Jurisdiction: civil
Date: 2017-05-21 00:00:00

[PERSON], діючи в інтересах та за довіреністю [NUMBER] звернувся до суду з позовом до Стрілківської сільської ради Генічеського району Херсонської області у якому просив суд визнати недійсним рішення №236 ХІХ сесії Стрілківської сільської ради VII скликання Генічеського району Херсонської області в частині визначення розміру орендної плати в 12% від нормативно грошової оцінки під час укладання з [NUMBER] Договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером [NUMBER] за адресою [ADDRESS]. Свої вимоги мотивує тим, що 01 липня 2016 року зареєстровано право власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на підставі ухвали апеляційного суду Херсонської області від 14.04.2016 року за [NUMBER] на житловий будинок з господарськими будівлями та спорудами, який розташований по [ADDRESS] Вказаний будинок розташований на земельній ділянці, яка на підставі договору оренди від 24.11.2011 року перебувала у користуванні попереднього власника про що було зроблено запис №652210004001088 у Державному реєстрі земель 24.07.2012 року. Після реєстрації права власності на вказаний вище житловий будинок, позивачем було повідомлено відповідача про перехід до нього права власності на нерухоме майно - житловий будинок та запропонував укласти з ним Договір оренди. 03 лютого 2017 року відповідач розглянувши заяву позивача, визнав перехід до нього прав від попереднього користувача по Договору, однак в односторонньому порядку змінив його умову щодо розміру орендної плати, визначивши її на рівні 12% від нормативно грошової оцінки, замість 3% які були погодженні з попереднім власником. Вважає, що відповідач при прийнятті рішення про збільшення розміру орендної плати, діяв всупереч вимогам ст.. 120 ЗК України та ст.. 377 ЦК України, якими визначено перехід права користування земельною ділянкою до особи яка набула право власності на житловий будинок, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землекористувача. В судовому засіданні представник позивача за довіреністю [PERSON] вимоги [NUMBER] підтримав повністю, посилаючись на обставини позову. Просив суд позов задовольнити. Додатково суду пояснив, що договір оренди мав бути укладений сторонами на попередніх умовах, оскільки у зв'язку з набуттям права власності на нерухоме майно, яке розміщено на відповідній земельній ділянці, до нового власника перейшло право користування цією земельною ділянкою на умовах які були визначені для попереднього власника. Однак відповідач в односторонньому порядку змінив розмір орендної плати, тим самим змінив істотні умови договору, що суперечить положенням ст.. 120 ЗК України та ст.. 377 ЦК України. Відповідач, будучи належним чином повідомлений про час та місце розгляду справи в судове засідання не з'явилася, не повідомивши суд про причини неявки. Зі згоди позивача суд ухвалює рішення при заочному розгляді справи, що відповідає положенням ст. 224 ЦПК України. Представник третьої особи без самостійних вимог - відділу Держгеокадастру у Генічеському районі Херсонської області в судове засіданні також не з'явився, надіславши листа про розгляд справи без його участі. Суд, дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представника позивача, вважає, що позов підлягає задоволенню, виходячи з наступного. З договору оренди землі від 24.11.2011 року вбачається, що 24 листопада 2011 року між [PERSON] та Стрілківською сільською радою в особі сільського голови [PERSON] укладено договір оренди земельної ділянки, площею 0.2351 га, розташованої по [ADDRESS] Як вбачається з вказаного договору, вказана земельна ділянка була передана [PERSON], який у встановленому Законом порядку зареєстрував своє право власності на нерухоме майно - житловий будинок з господарчими та побутовими будівлями відповідно до свідоцтва про право власності на нерухоме майно [NUMBER] від 08.08.2008 року. Пунктом 9 договору оренди від 24.11.2011 року сторонами було погоджено розмір орендної плати та порядок її сплати, а також умови зміни орендної плати. Судом встановлено, що на підставі ухвали апеляційного суду Херсонської області від 14.04.2016 року, 01 липня 2016 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за [NUMBER] було зареєстровано право власності на житловий будинок з господарськими будівлями та спорудами, розташований по [ADDRESS] Викладене свідчить, що до [NUMBER] перейшло право власності на нерухоме майно, розташоване по [ADDRESS] Відповідно до пункту «б» частини першої статті 12 ЗК України до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин на території сіл, селищ, міст належить передача земельних ділянок комунальної власності у власність громадян та юридичних осіб відповідно до цього Кодексу. Згідно із частинами першою, другою статті 116 ЗК України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону. Набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування. Як вбачається з матеріалів справи, рішенням від 16.09.2016 року Стрілківська сільська рада Генічеського району Херсонської області, розглянувши заяву [PERSON] вирішила припинити дію договору оренди земельної ділянки укладеним з [PERSON] на земельну ділянку площею 0.2351 га з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд, який зареєстрований 24.07.2012 року. 03.02.2017 року Стрілківська сільська рада, розглянувши заяву [PERSON], який діяв за довіреністю та від імені [NUMBER] вирішила укласти з [NUMBER] договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером [NUMBER], площею 0.2351 га, розташованою по [ADDRESS] з орендною платою 12 % від нормативної грошової оцінки. Положеннями ст.. 120 Земельного кодексу України, унормовано, що у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача. Істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з набуттям права власності на ці об'єкти. Зазначені норми закріплюють загальний принцип цілісності об'єкту нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об'єкт розташований. За цими нормами визначення правового режиму земельної ділянки перебуває у прямій залежності від права власності на будівлю і споруду та передбачається механізм роздільного правового регулювання нормами цивільного законодавства майнових відносин, що виникають при укладенні правочинів щодо набуття права власності на нерухомість, і правового регулювання нормами земельного і цивільного законодавства відносин при переході прав на земельну ділянку у разі набуття права власності на нерухомість. Відповідно до ч.3 ст. 7 Закону України «Про оренду землі» до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда. Отже, наведені норми слід розуміти таким чином, що при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право попереднього власника або користувача припиняється автоматично, в силу закону, без "оформлення" припинення права будь-якими актами та документами. Варто наголосити, що ця норма є імперативною, відступ від неї на підставі договору не допускається. Договір оренди при цьому не припиняється в цілому, має місце заміна сторони в зобов'язанні. Як встановлено судом, рішенням Стрілківської сільської ради №164 від 16.09.2016 року та №236 від 03.02.2017 року відповідачем фактично визнано факт переходу права власності на нерухоме майно, розташоване на земельній ділянці з кадастровим номером [NUMBER], площею 0.2351 га, по [ADDRESS] від [PERSON] до [NUMBER], однак в порушення вимог ст.. 120 ЗК України, договір оренди переукладений не на тих же умовах, оскільки орендна плата є істотною умовою такого договору. При цьому суд погоджується з доводами представника позивача, щодо того, що вданому випадку має місце лише заміна орендаря земельної ділянки, при цьому відсутні умови для зміни істотних умов договору, а отже рішення в частині визначення розміру орендної плати суперечить вимогам законодавства та підлягає визнанню його недійсним. З огляду на викладене, суд вважає, що вимоги [NUMBER] є обґрунтованими та позов підлягає задоволенню.

Outcome: approved