Jurisdiction: civil
Date: 2017-11-29 00:00:00

07.08.2017 року фермерське господарство «Князівське» звернулося до суду з позовом до фізичної особи-підприємця [PERSON], [PERSON], [PERSON], третьої особи - Служби з державної реєстрації прав на нерухоме майно Білопільської міської ради, - про визнання договорів оренди земельних ділянок недійсними, мотивуючи позовні вимоги наступним. В селі Павлівка Білопільського району сумської області проживав [PERSON], [INFO], який мав у власності земельні ділянки (пай) на території Павлівської сільської ради Білопільського району Сумської області. 01 березня 2006 року фермерське господарство «Князівське» уклало з громадянином [PERSON] договір оренди земельних ділянок загальною площею 4,1864 га., в тому числі рілля 3, 6947 га та 0, 5417 га сіножаті на території Павлівської сільської ради строком на десять років. Даний договір був зареєстрований у Білопільському відділі Сумської регіональної філії ДЗК, про що в державному реєстрі земель вчинено запис від 07.04.2008 року за № 040862600870, тобто набув чинності з дня проведення державної реєстрації. 14 квітня 2015 року [PERSON] помер. Спадкоємці [PERSON].І.: дружина [PERSON] та син [PERSON] погодилися в подальшому договори оренди землі, укладені фермерським господарством «Князівське» з [PERSON] вважати чинними. Вони звернулися до фермерського господарства «Князівське» з проханням допомогти їм переоформити спадщину [PERSON] за кошти фермерського господарства. Враховуючи, що [PERSON]: [PERSON] та [PERSON] погодилися в подальшому співпрацювати з фермерським господарством в питанні продовження раніше укладених договорів оренди, ФК «Князівське» за власні кошти, без утримання з орендної плати, переоформило спадщину [PERSON] на його дружину [PERSON] ? частка земельного паю та сина [PERSON] ? частка земельного паю. Крім того, фермерське господарство «Князявське» повністю виплатило орендну плату спадкоємцям з моменту смерті спадкодавця по нинішній час, в тому числі і за 2016 рік. З урахуванням вимог частини 4 статті 148-1 Земельного кодексу України 01 квітня 2017 року фермерське господарство «Князівське» внесло зміни до раніше укладеного договору зі спадкодавцем, виклавши договір в новій редакції, уклавши з громадянами [PERSON], як має у власності ? частку земельного паю та [PERSON], який має у власності ? частку земельного паю договір оренди землі № 28 земельної ділянки площею 3,6947 га, в тому числі рілля 3,6947 га на території Павлівської сільської ради строком на десять років. Також 01 квітня 2017 року ФГ «Князівське» уклало з громадянами [PERSON], яка має у власності ? частку земельного паю та [PERSON], який має у власності ? частку земельного паю договір оренди землі № 27 земельної ділянки площею 0, 5417 га., в тому числі сіножаті 0,5417 га. на території Павлівської сільської ради строком на десять років. Вказані договори спадкоємці [PERSON] та [PERSON] підписали без будь-яких зауважень. 02 квітня 2017 року ФГ «Князівське» подало дані договори оренди землі № 28 та № 27 на реєстрацію в Службу з державної реєстрації прав на нерухоме майно Білопільської сільської ради. Нині фермерському господарству «Князівське» стало відомо, що в період дії договору оренди землі від 01.03.2006 року, укладеного між ФГ «Князівське» та [PERSON] на земельні ділянки загальною площею 4,1864 га: рілля 3,6947 га та 0,5417 га сіножаті на території Павлівської сільської ради, зареєстрованого у Білопільському відділі Сумської регіональної філії ДЗК, про що в державному реєстрі земель вчинено запис від 07.04.2008 року за № 040862600870, (діє до 07 квітня 2018 року включно), коли нові договори знаходились на реєстрації в Службі з державної реєстрації прав на нерухоме майно Білопільської міської ради громадянка [PERSON], яка має у власності ? частку земельного паю - 14 квітня 2017 року уклала з фізичною особою підприємцем [PERSON] інші договори оренди ? часток зазначених вище земельних ділянок (паю): 1.