Jurisdiction: civil
Date: 2014-12-11 00:00:00

У вересні 2014 року позивач звернувся до суду з позовом до приватного підприємства «Спеціалізоване підприємство «Юстиція», [PERSON], відділу державної виконавчої служби Арбузинського районного управління юстиції Миколаївської області про визнання торгів з продажу нерухомого майна недійсними, мотивуючи свої вимоги тим, що у відділі державної виконавчої служби Арбузинського районного управління юстиції Миколаївської області на виконанні перебуває виконавчий лист № 2-226 від 02.02.2011 року про стягнення з [PERSON] на користь публічного акціонерного товариства (далі - ПАТ) «Райффайзен Банк Аваль» боргу по кредитному договору у розмірі 1 014 423 грн. 6 березня 2013 року державним виконавцем було описано та накладено арешт на житловий будинок з господарським спорудами, розташований по [ADDRESS]. 27 березня 2013 року банком було отримано повідомлення відділу ДВС про експертну оцінку житлового будинку - у розмірі 65100 грн. та земельної ділянки, на якій розташований житловий будинок - у розмірі 12000 грн. 5 вересня 2013 року банком було отримано повідомлення Миколаївської філії ПП «Спеціалізоване підприємство «Юстиція» про проведення 13.09.2013 року аукціону з реалізації житлового будинку із стартовою ціною 52080 грн. та земельної ділянки у розмірі 9600 грн. Також цього ж дня було отримано повідомлення ПП «Спеціалізоване підприємство «Юстиція» про опублікування на сайті ДП «Інформаційний центр» Міністерства юстиції про проведення торгів 13.09.2013 року щодо лоту № 194. 25 вересня 2013 року банком було отримано повідомлення Миколаївської філії ПП «Спеціалізоване підприємство «Юстиція» про переоцінку житлового будинку до 65100 грн. 7 жовтня 2013 року банком було отримано повідомлення Миколаївської філії ПП «Спеціалізоване підприємство «Юстиція» про проведення 18.10.2013 року аукціону з реалізації житлового будинку по ціні 36976 грн. 80 к. Інших документів про уцінку майна та проведення торгів, повідомлень відносно опублікування на сайті ДП «Інформаційний центр» банк не отримував, про продаж земельної ділянки позивачу стало відомо тільки після ознайомлення з матеріалами виконавчого провадження. Посилаючись на те, що аукціон був проведений з порушенням пунктів 5, 12 Положення про порядок проведення аукціонів(публічних торгів) з реалізації заставленого майна, затвердженого Постановою Кабінету міністрів України 22 грудня 1997 року за № 1448, внаслідок чого земельна ділянка була реалізована безпідставно та по заниженій ціні, позивач прохав визнати недійсними проведення торгів 13 вересня 2013 року ПП «Спеціалізоване підприємство «Юстиція» щодо реалізації арештованого нерухомого майна - земельної ділянки площею 0.1227 га, розташованої по [ADDRESS]. У судове засідання представник позивача не з'явився, подав до суду заяву про розгляд справи у його відсутність. Представник приватного підприємства «Спеціалізоване підприємство «Юстиція» у судові засідання по справі не з'являвся, будучи належним чином повідомленим про час і місце слухання справи, заяву про розгляд справи у його відсутність та заперечень по справі не подав. Відповідач [PERSON] заперечував проти задоволення позову, пояснив суду, що Положення, на яке посилається позивач, стосується тільки реалізації заставленого майна. Реалізація майна у виконавчому провадженні має здійснюватися у відповідності до Закону «Про виконавче провадження» і Тимчасового положення про порядок проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна, затвердженого наказом Міністерства юстиції України № 68/5 від 27.10.1999 року. Дії державного виконавця щодо оцінки майна не можуть бути підставою для визнання прилюдних торгів недійсними. Вартість земельної ділянки, визначена державним виконавцем, позивачем не оскаржувалася. Спірна земельна ділянка не знаходилася у заставі банку, а тому і не порушені права банку, який отримав кошти від продажу земельної ділянки. Представник відділу державної виконавчої служби Арбузинського районного управління юстиції Миколаївської області [PERSON] заперечував проти задоволення позову, пояснив суду, що у 2013 році на виконанні у відділі ДВС перебував виконавчий лист про стягнення з [PERSON] боргу у розмірі 1 014 423 грн. У ході виконання було проведено опис та арешт будинку та земельної ділянки. 