Jurisdiction: civil
Date: 2014-10-22 00:00:00

[PERSON] звернулась в суд з позовом до [PERSON] про визнання договору укладеним, визнання права власності та визнання договору дарування недійсним. Свої вимоги обґрунтовує тим, що 17.08.2007 року між нею («Покупець») та [PERSON] («Продавець») було укладено попередній договір про укладення в майбутньому договору купівлі-продажу квартири (далі - попередній договір), посвідчений приватним нотаріусом Луцького районного нотаріального округу Волинської області [PERSON] 17.08.2007 року та зареєстровано в реєстрі за №2204. Відповідно до п.1 попереднього договору сторони зобов'язуються на умовах, встановлених цим договором у строк до 31.12.2007 року укласти договір купівлі-продажу (далі - основний договір) квартири [ADDRESS], що належить продавцю на підставі свідоцтва про право власності на житло, виданого відділом з приватизації житлового фонду виконавчого комітету Луцької міської ради згідно з розпорядженням №711-6 від 26.01.2006 року, зареєстрованого в Волинському обласному БТІ за №6685. Згідно п.п. 2.2. попереднього договору сторонами визначено, що продаж квартири буде вчинено за ціною 197500,00 грн., що становить 39500,00 доларів США на день укладення договору. У пункті 3 попереднього договору зазначено, що при укладенні цього договору покупець сплатив продавцю передоплату у вигляді авансу в сумі 175000,00 грн., що становить 35000,00 доларів США, а продавець отримав зазначену суму. Крім того, сторони також домовились, що при укладенні основного договору сума, яка підлягатиме передачі покупцем продавцю буде зменшена на суму виданого авансу, тобто на 175000,00 грн., що становить 35000,00 доларів США. 19.11.2007 року позивачем в присутності нотаріуса Луцького РНО Волинської області [PERSON] було складено заяву-пропозицію (зареєстровану в реєстрі за №3440) про укладення договору купівлі-продажу вищезазначеної квартири. 03.12.2007 року [PERSON] було надано позивачу повідомлення на пропозицію від 19.11.2007 року про продаж квартири, в якому він зазначив, що готовий прибути в нотаріальну контору 17.12.2007 року о 10:00 та підписати з позивачем договір купівлі-продажу квартири і передати останньому ключі, документи на квартиру. Проте, після отримання відповіді на пропозицію, позивачу стало відомо про неможливість укладення договору купівлі-продажу квартири в зв'язку з укладення 15.02.2006 року [PERSON] кредитного договору строком до 12.02.2016 року, та накладенням в зв'язку з цим заборони на відчуження, договір купівлі-продажу квартири не був укладений. Разом з тим, позивач вказує, що за усним погодженням між сторонами, починаючи з 2007 року, вона почала здійснювати оплату відсотків за кредитним договором № ML-A00/001/2006 від 15.02.2006 року. П. 8 попереднього договору передбачено, що зобов'язання по укладенню основного договору припиняються, якщо жодна із сторін не звернеться до другої сторони з пропозицією про підписання основного договору протягом трьох днів від дати, зазначеної в пункті 1 цього договору. Тому, оскільки позивач звернувся до продавця із такою пропозицією щодо підписання основного договору, зобов'язання по укладенню основного договору не були припинені. Після направлення відповіді про прийняття цієї пропозиції, [PERSON] було передано позивачу оригінали документів, що посвідчують право власності на вищезазначену квартиру, зокрема: свідоцтво про право власності на житло, видане відділом з приватизації житлового фонду виконавчого комітету Луцької міської ради згідно з розпорядженням №711-6 від 26.01.2006 року, зареєстрованого в Волинському обласному БТІ за №6685 та будинкову книгу, передано ключі від даної квартири. Починаючи з 2007 року позивач проживає у даній квартирі та сплачує за неї квартплату. Позивач вважає, що 03.12.2007 року між сторонами попереднього договору було досягнуто згоди щодо істотних умов договору купівлі-продажу квартири, в свою чергу, вона виконала умови договору, але продавець за попереднім договором ухилявся від нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу квартири. Крім того, позивач вказує, що 13.02.2012 року між [PERSON] та [PERSON] було укладено договір дарування вищезазначеної квартири, який посвідчено приватним нотаріусом Луцького МНО [PERSON] на підставі дублікату свідоцтва про право власності на житло. Як вбачається з п.5 даного договору «Дарувальник» свідчить, що до укладення даного договору квартира іншим способом не відчужена. Позивач вказує, що дарувальник, уклавши договір дарування ввів в оману обдаровану, щодо предмета договору, оскільки, за попереднім договором не мав права розпоряджатися цією квартирою, в тому числі, укладати договір дарування з відповідачем, тому, договір