Jurisdiction: civil
Date: 2021-09-01 00:00:00

Приватне акціонерне товариство «АПК-ІНВЕСТ» звернулося до Костянтинівського мiськрайонного суду Донецької області з позовом до [PERSON] , [PERSON] , в якому просить: -визнати переукладеним договір оренди земельної частки (паю) від 21.08.2012, укладений між Приватним акціонерним товариством «АПК-ІНВЕСТ» та [PERSON] , зареєстрований 21 серпня 2012 року у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) Миколайпільської с/р за №1105,\~ - \~ на договір оренди землі (кадастровий номер земельної ділянки 1422483900:47:000:0022, площею 4,9034 га, яка належить на праві власності [PERSON] ) на тих самих умовах, що і раніше укладений договір оренди земельної частки (паю), починаючи з дати державної реєстрації права власності [PERSON] на земельну ділянку, кадастровий номер 1422483900:47:000:0022, площею 4,9034 га, в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (29.05.2017) у відповідній редакції. В обґрунтування заявлених позовних вимог Позивач послався на те, що 21 серпня 2012 року між Приватним акціонерним товариством «АПК-ІНВЕСТ» та [PERSON] було укладено договір оренди земельної частки (паю), зареєстрований 21 серпня 2012 року у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) Миколайпільської с/р за №1105, згідно з яким в оренду передається земельна частка (пай) (рілля) розміром 4,78 умовних кадастрових гектарів, згідно з сертифікатом на право на земельну частку (пай) серія ДН № 173493. Цього ж дня 21 серпня 2012 року, Позивач та [PERSON] підписали Акт приймання-передачі земельної частки (паю) до Договору, в якому зазначено, що [PERSON] передала, а ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» прийняло в володіння та користування (оренду) земельну частку (пай) (рілля) розміром 4,78 умовних кадастрових гектарів, яка розміщена в межах земельної ділянки, виділеної в натурі єдиним масивом. Пунктом 2.3 Договору встановлений 20-річний строк його дії, що на даний момент не сплинув. З часу укладення Договору по день подання позову Позивачем сумлінно виконуються усі обов`язки згідно з Договором, в тому числі, але не виключно, і зі сплати (нарахування) орендної плати [PERSON] . В подальшому Позивачу стало відомо про факт виділення в натурі [PERSON] земельної ділянки, площею 4,9034 га, якій було присвоєно кадастровий номер 1422483900:47:000:0022, та яка сьогодень фактично використовується Позивачем на підставі укладеного договору оренди земельної частки (паю) від 21.08.2012. Також, Позивачу за допомогою даних, що містить Публічна кадастрова карта України, стало відомо про зміну власника земельної ділянки кадастровий № 1422483900:47:000:0022, площею 4,9034 га. Так, 29.06.2017 новим власником цієї земельної ділянки став [PERSON] . Зазначає, що питання щодо правомірності переходу права власності на спірну земельну ділянку від [PERSON] до [PERSON] . Позивачем не ставиться та не оспорюється в межах даної цивільної справи. Залучення [PERSON] до участі у справі обумовлено ч.1\~статті 148-1\~Земельного кодексу\~України та тим, що вказаний спір безпосередньо стосується його прав та обов`язків щодо розпорядження належною йому земельною ділянкою. Так, Відповідач [PERSON] порушила норми, закріплені чинним законодавством та безпосередньо договором оренди земельної частки (паю) від 21.08.2012 щодо виконання обов`язку повідомити та в подальшому переукласти договір з ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» після виділення земельної частки (паю) в натурі (на місцевості), чим було грубо порушені права Позивача як орендаря. Пунктом 3.1. Договору оренду передбачений обов`язок Орендодавця повідомити Орендаря про виділення земельної ділянки в натурі (на місцевості) протягом п`яти робочих днів з дати такого виділення. Відповідно до ч.5\~ст.31 ЗУ «Про оренду землі», особа, яка набула права власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді, протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності на неї, зобов`язана повідомити про це орендаря в порядку, визначеному\~ст.148-1 ЗК України. [PERSON] не повідомила ПрАТ «АПК- ІНВЕСТ» про отримання нею правовстановлюючого документа, що підтверджує її право власності на земельну ділянку кадастровий № 1422483900:47:000:0022, площею 4,9034 га, чим порушила вимоги договору та діючих нормативних актів та безпосередньо права Позивача, як орендаря та фактичного користувача земельної частки (паю), яка була виділена Відповідачем у земельну ділянку. На момент укладення договору оренди земельної частки (паю) між ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» та [PERSON] , так само як і на теперішній час, діяли та діють норми