Jurisdiction: civil
Date: 2017-02-16 00:00:00

30 грудня 2016 року [PERSON] звернувся до суду з двома позовними заявами до Приватного підприємства «Деметра», третя особа Управління Держгеокадастру у Василівському районі, про розірвання договорів оренди землі та стягнення орендної плати. Ухвалою суду від 20 січня 2017 року вказані позовні заяви були обєднані в одрне провадження. Свої позовні вимоги позивач обґрунтовує тим, що 16 січня 2009 року, між ним та відповідачем, було укладено два договори оренди землі, які були зареєстровані у Михайлівському районному відділі Запорізької регіональної філії Державного підприємства «Центр ДЗК» при державному комітеті України по земельних ресурсах 09 грудня 2009 року за № 040927300202 і за № 040927300240. З наданням права відповідачу строкового, платного користування земельними ділянками, які належить йому на праві приватної власності, площею 4,9157 га кожна, право на які підтверджені державними актами серії ЯА № 927448 і серії ЯА № 927447 виданих 16 січня 2009 року. Вказані договори оренди були укладені строком на 49 років кожний. Згідно умов даних договорів оренди землі, орендна плата мала б складати 2000 грн. за рік, або у товарній формі в розмірі 2,5 т. фуражного зерна в рік. Проте з урахуванням вимог Указу Президента України «Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян - власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)» № 92/2002 від 02 лютого 2002 року - відповідач повинен був сплачувати орендну плату у розмірі 3 відсотків визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки. Отже, за 2014 2016 року відповідачем не було сплачено орендну плату в розмірі 13992 грн. за кожним з договорів оренди. Крім того, позивач просить стягнути борг з врахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми. За вказаних обставин позивач просить суд розірвати вказані договори оренди, через систематичну невиплату орендної плати і стягнути заборгованість з орендної плати з урахуванням індексу інфляції і трьох процентів річних в сумі 14355,90 грн. з кожного з двох договрів оренди., а також стягнути з відповідача всі судові витрати. Позивач [PERSON] в судовому засіданні просив задовольнити позовні вимоги в повному обсязі на підставах викладених в позовній заяві. В судовому засіданні представник відповідача [PERSON] заперечував проти задоволення позовних вимог позивача, оскільки оренда за двома договорами оренди була виплачена [PERSON] наперед, що підтверджується власноручно написаними їм розписками. Також представником відповідача були надані письмові заперечення (а.с. 48). Представник третьої особи Управління Держгеокадастру у Василівському районі Запорізької області, в судове засідання не зявився, про причини неявки суду не повідомив. Заслухавши пояснення сторін, дослідивши матеріали справи, всебічно і повно зясувавши всі фактичні обставини справи, на яких ґрунтуються позовні вимоги та заперечення, обєктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд дійшов висновку, що позовні вимоги задоволенню не підлягають з таких підстав. Відповідно до\~ст. 10 ЦПК України, цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Сторони та інші особи, які беруть участь у справі, мають рівні права щодо подання доказів, їх дослідження та доведення перед судом їх переконливості. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Відповідно до ч. 1, п. 7 ч. 2\~ст. 16 ЦК України, кожна особа може звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способом захисту цивільних прав та інтересів може бути припинення правовідношення. В ході судового розгляду справи було встановлено, що згідно з державним актом на право власності на земельну ділянку серії ЯА № 927448 (т. 1 а.с. 17) від 16 січня 2009 року у власності [PERSON] є земельна ділянка загальною площею 4,9157 га, на території Високівської сільської ради Михайлівського району Запорізької області. Відповідно до державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЗП № 927447 (т. 2 а.с. 16) від 16 січня 2009 року у власності [PERSON] є земельна ділянка загальною площею 4,9157 га, на території Високівської сільської ради Михайлівського району Запорізької області. 16 січня 2009 року між [PERSON] та приватним підприємством «Деметра» був укладений договір оренди земельної ділянки площею 4,9157 га, який був зареєстрований у Михайлівському районному відділі Запорізької регіональної філії Державного підприємства «Центр ДЗК» при державному комітеті України по земельних ресурсах 09 грудня 2009 року за № 040927300202 (т. 1 а.с. 8-9). Крім цього, 16 січня 2009 року між [PERSON] та приватним підприємством «Деметра» був укладений договір оренди земельної ділянки площею 4, 9157га, який був зареєстрований у Михайлівському районному відділі Запорізької регіональної філії Державного підприємства «Центр ДЗК» при державному комітеті України по земельних ресурсах 09 грудня 2009 року за № 040927300240 (т.2 а.