Jurisdiction: civil
Date: 2019-06-25 00:00:00

14 березня 2017 року товариство з обмеженою відповідальністю «Українсько-Голландська агрокомпанія» (далі по тексту - ТОВ «УГАК») звернулося до суду із позовом до [PERSON] , товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Лан» (далі по тексту- ТОВ «Агрофірма «Лан») про визнання недійсними договору оренди землі щодо земельної ділянки, розташованої на території Маківської сільської ради Шосткинського району Сумської області, площею 7,6504 га, кадастровий номер 5925384200:01:003:0069, укладеного 02 листопада 2015 року між [PERSON] та ТОВ «Агрофірма «Лан», а також про визнання поновленим на той же строк і на тих самих умовах договору № 20 оренди землі від 20.04.2008р., укладеного між гр. [PERSON] та позивачем, який зареєстрований в Шосткинському міжрайонному відділі Сумської регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру», запис у Державному реєстрі земель під № 040862501074 від 11 вересня 2008 року. В обґрунтування позовних вимог ТОВ «УГАК» посилається на те, що оспорюваною угодою було порушено його право на поновлення договору № 20 оренди землі від 20.04.2008р., укладеного між [PERSON] та позивачем, об`єктом оренди якого є та сама земельна ділянка. В свою чергу, 18.01.2018р. ТОВ «Агрофірма «Лан» надано до суду відзив на позовну заяву, в якому заперечуючи проти позову товариство зазначило, що для правильного вирішення спору позивач повинен довести, а суд встановити факт порушення його прав. Також акцентував увагу на тому, що переважне право орендаря може бути реалізовано лише тоді, коли орендодавцю стало відомо про намір орендаря реалізувати своє право, проте, за переконанням представника ТОВ «Агрофірми «Лан», матеріали справи не містять доказів отримання орендодавцем листа-повідомлення та проекту додаткової угоди, а тому останньою був укладений договір з ТОВ «Агрофірма «Лан» на більш сприятливих умовах. Таким чином, представник ТОВ «Агрофірма «Лан» не вбачає підстав для задоволення позову, у зв`язку з відсутністю порушення прав позивача відповідачами при укладенні оспорюваної угоди. Представник позивача надав до суду відповідь на відзив, у якій зазначив, що 07.08.2015р. [PERSON] було направлено повідомлення про намір поновити договір оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах, разом з вказаним листом також направлені три примірники проекту додаткової угоди. Проте, у визначений місячний термін [PERSON] не повідомила ТОВ «УГАК» про наявність заперечень та прийняте нею рішення та лише 24 листопада 2015 року, вже після закінчення строку дії договору [PERSON] повідомила, що не має наміру укладати договір оренди землі на наступний рік. Оскільки [PERSON] протягом місяця після отримання повідомлення про продовження строку дії договору оренди земельної ділянки не висловила будь-яких заперечень проти поновлення договору оренди, то договір вважається поновленим відповідно до ст. 33 Закону України «Про оренди землі». Позивач вважає, що укладення договору між [PERSON] та ТОВ «Агрофірма «Лан» порушило його право на оренду вказаної земельної ділянки. Представник позивача в судове засідання не з`явився, надав до суду заяву про розгляд справи за його відсутності, позовні вимоги підтримав та наполягав на їх задоволенні. Представник ТОВ «Агрофірма «Лан» в судовому засіданні проти задоволення позову заперечував, посилаючись на обставини, викладені у відзиві на позов. В судовому засіданні [PERSON] позовні вимоги підтримала, просила визнати недійсним договір між нею та ТОВ «Агрофірма «Лан». В заяві від 26.03.2019р. пояснила, що протягом 2016, 2017 та 2018 років вона отримувала орендну плату саме від позивача. Суд, заслухавши учасників, вивчивши матеріали справи, дослідивши обставини та факти, якими обґрунтовуються вимоги, перевіривши їх доказами, вважає, що позов підлягає частковому задоволенню з наступних підстав. Судом встановлено, що [PERSON] є власником земельної ділянки, розташованої на території Маківської сільської ради Шосткинського району Сумської області, кадастровий номер 5925384200:01:003:0069 площею 7,6504 га. 20 квітня 2008 року між [PERSON] (Орендодавець) та ТОВ «УГАК» (Орендар) укладено договір оренди землі № 20 (далі Договір № 20), згідно з п. 1,2 цього договору Орендодавець надав, а Орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення площею 7,6504 га, кадастровий номер 5925384200:01:003:0069, яка знаходиться на території Маківської сільської ради Шосткинського району Сумської області. Згідно з п. 41 Договору № 20 він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Вказаний договір був зареєстрований у Шосткинському міжрайонному відділі Сумської регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру», про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 11 вересня 2008 р. за № 040862501074. У цьому контексті судом відхиляються доводи відповідача ТОВ «Агрофірма «Лан» на необхідність рахувати строк дії договору оренди землі з дати його укладення, з огляду та те, що строк дії договору земельної ділянки починається після набрання таким договором чинності (тобто його державної реєстрації), а не з моменту його укладення. При цьому, суд враховує позицію, висловлену Верховним Судом у постанові від 15.08.2018р. у справі № 532/384/16-ц. Відповідно до п. 8 вказаної угоди Договір № 20 було укладено терміном на 7 років. Також