Jurisdiction: civil
Date: 2018-11-28 00:00:00

06.11.2017 р. ТОВ «Хлібороб» звернулося до Бориспільського міськрайонного суду Київської області з даною позовною заявою, у якій просили суду: - визнати недійсним договір оренди між [PERSON] та ТОВ «Центр Агрокультура», який зареєстровано приватним нотаріусом Козій А.В. від 16.03.2016 року; - скасувати державну реєстрацію договору оренди між [PERSON] та ТОВ «Центр Агрокультура», який зареєстровано приватним нотаріусом Козій А.В. від 16.03.2016 року( а.с.1-6). В обґрунтування позовних вимог зазначили, що ТОВ «Хлібороб» здійснює свою господарську діяльність з 2002 року. Відповідач [PERSON], після отримання права на земельну частку(пай), яке посвідчується сертифікатом на право на земельну частку(пай) серії [NUMBER], виданого 16.12.1996р., на підставі рішення № 530 Бориспільської районної державної адміністрації, та зареєстрованого 31.12.1996 р. в Книзі реєстрації сертифікатів на право на земельну частку(пай) за № 1895, передав її в оренду ТОВ «Хлібороб». 01.10.2009 року між позивачем та відповідачем [PERSON], як володільцем земельної частки (паю) було поновлено договір оренди терміном на 10 років, тобто до 01.10.2019 року, та який, у відповідності до Порядку реєстрації договорів оренди земельної частки (паю), затвердженого постановою КМУ від 24.01.2000р. № 119, було зареєстровано у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі Глибоцької сільської ради за № 229 від 03.03.2010р. За вказаним договором відповідач [PERSON] протягом 2010-2017 років отримував і отримує орендну плату за землю і жодних претензій не пред'являв. Зазначають, що право на земельну частку (пай) було реалізовано і 28.08.2008року [PERSON] отримав державний акт [NUMBER] на право власності на земельну ділянку з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер [NUMBER], про що останній подав відповідну заяву від 19.01.2016 р. Враховуючи зазначене, позивачем було направлено на ім'я відповідача [PERSON] повідомлення про необхідність переукласти договір оренди землі у відповідності до діючого законодавства. 12.07.2016 р. було повторно укладено договір оренди землі від 12.07.2016 р., виходячи із набуття відповідачем [PERSON] права власності на земельну ділянку, та за умовами якого було досягнуто усіх істотних умов, які не змінилися, крім встановлення більшого розміру орендної плати та порядку її виплати. Після підписання договору, відповідач [PERSON] за актом прийому-передачі фактично передав ТОВ «Хлібороб» земельну ділянку розміром 2,0267га. Зазначають, що 12.09.2017 р. звернулися до державного реєстратора для реєстрації укладеного договору, однак 15.09.2017р. державним реєстратором було відмовлено у реєстрації останнього з підстав, що дана земельна ділянка вже перебуває у оренді іншого орендаря - ТОВ «Центр Агрокультура», договір з яким зареєстровано в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 16.03.2017р, державний реєстратор-приватний нотаріус Козій А.В. Вважають, що відповідачами порушено їхні права, оскільки позивач є фактичним орендарем спірної земельної ділянки, яка належить на праві власності відповідачу [PERSON], оренда не припинена, попередньо укладений договір не розірвано і виконується сторонами. Також вважають, що позивач, ТОВ «Хлібороб», як належний орендар, має першочергове право на укладення договору оренди на новий строк. Тому, в силу вимог ст.33 ЗУ «Про оренду землі», ч.1 ст.203, ч.1 ст. 215 ЦК України, договір оренди земельної ділянки укладений [PERSON] з ТОВ «Центр Агрокультура», як такий, що порушує переважні права позивача на переукладення та поновлення дії Договору оренди паю, вважають є недійсним, та підлягає скасуванню його державна реєстрація. У судовому засіданні представник позивача Кузьменко В.О. підтримав позовні вимоги, просив їх задовольнити у повному обсязі. Відповідач [PERSON] у судове засідання не з'явився, про час та місце розгляду справи повідомлений належним чином, проте через представника позивача надав суду заяву (а.с.37), у якій просив розглянути справу без його участі, та повністю задоволити позовні вимоги. Представник відповідача [PERSON] [PERSON] у судовому засіданні позов визнала, підтвердила факт складання відповідачем [PERSON] заяви щодо визнання позовних вимог та розгляд справи без його присутності. Також представник зазначила, що [PERSON] уклав договір оренди земельної частки (паю) з ТОВ «Хлібороб» у 2009 році, отримував плату за договором і на даний час проживає в будинку для людей похилого віку. Він не знав, що треба переукласти договір оренди у зв'язку з отриманням Державного акту на право власності на земельну ділянку, оригінали документів на земельну ділянку зберігались у його сестри. З приводу укладеного договору оренди земельної ділянки з ТОВ «Центр Агрокультура» відповідач зазначає, що помилково вважав, що переукладає договір з тією самою агрофірмою, з якою в нього був укладений договір оренди земельної частки (паю), який дія протягом 10 років. Представник відповідача ТОВ «Центр Агрокультура» - Овчіннікова О.