Jurisdiction: civil
Date: 2017-08-29 00:00:00

Позивачка звернулась до суду із позовом про визнання дійним договору купівлі-продажу квартири та визнання права власності на житловий будинок з господарськими удівлями. В поданій заяві позивачка зазначила, що 09 червня 2014 року між нею та [PERSON] був укладений договір купівлі продажу житлового будинку, який розташований за адресою: [ADDRESS], який належав відповідачу [PERSON] За домовленістю між сторонами, вартість будинку за яку він придбається складає 70000 гривень. У червні 2014 року, на території Луганської та Донецької областей розпочалась АТО і у зв'язку з загостренням обстановки на території Луганської області, та тим, що усі державні реєстри на той час були заблоковані, а відповідачу необхідно було негайно виїхати , вони не мали можливості засвідчити договір купівлі продажу будинку у нотаріальному порядку, тому за домовленістю між сторонами був укладений побутовий договір купівлі-продажу не засвідчений нотаріально у встановленому законом порядку. Згідно цього договору позивач тоді ж 09.06.2014 року сплатила відповідачу 35000 гривен, тобто половину вартості, за яку придбався будинок, а відповідач передав позивачу будинок та усі документи на будинок. Цей будинок був побудований відповідачем власноруч з дозволу виконкому Золотівської міської ради на виділений йому земельної ділянці. Після чого, у 1993 році будинок та господарські побудови, були прийняти в експлуатацію відповідною комісією, створеною виконавчим комітетом Золотівської міської ради. Отримуючи кошти відповідач запевнив позивача, що для нотаріального засвідчення договору купівлі-продажу будинку він обов'язкове приїде протягом двох років та тоді ж отримує іншу частику коштів. Починаючи з червня 2014 року позивачка проживає в спірному будинку і користується будинком по теперішній час. Сама утримує будинок, у той час як відповідач якої або участі в утриманні будинку не приймає. У період з 2014 року позивач неодноразово зверталася до відповідача за телефоном, з тим щоб нотаріально засвідчити договір купівлі-продажу будинку та передати йому іншу частину коштів, але відповідач спочатку говорів, що йому ніколи, а потів повідомив, що він вже є громадянином Російської федерації, та що приїжджати не буде. Також відмовляється повідомляти позивачу адресу свого місця знаходження. Зазначене може свідчити про ухилення відповідача від укладання нотаріальної угоди на зазначений житловий будинок. За таких обставин, позивачка звернулась до суду із данним позовом, та просить суд визнати дійсним договір купівлі-продажу житлового будинку, який розташований за адресою: [ADDRESS], який був укладений 09 червня 2014 року» між нею [PERSON] та відповідачем [PERSON]та визнати за нею право власності на зазначений житловий будинок загальною площею 46,8 кв.м ( у тому числі житловою 31,5 кв.м), із господарськими будівлями до нього ( сені-а-1, ганок-кр, мансарда-мс, літня кухня-Б-1, тамбур-б-1,ганок-кр.погріб-Н, сараї-Ж,В,Е, вбиральня-К, гараж-Г, замощення-I, огорожа-1,2,5,6, водопровод-3,4). Золотівська міська рада Луганської області в даному провадженні не являється стороною договору і була залучена до участі у справі в якості третьої особи. До початку судового розгляду позивачка та її представник надали суду заяву про розгляд справи без участі, у поданій заяві підтримали заявлені вимоги, просилаи їх задовольнити, не заперечували щодо ухвалення заочного рішення. Відповідач у судове засіданні не з»являвся 06.03.2017р, 13.03.2017р.,27.03.2017р., 14.04.2017р., 04.05.2017р, 12.06.2017р, був належним чином повідомлений про день та час судового розгляду рекомендованою поштою та через засоби масової інформації, шляхом розміщення оголошення у газеті «Вісник Луганщини»» про проведення судового розгляду в даній цивільній справі, повідомлень про причини неявки до суду від відповідачів не надійшло. Представник третьої особи Золотівської міської ради у судове засіданні не з»явився, Золотівська міська рада була належним чином повідомлена про день та час судового розгляду, також надала суду заяву про те, що не заперечує щодо задоволення позовних вимог, просили суд розглядати справу без участі представника. Суд, вислухавши у судовому засіданні пояснення представника позивачки, дослідивши