Jurisdiction: civil
Date: 2020-08-27 00:00:00

04 березня 2019 року Товариство з обмеженою відповідальністю Компанія «Укрелітагро» звернулося до суду з позовом про визнання недійсним договору оренди, мотивуючи це тим, що 03 вересня 2018 року до Товариства з обмеженою відповідальністю Компанія «Укрелітагро» надійшов лист від Товариства з обмеженою відповідальністю «Михнівські лани» за № МЛ-12/18 щодо перенесення меж земельних ділянок на місцевість. 10 вересня 2018 року позивачеві стало відомо з інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, що має місце подвійна державна реєстрація права оренди однієї і тієї ж земельної ділянки, де орендарями виступають Товариство з обмеженою відповідальністю Компанія «Укрелітагро» та в подальшому Товариство з обмеженою відповідальністю «Михнівські лани». Підставами для посилання на неправомірність рішень відповідачів позивач вказує наявність договору оренди землі, укладеного 04 лютого 2008 року між орендодавцем [PERSON] та орендарем Товариством з обмеженою відповідальністю Компанія «Укрелітагро», зареєстрованого 01 квітня 2010 року у Ізяславському РВ ХРФ ДП «ЦДЗК» за № 041075400368, строком на 10 років на земельну площею 2,1963 га із кадастровим номером 6822183900:04:015:0670. Позивач зазначає, що державним реєстратором при проведенні реєстрації договору оренди, укладеного між [PERSON] та Товариством з обмеженою відповідальністю «Михнівські лани», були порушені вимоги ч. 3 ст. 10 Закону України «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяження». Позивач вказує, що [PERSON] та Товариство з обмеженою відповідальністю «Михнівські лани» знали про наявність чинного договору між орендодавцем [PERSON] та орендарем Товариством з обмеженою відповідальністю Компанія «Укрелітагро», однак всупереч чинного законодавства уклали між собою оскаржуваний договір та провели його державну реєстрацію. Товариство з обмеженою відповідальністю Компанія «Укрелітагро» просить визнати недійсним договір оренди земельної ділянки серія та номер С16-01/18-4 від 16 січня 2018 року, щодо земельної ділянки площею 2,1963 га, кадастровий номер 6822183900:04:015:0670, укладений між [PERSON] та ТОВ «Михнівські Лани», право оренди якої зареєстровано на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 41936358 від 06 липня 2018 року реєстратором Комунального підприємства «Чемеровецьке бюро нерухомості» Росновською Н. В., із моменту укладення. Представник позивача адвокат Лозюк С. Ф. у судове засідання не з`явився, звернувся до суду з письмовою заявою про розгляд справи за його відсутності, заявлені вимоги підтримав. Представник відповідача Комунального підприємства «Чемеровецьке бюро нерухомості» у судове засідання не з`явився, про дату, час та місце розгляду справи повідомлений належним чином, у поданій письмовій заяві просив справу розглядати за відсутності представника підприємства. Представник відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «Михнівські лани» адвокат Карун В. П. у судовому засіданні проти заявлених вимог заперечував. Відповідачка [PERSON] у судове засідання не з`явилася, про дату, час та місце розгляду справи повідомлена належним чином, у поданій письмовій заяві просила справу розглядати за її відсутності, проти заявлених вимог не заперечувала. Представник третьої особи на стороні позивача, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, Головного управління Держгеокадастру у Хмельницькій області, у судове засідання не з`явився, про дату, час та місце розгляду справи повідомлений належним чином шляхом направлення судової повістки рекомендованим поштовим відправленням з повідомленням. Вислухавши позицію представника відповідача, дослідивши матеріали справи, суд знаходить, що позов підлягає задоволенню з наступних підстав. Позов Товариство з обмеженою відповідальністю Компанія «Укрелітагро» надійшов до суду 04 березня 2019 року. 20 березня 2019 року прийнято ухвалу про прийняття позовної заяви до розгляду та відкриття провадження у справі. 15 серпня 2019 року закрите підготовче провадження. Ухвалою суду від 30 жовтня 2019 року провадження у справі було зупинено у зв`язку із смертю орендодавця [PERSON] 20 вересня 2019 року. 22 травня 2020 року провадження у справі поновлено. 