Jurisdiction: civil
Date: 2021-01-11 00:00:00

03.07.2020 року ТОВ «Ягорлик» звернулося до суду з позовом до [PERSON] про зобов`язання укласти договір купівлі-продажу земельної ділянки. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 05.07.2001 року [PERSON] отримала свідоцтво про право на спадщину за законом, згідно з яким успадкувала право на земельну частку (пай), посвідчене сертифікатом серії ОД №0084469, що за життя належало її матері [PERSON] . 01.08.2001 року між ТОВ «Ягорлик» та [PERSON] було укладено договір оренди земельної частки (паю) №15, строком на 24 роки. 18.02.2010 року [PERSON] було видано державний акт на право власності на земельну ділянку серії ЯИ №768980, на земельну ділянку, площею 6,5935 га, кадастровий номер: 5123181700:01:001:0202, яка розташована на території Дубівської сільської ради Красноокнянського району Одеської області (за межами населеного пункту). 11.08.2010 року між ТОВ «Ягорлик» та [PERSON] було укладено Додаткову угоду №1 до Договору оренди земельної частки (паю) №15 від 01.08.2001 року, якою було внесено зміни до розділу 1 «Предмет договору» договору оренди шляхом зміни об`єкту оренди з земельної частки (паю) на земельну ділянку. В ході укладання вказаної додаткової угоди було встановлено, що [PERSON] є громадянкою Республіки Молдова, а тому, відповідно до ч.4 ст.81 Земельного кодексу України, вона повинна була протягом року відчужити земельну ділянку. Тому позивачем їй було запропоновано укласти договір купівлі-продажу вказаної земельної ділянки, на що остання погодилась. Однак через відсутність на той момент всіх необхідних документів для укладення договору купівлі-продажу, а також через необхідність термінового повернення [PERSON] на територію Республіки Молдова, 11.01.2010 року між ТОВ «Ягорлик» та [PERSON] було укладено попередній договір купівлі-продажу земельної ділянки. За цим договором сторони зобов`язалися в майбутньому в строк до 18.02.2011 року, але не пізніше 01.08.2025 року, у приміщенні нотаріальної контори укласти і належним чином оформити договір купівлі-продажу належної [PERSON] вищевказаної земельної ділянки (основний договір). Однак до цього часу основний договір укладено не було, оскільки жодних дій для його укладення відповідач не вчиняє, повідомляючи, що вона або збирає документи, або не має можливості приїхати на територію України. Тому річний строк на відчуження земельної ділянки відповідачем було пропущено та постановою Одеського апеляційного суду від 02.06.2020 року в задоволенні позову [PERSON] до Дубівської сільської ради Окнянського району Одеської області про продовження строку для відчуження іноземним громадянином земельної ділянки сільськогосподарського призначення було відмовлено. Таким чином, на думку позивача, його права на укладення договору купівлі-продажу вказаної земельної ділянки порушені та в позасудовому порядку не можуть бути відновленими. Разом з тим, відповідно до ч.ч.1, 2 ст.145 Земельного кодексу України, якщо до особи переходить право власності на земельну ділянку, яка за цим Кодексом не може перебувати в її власності, ця ділянка підлягає відчуженню її власником протягом року з моменту переходу такого права. У випадках, коли земельна ділянка цією особою протягом встановленого строку не відчужена, така ділянка підлягає примусовому відчуженню за рішенням суду. При цьому, відповідно до ст.9 Закону України «Про оренду землі» орендар, який відповідно до закону може мати у власності орендовану земельну ділянку, має переважне право на її придбання у власність у разі продажу цієї земельної ділянки, за умови, що він сплачує ціну, за якою вона продається, а в разі продажу на аукціоні якщо його пропозиція є рівною з пропозицією, яка є найбільшою з запропонованих учасниками аукціону. Ухвалою від 07 липня 2020 року позовну заяву було залишено без руху. Після усунення недоліків позовної заяви, 17 липня 2020 року позовну заяву прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі. При цьому, оскільки відповідачем у справі є громадянка Республіки Молдова, то у зв`язку з необхідністю направлення судового доручення компетентному суду Республіки Молдова про вручення відповідачу копії позовної заяви з додатками, копії ухвали про відкриття провадження по справі, а також про відібрання від відповідача письмових пояснень по суті справи, 17.07.2020 року провадження у справі було зупинено. У зв`язку з надходженням до суду 23 жовтня 2020 року клопотання представника відповідача [PERSON] - адвоката Ніца А.