Jurisdiction: civil
Date: 2021-02-23 00:00:00

У вересні 2019 року заступник прокурора міста Києва в інтересах Київської міської ради звернувся до суду з позовом до [PERSON] , [PERSON] , [PERSON] , [PERSON] про визнання недійсним договору купівлі-продажу, витребування майна з чужого незаконного володіння та скасування рішень про державну реєстрацію. Свої вимоги позивач мотивує тим, що Прокуратурою міста Києва виявлено факт незаконного вибуття квартири, що розташована за адресою: [ADDRESS] площею 52 кв.м. із комунальної власності та неналежне вжиття заходів Київською міською радою щодо захисту інтересів держави та територіальної громади, пов`язаних із вибуттям вказаного майна. Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, право власності на вказану квартиру 07.05.2019 року, було зареєстроване за [PERSON] на підставі договору купівлі-продажу від 18.08.2009 року № 3486, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу. Зі змісту вказаного договору вбачається, що [PERSON] придбав спірну квартиру у [PERSON] та [PERSON] , яка належала їм на підставі рішення Вишгородського районного суду Київської області від 22.09.2008 року. У подальшому, 28.05.2019 року, [PERSON] відчужив квартиру на користь ТОВ «КОЛЕКТОРСПЕЦГРУП» (код ЄДРПОУ 43023534), шляхом внесення її до статутного капіталу товариства. Надалі квартира була відчужена [PERSON] на підставі договору купівлі-продажу від 08.07.2019 року № 854, посвідченому приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Вербовською Д.В. Позивач просить визнати договір купівлі-продажу від 18.08.2009 року № 3486 недійсним, а спірну квартиру витребувати із незаконного володіння [PERSON] з огляду на наступне. Рішенням Київської міської ради від 27.12.2001 року № 208/1642 «Про формування комунальної власності територіальних громад районів міста Києва» будинок [ADDRESS] у якому знаходиться спірна квартира включено до об`єктів комунальної власності територіальної громади Святошинського району м. Києва, а в подальшому, у зв`язку із ліквідацією районних рад, вказаний будинок включено до переліку об`єктів комунальної власності територіальної громади міста Києва (рішення Київської міської ради від 02.12.2010 № 284/5096 "Про питання комунальної власності територіальної громади міста Києва"). Крім цього, відповідно до інформацію, наданої Вишгородським районним судом Київської області квартира за адресою: [ADDRESS] не була предметом спору у справі № 1/2-2778/08 за позовом [PERSON] , [PERSON] до Новопетрівської сільської ради Вишгородського району Київської області про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно. Предметом спору у вказаній справі були об`єкти нерухомого майна, розташованого в житловому будинку [ADDRESS] . Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Борисова С.О. повідомила, що 18.08.2009 року за реєстраційним номером 3486 нею був посвідчений договір купівлі-продажу квартири [ADDRESS] . Інші договори за вказаним реєстраційним номером не посвідчувались. За даним фактом Святошинським УП ГУНП в м. Києві розпочато кримінальне провадження № 12019100080005254 від 22.07.2019року за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого ч. 4 ст. 190 КК України. Оскільки рішення про визнання права власності на спірну квартиру за [PERSON] та [PERSON] судом не ухвалювалось, право власності на квартиру в установленому законом порядку не реєструвалось, вказані особи на набули права власності на квартиру, договір купівлі-продажу нерухомого майна від 18.08.2009р. не відповідає вимогам закону, а тому підлягає визнанню недійсним. Крім того, у [PERSON] не виникло права власності на спірну квартиру за недійсним договором, тобто він не мав права розпоряджатись нею, а тому вказана квартира підлягає витребуванню від [PERSON] на підставі п. 3 ч. 1 ст. 388 ЦК України на користь Київської міської ради як власника та розпорядника майна територіальної громади міста Києва зі скасуванням державної реєстрації права власності. Ухвалою судді Святошинського районного суду м. Києва Коваль О.А. від 23.09.2019 року було відкрито провадження та призначено підготовче судове засідання (а.с. 50). Ухвалою судді Святошинського районного суду м. Києва Коваль О.А. від 28.01.2020 року було закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду (а.с. 110). На підставі розпорядження керівника апарату Святошинського районного суду м. Києва № 333 від 18.08.2020 року, у зв`язку із тимчасовою непрацездатністю судді Коваль О.А., було проведено повторний автоматизований розподіл справи та визначено суддю Кириленко Т.В. Ухвалою судді Святошинського районного суду м. Києва Кириленко Т.В. від 20.08.2020 року вказану справу прийнято до провадження та призначено підготовче судове засідання (а.с. 153). Ухвалою Святошинського районного суду м. Києва від 2.12.2020р. закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду. Прокурор в судовому засіданні позов підтримав. Представник Київської міської ради в судове засідання не з`явився, просить слухати справу у його відсутність, позов підтримує. Відповідачі в судове засідання не з`явились повторно, про день розгляду справи повідомлялись належним чином, причини неявки суду не повідомили, а тому суд вважає можливим слухати справу у їх відсутність та ухвалити заочне рішення відповідно до ст. 280 ЦПК України. 