Jurisdiction: civil
Date: 2019-12-23 00:00:00

03 вересня 2019 року представник позивача фермерського господарства «Кільджиєв М.М.» Ковальов Д.В. звернувся з позовною заявою, в якій просить, з підстав, передбачених ст.ст. 203, 215 ЦК України, ст. 33 Закону України «Про оренду землі»: - визнати недійсним договір оренди земельної ділянки площею 7,4500 га для ведення особистого селянського господарства на території Ботіївської сільської ради Приазовського району Запорізької області, кадастровий номер земельної ділянки 2324581400:02:001:0043, укладений між [PERSON] та фермерським господарством «Чайка» 27 лютого 2019 року; - визнати поновленим договір оренди земельної ділянки площею 7,4500 га для ведення особистого селянського господарства на території Ботіївської сільської ради Приазовського району Запорізької області, кадастровий номер земельної ділянки 2324581400:02:001:0043, укладений між фермерським господарством «Кільджиєв М . М .» та [PERSON] 09 вересня 2009 року, який зареєстрований 24 грудня 2009 року Запорізькою РФ ДП «Центр ДЗК» за № 040927700123, на умовах оренди, визначених договором оренди тієї ж земельної ділянки, укладеним між [PERSON] та фермерським господарством «Чайка» 27 лютого 2019 року. Позов обґрунтований тим, що 09.09.2009 між позивачем (орендарем) та відповідачем [PERSON] (орендодавцем) строком на 10 років укладений договір оренди земельної ділянки площею 7,45 га, для ведення особистого селянського господарства на території Ботіївської сільської ради, кадастровий номер 2324581400:02:001:0043, яка належить орендодавцю на праві власності. За умовами п.8 договору, після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк, та в цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 20 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово про намір продовжити його дію. Відповідно до п.41 договору та державної реєстрації договору, він зареєстрований та набув чинності 24 грудня 2009 року. За весь час дії договору від [PERSON] жодних претензій з приводу невиконання орендарем умов договору не надходило. Відповідно до ст..33 Закону України «Про оренду землі» орендар 30.05.2019 направив відповідачу [PERSON] повідомлення про намір поновлення договору оренди із проектом додаткової угоди до договору оренди. 07.06.2019 [PERSON] повідомив про відмову в поновленні договору у зв`язку із закінченням строку його дії. 12 Серпня 2019 року із даних Державного земельного кадастру позивачем встановлено, що 27.02.2019 відповідач передав цю ж земельну ділянку іншій особі - ФГ «Чайка», про що уклав договір оренди, який повинен бути визнаний недійсним, так як право оренди позивача не закінчилося. Позивач, відповідно до ч.1 ст.777 ЦК України, має переважне право на укладення договору оренди із орендодавцем. Позивач послався на правові висновки, викладені в постановах Верховного Суду у справі № 229/2960/17-ц від 21.03.2018, № 229/2961/17 від 15.03.2018, № 902/803/17 від 11.05.2018. Право орендаря підлягає судовому захисту шляхом визнання договору недійсним на підставі ст..ст. 203, 215 ЦК України. Разом із позовом подана заява про забезпечення позову. У відзивах на позов представник обох відповідачів - адвокат Шкарупа П.В. зазначив, що відповідачі повністю не визнають позовні вимоги, так як вважають договір між позивачем і [PERSON] не укладеним, а їх договір законним. Так, у вступній частині тексту договору фермерське господарство «Кільджиєв М.М.» визначено як «орендатор», а далі вказані права та обов`язки невідомого «орендаря». В акті прийому-передачі земельної ділянки не вказано до якого договору складений цей акт. Відсутні докази того, що договір оренди від 09.09.2009 пройшов державну реєстрацію у Приазовському районному відділі Запорізької регіональної філії Центру ДЗК в установленому законом порядку. В надписі про реєстрацію відсутні ініціали та прізвище посадової особи, яка провела державну реєстрацію. Позивач всупереч вимог ст..33 Закону України «Про оренду землі» надіслав [PERSON] повідомлення про намір продовжити дію договору оренди землі 27.05.2019, тобто не за місяць, а майже за 7 місяців до закінчення договору. Позивач пропонував [PERSON] продовжити дію договору, укладеного 09 вересня 2009 року, на 10 років, починаючи із 10.09.2019, тоді як дата державної реєстрації - 24.12.2009. Виходячи з цих обставин є незрозумілим коли був укладений договір: 09.09.2009 чи 24.12.2009. Всупереч того, що [PERSON] 07.06.2019 повідомив позивача про відсутність наміру продовжувати строк договору оренди, орендар продовжував обробляти земельну ділянку. 