Jurisdiction: civil
Date: 2018-11-27 00:00:00

До Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області із вказаним позовом звернулось ПрАТ «АПК-Інвест», в якому просило визнати недійсним договір оренди земельної ділянки кадастровий номер [NUMBER] площею 4,6 га, укладений між [PERSON] та ФГ «Ф.Г. Щедрий Лан», право оренди за яким зареєстровано 15 листопада 2017 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно Костянтинівською районною державною адміністрацією та скасувати запис про державну реєстрацію права оренди, яке виникло на підставі вказаного договору; судові витрати покласти на відповідачів солідарно. В обґрунтування позовних вимог позивач зазначив, що 22 березня 2012 року між ПрАТ «АПК-Інвест» та [PERSON] було укладено договір оренди земельної частки (паю), зареєстрований 29 березня 2012 року у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) Миколайпільської сільської ради під номером 985, відповідно до умов якого [PERSON] передав в оренду позивачу земельну частку (пай) (рілля) розміром 4,78 умовних кадастрових гектарів, належну йому на підставі сертифіката на право на земельну частку (пай) серії [NUMBER], виданого 30 серпня 1996 року Костянтинівською районною державною адміністрацією. Позивач виконує свої зобов'язання за договором оренди, сплачуючи на користь відповідача орендну плату. [PERSON] отримав державний акт серії [NUMBER] на право власності на земельну ділянку з кадастровим номером [NUMBER]. Про вказані обставини [PERSON] позивача не повідомив та в порушення умов договору оренди 15 листопада 2017 року уклав з ФГ «Ф.Г. Щедрий Лан» договір оренди землі, який був зареєстрований у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за № 23395255. Об'єктом вказаного договору є земельна ділянка, яка не вибувала з 22 березня 2012 року з користування позивача та в теперішній час засіяна та обробляється ним. Відповідач [PERSON] надав відзив на позов, в якому проти вимог позивача заперечив, посилаючись на те, що після виділення земельної ділянки позивачу в натурі та реєстрації права власності на земельну ділянку правовстановлючий документ - сертифікат на право на земельну частку (пай) є недійсним, а такі істотні умови договору як предмет оренди та статус орендодавця змінилися, в зв'язку з чим припиняється і договір оренди вказаної земельної частки (паю). При чому вимога законодавства про те, що такий договір підлягає переукладенню не свідчить про обов'язок сторін його укладати. [PERSON] після реєстрації свого права власності на земельну ділянку не мав волевиявлення на укладення договору оренди земельної ділянки з ПрАТ «АПК-Інвест», а отже її дії щодо укладання договору оренди з іншою особою є правомірними. Відповідач ФГ «Ф.Г. Щедрий Лан» надав відзив на позов, в якому проти вимог позивача заперечив, посилаючись на те, що під час реєстрації договору оренди укладеного між [PERSON]. та ФГ «Ф.Г. Щедрий Лан» в державному реєстрі речових прав були відсутні будь-які відомості про наявність іншого договору оренди вказаної земельної ділянки. Після державної реєстрації вказаного договору сторони склали акт прийому-передачі земельної ділянки. Сторонами дотримані вимоги чинного законодавства, а отже, підстав для визнання договору оренди земельної ділянки, укладеного між [PERSON] та ФГ «Ф.Г. Щедрий Лан» не має. Крім того, ПрАТ «АПК-Інвест» раніше визнався факт законного перебування вищевказаної земельної ділянки в оренді ФГ «Ф.Г. Щедрий Лан», оскільки між ними був здійснений тимчасовий обмін земельними ділянками, відповідно до якого ПрАТ «АПК-Інвест» продовжило обробку земельних ділянок, в тому числі земельної ділянки, яка належить [PERSON], а ФГ «Ф.Г. Щедрий Лан» було передано для обробки інший масив землі. Позивач надав відповідь на відзиви, в якій окрім посилання на необґрунтованість викладених в ній заперечень, зазначив, що тимчасовий обмін земельними ділянками між ПрАТ «АПК-Інвест» та ФГ «Ф.Г. Щедрий Лан» не відбувався, а відповідний акт, на який посилається відповідач, підписано особою, яка не мала повноважень його підписувати. В межах строку, встановленого законом позивач змінив підставу позову, додавши наступне. 02 жовтня 2017 року між ПрАТ «АПК-Інвест» та [PERSON] було укладено договір оренди земельної ділянки кадастровий номер [NUMBER] площею 4,6000 га (рілля). Представник відповідача [PERSON] у відзиві на позов проти вказаних обставин заперечив, посилаючись на те, що вказаний договір [PERSON] не укладав. Представник відповідача [PERSON] у відзиві на позов проти вказаних обставин заперечив, посилаючись на те, що під час реєстрації права оренди ФГ «Ф.Г. Щедрий Лан» у відповідному державному реєстрі були відсутні будь-які посилання на інші договори. Представник позивача, в свою чергу, в наступній заяві по суті справи повідомив, що право оренди, яке виникло на підставі вказаного договору оренди від 02.10.2017 року не було належним зареєстровано через завантаженість працівників підприємства, а в наступному перешкодою для реєстрації став договір оренди від 15.11.2017 року, укладений між [PERSON]. та ФГ «Ф.