Jurisdiction: civil
Date: 2021-02-09 00:00:00

06.11.2020 року позивач звернувся до суду з позовом про визнання договору оренди земельної ділянки поновленим на новий строк. В обґрунтування позову, позивач зазначив, що 22 грудня 2014 року між ним як Орендарем та Градизькою селищною радою як Орендодавцем, укладено договір оренди землі, відповідно до якого, йому в оренду передано земельну ділянку загальною площею 20 га, кадастровий номер: 5320655400:30:001:0168, яка розташована на території смт. Градизьк Глобинського району строком на 5 років. Вказаний Договір оренди земельної ділянки зареєстрований у Єдиному державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 12 лютого 2015 року за № 8706602. Під час оренди земельної ділянки, він відповідно не лише до умов договору, а й чинного законодавства, цілком та повністю дотримувався всіх вимог щодо її цільового використання, вчасно вносив орендну плату, яка склала 17136, 31 грн. на рік, без будь-яких претензій або заперечень 04 квітня 2016 року погодився на збільшення розміру орендної плати, яка склала 32104,88 грн., тобто збільшилася майже у 2 рази. Таким чином, з його боку цілком та повністю виконувались всі передбачені умовами договору зобов`язання. Саме договірні відносини та їх сумлінне виконання є підставою для першочергового продовження користування земельною ділянкою та поновлення договору оренди. Порядок поновлення договору оренди визначений ст. 33 ЗУ "Про оренду землі". Відповідно до ч. 1 вказаної статті - по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Оскільки протягом одного місяця після закінчення строку договору від орендодавця не надходили листи, повідомлення або заперечення проти його поновлення, то він продовжив користуватися земельною ділянкою здійснюючи щомісячну сплату з використанням її за цільовим призначенням. При цьому, 03 квітня 2020 року він направив до Градизької селищної ради Глобинського району лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі на той же строк і на тих же умовах, відповідно до ч. 6-8 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі». До вказаного листа, ним додано проект договору оренди земельної ділянки (додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 22.12.2014 року). Вказані документи зареєстровані в Градизькій селищній раді 03.04.2020 фоку за № 4-02-22/61. За правилами ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», вказаний лист мав бути розглянутий у місячний строк. У цей же строк Орендодавець, повинен був підписати поновлений договір оренди землі. Однак, станом на 19 травня 2020 року будь-якої відповіді, а також поновлений договір оренди землі, на його адресу не надходили. У зв`язку з викладеним, він звертався з позовом до Глобинського районного суду Полтавської області про поновлення Договору оренди землі № б/н від 22.12.2014 року. Рішенням Глобинського районного суду Полтавської області від 23.09.2020 року йому відмовлено у поновленні договору оренди земельної ділянки б/н від 22.12.2014 року. Ознайомившись із мотивувальною частиною рішення він виявив, що єдиною підставою для відмови у задоволенні позову стало те, що ним не вірно обрано спосіб захисту, оскільки суд дійшов висновку, що належним способом захисту порушеного права у цьому випадку є позов про визнання укладеною додаткової угоди із викладенням її змісту. Вказана позиція висвітлена і у рішенні Великої палати Верховного Суду від 26.05.2020 року справа № 908/299/18. Посилаючись на викладене, позивач просив суд, визнати додаткову угоду укладеною в редакції викладеній у позовній заяві та стягнути з відповідача на його користь понесені судові витрати. 