Jurisdiction: civil
Date: 2015-12-02 00:00:00

У вересні 2015 року позивач звернувся до суду з цивільним позовом до [PERSON], [PERSON], приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Демченко Ольги Іванівни про визнання права власності, визнання недійсним договору купівлі-продажу, скасування рішень про державну реєстрацію прав на нерухоме майно, витребування майна з чужого незаконного володіння та вселення в житлове приміщення. Позовні вимоги мотивовані тим, що 09.11.2000 р. позивач приватизував квартиру [ADDRESS] загальною площею 190,6 кв.м., але 05.04.2014 р. невідома особа на підставі підроблених документів продала вказану квартиру [PERSON], який не будучи добросовісним набувачем самочинно зламав замки та захопив її. 12.10.2015 р. представником позивача було подано заяву про уточнення предмету позову, в якій позовні вимоги про скасування рішень про державну реєстрацію прав були доповнені вимогами про скасування відповідних реєстраційних записів в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. За заявою позивача до участі у справі було залучено Реєстраційну службу Головного управління юстиції м. Києва в якості третьої особи без самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідачів. 29.10.2015 р. суд за заявою позивача ухвалив залишити без розгляду позовні вимоги до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Демченко О.І. про скасування прийнятих нею рішень про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та залучив її до участі у розгляді справи в якості 3-ї особи без самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідачів. У зв'язку із зміною прізвища відповідача з [PERSON] на [PERSON], суд здійснив заміну неналежного відповідача у справі на належного - [PERSON]. В судовому засіданні представник позивача позовні вимоги підтримав та просив їх задовольнити в повному обсязі. Відповідач [PERSON] позовні вимоги визнав в повному обсязі, пояснивши, що спірну квартиру він ніколи не купував і не продавав, до нотаріуса Демченко О.І. із заявами про її реєстрацію не звертався. Відповідача [PERSON] ніколи не бачив. Всі операції з спірною квартирою від його імені були здійснені невідомою особою на підставі раніше загубленого ним паспорту. Третя особа - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Демченко О.І. надіслала до суду заяву, в якій просила суд розглядати справу за її відсутності у зв'язку з її завантаженістю. Третя особа - Реєстраційна служба Головного управління юстиції м. Києва представника в судове засідання не направила. Пояснення щодо позову не подала. Про час та місце розгляду справи була повідомлена належним чином шляхом направлення повістки про виклик до суду за адресою місцезнаходження. Відомостей про причини неявки суду не надала. Відповідач [PERSON] в судове засідання не з'явився. Про час та місце розгляду справи був повідомлений належним чином шляхом направлення повістки про виклик до суду за адресою його місця постійного проживання, зареєстрованою у встановленому порядку, а також шляхом її вручення виконавчому органу місцевого самоврядування - Кулачківській сільській раді та публікації оголошень про виклик до суду в пресі - газеті «Урядовий кур'єр» та газеті «Галичина». Відомостей про причини неявки суду не надав. У зв'язку із відсутністю відомостей про наявність поважних причин для неявки в судове засідання третьої особи Реєстраційної служби Головного управління юстиції м. Києва та відповідача [PERSON], суд дійшов висновку про відсутність підстав для відкладення розгляду справи на підставі ст. 169 ЦПК України та ухвалив розпочати розгляд справи по суті у відсутність вказаних осіб. Заслухавши доводи сторін, повно та всебічно дослідивши матеріали справи, оцінивши в сукупності надані в судовому засіданні докази, суд приходить до висновку про задоволення позовних вимог з наступних підстав. 