С. позов не визнала, просила відмовити у його задоволенні. Підтримала поданий до суду відзив на позов (а.с. 70-74), відповідно до якого зазначила, що у Договорі оренди паю, укладеного між ТОВ «Хлібороб» та [PERSON], містилася умова про неіснуючий об'єкт оренди, так як на момент його укладення вже була сформована за рахунок паю земельна ділянка, тому відповідно до норм ст.ст.216,236 ЦК України, він є недійсним, а, відповідно, жодних прав та обов'язків за ним не виникало, в тому числі і на його переукладення чи поновлення. Відмова у переданні ділянки в оренду позивачу та укладення оспорюваного договору є нічим іншим як реалізацією відповідачем [PERSON] належного йому права на розпорядження своєю власністю, тому законність таких дій не може спростовуватися простою незгодою з ними позивача. Звертає увагу суду, що у направленому позивачем відповідачу [PERSON] листі від 25.01.2016 р. відзначено лише про необхідність переукладення (не поновлення дії) Договору оренди паю, і не додано до листа ні проекту нового договору, ні проекту листа про його поновлення, а також відсутні докази направлення такого листа. Крім того, Договір оренди 2016 року не містить таких істотних умов, як розмір орендної плати та періодичність його перегляду, тому він не може вважатися укладеним згідно ч.3 ст. 638 ЦК України. Окрім цього, Договір набирає чинності з моменту його державної реєстрації, яка на сьогодні не відбулася. Тому, у позивача відсутні правові підстави для оскарження дійсності договору, укладеного між відповідачами. Зазначила, що оспорюваний договір є дійсним та виконується сторонами, за ним сплачується орендна плата. Додатково в ході судового розгляду зазначила, що ТОВ «Центр Агрокультура» молода компанія, яка збирає свій банк земель. У 2016 році були проведені зборів серед мешканців с.Глибоке, яким було запропоновано їх умови оренди. Вважає, що [PERSON] був незадоволений умовами оренди із позивачем, а тому уклав договір з ТОВ «Центр Агрокультура». Вона не стверджує, що товариство фактично користується земельною ділянкою, проте умови договору щодо сплати орендної плати вони виконують, перераховують відповідачу [PERSON] орендну плату. Суд, заслухавши учасників процесу, дослідивши заяву та письмові матеріали справи, вважає, що позов підлягає задоволенню з наступних підстав. В судовому засіданні встановлено, 01 жовтня 2009 року між ТОВ «Хлібороб» та відповідачем [PERSON], як власником права на земельну ділянку згідно сертифікату на право на земельну частку(пай) серії [NUMBER], виданого 16.12.1996р., на підставі рішення № 530 Бориспільської районної державної адміністрації, та зареєстрованого 31.12.1996 р. в Книзі реєстрації сертифікатів на право на земельну частку(пай) за № 1895, було укладено Договір оренди земельної частки (паю) розміром 2,4 умовних кадастрових гектарів, розміщеної в межах земельної ділянки, виділеної в натурі єдиним масивом для ведення сільськогосподарського виробництва, зареєстрований у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди Глибоцької сільради 03.03.2010 р. за № 229 (а.с. 9,10,12). Згідно п. п.2.1.1 п.2.1 зазначеного договору зазначено, цільове призначення земельної частки (паю) - ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельна частка (пай) передається в оренду терміном на 10 років для ведення товарного сільськогосподарського виробництва(вирощування сільськогосподарських культур). Даний Договір набирає силу з моменту його державної реєстрації. Відповідно до чинного на момент укладення договору законодавства, договір оренди земельної частки (паю) був зареєстрований в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі за реєстровим №229 від 03.03.2010 року в Глибоцькій сільській раді Бориспільського району Київської області, про що мається відповідний запис на тексті договору, оригінал якого був наданий суд для огляду (а.с.11)у Отже, оскільки договір було укладено строком на 10 років, термін його дії - до 03.03.2010 року. Сторонами правовідносин 01.10.2009 року було підписано акт прийому-передачі земельної частки (паю), за яким [PERSON], як власник права на земельну частку(пай), передав, а ТОВ «Хлібороб», в особі директора Нетеси М.І., прийняло земельну частку (пай) розміром 2,4 умовних кадастрових гектарів (а.с.11). Встановлено, що протягом 2010-2017 років, відповідач [PERSON] отримував орендну плату від ТОВ «Хлібороб», що підтверджується долученими до матеріалами справи довідкою №86 від 19 вересня 2017 року та копіями відомостей №4 від 21.09.2016 та №1 від 23.08.2017 (а.