його сторонами було обумовлено, що після закінчення строку договору Орендар має переважне право його поновлення на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію. Протягом строку дії Договору № 20 позивач належним чином виконував його умови, претензій щодо невиконання/неналежного виконання договірних зобов`язань від Орендодавця не надходило, після закінчення строку його дії продовжував виконувати свої обов`язки Орендаря. Вищевказані обставини були визнані [PERSON] в її заяві від 26.03.2019р., яка в цій заяві вказала, що саме від позивача отримувала орендну плату в 2016, 2017 і в 2018 роках. В свою чергу, ТОВ «Агрофірма «Лан» не надало суду жодних доказів, що саме воно обробляло дану земельну ділянку у цей період. Поряд з тим встановлено, що до закінчення строку дії Договору № 20 позивач, з метою скористатись своїм правом щодо його поновлення на той самий строк і на тих самих умовах, направив відповідачу лист-повідомлення від 07 серпня 2015 року за вих. №142 з пропозицією поновлення Договору № 20, до якого було додано проект додаткової угоди відповідного змісту. В контексті викладеного слід зазначити, що в судовому засіданні [PERSON] підтвердила факт отримання нею вказаного листа, хоча і не змогла назвати точну дату, оскільки не пам`ятала. Разом з тим, 02.11.2015р. між відповідачами [PERSON] та ТОВ «Агрофірма «Лан» був укладений договір оренди землі, відповідно до якого [PERSON] надала, а ТОВ «Агрофірма «Лан» прийняло в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Маківської сільської ради, площею 7,6504 га, кадастровий номер 5925384200:01:003:0069 строком на 7 років. Таким чином, об`єктом вказаного договіру оренди була та сама земельна ділянка, що і орендувалася позивачем за Договором № 20. І вже після укладення оспорюваного договору [PERSON] направила позивачу лист, у якому висловила заперечення у поновлені Договору № 20. Даний лист був датований 24.11.2015р. Наведене змусило звернутися позивача до суду із даним позовом. Аналізуючи доводи сторін, суд вважає необхідним звернутися до приписів, якими визначаються підстави для визнання правочину недійсним. Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Частиною третьою цієї статті передбачено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цьогоКодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України). За частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема, ЗК України, Законом України «Про оренду землі». Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі. Позивач, звертаюсь з даною позовною заявою, не розмежовує двох окремих підстав для поновлення договору оренди земельної ділянки, передбачених частинами 1-5 і частиною 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та свої вимоги обгрунтовує як наявністю фактів, передбачених частинами 1-5 Закону України «Про оренду землі», а саме: належним виконанням орендарем своїх обов`язків за договором; повідомленням орендарем орендодавця в установлені строки до закінчення строку дії договору про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; долученням орендарем до листа-повідомлення проекту додаткової угоди; неповідомленням орендодавцем протягом місяця орендареві про наявність заперечень та своє рішення; так і наявністю фактів, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі», - орендар продовжує користуватися земельною ділянкою і належним чином виконує обов`язки за договором після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі. Слід зауважити, що підстави для поновлення договору оренди земельної ділянки, передбачені частинами 1-5 і частиною 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» не пов`язані одна з одною, правову позицію щодо розрізнення цих підстав було сформульовано Верховним Судом України, зокрема у постанові від 25.02.2015 у справі № 6-219цс14 і Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, Верховним Судом у постанові № 920/739/17 від 10.09.2018р. З урахуванням викладеного, а також доводів позивача, покладених в обґрунтування позовної заяви, суд вважає за доцільне дослідити існування кожної з таких підстав. Так, у частинах першій - п`ятій статті 33 цього Закону (в редакції чинній на момент виникнення у Орендаря переважного права на продовження дії Договору № 20) передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і за відсутності заперечень приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України. Так, у частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору на укладення договору найму на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права. Права наймача, що встановлені статтею 777 ЦК України, є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами. Аналогічні правові позиції висловлені в Постановах Верховного суду України у справах: № 6-10 цс15 від 25.02.2015 р.; № 6-55цс15 від 15.04.15 р., №6-2540цс16 від 23.11.16 р., № 6-1282 цс 16 від 12.10.2016 р.; № 6-2777цс16 від 18.01.17р., та інших постановах. Щодо поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідно зауважити, що такий договір може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на той самий строк. Тобто орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах. Щодо прав та обов`язків орендодавця слід акцентувати, що він має право заперечити стосовно поновлення згідно із цією частиною статті 33 Закону України «Про оренду землі», і