09.11.2000р. Відділом приватизації державного житлового фонду Шевченківської РДА у м. Києві позивачу було видано свідоцтво про право власності на квартиру [ADDRESS] загальною площею 190,6 м. 10.11.2000 р. право власності позивача на зазначену квартиру було зареєстровано Київським міським БТІ в реєстровій книзі за № 31748. З 01.01.2013 р. набрав чинності Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» в редакції закону № 1878-VI від 11.02.2010 р. з наступними змінами та доповненнями, ч. 3 ст. 3 якого передбачала, що речові права на нерухоме майно виникають з моменту їх реєстрації в Державному реєстрі прав. Відповідно до ч. 4 ст. 3 вказаного закону права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до набрання чинності цим законом, визнаються дійсними у разі відсутності їх державної реєстрації, якщо реєстрація прав та їх обтяжень була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення або якщо на момент виникнення прав та їх обтяжень діяло законодавство, що не передбачало обов'язкової реєстрації таких прав та їх обтяжень. На момент виникнення у позивача права власності на спірну квартиру був чинним ЦК України 1963 р., який не передбачав обов'язкової реєстрації права власності на неї. Однак на той період часу продовжували діяти Постанова РМ УРСР «Про порядок обліку житлового фонду» від 11.03.1985 р. № 105, яка передбачала необхідність реєстрації та технічної інвентаризації об'єктів житлового фонду та Інструкція про порядок проведення реєстрації житлового фонду з типовими формами облікової документації, яка була затверджена наказом ЦСУ СРСР від 15.07.1985 р. № 380, яка регулювала процедуру такої реєстрації, що здійснювалася відповідними бюро технічної інвентаризації. З відмітки, яка 10.11.2000 р. була проставлена Київським міським БТІ на звороті свідоцтва про право власності від 09.11.2000 р., вбачається, що право власності позивача було належним чином зареєстровано відповідно до вимог законодавства, яке діяло на момент його виникнення, а отже, право позивача на спірну квартиру було дійсним незалежно від того, що воно не було зареєстровано в Державному реєстрі прав. На момент виникнення спірних відносин процедура реєстрації речових прав на об'єкти нерухомості регулювалася Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого Постановою КМ України № 868 від 17.10.2013 р. (далі - Порядок). Пунктом 2 вказаного Порядку було передбачено, що нотаріус є спеціальним суб'єктом, на якого покладаються функції державного реєстратора прав на нерухоме майно під час вчинення нотаріальних дій з нерухомим майном. Відповідно до пп. 8, 35, 36, 37 вищевказаного Порядку для проведення державної реєстрації прав власник, інший правонабувач або сторона правочину, відповідно до якого виникли речові права мав подати нотаріусові заяву та документи, що підтверджують виникнення, перехід або припинення прав на нерухоме майно. Відповідно до пп. 20, 21, 22 вищевказаного порядку за результатами розгляду заяви та документів, необхідних для проведення державної реєстрації прав, нотаріус мав прийняти рішення про державну реєстрацію прав, на підставі якого внести відповідні записи до Державного реєстру прав. При цьому, якщо право власності на об'єкт було заявлено вперше, то державний нотаріус мав також відкрити відповідний розділ у Державному реєстрі прав, присвоїти реєстраційний номер такому об'єкту та сформувати реєстраційну справу відповідно до законодавства. З матеріалів справи вбачається, що позивач не звертався із заявою про реєстрацію свого права власності на спірну квартиру в Державному реєстрі прав. Натомість, 05.04.2014 р. невідома особа, використовуючи паспорт серії [NUMBER] на ім'я громадянина України [PERSON] звернулася до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Демченко О.І. із заявою про державну реєстрацію права власності на спірну квартиру на підставі договору купівлі-продажу від 07.12.2000р., зареєстрованого на Таврійській товарно-сировинній біржі за № 1/2102-52 та зареєстрованого Комунальним підприємством Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна від 14.12.2000 р. в реєстрову книгу №д.135-82 за реєстровим № 37431. На підставі вказаних документів приватним нотаріусом нотаріуса Київського міського нотаріального округу Демченко О.