Jurisdiction: civil
Date: 2018-08-08 00:00:00

29.04.2016 року позивач звернувся до суду з позовом, в якому просив ухвалити рішення про визнання недійсним Договору № ЛВ/Р-2-221 про інвестування від 10 січня 2006 року, укладеного між [PERSON] підприємством «Прогрес-Риелт» та [PERSON]. Свої вимоги мотивував тим, що ТОВ «Ремстрой - Україна» є власником 2-го пускового комплексу, в частині секції № 2 з другого по останній поверх та напівпідземного паркінгу, 2- секційного багатоповерхового житлового будинку з офісними приміщеннями, за будівельною адресою м. Одеса, вул.. Львівська, 15. Позивач стверджує, що у 2015 році їм стало відомо про існування Договору № ЛВ/Р-2-221 про інвестування від 10 січня 2006 року, укладеного між [PERSON] підприємством «Прогрес - Риелт» та [PERSON]. Однак, позивач зазначає, що Приватне підприємство «Прогрес - Риелт» не мало права на укладання спірного договору інвестування, так як не було забудовником(замовником) обєкту будівництва та відповідно не було власником безумовного майнового права на спірну квартиру. Вищевказана обставина і стала підставою для звернення до суду з даним позовом. 24.05.2016 року у даній справі винесено заочне рішення, яким позовна заява Товариства з обмеженою відповідальністю «Ремстрой-Україна» до приватного підприємства «Прогрес-Риелт», [PERSON] про визнання договору про інвестування недійсним задоволена, Договір №ЛВ/Р-2-221 про інвестування від 10 січня 2006 року, укладений між [PERSON] підприємством «Прогрес-Риелт» та [PERSON] визнано недійсним. 25 жовтня 2017 року відповідач гр. [PERSON] через канцелярію суду подав заяву про перегляд заочного рішення Київського районного суду м. Одеси від 24.05.2016 року. Ухвалою Київського районного суду м. Одеси від 04.12.2017 року заочне рішення від 24.05.2016 року було скасовано, справу призначено до розгляду в загальному порядку. 01 березня 2018 року представник відповідача [PERSON] звернувся з клопотанням щодо залучення третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору ПАТ «Укрсоцбанк» з підстав того, що відповідно до іпотечного договору від 07.11.2006 року, укладеного між ПАТ «Укрсоцбанк»(на момент укладення договору АКБ СР «Укрсоцбанк») (Іпотекодержатель) та [PERSON](Іпотекодавець), майнові права на спірну квартиру передані в іпотеку Іпотекодержателю, тому рішення суду у даній справі може вплинути на права та обов`язки ПАТ «Укрсоцбанк», як іпотекодержателя спірного нерухомого майна. Ухвалою Київського районного суду м. Одеси від 01.03.2018 року до розгляду справи було залучено Публічне акціонерне товариство «Укрсоцбанк» у якості третьої особи, яка не заявляє самостійні вимоги на предмет спору. Представник позивача ТОВ «Ремстрой - Україна» - [PERSON] у судове засідання зявилась, наполягала на задоволенні позову, оскільки Приватне підприємство «Прогрес-Риелт» ніколи не було замовником будівництва 2-го пускового комплексу, в частині секції № 2 з другого по останній поверх та напівпідземного паркінгу, 2- секційного багатоповерхового житлового будинку з офісними приміщеннями, за будівельною адресою м. Одеса, вул.. Львівська, 15, а тому не мало право укладати спірний договір про інвестування. Представник відповідача [PERSON] підприємства «Прогрес-Риелт» у судове засідання не зявився, про час та місце його проведення сповіщався належним чином, причини неявки суду не повідомив, заяв та клопотань про відкладення слухання справи від нього до суду не надійшло. Крім того, ПП «Прогрес-Риелт» знаходиться у стані припинення, що підтверджується витягом з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань. Представник відповідача [PERSON] [PERSON] у судовому засіданні проти задоволення позову заперечував з підстав того, що оспорюваний договір № ЛВ/Р-2-221 про інвестування від 10 січня 2006 року містить посилання у абзаці 2 Розділі 2, про те, що Приватне підприємство «Прогрес-Риелт» має право укладати договори щодо продажу (відчуженню) Обєкту інвестування відповідно до договору № ЛВ-15 про інвестування від 22 грудня 2005 року між ПП «Прогрес-Риелт» та ТОВ «Прогрес-Строй СУ № 2», крім того Декларація про готовність обєкта до експлуатації, зареєстрована 22 січня 2013 року Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю в Одеській області за № ОД143130110300, розміщена на офіційному сайті Держархбудінспекції України не містить інформацію, що