Jurisdiction: civil
Date: 2017-07-24 00:00:00

Позивач звернувся до суду з позовом до відповідача, в якому просив визнати недійсним договір іпотеки №16/08-Б від 09.06.2008 року, укладений між Відкритим акціонерним товариством Акціонерний банк «Укргазбанк» та фізичними особами [PERSON], [PERSON], в частині обтяження іпотекою належної позивачу на праві приватної власності квартири № 120, що знаходиться в житловому будинку № 31, загальною площею 6422,9 кв. м, у [ADDRESS], у зв'язку із недодержанням загальних вимог, які є необхідними для чинності правочину. Обґрунтовуючи свої вимоги позивач зазначив, що він є власником даної квартири на підставі договору купівлі-продажу від 19.11.2009 року, посвідченого приватним нотаріусом ХМНО р.№5935, а в подальшому на підставі договору дарування від 16.06.2011 р., посвідченого приватним нотаріусом ХМНО Зверєвим А.М. №1297. У 2013 році він дізнався про те, що відносно його квартири у будинку [ADDRESS] 14.05.2012 року внесені записи про обтяження іпотекою на підставі договору іпотеки №16/08-Б від 09.06.2008 року, предметом якого є весь житловий будинок (в будинку розташовано 123 квартири), який на час укладання договору іпотеки належав на праві власності іпотекодавцям - [PERSON] та [PERSON]. У зв'язку з продажем власниками будинку ще у 2008 та 2009 році з дозволу банку 26 квартир, загальна площа будинку, як предмета іпотеки у складі якого перебувало 123 квартири - змінилася, змінилася його вартість, права, обов'язки та юридичні наслідки (які безпосередньо стосуються і [PERSON], як власника квартири №120 у зазначеному будинку), при цьому додаткових письмових угод до договору іпотеки з банком у звьязку із цим не укладено. Отже, сторонами в належній формі не досягнуто згоди з усіх істотних умов договору, а вказаний договір іпотеки (з урахуванням усної додаткової угоди) не відповідає формі, встановленій законом. Крім того, іпотечний договір не може бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені в ньому, оскільки предметом іпотеки у договорі визначена не квартира №120, а будинок в цілому, отже відсутні ідентифікаційні ознаки саме квартири №120, як предмета іпотеки, та не зазначений обсяг прав та обовьязків іпотекодавця стосовно квартири №120 виходячі з її площі. В зв'язку з чим, з урахуванням нікчемності укладеної усної додаткової угоди до договору іпотеки щодо відчуження ряду квартир та зміну площі предмета іпотеки та його вартості, яка потягла за собою фактичну зміну правовідносини та обтяження квартири №120 іпотекою з 14.05.2012 року на підставі договору іпотеки №16/08-Б від 09.06.2008 року, із письмового та нотаріально посвідченого тексту якого квартира № 120 не визначена родовими та ідентифікаційними ознаками як предмет іпотеки, такий договір іпотеки в частині обтяження квартири №120 підлягає визнанню його недійсними в силу невідповідності нормам ч. 1, ч. 4, ч. 5 ст. 203 ЦК України, ст.18 та 19 Закону України «Про іпотеку». Представник позивача в судовому засідання підтримав позов в повному обсязі. Відповідач в судовому засіданні заявлені вимоги не визнав, посилаючись на наступне: 26.12.2007 р. між ВАТ АБ «Укргазбанк» та [PERSON] укладений Кредитний договір, відповідно до якого останній отримав від банку кредит в розмірі 2644 000 доларів США, зі строком повернення до 25.12.2012 р., та сплатою відсотків за користування кредитом у порядку та розмірах, встановлених в кредитному договорі. З метою забезпечення повного і своєчасного виконання боргових зобов'язань 09.06.2008 р. між між Відкритим акціонерним товариством Акціонерний банк «Укргазбанк» та фізичними особами [PERSON] та [PERSON] укладено договір іпотеки за №16/08-Б. Відповідно до п.2.1.1 цього договору предметом іпотеки є багатоквартирний житловий будинок літ. В-5, розташований по [ADDRESS], загальною площею 6422,9 м2, житловою площею 2285, 6 кв.м. Відомості про іпотеку 09.06.2008 р. нотаріусом внесені до Державного реєстру іпотек, на відчуження нерухомого майна накладено заборона. Однак, 11.09.2009 р. Московським судом ухвалено рішення, яким вказаний договір іпотеки визнаний недійсним, запис про іпотеку виключений з Державного реєстру іпотек. 