Jurisdiction: civil
Date: 2020-10-12 00:00:00

Позивач ТОВ "ДАВИДІВСЬКИЙ ДАР" звернувся до суду з позовом до [PERSON] , ФГ "Берегове" про визнання недійсним договору оренди землі, скасування державної реєстрації права оренди земельної ділянки, визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі. В обґрунтування позовних вимог зазначив, що між ТОВ «Давидівський Дар» та [PERSON] укладено договір оренді землі, який 28.04.2009 був зареєстрований у Пирятинському відділі Полтавської регіональної філії Центр ДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 28.04.2009 року № 040956000065. Згідно п. 1 Договору орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення площею 3,7233га, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Давидівської сільської ради Пирятинського району Полтавської області. Позивач належним чином виконував умови Договору, зокрема, використовував земельну ділянку за цільовим призначенням, та вчасно і в повному обсязі сплачував орендну плату. Відповідно до п. 5 Договору останній укладено на 10 (десять) років. А п. 6 Договору передбачено, що після закінчення строку дії Договору орендар повинен не пізніше, ніж за 30 днів до закінчення строку дії Договору, повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. На виконання вимог п. 6 Договору позивачем 09.01.2019 надіслано відповідачу [PERSON] лист-повідомлення разом з доданими до нього трьома примірниками проекту додаткової угоди до Договору. У листі-повідомленні орендар звертається до орендодавця [PERSON] з пропозицією поновлення Договору (згідно з Додатковою угодою) терміном до 31 грудня 2026 року на наступних вигідних для орендодавця умовах: розмір орендної плати - 12 (дванадцять) відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (що в грошовому виразі складає 14458,49грн) з урахуванням коефіцієнту індексації на рік виплати/нарахування; Товариство під час підписання Додаткової угоди про поновлення Договору виплачує орендодавцю одноразову грошову допомогу з розрахунку 8000грн за 1га орендованої земельної ділянки; орендар гарантує своєчасну виплату орендної плати у встановлені Договором строки; орендар передбачає можливість надання подарунків орендодавцеві до свят та інших пам`ятних дат; орендар зобов`язується проводити безкоштовно обробіток присадибної ділянки орендодавця в розмірі до 0,40га; Товариством забезпечується можливість надання орендодавцю 5% знижки на придбання продуктів харчування у магазинах ТМ «SmaCom»; у випадку смерті орендодавця переоформлення спадщини здійснюється за рахунок Товариства; у випадку смерті орендодавця виплачується матеріальна допомога рідним в розмірі 4000грн; у разі народження у сім`ї орендодавця дитини виплачується матеріальна допомога в розмірі 4000грн; орендар надає можливість отримання орендодавцем якісного зерна в рахунок орендної плати за цінами не вище ринкових; наявна можливість виплати орендної плати на 3 роки наперед. Лист-повідомлення отримано [PERSON] 16.01.2019 згідно з повідомленням про вручення поштового відправлення. Відтак, місячний строк для розгляду та прийняття рішення закінчився 17.02.2019. Таким чином, всупереч викладеному, отримавши лист-повідомлення з трьома примірниками Додаткової угоди [PERSON] у встановлений термін його не розглянув. Натомість листом від 28.02.2019 року (отримано за вх. №21 від 06.03.2019) [PERSON] повідомив про свою відмову в поновленні договору оренди землі (укладенні Договору на новий строк). Таким чином, позивач належним чином дотримався вимог ст. 33 Закону України «Про оренду землі», зокрема, належним чином завчасно повідомив [PERSON] про намір скористатися переважним правом оренди земельної ділянки, направив на адресу останнього лист-повідомлення з 3-ма примірниками Додаткової угоди. Відтак, набув переважного права на укладення Договору на новий строк. Згодом позивачем за допомогою інформації, отриманої з відкритих джерел, а саме Державного земельного кадастру стало відомо, що в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровано право оренди земельної ділянки за Фермерським господарством «Берегове» на підставі договору оренди земельної ділянки від 30.04.2019, укладеного між [PERSON] та ФГ «Берегове». Зазначає, що ТОВ «ДАВИДІВСЬКИЙ ДАР» належним чином виконувало свої обов`язки за договором та вчасно сплачувало орендну плату, про що свідчить відсутність будь-яких претензій з боку орендодавця щодо порядку та умов виконання договору позивачем. Окрім того підприємством вчасно у строки та спосіб, передбачені договором оренди, на адресу орендодавця направлений лист-повідомлення з пропозицією продовжити дію договору оренди, до листа доданий проект додаткової угоди. Орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та про прийняте рішення. Як вбачається з наданих ними доказів [PERSON] отримав лист-повідомлення 16.01.2019, а свої заперечення направив лише 28.02.2019, що є порушенням вимог ст.33 Закону України «Про оренду землі» та підставою для визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі. Також звертає увагу на ту обставину, що у своєму листі від 28.02.2019, який отриманий позивачем 06.03.2019, [PERSON] не