Jurisdiction: civil
Date: 2020-09-16 00:00:00

Позивачі [PERSON] , [PERSON] звернулися до суду з позовом до [PERSON] про визнання договору купівлі-продажу дійсним. В якому прохали: визнати дійсним договір купівлі продажу №Т-315 К-1 від 15.01.1998, укладений між продавцем [PERSON] та покупцями [PERSON] і [PERSON] , якій був оформлений та посвідчений Полтавською філією товарної біржі «Українська біржа нерухомості» на підставі протоколу біржових торгів №315 від 15.01.1998, зареєстрований у журналі реєстрації біржових угод з нерухомістю за № Т-315 К-1 (договір зареєстрований 15.01.1998 КП Полтавського БТІ «Інвентаризатор» у реєстрову книгу №121 за реєстровим номером 16593) щодо купівлі-продажу покупцями у спільну сумісну власність однокімнатної квартири [ADDRESS] (квартира загальною площею 34,6 кв.м., житловою площею 17,5 кв.м., у складі квартири коридор (1) площею 3,9 кв.м., ванна кімната (2) площею 2,6 кв.м., вбиральня (3) площею 1,0 кв.м., кухня (4) площею 8,4 кв.м., вбудована шафа (5) площею 0,2 кв.м., житлова кімната (5) площею 17,5 кв.м.). Понесені позивачами судові витрати ні з кого на їх користь не стягувати. В обґрунтування позову зазначили, що 15.01.1998 між сторонами було укладено договір купівлі-продажу квартири. У цьому договорі позивач [PERSON] виступав як покупець, а також як законний представник другого покупця, свого малолітнього сина [PERSON] , а відповідач [PERSON] (на момент укладання договору мала прізвище « [PERSON] ») була продавцем вказаної квартири. На час купівлі-продажу вищевказаної квартири вона перебувала у власності відповідача [PERSON] (на момент укладання договору мала прізвище « [PERSON] ») на підставі договору купівлі-продажу від 05.11.1997. Він був оформлений та посвідчений Полтавською філією товарної біржі «Українська біржа нерухомості» на підставі протоколу біржових торгів №180 від 05.11.1997, зареєстрований у журналі реєстрації біржових угод з нерухомістю, йому присвоєний номер Т-180 К-1. Договір був зареєстрований 06.11.1997 КП Полтавське БТІ «Інвентаризатор» у реєстрову книгу №121 за реєстровим номером 16593. Предметом договору купівлі-продажу від 15.01.1998 була належна відповідачу однокімнатна квартира, яка знаходиться на восьмому поверсі дев`ятиповерхового житловому будинку. Вказана квартира [ADDRESS] загальною площею 34,6 кв.м., житловою площею 17,5 кв.м. У складі квартири є коридор (1) площею 3,9 кв.м., ванна кімната (2) площею 2,6 кв.м., вбиральня (3) площею 1,0 кв.м., кухня (4) площею 8,4 кв.м., вбудована шафа (5) площею 0,2 кв.м., житлова кімната (5) площею 17,5 кв.м. Вказаний договір купівлі-продажу від 15.01.1998 був оформлений та посвідчений Полтавською філією товарної біржі «Українська біржа нерухомості» на підставі протоколу біржових торгів №315 від 15.01.1998, зареєстрований у журналі реєстрації біржових угод з нерухомістю, йому присвоєний номер Т-315 К-1. Даний договір зареєстрований 15.01.1998 КП Полтавське БТІ «Інвентаризатор» у реєстрову книгу №121 за реєстровим номером 16593. Покупці придбали вказану квартиру без визначення розміру їх часток у придбаному ними майні, а тому ця квартира перейшла до них на праві спільної сумісної власності. Між продавцем та покупцями немає ніяких претензій щодо вищевказаного договору купівлі-продажу від 15.01.1998 ні стосовно повноти розрахунку за придбане-продане майно, ні стосовно переходу права власності на квартиру від продавця до покупців. Право власності на вищевказану квартиру протягом 22 років позивачами реалізується відкрито, і ніким не оспорюється. У травні 2020 року позивач [PERSON] вирішив подарувати свою частину у вищевказаній квартирі своєму синові позивачу [PERSON] . Для оформлення договору дарування вони звернулись до ПН ПМНО Кривенко Н.В., надали всі необхідні документи. Втім, нотаріус своєю постановою №72/02-31 від 25.05.2020 відмовила у вчиненні нотаріальної дії. Свою відмову нотаріус мотивувала тим, що біржовий договір купівлі-продажу об`єкту нерухомого майна №Т-315 К-1 від 15.01.1998 не відповідає законодавству тому, що дана категорія угод повинна обов`язково посвідчуватись нотаріусом або органом, повноважним здійснювати нотаріальні дії (ст.