таке заперечення має бути заявлено саме протягом одного місяця після закінчення дії договору оренди землі, що безпосередньо випливає зі змісту частини 6 зазначеної статті. При цьому, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч.6 ст.33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа - повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди. Наведену позицію висловлено Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц. Судом встановлено, що направляючи листа від 07.08.2015р. Орендодавцю про поновлення Договору № 20, ТОВ «УГАК» долучило проект додаткової угоди, відповідно до якої передбачалося лише поновлення дії цього Договору на той самий строк та на тих самих умовах, без зміни будь-яких його умов. [PERSON] у встановлений місячний строк після закінчення строку дії Договору № 20, тобто до 11.10.2015 року, не висловила свої заперечення щодо поновлення договору на новий строк (направивши такий лист поза межами встановленого строку в листопаді 2015 року), чим висловила свою мовчазну згоду на поновлення договору оренди земельної ділянки з позивачем. Орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після закінчення дії договору оренди, про що свідчить відсутність як акту повернення позивачем земельної ділянки Орендодавцю, так і підтверджений [PERSON] факт отримання від ТОВ «УГАК» орендної плати в 2016, 2017, 2018 роках. ТОВ «Агрофірма «Лан» доказів на спростування вказаного з дотриманням вимог ч. 3 ст.12, ст.ст.76, 77, 81 ЦПК України не надало. Наведене у сукупності дозволяє суду дійти висновку, що договір оренди від 20.04.2008р. є поновленим автоматично на підставі положень ч. 6 ст. 33 «Про оренду землі» на той самий строк та на тих самих умовах, які були ним передбачені. Відповідно до статті 3 Цивільного кодексу України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права. При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що зокрема підтверджується змістом частини 3 статті 509 цього Кодексу. Отже, законодавець, навівши у тексті Цивільного кодексу України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту. Саме тому у конкретних правовідносинах, зокрема щодо поновлення договору оренди землі на підставі статті 33 Закону України "Про оренду землі", добросовісність орендодавця по суті становить гарантію дотримання прав менш захищеної сторони, якою у спірних правовідносинах є орендар. За таких обставин, укладений 02.11.2015р. між відповідачами договір оренди земельної ділянки (кадастровий номер 5925384200:01:003:0069), що була предметом іншого діючого договору оренди, укладеного між [PERSON] та позивачем, є порушенням прав останнього, а тому, суд приходить до висновку, що вимоги позивача про визнання недійсним договору оренди землі, укладеного 02.11.2015р. між відповідачами, є обґрунтованими та підлягають задоволенню. Разом з тим слід зазначити, що Орендар з метою приведення правовідносин оренди у відповідність до вимог чинного законодавства має право звернутися із вимогою про визнання укладеною угоди про поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк, що безпосередньо випливає з частини 8 статті 33 Закону України «Про оренду землі». Однак, заявлений у справі позов (зокрема його прохальна частина) не містить проекту додаткової угоди до договору оренди від 20.04.2008р., умови якої суд мав би затвердити у випадку задоволення позовних вимог. Натомість, як вже зазначено вище, поновлення договору оренди землі в судовому порядку в передбачений статтею 33 Закону України «Про оренду землі» спосіб вимагає укладення додаткової угоди між сторонами, як єдиної підстави продовження орендних правовідносин, що безпосередньо випливає зі змісту зазначеної правової норми. Належним способом захисту порушеного права у випадку застосування положень частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» є позов про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі на той самий строк та на тих же умовах, оскільки сама по собі вимога про визнання поновленим договору оренди землі не може забезпечити реального захисту порушеного права, так як договір є поновленим в силу закону, а також в силу імперативного припису про обов`язковість оформлення поновлення договору оренди саме шляхом укладення додаткової угоди, що, власне, і може бути предметом розгляду в суді (частина 8 статті 33 Закону України «Про оренду землі»). Позивачем при зверненні до суду з цим позовом проекту додаткової угоди про поновлення договору не викладено, тому суд виключає можливість задоволення позову в цій частині. Відповідна правова позиція щодо способу захисту права орендаря на поновлення договору оренди за статтею 33 Закону України "Про оренду землі" викладена в постановах Верховного Суду від 13.02.2019 у справі № 911/3225/17, від 16.01.2019 у справі №908/127/17, від 15.01.2019 у справі № 922/1464/18, від 10.01.2019 у справі № 918/850/17, від 06.12.2018 у справі № 915/456/17 та № 905/484/17, від 06.03.2019 у справі № 916/600/18. Крім того, відповідно до ст. 141 ЦПК України з відповідачів на користь позивача підлягає стягненню у дольовому порядку судовий збір пропорційно задоволеним вимогам в сумі 1600 грн. 00 коп.: по 800 грн. з кожного. Виходячи з наведеного вище, на підставі ст. 33 Закону України «Про оренду землі», ст. 124 Земельного кодексу України, ст.ст. 626, 764, 777, 792 ЦК України,

Outcome: partial