Jurisdiction: civil
Date: 2020-03-24 00:00:00

10.02.2020 року [PERSON] звернувся до Балаклійського районного суду з позовною заявою, у якій просить визнати договір купівлі-продажу нерухомого майна від 14 грудня 1998 року, зареєстрований на Біржі нерухомості та основних фондів «Україна», за реєстраційним № Н9-1121, на житловий будинок [ADDRESS] , житловою площею 37,5 кв.м., укладеного між [PERSON] , [PERSON] та [PERSON] , дійсним. В обгрунтування позову посилалася на те, що [INFO] помер [PERSON] . За життя ним було складено заповіт, відповідно до якого спадкоємцем зазначеного майна згідно заповіту є позивач. Після смерті [PERSON] в Балаклійській державній нотаріальній конторі Харківської області відкрилася спадкова справа за реєстраційним номером 548/2019, номер 65022153 від 08.11.2019 року, спадкове майно складається з житлового будинку [ADDRESS] з надвірними будівлями і спорудами загальною площею 69.0 м2, житловою площею 37.5 м2. Зазначене спадкове майно, належало померлому [PERSON] на підставі договору купівлі-продажу, реєстраційний № Н9-1121, який підписаний та зареєстрований на Біржі нерухомості та основних фондів «Україна» від 14 грудня 1998 року та зареєстрований в Балаклійському бюро технічної інвентаризації за реєстровим № 1062 від 29 вересня 1999 року, який був укладений 14 грудня 1998 року між [PERSON] , [PERSON] та [PERSON] . Даний договір купівлі - продажу був зареєстрований на Біржі нерухомості та основних фондів «Україна». Покупцем [PERSON] були виконані усі істотні умови договору купівлі - продажу нерухомого майна, а саме, він прийняв зазначене майно та сплатив за нього належну за договором грошову суму. 06 лютого 2020 року він звернувся з заявою до Балаклійської державної нотаріальної контори Харківської області стосовно роз`яснення оформлення щодо спадщини, яка залишилася після смерті [PERSON] , на що йому була надана відповідь, статтею 227 Цивільного кодексу УРСР, який був чинним на час укладання [PERSON] договору купівлі-продажу встановлено, що договір купівлі продажу будинку повинен був посвідчуватися нотаріально, якщо хоча б однією зі сторін був громадянин. Згідно зі статтею 47 зазначеного Кодексу нотаріальне посвідчення угод було обов`язковим лише у випадках зазначених в законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягнуло за собою недійсність угоди. Якщо одна зі сторін повністю або частково виконала угоду, що потребувала нотаріального посвідчення, а друга сторона ухилялася від нотаріального оформлення угоди, суд мав право за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати цю угоду дійсною. В такому разі нотаріальне оформлення угоди не вимагалося. У зв`язку тим, що даний договір не посвідчений нотаріально, він не має можливості оформити спадщину, що залишилася після смерті [PERSON] та розпоряджатися зазначеним майном на власний розсуд. Позивач в судове засідання не з`явився, подав до суду заяву, про розгляд справи за його відсутності та підтримку позовних вимог. Представник відповідача в судове засідання не з`явився, надав заяву, в якій зазначив, що з даним позом не згоден. Представник третьої особи в судове засідання не з`явився, причина його неявки суду невідома, про час та місце слухання справи був повідомлений належним чином. Суд, дослідивши матеріали справи, вважає, що позовні вимоги підлягають задоволенню з наступних підстав. 14.12.1998 року між [PERSON] , в інтересах якого діяла на підставі довіреності [PERSON] з одного боку, та з другого боку [PERSON] , [PERSON] , був укладений Договір купівлі - продажу нерухомості №Н9-1121, а саме договір купівлі-продажу житлового будинку з надвірними будівлями, який розташований в [ADDRESS] (а.с.6). Договір був укладений на Біржі нерухомості та основних фондів «Україна», яка на той час розташовувалась в [ADDRESS] , 4-й під`їзд, 3-й поверх. Після підписання Договору він був фактично виконаний, так як [PERSON] отримав у власність та повне розпорядження придбаний будинок з усіма надвірними будівлями і спорудами, а продавці [PERSON] та [PERSON] отримали від нього грошові кошти в розмірі 12 127гривень. 29.09.1999 року Балаклійським бюро технічної інвентаризації було проведено реєстрацію права власності за [PERSON] на вищевказаний житловий будинок за реєстровим №1062, про що свідчить відповідна відмітка на бланку Договору. Також реєстрація права власності на спірне домоволодіння підтверджується довідкою від 18.12.2019 року вих.. №1129. Відповідно до технічного паспорта домоволодіння, складеного 09.12.2019 року Балаклійським БТІ, воно складається з житлового будинку (літ. А-1) 1973 року побудови; тамбуру (літ. а) 1986 року побудови; сараю (літ. Б) 1980 року побудови; погребу (літ. В) 1969 року побудови; гаражу (літ. Г) 1999 року побудови; альтанки (літ. Д) 1999 року побудови; душу №1, убиральні №2. [INFO] [PERSON] помер, що підтверджується копією свідоцтва про смерть, серії [NUMBER] від 11 червня 2019 року, виданого Балаклійським РВ ДРАЦС ГТУЮ у Харківської області, про що в книзі реєстрації актів про смерть зроблено запис за №249 від 11 червня 2019 року (а.