Jurisdiction: civil
Date: 2020-08-06 00:00:00

21 вересня 2018 року позивачі звернулися до суду з позовом до публічного акціонерного товариства «Перший Український міжнародний банк», виконавчого комітету Гуляйпільської міської ради у Запорізькій області про скасування реєстрації права власності і поновлення реєстрації права власності на нерухоме майно, вимоги по якому уточнили 24 жовтня 2018 року та одночасно замінили відповідача виконавчий комітет Гуляйпільської міської ради у Запорізькій області державним реєстратором виконавчого комітету Гуляйпільської міської ради у Запорізькій області Зінченком Юрієм Олексійовичем. В позові зазначили, що 9 жовтня 2000 року на підставі договору купівлі-продажу стали учасниками права спільної часткової власності на квартиру [ADDRESS] , чиї частки в праві спільної власності є рівними і дорівнюють 1/3 частині квартири. 5 червня 2008 року позивач [PERSON] передала означене житло в іпотеку публічному акціонерному товариству «Перший Український міжнародний банк» в забезпечення зобов`язання за кредитним договором № 6460330, укладеним в той же день між нею і фінансовою установою. 6 липня 2018 року державний реєстратор виконавчого комітету Гуляйпільської міської ради у Запорізькій області Зінченко Ю.О. прийняв рішення № 41928238 про реєстрацію права власності на спірну квартиру за публічним акціонерним товариством «Перший Український міжнародний банк», про що позивачі дізналися з інформації в Державному реєстрі речових прав на нерухомість. Реєстрація права власності, зазначають в позові позивачі, здійснена незаконно та підлягає скасуванню з таких підстав. Можливість звернення стягнення на нерухомість, передану позичальником кредитодавцю в забезпечення виконання основного зобов`язання, передбачена статтею 33 Закону України «Про іпотеку», а статтями 36, 37 означеного закону внормовано процедуру задоволення за рахунок предмету іпотеки вимоги до іпотекодавця. Зокрема, у відповідності до ст. 37 Закону іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмету іпотеки суб`єктом оціночної діяльності, а у разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя. З наведених положень спеціального закону беззаперечно випливає, що набуття права власності на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання можливо лише за умови проведення оцінки предмета іпотеки із залученням суб`єкта оціночної діяльності, в противному випадку набуття права власності не допускається. За правилами, встановленими в ст. ст. 10, 11 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» замовниками оцінки майна можуть бути особи, яким майно належить на законних підставах або у яких воно перебуває на законних підставах чи представники за дорученням вказаних осіб. Позивачі стверджують, що вони відповідного договору про оцінку не укладали і не доручали здійснення оцінки спірної квартири жодній особі; відсутнє посилання на здійснення оцінки і в переліку документів, на підставі яких проведено реєстрацію права власності за відповідачем, що дає підстави прийти висновку про непроведення оцінки іпотечного майна, яка в силу закону є обов`язковою. На час реєстрації за відповідачем права власності на нерухоме майно в спірній квартирі проживала та була зареєстрована неповнолітня особа, тому є обов`язковою згода органу опіки та піклування на укладення правочину щодо відчуження такого житла, проте відповідної згоди відповідачем отримано не було, що, на думку позивачів, є самостійною підставою для задоволення позову. Окрім зазначеного, відчуженням на свою користь предмету іпотеки відповідач порушив встановлену Законом України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» заборону на примусове стягнення іпотечного майна, так як в силу вказаного Закону протягом його дії не може бути примусово стягнуте, тобто відчужене без згоди власника, нерухоме житло, якщо воно виступає як забезпечення зобов`язань за споживчими кредитами, наданими в іноземній валюті, та за умови, що таке житло використовується як місце постійного проживання позичальника або майнового поручителя. Так як власники житла не надавали згоди на його відчуження та воно використовується ними як місце постійного помешкання, були відсутні підстави для реєстрації права власності і з цих підстав. Окрім того, в порушення вимог Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» про перелік документів, на підставі яких здійснюється державна реєстрація права власності на нерухомість, реєстрація права власності за банком здійснена у відсутність жодних з документів, зазначених в законі. У зв`язку з викладеним позивачі просять скасувати рішення про державну реєстрацію права власності від 06.07.2018 року, індексний номер 41928238, прийняте державним реєстратором виконавчого комітету Гуляйпільської міської ради у Запорізькій області Зінченком Ю. О., та запис в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно № 26919353 від 03.07.2018 року про реєстрацію за публічним акціонерним товариством «Перший Український міжнародний банк» права власності на квартиру [ADDRESS] ; поновити державну реєстрацію права власності на квартиру [ADDRESS] в рівних частках, що становлять 1/3 частину квартири, за [PERSON] , [PERSON] , [PERSON] . Ухвалою судді Шевченківського районного суду м. Запоріжжя від 25.09.2018 року позовну заяву прийнято до розгляду та відкрито провадження в справі за правилами загального позовного провадження. 