дарування квартири підлягає визнанню його недійсним. Просить суд визнати укладеним договір купівлі-продажу квартири на умовах, визначених попереднім договором про укладення в майбутньому договору купівлі-продажу квартири,посвідченого приватним нотаріусом Луцького районного нотаріального округу [PERSON] та зареєстрованим у реєстрі за № 2204 р та визнати за нею право власності на квартиру [ADDRESS]. Крім того, [PERSON] просить суд визнати недійсним договір дарування квартири від 13.02.2012 року, посвідчений приватним нотаріусом Луцького міського нотаріального округу [PERSON] та зареєстрований у реєстрі за № 126. Ухвалою суду від 30.07.2014 року до участі у справу в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача залучено Акціонерний комерційний банк "Райффайзенбанк Україна". Представник відповідача [PERSON] - [PERSON] в судове засідання не з'явилась, проте належним чином була повідомлена про час та місце розгляду. Подала суду заяву про відкладення розгляду справи у зв'язку з перебуванням за межами міста (сімейні обставини), проте жодних доказів, про її перебування за межами міста суду не надано. Крім того, суд не вбачає поважності причин для відкладення розгляду даної справи. Представник третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача залучено Акціонерний комерційний банк "Райффайзенбанк Україна" в судове засідання не з'явився з невідомих суду причин, проте належним чином повідомлений про час та місце розгляду справи, що підтверджується матеріалами справи. Представник позивача [PERSON] в судове засідання не з'явився, проте подав суду письмову заяву про розгляд справи без його участі за наявними матеріалами. Просив суд позов задовольнити. Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача - приватний нотаріус Луцького міського нотаріального округу Волинської області [PERSON] в судове засідання не з'явилась, проте подала суду письмову заяву про розгляд справи без її участі за наявними матеріалами. Заперечувала проти задоволення позову. Суд вважає за можливе розглядати справу у відсутності осіб, які не з'явились за наявними матеріалами справи. Дослідивши та оцінивши представлені по справі докази в їх сукупності, суд прийшов до висновку, що позов підставний та підлягає до задоволення. Ст.ст. 15, 16 Цивільного кодексу України передбачено право кожної особи на захист цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання у спосіб визначений законом. Судом встановлено, що 17.08.2007 року між [PERSON] («Покупець») та [PERSON] («Продавець») було укладено попередній договір про укладення в майбутньому договору купівлі-продажу квартири [ADDRESS] (далі - попередній договір), посвідчений приватним нотаріусом Луцького районного нотаріального округу Волинської області [PERSON] 17.08.2007 року та зареєстровано в реєстрі за №2204 (а.с. 9). Відповідно до п.1 попереднього договору сторони зобов'язуються на умовах, встановлених цим договором у строк до 31.12.2007 року укласти договір купівлі-продажу (далі - основний договір) квартири [ADDRESS], що належить продавцю на підставі свідоцтва про право власності на житло, виданого відділом з приватизації житлового фонду виконавчого комітету Луцької міської ради згідно з розпорядженням №711-6 від 26.01.2006 року, зареєстрованого в Волинському обласному БТІ за №6685. Згідно п.п. 2.2. попереднього договору сторонами визначено, що продаж квартири буде вчинено за ціною 197500,00 грн., що становить 39500,00 доларів США на день укладення договору. У пункті 3 попереднього договору зазначено, що при укладенні цього договору покупець сплатив продавцю передоплату у вигляді авансу в сумі 175000,00 грн., що становить 35000,00 доларів США, а продавець отримав зазначену суму. Відповідно до п. 4 договору сторони домовились, що при укладенні основного договору сума, яка підлягатиме передачі покупцем продавцю буде зменшена на суму виданого авансу, тобто на 175000,00 грн., що становить 35000,00 доларів США. 19.11.2007 року позивачем в присутності нотаріуса Луцького РНО Волинської області [PERSON] було складено заяву-пропозицію (зареєстровану в реєстрі за №3440) про укладення договору купівлі-продажу вищезазначеної квартири (а.с. 10). Частиною 1 статті 640 Цивільного кодексу України передбачено, що договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Відповідно до ст. 643 ЦК України, якщо у пропозиції укласти договір вказаний строк для відповіді, договір є укладеним, коли особа, яка зробила пропозицію, одержала відповідь про прийняття пропозиції протягом цього строку. Як вбачається із даної пропозиції, [PERSON] зазначила про терміни надання письмової відповіді про прийняття пропозиції до 24.12.2007 року. 03.12.2007 року [PERSON] було надано [PERSON] повідомлення на пропозицію від 19.11.2007 року про продаж квартири, в якому він зазначив, що готовий прибути в нотаріальну контору 17.12.2007 року о 10:00 та підписати з позивачем договір купівлі-продажу квартири і передати останньому ключі, документи на квартиру (а.