Г. Щедрий Лан». Представник позивача [PERSON] в судовому засіданні підтримала позовні вимоги, посилаючись на обставини, викладені в позові та в заявах по суті справи. Відповідач [PERSON] в судове засідання не з'явився, про час та місце розгляду справи був повідомлений належним чином, надав клопотання про розгляд справи за його відсутністю. Представник відповідача [PERSON] - [PERSON] в судовому засіданні проти позовних вимог заперечив, посилаючись на обставини, викладені у відзиві на позов та письмових заявах по суті справи. Представник відповідача - ФГ «Ф.Г. Щедрий Лан» [PERSON] в судове засідання не з'явився, про час та місце розгляду справи був повідомлений належним чином, надав клопотання про розгляд справи за його відсутністю. Представник третьої особи - Костянтинівської районної державної адміністрації Донецької області в судове засідання не з'явився, про час та місце розгляду справи був повідомлений належним чином, надав клопотання про розгляд справи за його відсутності. З'ясувавши обставини справи, дослідивши докази, подані на їх підтвердження, суд дійшов до висновку про можливість задоволення позовних вимог з наступних підстав. Судом встановлено, що [PERSON] на підставі сертифіката серії [NUMBER] від 22 березня 1996 року мав право на земельну частку (пай) розміром 4,78 в умовних кадастрових гектарах, що розташована на території Миколайпільської сільської ради Костянтинівського району Донецької області. 22 березня 2012 року між ПрАТ «АКП-Інвест» та [PERSON] укладено договір оренди земельної частки (паю), відповідно до умов якого орендодавець передав орендарю у володіння та користування для ведення товарного сільськогосподарського виробництва земельну частку (пай) (рілля) розміром 4,78 умовних кадастрових гектарів строком на 20 років зі сплатою орендної плати. Вказаний договір було зареєстровано 29 березня 2012 року у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) Миколайпільської селищної ради за № 985. Відповідно до п.2.3 договору у разі виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості), договір оренди землі переукладається відповідно до державного акту про право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Договір оренди землі переукладається сторонами за цим договором не пізніше ніж в строк до двох місяців з дати виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) та отримання державного акту на право власності на земельну ділянку. Припинення дії договору оренди допускається у випадках, визначених цим договором та чинним законодавством України. Протягом 2012-2017 років ПрАТ «АПК-Інвест» сплачувало на користь [PERSON] орендну плату, на підтвердження чого надані відповідні платіжні доручення. Позивач ПрАТ «АПК-Інвест» надав власну довідку № 723 від 19 вересня 2018 року про те, що земельна ділянка, яка є предметом договору оренди, укладеного між ПрАТ «АПК-Інвест» та [PERSON] використовується ним для вирощування зернових культур у складі поля № 82, по якому витрати на виробництво у 2018 році склали 454 397,03 грн. 14 листопада 2017 року [PERSON] зареєстрував своє право власності на земельну ділянку, розташовану на території Миколайпільської сільської ради Костянтинівського району Донецької області, площею 4,6000 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, з кадастровим номером [NUMBER], що підтверджується відповідним державним актом на право власності на земельну ділянку серія [NUMBER] та витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку за № НВ - 1402924112017 від 14.11.2017 р. Вказана земельна ділянка була виділена [PERSON] в натурі з земель колективної власності на підставі вищенаведеного сертифіката, що визнається сторонами. 15 листопада 2017 року [PERSON] та ФГ «Ф.Г. Щедрий Лан» уклали договір оренди землі, предметом якого є земельна ділянка кадастровий номер [NUMBER] площею 4,6000 га (рілля), копія якого долучена до матеріалів справи. Право оренди було зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за номером запису 23395255 державним реєстратором Костянтинівської районної державної адміністрації 16.11.2017 року, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права № 103972309 від 16.11.2017 р., копія якого долучена до матеріалів справи. 20 листопада 2017 року сторони склали акт приймання-передачі земельної ділянки. Відповідач ФГ «Ф.Г. Щедрий Лан» надав власну довідку від 12.07.2018 року про те, що вказана земельна ділянка ним обробляється та вона засіяна соняшником. 20 січня 2018 року на адресу ПрАТ «АПК-Інвест» надійшов лист голови ФГ «Ф.Г. Щедрий Лан», яким він повідомив ПрАТ «АПК-Інвест» про укладення договорів оренди земельних ділянок, в тому числі, з [PERSON] та просив утриматися від проведення будь-яких дій відносно них, оскільки збирається з весни їх обробляти самостійно. 