Jurisdiction: civil
Date: 2016-03-31 00:00:00

Позивач\~\~за первинним позовом (відповідач за зустрічним позовом) звернулася до суду з позовом про визнання дійсним договору купівлі-продажу, визнання права власності та скасування записів про обтяження та іпотеку нерухомого майна. В обґрунтування вимог посилався на те, що\~14.05.2011 року між [PERSON] та [PERSON], був укладений попередній договір, який був нотаріально завірений, відповідно до якого сторони зобовязались терміном до 31.03.2012 року укласти договір купівлі-продажу будинку та земельних ділянок за ціну еквівалентом суми 85\~700 доларів. 12.06.2015 між позивачем та відповідачем у простій письмовій формі був укладений договір купівлі-продажу, який відповідач зобовязалась нотаріально завірити, але натомість попри зазначені домовленості не уклала договір купівлі-продажу та не передала право власності на нерухоме майно. Позивач оплатила повну суму вартості нерухомого майна, у звязку з чим вважає дії відповідачки неправомірними та просить визнати дійсним договір купівлі-продажу, а також визнати право власності позивача на предмет договору купівлі-продажу. Представник відповідача за первинним позовом (позивача за зустрічним позовом) вимоги позову визнав в повному обсязі та предявив зустрічний позов. В обґрунтування вимог посилався на те, що\~на забезпечення виконання зобовязань по кредитному договору №11216899000 від 17.09.2009 між АКІБ «УкрСиббанк» та позивачем було укладено договір іпотеки №11216899000/1 від 17.09.2007 р., згідно з яким в іпотеку передавалось та накладалась заборона на оскаржуване нерухоме майно. Оцінки нерухомого майна предмету іпотеки відповідачем-2 не проводилось, а також не ідентифіковано земельні ділянки, відносно яких в подальшому було внесено записи про обтяження, що прямо порушує вимоги законодавства. Відповідач-2 за зустрічним позовом Акціонерний комерційний інноваційний банк «УкрСиббанк» не зявився, про час і місце судового засідання повідомлявся належним чином, причину неявки суду не повідомив. Суд ухвалює рішення при заочному розгляді справи, що відповідає положенням ст.224 ЦПК України. Суд, вислухавши доводи сторін, дослідивши матеріали справи, зясувавши обставини та представлені у справі докази, дійшов наступних висновків. Судом встановлено, що 14.05.2011 року між [PERSON] та [PERSON], був укладений попередній договір, відповідно до якого сторони зобовязались терміном до 31.03.2012 року ( зі змінами на підставі договору про внесення змін №1 від31.12.2012) укласти договір купівлі-продажу будинку та земельних ділянок, а саме земельної ділянки площею 0,1000 га, кадастровий номер 1221411000:02:035:0019, відведеної для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд та земельної ділянки площею 0,0020 га, кадастровий номер 1221411000:02:035:0018, відведеної для ведення особистого селянського господарства, які належать [PERSON] на праві приватної власності, знаходиться за адресою: Дніпропетровська область, Дніпропетровський район, місто Підгороднє, вул. Поштова, буд. 9, за ціну, яка за взаємною домовленістю та згодою сторін цього Договору розраховується виходячи з офіційного курсу встановленого Національним банком України +0,5%, який буде діяти на момент укладення договору купівлі-продажу, та буде еквівалентом суми 85\~700 доларів США, з яких 5\~700 доларів США це вартість меблів, які залишаються в будинку. У відповідності до п.2 зазначеного договору [PERSON] попередньо сплатила відповідачу частку нерухомого майна у сумі 192\~000 грн., що на момент сплати було еквівалентно сумі 24\~000 доларів США. Зазначене підтверджується пунктом 2 попереднього договору від 14.05.2011. Попередній договір був завірений приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу [PERSON] за номером 703, а також 31.01.2012 року було також посвідчено Договір про внесення змін №1 до цього договору та зареєстровано за номером 118. 12.06.2015 між позивачем та відповідачем у простій письмовій формі був укладений договір купівлі-продажу, який відповідач зобовязалась нотаріально завірити. Позивачем за первинним позовом у день підписання договору купівлі-продажу було додатково сплачено 61\~700 доларів США, а отже сплачено повну суму вартості оберту договору купівлі-продажу. Зазначене підтверджується розпискою [PERSON] від 12.06.2015. Відповідач за первинним позовом нотаріально не завірила договір купівлі-продажу та не передала право власності актом прийома-передачі на нерухоме майно, що знаходиться за адресою Дніпропетровська область, Дніпропетровський район, місто Підгороднє, вул. Поштова, буд. 9. Судом також встановлено, що в Державному реєстрі заборон відчуження обєктів нерухомого майна, щодо обєкта нерухомого майна, що