Jurisdiction: civil
Date: 2016-09-14 00:00:00

[PERSON] звернувся до суду з позовом до [PERSON] третя особа - реєстраційна служба Сумського міського управління юстиції, приватний нотаріус Сумського міського нотаріального округу [PERSON], управління комунального майна Сумської міської ради - про визнання договору купівлі-продажу недійсним. В обґрунтування своїх вимог позивач послався на те, що на підставі ордеру № 1724 від 28.08.1996р. він разом з членами сім'ї вселилися в двохкімнатну квартиру за адресою [ADDRESS], зареєструвалися за зазначеною адресою та користувалися цим житлом, несли витрати п утриманню квартири. У 2014 році йому стало відомо, що свої претензії на квартиру заявляє і [PERSON]. який свої вимоги обґрунтовує тим, що начебто набув право власності на спірну квартиру на підставі укладеного між ним та АТ «Полтаваелектро» договору купівлі-продажу спірної квартири. [PERSON] посилався на те, що договір купівлі-продажу спірної квартири порушує його права і не відповідає вимогам закону. Зокрема, на порушення чинного на момент укладення договору законодавства спірний договір не був посвідчений в нотаріальному порядку; договір підписаний неповноважною особою, оскільки ще в 1996 році спірна квартира була передана МПМК-28 і в 1997 році( на момент укладання договору) ВАТ «Полтаваелектро» не мало права розпоряджатися спірною квартирою. Посилаючись на ці обставини, [PERSON] просив визнати недійсним договір купівлі-продажу спірної квартири і скасувати державну реєстрацію договору купівлі-продажу, що була здійснена реєстраційною службою Сумського міського управління юстиції. [PERSON] звернувся до суду з зустрічним позовом ( який в подальшому уточнив) до [PERSON], [PERSON], третя особа - Зарічний районній відділ державної міграційної служби України м. Суми про визнання відповідачів такими, що втратили право користування житловим приміщенням - двохкімнатною квартирою за адресою [ADDRESS]. [PERSON] послався на те, що у відповідності з договором купівлі-продажу від 11 вересня 1997 року акціонерне товариство «Полтаваелектро» продало, а він, [PERSON], купив квартиру [ADDRESS]. 11 вересня 1997 року акціонерне товариство «Полтаваелектро» та фізична особа [PERSON] на підставі договору купівлі продажу склали акт приймання передачі, за яким акціонерне товариство «Полтаваелектро» передало, а він, [PERSON], прийняв квартиру [ADDRESS], яка складається з двох жилих кімнат, жилою площею 26,7 кв. м, загальною площею 47,1 кв. м. У 2014 році він вирішив зареєструватись у вищезазначеній квартирі. Для цього 15.05.2014 року було здійснено державну реєстрацію права власності на квартиру. Під час вирішення питання щодо реєстрації було з'ясовано, що у квартирі [ADDRESS] зареєстровані [PERSON] та [PERSON], які з моменту придбання позивачем квартири в ній не проживали. Посилаючись на ці обставини, вважаючи, що він придбав квартиру у встановленому законом порядку і є її належним власником, [PERSON] просив постановити рішення, яким визнати [PERSON] та [PERSON] такими, що втратили право користування спірною квартирою на підставі статей 71,72 Житлового кодексу України, ст. 346 Цивільного кодексу України, а також просив визнати дійсним договір купівлі продажу спірної квартири. В судовому засіданні [PERSON] та його представник [PERSON] підтримав свої вимоги, оскільки він отримав в користування спірну квартиру у встановленому законом порядку, користувався нею і не може бути позбавлений права користування спірним житлом без визначених законом правових підстав. В судовому засіданні представник [PERSON] [PERSON] вимоги позивача за зустрічним позовом підтримав, вимоги [PERSON] не визнав. Третя особа - реєстраційна служба Сумського міського управління юстиції просила слухати справу у відсутності свого представника ( ар.с.24). Приватний нотаріус Сумського міського нотаріального округу [PERSON] пояснила, що на момент укладення спірного договору купівлі-продажу квартири діяло законодавство, у відповідності з яким договір купівлі-продажу квартир мав бути нотаріально посвідчений, як передбачалося статтею 227 Цивільного кодексу України ( 1963 року), що був чинний на момент укладення договору. В будинку за адресою м. Суми, вул. Карбишева, 114 вона посвідчила 22 договори купівлі-продажу, за виключення двох квартир, в тому числі і спірної. Представник управління комунального майна Сумської міської ради в судове засідання не зявився, про час та місце слухання справи управління було належним чином повідомлено. Заслухавши пояснення сторін, свідків [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], дослідивши письмові докази по справі, суд вважає позовні вимоги [PERSON] обґрунтованими і такими, що підлягають повному задоволенню, а підстав для задоволення позовних вимог [PERSON] суд не вбачає. З копії рішення виконкому Сумської міської ради №18 від 21 січня 1993 року вбачається, що [PERSON], сімя якої складається з 6 осіб вона, чоловік, мати та троє неповнолітніх дітей( в тому числі і [PERSON], позивач по справі) були поставлені на загальну чергу та включені до списку осіб, що користуються правом першочергового одержання житлової площі, як багатодітна сімя( ар. с. 152-158). Відповідно договору на дольову участь в будівництві 3-поверхового 24 - квартирного житлового будинку по провулку Карбишева, 114 у м. Суми, Сумською механізованою колоною № 5 ВАТ „Полтаваенерго" були виділені підрядній організації МПМК-28 Сумського обласного міжгосподарського об'єднання по будівництву «Облагробуд», в рахунок 10% від побудованої житлової площі, дві квартири: 2-х кімнатна №8 і 3-х кімнатна № 14. Житловий будинок, після введення його в експлуатацію знаходився на балансі Сумської механізованої колони № 5 ВАТ „Полтаваенерго" і не входив до статутного фонду господарського товариства, а в подальшому був переданий на баланс Сумської МПМК-28 Сумського обласного міжгосподарського об'єднання по будівництву «Облагробуд», де працювала\~\~мати позивача [PERSON], яка у встановленому порядку отримала ордер на спірну квартиру( ар. с. 9). На підставі рішення виконкому Сумської міської ради №377 від 20 серпня 1996 року було вирішено надати згідно з чергою [PERSON], що перебуває на черзі з 21 січня 1993 року і користується правом першочергового отримання житлової площі як багатодітна сімя у складі 6 осіб, квартиру [ADDRESS] житлової площею 26,7 кв.м. До скаладу сімї [PERSON] на момент виділення квартири входили чоловік [PERSON], син [PERSON], син [PERSON], син [PERSON] ( позивач за первісним позовом), матір [PERSON] ( ар.с. 106-107). Згідно рішення спільного засідання адміністрації, профспілкового комітету ради трудового колективу Сумської МПМК-28 Сумського обласного міжгосподарського об'єднання по будівництву «Облагробуд» (протокол № 5 від 30.06.1996 р.), [PERSON] (матері позивача) на сім'ю в складі 5 осіб: мати, батько, трьох синів, була виділена двохкімнатна квартира. На підставі ордеру № 1724 від 28.08.1996 р. [PERSON] разом з членами сім'ї - чоловіком [PERSON], сином [PERSON], сином [PERSON], сином [PERSON] ( позивачем за первісним позовом), матірю [PERSON] вселилися в двохкімнатну квартиру за адресою: [ADDRESS], зареєструвалися за зазначеною адресою та користувалися цим житлом, сплачуючи всі комунальні платежі та дотримуючись всіх встановлених правил проживання.( ар. с. 9). З виписки з протоколу №3 від 27 лютого 1995 року спільного засідання адміністрації і профспілкового комітету МПМК-28 вбачається, що спірна квартира була виділена багатодітній сімї [PERSON] згідно контрольного списку першочерговиків при міськвиконкомі м. Суми під №1 з 21 січня 1993 року.( ар. с. 11). З копії протоколу спільного засідання адміністрації, профспілкового комітету, ради трудового колективу Сумської МПМК-28 від 30 липня 1995 року, на якому повторно розглядалось питання виділення житла, вбачається, що двокімнатна квартира [ADDRESS] була розподілена сімї [PERSON]( матері [PERSON]М.), яка перебувала на пільговій черзі з 21 січня 1993 року( ар.с.12-13). Зазначена квартира складається з двох житлових кімнат площею 9,8 кв. м. та 16,9 кв. м., кухні -7,6 кв. м., ванної кімнати - 2,9 кв. м., туалету -1,2 кв. м., коридору - 7,8 кв. м., кладовки - 0,9 кв. м., лоджії - 7,0 кв. м. Жила площа квартири становить 26,7 кв. м., загальна площа -47,4 кв. м. В подальшому [PERSON]. [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON] спірна вкварти була передана у спільну сумісну власність, що підтверджується копією свідоцтва про право власності на житло від 10 квітня 1996 року, виданого виконкомом Сумськохї міської ради народних депутатів( ар.с.82). Конституція України у ст. 47 проголошує, що кожен має право на житло. Держава гарантує не тільки свободу його придбання, але й можливість стабільного користування житлом, його недоторканість, а також недопущення примусового позбавлення житла, не інакше, як на підставі закону і за рішенням суду. Відповідно до ст. 9 ч. 4 ЖК УРСР ніхто не може бути виселений із займаного жилого приміщення або обмежений у праві користування жилим приміщенням інакше, як з підстав і порядку передбачених законом. Згідно з розясненнями, що містяться в п 1, 34 Постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України 07.02.2014 р. № 5 «Про судову практику в справах про захист права власності інших речових