Jurisdiction: civil
Date: 2017-11-01 00:00:00

У листопаді 2015 року приватне акціонерне товариство Райз-Максимко (далі - ПрАТ «Райз-Максимко») звернулось до суду з позовом про право на поновлення і продовження терміну дії договору оренди землі від 23.03.2010 року раніше укладеного між позивачем та відповідачем, визнати відновленим і продовженим термін дії договору оренди землі №441 від 23.03.2010 року, що укладений між ПАТ "Райз-Максимко" та [PERSON] на той же термін і на тих же умовах, визнати за позивачем першочергове право користування земельною ділянкою, що належить відповідачу та знаходиться на території Дуплиської сільської ради перед третіми особами. 13.05.2016 року рішенням Заліщицького районного суду Тернопільської області в задоволенні позову приватного акціонерного товариства Райз-Максимко було відмовлено. Апеляційним судом Тернопільської області ухвалою від 12.07.2016 року вище зазначене рішення суду залишено без змін. Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 07.06.2017 року зазначені вище рішення та ухвалу - скасовано, а справу передано на новий розгляд до суду першої інстанції. Підставами скасування вище зазначених процесуальних рішень, було те, що суди встановивши, що орендарем укладено договір з новим орендодавцем та визнаючи при цьому попередній договір з позивачем від 23 березня 2010 року поновленим, суди не уточнили позовних вимог щодо договору оренди від 23 березня 2015 року, який є чинним, не залучили ПрНВАПП [PERSON] до участі у справі в якості співвідповідача, не врахували, що права відповідача значно ширші від прав третьої особи. Суди не врахували, що орендодавець уклав договір оренди із новим орендарем після отримання письмового повідомлення позивача про намір реалізувати переважне право на поновлення договору оренди, при цьому відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди; належним чином не перевірили доводи позивача про те, що ПрАТ «Райз-Максимко» продовжує користування виділеною земельною ділянкою, належно виконує свої обов'язки за договором. Під час нового розгляду, розгляд справи неодноразово відкладався в тому числі у звязку з неявкою в судові засідання представника позивача. В судове засідання 02.11.2017 року представник позивача не зявився, однак подав суду клопотання про розгляд справи без його участі за наявними в матеріалах справи доказами. Відповідач в судові засідання не зявлявся, про причини неявки суду не повідомляв. Представник третьої особи щодо позовних вимог заперечив з підстав та мотивів викладених у письмових запереченнях на позов та поясненнях наданих в судовому засіданні. Заслухавши пояснення представника третьої особи, дослідивши матеріали справи та перевіривши їх доказами, а відтак, з'ясувавши дійсні обставини справи, суд приходить до наступних висновків. 23 березня 2010 року між [PERSON] ЗАТ Райз-Максимко (яке після зміни назви є ПрАТ Райз-Максимко) був укладений договір оренди землі, предметом якого є земельна ділянка сільськогосподарського призначення загальною площею 1,14 га, нормативною грошовою оцінкою 8 447,76 грн., яка розташована на території Дуплинської сільської ради Заліщицького району Тернопільської області. Даний договір укладений строком на 5 років. Згідно умовами даного договору орендна плата становила 3% від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки. Відповідно до п. 20 вищевказаного договору оренди землі, передача земельної ділянки орендарю здійснюється у 5 денний термін після державної реєстрації цього договору за актом її приймання-передачі. Вказаний договір був зареєстрований у Заліщицькому районному відділі Тернопільської регіональної філії державного підприємства Центр ДЗК 12.07.2010 року та згідно з актом приймання-передачі об'єкта оренди від 12.07.2010 року переданий орендарю. Пунктом 8 договору передбачено, що для поновлення його на новий строк орендар повинен не пізніше, ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. ПрАТ Райз-Максимко звернувся до відповідача з листом-повідомленням 09.06.2015 року про поновлення (продовження) договору оренди землі від 23 березня 2010 року. Відповідно до ч. 4 ст.124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Згідно зі ст.13 Закону України Про оренду землі під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Відповідно до ч.1 ст.626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу та інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч.1 ст.627 ЦК України). За змістом ч.2 ст.792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, вони регулюються також актами земельного законодавства ЗК України, Законом України Про оренду землі. За змістом ст. ст. 18, 20 Закону України Про оренду землі (у редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) договір оренди землі підлягає державній реєстрації, якщо такий договір укладений. Після державної реєстрації укладеного договору оренди землі він набирає чинності. Частиною 1 ст. 