Jurisdiction: civil
Date: 2019-07-01 00:00:00

До Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області з вказаним позовом звернулось ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ», в якому просило визнати недійсним договір оренди земельної ділянки з кадастровим № [NUMBER] , площею 3,8978 га, укладений між [PERSON] та фермерським господарством «Веліс», право оренди за яким зареєстровано 18.07.2018 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно Костянтинівською районною державною адміністрацією Донецької області, скасувати запис № 27126419 про державну реєстрацію права оренди, яке виникло на підставі договору оренди землі, укладеного між [PERSON] та ФГ «Веліс», стягнути з відповідачів на користь позивача судові витрати. В обґрунтування позовних вимог позивач зазначив, що 01 лютого 2014 року між ПрАТ «АПК-Інвест» та [PERSON] було укладено договір оренди землі, який було зареєстровано у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) Білокузьминівської сільської ради за № 135, відповідно до умов якого [PERSON] передала в оренду позивачу земельну частку (пай) (рілля) розміром 4,65 умовних кадастрових гектарів, належну їй на підставі сертифіката на право на земельну частку (пай) серії [NUMBER] , виданого 10 січня 1997 року Костянтинівською районною державною адміністрацією. Позивач виконує свої зобов`язання за договором оренди, сплачуючи на користь відповідача орендну плату. 02 жовтня 2018 року позивачу стало відомо про те, що [PERSON] в порушення умов договору оренди уклала з ФГ «Веліс» договір оренди земельної ділянки, право оренди за яким було зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 18.07.2018 року за № 27126419. Об`єктом вказаного договору є земельна ділянка, яка не вибувала з 01 лютого 2014 року з користування позивача та в теперішній час обробляється ним. 29 грудня 2018 року між [PERSON] та [PERSON] було укладено договір міни, на підставі якого право власності на спірну земельну ділянку перейшло [PERSON] , яка одночасно набула права орендодавця за договором про оренду змемельної частки (паю), укладеним між [PERSON] та ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ». Ухвалою Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 18 березня 2019 року залучено до участі у справі в якості співвідповідача [PERSON] . Представник позивача в судовому засіданні підтримав позовні вимоги, посилаючись на обставини, викладені в позові та в заявах по суті справи. Відповідачі [PERSON] , [PERSON] , представник відповідача ФГ «Веліс» в судове засідання повторно не з`явились, про дату, час і місце його проведення відповідачі повідомлялись належним чином, про причини неявки не повідомили, клопотання про розгляд справи за їх відсутності та відзив на позов не надали. Ухвалою Костянтинівського мiськрайонного суду Донецької області від 02.07.2019 р. без виходу до нарадчої кімнати із занесенням її до протоколу судового засідання судом постановлено провести заочний розгляд справи. Представник третьої особи - Костянтинівської районної державної адміністрації Донецької області в судове засідання не з`явився, про час та місце розгляду справи третя особа була повідомлена належним чином, надала клопотання про розгляд справи за відсутності її представника. З`ясувавши обставини справи, дослідивши докази, подані на їх підтвердження, суд дійшов висновку про можливість задоволення позовних вимог з таких підстав. Судом встановлено, що [PERSON] на підставі сертифіката мала право на земельну частку (пай) з земель КСП «Червона Зірка», розташовану на території Білокузьминівської сільської ради Костянтинівського району Донецької області, що підтверджується копією розпорядження Голови Районної державної адміністрації від 23.04.2014 року №180 та списком громадян, які вийшли з членів КСП "Червона зірка". 01 лютого 2014 року між ПрАТ «АКП-Інвест» та [PERSON] укладено договір оренди земельної частки (паю), відповідно до умов якого орендодавець передала орендарю у володіння та користування для ведення товарного сільскогосподарського виробництва земельну частку (пай) (рілля) розміром 4,65 умовних кадастрових гектарів строком на 20 років зі сплатою орендної плати. Вказаний договір було зареєстровано 20 лютого 2014 року у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) Білокузьминівської селищної ради за № 135. Відповідно до п.2.3 договору у разі виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості), договір оренди землі переукладається відповідно до державного акту про право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Договір оренди землі переукладається сторонами за цим договором не пізніше ніж в строк до двох місяців з дати виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) та отримання державного акту на право власності на земельну ділянку. Припинення дії договору оренди допускається у випадках, визначених цим договором та чинним законодавством України. В разі переходу права власності до інших осіб, цей Договір оренди зберігає чинність для нового власника на тих же умовах. 