прав», відповідно до статті 41 Конституції України та пункту 2 частини першої статті 3, статті 321 ЦК ніхто не може бути позбавлений права власності чи обмежений у його здійсненні, крім випадків, встановлених Конституцією та законом. Ураховуючи, що згідно зі статтею 92 Конституції України правовий режим власності визначається виключно законами України, то інші нормативно-правові акти, які обмежують права власника і не мають ознак закону, не підлягають застосуванню. Право власності є абсолютним правом, яке включає право володіння, користування та розпорядження майном, якого ніхто не може бути позбавлений, крім випадків, передбачених законом (стаття 41 Конституції України, статті 316319 ЦК). Таким чином, [PERSON] разом з членами своєї сімї, у встановленому законом порядку набула право власності і користування спірною квартирою. Таке ж право набув і позивач за первісним позовом [PERSON] - син [PERSON], - тому його порушені права користувача житловим приміщенням підлягають судовому захисту. Що ж стосується позовних вимог [PERSON] про визнання [PERSON] та [PERSON] такими, що втратили право користування житловим приміщенням та визнання договору купівлі-продажу дійсним, то суд не вбачає законних підстав для їх задоволення. Згідно ст. 227 Цивільного кодексу УССР, (норми, яка діяла на дату, укладення спірного договору купівлі-продажу квартири), договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією з сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору (стаття 47 цього Кодексу). Договір купівлі-продажу жилого будинку підлягає реєстрації у виконавчому комітеті місцевої Ради народних депутатів. У відповідності з розясненнями, що містилися в п. 4 Постанови Пленуму Верховного суду УССР № 3 від 28.04.1978 року «Про судову практику в справах про визнання угод недійсними»,( що була чинною на момент виникнення правовідносин) з підстав недодержання нотаріальної форми визнаються недійсними тільки угоди, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов'язковому нотаріальному посвідченню, зокрема, договори довічного утримання; застави, купівлі-продажу, в тому числі при придбанні на біржових торгах) міни або дарування жилого будинку (квартири) чи його (її) частини; дарування іншого майна на суму понад 500 крб. і валютних цінностей на суму понад 50 крб. На момент вчинення спірного правочину діяли Правила державної реєстрації об'єктів нерухомого майна, що знаходяться у власності юридичних та фізичних осіб, затверджені наказом Держжитлокомунгоспа України N 56 від 13.12.1995р. ( зареєстровані в Міністерстві юстиції України 19 січня 1996 року № 31/1056), які встановлювали порядок державної реєстрації об'єктів нерухомого майна, що знаходяться у власності юридичних та фізичних осіб. (п. 1.2 Правил). У відповідності з п.1.5 зазначених Правил, квартири багатоквартирних будинків відносяться до обєктів нерухомого майна, що підлягають державній реєстрації. Крім того, додатком №1 до Правил Державної реєстрації об'єктів нерухомого майна, що знаходяться у власності юридичних та фізичних осіб є Перелік правовстановлюючих документів, на підставі яких проводиться державна реєстрація об'єктів нерухомого майна, що знаходяться у власності юридичних та фізичних осіб. В пункті 1 зазначеного Переліку визначені документи, які посвідчуються згідно з чинним законодавством державними нотаріальними конторами. Зокрема, договори купівлі-продажу, міни, дарування, довічного утримання посвідчуються державними нотаріальними конторами або приватними нотаріусами. Отже, на момент виникнення спірних правовідносин обовязковому нотаріальному посвідченню підлягали, зокрема, договори купівлі-продажу жилого будинку (квартири) чи його (її) частини, однак всупереч вимогам закону спірний договір купівлі продажу не був зареєстрований у виконавчому комітеті місцевої Ради народних депутатів і не був нотаріально посвідчений, що тягне за собою недійсність договору (стаття 47 ЦК 1963 року). Таким чином, зустрічні позовні вимоги [PERSON] не підлягають задоволенню, оскільки він не набув законного права власності на спірну квартиру, договір купівлі-продажу спірної квартири не є дійсним, отже, підстав для задоволення вимог про визнання [PERSON], [PERSON] такими, що втратили право користування житловим приміщенням суд не вбачає. Оскільки є підстави для визнання договору купівлі-продажу спірної квартири недійсним, то також підлягає скасуванню і державна реєстрація договору купівлі продажу квартири [ADDRESS], укладеного 11 вересня 1997 року між АТ «Полтаваелектро» в особі заступника директора Сумської механізованої колони №5 [PERSON] та [PERSON] На підставі викладеного,

Outcome: approved