Jurisdiction: civil
Date: 2021-11-21 00:00:00

У квітні 2019 року [PERSON] звернулася до суду із позовом до АТ «Альфа-Банк», державного реєстратора КП «Реєстраційне бюро» Сороки В.М. про визнання договору іпотеки частково недійним, визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію права власності та їх обтяжень і скасування запису. В обґрунтування позову зазначає, що у якості забезпечення її кредитних зобов`язань за договором кредиту № 08-038/196 від 19.04.2007 року нею укладено з Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк», правонаступником якого є АТ «Укрсоцбанк», іпотечний договір № 02-038/371, за умовами якого в іпотеку передано квартиру [ADDRESS] . За п.п. 4.1-4.7 іпотечного договору передбачено процедуру звернення стягнення на предмет іпотеки. 29.03.2019 року державний реєстратор КП «Реєстраційне бюро» Сорока В.М. відповідно до вимоги банку та іпотечного договору прийняв рішення про державну реєстрацію права власності на квартиру [ADDRESS] . Оскільки вимоги договору іпотеки щодо внесення до нього іпотечного застереження внаслідок недосягнення між сторонами належно форми цієї домовленості є неукладеними, а реєстрація права власності на передану в іпотеку квартиру відбулася з порушенням вимог закону, [PERSON] , просить суд визнати договір про задоволення вимог іпотекодержателя в формі іпотечного застереження, викладеного в п.п. 4.1-4.7 іпотечного договору № 02-038/371 від 19.04.2007 року недійсним; визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора КП «Реєстраційне бюро» Сороки В.М. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), номер запису про право власності: 46224585 від 29.03.2019 року, про реєстрацію права власності за АТ «Укрсоцбанк», правонаступником якого є АТ «Альфа-Банк» на квартиру [ADDRESS] та скасувати запис державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на вказану квартиру. У письмових поясненнях на позовну заяву представник АТ «Укрсоцбанк» посилаючись на те, що укладений між сторонами договір іпотеки відповідає вимогам закону, а державним реєстратором вчинено реєстраційні дії щодо об`єкта нерухомого майна відповідно до вимог діючого законодавства, просить суд у позові відмовити внаслідок його необґрунтованості та безпідставності. Ухвалою суду від 28.01.2020 року до участі у справі замість АТ «Укрсоцбанк» залучено його правонаступника АТ «Альфа-Банк». У судовому засіданні представник [PERSON] - [PERSON] позов підтримав, позовні вимоги просив задовольнити, посилаючись на викладені у позовній заяві обставини. Представник АТ «Альфа-Банк» - Півторак Т.О. у судовому засіданні проти задоволення позову заперечував, посилаючись на його безпідставність. Державний реєстратор КП «Реєстраційне бюро» Сорока В.М. у судове засідання повторно не прибув, про час та місце розгляду справи повідомлявся належним чином, про причини неявки суд не повідомив. Заслухавши пояснення учасників процесу, дослідивши матеріали справи, суд дійшов висновку про часткове задоволення позову, виходячи з наступного. Відповідно до ст. 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави. Частиною 1 ст. 13 ЦПК України встановлено, що суд розглядає справи не інакше як за зверненнями особи, поданими відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом. Згідно ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених законом. Частинами 1 та 2 ст. 76 ЦПК України установлено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків. Відповідно до ч. 1 ст. 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Судом установлено, що 19.04.2007 між [PERSON] та [PERSON] укладений договір купівлі-продажу квартири, відповідно до умов якого [PERSON] придбала в [PERSON] квартиру [ADDRESS] (т. 1 а.с. 26), що також підтверджується Витягом з Державного реєстру правочинів (т. 1 а.с. 27). 19.04.2007 року [PERSON] укладено з Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» іпотечний договір № 02-038/371, за яким у забезпечення виконання зобов`язань за договором кредиту № 08-038/196 від 19.04.2007 року, укладеним між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та [PERSON] , за яким надано кредит у розмірі 208 000 доларів США з терміном погашення не пізніше 18.04.2032 року, передано банку в іпотеку квартиру [ADDRESS] (т. 1 а.с. 20-25). Відповідно до п. 4.1 Іпотечного договору у разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем основного зобов`язання, іпотекодержатель має право задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Згідно п. 4.2 Іпотечного договору у разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених цим договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки. За змістом п. 4.5 ст. 4 Іпотечного договору іпотекодержатель має право звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому ст. 37 Закону України «Про іпотеку» або продажу предмета іпотеки іпотекодержателем від свого імені будь-якій особі-покупцеві на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому ст. 38 Закону України «Про іпотеку». 