Jurisdiction: civil
Date: 2021-04-14 00:00:00

10.12.2020 до Борівського районного суду Харківської області надійшла позовна заява [PERSON] до ТОВ «СК Восток», в якому позивач просила розірвати договір оренди землі № б/н від 10.11.2015, укладений між сторонами по справі щодо земельної ділянки № [NUMBER] , кадастровий номер 6321083500:02:003:0001, загальною площею 4,8449 га, зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, індексний номер 26590378 від 30.11.2015; стягнути з відповідача судові витрати в розмірі 840.80 грн. Як на підставу позовних вимог [PERSON] посилається на наступні обставини. Позивачу на праві власності належить земельна ділянка № [NUMBER] , кадастровий номер 6321083500:02:003:0001, загальною площею 4,8449 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Підвисочанської сільської ради Борівського району Харківської області. Право власності на вищезазначену земельну ділянку підтверджується Державним актом на право власності на земельну ділянку серії ЯА № 453851, виданим 17.11.2006 на підставі рішення Борівської районної державної адміністрації від 28.10.2004 за № 335. Акт зареєстровано в Книзі записів державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі за № 010668700341. 30.11.2015 [PERSON] із ТОВ «СК Восток» було укладено договір оренди землі № б/н, відповідно до якого орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку № [NUMBER] , кадастровий номер 6321083500:02:003:0001, загальною площею 4,8449 га. Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень було зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, індексний номер 26590378 від 30.11.2015. Пунктом 9 Договору оренди землі встановлено, що орендна плата вноситься орендарем у формі видачі орендодавцеві грошових коштів у гривнях в розмірі не менше 3.0 % від нормативної грошової оцінки даної земельної ділянки і складає 5 465.00 грн. Відповідно до п. 10 спірного договору, обчислення розміру орендної плати за використання земельної ділянки здійснюється з урахуванням індексів інфляції за кожний рік використання. Відповідно до п. 11 Договору оренди землі, орендна плата виплачується не пізніше 01 лютого наступного року. Отже, відповідно до п.п. 9 та 10 Договору оренди землі № б/н від 30.11.2015 є дві складові, які визначають щорічне збільшення розміру орендної плати, це: нормативна грошова оцінка земельної ділянки та індекс інфляції за кожний рік використання земельної ділянки. Пунктом 5 спірного договору оренди землі визначається нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 01.01.2015, тобто в рік укладання спірного договору, становить 182 167.75 грн. Таким чином, розмір орендної плати за 2015 рік складає 5 465.03 грн. Відповідно до ст. 13 Закону України «Про оцінку земель», нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться, зокрема, у разі: визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Ст. 18 вищезазначеного Закону встановлює, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться: розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7-10 років. Відповідно до інформації, що міститься у відповіді, наданій Відділом у Борівському районі Головного управління Держгеокадастру у Харківській області від 03.05.2017 № 31-20-0-23 13-86/165-17 на письмову заяву № б/н від 28.04.2017 [PERSON] , орієнтовна нормативна грошова оцінка земельної ділянки (паю) кадастровий номер 6321083500:02:003:0001, загальною площею 4,8449 на 2017 рік складає 218 605 грн. Розрахунок орендної плати за користування земельною ділянкою у 2017 році: 218 605х112,54%/100% - 218605 = 27 413,07 + 218 605 = 246 018.07, де: 218 605,00 грн. - нормативна грошова оцінка земельної ділянки (паю) кадастровий номер 6321083500:02:003:0001, загальною площею 4,8449 га; 112,54 - сукупний індекс інфляції за 2017 рік; 27 413,07 грн. - збитки від інфляції. Таким чином, розмір орендної плати за користування земельною ділянкою (паєм) кадастровий номер 6321083500:02:003:0001, загальною площею 4, 8449 га, згідно договору оренди № б/н від 30.11.2015 за 2017 рік вираховується наступним чином: 246 018.07 х 3 % = 7 380.54, де: 246 018.07 - нормативна грошова оцінка земельної ділянки (паю) кадастровий номер 6321083500:02:003:0001, загальною площею 4,8449 га з урахуванням інфляційних збитків у 2017 році; 3% - відсоток від нормативної грошової оцінки земельної ділянки; 7 380,54 - розмір орендної плати за 2017 рік, який підлягав сплаті до 01.02.2018. Таким чином, виходячи з положень п.