Jurisdiction: civil
Date: 2015-03-25 00:00:00

Позивач звернувся до суду з позовом до [PERSON], Публічного акціонерного товариства «ФІДОБАНК», треті особи: Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Авдієнко Валерій Вікторович, Реєстраційна служба Одеського міського управління юстиції, просить визнати за позивачем переважне право перед іншими особами на придбання у власність найманих ним нежилих приміщень офісу, загальною площею, 135,6 кв. м., які розташовані у будинку під [ADDRESS], які в цілому складаються з нежилих приміщень 1-го поверху; перевести на позивача за договором купівлі-продажу, укладеним між Публічним акціонерним товариством «ФІДОБАНК» та громадянином США [PERSON] 23 жовтня 2013 року, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Авдієнко Валерієм Вікторовичем та зареєстрованим у реєстрі за № 3747, права та обов'язки покупця нежилих приміщень офісу, загальною площею 135,6 кв. м., що розташовані у будинку під [ADDRESS], які в цілому складаються з нежилих приміщень 1-го поверху; визнати за позивачем право власності на нежилі приміщення офісу, загальною площею 135,6 кв. м., що розташовані у будинку під [ADDRESS], які в цілому складаються з нежилих приміщень 1-го поверху; стягнути з позивача на користь Публічного акціонерного товариства «ФІДОБАНК» вартість нежилих приміщень офісу, загальною площею 135,6 кв. м., що розташовані у будинку під [ADDRESS], які в цілому складаються з нежилих приміщень 1-го поверху за договором купівлі-продажу від 23 жовтня 2013 року; стягнути в рівних частках з ПАТ «ФІДОБАНК» та [PERSON], обґрунтовуючи свої позовні вимоги таким. 13 квітня 2012 р. між ТОВ «СМАРТЛАБ» та Публічним акціонерним товариством «Ерсте Банк» (05 червня 2013 року змінило назву на Публічне акціонерне товариство «ФІДОКОМБАНК», скорочена назва - ПАТ «ФКБ БАНК») було укладено договір № 1 найму нежитлового приміщення, за яким позивач прийняв від ПАТ «Ерсте Банк» у строкове платне користування нежилі приміщення офісу, загальною площею 135,6 кв. м., що розташовані у будинку під [ADDRESS], які в цілому складаються з нежилих приміщень 1-го поверху. Згідно п. 3.1 Договору найму № 1 строк найму становить 35 (тридцять п'ять) календарних місяців з 13.04.12 року по 28.02.15 року (включно). Перебіг строку найму починається з моменту передачі приміщення на підставі акта приймання передачі. 13.04.12 року ТОВ «СМАРТЛАБ» та ПАТ «Ерсте Банк» було підписано акт прийому-передачі нежилих приміщень. 13 квітня 2012 року між ТОВ «СМАРТЛАБ» та Публічним акціонерним товариством «Ерсте Банк» також було укладено договір № 2 найму нежитлового приміщення про передачу у строкове платне користування нежилих приміщень. Згідно п. 3.1 Договору найму № 2 строк найму становить 25 (двадцять п'ять) календарних місяців з 01.03.15 року по 31.03.17 року (включно). 07 жовтня 2013 року працівником ТОВ «Смартлаб» на приватну електронну скриньку: оlgа.smartlab@gmаі1.соm отримано лист ПАТ «ФКБ БАНК» № 61610/4346 від 07.10.13 року із пропозицією розглянути питання про продаж нежилих приміщень. У відповідь на лист ПАТ «ФКБ БАНК» № 61610/4346 від 07.10.13 року ТОВ «Смартлаб» у листі № 0910/.13 від 14.10.13 року визначило, що «розглядає можливість купівлі нежитлового приміщення за адресою [ADDRESS]». 23 жовтня 2013 року співробітником ТОВ «Смартлаб» на приватну електронну скриньку: оlgа.smartlab@gmаі1.соm було отримано електронний лист ПАТ «ФКБ БАНК», із якого позивачу стало відомо про відчуження ПАТ «ФКБ БАНК» нежилих приміщень громадянину [PERSON]. Згодом ТОВ «Смартлаб» отримано листи [PERSON] про збільшення орендної плати з 17628,0 до 35000,0 (тридцяти п'яти тисяч) гривень на місяць (лист від 24.10.13 року) та розірвання договору оренди приміщення (від 30.10.13 року). Позивач, вважає, що відчуження ПАТ «ФКБ БАНК» нежилих приміщень [PERSON] відбулось із порушенням вимог діючого законодавства, зокрема, переважного перед іншими особами права ТОВ «Смартлаб», який є добросовісним наймачем, на придбання нежилих приміщень, відповідно до положень ст. 777 Цивільного кодексу України. ТОВ «Смартлаб» є наймачем, що належно виконує свої обов'язки за Договором найму № 1, своєчасно перераховує ПАТ «ФКБ БАНК» плату за користування об'єктом найму, відшкодування вартості комунальних платежів (згідно розділу 4 Договору найму № 1 «Плата за користування приміщенням та порядок розрахунків»). ТОВ «Смартлаб» утримує нежилі приміщення у належному стані, не допускаючи їх погіршення. Більше того, ТОВ «Смартлаб» за рахунок власних коштів проведено капітальний ремонт нежилих приміщень на суму, що приблизно становить 150000,0 (сто п'ятдесят тисяч) гривень. Нежилі приміщення використовуються згідно цільового призначення для розміщення пункту забору біоматеріалу. З 13 квітня 2012 року ТОВ «Смартлаб» використовує нежилі приміщення у своїй підприємницькій діяльності. За цей час будь-яких претензій від ПАТ «ФКБ БАНК» щодо виконання умов Договору № 1 та Договору № 2 на адресу ТОВ «Смартлаб» не надходило, що свідчить про сумлінне виконання інших обов'язків наймача, передбачених Договором найму № 1 та діючим законодавством. ТОВ «Смартлаб» має переважне право перед іншими особами на придбання нежилих приміщень за Договорами № 1 та № 2 від 13 квітня 2012 року. Згідно із п. 13.1. Договору найму № 1 Договір набирає чинності з моменту його підписання обома сторонами і діє до закінчення передбаченого строку найму. Згідно із п. 13.1. Договору найму № 2 Договір набирає чинності з