22 січня 2021 року представник відповідача подав до суду відзив на позовну заяву, у якому просив суд відмовити позивачу у задоволенні позову, посилаючись на те, що позивач не має переважного права на поновлення Договору на новий строк, оскільки неналежно виконував обов`язки за умовами договору. Згідно ч.2 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. Із змісту ст. 33 Закону про оренду землі встановлено, що поновлення дії договору оренди землі регулюється як Законом про оренду землі, так і самим договором оренди, якщо сторони передбачили в договорі умови поновлення, зокрема, строк повідомлення про намір орендаря поновити договір на новий строк. Відповідно, пріоритет у визначенні строку попередження про намір продовження Договору мають положення саме Договору. Згідно п. 3.2. Договору, повідомлення про намір продовжити дію Договору орендар зобов`язаний подати за 90 днів до закінчення його строку дії. Договір було зареєстровано Реєстраційною службою Глобинського районного управління юстиції Полтавської області 12 лютого 2015 року. Отже, останнім днем його дії мало бути 12 лютого 2020 року. Відповідно, повідомлення орендаря про його намір продовжити дію Договору, згідно п. 3.2. Договору мало бути надане орендодавцю за 90 днів до закінчення його строку дії, тобто не пізніше 14 листопада 2019 року. Проте, позивач 21 листопада 2019 року звернувся до сесії Градизької селищної ради із заявою, в якій просив продовжити строк дії договору оренди землі. Отже, позивачем було порушено вимоги п. 3.2. Договору (не дотримано вимоги надати повідомлення вчасно згідно умов Договору), і таким чином, твердження позивача про його виконання умов Договору не відповідають дійсним обставинам справи, а сам позивач не має переважного права на поновлення Договору. Згідно ч. 3 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. Позивач 21 листопада 2019 року звернувся до сесії Градизької селищної ради із заявою, в якій просив продовжити строк дії договору оренди землі. До заяви позивачем було додано такі додатки: копія паспорту гр. України; копія інн; копія витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Тобто, до своєї заяви від 21 листопада 2019 року позивачем не було додано проекту додаткової угоди, як це вимагається згідно ч. 3 ст. 33 Закону про оренду землі. Оскільки позивач не дотримався вимог Договору про завчасне повідомлення Орендодавця про намір продовжити дію Договору та не дотримався вимог Закону про оренду землі щодо додання проекту додаткової угоди, позивач втратив переважне право на продовження Договору, отже, у діях відповідача не було порушення прав позивача. Крім того, позивач адресував свою заяву від 21 листопада 2019 року не орендодавцю, а сесії Градизької селищної ради, а отже неіснуючій установі, що не є строною договору. 17 лютого 2020 року Градизькою селищною радою на пленарному засіданні 43-ї позачергової сесії 7-го скликання на розгляд депутатів було винесене питання про продовження дії Договору. Позивач був присутній під час розгляду цього питання пленарною сесією та брав участь в обговоренні, що відображено в протоколі сесії та відеозаписі сесії. Згідно ч.3 ст. 59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», рішення із земельних питань приймаються відкритим поіменним голосуванням. З питання продовження дії Договору депутати Градизької селищної ради проголосували таким чином: «ЗА» - 6 голосів, «ПРОТИ» - 4 голоси, «УТРИМАЛИСЬ» - 10 депутатів. Таким чином, сесією рішення було не прийнято, а, відповідно, жодних правових підстав у відповідача на продовження дії Договору не було. Отже, відповідач жодним чином не порушив прав позивача на продовження дії Договору. Оригінал Рішення №70 43-ї (позачергової) сесії 7-го скликання Градизької селищної ради було вручене [PERSON] в приміщенні Градизької селищної ради. 02 березня 2020 року в приміщенні Градизької селищної ради Позивачу було вручено на підписання Акт прийому-передачі земельної ділянки з метою оформлення повернення її із орендного користування у зв`язку із тим, що сесією Градизької селищної ради було відмовлено в продовженні дії договору оренди. Позивач відмовився підписати Акт прийому-передачі, тобто відмовився повернути земельну ділянку орендодавцю, про що представниками відповідача було складено Акт відмови від підпису Акту приймання-передачі земельної ділянки [PERSON] . Лист-повідомлення позивача від 03 квітня 2020 року про його намір поновити дію Договору не створює правових підстав для поновлення договору оренди землі, оскільки наданий через два місяці після закінчення дії договору оренди. Крім того, Велика палата Верховного суду у постанові від 22.09.2020 року по справі № 159/5756/18 зазначає, що орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин, у зв`язку з чим він у строки встановлені ч. 2 ст. 33 Закону повинен повідомити про це орендодавця та надіслат проект додаткової угоди, а