Jurisdiction: civil
Date: 2016-09-14 00:00:00

06.06.2016 року до суду надійшла позовна заява [PERSON] до [PERSON], [PERSON], [PERSON] та [PERSON] про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна дійсним. Ухвалою суду від 07.06.2016 року позовну заяву залишено без руху. 21.06.2016 року позивач виконав вимоги суду та 22.06.2016 року відкрито провадження по справі. У своїй заяві позивач зазначив, що 16.08.1999 року між [PERSON], який діяв від себе особисто та від імені та в інтересах [PERSON], а також від імені та в інтересах своїх неповнолітніх дітей: [PERSON] та [PERSON], та [PERSON] був укладений договір купівлі-продажу нерухомого майна, за умовами якого [PERSON], [PERSON] [PERSON], [PERSON] продали, а [PERSON] купив ізольовану квартиру за адресою: [ADDRESS]. [PERSON] вказав, що укладений договір був зареєстрований на Регіональній універсальній біржі «Олександр-Н» за №Н/99-01830 від 16.08.1999 року, також зазначив, що нотаріально договір не засвідчувався, оскільки працівники вказаної біржі завірили, що договір подальшому нотаріальному посвідченню не підлягає. Позивач вказав, що право власності [PERSON] на вищевказану квартиру підтверджується, тим фактом, що останній проживав у квартирі з часу укладення договору та до дня своєї смерті, а також [PERSON] оформив відповідні документи, що підтверджують його право власності на вищезазначену квартиру. [PERSON] у заяві зазначив, що [INFO] [PERSON] помер, за свого життя склав заповіт, в якому заповів квартиру за адресою: [ADDRESS], [PERSON]. Позивач вказав, що звернувся до нотаріуса для оформлення права на спадщину, та отримав роз'яснення про необхідність у судовому порядку визнати дійсним договір купівлі-продажу вказаної квартири, так як він не був нотаріально засвідчений. У зв'язку з вищевикладеним позивач просить суд задовольнити його позов. У судовому засіданні 15.09.2016 року представник позивача позовні вимоги викладені в позовній заяві підтримав у повному обсязі, та надав заяву в якій вказав, що не заперечує проти заочного розгляду справи (а.с.90). Відповідачі у судові засідання 07.07.2016, 26.07.2016, 23.08.2016 та 15.09.2016 року не з'явились, на адресу їх проживання направлялись повістки про виклик до суду, але конверти повернулись з відміткою - за закінченням терміну зберігання (а.с.55-62, 64-71, 80-87), Окрім того, у судові засідання на 23.08.2016 та 15.09.2016 року виклик відповідачів проводився за допомогою засобів масової інформації, через оголошення у газеті «Одеські вісті», однак останні у судове засідання не з'явились. (а.с.88-89). Відповідно до частини п'ятої статті 74 Цивільно-процесуального кодексу України від зі змінами та доповненнями (далі - ЦПК України), то в даному випадку відповідачі повідомлені належним чином про час, день та місце розгляду справи. Відповідно до частини 4 статті 169 ЦПК України, - у разі якщо суд не має відомостей про причину неявки відповідача, повідомленого належним чином, суд вирішує справу на підставі наявних у ній даних чи доказів (постановляє заочне рішення). Суд ухвалює заочне рішення відповідно до статті 224 ЦПК України, про що не заперечував представник позивача. Врахувавши думку представникапозивача, викладену ним в його письмовій заяві, вивчивши матеріали справи, суд вважає, що позов підлягає задоволенню виходячи з наступного. Згідно ч. 1 ст. 3 ЦПК України «кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів». Згідно зі ст. 10 ЦПК «України обставини цивільних справ встановлюються судом за принципом змагальності. Суд, зберігаючи об'єктивність і неупередженість, створює необхідні умови для всебічного і повного дослідження обставин справи. Згідно зі ст. 11 ЦПК України суд розглядає цивільні справи в межах заявлених вимог і на підставі наданих сторонами доказів. Крім того згідно зі ст. 60 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень». Судом встановлено, що 16.08.1999 року між [PERSON], який діяв від себе особисто та від імені та в інтересах [PERSON], а також від імені та в інтересах своїх неповнолітніх дітей: [PERSON] та [PERSON], та [PERSON] був укладений договір купівлі-продажу нерухомого майна, а саме: квартири за адресою: [ADDRESS] ( а.