Jurisdiction: civil
Date: 2017-12-04 00:00:00

Позивач звернулась до суду з позовом, у якому просить визнати недійсним іпотечний договір № 1П11.0202/08 від 23.04.2008 року, посвідчений приватним нотаріусом Ковельського міського нотаріального округу [PERSON], зареєстрований за № 2267, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Ковельрембуд» та Відкритим акціонерним товариством «Кредитпромбанк», згідно якого Товариство з обмеженою відповідальністю «Ковельрембуд» передало в іпотеку Відкритому акціонерному товариству «Кредитпромбанк» для забезпечення зобовязань за Генеральним договором на забудову № ФБ11.0202/08 від 23 квітня 2008 року майнові права на обєкт будівництва, який буде побудований в майбутньому і знаходиться за адресою Волинська область, місто Ковель, вулиця 40 років Перемоги, на земельній ділянці площею 5184 кв.м., якою володіє іпотекодавець на підставі договору оренди земельної ділянки від 24.07.2006 року, укладеного між Ковельською міською радою та ТзОВ «Ковельрембуд». Обґрунтовуючи вимоги, позивачі посилаються на наступні обставини: 15 серпня 2007 року між позивачем [PERSON] та ТзОВ «Ковельрембуд» укладено договір № 1 про пайову участь в будівництві житла, а саме трикімнатної квартири № 91 на третьому поверсі третього підїзду 170-ти квартирного будинку № 4а по вул. 40 років Перемоги в м. Ковелі Волинської області загальною проектною площею 80,28 кв м. На виконання умов зазначеного договору позивачем повністю оплачена вартість нерухомого майна, зазначеного у договорі. 23 квітня 2008 року між ВАТ «Кредитпромбанк» та ТзОВ «Ковельрембуд» був укладений договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Ковельського міського нотаріального округу, за яким ТзОВ «Ковельрембуд» передало у іпотеку банку майнові права на обєкт будівництва, який буде побудований в майбутньому, і знаходиться за адресою вул. 40 років Перемоги в м. Ковелі Волинської області, в цілому. Зазначений договір іпотеки був посвідчений з порушенням вимог ст.5 Закону України «Про іпотеку», в редакції чинній на момент його укладення, ч.1 ст. 203 ЦК України. Зокрема, сплативши на підставі договору про пайову участь у будівництві повну вартість майна, передбаченого договором, позивач набула майнові права на нерухоме майно, а саме, на квартиру № 91 на третьому поверсі третього підїзду 170-ти квартирного будинку № 4а по вул. 40 років Перемоги в м. Ковелі Волинської області загальною проектною площею 80,28 кв.м. тобто вчинила дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на обєкт будівництва або набуття майнових прав на цей обєкт. Відтак, договір іпотеки, який укладено без згоди позивача на передачу її майнових прав в іпотеку, є недійсним в силу ст.ст.203, 215 ЦК України, як такий, що укладений з порушенням вимог ч.2 ст.583 ЦК України. Крім цього, згідно ст.5 Закону України «Про іпотеку», в редакції чинній на момент укладення договору іпотеки, майнові права на нерухоме майно не могли бути предметом застави. Обґрунтовуючи вимоги позовної заяви в частині визнання договору іпотеки недійсним в цілому, позивачі покликаються на ту обставину, що згідно іпотечного договору № 1П11.0202/08 від 23.04.2008 року, предметом іпотеки є: майнові права на об'єкт будівництва, який буде побудований в майбутньому і знаходиться за адресою: Волинська область, місто Ковель, вулиця 40 років Перемоги. Тобто, ТзОВ "Ковельрембуд" передано в іпотеку ВАТ "Кредитпромбанк" майнові права на об'єкт будівництва, який містить характеристики цілісного об'єкту та є нерозривним. В договорі про пайову участь в будівництві житла визначено індивідуальні ознаки квартири, на які, при умові повного інвестування після завершення будівництва, позивач набуде право власності. Однак, за правилами ч.2 ст.6 Закону України «Про іпотеку», в редакції, чинній на момент укладення оскаржуваного договору, співвласник нерухомого майна має право передати в іпотеку свою частку в спільному майні без згоди інших співвласників за умови виділення її в натурі та реєстрації права власності на неї як на окремий обєкт нерухомості. На момент укладення договору іпотеки ТзОВ «Ковельрембуд» та позивачу належали майнові права на обєкт будівництва без визначення ідеальних чи реальних часток у праві, у звязку з чим іпотечний договір № 1П11.0202/08 від 23.04.2008 року має бути визнаний недійсним повністю. Позов слід задовольнити повністю. Правовідносини у сфері застави нерухомості (іпотеки) регулюються Законом України «Про іпотеку», за яким законодавство України про іпотеку базується на Конституції