Jurisdiction: civil
Date: 2016-10-19 00:00:00

30 листопада 2015 року від ФГ «Зустріч» до Михайлівського районного суду Запорізької області надійшла позовна заява до Головного управління Держгеокадастру у Запорізької області, [PERSON] про визнання недійсними та скасування наказів, а також визнання недійсним договору оренди землі. В подальшому позивачем декілька разів уточнювалися позовні вимоги і в останній редакції позовної заяви від 17 березня 2016 року (т.1 а.с. 167-171) зазначено, що 29 листопада 2004 року між Михайлівською районною державною адміністрацією Запорізької області та Фермерським господарством «Зустріч» було укладено договір оренди земельної ділянки, що розташована на території Плодородненської сільської ради Михайлівського району. Зазначений Договір оренди був зареєстрований у ЗРФ ДП ДЗК 10 лютого 2005 року, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис за № 040527300108. В пункті 8 вказаного договору передбачено, що цей Договір укладено на 10 років, після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. Після закінчення дії договору від 29 листопада 2004 року, а саме 10 лютого 2015 року, орендар, ФГ «Зустріч», продовжувало користуватися земельною ділянкою (кадастровий номер ділянки 2323385500:03:013:0001). Протягом місяця після закінчення дії договору орендодавець, Головне управління Держземагенства у Запорізькій області, не надсилав листа-повідомлення про відмову у поновленні договору оренди землі. Тому даний договір вважається поновленим на підставі ч.6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені ним. Проте незважаючи на це, 07 жовтня 2015 Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області уклало новий договір оренди спірної земельної ділянки з [PERSON] на підставі Наказу про затвердження документації із землеустрою та надання земельної ділянки в оренду №8-422/27-15-СГ від 07.10.2015. Враховуючи те, що було порушено переважне перед іншими особами право ФГ «Зустріч» на поновлення договору оренди землі, орендар користувався земельною ділянкою після спливу терміну дії договору, земельна ділянка не була вилучена у встановленому законом порядку у попереднього користувача, а тому договір вважається поновленим, позивач просить суд визнати недійсним та скасувати наказ Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області від 01.09.2015 за № 8-286/27-15-СГ «Про надання дозволу на розроблення документації із землеустрою», скасувати наказ Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області від 07.10.2015 № 8-422/27-15-СГ «Про затвердження документації із землеустрою та надання земельної ділянки в оренду»; визнати недійсним Договір оренди земельної ділянки (кадастровий номер ділянки 2323385500:03:013:0001, що розташована на території Плодородненської сільської ради Михайлівського району), укладений 07 жовтня 2015 року між Головним управлінням Держгеокадастру у Запорізькій області та [PERSON]; скасувати державну реєстрацію Договору оренди земельної ділянки (кадастровий номер ділянки 2323385500:03:013:0001, що розташована на території Плодородненської сільської ради Михайлівського району, укладеного 07 жовтня 2015 року між Головним управлінням Держгеокадастру у Запорізькій області та [PERSON]І.), в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. В судовому засіданні представники позивача [PERSON] і [PERSON] позовні вимоги підтримали та просили задовольнити позов на підставах, викладених в позовній заяві. Відповідач [PERSON] та представник відповідача [PERSON] в судове засідання не зявилися, але в матеріалах справи містяться письмові заперечення відповідача (т.1 а.с. 93-100, 205-214), в яких зазначено, що посилання позивача на положення статті 33 Закону України «Про оренду землі» щодо переважного права орендаря перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк не можуть бути примусом для власника земельної ділянки і передбачають право, а не обов'язок на переукладення договору оренди, враховуючи при цьому статті 6, 203, 316, 317, 319, 321, 651 ЦК України щодо свободи договору, укладення його за наявності вільного волевиявлення особи, непорушності права власності на здійснення цього права власником відповідно до закону на власний розсуд за своєю волею, незалежно від волі інших осіб, необхідності згоди обох сторін при укладенні чи зміні договору. За приписами ч. 1 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, дійсно має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Проте ФГ «Зустріч», як орендар не довів, не надав докази та навіть не повідомив про те, що він належно виконує свої обовязки за умовами договору. Отже, договір оренди між Головним управлінням Держгеокадастру у Запорізької області і [PERSON] був укладений на законних підставах, тому відсутні підстави для визнання його недійсним, і відповідно в задоволенні позову слід відмовити. Представник відповідача [PERSON] в судовому засідання заперечував проти задоволення позову і надав письмові заперечення (т.1 а.