Jurisdiction: civil
Date: 2017-01-23 00:00:00

Позивач звернувся до суду з вищевказаним позовом до відповідача про визнання нікчемною однієї із умов договору, визнання майнових прав на обєкт незавершеного будівництва, зобовязання вчинити дії та стягнення пені, у якому просить визнати нікчемною умову, передбачену п.п. 8.5. Договору №262 на пайову участь у будівництві від 15.05.2012 року, укладеним між [PERSON] та ТОВ «Південенерго», щодо не застосування до даного Договору норм Закону України «Про захист прав споживачів»; визнати за позивачем майнове право на житлову квартиру №91 житлового будинку №29-а по вул. Залаегерсег в м.Херсоні; зобовязати відповідача виконати умови Договору №262 на пайову участь у будівництві від 15.05.2012 року з Додатком №1 до Договору від 15.05.2012 року; стягнути з ТОВ «Південенерго» на користь [PERSON] пеню за період з 28.07.2015 року по 28.07.2016 року у розмірі 3261,07 грн., судові витрати покласти на відповідача. Відповідачем подані заперечення на позов, відповідно до яких позов вважають необґрунтованим та таким, що не підлягає задоволенню. Зазначили, що 15.05.2012 року між [PERSON] та ТОВ «Південенерго» укладено договір №262 про дольову участь у будівництві двокімнатної квартири №91 в житловому будинку за адресою: м. Херсон, вул. Залаегерсег, 29-а, за змістом якого позивач учасник будівництва, відповідач забудовник. Відповідно до предмету договору, учасник вступає в даний договір з метою задоволення своїх власних побутових потреб в облаштованому житлі та попереджений про те, що учасниками даного договору, крім нього та забудовника, є також інші особи, інтереси яких при підписанні даного договору надає забудовник. Вказали, що виходячи зі змісту договору про дольову участь у будівництві №262 від 15.05.2012 р., права та обовязки сторін, які регламентуються зазначеним договором, не є правовідносинами, які випливають з договору підряду, а є договором за яким сторони узгодили спільні дії з будівництва обєкта. Протоколом загальних зборів учасників ТОВ «Південенерго» №09/03-16 від 09.03.2016 р. прийнято рішення про припинення товариства шляхом його ліквідації у добровільному порядку. З метою недопущення зупинення будівельних робіт на обєктах, забудовником яких є ТОВ «Південенерго», в тому числі й на будівельному обєкті по вул. Залаегерсег, 29-а, ТОВ «Південенерго» прийняло рішення про заміну забудовника, отримавши погодження від Головного управління Національної поліції в Херсонській області. До договору №18 від 28.03.2011 р. було підписано тристоронню додаткову угоду №6, відповідно до якої ТОВ «Кредо-Інвест-Строй» прийняло на себе зобовязання ТОВ «Південенерго» та є зобовязальною стороною перед Головним управлінням Національної поліції в Херсонській області, передбачені договором №18 від 28.03.2011 р. та продовжено строк будівництва обєкта до 01.12.2016 р. Станом на день звернення позивача до суду, у нього відсутнє право стверджувати, що ТОВ «Південенерго» прострочило строки введення будинку в експлуатацію, а так нарахування товариством пені за несвоєчасну здачу житлового будинку в експлуатацію є передчасним, та таким, що не підлягає задоволенню. Позивачем помилково зазначено, що під час формування проміжного ліквідаційного балансу при процедурі ліквідації ТОВ «Південенерго», який містить склад майна товариства, в тому числі при задоволенні вимог кредиторів товариства, реалізації підлягає також багатоквартирний будинок №29 по вул. Залаегерсег в м. Херсоні, зокрема №91, майнові права на яку належать [PERSON] [PERSON] твердження не відповідає дійсності, оскільки при процедурі ліквідації юридичної особи під реалізацію підпадає лише майно, яке є власністю даної юридичної особи. Так як товариство немає правових підстав оформлювати право власності на багатоповерховий житловий будинок по вул. Залаегерсег, 29а, у звязку з тим, що квартири, які розташовані в зазначеному будинку належать фізичним особам (інвесторам) та будуть передані їм після введення житлового будинку в експлуатацію. Забудовник