2 листопада 2018 року на підставі ухвали суду застосовано захід забезпечення позову у вигляді накладення арешту на квартиру [ADDRESS] (а. с. 81). На підставі ухвали Шевченківського районного суду м. Запоріжжя від 09.01.2019 року підготовче провадження в справі закрито і справу призначено до судового розгляду. Представник позивачів в судовому засіданні підтримав вимоги позову. Просить про його задоволення з підстав, викладених в позові. Представник відповідача - публічного акціонерного товариства «Перший Український міжнародний банк» - проти задоволення позову заперечує з огляду на таке. Право власності на спірну квартиру відповідач набув у відповідності до вимог Закону України «Про іпотеку»» за встановленою статтями 36, 37 Закону України «Про іпотеку» процедурою, згідно з якою іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, підставою для чого є застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя. Підпунктами 4.7.1-4.7.3 пункту 4.7 іпотечного договору між сторонами передбачено застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, тому передання права власності іпотекодержателю ґрунтується як на вимогах закону, так і на договорі між сторонами. Що стосується тверджень позивачів про незаконне непроведення оцінки майна, постановою Кабінету Міністрів України № 1127 від 25.12.2015 року «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень» для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, подаються копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення тридцятиденного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником письмової вимоги іпотекодерджателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна, якщо іпотечним договором передбачено її видачу. Зазначені документи, окрім заставної, яка не надавалася в силу того, що її видача не передбачена договором, надані відповідачем державному реєстратору. Вказаними правовими нормами визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, для державної реєстрації права власності на предмет іпотеки та не передбачено надання оцінки предмету іпотеки. І хоча іпотекодержателем було проведено оцінку предмета іпотеки, проте навіть за умови її непроведення ці обставини не можуть бути предметом спору про скасування рішення про державну реєстрацію права власності, оскільки у встановленому законом переліку документів, на підставі яких здійснюється державна реєстрація права власності, цей документ відсутній. Вартість предмету іпотеки має значення лише для розв`язання спору про перевищення вартості іпотечної нерухомості порівняно з розміром забезпечених вимог. Посилання позивачів на недотримання законодавства про охорону дитинства в частині неотримання згоди органу опіки та піклування на реєстрацію права власності також є хибними, оскільки державна реєстрація речових прав на нерухомість - це офіційне визнання та підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, яка не є правочином за своєю правовою природою. Правочином у спірних правовідносинах є договір іпотеки від 05.06.2008 року, коли у квартирі, переданій в іпотеку, діти не проживали. Що стосується встановленого законодавством України мораторію на звернення стягнення на майно громадян, надане в забезпечення кредитів в іноземній валюті, мораторій полягає в забороні примусового стягнення майна, що має статус іпотечного, між тим звернення стягнення на квартиру позивачів відбулося не у примусовому, а у договірному порядку, підтвердженням чого є підписання сторонами договору, який містить застереження про право банку на реєстрацію права власності на предмет іпотеки у випадку невиконання зобов`язань за договором кредитування. У зв`язку з викладеним представник відповідача просить про відмову у задоволенні позову. Другий відповідач, належним чином повідомлений про дату, час та місце розв`язання спору, до суду не з`явився, надавши суду відзив. За вказаних обставин суд у відповідності до ст. ст. 211, 233 ЦПК України вважає за можливе проведення судового розгляду без участі державного реєстратора виконавчого комітету Гуляйпільської міської ради у Запорізькій області. З письмового відзиву представника виконавчого комітету Гуляйпільської міської ради у Запорізькій області випливає, що діями державного реєстратора, який вчинив державну реєстрацію права на нерухомість, права позивачів не порушені, так як він діяв на підставі закону та «Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», затвердженого постановою Кабінету міністрів України від 25.12.2015 року № 1127; у відсутність правових підстав для відмови у здійсненні цієї реєстрації, оскільки фінансовою установою було дотримано вимогу закону щодо надання певного переліку необхідних документів за наявності передбаченого договором про іпотеку права банку звертатися з відповідною заявою. Державний реєстратор не здійснював