27 квітня 2018 року ПрАТ «АПК-Інвест» в особі директора департаменту рослинництва та землеробства [PERSON] та володілець земельної ділянки [PERSON] з метою оптимізації роботи на території землекористування ПрАТ «АПК-Інвест» на полях Миколайпільської сільської ради Костянтинівського району Донецької області склали акт про тимчасовий обмін земельними ділянками, відповідно до якого [PERSON] передав земельні ділянки, зокрема, земельну ділянку, яка належить [PERSON] та знаходиться в межах поля №82 під номером 725, а ПрАТ «АПК-Інвест» передав орендарю [PERSON] в тимчасове користування земельну ділянку площею 99,8911 га в межах поля №58. Указом Президента України «Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки» від 03.12.1999 року № 1529/99 постановлено у ході реалізації положень цього Указу, інших актів Президента України щодо реформування колективних сільськогосподарських підприємств та створення приватних (приватно-орендних) сільськогосподарських підприємств, селянських (фермерських) господарств, господарських товариств, сільськогосподарських кооперативів, інших суб'єктів господарювання, які засновуються на приватній власності, а також під час укладення договорів оренди земельних часток (паїв) виходити з того, що сертифікат на право на земельну частку (пай) є правовстановлюючим документом, що засвідчує право володіти, користуватися та розпоряджатися зазначеною часткою. Відповідно до п.17 Розділу Х Перехідних положень Земельного кодексу України сертифікати на право на земельну частку (пай), отримані громадянами, вважаються правовстановлюючими документами при реалізації ними права вимоги на відведення земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) відповідно до законодавства. Сертифікати на право на земельну частку (пай) є дійсними до виділення власникам земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості) земельних ділянок та видачі їм державних актів на право власності на землю. Згідно з розділом ІХ Перехідних положень ЗУ «Про оренду землі» громадяни - власники сертифікатів на право на земельну частку (пай) до виділення їм у натурі (на місцевості) земельних ділянок мають право укладати договори оренди земель сільськогосподарського призначення, місце розташування яких визначається з урахуванням вимог раціональної організації території і компактності землекористування, відповідно до цих сертифікатів з дотриманням вимог цього Закону. Після виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв) договір оренди землі переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Припинення дії договору оренди допускається лише у випадках, визначених цим Законом. Відповідно до ч. 1 ст. 27 ЗУ «Про оренду землі» орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону. З наведених норм права вбачається, що земельним законодавством, зважаючи на тривалість процесу реформування аграрного сектору економіки, закладено принцип сталого землекористування, який, зокрема, полягає у рівному захисті прав орендаря та орендодавця земельних часток (паїв), а в подальшому, земельних ділянок виділених в натурі, що обумовлено специфікою використання об'єкту договору оренди - земельної ділянки сільськогосподарського призначення, а саме: великими витратами для здійснення сільськогосподарського виробництва, його ризиковістю, тривалими строками отримання прибутку, великою значимістю для держави аграрного виробництва. Посилання відповідачів про те, що договір оренди земельної частки (паю) було припинено у зв'язку зі зміною статусу предмету договору та сторін є необґрунтованим, оскільки згідно з розділом ІХ Перехідних положень ЗУ «Про оренду землі» передбачена можливість припинення дії такого договору оренди лише у випадках, визначених цим Законом, проте зміна статусу предмета оренди та сторін не передбачена вказаним Законом як підстава для припинення договору оренди. А наявність інших підстав для припинення вказаного договору, передбачених Законом, судом встановлена не була. Слід також зазначити, що норма права, викладена в п. 2.3 Типового договору оренди земельної частки (паю), форма якого затверджена Наказом Державного комітету України по земельних ресурсах №5 від 17 січня 2000 року, відповідно до якої у разі виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) зобов'язання сторін припиняються відповідно до чинного законодавства, є бланкетною, але, як зазначалось раніше, чинним законодавством не передбачена можливість припинення договору оренди у зв'язку із зміною статусу предмета оренди та сторін. Суд не бере до уваги посилання представника відповідача про необхідність дотримуватися позиції Пленуму Верховного Суду України, викладеної в абз. 5 п. 8 постанови №7 від 16.04.2004 року «Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ», оскільки суд вирішуючи вказаний спір обґрунтовує свої висновки, посилаючись на норму права, якою передбачено, що припинення дії договору оренди допускається лише у випадках, визначених цим Законом (розділ ІХ Перехідних положень ЗУ «Про оренду землі»). Проте на час виникнення спірних правовідносин чинним законодавством не була передбачена можливість припинення договору оренди з підстав, на які посилається відповідач. Крім того, посилання відповідачів про те, що для укладання договору оренди земельної ділянки, що належить на праві власності [PERSON], були відсутні будь-які перешкоди, так як в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно були відсутні відомості про наявність права оренди, судом відхиляється, оскільки відповідачами не спростовується той факт, що договір оренди земельної частки (паю) був зареєстрований з дотриманнями вимог чинного на той час законодавства. Посилання відповідачів про те, що позивачем було фактично визнано факт законного перебування спірної земельної ділянки в оренді ФГ «Ф.