13 липня 2020 року ухвалою суду до участі у справі залучено правонаступника відповідача [PERSON] - [PERSON] . Відповідно до статті 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Право власності є непорушним. При вирішенні справи необхідно враховувати як права власника земельної ділянки щодо розпорядження своєю власністю, так і права орендаря, який має право на стабільні та визначені правовідносини протягом певного, визначеного законом чи домовленістю сторін права користування чужою власністю. Згідно з частинами другою та третьою статті 13 ЦК України при здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, та не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах. У статті 11 ЦК України надано перелік підстав виникнення юридичних прав та обов`язків (юридичних фактів), які виникають як із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, так і з дій, що не передбачені такими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Однією з таких підстав є відповідно до пункту 1 частини другої статті 11 ЦК України договори та інші правочини. Вказані обставини мають певний часовий проміжок дії, який має початок та закінчення. У частині першій статті 251 ЦК України строк визначено як певний період у часі, зі спливом якого пов`язана дія чи подія, яка має юридичне значення. Строк може бути визначено актами цивільного законодавства, правочином чи рішенням суду (частина третя статті 251 ЦК України). Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, передбачені у статті 203 ЦК України. Згідно із частиною третьою статті 6 ЦК України сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд. У частині першій статті 627 ЦК України деталізовано принцип свободи договору. Зазначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Тому вольовий характер визначення строку не викликає сумніву. Тобто сторони наділені значними можливостями впливати на момент настання або закінчення строків, оскільки можуть змінювати строк, наближати або віддаляти його настання. У статті 792 ЦК України передбачено, що за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються спеціальним законом: Законом України № 161-XIV «Про оренду землі» у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин (далі Закон № 161-XIV). Судом встановлено, що[PERSON] на праві приватно власності належала земельна ділянка із кадастровим номером 6822183900:04:015:0670 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна - 1592405468221, площа 2,1963 га), що підтверджується доданими до матеріалів справи копіями інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, кадастрового плану, Державного акту на право приватної власності на землю. Після смерті [PERSON] право власності на вказану земельну ділянку отримала [PERSON] , що підтверджується свідоцтвом про право на спадщину за законом від 05 травня 2020 року, Витягом про реєстрацію в Спадковому реєстрі та Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, копії яких додані до матеріалів справи. 04 лютого 2008 року між орендодавцем [PERSON] та орендарем Товариством з обмеженою відповідальністю Компанія «Укрелітагро» був укладений договір оренди землі на строк 10 років, що підтверджується вказаним договором, оригінал якого надано на огляд суду, копія додана до матеріалів справи. Вказаний договір зареєстрований у Ізяславському відділі РС РФ ДПЦДЗГ 01 квітня 2010 року, про що у книзі реєстрації земель вчинено запис за № 041075400368, що підтверджується відміткою у оригіналі договору, доданими до матеріалів справи копіями листа начальника відділу в Ізяславському районі Головного управління Держгеокадастру у Хмельницькій області № 29-22-0.25-510/101-19 від 12 липня 2019 року, Книги записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі Михнівської сільської ради та записів у ній. Відповідно до пункту 20 зазначеного договору оренди передача земельної ділянки орендарю здійснюється у 10-денний строк після державної реєстрації цього договору актом приймання-передачі. Судом встановлено, що 16 січня 2018 року укладений договір оренди земельної ділянки серія та номер С16-01/18-4 щодо земельної ділянки площею 2,1963 га, кадастровий номер 6822183900:04:015:0670 між [PERSON] та ТОВ «Михнівські Лани», право оренди якої зареєстровано на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 41936358 від 06 липня 2018 року реєстратором Комунального підприємства «Чемеровецьке бюро нерухомості» Росновською Н. В., що підтверджується наданою до матеріалів справи копією витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, проти чого не заперечує представник Товариства з обмеженою відповідальністю «Михнівські лани». На час підписання договору оренди, 04 лютого 2008 року, частина друга статті 124 ЗК України передбачала, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. У частині другій статті 125 ЗК України вказано, що право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації. Вимога про те, що право оренди землі оформляється договором, який реєструється відповідно до закону, передбачена у частині другій статті 126 ЗК України. У статті 13 Закону № 161-XIV надано визначення договору оренди землі. Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально (стаття 14 цього Закону № 161-XIV). Згідно зі статтею 18 названого Закону договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Статтею 20 Закону № 161-XIV передбачено, що укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом. Момент укладення договору визначено у статтях 638, 640 ЦК України. Вказано, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії. Договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення. Отже, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору, дотрималися письмової форми договору та підписали його, він вважається укладеним. Із системного аналізу ЦК України можна зробити висновок, що вказане правило визначення моменту укладення договору стосується лише договорів, які повинні бути укладені у простій письмовій формі. Права й обов`язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення учасників при укладенні договору оренди земельної ділянки, набуваються лише після його державної реєстрації, як передбачено статтями 18, 20 Закону № 161-XIV, у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин. Верховний Суд України вказував, що поняття «момент укладення договору» та «момент набрання чинності договором оренди земельної ділянки» різняться змістовим наповненням, а також можуть відрізнятися у часі, про що зазначено і у мотивувальних частинах постанов від 19 лютого 2014 року у справі № 0426/14068/2012 (провадження № 6-162цс13) та від 13 червня 2016 року у справі № 570/3056/15-ц (провадження № 6-643цс16). У ЦК України передбачено як визначення строку, так і початку перебігу строку та його закінчення. Статтею 252 ЦК України визначено, що строк визначається роками, місяцями, тижнями, днями або годинами. Термін визначається календарною датою або вказівкою на подію, яка має неминуче настати. Перебіг строку починається з наступного дня після відповідної календарної дати або настання події, з якою пов`язано його початок (частина перша статті 253 ЦК України). Строк, що визначений роками, спливає у відповідні місяць та число останнього року строку (частина перша статті 254 ЦК України). Переважна більшість правовідносин, які урегульовані нормами цивільного законодавства, є відносинами, у яких забезпечується правомірна поведінка їх суб`єктів та нормальна реалізація ними суб`єктивних прав і виконання суб`єктивних обов`язків. Тому і строки у таких правовідносинах є строками здійснення суб`єктивних цивільних прав та виконання обов`язків. Це загальне правило закріплено у статті 631 ЦК України, зокрема що строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору. Договір набирає чинності з моменту його укладення. Разом з тим у частині третій вказаної статті обумовлено, що сторони можуть установити, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення. Момент укладення договору передбачений у статті 640 ЦК України і пов`язується з досягненням сторонами згоди з усіх його істотних умов та дотриманням певних вимог, якими є передання майна або вчинення іншої дії, нотаріальне посвідчення договору або його державна реєстрація, якщо таке передбачено актами цивільного законодавства. У спеціальному Законі № 161-XIV вказано, що договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації (стаття 18). Таким чином, сторони у договорі оренди землі мали право зазначати про момент початку перебігу та припинення дії вказаного договору, оскільки такі права прямо передбачені принципами та закріплені загальними нормами цивільного законодавства. Разом з тим якщо сторони не вказали про час (термін, календарну дату, подію) початку перебігу та закінчення строку договору, діють загальні правила, передбачені спеціальним Законом № 161-XIV, який прямо встановлював, що договір оренди земельної ділянки набирає чинності після його державної реєстрації. Отже, для визначення початку перебігу та закінчення строку дії саме цього договору має значення не момент його підписання, а момент вчинення реєстраційних дій, тобто внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень як єдиної державної інформаційної системи, яка містить відомості про речові права на нерухоме майно, їх обтяження, суб`єктів речових прав, технічні характеристики об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд тощо), кадастровий план земельної ділянки, а також відомості про правочини, вчинені щодо таких об`єктів нерухомого майна, з якими закон пов`язує набрання чинності договору, а саме можливість реалізації сторонами своїх суб`єктивних прав та обов`язків. Такі висновки щодо набрання чинності договором оренди земельної ділянки зроблено у постанові Верховного Суду України від 13 червня 2016 року у справі № 570/3056/15-ц (провадження № 6-643цс16), у мотивувальній частині якої міститься роз`яснення аналогічного розуміння правового висновку, викладеного Верховним