ст. 42, 47, 227 ЦК УРСР, ст.49 ЗУ „Про нотаріат"). У Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відсутній і запис про реєстрацію (за будь-ким) права власності на вказану квартиру. Таким чином, ніхто не оспорює права власності позивачів на квартиру, але ж і реалізувати його вони у повному обсязі (розпорядитись) не можуть, бо правоустановні документи на їх майно нотаріусом не визнаються. Виникла необхідність підтвердити законність угоди про придбання позивачами майна, встановити дійсність правочину купівлі-продажу, тобто підтвердити їх право власності. В даний час здійснити нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу вже неможливо через те, що відповідач своє право власності на продане нею майно також набувала на підставі біржового договору купівлі-продажу, сам оригінал її правоустановчого документу на продане нею майно (біржовий договір купівлі-продажу від 05.11.1997 №Т-180 К-1) був нею зданий у Полтавську філію товарної біржі «Українська біржа нерухомості» ще 15.01.1998, коли оформлювався новий договір купівлі-продажу. А тому вона, навіть і через суд вже ніколи не зможе підтвердити своє право власності на продану нею позивачам квартиру, тобто повторно, правильно, укласти такий договір вже абсолютно неможливо. До того ж відповідач категорично відмовляється вчиняти будь-які дії з нотаріального оформлення купівлі продажу квартири. Крім того, всі документи щодо даного договору знаходились у товарній біржі «Українська біржа нерухомості» (код ЄДРПОУ 16465528), а вона в даний час вже ліквідована (дата запису про припинення 07.06.2012 року, номер запису у Реєстрі 10731170005022501), через що вимушені звертатися до суду з даним позовом (а.с.4-8). 21 липня 2020 року ухвалою суду відкрито провадження у справі №554/66162020. Розгляд справи проводити в порядку спрощеного позовного провадження. Призначено справу до судового розгляду на 11.00 годин на 20 серпня 2020 року (а.с.43, 44). Позивачі [PERSON] , [PERSON] в судове засідання не з`явилися, будучи у встановлений ЦПК України спосіб повідомленими, надавши суду клопотання про розгляд справи без їх участі, зазначивши, що позов підтримують у повному обсязі та прохають задовольнити. Проти винесення заочного рішення не заперечують (а.с.68,69). Відповідач [PERSON] до суду 20.08.2020 не з`явилася, будучи повідомлена шляхом отримання судової повістки (ст. 130 ЦПК України) та 17.09.2020 не з`явилася, будучи повідомлена на останню відому судові адресу, через що судова повістка вважається доставленою, навіть якщо учасник судового процесу за цією адресою більше не проживає або не знаходиться (а.с.51, 62, 63) Третя особа ПН ПМНО Кривенко Н.В. в судове засідання не з`явилася, будучи у встановлений УПК України спосіб повідомлена. Надіслала суду лист в якому прохала проводити розгляд справи за її відсутності та зазначила, що при винесенні рішення покладається на розсуд суду (а.с.65) Відповідно до ч.2 ст.247 ЦПК України, фіксування судового засідання технічним засобом здійснює секретар судового засідання. У разі неявки в судове засідання всіх учасників справи чи в разі якщо відповідно до положень цього Кодексу розгляд справи здійснюється судом за відсутності учасників справи, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється. Відповідно до ст.280 ЦПК України, суд може ухвалити заочне рішення на підставі наявних у справі доказів за одночасного існування таких умов: 1) відповідач належним чином повідомлений про дату, час і місце судового засідання; 2) відповідач не з`явився в судове засідання без поважних причин або без повідомлення причин;3) відповідач не подав відзив; 4) позивач не заперечує проти такого вирішення справи. Суд, дослідивши матеріали справи, приходить до висновку про задоволення позову повністю. Судом встановлено, що 15.01.1998 між [PERSON] та [PERSON] , який діє від себе та як законний представник неповнолітнього [PERSON] укладено договір купівлі продажу, згідно якого [PERSON] продала, а [PERSON] , [PERSON] купили квартиру [ADDRESS] , що підтверджується копією договору купівлі-продажу зареєстрованого на Товарній Біржі «Українська біржа нерухомості» (Полтавська філія) відповідно до протоколу біржових торгів №315 від 15.01.1998 зареєстрованого за №Т-315 К-1 (а.с.16). 06.11.1997 договір був зареєстрований КП Полтавське БТІ «Інвентаризатор» у реєстрову книгу №121 за реєстровим номером 16593 (а.с.16 зворот). Предметом договору купівлі-продажу від 15.01.1998 є однокімнатна квартира, яка знаходиться на восьмому поверсі дев`ятиповерхового житловому будинку. Вказана квартира [ADDRESS] загальною площею 34,6 кв.м., житловою площею 17,5 кв.м. У складі квартири є коридор (1) площею 3,9 кв.м., ванна кімната (2) площею 2,6 кв.м., вбиральня (3) площею 1,0 кв.м., кухня (4) площею 8,4 кв.м., вбудована шафа (5) площею 0,2 кв.м., житлова кімната (5) площею 17,5 кв.м. (а.с.17). Таким чином, умови договору сторонами виконано у повному обсязі. Постановою ПН ПМНО Кривенко Н.