Jurisdiction: civil
Date: 2018-10-16 00:00:00

17 травня 2017 року ПП «АФ «Верес» звернулося з позовом до [PERSON], [PERSON], [PERSON], ФГ «[PERSON]М.», в якому вказувало, що 21 січня 2005 року агрофірма уклала з громадянином РФ [PERSON] договір оренди двох земельних ділянок загальною площею 4,44 га, розташованих на території Сергіївської сільської ради, який 01 червня 2005 року було зареєстровано в установленому законом порядку. У звязку зі зміною власника та дирекції агрофірми, збільшення розміру орендної плати 28 грудня 2012 року вони уклали додаткову угоду до зазначеного договору оренди, яку цього ж дня також було зареєстровано у Держкомземі. У січні 2015 року агрофірма повторно уклала з [PERSON] договір оренди зазначених земельних ділянок, відповідно до умов якого строк дії договору продовжувався до 2025 року, розмір орендної плати складав 5% від нормативної грошової оцінки землі. Проте, зазначений договір зареєстрований не був, оскільки державний реєстратор не бажав його реєструвати через те, що власником земельної ділянки був громадянин РФ. Зазначає, що 08 квітня 2017 року з газети йому стало відомо про виніс в натурі меж спірних земельних ділянок. А згодом він дізнався, що [PERSON] продав ці земельні ділянки [PERSON], який уклав з ФГ «[PERSON]М.» договір оренди. Посилаючись на те, що він мав переважне право на придбання у власність зазначених вище земельних ділянок, просить перевести права та обовязки покупця за договорами купівлі-продажу земельних ділянок площею 1,7773 га та 2,6655 га, призначених для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованих в межах Сергіївської сільської ради, укладених 13 лютого 2017 року між [PERSON] та [PERSON], посвідченими приватним нотаріусом Білопільського районного нотаріального округу [PERSON] за реєстровим №123 і №122 відповідно, визнавши право власності за ПП «АФ «Верес». Припинити право власності [PERSON] на зазначені земельні ділянки, визнавши недійсними та скасувавши записи про право власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно №18988833, №18988251, внесених на підставі рішень про державну реєстрацію речових прав та їх обтяжень. Присудити [PERSON] 95330 грн., які знаходяться на депозитному рахунку Білопільського районного суду Сумської області. Зобовязати приватного нотаріуса Білопільського районного нотаріального округу [PERSON] внести зміни до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, зазначивши замість [PERSON] ПП «АФ «Верес». Визнати недійсними договори оренди земельних ділянок б/н від 16 лютого 2017 року, укладені між [PERSON] і ФГ «[PERSON]М.», визнавши та скасувавши записи про інше речове право в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно №20225146, №20224351, внесені на підставі рішення про державну реєстрацію речових прав та їх обтяжень від 03 травня 2017 року, здійснені державним реєстратором Білопільської міської ради [PERSON] У судовому засіданні представник ПП «АФ «Верес» [PERSON] позовні вимоги підтримав у повному обсязі, проти винесення заочного рішення не заперечував. Відповідачі [PERSON], [PERSON], [PERSON] у судове засідання не зявилися, причин свого неприбуття суду не повідомили, хоча належним чином були сповіщені про день, час і місце розгляду справи. Представник ФГ "Коваленко Тетяна Миколаївна" в судове засідання також не прибув, належним чином був сповіщений про день, час і місце розгляду справи, причин свого неприбуття суду не повідомив. Третя особа приватний нотаріус Білопільського районного нотаріального округу [PERSON] в судове засідання не прибула, раніше надсилала листа про розгляд справи без її участі. Ухвалою Білопільського районного суду Сумської області від 26 травня 2017 року відмовлено ПП «АФ «Верес» у задоволенні його заяви про забезпечення позову. Ухвалою Білопільського районного суду Сумської області від 22 червня 2017 року суд звернувся до компетентного органу Росії із судовим дорученням про надання правової допомоги, зокрема, про вручення [PERSON] позовної заяви, виклику про день судового засідання та