Jurisdiction: civil
Date: 2018-06-19 00:00:00

ПрАТ «АПК-Інвест» звернулось до суду з позовом до відповідачів по справі, в якому з урахуванням заяви про зміну предмета та підстав позову (а.с.79-81) зазначено, що 22 березня 2012 року між позивачем по справі та [PERSON] було укладено договір оренди земельної частки (паю), зареєстрований 02 квітня 2012 року у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) Миколайпільської сільської ради під номером 1025, відповідно до якого [PERSON] передала в оренду позивачу земельну частку (пай) (рілля) розміром 4,78 умовних кадастрових гектарів, належну їй на підставі сертифіката на право на земельну частку (пай) серія [NUMBER] виданого 30 серпня 1996 року. З того часу позивач по справі сумлінно виконує свої зобов'язання за договором оренди, сплачуючи на користь відповідачки по справі орендну плату. 22 листопада 2012 року [PERSON] отримала державний акт на право власності на земельну ділянку серія [NUMBER] та стала власником земельної ділянки з кадастровим номером [NUMBER]. [PERSON] в порушення умов укладеного договору оренди та вимог діючого законодавства не повідомила ПрАТ «АПК-Інвест» про отримання державного акту ані в 2012 році, ані в подальшому. З плану меж земельної ділянки, викладеного на державному акті про право власності на земельну ділянку, розташування земельної ділянки на Публічній кадастровій карті України позивач дійшов висновку про те, що фактично [PERSON] набула право власності на ту саму земельну ділянку, що була відведена їй згідно проекту та схеми поділу земель колективної власності КСП «Дружківський» та якою з 22 березня 2012 року користується ПрАТ «АПК-Інвест». Тобто, фактично об'єктом оренди як до оформлення державного акту, так і після цього залишалася та сама земельна ділянка. Продовжуючи отримувати від позивача орендну плату та виконуючи обов'язки орендодавця в повному обсязі, не перешкоджаючи орендарю у використанні земельної ділянки в період часу з 2012 по 2017 рік, за умови неповідомлення орендаря про оформлення прав на земельну ділянку, [PERSON] фактично вчинила конклюдентні дії та здійснила волевиявлення до укладення договірних відносин із позивачем щодо оренди землі на тих самих умовах, що і раніше укладений договір оренди земельної частки (паю). Позивач вважає, що за умови досягнення згоди з усіх істотних умов та у зв'язку із здійсненням волевиявлення кожної із сторін, договір оренди землі між ПрАТ «АПК-Інвест» та [PERSON] щодо земельної ділянки з кадастровим номером [NUMBER] площею 4,3353га є укладеним з дати отримання останньою державного акту - з 22 листопада 2012 року. 29 листопада 2017 року відповідачі [PERSON] та СФГ «Надія» уклали договір оренди землі, зареєстрований у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за № 23643518, предметом якого є земельна ділянка, яка не вибувала з 22 березня 2012 року з користування позивача по справі та в теперішній час засіяна та обробляється ним. ПрАТ «АПК-Інвест» як орендар за договором оренди земельної частки (паю) у випадку виділення земельної частки в натурі має переважне право на укладення договору оренди щодо земельної ділянки. Договір оренди землі від 29 листопада 2017 року був укладений відповідачами з порушенням переважного права ПрАТ «АПК-Інвест», суперечить вимогам законодавства. Позивач просить: -визнати укладеним 22 листопада 2012 року договір оренди землі між позивачем та [PERSON] щодо земельної ділянки з кадастровим номером [NUMBER] площею 4,3353га, розташованої на території Миколайпільської сільської ради Костянтинівського району Донецької області; терміном дії до 22 березня 2032 року; з орендною платою в розмірі 4823 гривні 53 копійки, що сплачується один раз на рік в грудні поточного року з урахуванням індексів інфляції; із встановленою діючим законодавством відповідальністю за невиплату орендної плати; -визнати недійсним договір оренди земельної ділянки кадастровий номер [NUMBER] площею 4,3353га, укладений між [PERSON] та СФГ «Надія», право оренди за яким зареєстровано 29 листопада 2017 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно Костянтинівською міською радою ; -скасувати запис про державну реєстрацію права оренди, яке виникло на підставі договору