с.26-28). Ця обставина повністю визнана представником відповідача [PERSON]. Будь-які докази, які б спростовували вищенаведене, співвідповідачем ТОВ «Центр Агрокультура» надано не було та не зазначено джерел їх здобуття. Як вбачається з досліджених в судовому засіданні доказів та сторонами не заперечується, Договір оренди земельної частки (паю) був укладений на підставі наданого відповідачем [PERSON] та засвідченої секретарем Глибоцької сільської ради 01.12.2008 року копії сертифікату на право на земельну частку(пай) серії [NUMBER], виданого 16.12.1996р., на підставі рішення № 530 Бориспільської районної державної адміністрації, та зареєстрованого 31.12.1996 р. в Книзі реєстрації сертифікатів на право на земельну частку(пай) за № 1895 (а.с.12). Також встановлено, що згідно з Державним актом на право власності на земельну ділянку Серії [NUMBER], виданим 28.10.2008, на підставі розпорядження Бориспільської районної деревної адміністрації від 31 травня 2008 року, зареєстрованим в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі, відповідачу [PERSON] належить на праві власності земельна ділянка площею 2,0267га з кадастровим номером [NUMBER], цільове призначення - ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Глибоцької сільської ради Бориспільського району київської області (а.с.18). Відповідно до положень п.17 Розділу Х «Перехідні положення» Земельного кодексу України, який набрав чинності з 01.01.2002 року, сертифікати на право на земельну частку (пай), отримані громадянами, вважаються правовстановлюючими документами при реалізації ними права вимоги на відведення земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) відповідно до законодавства. Сертифікати на право на земельну частку (пай) є дійсними до виділення власникам земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості) земельних ділянок та видачі їм державних актів на право власності на землю. Таким чином, вищезазначений Договір оренди земельної частки (паю) від 01.10.2009 року, був укладений сторонами ТОВ «Хлібороб» та [PERSON] на підставі недійсного сертифікату на право на земельну частку(пай) серії [NUMBER], оскільки на момент укладення договору була сформована, виділена в натурі (на місцевості) земельна ділянка площею 2,0267га з кадастровим номером [NUMBER]. Проте, протягом дії договору сторонами, ТОВ «Хлібороб» та [PERSON] Договір оренди земельної частки (паю) від 01.10.2009 року з вищенаведених підстав не оспорювався та недійсним визнаний не був, а виконувався протягом тривалого часу. Як вбачається з наданих суду документів, 19.01.2016 року відповідач [PERSON] письмовою заявою (а.с.13,18) повідомив ТОВ «Хлібороб» про те, що отримав державний акт на право власності на земельну ділянку серія [NUMBER] від 28.10.2008р. на земельну ділянку кадастровий номер [NUMBER], яка перебуває в оренді ТОВ «Хлібороб». Абзацом 2 Розділу ІХ Перехідних положень ЗУ « Про оренду землі» визначено, що після виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток(паїв) договір оренди переукладається відповідно до державного акту на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Припинення дії договору оренди допускається лише у випадках, визначених цим Законом. У відповідності до діючого законодавства, ТОВ «Хлібороб» 25.01.2016 р. за №13 направило відповідачу [PERSON] повідомлення про необхідність переукладення договору оренди земельної частки (паю). 12.07.2016 року між ТОВ «Хлібороб» та [PERSON] було укладено договір оренди землі, та підписано акт прийому -передачі (а.с.15-16,17) З договору оренди землі вбачається, що ТОВ «Хлібороб» приймає в оренду земельну ділянку розміром 2,0267га, кадастровий номер [NUMBER], право на яке посвідчене Державним актом на право власності на земельну ділянку серії [NUMBER] від 28.10.2008 року. Також, між сторонами досягнуто усіх істотних умов договору оренди, які не змінилися, крім встановлення більшого розміру орендної плати та її виплати (а.с.15-16). На виконання вимог Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» ТОВ «Хлібороб» 12.09.2017 року звернулося до державного реєстратора для реєстрації укладеного 12.07.2016 року договору оренди землі. Проте, рішенням державного реєстратора КП «Бориспільське бюро технічної інвентаризації» від 15 вересня 2017 року за № 37104710 відмовлено у державній реєстрації іншого речового права, право оренди земельної ділянки на земельну ділянку з реєстраційним номером [NUMBER], що розташована Київська область, Бориспільський район, Глибоцька сільрада, кадастровий номер [NUMBER] за суб'єктом ТОВ «Хлібороб» з підстав наявної суперечності між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяжень, а саме: інше речове право (право оренди земельної ділянки) зареєстровано (а.