В. за №72/02-31 від 25.05.2020 відмовлено [PERSON] та [PERSON] у посвідченні договору дарування частки квартири [ADDRESS] , оскільки, біржовий договір купівлі-продажу об`єкту нерухомого майна №Т-315 К-1 від 15.01.1998 не відповідає законодавству тому, що дана категорія угод повинна обов`язково посвідчуватись нотаріусом або органом, повноважним здійснювати нотаріальні дії (ст.ст. 42, 47, 227 ЦК УРСР, ст.49 ЗУ „Про нотаріат"). У Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відсутній і запис про реєстрацію (за будь-ким) права власності на вказану квартиру (а.с.37). Таким чином, ніхто не оспорює права власності позивачів на квартиру, але ж і реалізувати його вони у повному обсязі (розпорядитись) не можуть, бо правоустановні документи на їх майно нотаріусом не визнаються. Виникла необхідність підтвердити законність угоди про придбання позивачами майна, встановити дійсність правочину купівлі-продажу, тобто підтвердити їх право власності. При придбанні нерухомого майна позивачі діяли добросовісно та керувався діючим на той час законодавством. Цим же законодавством слід керуватись і при розгляді даної справи. При укладанні договору купівлі-продажу сторони домовились про всі його істотні умови. Покупці виконали всі умови, передбачені договором купівлі-продажу та ст. 224 ЦК УРСР, тобто віддали всю належну до сплати суму коштів, зареєстрували договір у органах БТІ, 22 роки відкрито використовували своє майно. Продавець повністю і вчасно передала покупцям придбане ними майно. При укладанні договору купівлі-продажу позивачі керувались ст.15 ЗУ „Про товарну біржу", де вказано, що угоди, зареєстровані на біржі не підлягають нотаріальному посвідченню. Тобто такі договори законодавством не заборонені, а навіть прямо ним передбачені, знаходяться у правовому полі України. У відповідності із ст.12 ЗУ „Про власність", який діяв у момент укладання вищевказаного договору, громадяни набувають право власності на майно, одержане внаслідок... укладання ... угод, не заборонених законом. Стаття 41 Конституції України зазначає, що право приватної власності є непорушним, ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Стаття 86 ЦК УРСР прямо вказує, що власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном. Відповідно до п.4 Постанови ПВСУ №3 від 28.04.1978 «Про судову практику в справах про визнання угод недійсними» з підстав недодержання нотаріальної форми визнаються недійсними тільки угоди, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню, зокрема, договори довічного утримання; застави, купівлі-продажу (у тому числі при придбанні на біржових торгах), міни або дарування жилого будинку (квартири) чи його (її) частини; дарування іншого майна на суму понад 500 крб. і валютних цінностей на суму понад 50 крб. Щоб не допустити неправильного визнання дійсними угод на підставі частини другої статті 47 ЦК Української РСР, суд повинен перевірити, чи підлягала виконана угода нотаріальному посвідченню, чому вона не була нотаріально посвідчена і чи не містить вона протизаконних умов. Якщо така угода виконана повністю або частково однією з сторін, а друга сторона ухиляється від її нотаріального оформлення, суд на підставі ч.2 ст.47 ЦК УРСР за вимогою сторони, яка виконала угоду, її правонаступників або прокурора вправі визнати угоду дійсною. Тобто, для визнання судом угоди дійсною необхідним є не лише факт повного чи часткового виконання угоди, що потребує нотаріального посвідчення, а також встановлення факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин В даний час здійснити нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу вже неможливо через те, що відповідачка (продавець) своє право власності на продане нею майно також набувала на підставі біржового договору купівлі-продажу, сам оригінал її правоустановного документу на продане нею майно (біржовий договір купівлі-продажу від 05.111997 №Т-180 К-1) був нею зданий у Полтавську філію товарної біржі «Українська біржа нерухомості» ще 15.01.1998, коли оформлювався новий договір купівлі-продажу. А тому вона, навіть і через суд вже ніколи не зможе підтвердити своє право власності на продану нею позивачам квартиру, тобто повторно, правильно, укласти такий договір вже абсолютно неможливо. До того ж відповідач категорично відмовляється вчиняти будь-які дії з нотаріального оформлення купівлі продажу квартири. Крім того, всі документи щодо даного договору знаходились у товарній біржі «Українська біржа нерухомості» (код ЄДРПОУ 16465528), яка в даний час ліквідована (дата запису про припинення 07.06.2012, номер запису у Реєстрі 10731170005022501) (а.