перехідних положень Закону України «Про оренду землі», якими встановлено імперативну норму щодо наслідків виділу в натурі (на місцевості) земельної ділянки власником земельної частки (паю), яким укладено договір оренди землі, а саме: такий договір переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Аналогічні вимоги встановлені укладеним договором оренди земельної частки (паю) між Позивачем та [PERSON] . Отже, під час укладання договору оренди земельної частки (паю) [PERSON] вчинила волевиявлення щодо укладення договору оренди земельної частки (паю) строком на 20 років та правових наслідків подальшої реалізації нею права на виділ земельної ділянки переукладання договору оренди землі із орендарем, відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений договір оренди земельної частки (паю). Проте, [PERSON] протиправно вчинила односторонню відмову від взятого на себе зобов`язання з переукладення договору оренди, чим порушила права та законні інтереси Позивача, як належного орендаря та користувача земельної ділянки. Ухвалою судді Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 13.05.2021 відкрите провадження по цивільній справі за правилами спрощеного позовного провадження без повідомленням сторін (а.с.123-124). Ухвалою судді Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 25.05.2021 задоволено заяву Позивача про розгляд цивільної справи за правилами спрощеного позовного провадження з повідомленням (викликом) сторін та постановлено про продовження подальшого розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження з повідомленням (викликом) сторін, призначивши судове засідання для розгляду справи по суті (а.с.129). Представник позивача [PERSON] в судовому засіданні підтримала позов, посилаючись на обставини, викладені в позовній заяві, просила позовні вимоги задовольнити у повному обсязі. Відповідач [PERSON] , повідомлена про дату, час та місце розгляду справи у порядку ст.128 ЦПК України належним чином, у судове засідання не з`явилася, відзив на позов не подала. Відповідач [PERSON] повідомлений про дату, час та місце розгляду справи у порядку ст.128 ЦПК України належним чином, у судове засідання не з`явився, відзив на позов не подав. У зв`язку з тим, що належним чином повідомлені відповідачі у судове засідання повторно не з`явилися, про причини неявки не повідомили, клопотання про розгляд справи за їх відсутності та відзиви на позов не подали, судом постановлено ухвалу про заочний розгляд справи, проти чого представник позивача не заперечувала. Дослідивши всі обставини у справі та перевіривши їх доказами, суд дійшов таких висновків. Судом установлено, що [PERSON] на підставі сертифіката серії ДН №\~173493 мала право на земельну частку (пай) розміром 4,78 умовних кадастрових гектарів, що розташована на території Миколайпільської сільської ради Костянтинівського району Донецької області. 21 серпня 2012 року між ПрАТ «АПК- ІНВЕСТ» та [PERSON] укладено договір оренди земельної частки (паю), відповідно до умов якого орендодавець передав орендарю у володіння та користування для ведення товарного сільськогосподарського виробництва земельну частку (пай) (рілля) розміром 4,78 умовних кадастрових гектарів строком на 20 років зі сплатою орендної плати. Вказаний договір було зареєстровано 21 серпня 2012 року у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) Миколайпільської сільської ради за №1105 (а.с.7-10). Відповідно до п. 2.3 Договору у разі виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості), Договір оренди землі переукладається відповідно до державного акту про право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Договір оренди землі переукладається сторонами за цим договором не пізніше ніж в строк\~\~до двох місяців з дати виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) та отримання державного акту на право власності на земельну ділянку. Припинення дії договору оренди допускається у випадках, визначених цим договором та чинним законодавством України. 21\~серпня 2012\~року сторони підписали Акт приймання-передачі земельної частки (паю) до договору оренди від 21 серпня 2012 року (а.с.11). Розпорядженням голови\~Костянтинівської районної\~державної адміністрації\~від 17.10.2016\~за №327\~ [PERSON] \~наданий дозвіл\~на складання\~технічної документації\~із землеустрою\~встановлення меж\~земельної ділянки\~в натурі\~(на\~місцевості)\~для ведення\~товарного сільськогосподарського\~виробництва у\~зв`язку з\~заміною сертифікату\~серії РН\~№ 122140\~на право\~на земельну\~частку (пай)\~на правовстановлюючий\~документ на\~земельну ділянку\~ [PERSON] \~(технічна\~документація із\~землеустрою \~на а.