п. 5 та 9 спірного договору, розмір орендної плати, у зв`язку зі зміною нормативної грошової оцінки земельної ділянки та з урахуванням індексу інфляції за 2017 рік становить 7 380.54 грн. Розрахунок орендної плати за користування земельною ділянкою у 2018 році. 218 605 х 108,91%/100% - 218605 = 19 477,71 + 218 065,00, де: 218 605,00 грн. - нормативна грошова оцінка земельної ділянки (паю) кадастровий номер 6321083500:02:003:0001, загальною площею 4,8449 га; 108,91 - сукупний індекс інфляції за 2018 рік; 19 477,71 - збитки від інфляції. Таким чином, розмір орендної плати за користування земельною ділянкою (паєм) кадастровий номер 6321083500:02:003:0001, загальною площею 4,8449 га згідно договору оренди № б/н від 30.11.2015 за 2018 рік вираховується наступним чином: 238 082,71 х 3% = 7 142,48, де: 238 082,71 - нормативна грошова оцінка земельної ділянки (паю) кадастровий номер 6321083500:02:003:0001, загальною площею 4,8449 га з урахуванням інфляційних збитків у 2018 році; 3% - відсоток від нормативної грошової оцінки земельної ділянки; 7 142,48 - розмір орендної плати за 2018 рік, який підлягав сплаті до 01.02.2019. Таким чином, виходячи з положень п.п. 5 та 9 спірного договору, розмір орендної плати, у зв`язку зі зміною нормативної грошової оцінки земельної ділянки та з урахуванням індексу інфляції за 2018 рік становить 7 142,48 грн. Розрахунок орендної плати за користування земельною ділянкою у 2019 році. 218 605 х 104,26 %/100% - 218 605 = 9 312,57 + 218 605,00 = 227 917,57, де: 218 605,00 грн. - нормативна грошова оцінка земельної ділянки (паю) кадастровий номер 6321083500:02:003:0001, загальною площею 4,8449 га; 104,26 - сукупний індекс інфляції за 2019 рік; 9 312,57 - збитки від інфляції. Таким чином, розмір орендної плати за користування земельною ділянкою (паєм) кадастровий номер 6321083500:02:003:0001, загальною площею 4,8449 га згідно договору оренди № б/н від 30.11.2015 за 2019 рік вираховується наступним чином: 227 917,57 х 3% = 6 837,52, де 238 082,71 - нормативна грошова оцінка земельної ділянки (паю) кадастровий номер 6321083500:02:003:0001, загальною площею 4,8449 га з урахуванням інфляційних збитків у 2018 році; 3% - відсоток від нормативної грошової оцінки земельної ділянки; 6 837,52 - розмір орендної плати за 2019 рік, який підлягав сплаті до 01.02.2020. Таким чином, виходячи з положень п.п. 5 та 9 спірного договору, розмір орендної плати у зв`язку зі зміною нормативної грошової оцінки земельної ділянки та з урахуванням індексу інфляції за 2019 рік становить 6837.52 грн. В той же час, ТОВ СК «ВОСТОК», як користувач земельної ділянки кадастровий номер 6321083500:02:003:0001, загальною площею 4,8449 га згідно договору оренди № б/н від 30.11.2015 здійснювалися орендні платежі в розмірі, визначеному в п. 9 спірного договору - 5 465.03 грн. без урахування індексу інфляції та збільшеної нормативної грошової оцінки земельної ділянки. При погодженні з відповідачем розміру орендної плати за користування земельною ділянкою, який відповідно до ст. 15 Закону України «Про оренду землі» є істотною умовою договору оренди землі, [PERSON] розраховувала на отримання належних їй за договором орендних платежів. А отже, у зв`язку із порушенням строку сплати орендної плати, орендодавець була позбавлена можливості отримання матеріальних благ, на які вона розраховувала при укладенні договору оренди землі. Ухвалою Борівського районного суду Харківської області від 10.12.2020 провадження по справі відкрито в порядку загального позовного провадження, призначено підготовче засідання по справі. Ухвалою суду від 25.03.2021 підготовче провадження закрито, справу призначено до розгляду. Станом на 13.04.2021 відзив на позовну заяву до Борівського районного суду Харківської області не надійшов. Згідно ч. 2 ст. 191 ЦПК України у разі ненадання відповідачем відзиву у встановлений судом строк без поважних причин суд має право вирішити спір за наявними матеріалами справи. В судовому засіданні позивач підтримала позовні вимоги та пояснила, що за 2016 рік отримала від ТОВ "СК ВОСТОК» орендну плату в розмірі 11 801 грн., за 2017 - 13 043 грн., за 2018 - 5460 грн., за 2019 - 5460 грн., за 2020 - 5460 грн. З пропозицією про внесення змін до договору оренди землі чи укладення додаткової угоди до відповідача не зверталася. Представник позивача в судовому засіданні просив задовольнити позовні вимоги та розірвати оспорюваний договір оренди земельної ділянки, посилаючись на те, що за 2018, 2019 роки не здійснювалася індексація орендної плати, яка передбачена п. 9 договору оренди та нормативної грошової оцінки. Представник відповідача в судовому засіданні просив відмовити в задоволенні позовних вимог та пояснив, що позов заснований на припущеннях; відповідачем жодним чином не порушено умови договору оренди земельної ділянки, тому відсутні підстави для його розірвання. Свідок [PERSON] в судовому засіданні пояснив, що він працює на посаді начальника Відділу у Борівському районі Головного управління Держгеокадастру у Харківській області. Щодо обставин справи, свідок надав наступну інформацію. В 2017 році позивачу надавалась інформація по нормативно-грошовій оцінці земельних ділянок орієнтовна. Офіційним документом може бути тільки Витяг про НГО. Орієнтовна НГО, не точна, та, яка була станом на 01.01.1995, і в подальшому проіндексована. Кабінет Міністрів України оприлюднює коефіцієнти інфляції окремо по землі, які є у вільному доступі на сайті Держгеокадастру. В 2019 році була проведена всеукраїнська оцінка земель і витяг із технічної документації про НГО земельної ділянки [PERSON] було надано (а.