Jurisdiction: civil
Date: 2018-03-14 00:00:00

Позивач звернувся до суду з позовом, яким просить визнати припиненим з 20.12.2017 року договір оренди земельних ділянок площею 0, 1521 га, кадастровий номер [NUMBER] та 0, 0099 га, кадастровий номер [NUMBER], який зареєстровано 26.10.2005 року за № 88162/05. В обґрунтування позову зазначено, що 29.12.17 року [PERSON] звернувся до Харківської міської ради з заявою про припинення договору оренди вказаних земельних ділянок , у зв'язку з набуттям іншою особою права власності на нерухоме майно, яке на них розташоване. Крім того, 21.12.2017 діяльність позивача як ФОП припинена. 05.02.2018 року позивач отримав відповідь від Департаменту земельних відносин Харківської міської ради № є-9-50946/1-17.08-39 від 26.01.2018 про необхідність надання акту обстеження земельної ділянки для винесення рішення про припинення договору оренди. Таким чином, позивач змушений звернутись до суду з вказаним позовом. Ухвалою Червонозаводського районного суду м. Харкова від 14.02.2018 року провадження у вищевказаній цивільній справі відкрито в порядку спрощеного позовного провадження. Представник відповідача у встановлені ухвалою строки надав відзив на позов, в яких зазначив про відсутність підстав для задоволення позову, у зв'язку з тим, що позивач не здійснив усіх заходів, передбачених Порядком оформлення договорів оренди землі у м.Харкові для припинення дії спірного договору за взаємною згодою. Крім того, позивачем не були створенні Харківській міській раді умови для можливості вирішення питання про розірвання договору оренди за взаємною згодою сторін. Суд, дослідивши матеріали справи, приходить до наступного. 26 жовтня 2005 року між ФОП [PERSON] та Харківською міською радою було укладено договір оренди земельних ділянок площею 0, 1521 га, кадастровий номер [NUMBER] та 0, 0099 га, кадастровий номер [NUMBER], які розташовані за адресою: [ADDRESS], який зареєстровано 26.10.2005 року за № 88162/05 (а.с. 5-7). Згідно умов договору, зазначені ділянки надавалися в оренду для обслуговування виробничих будівель. 20.12.2017 року між [PERSON], [PERSON], [PERSON] (продавці) та [PERSON], [PERSON] (покупці) було укладено договір купівлі-продажу, відповідно до умов якого продавцями було передано у спільну часткову власність покупцям нежитлові будівлі кулінарного цеху літ. «Х-1», цегляну, загальною площею 371,2 кв.м. та літ. «Ц-1», цегляну, загальною площею 137,4 кв.м., які знаходяться за адресою: [ADDRESS] (а.с.14). 29.12.2017 року [PERSON] звернувся до Харківського міського голови з заявою про припинення договору оренди з посилання на продаж нежитлових будівель, розташованих на орендованих земельних ділянках та припинення [PERSON] його діяльності як фізичної особи-підприємця (а.с.11). 25.01.2018 року на ім'я Харківського міського голови [PERSON] було направлено пакет документів, необхідних для вирішення питання про припинення договору оренди, а саме: витяг з Державного земельного кадастру, довідку про відсутність заборгованості з податків, зборів, платежів, що контролюються органами доходів і зборів ГУ ДФС у Харківській області, інформацію про припинення підприємницької діяльності ФОП (а.с.12). Листом Департаменту земельних відносин виконавчого комітету Харківської міської ради від 26.01.2018 року [PERSON] було повідомлено про те, що для підготовки проекту рішення сесії про припинення права користування земельною ділянкою, необхідно надати акт про обстеження земельної ділянки (а.с.13). Відповідно до п.38 договору оренди земельної ділянки від 26.10.2005 року, дія договору припиняється шляхом його розірвання за взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом. Частиною 1 ст.377 ЦК України визначено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача). Статтею 124 ЗК України встановлено: Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки. Згідно із ст.125 ЗК України, право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Відповідно до п.40 договору оренди земельної ділянки від 26.10.2005 року сторони домовились, що при переході права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи є підставою розірвання договору або укладання договору з новим власником. Згідно із положеннями ст.120 ЗК України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача. Зазначена норма закріплює загальний принцип цілісності об'єкту нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об'єкт розташований. За цією нормою визначення правового режиму земельної ділянки перебуває у прямій залежності від права власності на будівлю і споруду та передбачається механізм роздільного правового регулювання нормами цивільного законодавства майнових відносин, що виникають при укладені правочинів щодо набуття права власності на нерухомість, і правового регулювання нормами земельного і цивільного законодавства відносин при переході прав на земельну ділянку у разі набуття права власності на нерухомість. При