с.174-206). 29\~травня 2017\~року за [PERSON] було зареєстровано право власності на земельну ділянку з кадастровим номером 1422483900:47:000:0022,\~площею 4,9034\~га (Інформація з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно на а.с.12-13). Земельна ділянка з кадастровим номером 1422483900:47:000:0022,\~площею 4,9034\~га на підставі договору оренди земельної частки (паю) використовується ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ». Протягом 2012-2020 років ПрАТ «АПК- ІНВЕСТ» належним чином виконувало свої зобов`язання за Договором оренди зі сплати\~(нарахування)\~орендної плати\~ [PERSON] (копії видаткових касових ордерів, платіжних доручень на а.с.14-30). Згідно з бухгалтерською довідкою про нарахування орендної плати та утримання податків за №13/1 від 04.01.2021 (а.с.31) розмір нарахованої ПрАТ «АПК-Інвест» орендної плати [PERSON] станом на 01.01.2021 (за період з 01.01.2019 по 31.12.2020) складає 16746,00 грн. Ці обставини стороною відповідача не спростовані. 29.06.2017 новим власником земельної ділянки кадастровий № 1422483900:47:000:0022, площею 4,9034 га. на підставі договору міни, серія та номер: 1122, виданий 29.06.2017, видавник: приватний нотаріус Костянтинівського районного нотаріального округу Донецької області Панасенко Інна Петрівна, став [PERSON] (Інформація з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно на а.с.12-13). Вирішуючи позовні вимоги щодо переукладення договору, суд виходить з такого. Відповідно до частини 1\~статті 148-1 ЗК України, до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користування іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов`язки попереднього власника земельної ділянки за чинним договором оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки. Відповідно до частини 4\~статті 32 Закону України «Про оренду землі»\~перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у т. ч в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи - орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі. Згідно з ч.1\~ст.626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Згідно зі\~ст.629 ЦК України, договір є обов`язковим для виконання сторонами. Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов`язані з орендою землі, є\~Закон України «Про оренду землі» від 06 жовтня 1998 року № 161-XIV\~(далі Закон). За змістом\~ст.1 вказаного Закону, оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відповідно до\~ст.31 Закону, договір оренди землі припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у\~статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідації юридичної особи-орендаря; відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем; набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці; припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства). Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом. Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено\~законом\~або цим договором. Відповідно до пункту 17\~Перехідних положень Земельного кодексу України\~сертифікати на право на земельну частку (пай), отримані громадянами, вважаються правовстановлюючими документами при реалізації ними права вимоги на відведення земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) відповідно до законодавства. Сертифікати на право на земельну частку (пай) є дійсними до виділення власникам земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості) земельних ділянок та видачі їм державних актів на право власності на землю. Одночасно абз.2\~Перехідних положень Закону України «Про оренду землі»\~врегульовано, що після виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв) договір оренди землі переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Припинення дії договору оренди допускається лише у випадках, визначених цим Законом. Як зазначено вище, пунктом 2.3 договору оренди земельної частки (паю), укладеного 21 серпня 2012 року між ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» та [PERSON] , сторони дійшли згоди про те, що у разі виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості), Договір оренди землі переукладається відповідно до державного акту про право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Верховний Суд в п.20 постанови від 19 березня 2018 року у справі № 924/468/14 висловив правову позицію про те, що після виділення власникам земельних часток (паїв) земельних ділянок в натурі та отримання ними державних актів на право власності на землю відповідні сертифікати на земельну частку (пай) є недійсними. У той же час факт оформлення державного акта на право власності на землю, дію раніше укладених їх