с. 11). В судовому засіданні встановлено, що після отримання відповіді на пропозицію, позивачу стало відомо про неможливість укладення договору купівлі-продажу квартири в зв'язку з укладенням 15.02.2006 року [PERSON] кредитного договору строком до 12.02.2016 року, та накладенням в зв'язку з цим заборони на відчуження, договір купівлі-продажу квартири не був укладений. Крім того, за усним погодженням між сторонами, починаючи з 2007 року, [PERSON] почала здійснювати оплату відсотків за кредитним договором № ML-A00/001/2006 від 15.02.2006 року. П. 8 попереднього договору передбачено, що зобов'язання по укладенню основного договору припиняються, якщо жодна із сторін не звернеться до другої сторони з пропозицією про підписання основного договору протягом трьох днів від дати, зазначеної в пункті 1 цього договору. Тому, оскільки позивач звернувся до продавця із такою пропозицією щодо підписання основного договору, зобов'язання по укладенню основного договору не були припинені. Після направлення відповіді про прийняття цієї пропозиції, [PERSON] було передано позивачу оригінали документів, що посвідчують право власності на вищезазначену квартиру, зокрема: свідоцтво про право власності на житло, видане відділом з приватизації житлового фонду виконавчого комітету Луцької міської ради згідно з розпорядженням №711-6 від 26.01.2006 року, зареєстрованого в Волинському обласному БТІ за №6685 та будинкову книгу, передано ключі від даної квартири. Згідно ч. 2 ст. 642 ЦК України якщо особа, яка одержала пропозицію укласти договір, у межах строку для відповіді вчинила дію відповідно до вказаних у пропозиції умов договору (відвантажила товари, надала послуги, виконала роботи, сплатила відповідну суму грошей тощо), яка засвідчує її бажання укласти договір, ця дія є прийняттям пропозиції, якщо інше не вказане в пропозиції укласти договір або не встановлено законом. Ст. 525 Цивільного кодексу України встановлюють загальне правило щодо заборони односторонньої відмови від зобов'язання або односторонньої зміни його умов, що кореспондується із вимогами ст. 629 Цивільного кодексу України відносно обов'язковості договору для виконання сторонами. Відповідно до ч. 1 ст. 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків . Ч. 2 ст. 631 Цивільного кодексу України передбачено, що договір набирає чинності з моменту його укладення. Згідно п. 5 Постанови Пленум Вищого Спеціалізованого Суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 7 лютого 2014 року N 5 «Про судову практику в справах про захист права власності та інших речових прав», вирішуючи питання про правомірність набуття права власності, суд має враховувати, що воно набувається на підставах, які не заборонені законом, зокрема на підставі правочинів. При цьому діє презумпція правомірності набуття права власності на певне майно, яка означає, що право власності на конкретне майно вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (стаття 328 ЦК). Зі змісту ст. 657 ЦК України вбачається, що договір купівлі-продажу нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Частиною 2 ст. 220 ЦК України встановлено, що якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається. Судом встановлено, що 03.12.2007 року між сторонами попереднього договору було досягнуто згоди щодо істотних умов договору купівлі-продажу квартири, в свою чергу, позивач виконала умови договору, але продавець за попереднім договором ухилявся від нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу квартири, що підтверджується письмовими доказами: попереднім договором, заявою-пропозицією про укладення договору купівлі-продажу від 19.11.2007 року, відповіддю на заяву-пропозицію, оригіналом будинкової книги та свідоцтва про право власності на житло, яке було передане [PERSON] за попереднім договором. Відповідно до ч. 1, 3, 4 ст. 334 ЦК України право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передання майна, якщо інше не встановлено договором або законом. Право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону. Згідно п.13 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 6 листопада 2009 року N 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» у зв'язку з недодержанням вимог закону про нотаріальне посвідчення правочину договір може бути визнано дійсним лише з підстав, встановлених статтями 218 та 220 ЦК. Відповідно до ч. 1 ст. 321 ЦК України, право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Частиною 