесені, а також прихованих недоліків, самовільних перебудов, переобладнань, реконструкцій, квартира та машиномісця не має. Таким чином, враховуючи вищевикладене, судом встановлено, що квартира [ADDRESS] , має суттєві будівельні недоліки конструкції, які при укладенні попереднього договору відповідачка приховала та про які не попередила покупця, чим порушила умови договору, а саме пункт 2.4. Згідно з ч.1 ст.15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. В той же час, статтею 204 ЦК України закріплено презумпцію правомірності правочину та зазначено, що правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлено законом або якщо він не визнаний судом недійсним. Відповідно до ч.1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Згідно зі ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей. У відповідності до ч.1 ст. 229 ЦК України якщо особа, яка вчинила правочин, помилилася щодо обставин, які мають істотне значення, такий правочин може бути визнаний судом недійсним. Істотне значення має помилка щодо природи правочину, прав та обов`язків сторін, таких властивостей і якостей речі, які значно знижують її цінність або можливість використання за цільовим призначенням. Помилка щодо мотивів правочину не має істотного значення, крім випадків, встановлених законом. Згідно з роз`ясненнями викладеними в пункті 19 постанови Пленуму Верховного Суду України № 9 від 06.11.2009 р. «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» обставини, щодо яких помилилася сторона правочину (стаття 229 ЦК (435-15)), мають існувати саме на момент вчинення правочину. Особа на підтвердження своїх вимог про визнання правочину недійсним повинна довести, що така помилка дійсно мала місце, а також що вона має істотне значення. З аналізу вищевикладеного слідує, що під час укладення попереднього договору позивачка помилилась щодо технічно - будівельного стану квартири, неналежність якого було виявлено під час кваліфікованого огляду та дослідження експертом, притому, що відповідачка гарантувала належну якість квартири, а тому як наслідок є недодержання в момент вчинення правочину вимог статті 203 ЦК України, таким чином суд приходить до висновку, що попередній договір купівлі - продажу в силу положень статті 229 ЦК України є недійсним. При цьому, оскільки предметом попереднього договору є два об`єкта нерухомості, які позивачка мала на меті придбати для використання їх в комплексі, тобто проживання у вказаній квартирі з використанням для паркування свого транспортного засобу на машиномісці № [NUMBER] , а тому правочин необхідно визнати недійсним в цілому. Щодо вимоги позивачки про застосування наслідків недійсності правочину, варто зазначити наступне. У відповідності до ч.1 ст. 216 ЦК України, недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування. Згідно абз.3 п.5 Постанови Пленуму Верховного суду України від 06.11.2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними», вимога про застосування наслідків недійсності правочину може бути заявлена як одночасно з вимогою про визнання оспорюваного правочину недійсним, так і у вигляді самостійної вимоги в разі нікчемності правочину та наявності рішення суду про визнання правочину недійсним. Наслідком визнання правочину (договору) недійсним не може бути його розірвання, оскільки це взаємовиключні вимоги. В судовому засіданні встановлено, а також вказане було підтверджено представниками сторін договору, що позивачка передала, а представник подавця (відповідачки) отримала гроші в сум 269 600,00 грн, що згідно курсу НБУ на день укладення договору еквівалентно 10 000,00 доларів США, як доказ укладення попереднього договору та забезпечення виконання основних договорів. Враховуючи вищевикладене, оскільки попередній договір купівлі-продажу від 09.08.2018 р. визнається судом недійсним, а відповідно до положень статті 216 ЦК України, кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала за таким договором, суд вважає, що необхідно стягнути з відповідачки на користь позивачки сплачені нею кошти за договором в сумі 296 600,00 грн. Крім того, відповідно до ст.ст. 133, 141 ЦПК України з відповідачка на користь позивачки підлягають стягненню документально підтверджені судові витрати по сплаті судового збору в сумі 3 400,00 грн., а всього підлягає стягненню 273 000,00 грн. (296 600,00 грн. + 3 400,00 грн.)

Outcome: approved