оренди землі, укладеного між [PERSON] та СФГ «Надія», щодо земельної ділянки кадастровий номер [NUMBER] площею 4,3353га, що внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень державного реєстратора Костянтинівської міської ради Донецької області, № 38423048 від 29 листопада 2017 року; -судові витрати покласти на відповідачів солідарно. Представник позивача [PERSON] в судовому засіданні підтримала заявлені позовні вимоги, посилаючись на обставини, викладені в позовній заяві та заяві про зміну предмета та підстав позову. Відповідач [PERSON] та її представник [PERSON], заперечували проти задоволення позовних вимог пославшись в обгрунтування заперечень на наступні обставини. Представник відповідача зазначив, що позивачем не надано доказів на підтвердження того, що [PERSON] фактично набула право власності на ту саму земельну ділянку, отже доводи про незмінність об'єкту оренди як до оформлення державного акту, так і після нього є необґрунтованими. До того ж, розмір земельної частки - 4,78 умовних кадастрових га та земельної ділянки - 4,3353 га відрізняються. Після отримання державного акта на право власності на земельну ділянку [PERSON] договір оренди земельної ділянки кадастровий номер [NUMBER] площею 4,3353га із ПрАТ «АПК-Інвест» не укладала, у зв'язку з чим договірні відносини між цими сторонами після отримання відповідачкою державного акту про право власності на землю не виникли, а ті, що існували при укладенні договору оренди земельної частки (паю) були припинені. Переукладання договору після отримання державного акту на право власності є правом, а не обов'язком власника земельної ділянки. Положення ч.5 ст.31 Закону України «Про оренду землі» в частині обов'язку повідомити орендаря в місячний строку про набуття права власності на земельну ділянку на [PERSON] не розповсюджуються, оскільки почали діяти з 20 вересня 2016 року. 29 листопада 2017 року [PERSON] зареєструвала право власності на земельну ділянку в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та скориставшись своїми правами власника, цього ж дня уклала договір оренди належної їй земельної ділянки із СФГ «Надія», який був зареєстрований відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», у зв'язку з чим позовні вимоги ПрАТ «АПК-Інвест» задоволенню не підлягають. Відповідач [PERSON] в судовому засіданні пояснила, що в теперішній час не бажає перебувати у договірних відносинах із позивачем по справі, бажає передати належну їй земельну ділянку в оренду СФГ «Надія». Не заперечувала, що протягом 2012-2017 років отримувала орендну плату від ПрАТ «АПК-Інвест», із користування якого земельна ділянка не вибувала. Про отримання державного акту про право власності на землю позивача по справі не повідомляла. Представник відповідача - СФГ «Надія» Мішин М.В. заперечував проти задоволення позовних вимог, обґрунтовуючи свою позицію тим, що 29 листопада 2017 року при реєстрації [PERSON] свого права власності на землю в Державному реєстрі речових прав було встановлено, що її земельна ділянка в оренді не перебуває, інформація про обтяження, існування інших договорів оренди була відсутня, з огляду на що у власника не було перешкод розпорядитися земельною ділянкою на власний розсуд. Договір оренди землі, укладений 29 листопада 2017 року між [PERSON] та СФГ «Надія» є дійсним, державна реєстрація права оренди земельної ділянки проведена відповідно до діючого законодавства, отже підстави для визнання договору недійсним та скасування державної реєстрації відсутні. Представник третьої особи - Костянтинівської міської ради в судове засідання не з'явився, надав заяву про розгляд справи за його відсутності (а.с.135) в якій зазначив, що під час державної реєстрації договору оренди землі від 29 листопада 2017 року державним реєстратором була отримана інформація з Державного реєстру речових прав, з якої не вбачалось даних про укладення договору оренди між [PERSON] та ПрАТ «АПК-Інвест», отже за брак зазначеної інформації в Державному реєстрі реєстратор відповідальності не несе. Представник третьої особи - Миколайпільської сільської ради Костянтинівського району Донецької області в судове засідання не з'явився, надав заяву про розгляд справи за його відсутності (а.