Jurisdiction: civil
Date: 2021-12-05 00:00:00

[PERSON] та [PERSON] звернулись до суду з позовною заявою про усунення перешкод у користуванні власністю шляхом повернення земельної ділянки. В обґрунтування позовних вимог позивачі зазначили, що їм на праві спільної часткової власності належить земельна ділянка, кадастровий номер 1225982500:01:001:0336, площею 7,852 га, розташована на території Юр`ївського району Дніпропетровської області. Як виходить з відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, відносно вказаної земельної ділянки за відповідачем ТОВ «Лан» зареєстровано інше речове право - право оренди, яке виникло на підставі укладеного 14.08.2014 між померлою власницею землі (матір`ю позивачів) [PERSON] та товариством договору. Разом з тим, проведеною під час розгляду Юр`ївським районним судом Дніпропетровської області справи № 198/955/19 судовою почеркознавчою експертизою встановлено, що [PERSON] не підписувала договір від 14.08.2014, отже, не виявляла свою волю на передачу відповідачу в оренду належної їй земельної ділянки, тому остання перебуває в користуванні товариства без законних підстав. Оскільки ТОВ «Лан» добровільно повернути земельну ділянку відмовляється, позивачі змушені звернутись до суду з цим позовом та просять (з урахуванням заяви про уточнення позовних вимог) усунути перешкоди у користуванні земельною ділянкою, кадастровий номер 1225982500:01:001:0336, площею 7,852 га, шляхом її повернення власникам та скасувати державну реєстрацію іншого речового права оренди цієї ж земельної ділянки за ТОВ «Лан». Ухвалою від 31.08.2021 у справі відкрито загальне позовне провадження та призначено підготовче судове засідання. 04.10.2021 прийнято до спільного розгляду з первісним позовом зустрічну позовну заяву ТОВ «Лан» до [PERSON] та [PERSON] про визнання правочину дійсним. 26.10.2021 підготовче провадження закрито, вирішено питання про виклик свідків, справу призначено до судового розгляду по суті. Представник [PERSON] та [PERSON] адвокат Маньковський В.П. в судовому засіданні первісний позов підтримав та просив задовольнити з підстав, викладених в позовній заяві. Проти задоволення зустрічного позову заперечував, вважаючи неможливим та незаконним укладення договору оренди землі в усній формі. Представник ТОВ «ЛАН» адвокат Мовчан О.В. в судовому засіданні первісний позов не визнав, просив задовольнити зустрічний позов, посилаючись на те, що [PERSON] , померла власниця землі, регулярно отримувала орендну плату відповідно до умов договору оренди щодо земельної ділянки з кадастровим номером 1225982500:01:001:0336, тому посилання [PERSON] та [PERSON] на необізнаність про існування договору, відсутність волевиявлення [PERSON] на його укладення є безпідставними. Вважав, що між ТОВ «Лан» та [PERSON] існувала усна домовленість щодо укладення договору оренди землі, в якій сторони узгодили всі істотні умови, зокрема, щодо орендної плати та строку передачі землі в оренду, тому просив визнати дійсним договір, право оренди за яким зареєстровано в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Заявлено про відмову від допиту свідка [PERSON] . Суд, заслухавши пояснення учасників справи, показання свідка, дослідивши матеріали даної справи та справи № 198/955/19, оцінивши належність, допустимість та достовірність доказів, а також достатність і взаємний зв`язок доказів в їх сукупності за своїм внутрішнім переконанням, доходить таких висновків. Судом встановлено, що [PERSON] та [PERSON] на праві спільної часткової власності на підставі свідоцтв про право на спадщину за законом, виданих 05.08.2021 приватним нотаріусом Павлоградського районного нотаріального округу Дніпропетровської області Григор`євою О.Л., належить земельна ділянки кадастровий номер 1225982500:01:001:0336, площею 7,852 га, цільове призначення земельної ділянки - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка раніше належала їх матері [PERSON] на підставі державного акта на право приватної власності на землю серії ІІІ-ДП № 037072, виданого Новов`язівською сільською радою 27.08.2001 та зареєстрованого в Книзі записів державних актів на право приватної власності на землю за № 1278 (а.с. 15, 16, 20). З матеріалів справи виходить, що ТОВ «Лан» користується вказаною земельною ділянкою на підставі договору оренди від 14 серпня 2014 року, згідно з умовами якого орендодавець [PERSON] надала, а орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строком на 15 років (а. с. 21). 11.09.2014 державним реєстратором Реєстраційної служби Юр`ївського районного управління юстиції Дніпропетровської області здійснено реєстрацію права оренди зазначеної земельної ділянки, номер запису про інше речове право 7002427, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права (а.