Jurisdiction: civil
Date: 2014-10-19 00:00:00

Позивач звернувся до суду з позовом, який у подальшому був уточнений, в якому просить визнати за ним майнові права на об'єкт інвестування - 1-но кімнатну квартиру [ADDRESS], згідно умов Договору купівлі продажу майнових прав № 34/27 від 09 червня 2010 року, визнати недійсними п.п.1.1 Іпотечних Договорів №51-07/204 від 01 липня 2008 року, №02-10/2628 від 02 липня 2008 року, та № 02-10/2999 від 16 липня 2008 року, укладених між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» у частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру [ADDRESS], а також зняти заборону відчуження на квартиру [ADDRESS] та виключити з Державного реєстру іпотек записи про обтяження її іпотекою. Свої вимоги позивач обґрунтовує тим, що 09 червня 2010 року між ним з однієї сторони та Товариством з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» з другої, був укладений Договір купівлі-продажу майнових прав №34/27 від 09 червня 2010 року. Основною метою укладення цього Договору, було фінансування позивачем будівництва квартири, шляхом купівлі майнових прав на квартиру в об'єкті будівництва, що надавало право покупцю майнових прав після завершення будівництва отримати цю квартиру у приватну власність, оскільки в умовах договору зазначено, що після закінчення будівництва продавець ТОВ «Альянс-Висотбуд» зобов'язаний передати позивачу квартиру, вказану в даному договорі. Термін закінчення будівельно-монтажних робіт на об'єкті будівництва, що знаходиться за адресою: [ADDRESS] та введення його в експлуатацію - 4-й квартал 2010 року, вартість майнових прав на квартиру складає 245 616,00 гривень. Позивач свої зобов'язання щодо оплати вартості майнових прав на квартиру виконав належним чином та в повному обсязі, однак ТОВ «Альянс-Висотбуд» свої зобов'язання не виконав, порушив та недотримався умов Договору, укладеного з позивачем, оскільки на момент подачі позову будинок не добудований та в експлуатацію не введений, квартира в натурі позивачу не передана. Крім того, позивач зазначає, що відповідач ТОВ «Альянс-Висотбуд» здійснив дії, що можуть призвести до втрати ним права власності на проінвестовану нерухомість, оскільки в 2008 році між ТОВ «Альянс-Висотбуд» та ПАТ «Укрсоцбанк» були укладені Іпотечні договори за умовами яких передано в іпотеку Банку в забезпечення своїх зобов'язань по кредиту, майнові права на у тому числі й незакінчену будівництвом квартиру [ADDRESS], про існування яких позивач не знав, у зв'язку з чим позивач звернувся до суду з даним позовом. Особи, що беруть участь у справі, про час і місце судового засідання сповіщені належним чином у порядку ст.ст.74, 76, 77 ЦПК України. У судове засідання представник позивача [PERSON] подала заяву про розгляд справи за її відсутності та наполягала на задоволенні позову в повному обсязі. Згідно ч.2 ст.158 ЦПК України, особа, яка беруть участь у справі, може заявити клопотання про розгляд справи за її відсутності. Публічне акціонерне товариство "Укрсоцбанк" на адресу суду надіслало заперечення, вимоги вважали безпідставними та просили у позові відмовити. Представник товариства з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» в судове засідання не з'явився, надіслав до суду заяву про розгляд справи за їх відсутності, позовні вимоги вважає обґрунтованими та визнає у повному обсязі, зазначивши, що свої зобов'язання щодо завершення об'єкта будівництва та здачі його в експлуатацію в термін передбачений в Договорі не виконуються у зв'язку з відсутністю фінансування. Згідно ч.4 ст.169 ЦПК України, якщо суд не має відомостей про причини неявки відповідача, повідомленого належним чином, або причину неявки буде визнано неповажною, суд вирішує справу на підставі наявних у ній даних чи доказів. Третя особа - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу [PERSON] у судове засідання не з'явилась, надіслала до суду заяву про розгляд справи за її відсутності. Третя особа - комунальне підприємство «Міське капітальне будівництво» в судове засідання не з'явились, про дату, час та місце розгляду справи були повідомлені належним чином, свою думку щодо позовних вимог в тій чи іншій формі не висловили. Вивчивши та дослідивши матеріали справи в їх сукупності, суд вважає, що позов підлягає задоволенню з наступних підстав. Так у судовому засіданні встановлено, що 17 березня 2005 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» та Управлінням капітального будівництва Одеської міської Ради заключено Контракт № 23-05 на будівництво житлового будинку [ADDRESS], за умовами якого ТОВ «Альянс-Висотбуд» зобов'язується своїми та залученими силами і коштами виконати будівництво односекційного 16-ти поверхового [ADDRESS], орієнтованою загальною площею квартир 7527,1 кв.