04.04.2012 р. судовою колегією по цивільним справам апеляційного суду Харківської області судове рішення скасовано; в задоволенні позову про визнання договору іпотеки недійсним відмовлено. Натомість, відповідачу стало відомо, що зазначена квартира, була відчужена і останнім власником є [PERSON] на підставі договору купівли-продажу від 19.11.2009 р., посвідченого приватним нотаріусом ХМНО р.№5935, а потім - на підставі договору дарування від 16.06.2011 р., посвідченого приватним нотаріусом ХМНО, внесеного до реєстру за №1297. Також, рішенням Московського райсуду м. Харкова від 13.05.2008 р. за №2-1404/10 на користь банку з [PERSON] та [PERSON] солідарно стягнено 1664543, 02 гр. та 2630252,33 долара США, яке на теперішній час не виконано. Також, відповідач вказав, що дійсно з дозволу банку за усною домовленністю із іпотекодавцями [PERSON] та [PERSON] було продано 26 квартир в даному будинку, однак, наполягав, що істотні умови спірного договору іпотеки не змінилися, отже в укладанні в письмовому вигляді із нотаріальним посвідченням додаткової угоди до договору іпотеки не було потреби. Треті особи до суду не з'явилися, про час та місце розгляду справи були повідомлені судом належним чином. Вислухавши сторони, дослідивши матеріали справи, суд вважає, що позов підлягає задоволенню, виходячи з наступного. Відповідно до ст.18 Закону України «Про іпотеку» зазначено, що іпотечний договір укладається між одним або декількома іпотекодавцями та іпотекодержателем у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. Іпотечний договір повинен містити такі істотні умови: 1) відомості про іпотекодавця та іпотекодержателя; 2) зміст та розмір основного зобовьязання, строк і порядок його виконання тапосилання на правочин, у якому встановлено основне зобовьязання; 3) опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, та його реєстраційні дані, у тому числі кадастровий номер; 4) посилання на видачу заставної або її відсутність. Відповідно до ч.2 ст.18 Закону України «Про іпотеку» зазначено, що у разі відсутності в іпотечному договорі однієї з вказаних вище істотних умов він може бути визнаний недійсним на підставі рішення суду. Відповідно до ч.1 ст.19 Закону України «Про іпотеку» зазначено, що зміни і доповнення до іпотечного договору підлягають нотаріальному посвідченню. Відповідні відомості про зміну умов обтяження нерухомого майна іпотекою підлягають державній реєстрації у встановленому законом порядку. Так, відповідно до ч. 1 ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Згідно з ч.2 ст.16 ЦК України одним із способів захисту цивільних прав та інтересів визначених у даній статті є визнання правочину недійсним. У відповідності до частини першої статті 11 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Пунктом 1 частини другої статті 11 ЦК України передбачено, що однією з підстав виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини. Статтею 203 ЦК України встановлені загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину. Так ч.4 ст.203 ЦК України передбачає, що правочин має вчинятися у формі встановленій законом. Ч.5 ст.203 ЦК України передбачає, що правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, обумовлених ним. За визначенням, що наведене в частині першій статті 626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Відповідно до ст. 547 ЦК України правочин щодо забезпечення виконання зобов'язання вчиняється у письмовій формі. Правочин щодо забезпечення виконання зобов'язання, вчинений із недодержанням письмової форми, є нікчемним. Статтею 546 ЦК України унормовано, що виконання зобов'язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком; договором або законом можуть бути встановлені інші види забезпечення виконання зобов'язання. Одним із видів забезпечення виконання зобов'язань з застава. В силу застави кредитор (заставодержатель) має право у разі невиконання боржником (заставодавцем) зобов'язання, забезпеченого заставою, одержати задоволення за рахунок заставленого майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника, якщо інше не встановлено законом (право застави) (стаття 572 ЦК України). Згідно з частиною першою статті 574 ЦК України застава виникає на підставі договору, закону або рішення суду. За частиною першою статті 575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи. Спеціальним