моменту його підписання обома сторонами і діє до закінчення передбаченого ними строку найму. Права та обов'язки Сторін за цим Договором виникають за умови, що укладений між сторонами. Договір найму нежитлового приміщення № 1 від 13.04.12 року не буде розірвано/припинено достроково. На час подання цього позову Договір № 2 є таким, що набрав чинності, оскільки є підписаним сторонами. Договір № 1 не є розірваним або припиненим достроково, а отже ТОВ «Смартлаб» має переважне право перед іншими особами на придбання Нежилих приміщень як за Договором № 1, так і за Договором № 2. ПАТ «ФКБ БАНК» мав повідомити ТОВ «Смартлаб» про намір та умови продажу речі окремо за Договором № 1 та Договором № 2. ТОВ «Смартлаб» не було належним чином повідомлено про намір та про умови продажу нежилих приміщень, так як повідомлення не є належним чином зробленим у разі відправлення його електронною поштою. Відповідно до п. 13.8. Договору № 1 всі повідомлення за цим Договором будуть вважатися зробленими належним чином у випадку, якщо вони здійснені у письмовій формі та надіслані рекомендованим листом, кур'єром або вручені особисто за зазначеними в р. 14 цього Договору адресами сторін. Датою отримання таких повідомлень буде вважатися дата їх особистого вручення або дата поштового штемпеля відділення зв'язку одержувача. Таким чином будь-які повідомлення ПАТ «ФКБ БАНК» здійснені за допомогою електронного зв'язку не вважаються отриманими. Надісланий лист ПАТ «ФКБ БАНК» не відповідає вимогам ч. 2 ст. 777 ЦК України. У листі ПАТ «ФКБ БАНК» № 61610/4346 від 07.10.13 року, що надійшов 07.10.13 року на приватну електронну скриньку працівника ТОВ «Смартлаб» (оlgа.smartlab@gmаі1.соm) визначено: «Відповідно до умов Договору № 1 найму нежитлового приміщення від 13.04.2012 року, ТОВ «Смартлаб» (наймач) орендує нежитлове приміщення, загальною площею 135,6 кв. м., яке розташовано за адресою: [ADDRESS]. Строк договору встановлений до 28.02.2015 року. Звертаємось до Вас з пропозицією розглянути питання щодо купівлі нежилих приміщень офісу, які знаходяться у будинку під [ADDRESS], як в цілому складаються з нежилих приміщень 1-го поверху, загальною площею 135,6 кв. м. по ціні 11000,00 (одинадцять тисяч гривень) за 1 кв. м., в тому числі ПДВ». Вказаний лист не містить посилання на продаж нежилих приміщень третім особам. У листі не вказано, що він є повідомленням про переважне право на придбання нежилих приміщень або посилання на ст. 777 ЦК України. Разом із тим, вказане право є суб'єктивним та не притаманне наймачеві із самого факту укладення договору найму. Для виникнення переважного права необхідна сукупність юридичних фактів, необхідним серед яких є волевиявлення власника щодо розпорядження майном шляхом продажу іншим особам. Вказане підтверджується змістом рішення Конституційного Суду України від 10 грудня 2009 року № 31 - рп/2009. Щодо офіційного тлумачення положень статей 177, 760, частини другої етапі 777 Цивільного кодексу України, Конституційний Суд України роз'яснив, що у статті 777 Кодексу визначено два переважних права наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, перед іншими особами, а саме: на укладання договору найму на новий строк та на придбання майна у разі його продажу Вказаний лист також містить вказівку лише на Договір найму № 1, в той час як ТОВ «Смартлаб» має преважне право придбання також і за Договором найму № 2. Відповідно до статті 8 ЦК України цивільні відносини, не врегульовані цим кодексом, іншими актами цивільного законодавства або договором, регулюються тими правовими нормами, які регулюють схожі за змістом цивільні відносини (аналогія закону). Ст. 777 ЦК України не визначає порядок реалізації переважного права добросовісного наймача перед іншими особами на придбання речі. Разом із тим, ст. 362 ЦК України регулює схожі за змістом цивільні відносини (аналогія закону). Так у ч. 2 ст. 362 ЦК України визначено: «Продавець частки у праві спільної часткової власності зобов'язаний письмово повідомити інших співвласників про намір продати свою частку, вказавши ціну та інші умови, на яких він її продає». Лист ПАТ «ФКБ БАНК» № 61610/4346 від 07.10.13 року окрім ціни не місить інших умов продажу. Позивач вважає, що ПАТ «ФКБ БАНК» не повідомив належним чином ТОВ «Смартлаб» про передбачене ч. 2 ст. 777 ЦК України право належним чином. ТОВ «Смартлаб» здійснило волевиявлення на придбання Нежилих приміщень. У відповідь на лист ПАТ «ФКБ БАНК» № 61610/4346 від 07.10.13 року ТОВ «Смартлаб» у листі № 0910/.13 від 14.10.13 року визначило, що «розглядає можливість купівлі нежитлового приміщення за адресою [ADDRESS] по ціні 10000,00 гривень за 1 кв. м., в тому числі ПДВ. При розгляді їх пропозиції просили зауважити на такі обставини: 1) ТОВ «Смартлаб» орендує приміщення за адресою [ADDRESS] з квітня 2012 року. За цей час ТОВ «Смартлаб» було сплачено 337621,77 гривень орендної плати, не враховуючи комунальні послуги. 