м., здати у встановлені цим контрактом строки об'єкт в експлуатацію відповідно до проектно-кошторисної документації, а Управління капітального будівництва Одеської міської Ради (замовник) зобов'язується надати підряднику будівельний майданчик, затверджену проектно-кошторисну документацію та сумісно з підрядником передати об'єкт на баланс експлуатуючої організації. Оскільки власних коштів для виконання підрядних робіт у ТОВ «Альянс-Висотбуд» не мало, ними було прийнято рішення про залучення грошових коштів інвесторів будівництва. З цією метою ТОВ «Альянс-Висотбуд» були укладені договори з фізичними особами-інвесторами. Зокрема, 09 червня 2010 року між позивачем з однієї сторони та Товариством з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» з другої, був укладений Договір купівлі-продажу майнових прав №34/27 від 09 червня 2010 року. Основною метою укладення цього Договору було фінансування позивачем будівництва квартири шляхом купівлі майнових прав на квартиру в об'єкті будівництва, що надавало право Покупцю майнових прав після завершення будівництва отримати квартиру у приватну власність. Відповідно до п.2.1 зазначеного договору продавець - ТОВ «Альянс-Висотбуд» продає, а покупець - (позивач) купує майнові права на 1-но кімнатну квартиру [ADDRESS]. В п.3.1.3 Договору купівлі продажу майнових прав №34/27 від 09 червня 2010 року зазначено, що після закінчення будівництва Продавець ТОВ «Альянс-Висотбуд» зобов'язаний передати Покупцю-(Позивачу) квартиру, вказану в даному договорі. Термін закінчення будівельно-монтажних робіт на об'єкті будівництва та введення його в експлуатацію - 4 квартал 2010 року. П.4.1 Договору купівлі продажу майнових прав №34/27 від 09 червня 2010 року передбачає, що після повної оплати майнових прав Продавець ТОВ «Альянс-Висотбуд» підписує з Покупцем Акт прийому-передачі майнових прав на 1-но кімнатну квартиру [ADDRESS]. За умовами даного Договору вартість майнових прав на квартиру складає 245 616,00 гривень. Позивач своєчасно та в повному обсязі виконав свої зобов'язання за Договором купівлі продажу майнових прав №34/27 від 09 червня 2010 року, що підтверджується копіями фінансових документів (квитанцій). Відповідач ТОВ «Альянс-Висотбуд» свої зобов'язання не виконав, порушив та недотримався умов Договору укладеного з позивачем, а саме: пункту 3.1.3 Договору в якому зазначено, що після закінчення будівництва продавець ТОВ «Альянс-Висотбуд» зобов'язаний передати позивачу квартиру, вказану в даному договорі; п.4.2 Договору де вказано, що термін закінчення будівельно-монтажних робіт на об'єкті будівництва, що знаходиться за адресою: [ADDRESS] та введення його в експлуатацію - 4-й квартал 2010 року, оскільки по цей час будинок не добудований та в експлуатацію не введений, квартира в натурі позивачу не передана. Отже, відповідачем ТОВ «Альянс-Висотбуд» в порушення умов вказаних договорів свої зобов'язання не виконано, що додатково підтверджується копією відповіді ТОВ «Альянс-Висотбуд» на звернення №7-2010 Громадської Організації «Захист прав інвесторів Альянсу» від 22 лютого 2010 року, копією Відповіді №12/02/13240 від 14.07.2011 року від Державної комісії з цінних паперів та фондового ринку, копією відповіді від Прокуратури Київського району м Одеси №7-27 від 13 січня 2012 року, що містяться в матеріалах справи. Згідно рішення Одеської міської ради №3675-VI від 18 липня 2013 року «Про заходи щодо забезпечення подальшого будівництва жилого будинку за адресою: [ADDRESS], фінансування та завершення даного будівництва буде здійснювати ТОВ «ОЛМІ-РС», у зв'язку з чим, відповідач ТОВ «Альянс-Висотбуд» не матиме можливості виконати свої зобов'язання перед позивачем, що дає підстави позивачеві вважати про порушення його права як власника майнових прав. Відповідно до ч.1 ст.15 Цивільного кодексу України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. За змістом частини 1 та 2 ст.16 ЦК України кожна особа має звернутися до суду за захистом свого майнового права та інтересу. Згідно із ст. 1 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестиціями є всі види майнових та інтелектуальних цінностей, що вкладається в об'єкти підприємницької та інших видів діяльності, в результаті якої створюється прибуток (доход) або досягається соціальний ефект. Статтею 2 Закону встановлено, що інвестиційною діяльністю є сукупність практичних дій громадян, юридичних осіб і держави щодо реалізації інвестиції. Відповідно до ст.5 вищевказаного Закону інвестори - суб'єкти інвестиційної діяльності, які приймають рішення про вкладення власних, позичкових і залучених майнових та інтелектуальних цінностей в об'єкти інвестування. Статтею 7 цього Закону встановлено, що інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об'єктами та результатами інвестицій, включаючи реінвестиції та торгівельні операції на території України, відповідно до законодавчих актів України. Статтею 9 Закону передбачено, що основним правовим документом, який регулює взаємовідносини між суб'єктами інвестиційної діяльності, є договір (угода). Укладення договорів, вибір партнерів, визначення зобов'язань, будь-яких інших умов господарських взаємовідносин, що не суперечить законодавству України, є виключною компетенцією суб'єктів інвестиційної діяльності. Умови договорів, укладених між суб'єктами інвестиційної діяльності, згідно із ст. 18 Закону, чинні на весь строк дії цих договорів і у разі, коли після їх укладення законодавством (крім податкового, митного та валютного законодавства, а також законодавства з питань ліцензування певних видів господарської діяльності) встановлено умови, що погіршують становище суб'єктів або обмежують їх права, якщо вони не дійшли згоди про зміну умов договору. Стаття 19 Закону визначає, що захист інвестицій - це комплекс організаційних , технічних та правових заходів, спрямованих на створення умов, які сприяють збереженню інвестицій, досягненню цілі внесення інвестицій, ефективній діяльності об'єктів інвестування та реінвестування, захисту законних прав та інтересів інвесторів, в тому числі права на отримання прибутку (доходу) від інвестицій. Держава гарантує захист інвестицій незалежно від форм власності. Відповідно до ч.2 ст.11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини. Договір - це домовленість щодо встановлення, зміни або припинення зобов'язання як правовідношення. Предметом договору є зобов'язання, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати послугу, сплатити гроші, тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. Згідно з приписами ст.526 ЦК України зобов'язання має виконуватись належним чином, відповідно до умов договору та актів цивільного законодавства. Відповідно до ст.530 ЦК України, якщо у зобов'язанні встановлено строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк. Як встановлено ст.599 ЦК України зобов'язання припиняється виконанням, проведеним належним чином. Ст.655 ЦК України визначає, що за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Статтею 629 ЦК України передбачено, що договір є обов'язковим для виконання сторонами. Як вбачається з матеріалів справи, забудовник своїх зобов'язань за укладеним з позивачем договором не виконав, будівництво об'єкту інвестування у визначені договором строки не закінчено, об'єкт інвестування в експлуатацію не введено та не надано позивачеві комплект документів, необхідний для реєстрації права власності на об'єкти нерухомості - квартири. Статтею 177 ЦК України встановлено, що об'єктами цивільних прав є речі, в тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права тощо, статтею ст.190 ЦК України встановлено, що майном як особливим об'єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки, майнові права є не споживною річчю і визнаються речовими правами, а статтею 