Договір оренди земельної ділянки від 14 квітня 2017 року обєктом оренди якого є ? частка земельного паю, зокрема угіддя рілля площею 3,6947 га.,кадастровий номер 5920686600:05:008:0119, який 19 квітня 2017 року був зареєстрований державним реєстратором [PERSON], номер запису про інше речове право 20043429. 2.Договір оренди земельної ділянки від 14 квітня 2017 року об»єктом оренди якого є ? частка земельного паю, зокрема угіддя сіножаті площею 0,5417 га.,кадастровий номер 5920686600:05:008:0291, який 19 квітня 2017 року був зареєстрований державним реєстратором [PERSON], номер запису про інше речове право 20041681. Також фермерському господарству «Князівське» стало відомо, що в період знаходження зазначених договорів на реєстрації в Службі з державної реєстрації прав на нерухоме майно Білопільської міської ради громадянин [PERSON], який має у власності ? частку земельного паю 14 квітня 2017 року уклав з фізичною особою підприємцем [PERSON] інші договори оренди ? часток зазначених вище земельних ділянок (паю): 1.Договір оренди земельної ділянки від 14 квітня 2017 року обєктом оренди якого є ? частка земельного паю, зокрема угіддя рілля площею 3,6947 га.,кадастровий номер 5920686600:05:008:0119, який 19 квітня 2017 року був зареєстрований державним реєстратором [PERSON], номер запису про інше речове право 20043971. 2.Договір оренди земельної ділянки від 14 квітня 2017 року обєктом оренди якого є ? частка земельного паю, зокрема угіддя сіножаті площею 0,5417 га.,кадастровий номер 5920686600:05:008:0291, який 19 квітня 2017 року був зареєстрований державним реєстратором [PERSON], номер запису про інше речове право 20042338. Фермерське господарство «Князівське» вважає дані всі 4 договори оренди недійсними по таким причинам: - Державний реєстратор під час реєстрації речових прав на нерухоме майно зобовязаний перевірити інформацію про наявність або відсутність уже зареєстрованих речових прав з метою недопущення одночасного існування їх подвійної державної реєстрації, відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно, обовязково використовуючи при цьому в тому числі відомості з Державного земельного кадастру. Таку правову позицію зайняв Верховний Суд України розглядаючи цивільні справи: постанова ВСУ від 29.09.15р. у справі № 21-760 а15, постанова від 29 вересня 2015 року у справі № 21-760а15. - Відповідно до ч.1 ст.770 ЦК України у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обовязки наймодавця. Відповідно до ч.4 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі. Аналогічне передбачено і ч.1 ст. 148-1 Земельного кодексу України, згідно якої до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обовязки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису. Таким чином, з урахуванням вимог даної статті з моменту переходу права власності на земельні ділянки з [PERSON] до [PERSON] та [PERSON] до них перейшли права та обовязки попереднього власника земельної ділянки - [PERSON] за чинним договором оренди землі, укладеним 01.03.2006 року за життя з [PERSON]. - Згідно ч.1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Частиною 10 ст. 79-1 Земельного кодексу України передбачено, що державна реєстрація речових прав на земельні ділянки здійснюється після державної реєстрації земельних ділянок у Державному земельному кадастрі. Згідно статті 6 Закону України «Про оренду землі» орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України. Цивільним кодексом України, Законом України «Про оренду землі» та іншими законами України і договором оренди землі. Відповідно до частини другої статті 510 ЦК України у зобовязанні на стороні кредитора можуть бути одна або одночасно кілька осіб. З урахуванням зазначених вище норм, можливо зробити висновок, що на земельну ділянку може бути укладено лише один договір оренди землі, в якому сторонами (орендарями) виступатимуть кілька осіб ( множинність сторін). Таким чином, частина(частка) земельної ділянки не може бути обєктом оренди землі, оскільки відповідно до статті 3 Закону України «Про оренду землі» обєктом оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній та державній власності, а отже, укладання договору оренди землі можливе лише на земельну ділянку із зазначенням у ньому всіх співвласників ( орендарів). Такої думки дотримується і Держкомзем України, висловлюючи її у своїх розясненнях : від 03.10.2011 року, від 25.08.2010 року, 21.04.2-10 року, 03.04.2013 року № 2601/17. - Підпунктом 6 пункту 2 частини першої статті 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що державній реєстрація прав підлягає право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки. Статтею 2 цього ж Закону визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Згідно ч.1 ст. 5 зазначеного Закону у Державному реєстрі прав реєструються речові права та їх обтяження на земельні ділянки, а також на обєкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а саме: підприємства як єдині майнові комплекси, житлові будинки, будівлі, споруди, а також їх окремі частини, квартири, житлові та нежитлові приміщення. Таким чином, частина (частка) земельної ділянки не може бути і обєктом реєстрації права оренди землі, оскільки відповідно до статті 5 Закону України « Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у Державному реєстрі прав реєструються речові права та їх обтяження на земельні ділянки, а не їх частки, обєктом реєстрації права оренди є земельні ділянки, а не їх частини чи частки, а отже реєстрація договору оренди можлива лише земельної ділянки як одне ціле, а не її часток із зазначенням при цьому всіх орендарів. В порушення вимог вказаних вище норм Закону України « Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державним реєстратором були зареєстровані чотири оскаржувані договори оренди, кожен на ? частку земельного паю. - Зміст зазначених договорів оренди землі суперечить вимогам: статей 3 і 6 Закону України «Про оренду землі», статей 79 і 79-1 Земельного кодексу України, що не узгоджується з вимогами частини 1 статті 203 Цивільного кодексу України, згідно якої зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Позивач вважає, що укладення договору оренди землі [PERSON] та [PERSON] з фізичною особою підприємцем [PERSON] та передача відповідачами земельних ділянок в користування [PERSON] здійснена з грубим порушенням законодавчих і нормативних актів України, а також порушує права позивача. Ці положення узгоджуються із загальною нормою ч.1 ст. 777 ЦК України, відповідно до якої права наймача є переважними, тобто, за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами. Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку про те, що порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України, матиме місце при укладенні договорів оренди з новим орендарем ( користувачем). - Оскільки орендодавцем не визнано переважне право позивача та укладено договори оренди з новим орендарем, та за наведених обставин порушено вимоги статті 33 Закону України «Про оренду землі». Відповідно до ч.1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1-3, 5, 6 ст. 203 цього Кодексу. Частиною 3 цієї статті передбачено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсний ( оспорюваний правочин). Посилаючись на вищезазначене та норми ст.ст. 3. ЦПК , ст.15 , 203, ч.1 ст. 215 ЦК України ФГ «Князівське» просить визнати недійсними: 1. Договір оренди земельної ділянки від 14 квітня 2017 року обєктом оренди якого є ? частка земельного паю, зокрема угіддя рілля площею 3,6947 га., кадастровий номер 5920686600:05:008:0119, укладений 14 квітня 2017 року [PERSON] з фізичною особою підприємцем [PERSON], який 19 квітня 2017 року був зареєстрований державним реєстратором [PERSON], номер запису про інше речове право 20043429. 2. Договір оренди земельної ділянки від 14 квітня 2017 року обєктом оренди якого є ? частка земельного паю, зокрема угіддя сіножаті площею 0,5417 га., кадастровий номер 5920686600:05:008:0291, укладений 14 квітня 2017 року [PERSON] з фізичною особою підприємцем [PERSON], який 19 квітня 2017 року був зареєстрований державним реєстратором [PERSON], номер запису про інше речове право 20041681. 