Jurisdiction: civil
Date: 2019-12-01 00:00:00

[PERSON] звернувся до Слов`янського міськрайонного суду Донецької області із позовною заявою до ТОВ «КЗТС Машинінг», про розірвання договору оренди. Свої вимоги обґрунтував тим, що 01 вересня 2012 року він уклав з відповідачем договір оренди б/н. Протягом дії вказаного договору, починаючи з 2012 року, відповідач систематично порушує умови договору, щодо внесення орендної плати, вносив її з порушенням строків та не в повному обсязі, орендну плату за 2018 рік взагалі не сплатив. В січні 2019 року він звернувся до юриста та йому склали вимогу на ім`я відповідача, в якій він вимагав від відповідача надати інформацію щодо нормативної грошової оцінки землі, оскільки в договорі про таке не зазначено, а також просив надати роз`яснення щодо використання належної йому земельної ділянки та повідомляв відповідача про намір розірвати вказаний вище договір. 17 січня 2019 року відповідач отримав наведену вимогу, але відповіді не надав. У зв`язку з тим, що відповідач не надає жодної інформації щодо спірних питань та порушує умови договору в частині внесення орендних платежів, орендну плату за 2018 рік так і не сплатив, просить суд розірвати укладений між нею та відповідачем договір оренди земельної ділянки б/н від 01 вересня 2012 року. Позивач у судовому засіданні заявлені ним вимоги підтримав, просив їх задовольнити у повному обсязі. Представник позивача [PERSON] у судовому засіданні позовні вимоги підтримала, просила задовольнити їх у повному обсязі. У судовому засіданні представник відповідача Бажан В.П. заперечив проти задоволення позовних вимоги [PERSON] , просив відмовити у їх задоволенні. Ухвалою суду від 07 травня 2019 року Товариство з обмеженою відповідальністю «КЗТС Машинінг» зобов`язано надати суду бухгалтерські документи щодо виплати орендної платні - видаткові касові ордери, квитанції,платіжні відомості за період з вересня 2012 року по 15 квітня 2019 року, в яких розписувався [PERSON] . Суд, вислухавши пояснення сторін, розглянувши подані документи та матеріали, всебічно і повно з`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, об`єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення справи по суті, приходить до висновку, що позовні вимоги [PERSON] до Товариства з обмеженою відповідальністю «КЗТС Машинінг», про розірвання договору оренди, підлягають задоволенню з наступних підстав. У судовому засіданні із достовірністю встановлено, що 01 вересня 2012 року між позивачем [PERSON] та Товариством з обмеженою відповідальністю «КЗТС Машинінг» укладено договір оренди земельної ділянки без номера. Відповідно до п. 1 наведеного Договору, орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яка знаходиться на території Прелеснянської сільського ради Слов`янського району Донецької області. Згідно з п. 2 Договору, в оренду передається земельні ділянки загальною площею 6,4150 га, у тому числі ріллі - 6,4150 га. Кадастрові номери земельних ділянок: 1424285700:01:000:0333, 1424285700:01:000:0299. Частинами першою та другою статті 93 Земельного кодексу України встановлено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземцям і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об`єднанням і організаціям, а також іноземним державам. Зазначена вище земельна ділянка належить позивачу [PERSON] на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку серії ДН № 189561, виданого на підставі розпорядження голови Слов`янської райдержадміністрації від 15.08.2005 року № 360. Відповідно до ч. 8 ст. 93 ЗК України, орендодавцями земельних ділянок є їх власники або уповноважені ними особи. Згідно зі статтею 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відповідно до ст. 13 ЗУ «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. У статті 21 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Згідно з п. 9 укладеного між сторонами Договору, орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 3 % від базової нормативної грошової оцінки земельної ділянки з урахуванням її щорічної індексації, що становить (не визначено) гривень на 2012 рік. За домовленістю між орендодавцем та орендарем, орендна плата може бути виплачена у натуральній формі або в якості надання послуг (виконання робіт). До наведеного Договору сторони також уклали Додаткову угоду, відповідно до п. 1 якої, пункт 9 розділу «Орендна плата» договору оренди землі, зареєстрованого у відділі Держкомзему у Слов`янському районі Донецької області у Державному реєстрі земель від 29.12.2012 року за № 142420004003960 викладено у наступній редакції: «орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 4 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на рік, з урахуванням її щорічної індексації. За домовленістю між сторонами, орендна плата може бути виплачена у натуральній формі або в якості надання послуг (виконання робіт)». Також сторони