Jurisdiction: civil
Date: 2018-03-04 00:00:00

Позивач, [PERSON], звернувся до суду із позовом до [PERSON] про визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання за ним права власності на квартиру. Зазначав, що 19.07.2001 р. він уклав з [PERSON] договір купівлі-продажу нерухомого майна, за яким придбав квартиру [ADDRESS], посвідчений на Українській товарній біржі за №120414. В подальшому зареєстрував своє право власності 19.07.2001 р. в Звенигородському районному бюро технічної інвентаризації під №1, реєстр № 640. Вартість об'єкта нерухомості склала суму 10371 грн., які відповідач отримав повністю до підписання договору. Правочин сторонами було виконано, відповідач звільнив квартиру, передав йому ключі та знявся з реєстрації за цією адресою. З 2001 року використовує квартиру для постійного проживання, регулярно сплачує комунальні платежі та утримує в належному санітарно-технічному стані. На час укладення договору не знав, що правочин відповідно до ст. 47 ЦК України (1963 року) підлягає нотаріальному посвідченню, оскільки за ст.15 ЗУ «Про товарну біржу» правочини зареєстровані на біржі, подальшому нотаріальному посвідченню не підлягають. Звернувся до реєстраційної служби Ватутінського міського управління юстиції відповідно до ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», чинного з 01.01.2014 р. для реєстрації речових прав на квартиру, проте отримав роз'яснення, що за вимогами ст. 657 ЦК України договір купівлі-продажу квартири укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, а тому укладений ним договір купівлі - продажу від 19.07.2001 р. не є правовстановлюючим документом. Просив визнати дійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна, а саме: квартири [ADDRESS], укладений 17.07.2001 р. між ним та відповідачем, посвідчений Українською товарною біржею за №120414, та визнати за ним право власності на зазначену квартиру. Представник позивача на підставі ордеру, адвокат Терещенко В.В., у судове засідання не з'явилась, подала заяву про розгляд справи за її відсутності, позовні вимоги підтримала в повному обсязі з наведених підстав, просить задовольнити, не заперечує проти ухвалення заочного рішення. Ухвалою суду від 05.03.2018 р. вирішено провести заочний розгляд справи за відсутності відповідача [PERSON] За наведених обставин суд вважає можливим розглянути справу за відсутності учасників справи на підставі наявних у справі доказів, що не суперечить вимогам ст.ст.223, 280 ЦПК України. Дослідивши письмові докази, що містяться в матеріалах справи, суд встановив наступні фактичні обставини та зміст спірних правовідносин. Позивач, [PERSON] уклав 19.07.2001 р. з відповідачем, [PERSON], договір купівлі-продажу нерухомості - квартири [ADDRESS], посвідченого Українською товарною біржею за № 120414 від 19.07.2001 р. відповідно до положень ст.15 Закону України «Про товарну біржу» (на дату укладення договору) (а.с. 8). Право власності за [PERSON] на квартиру було зареєстровано 19.07.2001 р. в Черкаському ОБТІ, реєстрова книга №1 під реєстровим №640. Нотаріально договір сторонами посвідчено не було. Сторони виконали умови договору купівлі-продажу нерухомого майна, зокрема: [PERSON] сплатив відповідачеві 10371 грн. до підписання договору, [PERSON] передав йому ключі від квартири та знявся з реєстрації в квартирі [ADDRESS], що підтверджується також довідкою №162, виданою Ватутінським виробничим управлінням житлово-комунального господарства від 26.12.2017 р. (а.с. 8, 38). Позивач з 2001 р. використовує квартиру для постійного проживання, регулярно сплачує комунальні платежі та утримує її в належному санітарно-технічному стані, що підтверджується також квитанціями про сплату комунальних платежів [PERSON]. Відповідно до технічного паспорту на квартиру [ADDRESS], виготовленого ФОП [PERSON] на замовлення позивача, станом на 30.01.2017 р. квартира розташована на 3 поверсі п'ятиповерхового будинку та складається з двох кімнат житловою площею 28, 6 кв.м, у тому числі 1 кімната - 11,9 кв.м., 2 кімната - 16,7 кв.м., кухні - 6,6 кв.м., вбиральні - 7,0 кв.м., комори - 1,1 кв.м. Квартира обладнана балконом площею 2,4 кв.м. Загальна площа квартири 47, 8 кв.м. (а.с.9-11) Провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи (ст.2 ЦПК України). Відповідно до ст.15 ЗУ "Про товарну біржу" (в редакції на час укладення угоди) угода вважається укладеною з моменту її реєстрації на біржі. Положення ст.