с.6-10). Умови вказаних договорів є аналогічними. Вказані в договорах земельні ділянки були передані [PERSON] приватному підприємству «Деметра» 16 січня 2009 року, що підтверджується актами - прийому передачі земельних ділянок (т.1 а.с.10, т.2 а.с.10) і не заперечується сторонами. Тобто, позивач [PERSON] зі свого боку повністю виконав свої зобовязання за договором. Умовами договорів від 16 січня 2009 року передбачено наступне: п. 4.1 - передбачена орендна плата у грошовій формі у розмірі 2000 грн. за рік, або у товарній формі в розмірі 2,5 т. фуражного зерна в рік; п.4.2. за перші три календарних роки оренди, орендна плата індексації не підлягає. За четвертий та наступні календарні роки орендна плата індексується по офіціально встановленому індексу інфляції за попередні роки. При проведенні індексації орендної плати, її розмір не може бути зменшений. Розмір орендної плати може бути змінений у випадку, передбаченому п.2.4.3 цього Договору; п. п.2.4.3 передбачено право орендаря вимагати відповідного зменшення розміру орендної плати у випадку погіршення відповідних якостей, які не залежать від причин утримання орендованої земельної ділянки п. 5.1 - договори укладені терміном на 49 років. Правовідносини між сторонами регулюються Цивільним кодексом України, Законом України «Про оренду землі», Земельним кодексом України та договором оренди. Відповідно до\~ст. 610 ЦК України, порушенням зобовязання є невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобовязання (неналежне виконання). Відповідно до п. 1 ч. 1\~ст. 611 ЦК України, у разі порушення зобовязання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, розірвання договору. Відповідно до ч.1 ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Відповідно до\~ст. 625 ЦК України, боржник не звільняється від відповідальності за неможливість виконання ним грошового зобовязання. Боржник, який прострочив виконання грошового зобовязання, на вимогу кредитора зобовязаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом. Відповідно до\~ст. 629 ЦК України, договір є обовязковим для виконання сторонами. Згідно із ч. 1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору та умови, що визначені законодавством як істотні. Відповідно до ч. 2\~ст. 651 ЦК України, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Відповідно до\~ст. 792 ЦК України, за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобовязується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Згідно вимог ст. 96 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), землекористувачі зобовязані своєчасно сплачувати земельний податок та орендну плату Відповідно до ч. 4\~ст. 124 ЗК України, передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Відповідно до\~ст. 125 ЗК України, право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Відповідно до\~ст. 13 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобовязаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобовязаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Ч. 1\~ст. 15 Закону України «Про оренду землі», встановлено, що істотними умовами договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за несплату. Згідно ст. 21 Закону України «Про оренду землі», орендна плата за землю - це платіж який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюється за згодою сторін у договорі оренди. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Відповідно до ч. 5\~ст. 22 Закону України «Про оренду землі», внесення орендної плати оформлюється письмово, за винятком перерахування коштів через фінансові установи. Відповідно до ч. 1, ч. 2\~ст. 24 Закону України «Про оренду землі», орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати. Орендодавець зобовязаний: передати в користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору оренди; при передачі земельної ділянки в оренду забезпечувати відповідно до закону реалізацію прав третіх осіб щодо орендованої земельної ділянки; не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою; відшкодувати орендарю капітальні витрати, повязані з поліпшенням стану обєкта оренди, яке проводилося орендарем за згодою орендодавця; попередити орендаря про особливі властивості та недоліки земельної ділянки, які в процесі її використання можуть спричинити екологічно небезпечні наслідки для довкілля або призвести до погіршення стану самого об'єкта оренди. Відповідно до\~ст. 25 Закону України «Про оренду землі», орендар земельної ділянки має право: самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі; за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження; отримувати продукцію і доходи; здійснювати в установленому законодавством порядку за письмовою