2) ТОВ «Смартлаб» був проведений капітальний ремонт цього приміщення на суму приблизно 150000,00 гривень. Ремонт і оформлення приміщень були виконані з урахуванням специфіки роботи ТОВ «Смартлаб», а саме - лабораторна діагностика». Зазначений лист ТОВ «Смартлаб» не може розглядатись як відмова від переважного права передбаченого ч. 2 ст. 777 ЦК України, оскільки ТОВ «Смартлаб» не було повідомлено про виникнення наміру ПАТ «ФКБ БАНК» здійснити продаж нежилих приміщень третім особам. Згідно ст. 8 ЦК України, якщо цивільні правовідносини не врегульовані ЦК України, іншими актами цивільного законодавства або договором, вони регулюються тими правовими нормами, що регулюють подібні за змістом цивільні відносини. Згідно ст. 362 ЦК України у разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлі за ціною, оголошеною для продажу. У разі продажу частки з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред'явити до суду позов про переведення на нього прав та обов'язків покупця. Одночасно позивач зобов'язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен оплатити покупець. Обмеження законодавцем права власника майна, переданого у найм (оренду), щодо розпорядження цим майном ґрунтується на розумних та справедливих критеріях. Це відповідає і позиції Європейського суду з прав людини, викладеній в рішенні у справі «Джеймс та інші проти Сполученого Королівства, заява № 8793/79» від 21 лютого 1986 року. За його змістом національний законодавець з метою підтримання соціальної справедливості у суспільстві як складової публічного інтересу може допустити захист інтересів орендарів майна, встановивши обмеження права його власників щодо визначення ними умов продажу орендованого майна. Представник Публічного акціонерного товариства «ФІДОБАНК» позов не визнав, надав до суду заперечення, в яких просив відмовити ТОВ «Смартлаб» у повному обсязі, зазначивши, що 13 квітня 2012 року між позивачем та Банком було укладено Договір № 1 найму нежитлового приміщення, за яким позивач прийняв від Банку у строкове платне користування нежилі приміщення офісу, загальною площею 135,6 кв. м., що розташовані у будинку під [ADDRESS], які в цілому складаються з нежилих приміщень 1-го поверху. Згідно п. 3.1 Договору найму № 1 строк найму становить 35 (тридцять п'ять) календарних місяців з 13.04.12 року по 28.02.15 року (включно). Перебіг строку найму починається з моменту передачі приміщення на підставі акта приймання-передачі. 13.04.12 року позивачем та Банком було підписано акт прийому - передачі Нежилих приміщень. 13 квітня 2012 року між позивачем та Банком також було укладено Договір № 2 найму нежитлового приміщення про передачу у строкове платне користування Нежилих приміщень. Згідно п. 3.1 Договору найму № 2 строк найму становить 25 (двадцять п'ять) календарних місяців з 01.03.15 року по 31.03.17 року (включно). 05 червня 2013 року Публічне акціонерне товариство «Ерсте Банк» змінило назву на Публічне акціонерне товариство «ФІДОКОМБАНК», скорочена назва - ПАТ «ФКБ БАНК». 30 жовтня 2013 року на підставі рішення загальних зборів Акціонерів Банку був затверджений передавальний акт, у відповідності до якого баку було передано усе майно, права та обов'язки ПАТ «ФІДОКОМБАНК» до ПУАТ «ФІДОБАНК», що підтверджується статутом. 04.09.2013 року Банком було отримано листа від [PERSON] про пропозицію розглянути можливість продажу нежитлових приміщень з запропонованою вартістю - 9500,00 грн. за 1 кв. м. 07.10.2013 року Банком було передано позивачу Листа №61610/4346 про пропозицію розглянути можливість придбання орендованого позивачем приміщення з зазначенням пропонованої цінним продажу на рівні 11000,00 грн. за 1 кв. м. Про отримання зазначеного листа свідчить підпис представника позивача [PERSON]. Позивач Листом від 09.10.2013 року № 0910/13 підтвердив отримання Листа Банку №61610/4346 від 07.10.2013 року та зазначив, що розглядає можливість купівлі нежитлового приміщення за ціною в розмірі 9000,00 грн. за 1 кв. м. У відповідь на Лист позивача від 09.10.2013 року № 0910/13 співробітник Банку, в телефонному режимі, повідомив представника позивача [PERSON] про те, що запропонована позивачем вартість одного кв.м. нижча за ринкову та про те що у Банку є пропозиції по ціні що набагато вище запропонованої позивачем. В результаті телефонної розмови позивач направив Банку нового Листа від 09.10.2013 року №0910/13 із зазначеною ціною на рівні 9500,00 грн. за 1 кв. м. Після отримання Листа позивача від 09.10.2013 року співробітником Банку було повідомлено представника позивача [PERSON] про те, що інші, отримані Банком, пропозиції містять значно вищу вартість одного кв.м. 11.10.2013 року Банк отримав пропозицію від [PERSON] з запропонованою ціною 11789,00 грн. за 1 кв. м. 14.10.2013 року Банк отримав Лист позивача №0910/13 від 14.10.2013 року із зазначеною ціною на рівні 10000,00 грн. за 1 кв. м. У відповідь на зазначений Лист позивача співробітник Банку повідомив представника позивача [PERSON] про мінімальний розмір (на момент розмови) вартості кв.м. на рівні 11789,00 грн. за кв.м. також було наголошено, що нежитлові приміщення будуть продані за найвигіднішою для Банку ціною. На зазначене вище представник позивача [PERSON] зазначила, що їх пропозиція в 10000,00 грн. за кв.м. є остаточною та переглядатися не буде. 18.10.2013 року Банк отримав Листа від [PERSON] який висловив бажання придбати нежитлові приміщення за ціною в розмірі 12699,12 грн. за кв.м. 23.10.2013 року Банком було продано нежитлові приміщення [PERSON] за ціною з розрахунку 12699,12 грн. за кв.