ст. 54, 55 ЗУ «Про нотаріат» (в редакції на час укладення угоди) передбачали посвідчення угод про відчуження квартири у нотаріальному порядку, зокрема щодо яких законодавством встановлено обов'язкову нотаріальну форму. Згідно п.4 Прикінцевих та перехідних положень ЦК України в редакції 2003 p., до вказаних правовідносин належить застосувати норми ЦК України в редакції 1963 року, оскільки його норми регулювали спірні правовідносини на час їх виникнення. Право власності (право оперативного управління) у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Відносини власності регулюються Законом України "Про власність", цим Кодексом, іншими законодавчими актами (ст.ст. 86, 128 ЦК України в редакції 1963 р.) Наказом №121 від 09.06.1998 р. Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України затверджено «Інструкцію про порядок державної реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна, що перебувають у власності юридичних та фізичних осіб», п.9 додатку №1 якої (перелік правовстановлюючих документів) передбачено підставу для державної реєстрації - договори купівлі-продажу, зареєстровані біржею. Відповідно до вимог чинної на час укладення угоди ст.227 ЦК України (1963 р.) договір купівлі-продажу жилого будинку (квартири) повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією з сторін є громадянин, а недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору. Відповідно до ч.2 ст. 47 ЦК України (в редакції 1963 р.) якщо одна із сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається. Суд вважає доведеними такі обставини: - квартира [ADDRESS] дійсно була передана відповідачем [PERSON] згідно укладеного між ними 19.07.2001 р. договору купівлі-продажу нерухомості; - [PERSON] отримав грошові кошти в сумі 10371 грн. за продаж належної йому квартири у повному обсязі та знявся з реєстрації за цим місцем проживання; - договір було укладено письмово та посвідчено 19.07.2001 р. Українською товарною біржею за №120414; - право власності за [PERSON] було зареєстровано 19.07.2001 р. в Черкаському ОБТІ, реєстрова книга №1 під реєстровим №640, і з урахуванням викладених правових норм суд вважає встановленою дійсність укладеного між сторонами договору, оскільки сторони повністю виконали її умови, проте через відсутність відомостей про місцезнаходження відповідача позивач позбавлений права нотаріально її оформити. Відповідно до положень ст. 4 ЦПК України здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб у спосіб, визначений законами України. Так, згідно вимог ст.3 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» речові права на нерухоме майно підлягають державній реєстрації та виникають з моменту такої реєстрації. Речові права на нерухоме майно, що виникли до 1 січня 2013 р., визнаються дійсними за таких умов, якщо реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення або на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов'язкової реєстрації. Будь-які дії особи, спрямовані на набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, можуть вчинятися, якщо речові права на таке майно зареєстровані згідно із вимогами цього Закону, крім випадків, коли речові права на нерухоме майно, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними згідно з частиною третьою цієї статті, та у випадках, визначених статтею 28 цього Закону. Враховуючи, що реєстрація права власності позивача була проведена до 1 січня 2013 р. без дотримання законодавства, що діяло на момент його виникнення (письмовий договір купівлі-продажу квартири укладено без нотаріального посвідчення), тому відсутні підстави для визнання державним реєстратором проведеної реєстрації дійсною, що позбавляє позивача, як власника, вчиняти будь-які дії, спрямовані на набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно згідно ст.3 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» без його обов'язкової державної реєстрації. Відповідно до ч.1 ст.182 ЦК України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Згідно ч.ч.3,4 ст.334 ЦК України право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону. Однією із підстав для державної реєстрації прав, передбачених ст. 27 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», визначено рішення суду, що набрало законної сили, щодо права власності та інших речових прав на нерухоме майно. Враховуючи завдання та основні засади цивільного судочинства, з метою ефективного захисту оспорюваних прав позивача, як власника нерухомого майна (володіння, користування та розпоряджання), та забезпечення можливості їх здійснення (право вчиняти щодо майна будь-які дії, спрямовані на набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень), суд вважає необхідним застосувати похідні вимоги від визнання договору купівлі-продажу нерухомості дійсним, а саме визнати за ним право приватної власності на квартиру [ADDRESS] . З урахуванням викладеного, на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин справи,

Outcome: approved