Jurisdiction: civil
Date: 2020-02-06 00:00:00

Позивач СВК «Україна» звернулася з позовом до суду до [PERSON] , СВК «Всеукраїнський кооператив Надія» про визнання договору емфітевзису недійсним, зазначивши, що 01.03.2007 року між позивачем СВК «Україна» та [PERSON] був укладений договір оренди земельної ділянки площею 4,0433 га кадастровий номер:6324885500:02:000:0380, яка знаходиться на території Огіївської сільської ради Сахновщинського району Харківської області, та належала [PERSON] на підставі державного акту на землю серії ІІ-ХР №021145, строком на 10 років. Договір оренди зареєстрований у Сахновщинському районному відділенні ХРФ ДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 03 вересня 2008 року за №040870200054 та з вказаної дати розпочався строк дії договору оренди, який закінчувався 03 вересня 2018 року. Після смерті орендодавця за договором оренди [PERSON] власником зазначеної земельної ділянки став відповідач по справі - [PERSON] , що підтверджується Свідоцтвом про право на спадщину за законом від 17.08.2016 року, зареєстровано в реєстрі за №1318. Також, 01.03.2007 року між позивачем СВК «Україна» та [PERSON] був укладений договір оренди земельної ділянки площею 0,9229 га кадастровий номер 6324885500:02:000:0378, яка знаходиться на території Огіївської сільської ради Сахновщинського району Харківської області, та належала останньому на підставі державного акту на землю серії ІІ-ХР №021145, строком на 10 років. Договір оренди зареєстрований у Сахновщинському районному відділенні ХРФ ДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 08 жовтня 2008 року за №040870200304 та з вказаної дати розпочався строк дії договору оренди, який закінчувався 08 жовтня 2018 року. Після смерті орендодавця за договором оренди [PERSON] власником зазначеної земельної ділянки став [PERSON] , що підтверджується Свідоцтвом про право на спадщину за законом від 17.08.2016 року, зареєстровано в реєстрі за №1312. 01.03.2007 року між позивачем СВК «Україна» та [PERSON] був укладений договір оренди земельної ділянки площею 4,10 га кадастровий номер: 6324885500:02:000:0382, яка знаходиться на території Огіївської сільської ради Сахновщинського району Харківської області, та належить [PERSON] на підставі державного акту на землю серії ІІ-ХР №021168, строком на 10 років. Договір оренди зареєстрований у Сахновщинському районному відділенні ХРФ ДЗК, про що в Державному реєстрі земель вчинено запис від 8 жовтня 2008 року за №040870200254 та з вказаної дати розпочався строк дії договору оренди, який закінчувався 08 жовтня 2018 року 22 січня 2017 року між СВК «Україна» та [PERSON] були укладені Додаткові угоди, згідно яких термін дії вищевказаних договорів оренди земельних ділянок від 01.03.2007 року продовжений до 08 жовтня 2028 року, 03 вересня 2028 року та внесені зміни до зазначених договорів оренди шляхом викладення їх в новій редакції. Згідно п.8 Договорів оренди земельних ділянок від 01.03.2007 року в редакції від 11.12.2017 року, строк дії договору складає 20 років. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк, для цього повинен не пізніш як за 90 днів до закінчення строку дії договору письмово повідомити орендодавця про намір продовжити його дію. П.8 Договорів оренди земельних ділянок від 01.03.2007 року між СВК «Україна» та [PERSON] , [PERSON] , визначено, що договір укладено на 10 років. У разі закінчення строку дії договору, договір вважається продовженим на повний термін, якщо зацікавлена сторона не повідомила іншу про розірвання договору не пізніше 15 серпня. Таким чином, сторони вказаних договорів оренди земельної ділянки від 01.03.2007 року, а саме орендодавець [PERSON] та орендар СВК «Україна», відповідно до норм Земельного Кодексу України, Закону України «Про оренду землі», п.8 Договору, дійшли домовленості щодо продовження терміну дії договорів оренди до 03 вересня 2028 року, 08 жовтня 2028 року, внесення змін до Договорів, про що уклали Додаткові угоди в письмовій формі. СВК «Україна в вересні 2018 року звернувся за реєстрацією Додаткових угод від 22.01.2018 року до вказаних вище договорів оренди від 01.03.2007 року, проте зареєструвати вказані угоди виявилося неможливим, оскільки від державного реєстратора стало відомо, що під час дії вищевказаних договорів оренди земельних ділянок, 04 квітня 2018 року між відповідачами [PERSON] та СВК «Всеукраїнський кооператив Надія» було укладено: договір про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) зазначеної земельної ділянки площею 4,0979 га кадастровий номер: 6324885500:02:000:0382 та зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 05.04.2018 року; договір про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) зазначеної земельної ділянки площею 0,9229 га кадастровий номер:6324885500:02:000:0378, та зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 05.04.2018 року; договір про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) зазначеної земельної ділянки площею 4,0433 га кадастровий номер: 6324885500:02:000:0380, та зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 05.04.2018 року. Таким чином, на дату укладення, 04.04.2018 року, договорів емфітевзису між відповідачами, спірні земельні ділянки перебували в оренді СВК «Україна» за договорами оренди від 01 березня 2007 року, термін яких не закінчився, а навпаки був продовжений до 03.09.2028 року, 08 жовтня 2028 року та відповідач не мав права одночасно здавати в користування земельні ділянки іншій особі. Позивач вважає, що договір про встановлення емфітевзису є незаконним, а тому недійсним на момент його державної реєстрації. Представник відповідача СВК «Всеукраїнський виробничий кооператив Надія» надали відзив на позовну заяву, яку вважає необгрунтованою, просить в задоволенні позову СВК «Україна» про визнання емфітевзису недійсним відмовити повному обсязі, зазначивши, що 10.05.2018 між [PERSON] та СВК «Всеукраїнський кооператив Надія» було укладено договір про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) земельної ділянки та зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 13.08.2018 року. Згідно п.1.5 вказаного Договору земельна ділянка вважається переданою власником землекористувачу у користування на праві емфітевзису з 04.09.2018 року, тобто після закінчення договору оренди земельної ділянки. П.2.2. вказаного Договору встановлено, що землекористувач набуває права користування земельною ділянкою з 04.09.2018 року. Відповідач вважає, що позивач вказує на порушення його переважного права перед іншими особами на укладення договору оренди на новий строк, оскільки на його думку, дії орендодавця - власника земельної ділянки щодо укладення договору емфітевзису з іншою особою, суперечить чинному законодавству. Відповідач вказує, що його дії з укладення договору емфітевзису є обгрунтованими та правомірними, оскільки власними діями, зокрема бездіяльністю, у вигляді відсутності реєстрації Додаткової угоди на момент посівної та відмови у прийнятті листа-повідомлення, позивач створив достатню кількість підстав для того, щоб зробити висновки про відсутність наміру на поновлення договору оренди земельної ділянки. В свою чергу, дії відповідача відповідають внутрішній волі, відповідають вимогам цивільного законодавства, прав третіх осіб не зачіпають. Відповідач наголошує, що між [PERSON] та СВК «Всеукраїнський кооператив Надія» був укладений не договір оренди, а договір емфітевзису, який є іншим видом користування чужою земельною ділянкою, отже СВК «Україна» не порушено переважне право на укладення договору оренди, тому що новий договір оренди взагалі не укладався, а відповідні відносини між сторонами припинили свою дію. В судовому засіданні представник позивача підтримав позов просить позовні вимоги задовольнити. Представник відповідача в судовому засіданні позовні вимоги не визнав. Суд, заслухав сторони, дослідивши письмові матеріали, вважає позов таким, що підлягає задоволенню. Матеріалами справи встановлено, що 01.03.2007 року між СВК «Україна» та [PERSON] був укладений договір оренди земельної ділянки площею 4,0433 га, кадастровий номер: 6324885500:02:000:0380, земельної ділянки площею 0,9229 кадастровий номер: 6324885500:02:000:0378, земельної ділянки площею 4,0979 кадастровий номер 6324885500:02:000:0382, які знаходяться на території Огіївської сільської ради Сахновщинського району Харківської області. 22.01.2017 року між СВК «Україна» та [PERSON] були укладені Додаткові угоди, згідно яких термін дії вищевказаних договорів оренди землі від 01.03.2007 року продовжений до 08 жовтня 2028 року, 03 вересня 2028 року та внесені зміни до зазначених Договорів оренди шляхом викладення їх в новій редакції. При зверненні позивачем в вересні 2018 року за реєстрацією Додаткових угод від 22.01.2018 року до вказаних договорів оренди від 01.03.2007 року, стало відомо, що під час дії вищевказаних договорі оренди земельних ділянок, 04.04.2018 року між [PERSON] та СВК «Всеукраїнський кооператив Надія» було укладено договір про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) земельної ділянки площею 4.0979 га кадастровий номер: 6324885500:02:000:0382 та зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 05.04.2018; договір про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) земельної ділянки площею 0,9229 га кадастровий номер: 6324885500:02:000:0378, та зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 05.04.2018 року; договір про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) зазначеної земельної ділянки площею 4,0433 га кадастровий номер : 6324885500:02:000:0380 та зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 