с. 19). Пред`являючи позов, [PERSON] та [PERSON] стверджували, що оспорюваний договір [PERSON] не підписувала, що підтверджується висновком судової почеркознавчої експертизи, проведеної Дніпропетровським науково-дослідним інститутом під час розгляду Юр`ївським районним судом Дніпропетровської області справи № 198/955/19 (а.с. 67-77). Учасники справи під час судового розгляду не заперечували, що для проведення почеркознавчої експертизи у справі № 198/955/19 направлявся саме той договір, правовідносини за яким є предметом судового розгляду в даній справі. Так, згідно з висновком експерта № 1542-20 від 10.08.2020 підпис від імені [PERSON] у договорі оренди землі, без зазначення номеру та дати підписання, у розділі «Орендодавець» в графі «Підпис» виконаний не [PERSON] , а іншою особою з наслідуванням її справжнього підпису (справа № 198/955/19, Т. 1, а.с. 229-239). Висновок експертизи з цього приводу є категоричним та однозначним, не спростованим ні судом, ні ТОВ «Лан», яке взагалі не заявляло про незгоду з цим висновком. Оскільки підготовлений для суду висновок експерта, який попереджений про кримінальну відповідальність за завідомо неправдивий висновок, містить інформацію щодо предмета доказування, висновок отриманий відповідно до вимог закону, тому може бути використаний як письмовий доказ у цій справі. За змістом статті 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема договори та інші правочини, інші юридичні факти. Згідно з частиною першою статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Дво- чи багатостороннім правочином є погоджена дія двох або більше сторін (частина четверта цієї ж статті). Відповідно до законодавчого визначення правочином є перш за все вольова дія суб`єктів цивільного права, що характеризує внутрішнє суб`єктивне бажання особи досягти певних цивільно-правових результатів - набути, змінити або припинити цивільні права та обов`язки. Частиною третьою статті 203 ЦК України передбачено, що волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Порушення вимог законодавства щодо волевиявлення учасника правочину є підставою для визнання його недійсним у силу припису частини першої статті 215 ЦК України, а також із застосуванням спеціальних правил про правочини, вчинені з дефектом волевиявлення - під впливом помилки, обману, насильства, зловмисної домовленості, тяжкої обставини. Як у частині першій статті 215 ЦК України, так і у статтях 229-233 ЦК України, йдеться про недійсність вчинених правочинів, тобто у випадках, коли існує зовнішній прояв волевиявлення учасника правочину, вчинений ним у належній формі (зокрема, шляхом вчинення підпису на паперовому носії), що, однак, не відповідає фактичній внутрішній волі цього учасника правочину. У тому ж випадку, коли сторона не виявляла свою волю до вчинення правочину, до набуття обумовлених ним цивільних прав та обов`язків, правочин є таким, що не вчинений, права та обов`язки за таким правочином особою не набуті, а правовідносини за ним - не виникли. За частиною першою статті 205 ЦК України правочин може вчинятися усно або в письмовій (електронній) формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом. Стаття 207 ЦК України встановлює загальні вимоги до письмової форми правочину. Так, на підставі частини першої цієї статті правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах (у тому числі електронних), у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони. Частиною ж другою цієї статті визначено, що правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами). Отже, підпис є невід`ємним елементом, реквізитом письмової форми договору, а наявність підписів має підтверджувати наміри та волевиявлення учасників правочину, а також забезпечувати їх ідентифікацію. Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди (частина перша статті 638 ЦК України). За частиною першою статті 14 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на дату укладення спірного договору) договір оренди землі укладається в письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Згідно зі ст. 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об`єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об`єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки. Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону (частина друга цієї ж статті). У разі ж якщо сторони такої згоди не досягли, такий договір є неукладеним, тобто таким, що не відбувся, а наведені в ньому умови не є такими, що регулюють спірні відносини. Отже, враховуючи підтверджену висновком судової почеркознавчої експертизи ту обставину, що [PERSON] договір від 14.08.2014 не укладала та не підписувала, згоди та повноважень на його укладення й підписання іншій особі не надавала, є всі правові підстави вважати доведеною відсутність у позивачки волевиявлення на укладення договору, який в силу вказаних вище норм права є неукладеним. Саме такого правового висновку дійшла Велика Палата Верховного Суду у справі № 6-48цс15, зазначивши, що правочин, який не вчинено (договір який не укладено), не підлягає визнанню недійсним. У такому випадку власник земельної ділянки вправі захищати своє порушене право на користування земельною ділянкою, спростовуючи факт укладення договору у мотивах негаторного позову та виходячи з дійсного змісту правовідносин, які склалися у зв`язку з використанням земельної ділянки (постанова ВПВС від 16.06.2020 року справа № 145/2047/16-ц). Щодо посилань представника ТОВ «Лан» на необхідність застосування до спірних правовідносин доктрини venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки), оскільки [PERSON] впродовж шести років отримувала орендну плату за землю на визначених договором від 14.08.2014 умовах та не зверталась протягом цього періоду з питанням повернення земельної ділянки, а також щодо зустрічних вимог про визнання дійсним укладеного усно договору оренди земельної ділянки, то суд зазначає таке. У праві України вказана доктрина проявляється, зокрема, у кваліфікації певних поведінкових актів (так званих конклюдентних дій) особи - сторони правочину (наприклад, прийняття оплати за товар за договором купівлі-продажу) як волевиявлення, яке свідчить про вчинення правочину, зокрема про його схвалення (див. постанову Верховного Суду України від 19 серпня 2014 року у справі №3-59гс14). Відповідно до частини другої статті 205 ЦК України правочин, для якого законом не встановлена обов`язкова письмова форма, вважається вчиненим, якщо поведінка сторін засвідчує їхню волю до настання відповідних правових наслідків. Відтак конклюдентними діями може підтверджуватися укладення в усній формі лише того договору, який в силу закону не повинен обов`язково укладатись в письмовій формі. Разом з тим, як вже зазначалось, статтею 14 Закону України «Про оренду землі» для договорів оренди землі встановлена обов`язкова письмова форма. Крім того, згідно зі ст.ст. 2, 3, 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (в редакції, яка була чинною на момент виникнення договірних відносин) державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Інформація про права на нерухоме майно та їх обтяження підлягає внесенню до Державного реєстру прав. Право користування земельною ділянкою підлягає обов`язковій державній реєстрації. В силу положень ч.ч. 1, 2, 4 ст. 182 ЦК України, право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Державна реєстрація прав на нерухомість і правочинів щодо нерухомості є публічною та здійснюється відповідним органом. Порядок проведення державної реєстрації прав на нерухомість встановлюється законом. Згідно зі статтею 125 ЗК України (в редакції Закону України № 1066-VI від 05.03.2009 року, яка є чинною і на теперішній час) право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Іншими словами, зазначені вище норми права виключають можливість укладення договору оренди земельної ділянки шляхом досягнення усної домовленості та подальшого вчинення конклюдентних дій, бо такий договір не може бути зареєстрований, тому суд не приймає твердження відповідача про існування між ТОВ «Лан» та [PERSON] усного договору оренди спірної землі. Надаючи оцінку показанням свідка [PERSON] , який займає керівну посаду в ТОВ «Лан» та який повідомив, що від імені товариства в 2014 році (точну дату свідок назвати не зміг) проводив переговори особисто з [PERSON] та досяг домовленості на укладення договору оренди належної їй земельної ділянки на тих умовах, що включаються підприємством до договорів оренди під час укладення правочинів з усіма іншими орендодавцями, тобто на типових для товариства умовах, суд доходить таких висновків. Відповідно до ч. 2 ст. 78 ЦПК України (допустимість доказів) обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Як вказувалось вище, вчиненим у письмовій формі вважається той правочин, зміст якого зафіксований в одному або кількох документах, у листах, телеграмах, якими обмінялись сторони, або якщо воля сторін виражена за допомогою телетайпного, електронного чи іншого технічного засобу зв`язку. При цьому правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний стороною (сторонами). Законодавством чітко визначено спосіб фіксації, а отже і доведення змісту волевиявлення сторони при укладенні договору оренди землі (письмова форма договору), тому інші способи (показання свідка) не можуть доводити обставини та умови, на яких сторони досягли домовленості. Згідно з ч. 1 ст. 218 ЦК України недодержання сторонами письмової форми правочину, яка встановлена законом, не має наслідком його недійсність, крім випадків, встановлених законом. Заперечення однією із сторін факту вчинення правочину або