Jurisdiction: civil
Date: 2018-05-20 00:00:00

Позивач [PERSON] у серпні 2017 року предявив до суду позов до до відповідача [PERSON] міської ради, в якому просив: 1) визнати поновленим договір оренди землі від 28.12.2010р., укладений між [PERSON] та [PERSON] міською радою стосовно земельної ділянки загальною площею 160.0 кв.м., яка розташована у місті Тернополі по вул. Замонастирській, 20 та який пройшов державну реєстрацію у [PERSON] регіональній філії ДП «Центр Державного земельного кадастру», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 10.09.2011р. за №611010004000196; 2) зобов'язати відповідача укласти додаткову угоду про поновлення зазначеного договору оренди землі. Обгрунтовував позов тим, що договір укладений на строк 5 років. Після закінчення строку договору позивач продовжував користуватися земельною ділянкою та сплачував орендну плату, а відповідач протягом одного місяця з дня закінчення цього строку не направляв листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, що є підставою вважати договір поновленим відповідно до ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі». Однак, на неодноразові вимоги позивача про поновлення договору відповідач не вчиняє дій, спрямованих на його пролонгацію. Ухвалою судді від 02 жовтня 2017 року відкрито провадження у вказаній цивільній справі. При постановленні зазначеної ухвали суд керувався вимогами ст. ст. 122, 127, 293 ЦПК України, в редакції, яка була чинною станом на день її постановлення. 15 грудня 2017 року набрав чинності Закон України №2147-VIII «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України та інших законодавчих актів». Відповідно до вимог п. 9 ч. 1 розділу XIII «Перехідні положення» Цивільного процесуального кодексу України справи у судах першої та апеляційної інстанцій, провадження у яких відкрито до набрання чинності цією редакцією Кодексу, розглядаються за правилами, що діють після набрання чинності цією редакцією Кодексу. 29 січня 2018 року від відповідача надійшов відзив на позов, згідно з яким [PERSON] міська рада стверджує, що строк дії договору оренди землі закінчився 27 листопада 2014 року, а з заявою про продовження дії договору позивач звернувся аж 24 червня 2016 року, тобто за спливом майже двох років після закінчення строку його дії, у звязку з чим у продовженні договору позивачу відмовлено. Крім того, про своє право на цю земельну ділянку заявляє [PERSON] національний технічний університет імені [PERSON], у постійному користуванні якого знаходилась спірна земельна ділянка до її передання в оренду позивачу. Оскільки позивачем не дотримано процедуру, передбачену ст. 33 Закону України «Про оренду землі», зокрема, протягом одного місяця до закінчення строку договору оренди землі позивач не подав до [PERSON] міської ради заяви про продовження договору з проектом додаткової угоди, відсутні підстави для задоволення його позову. 06 лютого 2018 року від позивача надійшла відповідь на відзив, в якій позивач вказував на те, що строком закінчення договору оренди слід вважати 10 вересня 2016 року, оскільки саме в зазначену дату минуло 5 років з дня державної реєстрації договору, та, крім того, після закінчення строку договору позивач продовжував користуватися земельною ділянкою та сплачував орендну плату, а відповідач протягом одного місяця з дня закінчення цього строку не направляв листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі. 12 лютого 2018 року від відповідача надійшли письмові заперечення на відповідь, у яких зазначено, що строк договору оренди чітко визначений умовами самого договору, зокрема, у пункті 8 вказано, що його укладено терміном на 5 років з 27 листопада 2009 року по 27 листопада 2014 року. Зазначення цього строку є однією з істотних умов договору, на які погодилися сторони, тому твердження позивача про те, що зазначений строк повинен обчислюватись від дати державної реєстрації договору, є необґрунтованими. Крім цього, рішенням сесії [PERSON] міської ради № 6/60/117 від 30 червня 2015 року [PERSON] надано дозвіл на розроблення технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі площею 0,0160 га в оренду терміном на 5 років для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд за адресою вул. Замонастирського, 20 та зобовязано в 6-місячний строк подати документи на затвердження технічної документації з землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі. На засіданнях узгоджувальної комісії неодноразово розглядались заяви позивача щодо погодження вилучення з постійного користування [PERSON] національного економічного університету, однак, у звязку з відсутністю такої згоди, позивачу рекомендовано вирішувати вказане питання в судовому порядку. Ухвалою суду від 28 березня 2018 року судом залучено до участі у справі [PERSON] національний технічний університет імені [PERSON] як третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача. У судовому засіданні позивач та його представник позов підтримали, зіславшись на мотиви, викладені в позовній заяві. Крім того, представник позивача уточнив, що вважає правовою підставою задоволення