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» встановлюється, що майновими правами, які можуть оцінюватися, визнаються будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права та права вимоги. Виходячи з цього, речове право є юридичним поєднанням особи і речі, і всі суб'єкти визнають цей обов'язок обмежуючи тим самим особисті домагання цього предмета, тим самим речове права має абсолютний характер. Фактичний зміст речового права проявляється в конкретних формах володіння річчю: об'єкт - тільки матеріальні речі, суб'єкти - особи, які можуть бути суб'єктами цивільно-правових відносин. Речові права встановлюються законом, рішенням суду, заповітом або договором. Таким чином, об'єктом цивільного права за даними договором є закріплене за позивачем майнові права, отримані в результаті інвестицій на конкретно визначену площу, якими позивач вправі володіти, користуватися і розпоряджатися. Як вбачається з укладеного договору, між сторонами виникли договірні відносини щодо інвестування будівництва квартири, тим самим позивач, будучи інвестором, вклав у будівництво об'єкту нерухомості власні кошти, а тому він до здавання об'єкту нерухомості в експлуатацію є власником майнових прав на об'єкт інвестування. Ці майнові права є відмінні від права власності на майно, вони не потребують державної реєстрації і охороняються законом. Відповідно до листа Міністерства юстиції України № 19-50-2309 від 22.06.2007 року квартира є об'єктом інвестування в об'єкті будівництва, який після завершення будівництва стає окремим майном. До завершення будівництва проінвестованого об'єкта нерухомого майна (квартири) та прийняття його до експлуатації інвестору належать майнові права на нього. Відповідно до ст.328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонених законом, зокрема із правочинів. Як передбачено в статті 392 ЦК України власник майна може пред'явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою Згідно ч.2 ст.331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди, тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. Таким чином суд приходить до висновку, що до завершення будівництва проінвестованої позивачем об'єкту нерухомості - квартири [ADDRESS], позивачу, як інвестору, належать майнові права на цей об'єкт нерухомості. Що стосується позовних вимог про визнання іпотечних договорів недійсними, суд дійшов до висновку, що вони підлягають задоволенню зважаючи на наступне. Під час розгляду справи судом встановлено, що з метою проведення будівництва багатоквартирного будинку, між ТОВ «Альянс-Висотбуд», ТОВ «Альянс-Жилстрой» та АКБ СР «Укрсоцбанк», яке згодом було перейменоване у публічне акціонерне товариство «Укрсоцбанк» 01.07.2008року було укладено Генеральний Договір про співробітництво №51-07/203. На виконання договору про співробітництво ТОВ «Альянс-Висотбуд» 01 липня 2008 року уклало з АКб СР «Укрсоцбанк» Іпотечний Договір № 51-07/204 за умовами якого ТОВ «Альянс-Висотбуд», як іпотекодавець передав в потеку АКБ СР «Укрсоцбанк» (Іпотекодержателю) в забезпечення своїх зобов'язань майнові права, в тому числі на незакінчену будівництвом квартиру [ADDRESS]. Договір був посвідчений в нотаріальному порядку нотаріусом Київського міського нотаріального округу [PERSON] Згодом, 02.07.2008 року між ТОВ «Альянс-Висотбуд» (Позичальник) та АКБ СР «Укрсоцбанк» (Кредитор) було укладено Кредитний договір № 24-12/135 про отримання Позичальником у Кредитора грошових коштів у розмірі 1 009 323,60 доларів США. На виконання умов договору кредитування від 02.07.2008 року, з метою забезпечення договору кредиту від 02.07.2008 року, ТОВ «Альянс-Висотбуд» уклало з АКБ СР «Укрсоцбанк» Іпотечний Договір № 02-10/2628 від 02.07.2008 року, та передало останньому в якості іпотечного майна, майнові права на незакінчені будівництвом квартири, в тому числі і на квартиру [ADDRESS]. В наступному, 16.07.2008 року між ТОВ «Альянс-Висотбуд» (Позичальник) та АКБ СР «Укрсоцбанк» (Кредитор) було укладено кредитний договір №24-12/155 про отримання Позичальником у Кредитора грошових коштів у розмірі 741 137,25 доларів США. В забезпечення кредитного зобов'язання за нотаріально посвідченим Договором Іпотеки №02-10/2999 від 16.07.2008 року, ТОТ «Альянс-Висотбуд» передало АКБ СР «Укрсоцбанк» в якості іпотеки майнові права на незакінчені будівництвом квартири, в тому числі і на квартиру [ADDRESS]. З оглянутих судом Іпотечних договорів убачається, що після завершення будівництва та отримання правовстановлюючих документів на нерухоме майно, предметом іпотеки будуть квартири, будуть квартири, майнові права на які за цими договорами є предметом іпотеки. Зазначеними договорами про іпотеку був визначений порядок звернення стягнення на предмет іпотеки. За ст.