Jurisdiction: civil
Date: 2014-03-31 00:00:00

Позивач звернулася до суду з позовом до [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], Комунального Підприємства «Бюро технічної інвентаризації Одеської міської ради», Реєстраційної служби Одеського міського управління юстиції про визнання Договорів купівлі-продажу квартири недійсними і скасування державної реєстрації. В обґрунтування позовних вимог Позивач зазначила, що є власником квартири [ADDRESS], згідно з Договором купівлі-продажу нерухомого майна від 09.02.2007 року, посвідченим приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу [PERSON], зареєстрованим в реєстрі № 1142. Загальна площа квартири складала 28,4 кв.м., з них жила площа складала 14,3 кв.м., згідно з Технічним паспортом від 05.07.2006 р. Позивач зазначала, що провела переобладнання належної їй на праві приватної власності квартири, шляхом прибудови та збільшення її площі. В результаті чого загальна площа квартири № 2 збільшилася до розміру 213,2 кв.м., з них житлової - 66,3 кв.м., що підтверджується Технічним паспортом від 18 квітня 2012 року на квартиру [ADDRESS], власником якої є Позивач, а вхід до квартири № 2, що належить Позивачу, здійснюється через зроблене Позивачем прибудоване приміщення, що підтверджується тим же Технічним паспортом. Відповідачі [PERSON] та [PERSON] набули право власності на квартиру [ADDRESS], на підставі заочного рішення Малиновського районного суду м Одеси від 31.01.2011 р. по справі № 1519/2-2779/11, котре рішенням Апеляційного суду Одеської області від 22.05.2012 року було скасоване, в задоволенні позовних вимог відмовлено. Відповідачі [PERSON] та [PERSON], шляхом укладення договору купівлі-продажу здійснили відчуження квартири [ADDRESS], котра в подальшому була відчужена шляхом укладення договору купівлі продажу між [PERSON] та [PERSON] квартири № 2/1. Позивач посилається на порушення його прав відповідачами, оскільки належна йому квартира, ним була перебудована, перебувала в його користуванні та володінні, однак в порушення його прав була незаконно відчужена шляхом укладення договорів-продажу № 381 та № 805, котрі є недійсними з огляду на те, що їх зміст суперечить вимогам цивільного законодавства, а самі вони не були направлені на настання реальних правових наслідків, що обумовлені таким правочином, а сам предмет договору купівлі продажу відсутній, оскільки квартира № 2/1 юридично не існує, чим порушено його права. Позивач у судове засідання не з'явилась, про день, час та місце розгляду справи повідомлялась належним чином, надала суду заяву в якій вказала, що позов підтримує та просить суд слухати справу у її відсутність. Представник Позивача адвокат [PERSON] у судовому засіданні позов підтримала, наполягала на його задоволенні. Представник позивача у судовому засіданні надала наступні пояснення. Відповідно до рішення Апеляційного суду Одеської області від 22.05.2012 року було скасовано заочне рішення Малиновського районного суду м. Одеси від 31.01.2011 року, яким було визнано право власності [PERSON], [PERSON] на квартиру № 2/1. Крім того в рішенні Апеляційного суду Одеської області встановлено, що належних доказів про можливість експлуатації самочинно збудованої будівлі згідно умови додержання архітектурних, будівельних, санітарних, пожежних та інших норм і правил, а також норм діючого законодавства України позивачами до суду не надано. Таким чином, квартира №? 2/1 в експлуатацію не вводилась, відтак право власності на даний об'єкт не виникає, до введення його в експлуатацію. Крім того, квартири №? 2/1 не існує, є квартира № 2, в результаті проведених робіт площа якої змінилась і саме на цю площу, шляхом укладення договорів купівлі-продаж претендують відповідачі. Крім того, майно яким користується позивач після проведення робіт по збільшенню площі кв. № 2 продовжувало перебувати у її володінні та користуванні. Особи, що здійснювали так зване відчуження нерухомого майна не володіли ним та не користувались, окрім зареєстрованого права власності на неіснуючу квартиру № 2/1 відповідачі один одному не могли передати нічого, про що свідчать матеріали справи. Відповідачі [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON] у судове засідання не з'явились, про день, час та місце розгляду справи повідомлялись належним чином, причини неявки суду не повідомили. [PERSON] було подано до суду заперечення на позовну заяву, відповідно до яких, відповідач вказував, що проти задоволення позову заперечує, оскільки є добросовісним набувачем, а її право власності зареєстровано у встановленому законом порядку. В судове засідання з'явився представник Відповідача [PERSON] за довіреністю [PERSON], котра у судовому засіданні позов не визнала з підстав, викладених в запереченнях до позовної заяви та зазначила, що [PERSON] є одноособовою власницею квартири [ADDRESS]. Право власності на зазначену квартиру за нею зареєстровано на підставі договору купівлі-продажу укладено 23 серпня 2012 року між [PERSON] та [PERSON], відповідно до якого вона стала власницею трикімнатної квартири за адресою: [ADDRESS]. Також зазначила, що даний договір посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу [PERSON], відповідно до якого вона приймає у власність (купує) трикімнатну квартиру за адресою: [ADDRESS], загальною площею - 184,2, житловою площею - 38.4 кв.