Jurisdiction: civil
Date: 2019-02-10 00:00:00

Товариство з обмеженою відповідальністю "Городище" звернулося в суд з вищевказаним позовом, мотивуючи свої вимоги тим, що 20 листопада 2009 року між [PERSON] і ТзОВ "Городище" було укладено договір оренди земельної ділянки площею 2,71 га, яка знаходиться на території Чаруківської сільської ради Луцького району для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строком на 5 років. Вказаний договір був зареєстрований в Луцькому районному відділі ДП "Центр ДЗК" 28 грудня 2009 року. Як зазначає представник позивача, після закінчення дії договору оренди землі 28 грудня 2014 року, позивач продовжив користуватися спірною земельною ділянкою та сплачувати орендну плату. Факт отримання орендної плати [PERSON], за твердженням представника позивача, підтверджується відповідними платіжними відомостями 2015-2017 років централізованої бухгалтерії ТзОВ «Городище», в яких відповідач [PERSON], підтвердила факт приймання орендної плати в натуральній формі у вигляді кукурудзи, ячменю, пшениці, цукру. Лише 29.06.2017 року відповідач [PERSON], звернувся до позивача із листом - повідомленням про припинення договору оренди. У відповідь їй 27.07.2017 року було надіслано листа, в якому із посиланням на положення чинного законодавства, було роз'яснено факт продовження орендних відносин з нею до 28.12.2019 року та про відсутність правових підстав припиняти дію договору. Не зважаючи на це, 11.07.2017 року між відповідачем [PERSON] та відповідачем [PERSON] було зареєстровано укладений строком на один рік, із можливістю пролонгації, договір оренди спірної земельної ділянки площею 2,71 га на території Чаруківської сільської ради для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Цей договір позивач вважає незаконним та таким, що укладений із порушенням переважного права ТзОВ «Городище» на продовження орендних відносин із [PERSON]. Посилаючись на вищенаведене, з урахуванням заяви про уточнення позовних вимог, позивач просить суд визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, розташованої на території Чаруківської сільської ради Луцького району Волинської області площею 2,71 га, кадастровий номер [NUMBER], укладений 07 липня 2017 року між [PERSON] та [PERSON] та додаткові угоди до вказаного договору оренди землі від 17 жовтня 2017 року та 17 листопада 2017 року, якими внесені зміни до нього; визнати поновленим договір оренди земельної ділянки, розташованої на території Чаруківської сільської ради Луцького району Волинської області площею 2,71 га, укладений 20 листопада 2009 року між [PERSON] та товариством з обмеженою відповідальністю «Городище», який зареєстрований у Луцькому районному відділі ДП «Центр ДЗК» 28 грудня 2009 року. Відповідач [PERSON] та представник відповідача [PERSON] у відзиві на позовну заяву позовні вимоги не визнали та зазначили, що [PERSON] договору від 20.11.2009 року з ТзОВ «Городище» не укладала. Вказали, що підстав для пролонгації вказаного договору немає, оскільки орендар у встановленому законом порядку не повідомив орендодавця про свій намір продовжити орендні відносини із дорученням до цього повідомлення проект додаткової угоди. Вказували, що існують передумови для закриття провадження у справі у зв'язку з неподанням позивачем оригіналу договору оренди землі, які він просить пролонгувати в судовому порядку. В судовому засіданні представник позивача Мохнюк Максим Вікторович позовну заяву підтримав з підстав в ній зазначених. Відповідач [PERSON] та представник відповідача [PERSON] - [PERSON], позовні вимоги не визнали з підстав, зазначених у відзиві та запереченні. Представник третьої особи на стороні позивача без самостійних вимог на предмет спору [PERSON] подала до суду письмову заяву, в якій просить суд проводити слухання справи у її відсутності, покладаючись при цьому на думку суду при вирішенні спору. Суд, заслухавши пояснення представника позивача, представника відповідача [PERSON] та відповідача [PERSON], перевіривши доводи сторін у заявах по суті справи, дослідивши письмові докази на предмет їх належності, допустимості, достовірності кожного доказу окремо, а також достатності і взаємозв'язку доказів у їхній сукупності, заслухавши показання допитаних свідків, вважає, що позов підлягає частковому задоволенню, виходячи з наступного. Судом встановлено, що земельна ділянка, яка розташована на території Чаруківської сільської ради Луцького району Волинської області площею 2,71 га, кадастровий номер [NUMBER] належить на праві приватної власності [PERSON] . Між [PERSON] і ТзОВ "Городище" дійсно було укладено договір оренди земельної ділянки площею 2,71 га, яка знаходиться на території Чаруківської сільської ради Луцького району для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строком на 5 років. Суд дійшов до такого висновку на підставі дослідження наступних