згодою орендодавця будівництво водогосподарських споруд та меліоративних систем. Орендар земельної ділянки зобовязаний: приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку; виконувати встановлені щодо обєкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі; дотримуватися режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення; у пятиденний строк після державної реєстрації договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності надати копію договору відповідному органу державної податкової служби. Відповідно до статті 32 Закону України "Про оренду землі" перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі. Відповідно до ч. 1\~ст. 32 Закону України «Про оренду землі», на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обовязків, передбачених статтями\~24\~і\~25\~цього\~Закону\~та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених\~Земельним кодексом України\~та іншими законами України. Відповідно до п. «д» ст. 141 ЗК України, підставами припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати. Отже за змістом ст.ст. 24, 25, 32 Закону України «Про оренду землі», ч. 1 ст. 141 ЗК України, умов договорів від 16 січня 2009 року у разі невиконання орендарем обовязків, передбачених статтями 24, 25 Закону України «Про оренду землі» та умов договору оренди земельної ділянки, щодо систематичної несплати орендної плати в установлений договором строк, договір може бути достроково розірваний за рішенням суду. Із системного аналізу ст. 32 ЗУ «Про оренду землі» та спірних договорів слідує, що систематична несплата орендної плати є підставою для розірвання договорів. Крім того, ч.1 ст.11 ЦПК України передбачено, що суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі, що визначає принцип диспозитивності цивільного судочинства. При розгляді справи встановлено, що позивач [PERSON], як орендодавець і ПП «Деметра» як орендар земельної ділянки 16 січня 2009 року, уклали договори оренди земельних ділянок терміном на 49 років, які зареєстровані у Михайлівському районному відділі Запорізької регіональної філії Державного підприємства «Центр ДЗК» при державному комітеті України по земельних ресурсах від 09 грудня 2009 року за № 040927300202 та за № 040927300240. п. 4.1 укладених договорів оренди землі які зареєстровані у Михайлівському районному відділі Запорізької регіональної філії Державного підприємства «Центр ДЗК» при державному комітеті України по земельних ресурсах від 09 грудня 2009 року за № 040927300202- та за № 040927300240 передбачена орендна плата у грошовій формі у розмірі 2000 грн. за рік, або у товарній формі в розмірі 2,5 т. фуражного зерна в рік. Відповідно до п. 6.1. за невиконання чи недостатнє виконання своїх обовязків за договором, сторони несуть відповідальність згідно діючого законодавства та цього договору. У даній справі позивач, як на підставу розірвання договорів оренди посилається на систематичну несплату орендної плати, посилаючись, що орендна плата мала б сплачуватися у озмірі 3 % від вартості земельних ділянок. Проте суд звертає увагу на таке: Відповідно до положень ч.1 ст.626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків; ч.1 ст.627 ЦК України - відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості; ст.629 ЦК України - договір є обов'язковим для виконання сторонами. Крім того, згідно ст. 1 ЗУ «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності, отже умови оренди (в тому числі і розміри орендної плати) імперативно встановлюється саме договором оренди земельної ділянки, а не будь-якими іншими нормативно-правовими актами. У разі суперечностей між змістом договору оренди та нормами законодавства суд за зверненням сторони договору може вирішувати питання про його недійсність чи внесення до нього відповідних змін, а не констатувати недотримання стороною договору норм законодавства, при тому, що одночасно ця ж сторона належним чином виконувала чинні умови договору. У постанові ВСУ від 25.06.2011 у справі №6-17цс11 вказано, що згідно зі ст. 21 ЗУ «Про оренду землі»\~орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Частиною 2 статті 23 ЗУ «Про оренду землі» орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін. Пунктом 1 Указу Президента № 92/2002 ( на якій посилається позивач) (у редакції, чинній на момент укладення сторонами договору оренди земельної ділянки) визнано одним із пріоритетних завдань пореформеного розвитку аграрного сектора економіки забезпечення підвищення рівня соціального захисту сільського населення, зокрема, шляхом запровадження плати за оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення, земельних часток (паїв) у розмірі не менше 1,5 відсотка визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки, земельної частки (паю) та поступового збільшення цієї плати залежно від результатів