не має права власності на багатоповерховий житловий будинок та не є його власником та/чи балансоутримувачем, а тому реалізація зазначеного майна в процедурі ліквідації товариства не можлива. В судовому засіданні позивач та його представник позовні вимоги підтримали, просили їх задовольнити. Представник відповідача в судовому засіданні позов не визнала, проти його задоволення заперечувала. Вказала, що будівництво завершено, залишилось лише підвести комунікації до нього, станом на день розгляду справи забудовник не змінювався. Суд, заслухав позивача, його представника та представника відповідача, дослідивши матеріали справи, приходить до наступного. Судом встановлено, що 15.05.2012 р. між ТОВ «Південенерго» та [PERSON] укладено договір №262 про дольову участь в будівництві (арк. справи 14). Відповідно до п.2.1.3 забудовник (відповідач) має право продовжити строк будівництва, який визначений п. 2.2.4 - 30 березня 2013 року без узгодження з учасником (позивач [PERSON]) не більш ніж на 6 місяців, при цьому положення про застосування пені (п. 4.3 в розмірі 0,05 % від внесеної суми) не застосовуюься. Додатком №1 до договору №262 від 15.05.2012 р. встановлено, що квартира, яка будується в житловому будинку, розташованому за адресою: м. Херсон, вул. Залаегерсег, 29-а. на умовах договору, на момент передачі замовнику повинна містити наступні складові: встановлені металопластикові вікна; встановлені металеві вхідні двері до квартири; підведення до квартири: електропостачання та електропроводка по квартирі; газозабезпечення; водозабезпечення, теплопостачання та каналізації; встановлення приборів обліку (електроенергії, газу, води) (арк. справи 19). На виконання договору №262 від 15.05.2012 р. про дольову участь, позивачем сплачено 178 тис. грн. (арк. справи 20). Листом від 29.03.2016 р. за №601 [PERSON] ТОВ «Південенерго» повідомило, що на обєкті за адресою: м. Херсон, вул. Залаегерсег, 29-а змінюється забудовник. Розяснено, що він, як учасник дольового будівництва має право звернутись в офіс компанії для підписання додаткової угоди про зміну забудовника на обєкті будівництва. Новий забудовник ТОВ «Кредо-Інвест-Строй» приймає на себе права та обовязки за обєктом перед інвесторами по наданню житла, тобто зобовязується добудувати житловий будинок, ввести його в експлуатацію та передати інвестору, який за неї розрахувався. В звязку з заміною забудовника, ТОВ «Кредо-Інвест-Строй» вимушений продовжити строк будівництва та здачі будинку в експлуатацію до 01.12.2016 р. Крім того, [PERSON] повідомлено, що у звязку з проведенням остаточних будівельних робіт з приводу обєкта в експлуатацію, новий забудовник вважає необхідним внести зміни до основного договору, відносно доплати за зайві квадратні метри (за даними обмірів БТІ), перерахував суму за квадратні метри за нинішнім курсом валют, виходячи з вартості квадратного метру на дату укладення договору. Додатком до договору є зразок додаткової угоди до основного договору (арк.. справи 21, 22). [PERSON] 27.05.2016 р. направив на адресу голови з припинення (ліквідаційної комісії) ТОВ «Південенерго» лист, в якому зазначив, що окремі вимоги договору №262 від 15.05.2012 р. невідповідають вимогам закону, зокрема п. 8.5, щодо не застосування норм Закону України «Про захист прав споживачів». Вказав, що ним були виконані умови п. 2.4.1, 3.4 договору, щодо внесення до каси ТОВ «Південенерго» суми за квартиру. ТОВ «Південенерго» не виконало покладені на нього обовязки, передбачені п. 2.2.4 договору, зокрема щодо закінчення будівництва обєкта та введення його в експлуатацію до 30.03.2013 р., внаслідок чого порушила його право на отримання квартири у власність. Крім того, зазначив, що у відповідності до ч. 5 ст. 10 Закону України «Про захист прав споживачів» передбачено, що коли виконавець не може виконати (прострочує виконання) роботу (надання послуги) згідно з договором, за кожний день рострочення споживачеві сплачується пеня у розмірі трьох відсотків вартості роботи (послуги), якщо