Г. Щедрий Лан», не спростовує висновків суду, оскільки у вказаному спорі підлягають встановленню обставини чи було порушено право позивача на використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди земельної частки (паю). Суд не бере до уваги посилання позивача про те, що 02 жовтня 2017 року між ПрАТ «АПК-Інвест» та [PERSON] було укладено договір оренди земельної ділянки кадастровий номер [NUMBER] площею 4,6000 га (рілля) з наступних підстав. Відповідно до ч. 1 ст. 210 ЦК України правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації. Частиною 5 ст. 6 ЗУ «Про оренду землі» передбачено, що право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону. Згідно з ч. 2 ст. 640 ЦК України якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії. З наведеного випливає, що договір оренди між ПрАТ «АПК-Інвест» та [PERSON], датований 02 жовтня 2017 року, не є укладеним. З урахуванням викладеного суд дійшов висновку про те, що право оренди земельної частки (паю) ПрАТ «АПК-Інвест» без достатньої правової підстави було порушено її власником [PERSON] та ФГ «Ф.Г. Щедрий Лан», які уклали договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером [NUMBER] площею 4,600 га (рілля), на підставі якого було зареєстроване право оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за номером запису 23395255. Статтею 16 ЦК України гарантується право кожної особи звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути, зокрема, визнання правочину недійсним (п. 2 ч. 2 ст. 16 ЦК України). Відповідно до частини 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Згідно з частиною 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Оскільки судом встановлено, що договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером [NUMBER] площею 4,600 га, укладений між [PERSON] та фермерським господарством «Ф.Г. Щедрий Лан», суперечить вимогам вищенаведених актів цивільного законодавства, вказаний правочин має бути визнаний недійсним. А отже, суд дійшов висновку про необхідність задовольнити позовні вимоги в цій частині та визнати недійсним договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером [NUMBER] площею 4,600 га (рілля), укладений між [PERSON] та фермерським господарством «Ф.Г. Щедрий Лан», право оренди за яким зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за номером запису 23395255. Частиною 2 статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що у разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, а також у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав. З наведеної норми права вбачається необхідність окрім визнання договору недійсним також скасувати запис про проведену державну реєстрацію прав оренди. Враховуючи наведене, суд дійшов висновку про необхідність скасувати запис № 23395255 про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки з кадастровим номером [NUMBER], площею 4,6 га, яке виникло на підставі договору оренди землі, укладеного між [PERSON] та фермерським господарством «Ф.Г. Щедрий Лан». А отже, позовні вимоги в цій частині також підлягають задоволенню. Суд не бере до уваги висновок експерта у галузі права щодо можливості застосування до спірних правовідносин аналогію закону щодо переважного права наймача на переукладання договору оренди земельної ділянки на новий строк, а також про можливість визнання договору оренди дійсним, оскільки спірні правовідносини зводяться лише до одного питання чи припиняється договір оренди земельної частки (паю) з підстави виділення земельної ділянки в натурі та реєстрації права власності на неї, проте вказане питання є врегульованим законом, що виключає застосування аналогії закону відповідно до ч. 1 ст. 8 ЦК України. Згідно із ч.1 ст.141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. А отже, з відповідачів на користь позивача підлягає стягненню судовий збір в розмірі 3524 грн. Відповідно до ч. 1 ст. 541 ЦК України солідарний обов'язок або солідарна вимога виникають у випадках, встановлених договором або законом, зокрема у разі неподільності предмета зобов'язання. Разом з тим, законодавством не передбачений солідарний обов'язок щодо відшкодування судових витрат. А отже, з [PERSON], фермерського господарства «Ф.Г. Щедрий Лан» на користь приватного акціонерного товариства «АПК-ІНВЕСТ» необхідно стягнути судові витрати, пов'язані зі сплатою судового збору, в розмірі 1762 грн. з кожного.

Outcome: approved