знаходиться за адресою Дніпропетровська область, Дніпропетровський район, місто Підгороднє, вул. Поштова, буд. 9, земельної ділянки площею 0,1000 га, кадастровий номер 1221411000:02:035:0019, відведеної для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд, та земельної ділянки площею 0,0020 га, кадастровий номер 1221411000:02:035:0018, відведеної для ведення особистого селянського господарства, наявні записи про їх обтяження за реєстраційними номерами обтяження 5672082, 5672166, 5672291 відповідно, а також у Державному реєстрі іпотек наявний запис щодо зазначеного обєкта нерухомого майна за реєстраційним номером обтяження 5812329. Представником відповідача за первинним позовом був наданий зустрічний позов, в якому підтверджені факти, викладені у позові [PERSON], а також зазначено, що під час укладення попереднього договору [PERSON] виплачувала кредит, отриманий за кредитним договором №11216899000 від 17.09.2007 року, та зазначене нерухоме майно було закладено в іпотеку як забезпечення виконання кредитного договору. Таким чином, договір купівлі-продажу не міг бути нотаріально посвідченим, оскільки на строк виконання договору, кредит не був сплачений в повному обсязі. Сплачені по договору купівлі-продажу від 12.06.2015 [PERSON] кошти частково були витрачені [PERSON] на погашення кредиту, тому повернути отриману суму вона не має можливості. Представник відповідача за первісним позовом зазначив, що на сьогоднішній день [PERSON] не користується нерухомим майном, яке знаходиться за адресою Дніпропетровська область, Дніпропетровський район, місто Підгороднє, вул. Поштова, буд. 9, але несе всі витрати на його утримання, що спричиняє їй значні збитки. Судом встановлено, що згідно з іпотечним договором №11216899000/1 від 17.09.2007 р. в іпотеку передавалось та накладалась заборона на нерухоме майно, що знаходиться за адресою Дніпропетровська область, Дніпропетровський район, місто Підгороднє, вул. Поштова, буд. 9. Відповідно до п.1.1. договору іпотеки вартість предмету іпотеки складає 1\~375\~920 гривень. Зазначаючи у договорі іпотеки вартість нерухомого майна, предмету іпотеки у розмірі 1\~375\~920 грн. сторони досягли істотних умов договору. Представником [PERSON] зазначено, хоча вартість оцінки нерухомого майна предмету іпотеки прямо впливає на розмір суми кредиту, такої оцінки відповідачем-2 за зустрічним позовом не проводилось, що прямо порушує права позивача. Наявність\~\~оцінки вартості предмету іпотеки є необхідною для договорів даного виду, а саме договору іпотеки від 17.09.2007 р., який укладався між АКІБ «УкрСиббанк» та [PERSON]\~\~ Окрім того, договором іпотеки №11216899000/1 від 17.09.2007 не ідентифіковано земельні ділянки, відносно яких в подальшому було внесено записи про обтяження, що прямо порушує пп.3 п.1 ст. 18 Закону України «Про іпотеку», де прямо визначено, що ідентифікація предмета іпотеки є істотною умовою такого договору. У відповідності до статті 123 Цивільного процесуального кодексу України відповідач має право пред'явити зустрічний позов до початку розгляду справи по суті. Зустрічний позов приймається до спільного розгляду з первісним позовом, якщо обидва позови взаємопов'язані і спільний їх розгляд є доцільним, зокрема, коли вони виникають з одних правовідносин, або коли вимоги за позовами можуть зараховуватися, або коли задоволення зустрічного позову може виключити повністю або частково задоволення первісного позову. Заслухавши пояснення сторін, дослідивши надані докази, суд приходить до висновку, що позовні вимоги [PERSON] за первісним позовом та [PERSON] за зустрічним позовом підлягають задоволенню з наступних підстав. Відповідно до ч. 2\~ст. 220 ЦК України, якщо сторони домовились щодо істотних умов договору, що підтверджується\~\~письмовими доказами і відбулося\~\~повне\~\~або часткове\~\~виконання договору, але одна зі сторін\~\~ухилилася\~\~від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий\~\~договір дійсним. У такому разі\~\~наступне нотаріальне посвідчення\~\~договору\~\~не вимагається. У відповідності до ч.1 ст. 509 ЦК України, зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. Відповідно до ч.1 ст. 526 ЦК України, зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Умовами Договору було передбачено обовязок Відповідача укласти договір купівлі-продажу у встановлений строк та у подальшому передати встановлене майно після отримання повної суми оплати у розмірі 85\~700 доларів США. Пунктом 3 попереднього договору в разі необґрунтованого без поважних причин, ухилення від укладення договору купівлі-продажу будинку та земельних ділянок, вказаних в п.1 зі сторони відповідача у вигляді відмови від укладення договору купівлі-продажу