Jurisdiction: civil
Date: 2019-08-14 00:00:00

Представник позивача 18.05.2018 звернувся із позовом в обґрунтування якого зазначив, що 29 жовтня 2007 року між позивачем та [PERSON] був укладений договір оренди землі №101 строком на 10 років на земельну ділянку площею 2.09 га, кадастровий номер 3224488200:03:007:0029 , розташовану на території Чернинської сільської ради Таращанського району, яка належить [PERSON] на підставі Державного акту. Істотні умови договору були сторонами погоджені та угода підписана. Відповідно до діючого на той час законодавства договір був зареєстрований Таращанським відділом Київської філії Державного підприємства УДЗК №24 15.05.2008 року. Відповідно, строк оренди вищезазначеної земельної ділянки закінчився 15 травня 2018 року. Із Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №123799835 від 14.05.2018 року було з`ясовано наступне. 23.04.2018 року державним нотаріусом Рокитнянської районної державної нотаріальної контори Калітенко Л.Б. в ДРРПННМ зареєстровано право власності за [PERSON] на зазначену земельну ділянку номер запису про право власності 25917756. Підстава виникнення права власності - Державний акт серії ЯИ №417057 від 29.12.2012 року, виданий Таращанською районною Державною адміністрацією Київської області. 23.04.2018 року державним нотаріусом Рокитнянської районної державної нотаріальної контори Калітенко Л.Б. в ДРРПННМ зареєстровано інше речове право на зазначену земельну ділянку, номер запису про інше речове право 25917765. Підстава виникнення іншого речового права - Договір оренди землі №б/н від 31.12.2017 року, укладений між [PERSON] та СТОВ «Агрофірма Мрія», на 10 років, строк дії до 31.12.2027. [PERSON] укладаючи договір з СТОВ «Агрофірма Мрія» в грудні 2017 року, не повідомив про те, що земельна ділянка, що йому належить, вже перебуває у платному користуванні на законних підставах в ТОВ «Агро-Проперті». Оскільки спірна земельна ділянка перебувала в оренді в ТОВ «Агро-Проперті», відповідачі не мали права укладати договір оренди землі у 2017 році. Дані ствердження отримали своє вираження у Постановах ВСУ № 21-1434а15 від 30.03.2016 року та №825/1287/15-а від 15.11.2016 року та їх правових позиціях, у яких суд дійшов висновку, що одночасне існування державної реєстрації кількох прав оренди на одну і ту ж земельну ділянку суперечить вимогам Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», який спрямований на забезпечення визнання та захисту державою речових та інших прав, які підлягають державній реєстрації, створення умов для функціонування ринку нерухомого майна. Позивач надсилав лист та проект додаткової угоди до договору оренди землі №101 від 29.10.2007 року 13.04.2018 року, проте реалізації цього вже зашкодив укладений договір оренди від 13.12.2017 року з новим орендарем. Позивач, пропонує значно кращі умови оренди, що підтверджується доданою копією проекту додаткової угоди. ТОВ «Агро-Проперті» виконувало свої обов`язки орендаря, використовувало земельну ділянку за призначенням у власних інтересах, за що сплачувало відповідачу орендну плату. Умови механізму процедури поновлення договору оренди від 29.10.2007 року № 101 були виконані. На підставі наведеного прохав визнати недійсним договір оренди землі №б/н від 31.12.2017 року, укладений між [PERSON] та Сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Мрія» на земельну ділянку площею 2,09 га, кадастровий номер 3224488200:03:007:0029 , зареєстрований державним нотаріусом Рокитнянської районної державної нотаріальної контори Калітенко Людмилою Броніславівною, номер запису про інше речове право 25917765, визнати поновленим договір оренди земельної ділянки № 101 від 11.08.2007 року, укладений між ТОВ «Агро-Проперті» та [PERSON] на земельну ділянку площею 2,09 га. кадастровий номер 3224488200:03:007:0029 . 20.08.2018 представник відповідача подав відзив на позовну заяву (а.