висловив жодних заперечень стосовно викладених в доданій до листа-повідомлення додатковій угоді умов, а лише повідомив про свою відмову в поновленні договору оренди землі (укладенні такого договору на новий строк), що не відповідає вимогам законодавства. З врахуванням викладеного позивач вважає, що укладенням спірного договору між [PERSON] та ФГ «Берегове» порушено переважне право позивача, передбачене ст. 33 Закону України «Про оренду землі», що суперечить вимогам чинного законодавства України, тому просить визнати договір оренди землі від 30.04.2019, укладений між ФГ «Берегове» та [PERSON] стосовно земельної ділянки з кадастровим номером 5323882200:00:011:0024, площею 3,7231га, яка знаходиться на території Давидівської сільської ради Пирятинського району, недійсним; скасувати запис №31670967 від 17.05.2019 про реєстрацію речового права оренди, яке випливає із оспорюваного договору; визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі стосовно земельної ділянки з кадастровим номером 5323882200:00:011:0024, площею 3,7231га, яка знаходиться на території Давидівської сільської ради Пирятинського району, який зареєстрований 28.04.2009 та укладений між ТОВ «ДАВИДІВСЬКИЙ ДАР» та [PERSON] . У відзиві на позов представник відповідача ФГ «Берегове» не визнав позовні вимоги позивача та зазначив про те, що відповідач [PERSON] , як власник земельної ділянки, у зв`язку із закінченням строку дії договору оренди, скористався своїм правом щодо відмови орендарю у поновленні договору оренди. Речове право оренди було припинено за спливом строку дії оренди і власник є вільним у своєму виборі щодо розпорядження своїм майном. [PERSON] ще до отримання від позивача листа-повідомлення про поновлення договору оренди земельної ділянки повідомив про свою відмову в поновленні договору оренди землі (укладенні такого договору на новий строк) листом від 29.11.2018. Лист аналогічного змісту було також направлено позивачу у відповідь на його пропозицію щодо поновлення договору оренди. Вважає, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, статті 15 ЦК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору. Зазначає, що позивач дійсно направив повідомлення про намір продовжити дію договорів оренди, але відповідач-орендодавець своїми листами ще до закінчення дії договорів оренди - у кінці листопада 2018 року та після отримання пропозиції позивача повідомив останнього про небажання продовжувати строк договору оренди землі на новий строк та просив не проводити сівбу навесні 2019 року. Отже, наявність заперечень зі сторони орендодавця щодо поновлення договору з попереднім орендарем дають підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, не порушено. Крім того, запропоновані позивачем зміни істотних умов договору, а саме, розмір орендної плати та строк дії цього договору потребують згоди сторін (частина четверта статті 33 Закону України «Про оренду землі»). Проте між сторонами такої згоди досягнуто не було, як і в частині інших умов договору, зокрема, щодо передачі земельної ділянки в суборенду. Перелічені в позовній заяві та листі-повідомленні пропозиції не відносяться до змісту орендних правовідносин, оскільки не закріплені відповідним правочином. Також відсутні підстави і для застосування ч.6 ст.33 Закону України «Про оренду землі», оскільки орендар не продовжував користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору (ділянка передана власником ФГ «Берегове», що підтверджується відповідним актом), а орендодавець завчасно та неодноразово направив свої заперечення. Враховуючи викладене, просив в задоволенні позовних вимог відмовити повністю. На відзив відповідача ФГ «Берегове» позивач направив відповідь, в якій зазначив, що відповідач у відзиві не заперечує, що позивачем дотримано порядок, встановлений ст. 33 Закону України «Про оренду землі», однак, вказує, що переважне право позивача порушено не було, так як відповідач [PERSON] , отримавши лист повідомлення, відмовив у поновленні укладеного договору оренди. Зазначає, що можливість поновлення договору оренди землі встановлена як нормами спеціального закону - Закону України «Про оренду землі», так і загальними положеннями Цивільного кодексу України. Позивач в порядку, визначеному положеннями ст. 33 Закону України «Про оренду землі», направив [PERSON] лист-повідомлення про бажання скористатись своїм переважним правом оренди землі на новий строк. До листа-повідомлення додано додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. Тобто, позивач дотримався процедури, визначеної чинним законодавством для поновлення договору оренди. Відповідач [PERSON] вимог ч.5 ст. 33 Закону не дотримався. У встановлений строк про прийняте рішення позивача не повідомив. У листі-відповіді відмовив в укладенні додаткової угоди про поновлення договору оренди землі. При цьому жодних заперечень щодо істотних умов додаткової угоди не вказував. 