16.11.2018 року АТ «Укрсоцбанк» направлено [PERSON] на адреси: [ADDRESS] та [ADDRESS] , вимогу про сплату боргу за кредитним договором, розмір якого станом на 14.11.2018 року складає 461 736 доларів США 60 центів, що відповідно до курсу НБУ станом на 14.11.2018 року складає 12 890 837 грн. 20 коп., з яких 113 820 доларів США 21 центів, що еквівалентно 3 177 651 грн. 06 коп. - строкова заборгованість, 80 287 доларів США 00 центів, що еквівалентно 2 241 465 грн. 47 коп. - прострочена заборгованість, 2 287 доларів США 75 центів, що еквівалентно 63 869 грн. 78 коп. - строкова заборгованість по нарахованим процентам, 265 341 доларів США 64 центів, що еквівалентно 7 407 850 грн. 89 коп. - прострочена заборгованість по нарахованих процентах, а також повідомлено про звернення стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому ст. 37 Закону України «Про Іпотеку» в разі невиконання цієї вимоги (т. 1 а.с. 80, 81). Відповідно до довідки про вручення поштових відправлень указана вимога АТ «Укрсоцбанк» із повідомленням про звернення стягнення на предмет іпотеки повернуто адресату відділенням поштового зв`язку, у зв`язку із закінченням терміну зберігання (т. 1 а.с. 86, 88). Відповідно до 6.2 Іпотечного договору усі повідомлення за цим договором будуть вважатися зробленими належним чином, у випадку, якщо вони здійснені у письмовій формі та надіслані рекомендованим листом, кур`єром, телеграфом, або вручені особисто за зазначеними адресами сторін; датою отримання таких повідомлень буде вважатися дата їх особистого вручення або дата поштового штемпеля відділення зв`язку одержувача. 27.03.2019 року АТ «Укрсоцбанк», в особі представника Волощука О.Л., звернулося до КП «Реєстраційне бюро» Сороки В.М. із заявою про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (щодо права власності) на об`єкт нерухомого майна, а саме: квартиру [ADDRESS] (т. 1 а.с. 217). 27.03.2019 року державним реєстратором КП «Реєстраційне бюро» Сорокою В.М. прийнято рішення про проведення державної реєстрації права власності на квартиру [ADDRESS] за АТ «Укрсоцбанк» (т. 1 а.с. 228). Як вбачається із витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, 27.03.2019 року 16:48:49 державним реєстратором КП «Реєстраційне бюро» Сорокою В.М. внесено запис про право власності на квартиру [ADDRESS] за АТ «Укрсоцбанк» (т. 1 а.с. 228а). Відповідно до ч. 1 ст. 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору (ч. 1 ст. 638 ЦК України). Частиною 1 ст. 215 ЦК України установлено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч.ч. 1-3, 5 та 6 ст. 203 цього Кодексу. Як роз`яснено у п. 8 постанови Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» не може бути визнаний недійсним правочин, який не вчинено. Відповідно до ст. 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом. Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (ст. 3 Закону України «Про іпотеку»). Частиною 1 ст. 7 Закону України «Про іпотеку» визначено, що за рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу за основним зобов`язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне зобов`язання. Згідно ч. 1 ст. 18 Закону України «Про іпотеку» іпотечний договір укладається між одним або декількома іпотекодавцями та іпотекодержателем у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. Відповідно до ч. 3 ст. 33 Закону України «Про іпотеку» звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя. Статтею 35 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Відповідно до ст. 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону. Положеннями ст. 37 Закону України «Про іпотеку» в редакції станом на час укладення договору іпотеки, визначено, що Іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки. Із внесенням змін до цієї норми згідно із Законом України від 25.12.2008 року № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» норми ст. 37 Закону України «Про іпотеку» передбачають, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання. У пункті 4.5 Іпотечного договору зазначено зокрема, що іпотекодержатель має право звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому ст. 37 Закону України «Про іпотеку». Таким чином, підписавши іпотечний договір, який був нотаріально посвідчений та містить іпотечне застереження, сторони у належній формі визначили можливі шляхи звернення стягнення, які має право використати іпотекодержатель. Відповідно до ч. 4 ст. 33 Закону України «Про іпотеку» звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя. Отже, пункти 4.5 іпотечного договору і є договором про задоволення вимог іпотекодержателя (правочином) укладеним між сторонами у належній формі. При цьому, підстав для визнання п.