Jurisdiction: civil
Date: 2014-01-22 00:00:00

Товариство з обмеженою відповідальністю «Керамікбудсервіс» звернулось до суду з позовом до відповідача - [PERSON] про усунення перешкод в користуванні квартирою шляхом виселення, зняття з реєстраційного обліку. Ухвалою Івано-Франківського міського суду від 15 квітня 2013 року у справі за позовом ТОВ «Керамікбудсервіс» до [PERSON] про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні квартирою шляхом виселення, первісного позивача ТОВ «Керамікбудсервіс» змінено на його правонаступника - Приватне підприємство «Торговий дім Столичний ЛТД» (вул. Червоногвардійська, 5 м. Київ, індивідуальний податковий номер - 325914726522, ЄДРПОУ 32591475, свідоцтво № 100238314). Крім того ухвалою від 15.04.2013 року до розгляду даної справи залучено [PERSON] в якості співвідповідача. Ухвалою Івано-Франківського міського суду від 26.11.2013 року вказану цивільну справу об'єднано з цивільною справою № 344/14686/13-ц, pа позовом [PERSON] до Товариства з обмеженою відповідальністю «Керамікбудсервіс», Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрохімхолдинг», ТОВ «Торговий дім «Столичний ЛТД» про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 22.02.2013 року, за яким ТОВ «Керамікбудсервіс» відчужило на користь ТОВ «Агрохімхолдинг» квартиру [ADDRESS], договору купівлі-продажу від 07.03.2013 року за яким ТОВ «Агрохімхолдинг» відчужило на користь Приватного підприємства «Торговий дім Столичний ЛТД» квартиру [ADDRESS], переведення на позивача права та обов'язки покупця квартири [ADDRESS], в одне провадження. В судове засідання 23.01.2014 року представник позивача - ТОВ «Торговий дім «Столичний ЛТД» з'явився, позовні вимоги підтримав в повному обсязі. Просив позов задоволити. [PERSON] та [PERSON] у вказане судове засідання не з"явилися. Про причини своєї неявки суду не повідомили, хоча про дату та час слухання справи були повідомлені належним чином. Вислухавши сторін, дослідивши письмові докази по справі, суд вважає, що первісний позов слід задовольнити, а в задоволенні позову [PERSON] відмовити, виходячи із наступного. Як вбачається з п. 1.1. наказу ТОВ «Керамікбудсервіс» № 106-К від 09.08.2005 року, [PERSON], з 09.08.2005 року прийнята на роботу головним технологом, з оплатою згідно штатного розпису та Положення про Преміювання. В подальшому, 10.08.2005 року між ТОВ «Керамікбудсервіс» та [PERSON] укладено договір оренди житлового приміщення з правом викупу, відповідно до п. 1.1. якого, ТОВ «Керамікбусервіс» (Роботодавець) надає Орендареві ([PERSON].) і членам його сім'ї в оренду квартиру терміном на сім років, яка знаходиться на балансі підприємства загальною площею 92 кв. м. та знаходиться за адресою: [ADDRESS], згідно характеристиками квартири викладеної в акті приймання переді. Відповідно до п. 5.1 Договору, він набуває чинності з моменту влаштування Орендаря на роботу на підприємство та підписання його сторонами. Пунктом 4.2. встановлено, що договір припиняється після закінчення семирічного терміну роботи Орендаря на даному підприємстві, або за згодою сторін. Вказаний договір оренди підписаний сторонами в простій письмовій формі. Акту приймання-передачі даної квартири в оренду між сторонами підписано не було. Наказом ТОВ «Керамікбудсервіс» від 22.11.2007 р., [PERSON] звільнена з роботи з 23.11.2007 року згідно п. 1 ст. 36 КзППУкраїни (за згодою сторін) з виплатою компенсації за невикористану відпустку за 2 дні. 01.04.2010 року ТОВ «Керамікбудсервіс» відправлено на адресу відповідача рекомендованого листа з повідомленням про вручення з вимогою звільнити займану квартиру по [ADDRESS] до 30.04.2010 року. Вказаний лист відповідачка отримала, про що свідчить її підпис на поштовому повідомленні №875650 від 08.04.2010 року. 12.07.2010 року повторно було направлено вимогу про звільнення житла, яку вона також отримала, про що свідчить її підпис на поштовому повідомленні № 908176 від 15.07.2010 року, однак добровільно звільнити житло відмовилась. В подальшому між ТОВ «Керамікбудсервіс» та ТОВ «Агрохімхолдинг» укладено договір купівлі-продажу вказаної квартири від 22.02.2013 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу [PERSON], зареєстрованого в реєстрі за № 1366. Згідно договору купівлі-продажу квартири від 07.03.2013 року укладеного між ТОВ «Агрохімхолдинг» та ТОВ «Торговий дім Столичний ЛТД», та посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу [PERSON], зареєстрованого в реєстрі за № 1865, спірна квартира перейшла у власність ТОВ «Торговий дім Столичний ЛТД». В судовому засіданні встановлено, що станом на даний час квартира перебуває у власності ТОВ «Торговий дім «Столичний ЛТД», а відповідачі - [PERSON] та [PERSON] продовжують користуватися даною квартирою, відмовляючись її