письмові матеріали справи, зазначає наступне. Предметом даного позову являються договірні правовідносини та захист права власності позивачки, яке виникло у неї на підставі угоди (договору) купівлі-продажу житла, який був укладений нею із відповідачем у червня 2014 року та не був посвідчений нотаріально. А так, для вирішення дійсних позовних вимог необхідно застосовувати правові норми Цивильного кодексу 2003 року, положення Пленуму Верховного Суду України № 9 від 06.11.2009 р. «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними», Закону України №1878-VI від 11.02.2010 року «Про внесення змін до Закону Украхни «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України», а також положення пленуму ВССУ з розгляду цивільних і кримінальних справ № 5 від 07.02.2014р. «Про судову практику в справах про захист права власності та інших речових прав» (щодо визначення моменту виникнення права власності у позивачки). Так згідно ст.328 ЦК України 2003 року, передбачено право власності виникає з підстав, що не суперечать закону, в тому числі за правочинами. Право власності вважається придбаним правомірно, якщо неправомірність прямо не витікає з закону, чи незаконність права власності не встановлена судом. Відповідно до статті 334 ЦК України право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передання майна, якщо інше не встановлено договором або законом.. Переданням майна вважається вручення його набувачеві. Право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Відповідно до статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Відповідно до статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Згідно статті 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Статтею 662 ЦК України передбачено, що продавець зобов'язаний передати покупцеві товар, визначений договором купівлі-продажу. Продавець повинен одночасно з товаром передати покупцеві його приналежності та документи (технічний паспорт, сертифікат якості тощо), що стосуються товару та підлягають переданню разом із товаром відповідно до договору або актів цивільного законодавства. А так, в судовому засіданні встановлено, що позивачка дійсно купила житло, розташоване за адресою: [ADDRESS] у відповідача, передавши йому гроші у сумі 35000 грн. на підставі побутового договору купівлі- продажу , який був складений позивачкою та відповідачем 09 червня 2014 року, що підтверджується розпискою відповідача про отримання ним коштів від позивача а.с.5. При цьому позивачка повністю виконала та виконує свої умови договору купівлі продажу будинку. Вона сплатила половину коштів за будинок та прийняла майно у своє володіння. Також готова передати відповідачу іншу частину коштів, про яку вони домовлялися. Відповідач фактично також частково виконав свої умови договору, а саме отримав від позивача 35000 гривень, та передав будинок, разом з усіма документами у власність позивача, що підтверджується наявністю у позивача усіх документів на будинок переданих їй відповідачем. Також у суді встановлено, що після придбання будинку позивач протягом більше 3 років постійно користується цим будинком, за власні кошти утримує будинок, покращує умови життя у будинку, але в даний час вона позбавлена права на власний розсуд розпоряджатися придбаним нею будинком, так як договір купівлі-продажу не був нотаріально оформлений у встановленому законом порядку. При цьому угода між відповідачем та позивачем не була нотаріально посвідчена тільки у зв'язку з тим, що на той час на території міста Первомайську, до якої відносилося місце Золоте, були заблоковані усі реєстрі, та відповідачу необхідно було негайно виїхати, тому що на території безпосередньо м.