Jurisdiction: civil
Date: 2016-12-20 00:00:00

Позивач - Харківська міська рада звернулась до суду з позовною заявою до [PERSON], в якій просить внести зміни до договору оренди землі від 15.10.2007 року №\~840767100062 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі, що був укладений між [PERSON] та Харківською міською радою. В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на те, що 24.04.2007 року з відповідачем було укладено договір оренди землі за адресою: вул. Єнакіївська, 8 з терміном дії до 01.12.2030 року, який було зареєстровано 15.10.2007 року №\~840767100062. Відповідно до пункту 5 Договору розмір нормативної грошової оцінки землі не період реконструкції складав 34091 грн., а на період експлуатації 81818 грн. Згідно з п. 9 розмір орендної плати не період реконструкції становив 250,94 грн. на місяць, а на період експлуатації з 01.12.2007 року 354, 75 грн. Рішенням Харківської міської ради від 03.07.2013 р. №1209/13 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 р. Відповідно до Рішення Харківської міської ради від 25.09.2013 року № 1269/13 «Про затвердження «Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станам на 01.01.2013 року»» встановлено (п. 2, п. 3), що плата за землю на підставі даних «Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року» вводиться в дію з 01.01.2014 року. Зміни до договорів оренди землі, повязані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі згідно з Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові. На підставі цього Департаментом земельних відносин Харківської міської [PERSON] було підготовлено проект додаткової угоди до договору оренди землі, який разом з листами пропозиціями від 16.12.2013 року №1310/0/30-13 та від 16.12.2013 року №1323/0/30-13 було направлено на адресу відповідача рекомендованим поштовим відправленням, однак відповідачем зазначені листи пропозиції було проігноровано і відповіді на адресу позивача з боку відповідача не надходило. Посилаючись на вказані обставини та на положення ЦК України, а також зазначаючи, що ухилення позивача від підписання додаткової угоди до договору оренди землі завдасть значних збитків територіальній громаді міста Харкова, позивач просить суд внести зміни до договору оренди землі від 15.10.2007 року №840767100062 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі в редакції додаткової угоди від 26.03.2014 року та стягнути з відповідача понесені позивачем судові витрати. Представник позивача [PERSON], яка діє на підставі довіреності, в судовому засіданні позовні вимоги підтримала в повному обсязі, посилаючись на його обґрунтованість та відповідність нормам матеріального права. Додатково пояснила, що, крім зміни орендної плати, просить внести зміни і до інших пунктів договору оренди землі з метою їх приведення у відповідність до вимог чинного законодавства. Просила розглянути справу за наявними у справі доказами. Представник відповідача [PERSON], який діє на підставі довіреності, в судовому засіданні надав письмові заперечення, в яких просив суд відмовити у задоволенні зазначеного позову, вважаючи їх незаконними та необґрунтованими. Доводи своїх заперечень обґрунтовує тим, що відповідач не погоджується із розрахунком розміру орендної плати за земельну ділянку, в основі якого є витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № 159 від 08.11.2013 року. Відповідно до зазначеного витягу функціональне призначення земельної ділянки по вул. Єнакіївська, 8 землі комерційного використання, а на думку відповідача, дана земельна ділянка за функціональним призначенням відноситься до земель виробництва. А тому при наданні витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки по вул. Єнакіївська, 8 мав бути застосований коефіцієнт функціонального використання (кФ) у значенні «1,2», замість «2,5», а тому і розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку здійснено неправильно. Застосування управлінням Держкомзему у м. Харкові при визначенні нормативної грошової оцінки земельної ділянки, переданої в оренду відповідачеві, коефіцієнта функціонального використання 2,5, який встановлений для земельних ділянок комерційного призначення, є неправомірним і не відповідає положенням чинного законодавства. Крім того, відповідач вважає, що аозивачем не обґрунтовано необхідність внесення змін до пунктів договору, які не стосуються зміни орендної плати. Представник третьої особи [PERSON], який діє на підставі довіреності, в судовому засіданні не заперечував проти задоволення позову Харківської міської ради. Суд, дослідивши матеріали справи, з`ясувавши обставини справи, та перевіривши надані докази, вважає необхідним позов задовольнити у повному обсязі. Судом встановлено, що на підставі рішення XLIV сесії Харківської міської ради IV скликання від 23.12.2005 року № 247/05 «Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації обєктів» між Харківською міською радою та [PERSON] укладено договір оренди землі 15.10.2007 року №840767100062 (далі Договір) на земельну ділянку площею 0,0349 га по вул.