30.04.2019 року [PERSON] було укладено спірний договір оренди з ФГ «Берегове». Відповідно до умов даного договору, його укладено строком до 31.12.2030 та визначено орендну плату у розмір 12048,74грн., з якої в подальшому вираховуватимуться податок з доходів орендодавця. Водночас, запропоновані позивачем умови додаткової угоди про поновлення договору оренди передбачають строк дії договору до 31.12.2026 та орендну плату в розмірі 12% нормативно-грошової оцінки землі, що складає 14458,49грн. з урахуванням її індексації. Таким чином, запропоновані позивачем умови, викладені в додатковій угоді є кращими, ніж аналогічні викладені в спірному договорі. При цьому, укладений між позивачем та відповідачем договір оренди припиняв свою дію 28.04.2019, а спірний договір укладено 30.04.2019, з чого вбачається, що [PERSON] не мав наміру використовувати земельну ділянку для власних потреб, про що він зазначав у своєму листі від 29.11.2018, направленому на адресу позивача. З урахуванням викладеного вважає, що відповідач [PERSON] в порушення встановлених строків лист-повідомлення не розглянув, жодних заперечень щодо істотних умов додаткової угоди не надав. При цьому, уклав спірний договір оренди на умовах гірших, ніж запропоновано позивачем, що свідчить про недобросовісність відповідачів та порушення переважного права позивача на поновлення договору оренду землі. Представник позивача - адвокат Кулик В.О. у судовому засіданні позовні вимоги підтримав у повному обсязі, просив їх задовольнити та надав пояснення, аналогічні викладеним у позовній заяві та поданих по суті заявах. Представник відповідача ФГ «Берегове» - адвокат Ступнік С.В. у судовому засіданні заперечував проти позову з підстав, викладених у відзиві на позов, та просив у його задоволенні відмовити. Відповідач [PERSON] у судове засідання не з`явився, про дату, час та місце розгляду справи повідомлений належним чином. За таких обставин суд уважав за можливе розглянути справи у відсутність відповідача [PERSON] на підставі наявних у справі доказах. Судом встановлені такі факти та відповідні їм правовідносини. Відповідач [PERSON] є власником земельної ділянки сільськогосподарського призначення площею 3,7233 га, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Давидівської сільської ради Пирятинського району Полтавської області (кадастровий номер 5323882200:00:011:0024), на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку, серії ЯЖ №511043, виданого 23.07.2008 (а.с.34). Між ТОВ «ДАВИДІВСЬКИЙ ДАР» та [PERSON] укладено договір оренді землі, який зареєстрований у Пирятинському відділі Полтавської регіональної філії Центр ДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 28.04.2009 за № 040956000065. Згідно п.1, 2 Договору орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення площею 3,7233га, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Давидівської сільської ради Пирятинського району Полтавської області (кадастровий номер 5323882200:00:011:0024). Відповідно до п. 5 Договору останній укладено на 10 (десять) років. А пунктом шостим Договору передбачено, що після закінчення строку дії Договору орендар повинен не пізніше, ніж за 30 днів до закінчення строку дії Договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (а.с.20-23). До закінчення дії договору [PERSON] повідомив орендаря ТОВ «ДАВИДІВСЬКИЙ ДАР» про свою відмову в поновленні договору оренди землі (укладенні такого договору на новий строк) листом від 29.11.2018. Як зазначено у листі, останній має інші наміри щодо господарського використання своєї земельної ділянки (а.с.42). Позивач 09.01.2019 надіслав відповідачу [PERSON] лист-повідомлення про поновлення договору разом з доданими до нього трьома примірниками проекту додаткової угоди до Договору (а.с.35-41). У листі-повідомленні орендар звертається до орендодавця [PERSON] з пропозицією поновлення Договору (згідно з Додатковою угодою) терміном до 31 грудня 2026 року на наступних умовах: розмір орендної плати становитиме 12 (дванадцять) відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що в грошовому виразі складає 14458,49грн, з урахуванням коефіцієнту індексації на рік виплати/нарахування; орендар під час підписання Додаткової угоди про поновлення Договору виплачує орендодавцю одноразову грошову допомогу з розрахунку 8000грн за 1га орендованої земельної ділянки; орендар гарантує своєчасну виплату орендної плати у встановлені Договором строки; орендар передбачає можливість надання подарунків орендодавцеві до свят та інших пам`ятних дат; орендар зобов`язується проводити безкоштовно обробіток присадибної ділянки орендодавця в розмірі до 0,40га; орендарем забезпечується можливість надання орендодавцю 5% знижки на придбання продуктів харчування у магазинах ТМ «SmaCom»; у випадку смерті орендодавця переоформлення спадщини здійснюється за рахунок господарства; у випадку смерті орендодавця виплачується матеріальна допомога рідним в розмірі 4000грн; у разі народження у сім`ї орендодавця дитини виплачується матеріальна допомога в розмірі 4000грн; орендар надає можливість отримання орендодавцем якісного зерна в рахунок орендної плати за цінами не вище ринкових; наявна можливість виплати орендної плати на 3 роки наперед. Вказаний вище лист-повідомлення отримано відповідачем [PERSON] 16.01.2019 згідно повідомлення про вручення поштового відправлення (а.