власниками договорів оренди земельних паїв автоматично не припиняє, а такі договори підлягають переукладенню. Отже, припинення дії договорів оренди земельних паїв має місце тільки після їх переукладення відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку або з підстав, передбачених\~статтею 31 Закону України «Про оренду землі». Згідно із частиною 2\~ст. 95 ЗК України,\~ст. 27 Закону України «Про оренду землі»\~орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону. У Постанові, ухваленій 01 вересня 2020 року Великою Палатою Верховного Суду у справі № 233/3676/19, викладена така правова позиція: «87. Враховуючи вищевикладене та наведені норми законодавства, Велика Палата Верховного Суду погоджується з висновком суду першої інстанції, який, надавши оцінку всім матеріалам справи в сукупності, дійшов обґрунтованого висновку про те, що спірний договір оренди автоматично не припинив своєї дії у зв`язку з реєстрацією [PERSON] 12 квітня 2018 року права власності на земельну ділянку. Отже, фактично [PERSON] заявою від 24 квітня 2018 року висловив намір про припинення договірних відносин в односторонньому порядку та про відмову від переукладання договору, що суперечить як умовам укладеного договору оренди земельної частки (паю) від 22 березня 2012 року, так і чинному законодавству, зокрема, Закону України "Про оренду землі". 88. Апеляційний суд при вирішенні цієї справи зазначав, що положення пункту укладеного між сторонами договору оренди паю щодо переукладення договору в разі виділення земельної ділянки в натурі не може бути розцінене як примус для власника земельної ділянки і передбачає право, а не обов`язок на переукладення договору оренди. 89. Велика Палата Верховного Суду не може погодитись із зазначеним, оскільки в такому разі узгоджені сторонами положення договору можна вважати беззмістовними та такими, що позбавлені будь-якого правового навантаження. Так само за такого підходу нівелюється значення частини другої розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі". 90. Крім того, задоволення позову "орендодавця" про розірвання договору або визнання договору "автоматично припиненим" внаслідок дій "орендодавця" щодо виділення земельної ділянки в натурі було б явно несправедливим і суперечило б принципу pacta sunt servanda, допускаючи ухилення від виконання зобов`язань за договором за нічим не обмеженим розсудом однієї зі сторін договору. 91. Велика Палата Верховного Суду не погоджується з доводами Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного цивільного суду про те, що положення п. 2.3 договору оренди паю передбачає лише право на переукладення договору оренди землі, оскільки відповідно до частини другої розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" не вбачається, що переукладення договору оренди землі є правом, а не обов`язком. Ця норма є імперативною щодо продовження дії договору оренди і передбачає необхідність згоди сторін лише для зміни інших умов договору. 92. Укладення договору оренди паю на 20 років, очевидно, свідчить про намір сторін на момент його укладення забезпечити тривалу стабільність свого становища в цих правовідносинах і в такому випадку відмова орендодавця від переукладення та намагання розірвати договір вже через 6 років від початку строку оренди не можна вважати добросовісним». Враховуючи наведені\~положення законодавства\~та позицію\~Великої Палати\~Верховного Суду\~у справі\~№ 233/3676/19\~від 01\~вересня 2020\~року у\~подібних правовідносинах,\~приймаючи до\~уваги,\~що договір\~оренди земельної\~частки (паю)\~від 21.08.2012\~між орендарем\~та орендодавцем\~укладено строком\~на 20\~років,\~суд уважає,\~що вказаний\~договір оренди\~автоматично не\~припинив своєї\~дії у\~зв`язку\~з реєстрацією\~ [PERSON] \~29\~травня 2017\~року права власності на земельну ділянку кадастровий номер 1422483900:47:000:0022. Фактично [PERSON] вчинила односторонню відмову від взятого на себе зобов`язання з переукладення договору оренди землі, чим порушила права та законні інтереси позивача, як належного орендаря та користувача земельної ділянки. Статтею 5 ЦПК України\~передбачено, що здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений\~законом\~або договором. За таких обставин, суд уважає, що позовні вимоги про переукладення договору оренди земельної частки (паю) від 21.08.2012 є такими, що ґрунтуються на\~законі, отже підлягають задоволенню в повному обсязі. Відповідно до\~ст. 141 ЦПК України\~суд присуджує стягнути з відповідачів [PERSON] , [PERSON] на користь позивача ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» судовий збір у розмірі 1135 грн з кожного.

Outcome: approved