домовились про те, що нарахування орендної плати по даній додатковій угоді буде здійснюватися з 1-го січня 2016 року, незалежно від дати підписання цієї додаткової угоди (п. 2 Додаткової угоди). У судовому засіданні представник відповідача зазначив, що наведена Додаткова угода не зареєстрована, а отже не є обов`язковою для виконання сторонами, проте відповідач все ж таки виплачував орендодавцю орендну платню у більшому розмірі, виходячи з розрахунку нового розміру процентної ставки від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на рік. Судом встановлено, що вказана Додаткова угода про внесення змін та доповнень до Договору оренди землі, зареєстрованого у відділі Держкомзему у Слов`янському районі Донецької області у Державному реєстрі земель від 29.12.2012 року за № 142420004003960, не містить дати укладення та державну реєстрацію не проходила. Відповідно до статті 654 Цивільного кодексу України, зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту. Форму договору визначено статтею 639 ЦК України. Згідно п. 41 укладеного між сторонами Договору, цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Пунктом 34 Договору закріплено, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. Відповідно до п. 5 Додаткової угоди, ця додаткова угода є невід`ємною частиною договору оренди землі, зареєстрованого у відділі Держкомзему у Слов`янському районі Донецької області у Державному реєстрі земель від 29.12.2012 року за № 142420004004960. Згідно ст. 23 Закону України «Про оренду землі», орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін. Відповідно до ст. 30 ЗУ «Про оренду землі», зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. Крім того, згідно з пунктом 20 Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженого постановою КМУ від 26.10.2011р. №1141, з метою проведення державної реєстрації виникнення права власності державний реєстратор вносить до запису про нерухоме майно такі відомості: щодо земельної ділянки: дата державної реєстрації земельної ділянки; найменування органу, що провів державну реєстрацію земельної ділянки; кадастровий номер земельної ділянки; площа земельної ділянки; цільове призначення земельної ділянки; місцезнаходження земельної ділянки; підстава для внесення запису про нерухоме майно: назва рішення; дата формування рішення; індексний номер рішення; прізвище, ім`я та по-батькові державного реєстратора; найменування органу державної реєстрації прав або найменування нотаріальної контори, назва нотаріального округу. Державна реєстраційна служба України в своєму листі від 05.03.2014 р. №462/22-14-05 вона зокрема зазначає: "ситуація передбачена Порядком прийняття і розгляду заяв про внесення змін до записів, внесення записів про скасування державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень та скасування записів Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженим наказом Міністерства юстиції України від 12 грудня 2011 року N 3502/5, зареєстрованим у Міністерстві юстиції України 12 грудня 2011 року за N 1429/20167, відповідно до підпункту 2.5 якого внесення змін до записів Державного реєстру прав проводиться у зв`язку зі зміною відомостей про нерухоме майно, право власності та суб`єкта (суб`єктів) цього права, інші речові права та суб`єкта (суб`єктів) цих прав, обтяження прав на нерухоме майно та суб`єкта (суб`єктів) цих прав, що містяться у Державному реєстрі прав, які не пов`язані з проведенням державної реєстрації прав. Додаткова угода укладена між сторонами передбачає лише зміни до Договору в частині розміру процентної ставки, з урахуванням якої визначається орендна плата, й жодним чином не змінює відомостей про земельну ділянку, її площу, цільове призначення та інше. Отже, посилання представника відповідача на те, що додаткова угода є недійсною у зв`язку з відсутністю її державної реєстрації, судом не приймаються, зважаючи на умови Основного договору про можливість внесення змін до договору на підставі домовленості між сторонами договору та відсутності імперативних норм діючого законодавства щодо обов`язковості державної реєстрації додаткової угоди або змін до Договору про оренду земельної ділянки, а так само відсутність таких вимог і в самому Договорі. Слід додати, що розмір орендної плати за вказаним Договором визначається виходячи з розміру базової нормативної грошової оцінки земельної ділянки, проте її розмір у відповідній графі п. 9 Договору не визначено. Так, в п. 5 Договору закріплено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 115371,16 грн., проте станом на яку дату встановлено такий розмір, - не визначено. Суд погоджується із доводами представника відповідача щодо відрахування з належної позивачу орендної платні податку на доходи фізичних осіб та військового збору, оскільки такі дії повністю узгоджуються з вимогами діючого законодавства і ґрунтуються на