Jurisdiction: civil
Date: 2017-04-26 00:00:00

[PERSON] звернувся до суду з позовом до СБОК «Ленінське», в якому просив розірвати договір оренди землі від 03.01.2008 року №279, укладений між [PERSON] та СБОК «Ленінське» та зобовязати СБОК «Ленінське» повернути в натурі земельну ділянку № 05 (кадастровий номер 6323382000:04:000:0007), площею 6,9431 га, розташовану на території Ленінської сільської ради Красноградського району Харківської області, її власнику-Дяконову [PERSON]. В обгрунтування позову він зазначив, що згідно державного акту серії ЯД №066127, виданого Красноградською районною державною адміністрацією 15.11.2007 року [PERSON] на праві власності належала земельна ділянка №05 (кадастровий номер 6323382000:04:000:0007), площею 6,9431 га, розташовану на території Ленінської сільської ради Красноградського району Харківської області. 03.01.2008 року між нею та СБОК «Ленінське» був укладений Договір оренди землі №279 терміном на 15 років і 13.02.2009 року вказана земельна ділянка за актом прийому-передачі була передана в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. 31.03.2016 року за договором міни, посвідченого приватним нотаріусом Красноградського районного нотаріального округу Харківської області [PERSON] право власності перейшло до [PERSON]. Позивач вважає, що зміна власника земельної ділянки є підставою для розірвання договору оренди від 03.01.2008 року №279, що відповідає положенням п.35 Договору, оскільки в подальшому він має намір самостійно користуватися своєю земельною ділянкою і обробляти її. Він направив на адресу СБОК «Ленінське» заяву про розірвання договору оренди, у якій повідомив про перехід права власності на земельну ділянку, але будь-якої відповіді на свою заяву до цього часу не отримав. СБОК «Ленінське» надало заперечення на позовну заяву, в якій зазначають, що згідно з ч.1 ст.32 Закону України «Про оренду землі» договір оренди може бути розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обовязків, передбачених ст.ст.24,25 цього Закону. Разом з тим в договорі оренди вказані всі істотні умови його укладення, згідно закону, який діяв в редакції на час виникнення правовідносин, договір зареєстрований в установленому законом порядку, такої підстави як самостійний обробіток землі орендодавцем договором не передбачено. В договорі оренди землі вказана одна і та ж підстава як для його розірвання, так і для зміни: систематичне невиконання умов договору, і чітко не визначено у якості підстав для його обовязкового розірвання зміну власника землі, враховуючи, що ч.4 ст.32 Закону України «Про оренду землі» перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи не є підставою для зміни умов або розірвання договору. Представник СБОК «Ленінське» [PERSON]В, подав до суду зустрічний позов до [PERSON], з третьою особою приватним нотаріусом Красноградського районного нотаріального округу [PERSON] про визнання недійсним договору міни земельних ділянок між [PERSON] та [PERSON] від 31.03.2016 року. В обгрунтування позову [PERSON] зазначив, що 03.01.2008 року [PERSON] уклав договір оренди землі №281 із СБОК «Ленінське», також 03.01.2008 року [PERSON] уклала договір оренди землі №279 із СБОК «Ленінське». [PERSON] договори зареєстровані у Харківській регіональній філії ДП «Центр ДЗК при Деркомземлі України»про що у Державному реєстрі земель вчинено записи від 12.02.2009 року за №040969800063 та №040969800055 відповідно. Згідно вказаних договорів орендодавці надали в строкове платне користування свої земельні ділянки орендарю для ведення товарного сільськогосподарського виробництва терміном на 15 років. Згідно п.26 Договору орендодавець зобовязується не втручатись в господарську діяльність орендаря і не створювати йому будь-яких перешкод при виконанні умов цього договору. Відповідно до п.31 Договору зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розвязується у судовому порядку. Не виконуючи вищевикладені умови Договору і не попередивши орендаря [PERSON] та [PERSON] уклали договір міни земельних ділянок, при цьому вони довели один одному, що земельні ділянки перебувають в оренді СБОК «Ленінське» строком на 15 років. Виходячи з положення п.15 розділу Х Земельного кодексу України обмін земельної ділянки на іншу земельну ділянку допускається у передбачених законом порядку. Спеціальним законом, який регулює порядок обміну земельними ділянками є [PERSON] України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)», зокрема ст.14 порядку передбачено, що умовами обміну земельними ділянками можуть бути тільки дві підстави: 1) коли у власності є