Jurisdiction: civil
Date: 2020-06-08 00:00:00

Позивач звернувся до суду з позовом до відповідача про скасування державної реєстрації права власності на квартиру. Обґрунтувала позов тим, що в січні 2020 року їй стало відомо, що приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Козловою Наталією Володимирівною оскаржуваним рішенням, про що було внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно реєстраційний запис про право власності номер 34280808, на підставі іпотечного договору №2506/0308/88-104-Z-1 від 12.03.2008р., укладеного між ВАТ «Сведбанк» та [PERSON] , право вимоги за яким відступлено було ПАТ «Дельта Банк», яке після передало право вимоги ПАТ «Альфа Банк», задоволено вимоги іпотекодержателя шляхом державної реєстрації за відповідачем права власності на спірну квартиру (на підставі ст.37 ЗУ «Про іпотеку»). Позивач просить скасувати в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно реєстраційний запис про право власності номер 34280808, який було внесено приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Козловою Наталією Володимирівною, Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 49822680 від 22.11.2019, державну реєстрацію від 19.11.2019 року. 10.03.2020 року представником позивача була надана заява про заміну предмету позову, в якій просив: скасувати в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно реєстраційний запис про право власності номер 34280808, який було внесено приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Козловою Наталією Володимирівною, Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 49822680 від 22.11.2019, державну реєстрацію від 19.11.2019 року та припинити право власності АТ «Альфа-банк» (код ЄДРПОУ 23494714) на квартиру [ADDRESS] , визнати право власності [PERSON] на квартиру [ADDRESS] , через що відновити запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та у Реєстрі права власності на нерухоме майно щодо позивача. Відповідач у встановлений судом строк не подавав до суду заперечень проти розгляду справи у порядку спрощеного провадження. Відзив на позовну заяву відповідачем не надано. До суду надійшли пояснення щодо позову від третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача приватного нотаріуса Чернівецького міського нотаріального округу Козлової Наталії Володимирівни. В поясненнях зазначалося про те, що приватний нотаріус Чернівецького міського нотаріального округу Козлова Н.В., реєстратор речових прав на нерухоме майно та їх обтяження, діяла відповідно до Закону України «Про реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяження» та Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяження, затвердженим Постановою КМУ від 25.12.2015р. за №1127. Просила в позові відмовити в повному обсязі, у зв`язку з безпідставністю та недоведеністю позовних вимог. Представником позивача до суду було подано відповідь на письмові пояснення третьої особи. В поясненнях зазначає, що у приватного нотаріуса Чернівецького міського нотаріального округу Козлової Н.В. були наявні підстави для відмови у проведенні державної реєстрації права власності на спірну квартиру за АТ «Альфа-Банк». Зазначив, що висновок про оцінку майна від 17.07.2019р., який наданий приватним нотаріусом, підписано оцінювачем, який не мав відповідної спеціалізації; оцінка надана за довго до дати реєстрації квартири; оцінка майна надана без виходу на місце. Звертає увагу суду на те, що у висновку зазначена невірна адреса об`єкта оцінки; вартість об`єкта оцінки значно нижча від дійсної ринкової вартості спірного нерухомого майна. Також щодо письмового повідомлення про порушення основного зобов`язання АТ «Альфа-банк» №95606 від 18.10.2019 року, яке адресоване на ім`я [PERSON] , вказано, що в ньому є ряд невідповідностей, невірно зазначено адресу особи, якій його адресовано, зазначено над завищену суму боргу в порівнянні з дійсною сумую залишкової заборгованості. Оскільки розгляд справи відбувається в порядку спрощеного провадження без повідомлення учасників справи, особи, які беруть участь у справі, не викликались. Дослідивши матеріали справи, проаналізувавши надані докази і письмові пояснення, викладені у заявах по суті справи, суд приходить до наступного. Судом встановлено, що 12 березня 2008 року між Відкритим акціонерним товариством «Сведбанк» (ПАТ «Сведбанк») і [PERSON] був укладений Кредитний договір № 2506/0308/88-104, відповідно до якого якого банк зобов`язується надати Позичальнику грошові кошти у вигляді кредиту у розмірі 75000,00 доларів США на строк з 12 березня 2008р. по 10 березня 2018р. /а.