Jurisdiction: civil
Date: 2019-10-23 00:00:00

ТОВ «Силікат-1» звернувся до суду з позовом до [PERSON] та фермерського господарства «Ольвія і К», про визнання недійсним договору оренди землі. Вимоги позовної заяви мотивовані тим, що між позивачем та [PERSON] 30.04.2012 року був укладений договір оренди землі, загальною площею 2,89 га, строком на 12 років, тобто до 2024 року. Даний договір був зареєстрований у Міськрайонному управлінні Держкомзему м. Золотоноша та Золотоніському районі Черкаської області 19.07.2012 року за №712158584010148. Незважаючи на вказаний вище діючий договір оренди зазначеної вище земельної ділянки [PERSON] передав її в оренду фермерському господарству «Ольвія і К» на підставі договору оренди землі від 07.09.2016 року, строком до 31.12.2026 року, який зареєстрований в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 09.09.2016 року приватним нотаріусом Золотоніського районного нотаріального округу Черкаської області Шипович Я.І. Позивач вважає зазначений договір оренди земельної ділянки, який укладено між [PERSON] та ФГ «Ольвія і К» від 07.09.2016 року незаконним та недійсним, а дії відповідачів по справі такими, які порушують права позивача як орендаря земельної ділянки, враховуючи, що спірний договір оренди землі не відповідає вимогам чинного законодавства, оскільки укладений до закінчення строку дії попереднього договору оренди землі. Спірна земельна ділянка на момент укладення оспорюваного договору знаходилася в законному користуванні позивача. Оскільки одна й та сама земельна ділянка не може бути об`єктом оренди двох договорів оренди землі, укладених з різними орендарями та не може бути передана в користування без припинення права попереднього користувача (орендаря), то, на думку позивача, при укладені оспорюваного договору оренди землі були порушені норми Закону України «Про оренду землі» та ЦК України, а тому спірний договір оренди землі необхідно визнати недійсним, оскільки на момент його укладення існував договір оренди землі, який не був розірваний та земельна ділянка не була витребувана із володіння позивача. Представник позивача Цинда Л.Г. в судовому засіданні позов підтримала, просила задовольнити на підставах, викладених у позовній заяві. Представник відповідача [PERSON] позовні вимоги визнала зазначивши при цьому, що кошти за оренду земельної ділянки [PERSON] отримував від позивача по справі та в подальшому бажає продовжувати орендні відносини саме із позивачем. Фактично земельну ділянку обробляє та продовжує нею користуватися саме позивач по справі, а оспорюваний договір був підписаний відповідачем шляхом введення його представниками ФГ «Ольвія і К» в оману. Представник відповідача ФГ «Ольвія і К» Рухлядко С.М. в судовому засіданні пояснила, що вони, під час укладення договору оренди землі із [PERSON] від 07.09.2016 року не знали про наявність діючого договору оренди землі між [PERSON] та ТОВ «Силікат-1», про існування останнього їм не повідомляв ні сам відповідач, ні нотаріус при реєстрації цього договору. Вказану земельну ділянку ФГ «Ольвія і К» на даний час не обробляє та фактично нею не користується. Суд, вивчивши матеріали справи, приходить до висновку, що позов підлягає до повного задоволення. При цьому суд виходить з наступних підстав. Статтями 15 та 16 ЦК України передбачено право особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, визнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Відповідно до ч. 2 ст. 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, вони регулюються також актами земельного законодавства Земельним Кодексом України, Законом України «Про оренду землі» Згідно з даними державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯЕ №127551, на підставі Свідоцтва про право на спадщину за заповітом від 21 листопада 2006 року №4503 [PERSON] є власником земельної ділянки площею 2,89 га, кадастровий №7121585800:05:001:0004, яка розташована в межах Ковтунівської сільської ради Золотоніського району Черкаської області з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Судом встановлено, що 30.04.2012 року між ТОВ «Силікат-1» та [PERSON] був укладений договір оренди землі, загальною площею 2,89 га, кадастровий №7121585800:05:001:0004, строком на 12 років, тобто до 2024 року , з орендною платою 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки у грошовому виразі 2950 грн.. Даний договір оренди землі був зареєстрований у Міськрайонному управлінні Держкомзему м. Золотоноша та Золотоніському районі Черкаської області 19.07.2012 року за №712158584010148. Відповідно до акту приймання-передачі земельної ділянки в оренду від 23.07.2012 року [PERSON] передав, а ТОВ «Силікат-1» прийняв в оренду земельну ділянку, площею 2,89 та вартістю 98 346,53 грн., розташовану в адміністративних межах Ковтунівської сільської (селищної) ради згідно Договору оренди землі від 30.04.2012 зареєстрованого у книзі державної реєстрації договорів оренди №712158584010148. На підставі