інше не передбачено законодавством. Зазначив, що загальна сума пені склала 1956087,00 грн. На корегування ціни договору [PERSON] згоди не надав. Згоду на переуступку прав та обовязків ТОВ «Південенерго» до ТО «Кредо-Інвест-Строй» [PERSON] буде надано лише за умови майнової поруки особисто [PERSON] за ТОВ «Кредо-Інвест-Строй», за інших умов згода надана не буде. Просив повідомити його у разі виникнення підстав для порушення справи про банкрутство (арк. справи 23-27). Листом від 08.07.2016 р. за №699 ТОВ «Південенерго» [PERSON] надало пояснення щодо його листа від 27.05.2016 р., зокрема вказало, що укладені між сторонами договори є інвестиційними, а тому правовідносини не можуть регулюватись Законом України «Про захист прав споживачів». Надали пояснення щодо додаткових робіт, введення будинку в експлуатацію, та щодо нарахування пені (арк. справи 28-30). Відповідно до технічного паспорту на квартиру №91 у житловому будинку 29-а по вул. Залаегерсег у м. Херсоні, виготовленого КП «Херсонське бюро технічної інвентаризації» ХОР, 14.06.2016 р. загальна площа квартири складає 51,7 кв.м., з них жила 28,5 кв.м., підсобна 23,2 кв.м. (арк. справи 31-34). В судовому засіданні встановлено, що права забудовника від ТОВ «Південенерго» ТОВ «Кредо-Інвест-Строй» не передавалися, для цього лише готувалися документи, але на час розгляду справи в суді, ТОВ «Південенерго» вийшов з процедури ліквідації, його діяльність не припинена. Відповідно до ст.ст. 525-527 ЦК України, зобов'язання повинно виконуватися належним чином відповідно до умов договору, одностороння відмова від зобов'язання не допускається. Згідно зі\~ст. 610 ЦК України\~порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання). Відповідно до\~ст. 1 Закону України «Про захист прав споживачів»\~споживачем є фізична особа, яка придбаває, замовляє, використовує або має намір придбати чи замовити продукцію для особистих потреб, безпосередньо не пов'язаних з підприємницькою діяльністю або виконанням обов'язків найманого працівника (п. 22); продукція - це будь-які виріб (товар), робота чи послуга, що виготовляються, виконуються чи надаються для задоволення суспільних потреб (п. 19); послугою є діяльність виконавця з надання (передачі) споживачеві певного визначеного договором матеріального чи нематеріального блага, що здійснюється за індивідуальним замовленням споживача для задоволення його особистих потреб (п. 17); виконавець - це суб'єкт господарювання, який виконує роботи або надає послуги (п. 3). Верховний Суд України в "Аналізі судової практики з розгляду цивільних справ про захист прав споживачів за 2009-2012 роки" від 01.02.2013р. звернув увагу судів на те, що договори громадян з організаціями, що залучають грошові кошти для будівництва житла, хоча й мають різні найменування (підряду, дольової участі у будівництві, спільної діяльності, купівлі-продажу з розстроченням платежу, відступлення права вимоги, інвестування у нерухомість та управління майном тощо), але предмет договору й умови - практично однакові: замовлення на будівництво для власних потреб. При розгляді таких справ потрібно керуватись таким. Правовідносини між будівельною компанією (виробник) й фізичною особою (споживач, замовник) - це угода про послугу. В Постанові від 21 листопада 2012р. у справі № 6-101цс12 Верховний Суд України висловив наступну правову позицію: участь фізичної особи в будівництві багатоквартирного будинку з метою набуття права власності на квартиру в ньому не є інвестицією в розумінні\~Закону України "Про інвестиційну діяльність"\~і у разі виникнення спору щодо виконання зобов'язань за договором про таку участь у будівництві зазначений Закон не підлягає застосуванню. \~У абз. 2 п. 2\~постанови Пленуму Верховного суду України від 12 квітня 1996 року № 5 «Про практику розгляду цивільних справ за позовами про захист прав споживачів»\~судам роз'яснено, що оскільки\~Закон\~не визначає певних меж своєї дії, судам слід мати на увазі, що до відносин, які ним регулюються, належать, зокрема, ті, що