Jurisdiction: civil
Date: 2020-09-06 00:00:00

02 березня 2020 року представник ФГ «Коваленко Т. М.» - адвокат Ломака Ю.М. звернувся до суду з позовом до [PERSON] , ТОВ «Білопілля Агросвіт» про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки. Свої вимоги позивач мотивує тим, що 03 червня 2005 року фермерське господарство уклало із [PERSON] договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення з кадастровим номером 5920688200:02:001:0454 площею 3,97 га, розташованої на території Супрунівської сільської ради Білопільського району Сумської області, на строк 20 років з 03 червня 2005 року до 03 червня 2025 року. 22 грудня 2006 року вказаний договір зареєстровано у Білопільському відділі Сумської регіональної філії державного підприємства «Центр державного земельного кадастру», про що в Книзі записів державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі внесено запис за № 4457. В подальшому, 13 лютого 2020 року представник ФГ «Коваленко Т.М.» звернувся до органу державної реєстрації речових прав на нерухоме майно з метою здійснення державної реєстрації права оренди на вказану вище земельну ділянку, однак 18 лютого 2020 року було отримано відмову у реєстрації з підстав існуючих суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно, оскільки право оренди зазначеної земельної ділянки вже зареєстроване в Державному реєстрі 01 жовтня 2018 року за № 28170224. В подальшому, представнику позивача стало відомо, що право власності на спірну земельну ділянку в порядку спадкування після смерті [PERSON] набула [PERSON] та 17 серпня 2018 року остання уклала договір оренди земельної ділянки № [NUMBER] з ТОВ «Білопілля Агросвіт». Таким чином, земельна ділянка, яка перебуває в користуванні ФГ «Коваленко Т.М.» на підставі договору оренди землі, строк дії якого не закінчився, передана у користування ТОВ «Білопілля Агросвіт». У зв`язку з викладеними обставинами, представник позивача просив визнати недійсним договір оренди землі № 50с від 17 серпня 2018 року, який був укладений між [PERSON] та ТОВ «Білопілля Агросвіт», об`єктом оренди за яким є земельна ділянка з кадастровим номером 5920688200:02:001:0454 площею 3,9707 га. Ухвалою від 06 березня 2020 року відкрито провадження у справі за вказаним вище позовом з призначенням справи до судового розгляду в порядку спрощеного позовного провадження, у ТОВ «Білопілля Агросвіт» витребувано укладений між відповідачами договір оренди землі від 17 серпня 2018 року, об`єктом оренди за яким є спірна земельна ділянка (а. с. 21-22). У судовому засіданні представник позивача Фермерського господарства «Коваленко Т.М.» - адвокат Ломака Ю. М. позовні вимоги підтримав у повному обсязі. Відповідач [PERSON] у судове засідання не з`явилася, повідомлена належним чином про дату, час та місце розгляду справи ( а.с. 86). Представник відповідача - ТОВ «Білопілля Агросвіт» за довіреністю Подибайло А.Ю. у судовому засіданні позов не визнав у повному обсязі. Зазначив, що починаючи з 2018 року, вказаною земельною ділянкою з кадастровим номером 5920688200:02:001:0454 користується ТОВ «Білопілля Агросвіт», на підставі договору оренди землі № 50с від 17 серпня 2018 року. На підставі вказаного договору оренди, за ТОВ «Білопілля Агросвіт» зареєстроване право оренди вказаної земельної ділянки 2018 року строком ні п`ятнадцять років з правом пролонгації, про що в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно вчинено запис № 28170224 від 01.10.2018 року. Вимоги позивача про визнання недійсним договору оренди землі №50с від 17 серпня 2018 року, укладеного між ТОВ «Білопілля Агросвіт» та [PERSON] з тих підстав, що право користування спірною земельною ділянкою у позивача виникло раніше, ніж у відповідача, ТОВ «Білопілля Агросвіт» вважає безпідставними. Заслухавши представника позивача ФГ «Коваленко Т.М.» - адвоката Ломаку Ю.М., представника відповідача ТОВ «Білопілля Агросвіт» - Подибайла А.Ю., повно, всебічно та об`єктивно дослідивши матеріали справи, оцінивши їх у сукупності з точки зору належності, допустимості, достовірності, достатності та взаємозв`язку, проаналізувавши зміст норм матеріального права, які регулюють спірні правовідносини, суд приходить до наступних висновків. Обов`язок суду сприяти учасникам судового процесу в реалізації ними передбачених законом прав закріплено пунктом 4 частини п`ятої статті 12 ЦПК України. Реалізація принципу змагальності в цивільному процесі та доведення сторонами перед судом переконливості поданих доказів є конституційною гарантією (стаття 129 Конституції України). Цивільним процесуальним законодавством збирання доказів судом, за власної ініціативи, не передбачено і визначено, що цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін (ч. 1 ст. 12 ЦПК України). Відповідно до ст. 13 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. Відповідно до положень ч. 3 ст. 12, ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Судом встановлено, що на підставі державного акту на право приватної власності на земельну ділянку серії IV-CM № 027212, виданого Супрунівською сільською радою 31 травня 1999 року на підставі рішення VІ сесії 23 скликання від 04 травня 1999 року, [PERSON] належала земельна ділянка для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з кадастровим номером 5920688200:02:001:0454, розташована на території Супрунівської сільської ради Білопільського району Сумської області, загальною площею 4,11 га в межах згідно з планом, що складається з двох земельних ділянок площею: 3,97 га та 0,14 га (а. с. 9). Як вбачається з акту прийому - передачі земельної частки (паю) від 21 листопада 2003 року, [PERSON] було передано земельну ділянку в натурі як власнику державного акту на право приватної власності на земельну частку (пай) з таким складом угідь: № 319 - рілля площею 3,97 га та № 319.01 - сіножаті площею 0,14 га, всього загальною площею 4,11 га (а. с. 11). 