с.30), в якій зазначив, що при підписані оспорюваного правочину і при подальшій його реєстрації, суб`єкт державної реєстрації речових прав не виявив підстав для відмові такої реєстрації спірного правочину. Тому відповідач 2 не знав про існування договору оренди землі, який зазначений у позовній заяві. На момент укладення договору оренди землі №101 від 29 жовтня 2007 року відповідач 1 не набув права власності на зазначену земельну ділянку а тому не мав права від свого імені укладати зазначений договір оренди. Право власності на зазначену земельну ділянку у відповідача 1 виникло лише 29.12.2012 року на підставі Державного акту серії ЯИ № 417057 . Зазначене право власності було зареєстроване лише 23.04.2018 року. Відповідно до ст.125 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Таким чином, відповідач 1, вважав, що договір оренди землі від 29 жовтня 2007 року являється нікчемним, так як був підписаним не уповноваженою особою. Крім того формально, зазначений договір, закінчився 15 травня 2018 року, а позовна заява підписана 18 травня 2018. Враховуючи зазначене можна дійти висновку, що спірний договір оренди землі являється чинним і має право на існування. Відповідач 1, отримавши від орендаря лист-повідомлення про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, 18 квітня 2018 року надіслав останньому заперечення щодо умов додаткової угоди та своє рішення про небажання продовжувати договірні відносини (копія листа та поштових повідомлень додаються). На підставі наведеного прохав відмовити повністю в задоволенні позовних вимог. 04.09.2018 представником відповідача СТОВ «Агрофірма Мрія» за первісним позовом подано зустрічну позовну заяву (а.с.44), в обґрунтування якої зазначив, що право власності у [PERSON] на вищезазначену земельну ділянку виникло лише 29.12.2012 року на підставі Державного акту серії ЯИ № 417057 , виданого Таращанською районною державною адміністрацією Київської області. Зазначене право власності було зареєстроване 23.04.2018 року державним нотаріусом Рокитнянської районної державної нотаріальної контори. Таким чином, Позивач за зустрічним позовом є добросовісним набувачем за договором оренди земельної ділянки від 31.12.2017 року, так як він не міг знати, про наявність чинного договору оренди тієї ж самої земельної ділянки від 29.10.2007 року, укладеного між [PERSON] та ТОВ «Агро-Проперті», оскільки фактично право на укладення договору оренди у [PERSON] виникло з моменту виникнення права власності на цю земельну ділянку, а саме з 29.12.2012 року. На момент укладення договору оренди земельної ділянки від 29 жовтня 2007 року [PERSON] не набув права власності на зазначену земельну ділянку, а тому відповідно і не мав права від свого імені укладати та підписувати договір оренди. Так як, укладення договору оренди особою, яка не є власником майна прямо порушує статтю 761 ЦК України, статтю 125 ЗК України та статтю 4 Закону України «Про оренду землі» та є підставою недійсності правочину згідно ч. 1 статті 203 ЦК України. Враховуючи наведене, а також специфіку договорів оренди землі, а саме обов`язкову наявність в договорі певних істотних умов та обов`язкову державну реєстрацію цих договорів, вважаємо, що підписання договору оренди землі, особою, яка на момент його підписання не мала зареєстрованого права власності на відповідну земельну ділянку свідчить про те, що сторони не узгодили всі істотні умови договору, передбачені Законом. Крім того, виникає сумнів щодо достовірності підпису [PERSON] на договорі оренди земельної ділянки від 29 жовтня 2007 року № 101, оскільки, підпис [PERSON] на даному договорі відрізняється від його ж підпису на договорі оренди земельної ділянки від 31.12.2017 року, укладеному між Сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю «Агрофірма та [PERSON] . На підставі наведеного прохав визнати недійсним договір оренди від 29.10.2007 року за № 101 укладеного між [PERSON] та ТОВ «Агро-Проперті». Представник позивача за первісним позовом подав відзив на зустрічну позовну заяву (а.с.82), в якому зазначив, що позивач за зустрічним позовом немає жодного відношення до договору оренди, який оскаржує, жодних прав або обов`язків, в зв`язку з виконанням та дією договору 2007 року в СТОВ «Агрофірма Мрія» не виникає, а отже й захист неможливий через відсутність предмету такого захисту. Крім того, на момент укладення Договору від 29.10.2007 року, земельна ділянка, яка була предметом оренди, належала [PERSON] на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом від 13.07.2002 року № 2892, видане державним нотаріусом Бойко Л.