оспорювання окремих його частин може доводитися письмовими доказами, засобами аудіо-, відеозапису та іншими доказами. Рішення суду не може ґрунтуватися на свідченнях свідків. В пункті 12 постанови Пленуму ВСУ від 06.11.2009 № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» зазначено, що за змістом абзацу другого частини першої статті 218 ЦК України не може доводитися свідченням свідків не лише заперечення факту вчинення правочину або оспорювання окремих його частин, а й факт його вчинення, а також виконання зобов`язань, що виникли з правочину. Випадки, коли свідчення свідків допускаються як засіб доказування факту вчинення правочину, у ЦК визначені прямо. Отже, показання свідка [PERSON] не можуть бути визнані допустимими доказами укладення між ТОВ «Лан» та [PERSON] договору оренди належної останній земельної ділянки та підтверджувати умови, на яких сторони досягли домовленості. Факт отримання [PERSON] плати за землю сам по собі не є підставою вважати, що між нею та ТОВ «Лан» існують договірні правовідносини щодо земельної ділянки. Отримання такої плати за фактичне користування земельною ділянкою не свідчить про дійсність укладених з порушенням вимог ст. 203 ЦК України правочинів. При цьому у платіжних документах, на які відповідач посилається як на підтвердження отримання власницею землі орендної плати, жоден не має зазначення, що нараховані грошові кошти є орендною платою за договором оренди від 14.08.2014. Суд також вважає, що навіть підтверджений факт отримання плати за користування землею у спірних правовідносинах та заява померлої власниці земельної ділянки від 05.06.2018 про виділення їй землі після закінчення договору оренди (а.с. 78) не може свідчити про погодження з умовами не підписаного орендодавцем договору, не створює правових наслідків, і не може впливати на подію укладення правочину, яка мала місце раніше, та підтвердити наявність волевиявлення на укладення договору оренди землі у минулому. Таким чином, суд не вбачає правових підстав для визнання дійсним договору оренди землі. Також відсутні підстави для застосування до правовідносин, що склалися між сторонами у цій справі, доктрини venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки), адже позивачка у встановлений законодавством спосіб не виявляла свою волю на укладення договору, а зустрічні позовні вимоги про визнання дійсним укладеного усно договору оренди землі задоволенню не підлягають. З огляду на обставини первісного позову, наведені позивачами у позовній заяві, а також заперечення відповідача, позивачі наполягають на поверненні їм земельної ділянки, вважаючи, що ця ділянка знаходиться у фактичному користуванні відповідача без установлених законом підстав. Зайняття земельної ділянки фактичним користувачем (тимчасовим володільцем) треба розглядати як таке, що не є пов`язаним із позбавленням власника його права володіння на цю ділянку. Тож, у цьому випадку ефективним способом захисту права, яке позивачі як власники земельних ділянок, вважають порушеним, є усунення перешкод у користуванні належним їм майна, зокрема, шляхом заявлення вимоги про повернення таких ділянок - негаторний позов, який в свою чергу можна заявити впродовж усього часу тривання порушення прав законного володільця відповідних земельних ділянок (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 28 листопада 2018 року у справі № 504/2864/13-ц (пункт 71), від 4 липня 2018 року у справі № 653/1096/16-ц (пункт 96), від 12 червня 2019 року у справі № 487/10128/14-ц (пункт 81), від 11 вересня 2019 року у справі № 487/10132/14-ц (пункт 97) ). Таким чином, оскільки судом встановлено, що договір оренди земельної ділянки від 14 серпня 2014 року, на підставі якого ТОВ «Лан» користується належною [PERSON] та [PERSON] земельною ділянкою з кадастровим номером 1225982500:01:001:0336, не підписаний попереднім власником земельної ділянки, отже, відсутнє її волевиявлення на укладення правочину та передачу землі ТОВ «Лан» в користування, тому такий договір є неукладеним, не підлягає визнанню дійсним, а земельна ділянка повинна бути повернута позивачам, адже знаходиться у фактичному користуванні відповідача без установлених законом підстав. Щодо вимог про скасування державної реєстрації права оренди, то за правилами ч. 1 ст. 188 ЦПК України такі вимоги є похідними від основної вимоги за первісним позовом (про повернення земельної ділянки, яка використовується відповідачем без правових підстав), тому також підлягають задоволенню, що в свою чергу забезпечить відновлення в повному обсязі прав позивачів щодо користування та розпорядження земельною ділянкою. Відповідно до ст. 141 ЦПК України суд стягує з ТОВ «Лан» на користь [PERSON] та [PERSON] судовий збір, сплачений ними за подання позову до суду, у розмірі 7 339,80 грн.

Outcome: approved