Jurisdiction: civil
Date: 2017-07-06 00:00:00

02.11.2016 року позивач звернулась до суду з позовом про визнання недійсним договору купівлі-продажу, укладеного між [PERSON] та [PERSON], посвідченого 28.03.2008 року приватним нотаріусом Козельщинського районного нотаріального округу [PERSON], та про визнання недійсним договору іпотеки, укладеного між [PERSON] та ЗАТ КБ «ПРИВАТБАНК», посвідченого 28.03.2008 року приватним нотаріусом Козельщинського районного нотаріального округу [PERSON] Позовні вимоги обгрунтовані тим, що позивач та відповідач [PERSON] з 30.08.2003 року по теперішній час перебувають у шлюбі. На підставі рішення Козельщинської селищної ради Полтавської області від 05.06.2007 року позивачу із земель комунальної власності передано у власність земельну ділянку для будівництва та обслуговування житлового будинку. В подальшому позивачу видано Державний акт на право власності на земельну ділянку серії ЯГ №689947 від 16.08.2007 року. На вказаній земельній ділянці позивач разом з [PERSON] збудувала житловий будинок, на який 01.10.2007 року на імя [PERSON] видано Свідоцтво про право власності. 28.03.2008 року позивачем надано дозвіл на продаж будинку. Після розрахунку покупця за будинок позивач мала намір укласти з покупцем договір купівлі-продажу земельної ділянки. [PERSON] повідомив її, що договір так і не уклав, кошти не отримав. Тому позивач 18.10.2014 року зареєструвала право власності на земельну ділянку у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. В подальшому, з Інформаційної довідки з цього реєстру від 25.10.2016 року, позивач дізналась, що 28.03.2008 року приватний нотаріус [PERSON] вніс до Єдиного реєстру заборон відчуження обєктів нерухомого майна записи про обтяження житлового будинку та земельної ділянки. В подальшому, позивач ознайомилась з матеріалами нотаріальної справи та довідалась, що 28.03.2008 року між її чоловіком [PERSON] та [PERSON] було укладено договір купівлі-продажу будинку та земельної ділянки. На думку позивача, вказаний договір є недійсним, оскільки правом продажу товару володіє лише його власник, в свою чергу, вона не уповноважувала [PERSON] на продаж земельної ділянки від її імені. Крім цього, 28.03.2008 року відповідач [PERSON] уклав з ЗАТ КБ «ПРИВАТБАНК» договір іпотеки вказаного будинку та земельної ділянки, що порушує право позивача на вільне користування та розпорядження земельною ділянкою. На думку позивача, договір іпотеки є недійсним, оскільки є недійсним договір купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки. Також позивач зазначає, що не була обізнана про факт укладення спірних договорів, оскільки після того як надала згоду на продаж будинку, вона покинула приміщення нотаріальної контори. Того ж дня, [PERSON] повідомив її, що договір купівлі-продажу будинку ним не було укладено. Позивач, належним чином повідомлена про час та місце судового засідання, в судове засідання не зявилась, надала суду заяву про розгляд справи без її участі, позовні вимоги підтримує (а.с.52 т.1). Представник позивача в судовому засіданні позовні вимоги підтримав з підстав, зазначених в позові. Додатково повідомив, що на даний час в спірному будинку ніхто не проживає, будинок знаходиться у нежитловому стані. Позивач продовжує користуватися земельною ділянкою. Відповідач [PERSON], місце реєстрації якого суду не відомо (а.с.36), викликаний відповідно до ч.9 ст.74 ЦПК України (а.с.245 т.1, а.с.42-45 т.2), в судове засідання не зявився, заяв чи клопотань не подавав. Відповідач [PERSON], в судовому засіданні позов визнав, пояснив, що 28.03.2008 року його дружина в нотаріальній конторі підписала заяву про згоду на відчуження будинку та поїхала. Оскільки в той день він не отримав кошти від [PERSON], то повідомив дружину про це. Він з дружиною в цьому будинку ніколи не жив. [PERSON] проживав в будинку приблизно 6 місяців до укладення договору та приблизно 1,5 років - після укладення договору. Потім десь виїхав. Вже років 5 не зявляється. Будинок нежитловий, вікна вибиті. Відповідач ПАТ КБ «ПРИВАТБАНК» позов не визнав, просив відмовити у задоволенні позовних вимог. Представником відповідача надано суду письмові заперечення (а.