Jurisdiction: civil
Date: 2020-04-09 00:00:00

02.01.2020 року позивач звернулася до суду з позовом до Арбузинської селищної ради Арбузинського району Миколаївської області, в якому просить визнати дійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна від 01.10.1999 року реєстраційний номер №152, укладений між [PERSON] (покупець) і [PERSON] (продавець) та зареєстрований Вознесенською Філією Універсальної Біржі «Південь», предметом якого є житловий будинок [ADDRESS] . Позовна заява обґрунтована тим, що згідно зазначеного договору 01.10.1999 року [PERSON] придбав у [PERSON] житловий будинок з [ADDRESS] . Договір зареєстрований відповідно ст.15 ЗУ «Про товарну біржу» Вознесенською Філією Універсальної Біржі «Південь» 01.10.1999 року реєстраційний номер №152. Продавець та покупець виконали всі умови договору. Зазначений договір зареєстрований в Арбузинському РКП «Бюро технічної інвентаризації» 05.10.1999 року в реєстровій книзі №8 за реєстровим №1174, цим написом право власності на житловий будинок зареєстровано за позивачем. Водночас відповідач ухилилась від нотаріального посвідчення вказаного договору купівлі-продажу. На даний час позивач втратив можливість посвідчити правочин нотаріально, оскільки [INFO] [PERSON] померла, що є перешкодою позивачу для реалізації прав власника щодо даного об`єкту нерухомості, зокрема, права розпорядження даним майном. На цій підставі позивач звернувся до суду за захистом своїх порушених прав. 03.01.2020 року провадження у справі відкрите, справу визначено розглядати у порядку загального позовного провадження зі стадії підготовчого судового засідання. 20.02.2020 року підготовче провадження у справі закрите, справа призначена до судового розгляду. Позивач в судове засідання не з`явився, про час і місце розгляду справи повідомлений належним чином, від представника позивача надійшло клопотання про розгляд справи без участі його та позивача в зв`язку з карантином, позовні вимоги підтримує в повному обсязі. Представник відповідача Арбузинської селищної ради Арбузинського району Миколаївської області в судове засідання не з`явився, про час і місце розгляду справи повідомлений належним чином, від нього надійшло клопотання про розгляд справи без участі відповідача, проти задоволення позовних вимог заперечень не має. Суд дослідив матеріали справи та зробив висновок, що позовні вимоги підлягають задоволенню з наступних підстав. 01.10.1999 року між продавцем [PERSON] з одного боку, та покупцем [PERSON] з іншого укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, а саме: [ADDRESS] . Договір зареєстрований відповідно ст.15 ЗУ «Про товарну біржу» Вознесенською Філією Універсальної Біржі «Південь» 01.10.1999 року реєстраційний номер №152 (а.с.6). 05.10.1999 року право власності на зазначений житловий будинок зареєстроване за [PERSON] . Арбузинським РКП «Бюро технічної інвентаризації» у реєстровій книзі №8 за реєстровим №1174. Згідно зі змістом договору купівлі-продажу від 01.10.1999 року (п.3) будинок належав [PERSON] на підставі свідоцтва про право особистої власності на будівлі № [NUMBER] від 17.03.1971 року, виданого Арбузинською селищною радою народних депутатів Арбузинського району Миколаївської області на підставі рішення від 30.03.1977 року №18 та зареєстрованого Арбузинським бюро технічної інвентаризації 12.07.1999 року за №1174. Об`єкт нерухомості проданий за 1000,00 грн, які продавець одержав від покупця до підписання цього договору (п.5). За даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (інформаційна довідка №211038998 від 20.02.2020 року, а.с.34-36) житловий будинок [ADDRESS] та земельна ділянка за цією адресою належать позивачу на праві власності. Згідно свідоцтва про смерть серія [NUMBER] від 05.06.2018 року (а.с.12) [PERSON] , [INFO] , що народилася в с.Смош Прилуцького району Чернігівської області, померла [INFO] в смт.Арбузинка Арбузинського району Миколаївської області. Згідно інформаційної довідки зі спадкового реєстру №59051244 від 17.01.2020 року у спадковому реєстрі відомості щодо заведених спадкових справ, заповітів, спадкових договорів після смерті [PERSON] , [INFO] , що народилася в с.