С. про поновлення провадження по справі, оскільки він, як представник відповідача, отримав копію ухвали про прийняття позовної заяви до розгляду та відкриття провадження по справі, копію позовної заяви з копіями доданих до неї\~ документів, у зв`язку з чим підстави для направлення судового доручення на даний час відпали, ухвалою від 28 жовтня 2020 року провадження по справі поновлено. Ухвалою від 25.11.2020 року відмовлено у прийнятті визнання відповідачем позову. 16 грудня 2020 року закрито підготовче провадження та призначено справу до розгляду по суті. В судовому засіданні представник позивача позовні вимоги підтримав з підстав, зазначених у позовній заяві, доповнивши, що оскільки [PERSON] , яка є громадянкою іноземної держави, зобов`язана була протягом року відчужити отриману нею в спадщину земельну ділянку, але цього не зробила, то вказана земельна ділянка підлягає примусовому відчуженню, а ТОВ «Ягорлик» як орендар вказаної земельної ділянки, має першочергове право на її придбання. Відповідач та її представник в судове засідання не з`явились. Від представника відповідача до суду надійшла заява про розгляд справи у його відсутність. Позов визнає /а.с.83/. Тому справа розглянута у відсутність відповідача та її представника, що відповідає вимогам ст.223 ЦПК України. Вислухавши пояснення представника позивача, дослідивши матеріали справи, суд прийшов до наступного. 05.07.2001 року [PERSON] було видано свідоцтво про право на спадщину за законом на право на земельну частку (пай), посвідчене сертифікатом серії ОД №0084469, виданим на ім`я члена КСП імені Куйбишева с.Ткаченка Красноокнянського району Одеської області /а.с.12/. 01 серпня 2001 року між [PERSON] та СВК «Ягорлик» було укладено договір №15 оренди зазначеної земельної частки (паю), строком на 24 роки, до 01 серпня 2025 року /а.с.13-15/. 03 лютого 2010 року [PERSON] було видано державний акт серія ЯИ №768980 на право власності на земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, площею 6,5935 га, кадастровий номер 5123181700:01:001:0202, яка розташована на території Дубівської сільської ради Красноокнянського району Одеської області. Вказаний державний акт 18.02.2010 року зареєстровано в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі /а.с.17-18/. 11 серпня 2010 року між [PERSON] та СВК «Ягорлик» укладено додаткову угоду №1 до Договору оренди земельної частки (паю) №15 від 01.08.2001 року, якою, у зв`язку з отриманням орендодавцем державного акту на право власності на земельну ділянку по відношенню до земельної частки (паю), що є об`єктом договору оренди земельної частки (паю) №15 від 01.08.2001 року, сторони погодили, що з моменту укладення цієї додаткової угоди Договір оренди земельної частки (паю) №15 від 01.08.2001 року вважається Договором оренди земельної ділянки. Крім того, внесено зміни до розділу 1 «Предмет договору», з зазначенням, що в оренду передається вищевказана земельна ділянка /а.с.19/. Крім того, 11 серпня 2010 року між СВК «Ягорлик» - Покупець, та [PERSON] Продавець, укладено попередній договір купівлі-продажу земельної ділянки, за умовами якого сторони зобов`язуються в майбутньому у строк, до 18 лютого 2011 року, але не пізніше 01 серпня 2025 року, у приміщенні нотаріальної контори укласти і належним чином оформити договір купівлі-продажу земельної ділянки Основний договір. Продавець зобов`язується в майбутньому передати у власність Покупцеві земельну ділянку сільськогосподарського призначення, належну [PERSON] згідно вищевказаного державного акту /а.с.20-21/. ТОВ «Ягорлик» є правонаступником всіх прав та обов`язків СВК «Ягорлик» /а.с.28-33/. За змістом статей 15, 16 ЦК України особа має право на захист свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, яке реалізується шляхом звернення до суду. Способи захисту цивільних прав та інтересів визначені ч.2 ст.16 ЦК України. Визначення поняття зобов`язання міститься у частині першій статті 509 ЦК України. Відповідно до цієї норми зобов`язання - це правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Відповідно до статті 526 ЦК України, зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Крім того, за змістом статті 11 ЦК України, цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Правомірний правочин є підставою виникнення та підтвердженням наявності цивільних прав та обов`язків (частина 2 статті 11 ЦК України). Правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори) (ч.