Jurisdiction: civil
Date: 2014-07-17 00:00:00

12.06.2014р. до суду звернувся позивач [PERSON] з позовом, яким просив суд визнати за ним право власності на нежитлове приміщення - стоматологічний кабінет загальною площею 49,5кв.м., вартістю - 117500грн., який розташований за адресою: [ADDRESS], посилаючись на те, що у встановленому законом - позасудовому порядку він зміг зареєструвати своє право власності на зазначену нерухомість, оскільки йому було в цьому письмово відмовлено реєстраційною службою Болградського РУЮ Одеської області і рекомендовано звернутися до суду. В обґрунтування своїх позовних вимог позивач посилається на наявність в нього права власності на спірну нерухомість, яка підтверджується договором купівлі-продажу цього об'єкту нерухомості від 18.07.2013року, техпаспортом на стоматологічний кабінет, інші дозвільні документи - рішення Болградської міської ради щодо надання поштової адреси, тощо, стверджуючи, що визнання його права на нерухомість - нежитлове приміщення, не порушує прав інших власників цього ж домоволодіння - багатоквартирного будинку, оскільки ті мешканці - відповідачі у справі, що проживають за адресою розташування стоматологічного кабінету - не заперечують проти його існування в їх будинку, а ті що не проживають - дізнатися їхню думку неможливо. У судове засідання позивач не прийшов, надавши суду заяву про слухання справи за його відсутністю та підтримавши свої позовні вимоги, не заперечував проти заочного розгляду справи, пояснивши, що відповідачі - є мешканцями будинку, в якому обладнаний стоматологічний кабінет, ті, що проживають у будинку - не заперечують проти існування цього кабінету в їхньому будинку, але думку деяких з'ясувати не було можливості, оскільки вони тимчасово відсутні за адресою проживання, проте відкладення цього питання у судовому порядку до їх приїзду, який невідомо коли відбудеться, порушить його, позивача, право на своєчасний розгляд справи і захист його порушеного права у судовому порядку. Відповідачі, будучи повідомленими належним чином про час та місце судового засідання, до суду не з'явилися, а відповідачі: Болградська міська рада, [PERSON], [PERSON], [PERSON] [PERSON], [PERSON], [PERSON] - надавли суду заяви про розгляд справи за їхньою відсутністю, не заперечуючи проти задоволення вимог позову; відповідачу [PERSON] направлена двічі судова повістка про виклик до суду, яка перший раз - разом з позовом була отримана, а удруге повернулася з поштовою відміткою «не проживає», тому суд ухвалив провести судовий розгляд справи заочно. Розглянувши надані суду документи та матеріали, всебічно і повно з'ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, об'єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд дійшов висновку, що позовні вимоги підлягають задоволенню за наступних підстав. Судом встановлені наступні факти та відповідні їм правовідносини: - згідно договору купівлі-продажу, укладеного 18.07.2013р., завіреного приватним нотаріусом Болградського районного нотаріального округу Одеської області зареєстрованого в реєстрі за №4674 [PERSON] придбав шляхом купівлі 13/100 часток житлового будинку, що знаходиться у [ADDRESS], який розташований на землях Болградської міської ради, частка в цілому має загальну площу -104,2кв.м., житлову -69,0кв.м., сарай, навіси, гараж, погріб, дворові споруди; - рішенням виконкому Болградської міської ради Одеської області за №506 від 18.12.1999року, об'єкти загального користування будинку [ADDRESS] були передані у спільну власність власників квартир будинку і будинок був виключений з балансу ПУЖКГ з припиненням нарахування та стягнення з мешканців оплати за утримання та ремонт будинку; - рішенням виконкому Болградської міської ради Одеської області за №244 від 21.11.2013р. присвоєна поштова адреса 13/100 частинам домоволодіння (кв.№3) у будинку [ADDRESS]; - відповідно до експертної оцінки вищевказаного нерухомого майна, його вартість складає 117500грн.; - відповідно до технічного паспорту на стоматологічний кабінет, розташований по [ADDRESS] (інв.справа №1646, р.№4674/[NUMBER] від 17.12.2013р.), на земельній ділянці площею 19,68х44,5х20,25 по межі домоволодіння[ADDRESS] площею 325кв.в., на якій розташований житловий будинок загальною площею 976кв.в., власнику [PERSON] належить стоматологічний кабінет під літ.«А-2ж», ет.1, загальною площею 49,5кв.м., з яких житлова (основна) - 29кв.м., допоміжна -20,5кв.