Jurisdiction: civil
Date: 2020-12-10 00:00:00

[PERSON] (далі - позивач) звернулася до суду з позовом до ПСП «Нива» (далі - відповідач) про розірвання договору оренди землі. В обґрунтування позовних вимог зазначила, що між нею та відповідачем 2 січня 2010 року укладено договір оренди землі, предметом якого є її земельна ділянка. Стверджує, що відповідачем умови договору в частині виплати орендної плати не виконуються, а саме не відбувається вчасної та в повному обсязі виплати орендної плати, що свідчить про систематичне не виконання умов договору оренди землі в повному обсязі починаючи з 2010 року та протягом всієї його дії, а тому наявні підстави для дострокового розірвання договору за рішенням суду. Враховуючи викладене, посилаючись на норми законодавства, а також практику Верховного Суду позивач просила розірвати договір оренди землі та стягнути з відповідача судові витрати, а саме судовий збір та витрати на професійну правничу допомогу. Від представника відповідача [PERSON] на адресу суду надійшов відзив на позовну заяву, відповідно до змісту якого останній зазначив, що позивач і відповідач уклали договір оренди землі, який пройшов державну реєстрацію. Під час строку дії даного договору позивач отримувала в повному обсязі орендну плату і лише у 2020 році звернулася до суду із позовом про розірвання договору. Так, у своєму позові позивач зазначила, що її права порушено з моменту укладення договору. Водночас вважав, що нею пропущено строк позовної давності встановлений ЦК України, оскільки з позовною заявою вона звернулася до суду у 2020 році. До того ж виплати орендної плати за умовами договору проводилися за бажанням орендодавця у грошовій чи натуральній формі. При цьому протягом строку дії договору будь-яких звернень зі сторони позивача щодо невиплати орендної плати не було, заборгованість на даний час відсутня. Враховуючи викладене, а також посилаючись на те, що у позовній заяві не доведено, яке істотне порушення умов договору оренди землі допущено відповідачем, представник відповідача просив у задоволенні позову відмовити повністю. Позивач в судові засідання не з`являвся. В судовому засіданні представник позивача позовні вимоги підтримав в повному обсязі та просив їх задовольнити з підстав викладених у позовній заяві. Вказав на те, що відповідач не виконує умови договору оренди, оскільки систематично не сплачує орендну плату в повному обсязі за користування земельною ділянкою позивача. Стверджував, що у відповідача перед позивачем існує заборгованість за договором оренди землі за 2018-2019 роки, на підтвердження чого надав письмові розрахунки. Представник відповідача [PERSON] в судове засідання не з`явився, про час, дату та місце розгляду справи повідомлений належним чином, шляхом направлення тексту судової повістки на номер мобільного телефону, що підтверджується довідкою про доставку SMS-повідомлення (а.с. 124). Будучи присутнім у судовому засіданні 6 листопада 2020 року представник відповідача [PERSON] пояснив, що відповідач не веде бухгалтерського обліку відносно кожної земельної ділянки окремо. Протягом строку дії договору за період з 2010 по 2020 роки від позивача будь-яких звернень щодо виплати належної їй орендної плати не надходило. На даний час у відповідача відсутня частина первинних документів, саме тому позивача запрошувалося для проведення взаємозвірки, однак остання до бухгалтерії не з`явилася. Вважав, що відповідач свої обов`язки за договором оренди землі виконав повністю, а тому у задоволенні позову необхідно відмовити. Виходячи з приписів ст. 223 ЦПК суд ухвалив слухати справу за відсутності учасників, які не з`явилися. Суд, вислухавши представника позивача, з`ясувавши обставини справи та перевіривши їх доказами шляхом дослідження письмових доказів в матеріалах справи, встановив наступні обставини та дійшов до наступних висновків. 2 січня 2010 року між сторонами укладено договір оренди землі, за яким позивач передала в оренду відповідачу належну їй земельну ділянку строком на 20 років. (а.с. 8-9). Вказаний договір зареєстрований у відділі Держкомзему у Чорнобаївському районі Черкаської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 5 серпня 2010 року за № 041079700088, що підтверджується копією акту прийому-передачі земельної ділянки в оренду від 2 січня 2010 року (а.с. 10). Право власності на земельну ділянку площею 5,4129 га, кадастровий номер 7125185200:06:000:0869, позивач зареєструвала 19 грудня 2019 року у встановленому законодавством порядку, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 21 грудня 2019 року № 194249531 (а.