с.180). Заслухавши пояснення представників сторін, з'ясувавши позицію відповідача [PERSON] та третіх осіб по справі, дослідивши письмові докази, суд встановив наступні факти та відповідні їм правовідносини. Судовим розглядом встановлено, що розпорядженням Голови Костянтинівської райдержадміністрації від 29 травня 1996 року № 291 було затверджено розмір земельної долі (пая) в умовних кадастрових гектарах - 4,78 в площі сільськооподарських угідь КСП «Дружківський» (а.с.141). Відповідно до розпорядження Голови Костянтинівської райдержадміністрації від 20 грудня 2011 року № 703 затверджено технічну документацію із землеустрою щодо документів, які посвідчують право на земельну ділянку громадянам-власникам сертифікатів КСП «Дружківський»; надано земельні частки (паї) загальною площею 443,04 га, громадянам, які виявили бажання вийти з членів КСП «Миколаївський», в тому числі і [PERSON] (а.с.138-140). Судом було досліджено витяг з технічної документації із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право на земельну ділянку громадянам-власникам сертифікатів КСП «Дружківський» відносно земельної частки (паю) [PERSON] (а.с.142-155). 30 серпня 1996 року [PERSON] отримала сертифікат на земельну частку (пай) розміром 4,78 умовних кадастрових га у землі, яка перебуває у колективній власності КСП «Дружківський» без визначення меж цієї частки в натурі (а.с.11). 22 березня 2012 року між ПрАТ «АКП-Інвест» та [PERSON] укладено договір оренди земельної частки (паю) відповідно до п.1.1, 2.3 якого орендодавець передала орендорендарю у володіння та користування земельну частку (пай) (рілля) розміром 4,78 умовних кадастрових га строком на 20 років (а.с.6-9, 84-86). Пунктом 2.2 договору передбачено обов'язок орендаря сплачувати щороку орендну плату в розмірі 4823 гривні 53 копійки. Відповідно до п.2.3 договору у разі виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості), договір оренди землі переукладається відповідно до державного акту про право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Договір оренди землі переукладається сторонами за цим договором не пізніше ніж в строк до двох місяців з дати виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) та отримання державного акту на право власності на земельну ділянку. Припинення дії договору оренди допускається у випадках, визначених цим договором та чинним законодавством України. Пунктом 4 договору оренди земельної частки (паю) від 22 березня 2012 року передбачено, що він набуває чинності з моменту його реєстрації в Миколайпільській сільській раді. Як вбачається з відмітки на договорі оренди земельної частки (паю) від 22 березня 2012 року, він зареєстрований 02 квітня 2012 року у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) Миколайпільської селищної ради № 1025 (а.с.8). 22 березня 2012 року сторони підписали акт приймання-передачі земельної частки (паю) до договору оренди від 22 березня 2012 року (а.с.10). З довідки № 136-3 від 05 березня 2018 року вбачається, що земельна ділянка, передана [PERSON] у користування ПрАТ «АПК-Інвест» на підставі договору оренди від 22 березня 2012 року станом на 05 березня 2018 року обробляється позивачем по справі; на даній земельній ділянці засіяний ярий ячмінь (а.с.87). Протягом 2012-2017 років ПрАТ «АПК-Інвест» сплачувало на користь [PERSON] орендну плату, на підтвердження чого надано платіжні доручення № 22551 від 19 грудня 2017 року (а.с.13), № 15134 від 25 жовтня 2017 року (а.с.14), № 1455 від 30 червня 2017 року (а.с.15), № 7079 від 26 квітня 2017 року (а.с.16), № 2277 від 17 січня 2017 року (а.с.17), № 42120 від 25 жовтня 2016 року (а.с.18), № 32524 від 16 серпня 2016 року (а.с.19), № 7708 від 22 грудня 2015 року (а.с.20), № 5524 від 29 липня 2015 року (а.с.21), № 1101 від 28 січня 2015 року (а.с.22), № 85129 від 31 липня 2014 року (а.с.23), видатковими касовими ордерами від 03 грудня 2013 року (а.с.24), від 25 липня 2013 року (а.с.25), від 21 грудня 2012 року (а.с.26), від 13 квітня 2012 року (а.с.27). В судовому засіданні відповідач [PERSON] не заперечувала, що земельна ділянка не вибувала з користування ПрАТ «АПК-Інвест», яке протягом 2012-2017 років сплачувало на її користь орендну плату. 