м. 23.10.2013 року Банком Було направлено позивачу відповідне повідомлення №61610/4550 про продаж приміщень. Відносно твердження позивача щодо добросовісного наймача, Банк з зазначеним твердженням не погоджується з огляду на таке. Банк звертає увагу на той факт, що згідно п. 4.1. договору найму № 1 орендна плата становить 17628,00 грн. А згідно п. 4.4. договору найму № 1 орендна плата сплачується наймачем не пізніше 15 числа поточного місяця за який здійснюється оплата. Згідно платіжних доручень за 2012 рік: від 27.04.12 року сума 10576,87 грн., сума 17628,00 грн. - 25.05.1 року; 19.06.12 року; 24.07.12 року; 14.09.12 року; 23.11.12 року; 24.12.12 року. Та за 2013 рік: 22.01.13 року; 25.02.13 року; 25.03.13 року; 18.04.13 року; 24.05.13 року; 23.07.13 року, що свідчить про систематичне порушення позивачем зазначених пунктів договору, а відтак стверджувати про добросовісного наймача, в розумінні ч. 2 ст. 777 ЦК України, неможливо. В доповнення до вищезазначеного, позивачем порушувалися не тільки умови та строки оплати, а й п.п.6.2.10 и 6.2.12 Договору найму №1а саме: - 6.2.10. самостійно і за власний рахунок протягом строку користування здійснювати поточний ремонт Об'єктів найму, попередньо погодивши з Наймодавцем перелік робіт, що планується провести; - 6.2.12. не здійснювати без письмової згоди Наймодавця будь-які покращення Об'єктів найму та зміну його технічних характеристик. В акті приймання передачі приміщення від 13.04.2012 року (додаток до договору найму №1) зазначено, що наймачеві передається приміщення в стані незавершеного ремонту (відсутні внутрішні двері та дверні коробки, унітаз, умивальник, бойлери, лампи освітлення). Після підписання зазначеного вище акту приймання-передачі позивач без погодження Банку виконав капітальний ремонт нежитлових приміщень про, що сам вказав в своєму позові та офіційних відповідях із запропонованою ціною. Таким чином, позивач не відповідає поняттю наймача, який добросовісно виконує свої обов'язки за договором найму в розумінні ст. 777 ЦК України, а відтак і втратив своє переважне перед іншими право на придбання об'єкту оренди. Банк повідомив позивача належним способом про намір продати об'єкт оренди, що підтверджується листуванням з позивачем згідно наданих додатків до цих заперечень. Лист від 07.10.2013року №61610/4346 Банком було передано позивачу під підпис, що є належним повідомленням. Щодо використання електронної переписки слід зазначити, що позивач і сам використовував електронні листи для повідомлення Банку про намір придбати приміщення за ціною 9500,00 грн. Сам факт того в який спосіб здійснювалося повідомлення про намір продати приміщення та його ціну не впливає на факт повідомлення орендаря про його можливість придбати приміщення. Іншими словами Банк надав інформацію позивачеві про намір продати приміщення, надав також інформацію стосовно ціни за яку інші особи мають намір придбати приміщення, повідомив що продаж відбудеться за найвигіднішою для Банку ціною, проте позивач продовжує стверджувати, що Банк мав продати приміщення саме йому за ціною 10000,00 грн. за 1 кв.м. не зважаючи на пропозиції в 12699,12 грн. за 1 кв.м. Отже, своїми систематичними порушеннями договору найму №1 позивач позбавив себе переважного перед іншими права на придбання об'єкту оренди. Після повідомлення про продаж позивач запропонував найнищу ціну продажу про що йому було повідомлено. Банк зі своєї сторони не порушував прав позивача та не був зобов'язаний відмовлятися від більш вигідної пропозиції щодо ціни продажу. Представник [PERSON] позов не визнав, надав до суду заперечення на позов, в якому просив відмовити у повному обсязі, посилаючись на таке. У позивача не виникло переважне право на придбання об'єкту оренди, оскільки позивач неналежно виконував свої зобов'язання за Договором оренди. 13.04.2012року між ТОВ «СМАРТЛАБ» та ПАТ «ЕРСТЕ БАНК», правонаступником якого є ПАТ «Ф1ДОБАНК», укладено договір № 1 найму нежитлового приміщення (надалі -Договір). Правонаступництво ПАТ «Ерсте Банк» підтверджується ПАТ «ФІДОБАНК» на підставі витягу зі Статуту ПАТ «ФІДОКОМБАНК» від 05.06.20ІЗроку; та витягу Статуту ПАТ «ФІДОБАНК» від 30.12.2013 р. У відповідності до п. 1.1. Договору, Наймодавець передає, а Наймач приймає в строкове платне користування нежилі приміщення офісу, загальною площею 135,6 кв.м., які розташовані у будинку під [ADDRESS], які в цілому складаються з нежилих приміщень 1 -го поверху. Приміщення передані товариству на підставі Акту прийому-передачі найму нежитлового приміщення до Договору № 1 від 13.04.2012 року від 13.04.2012 р. Згідно п. 3.1. Договору, строк найму встановлюється 35 календарних місяців з 13.04.2012 р. по 28.02.2015 р. У відповідності до п.4.1. Договору, розмір плати за користування Об'єктом оренди найму за цим Договором на місяць складає 17628 гривень 00 копійок. Положеннями п. 4.3 Договору встановлено, що плата за користування Об'єктом найму підлягає нарахуванню з дати підписання Сторонами Акта прийому - передачі Об'єкта найму Наймачу і припиняється з дня підписання Акту прийому - передачі Об'єкта найму Наймодавця. Згідно пункту 4.4 Договору визначено, що плата за користування Об'єктом оренди найму сплачується Наймачем у безготівковому порядку шляхом банківського переказу не пізніше 15-го числа поточного місяця, за який здійснюється оплата, на підставі Договору. У відповідності до наданих представником позивача платіжних доручень вбачається, що позивач всупереч встановленим Договору терміну здійснення плати за користування, сплачував плату за користування Об'єкта найму с порушенням терміну оплати, а саме: в порушення п. 4.4 Договору, що підтверджується платіжними дорученнями № 1023 від 27.04.2012 року; № 1073 від 25.05.2012 року; № 1145 від 19.06.2015року; № 1235 від 24.07.2012 року; № 1296 від 10.08.2012 року; № 1423 від 14.09.2012 року; № 1501 від 10.10.2012 року; № 1640 від 