Jurisdiction: civil
Date: 2017-02-02 00:00:00

У серпні 2015 року [PERSON] звернувся до суду із позовом, в якому просив розірвати договір суборенди земельної ділянки площею 48,51 га, що перебуває у Державній власності та розташована на території Вільшансько-Новоселицької сільської ради Васильківського району Київської області з цільовим призначенням для ведення фермерського господарства, кадастровий № 3221485800060100001, укладений 01 березня 2014 року між [PERSON] та фермерським господарством (далі-ФГ) «СОЮЗ ТТТ», зареєстрований 07 квітня 2015 року за № 205641570, та стягнути з ФГ «СОЮЗ ТТТ» на його користь 36\~016 грн. 05 коп. заборгованості із сплати орендної плати, 27\~876 грн. 42 коп. пені за порушення строків внесення орендної плати, та 640 грн. сплаченого у справі судового збору. Позов обґрунтовувався тим, що на підставі Договору оренди земельної ділянки від 05 квітня 2004 року, посвідченого Державним нотаріусом Васильківського районного нотаріального округу [PERSON] за N 1541, [PERSON] є орендарем земельної ділянки площею 48.51 га, що перебуває у Державній власності та розташована на території Вільшанської-Новоселицької сільської ради, Васильківського району Київської області з цільовим призначенням для ведення фермерського господарства, кадастровий № 3221485800060100001. 01 березня 2014 року він\~ уклав з відповідачем [PERSON] суборенди земельної ділянки, який було зареєстровано 07 квітня 2015 року за № 20564157\~та\~03 березня 2014 року передав орендовану ділянку. Проте, відповідач, взявши на себе зобов'язання перераховувати оренду плату щорічно до 20 листопада поточного року у розмірі 36016,05 грн. на рік, використовуючи земельну ділянку з моменту передачі її за актом, розрахунок не здійснював, чим порушив умови Договору, що є підставою відповідно до п.7.3 Договору для нарахування пені та його розірвання, в звязку із чим позивач звернувся до суду із даним позовом. Рішенням Васильківського міськрайонного суду Київської області від 05.10.2015 року, яке залишено без змін Апеляційним судом Київської області та Вищим спеціалізованим судом України з розгляду цивільних і кримінальних справ, позов було задоволено. Постановою Верховного Суду України від 28.09.2016 року всі рішення судів у цій справі скасовано та передано справу на новий розгляд. В зазначеній постанові Верховний Суд України зазначив, що аналіз ч. 1 ст. 32 Закону України "Про оренду землі", п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України дає підстави для висновку, що вказані положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають саме систематичної (два та більше випадків) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання як договору оренди, так і договору суборенди земельної ділянки, тоді як разове порушення умов договору оренди у цій частині не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання. Також Верховний Суд України вказав, що на момент звернення до суду та на час прийняття рішення у даній справі відповідачем був не сплачений лише один платіж за 2014 рік, а строк сплати іншого платежу орендної плати за 2015 рік, якій спливає 21 листопада 2015 року, не настав. Отже, наявне разове порушення умов договору що відповідно не вважається підставою в розумінні пункту "д" частини 1 статті 141 ЗК України для розірвання договору суборенди земельної ділянки. Під час нового розгляду справи представник позивача зменшив розмір позовних вимог та змінив підстави позову, у звязку з чим виклав позовну заяву в новій редакції. Так, позивач просив суд розірвати [PERSON] суборенди земельної ділянки, площею 48,51 га, що перебуває у Державній власності та розташована на території Вільшансько-Новоселицької сільської ради Васильківського району Київської області з цільовим призначенням для ведення фермерського господарства, кадастровий № 3221485800060100001, укладений 01.03.2014 року між [PERSON] та Фермерським господарством «СОЮЗ ТТТ». Підставами позову визначено, що відповідач систематично порушив вимогу спірного договору суборенди та Закону України «Про оренду землі» оскільки не сплачував орендну плату за 2014 рік, а за 2015 рік сплатив лише частину орендної плати лише після подання позову до суду. В судовому засіданні представник позивача заявлений позов підтримав просив його задовольнити, оскільки відповідач зобовязання за спірним договору систематично не сплачував орендну плату. Представник відповідача в судовому засіданні позов не визнала, проти його задоволення заперечила та вказала на те, що договір оренди землі вважається укладеним з моменту його державної реєстрації, а не з моменту укладення, а тому, враховуючи дату реєстрації спірного договору 07 квітня 2015 року, оренда плата підлягає сплаті до 20 листопада 2015 року, а відповідно і відсутні підстави для задоволення позову. Також представник відповідача вказала, що показник індексу інфляції за попередній рік публікується станом на 1 січня наступного року, що унеможливлює обрахунок орендної плати з урахуванням інфляційних нарахувань саме станом на час