01 лютого 2014 року сторони склали акт приймання-передачі земельної частки (паю) до договору оренди від 01 лютого 2014 року. Протягом 2014 року-2018 років ПрАТ «АПК-Інвест» нараховувало на користь [PERSON] орендну плату, так станом на 01 жовтня 2018 року розмір нарахованої орендної плати [PERSON] складає 30766,54 грн., що підтверджується довідкою від 05.10.2018 р. за № 823-11 та розшифровкою витрат. Листами вих. №624/1 від 01.10.2014 р., №657/6 від 09.10.2014 року позивач звернувся до [PERSON] з пропозицією щодо уточнення реквізитів для перерахування орендної плати, повідомивши про те, що 30.09.2014 р. та 08.10.2014 року ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» здійснило оплату орендної плати на користь [PERSON] , однак, зазначені кошти були повернуті банком, у зв`язку із некоректністю банківських реквізитів, наданих [PERSON] 30.10.2014 р. позивач звернувся до [PERSON] з повідомленням вих. №697/3 про те, що на виконання умов укладеного договору оренди ним здійснюється нарахування орендної плати за користування землею, яка може бути отримана нею у будь-який зручний час шляхом безпосереднього звернення до позивача. Позивач ПрАТ «АПК-Інвест» надав власні довідки № № 823-4, 823-9 від 05 жовтня 2018 року про те, що земельна ділянка, яка є предметом договору оренди, укладеного між ПрАТ «АПК-Інвест» та [PERSON] використовується ним для вирощування зернових культур у складі поля № 161, по якому витрати на виробництво у 2018 році склали 435431,71 грн. На підставі розпорядження голови Костянтинівської районної державної адміністрації від 23 квітня 2014 року за № 180 [PERSON] , яка виявила бажання вийти з членів КСП «Червона Зірка» Білокузьминівської сільської ради, було надано у власність та виділено в натурі на місцевості земельну ділянку, що розташована на території Білокузьминівської сільської ради Костянтинівського району Донецької області, кадастровий номер [NUMBER] загальною площею - 3,8979 га (рілля) для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Право власності на земельну ділянку в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно було зареєстровано Костянтинівською районною державною адміністрацією Донецької області 27 червня 2018 року за № 26881312, що підтверджується Інформаційною довідкою з Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку від 02.10.2018 р. 07 липня 2018 року [PERSON] та ФГ «Веліс» уклали договір оренди землі, предметом якого є земельна ділянка кадастровий номер [NUMBER] площею 3,8979 га (рілля), копія якого долучена до матеріалів справи. Право оренди було зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за номером запису 27126419 державним реєстратором Костянтинівської районної державної адміністрації 18.07.2018 року, що підтверджується Інформаційною довідкою з Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку від 02.10.2018 р. Згідно з Інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно за № 157423615 від 25 лютого 2019 року 29 грудня 2018 року право власності на спірну земельну ділянку сільськогосподарського призначення на підставі договору міни від 29.12.2018 року, посвідченого приватним нотаріусом Дружківського міського нотаріального округу Миросєді В.М., було зареєстроване за [PERSON] . Указом Президента України «Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки» від 03.12.1999 року № 1529/99 постановлено, що у ході реалізації положень цього Указу, інших актів Президента України щодо реформування колективних сільськогосподарських підприємств та створення приватних (приватно-орендних) сільськогосподарських підприємств, селянських (фермерських) господарств, господарських товариств, сільськогосподарських кооперативів, інших суб`єктів господарювання, які засновуються на приватній власності, а також під час укладення договорів оренди земельних часток (паїв) слід виходити з того, що сертифікат на право на земельну частку (пай) є правовстановлюючим документом, що засвідчує право володіти, користуватися та розпоряджатися зазначеною часткою. Відповідно до п.17 Розділу Х Перехідних положень Земельного кодексу України сертифікати на право на земельну частку (пай), отримані громадянами, вважаються правовстановлюючими документами при реалізації ними права вимоги на відведення земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) відповідно до законодавства. Сертифікати на право на земельну частку (пай) є дійсними до виділення власникам земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості) земельних ділянок та видачі їм державних актів на право власності на землю. Згідно з розділом ІХ Перехідних положень ЗУ «Про оренду землі» громадяни - власники сертифікатів на право на земельну частку (пай) до виділення їм у натурі (на місцевості) земельних ділянок мають право укладати договори оренди земель сільськогосподарського призначення, місце розташування яких визначається з урахуванням вимог раціональної організації території і компактності землекористування, відповідно до цих сертифікатів з дотриманням вимог цього Закону. Після виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв) договір оренди землі переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Припинення дії договору оренди допускається лише у випадках, визначених цим Законом. Відповідно до ч. 4 ст. 32 ЗУ «Про оренду землі» перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі. Згідно з ч.