21.02.2019 [PERSON] та ФГ «Чайка» на законних підставах уклали договір оренди земельної ділянки, який зареєстрований в установленому законом порядку. Реалізація переважного права первісного орендаря на укладення договору оренди земельної ділянки можлива лише за умови волевиявлення на це іншої сторони - орендодавця, який не має відповідно обов`язку на продовження строку договору з тим же орендарем. Третьою особою Головним управлінням Держгеокадастру в Запорізькій області подані письмові пояснення, в яких просить при вирішенні справи врахувати те, що при поновленні договору оренди землі, його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. В даному випадку орендар (позивач) в установленому законом порядку надіслав пропозицію про поновлення договору оренди землі, а орендодавець повідомив про відмову в прийнятті пропозиції. 05.09.2019 судом частково задоволена заява позивача про забезпечення позову, заборонено будь-яким особам, крім фермерського господарства «Кільджиєв М.М.» здійснювати на земельній ділянці площею 7,45 га для ведення особистого селянського господарства на території Ботіївської сільської ради Приазовського району Запорізької області, кадастровий номер 2324581400:02:001:0043, будь-які сільськогосподарські роботи в період до закінчення строку договору - до 24 грудня 2019 року. 17.09.2019 відкрите провадження у справі за правилами загального позовного провадження. 19.11.2019 закрите підготовче провадження та справа призначена до розгляду по суті, задоволена заява позивача про забезпечення доказів: витребувано від Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області реєстраційна справа 040927700123 договору оренди земельної ділянки, кадастровий номер 2324581400:02:001:0043, укладеного 09.09.2009 [PERSON] та фермерським господарством «Кільджиєв М.М. », а від Приазовської районної державної адміністрації - копію спірного договору оренди земельної ділянки, кадастровий номер 2324581400:02:001:0043, укладеного між [PERSON] та фермерським господарством «Чайка» 21 лютого 2019 року. Приазовською районною державною адміністрацією запитувана судом копія договору не надана, але 28.11.2019 представником відповідачів надіслана суду копія договору оренди земельної ділянки від 21.02.2019, який оспорюється, та учасники справи погодилися, що цього достатньо для розгляду справи по суті. 10.12.2019 розгляд справи відкладено з підстав, передбачених ст..ст. 223, 240 ЦПК України. 24.12.2019 в судовому засіданні представник позивача Ковальов Д.В. підтримав позовні вимоги, а представник відповідачів Шкарупа П.В. їх не визнав, з підстав, що вказані в позові та відзивах. Представники третіх осіб Приазовської районної державної адміністрації і Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області, які належним чином повідомлені про дату, час та місце розгляду справи, до суду не з`явились без повідомлення про причини неявки. Дослідивши зібрані у справі докази у їх сукупності, суд вважає, що позов підлягає частковому задоволенню виходячи з наступного. Згідно ст. 89 ЦПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Відповідно до ст. 12 ЦПК України, кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. [PERSON] є власником земельної ділянки площею 7,45 га на території Ботіївської сільської ради Приазовського району Запорізької області для ведення особистого селянського господарства, кадастровий номер 2324581400:02:001:0043, згідно державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЗП № 039349. Відповідно до копії договору оренди із реєстраційної справи № 040927700123, між орендодавцем [PERSON] та орендарем фермерським господарством «Кільджиєв М.