Єнакіївська, 8 для реконструкції існуючих нежитлових приміщень під адміністративно-виробничий корпус (але не пізніше прийняття обєкту до експлуатації) та подальшої експлуатації строком до 01.12.2030 року. Відповідно до пункту 5 вказаного Договору розмір нормативної грошової оцінки землі не період реконструкції складав 34091 грн., а на період експлуатації 81818 грн. Згідно з п. 9 розмір орендної плати не період реконструкції становив 250,94 грн. на місяць, а на період експлуатації з 01.12.2007 року 354, 75 грн. Згідно з пунктом 13 Договору оренди землі розмір орендної плати переглядається у разі: а) зміни умов господарювання, передбачених договором; б) зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів; в) внаслідок інфляції щорічно; г) погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; д) в інших випадках передбачених законом. Відповідно до ст. 18 Закону України «Про оцінку земель» встановлено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення не рідше ніж один раз на 5-7 років. Рішенням Харківської міської ради від 03.07.2013 року №1209/13 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року. Згідно п. 1.1. вказаного рішення затверджено базову вартість одного квадратного метра земель міста Харкова у сумі 291,18 грн., яка отримана на підставі витрат на освоєння і облаштування території міста станом на 01.01.2013 року та підлягає в подальшому індексації в порядку, встановленому законодавством України. Пунктом 2 рішення встановлено, що це рішення вводиться в дію з моменту оприлюднення в установленому порядку, а нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013 р. застосовується з 01 січня 2014 року. Попередня вартість 1 кв. м землі у місті Харкові була визначена станом на 01.01.2007 р. на підставі рішення Харківської міської ради від 25.12.2007 року № 335/07 «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2007 року», рішень Харківської міської ради від 27.02.2008 року № 42/08 «Про затвердження «Положення про впровадження нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2007 року» та була введена в дію з 01.03.2008 року. Рішенням Харківської міської ради від 25.09.2013 р. № 1269/13 «Про затвердження «Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станам на 01.01.2013 року»» встановлено (п. 2, п. 3), що плата за землю на підставі даних «Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013» вводиться в дію з 01.01.2014. Зміни до договорів оренди землі, повязані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі згідно з Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові. Пунктом 5 зазначеного рішення Департамент земельних відносин Харківської міської ради зобовязано попередити всіх землекористувачів (орендарів) земельних ділянок, реєстрація яких у Державному земельному кадастрі не здійснена, про необхідність приведення розміру плати за землю відповідно до вимог чинного законодавства. Рішенням Харківської міської ради від 29.12.2012 р. № 960/12 затверджено Порядок оформлення договорів оренди землі у місті Харкові. Відповідно до пункту 16.4 вказаного Порядку зміни до договору оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформляються додатковою угодою до договору оренди землі. Розмір орендної плати, передбачений договором оренди землі, підлягає перегляду у випадку, також зміни нормативної грошової оцінки землі. Департаментом земельних відносин Харківської міської ради було одержано витяг № 159 від 08.11.2013 року з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, виконано розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку комунальної власності станом на 01.01.2013 року. Згідно з витягом № 159 від 08.11.2013 р. з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, нормативна грошова оцінка земельної ділянки за адресою: вул. Єнакієвська, 8, складає 337151 грн. Відповідно до розрахунку розміру орендної плати за земельну ділянку комунальної власності станом на 01.01.2013 року № 927/14 розмір орендної плати за земельну ділянку по вул. Єнакієвська, 8 в рік становить 18880,46 грн, на місяць 1573,37 грн. Департаментом земельних відносин Харківської міської ради рекомендованим поштовим відправленням направлено на адресу Відповідача проект додаткової угоди до Договору, разом із листами-пропозиціями від 16.12.2013 року №1310/0/30-13 та від\~\~16.12.2013 року № 1323/0/30-13. Відповідно до п. 35 Договору, зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розвязується у судовому порядку. Згідно статті 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі. За приписами\~статті 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини. За приписами статей\~126,\~206 Земельного кодексу України\~\~використання землі в Україні є платним, оренда землі оформляється договором, який реєструється відповідно до закону. Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Згідно\~статті 15 Закону України "Про оренду землі"\~однією із істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. Землекористувачі зобов'язані своєчасно сплачувати земельний податок або оренду плату (стаття 96 Земельного кодексу України). Підпунктом 14.1.136 пункту 14.1. статті 14 Податкового кодексу України визначено, що орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності - обов'язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Підпунктом 14.1.73 п. 14.1 ст. 14 Податкового кодексу України визначено: землекористувачі - юридичні та фізичні особи (резиденти і нерезиденти), яким відповідно до закону надані у користування земельні ділянки державної та комунальної власності, у тому числі на умовах оренди. Згідно з п. 288.1. ст. 288 Податкового кодексу України підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. Відповідно до п. п. 288.5.1. п. 288.5 ст. 288 Податкового кодексу України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем, але річна сума платежу не може бути меншою 3 відсотків нормативної грошової оцінки і не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки. Відповідно до пункту\~289.1\~статті\~289 Податкового кодексу України\~для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок. Органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов'язковими для виконання на відповідній території (стаття 144 Конституції України). За змістом\~статті 73 Закону України «Про місцеве самоврядування»\~акти ради, сільського, селищного, міського голови, голови районної в місті ради, виконавчого комітету сільської, селищної, міської, районної в місті (у разі її створення) ради, прийняті в межах наданих їм повноважень, є обов'язковими для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об'єднаннями громадян, підприємствами, установами, організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території. Згідно п. 2.1., п. 2.2. Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 р., затвердженого рішенням Харківської міської ради від 25.09.2013 р. за №1269/13, Департамент земельних відносин на підставі п. 4\~є власником програмного комплексу «Нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року», здійснює загальну координацію робіт з визначення орендної плати за землю в місті Харкові згідно з рішенням Харківської міської ради від 03.07.2013 р. за №1209/13, здійснює розрахунки розміру орендної плати за землю та безпосереднє виконання робіт з укладання договорів оренди землі та додаткових угод до них, веде моніторинг виконання умов договорів оренди землі. Відповідно до п. 3.1., п. 3.2. зазначеного Порядку зміна нормативної грошової оцінки земель є підставою для внесення змін до договору оренди землі. Зміни до договору оренди землі оформлюються додатковою угодою. Згідно із п. 2.19 постанови Пленуму ВГС України від 17.05.2011 р. №6 «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах що виникають із земельних відносин» у разі прийняття уповноваженим органом рішення про внесення змін до ставок орендної плати за землю та затвердження нових коефіцієнтів, що використовуються для розрахунку орендної плати за земельні ділянки, такі обставини можуть не братися судом до уваги лише у разі скасування відповідного рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування у встановленому законом порядку. З приписів частин 1, 2\~статті 21 Закону України «Про оренду землі» вбачається, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Відповідно до частини 1\~статті 632 Цивільного кодексу України\~ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, визначених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Згідно з пунктами 34, 35 частини 1 статті 26 Закону України «Про місцеве самоврядування» до виключної компетенції міської ради належить вирішення на пленарних засіданнях питань регулювання земельних відносин, затвердження відповідно до закону ставок земельного податку, розмірів плати за користування природними ресурсами, що є у власності відповідних територіальних громад. Статтею 288 Податкового кодексу України\~встановлено, що підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки.\~Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем. Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу: не може бути меншою 3 відсотків нормативної грошової оцінки; не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки. Отже, встановлення\~статтею 288 Податкового кодексу України\~граничних розмірів річної орендної плати за земельну ділянку є підставою для приведення положень спірного договору оренди земельної ділянки у відповідність до вимог закону в частині визначення розміру орендної плати. Статтею 651 Цивільного кодексу України\~встановлено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Як зазначено в резолютивній частині рішення Конституційного Суду України від 9 липня 2002 року у справі щодо офіційного тлумачення положення частини 2\~статті 124 Конституції України\~\~(справа про досудове врегулювання спорів), положення частини 2\~статті 124 Конституції України\~\~щодо поширення юрисдикції судів на всі правовідносини, що виникають у державі, в аспекті конституційного звернення необхідно розуміти так, що право особи (громадянина України, іноземця, особи без громадянства, юридичної особи) на звернення до суду за вирішенням спору не може бути обмежене законом, іншими нормативно-правовими актами. Таким чином, нормами чинного законодавства передбачена можливість зміни умов договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у цих правовідносинах, що розглядаються. Аналогічна правова позиція викладена, зокрема, в постановах Верховного Суду України від 20.11.2012 р. у справі №28/5005/640/2012, від 20.08.2013 р. у справі №5009/3430/12. До позовної заяви Харківською міською радою додані витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № 159 від 08.11.2013 року, розрахунок розміру орендної плати № 927/14, проект додаткової угоди до Договору, разом із листами-пропозиціями від 16.12.2013 року №1310/0/30-13 та від 16.12.2013 року № 1323/0/30-13. З урахуванням системного аналізу зазначених вище норм та матеріалів справи, суд дійшов висновку про те, що нормами чинного законодавства передбачена можливість зміни умов договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у цих правовідносинах, що розглядаються; відповідач ухиляється від укладання додаткової угоди до договору оренди землі стосовно зміни розміру орендної плати, а тому позовні вимоги підлягають задоволенню. Відносно доводів відповідача про безпідставне застосування Управлінням Держземагенства у місті Харкові коефіцієнта функціонального використання у розмірі «2,5», який