с.123-129, 220-226), згідно яких Головне управління поділяє правову позицію, яка була сформована під час розгляду чисельних судових справ, в частині, що положення статті 33 Закону України «Про оренду землі» щодо переважного права орендаря перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк, проте представник відповідача просить врахувати, що вказані положення не можуть бути примусом для власника земельної ділянки і передбачають право, а не обов'язок на переукладення договору оренди. Статтею 122 Земельного кодексу України визначені повноваження органів виконавчої влади, Верховної Ради Автономної Республіки Крим, органів місцевого самоврядування щодо передачі земельних ділянок у власність або у користування. Частиною 4 зазначеної статті передбачено, що центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів у галузі земельних відносин та його територіальні органи передають земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності, крім випадків, визначених частиною восьмою цієї статті, у власність або у користування для всіх потреб. Отже, розпорядження землями сільськогосподарського призначення державної власності належить до виключних повноважень органів виконавчої влади з питань земельних ресурсів у галузі земельних відносин. У звязку з неналежним виконанням ФГ «Зустріч» своїх обов'язків за умовами договору та зверненням [PERSON], який надав пакет документів, що додавався до заяви про надання йому дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення цієї земельної ділянки, в повній мірі відповідав вимогам Земельного кодексу та інших нормативно-правових актів, у звязку з чим, Головне управління здійснило свої повноваження щодо розпорядження даним видом земельних ділянок та надало дозвіл на розроблення проекту землеустрою вказаному громадянину і в подальшому був укладений оспорюваний договір оренди земельної ділянки. Враховуючи все вище викладене, відсутні підстави для задоволення позову. Представник третьої особи [PERSON] в судове засідання не зявилася, але надала суду заяву з клопотанням про розгляду справи за її відсутності, просить вирішити спір на розсуд суду. Заслухавши пояснення учасників процесу, дослідивши матеріали справи, всебічно і повно зясувавши всі фактичні обставини справи, на яких ґрунтуються позовні вимоги позову та заперечення, обєктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд дійшов висновку, що позовні вимоги позову обґрунтовані та підлягають задоволенню з таких підстав. В ході судового розгляду було встановлено, що на підставі розпорядження [PERSON] Михайлівської районної державної адміністрації Запорізької області №393 від 17 вересня 2004 року, між Михайлівською районною державною адміністрацією Запорізької області та Фермерським господарством «Зустріч» 29 листопада 2004 року було укладено договір оренди землі, відповідно до якого Орендодавець надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яка знаходиться на території Плодородненської сільської ради Михайлівського району Запорізької області (т. 1 а.с. 8-12). Відповідно до пункту 2 зазначеного Договору оренди землі - обєктом оренди за цим договором виступає земельна ділянка загальною площею 44.6984 га. Відповідно до пункту 5 Договору оренди землі, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 476932,21 грн. Пунктом 9 Договору оренди землі, встановлено, що орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі 476,93 грн. за рік у тому числі 476,93 грн. у грошовій формі, у розрахунку 10.67 за 1 га. Земельна ділянка була передана позивачу в оренду для ведення фермерського господарства. Цільове призначення земельної ділянки: землі сільськогосподарського призначення (пункти 15, 16 Договору оренди землі). Пунктом 18 Договору оренди землі, передбачено здійснення передачі земельної ділянки в оренду без розроблення проекту її відведення, шляхом складання технічної документації із землеустрою для складання договору оренди земельної ділянки, підставою розроблення проекту відведення земельної ділянки є: організація розроблення (документації) проекту відведення земельної ділянки і витрати, повязані з цим, покладаються на орендаря. Відповідно до пункту 8 Договору оренди землі, договір укладено на 10 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк, у цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. Договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації (п. 43 Договору оренди землі). Державна реєстрація вищевказаного договору здійснена у Михайлівському районному відділі Запорізької філії ДЗК про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 10 лютого 2005 року №040527300108. Таким чином, термін дії вказаного договору встановлено до 10 лютого 2015 року. Пунктом 37 Договору оренди землі визначено підстави припинення договору оренди землі, а саме: закінчення строку, на який його було укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної\~ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; ліквідації юридичної особи-орендаря. Зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розвязується у судовому порядку (п. 36 Договору оренди землі). Факт передачі вказаною земельної ділянки підтверджується відповідним Актом-передачі земельної ділянки від 29 листопада 2004 року (т. 1 а.с. 11). 