законом, що регулює іпотеку є Закон України «Про іпотеку». Частиною першою статті 5 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, що діяла станом на моменту укладення Договору іпотеки) було передбачено, що предметом іпотеки можуть бути один або декілька об'єктів нерухомого майна за таких умов: - нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; - нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; - нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об'єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом. Схоже за змістом положення щодо предмету застави містилося й у частині першій статті 576 ЦК України (в редакції, що діяла станом на моменту укладення Договору іпотеки) Судом встановлені наступні обставини справи. Позивач на підставі договору купівлі-продажу від 19.11.2009 року, посвідченого приватним нотаріусом ХМНО р.№5935, а в подальшому на підставі договору дарування від 16.06.2011 р., посвідченого приватним нотаріусом ХМНО Зверєвим А.М. №1297, придбав у власність квартиру № 120 у житловому будинку літ. «В-5», розташованому за адресою - [ADDRESS], 31 (а.с. 13-14, 17). Право власності на квартиру № 120 у житловому будинку літ. «В-5», розташованому за адресою - [ADDRESS], було зареєстровано в КП «Харківське міське бюро технічної інвентаризації», про що свідчить витяг про реєстрацію право власності на нерухоме майно (а.с.15, 18). У 2013 році позивач дізнався про існування цивільної справи № 643/18839/13-ц в Московському районному суді м. Харкова за позовом відповідача про звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі ст. 23 Закону України «Про іпотеку», а саме на квартиру № 120, що розташована у будинку [ADDRESS] та належить позивачу на праві приватної власності, в рахунок погашення заборгованості [PERSON] по кредитному договору № 20 від 26.12.2007 року у загальному розмірі 3664801,99 доларів США та 23800945,13 грн. пені. 13 квітня 2016 року Московським районним судом м. Харкова винесено рішення у цивільній справі №643\\18839\\13-ц за позовом ПАТ АБ «УКРГАЗБАНК» до [PERSON], треті особи: [PERSON], [PERSON], приватний нотаріус ХМНО Глуховцева Н.В. про звернення стягнення на предмет іпотеки - квартиру [ADDRESS]. Рішення до теперішнього часу не виконане, його виконання зупинено ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних та кримінальних справ від 04.10.2016 року. Так, 26 грудня 2007 року між ВАТ АБ «Укргазбанк» та [PERSON] був укладений кредитний договір на суму 2644000,00 доларів США на строк з 26 грудня 2007 року по 25 грудня 2012 року. 09 червня 2008 року між ВАТ АБ «Укргазбанк», [PERSON] і [PERSON] було укладено договір іпотеки № 16/08-Б. Даний договір був посвідчений приватним нотаріусом ХМНО Глуховцевою Н. В. За умовами даного договору [PERSON] та [PERSON], виступили іпотекодавцями, а ВАТ АБ «Укргазбанк» іпотекодержателем. В п.1.1 вищезазначеного договору іпотеки, зокрема зазначалось, що - дійсний договір забезпечує всі вимоги Іпотекодержателя, які випливають з кредитного договору № 20 від 26 грудня 2007 року, (а також будь-якими додатковими угодами до нього) укладеного між Іпотекодержателем та [PERSON] - надалі Позичальником (далі кредитний договір), за умовами якого Позичальник зобов'язаний Іпотекодержателю не пізніше 25 грудня 2012 року повернути кредит у розмірі 2644000,00 (два мільйони шістсот сорок чотири тисячі) доларів США., сплачувати проценти за користування кредитом в розмірі 12,5 (дванадцять цілих і п'ять десятих) % річних та штрафні санкції у розмірі і у випадках передбачених кредитним та цим договором. Пункт 2.1 договору іпотеки № 16/08-Б визначає предмет іпотеки - як нерухоме майно - житловий будинок літ. В-5 загальною площею 6422,9 кв. м., житловою площею 2856 кв. м. (в будинку розташовано 123 квартири), що знаходиться у [ADDRESS], буд. 31. Також, 09.06.2008 року приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Глуховцевою Н.