І. було прийнято рішення про державну реєстрацію прав (з відкриттям розділу) індексний № 12202192 від 05.04.2014 р., відкрито у Державному розділі на об'єкт нерухомості квартиру [ADDRESS] з реєстраційним номером 331896880000 та внесено до Державного реєстру прав запис № 5242701 від 05.04.2014 р. про право власності [PERSON] на квартиру [ADDRESS]. Після цього нотаріусом було посвідчено договір купівлі-продажу від 05.04.2014 р. (реєстровий № 417), відповідно до умов якого [PERSON] передавав у власність [PERSON] квартиру [ADDRESS] та прийнято рішення про державну реєстрацію прав індексний № 12203829 від 05.04.2014 р., на підставі якого було внесено до Державного реєстру прав запис № 5243581 від 05.04.2014 р. про право власності [PERSON] на квартиру [ADDRESS]. Вказані обставини підтверджуються витягами з Державного реєстру прав (а.с. 227-235, том 1), договором купівлі-продажу від 07.12.2000 р. (а.с. 46-47, том 2), договором купівлі-продажу від 05.04.2014 р. (а.с. 48-52, том 2) та копією паспорту громадянина України серії [NUMBER] на ім'я [PERSON], який містить фотографії іншої особи (а.с. 247-248, том 1). Відповідач [PERSON] в судовому засіданні суду пояснив, що паспорт серії [NUMBER] він загубив в 2005 р. і замість нього у 2009 р. отримав новий паспорт серії [NUMBER]. Спірну квартиру він ніколи не купував і не продавав. З приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Демченко О.І. та відповідачем [PERSON] ніколи не зустрічався. Договори купівлі-продажу від 07.12.2000 р. та від 05.04.2014 р. не укладав, а його підпис на цих договорах підроблений. Вказані пояснення відповідача 2 підтверджуються також іншими доказами, наявними в матеріалах справи. Зокрема, листом Таврійської товарно-сировинної біржі № 172/2015 від 03.08.2015 р. (а.с. 91, том 1) про те, що договір купівлі-продажу реєстровий № 1/2102-52 від 07.12.2000 р. на біржі не укладався та не реєструвався; листом Київського міського БТІ від 27.07.2015 р. (а.с. 239, том 1) про те, що договір купівлі-продажу реєстровий № 1/2102-52 від 07.12.2000 р. в БТІ не реєструвався; висновком почеркознавчої експертизи від 31.08.2015 р. (а.с. 86-98, том 2), відповідно до якого підписи на договорі купівлі-продажу від 05.04.2014 р. від імені [PERSON] були виконані іншою особою. Відповідно до ст. 392 ЦК України власник майна може пред'явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.. Як встановлено судом право власності на спірну квартиру належить позивачу на підставі свідоцтва про право власності від 09.11.2000р., зареєстрованого Київським міським БТІ 10.11.2000 р. в книзі реєстрації № 31748 і вказане право є дійсним відповідно до ст. 4 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». В той же час, з матеріалів справи вбачається, що в Державному реєстрі прав містяться реєстраційні записи про право власності відповідачів на спірну квартиру, а відповідач [PERSON] фізично володіє спірною квартирою, стверджуючи, що він її власник. Вказані обставини свідчать про те, що відповідачі не визнають позивача власником і між ними існує спір про право на спірну квартиру, а отже, позовна вимога про визнання права власності на спірну квартиру за позивачем підлягає задоволенню. Відповідно до ч. 1 ст. 203 та ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання його сторонами вимоги про те, що зміст такого правочину не може суперечити ЦК України, іншим актам цивільного законодавства. Відповідно до ст. 658 ЦК України право продажу майна належить його власнику. На момент укладення договору купівлі-продажу від 05.04.2014 р. власником спірної квартири був позивач. За таких обставин, позовні вимоги в цій частині підлягають задоволенню, а договір купівлі-продажу від 05.04.2014 р. має бути визнаний недійсним, оскільки відповідно до умов цього договору відчуження спірної квартири було здійснено не її власником, а іншою особою. Відповідно до п. 4 ч. 2 ст. 16 ЦК України способом захисту порушених цивільних прав є відновлення становища, яке існувало до порушення. Відповідно до ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину. Відповідно до ст.ст. 182 ЦК України та ст. 