с.10). Відповідно до копії заповіту, посвідченого державним нотаріусом Балаклійської державної нотаріальної контори Харківської області Голуб В.М. 19 жовтня 2016 року, який зареєстрований в реєстрі за № 2-1506, [PERSON] все своє майно заповів [PERSON] , [INFO] (а.с.3). Після смерті [PERSON] в Балаклійській державній нотаріальній конторі Харківської області відкрилася спадкова справа за реєстраційним номером 548/2019, номер 65022153 від 08.11.2019 року, що підтверджується копією витягу про реєстрацію в Спадковому реєстрі (а.с.12). 06 лютого 2020 року Балаклійською державною нотаріальною конторою Харківської області [PERSON] була надана відповідь, згідно якої, позивачу повідомлено про те, що відповідно до статті 55 Закону України «Про нотаріат» угоди про відчуження та заставу майна, що підлягає реєстрації, посвідчуються за умови подання документів, що підтверджують право власності на майно, що відчужується або заставляється. Оскільки на час укладення договору (1998 рік) діяв ЗУ «Про товарну біржу», відповідно до ст.15 якого, правочини зареєстровані на біржі, подальшому нотаріальному посвідченню підлягали, договір купівлі-продажу, укладений на товарній біржі не був посвідчений нотаріально, що суперечить чинному законодавству. Таким чином, договір купівлі-продажу, укладений на товарній біржі - не є належним правовстановлюючим документом. У зв`язку з недодержання вимог законодавства про нотаріальне посвідчення правочину договір може бути визнано дійсним лише з підстав, встановлених статтями 218 та 220 Цивільного кодексу України. Якщо правочин, для якого законом встановлена його недійсність у разі недодержання вимоги щодо письмової форми, укладений усно і одна із сторін вчинила дію, а друга сторона підтвердила її вчинення, зокрема шляхом прийняття виконання, такий правочин у разі спору може бути визнаний судом дійсним. Рекомендовано звернутися до суду для визнання договору купівлі-продажу дійсним (а.с.21-22). Згідно відповіді Балаклійської державної нотаріальної контори Харківської області за №197/01-16 від 18.02.2020, на запит суду, після смерті [PERSON] , який помер [INFO] , 08.11.2019 із заявою про прийняття спадщини, згідно заповіту, звернувся [PERSON] , та 08.11.2019 із заявою про відмову від спадщини звернулась дружина спадкодавця - [PERSON] . На підставі ст. ст. 1216, 1218 ЦК України, спадкуванням є перехід прав і обов`язків (спадщини) від фізичної особи, яка померла (спадкодавця), до інших осіб (спадкоємців). До складу спадщини входять всі права і обов`язки, що належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини (тобто на момент смерті), і що не припинилися внаслідок його смерті. Відповідно до п. 4 Прикінцевих та перехідних положень Цивільного Кодексу України від 16 січня 2003 року, який діє з 01 січня 2004 року, Цивільний кодекс України застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності. Щодо цивільних відносин, які виникли до набрання чинності Цивільним кодексом України, положення цього Кодексу застосовуються до тих прав і обов`язків, що виникли або продовжують існувати після набрання ним чинності. Відповідно до ч. 2 ст. 47 ЦК УРСР (в ред. 1963 року), якщо одна з сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається. Згідно зі статтею 227 ЦК УРСР, яка діяла на час виникнення спірних правовідносин, договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією зі сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору (стаття 47 цього Кодексу). Договір купівлі-продажу жилого будинку підлягає реєстрації у виконавчому комітеті місцевої Ради народних депутатів. На виконання вимог частини 2 статті 227 ЦК УРСР (1963 року), вказаний вище Договір купівлі-продажу будинку 14.12.1998 року був зареєстрований у Балаклійському бюро технічної інвентаризації. За змістом статей 128, 153 ЦК УРСР (1963 року) право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Договір вважається укладеним, коли між сторонами в потрібній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї зі сторін повинно бути досягнуто згоди. Відповідно до статті 224 ЦК УРСР (1963 року) за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму. Статтею 227 ЦК УРСР передбачалася обов`язкова нотаріальна форма договору купівлі-продажу житлового будинку (квартири) і його реєстрація