Jurisdiction: civil
Date: 2015-08-17 00:00:00

[PERSON] та [PERSON] звернулися в суд з позовом, який ними був двічі уточнений і в подальшому позивачів до [PERSON] про визнання договору найму укладеним. На підставі викладеного у позові, позивачі просять визнати укладеним договір найму житлового приміщення між [PERSON], [PERSON], які є власниками гуртожитку по пр.-т 50-річчя Перемоги, 28 у місті Мелітополі та [PERSON], яка є наймачем житлового приміщення по користуванню кімнатою №31,31А у гуртожитку по пр.-т 50-річчя Перемоги, 28 у місті Мелітополі наступного змісту: Договір найму житлового приміщення. З одного боку [PERSON] [PERSON] [PERSON] (надалі-наймодавець), які є власниками гуртожитку по пр.-т 50-річчя Перемоги, 28 у місті Мелітополі з одного боку, і [PERSON] (надалі-наймач) з іншого боку, уклали даний договір на умовах строковості, платності користування кімнатами №31,№31А у гуртожитку по пр.-т 50-річчя Перемоги, 28 у місті Мелітополі. Плата за проживання встановлюється у розмірі 250 грн. в місяць за одну житлову кімнату. 1. Обовязки сторін. 1.1.Наймодавець зобов'язується: 1.1.1.Надати в найм житло, яке знаходиться в його управлінні, в придатному для проживання стані. 1.1.2.Здійснювати заходи з утримання будинку й його технічних обладнань відповідно до вимог користування житловими приміщеннями, утримання житлового будинку і прибудинкової території в Україні. 1.1.3.Забезпечувати можливість отримання комунальних і інших послуг. Доводити Наймачу встановлені тарифи та щомісячні платежі. 1.2.Наймач зобов'язується: 1.2.1.Використати здану йому за договором найму кімнату та площу загального користування за призначенням - для свого проживання. 1.2.2.Дотримуватись вимог щодо користування житловими приміщеннями, утриманням житлового будинку й прибудинкової території в Україні, правил пожежної безпеки та санітарних норм. Нести відповідальність за дотримання цих правил. Проводити за свій рахунок роботи з поточних робіт (ремонти) персонально зайнятої житлової площі та ремонтні роботи площі і комунікацій загального користування зіпсованих з його вини. 1.2.3.Вчасно повідомляти Наймодавця про виявлені несправності елементів кімнати й будинку. Не допускати самовільного втручання в технічне обладнання та перепланування, забезпечувати цілісність пломб на приладах обліку встановлених в будівлі. 1.2.4.Не пізніше останнього дня місяця вносити плату по даному договору. За несвоєчасне внесення платежів оплачувати пеню у розмірі подвійної облікової ставки НБУ на дату нарахування пені від суми заборгованості за кожний день прострочення, включаючи день оплати. Допускати в денний час, а при аваріях і в нічний час, в кімнату Наймодавця, а також представників підприємств по обслуговуванню й ремонту проведення огляду й ремонту конструкцій і технічних обладнань будинку. 1.2.5.Укласти в 30-денний термін після підписання договору найму житлового приміщення договір надання житлово-експлуатаційних послуг і договори надання комунальних послуг (теплопостачання, водопостачання, електропостачання і т. д.) з відповідними організаціями. 1.2.6.Переукласти (продовжити) даний договір на новий термін, або звільнити найняте приміщення після закінчення обумовленого в даному договорі строку. 1.2.7.Відшкодувати збитки, завдані Наймодавцю або іншим організаціям (мешканцям) пов'язані з діями (бездіяльністю) Наймача. 2.Права сторін. 2.1.Наймодавець має право: 2.1.1.Вимагати від Наймача дотримання вимог користування житловими приміщеннями, утримання житлового будинку й прибудинкової території. 2.1.2.Вимагати від Наймача своєчасного внесення плати за даним договором. 2.1.3.Вимагати від Наймача звільнення кімнати, якщо він або члени його сімї систематично псують чи руйнують приміщення в будинку або використовують його не за призначенням; протягом двох місяців не платять по даному договору чи по договорам надання комунальних послуг; створюють неможливі умови для спільного проживання з ними інших мешканців будинку. 2.2.Наймач має право: 2.2.1.На збереження за ним кімнати у разі тимчасової відсутності його та членів його сім'ї на підставах і в межах строків передбачених законодавством. 2.2.2.Вимагати від Наймодавця своєчасного і якісного виконання комплексу робіт із утримання житлового будинку, кімнати й прибудинкової території, а також надання комунальних і інших послуг, передбачених договором, при наявності відповідної оплати цих витрат Наймачем. 2.2.3.Викупити у власника за згодою Наймодавця орендоване приміщення, уклавши договір купівлі-продажу. 3.Відповідальність сторін. 3.1 Наймодавець та Наймач несуть відповідальність відшкодовують матеріальні збитки, завдані невиконанням обов'язків за цим договором, згідно умов даного договору і згідно діючого законодавства. 4.Заключні умови. 4.1.Даний договір може бути розірваний із ініціативи кожної зі сторони при наявності умов і в порядку, передбаченому даним договором і законодавством України. 4.2.