земельна ділянка, яка не перебуває в оренді, на якій власник виявив бажання господарювати самостійно; 2) коли земельна ділянка знаходиться в середині масиву. Однак земельні ділянки [PERSON] та [PERSON] перебувають в оренді СБОК «Ленінське», а також обидві земельні ділянки знаходяться на межі цілісного масиву, що унеможливлює здійсненню обміну та суперечить нормам Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)», [PERSON] факти є підставами для визнання договору міни від 31.03.2016 року недійсним. В своїх запереченнях на зустрічну позовну заяву представник [PERSON]-[PERSON] зазначив, що СБОК «Ленінське» хибно стверджує, що спірна міна мала б відбуватися у порядку, визначеному ст.14 ЗУ «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)». [PERSON] стосується земельної ділянки, яка знаходиться всередині єдиного масиву, що використовується спільно власниками земельних ділянок чи іншими особами для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, і виявляє бажання використовувати належну йому земельну ділянку самостійно, то він може обміняти її на іншу земельну ділянку на межі цього або іншого масиву. Наразі земельні ділянки, які є предметом договору міни, не відносяться до складу єдиного масиву, кожна земельна ділянка мала свій окремий державний акт і окремого власника, а тому цей закон не може бути застосований до даних правовідносин. Посвідчення договору міни вказаних земельних ділянок укладається з умовами, визначеними п.п. б) п.15 розділу Х Перехідних положень Земельного кодексу України, за яких, як виключення, допускається відчуження земельних ділянок, які перебувають у власності громадян для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. \~\~\~\~ Представник [PERSON] адвокат [PERSON] в судовому засіданні позовні вимоги підтримав і просив їх задовольнити з викладених в позові підстав. Проти зустрічного позову заперечував. \~\~\~\~ Представник СБОК «Ленінське» позовні вимоги не визнав повністю та просив в їх задоволенні відмовити. Одночасно зазначив, що заявлені вимоги є незаконними, не обгрунтованими, відсутні будь-які підстави для розірвання договору оренди землі, укладеному 03.01.2008 року між СБОК «Ленінське» та позивачем. Бажання позивача розірвати договір з тих причин, що він просто не бажає здавати в оренду земельну ділянку, не є підставою для його розірвання, так як дана підстава не передбачена як самим договором, так і чинним законодавством. Договір міни укладений з порушенням чинного законодавства, а тому є підстави для визнання його недійсним. Зустрічний позов просив задовольнити з підстав вказаних вище. Приватний нотаріус [PERSON] згідно листа вказала, що в разі прийняття судом будь-якого рішення це не вплине права та обовязки приватного нотаріуса щодо жодної із сторін. ( а.с. 48). \~\~\~\~ Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши наявні у справі матеріали, оцінивши та проаналізувавши всі наявні докази по справі у їх сукупності, суд встановив таке. \~\~\~\~ Судом встановлено, що відповідно до державного акту на право власності на земельну ділянку серія ЯД №066127 [PERSON] є власником земельної ділянки площею 6,9431 га, що розташована на території Ленінської сільської ради Красноградського району Харківської області для ведення товарного сільськогосподарського виробництва ( а.с. 5). \~\~\~\~ 03.01.2008 року між [PERSON]П та СБОК «Ленінське» був укладений договір оренди земельної ділянки № 279. Згідно умов договору оренди позивач надав відповідачу в оренду свою земельну ділянку строком на 15 років відповідно до п. 6 Договору (а.с.6-8). \~\~\~ \~Згідно акту приймання-передачі від 13.02.2009 року СБОК «Ленінське» прийняв земельну ділянку №05 загальною площею 6,9431 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (а.с. 9). 31.03.2016 року між [PERSON] та [PERSON] був укладений договір міни, згідно якого [PERSON] передав [PERSON] належну йому на праві приватної власності земельну ділянку площею 6,6870 га (кадастровий номер 6323382000:05:000:0013), цільове призначення якої для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Ленінської сільської ради Красноградського району Харківської області, в обмін на земельну ділянку площею 6,9431 га (кадастровий номер 6323382000:04:000:0007), цільове призначення якої для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. [PERSON] в свою чергу передала [PERSON] належну їй на праві приватної власності земельну ділянку площею 6,9431 га (кадастровий номер 6323382000:04:000:0007), цільове призначення якої для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Ленінської сільської ради Красноградського району Харківської області, в обмін на земельну ділянку площею 6,6870 га (кадастровий номер 6323382000:05:000:0013), цільове призначення якої для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (а.