Первомайськ Луганської області відбувались бойові дії, що є загальновідомою інформацією. А зараз відповідач ухиляється від цього нотаріального посвідчення договору. Усе віщезазначене свідчить про те, що сторонами договору було досягнуто згоди з істотних умов угоди. При цьому сторонами договору умови цього договору були частково виконано. У наступний час позивач готова сплатити відповідачу іншу частину коштів, але відповідач не надає їй таку можливість. Згідно п.2 ст.220 ЦК України, передбачено, що якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. Відповідно до статті 2 Постанови Пленуму Верховного суду України №9 від 06.11.2009 року «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» передбачено, що відповідність чи невідповідність правочину вимогам законодавства має оцінюватися судом відповідно до законодавства, яке діяло на момент вчинення правочину. Статтею 657 ЦК України( у редакції на момент вчинення правочину між відповідачем та позивачем) передбачено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі. Відповідно до роз'яснень, які містяться в абзаці 2 п. 13 Постанови Пленуму Верховного суду України № 9 від 06.11.2009 року вказано що вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма ч.2 ст. 220 ЦК не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до статей 210 та 640 ЦК пов'язується з державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов'язків для сторін. Але на той час, а саме на 2009 рік, зміст ч.3 статті 640 ЦК України мала такий вигляд: «договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності - і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації». Тобто зміст ст. 657 ЦК України (в редакції, яка була чинною на час винесення ППВСУ №9) передбачав, що договір купівлі-продажу підлягав і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації. Але Законом України № 1878-VI від 11.02.2010 року «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України» були внесені зміни у ч.3 ст. 640 ЦК, та починаючи з 01.01.2013 року цією статтею передбачено, що договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення. Також були внесені зміни у статтю 657 ЦК України, а саме слова «та державної реєстрації», які були у цієї статті на 2009 рік, були виключені. Тому, враховуючи станом на 2017 рік окремі питання судової практики, що виникають при застосуванні судами рекомендаційних роз'яснень, викладених у постанові Пленуму Верховного Суду України від 06 листопада 2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» Вищим спеціалізованим судом України з розгляду цивільних і кримінальних справ вказано, що вирішуючи спори про визнання правочинів дійсними, судам необхідно враховувати, що з 1 січня 2013 року набрав чинності Закон України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України», яким ч. 3 ст. 640 ЦК викладено в новій редакції, а саме: «договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення». Таким чином, до правочинів, укладених після 1 січня 2013 року, абзац 2 п. 13 ППВСУ № 9 у прямому своєму розумінні не може бути застосований. Судом також досліджені письмові матеріали, з яких вбачається , що : Рішенням виконкому Золотівської міської Ради від 28.02.1986 року відповідачу була виділена земельна ділянка та надане право індивідуального будівництва житлового будинку на земельній ділянці [ADDRESS]. а.с.5 14 березня 1986 року з відповідачем був укладений договір про надання йому у безстрокове користування земельної ділянки, розміром 600 кв. метрів під будівництво індивідуального житлового будинку по [ADDRESS], який був посвідчений нотаріусом. а.с.6 Рішенням виконавчого комітету Золотівської міської ради від 09.03.1993 року №20 було затверджено акт готовності житлового будинку житловою площею 31,5.кв.м. з господарськими будівлями (літня кухня «Б-1», сараї «Ж,В,Е», гараж «Г», погріб «Н», вбиральня «К»), побудованого [PERSON], розташованого в [ADDRESS], та будинок був прийнятий в експлуатацію. При цьому, згідно відомостей зазначених в домовій книжці (а.с.9-11) відповідач [PERSON] зареєстрований в житловому будинку за адресою: [ADDRESS] саме з 1993 року. Згідно акту депутата Золотівської міської ради відповідач починаючи з 2014 року і по теперішні час, проживає в Російської федерації. У будинку за адресою: [ADDRESS] починаючи з 2014 року і по теперішні час постійно проживає позивач -[PERSON] В суді встановлено, що позивач сама утримує зазначений будинок, має у розпорядженні всі документи на будинок, право володіння позивачкою даним житлом ніким не оспорюється. Тобто, вищезазначене свідчить про те, що позивачка, укладаючи побутовий договір купівлі-продажу, виконала умови , передбачені законодавством щодо прийняття майна та передачі грошей за майно (будинок), що відповідає положенням ст.655 Цивільного Кодексу України і таким чином у неї виникло право власності на цю квартиру у розумінні ст.334 