с. 11). 3 квітня 2020 року позивач підготувала запит та направила його на адресу відповідача. Відповідно до змісту запиту позивач просила надати завірені копії первинних документів за період з 2 січня 2010 року по 31 грудня 2019 року щодо отриманої нею орендної плати (а.с. 12). У свої відповіді від 28 квітня 2020 року № 96 відповідач повідомив про неможливість надання запитуваних документів через їх значний об`єм та запропонував з`явитися позивачу до бухгалтерії для складання акту звірки (а.с. 13). Відповідно до вимог ч. 4 ст. 124 ЗК передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Підставою для укладення договору оренди може бути цивільно-правовий договір про відчуження права оренди. Згідно зі ст.\~1\~Закону України\~«Про оренду\~землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відповідно до ст.\~13\~Закону України\~«Про оренду\~землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. У ст.\~21\~Закону України\~«Про оренду\~землі» передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. За положеннями ст.\~24\~Закону України\~«Про оренду\~землі» орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати. Частиною 1 ст.\~32\~Закону України\~«Про оренду\~землі» передбачено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених ст.ст. 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України. Водночас у п. «д» ч. 1 ст.\~141\~ЗК України передбачено таку підставу припинення права користування земельною ділянкою як систематична несплата земельного податку або орендної плати. Отже, згідно зі ст.ст. 13, 21\~Закону України\~«Про оренду\~землі» основною метою договору оренди земельної ділянки та одним з визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі. У разі систематичної несплати орендної плати за користування земельною ділянкою, тобто систематичне порушення договору оренди земельної ділянки може бути підставою для розірвання такого договору. Відповідно до ч. 2 ст.\~651\~ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що вказані положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають саме систематичної (два та більше випадків) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки, що також є істотним порушенням умов договору, оскільки позбавляє позивача можливості отримати гарантовані договором кошти за те, що його земельну ділянку використовує інша особа. Такою є правова позиція Верховного Суду, викладена у постанові від 31 липня 2020 року у справі № 479/1073/18. Підставою для розірвання договору оренди у даній справі позивач в позові вказує виплату орендної плати систематично не у повному обсязі. Ухвалою Чорнобаївського районного суду Черкаської області від 25 серпня 2020 року у відповідача витребувано належним чином завірені копії документів щодо розрахунку по вказаному договору оренди землі за період з 1 січня 2016 року по 31 грудня 2019 року (а.с. 42-43). На виконання вимог ухвали відповідачем надано завірені копії документів щодо розрахунків з позивачем проведених за оренду землі, зокрема видаткового касового ордеру від 27 січня 2020 року на суму 8135,00 гривень та відомості про отримання позивачем грошових коштів у розмірі 1400,00 гривень (а.с. 49, 50); видаткового касового ордеру від 23 квітня 2020 року на суму 9700,00 гривень та відомості про отримання позивачем грошових коштів у розмірі 3700,00 гривень (а.с. 51, 52); видаткового касового ордеру від 5 червня 2020 року на суму 13500,00 гривень та відомості про отримання позивачем грошових коштів у розмірі 3700,00 гривень (а.с. 53, 54); видаткового касового ордеру від 20 травня 2019 року на суму 9000,00 гривень та відомості про отримання позивачем грошових коштів у розмірі 3000,00 гривень (а.с. 55, 126); видаткового касового ордеру від 3 липня 2019 року на суму 7900,00 гривень та відомості про отримання позивачем грошових коштів у розмірі 3200,00 гривень (а.с. 56, 127); видаткового касового ордеру від 2 вересня 2019 року на суму 7900,00 гривень та відомості про отримання позивачем грошових коштів у розмірі 3400,00 гривень (а.с. 57, 128); видаткового касового ордеру від 7 листопада 2019 року на суму 8000,00 гривень та відомості про отримання позивачем грошових коштів у розмірі 2400,00 гривень (а.с. 58, 129); видаткового касового ордеру від 23 грудня 2019 року на суму 9275,00 гривень та відомості про отримання позивачем грошових коштів у розмірі 1700,00 гривень (а.с. 59, 130); заяви позивача про видачу коштів в рахунок оренди земельного паю від 5 лютого 2018 року (а.