Jurisdiction: civil
Date: 2016-07-17 00:00:00

25 січня 2016 року Приватне підприємство «Білогірський край» (далі по тексту ПП «Білогірський край») звернулося в суд з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Україна 2001» (далі по тексту ТОВ «Україна 2001»), [PERSON] про визнання припиненим договору оренди земельної ділянки площею 3,7198 га (кадастровий № 6820387500:04:005:0227), укладеного 24 березня 2010 року між [PERSON] та ТОВ «Україна 2001». В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на те, що між [PERSON] та ПП «Білогірський край» 10 березня 2015 року було укладено договір оренди земельної ділянки площею 3,7198 га, яка розташована на території Сивківської сільської ради Білогірського району Хмельницької області, кадастровий № 6820387500:04:005:0227, строком на 7 років. На підставі вказаного договору реєстраційною службою Білогірського районного управління юстиції у Хмельницькій області 26 вересня 2015 року було зареєстровано право оренди вказаної земельної ділянки за ПП «Білогірський край», а саме прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень. Однак, пізніше було зясовано, що 24 березня 2010 року між [PERSON] та ТОВ «Україна 2001» був укладений договір оренди тієї ж земельної ділянки строком на 5 років, який зареєстровано у відділі Держкомзему Білогірського району Хмельницької області в 2012 році. Зазначає, що початок перебігу пятирічного строку, на який укладено договір оренди земельної ділянки між [PERSON] та ТОВ «Україна 2001», необхідно обчислювати з моменту укладення договору, тобто з 24 березня 2010 року, а не з моменту його державної реєстрації в 2012 році, оскільки з моменту реєстрації договір набирає лише юридичної сили і така реєстрація не може змінювати моменту укладення договору. Вказує, що згідно умов даного договору сторони ([PERSON] та ТОВ «Україна 2001») дійшли згоди щодо істотних умов договору, скріпивши 24 березня 2010 року його своїми підписами, що і є моментом укладення договору. За таких обставин, позивач вважає, що договір оренди земельної ділянки між [PERSON] та ТОВ «Україна 2001» припинив свою дію після закінчення пятирічного строку, який розпочинається з моменту його укладення. Закінчення ж строку, на який було укладено договір, відповідно до ст. 141 ЗК України, ст. ст. 31, 32 Закону України «Про оренду землі» є підставою для визнання договору оренди земельної ділянки припиненим. 25 лютого 2016 року, до початку розгляду справи по суті, відповідачем ТОВ «Україна 2001» було предявлено зустрічний позов до [PERSON], ПП «Білогірський край» про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки площею 3,7198 га (кадастровий № 6820387500:04:005:0227), укладеного 10 березня 2015 року між [PERSON] та ПП «Білогірський край». В обґрунтування зустрічних позовних вимог відповідач посилається на те, що 24 березня 2010 року між [PERSON] та ТОВ «Україна 2001» був укладений договір оренди земельної ділянки площею 3,7198 га (кадастровий № 6820387500:04:005:0227) строком на 5 років, який зареєстровано у відділі Держкомзему Білогірського району Хмельницької області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 06 квітня 2012 року за № 682030004002475. Згідно акту приймання-передачі від 24 березня 2010 року [PERSON] передала, а ТОВ «Україна 2001» прийняло вказану земельну ділянку в користування строком на 5 років. Зазначає, що в період дії договору (договір діяв до 25 березня 2015 року), 10 березня 2015 року орендодавцем [PERSON] був укладений договір з новим орендарем - ПП «Білогірський край» на ту ж саму земельну ділянку, орендарем якої є ТОВ «Україна 2001». Цього ж дня, тобто 10 березня 2015 року, між [PERSON] та ПП «Білогірський край» було укладено акт приймання-передачі земельної ділянки, за яким земельна ділянка передається від [PERSON] до ПП «Білогірський край», хоча фактично дана земельна ділянка перебувала в користуванні ТОВ «Україна 2001» за договором, який на момент укладення та передачі земельної ділянки не був припиненим, а земельна ділянка у володінні та користуванні орендодавця не перебувала. Вважає, що в звязку з укладенням [PERSON] договору оренди з новим орендарем ПП «Білогірський край» в період дії договору з попереднім орендарем, були порушені права ТОВ «Україна 2001», які підлягають захисту в судовому порядку у відповідності до ст. 3, п. 2 ч. 2 ст. 16 ЦК України. 