Jurisdiction: civil
Date: 2021-11-28 00:00:00

05.07.2021 до Приморського районного суду м. Одеси надійшов позов «Агентства нерухомості «Атланта» ТОВ до [PERSON] , третя особа [PERSON] про стягнення штрафних санкцій в сумі 46 226,91 грн. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 07.05.2021 між «Агентством нерухомості «Атланта» ТОВ (Агенство), [PERSON] (власник) та [PERSON] (набувач) був укладений Договір № 39/17 про намір укласти угоду, відповідно до умов якого власник та набувач зобов`язалися у майбутньому укласти та нотаріально посвідчити договір відчуження, згідно якого власник передає набувачу у власність трикімнатну квартиру, розташовану за адресою: [ADDRESS] (об`єкт), що належить йому на праві власності, а набувач в свою чергу сплачує власнику ціну об`єкта на умовах, передбачених договором. Строк укладання та нотаріального посвідчення договору відчуження об`єкта, відповідно до п. 2.5 договору було погоджено не пізніше 11.06.2021. Позивач зазначає, що в установлені та погоджені сторонами строки нотаріальне посвідчення договору відчуження об`єкта не відбулося у зв`язку з тим, що відповідач 12.05.2021 відмовилась від його продажу в усному порядку, а 17.05.2021 надала письмове повідомлення про односторонню відмову від продажу, у зв`язку зі зміною сімейних обставин. Позивач стверджує, що відповідач порушила взяті на себе зобов`язання за договором №\~39/17 про намір укласти угоду, у зв`язку з чим «Агентство нерухомості «Атланта» ТОВ направило відповідачу досудову вимогу та запропонувало в добровільному порядку сплатити передбачені п. 4.5 договору штрафні санкції, але відповідач штрафні санкції не сплатила, в зв`язку з чим позивач звернувся до суду з даним позовом та просить суд стягнути з відповідач на його користь штрафні санкції в сумі 46 226,91 грн. 06.07.2021 та 22.07.2021 (повторно) судом відповідно до приписів ч. 6 ст. 187 ЦПК України на адресу Департаменту надання адміністративних послуг Одеської міської ради було направлено запит щодо зареєстрованого місця проживання (перебування) відповідача. 28.07.2021 до суду надійшла відповідь Департаменту надання адміністративних послуг Одеської міської ради з якої вбачається, що [PERSON] зареєстрована за адресою: [ADDRESS] , тобто справа підсудна Приморському районному суду м. Одеси. Ухвалою суду від 03.08.2021 відкрито провадження у справі в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення (виклику) сторін, учасникам процесу роз`яснено право подати заяви по суті справи та заяви з процесуальних питань відповідно до положень чинного ЦПК України. 04.10.2021 до суду надійшов відзив [PERSON] , в якому вона заперечує проти задоволення вимог позивача та вказує на те, що дійсно між нею, [PERSON] та «Агентство нерухомості «Атланта» ТОВ 07.05.2021 був укладений договір про намір укласти угоду № 39/17, та що зазначений договір містить ознаки як угоди про наміри щодо укладення на майбутнє договору купівлі-продажу нерухомого майна між нею та [PERSON] , так і ознаки договору про надання інформаційних послуг споживачу між нею, [PERSON] та «Агентство нерухомості «Атланта» ТОВ, та, що цей договір не тотожний попередньому договору, оскільки у його тексті не зазначено, що цей договір має силу попереднього договору, а тому така угода не може вважатися попереднім договором й не породжує юридичних наслідків. Також вказує, що угоду про наміри сторін, як правило, укладають для того, щоб зафіксувати певний етап домовленостей, які не будуть мати юридичну силу договору та юридичних наслідків, в т.ч. наслідків попереднього договору. Відповідач вважає,\~що договір\~про намір\~укласти угоду\~№ 39/17\~від 07.05.2021\~в частині\~угоди про\~наміри щодо\~укладення на\~майбутнє договору\~купівлі-продажу\~нерухомого майна\~між нею\~та [PERSON] \~є документом,\~завдяки якому\~фіксується потенційна\~згода між\~сторонами укласти\~правочин на\~майбутнє та не має юридичної сили договору, не тягне за собою юридичних наслідків, а тому усі вимоги, викладені в «Агентством нерухомості «Атланта» ТОВ не містять під собою юридичного обґрунтування. Крім того відповідач зазначає, що якщо сторонами при укладенні попереднього договору не були дотримані вимоги законодавства щодо форми укладення договору та його обов`язкового нотаріального посвідчення, то вирішувати на підставі вказаного договору спірні правовідносини у суді не має підстав. 