27 березня 2013 року банк був повідомлений про оцінку земельної ділянки у розмірі 12000 грн., розмір якої банк заперечив згідно листа від 14 травня 2013 року. У зв'язку з чим було призначено експертизу для рецензійного звіту, за результатами якого було повідомлено банк про підтвердження оцінки. У подальшому була направлена заява про реалізацію будинку та земельної ділянки через ПП«Спеціалізоване підприємство «Юстиція». На прилюдні торги було виставлено будинок і земельна ділянка(2 лота), про що було оголошення у газеті «Взгляд» від 17.07.2013 року. ПП повідомило відділ ДВС про те, що перші торги, які були призначені на 5.08.2013 року не відбулися у зв'язку з відсутністю покупців і про необхідність уцінки майна. Повідомлення про уцінку земельної ділянки у розмірі 9600 грн. направлялось банку простою кореспонденцією. 2 вересня 2013 року до відділу надійшло повідомлення про проведення торгів по реалізації земельної ділянки 13.09.2013 року і інформація з Інтернету за 27.08.2013 року. 13 вересня 2013 року відділ отримав протокол про проведення земельних торгів щодо реалізації земельної ділянки, 26 вересня 2013 року було складено акт про проведення прилюдних торгів, копії якого були направлені боржнику, переможцю, організатору. У подальшому банку були перераховані кошти у розмірі 4249 грн. 66 к. за продаж земельної ділянки. Оцінка земельної ділянки у розмірі 9600 грн. позивачем не оскаржувалася. Третя особа без самостійних вимог на предмет спору [PERSON] не заявив про свою участь у справі. Суд, вислухавши учасників процесу, дослідивши матеріали справи, приходить до наступного. Згідно до ч.1 ст.16 ЦК України особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Відповідно ч. 2 ст.16, ч.1 ст. 215 ЦК України одним із способів захисту порушеного права є визнання недійсним правочину, укладеного з недодержанням вимог встановлених ч.ч.1-3 5,6 ст. 203 цього Кодексу, зокрема, у зв'язку з невідповідністю змісту правочину ЦК України та іншим актам цивільного законодавства. Із змісту ч. 1 ст. 215 ЦК України підставами недійсності укладеного за результатами прилюдних торгів правочину є недодержання вимог закону в момент його укладення, тобто безпосередньо за результатами прилюдних торгів, то підставами для визнання прилюдних торгів недійсними є порушення встановлених законодавством правил проведення торгів, визначених Тимчасовим положенням про порядок проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого майна, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 27 жовтня 1999 року №68/5 (далі - Тимчасове положення). Порядок реалізації арештованого майна передбачено Законом України «Про виконавче провадження», Інструкцією про проведення виконавчих дій, затвердженою наказом Міністерства юстиції України від 21 квітня 2005 року та Тимчасовим положенням. Тимчасовим положенням передбачені певні правила проведення прилюдних торгів, а саме: по-перше, правила, які визначають процедуру підготовки, проведення торгів (опублікування інформаційного повідомлення певного змісту про реалізацію нерухомого майна; направлення письмового повідомлення державному виконавцю, стягувачу та боржнику про дату, час місце проведення прилюдних торгів, а також стартову ціну реалізації майна; по-друге, правила, які регулюють сам порядок проведення торгів; по-третє, ті правила, які стосуються оформлення кінцевих результатів торгів. Таким чином, прилюдні торги можуть бути визнані недійсними лише у зв'язку з порушенням встановлених законодавством правил проведення торгів, визначених Тимчасовим положенням. Судом встановлено, що постановою державного виконавця відділу ДВС Арбузинського районного управління юстиції від 11 лютого 2013 року відкрито виконавче провадження на підставі виконавчого листа, виданого Арбузинським районним судом Миколаївської області 2 лютого 2011 року, про стягнення з [PERSON] на користь ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» боргу по кредитному договору у розмірі 1 014 423 грн. Предметом іпотеки по кредитному договору № 014/08-112/72621, укладеному між сторонами 23 листопада 2007 року, був житловий будинок з господарським спорудами, розташований по [ADDRESS]. Земельна ділянка, на якій розташований житловий будинок, в іпотеку банку не передавалась. Рішення суду про звернення стягнення на житловий будинок як предмет іпотеки не виносилося. 6 березня 2013 року державним виконавцем відділу ДВС Арбузинського районного управління юстиції [PERSON] було складено акт опису та арешту майна - житлового будинку з господарським спорудами, розташованого по [ADDRESS] і земельної ділянки площею 0.1227 га, призначеній для будівництва та обслуговування житлового будинку, на якій розташований будинок, належні боржнику [PERSON] на праві власності. Згідно експертної оцінки вартість земельної ділянки склала 12000 грн., житлового будинку з господарськими спорудами - 65100 грн. У зв'язку з незгодою позивача щодо оцінки зазначеного майна було проведено рецензування експертної оцінки, згідно якого звіт експертної оцінки підтверджено та вартість майна залишено без змін. У червні 2013 р. ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» звернулося до Арбузинського районного суду Миколаївської області зі скаргою на дії старшого державного виконавця ВДВС Арбузинського РУЮ [PERSON] щодо проведення оцінки з визначення вартості нерухомого майна, в якій посилалось на те, що висновки звіту експертної оцінки від 18 березня 2013 р. є значно заниженими та такими, що не відповідають ринковій вартості об'єктів нерухомого майна та прохало визнати неправомірними дії державного виконавця щодо проведення оцінки з визначення вартості нерухомого майна, скасувати звіт від 19 березня 2013 р. про визначення вартості житлового будинку з побутовими та господарськими спорудами з рецензією на нього та скасувати звіт від 19 березня 2013 р. про визначення вартості житлового будинку з побутовими та господарськими спорудами з рецензією на нього та скасувати звіт від 19 березня 2013 р. з рецензією про визначення вартості земельної ділянки. Ухвалою Арбузинського районного суду Миколаївської області від 1 серпня 2013 р. у задоволенні скарги ПАТ «Райффайзен Банк Аваль», залишеною без змін ухвалою апеляційного суду Миколаївської області від 17 жовтня 2013 року, відмовлено. Що стосується порушень, допущених державним виконавцем при здійсненні своїх повноважень, передбачених Законом України "Про виконавче провадження" № 606-ХІV від 21 квітня 1999 року, до призначення прилюдних торгів, у тому числі щодо відкриття виконавчого провадження, накладення арешту на майно, визначення вартості чи оцінки майна тощо (ст. ст. 18, 24-27, 32, 33, 55, 57 цього Закону), то такі дії (бездіяльність) державного виконавця підлягають оскарженню в порядку, передбаченому цим Законом (зокрема, ч. 7 ст. 24, ч. 4 ст. 26, ч. 3 ст. 32, ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 57, ст. ст. 55, 85 Закону). Отже, дії державного виконавця у виконавчому провадженні, які не стосуються правил проведення прилюдних торгів, мають самостійний спосіб оскарження й не можуть бути підставою для визнання прилюдних торгів недійсними. Оскільки, як вбачається із позовної заяви, підставами для пред'явлення позову про визнання прилюдних торгів від 13 вересня 2013 року недійсними є як недодержання державним виконавцем вимог Закону № 606-ХІV від 21 квітня 1999 року, так і недодержання спеціалізованою організацією - філією ПП «СП «Юстиція» - вимог закону про порядок проведення прилюдних торгів з реалізації нерухомого майна, то при вирішенні позову про визнання прилюдних торгів недійсними суду необхідно було встановити такі факти: чи мало місце порушення вимог Тимчасового положення та інших норм при проведенні прилюдних торгів; чи вплинули ці порушення на результати торгів; чи мало місце порушення прав і законних інтересів позивачів, які оспорюють результати торгів. 15 липня 2013 року між відділом ДВС Арбузинського районного управління юстиції та ПП «Спеціалізоване підприємство «Юстиція» було укладено два договори про реалізацію земельної ділянки площею 0.1227 га з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування житлового будинку, розташованої по [ADDRESS] та житлового будинку з господарськими спорудами № 4, розташованого за цією ж адресою. На підставі заявки, поданої відділом ДВС Арбузинського районного управління юстиції від 27 червня 2013 року, прилюдні торги щодо житлового будинку і земельної ділянки були призначені на 5 серпня 2013 року. У зв'язку з тим, що торги призначені на 5 серпня 2013 року не відбулися через відсутність зареєстрованих покупців, 15 серпня 2013 року державним виконавцем була проведена переоцінка земельної ділянки на 20%, про що складено акт, вартість майна склала - 9600 грн. Повторні торги були призначені на 13 вересня 2013 року, про що ПП «Спеціалізоване підприємство «Юстиція» повідомляла боржника та інших учасників, надіславши листи за їх адресами. За результатами проведених прилюдних торгів 13 вересня 2013 року був складений протокол № 11/194/13/а-194 про проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна - земельної ділянки, яка належить [PERSON], за яким [PERSON] визначено переможцем торгів, який придбав майно за 9700 грн. 26 вересня 2013 року старшим державним виконавцем Абакумовою О.