Jurisdiction: civil
Date: 2018-06-17 00:00:00

представники позивача просять суд визнати недійсним Договір оренди землі [NUMBER] від 19.12.2016 року укладеного між [PERSON], як орендодавцем, та ФОП [PERSON], як орендарем, відповідно до якого в оренду передавалася земельна ділянка кадастровий № [NUMBER], загальною площею 2,51 га, розташована на території Мирівської сільської ради Кагарлицького району Київської області строком на 10 років, скасувати рішення державного реєстратора Нацевич Людмили Віталіївни Кагарлицька міська рада, Київська область, індексний номер: 34394492 від 22.03.2017 року про реєстрацію іншого речового права (права оренди) номер запису 19573343 від 17.03.2018 року, визнати поновленим договір оренди землі від 03.01.2012 року, укладений між ПРИВАТНИМ СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКИМ ПІДПРИЄМСТВОМ «МИРІВСЬКЕ» та [PERSON], державна реєстрація якого проведена 29.02.2012 року Управлінням Держкомзему у Кагарлицькому районі Київської області, додаткову угоду до договору оренди землі від 02.12.2011 року, укладеного між ПРИВАТНИМ СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКИМ ПІДПРИЄМСТВОМ «МИРІВСЬКЕ» та [PERSON], державна реєстрація якого проведена 29.02.2012 року Управлінням Держкомзему у Кагарлицькому районі Київської області, визнати укладеною в редакції ПСП «Мирівське», обґрунтовуючи позов наступним. «03» січня 2012 року між ПРИВАТНИМ СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКИМ ПІДПРИЄМСТВОМ «МИРІВСЬКЕ» та [PERSON], як орендодавцем, був укладений Договір оренди землі № б/н, відповідно до якого в оренду передавалася земельна ділянка кадастровий [NUMBER], загальною площею 2,51 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Мирівської сільської ради Кагарлицького району Київської області строком на 5 років з дати державної реєстрації. Державна реєстрація договору проведена 29.02.2012 року Управлінням Держкомзему у Кагарлицькому районі Київської області. Відповідно до частини першої статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Стаття 19 Цивільного Кодексу України передбачає право кожної особи на захист свого цивільного права в разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства. Тобто, вказана норма визначає об'єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов'язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи. Таким чином, порушення, невизнання або оспорювання суб'єктивного права є підставою для звернення особи до суду за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту. Особа, права якої порушено, може скористатися не будь-яким, а конкретним способом захисту свого права. Під способами захисту суб'єктивних цивільних прав розуміють закріплені законом матеріально-правові заходи примусового характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав та вплив на порушника. ПСП «МИРІВСЬКЕ» звертається до суду з позовом про захист свого порушеного права на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк, в зв'язку з невизнанням орендодавцем його переважного права, передбаченого спірним договором та статтею 33 Закону України «Про оренду землі». Як стало відомо позивачу з Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна між відповідачем 1 - [PERSON], як орендодавцем, та відповідачем 2 - ФОП [PERSON], як орендарем, укладено Договір оренди землі [NUMBER] від 19.12.2016 року, право оренди за яким було зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 17.03.2017 року за номером запису 19573343 на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 34394492 від 22.03.2017 р. відповідачем 3 - Нацевич Людмилою Віталіївною, Кагарлицька міська рада, Київська область. На момент укладення оспорюваного договору та реєстрації права оренди за відповідачем 2 - ФОП [PERSON], договір оренди № б/н від 03.01.2012 року укладений між позивачем та відповідачем 1 - [PERSON] був чинним. Такими діями орендодавець грубо порушив умови договору оренди та норми чинного законодавства України щодо оренди землі. Ці дії відповідача 1 - [PERSON] перешкоджають позивачу користуватися орендованою земельною ділянкою та створили перешкоди в реалізації переважного права на поновлення договору оренди землі. Щодо визнання договору оренди недійсним. Загальними засадами цивільного законодавства, зокрема, є судовий захист цивільного права та інтересу, справедливість та добросовісність (ст.3 ЦК України). Згідно ст.152 ЗК України держава забезпечує громадянам та юридичним особам рівні умови захисту прав власності на землю, а власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Одним із способів захисту прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки є визнання правочину (угоди) недійсним (ч.2 ст.16 ЦК України та ч.3 ст.152 ЗК України). Цивільні права особа здійснює у межах, наданих їй договором або актами цивільного законодавства. При здійсненні своїх прав особа зобов'язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб. Також не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах (частини 1-3 ст.13 ЦК України). При здійсненні своїх прав власник не може використовувати право власності на шкоду правам та свободам громадян, інтересам суспільства. При здійсненні своїх прав та виконанні обов'язків власник зобов'язаний додержуватися моральних засад суспільства. Власність зобов'язує (ст.319 ЦК України). Частиною 1 статті 27 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону. Відповідно до ст. 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець зобов'язаний передати в користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору оренди, а також не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою. Згідно із пунктом 26 Договору оренди «Орендодавець зобов'язується не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою». Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою, третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Частиною третьою цієї статті передбачено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). Як зазначено в Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна відповідач 1 [PERSON] уклав договір оренди землі від 19.12.2016 року стосовно спірної земельної ділянки з відповідачем 2 - ФОП [PERSON], строком на 10 років. Позивач не є стороною зазначеного договору. Разом з тим позивач, як орендар цієї ж земельної ділянки, має право на оспорювання цього договору, оскільки цей правочин порушує права позивача, як належного (первинного) орендаря, а також переважне право ПСП «МИРІВСЬКЕ» на продовження права оренди спірної земельної ділянки. Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків. Одна й та сама земельна ділянка не може бути об'єктом оренди двох договорів оренди землі, укладених з різними орендарями та не може бути передана в користування без припинення права попереднього користувача (орендаря). Укладення спірного договору оренди землі створило позивачу перешкоди у користуванні даною земельною ділянкою та в реалізації переважного права на поновлення договору оренди землі. При укладенні спірного договору оренди землі були порушені також норми ст.24 Закону України «Про оренду землі» та ст.ст.13, 525 ЦК України. Відповідно до правової позиції Верховного суду України, викладеній у постанові від 15 квітня 2015 року у справі № 6-55цс15, в разі невизнання орендодавцем права орендаря, передбаченого ст.33 Закону України «Про оренду землі», на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк, таке право підлягає захисту судом за позовом орендаря шляхом визнання недійсним договору оренди цієї самої земельної ділянки, укладеного орендодавцем з іншим орендарем, на підставі п.2 ч.2 ст.16 ЦК України. Таким чином на час укладення оспорюваного договору оренди право оренди земельної ділянки, власником якої є відповідач 1 [PERSON], належало позивачу, та відповідач 1 - [PERSON] не мав права передавати її в оренду відповідачу 2 - ФОП [PERSON], тому цей договір підлягає визнанню недійсним на підставі п.2 ч.2 ст.16, ст. 203, ст. 215 Цивільного кодексу України, як такий, що укладений з порушенням вимог законодавства та порушенням прав позивача на поновлення договору оренди. Щодо скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права оренди. Згідно п. 1 ч. 3 ст. 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями. Відповідно до положення п. 3 ч. 3 ст. 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», у відповідності з яким державний реєстратор під час проведення державної реєстрації прав, що виникли в установленому законодавством порядку до 1 січня 2013 року, запитує від органів влади, підприємств, установ та організацій, які відповідно до законодавства проводили оформлення та/або реєстрацію прав, інформацію (довідки, копії документів тощо), необхідну для такої реєстрації, у разі відсутності доступу до відповідних інформаційних систем, документів та/або у разі, якщо відповідні документи не були подані заявником. Органи державної влади, підприємства, установи та організації зобов'язані безоплатно протягом трьох робочих днів з моменту отримання запиту надати державному реєстратору запитувану інформацію в паперовій та (за можливості) в електронній формі. Однак під час реєстрації оспорюваного договору оренди землі між відповідачем 1 - [PERSON] та відповідачем 2 - ФОП [PERSON], відповідачем 3 - державним