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Отже, сторони договору, дійшовши згоди щодо істотних умов договору оренди землі скріплюють його своїми підписами, що і є моментом укладення договору. Разом із тим, цивільні права та обов'язки, на досягнення яких спрямоване волевиявлення сторін договору оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації. В момент державної реєстрації набирає чинності (набуває юридичної сили) договір, укладення якого вже відбулося, і така реєстрація не може змінювати моменту укладання договору. Зазначена правова позиція викладена у постанові Верховного Суду України у справі № 6-162цс13 від 19 лютого 2014 року, яка відповідно до ч. 1 ст.360-7 ЦПК України є обов'язковою для судів. Разом із тим, ст.33 Закону України Про оренду землі об'єднує два випадки пролонгації договору оренди. Так, у ч. 1 ст.33 цього закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Реалізація зазначеного переважного права на поновлення договору оренди можлива лише за умови дотримання встановлених цією нормою певної процедури і строків (ч. ч. 2-5 цієї статті). Так, для застосування ч. 1 ст.33 Закону України Про оренду землі та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити наступні юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення. Твердження позивача про те, що ним було вчасно повідомлено відповідача про продовження договору оренди землі не заслуговують на увагу суду, оскільки договір оренди землі між позивачем та відповідачем був укладений 23.03.2010 року, дія якого закінчилась 22.03.2015 року, однак із листом-повідомленням про поновлення дї договору оренди землі, позивач звернувся до відповідача 09.06.2015 року, зі значним спливом строку дії договору оренди землі. Крім того, в матеріалах справи відсутня та позивачем суду не подано будь яких доказів укладення з відповідачем додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 23.03.2010 року. Частиною 6 ст.33 Закону України Про оренду землі передбачена інша підстава поновлення договору оренди, а саме, у тому разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч.6 ст.33 Закону України Про оренду землі, необхідна наявність наступних юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обов'язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди. Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку про те, що порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до ст.3 ЦК України, матиме місце при укладенні договору оренди: із новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право; у випадку недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах та укладення з ним договору, на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права; укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю у поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об'єкт оренди для власних потреб. Аналогічна правова позиція висловлена у постанові Верховного Суду України від 25 лютого 2015 року у справі № 6-10цс15, яка відповідно до положень ст.360-7 ЦПК України є обов'язковою для всіх судів України. Отже переважне право орендаря на поновлення договору оренди поширюється на випадки, коли земля знову передається в оренду. Що стосується твердження позивача про подальше користування ним спірної земельної ділянки після закінчення терміну дії договору, то слід зазначити, що в матеріалах справи відсутні та позивачем не надано суду таких доказів. В той час, судом встановлено, що 23 березня 2015 року між [PERSON] та Приватним науково-виробничим агропромисловим підприємством Ель Гаучо було укладено договір оренди спірної земельної ділянки. Даний договір укладений строком на 10 років, який зареєстровано у Заліщицькому районному відділі Тернопільської регіональної філії державного підприємства Центр ДЗК 27.03.2015 року та згідно з актом приймання-передачі об'єкта оренди від 23.03.2015 року переданий орендарю. Згідно умовами даного договору орендна плата становить 5 % від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, що свідчить про більш сприятливі умови для орендодавця в порівнянні з договором оренди від 23.03.2010 року згідно якого орендна плата становила 3% від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки. Статтею 1 ЦПК України передбачено, що суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі. Відтак, виходячи із вищенаведеного в матеріалах справи відсутні та позивачем не подано доказів повідомлення відповідача про продовження договору оренди землі згідно п.8 договору, термін якого закінчився 22.03.2015 року, а лист-повідомлення від 09.06.2015 року був направлений після закінчення дії договору від 23.03.2010 року та в період дії договору оренди землі від 23.03.2015 року, не подано доказів укладення між ним та відповідачем додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 23.03.2010 року, відсутні докази користування спірною земельною ділянкою після закінчення договору оренди землі. Оцінивши обставини справи, а також підстави скасування прийнятих по справі рішень Вищим спеціалізованим судом України, які відповідно до ч.4 ст.338 ЦПК України є обовязковими для суду першої інстанції на новому судовому розгляді, суд дійшов висновку, що чинна редакція позовних вимог яка перебуває на новому судовому розгляді не може бити задоволена судом, а правом на зміну своїх позовних вимог позивач не скористався, а відтак в задоволенні позову Приватного акціонерного товариства Райз-Максимко про визнання договору оренди землі поновленим слід відмовити в повному обсязі.

Outcome: dismissed