19.11.2021\~представник позивача\~надав суду\~додаткові пояснення,\~в яких\~вказує,\~що твердження\~відповідача про\~нікчемність договору\~№ 39/17\~про намір\~укласти угоду\~від 07.05.2021\~є безпідставними,\~оскільки суб`єктний склад договору про наміри укласти угоду та договору купівлі-продажу різний, оскільки договір купівлі-продажу укладається між продавцем та покупцем об`єкту купівлі-продажу, тому і попередній договір відносно основного договору купівлі-продажу укладається між тими самими суб`єктами, а договір про намір № 39/17 від 07.05.2021 трьохсторонній договір, з визначеними обов`язками як власника та набувача, так і агентства, направлені на укладення договору купівлі- продажу, а тому в силу ознак суб`єктного складу договору попереднім вважатися не може. Також представник позивача вказує, що в даному випадку відсутнє волевиявлення сторін щодо надання договору силу попереднього, оскільки відповідно до ч. 4 ст. 635 ЦК України, договір про наміри, якщо у ньому немає волевиявлення сторін щодо надання йому сили попереднього договору, не вважається попереднім договором. Таким чином, між сторонами було укладено договір про намір укласти угоду № 39/17 від 07.05.2021, а також чітко визначено його вид, крім того у ньому відсутні волевиявлення сторін або умови про надання договору сили попереднього, а навпаки передбачено у його п. 5.3, що даний договір не являється попереднім договором в розумінні ст. 635 ЦК України, тому в силу норм законодавства він не може вважатися попереднім. Крім того, представник позивача вказує, що відсутні підстави для визнання договору недійсним (нікчемним) так як сторонами не було дотримано нотаріальної форми попереднього договору, оскільки відповідно до ч. 1 ст. 639 ЦК України договір може бути укладений у будь - якій формі, якщо вимоги щодо форми договору не встановлені законом. Також, згідно з ч. 1 ст. 209 ЦК України правочин, який вчинений у письмовій формі підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін. Таким чином представник позивача стверджує, що договір про намір № 121/16 від 22.10.2020 не має ознак попереднього договору, тому вимоги, встановлені законодавством для попередніх договорів на нього не розповсюджується. Згідно вимог ч. 13 ст. 7 ЦПК України розгляд справи здійснюється в порядку письмового провадження за наявними у справі матеріалами, якщо цим Кодексом не передбачено повідомлення учасників справи. У такому випадку судове засідання не проводиться. У відповідності до ч. 8 ст. 279 ЦПК України при розгляді справи у порядку спрощеного провадження суд досліджує докази і письмові пояснення, викладені у заявах по суті справи, а у випадку розгляду справи з повідомленням (викликом) учасників справи - також заслуховує їх усні пояснення та показання свідків. Судові дебати не проводяться. Положеннями ст. 174 ЦПК України закріплено, що при розгляді справи судом у порядку позовного провадження учасники справи викладають письмово свої вимоги, заперечення, аргументи, пояснення та міркування щодо предмета спору виключно у заявах по суті справи, визначених цим Кодексом. Заявами по суті справи є: позовна заява; відзив на позовну заяву (відзив); відповідь на відзив; заперечення; пояснення третьої особи щодо позову або відзиву. Подання заяв по суті справи є правом учасників справи. Третя особа повідомлялася судом про розгляд даної справи належним чином, що підтверджує її особистий підпис у рекомендованому повідомлені про вручення поштового відправлення. Клопотань до суду про розгляд справи з повідомленням сторін не надходило. Суд, у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення (виклику) у судове засідання сторін, дослідивши письмові докази, наявні у матеріалах справи, дійшов наступних висновків. Судом встановлено, що 07.05. 2021 між «Агентством нерухомості «Атланта» ТОВ (Агенство), [PERSON] (власник) та [PERSON] (набувач) був укладений Договір №\~39/17 про намір укласти угоду. Відповідно до п. 1.1 договору власник та набувач зобов`язалися у майбутньому (в строк вказаний в п. 2.5 договору) укласти та нотаріально посвідчити договір відчуження, згідно якого власник передає набувачу у власність трикімнатну квартиру, розташовану за адресою: [ADDRESS] (об`єкт), що належить йому на праві власності, а набувач в свою чергу сплачує власнику ціну об`єкта на умовах, передбачених договором. У відповідності до п. 1.2. договору Агентство зобов`язане надати власнику та набувачу організаційно-інформаційний супровід, необхідний для забезпечення укладення між ними у майбутньому договору відчуження об`єкта. Строк укладання та нотаріального посвідчення договору відчуження об`єкта, відповідно до п. 2.5 договору було погоджено не пізніше 11.06.2021. Відповідно до п. 2.1. договору ціна майна, узгоджена сторонами, складає грошову суму в гривнях, яка еквівалентна 34 000,00 доларів США за офіційним курсом на день укладення та нотаріального посвідчення договору відчуження об`єкта. Згідно з п. 4.4. договору набувач гарантує придбання об`єкта у власність і для забезпечення виконання зобов`язань за договором у відповідності до ч. 2 ст. 546 ЦК України передав, а власник прийняв «забезпечувальний платіж» - грошову суму в гривнях, яка еквівалентна 1\~000,00 доларам США по офіційному курсу на день укладання цього договору. Відповідно до ст. 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є: договори та інші правочини. Відповідно до ч. 1ст. 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Згідно положень ст. 