Jurisdiction: civil
Date: 2019-12-10 00:00:00

ПП «Агрофірма «Росія» звернулося до суду з позовом до [PERSON] про поновлення договору оренди земельної ділянки, посилаючись на те, що 10.10.2006 року між [PERSON] та ПП «Агрофірма «Росія» було укладено договір оренди землі площею 6,1063 га кадастровий № 2322185700:03:002:0043, який 31.03.2008 р. було зареєстровано у Запорізькій регіональній філії ДП «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельним ресурсам» за № 040826000141 строком на 10 років. Пунктом 9 вищезазначеного договору зокрема визначено, що: «Договір укладено на 10 (десять) років і він діє до 31.12.2016 року. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. Орендодавець у разі відмови в продовженні орендних відносин, зобов`язаний письмово повідомити Орендаря не пізніше ніж за 45 днів до закінчення строку дії цього договору». У період листопада-грудня 2016 року від Відповідача на адресу Позивача, жодних повідомлень щодо відмови в продовженні орендних відносин (відсутність бажання поновлювати договір оренди), не надходило. Також пунктом 39 договору встановлено, що: «Після закінчення терміну дії договору, якщо сторони продовжують виконувати його умови, договір оренди вважається поновленим на той самий строк та на тих самих умовах, які були передбачені договором». 01.06.2018 р. з метою реалізації п. 39 договору, позивач звернувся до відповідача з листом - повідомленням щодо поновлення договору. До листа - повідомлення з боку Позивача були додані всі необхідні документи. У відповідь на лист - повідомлення відповідачка [PERSON] надіслала лист з вимогою щодо повернення ПП «Агрофірма «Росія» земельної ділянки, внаслідок чого позивач був змушений звернутись з позовом до суду. Від відповідачки [PERSON] до Запорізького районного суду Запорізької області надійшов відзив на позовну заяву, відповідно до якого відповідачка позовні вимоги не визнає у повному обсязі та просить відмовити позивачу у задоволенні позову. Зазначає, що 10.10.2006 року між нею та позивачем було укладено договір оренди земельної ділянки 6,1063 га кадастровий № 2322185700:03:002:0043, який 31.03.2008 р. було зареєстровано у Запорізькій регіональній філії ДП «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельним ресурсам» за № 040826000141 строком на 10 років, який діє до 31.12.2016 року. 31.05.2016 року нею, на адресу позивача було направлено лист-попередження щодо відмови у поновленні та продовженні договору. Також, 21.06.2018 року, нею було надіслано лист із вимогою про повернення земельної ділянки із незаконного користування. Відповідачка вважає, що позивач не надав повідомлення про намір скористатись переважним правом на поновлення договору оренди земельної ділянки, а сам по собі факт продовження користування нею після закінчення строку дії цього договору не свідчить про законність користування орендарем цією земельною ділянкою. Представником позивача до Запорізького районного суду Запорізької області було надано відповідь на відзив, в якій зазначено, що у період листопада-грудня 2016 року від [PERSON] жодних повідомлень щодо відмови в продовженні орендних відносин не надходило, крім того, представник позивача наводить докази на спростування доводів відповідачки [PERSON] , викладених у відзиві. Представник позивача - адвокат Жманков В.Є. в судовому засіданні позов підтримав в повному обсязі, просив суд його задовольнити. Представник відповідачки - адвокат Короленко І.М. в судовому засіданні заперечувала проти задоволення позовної заяви, посилалась на доводи, викладені у відзиві та у долучених документах. Представник третьої особи - Бакум Д .О. в судовому засіданні просила вирішити справу на розсуд суду. Суд, розглянувши матеріали справи, вислухавши думку учасників процесу, дослідивши усі докази у сукупності, вважає позовну заявою обґрунтованою, та такою, що підлягає задоволенню, у зв`язку з наступним. 10.10.2006 року між [PERSON] та Приватним підприємством «Агрофірма «Росія» було укладено договір оренди землі площею 6,1063 га кадастровий № 2322185700:03:002:0043, який 31.03.2008 р. було зареєстровано у Запорізькій регіональній філії ДП «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельним ресурсам» за № 040826000141 строком на 10 років. Згідно Акту визначення меж земельної ділянки в натурі та Акту прийому-передачі об`єкта оренди (земельної ділянки) за договором оренди від 10.10.2006 вбачається, що земельна ділянка площею 6,11 га кадастровий № 2322185700:03:002:0043 яка належить на праві приватної власності [PERSON] передана орендарю ПП «Агрофірма «Росія» 20.01.2007 року. Пунктом 9 Договору, зокрема визначено, що «Договір укладено на 10 (десять) років і він діє до 31.12.2016 року. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. Орендодавець у разі відмови в продовженні орендних відносин, зобов`язаний письмово повідомити Орендаря не пізніше ніж за 45 днів до закінчення строку дії цього договору». Пунктом 39 Договору встановлено, що: «Після закінчення терміну дії договору, якщо сторони продовжують виконувати його умови, договір оренди вважається поновленим на той самий строк та на тих самих умовах, які були передбачені договором». 30.05.2018 р. з метою реалізації п. 39 договору, позивач звернувся до відповідача із листом - повідомленням щодо поновлення договору. До листа - повідомлення з боку позивача були додані всі необхідні документи, а саме: проект додаткової угоди про поновлення терміну дії договору оренди землі від 10.10.2006 року, зареєстрованого 31.03.2008 р. у Запорізькій регіональній філії ДП «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельним ресурсам» за № 040826000141. Факт виконання сторонами умов договору у період його дії з 10.10.2006 року по 31.12.2016 року, а також отримання відповідачкою листа-повідомлення з проектом додаткової угоди від позивача - є доведеним, загальновідомим, визнається сторонами і не потребує доказування відповідно до ст. 82 ЦПК України, про що свідчить вимога від 21.06.2018 року, яка направлялася на адресу ПП «Агрофірма «Росія» від [PERSON] , яку можна вважати відповіддю на повідомлення позивача. Відповідно до ч. 1 ст. 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (ч. 2 ст. 792 ЦК України). Відповідно до ст. 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Згідно із ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Відповідно до ч. 1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Згідно із ч. 1 ст. 210 ЦК України правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації. В частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права. Крім того, стаття 764 ЦК України передбачає таку правову конструкцію, як поновлення договору найму, яка зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця. Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі. Відповідно до ст. 20 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на час укладення договору оренди), укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Відповідно до ст. 18 Закону України «Про оренду землі», договір оренди набирає чинності після його державної реєстрації. Відповідно до ч.ч. 1-3 ст. 631 ЦК України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору. Договір набирає чинності з моменту його укладення. За змістом ч. 3 ст. 640 ЦК України договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації. З огляду на той факт, що сторони за взаємною згодою дійшли згоди щодо встановлення кінцевого строку дії договору оренди, а також тлумачення положень та умов договору дає підстави дійти висновку, що договір оренди земельної ділянки припинився 31.12.2016 року. Проаналізувавши механізм поновлення дії договору оренди, визначений у самому договорі оренди земельної ділянки від 10.10.2006 р. та законодавстві, що діяло на час вирішення питання про поновлення договору оренди, суд приходить до наступних висновків. Механізм поновлення дії договору оренди за своєю юридичною сутністю є способом реалізації переважного права орендаря, оскільки поновити орендні відносини не має ані правової підстави, ані сутнісної можливості жодна інша особа, крім орендаря за поточним договором. Частинами 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції чинній на момент вирішення питання поновлення договору оренди) визначено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Виходячи з приписів статей 319, 626 ЦК України, реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена ч. 1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін. Таким чином, при поновленні договору оренди землі згідно із ч.ч. 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, передбачених статтею 15 цього Закону, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Отже, для застосування ч. 1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити наступні юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення. З огляду на зміст позовних вимог та наданих доказів вбачається, що позивач ПП «Агрофірма «Росія» ставить питання про поновлення договору оренди виключно на підставі п. 39 договору оренди землі та ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі». Частиною 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» передбачена інша підстава поновлення договору оренди: у тому разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Частинами 8-9 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку, а відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді. Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність наступних юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обов`язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди. Отже, підстави для поновлення договору оренди земельної ділянки, передбачені у частинах 1- 5 і частині 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", є відмінними і не пов`язані одна з іншою. Відповідно до відомості на виплату грошей № 12 за 2018 рік, відповідачка отримала у 2018 році орендну плату частково в розмірі 380 грн., що підтверджується відповідною відомістю де, серед інших осіб, в загальному списку на загальну суму 10260 грн. під номером 30 стоїть особистий підпис [PERSON] . Крім того, на адресу відповідачки направлялось повторне запрошення-повідомлення [PERSON] від 05.06.2018 року про отримання орендної плати за 2017 рік, що підтверджується фіскальним чеком ПАТ «Укрпошта». Залишок орендної плати за 2017 рік та 2018 рік відповідачка не бажає отримувати від позивача, інших доказів які б ставили під сумнів встановлені обставини ні відповідачкою, ні її представником не надано. Суд критично ставиться до поданих доказів та обґрунтувань відповідачки стосовно направлення 31.05.2016 року на адресу ПП «Агрофірма «Росія» листа-попередження щодо відмови у поновленні та продовженні договору оренди, оскільки замість листа-попередження від 31.05.2016 року, надає до суду попередження яке датоване 31.05.2016 року, з тексту якого неможливо зробити висновок про яку саме земельну частку (пай) йде мова, оскільки не вказано кадастровий номер та площу земельної ділянки, а також про який самостійний обробіток у 2016 році йде мова, тоді як сторони при укладанні договору оренди домовилися, що строк його дії спливає 31.12.2016 року. Крім того, в цьому документі нічого не зазначено щодо відмови в поновленні договору оренди б/н від 10.10.2006 року, який зареєстрований належним чином 31.03.2008 р. у Запорізькій регіональній філії ДП «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельним ресурсам» за № 040826000141 після закінчення терміну його дії. З вищенаведеного суд приходить до висновку, що належне повідомлення орендаря, яке передбачено договором оренди земельної ділянки (п. 9 та п. 39) та законом згідно ч. 1- 5 і ч. 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" зі сторони відповідача не відбулося, оскільки єдиний документ який підтверджує листування між сторонами у 2016 році, який би міг свідчити про відсутність волевиявлення відповідача на продовження орендних відносин з позивачем, був направлений на іншу адресу за якою ПП «Агрофірма «Росія» не знаходилася і не була зареєстрована, даних про одержання листа немає. Представником позивача, в якості додатку до відповіді на відзив, надано протокол допиту свідка від 12.05.2018 року по кримінальному провадженню, яке було зареєстроване в Єдиному реєстрі досудових розслідувань за № 12018080230000498 стосовно незаконного обробітку земельних ділянок фізичною особою-підприємцем [PERSON] , що в свою чергу потягло спричинення значних фінансових збитків ПП «Агрофірма «Росія» за ст. 356 КК України (самоправство). Так, згідно змісту поданого протоколу допиту свідка, [PERSON] 12.05.2018 року зазначила, що попередження про те, що вона збирається обробляти свій пай самостійно у 2016 році, безпосередньо до позивача не направляла, а передала ФОП [PERSON] , будь-яких актів щодо повернення земельної ділянки або інших документів, які б підтверджували повернення їй позивачем земельної ділянки не отримувала та не підписувала. Крім того, з вищезазначеного протоколу допиту свідку вбачається, що з ФОП [PERSON] відповідачка [PERSON] уклала договір оренди спірної земельної ділянки 16.01.2017 року, а отже, відповідачка порушила першочергове право оренди ПП «Агрофірма «Росія» і не збиралась «обробляти землю самостійно, одноосібно». Також суд зауважує, що 12.05.2018 року відповідач, під особистий підпис, повідомив слідчого по кримінальному провадженню зареєстрованому в Єдиному реєстрі досудових розслідувань за № 12018080230000498, що їй невідомо ким обробляється земельна ділянка, яка належить їй на праві приватної власності у 2018 році. З огляду на вищевикладене, факт самостійного обробітку відповідачкою [PERSON] земельної ділянки площею 6,1063 га за вищезазначених обставин та письмових документів, є досить суперечливим і не підтверджується жодним з поданих доказів. Відповідачкою не надано жодної квитанції, що підтверджує факт сплати нею земельного податку, що мають сплачувати власники земельних ділянок (паїв) та постійні землекористувачі - фізичні та юридичні особи згідно Податкового кодексу України, за 2017 та 2018 роки. Позивачем, в свою чергу, надано докази сплати земельного податку за користування земельною ділянкою яка належить відповідачці, а саме: податкові декларації платника єдиного податку четвертої групи, квитанції № 2 та відомості про наявність земельних ділянок, вищезазначені документи дають суду можливість пересвідчитися у виконанні ПП «Агрофірма «Росія» своїх зобов`язань по сплаті податків до органів ДФС за 2017 та 2018 роки. З огляду на вищевикладене, суд вважає, що факт користування земельною ділянкою кадастровий № 2322185700:03:002:0043 площею 6,1063 га Приватним підприємством «Агрофірма «Росія» та виконання інших його умов позивачем повністю доведено, і на думку суду, є вагомими та допустимими, та не спростовуються поданими доказами відповідачки. Як вбачається зі змісту п.