замовником є ТОВ «Ремстрой-Україна» та взагалі позивачем не надано доказів того, що його права порушені на момент укладення Договору. Представник третьої особи ПАТ «Укрсоцбанк» у судове засідання зявилась, надала суду письмові пояснення, в яких зазначає, що відповідно змісту оспорюваного договору № ЛВ/Р-2-221 про інвестування від 10 січня 2006 року, Приватне підприємство «Прогрес-Риелт» мало право укладати оспорюваний договір з [PERSON], оскільки між ПП «Прогрес-Риелт» та ТОВ «Прогрес-Строй СУ № 2» укладено договір № ЛВ-15 про інвестування від 22 грудня 2005 року щодо права ПП «Прогрес-Риелт» укладати договори щодо продажу (відчуженню) Обєкту інвестування- 2- го пускового комплексу, в частині секції № 2 з другого по останній поверх та напівпідземного паркінгу, 2- секційного багатоповерхового житлового будинку з офісними приміщеннями, за будівельною адресою м. Одеса, вул.. Львівська, 15. Заслухавши сторін, дослідивши матеріали справи, суд приходить до висновку про можливість задоволення позову, виходячи з наступного. У судовому засіданні встановлено, що 22 січня 2013 року Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю в Одеській області за № ОД143130110300 було зареєстровано Декларацію про готовність обєкта до експлуатації, а саме 2-й пусковий комплекс, в частині секції № 2 з другого по останній поверх та напівпідземного паркінгу, 2- секційного багатоповерхового житлового будинку з офісними приміщеннями та напівпідземним паркінгом за адресою: м. Одеса, вул. Львівська, 15. Замовниками вказаного будівництва є Товариство з обмеженою відповідальністю «Паляниця» та Товариство з обмеженою відповідальністю «Ремстрой - Україна», що вбачається з п. 1 Декларації про готовність обєкта до експлуатації, копія якої знаходиться в матеріалах справи. Розпорядженням Київської районної адміністрації Одеської міської ради від 23 лютого 2013 року за № 98 вищевказаному обєкту нерухомого майна присвоєно поштову адресу: місто Одеса, вул. Макаренка 2-А, та встановлено нумерацію нежитловим приміщенням та житловим квартирам. Позивач зазначає, що у 2015 році їм стало відомо про існування Договору № ЛВ/Р-2-221 про інвестування від 10 січня 2006 року, укладеного між [PERSON] підприємством «Прогрес - Риелт» та [PERSON]. Дійсно, як вбачається з матеріалів справи, 10 січня 2006 року між [PERSON] підприємством «Прогрес - Риелт» та [PERSON] було укладено Договір № ЛВ/Р-2-221 про інвестування, відповідно до п. 3.1 якого в порядку передбаченому Договором Підприємство зобовязується передати у власність Інвестора Обєкт інвестування, а Інвестор зобовязується прийняти Обєкт інвестування і сплатити за нього Підприємству Інвестицію. Вказаним договором (розділ 2) передбачено, що обєкт інвестування - безумовне майнове право на Новозбудоване майно (після здавання обєкту будівництва в експлуатацію), що після державної реєстрації (за ініціативою інвестора) стає право власності Інвестора на Новозбудоване майно як на нерухомість. Новозбудоване майно, в даному випадку, це квартира будівельний номер 235, розрахунковою площею 104,50 кв.м. розташована на 10 поверсі секції 2 Обєкту будівництва. Сторони вказаного договору домовились (п. 5.1 Договору) про те, що розмір Інвестиції становить 733 720, 60 гривень, з яких 611 433, 83 гривень є вартістю Обєкту інвестування, а 122 286, 77 гривень складає ПДВ. Інвестиційний договір - це двостороння угода між особою, що володіє правами на обєкт будівництва (забудовник, генеральний інвестор тощо) і інвестором. Судом досліджено договір № ЛВ-29/04-11 про пайову участь у будівництві обєкта нерухомого майна від 29 квітня 2011 року, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Паляниця» (Сторона-1) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Ремстрой-Україна» (Сторона 2). Відповідно до п. 2.1. зазначеного Договору метою спільної діяльності є завершення будівництва 2-секційного багатоповерхового житлового будинку з офісними приміщеннями та напівпідземним гаражем з адресою: м. Одеса, вул. Львівська,15 (будівельна адреса). Згідно ст. 6.3. Договору ТОВ «Паляниця» та ТОВ «Ремстрой-Україна» є спільними власниками (в своїй частці) та замовниками(забудовниками) Житлового комплексу, що будується, до моменту його відчуження або зміни статусу Житлового комплексу як сукупності майна. Як вбачається з п. 6.10 Договору сторони погодились, що частки Сторін визначаються в наступному розмірі: пай ТОВ «Паляниця» (Сторона-1) безумовне майнове право на Окремі приміщення, як новозбудоване майно, що розташоване в Житловому комплексі, розрахунковою площею 8200, 20 кв.