с.78). Судом встановлено, що згідно договору оренди землі від 30.11.2015, копії Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, власник земельної ділянки № [NUMBER] з кадастровим номером 6321083500:02:003:0001, загальною площею 4,8449 га, [PERSON] передала в строкове платне користування ТОВ «СК Восток» вказану земельну ділянку строком на 20 років. Орендна плата за умовами договору повинна виплачуватися не пізніше 01.02 наступного року (а.с.15-21). За інформацією Відділу у Борівському районі Головного управління Держгеокадастру у Харківській області № б/н від 28.04.2017 орієнтовна грошова оцінка запитуваної [PERSON] земельної ділянки на 2017 рік складає 218 605,00 грн. (а.с.22, 76). Згідно інформації від 01.02.2021 наданої Відділом у Борівському районі Головного управління Держгеокадастру у Харківській області нормативна грошова оцінка земельної ділянки кадастровий номер 6321083500:02:003:0001 загальною площею 4,8449 га за 2019 рік складає 151 307.36 грн. Нормативну грошову оцінку вищезазначеної земельної ділянки за 2017, 2018 роки надати можливості немає, оскільки відсутня технічна документація з нормативної грошової оцінки вищевказаної земельної ділянки у місцевому фонді документації (а.с.55). Відповідно до платіжного доручення № 3519 від 04.12.2017 [PERSON] перерахована орендна плата в сумі 10 000 грн. за 2017 рік (а.с.57). Згідно копії інформації Відділу у Борівському районі Головного управління Держгеокадастру у Харківській області від 15.07.2020, інформація про нормативну грошову оцінку земель сільськогосподарського надається у формі витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку яка формується програмним забезпеченням Державного земельного кадастру, та передбачає надання витягу виключно на дату звернення (а.с.77). Станом на 21.05.2019 та станом на 10.07.2020 нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 6321083500:02:003:0001 загальною площею 4,8449 га становить 151 307.36 грн. (а.с.78, 79). З історії по картковому рахунку з 01.06.2020 по 31.12.2020 [PERSON] вбачається, що 29.12.2020 здійснена банківська операція безготівкове зарахування ТОВ «СК Восток» оплата за оренду земельного паю за 2020 рік в сумі 4 325.28 грн. (а.с.92). Долучені позивачем документи, які стосуються [PERSON] (а.с.90-91, 93-111), суд не приймає як докази по справі та не розглядає, оскільки вони не містять відомостей, які б стосувалися суті позовних вимог. Суд, вислухавши пояснення учасників справи, дослідивши матеріали справи, приходить до наступного висновку. Частиною першою статті 2 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним Кодексом України, Цивільним Кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі. Відповідно до статті 1 вказаного Закону, яка кореспондується з положеннями частини першої статті 93 Земельного Кодексу України, (далі - ЗК України) орендою землі є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Згідно зі статтею 13 Закону договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Відповідно до пункту 3 частини першої статті 15 Закону істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. Згідно з частинами третьою, четвертою статті 31 Закону договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором. Частиною першою статті 32 Закону передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України. Положеннями статей 24, 25 Закону визначено права та обов`язки орендодавця і орендаря, а саме: орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; своєчасного внесення орендної плати. Орендар, у свою чергу, має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі, за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження та зобов`язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку. За змістом ст. 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. П. 9 та 10 Договору оренди землі від 30.11.2015, укладеного між [PERSON] та ТОВ «СК ВОСТОК» визначено, що орендна плата вноситься орендарем у формі видачі орендодавцю грошових коштів у гривнях в розмірі не менше 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки і складає 5465.03 грн. Обчислення розміру орендної плати за використання земельної ділянки здійснюється з урахуванням індексів інфляції за кожний рік використання. Пунктом 5 договору оренди землі визначено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки на 01.01.2015 становить 182 167.75 грн. (з урахуванням коефіцієнту індексації 3,997 та коефіцієнту 7, 756). Адвокатом Наумовим С.