Jurisdiction: civil
Date: 2015-10-04 00:00:00

СТОВ «Прогрес» звернувся з позовом до [PERSON] про поновлення договору оренди земельної ділянки. Свою заяву позивач пояснює тим, що [PERSON] є власником земельної ділянки площею 2,8569 га яка розташована на території Богуславецької сільської ради. 30.04.2009 року між СТОВ «Прогрес» та [PERSON] було укладено договір оренди вказаної земельної ділянки строком на п'ять років (до 31.12.2014 року). п. 8 договору передбачено переважне право орендаря на поновлення строку дії договору на новий строк, а тому в лютому 2015 року орендар - СТОВ «Прогрес» звернулося до [PERSON] з пропозицією укласти додаткову угоду, однак відповідач відмовився від продовження договору тому 23.03.2015 року позивачем було направлено вимогу про відшкодування витрат на підготовку земельної ділянки в сумі 4810,00 грн. Оскільки відповідач заперечує і проти сплати даних коштів це вказує на продовження попередніх договірних відносин. У зв'язку з викладеним СТОВ «Прогрес» просило визнати за ним право на поновлення і продовження договору оренди, визнати поновленим і продовженим договір оренди визнати укладеною додаткову угоду на умовах зазначених СТОВ «Прогрес», зобов'язати [PERSON] підписати договір і зареєструвати у встановленому порядку. В судовому засіданні представник позивача просила задовольнити позовні вимоги. Відповідач та його представник в судовому засіданні заперечували проти позовних вимог та вказували, що 30.06.2014 року [PERSON] направляв повідомлення СТОВ «Прогрес» про те, що договір оренди земельної ділянки він не має наміру продовжувати на новий термін. Оскільки він повідомив СТОВ «Прогрес» за 6 місяців до закінчення терміну дії договору підстав для продовження договору немає. Суд, вислухавши представника позивача, відповідача та його представника, дослідивши матеріали справи, вважає, що позов підлягає до задоволення з наступних підстав. 30.04.2009 року між СТОВ «Прогрес» та [PERSON] було укладено договір оренди землі, за яким [PERSON] надав в оренду СТОВ «Прогрес» земельну ділянку, яка належить йому на праві приватної власності площею 2,8569 га яка розташована на території Богуславецької сільської ради. Відповідно до п. 8 договору термін дії договору до 31 грудня 2014 року. Після закінчення терміну дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. 30.06.2014 року [PERSON] направляв повідомлення СТОВ «Прогрес» про те, що не має наміру продовжувати договір оренди землі площею 2,8569 га. у зв'язку з тим, що має намір сам обробляти вказану земельну ділянку. 23.03.2015 року СТОВ «Прогрес» направив [PERSON] вимогу про відшкодування витрат на підготовку земельної ділянки в сумі 4810,00 грн. Будь-яких інших належних та допустимих доказів про письмове повідомлення СТОВ «Прогрес» до [PERSON] як орендодавця, про намір продовжити термін дії вказаного вище договору оренди землі позивачем не надано. Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України). За змістом частини другої статті 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договору найму регулюються актами земельного законодавства - ЗК України, Законом України «Про оренду землі». Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі. Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Об'єктом оренди є земельна ділянка. За змістом статті 79 ЗК України земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами. Згідно з нормою статті 791 ЗК України земельна ділянка набуває ознак об'єкта цивільних прав з моменту її формування з присвоєнням кадастрового номера та внесення в Державний земельний кадастр. Разом із тим положення статті 791 ЗК України, статті 3 Закону України «Про оренду землі», що визначення об'єкта оренди не поширюється на відносини щодо оренди земельної частки (паю). Пунктом 8 договору передбачено, що після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України та статтею 33 Закону України «Про оренду землі» Так, у частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права. Крім того, стаття 764 ЦК України передбачає таку правову конструкцію, як поновлення договору найму, яка зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця. Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди. Так, у частинах першій - п'ятій статті 33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Виходячи з приписів статей 319, 626 ЦК України слід дійти висновку про те, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін. Таким чином, згідно із частинами першою - п'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» у разі поновлення договору оренди землі умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, передбачених статтею 15 цього Закону, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором, орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення. Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачена інша підстава поновлення договору оренди: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Частинами восьмою, дев'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку; відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді. Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, які передбачені частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обов'язки за договором, відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди, сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди. Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку про те, що порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України, матиме місце при укладенні договору оренди: - з новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право; - у разі недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах і укладення з ним договору на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права; - укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю в поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об'єкт оренди для власних потреб. При розгляді справи суд враховує висновок про застосування норм права, викладений в постанові Верховного Суду України від 25.02.2015 року у справі № 6-219цс14, який у відповідності до ст. 360-7 ЦПК України є обов'язковим. Крім того суд зазначає, що відповідно до ст. 1 Протоколу 1 до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод - кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права. Позбавлення власника земельної ділянки права розпоряджатися своєю власністю (земельною ділянкою) є порушенням ст. 1 Протоколу 1 до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод. Таким чином, в судовому засіданні встановлено, що СТОВ «Прогрес» не дотримався строків і процедури повідомлення про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди на новий строк, а саме не надіслав відповідне повідомлення орендодавцю - [PERSON], а орендар після закінчення строку дії договору розпоряджається власною земельною ділянкою, а тому суд приходить до висновку, що у СТОВ «Прогрес» не скористався встановленою процедурою реалізації переважного права на поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк, а тому позовні вимоги не є обґрунтованими та відповідно не підлягають до задоволення.

Outcome: dismissed