23.11.2012 року; № 1757 від 24.12.2012 року; № 1841 від 22.01.2013 року; № 1963 від 25.02.2013 року; № 2068 від 25.03.2013 року; № 2152 від 18.04.2013 року; № 2257 від 24.05.2013 року; № 2492 від 23.07.2013 року. У відповідності до вимог п. 6.2.2. Договору встановлено, що наймач зобов'язується своєчасно і в повному обсязі сплачувати плату за користування Об'єктом найму та інших платежів згідно з вимогами Договору найму. Однак, позивач не дотримався своїх зобов'язань в частині своєчасності виплати плати за користування Об'єктом найму, що призвело до порушення умов Договору з боку товариства. У зв'язку з тим, що договір найму нежитлового приміщення був укладений між двома юридичними особами у 2012 році, то правовідносини, які виникли між ними, регулювались також положеннями Господарського кодексу України. У відповідності до вимог ч. 4 ст. 286 Господарського Кодексу України встановлено, що строки внесення орендної плати визначаються в договорі. Згідно п. 1. ст. 530 ЦК України передбачено, якщо у зобов'язанні встановлений строк його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк. Положеннями ст. 762 Цивільного кодексу України встановлено, що за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором. Позивач не дотримався своїх зобов'язань в частині своєчасності виплати плати за користування Об'єктом найму, що призвело до порушення умов Договору та порушення положень ст. 762 ЦК України та ст. 286 Господарського кодексу України, з боку ТОВ «СМАРТЛАБ». Відповідно до ст. 526 ЦК України, зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог Цивільного кодексу України, інших актів цивільного законодавства. Положеннями ст. 629 ЦК України встановлено, що договір є обов'язковим для виконання сторонами. У відповідності до вимог ст. 525 ЦК України встановлено, що одностороння відмова від зобов'язань або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Усі зміни до договору повинні бути здійснені в письмовій формі, що також кореспондується з положеннями п.12.1 Договору. Рахунок (рахунок-фактура) за своїм призначенням не відповідає ознакам первинного документа, оскільки ним не фіксується будь-яка господарська операція, розпорядження або дозвіл на проведення господарської операції, а носить лише інформаційний характер. Форма рахунка (рахунка-фактури) не відноситься до типових форм, які затверджуються Державним комітетом статистики України, застосування її нормативно-правовими актами не передбачено (листи-роз'яснення Міністерства фінансів України від 27.11.2006 р. N 31-34000-20-23/25136 та від 09.07.2007 р. N 31-34000-20/23-4579/4800). За своєю природою рахунок можливо віднести як пропозицію сплати грошову суму. Однак, відповідний документ, його наявність чи відсутність ніяким чином не впливає на правовідносини, які виникли між сторонами. Таким чином, виставлення Банком рахунків на оплату, лише свідчить про те, що Товариство не своєчасно здійснювало плату за користування Об'єктом найму, та Банк кожного місяця повідомляв щодо необхідно здійснити оплату за користування орендованим приміщенням. Товариство у позовній заяві зазначає, що здійснило капітальний ремонт нежилих приміщень на суму, що приблизно становить 150000 гривень 00 коп. Крім того, в листах від 09.10.2013 року та від 14.10.2013 року ТОВ «СМАРТЛАБ» неодноразово зазначив про проведення капітального ремонту приміщення на суму приблизно 150000 грн. 00 коп. ремонт і оформлення приміщення були виконані з урахуванням специфіки товариства. Однак, ані Банк, ані власник приміщення не надавав товариству будь-яких письмових дозволів на проведення перепланування, перебудови, здійснення покращень. У відповідності до вимог ст. 6.2.12 Договору встановлено, що Наймач зобов'язується не здійснювати без письмової згоди Наймодавця будь - які покращення Об'єкту найму та зміни його технічних характеристик. Згідно положень ст. 6.2.11 Договору передбачено, що наймач зобов'язується не здійснювати без письмової згоди Наймодавця перебудову, добудову та перепланування Об'єктів найму. У відповідності до експертного дослідження виготовленого ПП «ОНДЦЕД ім. Скибинського С.С.» від 04.03.2015року встановлено, що в приміщенні були здійсненні поліпшення та перепланування, реконструкція. Таким чином, позивач в порушення вимог п.п. 6.2.11 та 6.2.12 Договору, порушив свої зобов'язання. Не зважаючи на те, що Товариство є недобросовісним наймачем, Банк повідомив Товариство про проведення продажу приміщень, що розташовані по вул. Академіка Філатова, 26 в м. Одесі, про що свідчить повідомлення № 61610/4346 від 07.10.2013 року, а також визнання даного факту викладеного в позовній заяві товариства. В повідомленні зазначалась ціна в розмірі 11000,0 грн. за 1 кв.м., і Банк розраховував отримувати відповідні грошові кошти за реалізацію відповідного майна. Товариство листом № 09.10.2013 року № 0910/13 на звернення 61610/4346 від 07.10.2013 року повідомило Банк, що станом на жовтень 2013 року, товариство розглядає можливість купівлі нежитлового приміщення по [ADDRESS] по ціні 9000,00 грн. за 1 кв.м. в тому числі ПДВ. Товариство листом № 09.10.2013 року № 0910/13 (тобто під тим же номером, що був раніше наданий банку) повідомило Банк, про можливість купівлі нежитлового приміщення за ціною 9500,00 грн. за 1 кв.м. Тобто Товариство підвищило розмір своєї минулої пропозиції на 500 грн. за 1 кв.м. Товариство листом № 14.10.2013 року № 09/0/13 на звернення № 61610/4346 від 07.10.2013 року, повідомило Банк про те, що може придбати приміщення за ціною 10000,0 грн. за 1 кв.