03 червня 2005 року між [PERSON] та ФГ «Коваленко Т.М.» укладено договір оренди земельної ділянки, зареєстрований у Білопільському відділі Сумської регіональної філії, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 22 грудня 2006 року за № 4457 про державну реєстрацію цього договору у Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право користування землею, договорів оренди за №040662604457 (а. с. 6-8). За умовами вказаного договору, на підставі акту прийому - передачі земельної ділянки від 03 червня 2005 року [PERSON] передав в оренду Фермерському господарству « [PERSON] » належну йому на підставі державного акту серії ІV-CM № 027212 земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташовану на території Супрунівської сільської ради Білопільського району Сумської області, площею 3,97 га ріллі, до закінчення терміну оренди (а. с. 10). За інформацією відділу у Білопільському районі ГУ Держгеокадастру у Сумській області встановлено, що у Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі внесено запис за № 4457 про державну реєстрацію за № 040662604457 від 22 грудня 2006 року договору оренди земельної ділянки площею 3,97 га під кадастровим номером 5920688200:02:002:0454 на території Супрунівської сільської ради, укладеного між ФГ «Коваленко Т.М.» та [PERSON] , строком на 20 років (а. с. 12). Відповідно до п. 8 договору оренди земельної ділянки договір укладений на 20 років з 03 червня 2005 року по 03 червня 2025 року. Згідно з п. 37 дія договору припиняється у разі: закінчення строку, на який було укладено; придбання земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; ліквідації юридичної особи; договір припиняється також у інших випадках передбачених законом. Дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою; рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав визначених законом (п. 38 Договору). У п. 39 Договору обумовлено, що умовами розірвання договору в односторонньому порядку є несвоєчасна сплата орендної плати та неналежне виконання умов договору. Згідно з п. 40 договору оренди перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізацію юридичної особи - орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору. Відповідно до п. 43 договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Разом з цим судом встановлено, що із наданої ТОВ «Білопілля Агросвіт» копії договору № 50с від 17 серпня 2018 року вбачається, що він укладений між вказаним товариством та власником земельної ділянки [PERSON] з приводу оренди земельної ділянки кадастровий номер 5920688200:02:001:0454 площею 3,9707 га (рілля), розташованої на території Супрунівської сільської ради. Строк дії договору - 15 років. Відповідно до пунктів 3.1, 3.2 вказаного договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк, договір вважається продовженим, якщо до закінчення строку його дії жодна зі сторін не заявить про його припинення (а. с. 63-66). За умовами вказаного договору, [PERSON] передала в оренду ТОВ «Білопілля Агросвіт» належну їй на підставі свідоцтва про право на спадщину земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташовану на території Супрунівської сільської ради Білопільського району Сумської області, площею 3,97 га ріллі, до закінчення терміну оренди (а. с.63-67 ). Відповідно до пунктів 3.1, 3.3 вказаного договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк, договір вважається продовженим, якщо після закінчення строку його дії орендар продовжує користуватися земельною ділянкою та за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору. Своєю заявою [PERSON] підтвердила, що копію договору отримала (а. с. 63-65). Із витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно сформованого 05 жовтня 2018 року встановлено, що державним реєстратором Білопільської міської ради 01 жовтня 2018 року внесено запис за № 28170224 щодо реєстрації права оренди ТОВ «Білопілля Агросвіт» земельної ділянки з кадастровим номером 5920688200:02:001:0454, яка належить [PERSON] відповідно до договору оренди землі № 50 с від 17.08.2018 року (а. с. 14, 68-69). 18 лютого 2020 року державний реєстратор Відділу «Центр надання адміністративних послуг» Миколаївської селищної ради Білопільського району Сумської області Ярмоленко О.В. своїм рішенням відмовив [PERSON] у реєстрації речових прав на земельну ділянку з кадастровим номером 5920688200:02:001:0454 за Фермерським господарством «Коваленко Т.