В. до державного реєстру іпотек та єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна внесено записи, про обтяження, щодо житлового будинку літ. «В-5», в якому розташовано 123 квартири), який знаходиться за адресою - [ADDRESS], буд. 31. Внесення відповідних записів підтверджується витягом з Державного реєстру іпотек № 19045058 від 09.06.2008 року та витягом з єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна № 19044890 від 09.06.2008 року. На підставі усної додаткової угоди між [PERSON], [PERSON] та ПАТ АБ Укргазбанк щодо зміни умов іпотечного договору, за згодою банку квартири № 17, 29, 32, 36, 40, 50, 55, 56, 58, 59, 65, 66, 68, 71, 84, 88-90, 92, 93, 95, 104-106, 108, 114 житлового будинку Літ. В-5 [ADDRESS] були відчужені без внесення письмових змін до іпотечного договору (в письмовій формі з нотаріальним посвідченням, як того вимагає діюче законодавство), починаючи з 13.06.2008 року, що не заперечувалось представником відповідача у судовому засіданні. 04 квітня 2012 року судовою колегією судової палати у цивільних справах Апеляційного суду Харківської області, рішенням Московського районного суду м. Харкова від 11.09.2009 року, відповідно до якого договір іпотеки №16-08 Б, укладений 09.06.2008 року, визнаний недійсним, запис про іпотеку виключений з реєстру іпотек, було скасовано (а.с. 33-36).. Після цього, до державного реєстру іпотек та держаного реєстру заборон 14.05.2012 року внесені фактично нові реєстраційні записи, щодо обтяження іпотекою не цілого будинку у складі якого 123 квартири, як це зазначено у договорі іпотеки, а окремих квартир, в тому числі квартира № 120, що належить позивачу, розташована у будинку за адресою - [ADDRESS] літ.В-5. Внесення відповідних записів підтверджується витягами з Державного реєстру іпотек №36009183 від 14.05.2012 року, реєстраційний номер запису №12489264, та з Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна витягом № 36008860 від 14.05.2012 року, реєстраційний номер запису №12488862. Реєстраційні записи від 14.05.2012 року містять наступні параметри - підставами обтяження в них визначено договір іпотеки № 16/08-Б від 9.06.2008 року, об'єктами - житловий будинок, квартири № 1-16,18-28,30-31,37-39,41-49,51-54, 60-64,67,69,70,72-80,82-83,85-87,91,94, 97-103,107,110-113,115-123 у в будинку літ. В-5, Харківська обл., [ADDRESS], а власниками даного будинку є [PERSON] та [PERSON]. Судом встановлено, що реєстраційні записи з державних реєстрів станом на 09.06.2008 року та 14.05.2012 року не містять тотожної інформації. Так, в одному випадку об'єктом іпотеки є - будинок, житловий будинок літ. В-5 (в якому розташована 123 квартири), Харківська область, [ADDRESS] (витяги станом на 9.06.2008 року), а в іншому житловий будинок, квартири № 1-16,18-28,30-31,37-39,41-49,51-54, 60-64,67,69,70,72-80,82-83,85-87,91,94, 97-103,107,110-113,115-123 у в будинку літ. В-5, Харківська обл., [ADDRESS] будинок 31 (витяги станом на 14.05.2012 року), хоча підстава для внесення записів однакова - договір іпотеки №16/08-Б від 09.06.2008. Судом встановлено, що станом на 14.05.2012 року квартира № 120 не належала [PERSON] та [PERSON], у договорі іпотеки квартира №120 як предмет іпотеки, який підлягає обтяженню із внесенням відповідних записів, не зазначена. Згідно із ст. 575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи. Згідно з ч. 1 ст. 3 Закону України «Про іпотеку» іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом. Взаємні права і обов'язки іпотекодавця та іпотекодержателя за іпотечним договором виникають з моменту його нотаріального посвідчення. У разі іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, взаємні права і обов'язки іпотекодавця та іпотекодержателя виникають з дня вчинення відповідного правочину, на підставі якого виникає іпотека, або з дня набрання законної сили рішенням суду. Отже договір іпотеки № 16/08-3 від 09 червня 2008 року в частині обтяження іпотекою з 14.05.2012 року квартири №120, яка належить позивачу, не відповідає формі, встановленій законом відповідно до ч. 4 ст. 203 ЦК України, ст.18 Закону України «Про іпотеку». Так, внесення змін до договору іпотеки №16/08-Б від 09.06.2008 року в усній формі є порушенням ст.19 Закону України «Про іпотеку» (внесення змін і доповнень до іпотечного договору) та ряду норм цивільного законодавства. Так, відповідно до ч. 1 ст. 205 ЦК України правочин може вчинятися усно або в письмовій (електронній) формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом. Відповідно до ст. 547 ЦК України правочин щодо забезпечення виконання зобов'язання вчиняється у письмовій