А. складено акт про реалізацію арештованого нерухомого майна, затвердженого начальником відділу ДВС Арбузинського районного управління юстиції. Відповідно до п. 3.5. Тимчасового положення спеціалізована організація, яка проводить публічні торги, не пізніше як за 15 днів до дня проведення публічних торгів публікує в порядку, визначеному Положенням про Єдиний державний реєстр виконавчих проваджень, на відповідному веб-сайті інформацію про нерухоме майно, що реалізується. Одночасно ця інформація може бути розміщена в засобах масової інформації. Згідно до п. 3.6 Тимчасового положення зміст інформаційного повідомлення повинен містити: 1) найменування, опис і характеристику нерухомого майна; 2) його місцезнаходження (адресу); 3) стартову ціну; 4) строки сплати та суму гарантійного внеску учасника прилюдних торгів, найменування, адресу банку, номер рахунка спеціалізованої організації для його сплати; 5) порядок та строки розрахунку за придбане на публічних торгах майно, номер депозитного рахунка органу державної виконавчої служби для сплати коштів; 6) дату, час та місце ознайомлення з майном; 7) дату, час та місце проведення прилюдних торгів; 8) реквізити спеціалізованої організації, яка проводить прилюдні торги; 9) кінцевий термін реєстрації для участі у прилюдних торгах; 11) інші відомості, потрібні для проведення прилюдних торгів. Пунктом 3.8 Тимчасового положення передбачено, якщо реалізації підлягає земельна ділянка, то в інформації додатково зазначаються: розмір земельної ділянки, місце її розташування; правовий режим земельної ділянки; цільове призначення земельної ділянки; обмеження на використання земельної ділянки(установлені на підставі містобудівних та санітарних норм і правил). Згідно з п.3.11. Тимчасового положення спеціалізована організація, письмово повідомляє державного виконавця, стягувача та боржника про дату, час, місце проведення прилюдних торгів, а також стартову ціну реалізації майна. Інформація про нерухоме майно, що підлягало реалізації та інформація про проведення торгів 5 серпня 2013 року і 13 вересня 2013 року була розміщена на офіційному сайті Міністерства юстиції «Система реалізації конфіскованого і арештованого майна» щодо житлового будинку і земельної ділянки та була розміщена в газетах «Партнер информ» та «Родной причал» щодо житлового будинку. Однак описані та арештовані житловий будинок і земельна ділянка, на якій розміщений житловий будинок реалізовувалися як окремі лоти за №№193, 194. Відповідно до ст. 6 Закону України «Про іпотеку», у разі передачі в іпотеку будівлі (споруди) іпотека також поширюється на належну іпотекодавцю на праві власності земельну ділянку, на якій розташована відповідна будівля (споруда). В силу положень ч.ч.1-2 ст. 377 ЦК України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача). Розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об'єкти (крім багатоквартирних будинків). Аналогічні норми містять частини 1, 6 статті 120 Земельного кодексу України. Пункт 1.3.2 та п.2 договору іпотеки містить умови про те, що іпотекодавець зобов'язується протягом 1 року в строк до 23.11.2008 року одержати на підставі договору купівлі - продажу земельної ділянки Державний акт на право власності на земельну ділянку та укласти з банком договір іпотеки земельної ділянки, на якій розміщено житловий будинок, який є предметом іпотеки; земельна ділянка, на якій розміщений предмет іпотеки, не є його власністю. Земельну ділянку боржник [PERSON] придбав за договором купівлі-продажу земельної ділянки від 23 листопада 2007 року у [PERSON], посвідченого приватним нотаріусом Арбузинського районного нотаріального округу Миколаївської області [PERSON] Умови договору про отримання Державного акту на право власності [PERSON] на вказану земельну ділянку не виконав. Відповідно до ст. ст. 125, 126 Земельного Кодексу України в редакції, яка діяла на момент укладення договору іпотеки, право власності та право постійного користування на земельну ділянку виникає після одержання її власником або користувачем документа, що посвідчує право власності чи право постійного користування земельною ділянкою, та його державної реєстрації. Право власності на земельну ділянку і право постійного користування земельною ділянкою посвідчується державними актами. Форми державних актів затверджуються Кабінетом Міністрів України. Таким чином, суд вважає, що [PERSON] не є власником земельної ділянки у зв'язку з неотриманням ним Державного акта на право власності на земельну ділянку. Тому вказана земельна ділянка не може бути реалізована за таких умов у порядку, передбаченому Законом України «Про виконавче провадження». Крім того, земля як самостійний об'єкт цивільних правовідносин може бути у тільки у тому разі, коли на ній не розташовані будівлі чи споруди. З урахуванням викладеного, суд приходить до висновку про порушення процедури проведення публічних торгів, у зв'язку з чим позов підлягає задоволенню.

Outcome: approved