Договору оренди землі від 30.04.2012 орендодавець [PERSON] подав заяву до міськрайонного управління Держкомзему у м. Золотоноша та Золотоніському районі про здійснення державної реєстрації договору оренди земельної ділянки площею 2,89 га, яка знаходиться адміністративних межах Ковтунівської сільської ради з орендарем ТОВ «Силікат- 1». Для здійснення державної реєстрації ТОВ «УкрЗемСервіс» складена реєстраційна справа із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право власності на земельну ділянку для передачі в оренду в адміністративних межах Ковтунівської сільської ради, складено план встановлення меж та складено акт про визначення меж в натурі (на місцевості) земельної ділянки кадастровий номер 7121585800:05:001:0004, яка передана в оренду ТОВ «Силікат-1». Вказані вище обставини стверджуються відповідним договором оренди землі від 30.04.2012 року, актом прийому-передачі земельної ділянки від 23.07.2012 року, державним актом на право власності на земельну ділянку (серії ЯЕ №127551) та реєстраційною справою із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право власностиі на земельну ділянку для передачі в оренду в адмінмежах Ковтунівської сільської ради [PERSON] складеною ТОВ «УкрЗемСервіс». Окрім того із пояснень самих відповідачів по справі вбачається, що ні [PERSON] , ні представник ФГ «Ольвія і К» не заперечують вказаних обставин. Разом з тим із договору оренди землі від 07.09.2019 року вбачається, що [PERSON] передав ту ж саму земельну ділянку, а саме земельну ділянку площею 2,89 га, кадастровий №7121585800:05:001:0004, яка розташована в межах Ковтунівської сільської ради Золотоніського району Черкаської області з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, в оренду фермерському господарству «Ольвія і К» (код ЄДРПОУ 40023772) на підставі договору оренди від 07.09.2016, строком до 31.12.2026 , який зареєстрований в держаному реєстрі речових прав на нерухоме майно 09.09.2016 приватним нотаріусом Золотоніського районного нотаріального округу Черкаської області Шипович Я.І., що стверджується відповідною інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна за №152331817 від 11.01.2019 року. Таким чином судом встановлено, що в період дії договору оренди землі з ТОВ «Силікат-1», а саме 30.04.2012 року, відповідач [PERSON] уклав договір оренди цієї ж земельної ділянки з іншою юридичною особою, а саме з ФГ «Ольвія і К». Відповідно до ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. За змістом статті 30 ЗУ "Про оренду землі" зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. Згідно з ч.1 ст. 653 ЦК України у разі зміни договору зобов`язання сторін змінюються відповідно до змінених умов щодо предмета, місця, строків виконання тощо. Зміна умов договору не припиняє його дії та зобов`язань сторін за ним, а змінюються на майбутнє лише його окремі умови. За змістом ч.1 статті 654 ЦК України зміна договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає зі звичаїв ділового обороту. Позивач наполягав, що вказаний договір оренди землі із [PERSON] не розривався та не змінювався, а тому жодних підстав для укладення між відповідачами нового договору оренди землі не було. Частиною 1 ст. 27 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону. Відповідно до положень ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом та має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Згідно із ст.215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. У відповідності до ст. 125 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності (ст.93 ЗК України). Відповідно до ч. 1 ст.20 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі підлягає державній реєстрації та на підставі ч. 1 ст.210, ч. 3 ст.640 ЦК України, ч. 2 ст. 125 ЗК України й ст. 18 Закону України «Про оренду землі» є укладеним з моменту його державної реєстрації. В п.8 постанови Пленуму Верховного Суду України від 6 листопада 2009 року №9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» роз`яснено, що недійсним може бути визнано лише укладений договір. Таким чином, оскільки в установленому законом порядку здійснено державну реєстрацію спірного договору оренди землі, він є укладеним, а отже - оспорюваним та за рішенням суду може бути визнаний недійсним. Відповідно до вимог ст.,ст. 215, 216 ЦК України вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним та про застосування наслідків його недійсності, а також вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути заявлена як однією зі сторін правочину так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненням правочину. Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Так нормами ст. 24 ЗУ «Про оренду землі» передбачено, що орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою. Разом із тим спірний договір між [PERSON] та ФГ «Ольвія і К» укладено до закінчення дії договору оренди землі між [PERSON] та ТОВ «Силікат-1», вказаний договір не розірваний між сторонами та не припинений жодним іншим шляхом, а [PERSON] не повідомляв ТОВ «Силікат-1» про укладення ним іншого договору з ФГ «Ольвія і К», при цьому ТОВ «Силікат-1» продовжувало користуватись спірною земельною ділянкою на умовах договору, оскільки земельна ділянка оброблялась, вносилися мінеральні добрива, здійснювалось сільськогосподарське виробництво та вчасно сплачувалась орендна плата орендодавцю, що стверджується відповідними довідками про нарахування та видачу в рахунок орендної плати [PERSON] ТОВ «Силікат-1», та не заперечувалося і самим відповідачем. Отже склалася ситуація коли одна й та ж сама земельна ділянка стала об`єктом оренди двох договорів оренди землі, укладених з різними орендарями. Верховний суд у своїй постанові від 20.02.2019 року по справі за №734/336/17 зазначив, що одна й та сама ділянка не може одночасно бути об`єктом оренди за двома різними договорами, укладеними з різними орендарями, суд касаційної інстанції дійшов висновку про наявність підстав для задоволення позову та захист прав позивача в обраний ним спосіб, зважаючи, що відповідачі допустили недобросовісну поведінку стосовно позивача - попереднього орендаря, порушивши його переважне право на укладення договорів оренди на новий строк. Вказані вище висновки узгоджуються з висновком Великої палати ВС, викладеним у постанові від 21.11.2018 у справі №530/212/17 (№14-330цс18). У відповідності до ст. 152 Земельного кодексу України держава забезпечує громадянам та юридичним особам рівні умови захисту прав власності на землю, а власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Отже, ТОВ «Силікат-1» набув права оренди земельної ділянки після держаної реєстрації договору оренди землі від 30.04.2012 року відповідно до вимог закону. Договір оренди земельної ділянки був зареєстрований відповідним органом, а саме міськрайонним управлінням Держкомзему у м. Золотоноші та Золотоніському районі в межах своєї компетенції. TOB «Силікат-1» використовує орендовану земельну ділянку (оздоблює, вносить мінеральні добрива, вирощує сільськогосподарські культури, здійснює сільськогосподарське виробництво), виконує вимоги Договору оренди землі від 30.04.2012 року, виплачує орендну плату в повному розмірі та є належним орендарем. Натомість орендодавець - [PERSON] без розірвання існуючого договору оренди землі від 30.04.2012 року з ТОВ «Силікат-1», уклав договір оренди землі тієї самої земельної ділянки з ФГ «Ольвія і К». Суд також зважає, що відповідачі по справі фактично вказані обставини не заперечували, жодних доказів на спростування доводів позивача не надали, а представник відповідача [PERSON] . взагалі позовні вимоги визнала, зазначивши, що орендодавець має намір та бажає продовжувати орендні відносини саме із ТОВ «Силікат-1». У частинах першій-п`ятій статті 33 ЗУ «Про оренду землі» передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Фактично існують два випадки пролонгації договору оренди. Для застосування ч. 1 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити наступні юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення. Частиною 6 статі 33 ЗУ «Про оренду землі» передбачена інша підстава поновлення договору оренди, а саме у випадку, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», необхідна наявність наступних юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обов`язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди. Аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України, буде порушеним у разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору. Разом із тим у даній справі вбачається, що оспорюваний договір оренди взагалі був укладений в період дії попереднього договору оренди землі, який не закінчився, не розірваний та не припинений будь-яким іншим законним шляхом. Таким чином, порушене право ТОВ «Силікат-1», підлягає захисту відповідно до ст. 3 ЦК України, оскільки спірний Договір оренди земельної ділянки укладений між [PERSON] та ФГ «Ольвія і К» є недійсним, а дії відповідачів, порушують право ТОВ «Силікат-1» на належне користування орендованою земельною ділянкою. Відповідно до ч.2 ст.26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» у разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, а також у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав. Відповідно до норм ст. 133 ЦПК України, судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи. Як вбачається із матеріалів справи позивач сплатив за подання вказаного позову судовий збір у розмірі 1921 грн., що стверджується відповідним платіжним дорученням за №121 від 14.01.2019 року, яка додана до матеріалів справи. Згідно з ч. 1 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Оскільки позовні вимоги позивача задоволено повністю, а сам позов стосувався дій обох відповідачів, а тому суд приходить до висновку про необхідність стягнення судового збору на користь позивача із обох відповідачів в солідарному порядку. На підставі зазначеного та

Outcome: approved