у примусовому порядку звернення стягнення на майно позивачів, а, діючи у межах своїх повноважень та у спосіб, що передбачений Основним Законом та Законами України, здійснив державну реєстрацію речового права на нерухоме майно, що є офіційним визнанням і підтвердженням державою фактів набуття речових прав. У зв`язку з викладеним представник органу місцевого самоврядування просить про залишення позову без задоволення. Вислухавши учасників справи, з`ясувавши обставини справи та перевіривши їх доказами, суд знаходить позов таким, що підлягає задоволенню, виходячи з таких міркувань. Судом встановлено, що 5 червня 2008 року між [PERSON] та публічним акціонерним товариством «Перший Український міжнародний банк» укладений договір іпотеки, за яким позичальник в забезпечення зобов`язання за кредитним договором № 6460330, укладеним в той же день між нею і фінансовою установою, передала в іпотеку банку квартиру [ADDRESS] (а. с. 14-15). 6 липня 2018 року державний реєстратор виконавчого комітету Гуляйпільської міської ради у Запорізькій області прийняв рішення № 41928238 про реєстрацію права власності за публічним акціонерним товариством «Перший Український міжнародний банк» права власності на квартиру [ADDRESS] (а. с. 19-20). Підстави для звернення стягнення на предмет іпотеки внормовані статтями 12 і 33 Закону України «Про іпотеку» і до них, зокрема, відноситься невиконання або неналежне виконання боржником основного зобов`язання. У разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя. Підстави для позасудового врегулювання питання про звернення стягнення на предмет іпотеки визначені статтею 36 Закону «Про іпотеку», з якої випливає, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі окремого договору між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, або згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, яке прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя. Отже, закон прямо вказує, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, є одним із шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки. Договором про іпотеку між сторонами передбачено, що звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється, зокрема, шляхом позасудового врегулювання відповідно до передбачених цим договором застережень про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом переходу до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки (п. п. 4.2., 4.7. договору (а. с. 15, зворотний бік). Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону. Статтею 35 Закону України «Про іпотеку», за змістом якої у разі порушення основного зобов`язання іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю письмову вимогу про усунення порушення, передбачено обов`язковість повідомлення про порушення основного зобов`язання та/або іпотечного договору. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Відповідно до п. 61 «Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», затвердженого Постановою Кабінету міністрів України від 25.12.2015 року № 1127, для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця (1); документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі (2); заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу) (3). Судом встановлено, що відповідачем першим було подано оригінали документів, необхідних в силу положень Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та «Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» для проведення державної реєстрації права власності на нерухомість на підставі застереження в договорі іпотеки. Ані Законом, ані «Порядком…» не передбачено надання державному реєстратору звіту про оцінку майна. Разом з тим така оцінка була проведена іпотекодержателем, як випливає із змісту висновку про вартість майна, наданого відповідачем (а. с. 49), проте наявність або відсутність оцінки не є підставою для скасування рішення про державну реєстрацію речового права на нерухомість, оскільки визначена вартість майна є предметом правовідносин між іпотекодавцем та іпотекодержателем щодо права іпотекодавця на відшкодування вартості предмета іпотеки. Твердження позову про те, що лише власники спірної квартири вправі укладати договір з суб`єктом оціночної діяльності і виступати замовником оцінки є неспроможними, оскільки: по-перше, в силу Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» замовниками оцінки майна можуть бути не лише його власники, а й особи, у яких майно перебуває на законних підставах, а правомірність передачі спірного житла в іпотеку фінансовій установі ніколи не оспорювалось; по-друге, як зазначено, вартість майна не має значення для вирішення цього спору. Отримання згоди органу опіки та піклування для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також не передбачено спеціальним законом, а сама реєстрація є офіційним визнанням і підтвердженням державою факту набуття речового права (пп. 1 п. 