М. » укладений договір оренди земельної ділянки від 09.09.2009, за яким орендодавець надає в користування орендарю належну йому земельну ділянку загальною площею 7.4500 га рілля за плату строком на 10 років (у разі укладення договору оренди землі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва - з урахуванням ротації культур). В пунктах 35 і 36 договору зазначено, що дія договору припиняється у разі: закінчення строку; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності, в порядку, встановленому законом; ліквідації юридичної - особи-орендаря; достроково за згодою сторін після грошової компенсації затрат орендарю по обробітку земельної ділянки; шляхом його розірвання за взаємною згодою сторін після повідомлення орендатора у письмовій формі за 6 місяців, за взаємною згодою сторін після закінчення с/г робіт, за рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом. Пунктами 18, 41 договору передбачено, що передача земельної ділянки здійснюється без розроблення проекту її відведення та після державної реєстрації цього договору за актом приймання-передачі, договір набуває чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації у Приазовському районному відділі Запорізької регіональної філії Центру ДЗК. Вказаний договір був зареєстрований у Запорізькій регіональній філії Державного підприємства «Центр ДЗК при Державному комітеті України по земельних ресурсах, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 24.12.2009 за № 040927700123. Наявний підпис посадової особи, яка провела державну реєстрацію та печатка філії. Згідно листів відділу у Приазовському районі Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області № 0-8-0.32-933/111-19 від 04.12.2019 і № 0-8-0.32-990/111-19 від 24.12.2019, за даними місцевого архіву відділу реєстраційна справа договору оренди земельної ділянки або інші документи за кадастровим номером 2324581400:02:001:0043 до відділу на зберігання не передавались, згідно книги записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі по Ботіївській сільській раді Приазовського району Запорізької області договір оренди земельної ділянки площею 7,45 га для ведення особистого селянського господарства з кадастровим номером 2324581400:02:001:0043, укладений між ф\\г « Кільджиєв М.М .» та [PERSON] , зареєстрований 24.12.2009 за № 475 з реєстраційним номером 040927700123. Згідно ст.. 202 Земельного кодексу України (в редакції станом на 24.12.2009 - день реєстрації договору оренди від 09.09.2009) державна реєстрація земельних ділянок здійснюється у складі державного реєстру земель (ч.1 цієї статті). Державний реєстр земель складається з двох частин: а) книги записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі із зазначенням кадастрових номерів земельних ділянок (далі - Книга записів); б) Поземельної книги, яка містить відомості про земельну ділянку (частина друга). Порядок державної реєстрації договору оренди земельної ділянки станом день реєстрації регулювався Постановою Кабінету Міністрів України від 9 вересня 2009 року № 1021 «Про затвердження порядків ведення Поземельної книги і Книги записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі» (далі - Порядок). Записи до розділів Книги записів вносилися при видачі документа, що посвідчує право на земельну ділянку, яким, зокрема, був договір оренди землі (пункт 10 Порядку). Дата внесення запису до розділу Книги записів була датою державної реєстрації документа, що посвідчує право на земельну ділянку (пункт 11 Порядку). Згідно пункту 16-2 Порядку підставою для державної реєстрації договору оренди була заява власника або набувача права, подана до відповідного територіального органу Держземагентства разом з іншими, визначеними цим пунктом, документами. Отже, на час укладення позивачем договору оренди від 09 вересня 2009 року його державна реєстрація була пов`язана із датою внесення запису до відповідного розділу Книги записів. Виконання Порядку на час укладення договору оренди від 09.09.2009 забезпечувалося функціонуванням Перехідної реєстраційної системи, що діяла у період з 3 серпня 2011 року до 30 грудня 2012 року включно й адміністраторами якої були підрозділи державного підприємства «Центр державного земельного кадастру». Факт державної реєстрації договору оренди земельної ділянки, якщо така відбулася, відображався у тексті цього договору відповідно до Типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 3 березня 2004 року № 220. У тексті, зокрема, зазначалася інформація про орган, котрий провів державну реєстрацію договору та його посадову особу, а також дата вчинення та номер запису в Державному реєстрі земель. На підтвердження вказаної інформації державний реєстратор посвідчував напис своїм підписом та печаткою органу реєстрації за наявності (далі - реєстраційний напис). Отже, реєстраційний