документів виконання окремої процесуальної дії, а саме: допиту відповідача [PERSON] з приводу предявленого позову. провадження у справі зупинено до виконання судового доручення. Ухвалою Білопільського районного суду Сумської області від 21 лютого 2018 року провадження у справі відновлено. Ухвалою Білопільського районного суду Сумської області від 19 червня 2018 року провадження у справі зупинено до розгляду іншої цивільної справи. Ухвалою Білопільського районного суду Сумської області від 03 липня 2018 року провадження відновлено у зв'язку із виконанням ухвали суду. Ухвалою Білопільського районного суду від 12 липня 2018 року провадження у справі зупинено до розгляду іншої цивільної справи. Ухвалою Білопільського районного суду Сумської області від 27 вересня 2018 року провадження відновлено у зв'язку із усуненням обставин, що викликали її зупинення. Суд вважає за необхідне розглянути справу в заочному провадженні за згодою представника позивача та за наявними у справі доказами. Заслухавши представника позивача [PERSON], дослідивши матеріали справи, суд приходить до висновку, що позов підлягає частковому задоволенню. Як встановлено судом і вбачається з матеріалів справи, [PERSON] є громадянином [PERSON] Федерації (том 1 а. с. 25). Відповідно до Державного акту на право приватної власності на землю серії ІІ-СМ №029573 [PERSON] на підставі рішення VІ сесії 23 скликання Сергіївської сільської ради народних депутатів від 28 квітня 1999 року було передано у приватну власність земельну ділянку площею 4,44 га, яка розташована на території Сергіївської сільської ради, призначену для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (том 1 а. с. 22). 21 січня 2005 року між [PERSON] і ПП «АФ «Верес» було укладено договір оренди земельною ділянки площею 4,44 га, строком на 10 років, який 01 червня 2004 року зареєстрований у Білопільському районному відділі Сумської регіональної філії державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис №1388 (том 1 а. с. 16-18). 21 січня 2005 року [PERSON] передав ПП «АФ «Верес» вказану земельну ділянку, про що було складено акт прийому-передачі (том 1 а. с. 20). 21 січня 2005 року між [PERSON] і ПП «АФ «Верес» було укладено додаткову угоду до вказаного вище договору оренди, відповідно до п. 3.1 якої договір укладено на 10 років до 29 грудня 2022 року з урахуванням періоду ротації основної сівозміни. 28 грудня 2012 року додаткову угоду було зареєстровано у Відділ Держкомзему Білопільського району, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис №592060004004642 (том 1 а. с. 23-24). 21 січня 2015 року між [PERSON] і ПП «АФ «Верес» укладено договір оренди земельною ділянки площею 4,44 га, у тому числі 2,67 га та 1,78 га, строком на 10 років з 21 січня 2015 року по 20 січня 2025 року з урахуванням періоду ротації основної сівозміни (том 1 а. с. 27-28). Зазначений договір у встановленому законом порядку зареєстрований не був. 13 лютого 2017 року приватним нотаріусом Білопільського районного нотаріального округу [PERSON] були посвідчені договори купівлі-продажу земельних ділянок площею 1,7773 га, кадастровий номер 5920687800:01:001:0071 та площею 2,6655 га, кадастровий номер 5920687800:01:001:0066, призначені для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташовані на території Сергіївської сільської ради (том 1 а. с. 33-34). 16 лютого 2017 року між [PERSON] і ФГ «[PERSON]М.» були укладені договори оренди земельних ділянок площею 1,7773 га, кадастровий номер 5920687800:01:001:0071, та площею 2,6655 га, кадастровий номер 5920687800:01:001:0066, строком на 20 років з 16 лютого 2017 року по 16 люте 2037 року (а. с. 96-97, 118-119). Державну реєстрацію речового права здійснено 03 травня 2017 року (том 1 а. с. 98, 105, 120, 127). Як вбачається зі змісту оспорюваних договорів купівлі-продажу від 13 лютого 2017 року, оренди земельних ділянок від 16 лютого 2017 року, ПП «АФ «Верес» не було його стороною. У той же час позивач, як орендар цієї ж земельної ділянки, має право на оспорювання цього договору, оскільки цей правочин порушує його переважне право на придбання у власність спірних земельних ділянок. Саме така правова позиція викладена в постановах Верховного Суду України від 25 травня 2016 року №6-605цс16, від 23 листопада 2016 року №594/153/16-ц. Згідно з абз. 1 ч. 1, ч. 2 ст. 