3-тя особа [PERSON] та її представник [PERSON] позов підтримали. Суд, заслухавши пояснення прокурора та 3-ї особи, дослідивши матеріали справи, вважає, що позов підлягає задоволенню, виходячи із наступного. Як встановлено в судовому засіданні, квартира [ADDRESS] за інформацією Святошинської районної в м. Києві державної адміністрації є такою, що звільнилась та перебуває у власності територіальної громади міста Києва, зареєстрованих у квартирі осіб немає. За актом прийому-передачі від 28.12.2018 року № 391 Святошинською районною в місті Києві державною адміністрацією вказана квартира передана до Департаменту будівництва та житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) (а.с. 37-40). Рішенням Київської міської ради від 27.12.2001 року № 208/1642 «Про формування комунальної власності територіальних громад районів міста Києва» будинок [ADDRESS] у якому знаходиться спірна квартира включено до об`єктів комунальної власності територіальної громади Святошинського району м. Києва, а в подальшому, у зв`язку із ліквідацією районних рад, включено до переліку об`єктів комунальної власності територіальної громади міста Києва (рішення Київської міської ради № 284/5096 віл 02.12.2010 року «Про питання комунальної власності територіальної громади міста Києва»). Згідно відповіді КП «Київське міське бюро технічної інвентаризації» від 31.07.2019р. № 062/14 - 10559 (И-2019) згідно з даними реєстрових книг за адресою в [ADDRESS] на праві власності не реєструвалася (а.с. 41). Також, як вбачається з матеріалів справи, Розпорядженням Печерської районної в м. Києві державної адміністрації № 455 від 03.07.2019 року спірна квартира була надана прокурору Київської міської прокуратури № 8 Каленській А.В. у якості службового житла (а.с. 70), про що 15.07.2019 року було видано Ордер на право зайнняття службового жилого приміщення № 89 (а.с.71). Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, право власності на квартиру, що розташована за адресою: [ADDRESS] площею 52 кв.м., 07.05.2019 року було зареєстроване за [PERSON] на підставі договору купівлі-продажу від 18.08.2009року № 3486, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Борисовою С.О. (а.с. 44-48). Зі змісту вказаного договору вбачається, що [PERSON] придбав спірну квартиру у [PERSON] та [PERSON] , яка належала їм на підставі рішення Вишгородського районного суду Київської області від 22.09.2008 року (а.с. 27-30). У подальшому, 28.05.2019 року, [PERSON] відчужив квартиру на користь ТОВ «КОЛЕКТОРСПЕЦГРУП» (код ЄДРПОУ 43023534) шляхом внесення її до статутного капіталу товариства (а.с. 36). Надалі квартира була відчужена [PERSON] на підставі договору купівлі-продажу від 08.07.2019 року № 854, посвідченому приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Вербовською Д.В. (а.с. 26). Однак, відповідно до інформації, наданої Вишгородським районним судом Київської області квартира за адресою: [ADDRESS] не була предметом спору у справі № 1/2-2778/08 за позовом [PERSON] , [PERSON] до Новопетрівської сільської ради Вишгородського району Київської області про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно. Предметом спору у вказаній справі були об`єкти нерухомого майна, розташовані в житловому будинку [ADDRESS] (а.с. 25). Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Борисова С.О. повідомила, що 18.08.2009 року за реєстраційним номером 3486 нею був посвідчений договір купівлі-продажу квартири [ADDRESS] . Інші договори за вказаним реєстраційним номером не посвідчувались (а.с. 24). Таким чином, договір купівлі-продажу квартири [ADDRESS] від 18.08.2009р., який став підставою для реєстрації права власності за [PERSON] , нотаріусом Борисовою С.О. не посвідчувався, а рішення суду про визнання права власності на вказану квартиру за [PERSON] та [PERSON] не ухвалювалось. Відповідно до ст. 655 ЦПК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Договір купівлі-продажу житлового будинку (квартири) укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації (ст. 657 ЦК України). За змістом ч. 1 ст. 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Зважаючи на те, що договір купівлі-продажу [ADDRESS] нотаріусом не посвідчувався, то даний договір є нікчемним. Відповідно до ч. 5 ст. 216 ЦК України вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути пред`явлена будь-якою заінтересованою особою. Крім того, з огляду на спрямованість договору купівлі-продажу квартири від 18.08.2009р. на незаконне заволодіння спірним майном, яке є власністю територіальної громади міста Києва, вказаний правочин є таким, що порушує публічний порядок, тобто нікчемним в силу ч.