напис на договорі оренди земельної ділянки є похідним від запису у Книзі записів. Державний реєстратор не був наділений правом проставити такий напис, допоки не зробив відповідний запис у Книзі записів за певним номером. Таким чином, враховуючи наявність на договорі оренди від 09.09.2009 відмітки посадової особи, а також гербової печатки реєстраційного органу, він вважається належне зареєстрованим, про що у Державному реєстрі земель зроблений запис 24.12.2009 за № 475 з реєстраційним номером 040927700123. За таких обставин аргументи представника відповідачів про відсутність реєстрації договору суд відхиляє. Згідно акту визначення меж земельної ділянки в натурі від 09.09.2009, на підставі укладеного договору оренди землі від 09.09.2009 орендодавець [PERSON] та орендар [PERSON] визначили межі земельної ділянки на місцевості, що посвідчили своїми підписами. Відповідно до акту прийому - передачі земельної ділянки по договору оренди землі без дати, орендодавець [PERSON] передав, а орендар фермерське господарство « Кільджиєв М.М .» прийняв земельну ділянку площею 7,4500 га терміном на 10 років. Відповідачем [PERSON] обґрунтованих доводів щодо не укладення цього договору чи його не виконання суду не приведено. За таких обставин аргументи представника відповідачів про те, що не доведено факт передачі земельної ділянки орендарю за договором оренди від 09.09.2009, є не обґрунтованими та нічим не підтверджені. Відсутність в акті прийому - передачі об`єкта оренди дати його складання не заперечує, що така обставина відбулася, так як акт підписаний власником земельної ділянки та орендарем. За змістом приписів статей 210 і 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх його істотних умов. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (частина друга статті 792 ЦК України). Згідно ч.5 ст.126 ЗК України (у редакції, чинній на час укладення договору оренди від 09.09.2009) право оренди земельної ділянки посвідчується договором оренди землі, зареєстрованим відповідно до закону. Статті 18 і 20 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на час укладення договору від 09.09.2009, передбачали, що договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Виходячи зі змісту договору оренди земельної ділянки від 09.09.2009, який був зареєстрований в установленому законом порядку 24.12.2009, а також наведених норм законів, слід зробити висновок про те, що договір оренди від 09.09.2009 був укладений між орендарем - фермерським господарством «Кільджиєвим М. М .» та орендодавцем [PERSON] і набрав чинності 24.12.2009. Зазначення лише у вступній частині договору про те, що фермерське господарство «Кільджиєв М.М.» є «орендатор», а не «орендар», на що вказує представник відповідачів, не є підставою для визнання договору неукладеним чи не чинним. Згідно наданих позивачем копій листів, 27.05.2019 фермерським господарством «Кільджиєв М.М.» надіслане [PERSON] повідомлення про намір продовжити дію договору оренди земельної ділянки з проектом додаткової угоди. Однак, 07.06.2019 [PERSON] повідомив про відсутність згоди на продовження дії договору оренди та попередив про те, щоб орендар не обробляв його земельну ділянку. Але, із Інформації Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку, позивач дізнався, що до закінчення строку укладеного 09.09.2009 договору оренди, земельна ділянка з кадастровим номером 2324581400:02:001:0043, яка належить [PERSON] , передана в оренду фермерському господарству «Чайка», про що здійснена державна реєстрація 27.02.2019. Витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку № НВ-2306252202019 від 28.08.2019 та Інформація з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 189012608 від 15.11.2019, що надані сторонами містять таку ж інформацію. Крім того, в Інформації вказано, що підставою виникнення права оренди - є договір оренди землі б/н від 21.02.2019 між орендодавцем [PERSON] та орендарем фермерським господарством «Чайка». Згідно тексту укладеного між відповідачами договору оренди земельної ділянки від 21.02.2019, який оспорюється, предметом цього договору є та ж земельна ділянка площею 7,4500 га з кадастровим номером 2324581400:02:001:0043, яка належить [PERSON] . За ч.1 ст.203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Відповідно до статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недотримання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Частиною третьою цієї статті передбачено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, установлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). За змістом положень частини першої статті 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. Статтею 236 ЦК України визначено, що правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Якщо за недійсним правочином права та обов`язки передбачалися лише на майбутнє, можливість настання їх у майбутньому припиняється. Відповідно до частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі». Статтями 13, 14 Закону України «Про оренду землі» (в редакції станом на час укладення оспорюваного договору) передбачено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Частиною четвертою статті 124 ЗК України (в редакції станом на час укладення оспорюваного договору) передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Згідно ст..125 ЗК України, ст..ст. 18, 20 Закону України «Про оренду землі» (в редакціях станом на час укладення оспорюваного договору) право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цих прав. Таким чином на час укладення (21 лютого 2019 року) та реєстрації (27.02.2019) оспорюваного договору оренди земельної ділянки між відповідачами був чинним договір оренди цього ж об`єкта, укладений між позивачем та відповідачем [PERSON] (09.09.2009), який зареєстрований 24 грудня 2009 року зі строком дії на 10 років і в установленому законом порядку не припинений, не розірваний, не визнаний недійсним. Згідно абз. 4 ч.2 ст.24 Закону України «Про оренду землі», п.29 договору оренди землі від 09.09.2009, укладеного між позивачем та відповідачем [PERSON] , орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою. Відповідно до ч.1 ст. 27 Закону України «Про оренду землі» орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, зокрема, шляхом визнання угоди недійсною (пункт «в» частини третьої статті 152 ЗК України). Таким чином, право користування земельною ділянкою, яке виникло та існує в позивача на підставі договору з одним із відповідачів, було порушено внаслідок укладення договору оренди цієї ж земельної ділянки між відповідачами, і таке право підлягає захистові в обраний позивачем спосіб. У зв`язку з тим, що спірний договір оренди не відповідає вимогам ч.2 ст.24 Закону України «Про оренду землі», наявні законні підстави, передбачені ч.1 ст.203 ЦК України, для визнання його недійсним, відповідно до статті 215 ЦК України. Наведена позиція відповідає правовому висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеному в постанові від 20.03.2019 року, справа № 587/2110/16-ц. За таких обставин доводи представника позивача є обґрунтованими та враховуються судом, а аргументи представника відповідачів є безпідставними та відхиляються судом. Щодо вимог про визнання поновленим договору оренди земельної ділянки від 09.09.2009 на підставі ст..33 Закону України «Про оренду землі», суд вважає відсутні підстави для задоволення позову в цій частині з наступних підстав. Для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно з частинами другою-п`ятою цього Закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення. Частиною шостою статті 33 цього Закону передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною першою статті 33 Закону «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди. Як встановлено при розгляді справи, в даному випадку: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою, але орендодавець повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди. В такому випадку причини відмови не мають значення, так як згідно ч.3 ст.203 ЦК України волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. За таких обставин в цій частині аргументи представника відповідачів суд приймає та відхиляє помилкові аргументи представника позивача. Аналогічні висновки Великої Палати Верховного Суду містяться у постанові від 05 червня 2019 року у справі № 709/433/17, провадження № 14-169цс19. Відповідно до ст. 141 ЦПК України, у зв`язку із частковим задоволенням вимог позову, судові витрати тільки в частині сплати судового збору в розмірі 1921,00 гривень (за одну вимогу) підлягають стягненню з відповідачів на користь позивача в рівних частинах - по 960,50 гривень з кожного.

Outcome: partial