них. Однак, слід зауважити, що з п. 9 Договору жодним чином неможливо встановити, з якої саме суми здійснюються відрахування вказаних податків та зборів, чи проводиться такі відрахування саме з орендної плати, розмір якої до 01 січня 2016 року становив 3 %, а з 01 січня 2016 року - 4 % (згідно п. 1 Додаткової угоди), від базової грошової оцінки земельної ділянки, яку Основним договором не визначено та чи було повідомлено [PERSON] про наведені обставини під час підписання спірного договору. Пунктами 10 та 14 Договору визначено, що обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, а у разі невнесення орендної плати у строки визначені, цим договором, справляється пеня у розмірі 0,01 % несплаченої суми за кожний день прострочення. Так, у січні 2019 року позивач звернувся до ТОВ «КЗТС Машинінг» із вимогою, в якій просив надати інформацію щодо дат фактичної сплати орендної платні за період з грудня 2012 року по 14 січня 2019 року, повідомити чи нараховувалась пеня у випадках несвоєчасного перерахування орендної плати, а також просив повідомити розмір нормативної грошової оцінки станом на дату укладення договору та повідомляв відповідача про намір розірвати договір оренди земельної ділянки. За положеннями статті 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати. Що стосується посилань позивача на те, що відповідач несвоєчасно та не в повному обсязі виконував свої зобов`язання за договором оренди земельної ділянки, в частині проведення виплат орендної плати, судом встановлено наступне. Так, згідно наданим відповідачем бухгалтерським документам: - за 2012 рік на підставі видаткового касового ордеру від 10 вересня 2012 року позивачу виплачено 500,00 грн. орендної плати за договором; - за 2013 рік на підставі видаткового касового ордеру від 18 січня 2013 року позивачу виплачено 475,20 грн. орендної плати за договором, згідно з накладною № 4 від 21 січня 2013 року в рахунок орендної платні за Договором, [PERSON] видано поголів`я крупної рогатої худоби, а саме бичків у кількості 3 голів вагою по 90 кг кожний на загальну суму 1800,00 грн., відповідно до накладної № 103 від 13 травня 2013 року в рахунок орендної платні за Договором, [PERSON] видано поголів`я крупної рогатої худоби, а саме бичків у кількості 1 голів вагою 42 кг на загальну суму 1050,00 грн., на підставі накладної № 304 від 17 грудня 2013 року в рахунок орендної платні за Договором, позивачу. видано поголів`я крупної рогатої худоби, а саме бичків у кількості 2 голів вагою по 140 кг кожний на загальну суму 2240,00 грн.; - за 2014 рік згідно з відомістю на видачу кукурудзи в зерні в рахунок земельного паю з червень 2014 року, [PERSON] видано 170 кг кукурудзи вартістю 2,50 за кг на загальну суму 425,00 грн.; - за 2015 рік відповідно до відомості на виплату грошей за рахунок земельного паю № 25 від 27.01.2016 року, позивачу виплачено орендної платні на суму 3441,92 грн.; - за 2016 рік на підставі відомості на видачу зерна ярового ячменя в рахунок земельного паю за 2016 рік № 1 [PERSON] видано 1450 кг. зерна ярового ячменя вартістю 3,00 грн. за кг на загальну суму 4350,00 грн., згідно з платіжною відомістю № 00000000601 від 29.12.2016 року, в період з 29.12.2016 року по 01.01.2017 року позивачу виплачена орендна плата за договором на суму 1187,27 грн.; - за 2017 рік відповідно до відомості на виплату грошей б/н за серпень 2017 року, в період з 11.12.2017 року по 14.12.2017 року, [PERSON] виплачено орендну плату за договором на суму 352,00 грн., на підставі відомості на виплату грошей б/н за серпень 2017 року, позивачу виплачена орендна плата за договором на суму 4800,00 грн., згідно з платіжною відомістю № 00000000472 від 14.12.2017 року, в період з 14.12.2017 року по 17.12.2017 року позивачу виплачена орендна плата за договором на суму 385,24 грн.; - за 2018 рік на підставі платіжного доручення № 20581 від 05.02.2019 року, позивачу виплачено орендна плата за договором на суму 5537,24 грн.; - за 2019 рік на підставі платіжного доручення № 308 від 23.05.2019 року, [PERSON] виплачено орендної плати за договором на суму 1384,29 грн. Таким чином, сукупна вартість виданих позивачу зернових, насіння, а також поголів`я крупної рогатої худоби та виплачених сум орендної плати, згідно наданих відповідачем бухгалтерських документів становить 27928,16 грн. Однак, згідно наданої Бухгалтерської довідки щодо нарахування та виплати орендної плати [PERSON] за укладеним договором, за період 2012-2019 років: - нараховано доходу - 37551,52 грн.; - утримано податків (податок на доходи фізичних осіб + військовий збір) - 6832,21 грн.; - виплачено з урахуванням утримання податків - 28412,16 грн.; - нараховано на кінець періоду (2019) - 2307,15 грн. (строк оплати до 31.12.2019 року). Обставини, що вбачаються з наведених бухгалтерських документів (відомостей, накладних, платіжних доручень, платіжних