Jurisdiction: civil
Date: 2020-02-11 00:00:00

[PERSON] у травні 2019 року звернувся до суду з позовом до приватного нотаріуса Дніпровського міського нотаріального округу Бондаренко Ростіслава Олександровича, Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Поліс» про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень. Ухвалою суду від 21.05.2019 року відкрите загальне позовне провадження по справі за позовом [PERSON] і справу призначено до підготовчого судового засідання. На стадії підготовчого розгляду справи судом задоволено клопотання сторони позивача про вжиття заходів забезпечення позову, про витребування доказів реєстраційної справи щодо проведення реєстрації права власності 01.11.2016 року за ТОВ «ФК «Поліс» на земельну ділянку по [ADDRESS] , отримано 18.06.2019 року від відповідача ТОВ «ФК «Поліс» відзив на позов, 19.07.2019 року відповідь позивача на відзив, письмові пояснення від представників сторін надійшли 04.11.2019 року. Ухвалою суду від 28.11.2019 року закрито підготовче засідання і справу призначено до розгляду по суті. За клопотанням сторони відповідача суд розглядає справу в режимі відео конференції. Представник позивача адвокат Чернушич С.М., підтримуючи позов, стверджував, що рішення про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно земельну ділянку по [ADDRESS] за ТОВ «ФК «Поліс» приватного нотаріуса Дніпровського МНО Бондаренко Р.О. не відповідає вимогам діючого законодавства, тому як прийняте з порушенням встановлених правил та процедур. Представник ТОВ «ФК «Поліс» - адвокат Скирда В.І. позов не визнав, і доводив, що ТОВ «ФК «Поліс» набуло права власності на земельну ділянку у відповідності до умов іпотечного договору, положень ЗУ «Про іпотеку», що рішення про реєстрацію прав в державному реєстрі прийнято приватним нотаріусом Дніпровського МНО Бондаренко Р.О. у відповідності до положень ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», до Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 року №1127та на підставі наданих документів: договору кредиту (з додатковими угодами), договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотеко держателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, копії письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодавцеві. Відповідач приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Бондаренко Р.О. до суду не з`явився, про дату, час і місце слухання справи сповіщений, відзив на позов не надав. Судом встановлено,\~що 06.08.2007\~року \~Публічне акціонерне\~товариство «ВТБ\~Банк» та\~ [PERSON] уклали\~Генеральну угоду\~№ 07,\~за умовами\~якої Банк\~зобов`язався\~надавати [PERSON] \~кредитні кошти\~в порядку\~і на\~умовах,\~визначених у\~Кредитних договорах,\~договорах про\~відкриття мультивалютної\~кредитної лінії,\~договорах про\~відкриття кредитної\~лінії,\~договорах про\~відкриття валютної\~кредитної лінії,\~укладених в\~рамках цієї\~Угоди,\~які є\~невід`ємними\~частинами. В подальшому умови вказаної Генеральної угоди сторони доповнили Додатковою угодою №1 від 21.04.2008 року та Додатковою угодою №2 від 19.03.2010 року. За умовами Генеральної угоди №7 загальний розмір позичкової заборгованості позичальника не повинен перевищувати суми, еквівалентної 200000,00 дол. США за офіційним курсом НБУ на дату надання кредиту. На виконання умов Генеральної угоди №07 між Публічним акціонерним товариством «ВТБ Банк» та [PERSON] 06.08.2007 року було укладено кредитний договір №13.14-07/07-СК, до якого в подальшому сторони уклали додаткові угоди: №1, від 12.11.2008 року, №2 від 06.05.2009 року, №3 від 30.06.2009 року, №4 від 30.06.2009 року, №5 від 28.08.2009 року, №6 від 08.09.2010 року, №7 від 28.01.2011 року. \~ \~ \~ \~В забезпечення виконання зобов`язань за вищевказаним кредитним договором 06.08.2007 року [PERSON] і ПАТ «ВТБ Банк» уклали іпотечний договір. Договір посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Криворотенко Л.І. і зареєстрований в реєстрі за реєстровим номером 4474. За умовами договору в іпотеку Банку [PERSON] передав домобудівництво та земельну ділянку за адресою [ADDRESS] . Земельна ділянка площею 0,0997 га та належить іпотекодавцю на підставі Державного акту на право приватної власності на землю серії Р1 №452074, виданого Одеською міською радою 03.09.2002 року. Цільове призначення земельної ділянки - для будівництва та обслуговування житлового будинку і господарських будівель, кадастровий номер: 5110136900:33:013:0091. Відповідно до п.5.1 Договору іпотеки, звернення стягнення на предмет іпотеки може здійснюватись на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або шляхом позасудового врегулювання (шляхом передачі іпотеко держателю права власності на Предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання або шляхом продажу Предмету іпотеки Іпотекодержателем від свого імені). Звернення стягнення на Предмет іпотеки здійснюється способом за вибором Іпотекодержателя. Розділ 6 Іпотечного договору регламентує застереження про задоволення вимог Іпотекодержателя шляхом позасудового врегулювання. Згідно п. 6.1 звернення стягнення на Предмет іпотеки може здійснюватись шляхом передачі Іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки. При реалізації даного способу задоволення вимог Іпотекодержателя, Іпотечний договір є правовою підставою для реєстрації права власності Іпотекодержателя на предмет