с. 60), на підставі якої їй виплачено, відповідно до платіжної відомості на видачу грошей, кошти у розмірі 2200,00 гривень (а.с. 61); заяви позивача про видачу коштів в рахунок оренди земельного паю від 4 квітня 2018 року (а.с. 62), на підставі якої їй виплачено, відповідно до відомості, кошти у розмірі 2700,00 гривень (а.с. 63); заяви позивача про видачу коштів в рахунок оренди земельного паю від 12 червня 2018 року (а.с. 64), на підставі якої їй виплачено, відповідно до відомості, кошти у розмірі 2500,00 гривень (а.с. 65); відомості № ВЕД-000002 від 1 січня 2016 року на видачу кавунів в рахунок паю, відповідно до якої позивачу видано кавунів на суму 80,00 гривень (а.с. 66-67); заяви позивача про видачу коштів в рахунок оренди земельного паю від 15 серпня 2018 року (а.с. 68), на підставі якої їй виплачено, відповідно до відомості, кошти у розмірі 2300,00 гривень (а.с. 69); заяви позивача про видачу коштів в рахунок оренди земельного паю від 23 жовтня 2018 року (а.с. 70), на підставі якої їй виплачено, відповідно до відомості, кошти у розмірі 2700,00 гривень (а.с. 71); заяви позивача про видачу коштів в рахунок оренди земельного паю від 4 грудня 2018 року (а.с. 72), на підставі якої їй виплачено, відповідно до відомості, кошти у розмірі 2100,00 гривень (а.с. 73); заяви позивача про видачу коштів в рахунок оренди земельного паю від 6 січня 2017 року (а.с. 74), на підставі якої їй виплачено, відповідно до платіжної відомості на видачу грошей в рахунок оренди земельного паю, кошти у розмірі 2200,00 гривень (а.с. 75); заяви позивача про видачу коштів в рахунок оренди земельного паю від 30 січня 2017 року (а.с. 76), на підставі якої їй виплачено, відповідно до платіжної відомості на видачу грошей в рахунок оренди земельного паю, кошти у розмірі 2100,00 гривень (а.с. 77); заяви позивача про видачу коштів в рахунок оренди земельного паю від 15 лютого 2017 року (а.с. 78), на підставі якої їй виплачено, відповідно до платіжної відомості на видачу грошей в рахунок оренди земельного паю, кошти у розмірі 1700,00 гривень (а.с. 79); заяви позивача про видачу коштів в рахунок оренди земельного паю від 15 травня 2017 року (а.с. 80), на підставі якої їй виплачено, відповідно до платіжної відомості на видачу грошей в рахунок оренди земельного паю, кошти у розмірі 3000,00 гривень (а.с. 81); заяви позивача про видачу коштів в рахунок оренди земельного паю від 14 червня 2017 року (а.с. 82), на підставі якої їй виплачено, відповідно до платіжної відомості на видачу грошей в рахунок оренди земельного паю, кошти у розмірі 2000,00 гривень (а.с. 83); заяви позивача про видачу коштів в рахунок оренди земельного паю від 4 серпня 2017 року (а.с. 84), на підставі якої їй виплачено, відповідно до платіжної відомості на видачу грошей в рахунок оренди земельного паю, кошти у розмірі 2300,00 гривень (а.с. 85); заяви позивача про видачу коштів в рахунок оренди земельного паю від 15 вересня 2017 року (а.с. 86), на підставі якої їй виплачено, відповідно до платіжної відомості на видачу грошей в рахунок оренди земельного паю, кошти у розмірі 2100,00 гривень (а.с. 87); видаткового касового ордеру на суму 8750,00 гривень і заяви позивача про видачу коштів в рахунок оренди земельного паю від 23 жовтня 2017 року (а.с. 88), на підставі якої їй виплачено, відповідно до платіжної відомості на видачу грошей в рахунок оренди земельного паю, кошти у розмірі 1600,00 гривень (а.с. 89); заяви позивача про видачу коштів в рахунок оренди земельного паю від 10 листопада 2017 року (а.с. 90), на підставі якої їй виплачено, відповідно до платіжної відомості на видачу грошей в рахунок оренди земельного паю за оранку городів, кошти у розмірі 242,00 гривень (а.с. 91); заяви позивача про видачу коштів в рахунок оренди земельного паю від 19 грудня 2017 року (а.с. 92), на підставі якої їй виплачено, відповідно до платіжної відомості на видачу грошей в рахунок оренди земельного паю, кошти у розмірі 900,00 гривень (а.с. 93). В своїх письмових поясненнях (а.с. 117-120) представник позивача, спираючись на лист ГУ ДПС у Черкаській області від 19 листопада 2020 року № 28367/10/23-00-04-2110 (а.с. 122) зробив власні розрахунки заборгованості по виплаті відповідачем орендної плати позивачу в розрізі первинних документів. Зазначаючи, що позивачу належать три земельні паї, які перебувають в оренді ПСП "Нива" встановив, що за 2018 рік позивачу не доплачено загалом 1354,48 гривень орендної плати; за 2019 рік - 2154,48 гривень (а.