формі. Правочин щодо забезпечення виконання зобов'язання, вчинений із недодержанням письмової форми, є нікчемним. Частиною 1 ст.19 Закону України «Про іпотеку» визначено, що зміни і доповнення до іпотечного договору підлягають нотаріальному посвідченню. Однак, зміни до вказаного договору були укладені лише в усній формі, а в не письмовій, з обов'язковим нотаріальним посвідченням. В зв'язку з невідповідністю даних змін до вказаного правочину вказаним вимогам законодавства, вони не є укладеними і не створюють прав та обов'язків для сторін. Дана правова позиція підтримана Верховним Судом України у постанові від 03.02.2016 року №6-2026цс15, висновки якого відповідно до ст.360-7 ЦПК України щодо застосування норм права, має враховуватися іншими судами загальної юрисдикції при застосуванні таких норм права. Наявність обтяження квартири позивача з 14.05.2012 року на підставі договору іпотеки №16/08-Б від 09.06.2008 підтверджуєукладення усної додаткової угоди до договору іпотеки щодо зміни предмету іпотеки. Однак, зміни до вказаного договору повинні були укладатися не в усній формі, а в письмовій, з обов'язковим нотаріальним посвідченням. В зв'язку з невідповідністю даних змін до вказаного правочину вимогам законодавства, вони є нікчемними та не створюють прав та обов'язків для сторін, а також не можуть мати відповідних правових наслідків. Згідно з ч.1 ст. 638 ЦК України: «Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди». Крім того, визначення фактично іншого об'єкту предметом іпотеки змінює його вартість, умови обтяження нерухомого майна та правові наслідки, що також повинно бути відображено у договорі (додатковій угоді до договору). Оскільки сторонами договору не було внесено належним чином змін і доповнень до договору іпотеки №16/08-б, укладеного 09.06.2008 року, після продажу вказаних 26 квартир за згодою банку, щодо обтяження іпотекою не усього будинку, а окремих його квартир, зокрема квартири позивача, вказаний факт свідчить про недосягнення сторонами згоди з усіх істотних умов, як того потребує ч. 1 ст. 638 ЦК України. Реєстраційні записи від 14.05.2012 року щодо обтяження іпотекою квартири позивача містять наступні параметри - підставами обтяження в них визначено, договір іпотеки № 16/08-Б від 09.06.2008 року, об'єктами - житловий будинок, квартири № 1-16,18-28,30-31,37-39,41-49,51-54, 60-64,67,69,70,72-80,82-83,85-87,91,94, 97-103,107,110-113,115-123 у в будинку літ. В-5, Харківська обл., [ADDRESS] будинок 31., а власниками даного будинку є [PERSON] та [PERSON]. Але судом встановлено, що станом на 14.05.2012 року квартира №120 не належала [PERSON] та [PERSON], у договорі іпотеки як самостійний окремий об'єкт нерухомості - із відповідними родовими, ідентифікаційними, реєстраційними даними не зазначена, опису не містить. Записи з державних реєстрів станом на 09.06.2008 року та 14.05.2012 року не містять тотожної інформації в одному випадку, об'єктом іпотеки є - будинок, житловий будинок літ. В-5 (в якому розташована 123 квартири), Харківська область, [ADDRESS] (витяги станом на 09.06.2008 року), а в іншому житловий будинок, квартири № 1-16,18-28,30-31,37-39,41-49,51-54, 60-64,67,69,70,72-80,82-83,85-87,91,94, 97-103,107,110-113,115-123 у в будинку літ. В-5, Харківська обл., [ADDRESS] будинок 31 (витяги станом на 14.05.2012 року), хоча підстава для внесення записів одна й таж сама - договір іпотеки №16/08-Б від 09.06.2008. Отже записи про обтяження іпотекою від 14.05.2012 року не відповідають умовам договору іпотеки №16/08-Б від 09.06.2008, оскільки об'єктом обтяження за договором іпотеки є житловий будинок загальною площею 6422,9 кв.м., жодна з квартир у договорі іпотеки як окремий об'єкт не визначалася, а відповідно до ч.1 ст.3 Закону України «Про іпотеку» іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду та підлягає обов'язковій державній реєстрації за приписами закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень". Згідно з ч.1 ст.203 ЦК України, однією з вимог, додержання якої є необхідною для чинності правочину є - зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Таким чином, позов підлягає задоволенню. Судові витрати суд розподіляє на підставі ст. 88 ЦПК України. На підставі викладеного,

Outcome: approved