орендодавець розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект, забов`язаний або укласти додаткову угоду або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень. У разі якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди не надіслав орендареві такого листа - повідомлення, а орендар продовжив використовувати земельну ділянку після його закінчення, то таких договір вважається поновлениим на той часмий строк і на тих самих умовах. Крім того, даний спір не підлягає розгляду в порядку цивільного судочинства, оскільки справи у спорах щодо права власності чи іншого речового права на землю, реєстрації або обліку прав на землю, яка (права на яку) є предметом спору, сторонами яких є юридичні особи та ФОП розглядаються в порядку господарського судочинства, а інші - за правилами цивільного судочинства, що узгоджується з правовою позицією Великої палати Верховного суду в постанові від 12 листопада 2019 року по справі №920/40/19. Відповідно, формальна ознака, за якою позивач зазначений в договорі оренди земельної ділянки як «громадянин», а не «фізична особа-підприємець» не дає підстав відносити спір до цивільно-правового. Також відповідач не погоджується із понесеними витратами позивача, оскільки позивачем не надано доказів, що обґрунтовують понесені витрати та підтверджують участь адвоката та оплату його послуг, а саме не надано договору на надання правової допомоги, довідок-розрахунків про вартість правових послуг, розрахункових документів про оплату, тощо. Посилаючись на викладене, відповідач просив суд, відмовити позивачу у задоволенні позову. Позивач та його представник в судовому засіданні позовні вимоги позивача підтримали в повному обсязі із підстав зазначених в позовній заяві, представник позивача зазначив, що докази понесених позивачем судових витрат будуть подані протягом п`яти днів з дня винесення рішення по справі. Представник відповідача в судовому засіданні заперечував проти задоволення позовних вимог із підстав викладених у відзиві на позовну заяву та крім того, пояснив що неможливо визнати укладеною додаткову угоду в редакції запропонованій позивачем, оскільки в ній строк дії договору оренди зазначено 5 років, в той час коли ч. 3 ст. 19 ЗУ «Про оренду землі» встановлює, що мінімальний строк на який може бути укладено договір оренди становить 7 років, крім того з 01.01.2021 року ставки орендної плати на території Градизької селищної ради збільшено, а суд не може вийти за межі заявлених позовних вимог. Вислухавши пояснення позивача та його представника, представника відповідача, дослідивши матеріали справи, всебічно, повно, об`єктивно оцінивши надані докази та давши їм належну оцінку, суд встановив наступне. 22.12.2014 року орендодавець - Градизька селищна рада та орендар [PERSON] уклали договір оренди землі 20 га, кадастровий номер: 5320655400:30:001:0168 (а.с.10-12). Відповідно до п. 3.1 Договору оренди укладено на 5 років, починаючи з дати його державної реєстрації. 12.02.2015 року проведено державну реєстрацію іншого речового права на підставі вказаного договору оренди, номер запису 8706602 (а.с.15). Відповідно до п.3.2 Договору, по закінченню строку дії договору Орендар має переважне право на поновлення договору на новий строк. Надаючи оцінку твердженням представника відповідача стосовно того, що справа не належить розгляду за правилами цивільного судочинства, суд зазначає наступне. За правилами, встановленими ч.1 ст.19 ЦПК України, суди розглядають у порядку цивільного судочинства справи, що виникають з цивільних, земельних, трудових, сімейних, житлових та інших правовідносин, крім справ, розгляд яких здійснюється в порядку іншого судочинства. Згідно п. 1 ч. 1 ст. 20 ГПК України, господарські суди розглядають справи у спорах, що виникають у зв`язку із здійсненням господарської діяльності (крім справ, передбачених частиною другою цієї статті), та інші справи у визначених законом випадках, зокрема: справи у спорах, що виникають при укладанні, зміні, розірванні і виконанні правочинів у господарській діяльності, крім правочинів, стороною яких є фізична особа, яка не є підприємцем, а також у спорах щодо правочинів, укладених для забезпечення виконання зобов`язання, сторонами якого є юридичні особи та (або) фізичні особи-підприємці. Відповідно