с.15-19). Вищевказана квартира належала [PERSON], що підтверджується технічним паспортом від 02.09.1999 року (а.с.20-21). Згідно свідоцтва про смерть серії [NUMBER] помер [PERSON] [INFO] (а.с.24). Відповідно до заповіту від 21.09.2006 року [PERSON] заповів квартиру за адресою: [ADDRESS], [PERSON] (а.с.22), вказаний заповіт було зареєстровано у Спадковому реєстрі (а.с.23), а також у Спадковому реєстрі зареєстровано спадкову справу (а.с.25). Згідно довідки виданої Раухівською селищною радою від 31.05.2016 року №392/02-23, [PERSON] проживає та зареєстрований за адресою: [ADDRESS] (а.с.9). Відповідно до звіту DK 160616-01 визначено ринкову вартість квартири за адресою: [ADDRESS] у розмірі 33059,17 грн. (а.с.35-36). Згідно зі ст. 58 Конституції України, «закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом'якшують або скасовують відповідальність осіб». Пунктом 2 Постанови Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» № 9 від 06.11.2009 р. встановлено, що відповідність чи невідповідність правочину вимогам законодавства має оцінюватися судом відповідно до законодавства, яке діяло на момент вчинення правочину. На момент переходу права власності правовідносини підлягали регулюванню за нормами ЦК УРСР. Згідно зі ст. 153 ЦК України (в редакції 1963 року), який діяв на момент укладення правочину та підлягає застосуванню до спірних правовідносин, договір є укладеним, коли між сторонами в потрібній у належних випадках досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди. Відповідно до ст. 224 ЦК УРСР (в редакції 1963 року) за договором купівлі-продажу продавець зобов'язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов'язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму. Відповідно до ст. 227 ЦК УРСР 1963 року, що діяв на час укладення договору купівлі-продажу від 12.05.1995 року, договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією з сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору (стаття 47 цього Кодексу). Відповідно до ст. 47 УРСР (в редакції 1963 року) нотаріальне посвідчення угод обов'язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими ч. 2 ст. 48 цього Кодексу. Якщо одна зі сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається. У пункті 4 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 28 квітня 1978 року № 3 «Про судову практику в справах про визнання угод недійсними» (зі змінами та доповненнями) роз'яснено, що з підстав недодержання нотаріальної форми визнаються недійсними тільки угоди, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов'язковому нотаріальному посвідченню, зокрема договори довічного утримання; застави, купівлі-продажу (у тому числі при придбанні на біржових торгах). Щоб не допустити неправильного визнання дійсними угод на підставі ч. 2 ст. 47 ЦК, суд повинен перевірити, чи підлягала виконана угода нотаріальному посвідченню, чому вона не була нотаріально посвідчена і чи не містить вона протизаконних умов. Зі змісту договору №Н/99-01830 від 16.08.1999 року вбачається, що даний договір укладений у відповідності до вимог ст. 15 Закону України «Про товарну біржу», зареєстрований на Регіональній універсальній біржі «Олександр-Н», подальшому нотаріальному посвідченню не підлягає. У відповідності до вимог ст. 227 ЦК України підлягає реєстрації в БТІ за місцем знаходження нерухомості. Відповідно до ст. 15 Закону України «Про товарну біржу» в редакції, що діяла на час укладення договору купівлі-продажу, біржовою операцією визнається угода, що відповідає сукупності зазначених нижче умов: а) якщо вона являє собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі; б) якщо її учасниками є члени біржі; в) якщо вона подана до реєстрації та зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня. Угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню. Зміст біржової угоди (за винятком найменування товару, кількості, ціни, місця і строку виконання) не підлягає розголошенню. Цю інформацію може бути надано тільки на письмову вимогу судам, органам прокуратури, служби безпеки, внутрішніх справ, арбітражному суду та аудиторським організаціям у випадках, передбачених законодавством