Jurisdiction: civil
Date: 2020-10-04 00:00:00

03 червня 2019 року до Жовтневого районного суду м. Маріуполя Донецької області звернувся [PERSON] з позовом до [PERSON] про внесення змін до договору оренди земельної ділянки, третя особа Маріупольська міська рада. В обґрунтування позовних вимог зазначив, що 07.12.2015 року між [PERSON] та Маріупольською міською радою, на підставі рішення № 6/52-5799 від 08.09.2015 року, було укладено договір оренди земельної ділянки площею 0,0032 га, розташованої за адресою: [ADDRESS] , на строк 5 років, кадастровий номер земельної ділянки 1412300000:04:002:0043. Цільове призначення використання земельної ділянки за договором є будівництво та обслуговування будівель закладів побутового обслуговування (експлуатація та обслуговування кіоску з ремонту взуття). 22.03.2019 року позивач уклав договір купівлі-продажу нерухомого майна - об`єкту незавершеного будівництва, торгівельного павільйону, готовністю 85 %, розташованого за адресою: [ADDRESS] , загальною площею 4,8 кв.м., який складається з торгівельного павільйону літ.А-1, та розташований на земельній ділянці з кадастровим номером 1412300000:04:002:0043. Право власності на об`єкт незавершеного будівництва було зареєстровано в Реєстрі речових прав на нерухоме майно, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 876781114123. Таким чином, в результаті переходу права власності на нерухоме майно, яке розташовано на орендованій земельній ділянці, до нового власника, з моменту набуття такого права до нього перейшло і право оренди земельної ділянки. Позивач намагався врегулювати питання щодо переоформлення договору оренди з відповідачем, однак згоди з цього питання сторони не дійшли. На підставі ст. 7 Закону України «Про оренду землі», ст. 120 Земельного кодексу України, ст. 377 ЦК України, просив внести зміни у договір оренди земельної ділянки від 07.12.2015 року, розташованої за адресою: [ADDRESS] , шляхом заміни відомостей про орендаря за договором на [PERSON] . Ухвалою Жовтневого районного суду міста Маріуполя Донецької області від 06 червня 2019 року позовну заяву позивача залишено без руху, позивачу надано строк для усунення недоліків, зазначених в ухвалі суду. Ухвалою Жовтневого районного суду міста Маріуполя Донецької області від 19 червня 2019 року відкрито загальне провадження по справі та призначено підготовче судове засідання. Ухвалами Жовтневого районного суду міста Маріуполя Донецької області суду від 05.12.2019 року відмовлено у задоволенні клопотань представника відповідача про зупинення провадження по справі та про призначення будівельно-технічної експертизи. Ухвалою Жовтневого районного суду міста Маріуполя Донецької області від 24 лютого 2020 року закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті. Представник відповідача надала до суду відзив на позовну заяву в якому заперечувала проти задоволення позовних вимог у повному обсязі. В обґрунтування своїх заперечень зазначила, що 23.04.2019 року Маріупольською місцевою прокуратурою № 1 порушено кримінальне провадження, внесене до ЄРДР за № 42019051290000056 за ознаками злочину, передбаченого ч. 1 ст. 197-1 КК України, за фактом самовільного заняття [PERSON] земельної ділянки, розташованої за адресою: [ADDRESS] . Позивач зайняв зазначену земельну ділянку самовільно, без згоди відповідача [PERSON] . Відповідач ніколи не давав згоди на початок будівництва на орендованій ним земельній ділянці, та фактично на ній знаходиться не об`єкт незавершеного будівництва, а автомобільний причіп на бетонній подушці. Відповідач ніколи не вчиняв дій щодо відчуження цієї земельної ділянки, тому позовні вимоги позивача є необґрунтованими. Позивач надав до суду відповідь на відзив в якому зазначив, що в рамках кримінального провадження № 42019051290000056 його жодного разу не викликали до органу досудового розслідування та не допитували у будь-якому статусі. Крім цього відповідачем не надано на підтвердження факту порушення такого кримінального провадження витягу з ЄРДР. Щодо того, що відповідач не давав згоди на будівництво на земельній ділянці, то ці обставини спростовуються фактом реєстрації права власності на нерухоме майно, розташованій на такій ділянці, оскільки така реєстрація неможлива без згоди орендаря земельної ділянки. Позивач є добросовісним набувачем права власності на нерухоме майно, яке ніким не оскаржене. Просив не брати до уваги відзив відповідача на позовну заяву, оскільки обставини, викладені у відзиві, не підтверджені будь-якими доказами. Представник третьої особи надав до суду пояснення щодо позову в якому зазначив, що на підставі рішення № 6/52-5799 від 08.09.2015 року, між Маріупольською міською радою та [PERSON] було укладено договір оренди земельної ділянки від 07.12.2015 року строком 5 років. Об`єктом зазначеного договору є земельна ділянка площею 0,0032 га, розташованої за адресою: [ADDRESS] , кадастровий номер земельної ділянки 1412300000:04:002:0043. Позивач не звертався до третьої особи із заявою про вирішення питання про переоформлення права оренди земельної ділянки при переході права власності на об`єкт нерухомого майна, розташованого