позову позивача норми ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», оскільки позивач після закінчення строку дії договору оренди продовжує користуватися земельною ділянкою за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, а тому цей договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Представник відповідача у судовому засіданні позову не визнала, просила в його задоволенні відмовити. Підтримала відзив на позов та письмові заперечення на відповідь. Представник третьої особи, будучи належним чином повідомленим про дату час та місце розгляду справи, в судове засідання не зявився, не повідомивши про причини неявки, що відповідно до вимог ст. 223 ЦПК України не є перешкодою розгляду справи в його відсутності. Судом досліджено надані сторонами докази, на підставі яких установлено такі обставини. 02 листопада 2004 року між [PERSON] міською радою як орендодавцем та [PERSON] як орендарем укладено договір оренди землі, зареєстрований у [PERSON] регіональній філії державного підприємства «Центр державного земельного кадастру» 29 грудня 2004 року. Відповідно до п. 1 цього договору орендодавець на підставі рішення [PERSON] міської ради від 09 вересня 2004 року № 4/12/48 надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення землі житлової та громадської забудови, яка знаходиться по вул. Замонастирській, 20 у м. Тернополі. Згідно з договором в оренду передається земельна ділянка площею 160 кв.м., у тому числі 160 кв.м. присадибна ділянка (пункт 2); строк дії договору: договір укладено терміном на 5 років з 09 вересня 2004 року по 09 вересня 2009 року (пункт 8). Укладенню зазначеного договору передувало погодження № 1153 від 23 червня 2004 року, надане [PERSON] державним технічним університетом (на даний час - [PERSON] національний технічний університет імені [PERSON]), згідно з яким університет погодився на вилучення земельної ділянки площею 110 кв.м. за адресою вул. Замонастирська, 18. Сторони в судовому засіданні визнали, що саме цю земельну ділянку, як частину земельної ділянки площею 160 кв.м., надано позивачу в оренду на підставі вищевказаного договору. 27 листопада 2009 року [PERSON] міською радою прийнято рішення № 5/30/44 від 27 листопада 2009 року, згідно з пунктом 11 якого вирішено: «Надати гр. [PERSON] в оренду терміном на 5 років земельну ділянку площею 160 кв.м. для обслуговування житлового будинку за адресою вул. Замонастирська, 20». 28 грудня 2010 року на підставі зазначеного рішення між [PERSON] міською радою як орендодавцем та [PERSON] як орендарем укладено договір оренди землі, зареєстрований у [PERSON] регіональній філії державного підприємства «Центр державного земельного кадастру» 10 травня 2011 року. Відповідно до п. 1 цього договору орендодавець на підставі рішення [PERSON] міської ради від 09 вересня 2004 року № 4/12/48 надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення землі житлової та громадської забудови, яка знаходиться по вул. Замонастирській, 20 у м. Тернополі. Згідно з договором в оренду передається земельна ділянка площею 160 кв.м., у тому числі 160 кв.м. одно- та двоповерховою житловою забудовою (пункт 2); строк дії договору: договір укладено терміном на 5 років з 27 листопада 2009 року по 27 листопада 2014 року (пункт 8). Орендна плата за договором оренди вносилась позивачем своєчасно, в повному обсязі, відповідно до умов договору, що визнала в судовому засіданні представник відповідача. Відповідно до ч. 1 ст. 82 ЦПК України обставини, які визнаються учасниками справи, не підлягають доказуванню, якщо суд не має обґрунтованого сумніву щодо достовірності цих обставин або добровільності їх визнання. Крім цього, факт своєчасного внесення орендної плати, зокрема за 2015, 2016 та 2017 роки, підтверджений довідками [PERSON] ОДПІ від 07 травня 2015 року, 17 червня 2016 року та 10 березня 2017 року. 21 травня 2015 року [PERSON] звернувся до міського голови з заявою про надання дозволу на складання технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) площею 0,0160 га для обслуговування житлового будинку за адресою: м. Тернопіль, вул. Замонастирська, 20. 16 березня 2016 року [PERSON] звернувся до міського голови з заявою, в якій зазначив, що з 2015 року не може продовжити договір оренди, оскільки в рішення [PERSON] міської ради від 09 вересня 2004 року № 4/12/48 не було внесено пункт про вилучення земельної ділянки з користування [PERSON] державного технічного університету, у звязку з чим просив виправити допущену помилку. 14 квітня 2016 року позивачу надано відповідь на вказану заяву, якою повідомлено, що строк договору оренди закінчився 27 листопада 2014 року, а також, з урахуванням неодноразових звернень [PERSON] національного технічного університету імені [PERSON], запропоновано вирішувати питання припинення права користування та надання вказаної земельної ділянки в судовому порядку. 