12.07.2016 року, до початку розгляду справи по суті, відповідачем ТОВ «Україна 2001» уточнено зустрічний позов, заявлено вимогу про скасування рішення реєстраційної служби Білогірського районного управління юстиції у Хмельницькій області про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 26 вересня 2015 року № 24783664 щодо державної реєстрації іншого речового права (права оренди земельної ділянки площею 3,7198 га, кадастровий № 6820387500:04:005:0227), прийнятого на підставі договору оренди земельної ділянки, укладеного 10 березня 2015 року між [PERSON] та ПП «Білогірський край». Представник позивача ПП «Білогірський край» [PERSON] в судовому засіданні позовні вимоги з підстав, викладених в первісній позовній заяві, підтримав повністю, просив позов задовольнити, зустрічний позов відповідача не визнав, зазначаючи, що оскільки договір оренди земельної ділянки між [PERSON] та ТОВ «Україна 2001» належним чином зареєстрований не був, а тому він вважається припиненим. Представник позивача ТОВ «Україна 2001» [PERSON] в судовому засіданні позовних вимог за первісним позовом не визнала, просила задовольнити зустрічний позов з підстав, викладених в зустрічній позовній заяві. Крім того, пояснила, що ПП «Білогірський край» не є стороною договірних відносин на підставі договору, укладеного 24 березня 2010 року між [PERSON] та ТОВ «Україна 2001», а тому не є тією особою, яка має право звертатися до суду з позовом про припинення даного договору. Відповідачка [PERSON] в судове засідання незявилася. В поданій до суду заяві позовні вимоги ПП «Білогірський край» не визнала. Вказала, що укладення та реєстрація договору оренди замельної ділянки з ПП «Білогірський край» проведені без її відома та підпису під час дії договору оренди з ТОВ «Україна 2001». Просила розгляд справи проводити у її відсутності. Представник відповідача [PERSON] [PERSON] в судовому засіданні позовних вимог за первісним позовом не визнав. При цьому, повністю визнав позовні вимоги за зустрічним позовом, зазначивши, що його довірителька [PERSON] є особою похилого віку, а тому підписуючи договір оренди земельної ділянки з ПП «Білогірський край», бланк якого надала невідома для неї особа, була введена в оману, оскільки вважала, що вона укладає нову угоду з ТОВ «Україна 2001» згідно раніше врученого їй повідомлення про поновлення договору. Також, вказав, що його довірителька протягом 2010-2016 років належно отримує від ТОВ «Україна 2001» орендні виплати, а тому, не бажаючи змінювати орендаря, просить пролонгувати договір оренди земельної ділянки, який був укладений між нею та ТОВ «Україна 2001». Заслухавши учасників процесу, вивчивши та дослідивши матеріали справи в межах наданих суду доказів, суд вважає, що первісний позов задоволенню не підлягає, а зустрічний позов необхідно задовольнити з наступних підстав. Судом встановлено, що відповідно до Державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯЕ № 000343 відповідач [PERSON] є власником земельної ділянки площею 3,7198 га (кадастровий № 6820387500:04:005:0227), яка розташована на території Сивківської сільської ради Білогірського району Хмельницької області (а.с. 24). 24 березня 2010 року між [PERSON] та ТОВ «Україна 2001» був укладений договір оренди належної [PERSON] земельної ділянки строком на 5 років, який зареєстрований у відділі Держкомзему Білогірського району Хмельницької області 06 квітня 2012 року за № 682030004002475 (а.с.а.с. 18-19, 49-51). Згідно акту приймання-передачі від 24 березня 2010 року, на виконання умов укладеного договору оренди, [PERSON] передала, а ТОВ «Україна 2001» прийняло вказану земельну ділянку в користування строком на 5 років (а.с. 48). Пунктом 8 вказаного Договору визначено, що після закінчення строку дії договору, орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. Встановлено, що 09.02.2015 року ТОВ «Україна-2001» надіслало [PERSON] лист-повідомлення про поновлення вказаного договору оренди земельної ділянки з проектом додаткової угоди до нього, який вона отримала, що підтверджується її підписом на вказаному листі та поясненням її представника [PERSON] в судовому засіданні (а.с.128-129). Встановлено, що ТОВ «Україна-2001» за взаємною згодою із орендодавцем [PERSON] продовжує користуватися земельною ділянкою площею 3,7198 га, відповідно до умов договору оренди земельної ділянки від 24.03.2010 року, що не заперечується представниками сторін. Разом з тим, 10.03.2015 року, тобто ще в період дії договору оренди земельної ділянки між [PERSON]Т та ТОВ «Україна-2001», між [PERSON] та ПП «Білогірський край» було укладено договір оренди цієї ж самої земельної ділянки площею 3,7198 га, кадастровий номер 6820387500:04:005:0227, який 26.09.2015 року був зареєстрований Реєстраційною службою Білогірського районного управління юстиції у Хмельницькій області за № 24783664 (а.