с.16-17). При цьому в п.6 договору міни зазначено, що вказані земельні ділянки перебувають в оренді СБОК «Ленінське» строком на 15 років, про що сторони довели один одного до відома. Статтею 93 Земельного кодексу України передбачено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. \~\~\~\~ \~Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов'язані з орендою землі, є [PERSON] України «Про оренду землі» від 6 жовтня 1998 року № 161-XIV. За змістом ст. 1 вказаного Закону: «Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності». \~\~\~\~ \~\~\~Відповідно до частин 3, 4 статті 31 Закону України "Про оренду землі" (далі [PERSON]), договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором. \~\~\~\~ Згідно зі статтею 32 цього Закону, на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково\~\~розірваний\~\~за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України. Згідно Договору оренди від 03.01.2008 року №279 орендодавець [PERSON] надала в строкове платне користування свою земельну ділянку орендарю СБОК «Ленінське» для ведення товарного сільськогосподарського виробництва терміном на 15 років. У пункті 35 вказаного Договору оренди передбачено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря є підставою для зміни умов або розірвання договору. Посилання відповідача на те, що в пункті 35 спірного Договору оренди земельної ділянки від 03.01.2008 року чітко не визначено у якості підстав для його обов'язкового розірвання зміну власника землі, суд оцінює критично та відхиляє, оскільки зміст цього пункту в повній мірі відповідає пункту 40 Типового договору оренди землі, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 3 березня 2004 року № 220, та ніякого двозначного тлумачення не містить. Позивач [PERSON], як новий власник орендованої відповідачем земельної ділянки, скористався своїм правом та ініціював питання про одностороннє дострокове розірвання Договору оренди земельної ділянки від 03.01.06.2008 року на підставі п. 35 цього договору, про що звернувся до СБОК «Ленінське» із відповідною заявою (а.с.13). Оскільки сторони спірного договору оренди землі дійшли згоди щодо усіх його істотних умов, зокрема, п. 35 передбачено можливість розірвання цього договору у разі переходу права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, то вбачаються підстави для розірвання договору оренди від 03.01.2008 року №279, укладений між [PERSON] та СБОК «Ленінське». Однак СБОК «Ленінське» вважає договір міни, укладений 31.03.2016 року між [PERSON] та [PERSON] незаконним і звернувся до суду із зустрічним позовом до [PERSON] про визнання договору міни недійсним. Статтею 373 ЦК України визначено, що право власності на землю (земельну ділянку) набувається і здійснюється відповідно до закону. Відповідно до ст.328 ЦК України право власності набувається на підставах, що заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав (ст.125 ЗК України). Громадяни та юридичні особи України, а також територіальні громади та держава мають право набувати у власність земельні ділянки на підставі міни, ренти, дарування, успадкування та інших цивільно-правових угод. Положеннями ч.3, ч.4 ст.148-1 ЗК України передбачено, що особа, яка набула право власності на земельну ділянку, протягом одного місяця з дня набуття права власності на неї зобовязана повідомити про це її користувачів із зазначенням: кадастрового номера (за наявності), місця розташування та площі земельної ділянки; найменування (для юридичних осіб), прізвища, імя, по батькові (для фізичних осіб) нового власника; місця проживання (знаходження) нового власника, його поштової адреси; платіжних реквізитів (у разі, якщо законом або договором передбачена плата за користування земельною ділянкою у грошовій формі). Повідомлення надсилається користувачу земельної ділянки рекомендованим листом з повідомленням про вручення або вручається йому особисто під розписку. Відповідно до п. 15 розділу Х Перехідних положень ЗК України (в редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин), до набрання чинності законом про обіг земель сільськогосподарського призначення, але не раніше 1 січня 2018 року, не допускається: а) купівля-продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності, крім вилучення (викупу) їх для суспільних потреб; б) купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок і зміна цільового призначення (використання) земельних ділянок, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв), крім передачі їх у спадщину, обміну земельної ділянки на іншу земельну ділянку відповідно до закону та вилучення (викупу) земельних ділянок для суспільних потреб, а також крім зміни цільового призначення (використання) земельних ділянок з метою їх надання інвесторам - учасникам угод про розподіл продукції для здійснення діяльності за такими угодами. Виходячи з положення п.15 розділу Х Земельного кодексу України обмін земельної ділянки на іншу земельну ділянку допускається у передбачених законом порядку. Спеціальним законом, який регулює порядок обміну земельними ділянками є [PERSON] України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)». Приписами ст. 14 Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)» передбачено, що у разі, якщо власник земельної ділянки, яка знаходиться всередині єдиного масиву, що використовується спільно власниками земельних ділянок чи іншими особами для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, виявляє бажання використовувати належну йому земельну ділянку самостійно, він може обміняти її на іншу земельну ділянку на межі цього або іншого масиву. Обмін земельними ділянками здійснюється за згодою їх власників відповідно до закону та посвідчується нотаріально. Договір міни було укладено відповідно до підпункту б) пункту 15 розділу Х Перехідних положень Земельного кодексу України, про що зазначається в самому договорі. У звязку неоднаковим застосуванням судами пункту 15 «Перехідні положення» ЗК України Верховний Суд України в постановах № 6-5цс15 від 11.02.2015р. та № 6-464цс16 від 12.10.2016р. висловив правову позицію з якої витікає таке. Громадяни можуть отримувати земельні ділянки у власність з підстав та в порядку, визначеними положеннями ЗК України. Міна (обмін) земельних часток (паїв) відповідно до вимог закону є цивільно-правовою угодою, яка, однак, може укладатися та реалізовуватись лише у порядку, передбаченому в Законі № 899-IV(«Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв). [PERSON] застосовується лише одноразово при переведенні земельної ділянки (паю) з невизначеними межами в закріплену на місцевості земельну ділянку з конкретним цільовим призначенням. Статтею 14 цього Закону передбачено, що в разі якщо власник земельної ділянки, яка знаходиться всередині єдиного масиву, що використовується спільно власниками земельних ділянок чи іншими особами для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, виявляє бажання використовувати належну йому земельну ділянку самостійно, він може обміняти її на іншу земельну ділянку на межі цього або іншого масиву. Обмін земельними ділянками здійснюється за згодою їх власників відповідно до закону та посвідчується нотаріально. Пунктом 2 статті 15 «Прикінцеві положення» цього Закону зобовязано Кабінет Міністрів України розробити рекомендації щодо обміну земельними ділянками, одержаними власниками земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості). На реалізацію цієї норми Закону Наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 17 листопада 2003 року № 288 було затверджено рекомендації щодо обміну земельними ділянками, згідно підпунктів 3, 5 яких власник земельної ділянки, яка знаходиться всередині єдиного масиву, що використовується спільно власниками земельних ділянок чи іншими особами для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, звертається усно або письмово до власника іншої земельної ділянки на межі цього або іншого масиву, на яку він бажає обміняти свою земельну ділянку, із пропозицією укласти договір міни земельних ділянок. Оскільки обмін земельними ділянками здійснюється за згодою їх власників, то у разі відхилення пропозиції укласти договір міни земельних ділянок власник земельної ділянки, який виявив бажання її обміняти, має право звернутись із зазначеною вище пропозицією до власника іншої земельної ділянки на межі цього або іншого масиву. У разі прийняття пропозиції власником іншої земельної ділянки щодо обміну земельними ділянками власники земельних ділянок укладають договір міни земельних ділянок. Договір міни земельних ділянок укладається відповідно до вимог Земельного кодексу України та Цивільного кодексу України. Право власності на земельну ділянку за договором міни виникає після нотаріального посвідчення договору міни земельних ділянок, одержання документа, що посвідчує право власності на земельну ділянку, та його державної реєстрації. Частиною першою статті 5 Закону № 899-IV встановлено, що матеріали