на такій ділянці, у зв`язку із чим звернення позивача до суду є передчасним. Представник позивача [PERSON] у судовому засіданні позовні вимоги підтримав з підстав викладених у позові. В подальшому надав письмову промову в судових дебатах, в якій зазначив, що 22.03.2019р. було відчужено майно, що розміщено на земельній ділянці розташованій за адресою: [ADDRESS] . Договір купівлі-продажу на даний час не скасований, є діючим, таким чином відповідно до ч. 2 ст. 120 Земельного кодексу України та ч. 1 ст. 377 ЦК України, просить позовні вимоги задовольнити у повному обсязі. Також вважав наданий представником відповідача висновок судової будівельно-технічної експертизи від 28.01.2020 р. таким, що суперечить матеріалам справи, оскільки він складений без додержанні порядку встановленого законом. Представник відповідача [PERSON] заперечувала проти задоволення позовних вимог у повному обсязі, оскільки спірна земельна ділянка перебуває в оренді відповідача [PERSON] , він нікому не давав згоди на початок будівельних робіт на вказаній земельній ділянці. Крім того на земельній ділянці за адресою: [ADDRESS] розташований оштукатурений цоколь, як об`єкт незавершеного будівництва - готовністю 15 %, тому до спірних правовідносин не можуть бути застосовані вимоги ст.. 120 Земельного кодексу України. Представник третьої особи [PERSON] також заперечувала проти задоволення позовних вимог у повному обсязі, з підстав викладених в письмових поясненнях щодо позову. Допитаний у судовому засіданні експерт [PERSON] , з приводу виконаного ним висновку експерта № 1-д за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи, суду пояснив, що експертиза була проведена на замовлення представника відповідача [PERSON] - адвоката Іванової Т.В. Дослідження було проведено шляхом візуального огляду та зведеного кадастрового плану земельної ділянки кадастровий номер 14123200000:044:002:0043 в результаті, якого встановлено, що об`єкт дослідження, розташований по [ADDRESS] в цілому не є нерухомим майном. Нерухомим майном є цоколь з оштукатурених блоків. Готовність незавершеного будівництва вказаного об`єкта, за винятком рухомої складової, якою є авто трейлер, складає 15 %. Суд, вислухавши пояснення сторін по справі, допитавши експерта, дослідивши письмові докази по справі, вважає, що позовні вимоги не піддягають задоволенню з наступних підстав. Судом встановлено, що на підставі рішення Маріупольської міської ради № 6/52-5799 від 08.09.2015 року, між [PERSON] та Маріупольською міською радою укладено договір оренди земельної ділянки площею 0,0032 га, розташованої за адресою: [ADDRESS] , на строк 5 років, кадастровий номер земельної ділянки 1412300000:04:002:0043. Земельна ділянка передана в оренду з метою та за цільовим призначенням: для будівництво та обслуговування будівель закладів побутового обслуговування (експлуатація та обслуговування кіоску з ремонту взуття). На підставі договору купівлі-продажу від 22.03.2019 року, укладеного між [PERSON] , як продавцем з одного боку, та [PERSON] , як покупцем з іншого боку, [PERSON] купив нерухоме майно - об`єкт незавершеного будівництва - торгівельний павільйон, готовністю 85%, розташований за адресою: [ADDRESS] , розташований на земельній ділянці Маріупольської міської ради площею 0,0032 га, кадастровий номер 1412300000:04:002:0043. Право власності [PERSON] на об`єкт незавершеного будівництва - торгівельний павільйон, готовністю 85%, розташований за адресою: [ADDRESS] , реєстраційний номер об`єкта нерухомості 876781114123, зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 22.03.2019 року, номер запису про право власності 30828956, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 160685923 від 22.03.2019 року. Статтею 15 ЦК України визначено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Стаття 14 Конституції України встановлює, що земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону. Статтею 12 ЗК України визначено повноваження сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин на території сіл, селищ, міст, до яких належать, зокрема, розпорядження землями територіальних громад, передача земельних ділянок комунальної власності у власність громадян та юридичних осіб, надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності, підготовка висновків щодо вилучення (викупу) та надання земельних ділянок відповідно до цього Кодексу, інформування населення щодо вилучення (викупу) та інші. Відповідно до частини першої статті 377 ЦК України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача). Згідно ч. 1 ст. 120 ЗК України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Зазначена норма закріплює загальний принцип цілісності об`єкту нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташований. За цією нормою визначення правового режиму земельної ділянки перебуває у прямій залежності від права власності на будівлю і споруду та передбачається механізм роздільного правового регулювання нормами цивільного законодавства майнових відносин, що виникають при укладенні правочинів щодо набуття права власності на нерухомість, і правового регулювання нормами земельного і