05.04.2018 року. Таким чином, на дату укладання, 04.04.2018 року, договорів емфітевзису між відповідачами, спірні земельні ділянки перебували в оренді СВК «Україна» за договорами оренди від 01.03.2007 року, термін яких закінчився не закінчився, а навпаки був продовжений до 03.09.2028 року та 08.10.2028 року. Відповідач не мав права одночасно здавати в користування земельні ділянки іншій особі. СВК «Україна» є добросовісним орендарем, оскільки скористався своїм переважним правом на укладання договору оренди та дійшов згоди з [PERSON] щодо продовження дії договорів оренди від 01.03.2007 року , про що були укладені Додаткові угоди. За період дії строку договорів оренди земельних ділянок належних [PERSON] . СВК «Україна» належним чином та відповідно до умов укладеного між сторонами договору, виконував свої обов`язки орендаря, використовував земельні ділянки за призначенням, за що сплачувало відповідачу орендну плату. [PERSON] укладанням Додаткових угод від 22.01.2018 року до договорів оренди від 01.03.2007 року, особисто підтвердив своє волевиявлення на укладання з СВК «Україна» договорів оренди на новий строк. Укладення [PERSON] договору емфітевзису під час дії договору оренди з іншим орендарем порушує права та інтереси первинного добросовісного орендаря, який належно виконує свої обов`язки і тому новий договір емфітевзису є недійсним, оскільки одна і таж сама ділянка не може бути об`єктом оренди двох договорів оренди землі, укладених з різними орендарями.. Отже спірні договори емфітевзису від 04.04.2018 року, укладені між [PERSON] та СВК «Всеукраїнський кооператив Надія» є недійсними, такими, що не відповідають вимогам чинного законодавства, оскільки укладені до закінчення строку дії попередніх договорів оренди. Згідно ст.ст. 18,20 Закону України «Про оренду землі» укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації, договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. До закінчення строку дії договорів оренди між СВК «Україна» та [PERSON] , СВК «Всеукраїнський кооператив Надія» не мали права укладати договір оренди землі між собою та [PERSON] , що свідчить про недійсність договору. Окрім того, згідно ч. 4 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором. Крім того, СВК «Всеукраїнський кооператив Надія», як новий власник земельної ділянки на той час, порушив вимоги ст. 31 Закону України «Про оренду землі» та ст. 148-1 ЗК України, про що свідчить відсутність направленого користувачу земельної ділянки повідомлення або розписки про вручення такого повідомлення. Також, СВК «Всеукраїнський кооператив Надія» при укладенні договору оренди землі з [PERSON] не врахував переважне право СВК «Україна» перед іншими особами на укладення договору оренди землі, жодним чином не попередив СВК «Україна» про намір розірвання Договору оренди землі, не розірвав його й уклав новий договір оренди землі 04.04.2018 року, що явно суперечить вимогам та правилам, передбаченим чинним законодавством України. Суд, дослідивши матеріали справи, враховуючи думки сторін, вважає, що позовні вимоги СВК «Україна» підлягають задоволенню з наступних підстав. Згідно ст.124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки та орендарем. Відповідно до частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов`язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі». За змістом статей 18, 20 Закону України «Про оренду землі» право оренди земельної ділянки виникає з дня державної реєстрації цього права відповідно до закону, що регулює державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Пунктом 3 розділу ІІ «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України» від 11.02.2010 р. № 1878-VI передбачено, що до 1 січня 2013 року державна реєстрація права власності, права користування (сервітут) земельними ділянками, права постійного користування земельними ділянками, договорів оренди земельних ділянок; права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); права забудови земельної ділянки (суперфіцій) проводиться територіальними органами земельних ресурсів. В п.1 ч.1 ст. 2 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Згідно з п. 2 ч. 1 ст. 4 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державній реєстрації прав підлягають речові права, похідні від права власності: право користування (сервітут); право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); право забудови земельної ділянки (суперфіцій); право господарського відання; право оперативного управління; право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки; та інші передбачені Законом. Відповідно до ч. 3 ст. 3 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними за наявності однієї з таких умов: 1) реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення; 2) на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов`язкової реєстрації. Крім того, відповідачами, згідно вимог ст. 81 ЦПК України, не було надано доказів, які б підтвердили факт недійсності або розірвання вказаного договору оренди землі. Згідно ч. 4 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі. Згідно п. 1 ч. 3 ст. 