22 листопада 2012 року [PERSON] отримала державний акт на право власності на земельну ділянку серія [NUMBER] площею 4,3353га кадастровий номер [NUMBER] (а.с.12,61). 29 листопада 2017 року право власності [PERSON] на земельну ділянку кадастровий номер [NUMBER] зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (а.с.62). 29 листопада 2017 року [PERSON] та СФГ «Надія» уклали договір оренди землі, предметом якого є земельна ділянка кадастровий номер [NUMBER] площею 4,3353га (рілля) (а.с.63-64) та підписали акт приймання-передачі земельної ділянки від 29 листопада 2017 року (а.с.120). Як пояснив в судовому засіданні представник відповідачки [PERSON] - [PERSON], фактичне передання земельної ділянки за договором оренди, укладеним 29 листпада 2017 року між [PERSON] та СФГ «Надія» не відбулось. Відповідно до п.6 договору від 29 листопада 2017 року, він укладений строком на 20 років. 29 листопада 2017 року право оренди СФГ «Надія» земельної ділянки кадастровий номер [NUMBER] було зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права під номером 23643518, що підтверджується відповідним витягом (а.с.65). 27 грудня 2017 року Голова СФГ «Надія» повідомив ПрАТ «АПК-Інвест» про укладення договорів оренди земельних ділянок, в тому числі, і з [PERSON] (а.с.28). Згідно ч.1 ст.792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відповідно до ст.13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Відповідно до п.17 Розділу Х Перехідних положень Земельного кодексу України сертифікати на право на земельну частку (пай), отримані громадянами, вважаються правовстановлюючими документами при реалізації ними права вимоги на відведення земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) відповідно до законодавства. Сертифікати на право на земельну частку (пай) є дійсними до виділення власникам земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості) земельних ділянок та видачі їм державних актів на право власності на землю. Відповідно до Перехідних положень Закону України «Про оренду землі» громадяни - власники сертифікатів на право на земельну частку (пай) до виділення їм у натурі (на місцевості) земельних ділянок мають право укладати договори оренди земель сільськогосподарського призначення, місце розташування яких визначається з урахуванням вимог раціональної організації території і компактності землекористування, відповідно до цих сертифікатів з дотриманням вимог цього Закону. Після виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв) договір оренди землі переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Припинення дії договору оренди допускається лише у випадках, визначених цим Законом. Аналогічні за змістом положення містить і укладений між ПрАТ «АПК-Інвест» та [PERSON] 22 березня 2012 року договір оренди земельної частки (паю), відповідно до п.2.3 якого у разі виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості), договір оренди землі переукладається відповідно до державного акту про право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Договір оренди землі переукладається сторонами за цим договором не пізніше ніж в строк до двох місяців з дати виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) та отримання державного акту на право власності на земельну ділянку. Припинення дії договору оренди допускається у випадках, визначених цим договором та чинним законодавством України. Відповідно до п.20 постанови Верховного Суду від 19 березня 2018 року у справі № 924/468/14 (а.с.171-172) після виділення власникам земельних часток (паїв) земельних ділянок в натурі та отримання ними державних актів на право власності на землю відповідні сертифікати на земельну частку (пай) є недійсними. У той же час факт оформлення державного акта на право власності на землю дію раніше укладених їх власниками договорів оренди земельних паїв автоматично не припиняє, а такі договори підлягають переукладанню. Отже, припинення дії договорів оренди земельних паїв має місце тільки після їх переукладання відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку або з підстав, передбачених ст.31 Закону України «Про оренду землі». Враховуючи наведені положення законодавства та позицію Верховного Суду, викладену в