с. 121). В подальшому визначив, що заборгованість відповідача перед позивачем за кожним з договорів за 2018 рік становить - 451,50 гривень та за 2019 рік - 718,00 гривень. Наявність заборгованості, на думку представника позивача, свідчить про систематичне не виконання договору оренди землі в частині виплати орендної плати в повному обсязі. Аналізуючи розрахунок заборгованості, наданий представником позивача, суд звертає увагу на наступне. Згідно умов договору оренди землі, укладеного між сторонами, орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі - 4% від вартості оцінки земельного паю, виплати проводяться у формі за бажанням орендодавця (п. 9); обчислення розміру орендної плати здійснюється з урахуванням індексації (п. 10); орендна плата вноситься протягом року (п. 11). Проаналізувавши вказані умови договору, суд прийшов до висновку, що при проведенні розрахунків заборгованості за основу сторона позивача мала використовувати саме грошову оцінку орендованої земельної ділянки. Натомість представник позивача використав інформацію податкової служби про розмір доходу, сплаченого ПСП «Нива» на користь позивача кожного конкретного року. Використання за основу такої інформації, на думку суду, свідчить про неправильність розрахунків вцілому, оскільки суперечить умовам договору. Між позивачем та відповідачем можуть існувати інші договірні відносини, за якими ПСП «Нива» проводить виплати на користь позивача. Вказане позивачем не спростоване, як і не доведено наявність у власності позивача трьох земельних ділянок, які перебувають в оренді ПСП "Нива". Розмір орендної плати за договором не є сталим, а щорічно залежить від грошової оцінки орендованої земельної ділянки, що має тенденцію до постійного зростання, та коефіцієнтів індексації вартості землі, які Державна служба України з питань геодезії, картографії та кадастру оприлюднює щорічно. Закон України «Про оцінку земель» визначає, що грошова оцінка земельних ділянок залежно від призначення та порядку проведення поділяється на два типи: нормативну та експерту. Нормативну грошову оцінку земельних ділянок здійснюють для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності тощо. Експертна грошова оцінка земельних ділянок та прав на них проводиться з метою визначення вартості об`єкта оцінки. Цей вид грошової оцінки використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок та прав на них. Нормативну грошову оцінку земельних ділянок проводять юридичні особи, які є розробниками документації із землеустрою. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель. Витяг з технічної документації про нормативно грошову оцінку земельної ділянки громадяни можуть отримати через Центри надання адміністративних послуг. А відтак, суд не приймає до уваги розрахунки представника позивача та приходить до висновку, що належних доказів не виплати орендної плати в повному обсязі за 2018-2019 роки позивачем суду не надано. Згідно із ч. 1 і ч. 3 ст. 12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень, надавши докази відповідно до вимог ст.ст. 76 - 82 ЦПК. Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Збирання доказів у цивільних справах не є обов`язком суду, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Суд має право збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи лише у випадках, коли це необхідно для захисту малолітніх чи неповнолітніх осіб або осіб, які визнані судом недієздатними чи дієздатність яких обмежена, а також в інших випадках, передбачених цим Кодексом. Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи (ч. 1 ст. 76 ЦПК України). Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення (ч.ч. 1, 2 ст. 77 ЦПК України). Обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування (ч. 2 ст. 78 ЦПК України). Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування. Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання (ст. 80 ЦПК України). Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватись на припущеннях (ч.ч. 1, 5, 6 ст. 81 ЦПК України). Таким чином, саме факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі ст.\~526\~ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу,\~інших актів\~цивільного законодавства,\~а за\~відсутності таких\~умов та\~вимог -\~відповідно до\~звичаїв ділового\~обороту або\~інших вимог,\~що звичайно\~ставляться.\~Однакналежних доказів цього та наявності заборгованості, її розміру, всупереч вимогам ст. 81 ЦПК України стороною позивача не надано. А відтак, суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення позову.

Outcome: dismissed