м., що в процентному вираженні дорівнює частці Сторони -1 в майні Житлового комплексу, як в результаті будівельних робіт на будь-якій стадії будівництва (в тому числі як обєкту незавершеного будівництва) та становить 24,97 %; пай ТОВ «Ремстрой-Україна»(Сторона-2) - безумовне майнове право на Окремі приміщення, як новозбудоване майно, що розташоване в Житловому комплексі, розрахунковою площею 24\~641, 60 кв. м., що в процентному вираженні дорівнює частці Сторони -2 в майні Житлового комплексу, як в результаті будівельних робіт на будь-якій стадії будівництва (в тому числі як обєкту незавершеного будівництва) та становить 75,03 %. Зазначений Договір не містить жодних умов чи застережень про те, що будь-які треті особи, в тому числі ПП «Прогрес-Риелт», крім Сторін за договором, мали чи мають право укладати договори щодо передачі майнових права на будь - які квартири у 2-секційному багатоповерховому жилому будинку з офісними приміщеннями та напівпідземним гаражем за адресою: м. Одеса, вул. Львівська, 15(будівельна адреса). Крім того, відповідно до витягу з Переліку осіб, яким належать майнові права на обєкт будівництва щодо майнових прав на квартиру будівельний номер № 235 розрахунковою площею 104,5 кв.м., що розташована на 10 поверсі секції 2 за будівельною адресою: м. Одеса, вул. Львівська, 15(поштова адреса: м. Одеса, вул. Макаренка, 2-а) від 11 березня 2013 року, за домовленістю між ТОВ «Паляниця» та ТОВ «Ремстрой Україна» зазначені майнові права належать Товариству з обмеженою відповідальністю «Ремстрой-Україна». Матеріалами справи не підтверджено факт того, що на момент укладання договору інвестування ПП «Прогрес-Риелт» було забудовником (генеральним інвестором, тощо) обєкту будівництва - житлового будинку з офісними приміщеннями за адресою: м. Одеса, вул. Львівська, 15, зокрема квартири будівельний номер 235, розрахунковою площею 104,50 кв.м., розташованої на 10 поверсі секції 2 Обєкту будівництва, а відповідно не було власником безумовного майнового права на спірну квартиру, а від так, на думку суду, не міг виступати стороною в даному Договорі. Також не доведено, що ТОВ «Прогрес-Строй СУ № 2», з яким нібито було укладено договір ПП «Прогрес-Риелт» № ЛВ-15 про інвестування від 22 грудня 2005 року, на який посилається представник відповідача [PERSON] як на підставу свої заперечень, був власником майнових прав за спірним договором. Відповідно до частини першої ст.13 Цивільного процесуального кодексу України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Згідно ч. 3 ст. 12 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається, як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Відповідно до ч. 1 ст. 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин(фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Частиною 1 статті 77 ЦПК України визначено, що належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування Відповідно до ч. 2 ст. 78 ЦПК України обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування. Згідно з вимогами статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. В п.27 постанови №2 Пленуму Верховного Суду України від 12.06.2009 року "Про застосування норм цивільного процесуального законодавства при розгляді справ у суді першої інстанції " розяснено, що виходячи з принципу процесуального рівноправя сторін та враховуючи обовязок кожної сторони довести ті обставини, на які вона посилається, необхідно в судовому засіданні дослідити кожний доказ, наданий сторонами на підтвердження своїх вимог або заперечень, який відповідає вимогам належності та допустимості доказів. Суд звертає увагу на те, що відповідачами доказів щодо спростування доводів позивача не надано, будь-яких письмових доказів, що підтверджували б заперечення [PERSON] щодо задоволення позову з підстав, зазначених у позові, до матеріалів справи не залучено. Пунктом 1.2 оспорюваного Договору передбачено, що за своїм правовим змістом Договір є договором купівлі-продажу майнових прав відповідно до Цивільного кодексу України. Відповідно до ст.627 ЦК України, сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Частиною 