доказів. З книги записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі вбачається, що вищевказаний договір оренди землі був зареєстрований у Луцькому районному відділі ДП «Центр ДЗК» 28 грудня 2009 року за № 040907600181 . З показань допитаних в якості свідків [PERSON] та [PERSON] вбачається, що [PERSON] дійсно підписувала три примірники договору оренди із ТзОВ "Городище" та надавала працівникам підприємства необхідні для реєстрації цього договору копії документів. Допитана в судовому засіданні свідок [PERSON], оглянувши записи в Книзі реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі, підтвердила факт реєстрації договору оренди землі, укладеного між [PERSON] та ТзОВ «Городище» за порядковим номером 181 строком на 5 років з 28.12.2009 року. Свідок вказала, що під час здійснення реєстраційних дій керувалася чинним на той час законодавством та про те, що у випадку ненадання їй представником орендаря всіх необхідних для здійснення реєстрації документів, передбачених в законі, вона не здійснила би відповідних реєстраційних дій. Факт укладення спірного договору оренди підтверджує і сама відповідач [PERSON] у відповідному листі-повідомленні про припинення орендних відносин з товариством від 29.06.2017 року . Судом встановлено, що після закінчення дії укладеного договору оренди землі ТзОВ «Городище» продовжувало і продовжує користуватися спірною земельною ділянкою. Це підтверджується наявними в матеріалах справи копіями платіжних відомостей щодо сплати орендної плати орендарем ТзОВ «Городище» орендодавцю [PERSON] за період 2015-2017 рік в натуральній формі та грошима, а також копіями видаткових касових ордерів . Факт користування ТзОВ «Городище» орендованою земельною ділянкою сторонами не спростовано. Судом також встановлено, що 07 липня 2017 року між [PERSON] та [PERSON] був укладений договір оренди земельної ділянки, розташованої на території Чаруківської сільської ради Луцького району Волинської області площею 2,71 га, кадастровий номер [NUMBER] строком на один рік, із можливістю пролонгації. 17 жовтня 2017 року між відповідачами [PERSON] та [PERSON] укладено додаткову угоду до договору оренди землі від 7 липня 2017 року, згідно якої п. 8 договору оренди викладено в такій редакції: «Договір укладено на 4 роки, про що вносяться зміни в Державний реєстр речових прав на нерухоме майно», а 17 листопада 2017 року - додаткову угоду, згідно якої п. 9 вказаного договору викладено в редакції: «Орендна плата вноситься орендарем в грошовій формі становить 4 % від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, що становить 5319,16 грн. З аналізу наданих доказів вбачається, що на даний час одна і та ж сама земельна ділянка перебуває в оренді двох осіб - ТзОВ «Городище» та [PERSON]. Доводи відповідача та представника відповідачів про існування двох земельних ділянок із різними кадастровими номерами суд до уваги не приймає, як необґрунтовані, оскільки відповідачами та їх представником не було надано суду письмових доказів існування у власності [PERSON] двох земельних ділянок площею 2,71 га в с. Чаруків Луцького району Волинської області із цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Статтею 14 Конституції України гарантується право власності на землю. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону. Згідно ст. 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним. Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Договір є обов'язковим для виконання сторонами (ч. 1 ст. 626, ч. 1 ст. 627, ч. 1 ст. 628, ст. 629 ЦК України). Як передбачено ст. 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Відповідно до ч. 4 ст. 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Підставою для укладення договору оренди може бути цивільно-правовий договір про відчуження права оренди. Згідно ст. 125 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Як передбачено ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Відповідно до ч.ч. 1, 6, 8 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Судом встановлено, що позивач тривалий час добросовісно використовував спірну земельну ділянку для товарного сільськогосподарського виробництва, після закінчення визначеного договором оренди строку користувався і користується на даний час земельною ділянкою за її цільовим призначенням. Укладений відповідачами оспорюваний договір оренди, порушує ст. 1 Першого Протоколу Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, оскільки у позивача були законні сподівання на ефективне задоволення своїх майнових прав через отримання певних благ, що відповідає змісту власності відповідно до ст. 1 Першого Протоколу. Згідно ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Як передбачено ч. 3 ст. 215 ЦК України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). З матеріалів справи вбачається та не заперечується сторонами, що