с.64-68/. З метою забезпечення виконання грошових зобов`язань за кредитним договором 12.03.2008р. між ВАТ «Сведбанк» та [PERSON] було укладено Договір іпотеки №2506/0308/88-104-Z-1. Відповідно до зазначеного договору [PERSON] передала в іпотеку чотирикімнатну квартиру загальною площею 129,80 кв.м. за адресою: [ADDRESS] . Предмет іпотеки є власністю іпотекодавця на підставі договору купівлі-продажу квартири, посвідченого 28 жовтня 2004 року Балацьким О.О., приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу за реєстровим №7391, бланк ВВО№129047, зареєстровано 28 жовтня 2004 року в Чернівецькому комунальному обласному бюро технічної інвентаризації, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 82356, Витяг про реєстрацію права власності на нерухоме майно виданий 28 жовтня 2004 року Чернівецьким комунальним обласним бюро технічної інвентаризації №5229349 /а.с.12-15/. 25.05.2012 року між ПАТ «Сведбанк» та ПАТ «Дельта Банк» було укладено Договір купівлі-продажу прав вимоги. В послідуючому 15.06.2012 року ПАТ «Дельта Банк» уклали з ПАТ «Альфа Банк» Договір купівлі-продажу прав вимоги. Таким чином, у зобов`язанні за кредитним договором змінився кредитор. Заочним рішенням Першотравневого районного суду м. Чернівці від 27.10.2014р. було стягнуто з [PERSON] на користь ПАТ «Альфа Банк» за кредитним договором № 2506/0308/88-104 від 12.03.2008 року загальну заборгованість в сумі 401822,79 грн., яка складається із: заборгованості за кредитом - 389717,90 грн., заборгованості по процентам за користування кредитом - 10327,99 грн. та пеня - 1776,90 грн. Таким чином, на момент ухвалення судового рішення від 27.10.2014р. про дострокове стягнення заборгованості за кредитним договором № 2506/0308/88-104 від 12.03.2008р. сума Основного зобов`язання складала 401822,79 грн. /а.с.16-22/. Суд звертає увагу на те, що після ухвалення судом заочного рішення про стягнення з [PERSON] заборгованості, позивачка з метою погашення кредитної заборгованості здійснила самостійне перерахування на користь банку кошти в загальній сумі 103782,30 грн. згідно квитанцій: №683024 від 24.11.2014р. на суму 7 078,57 грн., №860582 від 22.12.2014р. на суму 7 134,48 грн., №632592 від 02.02.2015р. на суму 7 266,15 грн., №81630 від 10.02.2015р. на суму 9 936,20 грн., №573585 від 16.02.2015р. на суму 12 959,26 грн., №80248 від 25.02.2015р. на суму 12 620,71 грн., №959375 від 10.03.2015р. на суму 10 867,86 грн., №601413 від 16.03.2015р. на суму 4 354,08 грн., №601323 від 16.03.2015р. на суму 4 354,08 грн., №396707 від 01.04.2015р. на суму 10 553,12 грн., №1441925 від 31.05.2016р. на суму 10 066,40 грн., №164806 від 27.12.2016р. на суму 6 591,39 грн. /а.с.24-29/. Крім того, як вбачається з довідки №8473/3 від 11.02.2020р., виданої Другим відділом державної виконавчої служби у місті Чернівці Південно-Західного міжрегіонального управління міністерства юстиції (м. Івано-Франківськ), у них перебуває на виконанні виконавчий лист №725/5290/14-ц від 02.03.2015 року, що видав Першотравневий районний суд м. Чернівці про стягнення з [PERSON] заборгованості у розмірі 389033,35 грн. Також в довідці зазначено, що з врахуванням стягнених коштів з заробітної плати згідно постанови державного виконавця та квитанцій наданих боржником залишок боргу [PERSON] перед банком станом на 10.02.2020р. складає 253472,60 грн. /а.с.31/. 19.11.2019р. АТ «Альфа-Банк» звернулося до приватного нотаріуса із заявою про державну реєстрацію за собою як іпотекодержателем права власності на спірну квартиру за адресою: [ADDRESS] . Приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Козловою Наталією Володимирівною за результатом розгляду поданої заяви було прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 49822680 від 22.11.2019. На підставі прийнятого рішення було оформлено право власності АТ «Альфа-банк» (запис про право власності №34280808) на нерухоме майно: чотирикімнатну квартиру загальною площею 129,8 кв.м. за адресою: [ADDRESS] , на підставі іпотечного договору від 12.03.2008р, кредитного договору від 12.03.2008р., повідомлення про порушення основного зобов`язання від 18.10.2019 та Висновку про вартість майна від 17.07.2019р. /а.с.32-34/. Судом встановлено, що у квартирі за адресою [ADDRESS] , яка була передана в іпотеку, зареєстровані та постійно проживають: [PERSON] ( [INFO] , власник), [PERSON] ( [INFO] , дочка), [PERSON] ( [INFO] , мати) /а.с.97/. Відповідно до Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна №199304056 від 06.02.2020р. вбачається, що квартира площею 129,8 кв.