господарської діяльності та фінансово-економічного стану орендаря. Указом Президента України № 725/2008 внесено зміни до Указу Президента № 92/2002 та встановлено розмір орендної плати не менше 3 відсотків визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки. Цей Указ набрав чинності з дня його опублікування. В його тексті відсутнє посилання на те,\~що його дія розповсюджується на договори, укладені до набрання ним чинності, а тому змінити розмір орендної плати можна лише за згодою сторін. Виходячи з наведеного, Указ Президента № 92/2002 (у редакції зі змінами, внесеними Указом Президента № 725/2008) має рекомендаційний характер і є підставою для перегляду розміру орендної плати, установленої умовами договору, а не для автоматичної зміни умов договору оренди та підвищення розміру орендної плати до 3 відсотків (ухвала Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних та кримінальних справ від 21 квітня 2011 року - http://reyestr.court.gov.ua/Review/15731171). Таким чином, орендна плата за спірними договорами оренди повинна була виплачуватися в розмірі обумовленому договором, оскільки відповідні зміни про її збільшення до договору внесені не були. Позивач протягом строку дії укладених договорів оренди не звертався до відповідача з приводу внесення до цих договорів оренди змін щодо розміру орендної плати чи зміни порядку її нарахування, тому відповідач мав здійснювати виплату орендної плати за землю у передбаченому у договорах оренди розмірі. Отже, під час судового розгляду справи не знайшли свого підтвердження посилання позивача на систематичну не сплату орендарем орендної плати у розмірі, меншому ніж його встановлено в договорі оренди, оскільки умови спірних договорів оренди не зобов'язують сторони вносити зміни до цих договорів, зокрема збільшувати чи зменшувати розмір орендної плати, а лише зобов'язують за певних обставин переглянути умови договору. Зміна умов договору можлива на вимогу однієї із сторін і за взаємною згодою. На підтвердження сплати орендної плати відповідачем були надані відповідні розписки (т. 1 а.с. 51-52), оригінали яких були оглянуті судом в судовому засіданні, відповідно до яких [PERSON] 16 січня 2009 року отримав орендну плату в розмірі 67000 грн. по договору оренди земельної ділянки, право на яку посвідчене державним актом серії ЯА 927447, а також [PERSON] отримав орендну плату в розмірі 59900 грн. по договору оренди земельної ділянки, право на яку посвідчене державним актом серії ЯА 927448. Позивач [PERSON] в судовому засіданні заперечив факт отримання орендної плати і відповідно написання вказаних розписок, але жодних доказів на підтвердження свої тверджень не надав, клопотань, зокрема, про призначення судово-почеркознавчої експертизи, суду не заявляв. Крім того, відповідно до бухгалтерської довідки № 37 від 16 лютого 2017 року, за данми бухгалтерського обліку ПП «Деметра» заборгованість по виплаті за договорами оренди земельних ділянок з [PERSON] станом на 1 лютого 2017 року відсутня, орендна плата виплачена наперед: 16 січня 2009 року в сумі 67000 грн., 18 травня 2009 року в сумі 53900 грн. (т.1 а.с. 53). Отже, суд вважає доведеним факт отримання позивачем від відповідача наперед грошових коштів в рахунок орендної плати за договорами оренди спірних земельних ділянок, виходячи із розрахунку 2000 грн. на рік. Зокрема, за 2009 2016 роки (всього 7 років) за договорами оренди позивач мав отримати по 14 000 грн. орендної плати по кожному з двох договорів оренди. Позивач не надав доказів на спростування отримання ним орендної плати в сумі 67000 і 53900 грн., що є значно більшим ніж розмір орендної плати, що підлягав сплаті за 7 років користування земельними ділянками. За таких умов, суд приходить до висновку про відсутність заборгованості у відповідача перед позивачем\~ за період, заявлений позивачем у позові (2014 -2014 роки). Інші позовні вимоги про стягнення індексу інфляції і трьох процентів річних є похідними від цих вимог. Таким чином, суд приходить до висновку, що відповідачем права позивача не порушені і підстави для дострокового розірвання договорів оренди, в звязку з систематичною невиплатою орендної плати, відсутні. Іншого позивачем не доведено, хоча відповідно до ч.1 ст. 60 ЦПК України, кожна сторона зобовязана довести ті обставини, на які вона посилається як підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених ст. 61 цього Кодексу. Отже, за умови дотримання орендарем чинних умов договорів оренди землі в частині розмірів орендної плати, що має місце в даній справі, у суду немає підстав для висновку про наявність систематичної несплати орендарем орендної плати, що б стало підставою для розірвання договору оренди землі, тому в задоволенні позову слід відмовити в повному обсязі. \~\~ На підставі викладеного,

Outcome: dismissed