В. У відповідності до ч. 1 статті 126 Земельного Кодексу України, в редакції від 20.06.2007 року, право власності на земельну ділянку і право постійного користування земельною ділянкою посвідчується державними актами. Форми державних актів затверджуються Кабінетом Міністрів України. Згідно ч.1 статті 1225 Цивільного Кодексу України, в редакції від 14.06.2007 року, право власності на земельну ділянку переходить до спадкоємців на загальних підставах, із збереженням її цільового призначення. Ч. 5 статті 1268 ЦК України, вказує на належність спадкоємцеві спадщини незалежно від часу її прийняття. Отже, враховуючи викладене, [PERSON] на момент укладення договору вже був власником земельної ділянки. Відповідно до ч. 2 статті 125 Земельного Кодексу України, в редакції від 20.06.2007 року, право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації. У відповідності, до вказаної норми, ТОВ «Агро-Проперті», укладено договір оренди від 29.10.2007 року та здійснено державну реєстрацію правочину, про що свідчить посвідчувальний напис на договорі. Враховуючи норми законодавства, що діяли на момент підписання Договору оренди 2007 року, право оренди належним чином зареєстроване, підстави для визнання недійсним договору відсутні. Права позивача за зустрічним позовом жодним чином не порушуються. На підставі наведеного прохав первісний позов задовольнити в повному обсязі, а в задоволенні зустрічного позову відмовити в повному обсязі. Представник відповідача СТОВ «Агрофірма Мрія» подав відзив на зустрічну позовну заяву (а.с. 85), в якому зазначив, що на момент укладення договору оренди землі №101 від 29 жовтня 2007 року відповідач 1 не набув права власності на зазначену земельну ділянку а тому не мав права від свого імені укладати зазначений договір оренди. Право власності на зазначену земельну ділянку у відповідача 1 виникло лише 29.12.2012 року на підставі Державного акту серії ЯМ № 417057 , виданого Таращанською районною державною адміністрацією Київської області. Зазначене право власності було зареєстроване лише 23.04.2018 року державним нотаріусом Рокитнянської районної державної нотаріальної контори, що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Враховуючи зазначене можна дійти висновку, що спірний за первинним позовом договір оренди землі від 31.12 2017 року являється чинним і про наявність у відповідача 1 за зустрічним позовом переважного права на укладення договору оренди землі з [PERSON] не має сенсу говорити, оскільки договір оренди землі від 29.10.2007 року № 101 укладений між ТОВ «Агро-Проперті» та [PERSON] є оспорюваним і не породжує жодних правових наслідків та має бути визнаний недійсним в судовому порядку, про що й прохає суд в поданій зустрічній позовній заяві. Представник позивача за первісним позовом [PERSON] у судовому засіданні позовну заяву підтримав та пояснив, що орендодавцю двічі направлявся проект додаткової угоди, відповіді від нього не надходило. Дія договору, з урахуванням пункту 48 закінчилася з 15.08.2018 року до 01.09.2018 року. З вересня 2018 року ТОВ «Агро-Проперті» зазначеною земельною ділянкою не користувалося. На частину шосту ст. 33 Закону України « Про оренду землі» не спираються. Права СТОВ «Агрофірма Мрія» порушені не були. Прохав первісний позов задовольнити, а в задоволенні зустрічного позову відмовити у повному обсязі. Представник відповідача за первісним позовом СТОВ «Агрофірма Мрія» Войцехівський П.В. у судовому засіданні первісний позов не визнав повністю, підтримав зустрічний позов та пояснив, що у [PERSON] не було права власності на земельну ділянку на момент підписання договору оренди у 2007 році. Отже цей договорі є нікчемний, оскільки підписаний неналежною особою. Крім того, п. 9 договору від 2007 року передбачає орендну плату в розмірі 1,5 проценту від вартості землі, що суперечить законодавству, згідно якого орендна плата не має бути меншою трьох відсотків вартості землі. Отже, істотні умови були порушені. Відсутнє волевиявлення орендодавця. Відповідач [PERSON] у судове засідання неодноразово не з`явився, був повідомлений належним чином про час та місце розгляду справи, причин неявки суду не повідомив. Заслухавши пояснення представника позивача за первісним позовом ТОВ «Агро-Проперті» [PERSON], представника відповідача за первісним позовом СТОВ «Агрофірма Мрія» Войцехівського П.В., дослідивши письмові матеріали справи, суд вважає за необхідне первісний позов задовільнити частково, а в задоволенні зустрічного позову відмовити в повному обсязі, з наступних підстав. Судом встановлено, відповідно до Державного акту на право власності на земельну ділянку Серії І-КВ № 017671 від 30.03.2001 [PERSON] була власником земельної ділянки площею 2,09 га, кадастровий номер 3224488200:03:007:0029 , яка розташована на території Чернинської сільської ради Таращанського району. [INFO] [PERSON] померла. Відповідно до свідоцтва про право на спадщину за законом від 13.07.2002 зазначену земельну ділянку успадкував її син [PERSON] . (а.с.12) 29.10.2007 року [PERSON] уклав договір оренди землі № 101 з ТОВ «Агро-Проперті» строком на 10 років на зазначену земельну ділянку (а.