с.25-29 т.2), які підтримані представником банку в судовому засіданні. На його думку, по-перше, позивачем пропущено строк позовної давності, який необхідно відраховувати з 28.03.2008 року, по-друге, позивач є дружиною відповідача [PERSON], була присутня під час укладання договорів, тому її права не порушені. Щодо договору іпотеки, представником банку зазначено, що [PERSON] має кредитну заборгованість перед банком, тому договір іпотеки неможливо визнати недійсним. Третя особа, повідомлена належним чином про час та місце судового розгляду, в судове засідання не зявилась, надала суду заяву про розгляд справи за її відсутності, просить у задоволенні позову відмовити. Також надано письмові заперечення (а.с.118-121 т.1), в яких третя особа зазначає, що земельна ділянка перебувала у спільній сумісній власності подружжя [PERSON] та [PERSON], тому [PERSON] правомірно, за згодою [PERSON], здійснив її відчуження. В свою чергу, [PERSON] була обізнана із продажем, тому пропустила строк позовної давності, та, фактично, схвалила такий правочин. Вислухавши пояснення представника позивача, пояснення відповідача [PERSON], дослідивши наявні в матеріалах справи письмові докази, встановивши на їх підставі фактичні обставини та характер спірних правовідносин між сторонами спору, визначивши правові норми, що підлягають застосуванню, суд вважає позов таким, що підлягає задоволенню, виходячи з наступного. Позивач та відповідач, [PERSON], перебувають у шлюбі, який зареєстрований 30.08.2003 року (т.1 а.с.9). Рішенням сесії Козельщинської селищної ради від 05.06.2007 року позивачу відповідно до ст.ст.118, 121 ЗК України надано безкоштовно у власність земельну ділянку площею 0,0817 га для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд за рахунок земель комунальної власності за адресою: сел.Козельщина, пров.Горького, буд.7 (а.с.10 т.1, а.с.76 т.2). Таким чином, позивачем вказану земельну ділянку приватизовано в межах норм безоплатної передачі земельних ділянок громадянам. 16.08.2007 року на підставі вказаного рішення позивачу видано Державний акт на право власності на земельну ділянку ЯГ №689947 на земельну ділянку із кадастровим номером 5322055100:30:003:0068, який зареєстровано в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі за №010754500072 (а.с.11, 12 т.1). Згідно ст.61 СК України в редакції станом на дату приватизації вказана земельна ділянка не віднесена до обєктів права спільної сумісної власності. Відповідно до ст.57 СК України в редакції станом на дату приватизації земельної ділянки особистою приватною власністю дружини, чоловіка, є майно, набуте нею, ним за час шлюбу, але на підставі договору дарування. На підставі вищенаведеного, суд вважає, що вказана земельна ділянка була набута позивачем в особисту приватну власність. Зазначений висновок суду узгоджується із позицією законодавця, оскільки Законом України від 17.05.2012 року «Про внесення змін до Сімейного кодексу України щодо майна, що є особистою приватною власністю дружини, чоловіка» доповнено ч.1 ст.57 СК України пунктом 5, який прямо відносить до особистої приватної власності «земельна ділянка, яка набута нею, ним за час шлюбу внаслідок приватизації земельної ділянки, що перебувала у її, його користуванні, або одержана внаслідок приватизації земельних ділянок державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій, або одержана із земель державної і комунальної власності в межах норм безоплатної приватизації, визначених Земельним кодексом України». Суд відхиляє посилання третьої особи на правові висновки Верховного Суду України від 11.06.2012 року №6-66цс11, від 16.12.2015 року №62710цс15, оскільки на думку суду, вказані висновки здійснено за обставин справ, які є іншими ніж у даній справі, в тому числі, в справі, що розглядається приватизація земельної ділянки відбулась до будівництва будинку. В подальшому, як пояснив відповідач [PERSON], на його імя було видано дозвіл на будівництво житлового будинку на вказаній земельній ділянці. Після закінчення подружжям будівництва, на підставі рішення виконкому Козельщинської селищної ради №142 від 28.09.2007 року на імя [PERSON] 01.10.2007 року було видано свідоцтво про право власності на нерухоме майно: будинок, розташований за адресою: Полтавська область, Козельщинський район, сел.