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» ), здійснення якої за певних обставин обумовлено сторонами договору іпотеки від 05.06.2008 року. У зв`язку з викладеним суд не погоджується і з твердженнями позову про необхідність скасування рішення про державну реєстрацію права власності через порушення законодавства про охорону дитинства. Що ж стосується вимоги позову про незаконність реєстрації права власності на іпотечне майно через заборону піддавати примусовому зверненню стягнення на предмет іпотеки, наданої в забезпечення зобов`язання за кредитними договорами, що отримані в іноземній валюті, суд знаходить її ґрунтовною, а звернення стягнення за вказаних обставин - таким, що є підставою для скасування рішення про реєстрацію речового права на нерухомість, виходячи з таких міркувань. 7 червня 2014 року набрав чинності Закон № 1304-VII від 03.06.2014 року «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», відповідно до п. 1 ч. 1 якого протягом дії цього Закону не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом предметом іпотеки згідно із статтею 5 Закону України "Про іпотеку", якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що: таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно; загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. метрів для квартири та 250 кв. метрів для житлового будинку. Таким чином, означений Закон ввів тимчасовий мораторій на право іпотекодержателя відчужувати майно іпотекодателя без згоди останнього на таке відчуження. Квартира, право власності на яку набуто відповідачами на підставі договору купівлі-продажу від 09.10.2000 року, № 107 в будинку [ADDRESS] , має загальну площу 63,19 квадратних метри і не перевищує встановлену Законом вищу межу; вона використовується як місце постійного проживання позивачів; передана в іпотеку в забезпечення виконання основного зобов`язання, що встановлено договором № 64603330 від 05.06.2008 року про отримання позичальником споживчого кредиту в іноземній валюті (57000 доларів США). З урахуванням наведених міркувань вказане житло протягом дії означеного Закону, який не втратив силу на момент вирішення цього спору, не може бути примусово стягнуто іпотекодержателем. Таким чином суд доходить висновку, що у відповідача другого були наявні підстави для відмови у проведенні державної реєстрації права власності на вказану квартиру за публічним акціонерним товариством «Перший Український міжнародний банк». Означений висновок міститься у постанові Великої Палата Верховного Суду від 20.11.2019 року в справі № 802/1340/18-а, провадження № 11-474 апп 19, і в силу ч. 4 ст. 263 ЦПК України суд не може не враховувати її при розв`язанні побідних правовідносин. Дійшовши висновку про необхідність вирішення спору на користь позивачів, суд не погоджується з твердженнями представника відповідача - фінансової установи - про те, що державна реєстрація права власності на спірну квартиру за банком не є примусовим стягненням, яке відбувається під час здійснення виконавчого провадження, а обумовлена домовленістю сторін при укладенні договору іпотеки, виходячи з такого. Як випливає із статті 33 Закону України «Про іпотеку», звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя. До окремого договору між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, прирівнюється застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі (ст. 36 Закону України «Про іпотеку). За змістом ст. 37 Закону «Про іпотеку» правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є, зокрема, відповідне застереження в іпотечному договорі, яке за своїми правовими наслідками передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, а іпотечний договір, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, є документом, що підтверджує перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя та є підставою для внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Наведене означає, що перереєстрація права власності на нерухоме майно на підставі іпотечного застереження в силу ст. 33 Закону є одним із способів звернення стягнення на предмет іпотеки, що у даному випадку здійснюється без врахування волевиявлення іпотекодавця, тобто є примусовим стягненням. Підписавши іпотечне застереження, сторони визначили лише можливі шляхи звернення стягнення, які має право використати іпотекодержатель. Стягнення ж є примусовою дією іпотекодержателя, направленою до іпотекодавця з метою задоволення своїх вимог. У відповідності до ст. 37 Закону України «Про іпотеку» рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді. В силу ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» № 1952-ІУ від 01.07.2004 року у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення державний реєстратор проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону. З урахуванням наведених положень закону суд знаходить спосіб захисту права, обраний позивачами, таким, що відповідає положенням ст. 16 ЦК України, як такий, що прямо встановлений законом, тому, констатуючи порушення цивільного права позивачів, знаходить всі підстави для задоволення позову. У відповідності до правил цивільного процесуального законодавства судовий збір, попередньо сплачений позивачами (у даному випадку позивачем [PERSON] ), має біти присудженим їй з відповідачів у рівних частках.

Outcome: approved