іпотеки. Звернення стягнення на Предмет іпотеки може здійснюватись Іпотекодержателем шляхом продажу від свого імені Предмету іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу. Ціна продажу Предмету іпотеки встановлюється у розмірі, встановленому в п. 1.4 цього договору або за рішенням Іпотекодержателя на підставі оцінки майна (п. 6.2). В п. 6.3 зазначено, що визначення розділом 5 цього договору способи задоволення вимог Іпотекодержателя не перешкоджають Іпотекодержателю застосувати інші встановлені законодавством способи звернення стягнення на Предмет іпотеки. У зв`язку з неналежним виконанням [PERSON] зобов`язань за кредитним договором несвоєчасне і не в повному обсязі повернення кредитних коштів і сплата відсотків за користування кредитом в 2015 році ПАТ «ВТБ Банк» звернувся до суду з позовом про стягнення заборгованості (справа Київського райсуду м. Одеси за №520\\396\\15-ц) і з позовом про звернення стягнення на предмет іпотеки (справа Київського райсуду м. Одеси за №520\\566\\15-ц). По цим справам суд постановив заочні рішення, які в подальшому за заявою відповідача були переглянуті і скасовані. Справи призначені до розгляду на загальних підставах. Під час судового розгляду за заявою ТОВ «ФК «Поліс» суд замінив позивача на правонаступника на підставі договору про відступлення прав вимог грошових зобов`язань за фінансовими кредитами, за договорами іпотеки та іншими договорами забезпечення зобов`язань від 18.11.2015 року. В подальшому у зв`язку чисельними неявками позивача до судових засідань позови ТОВ «ФК «Поліс» до [PERSON] про стягнення заборгованості за кредитним договором і про звернення стягнення на іпотечне майно залишені без розгляду (відповідні ухвали суду від 14.07.2016 року і від 12.09.2016 року). Позивач пояснює : у березні 2017 року [PERSON] стало відомо, що власником земельної ділянки по [ADDRESS] у у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно значиться ТОВ «ФК Поліс». Як убачається з інформаційної довідки №82892045 від 20.03.2017 p., відповідні зміни щодо власника нерухомості були внесені до державно реєстру 01.11.2016 року приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Бондаренко Ростіславом Олександровичем, який виконував функції державного реєстратора. У якості підстави виникнення права власності зазначено: Договір про відступлення права вимоги за договорами іпотеки та договорами застави від 27.11.2015 р ., Договір іпотеки від 06.08.2007 та Договір про внесення змін від 22.04.2008 року. Адвокат Чернушич С.М. доводить, що дії нотаріуса щодо реєстрації права власності ТОВ «ФК «Поліс» на земельну ділянку позивача не відповідають положенням діючого законодавства України, яке регулює правовідносини звернення стягнення на іпотечне майно та реєстрацію права власності на таке майно в державному реєстрі, чим порушили право власності [PERSON] на цю земельну ділянку. За захистом порушеного права позивач звернувся до суду. Дослідивши надані сторонами до суду письмові докази і наведені доводи, суд дійшов висновку, що позов підлягає задоволенню з наступних підстав: Частиною 1\~ст.33 Закону України «Про іпотеку»\~( в редакції, що діяла на момент укладення між сторонами договору іпотеки) встановлено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених\~ст.12 цього Закону. Згідно з частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку», у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення.\~В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Відповідно до частини першої статті 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Згідно з частинами першою-третьою статті 37 вищевказаного Закону іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання. Згідно зі\~ст.2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»\~державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Заявник, зокрема, іпотекодержатель, - особа, в інтересах якої встановлено, змінено або припинено іпотеку, або уповноважені ними особи - у разі подання документів для проведення державної реєстрації набуття, зміни або припинення іпотеки. Частиною 2 ст.18 вказаного вище Закону встановлено, що перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Державні реєстратори зобов`язані надавати до відома заявників інформацію про перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав. Відповідно до п.57 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого\~постановою КМУ від 25.12.2015 року №1127\~(в редакції, що діяла на момент прийняття оскаржуваного рішення; далі - Порядок) для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину. Пунктом 61 зазначеного Порядку встановлено, що для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: 1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; 3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу). Доводи позивача про не направлення ТОВ «ФК`Поліс» вимоги про усунення порушень та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку шляхом визнання права власності на земельну ділянку та про відсутність документу, що підтверджував би факт завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем письмової вимоги відповідачем не спростовані належними доказами. Так, на а.с.126-145 т.4 містяться вимоги ТОВ «ФК «Поліс» про усунення порушень, що були направлені на адресу позивача 04.10.2016 року. Належних доказів отримання [PERSON] цих вимог відповідачі не надали, а рішення про реєстрацію прав власності на нерухоме майно нотаріус прийняв 1.11.2016 року, тобто до завершення 30-денного строку навіть з дня направлення вимоги. На а.