05 липня 2016 року [PERSON] надано відповідь на звернення від 24 червня 2016 року стосовно поновлення договору оренди землі, в якій розяснено про встановлений договором оренди строк для його поновлення та відсутність правових підстав для задоволення звернення позивача. Крім того, повідомлено, що рішенням [PERSON] міської ради від 30 червня 2015 року № 6/60/117 йому надано дозвіл на розроблення технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі площею 0,0160 га в оренду терміном на 5 років для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд за адресою вул. Замонастирського, 20 та зобовязано в 6-місячний строк подати документи на затвердження технічної документації з землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості). З копії інформаційного запиту [PERSON] національного технічного університету імені [PERSON] № 2/5-2681 від 25 вересня 2017 року вбачається, що відповідно до державного акта на право постійного користування земельною ділянкою серія ЯЯ № 295926, виданого [PERSON] міською радою 28 грудня 2004 року на підставі рішення № 4/4/123 від 26 вересня 2002 року, університету на праві постійного користування належить земельна ділянка площею 0,2081 га за адресою: м. Тернопіль, вул. Замонастирська, 14 для житлової забудови, частиною якої площею 0,0110 га користується [PERSON], хоча рішення про її вилучення з користування університету міською радою не приймалось, та, як стало відомо, строк договору оренди, укладеного між [PERSON] міською радою та [PERSON], закінчився, у звязку з чим [PERSON] національний технічний університет імені [PERSON] просив повідомити, чи повернуто орендарем земельну ділянку у встановленому законом порядку. Заслухавши пояснення учасників справи, дослідивши зібрані у справі докази, давши оцінку кожному аргументу, наведеному учасниками справи, оцінивши належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний звязок доказів у їх сукупності, встановивши на їх підставі фактичні обставини справи, визначивши зміст спірних правовідносин та норми права, які до них застосовуються, суд прийшов до переконання про наявність підстав для задоволення позову, зважаючи на таке. Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обовязків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України). За змістом частини другої статті 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договору найму регулюються актами земельного законодавства ЗК України, Законом України «Про оренду землі». Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі. Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобовязаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобовязаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Як установлено судом, між сторонами 28 грудня 2010 року укладено договір оренди землі. Пунктом 8 цього договору передбачено, що після закінчення строку дії договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України та статтею 33 Закону України «Про оренду землі». Так, у частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обовязки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права. Крім того, стаття 764 ЦК України передбачає таку правову конструкцію, як поновлення договору найму, яка зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку дії договору найму, та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця. Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» фактично обєднує два випадки пролонгації договору оренди. Так, у частинах першій пятій статті 33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обовязки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Виходячи з приписів статей 319, 626 ЦК України слід дійти висновку про те, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін. Таким чином, згідно з частинами першою пятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» у разі поновлення договору оренди землі умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, які передбачені статтею 15 цього Закону, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обовязки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення. Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачена інша підстава поновлення договору оренди: у тому разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Частинами восьмою, девятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку; відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді. Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, які передбачені частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою, орендар належно виконує свої обовязки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди. Саме така правова позиція викладена в постанові Верховного Суду України від 25 лютого 2015 року у справі № 6-10 цс15. На підставі зібраних у справі доказів, пояснень учасників справи, обставин, які ними визнавались, судом установлено, що після закінчення строку дії договору оренди землі від 28 грудня 2010 року (після 27 листопада 2014 року) позивач продовжував користуватися орендованою земельною ділянкою, а з боку [PERSON] міської ради заперечення в поновленні договору оренди були відсутні аж до того часу, допоки позивач не почав звертатися з заявами про його поновлення. Суд не погоджується з доводами відповідача про відсутність підстав для продовження договору оренди