ст. 1,5 Закону України «Про іпотеку» у редакції, яка була чинною на час укладення Договорів іпотеки, застава майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено, регулюється правилами, визначеними цим Законом. Разом з тим статтею 5 Закону України від 5 червня 2003 року № 898-ІV «Про іпотеку» (у редакції з 12.05.2006 р. по 14.01.2009 р.) указаний вичерпний перелік об'єктів, які могли бути предметом іпотеки за іпотечним договором. Предметом іпотеки могли бути один або декілька об'єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об'єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом. Предметом іпотеки також міг бути об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. Частина об'єкта нерухомого майна могла бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості чи приєднання її до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості. Водночас поняття «іпотека майнових прав» і регулювання відносин при передачі в іпотеку майнових прав у цьому Законі були відсутні. Згідно зі ст.16 Закону України від 5 червня 2003 року №898-IV «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною на момент укладення оспорюваного договору іпотеки) передача в іпотеку об'єктів незавершеного будівництва здійснювалась шляхом передачі в іпотеку прав на земельну ділянку, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва. Закон України від 19 червня 2003 року № 979-ІV «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» (редакція з 14.01.2006 р. по 23.07.2010 р.) встановлює відносини у системі іпотечного кредитування, а також перетворення платежів за іпотечними активами у виплати за іпотечними сертифікатами із застосуванням механізмів управління майном. Отже, предметом правового регулювання зазначеного Закону є відносини, що виникають з приводу іпотечного боргу, який виникає після невиконання договорів, забезпеченого іпотекою, а не для забезпечення кредитних договорів, що було укладені між АКБ СР «Укрсоцбанк» та ТОВ «Альянс-Висотбуд». Майнові права на об'єкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», яким були внесені зміни до Закону України «Про іпотеку». З огляду на наведене суд дійшов до висновку про те, що при укладенні договорів іпотеки були порушені положення статті 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною на час укладення спірного договору), оскільки майнові права на окремі приміщення в житловому будинку не могли бути предметом іпотеки, а відтак ТОВ «Альянс-Висотбуд» неправомірно передало в іпотеку зазначені майнові права АКБ СР «Укрсоцбанк». Зважаючи на вищезазначене, суд дійшов висновку, що іпотечні договори про передачу майнових прав на спірну квартиру в іпотеку підлягають визнанню недійсними у силу ст.ст.203, 215 ЦК України як такі, що укладені з порушенням вимог статті 5 Закону України від 5 червня 2003 року №898-ІV «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною на час укладення спірного договору). Зазначеного вище правового висновку дійшов Верховний суд України при ухвалені Постанови від 17 квітня 2013 року по справі №6-8цс13, яка є обов'язковою для всіх суб'єктів владних повноважень, які застосовують у своїй діяльності нормативно-правовий акт, що місить зазначену норму права, та для всіх судів України (ч.1 ст. 360-7 ЦПК України). Відповідно до ст.ст.79, 88 ЦПК України та згідно ст.9 Закону України "Про судовий збір", з урахуванням звільнення оплати судового збору позивача при зверненні до суду, з відповідачів у рівних частках підлягає стягненню судовий збір у розмірі 3654 гривень 00 копійок із зарахуванням його до спеціального фонду Державного бюджету України.

Outcome: approved