м. в тому числі ПДВ. Всі повідомлення здійснені Товариством на пропозицію Банку № 61610/4346 від 07.10.2013 року. [PERSON] придбав приміщення у банка за ціною 1722000,0 грн. У зв'язку з тим, що площа приміщення становить 135,6 кв.м., то вартість одного квадратного метру становить 1722000 грн. : 135,6 кв.м. = 12699 грн. 11 коп. Тобто, запропонована ціна [PERSON]. була значна вище ніж за яку намагався продати Банк. Однак, в супереч даним положенням, відповідь товариства не можливо визначити як повною та безумовною. Крім того, ціна визначена у відповідях товариства є меншою ніж було запропоновано Банком. Згідно положень ч. 1 ст. 646 ЦК України встановлено, що відповідь про згоду укласти договір на інших, ніж було запропоновано умовах, є відмовою від одержаної пропозиції і водночас новою пропозицією особі, яка зробила попередню пропозицію. Таким чином, в контексті правовідносин ст. 777 ЦК України, з урахуванням ст. ст. 642, 646 ЦК України, позивач відмовився від прийняття пропозиції. Ухвалою Малиновського районного суду м. Одеси від 22 липня 2014 року по цій справі виключено з числа третіх осіб по справі Реєстраційну службу Головного управління юстиції в Одеській області та залучено до участі у справі в якості третьої особи без самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача Реєстраційну службу Одеського міського управління юстиції. 22 липня 2014 року Малиновський районний суд м. Одеси ухвалив Територіальному управлінню державної судової адміністрації в Одеській області прийняти на депозитний рахунок Малиновського районного суду грошові кошти від позивача по справі Товариства з обмеженою відповідальністю «СМАРТЛАБ» за нежилі приміщення офісу в будинку [ADDRESS] що належить [PERSON], в сумі 1722000,0 грн. (один мільйон сімсот двадцять дві тисячі грн.). Третя особа - Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Авдієнко Валерій Вікторович у судове засідання не з'явився, надав до суду клопотання про розгляд справи за його відсутністю. Вивчивши матеріали справи у їх сукупності, вислухавши пояснення сторін, суд вважає, що в позов може бути задоволений частково з таких підстав. Відповідно до договору купівлі-продажу, посвідченого 04 квітня 2008 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу [PERSON] за реєстровим номером 789, приміщення офісу, які знаходяться у будинку під [ADDRESS], які в цілому складаються з нежилих приміщень 1-го поверху, загальною площею 135,6 кв. м. належить на праві власності Відкритому акціонерному товариству «Ерсте Банк» (потім - Публічне акціонерне товариство «Ерсте Банк»). Право власності було зареєстровано в КП «ОМБТІ та РОН» 20 травня 2008 року за реєстровим №16531960, номер запису: 84 в книзі 77 неж-56. 13 квітня 2012 року між ТОВ «СМАРТЛАБ», позивач по справі, та Публічним акціонерним товариством «Ерсте Банк» було укладено договір № 1 найму нежитлового приміщення, за яким позивач прийняв від ПАТ «Ерсте Банк» у строкове платне користування нежилі приміщення офісу, загальною площею 135,6 кв. м., що розташовані у будинку під [ADDRESS], які в цілому складаються з нежилих приміщень 1-го поверху, що підтверджується договором № 1 найму нежитлового приміщення від 13 квітня 2012 року. Згідно п. 3.1 Договору найму № 1 строк найму становить 35 (тридцять п'ять) календарних місяців з 13.04.12 року по 28.02.15 року (включно). Перебіг строку найму починається з моменту передачі приміщення на підставі акта приймання передачі. 13 квітня 2012 року ТОВ «СМАРТЛАБ» та ПАТ «Ерсте Банк» було підписано акт прийому-передачі нежилих приміщень, про що свідчить акт прийому-передачі найму нежитлового приміщення до Договору №1 від 13 квітня 2012 року. 13 квітня 2012 року між ТОВ «СМАРТЛАБ» та Публічним акціонерним товариством «Ерсте Банк» було укладено договір № 2 найму нежитлового приміщення про передачу у строкове платне користування Нежилих приміщень, згідно із договором № 2 найму нежитлового приміщення від 13 квітня 2012 року. Згідно п. 3.1 Договору найму № 2 строк найму становить 25 (двадцять п'ять) календарних місяців з 01.03.15 року по 31.03.17 року (включно). 05 червня 2013 року Публічне акціонерне товариство «Ерсте Банк» змінило назву на Публічне акціонерне товариство «ФІДОКОМБАНК», скорочена назва - ПАТ «ФКБ БАНК», що підтверджується статутом ПАТ «ФІДОКОМБАНК», витягом з єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців. Спір між сторонами стосується двох підстав, які закріплені в ст. 777 ЦК України, а саме, чи належно виконував позивач як наймач свої обов'язки за договором найму, щоб мати преважне право на придбання найманих нежилих приміщень, і чи мала місце відмова наймача від купівлі спірного майна. Щодо належного виконання обов'язків за договором найму. Згідно пункту 4.4 Договору найму плата за користування Об'єктом найму сплачується Наймачем у безготівковому порядку шляхом банківського переказу не пізніше 15-го числа поточного місяця, за який здійснюється оплата, на підставі Договору. При чому, згідно відносин, що склалися між сторонами, орендна плата вносилася тільки після надання наймодавцем наймачу рахунків-фактур, що виставлялися систематично. Таким чином, проведення оплати по рахункам-фактурам було погоджено наймодавцем, його влаштовувало, заперечень з його боку на адресу наймача не поступало жодного разу, вимог щодо своєчасності оплати не заявлялося, це питання не було предметом будь-якого спору. Фактично жодна із сторін не заперечувала проти такого порядку проведення розрахунків, а тому в цій частині не вбачається неналежної поведінки наймача. Відповідно до вимог ст. 6.2.12 Договору, що Наймач зобов'язується не здійснювати без письмової згоди Наймодавця будь - які покращення Об'єкту найму та зміни його технічних характеристик. Згідно положень ст. 6.2.11 Договору передбачено, що наймач зобов'язується не здійснювати без письмової згоди Наймодавця перебудову, добудову та перепланування Об'єктів найму. У відповідності до експертного дослідження виготовленого ПП «ОНДЦЕД ім. Скибинського С.