м. В обґрунтування заперечень посилається на те, що її приватна власність підтверджується Витягом про державну реєстрацію прав від 30.08.2012 року №35335394 виданого комунальним підприємством «Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об'єктів нерухомості». Вважає також, що при укладенні угоди між нею та [PERSON] було погоджено всі належні умови купівлі-продажу житлового приміщення, а саме: квартири за адресою: [ADDRESS]. Зокрема, щодо ціни, передачі квартири у власність, оформлення договору в нотаріальній конторі і що сторонами було додержано усіх загальних вимог додержання яких є необхідним для чинності правочину, передбачених ст. 203 ЦК України. Категорично не погоджуючись з позовними вимогами вказує, що вона є добросовісним набувачем і на законних підставах набула право власності на квартиру № 2/1, яка знаходиться по вулиці Магістральна, будинок 68 в місті Одеса. Заслухавши пояснення сторін, дослідивши матеріали справи, суд вважає позов таким, що підлягає задоволенню з наступних підстав. Судом встановлено, що на підставі договору купівлі-продажу від 09.02.2007 року [PERSON] придбала квартиру [ADDRESS]. 20 грудня 2010 року Відповідач [PERSON] та Відповідач [PERSON] подали проти Позивача у цій справі [PERSON] позов про усунення перешкод у користуванні та визнання права власності на квартиру [ADDRESS]. 31 січня 2011 року Малиновський районний суд м. Одеси по справі № 1519/2-7981/11 за позовом [PERSON] та [PERSON] до [PERSON] за участі третьої особи - Одеської міської ради, ухвалив Заочне рішення, яким визнав право власності на квартиру № 2/1 за [PERSON] та [PERSON] 25.05.2011 року [PERSON] та [PERSON] було укладено з [PERSON] договір купівлі-продажу посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу [PERSON], зареєстрований в реєстрі за № 381, за яким [PERSON] та [PERSON] зобов'язуються передати, а [PERSON] зобов'язується прийняти майно за оговорену грошову суму. 22.05.2012 року рішенням Апеляційного суду Одеської області було скасовано Заочне рішення Малиновського районного суду м. Одеси по справі № 1519/2-7981/11 від 31.01.2011 р., яким було визнано право власності [PERSON] та [PERSON] на квартиру № 2/1, у задоволенні позовних вимог [PERSON] та [PERSON] відмовлено в повному обсязі, зокрема, з підстав відсутності об'єкта нерухомого майна квартири № 2/1, з огляду на те, що об'єкт (квартиру №2/1) не було введено до експлуатації. 23.08.2012 року між [PERSON] та [PERSON] укладено договір купівлі-продажу від 23 серпня 2012 року, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу [PERSON], зареєстрований в реєстрі за № 805, про продаж квартири № 2/1. Судом під час розгляду справи встановлено, що квартира № 2/1, котра не введена в експлуатацію не може рахуватись такою, що відповідає усім будівельним, санітарним пожежних та інших норм та правил, відтак створює небезпеку життю та здоров'ю позивача та її родині. Крім того, визнання права власності та подальше відчуження квартири № 2/1 порушує права та законні інтереси ОМР та інших компетентних органів, котрі займаються питаннями введення до експлуатації. Договори купівлі-продажу продажу № 381 та № 805 є недійсними з огляду на те, що їх зміст суперечить вимогам цивільного законодавства, а самі вони не були направлені на настання реальних правових наслідків, що обумовлені таким правочином з огляду на наступне. Відповідно до вимог ст.ст. 331, 332 ЦК України, право власності на перероблену (нову) річ, створену з використанням іншої речі (матеріалу), набувається особою, що створила (виготовила) цю річ. Відповідно до частини другої статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту завершення будівництва. А якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. До виникнення права власності на новозбудоване нерухоме майно право власності існує лише на матеріали, обладнання та інше майно, що було використано в процесі будівництва, згідно з ч. 3 ст. 331 ЦК України. Згідно зі ст. 187 ЦК України, матеріали та обладнання, за допомогою, яких Позивач створила перероблену річ, є складовою частиною належної їй на праві власності квартири № 2, що підтверджується зокрема Технічним паспортом на квартиру № 2 від 18.04.2012р.. Таким чином, Позивач, [PERSON] до введення об'єкту нерухомого майна до експлуатації, є власницею матеріалів та обладнання, що використовувалися нею під час будівництва. 