с.22). Згідно Витягу з державного земельного кадастру про земельну ділянку встановлено, що земельна ділянка кадастровий номер [NUMBER] перебуває в оренді ТОВ «Центр Агрокультура» строком на 10 років , договір зареєстровано в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 16.03.2016 року. Орган, що здійснив державну реєстрацію речового права - Бориспільський районний приватний нотаріус Козій А.В.(а.с.23,24). Статтею 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків. У відповідності до ч.1 ст.638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Відповідно до ст. 13 Закону України "Про оренду землі", договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Згідно з ч. 2 ст. 792 ЦК України, відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Відповідно до ч. 5 ст. 6 Закону України "Про оренду землі", право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації. Згідно ст.764 ЦК України, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором. Нормою ч.1 ст. 777 ЦК України визначено, що наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. У відповідності до ч.ч.1-6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності). Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави вважати, що порушення переважного права орендаря ТОВ « Хлібороб» підлягає захисту. Так, жодних доказів щодо розірвання, скасування чи припинення дії договору оренди, укладеного між ТОВ «Хлібороб» та [PERSON] 01 жовтня 2009 року, зареєстрованого у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі Глибоцької сільради 03.03.2010 р. за № 229, суду не надано та судом не встановлено. Таким чином, враховуючи факт належного виконання ТОВ «Хлібороб» умов договору оренди від 01.10. 2009 року, строку дії договору оренди до 2019 року; переважне право на поновлення договору оренди на новий строк в порядку передбаченому законом та продовження використання останнім спірної земельної ділянки на даний час, незважаючи на існування спірного договору з ТОВ «Центр Агрокультура» та його реальне виконання відповідачем в частині сплати орендної плати (а.с.64,75-76), суд дійшов до переконання, що у ТОВ «Хлібороб» існує переважне право на поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк. Статтями 12, 13, 81 ЦПК України передбачено, що цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності, згідно з яким кожна сторона повинна довести ті обставини, на які посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, а суд розглядає справу в межах заявлених вимог і вирішує справу на підставі наданих доказів. Згідно ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою і шостою статті 203 цього Кодексу. Відповідно до ч. 1-3,5,6 ст. 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей. Згідно ч.2 ст. 16 ЦК України та ч.3 ст. 152 ЗК України визнання правочину (угоди) недійсним є одним із способів захисту прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки. Відповідно до правової позиції Верховного Суду України, наведеної в постанові від 6 вересня 2017 року (справа №6-55цс15), з огляду на загальні засади цивільного законодавства та судочинства, права особи на захист у суді порушених або невизнаних прав, рівності процесуальних прав і обов'язків сторін (статті 3, 12-15, 20 ЦК України; статті 3-5, 11, 15, 31 ЦПК України) необхідно дійти висновку про те, що в разі невизнання орендодавцем права орендаря, передбаченого статтею 33 Закону України «Про оренду землі», на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк таке право підлягає захисту судом за позовом орендаря шляхом визнання недійсним договору оренди цієї самої земельної ділянки, укладеного орендодавцем з іншим орендарем, на підставі пункту 2 частини другої статті 16 ЦК України. Таким чином, договір оренди земельної ділянки, укладений між [PERSON] та ТОВ «Центр Агрокультура», вчинений у порушення вимог ст. 33 Закону України «Про оренду землі», оскільки земельна ділянка перебувала та перебуває у користуванні ТОВ «Хлібороб» за договором оренди строк дії якого до 2019 року, а тому у силу ст. 215 ЦК України є недійсним. Частиною 2 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» встановлено, що у разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, а також у випадку, передбаченому п.п. а) пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав. З урахуванням викладених обставин справи, встановлених на підставі досліджених у судовому засіданні доказів, суд прийшов до висновку про обґрунтованість вимог позивача стосовно визнання договору оренди землі від 16.03.2016 року, укладеного між [PERSON] та ТОВ «Центр Агрокультура» недійсним та скасування його державної реєстрації. Відповідно до вимог ст. 141 ЦПК України, судові витрати, понесені позивачем по оплаті судового збору в розмірі 3200 гривень (а.с.7,8), підлягають стягненню на його користь з відповідачів, з кожного по 1600 гривень. На підставі викладеного,

Outcome: approved