звільнити та передати власнику. Як вбачається з наявних в матеріалах справи довідок про склад сім'ї від 02.08.2012 року № 12, а також від 17.11.2011 року в квартирі [ADDRESS] зареєстровані та проживають [PERSON] 1969 року (орендар), а також [PERSON] - дочка [INFO]. Як передбачено ст. 759 ЦК України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Згідно статті 763 ЦК України, договір найму укладається на строк, встановлений договором. У відповідності до статті 810 Цивільного кодексу України, за договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату. Розмір плати за користування житлом встановлюється договорі найму житла (ст. 820 ЦК України). До договору найму житла, крім найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, застосовуються положення цього Кодексу, якщо інше не встановлено законом. Аналізуючи змісту підписаного сторонами договору Оренди житлового приміщення з правом викупу від 10.08.2005 року суд дійшов висновку, що вказаний договір за своєю правовою природою містить елементи двох різних договорів - Договору оренди житлового приміщення, а також попереднього договору дарування нерухомого майна. Як передбачено статтею 628 ЦК України, зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Сторони мають право укласти договір, в якому містяться елементи різних договорів (змішаний договір). До відносин сторін у змішаному договорі застосовуються у відповідних частинах положення актів цивільного законодавства про договори, елементи яких містяться у змішаному договорі, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті змішаного договору. Відповідно до ст. 717 ЦК України, за договором дарування одна сторона (дарувальник) передає або зобов'язується передати в майбутньому другій стороні (обдаровуваному) безоплатно майно (дарунок) у власність. Договір дарування нерухомої речі укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню (ч. 2 статті 719 ЦК України). Згідно положень статті ч. 1 ст. 635 ЦК України, попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі. Як передбачено статтею 220 ЦК України, у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Визнання недійсним нікчемний правочин не потребує (ст. 215 ч.2 ЦК України). Виходячи з вищенаведених норм законодавства України, суд дійшов висновку, що вказаний Договір, в частині положень п. 2.1.2 Договору, що передбачає, що після закінчення семирічного терміну роботи на підприємстві, з моменту влаштування на роботі працівника, Роботодавець зобов'язується передати безкоштовно у приватну власність працівника дане житло шляхом оформлення договору дарування на нього та передати документи на право власності, а також положення п. 4.3. Договору, яке передбачає, що у разі дострокового припинення договору з незалежних від орендаря причин, смерті, в т.ч. ст. 40 п. 1 КЗпП України, зміни власників, засновників, директора підприємства, в тому числі розірвання договору орендарем з причини невиконання чи неналежного виконання Роботодавцем, зобов'язань, останній передає у безкоштовну власність членам його сім'ї дану квартиру, є нікчемним, оскільки укладений в простій письмовій формі без його нотаріального посвідчення та державної реєстрації. За вказаних обставин, нікчемні положення п. 2.1.2 та також п. 4.3. Договору не породжуються будь-яких правових наслідків для сторін даного договору, окрім тих, що пов'язані з їх недійсністю. Як передбачено статтею 217 Цивільного кодексу України, недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини. Враховуючи що під час розгляду справи сторонами не було надано доказів того, що вказаний договір не був би вчинений без включення до його змісту вищезазначених положень договору, суд вважає що нікчемність положень п. 2.1.2. та 4.3. Договору оренди житлового приміщення з правом викупу від 10.08.2005 року не має наслідків недійсності вказаного Договору в цілому. Як вбачається зі змісту п. 1.1. Договору, Роботодавець надає Орендареві і членам його сім"ї в оренду квартиру терміном на 7 років, яка знаходиться на балансі підприємства загальною площею 92 квадратних метра за адресою: [ADDRESS]. Суд приймає до уваги, що згідно ст. 821 ЦК України Договір найму житла укладається на строк, встановлений договором. Якщо у договорі строк не встановлений, договір вважається укладеним на п'ять років. Беручи до уваги вищезазначені положення договору, суд дійшов висновку про закінчення терміну дії вказаного договору 10.08.2012 р. Слід зазначити, що статтею 822 ЦК України передбачено, що у разі спливу строку договору найму житла наймач має переважне право на укладення договору найму житла на новий строк. Не пізніше, ніж за три місяці до спливу строку договору найму житла наймодавець може попередити наймача про відмову від укладення договору на новий строк. Як