1 ст. 328 ЦК України встановлено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Таким чином, між сторонами виникли відносини пов'язані з купівлею-продажем. Отже, суд приходить до висновку про наявність підстав для задоволення вимог позивача щодо визнання укладеним договору купівлі-продажу квартири на умовах, визначених попереднім договором про укладення в майбутньому договору купівлі-продажу квартири, посвідченого приватним нотаріусом Луцького районного нотаріального округу [PERSON] та зареєстрованим у реєстрі за № 2204 р та визнання за [PERSON] права власності на квартиру [ADDRESS]. Крім того, підлягає до задоволення вимога позивача щодо визнання недійсним договору дарування квартири від 13.02.2012 року, посвідченого приватним нотаріусом Луцького міського нотаріального округу [PERSON] та зареєстрованого у реєстрі за № 126, з наступних підстав. 13.02.2012 року між [PERSON] та [PERSON] було укладено договір дарування вищезазначеної квартири, який посвідчено приватним нотаріусом Луцького МНО [PERSON] на підставі дублікату свідоцтва про право власності на житло (а.с. 12). Як вбачається з п.5 даного договору «Дарувальник» свідчить, що до укладення даного договору квартира іншим способом не відчужена. Відповідно до ч.1 ст. 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Відповідно до ст. 230 ЦК України якщо одна із сторін правочину навмисно ввела другу сторону в оману щодо обставин, які мають істотне значення (частина перша статті 229 цього Кодексу), такий правочин визнається судом недійсним. Обман має місце, якщо сторона заперечує наявність обставин, які можуть перешкодити вчиненню правочину, або якщо вона замовчує їх існування. Згідно роз'яснень, які містяться в п. 20 Постанови Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» № 9 від 06.11.2009 року правочин визнається вчиненим під впливом обману у випадку навмисного введення іншої сторони в оману щодо обставин, які впливають на вчинення правочину. На відміну від помилки, ознакою обману є умисел у діях однієї зі сторін правочину. Наявність умислу в діях відповідача, істотність значення обставин, щодо яких особу введено в оману, і сам факт обману повинна довести особа, яка діяла під впливом обману. Обман щодо мотивів правочину не має істотного значення. Крім того, згідно Постанови Пленуму Вищого Спеціалізованого Суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 7 лютого 2014 року N 5 «Про судову практику в справах про захист права власності та інших речових прав» до державної реєстрації права власності за новим набувачем покупець за договором про відчуження майна, виконаним сторонами, не має права розпоряджатися цим майном, оскільки право власності на нього зберігається за продавцем, проте має право на захист свого володіння на підставі статті 396 ЦК. При цьому слід мати на увазі, що після оплати вартості проданого майна і передання його покупцеві, але до державної реєстрації переходу права власності, продавець також не має права ним розпоряджатися, оскільки це майно є предметом виконаного продавцем зобов'язання, яке виникло з договору про відчуження майна (пункт 1 частини першої статті 346 ЦК), а покупець є його законним володільцем. А тому, продавець за попереднім договором не мав права розпоряджатися цією квартирою, в тому числі, укладати договір дарування з відповідачем, оскільки позивач здійснила оплату вартості спірної квартири на умовах, визначених попереднім договором, а продавець передав їй документи на квартиру та надав право користуватися цією квартирою та проживати в ній. Крім того, 19.11.2007 року позивачем в присутності нотаріуса Луцького РНО Волинської області [PERSON] було складено заяву-пропозицію (зареєстровану в реєстрі за №3440) про укладення договору купівлі-продажу вищезазначеної квартири, на яку 03.12.2007 року [PERSON] було надано повідомлення про готовність прибути в нотаріальну контру, підписати договір купівлі - продажу квартири, передати ключі та документи на дану квартиру. Згідно ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю. Отже, чинним законодавством передбачено, що якщо одна із сторін правочину навмисно ввела другу сторону в оману щодо обставин, які мають істотне значення - такий правочин визнається судом недійсним. Таким чином, [PERSON], уклавши договір дарування ввів в оману [PERSON] щодо предмета договору, оскільки між [PERSON] та позивачем уже було укладено договір купівлі-продажу зазначеної квартири. Зазначення у договорі дарування, що до укладення договору квартира іншим способом не відчужена, є обманом. А тому, враховуючи положення ст. 230 ЦК України, договір дарування квартири підлягає визнанню його недійсним.

Outcome: approved