Виниклі при виконанні даного договору спори між сторонами вирішуються у встановленому законом порядку. Даний договір складений в 2-х екземплярах, один із яких перебуває в Наймодавця, інший - в Наймача. 4.3.Договір набуває чинності з дня набрання рішенням законної сили та діє протягом 1 (одного) року. В судове засідання від представника позивачів надійшла заява в якій просить розглянути справу у його відсутність підтримав позовні вимоги, з підстав зазначених в уточненій позовній заяві, проти ухвалення заочного рішення не заперечує. Відповідач, будучи належним чином повідомленим про день, час та місце судового розгляду справи, в судове засіданні не з'явився. Письмових заперечень на позов не надав. У звязку з неявкою в судове засідання всіх осіб, які беруть участь у справі, судом у відповідності до вимог ч.2 ст.197 ЦПК України, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалось. За заявою позивача суд ухвалює рішення при заочному розгляді справи, що відповідає положенням ст. 224 ЦПК України. Суд, дослідивши матеріали справи, вважає, що позов підлягає задоволенню з наступних підстав. Відповідно до ст. 130 ЖК УРСР порядок користування жилою площею в гуртожитках визначається законодавством Союзу РСР і Української РСР. Відповідно до ст. 158 ЖК УРСР наймач користується жилим приміщенням у будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності, відповідно до договору найму жилого приміщення. Договір найму жилого приміщення укладається між власником будинку (квартири) і наймачем у письмовій формі з наступною реєстрацією у виконавчому комітеті місцевої Ради народних депутатів або в органі управління, що ним утворюється. Договір повинен містити вказівку на предмет договору, строк, на який він укладається, визначати права і обов'язки наймодавця і наймача та інші умови найму. Відповідно до ст. 159 ЖК УРСР предметом договору найму в будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності, може бути як ізольоване, так і неізольоване жиле приміщення (кімната, зв'язана з іншою кімнатою спільним входом), а також частина кімнати. Не можуть бути самостійним предметом договору найму приміщення, непридатні для проживання (підвали тощо), а також підсобні приміщення (кухня, коридор, комора та ін.). Жиле приміщення здається наймачеві на визначений строк або без зазначення строку. Відповідно до ст. 162 ЖК УРСР плата за користування жилим приміщенням в будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності, встановлюється угодою сторін. Плата за комунальні послуги береться крім квартирної плати за затвердженими в установленому порядку тарифами. Строки внесення квартирної плати і плати за комунальні послуги визначаються угодою сторін. Наймач зобов'язаний своєчасно вносити квартирну плату і плату за комунальні послуги. Правила користування приміщеннями житлових будинків і гуртожитків визначають порядок користування приміщеннями житлових будинків і гуртожитків. Пунктом 2 Правил користування приміщенням житлових будинків і гуртожитків, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 1992 р. № 572 (із змінами, внесеними постановою Кабінету Міністрів України від 14.01.2009 року) передбачено, що користування приміщеннями житлових будинків і гуртожитків здійснюється згідно з свідоцтвом на право власності або договором найму (оренди). Пунктом 5 Правил користування приміщенням житлових будинків і гуртожитків, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 1992 р. № 572 (із змінами, внесеними постановою Кабінету Міністрів України від 14.01.2009 року) передбачено, що власник квартири, житлового приміщення у гуртожитку має право за погодженням з членами сім'ї здавати в найм (в оренду) квартиру, житлове приміщення у гуртожитку або кімнату квартири, житлового приміщення у гуртожитку та укладати інші договори відповідно до законодавства. Користування наймачем (орендарем) квартири (кімнати), житлового приміщення у гуртожитку здійснюється згідно з договором найму (оренди). Відповідно до ст.8 ЦК України якщо цивільні відносини не врегульовані цим Кодексом, іншими актами цивільного законодавства або договором, вони регулюються тими правовими нормами цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, що регулюють подібні за змістом цивільні відносини (аналогія закону). У разі неможливості використати аналогію закону для регулювання цивільних відносин вони регулюються відповідно до загальних засад цивільного законодавства (аналогія права). Судом встановлено, що позивачі є власниками гуртожитку по пр-ту 50-річчя Перемоги, 28 у місті Мелітополі Запорізької області на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 07.06.2006 року, зі змінами від 29.01.2008 року на підставі рішення Мелітопольського міськрайонного суду Запорізької області від 20.11.2007 року, що підтверджується свідоцтвом про право власності на нерухоме майно та рішенням суду. Крім того, судом встановлено, що в даному гуртожитку у кімнатах №31, №31А мешкає відповідачка [PERSON] Однак, це приміщення вона займає без наявності договору найму із власниками чи уповноваженою особою, ухиляється від укладення договору найму, але фактично правовідносини найму між позивачами та відповідачем виникли та тривають. Крім того, відповідачка в трудових відносинах з позивачем не перебуває, а теперішні власники використовують гуртожиток в якості майна, що здається в оренду. Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору (ч.1 ст.638 ЦК України). Інші випадки визнання договору укладеним зазначені у ст. ст. 642 - 643 ЦК України. Відповідно до ч.2 ст.638 Цивільного кодексу України договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною. Відповідно до вимог ст.ст.641,642,643 ЦК України відповідачці була направлена поштою пропозиція про укладення договору найму приміщення та примірники договору, крім того вони передавалися особисто через коменданта гуртожитку [PERSON] про що остання склала відомість та написала власноручне пояснення. Частина 1 ст.628 ЦК України передбачає, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обовязковими відповідно до актів цивільного законодавства. З аналізу змісту ч.3 ст.6, ч. 1 ст.630 ЦК України вбачається, що договір набув юридично обов'язкового значення в силу актів цивільного законодавства, є обовязковими для сторін договору, які не мають права врегулювати свої відносини на власний розсуд. Таким чином, укладення договору найму є обов'язковим для сторін. Відмова наймача від укладення договору найму в такому разі суперечить вимогам ч.3 ст.6, ст.ст.627, 630 ЦК України та ст.ст. 158, 159, 162 ЖК УРСР. Отже, відмова відповідача від укладення договору суперечить ч.3 ст.6, ст.627, 630 ЦК України. Верховним Судом України в постанові №6-110 цс12 від 10 жовтня 2012 року зроблений правовий висновок, який полягає у наступному. Відповідно до змісту статті 627 ЦК України свобода договорів не є безмежною і у випадках, передбачених актами цивільного законодавства, особа зобовязана укласти відповідний договір. Такий випадок, зокрема, передбачено пунктом 1 частини третьої статті 20 Закону України "Про житлово-комунальні послуги", відповідно до якого споживач зобовязаний укласти договір на надання житлово-комунальних послуг, підготовлений виконавцем на основі типового договору. Встановивши, що виконавцем такі послуги надаються, а споживач їх отримує, однак ухиляється від укладення договору на надання житлово-комунальних послуг, який підготовлений виконавцем відповідно до типового договору, суд за позовом виконавця ухвалює рішення про визнання зазначеного договору укладеним. За положенням ст. 4 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законами України. Відповідно до ст. 16 ЦК України особа має право звернутись до суду за захистом свого особистого немайнового права або майнового права та інтересу у визначені цією статтею способи. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом. Серед способів захисту, передбачених ст.16 ЦК України, не зазначено такого способу захисту, як установлення правовідносин (в тому числі шляхом зобовязання особи до укладення відповідних договорів). Разом з тим виходячи із загальних засад цивільного законодавства та судочинства, права особи на захист у суді порушених або невизнаних прав, меж здійснення особою цивільних прав і виконання цивільних обов'язків (ст.ст.3,6,1215,20 ЦК України, ст.ст.3-5 ЦПК України) можна дійти висновку про те, що в разі невизнання наймачем права наймодавця на укладення договору найму, який відповідає вимогам законодавства, таке право підлягає захисту судом на підставі п.1 ч.2 ст.16 ЦК України шляхом визнання договору укладеним на умовах, передбачених нормативним актом обов'язкової дії. За приписами ч.1 ст. 179 ЦПК України, предметом доказування під час судового розгляду є факти, які обґрунтовують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для вирішення справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Враховуючи вищевикладене, суд дійшов висновку про відповідність положень договору найму принципам добросовісності, розумності, справедливості та рівності сторін у договорі. Положення договору найму відповідають вимогам глави 59 ЦК України, вимогам ЖК УРСР та Закону України "Про захист прав споживачів". Отже, такий спосіб судового захисту як визнання договору між наймодавцями - [PERSON], [PERSON] та наймачем двох кімнат у гуртожитку - [PERSON] укладеним цілком відповідає вимогам достатності та розумності, жодним чином не порушує прав та законних інтересів відповідача, повною мірою захищає права позивачів. Встановивши, що наймодавцем надається житлове приміщення, а наймач ним користується, однак ухиляється від укладення договору найму, який підготовлений виконавцем відповідно до вимог встановлених законодавством, суд вважає за можливе задовольнити позовні вимоги та ухвалити рішення про визнання договору найму укладеним . Відповідно до вимог частини 3 статті 88 ЦПК України підлягає стягненню з відповідача в на користь позивачів судовий збір в сумі в сумі 243 гривень 60 копійок. На підставі викладеного та

Outcome: approved