с.39,40). Згідно зі ст. 227 ЦК УРСР (в редакції, що діяла на час укладення спірного договору) договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією з сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору (стаття 47 цього Кодексу). Договір купівлі-продажу жилого будинку підлягає реєстрації у виконавчому комітеті місцевої Ради народних депутатів. Відповідно до ст. 47 ЦК УРСР нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими частиною другою статті 48 цього Кодексу. Якщо одна з сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається. Згідно п. 1.1, п. 1.7 «Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України», затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 22.02.2012 № 296/5, який діє з 07.03.2012, правочини щодо відчуження майна, право власності на яке підлягає реєстрації, посвідчуються за умови подання документів, що підтверджують право власності на майно, що відчужується. Крім правовстановлюючого документа на житловий будинок, квартиру садибу та інше нерухоме майно, якщо воно підлягає реєстрації, долучається витяг із Реєстру прав власності на нерухоме майно. Будь-які перешкоди для нотаріального посвідчення договору на час його укладення були відсутні. Фактично договір не був посвідчений нотаріально в зв`язку із неправильним тлумаченням на той час ст. 15 ЗУ «Про товарну біржу», згідно якого угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню, що не виключало дотримання при його укладенні вимог ст. 227 ЦК УРСР 1963 року. Відповідно до ч. 1 ст. 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Згідно ч. 1 ст. 16 ЦК України, кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Відповідно до ст. 328 ЦК України, право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом. На підставі ст. 15 ЗУ «Про товарну біржу» від 10.12.1991 угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню. Угода вважається укладеною з моменту її реєстрації на біржі. Цей Закон вступив в протиріччя з діючою на час укладення договору купівлі-продажу нормою цивільного законодавства - ч. 1 ст. 227 ЦК України (в редакції 1963 року), яка вимагала нотаріальної форми посвідчення договорів купівлі-продажу житлового будинку, за підстави їх недійсності (стаття 47 ЦК України в редакції 1963 року). Згідно ст. 334 ЦК України, право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Відповідно до ст. 392 ЦК України, власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності. Згідно ч. 2 ст. 220 ЦК України якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. Таким чином, договір купівлі-продажу укладений та зареєстрований на товарній біржі відповідав на той час нормам законодавства України з приводу укладення таких договорів на товарних біржах, а тому договір купівлі-продажу є дійсним. Відповідно до п. 2 Постанови Пленуму Верховного Суду України № 9 від 06.11.2009 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсним», відповідність чи невідповідність правочину вимогам законодавства має оцінюватись судом відповідно до законодавства, яке діяло на момент вчинення правочину. Відповідно до ч. 3 ст. 3 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» від 01.07.2004 за № 1952-1, речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 01.01.2013, визнаються дійсними за наявності однієї з таких умов: 1) реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення; 2) на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов`язкової реєстрації. На підставі викладеного суд приходить до висновку про задоволення позову повністю. Визнати дійсним договір купівлі продажу № Т-315 К-1 від 15.01.1998, укладений між продавцем [PERSON] та покупцями [PERSON] і [PERSON] , якій був оформлений та посвідчений Полтавською філією товарної біржі «Українська біржа нерухомості» на підставі протоколу біржових торгів №315 від 15.01.1998, зареєстрований у журналі реєстрації біржових угод з нерухомістю за № Т-315 К-1 (договір зареєстрований 15.01.1998 КП Полтавське БТІ «Інвентаризатор» у реєстрову книгу №121 за реєстровим номером 16593) щодо купівлі-продажу покупцями у спільну сумісну власність однокімнатної квартири [ADDRESS] (квартира загальною площею 34,6 кв.м., житловою площею 17,5 кв.м., у складі квартири коридор (1) площею 3,9 кв.м., ванна кімната (2) площею 2,6 кв.м., вбиральня (3) площею 1,0 кв.м., кухня (4) площею 8,4 кв.м., вбудована шафа (5) площею 0,2 кв.м., житлова кімната (5) площею 17,5 кв.м.). Судові витрати у справі сплачені позивачами при подачі позовної заяви до суду складають 3 460 грн. (а.с.1-3) В позовній заяві позивачі прохають судові витрати з відповідача не стягувати.

Outcome: approved