31 грудня 2004 року позивач звернувся до Головного управління Держземагентства у Запорізької області з листом-повідомленням, в якому просив надати дозвіл на поновлення на новий строк Договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення, площею 44,6984 га, кадастровий номер: 2323385500:03:013:0001, додавши проект додаткової угоди у трьох екземплярах, в якій міститься умова про поновлення дії договору на 10 років (т.1 а.с. 15). Головне управління Держземагентства у Запорізької області листом повідомленням №27-8.04-1077/2-15 від 28 січня 2015 року вказало позивачу, що останнім днем звернення орендаря з клопотанням про поновлення договору є 10 листопада 2014 року відповідно до умов п.8 Договору оренди землі, який передбачає надіслання відповідного листа про поновлення дії договору за 90 днів до його закінчення. За таких обставин Головне управління Держземагентства у Запорізької області не має правових підстав для поновлення договору оренди землі від 29 листопада 2014 року (т.1 а.с. 151). 26 травня 2015 року Фермерське господарство «Зустріч» звернулось до Господарського суду Запорізької області з позовом про визнання поновленим Договору оренди землі б/н від 29 листопада 2004 року, який був зареєстрований у Михайлівському районному відділі ЗРФ ДП Центр ДЗК, про що у Державному реєстрі земель було вчинено запис від 10 лютого 2005 р. за № 040527300108, на строк 10 років, на тих самих умовах. Рішенням Господарського суду Запорізької області від 23 березня 2016 року позов ФГ «Зустріч» було задоволено і визнано поновленим\~Договір оренди землі б/н від 29 листопада 2004 року, зареєстрований у Михайлівському районному відділі ЗРФ ДП Центр ДЗК, про що у Державному реєстрі земель було вчинено запис від 10 лютого 2005 р. за № 040527300108, на строк 10 років, на тих самих умовах (т.2 а.с. 64-68). Постановою Донецького апеляційного господарського суду від 3 серпня 2016 року рішення Господарського суду Запорізької області від 23 березня 2016 року залишено без змін. В силу вимог ч. 3 ст. 61 ЦПК України обставини, які встановлені вказаним судовим рішенням, суд вважає доведеними та такими, що не підлягають доказуванню в межах розгляду даної справи, а тому достовірно встановленим є факт поновлення\~Договору оренди землі б/н від 29 листопада 2004 року. Відповідно до\~ст. 1 закону України «Про оренду землі», оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відповідно до\~ст. 3 закону України «Про оренду землі», договір оренди земліце договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків. Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. За змістом статей 18, 20 Закону України «Про оренду землі» (у редакції чинній на момент укладення договору оренди землі) договір оренди землі підлягає державній реєстрації, якщо такий договір укладений. Після державної реєстрації укладеного договору оренди землі він набирає чинності. Положеннями ст. 638 Цивільного кодексу України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Цивільні права та обовязки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін при укладенні спірних договорів, набуваються після відповідної державної реєстрації. Як вбачається з матеріалів справи позивач та орендодавець дійшли згоди щодо істотних умов договору оренди земельної ділянки, скріпивши 29.11.2004 року договір своїми підписами, що і є моментом укладення договорів. З урахуванням п. 8 договору від 24 листопада 2004 року норм Закону України «Про оренду землі» та ЦК України, дати державної реєстрації у Михайлівському райвідділі Запорізької регіональної філії ДП ЦДЗК (10.02.2005 р.) слід вважати, що договір набув чинності з 10.02.2005 р. строком на десять років, тобто до 10.02.2015р. Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» визначає підстави для пролонгації договору оренди землі. Так, у частинах першій пятій статті 33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором, орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення. Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачена інша підстава поновлення договору оренди: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір\~вважається поновленим\~на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Частинами восьмою, девятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що\~додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку; відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді. Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, які передбачені частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обов'язки за договором, відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди, сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди. Із матеріалів справи вбачається, що позивач ФГ «Зустріч» під час дії спірного договору оренди землі належним чином виконував обовязки, які слідують з його умов. Так, відповідачем своєчасно та в повному обсязі сплачувалась орендна плата за договором, про що свідчать відповідні квитанції, наявні в матеріалах справи (т.1 а.с. 72-81). Відповідно до довідки Михайлівського відділення Токмацької ОДПІ від 18 січня 2016 року № 34/10/20 у платника податків Фермерського господарства «Зустріч» станом на 18 січня 2016 року відсутня заборгованість з податків, зборів, платежів (т.1 а.