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобовязується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Відповідно до ст. 1, ч. 5 ст. 6, ст. 13 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону. Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобовязаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобовязаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. З огляду на положення ч. 1 ст. 627 ЦК України відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Згідно з ч. ч. 1-3 ст. 9 Закону України «Про оренду землі» орендар, який відповідно до закону може мати у власності орендовану земельну ділянку, має переважне право на придбання її у власність у разі продажу цієї земельної ділянки, за умови, що він сплачує ціну, за якою вона продається, а в разі продажу на аукціоні - якщо його пропозиція є рівною з пропозицією, яка є найбільшою із запропонованих учасниками аукціону. Орендодавець зобовязаний повідомити в письмовій формі орендаря про намір продати земельну ділянку третій особі із зазначенням її ціни та інших умов, на яких вона продається. У разі відмови орендаря від свого переважного права на придбання орендованої земельної ділянки до нового власника такої земельної ділянки переходять права та обовязки орендодавця за договором оренди цієї земельної ділянки. З п.п. 9.3 додаткової угоди від 28 грудня 2012 року вбачається, що сторони погодили права орендаря, серед яких є й переважне право на придбання у власність земельної ділянки у разі її продажу (відчуження) орендодавцем, за умови , що орендар сплачує ціну, за якою вона продається. Відмова орендаря від придбання земельної ділянки у орендодавця оформлюється виключно в письмовій формі. Порядок реалізації орендарем цього права законом не визначений. З огляду на положення ч. 1 ст. 8 ЦК України, якщо цивільні відносини не врегульовані цим Кодексом, іншими актами цивільного законодавства або договором, вони регулюються тими правовими нормами цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, що регулюють подібні за змістом цивільні відносини (аналогія закону). Частиною 2 , абз. 1 ч. 4 ст. 362 ЦК України передбачено, що продавець частки у праві спільної часткової власності зобовязаний письмово повідомити інших співвласників про намір продати свою частку, вказавши ціну та інші умови, на яких він її продає. Якщо інші співвласники відмовилися від здійснення переважного права купівлі чи не здійснять цього права щодо нерухомого майна протягом одного місяця, а щодо рухомого майна - протягом десяти днів від дня отримання ними повідомлення, продавець має право продати свою частку іншій особі. У разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може предявити до суду позов про переведення на нього прав та обовязків покупця. Одночасно позивач зобов'язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець. Оскільки Цивільний кодекс України, інші акти цивільного законодавства та договори оренди спірних земельних ділянок не визначають правових наслідків порушення переважного права орендаря перед іншими особами на придбання земельних ділянок, які є предметом договору оренди, у разі їх продажу, то до даних спірних правовідносин слід застосовувати положення ст. 362 ЦК України в порядку аналогії закону. З огляду на викладене, [PERSON] зобовязаний був письмово повідомити орендаря ПП «АФ «Верес» про намір продати орендовані земельні ділянки, вказавши при цьому ціну та інші умови, на яких він їх продає. Доказів на підтвердження того, що [PERSON] неодноразово звертався до позивача щодо свого наміру продати спірні земельні ділянки відповідачі суду не надали. З огляду на викладене, суд вважає, що позивач, як орендар спірних земельних ділянок, має переважне право на придбання зазначених ділянок у