цивільного законодавства відносин при переході прав на земельну ділянку у разі набуття права власності на нерухомість. Тобто за загальним правилом, закріпленим у частині першій статті 120 ЗК України, особи, які набули права власності на будівлю чи споруду стають власниками земельної ділянки на тих самих умовах, на яких вона належала попередньому власнику. Згідно правової позиція, викладеної в постанові Великої Палати Верховного Суду від 04 грудня 2018 року у справі № 910/18560/16, перехід майнових прав до іншої особи зумовлює перехід до неї і прав на ту частину земельної ділянки, на якій безпосередньо розташований відповідний об`єкт нерухомості, та частини земельної ділянки, яка необхідна для його обслуговування. Особа, яка набула право власності на об`єкт нерухомості, розташований у межах земельної ділянки, якою користувався попередній власник нерухомого майна, набуває право вимагати оформлення на своє ім`я документів на користування всією земельною ділянкою на умовах і в обсязі, які були встановлені для попереднього землекористувача-власника об`єкта нерухомості, або частиною земельної ділянки, яка необхідна для обслуговування об`єкта нерухомості розташованого на ній. Відповідно до ст. 125 ЗУ України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Як вбачається з Інформації Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку, земельна ділянка з кадастровим номером 1412300000:04:002:0043, належить на праві комунальної власності Маріупольській міській раді, та на праві оренда належить [PERSON] (дата реєстрації відповідного права в державному реєстрі прав 01.02.2016 року). Таким чином, з набуттям позивачем права власності на нерухоме майно - об`єкт незавершеного будівництва, який розташований на спірній земельній ділянці, до нього, як до нового власника цього нерухомого майна, в силу положень статей 120 ЗК України та 377 ЦК України, не перейшло право користування спірною земельною ділянкою, так як продавець за договором купівлі-продажу від 22.03.2019 року [PERSON] , на момент укладення такого договору, не мав права користування зазначеною земельною ділянкою. Аналогічна правова позиція викладена в Постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду № 127/10011/18 від 19.05.2020 року. Крім цього, відповідно до ч. 2 ст. 331 ЦК України Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. У ЦК України, крім понять «нерухомість», «нерухоме майно», «об`єкт нерухомого майна» (частина перша статті 181, пункт 6 частини першої статті 346, статті 350, 351), вживаються також інші поняття, наприклад: «об`єкт незавершеного будівництва» (стаття 331), «об`єкт будівництва» (статті 876, 877, 879-881, 883), однак прямого визначення цих понять не міститься. Виходячи з аналізу чинного законодавства та враховуючи характерні ознаки незавершеного будівництва, слід визнати, що об`єкт будівництва (об`єкт незавершеного будівництва) - це нерухома річ особливого роду: її фізичне створення розпочато, однак не завершено. Щодо такої речі можливе встановлення будь-яких суб`єктивних майнових, а також зобов`язальних прав, у випадках і в порядку, визначених актами цивільного законодавства. Проте вирішуючи питання про виникнення, зміну та припинення суб`єктивних цивільних прав стосовно об`єкта незавершеного будівництва, потрібно враховувати особливості та обмеження, встановлені законодавчими актами. Отже, новостворене нерухоме майно набуває юридичного статусу житлового будинку після прийняття його до експлуатації і з моменту державної реєстрації права власності на нього. Таким чином, належне позивачу нерухоме майно має статус об`єкту незавершеного будівництва, а норма статті 120 ЗК України закріплює принцип цілісності об`єкта нерухомості - жилого будинку, будівлі або споруди, із земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташований, то на виниклі між сторонами правовідносини положення статті 120 ЗК України не застосовуються. Аналогічна правова позиція викладена в Постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду № 308/8156/14-ц від 20.05.2020 року. Згідно висновку експерта Новікова В.С. від 28.01.2020 року № 1-д, за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи, наданого представником відповідача, об`єкт дослідження, розташований по [ADDRESS] , в цілому не є нерухомим майном, оскільки нерухомим майном є цоколь з оштукатурених блоків. Готовність незавершеного будівництва об`єкту складає 15 %. При цьому суд не бере до уваги заперечення представника позивача з приводу зазначеного висновку експерта, оскільки в даному випадку не має значення процент готовності нерухомого майна, бо таке все одно є незавершеним будівництвом, оскільки не введено до експлуатації та не проведено державної реєстрації відповідного права власності. Враховуючи викладене, суд приходить до висновку, що в результаті набуття позивачем права власності на об`єкту незавершеного будівництва, до нього не перейшло право користування спірною земельною ділянкою, у зв`язку із чим відсутні підстави для задоволення позовних вимоги позивача про внесення змін до договору оренди земельної ділянки. На підставі викладеного,

Outcome: dismissed