с. 199). При цьому, в матеріалах справи відсутні докази протиправної поведінки позивача під час дії договору оренди землі від 29.11.2004 року, зокрема, щодо використання земельної ділянки не за цільовим призначенням, із порушенням вимог збереження стану обєкта оренди, природоохоронного законодавства, тощо, тому судом не приймаються відповідні твердження представників відповідачів про порушення ФГ «Зустріч» умов договору оренди. Крім того, як вже зазначалося вище, судовим рішенням був встановлений факт поновлення договору оренди від 24 листопада 2014 року. Відповідно до положень ст. ст.\~141,\~149 ЗК України\~земельні ділянки, які перебувають у користуванні осіб, передаються у власність чи користування іншим особам лише після їх вилучення у встановленому законом порядку у попереднього користувача. За частиною другою\~статті 792 ЦК України\~відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема\~ЗК України,\~Законом України «Про оренду землі». Таким чином, при укладанні Договору оренди між Головним управлінням Держгеокадастру у Запорізькій області та [PERSON] від 7 жовтня 2015 року не було дотримано вимог щодо чинності правочину, які передбачені ст.ст.203, 215 ЦК України. Відповідно до ч. 1 ст. 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Підставами недійсності правочину, відповідно до ст. 215 ЦК України є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Крім того, суд вважає за необхідне значити, що згідно зі статтею 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» суди застосовують при розгляді справ Конвенцію та практику Суду як джерело прав. Перша та найважливіша вимога статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод полягає в тому, що будь-яке втручання публічних органів у мирне володіння майном повинно бути законним, а держави мають право здійснювати контроль за використанням майна шляхом введення «законів». У рішенні Європейського суду з прав людини від 24 червня 2003 року у справі «Стретч проти Обєднаного Королівства Великобританії та Північної Ірландії» встановлено, що особа (орендар) мала принаймні законне сподівання на реалізацію передбаченого договором права на продовження договору оренди і в цілях ст. 1 Першого протоколу таке сподівання можна вважати додатковою частиною майнових прав, наданих їй муніципалітетом за орендним договором, та зазначено, що наявність порушень з боку органу публічної влади при укладенні договору щодо майна не може бути підставою для позбавлення цього майна іншої особи, яка жодних порушень не вчинила. У рішенні Європейського суду з прав людини по справі «Девелопмент ЛТД» та інші проти Ірландії» в якій він постановив, що ст.1 Першого протоколу Конвенції можна застосувати до захисту "правомірних очікувань" щодо певного стану речей (у майбутньому), оскільки їх можна вважати складовою частиною власності. «Правомірні очікування» виникають у особи, якщо нею було дотримано всіх вимог законодавства для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, а тому вона мала усі підстави вважати, що таке рішення є дійсним та розраховувати на певний стан речей. З наведеного слідує висновок про те, що по-перше, особа, якій відповідним рішенням надано право користування земельною ділянкою, набуває право власності на майно у вигляді правомірних очікувань щодо набуття у майбутньому права володіння майном (право оренди) ще до укладення відповідного договору оренди на виконання даного рішення, по-друге, після укладення відповідного договору оренди у особи виникає право мирно володіти майном, яким є майнові права (право оренди) протягом певного строку. При цьому, право власності на майно у вигляді як правомірних очікувань, так і майнового права (права оренди), є об'єктом правового захисту згідно зі ст. 1 Першого протоколу до Конвенції та національного законодавства України. Враховуючи вищевикладене, у звязку з поновленням договору оренди від 24 листопада 2004 року укладеного ФГ «Зустріч» на новий строк, суд приходить до висновку, що договір оренди землі, укладений 7 жовтня 2015 року між Головним управлінням Держгеокадастру у Запорізькій області і [PERSON] є недійсним, а рішення про його державну реєстрацію підлягає скасуванню, тому, позовні вимоги в цій частині підлягають задоволенню. Крім того, відповідно до ч. 1 ст. 21 ЦК України, суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси. Зважаючи на те, що договір оренди землі від 7 жовтня 2015 року, який був визнаний судом недійсним, був укладений на підставі наказів Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області від 01.09.2015 за № 8-286/27-15-СГ «Про надання дозволу на розроблення документації із землеустрою» і від 07.10.2015 № 8-422/27-15-СГ «Про затвердження документації із землеустрою та надання земельної ділянки в оренду», вказані накази також підлягають скасуванню. Відповідно до ч. 1\~ст. 88 ЦПК України\~стороні, на користь якої ухвалено рішення, суд присуджує з другої сторони понесені нею і документально підтверджені судові витрати. Таким чином, на користь позивача підлягають стягненню з відповідачів понесені ним та документально підтвердженні судові витрати на сплату судового збору (т.1 .а.с.1, 159, 166), пропорційно задоволеним вимогам з Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області в сумі 3814 грн. і з [PERSON] - 1378 грн. На підставі викладеного,

Outcome: approved