орендні відносини між ТзОВ «Городище» та [PERSON] фактично тривають і виплачувалася орендна плата. На момент укладення оспорюваного договору оренди між відповідачами спірна земельна ділянка не була вільною, відповідач [PERSON] отримувала орендну плату за її використання, а позивач ТзОВ «Городище» господарював на цій земельній ділянці та мав законні сподівання на ефективне задоволення своїх майнових прав через отримання певних благ. Тому укладення відповідачами оспорюваного договору оренди порушує право позивача, гарантоване ст. 1 Першого Протоколу до Конвенції. У зв'язку з наведеним позов в частині визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та додаткових угод до вказаного договору, укладеного між відповідачами, підлягає задоволенню. Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України «Про оренду землі», яка фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди землі. Статтею 33 Закону України «Про оренду землі» регламентовано поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (частини 1- 5 цієї норми), так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (частина 6 цієї норми). Аналіз наведених норм матеріального права дає підстави для висновку, що для застосування положень частини 1 статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення із проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі"). Частиною 6 статті 33 зазначеного Закону врегульовано пролонгацію договору на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором, за наявності такого фактичного складу: користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку оренди і відсутність протягом одного місяця заперечення орендодавця проти такого користування (що можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на пролонгацію договору). При цьому необхідно звернути увагу, що повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", не вимагається. Суть поновлення договору оренди згідно з цією частиною статті саме і полягає у тому, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує у поновленні договору, зокрема у зв'язку з належним виконанням договору оренди землі. Відсутність такого заперечення, як уже зазначалося, може мати прояв у "мовчазній згоді". У контексті поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідно зауважити, що такий договір може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на той самий строк. Тобто орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах. Щодо прав та обов'язків орендодавця слід акцентувати, що він має право заперечити стосовно поновлення згідно із цією частиною статті 33 Закону України "Про оренду землі", і таке заперечення має бути заявлено саме протягом одного місяця після закінчення дії договору оренди землі, що безпосередньо випливає зі змісту частини 6 зазначеної статті. У подальшому, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення дії договору оренди і орендодавець не надав заперечень стосовно поновлення цього договору протягом одного місяця після його закінчення, орендар має право звернутися із вимогою про визнання укладеною угоди про поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк. Орендодавець, у свою чергу, в будь-який час до укладення додаткової угоди стосовно поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах може звернутися із вимогою про звільнення земельної ділянки. Тобто договір оренди землі вважатиметься поновленим лише у разі укладення додаткової угоди, про що безпосередньо зазначено у частині 8 статті 33 Закону України "Про оренду землі". При цьому відмову або зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено у суді. Правову позицію щодо розрізнення цих підстав було сформульовано Верховним Судом України, зокрема у постанові від 25.02.2015 у справі № 6-219цс14 і Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц. Отже, підстави для поновлення договору оренди земельної ділянки, передбачені у частинах 1- 5 і частині 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", не пов'язані одна з іншою. Вказані вище висновки узгоджуються з висновками Верховного Суду, викладеними в постанові від 10 вересня 2018 року у справі № 920/739/17. За таких обставин, суд, не зважаючи на встановлення фактів користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку оренди і відсутність протягом одного місяця заперечення орендодавця проти такого користування, відмовляє у задоволенні позовної вимоги про визнання визнати поновленим договору оренди земельної ділянки, розташованої на території Чаруківської сільської ради Луцького району Волинської області площею 2,71 га, на той самий строк і на тих самих умовах, оскільки сторонами не було надано суду жодного примірника укладеного договору оренди землі з метою викладення у резолютивній частині рішення умов додаткової угоди, на яких договір переукладається.

Outcome: partial