Jurisdiction: civil
Date: 2016-10-24 00:00:00

Позивачка звернулася до суду із позовом до відповідача, в якому просила визнати дійсним договір купівлі-продажу квартири № 16, яка розташована за адресою: м. Миколаїв, пр-т Героїв Сталінграду, 13-Ж, що був укладений 07.02.2013 року між [PERSON], від імені якої діяла [PERSON], та ТДВ БФ "Житлобуд-Ніко", а також визнати за позивачкою право власності на вказану квартиру. В обґрунтування своїх вимог позивачка зазначала, що між сторонами у простій письмовій формі було укладено попередній договір купівлі-продажу вищевказаної квартири. У подальшому, між сторонами у простій письмовій формі було укладено договір купівлі-продажу квартири, який, однак, не було посвідчено нотаріально. Сторони всі умови договору виконали, і на теперішній час позивачка зареєстрована та вільно проживає у спірній квартирі, користується та сплачує комунальні послуги. В той же час, продавець ухиляється від нотаріального посвідчення договору, у звязку з чим позивачка і звернулася до суду із даним позовом. Позивачка у судове засідання не зявилася. При цьому, від її представника до суду надійшла заява про розгляд справи за її відсутності, вимоги позову підтримала. Відповідач у судове засідання не зявився, надав до суду письмові заперечення. У вказаних запереченнях відповідач посилався на те, що до спірних правовідносин мають застосовуватися положення Закону України «Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом», оскільки ТДВ БФ «Житлобуд-Ніко» було визнано банкрутом та розпочато ліквідаційну процедуру. Крім того, також посилався на те, що позивачка не надала жодних доказів ухилення другої сторони договору від його нотаріального посвідчення. [PERSON], а також представник ПАТ «Укрсоцбанк» до суду не зявилися, про дату, час та місце розгляду справи повідомлялися судом належним чином, про причини неявки суду не повідомили, заперечень проти позову не надали. [PERSON] у судове засідання також не зявився, надав до суду заяву, в якій справу просив розглядати за його відсутності, а рішення винести на розсуд суду. Ухвалою суду справу розглянуто за відсутності учасників процесу, оскільки у справі достатньо даних про права та взаємини сторін. Вивчивши доводи позову та письмових заперечень, дослідивши матеріали та обставини справи, судом встановлені наступні факти та відповідні ним правовідносини. Як вбачається із матеріалів справи, ЗАТ БФ «Житлобуд-Ніко» (правонаступником якого є ТДВ БФ «Житлобуд-Ніко») на праві власності належала двокімнатна квартира за адресою: [ADDRESS]. Вказана квартира була передана в іпотеку в якості забезпечення виконання зобовязань [PERSON] перед АКБСР «Укрсоцбанк» (правонаступником якого є ПАТ «Укрсоцбанк») за Договором кредиту № 640/931-К931 від 03.10.2008 року, у звязку з чим на неї було накладено заборону відчуження № 3238/153. У подальшому, 05 квітня 2012 року між ТДВ БФ «Житлобуд-Ніко» в особі директора [PERSON] та [PERSON] було укладено попередній договір купівлі-продажу вищезазначеної квартири. Відповідно до умов вказаного попереднього договору [PERSON] придбає спірну квартиру, за що сплачує продавцю 65\~000 дол. США наступними платежами: 1\~000 дол. США на момент підписання попереднього договору; 64\~000 дол. США на момент підписання основного договору купівлі-продажу. Сторони зобовязалися укласти основний договір не пізніше 25.04.2012 року. 01 лютого 2013 року між ТДВ БФ «Житлобуд-Ніко» в особі директора [PERSON] та [PERSON] повторно було укладено попередній договір купівлі-продажу вищезазначеної квартири. Відповідно до умов вказаного попереднього договору [PERSON] придбає спірну квартиру, за що сплачує продавцю 72\~000 дол. США (з яких аванс 5\~000 дол. США сплачується на момент укладення попереднього договору) та витрати по оформленню основного нотаріального договору, але не більше 2\~000 дол. США. Продавець зобовязався за рахунок отриманого від покупця авансу підготувати усі необхідні для оформлення основного нотаріального договору документи та вийти на підписання основного договору не пізніше 15.02.2013 року. Покупець зобовязався вийти на підписання основного договору купівлі-продажу не пізніше 15.02.2013 року. 07 лютого 2013 року між ТДВ БФ «Житлобуд-Ніко» в особі директора [PERSON] та [PERSON], яка на підставі договору доручення діяла від імені позивачки, у простій письмовій формі було укладено Договір купівлі-продажу квартири. Відповідно до умов вказаного Договору, продавець передав у власність покупця спірну квартиру вартістю 576\~000 