ч.1.2 ст.202 ЦК України). Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України). Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, передбачені статтею 203 ЦК України, зокрема, відповідно до частини 4 даної норми матеріального права, правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі (ст.635 ЦК України). За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму (ст.655 ЦК України). При цьому, згідно зі ст.657 ЦК України (в редакції, яка діяла станом на день укладення попереднього договору), договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. За змістом ч.1 ст.210 ЦК України, правочин, який підлягає державній реєстрації, є вчиненим з моменту його державної реєстрації. Таким чином, як вбачається з зазначених норм закону, станом на 11.08.2010 року попередній договір купівлі-продажу земельної ділянки, як і основний договір щодо вказаного нерухомого майна, підлягав нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Разом з тим, як вбачається з наданої позивачем копії попереднього договору купівлі-продажу земельної ділянки від 11 серпня 2010 року, вказаний договір нотаріально не посвідчений та не пройшов державну реєстрацію, тобто на момент його укладення сторонами не дотримано вищевказані вимоги закону, які були обов`язковими для забезпечення чинності вказаного правочину. Ч.3 ст.640 ЦК України (в редакції, яка діяла станом на момент укладення попереднього договору), договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації з моменту державної реєстрації. Крім того, ч.1 ст.220 ЦК України передбачено, що у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Згідно з частиною другою зазначеної статті, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається. Нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Якщо за недійсним правочином права та обов`язки передбачалися лише на майбутнє, можливість настання їх у майбутньому припиняється. (ст.236 ЦК України). Відповідно до ч.1 ст.216 ЦК України, недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. Таким чином, оскільки вказаний попередній договір не посвідчений нотаріально та не здійснено його державну реєстрацію, то з урахуванням зазначених вимог закону, він не створює юридичних наслідків. Тому у позивача відсутні правові підстави вимагати у відповідача виконання зобов`язань за цим договором. Крім того, слід зазначити, що ч.2 ст.635 ЦК України встановлено, що сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства. Тобто законом визначено наслідки ухилення сторони від виконання попереднього договору і право на зобов`язання такої сторони укласти договір, визначений попереднім договором, законом не передбачено. Відповідно до ч.1 ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Частина\~ 5 ст. 263 ЦПК України передбачає, що обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні. З урахуванням зазначеного, з`ясувавши обставини, на які позивач посилається як на підставу своїх вимог, вивчивши матеріали справи, суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення позову, а тому у його задоволенні позивачу слід відмовити. Відповідно до п.6 ч.1 ст.264 ЦПК України, під час ухвалення рішення суд вирішує, зокрема, питання як розподілити між сторонами судові витрати. Відповідно до ч.ч.1, 2 ст.141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються, у разі відмови в позові на позивача. Так як у задоволенні позову відмовлено, то судові витрати позивача покладаються на позивача. Відповідачем будь-яких вимог щодо відшкодування понесених судових витрат, пов`язаних з розглядом справи з підтвердженням їх розміру відповідними доказами, не заявлено. Що стосується посилань відповідача на те, що оскільки відповідач, як громадянка іноземної держави, не відчужила земельну ділянку протягом року, то така ділянка підлягає примусовому відчуженню за рішенням суду, а позивач, як орендар вказаної земельної ділянки, має переважне право на її придбання, то вказані посилання не заслуговують на увагу, виходячи з наступного. Так, ч.5 ст.22 Земельного кодексу України встановлено, що землі