п. 9 та 39 договору оренди землі, після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. Орендодавець у разі відмови в продовженні орендних відносин, зобов`язаний письмово повідомити орендаря не пізніше ніж за 45 днів до закінчення строку дії цього договору. Після закінчення терміну дії договору, якщо сторони продовжують виконувати його умови, договір оренди вважається поновленим, якщо не було заперечень орендодавця протягом місяця після закінчення договору він підлягає поновленню на той самий строк та на тих самих умовах, які були передбачені договором Тобто, передбачені умовами договору дії, які свідчать про відсутність волевиявлення орендодавця у продовженні орендних відносин з позивачем, взагалі відповідачем не були виконані. Відповідно до ч. 3 ст. 6 ЦК України сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд. Презумпція правомірності правочину передбачає визнання будь-якого правочину правомірним, поки його неправомірність не буде встановлена у встановленому законом порядку. Презумпція дійсності правочину полягає у визнанні правочину нікчемним лише тоді, коли на його нікчемність прямо зазначається в законі. У зв`язку з цим правочин зазвичай є оспорюваним, тобто дійсним, оскільки він у встановленому порядку не визнаний судом недійсним, незважаючи на те, що він суперечить імперативним нормам цивільного законодавства. У зв`язку з цим умови договорів, які відступають від імперативних правил актів цивільного законодавства, є дійсними, поки судом не визнано протилежне. У разі порушення сторонами в договорі норми ст. 6 ЦК України, правочин презюмується правомірним і дійсним, поки судом не визнано протилежне, або такий правочин є нікчемним, якщо про його нікчемність прямо зазначається в законі. Таким чином, суперечність правочину актам законодавства як підстава його недійсності, повинна ґрунтуватися на повно та достовірно встановлених судами обставинах справи про порушення певним правочином імперативного припису законодавства чи укладення певного правочину всупереч змісту чи суті правовідносин сторін; саме по собі відступлення сторонами від положення законодавства, регулювання їх іншим чином, не свідчить про суперечність змісту правочину цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Враховуючи, що положення пункту 39 договору оренди узгоджуються з вимогами чинного законодавства та не суперечать ним, при укладенні, а також за обставин схвалення сторонами умов договору оренди від 10.10.2006 року саме в такій редакції має місце бути і узгоджується з ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду». Якщо заперечення проти поновлення у вказаний строк орендар не отримав, а доказів зворотного сторони не надали, суд приходить до висновку що одна з умов для задоволення позову є встановленою. У такому випадку, слід враховувати, що орендар має законне сподівання на поновлення договору оренди землі на новий строк залежно від поведінки орендодавця. Якщо для заперечення орендодавця законом встановлений строк, то таке заперечення має бути доведене до відома орендаря в межах встановленого строку. Факт продовження після закінчення строку договору оренди користування спірною земельною ділянкою (паєм) та відсутність протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, при вищевикладених встановлених судом обставинах, свідчить про наявність у позивача правових підстав для цього користування. Тому суд критично ставиться до посилання відповідача на обов`язковість передбаченого частинами 8-9 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» направлення на адресу відповідача листа-повідомлення та додаткової угоди до договору оренди землі про його поновлення у місячний строк в обов`язковому порядку, оскільки вчинення саме такого послідовного алгоритму дій від позивача, згідно умов укладеного договору не вимагається, що спростовується вищевикладеним. Суд вважає, що поновлення договору оренди від 10.10.2006 року відбулось, адже у судовому засіданні встановлений необхідний і достатній перелік юридичних фактів, які є підставою вважати договір оренди поновленим. На підставі викладеного, доводи на які посилається відповідачка та її представник спростовані під час розгляду справи, а тому суд вважає позов обґрунтованим та таким, що підлягає задоволенню.

Outcome: approved