с.9). Актом приймання-передачі об`єкту оренди за договором оренди землі від 29.10.2007 року орендар прийняв в строкове платне користування зазначену земельну ділянку.(а.с.7). Договір був зареєстрований Таращанським відділом Київської філії Державного підприємства УДЗК №24 15.05.2008 року. Відповідно, строк оренди земельної ділянки мав закінчитися 15.05.2018 року. Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно 23.04.2018 року зареєстровано право власності [PERSON] на вказану земельну ділянку на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку ЯК № 417057 від 29.12.2012 року (а.с. 13, 51). Пунктом 40 договору оренди земельної ділянки від 19.10.2007 року передбачено, що у разі закінчення дії даного договору до закінчення польових робіт, термін оренди земельної ділянки і термін дії даного договору продовжується до повного завершення збирання урожаю. (а.с. 9 об). Згідно звіту про збирання врожаю сільськогосподарських культур на 01.09.2019, урожай був зібраний у серпні 2018 року. (а.с.70). В період дії зазначеного договору оренди землі від 29.10.2007 року [PERSON] уклав договір оренди щодо зазначеної земельної ділянки від 31.12.2017 року зі СТОВ «Агрофірма Мрія», строк дії до 31.12.2027 року. 23.04.2018 року державним реєстратором Калітенко Л.Б., Рокитнянська районна державна нотаріальна контора, зареєстроване інше речове право на вказану земельну ділянку, номер запису про інше речове право: 25917765 (а.с. 50, 52, 53). 29.03.2018, 13.04.2018 року позивачем ТОВ «Агро-Проперті» направлений [PERSON] лист-повідомлення з пропозицією поновити договір оренди шляхом підписання додаткової угоди та проект додаткової угоди до договору оренди землі № 101 від 29.10.2007 року. (а.с. 14-19). 18.04.2018 року [PERSON] надіслав позивачу заперечення щодо умов додаткової угоди та своє рішення про небажання продовжувати договірні відносини. (а.с.36). Позивачем ТОВ «Агро-Проперті» отримано лист 20.04.2018 року.(а.с.37). Відповідно до ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Відповідно до ч. 1 ст. 626, ст. 627 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Відповідно до ст. 770 ЦК України, у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов`язки наймодавця. Відповідно до ч. 5 ст.1268 ЦК України незалежно від часу прийняття спадщини вона належить спадкоємцеві з часу відкриття спадщини. За змістом ч. 2 ст. 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, вони також регулюються актами земельного законодавства, Законом України «Про оренду землі». Зібрані по справі докази безспірно свідчать про факт укладення орендодавцем [PERSON] оспорюваного позивачем за первісним договору оренди від 31.12.2017 року в період дії раніше укладеного [PERSON] договору оренди від 29.10.2007. Таким чином, при укладенні оспорюваного договору оренди земельної ділянки від 31.12.2017 орендодавцем не було виконано умови раніше укладеного договору оренди землі щодо дотримання строку його дії, підстав його припинення, врахування наявності волевиявлення сторін. Під час розгляду справи в суді окрім факту відсутності спливу строку дії раніше укладеного договору оренди земельної ділянки від 29.10.2007 року, також було встановлено, що на час укладення та державної реєстрації нового договору оренди з СТОВ «Агрофірма Мрія» від 31.12.2017 року земельна ділянка перебувала в користуванні ТОВ «Агро-Проперті». Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Зі змісту ст. 93 ЗК України, Закону України «Про оренду землі», вбачається, що передача в оренду земельної ділянки в один і той же час може бути здійснена лише одному орендарю за одним договором оренди. Можливість передачі однієї земельної ділянки в оренду відразу кільком орендодавцям одночасно вказаними нормативними актами не передбачена. Крім того, можливість передачі земельної ділянки в оренду відразу кільком орендарям виключається, виходячи зі змісту права орендаря на використання земельної ділянки для ведення сільськогосподарського виробництва. Оскільки договір оренди землі укладені між [PERSON] та СТОВ «Агрофірма Мрія» 31.12.2017 року в порушення вимог ст.ст. 15, 18, 20, 33 Закону України «Про оренду землі», ст.ст. 93, 124 ЗК України, ст.