відомостей, наказів, бухгалтерської довідки тощо) свідчать про наявність в діях відповідача порушень норм Договору, укладеного між сторонами у справі - 01 вересня 2012 року, які полягають у несвоєчасності проведення ТОВ «КЗТС Машинінг» виплати орендної платні на користь позивача. Так, судом встановлено, що нарахування і виплата орендної плати за користування земельною ділянкою, яка належить на праві приватної власності [PERSON] у 2012 році, 2015 році та 2018 році проводилась відповідачем з порушенням умов договору, а саме 18.01.2013 року, з 27.01.2016 року та з 05.02.2019 року відповідно, тобто після кінцевого терміну - 31 грудня розрахункового року, встановленого п. 11 укладеного між сторонами Договору. Крім того, в обґрунтування своїх заперечень, представником відповідача надано відомість, з якої випливає, що укладений між сторонами Договір підлягає державній реєстрації, що й було зроблено за рахунок орендної плати належної [PERSON] в розмірі 484,00 грн. Суд критично ставиться до такої позиції відповідача, оскільки такі відрахування не відносяться до витрат, безпосередньо пов`язаних з використанням земель наданих в оренду, а також не дозволяють позивачу в повній мірі розраховувати на очікуваний результат під час виконання укладеного договору. Судом приймається до уваги, що на виконання п. 9 Договору оренди земельної ділянки від 01 вересня 2012 року, відповідачем у період з 2014 року по 2018 рік, в рахунок орендної плати за вказаним договором, видавались зернові та насіння, а також поголів`я крупної рогатої худоби. Згідно абзацу другого статті 21 Закону України «Про оренду землі», розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Відповідно до п. 11 Договору, орендна плата вноситься щорічно до 31 грудня розрахункового року. Водночас у пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України передбачено таку підставу припинення права користування земельною ділянкою як систематична несплата земельного податку або орендної плати. Отже, згідно зі статтями 13, 15, 21 Закону України «Про оренду землі» основною метою договору оренди земельної ділянки та одним з визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі. Систематична несплата орендної плати за користування земельною ділянкою, тобто систематичного порушення договору, може бути підставою для розірвання такого договору. Відповідно до частини другої статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - "значної міри" позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Це (друге) оціночне поняття значно звужує сферу огляду суду. Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. В такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини другої статті 651 ЦК України. Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що вказані положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають саме систематичної (два та більше випадків) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки, що також є істотним порушенням умов договору, оскільки позбавляє позивача можливості отримати гарантовані договором кошти за те, що його земельну ділянку використовує інша особа. Отже, неналежне виконання умов договору, зокрема, часткове невиконання обов`язку зі сплати орендної плати також є порушенням умов договору оренди земельної ділянки, яке дає право орендодавцю вимагати розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена у подальшому заборгованість, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Аналогічну позиці висловила колегія суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду в своїй постанові від 24 жовтня 2019 року у справі № 243/322/17 (провадження № 61-27255св18). Крім того, у постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної Палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 (провадження № 61-41932сво18) зроблено висновок, що підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Відповідно до п. 36 Договору оренди земельної ділянки від 01 вересня 2012 року, дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором. З урахуванням наведеного, суд вважає, що позовні вимоги обґрунтовані та підлягають задоволенню у повному обсязі. При цьому суд виходить з вимог ст.ст. 12, 81 ЦПК України, відповідно до яких цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Сторони та інші особи, які беруть участь у справі, мають рівні права щодо подання доказів, їх дослідження та доведення перед судом їх переконливості, і кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Представник відповідача в судовому засіданні не довів, що несвоєчасне виконання ТОВ «КЗТС Машинінг» своїх зобов`язань за договором оренди земельної ділянки без номеру від 01 вересня 2012 року сталося за поважних причин, а так само й не надав належних доказів, які спростовують доводи позивача. Відповідно до ч. 1 ст. 141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Outcome: approved