України. Угода вважається укладеною з моменту її реєстрації на біржі. Біржові операції дозволяється здійснювати тільки членам біржі або брокерам. До 01.01.2013 року виникнення права власності на нерухоме майно не пов`язувалося з його державною реєстрацією. Державна реєстрація здійснювалася за фактом права власності, яке вже виникло. В даному випадку право власності виникло на підставі договору купівлі-продажу, який проведено у якості біржової операції між [PERSON], який діяв від себе особисто та від імені та в інтересах [PERSON], а також від імені та в інтересах своїх неповнолітніх дітей: [PERSON] та [PERSON], та [PERSON], які при цьому виступали членами біржи, про що зазначено в самому договорі. Закон України «Про товарну біржу» в редакції, діючий на час укладення договору купівлі-продажу, дозволяв членам біржі проводити біржову операцію з купівлі-продажу товарів, допущених до обігу на товарній біржі, якщо її учасниками є члени біржи та якщо вона подана до реєстрації та зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня. В такому випадку біржовий договір подальшому нотаріальному посвідченню не підлягав, проте набувача нерухомості це не звільняло від здійснення реєстрації договору, за яким набуто право власності на нерухоме майно в органах БТІ, що на той час виконували функції органу державної реєстрації об`єктів нерухомості. Як вбачається з договору, на ньому міститься печатка Одеського МБТІ, яка підтверджує її реєстрацію. При цьому чіткої регламентації механізму допуску товарів до обігу на товарній біржі на той час не існувало. Необхідні зміни до ст. 15 Закону України «Про товарну біржу», що дозволяли відмежувати об`єкти нерухомості від біржових операцій були внесені лише у 2003 році. У редакції, що діяла на час укладення договору купівлі-продажу спірної квартири у 1999 році, в самому Законі України «Про товарну біржу» не передбачалися правові наслідки у вигляді недійсності договору, укладеного та зареєстрованого на біржі, у разі порушення вимог, встановлених ст. 15 цього закону до біржової операції, як щодо допуску товарів до обігу на біржі, так і щодо прийняття у члени біржи. Тому в цьому контексті немає підстав для визнання нікчемним договору №Н/99-01830 від 16.08.1999 року, зареєстрованого на Регіональній універсальній біржі «Олександр-Н», за яким [PERSON], який діяв від себе особисто та від імені та в інтересах [PERSON], а також від імені та в інтересах своїх неповнолітніх дітей: [PERSON] та [PERSON] продав, а [PERSON] купив квартиру за адресою: [ADDRESS]. Водночас зазначений договір купівлі-продажу у встановленому порядку недійсним, як оспорюваний, в частині невідповідності вимогам Закону України «Про товарну біржу», не визнавався. Крім того статтею 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» встановлено: «Суди застосовують при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод та практику Європейського суду з прав людини та Європейської комісії з прав людини, як джерело права». Так, у своїх рішеннях у справах «Рисовський проти України», «Беєлер проти Італії», «Онер'їлдіз проти Туреччини», «Лелас проти Хорватії» Суд зазначав, що коли йдеться про питання щодо таких основоположних прав людини, як майнові права, державні органи повинні діяти вчасно та в належний і якомога послідовніший спосіб, оскільки на державні органи покладено обов'язок запровадити внутрішні процедури, які посилять прозорість і ясність їхніх дій, мінімізують ризик їхніх помилок і сприятимуть визначеності у цивільних правовідносинах, які зачіпають майнові інтереси. З огляду на викладене, оскільки сторони домовилися щодо всіх істотних умов договору купівлі-продажу та така домовленість підтверджується письмовими доказами, повністю виконали умови угоди, договір зареєстрований у Одеському МБТІ, однак не було нотаріально засвідчено з посиланням на ст. 15 Закону України «Про товарну біржу», а тому є підстави для визнання дійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна квартири за адресою: [ADDRESS] від 16.08.1999 року, реєстраційний №Н/99-01830, оформленого на Регіональній універсальній біржі «Олександр-Н». На підставі викладеного та

Outcome: approved