С.» від 04.03.2015року встановлено, що в приміщенні були здійсненні поліпшення та перепланування, реконструкція. Таким чином, позивач в порушення вимог п.п. 6.2.11 та 6.2.12 Договору, порушив свої зобов'язання. Таким чином, жодного доказу проведення наймачем без згоди наймодавця саме капітального ремонту не надано. Крім того, наймодавець також може вважатися таким, що погодив ремонт в спірному приміщенні, оскільки погодився на цільове призначення нежитлового приміщення - розміщення пункту забору біоматеріалу, оскільки такий пункт вимагає спеціального розташування, а за актом прийому-передачі об'єкт був переданий в такому стані, що унеможливлювало використання його за призначенням. Наймодавця влаштовувало проведення ремонту в його приміщення, заперечень з його боку на адресу наймача з цього приводу не поступало жодного разу, вимог щодо порушень умов договору наймодавцю в цій частині не заявлялося, це питання не було предметом будь-якого спору між сторонами. Проводячи ремонтні роботи наймач фактично діяв в інтересах наймодавця, оскільки за п. 7.5 Договору найму витрати наймача за невід'ємні покращення Об'єкту найму не підлягають відшкодуванню Наймодавцем і залишаються у власності наймодавця. Банк повідомив ТОВ «Смартлаб» про проведення продажу приміщень, що розташовані по [ADDRESS], про що свідчить повідомлення № 61610/4346 від 07.10.2013 року. При цьому за текстом листа Банк «користуючись нагодою, засвідчує Вам свою повагу та вдячність за плідну співпрацю впродовж тривалого часу…. Враховуючи довгопартнерські відносини» між підприємствами було запропоновано умови купівлі об'єкту найму. Дякували «за плідну і взаємовигідну співпрацю». Таким чином, станом на 07.10.2013 року жодних заперечень з боку наймодавця щодо неналежного виконання наймачем своїх зобов'язань за договором найму не існувало, заперечення виникли лише після подачі позивачем позову. Таким чином, наймач набув пріоритетне право на придбання нежитлових приміщень. Щодо відмови наймача від купівлі об'єкта найму. Відповідно до листів ПАТ «ФІДОКОМБАНК», які були надіслані директору ТОВ «Смартлаб», вбачається, що ТОВ «Смартлаб» було повідомлено про правонаступництво ПАТ «ЕрстеБанк» на ПАТ «ФІДОКОМБАНК», та запропоновано розглянути питання щодо купівлі нежилих приміщень офісу, загальною площею 135,6 кв. м., що розташовані у будинку під [ADDRESS], які в цілому складаються з нежилих приміщень 1-го поверху, по ціні 11000,0 гривень за 1 кв. м., в тому числі ПДВ. У відповідь на лист ПАТ «ФКБ БАНК» № 61610/4346 від 07.10.13 року ТОВ «Смартлаб» у листі № 0910/13 від 14.10.2013 року визначило, що «розглядає можливість купівлі нежитлового приміщення за адресою [ADDRESS]» по ціні 9000,0 грн., потім - 9500,0 грн., потім - 10000,00 гривень за 1 кв. м., в тому числі ПДВ. При розгляді їх пропозиції просили зауважити на такі обставини: 1) ТОВ «Смартлаб» орендує приміщення за адресою [ADDRESS] з квітня 2012 року. За цей час ТОВ «Смартлаб» було сплачено 337621,77 гривень орендної плати, не враховуючи комунальні послуги. 2) ТОВ «Смартлаб» був проведений капітальний ремонт цього приміщення на суму приблизно 150000,00 гривень. Ремонт і оформлення приміщень були виконані з урахуванням специфіки роботи ТОВ «Смартлаб», а саме - лабораторна діагностика». За тексом відповідей ТОВ «Смартлаб» жодної безумовної відмови наймача від купівлі об'єкту найму не існує. Жодної відповіді з боку банку на запропоновані наймачем умови не було надано. Незважаючи на переважне право наймача на купівлю об'єкту найму, 23 жовтня 2013 року ПАТ «ФІДОКОМБАНК», що є правонаступником ВАТ «Ерсте Банк», продав та передав у власність, а [PERSON] придбав та прийняв у приватну власність належні продавцю на праві власності нежилі приміщення офісу, які знаходяться у будинку під [ADDRESS], які в цілому складаються з нежилих приміщень 1-го поверху, загальною площею 135,6 кв. м., та сплатив за нього обговорену даним договором грошову суму, відповідно до договору купівлі-продажу нерухомого майна від 23 жовтня 2013 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Авдієнко Валерієм Вікторовичем за реєстровим № 3747. Згідно із п. 2.1 цього договору, продаж приміщення за домовленістю сторін вчиняється за суму у розмірі 1722000,0 грн. (один мільйон сімсот двадцять дві тисячі грн. 00 коп.), в т. ч. ПДВ 287000,0 грн., які покупець сплачує продавцю в день підписання та нотаріального посвідчення цього договору, шляхом перерахування на поточний рахунок продавця. 