п. 4.1-4.7 іпотечного договору позивачкою не наведено, а тому вимога її позову про часткове визнання договору іпотеки недійсним задоволенню не підлягає. Разом з тим відповідно до пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, (у редакції, яка діяла на час вчинення реєстратором дій), для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: 1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; 3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу). Таким чином, іпотекодержатель має право почати звернення стягнення на предмет іпотеки тільки після направлення іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги про усунення порушення, та не усунення іпотекодавцем порушення у тридцятиденний строк з моменту отримання такої вимоги, а державна реєстрація права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, здійснюється державним реєстратором у разі надання доказів про направлення такої вимоги іпотекодавцю та завершення тридцятиденного строку з моменту отримання такої вимоги. Під час розгляду справи суду надані докази виконання вимог ст. 35 Закону України «Про іпотеку» та умов іпотечного договору стосовно направлення позивачці письмової вимоги про усунення порушення, тому іпотекодержателем додержані умови звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття його у власність. Разом з цим, судом установлено, що спірна квартира була передана позивачкою в забезпечення зобов`язань за валютним кредитом та є єдиним житлом її родини. Згідно з п. 1 п. 1 Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно із ст. 4 Закону України «Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно із ст. 5 Закону України «Про іпотеку», якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного житлового будівництва, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності немає іншого нерухомого житлового майна; або; таке нерухоме житлове майно придбавалося за кредитні кошти і при цьому умовами кредитного договору передбачена заборона реєстрації місця проживання позичальника або майнового поручителя за адресою знаходження нерухомого житлового майна, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності немає іншого нерухомого житлового майна; загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного житлового будівництва) не перевищує 140 квадратних метрів для квартири та 250 квадратних метрів для житлового будинку. Установлений Законом мораторій не передбачає втрату кредитором права на звернення стягнення на предмет іпотеки (застави) у випадку невиконання боржником зобов`язань за договором, а лише тимчасово забороняє примусове стягнення на майно (відчуження без згоди власника). Крім того, протягом дії цього Закону інші закони України з питань майнового забезпечення кредитів діють з урахуванням його норм. Звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку у спосіб реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідного застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору, має наслідком відчуження предмету іпотеки на користь іпотекодержателя без згоди власника такого нерухомого майна. Водночас Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» ввів тимчасовий мораторій на право іпотекодержателя відчужувати майно іпотекодавця без згоди останнього на його відчуження. Такий висновок щодо застосування Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» міститься у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2019 року у справі № 802/1340/18-а та у постанові від 19.05.2020 року у справі 644/3116/18. З матеріалів справи вбачається, що спірна квартира виступає як забезпечення зобов`язання за споживчим кредитом, наданим в іноземній валюті, спірна квартира використовується позивачкою, як місце їх постійного проживання. Іншого нерухомого майна у її власності немає. Отже, перехід права власності на спірну квартиру до іпотекодержателя без згоди власників майна відбувся всупереч забороні, встановленій Законом України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», а відтак у державного реєстратора КП «Реєстраційне бюро» Сороки В.М. були наявні підстави для відмови у проведенні державної реєстрації права власності на вказану квартиру за АТ «Укрсоцбанк». Відповідно до ч. 3 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону. Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав). За таких обставин позов [PERSON] підлягає частковому задоволенню. Оскільки позовні вимоги підлягають частковому задоволенню, відповідно до ст. 141 ЦПК України судові витрати у вигляді судового збору підлягають стягненню на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Outcome: partial