3. Договір оренди земельної ділянки від 14 квітня 2017 року обєктом оренди якого є ? частка земельного паю, зокрема угіддя рілля площею 3,6947 га., кадастровий номер 5920686600:05:008:0119, укладений 14 квітня 2017 року [PERSON] з фізичною особою підприємцем [PERSON], який 19 квітня 2017 року був зареєстрований державним реєстратором [PERSON], номер запису про інше речове право 20043429. 4. Договір оренди земельної ділянки від 14 квітня 2017 року обєктом оренди якого є ? частка земельного паю, зокрема угіддя сіножаті площею 0,5417 га., кадастровий номер 5920686600:05:008:0291, укладений 14 квітня 2017 року [PERSON] з фізичною особою підприємцем [PERSON], який 19 квітня 2017 року був зареєстрований державним реєстратором [PERSON], номер запису про інше речове право 20041681. Та стягнути з відповідачів судові витрати у виді судового збору за подання позову. В судовому засіданні представник позивача за довіреністю [PERSON] позовні вимоги підтримав у повному обсязі і просив їх задовольнити. В судовому засіданні представник відповідача за довіреністю [PERSON] позовних вимог не визнав у повному обсязі та просив відмовити в задоволенні позову. В судовому засіданні представник Служби з державної реєстрації прав на нерухоме майно Білопільської міської ради [PERSON] просив відмовити у задоволенні позову. Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши докази по справі, суд вважає, що позов підлягає задоволенню виходячи із наступного. З матеріалів справи вбачається, що [PERSON] та [PERSON] на підставі свідоцтва про право на спадщину, виданого 21 лютого 2017 року належить кожному по ? частки земельної ділянки (паю) площею 3,6947 га кадастровий номер 5920686600:05:008:0119 та площею 0,5417 га, кадастровий номер 5920686600:05:008:0291, що розташовані на території Павлівської сільської ради, Білопільського району, Сумської області та мають цільове призначення: для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, та які вони успадкували після смерті [PERSON], яка настала 14 квітня 2015 року. ( а.с.42-52, 57, 58). За життя [PERSON] уклав з ФК «Князівським» 01 березня 2006 року договір оренди земельної ділянки № 147, обєктом оренди стала земельна ділянка площею 4,2364 га, у тому числі рілля: 3,6947 га, сіножаті : 0,5417 га., яка належала [PERSON] на підставі свідоцтва про право власності на земельну ділянку серії СМ № 062202. Договір оренди було укладено строком на 10 років з 01.03.2006 року по 01.03.2016 року. З гідно п. 8 Договору після закінчення строку дії договору, якщо не одна із сторін не подала заяви про розірвання договору, то він автоматично буде діяти ще на послідуючі 5 ( пять) років. ( а.с.53-55,57). Земельна ділянка була передана позивачу в користування на 10 років за актом прийому передачі від 01 березня 2006 року, згідно додатку 2 до договору оренди земельної ділянки. Вказаний договір 07 квітня 2008 року був зареєстрований у Білопільському відділі Сумської регіональної філії, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 07.04.2008 року за № 040862600870 ( а.с.56). 01 квітня 2017 року ФГ «Князівське» уклало з відповідачами нові договори оренди землі, де обєктом кожного із двох договорів оренди були цілі земельні ділянки: площею 0,5417 га- сіножаті- згідно договору оренди № 27 від 01.04.2017 року та площею 3,6947 га- рілля- згідно договору оренди № 28 від 01.04.2017 року, які, як пояснив представник позивача в судовому засіданні, були здані на реєстрацію до реєстраційної служби ( а.с.59-64). Зазначене свідчить про те, що обоє відповідачів - як орендодавці мали намір продовжити договірні відносини з ФГ «Князівське» шляхом поновлення оренди їхніх земельних ділянок на новий строк, що не суперечить укладеному раніше 01.03.2006 року їхнім батьком та чоловіком [PERSON] договором оренди. Згодом позивачу стало відомо, що 14 квітня 2017 року відповідачі [PERSON] та [PERSON] уклали з ФОП [PERSON] чотири договори оренди спірних земельних ділянок, кожен із відповідачів- на ? належної йому частки, які 19 квітня 2017 року пройшли державну реєстрацію. Строк дії спірних договорів 15 років( з урахуванням ротації культур згідно з проектом землеустрою) ( а.