до п. а) ч. 3 ст. 22 Земельного кодексу України, землі сільськогосподарського призначення передаються у власність та надаються у користування громадянам - для ведення особистого селянського господарства, садівництва, городництва, сінокосіння та випасання худоби, ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства. Як вбачається з копії договору оренди від 22.12.2014 року, орендарем земельної ділянки є [PERSON] як фізична особа, крім того, останній звернувся до суду за захистом своїх прав як фізична особа. На підставі викладеного, суд дійшов висновку, що оскільки стороною по справі та стороною по договору є [PERSON] як фізична особа, а не як фізична особа-підприємець, що не суперечить нормам п. а) ч. 3 ст. 22 Земельного кодексу України, справа підлягає розгляду в порядку цивільного судочинства. Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі». Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин), яка фактично встановлює два випадки пролонгації договору оренди землі. Відповідно до ч. 1 ст. 13 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Позивач звернувся до суду з позовом з підстав поновлення договору оренди землі на підставі ч.6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі». Відповідно до ч.6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин), у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Аналізуючи вказану норму закону, суд зазначає, що для поновлення договору оренди необхідна наявність декількох передумов, а саме: встановлення факту продовження користуватися земельною ділянкою орендарем після закінчення строку договору оренди та відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди. Відповідно до ч. 4 ст. 82 ЦПК України, обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом. Як вбачається з рішення Глобинського районного суду Полтавської області від 23 вересня 2020 року, судом встановлено, що позивач після закінчення терміну дії договору оренди продовжує використовувати спірну земельну ділянку, сплачувати орендну плату, а також те, що відповідачем не надано суду доказів направлення [PERSON] листа-повідомлення до 12.03.2020 року про заперечення у поновленні договору оренди землі, суд дійшов висновку, що відповідно до вимог ч. 6 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» договір оренди землі від 12.02.2014 року вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором, відповідачем була порушена процедура реалізації позивачем переважного права на поновлення договору відповідно до вимог ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», оскільки він не уклав додаткову угоду до договору оренду землі від 12.02.2014 року з позивачем (а.с.24-28). Приймаючи до уваги те, що вказане рішення суду набрало законної сили 03.11.2020 року, отже обставини встановлені ним, а саме стосовно наявності підстав для поновлення договору оренду не підлягають доказуванню під час розгляду даної справи, тому твердження представника відповідача про те що позивач не має переважного права на поновлення Договору на новий строк, оскільки неналежно виконував обов`язки за умовами договору, а також те, що ним було порушено як орендарем процедуру реалізації переважного права на укладення договору оренди на новий строк не підлягають додатковій оцінці суду, оскільки були предметом дослідження у справі по якій прийнято рішення, яке набрало законої сили. За таких обставин, суд дійшов висновку, що договір оренди землі від 12.02.2014 року укладений між сторонами вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Суд встановив, що 03.04.2020 року позивач звернувся до відповідача з листом - повідомленням, у якому зазначив, що у зв`язку з відсутністю протягом одного місяця після закінчення строку дії договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Просив укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі (а.с.17-19). До вказаного листа направив додаткову угоду про поновлення договору оренди землі в наступній редакції: Договір оренди земельної ділянки (додаткова угода про поновлення договору оренди землі від 22.12.2014 року) смт. Градизьк Орендодавець: Градизька селищна рада, Глобинського району (код ЄДРПОУ: 21063176) з однієї сторони, та Орендар: [PERSON] , РНОКПП: [NUMBER] , з іншої сторони,

Outcome: approved