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" правовим наслідком вчинення правочинів щодо нерухомого майна, крім його передачі, також є внесення відповідних реєстраційних записів до Державного реєстру прав. З матеріалів справи вбачається, що правовим наслідком укладення недійсного договору купівлі-продажу від 05.04.2014 р. стало внесення до Державного реєстру прав реєстраційних записів № 5242701 від 05.04.2014 р. про відкриття розділу та про право власності [PERSON] на спірну квартиру та № 5243581 від 05.04.2014 р. про право власності [PERSON] на спірну квартиру. Відновлення становища, яке існувало до порушення, потребує не тільки повернення переданого недійсним правочином майна, а й скасування реєстраційних записів в Державному реєстрі прав, які були зроблені у зв'язку із вчиненням такого недійсного правочину. За таких обставин, правовим наслідком недійсності договору від 05.04.2014 має бути скасування реєстраційних записів № 5242701 від 05.04.2014 р. та № 5243581 від 05.04.2014 р., а отже позовні вимоги в цій частині підлягають задоволенню. Відповідно до ст. 387 ЦК України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним. Відповідно до ст. 388 ЦК України якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно вибуло з володіння власника не з його волі. З матеріалів справи вбачається, що на момент укладення договору купівлі-продажу від 05.04.2014 р. спірною квартирою володів позивач, який мав в ній зареєстроване місце проживання (а.с. 69-71, том 1). З лютого 2014 р. позивач був відсутній в Україні, але згідно з договором централізованої охорони майна № 13/1681 від 15.11.2001 р. (а.с. 12-17, том 2) квартира перебувала під охороною Управління Державної служби охорони, що виключало можливість доступу до неї сторонніх осіб. Ключі від квартири зберігалися у представника позивача [PERSON] З матеріалів справи вбачається, що 23.07.2015 р. [PERSON] звернувся до Управління Державної служби охорони з вимогою не перешкоджати у доступі до спірної квартири, оскільки він є її власником, а 25.07.2015 р. о 16 год. 03 хв. його представник [PERSON] проникла в квартиру, у зв'язку із чим, спрацював сигнал "Тривога" та на місце події був направлений наряд охорони. Проникнення в квартиру відбулося шляхом злому замків (а.с. 96-99, а.с. 190-211, том 1). Вказане свідчить, що спірна квартира вибула з володіння позивача поза його волею. Крім того, суд дійшов висновку, що дії відповідача [PERSON] під час укладення та виконання договору купівлі-продажу від 05.04.2014 р. не свідчить про те, що він може бути визнаний добросовіснім покупцем. Відповідно до ст. 659 ЦК України продавець зобов'язаний попередити покупця про всі права третіх осіб на товар, що продається. Відповідно до ст. 662, 673, 682 ЦК України продавець зобов'язаний передати покупцеві товар, визначений договором купівлі-продажу якість та комплектність якого відповідає умовам договору купівлі-продажу. Вказані обов'язки продавця кореспондуються з обов'язками покупця передбаченими ст. ст. 688, 689 ЦК України, згідно з якими покупець зобов'язаний прийняти проданий товар та повідомляти продавця про порушення умов договору купівлі-продажу, в тому числі щодо якості і комплектності. З наведеного вбачається, що при укладенні договору купівлі-продажу квартири між сторонами мають бути вирішені питання про наявність та правовий статус зареєстрованих в цій квартирі осіб, про наявність чи відсутність боргів за комунальні послуги, про якісний стан та комплектність квартири, а також про передачу ключів від неї. Купуючи спірну квартиру відповідач [PERSON] не перевірив, хто та на якій правовій підставі зареєстрований в ній, не оглянув її, не прийняв її від продавця (не отримав ключі та вільного доступу до неї). Таким чином, [PERSON] сам позбавив себе можливості дізнатися про права позивача на квартиру та про те, що особа, яка продавала йому квартиру не володіє нею і відповідно не може її відчужувати. Тому [PERSON] не може розглядатися як добросовісний покупець спірної квартири. За таких обставин, суд дійшов висновку про відсутність передбачених ст. 388 ЦК України підстав для відмови у витребуванні спірної квартири та про задоволення позовних вимог про витребування квартири у відповідача [PERSON] та вселення в неї позивача. Таким чином, позовні вимоги [PERSON] є обґрунтованими та підлягають задоволенню в повному обсязі.

Outcome: approved