Смош Прилуцького району Чернігівської області відсутні. Відповідно до частини першої статті 58\~Конституції України закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом`якшують або скасовують відповідальність особи. Згідно з пунктом 4 Прикінцевих і перехідних положень ЦК України 2003 року, що набрав чинності 01.01.2004 року, цей Кодекс застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності. Таким чином, на спірні правовідносини поширюється дія норм ЦК УРСР 1963 року. Відповідно до статті 49 Закону України «Про власність», чинного на час виникнення спірних правовідносин, володіння майном вважається правомірним, якщо інше не буде встановлено судом. За змістом статей 128, 153\~ЦК УРСР\~1963\~року право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Договір вважається укладеним, коли між сторонами в повній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди. Відповідно до статті 224\~ЦК УРСР 1963 року за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму. Статтею 227\~ЦК УРСР\~1963\~року передбачалася обов`язкова нотаріальна форма договору купівлі-продажу житлового будинку (квартири) і його реєстрація органами місцевого самоврядування. Згідно зі статтею 15\~Закону України\~«Про товарну\~біржу» не підлягали нотаріальному посвідченню угоди, які зареєстровані на біржі, якщо вони являють собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі. У період укладання спірного договору купівлі-продажу існувала колізія у чинному законодавстві, оскільки згідно зі статтями 224, 227\~ЦК УРСР\~1963\~року договір купівлі-продажу житлових квартир повинен бути нотаріально засвідчений, якщо хоча б одна зі сторін є громадянином, а недотримання даної вимоги тягне недійсність договору. Проте, згідно зі статтею 15\~Закону України\~«Про товарну\~біржу» біржі мають право вчиняти угоди з будь-якими видами нерухомості і такі угоди не підлягають наступному нотаріальному посвідченню. За загальним правилом, право власності у набувача за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом чи договором (частина перша статті 128 ЦК УРСР 1963 року), а відповідно до статті 153\~ЦК УРСР\~1963\~року договір вважається укладеним, якщо сторонами досягнуто згоди по всіх істотних умовах договору. Отже, положення статті 227\~ЦК УРСР\~1963\~року спрямовані безпосередньо на встановлення форми договору купівлі-продажу житлового будинку. Тобто, правові норми, закріплені цією статтею, мають спеціальний характер по відношенню до відповідних договорів, тоді як стаття 15\~Закону України\~«Про товарну\~біржу» закріплює умови, за наявності яких угоду можна вважати біржовою. З цього випливає, що положення статті 15\~Закону України\~«Про товарну\~біржу» по відношенню до угод про відчуження нерухомого майна житлового призначення мають загальний характер. Тобто, закон спеціальний переважає закон загальний. Таким чином, договір купівлі-продажу (міни) житлового будинку (квартири), укладений на біржі в простій письмовій формі, може бути визнаний недійсним. Згідно зі статтею 47\~ЦК УРСР\~1963\~року нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими частиною другою статті 48 цього Кодексу. Якщо одна із сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається. Судом встановлено, що сторони досягнули всіх істотних умов угоди і виконали угоду, яка потребує нотаріального посвідчення, тобто продавцем отримано узгоджену суму грошових коштів в рахунок оплати вартості нерухомого майна та передано зазначене нерухоме майно покупцеві. Покупець в свою чергу прийняв дане нерухоме майно та до цього часу правомірно ним володіє. Разом з тим продавець, не заперечуючи прав покупця на нерухоме майно, ухилилася від нотаріального посвідчення договору. На даний час позивач втратив можливість посвідчити правочин нотаріально, оскільки 04.06.2018 [INFO] продавець [PERSON] померла Уклавши договір купівлі-продажу нерухомості у 1999 році у відповідності до законодавства, яке діяло на той час і повністю виконавши всі умови договору, сторони не мали претензій щодо виконання суттєвих умов договору. Укладений договір був зареєстрований в Арбузинському РКП «Бюро технічної інвентаризації», право власності на житловий будинок зареєстроване за позивачем у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Тобто, незважаючи на відсутність нотаріального посвідчення, держава, здійснивши реєстрацію договору купівлі-продажу нерухомості, тим самим визнала право на придбану квартиру за покупцем. Проте на даний час позивач позбавлений можливості реалізувати свої права як власника житлового будинку в зв`язку з невідповідністю форми правовстановлюючого документу вимогам закону. Відтак, вивчивши і проаналізувавши всі матеріали справи у їх сукупності, встановивши зміст правовідносин, що склались між сторонами угоди, законодавство, яке підлягає застосуванню щодо правового режиму спірного майна, враховуючи відсутність заперечень відповідача, суд приходить до висновку про можливість судового захисту прав позивача шляхом визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна дійсним. За таких обставин, позов слід задовольнити повністю.

Outcome: approved