м.; - згідно письмової відповіді Реєстраційної служби Болградського РУЮ Одеської області №04.02.06/249 від 15.05.2014року, [PERSON] відмовлено в реєстрації його права на спірний об'єкт нерухомості з мотивів відсутності в нього завірених нотаріально підписів співвласників будинку про погодження з новими розмірами приміщення. Згідно зі статтею 328 Цивільного кодексу (ЦК) України, право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема, із правочинів. Відповідно до статті 16 ЦК України, кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового та майнового права та інтересу. Основними положеннями державних будівельних норм України «Будинки і споруди житлових будинків ДБН В.2.2-15-2005», затверджених наказом Державного комітету України з будівництва та архітектури від 18.05.2005р. №8 , встановлено, що нежитлове приміщення є самостійним об'єктом цивільно-правових відносин. Цивільний та Господарський кодекс не містять чіткої відповіді на питання про необхідність попереднього переведення таких жилих приміщень у нежилі. Згідно з ч. 1 ст. 383 Цивільного кодексу України власник житлового будинку, квартири має право використовувати помешкання для власного проживання, проживання членів своєї сім'ї, інших осіб і не має права використовувати його для промислового виробництва. Аналогічна норма міститься в ст. 6 Житлового кодексу УРСР. Отже, заборона стосується надання жилих приміщень для потреб промислового характеру. Питання про можливість її застосування до випадків надання жилих приміщень для потреб непромислового характеру (наприклад, під офіс, склад, перукарню, торгову організацію) ЖК та ЦК не регламентують, що є законодавчею колізією, конкуренцією приватного та публічного інтересів. Слід звернути увагу на невідповідність між ч. 1 ст. 383 ЦК, з одного боку, та Конституцією та цілим рядом інших норм, з іншого боку. Кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю (ч. 1 ст. 41 Конституції України). Безмежних, абсолютних прав не існує, а тому Конституція зазначає таке обмеження: "Використання власності не може завдавати шкоди правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію і природні якості землі" (ч. 7 ст. 41). Конституція має вищу юридичну силу, а її норми є нормами прямої дії. За теорією права це означає, що у випадку колізії між положеннями Конституції і будь-якого закону повинні застосовуватись норми Конституції. Крім Конституції, ст. 319 ЦК дозволяє власнику володіти, користуватись, розпоряджатись своїм майном на власний розсуд. Більш чітку норму містить ст. 320 ЦК: власник має право використовувати своє майно для здійснення підприємницької діяльності, крім випадків, встановлених законом. Крім того, ст.150 ЖК встановлює можливість власника розпоряджатись будинком (частиною будинку), квартирою на власний розсуд. Таку колізію можна поясними конкуренцією приватного та публічного інтересу. Житло є специфічним об'єктом права власності, тому що право на житло має подвійну правову природу. Воно є майновим та особистим немайновим одночасно. Житло має особливу соціальну значимість, яка проявляється в обов'язку його власників (володільців) експлуатувати житло з додатковою обережністю. Свобода використання житла обмежена нормами, направленими на схоронність житлових приміщень. На відміну від іншого майна, власник якого володіє, користується і розпоряджається ним за своїм розсудом, вчиняючи з майном будь-які дії, власник житлового приміщення може бути позбавлений свого житла, якщо використовує його не за призначенням, допускає безгосподарне використання житла, його знищення (ст. 346 ЦК; статті 6, 10, 150 ЖК). Це приклад обмеження здійснення суб'єктивного цивільного права. Цивільні права особа здійснює у межах, наданих їй договором або актами цивільного законодавства (ч. 1 ст. 13 ЦК). З іншого боку, використання житла повинно відбуватись у такій формі, щоб уникнути порушення прав інших осіб, зокрема інших мешканців житлового будинку або сусідів. При здійсненні своїх прав особа зобов'язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, завдати шкоди довкіллю або культурній спадщині (ч. 2 ст. 13 ЦК). Отже, особливість правового режиму житла проявляється в обмеженні свободи права власності, яка визначає певну пропорцію співвідношення публічно-правових і приватноправових інтересів у сфері правового регулювання житлових відносин, що обумовлено особливою соціальною значимістю житла і змістом соціальної політики держави, направленої на забезпечення конституційного права на житло.Публічний інтерес полягає у забезпеченні житлового добробуту населення країни, з урахуванням місцевих особливостей у житлово-правовому регулюванні. Приватний інтерес кожного мешканця полягає у праві на недоторканність житла, ніхто не вправі проникнути в нього без згоди його мешканців на законних підставах інакше ніж як у передбачених законом випадках (ст. 311 ЦК України; ст. 30 Конституції України). Отже, житлове право є прикладом органічного поєднання та співіснування публічно-правового та приватноправового регулюваня суспільних відносин. Економічна свобода в здійсненні права власності на житло обмежується публічно-правовим втручанням держави в окремі елементи цієї свободи. На жаль, ЦК прямо не говорить про можливість використання житла як офісу, у зв'язку з чим дана проблема залишилася невирішена. До 1998 р. діяла постанова Кабінету Міністрів від 31 серпня 1996 р. № 1029 "Про вдосконалення порядку здачі в оренду житлових приміщень", яка містила норму про те, що здача в оренду житлових приміщень суб'єктам підприємницької діяльності не потребує переведення житлового фонду в нежитловий. Суд вважає, що використання квартири під офіс є правомірним, якщо в судовому порядку мешканцями будинку не буде доведено неправомірність такої діяльності у разі порушення права громадян - мешканців будинку на спокій ЦК містить дві глави, присвячені регулюванню відносин оренди - глава якого відома кауза, тобто мета договору. Підстава (мета) його укладання є умовою дійсності такого договору. Виходячи з вищевикладеного, вбачається, що приміщення, розташовані в жилих будинках, можуть використовуватися для влаштування офісних приміщень та інших приміщень господарського призначення (магазини, косметичні салони, перукарні, майстерні тощо) без дозволу об'єднання співвласників багатоквартирного будинку тільки в тому разі, якщо договір було укладено до створення такого товариства. В усіх інших випадках - за погодженням з товариством співвласників багатоквартирного будинку. У разі якщо такого товариства не створено, необхідність погодження влаштування офісного приміщення з власниками квартир багатоквартирного будинку чинним законодавством не передбачено. Згідно позиції державних органів: треба зазначити, що незаповнені в законодавстві прогалини з розглядуваного питання призвели до різних підходів державних органів до його вирішення та викликали появ великої кількості консультаційного матеріалу (листів, роз'яснень тощо) із суперечливими висновками. Неоднозначність відповіді на питання про законність розміщення офісу в житловому приміщенні також підтверджується позицією Державного комітету України з питань регуляторної політики та підприємництва, яка декілька разів змінювалась. Спочатку комітет говорив про імперативну необхідність попереднього переведення приміщення з житлового фонду у нежитловий для розміщення в ньому офісу (листи Державного комітету України з питань регуляторної політики та підприємництва від 06.04.2004 р. № 2200 та від 08.06.2004 р. № 3841). Пізніше цей орган державної влади змінив свою позицію на користь малого та середнього бізнесу, для якого це питання було найбільш актуальним. Громадяни, які використовують жиле приміщення відповідно до його призначенням (проживають у ньому), дотримуються правил користування жилими приміщеннями (не використовують жилі приміщення для здійснення господарської діяльності промислового характеру), не завдають шкоди оточуючому середовищу, не порушують права та охоронювані інтереси громадян, юридичних осіб і держави, - можуть використовувати жиле приміщення для здійснення підприємницької та іншої діяльності (лист Державного комітету України з питань регуляторної політики та підприємництва від 31.07.2007 р. № 5620). Схожа позиція комітету відображена також у листі цього органу від 15.09.2006 р. № 6700. Якщо звернутись до судової практики розгляду спорів щодо зміни цільового призначення приміщення, то слід зазначити, що судові органи, як правило, відмовляють у задоволенні вимог щодо переведення житлових приміщень у нежитлові (наприклад, постанова Вищого господарського суду України від 17.03.2005р. у справі № 41/244; постанова Вищого господарського суду України від 17.03.2005р. у справі № 41/242). ЖК УРСР є морально застарілим нормативно-правовим документом, внесення косметичних змін до якого не дає бажаного результату. Ст. 6 проекту ЖК від 30.07.2007 р. № 4028 серед прав власника житла зазначав право розпоряджатися ним на свій розсуд, а саме використовувати в установленому законом порядку належне йому житло для провадження господарської діяльності, крім промислового виробництва, та іншої не забороненої законом діяльності. На підставі викладеного можна сформулювати такі висновки: чинне законодавство дозволяє використання жилих приміщень виключно для проживання в них фізичних осіб; встановлює заборону на використання жилих приміщень у промислових цілях. Щодо використання житлових приміщень у інших непромислових цілях єдиної позиції в законодавстві немає; діяльність офісу в житловому приміщенні, наприклад, у квартирі, має визнаватися правомірною, якщо позивач (мешканці будинку тощо) не доведе порушення права на спокій і відпочинок. В силу статті 392 ЦК України, власник майна може пред 'явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом. В аспекті незаконної відмови відповідача у реєстрації права власності, а також цитованих норм цивільного законодавства, питання визнання права власності в даному випадку може бути, виключно, предметом судового розгляду. Право власності реєструється органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно на підставі документів, що підтверджують право власності. Державна реєстрація права на об'єкти нерухомості здійснюється відповідно до норм Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - Закон) та Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень і Порядку надання інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 22 червня 2011 року №703 (далі - Порядок). Державна реєстрація права власності на об'єкт незавершеного будівництва проводиться у порядку, встановленому для державної реєстрації прав щодо нерухомого майна, право власності на яке заявлено вперше, з урахуванням певних особливостей. Оскільки позивачу було відмовлено у реєстрації права власності на його майно, суд вважає необхідним поновити його це право і визнати за ним право власності на об'єкти незавершеного будівництва, вказані у позові, оскільки це його право підтверджується наданими суду доказами і нічим не спростовано.

Outcome: approved