М. в позовній заяві вказано, що за його розрахунками [PERSON] повинна була отримати за 2017 рік орендну плату в сумі 7 380.54 грн, за 2018 рік - 7 142.48 грн та за 2019 рік - 6 837.52 грн. Проте, позивачем [PERSON] в судовому засіданні зазначено, що вона отримала в 2016 році орендну плату в розмірі 11 801 грн. та в 2017 році 13 043 грн. Таким чином, враховуючи встановлену в договорі оренди землі орендну плату в сумі 5465.03 грн., в даних правовідносинах оренди земельної ділянки наявна переплата орендної плати на наступні роки, навіть за розрахунками представника позивача, що виключає можливість позбавлення орендодавця того, на що вона розраховувала при укладенні договору, а отже і застосування ст. 651 ЦК України, на підставі якої позивач та її представник просять розірвати договір оренди. При цьому, суд зазначає, що представник позивача адвокат Наумов С.М. при обчисленні розміру орендної плати, яка підлягала сплаті [PERSON] з 2017 року по 2019 рік, застосовував індекс споживчих цін, хоча в даному випадку повинні застосовуватися коефіцієнти інфляції по землі. Таким чином, розрахунки представника позивача є невірними, жодним чином не підтвердженими, виправленого розрахунку до суду не надійшло. Крім того, при здійсненні розрахунку представником позивача була застосована автоматична індексація нормативної грошової оцінки, що не передбачено договором оренди землі від 30.11.2015, укладеним між сторонами по справі. Правовідносини позивача із відповідачем є договірними, а не контролюючими, не наведено доводів та доказів на підтвердження існування у відповідача згідно з умовами договору обов`язку самостійно щорічно індексувати розмір орендної плати відповідно до індексації нормативної грошової оцінки земель згідно з чинним законодавством, як підстави для зміни розміру орендної плати незалежно від внесення змін до договору оренди землі. Розмір орендної плати за умовами пунктів 9, 10 договору оренди має обраховуватись з урахуванням індексу інфляції, а нарахування орендної плати за спірний період із застосуванням коефіцієнтів індексації нормативної грошової оцінки земель є безпідставним, оскільки між сторонами не укладено додаткову угоду до договору оренди щодо перерахунку орендної плати з урахуванням коефіцієнту індексації нормативної грошової оцінки землі. Зміна нормативної грошової оцінки внаслідок індексації є підставою для перегляду встановленого розміру орендної плати шляхом внесення відповідних змін до договорів оренди землі його учасниками. Зазначене не тягне автоматичної зміни умов договорів щодо розміру орендної плати. Індексація нормативної грошової оцінки не є тотожною індексації орендної плати з огляду на таке. Відповідно до положень пункту 289.2 статті 289 ПК України центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель, на який індексується нормативна грошова оцінка сільськогосподарських угідь, земель населених пунктів та інших земель несільськогосподарського призначення за станом на 1 січня поточного року. Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується кумулятивно залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки земель. Хоча природа як індексації нормативної грошової оцінки, так і індексації орендної плати базується на індексі споживчих цін, обрахованих Державною службою статистики України, проте механізм їх застосування є різними як за правовим змістом так і за суб`єктами застосування. Зокрема, індексація нормативної грошової оцінки здійснюється центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, із застосуванням певної методики (стаття 289 ПК України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди (абзац 3 статті 21 Закону України "Про оренду землі"). Отже, за загальним правилом індексувати необхідно лише орендну плату, якщо інше не передбачено у договорі оренди. Індексація ж нормативної грошової оцінки має використовуватися, як правило, для визначення розміру земельного податку за відсутності договору оренди земельної ділянки. Якщо обов`язкова індексація нормативної грошової оцінки не визначена у договорі, то обчислення орендної плати відбувається відповідно до наведеної норми Закону (індексується лише орендна плата). Як уже зазначалося, відповідно до пункту 10 договору оренди обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції. Розмір орендної плати за умовами договору має обраховуватись з урахуванням індексу інфляції, а нарахування орендної плати за спірний період із застосуванням коефіцієнтів індексації нормативної грошової оцінки земель є безпідставним, оскільки між сторонами не було укладено додаткової угоди до договору оренди щодо перерахунку орендної плати з урахуванням коефіцієнту індексації нормативної грошової оцінки землі. Вказане узгоджується з правовими висновками Верховного Суду, висловленими в постанові від16 березня 2020 року по справі № 922/1658/19. При дослідженні обставин справи, судом встановлено, що позивачем та її представником не підтверджено належними, достовірними та достатніми доказами порушення ТОВ «СК ВОСТОК» договору оренди землі, таким чином, не доведена наявність підстав для дострокового розірвання договору оренди в судовому порядку, в зв`язку з чим суд вважає за необхідне відмовити в задоволенні позовних вимог [PERSON] .

Outcome: dismissed