Козельщина, пров.Горького, буд.7 (а.с.13 т.1). В цей же день право власності зареєстровано у Реєстрі прав власності на нерухоме майно (а.с.14 т.1). В судовому засіданні [PERSON] пояснив, що земельна ділянка була приватизована його дружиною, позивачем по справі, оскільки він на той час вже використав своє право на безкоштовну приватизацію. Таким чином, на думку суду, [PERSON] та [PERSON], як подружжя, набули право спільної сумісної власності на вказаний будинок відповідно до ст.ст.60, 61 СК України. 28.03.2008 року між відповідачем [PERSON] та відповідачем [PERSON] укладено договір купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом Козельщинського районного нотаріального округу [PERSON] за реєстровим номером 522 (а.с.163 т.1). В цей же день, договір зареєстровано в Державному реєстрі правочинів (а.с.164 т.1). Згідно п.1,2 цього договору [PERSON] продав, а [PERSON]Є купив: - будинок №7 по провулку Короленка (помилково, замість Горького) в сел.Козельщина, який належить продавцю на підставі Свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 01.10.2007 року; - земельну ділянку кадастровий номер №5322055100:30:003:0068, яка належить продавцю на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку ЯГ №689947. Відповідно до ст.658 ЦК України право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару. Якщо продавець товару не є його власником, покупець набуває право власності лише у випадку, якщо власник не має права вимагати його повернення. Згідно Державного акту на право власності на земельну ділянку ЯГ №689947 та витягу з Державного земельного кадастру (а.с.11, 12, 24, 25 т.1) станом на дату укладення договору купівлі-продажу власником земельної ділянки із кадастровим номером 5322055100:30:003:0068 була [PERSON], тобто позивач. Станом на час розгляду справи позивач є власником вказаної ділянки також згідно Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (а.с.19). Таким чином, відповідачем [PERSON], всупереч ст.658 ЦК України, укладено договір купівлі-продажу товару, власником якого він не був. Суд відхиляє посилання відповідача ПАТ КБ «ПРИВАТБАНК» на те, що [PERSON] надавала згоду на продаж житлового будинку, та була присутня під час укладення договору купівлі-продажу, оскільки, по-перше, [PERSON] надавала згоду лише на продаж житлового будинку (як співвласник), а не на земельну ділянку (а.с.122 т.1). По-друге, відповідачем не надано доказів присутності [PERSON] під час укладення договору купівлі-продажу. По-третє, відповідно до ч.2 ст.207 ЦК України правочин вважається вчиненим у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною. В свою чергу, [PERSON] договір купівлі-продажу земельної ділянки не підписувала та не уповноважувала інших осіб нотаріально посвідченою довіреністю відповідно до ст.ст.245, 657 ЦК України. Відповідно до ч.1 ст.203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Відповідно до ч.1 ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені\~частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Відповідно до ч.3 ст.215 ЦК України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). Суд відхиляє посилання відповідача ПАТ КБ «ПРИВАТБАНК» на те, що спірним договором купівлі-продажу не порушено права [PERSON], оскільки спірна угода вчинена щодо майна, зареєстрованим власником якого вона є до теперішнього часу. Таким чином, на думку суду, договір купівлі-продажу від 28.03.2008 року, укладений між відповідачем [PERSON] та відповідачем [PERSON] та посвідчений приватним нотаріусом Козельщинського районного нотаріального округу [PERSON] за реєстровим номером 522 є недійсним в частині купівлі-продажу земельної ділянки із кадастровим номером 5322055100:30:003:0068. Відповідно до ст.217 ЦК України недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини. В даному випадку, суд вважає, що договір купівлі-продажу будинку не міг бути укладений без включення до нього купівлі-продажу земельної ділянки, оскільки вказаний будинок та земельна ділянка є садибою в розумінні ст.381 ЦК України, тобто єдиним обєктом права власності. Будинок та земельна ділянка, яка відведена спеціально для його будівництва та