Jurisdiction: civil
Date: 2017-03-15 00:00:00

ТОВ «Рис України» звернулось до [PERSON], з позовом про визнання договору оренди землі поновленим та зобовязання вчинити певні дії. В позовній заяві представник позивача зазначив, що між сторонами 14.07.2011 року укладений договір оренди земельної ділянки площею 2,65 га для ведення сільськогосподарського виробництва строком на пять років. Договір зареєстровано у відділі Держкомзему в Скадовському районі Херсонської області. З 2011 року ТОВ «Рис України» використовує за призначенням вказану земельну ділянку та жодних претензій з боку відповідача не надходило. У відповідності до п.8 Договору, після закінення строку дії договору орендар має переважне право на його поновлення на новий строк. В такому разі орендар не пізніше ніж за 30 днів до закінчення дії договору повинен повідомити письмово орендодавця про свій намір продовжити дію договору. 12.03.2016 року позивач спрямував відповідачеві лист-повідомлення про свій намір в подальшому використовувати земельну ділянку та додав до листа додаткову угоду, однак згоду або заперечення з цього приводу не отримав. Земельна ділянка використовується позивачем та знаходиться під посівами рису. Вважає, що орендар належним чином виконує умови договору, продовжує користуватися земельною ділянкою по закіченню договору, набув переважного права на поновлення дії договору на умовах раніше укладеного договору на срок визначений цим договором, тобто в даному випадку до 14.07.2021 року, що на його думку відповідає правовій позиції ВСУ (постанова у справі №6-219цс14). Вважає, що в даному випадку відносини сторін регулюються ч.6 ст.33 Закону України «Про оренду землі», просив визнати поновленим строком на 05 років договір оренди землі від 14.07.2011 року укладений між [PERSON] та ТОВ «Рис України», площею 2,65 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована в адміністративних межах Тарасівської сільської ради Скадовського району Херсонської області. Визнати протиправними дії [PERSON], щодо зволікання в укладенні додаткової угоди та зобовязати його вчинити дії щодо укладення з ТОВ «Рис України» додаткової угоди на продовження дії договору оренди землі від 14.07.2011 року. Відповідач звернувся до ТОВ «Рис України» із зустрічним позовом в якому зазначив, що він не заперечує наявність укладеного між ним та позивачем договору оренди землі строком на пять років, однак він не бажає продовжувати строк дії договору, оскільки вважає за потрібне обробляти землю самостійно. Договору оренди з іншими орендарами ним не укладалось. Про своє небажання продовжувати дію договору, він повідомив позивача шляхом спрямування листів. Звертає увагу, що додаткова угода яку надав позивач передбачає передачу землі в оренду на 15 років без збільшення орендної плати, що є порушенням права власника землі. На теперішній час позивач не повернув йому земельну ділянку за актом приймання-передачі та продовжує нею користуватися. Просить зобовязати відповідача усунути перешкоди в здійсненні його права користування та розпорядження його земельною ділянкою кадастровий номер 6524784500:13:034:0030 площею 0,71 га та кадастровий номер 6524784500:13:032:0001 площею 1,94 га загальною площею 2,65 га згідно державного акту на право власності на землю серії IV-ХС №025569 шляхом повернення йому земельної ділянки за актом прийому передачі. В судовому засіданні представник позивача позовні вимоги ТОВ «Рис України» просив задовольнити в частині визнання поновленим строком на 05 років договір оренди землі від 14.07.2011 року укладений між [PERSON] та ТОВ «Рис України», площею 2,65 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована в адміністративних межах Тарасівської сільської ради Скадовського району Херсонської області з підстав наведених в позовній заяві. Проти задоволення зустрічних позовних вимог заперечував, посилаючись на те, що позивачем не отримувались листи-повідомлення відповідача з приводу заперечення щодо продовження дії договору оренди. ТОВ «Рис України» продовжує використання земельної ділянки та сплачує відповідачу орендну плату, отже договір слід вважати поновленим. Відповідач підтримав зустрічні позовні вимоги та просив їх задовольнити. Проти задоволення вимог ТОВ «Рис України» заперечував. Визнав, що пропозицію позивача про продовження дії договору оренди та додаткову угоду він отримав, однак не бажає поновлювати строк дії договору, оскільки обробляти свою землю бажає сам. Представник відповідача вважає вимоги позивача необгрунтованими, так як власник землі має право займатися її обробкою самостійно. Інших договорів оренди землі відповідачем не укладалось, отже переважне право позивача на укладання договору оренди не порушено. Просить задовольнити зустрічні позовні вимоги відповідача, який повідомляв ТОВ «Рис України» про своє небажання продовжувати строк дії договору оренди. Заслухавши пояснення відповідача, представників сторін, дослідивши матеріали справи, суд дійшов наступного висновку. Оскільки вимогу позивача в частині визнання противоправними дій [PERSON], щодо зволікання в укладені додаткової угоди та зобовязання його вчинити дії щодо укладання з ТОВ «Рис України» додаткової угоди та зобовязати його вчинити дії щодо укладення з ТОВ «Рис України» додаткової угоди на продовження дії договору оренди землі від 14.07.2011 року, залишено без розгляду ухвалою суду від 13.03.2017 року, в цій частині доводи позивача суд перевіряє. Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обовязків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України). За змістом частини другої статті 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо, договору найму регулюються актами земельного законодавства ЗК України, Законом України «Про оренду землі». Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі. Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобовязаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобовязаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Обєктом оренди є земельна ділянка. За змістом статті 79 ЗК України земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами. 14.07.2011 року між сторонами укладено договір оренди землі. Договір укладено на пять років (у разі укладення договору оренди землі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва - з урахуванням ротації культур згідно з проектом землеустрою). Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк.(п.8 договору) Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України та статтею 33 Закону України «Про оренду землі». Так, у частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обовязки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права. Крім того, стаття 764 ЦК України передбачає таку правову конструкцію, як поновлення договору найму, яка зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця. Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» фактично обєднує два випадки пролонгації договору оренди. Так, у частинах першій пятій статті 33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обовязки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Виходячи з приписів статей 319, 626 ЦК України слід дійти висновку про те, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін. Таким чином, згідно із частинами першою пятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» у разі поновлення договору оренди землі умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, передбачених статтею 15 цього Закону, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обовязки за договором, орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення. Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачена інша підстава поновлення договору оренди: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Частинами восьмою, девятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку; відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді. Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, які передбачені частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обовязки за договором, відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди, сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди. Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку про те, що порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України, матиме місце при укладенні договору оренди: -з новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право; -у разі недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах і укладення з ним договору на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права; -укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю в поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати обєкт оренди для власних потреб. Таким чином, установивши, у справі, що відповідач не має бажання укладати з позивачем додактові угоди щодо поновлення договору оренди з посиланням на бажання самому хазяйнувати на власній земельній діляці, у відсутності доказів щодо укладання ним договору оренди з іншим орендарем, підстав вважати, порушеним права позивача немає, а відтак вимоги ТОВ «Рис України» є такими, що не грунтуються на нормах закону. Саме до цього зводиться правова позиція ВСУ у справі №6-219цс14 на яку посилається представник позивача. За вказаних обставин, не мають істотного значення докази надані позивачем на підтвердження продовження фактичного користування земельною ділянкою, сплату відповідачеві орендної плати та спрямування йому листів повідомлень про бажання продовжити строк дії договору та додаткової угоди.(а.с. 12-14, 132-135) Стосовно зустрічних позовних вимог суд вважає за потрібне зазначити наступне. Частиною першою статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації (частина перша статті 210 ЦК України). Відповідно до частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Спеціальним законом, яким регулюються відносини, повязані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі». За змістом статей 18, 20 цього Закону (у редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації, договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. У договорі в п.8 «Строк дії договору» передбачено, що земельна ділянка надається в оренду строком на 5 років. Тоді як п.43 зазначає, що договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.(10-11) Отже, строк дії спірного договору оренди землі починається після набрання ним чинності, а не з моменту його укладення. Набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обовязки по договору, тобто коли договір (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані умови договору) стає правовідносинами, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін. З урахуванням зазначених норм матеріального права строк дії спірного договору спливає 03.08.2017 року. Отже, строк дії договору оренди укладений між сторонами не закінчився, він є чинним, тому відсутні підстави для витребування відповідачем землі у позивача, про що висловлена правова позиція Верховним Судом України в постанові від 18 січня 2017 року у справі №6-2777цс16.

Outcome: dismissed