сплати орендної плати. Крім того, представник відповідача зазначила, що позивач не надав інформації про його рахунок для сплати орендної плати. Додатково представник відповідача вказала, орендна плата підлягає сплаті лише за 2015 рік, враховуючи дату реєстрації договору суборенди землі. При цьому системна несплата може стосуватися несплати тільки повних орендних платежів, а між сторонами мала місце часткова несплата за 2015 рік, а різниця від інфляції мала бути сплачена у 2006 році після публікації інформації про річний розмір інфляції, відповідно, різниця від інфляції за 2016 рік підлягає сплаті у 2017 році. Суд, заслухавши представників сторін, дослідивши матеріали справи, приходить до наступного висновку. Відповідно до\~ст.15 ЦК України,\~кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Згідно із ч. 3 ст.\~10, ч. ч. 1, 2 ст.\~60 ЦПК України\~\~кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків встановлених\~ст. 61 цього Кодексу. Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі.\~ Судом встановлено, що 05.04.2004 року між Васильківською районною державною адміністрацією Київської області як орендодавцем (далі-орендодавець) та [PERSON] як орендарем, укладено договір оренди земельної ділянки, зареєстрований в реєстрі за № 1541, записаний в Книзі записів Державної реєстрації договорів оренди землі 12.05.2004 року за № 113, зареєстрований у виконкомі Вільшансько-Новоселицької сільської Ради Васильківського району Київської області 14 травня 2004 року за № 8, посвідчений державним нотаріусом Гребінківської державної нотаріальної контори Київської області [PERSON] (далі договір оренди). Згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, індексний № 35803127, сформованого 01.04.2015 року реєстраційною службою Васильківського МРУЮ Київської області, 14 жовтня 2013 року проведено реєстрацію договору оренди земельної ділянки. За договором оренди позивач є орендарем земельної ділянки площею 48.51 га, що перебуває у Державній власності та розташована на території Вільшанської-Новоселицької сільської ради, Васильківського району Київської області з цільовим призначенням для ведення фермерського господарства, кадастровий № 3221485800060100001. Згідно п. 6.4. Договору оренди, орендована земельна ділянка чи її частина може передаватись в суборенду за згодою Орендодавця.\~\~ 01.03.2014 року позивач, за згодою орендодавця (п. 1.9. Договору), уклав з ФГ «СОЮЗ ТТТ» [PERSON] суборенди земельної ділянки площею 48.51 га, що перебуває у Державній власності та розташована на території Вільшанської-Новоселицької сільської ради, Васильківського району Київської області з цільовим призначенням для ведення фермерського господарства, кадастровий № 3221485800060100001 (далі-договір суборенди). Згідно п. 2.1, п. 2.2 Договору суборенди, суборендар зобовязується внести (перерахувати) оренду плату коштами щорічно до двадцятого листопада поточного року. Річна оренда плата складає 36\~016,05 грн. Відповідно до п. 2.4. Договору суборенди орендна плата індексується кожен рік шляхом коригування суми орендної плати за попередній рік на індекс інфляції, встановлений Державною службою статистики України за відповідний період. Отже, з вказаних умов договору суборенди вбачається, що розмір орендної плати за відпорний рік визначається шляхом коригування річної орендної плати 36\~016,05 грн. на індекс інфляції за відпорний період. При цьому індекс інфляції є невідємною частиною річної орендної плати за відповідний період. За змістом п. 8.3.2 договору його дія припиняється шляхом його розірвання: - рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом. Відповідно до п. 10.2. [PERSON] може бути достроково розірвано в порядку і на підставах, передбачених законодавством України та цим Договором. Як вбачається із акту прийому-передачі обєкта оренди за договором суборенди, 03.03.2014 року позивач передав відповідачу земельну ділянку, сторонами цей Акт підписано. Згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, індексний № 36040498, сформованого 07.04.2015 року реєстраційною службою Васильківського МРУЮ Київської області, 02.04.2015 року проведено реєстрацію договору суборенди земельної ділянки (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 20564157 від 07 квітня 2015 року). За змістом\~ст.792 ЦК України,\~за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Згідно\~ст.1 Закону України «Про оренду землі»,\~оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Згідно ст. 8 Закону України «Про оренду землі» орендована земельна ділянка або її частина може передаватися орендарем у суборенду без зміни цільового призначення, якщо це передбачено договором оренди або за письмовою згодою орендодавця. Якщо протягом одного місяця орендодавець не надішле письмового повідомлення щодо своєї згоди чи заперечення, орендована земельна ділянка або її частина може бути передана в суборенду. Умови договору суборенди земельної ділянки повинні обмежуватися умовами договору оренди земельної ділянки і не суперечити йому. Строк суборенди не може перевищувати строку, визначеного договором оренди землі. У разі припинення договору оренди чинність договору суборенди земельної ділянки припиняється. [PERSON] суборенди земельної ділянки підлягає державній реєстрації. За згодою сторін договір суборенди земельної ділянки посвідчується нотаріально. Передача в суборенду земельних ділянок, на яких розташовані цілісні майнові комплекси підприємств, установ і організацій державної або комунальної власності, а також заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим, та їх структурних підрозділів, забороняється. Орендарі земельних ділянок сільськогосподарського призначення на період дії договору оренди можуть обмінюватися належними їм правами користування земельними ділянками шляхом укладання між ними договорів суборенди відповідних ділянок, якщо це передбачено договором оренди або за письмовою згодою орендодавця. У відповідності до\~ст. 13 Закону України «Про оренду землі»,\~договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк,\~а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Таким чином, суд, враховуючи правову позицію викладену в постанові Верховного суду України від 06 березня 2013 року, справа № 65цс13,\~за якою\~державна реєстрація договору оренди\~земельної ділянки у період визначеного сторонами строку дії договору\~свідчить про правомірне, договірне використання відповідачем спірної земельної ділянки\~відповідно до норм ЗК, ЦК, Законів України від 06 жовтня 1998 № 161-XIV «Про оренду землі» та\~ від 11 лютого 2010 р. № 1878-VI «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень»,\~незалежно від дати проведення такої реєстрації, тобто\~з 01 березня 2013\~року\~договір оренди землі вважається укладеним не з моменту його державної реєстрації,\~оскільки реєстрації підлягає лише право оренди, а з моменту досягнення сторонами згоди стосовно всіх істотних умов договору про що свідчать їх підписи в договорі,\~дійшов висновку, що договір суборенди підписаний сторонами свідчить про досягнення між ними згоди стосовно істотних умов договору та\~є укладеним з моменту його підписання, тобто з 01 березня 2014 року,\~оскільки в подальшому відповідачем проведено його державну реєстрацію\~відповідно до вимог ч. 1 ст. 210, ч. 3 ст. 640 ЦК (в редакції до 01 січня 2013 р.), ч. 2 ст. 125 ЗК, ч. 1 ст. 20 Закону України «Про оренду землі». Зазначена позиція Верховного Суду України повністю відповідає правовим позиціям, викладеним в\~постанові\~Верховного Суду України\~від 06 березня 2013 р. у справі №\~65цс13\~(договірне використання за умови проведення державної реєстрації договору у період його дії) та у\~постановах\~Верховного Суду України\~від 18 грудня 2013 р. у справі №\~6127цс13, від 25 грудня 2013 р. у справі №6118цс13\~(правове значення має наявність у особи волі на укладення договору саме на момент досягнення сторонами договору згоди в належній формі\~з усіх істотних умов договору,\~складання та скріплення підписом письмового документа. Реєстрація договору є адміністративним актом, тобто елементом зовнішнім щодо договору). При цьому, судом приймається посилання представника відповідача на іншу правову позицію Верховного Суду України у справі № 6-2777цс16 від 18.01.2017 року, а саме, що строк дії спірного договору оренди землі починається після набрання ним чинності, а не з моменту його укладення.Набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обовязки по договору, тобто коли договір (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані умови договору) стає правовідносинами, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін. Натомість, суд відзначає, що вказана правова позиція стосується застосування відповідної норми права у відносинах, які не є подібними до спірних правовідносин, які є предметом розгляду у цій справі. Так, у справі № 6-2777цс16 Верховний Суд України відзначив, що умовами договору оренди було передбачено, що останній набирає чинності після його підписання сторонами та державної реєстрації. Отже, правова позиція Верховного Суду України у справі № 6-2777цс16 від 18.01.2017 року в контексті самої постанови Верховного Суду України застосовується судом, і оскільки спірному договорі суборенди, такої умови, яка б повязувала набрання чинності договором суборенди з державною реєстрацією, немає, то набрання чинності спірним договором суборенди не пов'язано з його державною реєстрацією. Більш того з п. 1.2.11., 3.2. Договору суборенди вбачається, що суборендар вступає в строкове платне користування обєктом оренди з моменту підписання сторонами акту приймання-передачі обєкта оренди, а строк суборенди встановлено до 12.05.2054 року. Отже, сторонами договору суборенди повязано набрання чинності договором саме з моментом передачі земельної ділянки за відповідним актом. Крім того, суд відзначає, що відсутність державної реєстрації права оренди підстава для визнання договору оренди недійсним (ст. 15 Закону України \~«Про оренду землі»). Посилання представника відповідача на положення\~ст. 17\~ Закону