обслуговування є нерозривно повязаними, складовими частинами єдиної складної речі. Відповідно до ч.2 ст.187 ЦК України при переході права на річ її складові частини не підлягають відокремленню. Відповідно до ч.2 ст.188 ЦК правочин, вчинений щодо складної речі, поширюється на всі її складові частини, якщо інше не встановлено договором. Зазначений висновок суду узгоджується із подальшою позицією законодавця, оскільки Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення порядку набуття прав на землю» від 5 листопада 2009 року №1702-VI викладено в новій редакції ст.377 ЦК України, ст.120 ЗК України згідно яких розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об'єкти (крім багатоквартирних будинків). Таким чином, на думку суду, визнання недійсним договору купівлі-продажу у частині купівлі-продажу земельної ділянки тягне визнання недійсним правочину в цілому. Стосовно визнання недійсним договору іпотеки суд зазначає наступне. 28.03.2008 року між відповідачем [PERSON] та відповідачем ПАТ КБ «ПРИВАТБАНК» (на той час ЗАТ) укладено договір іпотеки, який посвідчено приватним нотаріусом Козельщинського районного нотаріального округу [PERSON] за реєстровим номером 529. Згідно з п.п.1, 35.3, 35.4. договору іпотеки предметом іпотеки є нерухоме майно, а саме: будинок та земельна ділянка, які розташовані за адресою: Полтавська область, Козельщинський район, сел.Козельщина, провулок Горького, буд.7, які належать іпотекодавцю на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого 28.03.2008 року приватним нотаріусом Козельщинського районного нотаріального округу [PERSON] (помилково, замість [PERSON]М.) за реєстровим номером 522. В свою чергу, відповідно до ст.5 Закону України «Про іпотеку» предметом іпотеки можуть бути один або декілька об'єктів нерухомого майна за таких умов: - нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; - нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; - нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об'єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом. Оскільки, як зазначено вище, судом визнається недійсним договір купівлі-продажу будинку та земельної ділянки, то у відповідності із ст.215 ЦК України вказаний договір не має ніяких правових наслідків, крім тих, що повязані із його недійсністю. Таким чином, відповідач [PERSON] не набув жодних прав на вказане майно, і відповідно, таке майно не може бути предметом іпотеки. Відповідно до ч.1, 2 ст.18 Закону України «Про іпотеку» опис предмета іпотеки є істотною умовою договору іпотеки. У разі відсутності в іпотечному договорі однієї з вказаних вище істотних умов він може бути визнаний недійсним на підставі рішення суду. Відповідно до ч.1 ст.203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Відповідно до ч.1 ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені\~частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Відповідно до ч.3 ст.215 ЦК України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). Суд вважає, що спірним договором купівлі-продажу порушено права [PERSON], оскільки згідно відомостей Державного реєстру іпотек на його підставі накладено обтяження на земельну ділянку з кадастровим №5322055100:30:003:0068, яка є власністю позивача (а.с.21, 22 т.1). Суд вважає, що в даному випадку, в будь-якому разі, договір іпотеки підлягає визнанню недійсним в цілому, оскільки відповідно до ч.ч.4, 5 ст.6 Закону України «Про іпотеку» земельна ділянка та розташована на ній будівля передаються в іпотеку разом. Суд відхиляє посилання відповідача ПАТ КБ «ПРИВАТБАНК» на те, що договір іпотеки не може бути визнаний недійсним, оскільки відповідач [PERSON] має заборгованість перед банком за кредитом, оскільки ця обставина стосується лише виконання спірних договорів, а не їх відповідності умовам закону. Суд також не вважає перешкодою для визнання недійсним спірного договору іпотеки наявність заочного рішення Козельщинського районного суду Полтавської області від 29.05.2009 року про звернення стягнення на предмет іпотеки в рахунок погашення заборгованості [PERSON] перед ПАТ КБ «ПРИВАТБАНК» (а.