сільськогосподарського призначення не можуть передаватись у власність іноземним громадянам, особам без громадянства, іноземним юридичним особам та іноземним державам. Відповідно до ч.4 ст.81 Земельного кодексу України, землі сільськогосподарського призначення, прийняті у спадщину іноземцями, а також особами без громадянства, протягом року підлягають відчуженню. Крім того, згідно з ч.1 ст.145 ЗК України, якщо до особи переходить право власності на земельну ділянку, яка за цим Кодексом не може перебувати у її власності, ця ділянка підлягає відчуженню її власником протягом року з моменту переходу такого права. Як вбачається з матеріалів справи, свідоцтво про право на спадщину за законом на земельну частку (пай), посвідчене сертифікатом, [PERSON] , яка є громадянкою Республіки Молдова, отримала у 2001 році, а державний акт на право власності на земельну ділянку на підставі вказаного сертифікату у 2010 році /а.с.12, 17-18/. Таким чином, відповідачем пропущено строк, встановлений ч.4 ст.81, ч.1 ст.145 ЗК України, на відчуження зазначеної земельної ділянки. При цьому, постановою Одеського апеляційного суду від 02.06.2020 року у справі №506/800/17 за позовом [PERSON] до Дубівської сільської ради Окнянського району Одеської області, за участю третьої особи Окнянської районної державної адміністрації Одеської області про продовження строку для відчуження іноземним громадянином земельної ділянки сільськогосподарського призначення, рішення Красноокнянського районного суду Одеської області від 31 січня 2018 року скасовано та у задоволенні позову відмовлено. Тому на даний час відповідач не може добровільно відчужити отриману нею у спадщину земельну ділянку. Згідно з ч.2 ст.145 ЗК України, у випадках, коли земельна ділянка цією особою протягом встановленого строку не відчужена, така ділянка підлягає примусовому відчуженню за рішенням суду. Разом з тим, примусове відчуження земельної ділянки відповідно до ч.2 ст.145 ЗК України передбачає інший порядок його здійснення і вказана норма закону не наділяє позивача правом на звернення до суду з позовом про примусове відчуження відповідачем земельної ділянки на підставі ч.2 ст.145 ЗК України. Крім того, суд звертає увагу на те, що згідно п.17 Перехідних положень Земельного кодексу України, сертифікати на право на земельну частку (пай), отримані громадянами, вважаються правовстановлюючими документами при реалізації ними права вимоги на відведення земельної частки (паю) в натурі (на місцевості). Сертифікати на право на земельну частку (пай) є дійсними до виділення власникам земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості) земельних ділянок та видачі їм державних актів на право власності на землю. У постанові Пленуму Верховного Суду України №7 від 16.04.2004 року «Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ» зазначено, що при розгляді спорів про переукладання договорів оренди землі суди повинні враховувати, що згідно з пунктом 2.3 Типового договору оренди земельної частки (паю), затвердженого наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 17.01.2000 року №5, після виділення земельної ділянки в натурі (на місцевості) і одержання державного акта на право приватної власності на землю зобов`язання сторін припиняються відповідно до чинного законодавства. З часу отримання особою державного акту на право приватної власності на землю вона набуває статусу власника земельної ділянки, у зв`язку з чим змінився предмет оренди та статус сторін договору оренди, а тому договір оренди земельної частки (паю) припиняється. В ході розгляду справи судом встановлено, що після отримання відповідачем державного акту на право власності на земельну ділянку, між сторонами не укладено договір оренди земельної ділянки, який на час отримання відповідачем державного акту, підлягав державній реєстрації, і до цього часу позивач використовує земельну ділянку на підставі договору оренди земельної частки /паю/, який з моменту отримання відповідачем державного акту на земельну ділянку є припиненим. Таким чином, позивач використовує земельну ділянку сільськогосподарського призначення без належних правових підстав, про що суд вважає за необхідне повідомити Котовську місцеву прокуратуру, Головне управління Держгеокадастру в Одеській області та Окнянську об`єднану територіальну громаду.

Outcome: dismissed