виникають із договорів купівлі-продажу, майнового найму (в тому числі найму (оренди) жилого приміщення - в частині відносин між наймачем (орендарем) і наймодавцем (орендодавцем), який одночасно є виконавцем комунальних послуг і послуг по ремонту житлового фонду та інженерного обладнання), побутового прокату, безоплатного користування майном, підряду (в тому числі побутового замовлення чи абонементного обслуговування), доручення, перевезення громадян та їх вантажу, комісії, схову, страхування, із договорів про надання фінансово-кредитних послуг для задоволення власних побутових потреб громадян (у тому числі про надання кредитів, відкриття й ведення рахунків, проведення розрахункових операцій, приймання і зберігання цінних паперів, надання консультаційних послуг). Відносини, щодо захисту прав споживачів можуть виникати також з актів законодавства або з інших угод, які не суперечать Закону. З вказаного випливає, що норми\~Закону України «Про захист прав споживачів»\~застосовуються до правовідносин фінансово-кредитних механізмів при будівництві житла та операціях з нерухомістю в частині, не врегульованій спеціальним законом. Тобто, зазначені договори регулюються нормами\~ЦК України, а тому доводи відповідача щодо застосування для регулювання правовідносин, що виникли у нього з позивачем\~лише Закону України «Про інвестиційну діяльність»\~- є необґрунтованими. Положеннями частин 1, 2\~ст. 215 ЦК України визначено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч.ч. 1-3, 5 та 6\~ст. 203 цього Кодексу. Відповідно до розяснень, що викладені в п.2 постанови Пленуму Верховного Суду України в\~постанові № 9 від 06.11.2009 р. «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними»\~\~вбачається, що згідно із статтями\~4,\~10\~та\~203 ЦК\~зміст правочину не може суперечити\~ЦК, іншим законам України, які приймаються відповідно до\~Конституції України\~та ЦК, міжнародним договорам, згода на обов'язковість яких надана Верховною Радою України, актам Президента України, постановам Кабінету Міністрів України, актам інших органів державної влади України, органів влади Автономної Республіки Крим у випадках і в межах, встановлених\~Конституцією України\~та законом, а також моральним засадам суспільства. Зміст правочину не повинен суперечити положенням також інших, крім актів цивільного законодавства, нормативно-правових актів, прийнятих відповідно до\~Конституції України\~(статті\~1,\~8 Конституції України). Відповідність чи невідповідність правочину вимогам законодавства має оцінюватися судом відповідно до законодавства, яке діяло на момент вчинення правочину. Згідно розяснень, що викладені п. 5 зазначеної вище постанови вимога про встановлення нікчемності правочину підлягає розгляду в разі наявності відповідного спору. Такий позов може пред'являтися окремо, без застосування наслідків недійсності нікчемного правочину. У цьому разі в резолютивній частині судового рішення суд вказує про нікчемність правочину або відмову в цьому. Частиною 1\~ст. 27 ЦК України\~передбачено, що правочин, який обмежує можливість фізичної особи мати не заборонені законом цивільні права та обов'язки, є нікчемним. Пунктом 8.5 договору на дольову участь у будівництві від 15 травня 2012 року передбачено, що сторони дійшли до згоди, що до даного договору не застосовуються норми Закону України «Про захист прав споживачів». Оскільки, вказаний пункт обмежує права сторони цього договору позивача [PERSON], суд вважає що вимога щодо визнання нікчемним пункту 8.5 договору на дольову участь у будівництві від 15 травня 2012 року, укладеного між ТОВ «Південенерго» та [PERSON] підлягає задоволенню. Щодо вимоги про визнання майнових прав на житлову квартиру, суд вважає, що вона задоволенню не підлягає, з огляду на наступне. Відповідно до вимог\~ст. 177 ЦК України\~об'єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно,\~майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага. Згідно із положенням\~ст. 328 ЦК України\~право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом. У відповідності до вимог ч.