встановлений для земельних ділянок комерційного використання, суд зазначає наступне. Відповідно до частини 1\~статті 19 Земельного кодексу України\~\~землі України за основним цільовим призначенням поділяються на такі категорії: а) землі сільськогосподарського призначення; б) землі житлової та громадської забудови; в) землі\~\~природно-заповідного\~\~та\~\~іншого\~\~природоохоронного призначення; г) землі оздоровчого призначення; ґ) землі рекреаційного призначення; д) землі історико-культурного призначення; є) землі лісогосподарського призначення; є) землі водного фонду; ж) землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення. В зазначеному переліку не передбачено такої категорії земель за основним цільовим призначенням, як землі комерційного використання. Однак, землі комерційного використання є категорією земель за функцією використання. Таку класифікацію земель передбачено виключно додатком 1 «коефіцієнти, які характеризують функціональне використання земельної ділянки до пунктів 3.5, 3.7, 3.9, 3.10» Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженого наказом Державного комітету України по земельних ресурсах, Міністерства аграрної політики України, Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України, Української академії аграрних наук від\~27.01.2006 р. N 18/15/21/11. У вказаному додатку здійснено класифікацію земель саме за функцією використання з метою визначення коефіцієнту функціонального використання (Кф), який застосовується при наданні даних та оформленні витягу з нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Земельна ділянка по вул. Єнакієвська, 8, надана у користування Відповідачеві, відноситься за основним цільовим використанням до категорії земель промисловості, а за функціональним використанням - до земель комерційного використання. Питання щодо правомірності застосування коефіцієнту функціонального використання при наданні витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінки земельної ділянки № 159 від 08.11.2013 року було предметом розгляду в адміністративній справі № 820/133/15. Представником позивача надано Постанову Вищого адміністративного суду України від 10.11.2015 року у справі К/800/27257/15, К/800/26965/15, якою задоволено касаційні скарги Управління Держземагенства у м. Харкові Харківської області, Харківської міської ради на постанову Харківського окружного адміністративного суду від 01.04.2015 року та постанову Харківського апеляційного адміністративного суду від 19.05.2015 року у справі № 820/133/15 за позовом [PERSON] до Управління Держземагенства у м. Харкові Харківської області, третя особа Харківська міська рада про скасування витягу та зобовязання вчинити певні дії. Вищий адміністративний суд України встановив, що [PERSON] фактично здійснює комерційне використання земельної ділянки, оскільки передав її у користування юридичній особі ТОВ «Гамма Плюс», основним завданням діяльності якого є отримання прибутку, засновником якого являється, в тому числі, [PERSON] Згідно Додатку 3 до Інструкції з заповнення державної статистичної звітності з кількісного обліку земель (форми №№6-зем, 6а-зем, 6б-зем, 2-зем)\~Класифікацією видів економічної діяльності\~на землях комерційного та іншого використання (у графі 42) передбачені операції з нерухомістю, здавання під найм та послуг юридичним особам віднесене (Секція К 70). [PERSON] здійснені операції з нерухомістю на спірній земельній ділянці, передбачені у Додатку 3\~\~до Інструкції.\~\~ Враховуючи функціональне використання земельної ділянки, яка використовується [PERSON] в комерційних цілях (секція К 70 Додатку 3 до Інструкції), колегія суддів Вищого адміністративного суду України прийшла до висновків, що Управління Держземагенства у м. Харкові Харківської області при визначенні виду нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки із застосуванням коефіцієнту 2,5 діяли в межах чинного законодавства та наданих повноважень. Таким чином, враховуючи ч. 3 ст. 61 ЦПК України, Управлінням Держземагентства у м. Харкові Харківської області правомірно використано коефіцієнт цільового використання - 2,5 для земель комерційного використання у витязі № 159 з технічної документації про нормативну грошову оцінки земельної ділянки. Згідно зі\~ст. 651 ЦК України\~зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або договором. Статтею 653 ЦК України\~встановлено, що якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили. Таким чином, нормами чинного законодавства передбачено можливість зміни умов договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках, встановлених договором або законом, і оскільки, укладений між сторонами договір передбачає можливість зміни розміру орендної плати, а орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, тому законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленого умовами договору. Приймаючи до уваги викладене та встановлені обставини справи, суд вважає доведеним наявність у позивача права вимагати від орендаря приведення договору оренди землі у відповідність до вимог законодавства шляхом внесення відповідних змін ,а тому позовні вимоги Харківської міської ради підлягають задоволенню, слід внести зміни до договору оренди землі від 15.10.2007, зареєстрованого за № 840767100062, шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі у редакції, зазначеної позивачем. У відповідності зі\~ст. 88 ЦПК України\~з відповідача на користь Харківської міської ради слід стягнути понесені позивачем судові витрати.

Outcome: approved