с.146 т.4 міститься вимога ТОВ «ФК «Поліс» на адресу [PERSON] від 26.01.2016 року за №26.01.2016-4 про усунення порушень (в порядку ст.35 ЗУ «Про іпотеку»), але відсутні докази направлення цієї вимоги позивачу, тому як опис вкладення в цінний лист і квитанція про оплату його відправлення має різні адреси. Викладене пояснює, чому поштовий конверт був повернутий з відміткою «за закінченням строків зберігання». Вимога на а.с.150 т.4 від 14.07.2014 року направлялась [PERSON] ПАТ «ВТБ Банк», а не іпотекодержателем ТОВ «ФК «Поліс». До того ж, у цій вимозі Банк виклав застереження про можливе звернення стягнення на предмет іпотеки в судовому порядку. З огляду на викладене суд погоджується з доводами позивача про відсутність належних і допустимих доказів, які б підтверджували відправлення на адресу Позивача вимоги про усунення порушень та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку шляхом визнання права власності на земельну ділянку, а з моменту направлення (04.10.2016 року) приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Алексєєвою О.В. вимог від 19.09.2016 р. не пройшло необхідного 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем письмової вимоги іпотекодержателя. Положення частини 3 ст.37 Закону України «Про іпотеку»( в редакції станом на момент виникнення спірних правовідносин) визначають : «Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.» В п. 6.2. іпотечного договору сторони встановили, що ціна продажу предмету іпотеки встановлюється у розмірі, встановленому в п. 1.4. цього договору або за рішенням іпотекодержателя на підставі оцінки майна. Отже і законом, і договором прямо визначена необхідність саме при передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки встановлення вартості предмету іпотеки на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. Даний висновок відповідає і \~\~постанові\~Великої Палати\~Верховного Суду\~від 20.03.2019 у справі №306/2053/16-ц. В порушення умов іпотечного договору і вимог Закону «Про іпотеку» реєстраційна справа не містить звіту про вартість земельної ділянки, право власності на яку зареєстроване за ТОВ «ФК «Поліс» на підставі іпотечного договору. На а.с.228 т.2 містить висновок про вартість майна - домобудівництво по [ADDRESS] , яке складається з житлового будинку,огорожі і мостіння. Отже, державна реєстрація права власності на земельну ділянку по [ADDRESS] за ТОВ «ФК «Поліс» була проведена приватним нотаріусом Дніпровського МНО Бондаренко Р.О. з порушенням вимог чинного законодавства і умов іпотечного договору. Згідно ч.1 ст. 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Відповідно до ст. 3 Цивільного кодексу України загальними засадами цивільного законодавства є судовий захист цивільного права та інтересу. Статтею 13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (право на ефективний засіб юридичного захисту) передбачено, що кожен, чиї права та свободи, визнані в цій Конвенції, було порушено, має право на ефективний засіб\~юридичного захисту в національному органі, навіть якщо таке порушення було вчинене особами, які здійснювали свої офіційні повноваження. Засіб захисту, що вимагається згаданою статтею, повинен бути "ефективним" як у законі, так і на практиці, зокрема, у тому сенсі, щоб його використання не було ускладнене діями або недоглядом органів влади відповідної держави (рішення Європейського суду з прав людини у справі «Афанасьєв проти України» від 5 квітня 2005 року). При цьому під ефективним засобом (способом) слід розуміти такий, що призводить до потрібних результатів, наслідків, дає найбільший ефект. Відтак, ефективний спосіб захисту повинен забезпечити поновлення порушеного права, бути адекватним наявним обставинам. У листі від 01.04.2014 р. «Аналіз практики застосування судами ст.16 Цивільного кодексу України» Верховний суд України вказав, що , надаючи правову оцінку належності обраного зацікавленою особою способу захисту, судам належить зважати й на його ефективність з точки зору ст.13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод. Частиною 2 ст. 16 ЦК України, передбачені способи захисту майнового права та інтересу, зокрема: - припинення дії, яка порушує право; - відновлення становища, яке існувало до порушення. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений законом. Враховуючи, що в результаті прийнятого з порушенням положень Закону України «Про іпотеку», Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на майно та їх обтяжень» рішення про реєстрацію права власності на предмет іпотеки за ТОВ «ФК «Поліс», об`єкт нерухомого майна вибув із власності позивача, тому його порушене право власності підлягає судовому захисту. Внаслідок скасування рішення про державну реєстрацію права власності за ТОВ «ФК «Поліс» згідно положень ст.26 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на майно та їх обтяжень» відбувається відновлення становища, яке існувало до порушення, а саме: залишається чинним запис про реєстрацію права власності на квартиру за позивачами. Відповідно до положень ст.141 ЦПК Україна з відповідача ТОВ «ФК» Поліс» на користь позивача [PERSON] підлягають стягненню судові витрати по сплаті судового збору в сумі 768,4 грн.

Outcome: approved