з огляду на наявність рішення [PERSON] міської ради від 30 червня 2015 року № 6/60/117, яким позивачу надано дозвіл на розроблення технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі площею 0,0160 га в оренду терміном на 5 років для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд за адресою вул. Замонастирського, 20, оскільки, як пояснив позивач, він намагався всіма можливими способами захистити своє право на користування земельною ділянкою, яку він використовує як заїзд до належного йому житлового будинку, і для нього не має принципового значення, в який саме спосіб спірна земельна ділянка буде залишена в його користуванні. Разом з тим, суд вважає, що в даному випадку знайшов своє підтвердження факт продовження користування позивачем земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди. Так, представник відповідача, як у письмових заявах по суті справи, так і в усних поясненнях у судовому засіданні вказувала, що строк дії договору оренди закінчився 27 листопада 2014 року, і з цього часу позивач продовжував користуватися земельною ділянкою, сплачував орендні платежі, а [PERSON] міська рада продовжувала приймала ці платежі як плату фактичне користування земельною ділянкою та приймає їх по даний час, незважаючи на те, що строк дії договору оренди земельної ділянки закінчився. При цьому, [PERSON] міська рада всупереч вимогам ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» після закінчення строку дії договору не звернулася до [PERSON] з листом-повідомленням про заперечення у поновленні договору оренди землі, а [PERSON] продовжував та продовжує користуватися земельною ділянкою, переданою йому в користування на підставі спірного договору оренди. Також, як установлено судом, упродовж 2015 2016 років позивач неодноразово звертався до відповідача з різного роду заявами, в тому числі: з заявою про надання дозволу на складання технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) площею 0,0160 га для обслуговування житлового будинку за адресою: м. Тернопіль, вул. Замонастирська, 20 (21 травня 2015 року), з заявою про виправлення помилки і внесення доповнень до рішення [PERSON] міської ради від 09 вересня 2004 року № 4/12/48 (16 березня 2016 року), зі зверненням стосовно поновлення договору оренди землі (24 червня 2016 року). Однак, такі заяви та звернення не є листами-повідомленнями про поновлення договору оренди землі в розумінні ч. 2 ст. 33 Закону України «Про оренду землі». Зокрема, як зазначалося, відповідно ч.ч. 2, 3 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобовязаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. Суду не надано копії такого листа-повідомлення [PERSON] про поновлення договору оренди землі, до якого був би доданий проект додаткової угоди. Тому, в даному випадку судом установлено, що до спірних правовідносин підлягають застосуванню вимоги ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», оскільки під час розгляду справи підтвердились твердження позивача про те, що він продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, та протягом одного місяця після закінчення строку договору відповідачем не було направлено йому листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі. З цих підстав спірний договір оренди вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором і [PERSON] міська рада зобовязана укласти з позивачем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. При цьому суд вважає таким, що не має значення для вирішення даного спору відсутність рішення [PERSON] міської ради про вилучення земельної ділянки площею 110 кв.м. у [PERSON] державного технічного університету (на даний час - [PERSON] національного технічного університету імені [PERSON]), оскільки письмова згода на вилучення цієї земельної ділянки університетом була надана ще у 2004 році, вказана земельна ділянка була обєктом оренди за договором від 02 листопада 2004 року, а в подальшому вже на підставі спірного договору, саме на [PERSON] міську раду як орендодавця в даному випадку покладається обовязок правомірно розпоряджатись земельною ділянкою, яка перебуває в комунальній власності, дійсність спірного договору оренди ніким не оспорюється, [PERSON] національний технічний університет імені [PERSON] залучений до участі в даній справі як третя особа, з метою недопущення порушення його прав та інтересів, про розгляд справи третю особу належним чином повідомлено, проте, жодних заперечень по суті спору він неї не надійшло. Аналізуючи в сукупності викладені обставини, судом установлено, що відповідачем було порушено права позивача, за захистом яких він звернувся до суду, оскільки спірний договір оренди землі вважається поновленим відповідно до вимог ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», а тому позов [PERSON] слід задовольнити. Оскільки судом задоволено вимоги позивача, відповідно до ст. 141 ЦПК України з відповідача в користь позивача підлягає стягненню сплачений судовий збір у розмірі 1280 гривень. На підставі викладеного, відповідно до ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі»,

Outcome: approved