ч. 1-2 ст. 228 ЦК України. У разі недодержання вимог щодо відповідності правочину інтересам держави і суспільства, його моральним засадам такий правочин може бути визнаний недійсним. Згідно з ч. 1 ст. 215 ЦК України підставною недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою, шостою ст. 203 ЦК України. Відповідно до ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства. Частиною 3 ст. 215 ЦК України встановлено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). Статтею 216 ЦК України передбачає загальні наслідки недійсності правочину, відповідно до яких недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю, а згідно зі статтею 236 ЦК України правочин є недійсним з моменту його вчинення та не породжує тих юридичних наслідків, задля яких укладався, у тому числі не породжує переходу права власності на набувача. Згідно з ч. 2 ст. 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини. Відповідно до ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом. Водночас [PERSON] та [PERSON] в установленому законом порядку право власності на спірне майно не набували, а отже, не були законними власниками квартири [ADDRESS] та незаконно розпорядилися цим майном шляхом передачі його у власність [PERSON] . Разом з цим, договір купівлі-продажу квартири від 18.08.2009р., укладений на користь [PERSON] , нотаріально не посвідчувався, тому останній не набував права власності на спірне майно, а отже не мав права розпоряджатися ним. Крім того, вбачається, що оспорюваний договір укладено у серпні 2009 року та майже протягом 10 років відповідчаем [PERSON] не вчинялись будь-які дії щодо придбаного ним нерухомого майна (правочини і витрати на його утримання, сплата комунальних платежів тощо). Таким чином в судовому засіданні встановлено, що спірний договір купівлі-продажу від 18.08.2009р. не відповідає вимогам закону, а саме: ст.ст. 220, 316, 317, 319, 321, 327, 657, 658 ЦК України, що відповідно до ст.ст. 203, 215 ЦК України є підставою для визнання його недійсним. Крім того, спірний правочин укладено з метою, що завідомо суперечить інтересам держави і суспільства, оскільки він спрямований на незаконне заволодіння комунальним майном, що відповідно до ст. 228 ЦК України також свідчить про його недійсність. Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - Закон) державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Згідно з п. 1 ч. 1 ст. З Закону загальними засадами державної реєстрації прав є, серед іншого, гарантування державою об`єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження. За ч. 4 ст. 18 Закону державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим/отриманим документам. Згідно з ч. 1 ст. 22 Закону документи, що подаються для державної реєстрації прав, повинні відповідати вимогам, встановленим цим Законом та іншими нормативно-правовими актами. За пунктом 1 ч. 1 ст. 27 Закону України державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі укладеного в установленому законом порядку договору. Разом з цим, підставою для реєстрації права власності за [PERSON] на квартиру за вказаною вище адресою був договір купівлі-продажу від 18.08.2009р., який суперечить вимогам закону. Тобто, виходячи з положень ст. ст. 22, 27 Закону, договір купівлі-продажу від 18.08.2009р., укладений між [PERSON] , [PERSON] та [PERSON] , не міг бути належною правовою підставою для реєстрації права власності на спірну квартиру, оскільки він суперечить вимогам законодавства та його укладено особами, які не були власниками спірного майна. Згідно з ч. 2 ст. 26 Закону у разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, а також у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав. Таким чином, державну реєстрацію права [PERSON] на квартиру [ADDRESS] (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна № 1827554780000) проведено на підставі договору, який не відповідає вимогам законодавства, а тому відповідно до ст. 26 Закону є підстави для її скасування в судовому порядку. Відповідно до п. 10 постанови Пленуму Верховного Суду України № 9 від 06.11.2009р. «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» не підлягають задоволенню позови власників майна про визнання недійсними наступних правочинів щодо відчуження цього майна, які були вчинені після недійсного правочину. У цьому разі майно може бути витребувано від особи, яка не є стороною недійсного правочину, шляхом подання віндикаційного позову, зокрема від добросовісного набувача - з підстав, передбачених ч. 1 ст. 388 ЦК України. За ст. 330 ЦК України якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване у нього. Відповідно до п. З ч. 1 ст. 388 ЦК України якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно, в тому числі, вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом. Оскільки [PERSON] набув право власності на спірну квартиру у спосіб, не передбачений діючим законодавством, тому він та наступні набувачі (TOB «КОЛЕКТОРСПЕЦГРУП» та [PERSON] ) не були власниками квартири і не мали законних прав розпоряджатися нею. Таким чином, у відповідності до вимог ст.