України «Про оренду землі» як на заперечення вимог позову,\~судом до уваги не приймаються, оскільки згідно ст. 17 Закону України «Про оренду землі» в редакції, що діяла на час укладення спірного договору суборенди, передача об'єкта оренди орендарю здійснюється орендодавцем у строки та на умовах, що визначені у договорі оренди землі, за актом приймання-передачі. Що і боло зроблено сторонами договору суборенди. В силу\~ст. 651 ЦК України\~зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. [PERSON] може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Відповідно до\~ст. 654 ЦК України\~зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту. Статтею 143 ЗК України\~передбачено, що примусове припинення прав на земельну ділянку здійснюється у судовому порядку. За змістом\~ст. 21 Закону України «Про оренду землі»,\~розмір та умови орендної плати, що зазначені в договорі оренди, не можуть суперечити чинному на час укладення договору оренди. Відповідно до ч. 1\~ст. 32 Закону України «Про оренду землі»\~на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями\~24\~і\~25\~цього\~Закону\~та умовами договору, а також на підставах, визначених\~ЗК України\~та іншими законами України. Відповідно до п. «д» ч. 1\~ст. 141 ЗК України,\~підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична\~несплата орендної плати. Така правова позиція висловлена в постанові Верховного Суду України від 12 грудня 2012 року по цивільній справі № 6-146цс12 \~, за якою орендна плата має\~нараховуватись та сплачуватися\~з моменту укладення договору. Згідно правового висновку Верховного Суду України у справі №6-977цс16 (тобто справі, що розглядається) положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають саме систематичної несплати орендної плати як підстави для розірвання як договору оренди, так і договору суборенди земельної ділянки, в той час як разове порушення умов договору у цій частині не є підставою для його розірвання. В судових засіданням встановлено, що у строк до 20.11.2014 року відповідачем орендної плати за Договором суборенди не сплачено. Отже, мало місце перше порушення умов договору суборенди. Зазначене, зокрема, відображено і в постанові Верховного Суду України у справі №6-977цс16 (тобто у справі, що розглядається). Враховуючи умови п. 2.1., 2.2., 2.4. Договору суборенди, орендна плата, яка підлягала сплаті до 20.11.2015 року визначається шляхом коригування 36.016,05 грн. на індекс інфляції. При цьому посилання сторони відповідача на можливість такого коригування лише з 1 січня року, наступного за тим коли сплачується орендна палата, судом відхиляється, оскільки індекс інфляції публікується щомісячно, а річний індекс інфляції визначається виходячи з таких індексів, визначених щодо кожного окремого місяця у відповідному календарному році. Отже, орендна плата, яка підлягала сплаті до 20.11.2015 року, складає 36.016,05 грн. скоригована на індекс інфляції, натомість відповідачем було сплачено лише 36016,05 грн. за квитанцією № 1 від 10.11.2015 року шляхом грошового переказу та отримання позивачем 08.12.2015 року, що підтверджується копіями квитанції № 1 від 10.11.2015 року, листа ПАТ «Державний ощадний банк України» від 30.11.2016 року та поясненнями учасників судового розгляду. Отже, відбулося друге порушення умов договору суборенди, тобто має місце систематична несплата орендної плати. При цьому судом відхиляються твердження представника відповідача про те, що системна несплата може стосуватися несплати тільки повних орендних платежів виходячи з такого. За твердженням представника відповідача, часткова сплата орендної плати виключає можливість правової кваліфікації платежу, як несплата. За такою логікою, сплата орендарем на користь орендодавця будь-якої суми в якостиі орендної плати виключає можливість стверджувати про несплату орендної плати, що виключає можливість для розірвання договору. Згідно ст. 3 ЦК України загальними засадами цивільного законодавства є , зокрема, справедливість, добросовісність та розумність. Оскільки Верховний Суд України звернув увагу на те, що систематичність полягає саме у несплаті орендних платежів, то протилежним станом несплати є сплата таких платежів, і оскільки такі орендні платежі на користь позивача не сплачені відповідачем в повному обсязі і не можуть такими вважатися, то наявна систематичність несплати, як підстава для розірвання договору суборенди земельної ділянки. Крім того, судом відхиляються посилання представника відповідача на неможливість вчасної сплати орендної плати через відсутність інформації про рахунок позивача для сплати орендної плати, і ухилення останнього від повідомлення таких рахунків, оскільки нормою ст. 537 ЦК України врегульовано зазначене питання, і відповідною можливістю відповідач не скористався. Враховуючи викладене позов є обґрунтованим, підтверджується матеріалами справи та підлягає задоволенню. Крім того, відповідно до ст. 88 ЦПК України, з відповідача на користь\~ позивача підлягає стягненню сплачений судовий збір.

Outcome: approved