Цивільного Кодексу Укрїни, згідно якої - право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передання майна, якщо інше не встановлено договором або законом. З фактичних обставин справи судом встановлено, що при укладанні зазначеного договору купівлі-продажу, не було дотримано порядку, передбаченого ч.3 ст.334 Цивільного Кодексу України щодо нотаріального посвідчення такого договору. Однак, враховуючи що позивачка виконала всі умови зазначеної угоди, а саме: прийняття в оперативне управління майна (житлового будинку за адресою: [ADDRESS]), передачі коштів за купівлю житла , що передбачено побутовим договором, укладеного між сторонами 09 червня 2014 року щодо купівлі позивачкою зазначеного житла - суд вважає, що відповідач ухиляються від нотаріального посвідчення цієї угоди з підстав, що не залежат від позивачки, але при цьому також ним частково виконані умови домовленостей між сторонами. Саме тому, позивачка весь час вважала, що вона має належне право на придбаний у відповідача житловий будинок, займалась його поліпшенням, утримувала його і її право весь цей час ніким не оспорювалось. За таких обставин у суда є підстави вважати, що відповідач ухиляється від нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу житлового будинку. А так, на підставі ч.2 ст.220 Цивільного Кодексу України року, суд вважає можливим визнати дійсним договір купівлі-продажу житлового будинку, який розташований за адресою: [ADDRESS], який був укладений 09 червня 2014 року між нею та відповідачем [PERSON]. Таким чином, суд вважає, що в межах даного позову, з боку позивачки доведено, що між нею та відповідачкою було досягнуто згоди з істотних умов угоди і така угода не містила протизаконних умов, що також є підставою для визнання зазначеної угоди дійсною в розумінні положень ч.2 статті 220 Цивільного кодексу України. При цьому щодо відсутності реєстрації за відповідачем права власності на спірний будинок суд зазначає, що враховуючи, що будинок був побудований у 1992 році та прийнятий в експлуатацію у 1993 році, згідно діючого на той час законодавства виникнення права власності на нерухоме майно не було пов'язане з державною реєстрацію цього майна. Згідно Інструкції «Про порядок реєстрації будинків та домоволодінь у містах і селищах міського типу Української РСР», затвердженої Міністерством комунального господарства Української РСР 31 січня 1966 року, (яка була дійсною з 1966 по 1995 рік, тобто на час завершення будівництва будинку) будинки, що підлягають реєстрації, повинні бути закінчені будівництвом і прийняті в експлуатацію за актом, затвердженим виконкомом місцевої Ради депутатів трудящих. Реєстрація провадиться на підставі документів, що встановлюють право власності (правовстановлюючих документів). Згідно перечня правовстановлюючих документів вказаних в інструкції, одним з таких документів є нотаріально посвідчені договори про надання у безстрокове користування земельної ділянки для будівництва індивідуального жилого будинку та затверджений виконкомом місцевої Ради акт про прийняття будинку в експлуатацію. Наявність у відповідача нотаріально посвідченого договору про надання йому у безстрокове користування земельної ділянки для будівництва індивідуального жилого будинку, який є правовстановлюючим документом на будинок, та затверджений виконкомом місцевої Ради акт про прийняття будинку в експлуатацію, підтверджує його право власності на цей будинок. Відповідно до оглядового листа Вищого спеціалізованого Суду України з розгляду цивільних та кримінальних справ № 24-753/0/4-13 від 16.05.2013 року «Про судову практику розгляду цивільних справ про спадкування» вказано, що державна реєстрація права власності на житлові будинки, споруди регулювалася підзаконними нормативними актами, зокрема, такими як Інструкція про порядок реєстрації будинків та домоволодінь у містах і селищах міського типу Української РСР, затверджена заступником Міністра комунального господарства Української РСР 31 січня 1966 року і яка втратила чинність на підставі наказу Держжитлокомунгоспу від 13 грудня 1995 року № 56, Тимчасове положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно, затверджене наказом Міністерства юстиції України від 7 лютого 2002 року № 7/5 і зареєстроване в Мін'юсті 18 лютого 2002 