звязку з їх продажем, а тому позовна вимога про переведення прав і обовязків покупця підлягає задоволенню. У звязку з викладеним також підлягають задоволенню й позовні вимоги про припинення права власності [PERSON] на спірні земельні ділянки, про скасування записів про право власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно №18988833 і №18988251 та про присудження [PERSON] 95330 грн., які внесені позивачем на депозитний рахунок Білопільського районного суду Сумської області, що підтверджується платіжним дорученням №177 від 20 березнея 2018 року (том 2 а. с. 12). Позовні вимоги щодо визнання недійсними договорів оренди земельних ділянок від 16 лютого 2017 року також підлягають задоволенню. У відповідності з ч. 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Згідно з ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності\~правочину є\~недодержання в\~момент вчинення\~правочину стороною\~(сторонами)\~вимог,\~які встановлені\~частинами першою-третьою,\~п'ятою\~та шостою\~ст.\~203 цього Кодексу. У відповідності з ч. 1 ст. 27 Закону України «Про оренду землі» орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону. Згідно з ч. ч. 1, 2, п. "в" ч. 3 ст. 152 ЗК України держава забезпечує громадянам та юридичним особам рівні умови захисту прав власності на землю. Власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не повязані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом визнання угоди недійсною. З огляду на розяснення надані в абз. 1 п. 8 постанови Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» від 06 листопада 2009 року №6 відповідно до частини першої статті 215 ЦК підставою недійсності правочину є недодержання стороною (сторонами) вимог, які встановлені статтею 203 ЦК, саме на момент вчинення правочину. Хоча позивач і користується земельною ділянкою відповідно до договору оренді від 21 січня 2005 року та додаткової угоди до нього від 29 грудня 2012 року, але на момент вчинення оспорюваних правочинів 16 лютого 2017 року строк дії договору оренди від 21 січня 2005 року ще не закінчився, що свідчить про порушення прав позивача. З огляду на викладене, позовні вимоги слід задовольнити та постановити рішення про визнання недійсними договорів оренди земельних ділянок, укладених 16 лютого 2017 року між [PERSON] і ФГ «[PERSON]М.», та скасувати записи про інше речове право в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно №20225146, №20224351, внесені на підставі рішення про державну реєстрацію речових прав та їх обтяжень від 03 травня 2017 року. Задовольняючи позов у зазначеній частині, суд враховує також, що з огляду на положення ч. 1 ст. 770 ЦК України у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обовязки наймодавця. Тобто, навіть у випадку продажу землі новий власник не мав права укладати договір оренди, доки не закінчиться дія чинного договору оренди, тобто до 20 січня 2025 року з урахуванням періоду ротації основної сівозміни. Позовна вимога щодо зобовязання приватного нотаріуса Білопільського районного нотаріального округу [PERSON] внести зміни до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, а саме: замість [PERSON] зазначити ПП «АФ «Верес» задоволенню не підлягає, оскільки відповідно до ч. 1 ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. З огляду на ч. 2 ст. 264 ЦПК України при ухваленні рішення суд не може виходити за межі позовних вимог. Враховуючи, що позовні вимоги до приватного нотаріуса Білопільського районного нотаріального округу [PERSON] не заявлялися, тому й не підлягає задоволенню зазначена позовна вимога. Що стосується позову до [PERSON], то в його задоволенні також слід відмовити, оскільки вимог саме до зазначеного відповідача ПП «АФ «Верес» не заявляло. Відповідно до ст. 141 ЦПК України, враховуючи, що позов задоволено частково (задоволено 4 вимоги), з [PERSON], [PERSON], ФГ «[PERSON]М.» у дольовому порядку на користь ПП «АФ «Верес» слід стягнути по 2133 грн. 33 судового збору, сплаченого позивачем при зверненні до суду. На підставі викладеного,

Outcome: partial