реєстратором Нацевич Людмилою Віталіївною, Кагарлицька міська рада, Київська область в повній мірі не були дотримані вимоги законодавства, що регулює порядок реєстрації договорів оренди земельних ділянок, не було здійснено запити до відповідних органів з метою перевірки наявності вже зареєстрованих прав на земельну ділянку, яка було предметом договорів оренди, що в свою чергу привело до існування подвійної реєстрації прав оренди земельної ділянки та суттєвого порушення прав позивача, які підлягають судовому захисту. З метою запобігання випадкам подвійної реєстрації прав оренди на земельну ділянку з різними набувачами Державною реєстраційною службою України було направлено лист роз'яснення від 06.08.2013 року №2951/05-15-13 «Щодо запобігання випадкам подвійної реєстрації прав оренди на земельні ділянки за різними правонабувачами», за змістом якого державним реєстраторам було доведено до відома про необхідність запитування від органів виконавчої влади, органів місцевого самоврядування, підприємств, установ та організацій, які відповідно до чинного на момент реєстрації законодавства проводили державну реєстрацію прав оренди землі, які виникли та зареєстровані в установленому законом порядку до 01 січня 2013 року, витребування необхідної інформації (довідок, копій документів тощо), необхідних для реєстрації прав та їх обтяжень про наявність або відсутність зареєстрованих договорів оренди землі у органів, що здійснювали таку реєстрацію до 01.01.2013 року. Отже, одночасне існування державної реєстрації кількох прав оренди на одну і ту ж земельну ділянку суперечить вимогам вищезазначеного закону, який спрямований на забезпечення визнання та захисту державою речових та інших прав, які підлягають державній реєстрації та призводить до порушення права позивача, як орендаря. Статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Відповідно до ч.1 ст. 216 ЦК України, недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні в натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину. Відповідно до ч. 2 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, а також у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав. Щодо визнання договору оренди землі поновленим. Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України). За частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі». 03.01.2012 року між ПРИВАТНИМ СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКИМ ПІДПРИЄМСТВОМ «МИРІВСЬКЕ» та [PERSON] (відповідач 1) було укладено договір оренди (договір) належної відповідачу1 - [PERSON] на праві власності земельної ділянки площею 2,51 га, що розташована на території Мирівської сільської ради Кагарлицького району Київської області, кадастровий номер [NUMBER], терміном дії на 5 років з дати державної реєстрації. Державна реєстрація договору проведена 29.02.2012 року Управлінням Держкомзему у Кагарлицькому районі Київської області. Відповідно до п. 7 Договору «після закінчення строку договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити або припинити його дію.» Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» також закріплює за орендарем переважне право на поновлення на новий строк та визначає процедуру реалізації такого права, а саме:«По закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. Відповідно до ст. 33 Закону України «Про оренду землі», орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України. Так, у частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права. Права наймача, що встановлені статтею 777 ЦК України, є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами. У випадку виявлення наміру у наймодавця на укладення нового договору найму, реалізація переважного права попереднього наймача можлива лише в разі, коли йому стане відомо про такий намір. За відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення останнього щодо наміру укладення нового договору оренди з новим орендарем, право особи на реалізацію свого переважного права, що передбачено статтею 777 ЦК України та статтею 33 Закону України «Про оренду землі», буде порушено, а така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря буде недобросовісною. Позивач є добросовісним орендарем, згідно вимог статті 33 Закону України «Про оренду землі»: на період дії строку договору оренди земельної ділянки, належної відповідачеві 1 - [PERSON], та після закінчення строку дії такого, належним чином та відповідно до умов укладеного між сторонами договору, виконував свої обов'язки орендаря, використовував земельну ділянку за призначенням у власних інтересах, за що сплачував відповідачу 1 - [PERSON] орендну плату.

Outcome: approved