м. за адресою [ADDRESS] є єдиним житлом [PERSON] /а.с.36-37/. Згідно ст.. 18,24,27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» за результатами розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень державний реєстратор може прийняти одне із рішень: про державну реєстрацію прав та їх обтяжень або про відмову в державній реєстрації; у свою чергу рішення про державну реєстрацію прав приймається за умови подання заявником достатніх та належним чином оформлених документів, відсутності суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно, а також підстав для відмови у державній реєстрації. Судом встановлено, що спірна квартира підпадає під дію Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», оскільки виступає предметом іпотеки за споживчим кредитом в іноземній валюті, що, зокрема підтверджується п.1.1. та п.1.4. кредитного договору, використовується як місце постійного проживання позивачем та є його єдиним житлом, про що, зокрема, підтверджується інформаційною довідкою Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, а загальна площа не перевищує 140 кв. метрів. З урахуванням наведеного, спірна квартира загальною площею 129,80 к.м. за адресою: [ADDRESS] , не може бути примусово стягнута (шляхом перереєстрації права власності на нерухоме майно) на підставі дії Закону «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», у тому числі шляхом реєстрації права власності за АТ «Альфа-Банк» як забезпечення виконання [PERSON] умов кредитного договору від 12 березня 2008 року № 2506/0308/88-104, укладеного в іноземній валюті. Таким чином, у приватного нотаріуса Чернівецького міського нотаріального округу Козлової Н.В. були наявні підстави для відмови у проведенні державної реєстрації права власності на вказану квартиру за АТ «Альфа-Банк». За наслідками прийняття приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Козловою Н.В. рішення про проведення державної реєстрації права власності на чотирикімнатну квартиру за адресою: [ADDRESS] за АТ «Альфа-Банк», фактично відбулося примусове стягнення зазначеного майна без згоди власника, незважаючи на заборону, встановлену Законом України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» Крім того, судом досліджено письмове повідомлення про порушення основного зобов`язання АТ «Альфа-банк» №95606 від 18.10.2019 року, яке адресоване на ім`я [PERSON] , та встановлено в ньому ряд невідповідностей /а.с.69-70/. Згідно статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. В письмовому повідомленні про порушення основного зобов`язання АТ «Альфа-банк» №95606 від 18.10.2019 року зазначено, що сума боргу [PERSON] 72262,98 доларів США, що відповідно до курсу НБУ (без зазначення станом на яку дату) складає 1794289,79 грн. В той час як згідно наявної в матеріалах справи довідки №8473/3 від 11.02.2020р., що видана Другим відділом державної виконавчої служби у місті Чернівці, сума залишку боргу [PERSON] перед банком (з врахуванням стягнених коштів з заробітної плати та квитанцій про перерахунок на користь банку коштів за період 2014-2016рр.) складає лише 253472,60 грн. Тобто різниця між зазначеними сумами складає 1540817,19 грн. Крім того, повідомлення про порушення основного зобов`язання АТ «Альфа-банк» №95606 від 18.10.2019 року адресоване на адресу [ADDRESS] , в той час як вірною адресою [PERSON] станом на той момент була і зараз є: [ADDRESS] . Також, суд звертає увагу на відсутність інформації про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог, оскільки ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна. Крім того, судом встановлено, що оцінка майна предмету іпотеки на момент переходу права власності (станом на 22 листопада 2019 року) не проводилась. Адже згідно вимог ст. 37 ЗУ «Про іпотеку» іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. Аналогічна правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц. Крім того, приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Козловою Н.