на умовах, передбачених цим договором, укриття факту майнового спору, арешту або застави, недодержання терміну підготовки документів та терміну продажу, або зміни ціни продажу нерухомого майна, що є предметом цього договору позивач має право звернутись до суду з вимогою про спонукання сторони-1 для укладення договорів купівлі-продажу та повернення попередньо оплаченої частки вартості нерухомого майна, що є предметом договору у сумі 24\~000 дол. США. Також 12.01.2016 позивачем були в повному обсязі виконані зобовязання щодо оплати нерухомого майна та земельних ділянок в повному обсязі, а саме сплачено суму у розмірі еквівалентному 61\~700 доларів США, а отже було виконано вже і договір купівлі-продажу, який мав бути нотаріально посвідченим відповідачем, який ухилявся від свого обовязку. У ст. ст.\~3,\~6,\~203,\~626,\~627 ЦК\~визначено загальні засади цивільного законодавства, зокрема поняття договору і свободи договору, та сформульовано загальні вимоги до договорів як різновиду правочинів (вільне волевиявлення учасника правочину). Відповідно до ч.1\~ст.626 ЦК\~договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обовязків. Частина 1\~ст.628 ЦК\~передбачає, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обовязковими відповідно до актів цивільного законодавства. В силу ч. 1\~ст. 635 ЦК України, попереднім є договір, сторони якого зобовязуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Отже попередній договір - це договір про наміри укласти основний договір. Припинення зобовязання з попереднього договору, у звязку з не укладенням основного договору протягом встановленого попереднім договором строку, виключає можливість виникнення основного договірного зобовязання, як правової підстави для виникнення у набувача права власності на майно (житло). Відповідно до Постанови Вищого спеціалізованого суду від 07.02.2014 №5 «Про судову практику в справу про захист права власності та інших речових прав» до державної реєстрації права власності за новим набувачем покупець за договором про відчуження майна, виконаним сторонами, не має права розпоряджатися цим майном, оскільки право власності на нього зберігається за продавцем, проте має право на захист свого володіння на підставі\~статті 396 ЦК. При цьому слід мати на увазі, що після оплати вартості проданого майна і передання його покупцеві, але до державної реєстрації переходу права власності, продавець також не має права ним розпоряджатися, оскільки це майно є предметом виконаного продавцем зобов'язання, яке виникло з договору про відчуження майна (пункт 1 частини першої статті 346 ЦК), а покупець є його законним володільцем. У разі укладення нового договору про відчуження раніше переданого покупцю майна без розірвання попереднього договору чи визнання судом його недійсним продавець несе відповідальність за його невиконання у виді відшкодування збитків новому покупцеві. Отже, між сторонами укладено нотаріально-посвідчений попередній договір купівлі-продажу нерухомого та рухомого майна, за яким покупець сплатив кошти в повному обсязі. Також сторони у простій письмовій формі уклали договір купівлі-продажу цього майна. Позивачем в повному обсязі були виконані зобовязання перед відповідачем, в той час як відповідач не передав у власність обєкт договору купівлі-продажу та ухилявся від його нотаріального посвідчення. Таким чином, у звязку з ухиленням відповідача від нотаріального посвідчення основного договору купівлі-продажу майна, суд визнає договір купівлі-продажу таким, що відбувся на умовах попереднього договору, та визнає за [PERSON] право власності на спірне майно. Частиною 1\~ст. 638 ЦК України\~визначено, що договір вважається укладеним, якщо сторони в належній формі досягли\~згоди\~з усіх істотних умов договору. Істотними\~умовами договору є умови про предмет договору, умови,\~що визначені законом як істотні, а також всі ті умови, щодо яких за\~заявою хоча б однієї з сторін\~має бути досягнуто згоди. Відповідно до\~ч.1\~ст. 38 Закону України "Про іпотеку"\~у редакції, яка діяла на час укладення договору іпотеки,\~якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя\~передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі покупцеві іпотекодержатель\~за 30 днів\~до укладання\~договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. Відносини щодо іпотечного договору, які виникли між [PERSON] та банком, визначаються між ними. [PERSON] про такі відносини повідомлено не було, хоча існування іпотеки прямо порушує право на користування позивачем нерухомим майном, відносно якого позивачем було сплачено його повну вартість. У відповідності до ч. 2 ст. 26 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав», у разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав. Абзацом 2 пункту 41 «Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно» затверджену постановою Кабінету Міністрів України від 26 жовтня 2011 р. № 1141, у разі скасування на підставі рішення суду державної реєстрації прав, проведеної до 1 січня 2013 р. відповідно до законодавства, що діяло на момент такої реєстрації, записів про державну реєстрацію прав, що містяться в інформаційних системах, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав до 1 січня 2013 р., за відсутності державної реєстрації таких прав у Державному реєстрі прав державний реєстратор переносить до Державного реєстру прав записи про державну реєстрацію прав, що містяться в інформаційних системах, та вносить запис про скасування державної реєстрації прав. Таким чином, суд прийшов до висновку про необхідність скасування записів в Державному реєстрі заборон відчуження обєктів вказаного нерухомого майна та земельних ділянок, а також внесення до Державного реєстру іпотек відомостей про виключення запису з реєстру, щодо обєкта нерухомого майна, що знаходиться за адресою Дніпропетровська область, Дніпропетровський район, місто Підгороднє, вул. Поштова, буд. 9. Щодо вимог за зустрічним позовом [PERSON] суд задовольняє позовні вимоги з наступних підстав. Відповідно до\~ст. 631 ЦК України, договір набирає сили і породжує суб,єктивні права й обов,язки з моменту його укладання. Згідно приписів\~ст. 638 ЦК України\~договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Відсутність згоди сторін щодо будь-якої з істотних умов договору має наслідком його неукладеність. Задовольняючи позовні вимоги [PERSON],суд виходить із того, що зазначаючи у договорі іпотеки, укладеному із АКІБ «УкрСиббанк», у п.1.1. вартість нерухомого майна, предмету іпотеки сторони досягли істотних умов договору. Як встановлено у судовому засіданні, саме вартість оцінки нерухомого майна предмету іпотеки впливає на розмір суми кредиту. Відповідно до ст. 3 Закону України від\~12.07.2001\~№\~2658-III «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» оцінка майна, майнових прав це процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами, зазначеними в статті 9 цього Закону, і є результатом практичної діяльності суб'єкта оціночної діяльності. Таким чином, оцінка майна здійснюється лише за встановленою процедурою спеціально визначеною організацією, яка має повноваження з оціночної діяльності. Відповідно до вимог законодавства документи для ідентифікації обєкта нерухомості, придбаного за рахунок кредитних коштів, обєкта нерухомості, який передається в іпотеку банку, в тому числі у порядку майнового поручительства, наряду з іншими документами, надається звіт акредитованої банком компанії - суб'єкта оціночної діяльності про експертну оцінку вартості предмета іпотеки. Такої оцінки проведено не було. Таким чином, наявність\~\~оцінки вартості предмету іпотеки є необхідною для договорів даного виду, а саме договору іпотеки від 17.09.2007 р., який укладався між АКІБ «УкрСиббанк» та [PERSON]\~\~ Окрім того, договором іпотеки №11216899000/1 від 17.09.2007 не ідентифіковано земельні ділянки, відносно яких в подальшому було внесено записи про обтяження, що прямо порушує пп.3 п.1 ст. 18 Закону України «Про іпотеку», де прямо визначено, що ідентифікація предмета іпотеки є істотною умовою такого договору. Відповідно до ч.2 ст. 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Відповідно до ч.1 ст. 653 Цивільного кодексу України у разі зміни договору зобов'язання сторін змінюються відповідно до змінених умов щодо предмета, місця, строків виконання тощо. У відповідності п. 5 ст. 3 ЗУ "Про іпотеку", іпотека має похідний характер від основного зобов'язання і є дійсною до припинення основного зобов'язання або до припинення строку дії іпотечного договору. Статтею 575 ЦК України встановлено, що іпотека є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи. Частиною 3 статті 575 ЦК України визначено, що правила про іпотеку землі та інші окремі види застав встановлюються законом. В той же час у Державному реєстрі іпотек міститься запис вчинений на підставі іпотечного договору №11216899000/1 від 17.09.2007, а також існує запис про заборону відчуження обєктів нерухомого майна, які перешкоджають у реалізації прав позивача за первісним позовом і підлягають вилученню, у звязку з визнанням недійсним іпотечного договору. За змістом\~ст. 391 ЦК України\~власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм майном. Власник сам визначає своє право володіння, користування і розпорядження своїм майном. Ст.15 ЦК України\~передбачає право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Outcome: approved