України та складається з ЦК України, Господарського кодексу України, цього Закону й інших нормативно-правових актів, а також міжнародних договорів України; Законом України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», який регулює відносини у системі іпотечного кредитування, перетворення платежів за іпотечними активами у виплати за іпотечними сертифікатами із застосуванням механізмів управління майном, і частково Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», який установлює обовязковість іпотеки при забезпеченні договорів між забудовником і стороною, яка фінансує будівництво. Так, за змістом ч.1, ч.3 ст.575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи, правила про іпотеку землі та інші окремі види застав встановлюються законом. Згідно ч.1 ст.576 ЦК України предметом застави може бути будь-яке майно (зокрема річ, цінні папери, майнові права), що може бути відчужене заставодавцем і на яке може бути звернене стягнення. Відповідно до ч.2 ст.583 ЦК України заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, а також особа, якій власник речі або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави. За ст.ст.1, 5 Закону України «Про іпотеку» у редакції, яка була чинною на час укладення договору іпотеки, застава майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено, регулюється за правилами, визначеними цим Законом. Предметом іпотеки можуть бути один або декілька об'єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі обєкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом. Предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником цього майна на час укладення іпотечного договору. Частина об'єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим Законом. Іпотека поширюється на частину об'єкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості. Нерухоме майно передається в іпотеку разом з усіма його приналежностями, якщо інше не встановлено іпотечним договором. Згідно ч.1,2,3 ст.6 Закону України «Про іпотеку» у разі обмеження правомочності розпорядження нерухомим майном згодою його власника або уповноваженого органу державної влади чи органу місцевого самоврядування така ж згода необхідна для передачі цього майна в іпотеку. Майно, що є у спільній власності, може бути передане в іпотеку лише за нотаріально посвідченою згодою усіх співвласників. Співвласник нерухомого майна має право передати в іпотеку свою частку в спільному майні без згоди інших співвласників за умови виділення її в натурі та реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості. Іпотекодавець зобов'язаний до укладення іпотечного договору попередити іпотекодержателя про всі відомі йому права та вимоги інших осіб на предмет іпотеки, в тому числі ті, що не зареєстровані у встановленому законом порядку. У разі порушення цього обов'язку іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов'язання та відшкодування іпотекодавцем завданих збитків. Водночас поняття «іпотека майнових прав» і регулювання відносин при передачі в іпотеку майнових прав у цьому Законі відсутні. Стаття 5 Закону України «Про іпотеку», у редакції що діяла на час укладення оскаржуваного договору іпотеки, не визначала майнові права як предмет іпотеки. Майнові права на обєкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», яким були внесені зміни до законодавчих актів України, у тому числі до Закону України «Про іпотеку». Відповідно до ст.190 ЦК України, майном як особливим обєктом вважаються річ, сукупність речей, а також майнові права та обовязки. Майнові права є неспоживною річчю та визнаються речовими правами. Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» дає визначення поняття «майнові права», які можуть оцінюватися, як будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (ст.3 Закону). Майнові права на нерухомість, що є обєктом будівництва (інвестування), не є речовими правами на чуже майно, оскільки обєктом цих прав не є «чуже майно», а також не є правом власності, оскільки обєкт будівництва (інвестування) не існує на момент встановлення іпотеки, а тому не може існувати й право власності на нього. Отже, майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як обєкта цивільних прав. Майнове право це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому. Стаття 5 Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» установлює, що іпотека виникає відповідно до цього Закону та Закону України «Про іпотеку» щодо нерухомого майна, об'єктів незавершеного будівництва та майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено. Іпотекодавцем за іпотечним договором, предметом іпотеки за яким є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, може бути забудовник особа, яка організовує спорудження нерухомості для власних потреб чи для передачі її у власність іншим особам, або особа, власністю якої стане ця нерухомість після завершення будівництва (ч.7 ст.5 Закону). Правовий аналіз положень ЦК України, Закону України «Про іпотеку» та Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» дозволяє дійти висновку про те, що майнове право, що є предметом іпотечного договору, це обумовлене право набуття в майбутньому прав власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, що є необхідними й достатніми для набуття речового права. У ході судового розгляду встановлено, що 24 липня 2006 року між Ковельською міською радою та ТзОВ «Ковельрембуд» було укладено договір оренди, за яким ТзОВ «Ковельрембуд» прийняло в оренду в строкове платне користування земельну ділянку площею 5184 кв.м. для будівництва багатоквартирного житлового будинку в м. Ковелі по вул. 40 років Перемоги, 4 строком на 49 років. Вказаний договір зареєстровано у Волинській регіональній філії ДЗК 24 липня 2006 року за №040608000372. Висновком Ковельського міського відділу земельних ресурсів до технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земельної ділянки за адресою м. Ковель, вул. 40 років Перемоги, 4 підтверджено, що земельна ділянка перебуває в користуванні ТзОВ «Ковельрембуд» для будівництва багатоквартирного житлового будинку та визнано за можливе погодити розмір землекористування 5184 кв.м., з них забудованої землі 5184 кв.м. Рішенням Ковельської міської ради від 25 травня 2006 року №2/30 затверджено технічну документацію із землеустрою щодо інвентаризації земельної ділянки та ухвалено надати ТзОВ з обмеженою відповідальністю Ковельрембуд» в тимчасове користування на умовах оренди терміном на 49 років земельну ділянку площею 5184 кв.м. по вул. 40 років Перемоги, 4 для будівництва багатоквартирного житлового будинку за рахунок земельної ділянки, що знаходилась в користуванні ЖБК «Мрія». 08 серпня 2007 року інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю управління містобудування та архітектури товариству «Ковельрембуд» було надано дозвіл на виконання будівельних робіт (№ 101) з будівництва багатоквартирного житлового будинку по вул. 40 років Перемоги, 4 відповідно до проектної документації, узгодженої та зареєстрованої 12 лютого 2007 року головним архітектором міста Ковель. 15 серпня 2007 року між позивачем та ТзОВ «Ковельрембуд» укладено договір № 1 про пайову участь в будівництві житла, а саме трикімнатної квартири № 91 на третьому поверсі третього підїзду 170-ти квартирного будинку № 4а по вул. 40 років Перемоги в м. Ковелі Волинської області загальною проектною площею 80,28 кв м. Згідно додаткової угоди від 27 серпня 2007 року до Договору № 1 від 15 серпня 2007 року, укладеної між позивачем та ТзОВ «Ковельрембуд», сторони дійшли згоди, п.1.1 договору викласти в новій редакції: договором передбачено пайову участь в будівництві житла, а саме трикімнатної квартири № 91 на третьому поверсі третього підїзду 180-ти квартирного будинку № 4 по вул. 40 років Перемоги в м. Ковелі Волинської області загальною проектною площею 80,28 кв. м. Відповідно до п.2.4 договору про пайову участь в будівництві житла, укладених між позивачем та ТзОВ «Ковельрембуд» пайовик має право отримати майнові права на проінвестовану частину житла до моменту введення його в експлуатацію на підставі акту прийому-передачі майнових прав. Згідно довідки ТзОВ «Ковельрембуд» вих. № 20 від 17 серпня 2007 року позивачем проведена оплата вартості житла на умовах, передбачених п.1.2 договору №1 про пайову участь у будівництві житла від 15 серпня 2007 року у розмірі 278298,00 грн. На підставі акту прийому-передачі майнових прав від 05 березня 2008 року забудовник ТзОВ Ковельрембуд» передав позивачу майнові права на проінвестовану частину житла та підтвердив, що станом на день складання акту пайовик сплатив передбачені договором № 1 про пайову участь у будівництві житла від 15.08.2007 року пайові внески в повному розмірі. Ухвалою Господарського суду Волинської області від 21 лютого 2013 року затверджено реєстр вимог кредиторів боржника Товариства з обмеженою відповідальністю «Ковельрембуд», згідно якого вимоги кредиторів визнані в наступному розмірі: фізичної особи [PERSON] в сумі 278298 грн., вимоги четвертої черги, 1113 грн., вимоги першої