вбачається з матеріалів справи ТОВ «Керамікбудсервіс» неодноразово зверталось до відповідачів з письмовими вимога про звільнення вказаної квартири, зокрема: вимога про звільнення приміщення та виселення з неї № 64 від 01.04.2010 року одержана [PERSON] 08.04.2010 року, а вимога про звільнення приміщення № 171 від 12.07.2010 року одержана останньою 15.07.2010 року. Таким чином, власник вказаної квартири, не пізніше ніж за 3 місяці до закінчення терміну дії вказаного договору Оренди житлового приміщення з правом викупу повідомляв орендаря про необхідність звільнення приміщення. Зверненням ТОВ «Керамікбудсервіс» вказаним позовом до суду також, фактично виявило свою волю про небажання укладати договір на новий строк. Таким чином, в будь-якому випадку, строк даного договору сплив і наймодавець відмовився від його укладення з наймачем на новий строк. У зв'язку з цим суд вважає, що відповідачі продовжують перебувати в квартирі [ADDRESS] без достатніх правових підстав, яка належить на праві власності позивачу. Згідно з положеннями ч. 1 ст. 785 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, якій було обумовлено в договорі. Стаття 168 Житлового кодексу України (надалі ЖК) також встановлює, що укладений на визначений строк договір найму житлового приміщення у будинку, що належить громадянинові на праві приватної власності, припиняється після закінчення цього строку, і його може бути продовжено лише за угодою між наймачем і наймодавцем. Також статтею 169 ЖК України визначає, що у разі припинення договору найму жилого приміщення в будинку, що належить громадянинові на праві приватної власності, наймач і особи, які проживають разом з ним, зобов'язані звільнити жиле приміщення, а в разі відмовлення - підлягають виселенню в судовому порядку без надання іншого жилого приміщення. Згідно статті 41 Конституції України, кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним. Згідно ч. 1 ст. 321 ЦК України, право власності є непорушним, ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Враховуючи, що відповідачі відмовляються звільняти вищезазначену квартиру, її власник обґрунтовано ставить питання щодо усунення йому перешкод у користуванні даним нерухомим майном, відповідно до правил статті 391 ЦК України, шляхом виселення з нього відповідачів, які на час вирішення спору вже втратили правовий статус наймачів даного житла у зв'язку з закінченням строку Договору оренди житлового приміщення з правом викупу. При розгляді зазначеного спору суд врахував положення статті 109 Житлового кодексу України, зокрема, про те, що, якщо громадяни не звільняють жиле приміщення у встановлений або інший погоджений сторонами строк добровільно, їх примусове виселення здійснюється на підставі рішення суду. Що стосується тверджень позивача про відсутність в договорі оренди житлового приміщення з правому викупу всіх істотних умов, то суд вважає їх обґрунтованими, виходячи з наступного. Відповідно до ч. 1 ст. 640 ЦК України, договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Частиною 2 цієї ж статті визначено, що якщо відповідно до акту цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії. Відповідно до ч. 1 ст. 638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Відповідно до ст. 810 ЦК України, за договором найму житла одна сторона - власник житла передає або зобов'язується передати другій стороні житло для проживання у ньому на певний строк за плату. Згідно статті 815 ЦК України наймач зобов'язаний своєчасно вносити плату за житло. Наймач зобов'язаний самостійно вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не встановлено договором найму. Також частиною 1 ст. 820 ЦК України, передбачено, що розмір плати за користування житлом встановлюється у договорі найму житла. Згідно ст. 811 ЦК України договір найму укладається в письмовій формі. Відповідно, саме в письмовій формі мали бути обумовлені його суттєві умови, в тому числі і розмір встановленої по договору плати (розмір орендної плати). Чинне на момент укладення договору законодавство України, не передбачало безстрокового договору найму (оренди) житла. Таким чином договір, що не містить всіх істотних умов, є недостатнім для виникнення зобов'язань. Як вбачається з змісту спірного Договору, в ньому відсутній розмір орендної плати, не дивлячись на те, що серед прав Орендодавця, договором передбачено вимагати від орендаря своєчасної орендної плати за квартиру, перевіряти своєчасність її оплати (п. 3.3. Договору). Відповідно до ст. 391 ЦК України, власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм майном. Враховуючи, що відповідачі перебувають у приміщенні незаконно, без відповідної правової підстави, суд вважає, що позовні вимоги є обґрунтованими. За таких обставини,

Outcome: approved