ст. 330, 388, 658 ЦК України право власності на майно, яке було передане поза межами волі власника не набувається у тому числі, і добросовісним набувачем, оскільки це майно може бути в нього витребуване. Право власності дійсного власника в такому випадку презюмується і не припиняється із втратою ним цього майна. На наявність права власника на майно не впливає також і та обставина, що воно було предметом угод відчуження, укладених іншими особами, оскільки дійсний власник не був стороною цих угод, а ст. 346 ЦК України не передбачає припинення права власності дійсного власника в зв`язку з реєстрацією договорів купівлі продажу за іншими особами під час його неодноразового перепродажу, що відбувалося без участі та поза межами волі дійсного власника. Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду України від 11.02.2015 у справі № 6-1 цс 15, від 16.09.2015 у справі №6-1203 цс 15, від 02.03.2016 у справі № 6-3090цс15. Застосування вказаного способу захисту порушених інтересів узгоджується також з роз`ясненнями, наведеними в пунктах 21-26 постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 07.02.2014 № 5 «Про судову практику в справах про захист права власності та інших речових прав». Зокрема, згідно вказаних роз`яснень, коли майно придбане за договором в особи, яка не мала права його відчужувати, то власник має право на підставі ст. 388 ЦК України звернутися до суду з позовом про витребування майна у добросовісного набувача, а не з позовом про визнання договору про відчуження майна недійсним. Це стосується не лише випадків, коли укладено один договір із порушенням закону, а й випадків, коли спірне майно відчужено на підставі наступних договорів. Згадані роз`яснення, в свою чергу, узгоджуються з правовою позицією Верховного Суду України, викладеною у постанові від 01.07.2015 № 6-619цс15. З огляду на те, що спірна квартира незаконно вибула із володіння територіальної громади міста Києва, за відсутності її волевиявлення, а тому право власності територіальної громади міста Києва на спірну квартиру не припинялось. З наведеного вбачається, що у випадку, коли б спірна квартира не була протиправно відчужена, то територіальна громада міста Києва в особі Київської міської ради могла б розпоряджатись спірним об`єктом нерухомості, а тому факт порушення суб`єктивного права останньої є очевидним. З огляду на викладене, спірне майно підлягає витребуванню від [PERSON] на підставі п. 3 ч. 1 ст. 388 ЦК України на користь Київської міської ради, як власника та розпорядника майна територіальної громади міста Києва. Відповідно до абз. 5 п. 10 постанови Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009 № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» рішення суду про задоволення позову про витребування майна із чужого незаконного володіння є підставою для здійснення державної реєстрації права власності на майно, що підлягає державній реєстрації, за власником, а також скасування попередньої реєстрації відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (статті 19, 27 вказаного Закону). З огляду на викладене, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень на нерухоме майно індексний номер 47677016 від 08.07.2019р., відповідно до якого до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесений запис про право власності [PERSON] на квартиру [ADDRESS] підлягає скасуванню. Разом з цим, Верховний Суд при розгляді справ про скасування державної реєстрації прийшов до висновку, що рішення суб`єкта державної реєстрації прав державну реєстрацію прав із внесенням відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вичерпує свою дію. Тому належним способом захисту права або інтересу позивача у такому разі є не скасування рішення суб`єкта державної реєстрації прав про державну реєстрацію прав, а скасування запису про проведену державну реєстрацію права власності. Зокрема, вказана правова позиція Верховного Суду зазначена у постановах 26.02.2020 у справі № 635/2208/16-ц; від 05.02.2020р. у справі № 759/20387/18; 09.02.2020 у справі № 758/2524/17 та у постанові Великої Палати Верховного суду від 20.11.2019 у справі № 802/1340/18-а. Водночас за змістом ч. 3 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у разі скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор проводить державну реєстрацію припинення речових прав відповідно до цього Закону. Таким чином в судовому засіданні встановлено, що спірна квартира вибула з володіння поза волею її законного власника - територіальної громади міста Києва, в особі Київської міської ради, була відчужена особою, яка не мала права його відчужувати - на підставі договору купівлі-продажу від 18.08.2009р., який не відповідає вимогам закону, а тому порушене право позивача підлягає захисту шляхом визнання недійсним договору від 18.08.2009р. та витребування від добросовісного набувача - [PERSON] квартири [ADDRESS] , а також скасування державної реєстрації права власності [PERSON] , оформлену записом, вчиненим 8.07.2019р. державним реєстратором - приватним нотаріусом Вербовською Д.В. за № 32299577. Крім того, відповідно до ст. 141 ЦПК України та ст. 4 Закону України «Про судовий збір» з відповідачів на користь прокуратури міста Києва підлягаю стягненню судовий збір у розмірі 22232,35 грн. в рівних частках з кожного. На підставі викладеного,

Outcome: approved