с.114 т.1), оскільки предмет та підстави вказаної справи та справи, що розглядається, є різними. Крім цього, з врахуванням того, що зареєстрованим власником земельної ділянки на даний час є позивач, вважається вкрай сумнівним фактична реалізація вказаного рішення суду. Таким чином, на думку суду, договір іпотеки, укладений 28.03.2008 року між відповідачем [PERSON] та відповідачем ПАТ КБ «ПРИВАТБАНК» та посвідчений приватним нотаріусом Козельщинського районного нотаріального округу [PERSON] за реєстровим номером 529, є недійсним в цілому. Щодо поновлення строку позовної давності. Відповідно до ст.257 ЦК України загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки. Відповідно до ст.261 ЦК України перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила. В позовній заяві позивач зазначає, що дізналась про обтяження будинку та земельної ділянки лише 25.10.2016 року з Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження обєктів нерухомого майна (а.с.19 т.1). Відповідно до ст.10 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Сторони та інші особи, які беруть участь у справі, мають рівні права щодо подання доказів, їх дослідження та доведення перед судом їх переконливості. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Суд сприяє всебічному і повному з'ясуванню обставин справи: роз'яснює особам, які беруть участь у справі, їх права та обов'язки, попереджує про наслідки вчинення або невчинення процесуальних дій і сприяє здійсненню їхніх прав у випадках, встановлених цим Кодексом. Відповідно до ст.60 ЦПК України кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених статтею 61 цього Кодексу. Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі. Відповідно до правової позиції Верховного Суду України, яка викладена у постанові від 29.10.2014 року по справі №6-152цс14, для визначення моменту виникнення права на позов важливим є як об'єктивні (сам факт порушення права), так і суб'єктивні (особа дізналася або повинна була дізнатися про це порушення) моменти. При цьому норма частини першої статті 261 ЦК України містить презумпцію обізнаності особи про стан своїх суб'єктивних прав, відтак обов'язок доведення терміну, з якого особі стало (могло стати) відомо про порушення права, покладається на позивача. В даному випадку, судом встановлено, що позивач не була стороною спірних договорів. Із заяви позивача, яка надана нею приватному нотаріусу, вбачається, що вона надала згоду лише на продаж будинку, а не земельної ділянки (а.с.122 т.1). З п.18 договору купівлі-продажу будинку та земельної ділянки вбачається, що екземпляр цього договору було видано нотаріусом лише [PERSON] В свою чергу, 18.10.2014 року позивачем отримано свідоцтво про право власності на нерухоме майно, а саме на земельну ділянку із кадастровим номером 5322055100:30:003:0068 (а.с.29 т.1). 17.10.2014 року позивачем подано заяву про реєстрацію права власності на земельну ділянку в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (а.с.30 т.1). На думку суду, зазначені дії свідчать про те, що позивач тривалий час ставилась до земельної ділянки як до свого власного майна. В свою чергу, відповідачами не надано доказів про обізнаність позивача із умовами договору купівлі-продажу в частині продажу земельної ділянки, жодних доказів на спростування твердження про дату початку строку перебігу позовної давності. Суд відхиляє посилання третьої особи та відповідача ПАТ КБ «ПРИВАТБАНК» на витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки та висновок про експертну грошову оцінку (а.с.123, 124 т.1), як на доказ обізнаності, оскільки вказані документи свідчать лише про намір [PERSON] продати земельну ділянку. Відповідно до ч.4 ст.60 ЦПК України доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. Суд не може обмежити право на судовий захист лише на припущенні того, що між подружжям [PERSON] та [PERSON] може існувати домовленість щодо обставин початку перебігу строку позовної давності. Таким чином, суд вважає, що строк позовної давності не є пропущеним, тому не розглядає клопотання про його поновлення. Відповідно до ст.88 ЦПК України з відповідачів підлягають стягненню на користь позивача судові витрати в рівних частках, окремо, із сторін за кожним договором, який визнаний недійсним. На підставі вищенаведеного,

Outcome: approved