цьому при застосуванні положень ст.120 ЗК України у поєднанні з нормою статті 125 ЗК України слід виходити з того, що у випадку переходу права власності на об'єкт нерухомості у встановленому законом порядку, право користування земельною ділянкою у набувача нерухомості виникає одночасно із виникненням права власності на зведені на земельній ділянці об'єкти. Пунктом «е» ст.141 ЗК України передбачено, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці. Таким чином, за загальним правилом, закріпленим у ст.120 ЗК України, до особи, яка набула права власності на будівлю чи споруду, переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача. Аналогічна правова позиція викладена Верховним Судом України у постанові від 8 червня 2016 року у справі №21-804а16 та постанові від 12 вересня 2017 року у справі №21-3078а16. Таким чином, суд приходить до висновку, що у зв'язку з переходом права власності на нерухоме майно, що розташоване за адресою: [ADDRESS], до третіх осіб, припиняється й право тимчасового користування [PERSON] земельними ділянками, на яких розташовані об'єкти нерухомості та які надавалась йому в оренду на підставі договору оренди земельної ділянки для обслуговування саме цих житлових будівель. Доводи представника відповідача щодо недотримання позивачем порядку розірвання договору не спростовують вищевказаних висновків суду. З матеріалів справи вбачається, що позивач намагався вирішити питання щодо припинення договору за взаємною згодою з орендодавцем та звертався до відповідача з заявою про припинення договору оренди, надавши необхідні документи для вирішення вказаного питання, на що йому було надано відповідь про необхідність надання акту обстеження земельної ділянки. В той же час, вказаний акт складається одним з виконавчих органів Харківської міської ради, таким чином його відсутність не може бути єдиною підставою для відмови позивачу у підготовки рішення сесії про припинення договору оренди. Посилання представника відповідача на обов'язок нового власника оформити право на користування земельною ділянкою не є підставою для відмови у задоволенні вказаного позову. Більше того, в договорі купівлі-продажу нежитлових приміщень від 20.12.2017 року новим власникам був роз'яснений обов'язок сплачувати до бюджету податок на земельну ділянку. Таким чином, суд приходить до висновку про наявність пілстав для визнання договору оренди припиненим. В той же час, слід зазначити, що в силу ч. 2 ст. 16 Цивільного кодексу України способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути, в тому числі, визнання правочину недійсним, зміна правовідношення, припинення правовідношення. Суд також може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом. Але вказана норма не передбачає захисту прав та інтересів шляхом визнання договору таким, що припинив дію з певного моменту. Не передбачений такий спосіб захисту прав також іншими законодавчими нормами, у тому числі ст. 152 Земельного кодексу України. Відповідно до ст. 598 ЦК України зобов'язання припиняється частково або у повному обсязі на підставах, встановлених договором або законом; припинення зобов'язання на вимогу однієї із сторін допускається лише у випадках, встановлених договором або законом. Загальні підстави для зміни або розірвання договору передбачені ст.ст. 651, 652 ЦК України. Припинення договору оренди землі шляхом його розірвання врегульовано ст. 32 Закону України "Про оренду землі". З аналізу викладених норм вбачається, що розірвання договору в передбаченому законом порядку є одним зі способів його припинення. З позовної заяви вбачається, що предметом позовних вимог у справі є передбачений п. 7 ч. 2 ст. 16 ЦК України спосіб захисту прав: розірвання спірного договору оренди як один із способів припинення правовідношення, але саме з моменту фактичного припинення користування орендованою земельною ділянкою. Як вже зазначалось, згідно зі ст. 16 ЦК України суд може захистити цивільне право або інтерес лише способом, що встановлений договором або законом. Відповідно до ст. 31 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. В силу ч. 3 ст. 653 ЦК України якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили. Вказаною нормою чітко визначено момент припинення зобов'язань в разі розірвання договору в судовому порядку. З викладеного вбачається відсутність у суду підстав для визнання договору оренди припиненим з певного моменту до дня набрання чинності судовим рішенням у справі, оскільки це суперечить вимогам закону, які визначають наслідки розірвання договору. Таким чином, суд приходить до висновку про відсутність підстав для визнання спірного договору оренди припиненим з 20.12.2017 року та вважає за необхідне частково задовольнити позов та визначити дату припинення договору - з моменту набрання рішенням законної сили. Відповідно до ст.141 ЦПК України судовий збір підлягає стягненню з відповідача на користь позивача.

Outcome: partial