25.05.2011 року [PERSON] та [PERSON] було укладено з [PERSON] договір купівлі-продажу посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу [PERSON], зареєстрований в реєстрі за № 381, за яким [PERSON] та [PERSON] зобов'язуються передати, а [PERSON] зобов'язується прийняти майно (квартиру №2/1) за оговорену грошову суму. Згідно з п. 1.3 Договору № 381, [PERSON] було повідомлено про те, що [PERSON] та [PERSON] набули право власності на квартиру № 2/1 на підставі Заочного рішення Малиновського районного суду м. Одеси по справі № 1519/2-7981/11 від 31 січня 2011 року та зареєстровано в КП «Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об'єктів нерухомості» номер запису 2726 в книзі № 544пр-49 від 05.04.2011р., номер РИВН -33337817. Згідно з п. 4.1. та 4.3. цього ж Договору також встановлено, що щодо квартири № 2/1 не ведуться судові спори, а треті особи не мають права на неї. При цьому, п. 1.5. встановлено, що відчужувана квартира оглянута Покупцем, та недоліків, які перешкоджають використанню квартири за цільовим призначенням на момент огляду не виявлено. Відповідно до форми № 1 від 03.04.2012 року в квартирі № 2 проживає Позивач разом з дітьми. Позивач провела роботи по збільшенню площі вказаної квартири, що відображені в Технічному паспорті на квартиру № 2 від 18.04.2012р.. Квартира № 2/1 не є квартирою у розумінні ст.. 379, 380 та 382 ЦК України, оскільки житлом фізичної особи є житловий будинок, квартира, інше приміщення, призначені та придатні для постійного проживання в них. Квартирою є ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання. Квартира № 2/1 не є ізольованим приміщенням від квартири №2, та не може використовуватись окремо. Сукупність таких обставин, як набуття права власності на майно за скасованим заочним рішенням суду на квартиру №2/1, котрої не існує (не введена до експлуатації), розбіжності у технічній документації на об'єкт нерухомого майна, пов'язані з наявністю додаткових невідображених у технічній документації приміщень, відсутність у житловому приміщенні кухні, а також факт проживання на спільному ганку та у приміщеннях родини [PERSON] свідчить про те, що договір купівлі продажу між [PERSON] ., [PERSON] та [PERSON] є недійсним, оскільки даний правочин вчинено відносно об'єкту, якого не існує, та такий що порушує права третіх осіб, зокрема тих, що фактично в приміщенні проживають. [PERSON] зареєстрував право власності на квартиру № 2/1 в КП «Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об'єктів нерухомості» 30.05.2011 року. Згідно з п. 3.1. Договору № 381 право власності на квартиру № 2/1 набуто [PERSON] з моменту реєстрації. Згідно з ч. 1, 2, 4 с. 334 ЦК України, право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передання майна, якщо інше не встановлено договором або законом. Переданням майна вважається вручення його набувачеві або перевізникові, організації зв'язку тощо для відправлення, пересилання набувачеві майна, відчуженого без зобов'язання доставки. Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону. Квартира № 2/1 так і не була передана [PERSON], однак 23.08.2012 року була за договором купівлі-продажу відчужена [PERSON] Згідно зі ст. 655 та ч. 1 ст. 656 ЦК України, за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Предметом договору купівлі-продажу може бути товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому. Згідно з ч. 1 ст. 316 та ч. 1 ст. 317 ЦК України, правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. Правовими наслідками Договору купівлі-продажу житла, є перехід права власності на таке житло, що передбачає припинення права власності Продавця, та виникнення його у Покупця в вигляді права володіти, користуватися, та розпоряджатися цим житлом. При цьому, жоден з набувачів права власності на квартиру № 2/1 не набули право володіння та користування цим житлом, і не приймали жодних заходів для набуття такого права, формально використавши лише своє право на розпорядження цим житлом, шляхом укладення договорів купівлі-продажу. А приміщення весь час знаходилось у володінні та користуванні Позивача. Відповідно до ч.1 ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 ЦК України, які передбачають, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам, а сам правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Згідно