органами місцевого самоврядування. Згідно зі статтею 15 Закону України "Про товарну біржу" не підлягали нотаріальному посвідченню угоди, які зареєстровані на біржі, якщо вони являють собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі. Відповідно до п. 4 Постанови Пленуму Верховного Суду УРСР від 28.04.1978 року №3, яка діяла на час виникнення спірних правовідносин, з підстав недодержання нотаріальної форми визнаються недійсними тільки угоди, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню, зокрема, договори довічного утримання; застави, купівлі-продажу, в тому числі при придбанні на біржових торгах, міни або дарування жилого будинку (квартири) чи його (її) частини; дарування іншого майна на суму понад 500 крб. і валютних цінностей на суму понад 50 крб. Якщо така угода виконана повністю або частково однією з сторін, а друга сторона ухиляється від її нотаріального оформлення, суд на підставі ч. 2 ст. 47 ЦК за вимогою сторони, яка виконала угоду, її правонаступників або прокурора вправі визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається. Однак це правило не може бути застосовано, якщо сторонами не було досягнуто згоди з істотних умов угоди або для укладення її були в наявності передбачені законом обмеження (наприклад, статтями 105, 114 ЦК). Аналогічна норма збереглася і в діючому на цей час Цивільному Кодексі України 2004 року, а саме ст. 220 ЦК України передбачає, якщо сторони домовились щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається. Відповідно до абз. 3 та 4 п. 13 Постанови Пленуму Верховного Суду України №9 від 06.11.2009 року «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними», при розгляді таких справ суди повинні з`ясувати, чи підлягає правочин обов`язковому нотаріальному посвідченню, чому він не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину. У зв`язку з недодержанням вимог закону про нотаріальне посвідчення правочину договір може бути визнано дійсним лише з підстав, встановлених статтями 218 та 220 ЦК. Інші вимоги щодо визнання договорів дійсними, в тому числі заявлені в зустрічному позові у справах про визнання договорів недійсними, не відповідають можливим способам захисту цивільних прав та інтересів. Такі позови не підлягають задоволенню. Реєстрація Балаклійським бюро технічної інвентаризації за [PERSON] права власності на спірний будинок на підставі Договору купівлі-продажу №Н9-1121, посвідченого 14.12.1998 року Біржею нерухомості та основних фондів «Україна» а не нотаріусом, станом на час його реєстрації в БТІ (29.09.1999 року) не суперечило чинному законодавству. Інструкція «Про порядок державної реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна, що перебувають у власності юридичних і фізичних осіб», затверджена наказом Державного комітету України будівництва, архітектури та житлової політики України від 9 червня 1998 року №121, передбачала підстави для державної реєстрації договорів купівлі-продажу, зареєстрованих на біржі. Відповідно до ч. 2 ст. 3 Закону України від 01 липня 2004 року «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» в редакції, що діє на теперішній час, права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації. Відповідно до ч. 3 ст. 3 вказаного Закону, на теперішній час, тобто на момент звернення до суду, речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 01.01.2013 року, визнаються дійсними, якщо реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення або на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов`язкової реєстрації. На підставі цього Закону реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обмежень здійснюється лише в разі вчинення правочинів щодо нерухомого майна, а також за заявою власника (володільця) майна. Оскільки покупець, тобто [PERSON] повністю виконав умови договору купівлі-продажу житлового будинку, сплатив за придбане майно 12127 гривень, вселився в придбаний будинок, договір відповідно до частини 2 статті 227 ЦК УРСР був зареєстрований в БТІ у передбаченому законом порядку, угода купівлі-продажу з підстав недотримання нотаріальної форми судом не визнавалася недійсною, сторонами досягнуто згоди зі всіх його істотних умов, то [PERSON] на підставі статей 128, 153 ЦК УРСР і статті 49 Закону України "Про власність", який діяв на той час, набув право власності на спірне домоволодіння і правомірно володів ним до часу смерті. Відповідно до ч. 2 ст. 328 ЦК України, право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом. Таким чином, з урахуванням наведеного, суд вважає, що заявлені позовні вимоги обгрунтовані та є такими, що відповідають законодавству, а тому підлягають задоволенню.

Outcome: approved