черги;. Відтак, позивач, як замовник, виконала свої грошові зобов язання за Договором будівельного підряду, повністю сплативши вартість обєкта будівництва (стовідсоткову передоплату), тобто вчинила дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на обєкт будівництва або набуття майнових прав на цей обєкт. Згідно ст.355 ЦК України майно, що є у власності двох або більше осіб (співвласників), належить їм на праві спільної власності (спільне майно). Майно може належати особам на праві спільної часткової або на праві спільної сумісної власності. Право спільної власності виникає з підстав, не заборонених законом. Спільна власність вважається частковою, якщо договором або законом не встановлена спільна сумісна власність на майно. Згідно ст.578 ЦК України та за змістом ст.6 Закону України «Про іпотеку», майно, що є у спільній власності, може бути передане у заставу лише за згодою усіх співвласників. 23 квітня 2008 року між ВАТ «Кредитпромбанк» та ТзОВ «Ковельрембуд» був укладений Генеральний договір на забудову № ФБ11.0202/08. Того ж дня, на забезпечення вказаного договору був укладений оспорюваний договір іпотеки. за яким ТзОВ «Ковельрембуд» передало у іпотеку банку майнові права на обєкт будівництва, який буде побудований в майбутньому і знаходиться за адресою вул. 40 років Перемоги в м. Ковелі Волинської області, в цілому. Хоча, у оспорюваному договорі предметом іпотеки зазначено майнові права на обєкт будівництва, який буде побудований в майбутньому і знаходиться за адресою: Волинська область, місто Ковель, вулиця 40 років Перемоги без зазначення номера, характеристики обєкта будівництва, а також дані про земельну ділянку, на якій розташований обєкт будівництва, дають підстави для висновку, що предметом іпотеки є майнові права на обєкт будівництва, який знаходиться в м. Ковелі Волинської області, по вул. 40 років Перемоги, 4. Оскільки станом на час посвідчення іпотечного договору позивач, як замовник, виконала свої грошові зобовязання за договором будівельного підряду, тобто вчинила дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на обєкт будівництва або набуття майнових прав на цей обєкт, з огляду на приписи ст.ст.1,5,6 Закону України «Про іпотеку», ст.ст.578, 355 ЦК України майнові права на обєкт будівництва, розташований по вул. 40 років Перемоги, 4 в м. Ковелі Волинської області, могли бути передані в іпотеку лише за нотаріально посвідченою згодою усіх співвласників, в тому числі і позивача. Крім цього, законодавець розрізняє такі поняття як обєкт незавершеного будівництва та майнові права. Згідно ч.5 Закону України «Про іпотеку» у редакції, яка була чинною на час укладення Договору іпотеки, майнові права на нерухоме майно не могли бути предметом застави. Відтак, у силу ст.ст. 203, 215 ЦК України, ч.2 ст.583 ЦК України та ст.5 Закону України «Про іпотеку» у редакції, яка була чинною на час укладення договору іпотеки, майнові права позивача на квартиру, що є невідємною частиною майнових прав на обєкт будівництва, переданого у іпотеку, неправомірно передані в іпотеку, а тому договір іпотеки, який укладено без згоди позивача на передачу її майнових прав в іпотеку, є недійсним. Згідно договору купівлі-продажу прав вимоги від 27 вересня 2013 року ПАТ «Кредитпромбанк» відступив ПАТ «Дельта Банк» права вимоги за кредитними договорами, право вимоги за Генеральним договором на забудову № ФБ11.0202/08 від 23 квітня 2008 року, який забезпечений оспорюваним договором іпотеки, ПАТ «Кредитпромбанк» не відступав. Тому, інтереси ПАТ «Дельта Банк» цей спір не зачіпає і потреби залучати його до участі у справі як третю особу немає. Отже, за зазначених вище обставин позов підлягає задоволенню у повному обсязі. Крім цього, суд дійшов висновку про підставність заяви позивача про поновлення строку позовної давності з наступних підстав. Як встановлено у ході судового розгляду, позивач не була стороною оспорюваного договору іпотеки, не повідомлялася сторонами цього договору про його існування. Як видно з заяви позивача, про існування оскаржуваного договору вона дізналась від розпорядника майна ТзОВ «Ковельрембуд» лише 17 квітня 2017 року. Докази на підтвердження тієї обставини, що позивачу було відомо про існування оспорюваного іпотечного договору раніше, відповідачі, в тому числі ПАТ «Кредитпромбанк», який просить застосувати строк позовної давності, не надали. Відтак суд визнає поважною причину пропущення позивачами строку позовної давності щодо її позовних вимог та поновлює строк позовної давності.

Outcome: approved