грн. (72\~000 дол. США). Продавець своїм підписом підтвердив факт повного розрахунку за продаж квартири з боку покупця. Продавець зобовязався за рахунок отриманих від покупця коштів підготувати усі необхідні для оформлення основного нотаріального договору документи, який мав бути укладений не пізніше 15.02.2013 року. Після підписання вказаного Договору продавець передав покупцю ключі, технічний паспорт та свідоцтво про право власності на спірну квартиру, а підтвердженням надання житла у розпорядження покупця, відповідно до умов Договору, є передача ключів від житла. В той же час, станом на 07 лютого 2013 року спірна квартира знаходилася у іпотеці у ПАТ «Укрсоцбанк». Листом від 07 лютого 2013 року, направленим на адресу ПН ММНО [PERSON], Банк просив зняти існуючу заборону відчуження у звязку із припиненням дії Іпотечного договору, погашенням заборгованості та повним виконанням позичальником [PERSON] своїх зобовязань перед ПАТ «Укрсоцбанк». Після укладення Договору позивачка зареєструвалася у спірній квартирі, оформила на своє імя розрахункові книжки та особові рахунки і сплачувала за спожиті комунальні послуги. В той же час, сторони до теперішнього часу укладений Договір купівлі-продажу нотаріально не посвідчили. На теперішній час, постановою Господарського суду Миколаївської області від 05 червня 2014 року ТДВ БФ «Житлобуд-Ніко» визнано банкрутом, відкрито ліквідаційну процедуру. Ухвалою Господарського суду Миколаївської області від 01 жовтня 2015 року ліквідатором ТДВ БФ «Житлобуд-Ніко» призначено [PERSON] Враховуючи цей факт, а також зважаючи на ухилення відповідача від нотаріального посвідчення укладеного договору, позивачка звернулася до суду за захистом свого права. Згідно зі ст. 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Статтею 657 ЦК України передбачено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі. Відповідно до ст. 334 ЦК України право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону. При цьому, Цивільним кодексом України передбачено правові наслідки недодержання вимоги щодо нотаріального посвідчення правочину. Так, відповідно до ч. 1 ст. 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. В той же час, згідно з ч. 2 ст. 220 ЦК України якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається. При цьому, пунктом 13 постанови Пленуму Верховного Суду України № 9 від 06 листопада 2009 року «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» при розгляді справ про визнання правочинів дійсними суди повинні з'ясувати, чи підлягає правочин обов'язковому нотаріальному посвідченню, чому він не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину. Згідно зі ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом. Відповідно до ст. 392 ЦК України власник майна може пред'явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності. В ході судового розгляду встановлено, що позивачка як покупець є добросовісним учасником цивільних правовідносин і повністю виконала угоду, однак наразі посвідчити договір нотаріально можливість відсутня, оскільки другу сторону правочину ТДВ БФ «Житлобуд-Ніко» - визнано банкрутом та розпочато ліквідаційну процедуру. Оцінивши належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності, враховуючи, що сторони фактично виконали усі істотні умови договору, суд вважає, що договір купівлі-продажу квартири №\~16, яка розташована за адресою: м. Миколаїв, пр-т Героїв Сталінграду, 13-Ж, що був укладений 07.02.2013 року між [PERSON], від імені якої діяла [PERSON], та ТДВ БФ "Житлобуд-Ніко", повинен бути визнаний дійсним. Крім того, на думку суду, слід також визнати за [PERSON] право власності на вищезазначену квартиру. При цьому, на переконання суду, визнання права власності за позивачкою не порушить прав ПАТ «Укрсоцбанк», на користь якого накладено обтяження у вигляді заборони відчуження нерухомого майна, оскільки дія іпотечного договору була припинена, а жодних вимог за основним зобовязанням Банк не має. За такого, позов підлягає задоволенню у повному обсязі. Посилання відповідача на те, що до спірних правовідносин мають бути застосовані положення ст. 17 Закону України «Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом» суд до уваги взяти не може, оскільки, вони стосуються виключно позовів, які ґрунтуються на грошових зобовязаннях боржника. В той же час, [PERSON] не має до ТДВ БФ «Житлобуд-Ніко» жодних грошових вимог. Інші доводи відповідача не спростовують висновків суду, а тому до уваги судом не беруться.

Outcome: approved