Судом України у постанові від 19 лютого 2014 року у справі № 0426/14068/2012 (провадження № 6-162цс13). Метою укладення будь-якого цивільного правочину є отримання певних правових наслідків через реалізацію сторонами своїх суб`єктивних прав та обов`язків. Правочин, укладений без наміру створення правових наслідків, які ним обумовлені, є фіктивним. Разом з тим реалізувати свої суб`єктивні права та обов`язки сторони договору оренди земельної ділянки можуть лише після державної реєстрації такого договору. Відповідно до частини третьої статті 640 ЦК України, у редакції, яка була чинною як на час укладення договору оренди земельної ділянки, так і на момент його державної реєстрації, визначено момент, коли договір, який підлягав державній реєстрації, є укладеним, а саме: договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації. Оскільки моменти укладення договору та набрання ним чинності збігаються (частина друга статті 631 ЦК України), то моментом укладення договору оренди земельної ділянки на час дії зазначеної редакції частини третьої статті 640 ЦК України є саме його державна реєстрація, якщо сторони договору не передбачили у договорі інше, відповідно до частини третьої статті 631 ЦК України. Аналогічна позиція міститься і у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15 січня 2020 року (справа № 322/1178/17, провадження № 14-338цс19). Таким чином, договір оренди землі, укладений між орендодавцем [PERSON] та орендарем Товариством з обмеженою відповідальністю Компанія «Укрелітагро» 04 лютого 2008 року та зареєстрований 01 квітня 2010 року у Ізяславському РВ ХРФ ДП «ЦДЗК» за № 041075400368, набрав чинності 01 квітня 2010 року. Відповідно, на момент укладення договору оренди земельної ділянки серія та номер С16-01/18-4 від 16 січня 2018 року між [PERSON] та ТОВ «Михнівські Лани» строк дії договору оренди землі між орендодавцем [PERSON] та орендарем Товариством з обмеженою відповідальністю Компанія «Укрелітагро» не закінчився. У ст. 1 ЦПК України вказано, що завданнями цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави. Відповідно до ст. 4 ЦПК України здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законами України. Повноваження в галузі земельних відносин визначені у главах 2 та 3 Земельного кодексу України. Згідно ч. 3 ст. 152 Земельного кодексу України захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом: а) визнання прав; б) відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав; в) визнання угоди недійсною; г) визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування; ґ) відшкодування заподіяних збитків; д) застосування інших, передбачених законом, способів. Підстави припинення договору оренди землі визначені у статті 31 Закону № 161-XIV, однією з яких визначено таку підставу, як закінчення строку, на який його було укладено. Відповідно до п. 5 ч. 1 ст. Закону України № 1952-ІV «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяження» (далі Закон № 1952-ІV) в редакції, яка діяла на момент реєстрації договору оренди земельної ділянки серія та номер С16-01/18-4 від 16 січня 2018 року між [PERSON] та ТОВ «Михнівські Лани», обтяження - заборона розпоряджатись та/або користуватися нерухомим майном, встановлена законом, актами уповноважених на це органів державної влади, їх посадових осіб або така, що виникла на підставі договору. Стаття 24 Закону № 1952-ІV містить вичерпний перелік підстав для відмови у державній реєстрації прав та їх обтяжень. У пунктах 5 та 6 частини першої вказаної статті підставами для відмови у державній реєстрації зазначені наявність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями та наявність зареєстрованих обтяжень речових прав на нерухоме майно. Відповідно до вимог ч. 2 статті 653 ЦК України зобов`язання сторін припиняються у разі розірвання договору. Аналіз наведеного дає можливість зробити висновки про те, що на момент укладення договору оренди земельної ділянки серія та номер С16-01/18-4 від 16 січня 2018 року між [PERSON] та ТОВ «Михнівські Лани» зобов`язання сторін за договором, укладеним 04 лютого 2008 року між орендодавцем [PERSON] та орендарем Товариством з обмеженою відповідальністю Компанія «Укрелітагро», не припинились. За таких обставин суд приходить до висновку, що у державного реєстратора були визначені статтею 24 Закону № 1952-ІVпідстави для відмови у державній реєстрації договору оренди земельної ділянки серія та номер С16-01/18-4 від 16 січня 2018 року між [PERSON] та ТОВ «Михнівські Лани», а тому дії державного реєстратора не відповідають вимогам закону. Враховуючи вищенаведене, суд приходить до висновку, що права Товариства з обмеженою відповідальністю Компанія «Укрелітагро» підлягають захисту.

Outcome: approved