с.41). Листом від 28.02.2019 (отримано за вх. №22 від 06.03.2019) у відповідь на лист-повідомлення позивача [PERSON] повідомив про свою відмову в поновленні договору (укладенні договору на новий строк), у зв`язку з іншими намірами щодо господарського використання земельної ділянки та просив позивача не проводити сівбу навесні 2019 року (а.с.43). Зазначив, що законом не передбачена можливість використання земельної ділянки за межами узгодженого сторонами строку, в тому числі для збирання урожаю посіяних сільськогосподарських культур (на відміну від запропонованого проекту). 30.04.2019 [PERSON] укладено новий договір оренди належної йому земельної ділянки з ФГ «Берегове», право оренди якої зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державним реєстратором Гребінківської районної державної адміністрації 17.05.2019 за № 31670967 (а.с.24). Відповідно до умов даного договору його укладено строком до 31.12.2030 та визначено орендну плату у розмірі 12048,74грн (а.с.25-33). Після встановлення зазначених обставин та оцінивши належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності, суд зазначає наступне. Частиною четвертою статті 124 ЗК України визначено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. Частиною першою статті 627 ЦК України встановлено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема, ЗК України, Законом України «Про оренду землі». Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються положеннями статті 33 Закону України «Про оренду землі». Так, відповідно до частин першої - п`ятої статті 33 цього Закону (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Частинами восьмою та дев`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді. Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України. Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків. Таким чином, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно з частинами 2-5 цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення. Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору. Такий правовий висновок про застосування норм права у подібних правовідносинах викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18). Із досліджених судом доказів, установлено, що сторони за договором за два місяці до закінчення строку дії договору оренди не досягли згоди щодо умов договору оренди на новий строк, орендарем не надано договору з умовами, які б були погоджені орендодавцем, а також те, що власник земельної ділянки-орендодавець у своєму листі вказував на відсутність наміру продовжувати договірні відносини з оренди землі, що беззаперечно свідчить про відсутність його волевиявлення на поновлення договору оренди землі б/н від 2008 року, укладеного з позивачем, на певних умовах. При цьому судом враховано, що до закінчення строку дії договору оренди землі б/н, укладеного між позивачем та [PERSON] у 2008 році, відповідач [PERSON] повідомив орендаря ТОВ «ДАВИДІВСЬКИЙ ДАР» про відсутність у нього наміру продовжувати дію зазначеного договору оренди землі та після закінчення його дії вимагав повернути належну йому на праві власності земельну ділянку. Після закінчення строку дії зазначеного договору оренди землі позивач не продовжив користування спірною земельною ділянкою та внесення ним відповідної орендної плати за її користування (доказів протилежного позивач суду не надав). Отже, наявність обґрунтованих заперечень зі сторони орендодавця стосовно поновлення договору з орендарем дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке передбачено положеннями статті 33 Закону України «Про оренду землі» і може підлягати захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, не порушено й не підлягає відновленню в обраний ним спосіб, а отже заявлений позов задоволенню не підлягає. Також суд вважає за необхідне зазначити, що у разі незгоди орендодавця у поновленні договору оренди, направленої орендарю у місячний строк до закінчення строку його дії, переважне право на укладення договору оренди землі припиняється, тому що переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі. Доводи позивача про те, що ТОВ «ДАВИДІВСЬКИЙ ДАР» як орендар виконав приписи частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі», повідомивши у встановлений строк належним чином власника землі про намір продовжити договір оренди, при цьому [PERSON] у передбачений законом строк не надав будь-якої відповіді на отримане повідомлення, є необґрунтованими, оскільки відповідно до положень частин восьмої, одинадцятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» він мав можливість оскаржити у суді наявне зволікання орендодавця в укладенні додаткової угоди, проте не скористався таким правом. Доводи позивача про наявність у запропонованій [PERSON] для укладення додатковій угоді ряду таких вигідних умов як: виплата підприємством різних видів одноразової матеріальної грошової допомоги, подарунків, знижок на продукцію, тощо, не стосуються змісту орендних правовідносин та зазначені умови не викладені у договорі оренди. З огляду на викладене в задоволенні позову слід відмовити з указаних вище підстав.

Outcome: dismissed