В. разом із письмовими поясненнями були надані копії документів, на підставі яких було прийнято рішення про реєстрацію права власності на спірну квартиру за АТ «Альфа-Банк». Серед наданих документів містився висновок про вартість майна б/н від 17.07.2019 року. При досліджені вказаного висновку про вартість майна судом встановлено, що даний висновок зроблений відносно квартири [ADDRESS] , в той час як нотаріусом було прийнято рішення відносно квартири за адресою [ADDRESS] . Тобто висновок про вартість майна, який міститься в матеріалах справи, було зроблено відносно квартири за адресою, якої уже не існувало на той момент в м. Чернівці. Вказане викликає обґрунтований сумнів у суду чи дійсно оцінювачем визначалася вартість оцінки саме спірної квартири. Суд також звертає увагу, що як вбачається з наявного в матеріалах справи висновку про вартість майна від 17 липня 2019 року, то визначення вартості об`єкта оцінки було здійснено за чотири місяці до дати перереєстрація спірної квартири, що призвело до того, що визначена вартість об`єкта оцінки в сумі 1668496,00 грн. є значно нижчою ніж на момент набуття банком права власності на спірну квартиру. Судом було досліджено, надані представником позивача, копії оголошень розміщених в мережі інтернет на сайті « OLX » про продаж схожих квартир по загальній площі та кількості кімнат в м. Чернівці, з яких судом було встановлено, що дійсна ринкова вартість таких квартир коливається в межах від 2200000,00 до 2300000,00 грн. Тим більше, що оцінка предмета іпотеки здійснена суб`єктом оціночної діяльності шляхом застосування порівняльного методичного підходу, без виходу на місце і без огляду самого об`єкта нерухомості (також у висновку зазначено невірну адресу об`єкта оцінки), а тому вона не відповідає дійсній ринковій вартості спірного нерухомого майна. Аналогічний висновок міститься у постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц. Також судом встановлено, що висновок про вартість нерухомого майна підписаний оцінювачем Болдирєвим В.В. (свідоцтво про реєстрацію в ДРО ФДМУ №395 від 27.12.2016р.) який не мав необхідної спеціалізації. Згідно статті 6 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» оцінювачами можуть бути громадяни України, іноземці та особи без громадянства, які склали кваліфікаційний іспит та одержали кваліфікаційне свідоцтво оцінювача відповідно до вимог цього Закону. Згідно статті 17 Закону Фонд державного майна України веде Державний реєстр оцінювачів, які отримали кваліфікаційне свідоцтво. Таким чином, для того щоб оцінювач мав право здійснювати оцінку нерухомості, то він має отримати Кваліфікаційне свідоцтво оцінювача за напрямом: оцінка об`єктів у матеріальній формі: спеціалізація 1.1 "Оцінка нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості), у тому числі земельних ділянок, та майнових прав на них". При досліджені державного реєстру оцінювачів, який міститься на сайті ФДМУ (http://www.spfu.gov.ua/ua/content/reestr-ocin.html ), було встановлено, що в оцінювача Болдирєва В.В. (свідоцтво про реєстрацію в ДРО ФДМУ №395 від 27.12.2016р.) відсутня спеціалізація 1.1 "Оцінка нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості), у тому числі земельних ділянок, та майнових прав на них", що унеможливлює проведення ним оцінки нерухомості. Встановлене свідчить про те, що висновок про вартість майна б/н від 17.07.2019 року підписаний не уповноваженою особою. Таким чином, суд враховує, що висновок про вартість майна б/н від 17.07.2019 року, який наданий приватним нотаріусом разом із своїми письмовими поясненнями, складений з порушенням вимог законодавства, підписаний оцінювачем, в якого відсутня необхідна спеціалізація, у висновку вказано невірну адресу об`єкта оцінки, оцінка здійснена без виходу на місце знаходження об`єкта та за довго до дати перереєстрації спірної квартири, визначена вартість об`єкта оцінки значно нижча від дійсної ринкової вартості спірної квартири. Щодо позовних вимог в частині: припиняти право власності Акціонерного товариства «Альфа-банк», код ЄДРПОУ 23494714 на чотирикімнатну квартиру [ADDRESS] та визнавати право власності [PERSON] на чотирикімнатну квартиру [ADDRESS] , через що відновити запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та у Реєстрі права власності на нерухоме майно щодо позивача, то проаналізувавши фактичні обставини справи, дослідивши надані докази та враховуючи вказані вище норми права, суд прийшов до висновку, щодо відмови в задоволенні даних позовних вимог. Суд вважає, що дані позовні вимоги фактично виходять з первісних позовних вимог. Позивач фактично користується спірним майном і його не позбавляли права власності. Скасовуючи державну реєстрацію суд відновлює права особи на вказане майно та додатково визнавати за особою право власності на спірне майно є зайвим. З урахуванням вищенаведеного, оцінюючи належність, допустимість і достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок у їх сукупності, суд приходить до висновку, що вимоги позивача підлягають частковому задоволенню.

Outcome: partial