обміну земельними частками (паями), проведеного за бажанням їх власників, оформлюють сільські, селищні, міські ради та районні державні адміністрації в межах їх повноважень щодо виділення земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості) до моменту видачі державних актів на право власності на земельну ділянку. Згідно з пунктом 15 розділу Х «Перехідні положення» ЗК України (у редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) до набрання чинності законами України про державний земельний кадастр та про ринок земель, але не раніше 01 січня 2018 року, не допускається купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок і зміна цільового призначення (використання) земельних ділянок, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених у натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), крім передачі їх у спадщину, обміну на іншу земельну ділянку відповідно до закону та вилучення (викупу) земельних ділянок для суспільних потреб. З 2012 року мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення неодноразово продовжувався шляхом внесення відповідних змін до ЗК України і діє до сьогодні. Отже, законодавець передбачив декілька підстав отримання у власність земельної ділянки сільськогосподарського призначення, зокрема як земельний пай при приватизації сільськогосподарських підприємств для ведення товарного сільськогосподарського виробництва або як землі для ведення сільського господарства. Зазначеною нормою право на обмін земельних часток (паїв) можна реалізувати в період між проведенням зборів власників земельних часток (паїв) щодо розподілу земельних ділянок та видачею їхнім власникам державних актів на право власності на землю. Законодавець не закріпив у ЗК України чи інших законах України порядок міни земельних часток (паїв) в інших випадках. Отже, аналіз зазначених норм права дає можливість зробити висновок про те, що обміняними можуть бути тільки земельні ділянки за схемою «пай на пай» та лише у випадку, передбаченому статтею 14 Закону № 899-IV. Згідно до статті 360-7 ЦПК України висновок Верховного Суду України щодо застосування норми права, викладений у його постанові, прийнятій за результатами розгляду справи з підстав, передбачених\~пунктами 1 і 2\~частини першої статті 355 цього Кодексу, є обовязковим для всіх субєктів владних повноважень, які застосовують у своїй діяльності нормативно-правовий акт, що містить відповідну норму права. Висновок щодо застосування норм права, викладений у постанові Верховного Суду України, має враховуватися іншими судами загальної юрисдикції при застосуванні таких норм права. Суд має право відступити від правової позиції, викладеної у висновках Верховного Суду України, з одночасним наведенням відповідних мотивів. Законодавець закріпив норму за якою можливо здійснити обмін, в період мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення, а Верховний Суд України в постановах № 6-5цс15 від 11.02.2015р. та № 6-464цс16 від 12.10.2016р. висловив правову позицію, щодо порядку та процедури обміну земельними ділянками. В даній ситуації [PERSON] та [PERSON] мають Державні акти на право власності на земельні ділянки, з чітко визначеними межами, індивідуальним кадастровими номерами, а, отже, обмін земельними ділянками є неправомірним. Відповідно до статті 210 Земельного кодексу України угоди, укладені із порушенням встановленого законом порядку купівлі-продажу, ренти, дарування, застави, обміну земельних ділянок, визнаються недійсними за рішенням суду. Враховуючи вищевикладене, суд вважає, що є усі підстави для визнання недійсним договору міни земельних ділянок, укладений між [PERSON] та [PERSON] 31.03.2016 року і посвідчений приватним нотаріусом Красноградського районного нотаріального округу [PERSON] і задоволення позовних вимог СБОК «Ленінське». Отже також відсутні підстави і для розірвання договору оренди оренди землі від 03.01.2008 року №279, укладеного між [PERSON] та СБОК «Ленінське», тому в задоволенні позовних вимог [PERSON] слід відмовити. Згідно ст.88 ЦПК України стороні, на користь якої ухвалено рішення, суд присуджує з другої сторони понесені нею і документально підтверджені судові витрати. Якщо позов задоволено частково, судові витрати присуджуються позивачеві пропорційно до розміру задоволених позовних вимог, а відповідачеві - пропорційно до тієї частини позовних вимог, у задоволенні яких позивачеві відмовлено. Таким чином з [PERSON] на користь СБОК «Ленінське» підлягають стягненню судові витрати в розмірі 1378,0 грн., які підтверджені відповідною квитанцією (а.с.37)

Outcome: approved