постанові від 19 березня 2018 року, приймаючи до уваги, що договір оренди земельної частки (паю) від 22 березня 2012 року між позивачем по справі та [PERSON] укладено строком на 20 років, суд дійшов висновку про те, що вказаний договір оренди автоматично не припинив своєї дії у зв'язку з отриманням [PERSON] державного акту про право власності на землю і станом на 29 листопада 2017 року діяв. Крім того, як встановлено в судовому засіданні з пояснень сторін, протягом 2012-2017 років земельна ділянка перебувала та станом на теперішній час перебуває в користуванні ПрАТ «АПК-Інвест», яке протягом цього часу сплачувало орендну плату на користь відповідачки [PERSON] Суд вважає за необхідне зазначити, що договір оренди земельної частки (паю), укладений 22 березня 2012 року між ПрАТ «АПК-Інвест» та [PERSON] був зареєстрований 02 квітня 2012 року відповідно до Порядку реєстрації договорів оренди земельної частки (паю), затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 24 січня 2000 року № 119, тобто з дотриманням вимог і процедури, передбаченої на час вчинення цієї дії. Згідно із частиною 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. В силу п.3 ст.3, ст.6, ч. 1 ст. 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Беручи до уваги наведене, зокрема, що договір оренди земельної частки (паю) автоматично не припинив своєї дії та виходячи із загального принципу свободи договору, відповідно до якого [PERSON] має право на вільне волевиявлення щодо належного їй майна, суд дійшов висновку про те, що позовні вимоги ПрАТ «АПК-Інвест» про визнання укладеним договору оренди землі від 22 листопада 2012 року між позивачем та [PERSON] в редакції за поданим проектом з істотними умовами щодо строку оренди, розміру орендної плати (а.с.82-83) задоволенню не підлягають. Згідно із частиною 2 ст. 95 ЗК України, ст. 27 Закону України "Про оренду землі" орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону. Відповідно до частин 2, 3 ст. 152 ЗК України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом, зокрема, визнання угоди недійсною. Аналогічні положення містить і частина 2 ст. 16 ЦК України, згідно якої одним із способів захисту цивільних прав та інтересів є визнання правочину недійсним. Відповідно до частини 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Згідно з частиною 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Відповідно до частини 3 ст. 215 ЦК України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). Згідно частини 1 ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю. Згідно частини 1 ст. 236 ЦК України правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Укладення 29 листопада 2017 року договору оренди земельної ділянки між [PERSON] та СФГ «Надія» суперечить частині 1 ст. 95 ЗК України, ст.ст. 25,27 Закону України "Про оренду землі" та порушує права позивача, як орендаря, які підлягають захисту шляхом визнання оспорюваного договору оренди землі від 29 листопада 2017 року недійсним. Частиною 2 статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», у разі скасування на підставі рішення суду документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав. Приймаючи до уваги наведене, беручи до уваги правовий висновок кандидата юридичних наук (а.с.156-168), доцента Зуєва В.А., який має допоміжний (консультативний) характер, суд дійшов висновку про часткове задоволення позову і визнання недійсним договору оренди землі, укладеного 29 листопада 2017 року між [PERSON] та СФГ «Надія» щодо земельної ділянки загальною площею 4,3353га кадастровий номер [NUMBER], що відповідно до положень ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для внесення до державного реєстру прав запису про скасування державної реєстрації прав. Доводи представника відповідачки [PERSON]- [PERSON] про припинення договірних відносин між ПрАТ «АПК-Інвест» та останньою після отримання державного акту про право власності на землю є неспроможними, зважаючи на висловлену Верховним Судом позицію в постанові від 19 березня 2018 року по справі № 924/468/14 (а.с.171-172). Відповідно до ст.141 ЦПК України витрати, пов'язані зі сплатою судового збору (а.с.1) слід віднести на відповідачів по справі.

Outcome: partial