М.» через те, що на вказану земельну ділянку вже зареєстроване інше речове право на нерухоме майно (а. с. 13). Із інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, сформованої 26 лютого 2020 року вбачається, що державним реєстратором Білопільської міської ради Пихтіною О.М. 01 жовтня 2018 року здійснено запис № 28170224 щодо реєстрації права оренди ТОВ «Білопілля Агросвіт» земельної ділянки з кадастровим номером 5920688200:02:001:0454 площею 3,9707 га, яка належить на праві власності у порядку спадкування [PERSON] (а. с. 14). Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, сформованого 2018 року встановлено, що державним реєстратором Білопільської міської ради 05 жовтня 2018 року внесено запис № 28170224 щодо реєстрації права оренди за ТОВ «Білопілля Агросвіт» земельної ділянки з кадастровим номером 5920688200:02:001:0454 за договором оренди № 50 с від 17 серпня 2018 року, яка належить на праві власності [PERSON] (а. с. 68-69). 30 вересня 2019 року адвокатом Ломакою Ю.М. направлено адвокатський запит до ТОВ «Білопілля Агросвіт» з проханням надати копії договору оренди землі (земельної ділянки) кадастровий номер 5920688200:02:001:0454 площею 3,9707 га, відповідно до яких ТОВ «Білопілля Агросвіт», як орендареві, надано у користування земельна ділянка (а. с. 15). 23 жовтня 2019 року від Генерального директора ТОВ «Білопілля Агросвіт» Левчака К.О. на адвокатський запит [PERSON] надійшла відповідь з посиланням на Закон України «Про інформацію» про неможливість надати вказані в запиті документи, через те, що вони містять інформацію з обмеженим доступом, а саме: інформацію про фізичних осіб та орендодавців із зазначенням місця їх проживання, паспортних даних тощо (а. с. 16). Як вбачається зі змісту оспорюваного договору № 50с від 17 серпня 2018 року, Фермерське господарство «Коваленко Т.М.» не було його стороною. У той же час позивач, як орендар цієї ж земельної ділянки, має право на оспорювання цього договору, оскільки цей правочин порушує його переважне право на використання спірної земельної ділянки. Саме така правова позиція викладена в постановах Верховного Суду України від 25 травня 2016 року №6-605цс16, від 23 листопада 2016 року №594/153/16-ц, постанові Верховного Суду від 20 березня 2019 року № 587/2110/16-ц. Крім того, відповідно до статті 396 ЦК України особа, яка має речове право на чуже майно, має право на захист цього права, в тому числі і від власника майна, відповідно до положень глави 29 цього Кодексу, а відповідно до статті 27 Закону України «Про оренду землі» орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону. В силу положення ч. 2 ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Земельним кодексом України, Законом України «Про оренду землі». Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється згідно із частиною 3 статті 152 Земельного кодексу України, зокрема, шляхом визнання угоди недійсною. За змістом ст. 1, ст. 13 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Статтею 14 вказаного Закону встановлено, що договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально, типова форма договору оренди землі затверджується Кабінетом Міністрів України. Згідно з ст. 18 Закону України «Про оренду землі», в редакції яка діяла на час виникнення спірних правовідносин, договір оренди набирає чинності після його державної реєстрації. Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Право оренди земельної ділянки виникає з дня державної реєстрації цього права відповідно до закону, що регулює державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (ст. 20 означеного Закону). Частиною першою статті 215 Цивільного кодексу України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою, третьою, п`ятою, шостою статті 203 цього Кодексу. Згідно з положеннями ч. 1 ст. 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. За нормами ч. 1 ст. 626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Відповідно до ст. 629 ЦК України, договір є обов`язковим для виконання сторонами. Частиною першою статті 638 ЦК України визначено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Відповідно до приписів статей 125, 126 Земельного кодексу України, право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. На період укладення договору оренди земельної ділянки діяло два нормативних акти, відповідно до яких проводилася державна реєстрація договорів оренди землі, зокрема - Порядок державної реєстрації договорів оренди землі, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 року №2073, який втратив чинність 05 серпня 2011 року та Тимчасовий порядок ведення державного реєстру земель, затверджений наказом Держкомзему України від 02 липня 2003 року №174, який втратив чинність з 20 серпня 2012 року. Відповідно до вказаних нормативних актів реєстрація договорів оренди землі відрізнялася лише процедурною складовою. Таким чином, суд приходить до висновку, що державна реєстрація договору оренди землі, укладеного між позивачем ФГ «Коваленко Т.М.» та [PERSON] 03 червня 2005 року, яка була проведена Білопільським відділом Сумської регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру» 22.12.2006 року, здійснена у відповідності з чинним на період її проведення законодавством. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється згідно з ч. 3 ст. 152 ЗК України, зокрема, шляхом визнання угоди недійсною. Згідно з п. п. 1, 3 ч. 3 ст. 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями. Під час проведення державної реєстрації прав, які виникли та зареєстровані в установленому порядку до 1 січня 2013 року, державний реєстратор запитує від органів влади, підприємств, установ та організацій, які відповідно до законодавства проводили оформлення та/або реєстрацію прав, інформацію (довідки, копії документів тощо), необхідну для такої реєстрації, у разі відсутності доступу до відповідних інформаційних систем, документів та/або у разі, якщо відповідні документи не були подані заявником. Однак, відповідачами не надано належних і допустимих доказів, що при здійсненні державної реєстрації оспорюваного договору оренди землі № 50с від 17 серпня 2018 року, державний реєстратор виконав зазначені вимоги закону та перевірив відсутність державної реєстрації договору оренди на спірну земельну ділянку в органі, до компетенції якого раніше належали відповідні функції. Крім того, у п. п. 37 - 40 оспорюваного договору оренди земельної ділянки від 03 червня 2005 року, укладеного між ФГ «Коваленко Т. М.» та [PERSON] визначено, що дія цього договору припиняється у разі: закінчення строку, на який було укладено; придбання земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; ліквідації юридичної особи; договір припиняється також у інших випадках передбачених законом. Дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою; рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав визначених законом. Умовами розірвання договору в односторонньому порядку є несвоєчасна сплата орендної плати та неналежне виконання умов договору. Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи - орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору. Таким чином, враховуючи вищенаведене, суд приходить до висновку, що вказаний договір оренди землі від 03 червня 2005 року набрав чинності з моменту державної реєстрації права оренди позивача у Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі 22 грудня 2006 року та на даний час є дійсним. У Постанові ВП ВС від 7 серпня 2019 року у справі № 193/11/17, Верховний суд зазначив про те, що повторна державна реєстрація підлягає скасуванню, якщо державний реєстратор не перевірив законність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, не встановив відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на майно, а право оренди земельної ділянки вже було зареєстровано. Як Закон «Про оренду землі», Земельний кодекс, так і договір не передбачають права припинення договору оренди у зв`язку зі смертю орендодавця. Тобто, спадкоємець, отримавши права і обов`язки орендаря, не може в період чинності договору самостійно розпоряджатися землею. Оскільки строк дії договору оренди не закінчився, правові підстави для припинення цього договору не зазначені та не доведені, а сторони не дійшли згоди про його розірвання, орендодавець не мав законних підстав укласти договір оренди цього ж предмета з іншою особою - орендарем на той же часовий проміжок, що і чинний договір оренди. За вказаних встановлених обставин, суд приходить висновку, що договір оренди землі укладений між ФГ «Коваленко Т. М.» та [PERSON] 03 червня 2005 року, на час укладення оспорюваного договору № 50с від 17 серпня 2018 року між спадкоємцем [PERSON] та ТОВ «Білопілля Агросвіт» не припинив своєї дії, а відтак, укладений до закінчення строку його дії новий договір щодо оренди тієї ж земельної ділянки з іншим орендарем, на переконання суду, є недійсними в силу вимог ч. 1 ст. 203, ч. 1 ст. 215 ЦК України. Згідно із положеннями ч. 3 ст. 152 ЗК України захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, зокрема, шляхом визнання угоди недійсною. Оскільки, укладений між відповідачами правочин порушує речове право позивача на спірну земельну ділянку, одночасне існування двох договорів оренди та їх державної реєстрації суперечать вимогам Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», який спрямований на забезпечення визнання та захист державою речових та інших прав, які підлягають державній реєстрації, створення умов для функціонування ринку нерухомого майна, суд приходить до висновку, що порушене право позивача підлягає захисту шляхом задоволення позову. Таким чином, враховуючи, що одночасне існування державної реєстрації кількох прав оренди на одну і ту ж земельну ділянку суперечить вимогам чинного законодавства України, спрямованого на забезпечення та захист державою речових та інших прав, що підлягають державній реєстрації, та призводить до порушення права позивача, як орендаря, суд приходить до висновку про задоволення позову ФГ «Коваленко Т.М.» у повному обсязі. Відповідно до п. 1 ч. 2 ст. 141 ЦПК України судові витрати покладаються у разі задоволення позову - на відповідача. Отже, стягненню з відповідачів на користь позивача у дольовому порядку підлягає судовий збір у сумі по 1 051 грн. 50 коп. з кожного (а. с. 1). На підставі викладеного,

Outcome: approved