ч. 1, 3, 4 ст. 148-1 ЗК України до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов`язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки. Особа, яка набула право власності на земельну ділянку, протягом одного місяця з дня набуття права власності на неї зобов`язана повідомити про це її користувачів із зазначенням:кадастрового номера (за наявності), місця розташування та площі земельної ділянки;найменування (для юридичних осіб), прізвища, ім`я, по батькові (для фізичних осіб) нового власника;місця проживання (знаходження) нового власника, його поштової адреси; платіжних реквізитів (у разі, якщо законом або договором передбачена плата за користування земельною ділянкою у грошовій формі). Повідомлення надсилається користувачу земельної ділянки рекомендованим листом з повідомленням про вручення або вручається йому особисто під розписку. За згодою сторін договору оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту чи застави до такого договору можуть бути внесені зміни із зазначенням нового власника земельної ділянки. Проте зміна статусу предмета оренди та сторін не передбачена ЗУ «Про оренду землі» як підстава для припинення договору оренди. А наявність інших підстав для припинення вказаного договору, передбачених вказаним Законом, судом встановлена не була. А отже, з підстави виділення земельної ділянки в натурі та реєстрації права власності на неї договір оренди земельної частки (паю), укладений 01 лютого 2014 року між ПрАТ «АКП-Інвест» та [PERSON] , не було припинено. Відповідно до ч. 1 ст. 27 ЗУ «Про оренду землі» орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону. З наведених норм права вбачається, що земельним законодавством, зважаючи на тривалість процесу реформування аграрного сектора економіки, закладено принцип сталого землекористування, який, зокрема, полягає у рівному захисті прав орендаря та орендодавця земельних часток (паїв), а в подальшому, земельних ділянок виділених в натурі, що обумовлено специфікою використання об`єкту договору оренди - земельної ділянки сільськогосподарського призначення, зокрема, великими витратами для здійснення сільськогосподарського виробництва, його ризиковістю, тривалими строками отримання прибутку, великою значимістю для держави аграрного виробництва. З урахуванням викладеного суд дійшов висновку про те, що право оренди земельної частки (паю) ПрАТ «АПК-Інвест» без достатньої правової підстави було порушено її власником [PERSON] та ФГ «Веліс», які уклали договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером [NUMBER] площею 3,8979 га (рілля), на підставі якого було зареєстроване право оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за номером запису 27126419, а також [PERSON] , яка набула прав орендодавця, проте не повідомила орендаря про набуття нею права власності на земельну ділянку. Статтею 16 ЦК України гарантується право кожної особи звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути, зокрема, визнання правочину недійсним (п. 2 ч. 2 ст. 16 ЦК України). Відповідно до частини 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Згідно з частиною 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Оскільки судом встановлено, що договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером [NUMBER] площею 3,8979 га, укладений між [PERSON] та фермерським господарством «Веліс», суперечить вимогам вищенаведених актів цивільного законодавства, вказаний правочин має бути визнаний недійсним. А отже, суд дійшов висновку про необхідність задовольнити позовні вимоги в цій частині та визнати недійсним договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером [NUMBER] площею 3,8979 га, укладений між [PERSON] та фермерським господарством «Веліс», право оренди за яким зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за номером запису 27126419. Частиною 2 статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що у разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, а також у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав. З урахуванням викладеного суд дійшов висновку про необхідність окрім визнання договору недійсним також скасувати запис про проведену державну реєстрацію прав оренди, а саме: скасувати запис № 27126419 про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки з кадастровим номером [NUMBER] площею 3,8979 га, яке виникло на підставі договору оренди землі, укладеного між [PERSON] та фермерським господарством «Веліс». А отже, позовні вимоги в цій частині також підлягають задоволенню. Суд відхиляє посилання позивача на наявність в нього переважного права на укладання договору оренди земельної ділянки після виділення орендодавцю її в натурі, оскільки спірні правовідносини зводяться лише до питання чи припиняється договір оренди земельної частки (паю) з підстави виділення земельної ділянки в натурі та реєстрації права власності на неї, проте вказане питання врегульовано законом, що виключає застосування аналогії закону відповідно до ч. 1 ст. 8 ЦК України, що також співпадає з висновком експерта у галузі права, в якому констатовано відсутність потреби щодо застосування аналогії закону або права в процесі реалізації процедури переукладання договору оренди землі у випадку отримання державного акту на земельну ділянку, яка раніше була передана в оренду в якості земельної частки (паю), оскільки вона прямо передбачена законом. Згідно із ч.1 ст.141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. А отже, з [PERSON] , ФГ «Веліс», [PERSON] на користь приватного акціонерного товариства «АПК-ІНВЕСТ» необхідно стягнути судові витрати, пов`язані зі сплатою судового збору, в розмірі 1174 грн. 67 коп. з кожного.

Outcome: approved