с. 30-40).\~\~\~ З інформаційних довідок з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 87069302 та № 87069070 вбачається, що 19 квітня 2017 року державним реєстратором Білопільської міської ради [PERSON] зареєстровано договори оренди земельних ділянок від 14 квітня 2017 року, укладені між ФОП [PERSON] та відповідачами [PERSON] і [PERSON], кожен із яких як учасник спільної часткової власності, маючи право власності на ? частку земельної ділянки площею 3,6947га та площею 0,5417 га передав їх в оренду ФОП [PERSON] на 15 років( а.с.42-47). Відповідно до ч. 1 ст. 3 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Відповідно до ч. 4 ст. 124 ЗК України, передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Підставою для укладення договору оренди може бути цивільно-правовий договір про відчуження права оренди. Згідно з ч. 1 ст. 626, ч. 1 ст. 627 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обовязків. Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Згідно з ч. 1 ст. 638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Згідно з ч.ч.1, 2 ст.651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Частиною 2 ст. 792 ЦК України визначено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Згідно із ч.1 ст. 6 Закону України «Про оренду землі», орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі. У відповідності з ст. 13 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Згідно ст.19 Закону України «Про оренду землі», строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років. Як убачається з матеріалів справи, на час укладення договору оренди землі, тобто 01 березня 2006 року, сторони\~дійшли згоди щодо строку дії договору, а саме з 01 березня 2006 року по 01 березня 2016 року. Крім того, пунктом 8 договору оренди землі передбачено, що після закінчення строку дії договору, якщо жодна із сторін не подала заяви про розірвання договору, то він автоматично буде діяти на послідуючі 5 років. Отже, [PERSON], як власник земельної ділянки, уклавши 01 березня 2006 року договір оренди землі з Фермерським господарством «Князівське», передав її у строкове володіння та користування даній юридичній особі на узгоджених з ним умовах, а тому без вирішення питання дострокового розірвання такого договору та повернення її вже новим власникам, відповідачам [PERSON] та [PERSON], які прийняли спадщину у свої володіння та не мали права на укладення 14 квітня 2017 року інших договорів оренди цієї земельної ділянки з ФОП [PERSON], внаслідок чого відбулось порушення права орендаря ФГ «Князівське». Матеріали справи не містять належних і допустимих доказів того, що договір оренди землі від 01 березня 2006 року в установленому законом порядку було припинено або розірвано, тому вказаний договір є дійсним та поновленим (пролонгованим) на новий строк. Частиною першою ст. 215 ЦК України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч.ч. 1, 3, 5, 6 ст. 203 цього Кодексу. Згідно положень ч. 1 ст. 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. За встановлених обставин справи та вимог закону, суд вважає, що переважне право Фермерського господарства «Князівське» на користування земельними ділянками порушено та підлягає захисту шляхом визнання недійсними вказаних чотирьох договорів оренди земельних ділянок, укладених 14 квітня 2017 року між ФОП [PERSON] та [PERSON] і [PERSON] Відповідно до ч.ч. 1 та 5 ст. 88 ЦПК України, стороні, на користь якої ухвалено рішення, суд присуджує з другої сторони понесені нею і документально підтверджені судові витрати. Підлягають стягненню з відповідачів в рівних частках на користь позивача витрати, повязані зі сплатою судового збору у сумі 6400 грн., по 2133 ( дві тисячі сто тридцять три) грн. 33 коп. з кожного. На підстави вищевказаного,

Outcome: approved