ч. 1,2\~ст. 331 ЦК України\~право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. Між сторонами виникли договірні відносини щодо інвестування будівництва квартири, тим самим позивач, будучи інвестором, вклав у будівництво об'єкту нерухомості власні кошти, а тому він до здавання об'єкту нерухомості в експлуатацію є власником майнових прав на об'єкт інвестування. Ці майнові права є відмінні від права власності на майно, вони не потребують державної реєстрації і охороняються законом. Тобто, квартира є об'єктом інвестування в об'єкті будівництва, який після завершення будівництва стає окремим майном. До завершення будівництва проінвестованого об'єкта нерухомого майна (квартири) та прийняття його до експлуатації інвестору належать майнові права на нього.позивач відповідно до договору на дольову участь у будівництві позивач фактичноє власником майнових прав об'єкту інвестування двокімнатної квартири. Крім того, суд приходить до висновку про відмову у задоволені позову щодо зобовязання відповідача виконати умови п. 2.2.5 договору умови, вказані у додатку № 1 до договору від 15.05.2012 р., оскільки вказаний введення завершеного будівництва в експлуатацію та проведення позивачем остаточного розрахунку, передбаченого п. 3.3 не настало та квартира позивачеві відповідно не передавалася. Щодо вимоги про стягнення пені. Пунктом 4.3 договору про дольову участь в будівництві №262 від 15.05.2012 р. передбачено, що в разі порушення забудовником строку введення житлового будинку в експлуатацію, забудовник виплачує учаснику пеню в розмірі 0,005% від внесеної суми за кожний день прострочення. Відповідно до ст. 509 ЦК України зобов'язанням є правовідносинами, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. Відповідно до ч. 2 ст. 873 ЦК України робота оплачується замовником після її остаточного передання підрядником. За згодою замовника робота може бути ним оплачена при укладенні договору побутового підряду шляхом видачі авансу або у повному обсязі. Відповідно до ч. 2 ст. 846 ЦК України якщо у договорі підряду не встановлені строки виконання роботи, підрядник зобов'язаний виконати роботу, а замовник має право вимагати її виконання у розумні строки, відповідно до суті зобов'язання, характеру та обсягів роботи та звичаїв ділового обороту. Відповідно до п. 20 Постанови Пленуму Верховного Суду України «Про практику розгляду цивільних справ за позовами про захист прав споживачів» від 12.04.1996 року № 5 пеня стягується лише тоді, коли це передбачено укладеним сторонами договором чи відповідним нормативним актом. Пеня за порушення договору нараховується і стягується у відсотковому відношенні до суми заборгованості за кожний день прострочки, в тому числі за святкові, неробочі й вихідні дні. В судовому засіданні встановлено, що ТОВ «Південенерго» у встановлений в п. 2.2.4 договору термін будівництво не завершило, угоди про продовження строку будівництва у відповідності до п. 2.1.3 договору з позивачем не укладало, тобто за п. 4.3 договору повинно відшкодувати позивачеві пеню за час прострочки виконання в розмірі 0,005 % від внесеної суми за кожний день простроченння. [PERSON] звернувся до суду 28.07.2016 року. Оскільки строк позовної давності на стягнення неустойки складає 1 рік, строк стягнення неустойки розраховується починаючи з 28.07.2015 року по 28.07.2016 року, на день звернення позивача до суду. Розрахунок: строк виконання обов'язку з 28.07.2015 р. по 28.07.2016 р., тому кількість днів прострочення зобов'язання 366 днів, сума, внесена позивачем за договором 178150,00 грн., відповідно неустойка складає 3261,07 (178150,00 * 0,005%/100%*366), що дорівнює 3261,07 грн. Відповідно до вимог ч. 1 ст. 88 ЦПК України, суд вважає\~ за необхідне стягнути з відповідача на користь позивача, пропорційно до розміру задоволених позовних вимог, суму судового збору у розмірі 1102,40 (одна тисяча сто дві грн. сорок коп.). На підставі викладеного,

Outcome: partial