ст. 626, 638, 770 ЦК України та під час дії попереднього договору із ТОВ «Агро-Проперті», то є правові підстави для визнання договору від 31.12.2017 недійсним. Крім того, законодавством України не передбачено порядку подвійної реєстрації договорів оренди земельних ділянок - в даному випадку подвійна реєстрація є незаконною. Доводи представника позивача за зустрічним позовом [PERSON] щодо відсутності повноважень у [PERSON] на укладання договору оренди від 29.10.2007 року суд вважає необґрунтованими, оскільки відповідно до ч. 5 ст.1268 ЦК України незалежно від часу прийняття спадщини вона належить спадкоємцеві з часу відкриття спадщини. Суд також визнає необґрунтованою через її суперечливість позицію [PERSON] щодо неможливості укладення договорі оренди землі до державної реєстрації права власності [PERSON] на земельну ділянку, яка проведена лише 23.04.2018 року, тобто і після укладення 31.12.2017 договору оренди між [PERSON] та СТОВ «Агрофірма Мрія». Доводи зустрічної позовної заяви про сумніви щодо достовірності підпису [PERSON] на договорі оренди від 29.10.2007 суд визнає необґрунтованими, оскільки представником позивача за зустрічним позовом [PERSON] у судовому засідання не було заявлено клопотань про проведення почеркознавчої експертизи. Також суд залишає без розгляду доводи, наведені у судовому засіданні представником відповідача за первісним позовом [PERSON] , щодо невідповідності законодавству п. 9 договору від 29.10.2007 року, оскільки такої підстави у зустрічному позові наведено не було. Підстави зустрічного позову позивачем по зустрічному позову також не змінювалися. Щодо позовних вимог первісного позову про визнання поновленим договору оренди землі № 101 від 29.10.2007 року суд зазначає наступне. Відповідно до постанови Верховного Суду України № 6-1634цс17 від 18.10.2017 року, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення. Разом з тим, частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Судом встановлено, що орендар СТОВ «Агро-Проперті» належним чином направив пропозицію про поновлення договору оренди, але оскільки [PERSON] після отримання пропозиції, звернувся до позивача з листом-повідомленням про відмову у його поновленні, суд приходить до висновку про припинення переважного права позивача на поновлення договору оренди землі на новий строк. Відповідно до постанови Верховного Суду від 18.04.2019 № 625/166/18 наявність заперечень зі сторони орендодавця щодо поновлення договору з попереднім орендарем дають підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, не порушено. Відповідно до постанови Верховного Суду від 22.05.2019 № 709/1899/17 при наявності вираженого волевиявлення орендодавця про відмову від продовження строку оренди та заявленої вимоги власника про повернення земельної ділянки, направлення орендарем пропозиції про продовження відносин оренди не може виступати підставою для поновлення орендних відносин між сторонами. Також Верховним Судом зазначено про помилковість позиції щодо обов`язку орендодавця обґрунтовувати причини відмови у поновленні договору оренди. Відповідно до постанови Верховного Суду від 12.06.2019 року № 910/11518/18 поновлення договору оренди землі в судовому порядку у передбачений статтею 33 Закону України "Про оренду землі" спосіб вимагає укладення додаткової угоди між сторонами, як єдиної підстави продовження орендних правовідносин, що безпосередньо випливає зі змісту зазначеної правової норми. Належним способом захисту порушеного права, у цьому випадку, є позов про визнання укладеною додаткової угоди із викладенням її змісту, оскільки сама по собі вимога про визнання договору оренди землі поновленим, за своєю суттю, є встановленням факту, який має юридичне значення і не може забезпечити захисту порушеного права позивача в силу імперативного припису про обов`язковість оформлення поновлення договору оренди саме шляхом укладення додаткової угоди, що, власне, і може бути предметом розгляду в суді (частина 8 статті 33 Закону України "Про оренду землі"). Таким чином позивачем за первісним позовом ТОВ «Агро-Проперті», у даному випадку, обрано невірний та неефективний спосіб захисту своїх порушених прав в частині визнання поновленим договору оренди земельної ділянки № 101 від 29.10.2019. Неправильно обраний спосіб захисту зумовлює прийняття рішення про відмову у задоволенні позову в частині визнання поновленим договору оренди землі незалежно від інших, встановлених судом обставин. Крім того, в резолютивній частині первісного позову помилково зазначено дату договору, а саме про поновлення договору оренди № 101 від 11.08.2007. Уточнення позовних вимог до суду не подавалось. Отже, первісний позов підлягає до часткового задоволення, а зустрічний позов задоволенню не підлягає. Відповідно до ч.1 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Outcome: partial