23 жовтня 2013 року співробітнику ТОВ «Смартлаб» було направлено листа від ПАТ «ФІДОКОМБАНК» про відчуження нежилих приміщень громадянину [PERSON]. Згодом ТОВ «Смартлаб» отримано листи [PERSON] про збільшення орендної плати з 17628,0 до 35000,0 (тридцяти п'яти тисяч) гривень на місяць (лист від 24.10.13 року) та розірвання договору оренди приміщення (від 30.10.13 року). Згідно з ч. 6 ст. 283 Господарського кодексу України до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом. Відповідними положеннями Цивільного кодексу України є глава 58 "Найм (оренда)", яка містить статтю 777. Господарський кодекс України містить лише положення про право викупу об'єкта оренди, а саме: ст. 289 ГК України "Викуп (приватизація) об'єкта оренди", згідно з якою орендар має право на викуп об'єкта оренди, якщо таке право передбачено договором оренди, а також право у будь-який час відмовитися від здійснення передбаченого в договорі права на викуп об'єкта оренди. Однак право на викуп та переважне право на купівлю орендованого майна - регулюють різні правовідносини, які складаються при оренді майна. Право на викуп орендованого майна - це відносне право, яке опосередковано умовами договору оренди: воно виникає лише тоді, коли сторони орендних відносин передбачили таке в договорі. Цьому праву кореспондує зобов'язання орендодавця продати орендоване майно. Відмова від цього є порушенням договірних зобов'язань. Переважне право на купівлю орендованого майна є правом абсолютним. Тому застосування положення ч. 2 ст.777 ЦК України до орендних відносин між суб'єктами підприємницької діяльності є обґрунтованим та законним. Аналіз ст. 777 ЦК України свідчить, що право, закріплене в ч. 2 ст. 777 ЦК України, за своєю суттю є право, засноване на законі. Переважне право на купівлю найманого майна - це абсолютне право, при наявності якого ніхто не вправі його порушити. Коли наймодавець вирішив відчужити таке майно, у наймача виникає переважне право на купівлю найманого майна. У цьому випадку в наймодавця, інших осіб виникає обов'язок не порушувати це право. За таких обставин не відповідає вимогам закону позиція наймодавця в частині посилання в п. 1.4 договору купівлі-продажу нерухомого майна від 23 жовтня 2013 року між ПАТ «Фідокомбанк» та [PERSON], за яким продавцем повідомлено покупця про перебування об'єкту купівлі-продажу в оренді ТОВ «Смартлаб» і що за змістом договорів найму переважне право купівлі у орендаря не виникає. Тобто, ані за листом про повідомлення про продаж об'єкту найму, ані за змістом п. 1.4 договору купівлі-продажу нерухомого майна від 23 жовтян 2013 року ТОВ «Смартлаб» не розглядалося ПАТ «ФІДОБАНК» в якості переважного покупця за законом. Позиція продавця ґрунтувалася на тому, що преважне право не передбачено договором найму, але це право передбачено законом. Таке повідомлення продавця унеможливило перевірку нотаріусом наявності заяви наймача про відмову від переважного права на купівлю об'єкту найму, що в кінцевому результаті порушило переважне право наймача на купівлю нежилих приміщень офісу, загальною площею 135,6 кв. м., що розташовані у будинку під [ADDRESS], які в цілому складаються з нежилих приміщень 1-го поверху. Враховуючи викладене, суд вважає позовні вимоги частково обґрунтованими, суд має визнати за Товариством з обмеженою відповідальністю «СМАРТЛАБ» переважне право перед іншими особами на придбання у власність найманих ним нежилих приміщень офісу, загальною площею, 135,6 кв. м., які розташовані у будинку під [ADDRESS], які в цілому складаються з нежилих приміщень 1-го поверху; перевести на ТОВ «СМАРТЛАБ» за договором купівлі-продажу, укладеним між Публічним акціонерним товариством «ФІДОБАНК» та громадянином США [PERSON] 23 жовтня 2013 року, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Авдієнко В.В. та зареєстрованим у реєстрі за № 3747, права та обов'язки покупця нежилих приміщень офісу, загальною площею 135,6 кв. м., що розташовані у будинку під [ADDRESS], які в цілому складаються з нежилих приміщень 1-го поверху; визнати за ТОВ «СМАРТЛАБ» право власності на нежилі приміщення офісу, загальною площею 135,6 кв. м., що розташовані у будинку під [ADDRESS], які в цілому складаються з нежилих приміщень 1-го поверху. Задовольняючи позов частково, суд виходив з того, що вимоги щодо стягнути з позивача на користь Публічного акціонерного товариства «ФІДОБАНК» вартості нежилих приміщень офісу, загальною площею 135,6 кв. м., що розташовані у будинку під [ADDRESS], які в цілому складаються з нежилих приміщень 1-го поверху за договором купівлі-продажу від 23 жовтня 2013 року, не може бути задоволена, оскільки суд не може допустити подвійного отримання продавцем коштів за одне і те саме майно, а тому вважає на підставі ст. 217 ЦК України встановити порядок виконання рішення суду, за яким на користь [PERSON] виплатити з депозитного рахунку (№ 37310014000123, отримувач: Територіальне управління державної судової адміністрації в Одеській області, код 26302945) вартість нежилих приміщень офісу, що розташовані у будинку під [ADDRESS], сплачених за договором купівлі-продажу від 23 жовтня 2013 року, в розмірі 1722000,0 грн. (один мільйон сімсот двадцять дві тисячі грн.). Суд також виходить з того, що покупцем [PERSON] права позивача не були порушені, він діяв в рамках тих відносин, що склалися за ініціативи банку, а тому суд вважає стягнути з ПАТ «ФІДОБАНК» судові витрати. Згідно ч. 1 ст. 60 ЦПК України кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. За ч. 4 цієї статті доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. Відповідно до ст. 88 ЦПК України стороні, на користь якої ухвалено рішення, суд присуджує з другої сторони понесені нею і документально підтвердженні судові витрати. Відповідно до ст. 11 ЦПК України суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі.

Outcome: partial