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно» державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями. Крім того, п. 12 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого Постановою КМУ № 1127 від 25.12.2015 р., передбачено, що розгляд заяви та документів, поданих для державної реєстрації прав, здійснюється державним реєстратором, який встановлює черговість розгляду заяв, що зареєстровані в базі даних заяв на таке майно, відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами та їх обтяженнями, а також наявність підстав для проведення державної реєстрації прав, зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав. Під час розгляду заяви та документів, поданих для державної реєстрації прав, державний реєстратор обов`язково використовує відомості з Реєстру прав власності на нерухоме майно, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна та Державного реєстру іпотек, які є архівною складовою частиною Державного реєстру прав, а також відомості з інших інформаційних систем, доступ до яких передбачено законодавством, у тому числі відомості з Державного земельного кадастру та Єдиного реєстру документів. У разі коли відомості Державного земельного кадастру про власників, користувачів земельної ділянки, перенесені з державного реєстру земель, містять неповну або неточну інформацію, що унеможливлює ідентифікацію особи, державний реєстратор за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав надсилає відповідно до Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів від 17 жовтня 2012 р. № 1051, повідомлення в електронній формі державному кадастровому реєстраторові про уточнення інформації в Державному земельному кадастрі, в якому зазначається виключний перелік відомостей, що є неповними або неточними. Доступ до відомостей Державного земельного кадастру та Єдиного реєстру документів забезпечується за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав. У державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо наявні суперечності між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями (п.5 ч. 1 ст.24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно»). Згідно ч. 1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Відповідно до ч.ч.1,3 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). Згідно ч. 1 ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. Відповідно до положень ст.ст. 55, 124 Конституції України та ст. 4 ЦПК України кожна особа має право, в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Згідно ст.316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Відповідно до ст. 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном. Статтею 41 Конституції України передбачено непорушність права приватної власності. Непорушність права власності полягає в його недоторканості, а в водночас і в недоторканості самого майна власності. Всі особи мають утримуватися від безпідставного заволодіння майном власника та завдання йому шкоди. Відповідно до ст. 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Статтею 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, до якої Україна приєдналася 17 липня 1997 р. відповідно до Закону від 17 липня 1997 р. N 475/97-ВР "Про ратифікацію Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 р., Першого протоколу та протоколів N 2, N 4, N 7 та N 11 до Конвенції", закріплено принцип непорушності права приватної власності, який означає право особи на безперешкодне користування своїм майном та закріплює право власника володіти, користуватися і розпоряджатися належним йому майном, на власний розсуд вчиняти щодо свого майна будь-які угоди, відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Вищенаведене свідчить про укладення відповідачами [PERSON] та СВК «Всеукраїнський кооператив Надія» договору оренди землі від 04.04.2018 року з порушенням вимог чинного законодавства, оскільки він укладений в період дії договору оренди землі укладеного між СВК «Україна» та [PERSON] . Крім того, укладення договору оренди між відповідачами порушує права СВК «Україна» як власника, що тягне за собою його недійсність і скасування державної реєстрації. Згідно платіжних доручень, які містяться в матеріалах справи, позивачем при пред`явленні позову до суду було сплачено судовий збір у розмірі 1921,00 грн. Питання про розподіл судових витрат суд вирішує відповідно до вимог ст. 141 ЦПК України, а тому підлягає стягненню солідарно з відповідачів на користь позивача судовий збір у розмірі 1921,00 грн. На підставі викладеного,

Outcome: approved