с.а.с.21-22, 23). Крім того, цього ж дня, тобто 10 березня 2015 року, між [PERSON] та ПП «Білогірський край» було укладено акт приймання-передачі земельної ділянки, за яким земельна ділянка була передана від [PERSON] до ПП «Білогірський край» (зворот а.с. 22). При цьому, ТОВ «Україна 2001», як орендар, на реалізацію переважного права на поновлення договору оренди, передбаченого ч. 1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», повністю дотрималося встановленої цією нормою процедури, необхідної для пролонгації договору оренди земельної ділянки, укладеного 24 березня 2010 року між [PERSON] та ТОВ «Україна 2001». Відповідно до п.п. 43, 41 спірних договорів оренди земельних ділянок, укладених відповідно з ТОВ Україна-2001 та ПП Білогірський край договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації (а.с. 19,22). Згідно з ч. 1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Відповідно до ч. 4 ст. 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Згідно з ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обовязків. Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч. 1 ст. 627 ЦК України). Відповідно до ч. 2 ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі. Так, частинами 1-5 ст. 33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обовязки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Виходячи з приписів ст.ст. 319, 626 ЦК України суд приходить до висновку про те, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена ч. 1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін. Таким чином, згідно із частинами 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» у разі поновлення договору оренди землі умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, передбачених ст. 15 цього Закону, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Згідно з ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» передбачена інша підстава поновлення договору оренди: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Відповідно до ч.ч. 8, 9 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку; відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді. Отже, для поновлення договору оренди землі з підстав, які передбачені ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обовязки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди. Наявними в матеріалах справи письмовими доказами підтверджується той факт, що ТОВ Україна-2001, як орендар земельної ділянки [PERSON], продовжує користуватися нею, належним чином виконує свої обовязки за договором, письмове повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору відсутнє, сторони укладають додаткову угоду про поновлення договору оренди. Таким чином, суд вважає, що укладенням орендодавцем [PERSON] договору оренди з новим орендарем ПП «Білогірський край» в період дії договору з попереднім орендарем ТОВ «Україна 2001» та при отриманні нею письмового повідомлення від попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право на поновлення договору були порушені права орендаря ТОВ «Україна 2001», тому з цих підстав та підстав наведених вище первісний позов задоволенню не підлягає. Крім того, з огляду на загальні засади цивільного законодавства та судочинства, права особи на захист у суді порушених або невизнаних прав, рівності процесуальних прав і обовязків сторін, суд вважає, що на підставі п. 2 ч. 2 ст. 16 ЦК України право орендаря ТОВ «Україна 2001», передбачене ст. 33 Закону України «Про оренду землі», на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк підлягає захисту шляхом визнання недійсним договору оренди цієї самої земельної ділянки, укладеного 10 березня 2015 року орендодавцем [PERSON] з іншим орендарем ПП «Білогірський край». Такий висновок цілком узгоджується з правовими позиціями, викладеними в постанові Верховного Суду України від 25 лютого 2015 року у справі № 6-219цс14 та в постанові Верховного Суду України від 15 квітня 2015 року у справі № 6-55цс15, які в силу положень ст. 360-7 ЦПК України є обовязковими для врахування судами загальної юрисдикції. Таким чином, суд вважає, що зустрічний позов в частині визнання недійсним договору оренди земельної ділянки площею 3,7198 га (кадастровий № 6820387500:04:005:0227), укладеного 10 березня 2015 року між [PERSON] та ПП «Білогірський край», також є обґрунтований, а відтак підлягає задоволенню. Що ж стосується позовних вимог ТОВ»Україна 2001» про скасування рішення реєстраційної служби Білогірського районного управління юстиції у Хмельницькій області про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 26 вересня 2015 року № 44583296, то суд виходить із наступного. Із змісту положень ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» слідує, що у разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, а також у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав. З огляду на вказане, в описаній вище ситуації, повний захист прав та інтересів ТОВ «Україна 2001», як орендаря, який має переважне право на поновлення договору оренди земельної ділянки, можливий шляхом визнання правочину недійсним з одночасним скасуванням рішення про державну реєстрацію права оренди. Враховуючи той факт, що рішення реєстраційної служби Білогірського районного управління юстиції у Хмельницькій області від 26 вересня 2015 року № 44583296 було прийнято на підставі договору оренди земельної ділянки, укладеного 10 березня 2015 року між [PERSON] та ПП «Білогірський край», який підлягає визнанню недійсним із-за неправомірних дій відповідача [PERSON], а в силу ч. 1 ст. 236 ЦК України правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення, тому позов в частині скасування рішення реєстраційної служби Білогірського районного управління юстиції у Хмельницькій області від 26 вересня 2015 року № 24783664 також є обґрунтованим та підлягає задоволенню. Таким чином, на підставі рішення суду про визнання недійсним правочину та скасування його державної реєстрації відповідно до ч. 2 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» відповідний орган зобовязаний внести до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис про скасування державної реєстрації оспорюваного договору оренди землі. Відповідно до ст. 10 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, а у відповідності до ст. 60 ЦПК України докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі і доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. В силу вищезазначених положень цивільно-процесуального законодавства, суд позбавлений можливості в збиранні доказів з власної ініціативи, а розглядає цивільні справи в межах заявлених вимог і на підставі доказів сторін. З огляду на вищевикладене, суд вважає, що посилання представника позивача за первісним позовом [PERSON] на те, що договір оренди земельної ділянки між [PERSON] та ТОВ «Україна 2001» належним чином не був зареєстрований, виходить за межі позовних вимог і не є предметом розгляду даної справи. Разом з тим, на спростування доводів та заперечень представника ПП «Білогірський край» проти зустрічного позову слід зазначити, що в судовому засіданні були оглянуті копії договору оренди земельної ділянки площею 3,7198 га (кадастровий № 6820387500:04:005:0227), укладений 24 березня 2010 року між [PERSON] та ТОВ «Україна 2001» строком на 5 років, в якому є відмітка посадової особи із прикладенням «мокрої» гербової печатки, що даний договір зареєстрований у відділі Держкомзему у Білогірському районі, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 06 квітня 2012 року за № 682030004002475 (а.с. 49-51). Крім того, навіть невнесення інформації про зареєстроване право до поземельної книги, якщо це відбулось з вини суб'єкта владних повноважень, а не з вини особи, не може бути підставою для того, аби вважати таку реєстрацію відсутньою. У цьому випадку особа, яка подала документи для реєстрації договорів, а згодом отримала належним чином оформлений примірник договору з відміткою про державну реєстрацію, не могла знати або передбачити несумлінність поведінки відповідної посадової особи державного органу, яка з невідомих причин або у звязку з недбалістю належним чином не виконала свої посадові обовязки і не внесла відомості у необхідні реєстри (поземельні книги). Дане обґрунтування узгоджується з правовою позицією Європейського суду з прав людини, який у рішенні від 20 січня 2012 року «Рисовський проти України» зазначив, що ризик будь-якої помилки державного органу, у тому числі тої, причиною якої є їх власна недбалість, повинен покладатись на саму державу та її органи. Розподіл судових витрат між сторонами слід здійснити відповідно до положень ст. 88 ЦПК України.

Outcome: approved