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Згідно з ч. 1ст. 627 ЦК України, відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Відповідно до ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Сторони мають право укласти договір, в якому містяться елементи різних договорів (змішаний договір). До відносин сторін у змішаному договорі застосовуються у відповідних частинах положення актів цивільного законодавства про договори, елементи яких містяться у змішаному договорі, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті змішаного договору. Договір є обов`язковим для виконання сторонами (ст. 629 ЦК України). Судом встановлено, що 17.05.2021 відповідач надала позивачу заяву про відмову від відчуження квартири за вищевказаною адресою, у зв`язку з сімейними обставинами. Відповідно до п. 4.5. договору у разі невиконання (неналежного виконання) власником своїх зобов`язань, в тому числі та в випадку, якщо неможливість такого виконання викликана тим, що на момент заключення та нотаріального посвідчення договору відчуження об`єкта, власник не може розпоряджатись об`єктом, або відмова власника від виконання зобов`язань, він у триденний строк з моменту пред`явлення відповідної вимоги зобов`язаний повернути набувачу отриману від нього за договором суму «забезпечувального платежу» та сплатити набувачу штраф у розмірі 100 % від суми «забезпечувального платежу», а Агентству сплатити штраф у розмірі 5 % від вартості об`єкта, яка зазначена в п. 2.1 договору. 08.06.2021 позивачем на адресу відповідача було направлено досудову вимогу № 75 та запропоновано в добровільному порядку сплатити штрафні санкції, яка була залишена відповідачем без відповіді та без задоволення. Станом на 08.06.2021 (дата пред`явлення вимоги) Національним банком України було встановлено офіційний курс гривні до 100 доларів США, який складав 27,1923 грн. Отже, договірна санкція 5 % складає 46 226,91 грн із розрахунку 34\~000,00 доларів США*\~27,1923 = 924 538,20 (ціна об`єкта) х 5 % = 46 226,91 грн. Таким чином, відповідач порушуючи умови договору та норми ЦК України в односторонньому порядку відмовилася від виконання взятих на себе договірних зобов`язань з відчуження належного йому на праві приватної власності нерухомого майна, що з огляду на умови 4.5 договору надає позивачу право на стягнення з нього штрафу у розмірі 5 % від вартості об`єкта, яка зазначена в п. 2.4. договору. При цьому суд відхиляє доводи відповідача про те, що укладений між сторонами договір № 39/17 не має юридичної сили, оскільки не є попереднім договором та нотаріально не посвідчений, з огляду на наступне. Відповідно до п. 4 ст. 203 ЦК України правочин має вчинятися у формі встановленій законом. Згідно з ч. 1 ст. 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору. Відповідно до ч. 4 ст. 635 ЦК України договір про наміри, якщо в ньому немає волевиявлення сторін щодо надання йому сили попереднього договору, не вважається попереднім договором. Таким чином, договір, укладений між позивачем, відповідачем та третьою особою, не містить жодного пункту (та/або вказівки чи посилання), у якому б зазначалось про бажання сторін надати йому сили попереднього договору, а лише підтверджує волю сторін до вчинення у майбутньому правочину, у зв`язку з чим сторони взяли на себе зобов`язання вчинити певні дії для укладення договору в подальшому. Навпаки у п. 5.3 договору сторонами було визначено, що цей договір не є попереднім договором в розумінні ст. 635 ЦК України. Договором про намір укласти угоду № 39/17 власник і набувач зобов`язалися в майбутньому у строк до 11.06.2021 укласти і нотаріально посвідчити договір відчуження квартири, визначили ціну квартири, набувач передав, а власник прийняв забезпечувальний платіж в сумі 1\~000,00 доларів США, а також погоджено розміри штрафних санкцій у разі порушення сторонами своїх договірних зобов`язань. Таким чином, укладений між сторонами договір про намір укласти угоду відповідає вимогам щодо змісту та форми, за своєю правовою природою не є попереднім договором та не потребує нотаріального посвідчення. Також судом відхиляються посилання відповідача на те, що авансовий платіж в сумі 1\~000,00 доларів США не був отриманий [PERSON] під час укладення договору №\~39/17, а знаходився у посадових осіб позивача, при цьому авансовий платіж був наданий до Агенства лише 10.06.2021, тобто вже після того, як відповідач 17.05.2021 повідомила про відмову від укладення договору купівлі-продажу квартири, оскільки ці посилання не підтверджені жодними доказами. Враховуючи викладене, суд дійшов висновку про наявність правових підстав для задоволення позовних вимог та стягнення з відповідача штрафних санкцій у розмірі 46\~226,91 грн. Відповідно до ч. 1 ст.\~141\~ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Враховуючи задоволення позову в повному обсязі, з відповідача на користь позивача підлягає стягненню судовий збір у сумі 2 270,00 грн.

Outcome: approved