1 ст.628 ЦК України, передбачено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Згідно до ч. 1 ст.655 ЦК України, за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується при йняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Відповідно до ч. 1 ст.656 ЦК України, предметом договору купівлі-продажу може бути товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому. Частина 2 ст.656 ЦК України передбачає, що предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав. Статтею 658 ЦК України встановлено право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару. Тобто, приймати рішення про відчуження майна/майнового права (визначати його правову долю) має право лише його власник, оскільки за договором купівлі-продажу продавець зобов'язаний передати покупцеві не лише само майно, а й право власності на нього. Тільки за такої умови у покупця може виникнути відповідне право. Тому продавцями в договорі виступають власники майна. Як встановлено у судовому засіданні, ПП «Прогрес- Риелт» не мав права на укладення спірного договору інвестування. Крім того, відповідно ст.. 876 ЦК власником об'єкта будівництва або результату інших будівельних робіт є замовник, якщо інше не передбачено договором. Враховуючи правову позицію, зазначену у справі № 6-1920цс15, суд вважає, що системний аналіз правових норм дає можливість зробити висновок, що застосування статті 876 ЦК України щодо визначення замовника власником обєкта будівництва можливо лише у взаємозвязку зі статтею 331 ЦК України, а саме із наявністю обовязкової умови наявності права власності або права користування земельною ділянкою, на якій знаходить нерухоме майно.\~ Як вбачається з п. 5.1. Договору № ЛВ-29/04-11 про пайову участь у будівництві обєкта нерухомого майна від 29 квітня 2011 року, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «Паляниця» (Сторона-1) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Ремстрой-Україна» (Сторона-2), Сторона-1 є землекористувачем земельної ділянки за адресою: м. Одеса, вул. Львівська, 15 на підставі Договору оренди земельної ділянки від 16.11.2005 року між Одеської міською радою та ТОВ «Паляниця», посвідчений [PERSON], приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу та зареєстрований в реєстрі за № 856, та зареєстрований Одеським міським управлінням ОРФ ЦДЗК, про що зроблено запис від 12.12.2005 року за № 040550500379, Рішення Виконавчого комітету Одеської міської ради від 29.06.2005 року № 258 «Про умови надання в оренду ТОВ «Паляниця» земельної ділянки для будівництва, 2-секційного багатоповерхового жилого будинку з офісними приміщеннями та напівпідземним гаражем по вул. Львівська, 15 у м. Одесі. Таким чином,\~єдиним замовником\~будівництва на\~момент укладання\~оспорюваного договору\~було ТОВ\~«Паляниця».\~Після укладення\~ договору № ЛВ-29/04-11 про пайову участь у будівництві обєкта нерухомого майна від 29 квітня 2011 року та підписання витягу з Переліку осіб, яким належать майнові права на обєкт будівництва щодо майнових прав на квартиру будівельний номер № 235 розрахунковою площею 104,5 кв.м., що розташована на 10 поверсі секції 2 за будівельною адресою: м. Одеса, вул. Львівська, 15 (поштова адреса: м. Одеса, вул. Макаренка, 2-а) від 11 березня 2013 року, єдиним власником майнових прав є ТОВ «Ремстрой-Україна». Суд також приймає до уваги, що Товариство з обмеженою відповідальністю «Паляниця» на час розгляду справи після перегляду заочного рішення припинено, що підтверджується Витягом з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань. Суд критично ставиться до посилань представника відповідача [PERSON] на той факт, що на момент укладення оспорюваного договору ТОВ «Ремстрой-Україна» не було стороною за договором, не мало майнових прав та не надало доказів їх порушення, оскільки матеріалами справи доведено, що власником майнових прав на квартиру будівельний номер № 235 розрахунковою площею 104,5 кв.м., що розташована на 10 поверсі секції 2 за будівельною адресою: м. Одеса, вул. Львівська, 15(поштова адреса: м. Одеса, вул. Макаренка, 2-а) з 2005 року було ТОВ «Паляниця», після чого право власності на зазначені майнові права було передане ТОВ «Ремстрой Україна» за домовленістю з ТОВ «Паляниця». Згідно з ч. 3 ст. 215 ЦК, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин)

Outcome: approved