з вимогами ст. 234 ЦК України правочин, який вчинено без наміру створення правових наслідків, які обумовлювалися цим правочином є фіктивним. Фіктивний правочин визнається судом недійсним. Правові наслідки визнання фіктивного правочину недійсним встановлюються законами. При цьому, укладаючи Договір № 805, [PERSON], повинна була звернути увагу на відсутність предмету договору купівлі-продажу, на розбіжності у технічній документації на об'єкт нерухомого майна, пов'язані з наявністю додаткових невідображених у технічній документації приміщень, відсутність у житловому приміщенні кухні, а також факт проживання на спільному ганку та у приміщеннях родини [PERSON]. Згідно з вимогами ст. 687 ЦК України, перевірка додержання продавцем умов договору купівлі-продажу щодо кількості, асортименту, якості, комплектності, тари та (або) упаковки товару та інших умов здійснюється у випадках та в порядку, встановлених договором або актами цивільного законодавства. Якщо порядок перевірки додержання продавцем умов договору купівлі-продажу не встановлений відповідно до частини першої цієї статті, перевірка здійснюється відповідно до звичаїв ділового обороту або вимог, що звичайно ставляться в таких випадках. Відповідно до ч. 3 ст. 397 ЦК України, фактичне володіння Позивачем майном прибудовою до квартири №2 вважається правомірним, якщо інше не випливає із закону або не встановлено рішенням суду. Посилання Позивача на ненастання реальних правових наслідків правочину підтверджується тим, що фактично майно за Договорами № 381 та № 805 не вибувало з володіння та користування Позивача, Відповідачі не приймали жодних мір до витребування майна із володіння Позивача, предмет договорів купівлі-продажу не існує, оскільки квартира №2/1 не введена в експлуатацію. З огляду на вказане вище, сторони Договорів № 381 та № 805 не досягли передбачених для Договору купівлі-продажу правових наслідків та не мали на меті досягнення цих правових наслідків. Доводи відповідача про те, що вона є добросовісним набувачем не знайшли свого підтвердження під час розгляду справи, оскільки судом встановлено, що майно фактично [PERSON] за даним правочином не отримувалось, а продовжувало перебувати у володінні та користуванні позивача. Оскільки, на підставі Договорів № 381 та № 805, було проведено державну реєстрацію права власності, то при визнанні даних договорів недійсними, необхідно скасувати рішення про державну реєстрацію відповідного права. Згідно з ч. 2 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», та п. 1.3. та 2.6. Наказу Міністерства юстиції України №3502/05 від 12.12.2011р. «Про затвердження Порядку прийняття і розгляду заяв про внесення змін до записів, внесення записів про скасування державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень та скасування записів Державного реєстру речових прав на нерухоме майно», у разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав; рішення щодо внесення змін до записів, внесення записів про скасування державної реєстрації прав та скасування записів Державного реєстру прав приймає державний реєстратор прав на нерухоме майно; для внесення записів про скасування державної реєстрації прав, скасування записів Державного реєстру прав заявник подає рішення суду про скасування рішення державного реєстратора, що набрало законної сили. Відповідно до Інформаційного листа Вищого господарського суду України від 08.02.2013 р. N 01-06/319/2013 «Про деякі питання, пов'язані із запровадженням нової системи державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», на відміну від попередньої редакції Закону, за якою державна реєстрація речових прав скасовувалася в разі, зокрема, винесення судом відповідного рішення, про що вносилися дані до Реєстру прав власності на нерухоме майно, відтепер частиною другою статті 26 чинної редакції Закону передбачено внесення до Державного реєстру прав на нерухоме майно запису про скасування державної реєстрації прав "у разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав", однак реєстрація при цьому носить заявочний характер. На підставі викладеного суд вважає, що позовні вимоги в частині скасування рішення про державну реєстрацію прав [PERSON] на квартиру [ADDRESS], та скасування рішення про державну реєстрацію прав [PERSON] на квартиру [ADDRESS] підлягають задоволенню. Відповідно до ст. 88 ЦПК України стороні, на користь якої ухвалено рішення, суд присуджує з другої сторони понесені нею і документально підтверджені судові витрати. Оскільки позовні вимоги задоволені, суд вважає за необхідне стягнути на користь позивача витрати на сплату судового збору з відповідачів. На підставі вищенаведеного,

Outcome: approved