року за № 157/6445 (з подальшими змінами). Зазначені нормативні акти передбачали державну реєстрацію будівель, споруд, державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, проте виникнення права власності на будинки, споруди не залежало від державної реєстрації до часу набрання чинності ЦК та Законом України від 1 липня 2004 року "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень". Отже, у разі відсутності державної реєстрації права власності на нерухоме майно, створене та оформлене в передбаченому законом порядку до набрання чинності Законом України від 1 липня 2004 року "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", спадкоємці, які прийняли спадщину, мають право на оформлення спадкових прав шляхом звернення до нотаріальної контори за видачею свідоцтва про право на спадщину. Тобто у відповідача були усі документи, необхідні для реєстрації за ним права власності на побудований ним будинок, що можливо було виконати одночасно з укладенням договору купівлі продажу будинку та засвідчення його у нотаріальному порядку. Тому суд вважає, що відповідач мав право розпоряджатися побудованим ним будинком. Здійснити реєстрацію за права власності на зазначений будинок у наступний час у позивача не має можливості, тому що це повинен зробити тільки відповідач, але він також цього робити не вважає та ухиляється від цього. Виходячи зі змісту частини третьої статті 334 ЦК та частини другої статті 220 ЦК відсутність державної реєстрації права власності на нерухоме майно не є перешкодою для визнання права власності на це майно у зв'язку зі ухиленням сторони від нотаріального посвідчення договору,, оскільки така державна реєстрація може бути здійснена після визнання судом договору купівлі-продажу майна не посвідченого нотаріально дійсним та визнання права власності. А так, , враховуючи, що в межах цього судового розгляду доведено, що угода між сторонами щодо купівлі-продажу житла , яке розташована за адресою: [ADDRESS] - може бути визнана дійсною, то є підстави для визнання за позивачкою права власності на даний житло, тому що відповідно до положень ст.334 Цивільного Кодексу України право власності (право оперативного управління) у набувача майна за договором виникає з моменту передачі майна, якщо інше не встановлено договором або законом і відповідно до положень ст.391 Цивільного Кодексу України власник може вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном. Також, вирішуючи в межах даного позову питання щодо обґрунтованості вимог позивачки щодо визнання за нею права власності, суд також враховує положення пленуму ВССУ з розгляду цивільних і кримінальних справ № 5 від 07.02.2014р. «Про судову практику в справах про захист права власності та інших речових прав», п. 5.якого визначено, що вирішуючи питання про правомірність набуття права власності, суд має враховувати, що воно набувається на підставах, які не заборонені законом, зокрема на підставі правочинів. При цьому діє презумпція правомірності набуття права власності на певне майно, яка означає, що право власності на конкретне майно вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом. Право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Таким чином, суд вважає, що в межах даного позову, з боку позивачки доведено правомірність набуття нею права власності на певне майно, а саме на житловий будинок із господарськими будівлями, що розташовані за адресою: [ADDRESS] на підставі побутової угоди купівлі-продажу, яка була укладена із дотриманням усіх суттєвих умов між сторонами, але не посвідченна нотаріально з причини ухилення від цього відповідача, в зв»язку з чим позовні вимоги позивачки підлягають задоволенню. На підставі викладеного, ст.ст.334,626,638,655,662, 220 ч.2 УК України, положення Пленуму Верховного Суду України № 9 від 06.11.2009 р. «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними», Закону України №1878-VI від 11.02.2010 року «Про внесення змін до Закону Украхни «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України», положення пленуму ВССУ з розгляду цивільних і кримінальних справ № 5 від 07.02.2014р. «Про судову практику в справах про захист права власності та інших речових прав» (щодо визначення моменту виникнення права власності у позивачки)

Outcome: approved