Jurisdiction: civil
Date: 2017-02-22 00:00:00

В грудні місяці 2016 року позивач звернувся до суду з позовом зазначивши, що 11 березня 2004 року між [PERSON] та товариством з обмеженою відповідальністю ,,Силікат-1,, с. Ковтуни Золотоніського р-ну Черкаської області було укладено договір оренди земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 2,48 га. яка належить на праві приватної власності орендодавцю. Даний договір було зареєстровано в Чорнобаївському районному відділі Черкаської філії центру ДЗК .Строк дії договору до 31 грудня 2013 року. 20 листопада 2012 року між позивачем та власником земельної ділянки було укладено додаткову угоду про внесення змін до вже наявного договору у відповідності до змісту якої договір оренди землі було продовжено ще на 10 років, але даний відповідач не поставивши до відома позивача 03.06. 2013 року, тобто ще на час дії договору строк якого не закінчився, уклав з відповідачем № 2 по справі ще один договір оренди землі яку передав в оренду ТОВ.,,[PERSON] Нива-213,,.Наявний договір оренди було зареєстровано державним реєстратором 10.12.2013 року в реєстрі речових прав на нерухоме майно. Позивач вважає, що діями відповідачів [PERSON] було порушено його переважне право, як орендаря на переукладення наявного договору оренди землі та на вільне користування орендованою земельною ділянкою, що і спонукало товариство з обмеженою відповідальністю ,,Силікат-1,, с.Ковтуни Золотоніського р-ну Черкаської області звернутись до суду з позовними вимогами про визнання договору оренди земельної ділянки кадастровий номер:. 7125155100:04:000:0507 укладеного 03.06.2013 року між власником земельної ділянки та товариством з обмеженою відповідальністю ,,[PERSON] Нива 2013,, смт.Чорнобай Чорнобаївського р-ну Черкаської області недійсним та про визнання поновленим договору оренди наявної земельної ділянки від 11.03.2004 року укладеного між ТОВ.,,Силікат-І,, та відповідачем № 1. В судовому засіданні представник позивача відмовився від позовної вимоги щодо визнання поновленим договору оренди наявної земельної ділянки від 11.03.2004 року укладеного між ТОВ.,,Силікат-І,, і відповідачем № 1 та підтримав позовні вимоги лише в частині визнання недійсним договору оренди земельної ділянки укладеного 03.06.2013 року між наявними відповідачами та вернув увагу на те, що товариство інтереси якого він представляє добросовісно користувалось орендованою земельною ділянкою і своєчасно в розмірах обумовлених договором оренди землі проводило розрахунки з відповідачем № 1, а тому ТОВ.,,Силікат-І,, інтереси якого він представляє в суді мало приріотетне право на переукладення з власником земельної ділянки договору оренди на новий строк. Також пояснив ,що ще в листопаді 2012 року(за рік до закінчення строку дії укладеного в 2004 році договору оренди) позивач повідомляв власника землі про свої наміри шляхом запрошення орендодавця до приміщення контори де було проведено з ним відповідну бесіду та укладено додаткову угоду яка була підписана відповідачем № 1 та у відповідності до змісту якої останній не заперечував щодо переукладення між ним та позивачем договору оренди належної йому земельної ділянки на новий строк,тобто ще на 10 років ,але після цього не поставивши до відома адміністрацію товариства ,,Силікат-1,, та не дочекавшись строку закінчення наявного договору, уклав новий договір оренди з відповідачем № 2 внаслідок чого було порушено переважне право позивача щодо переукладення договору оренди землі та на вільне розпорядження орендованою земельною ділянкою . Відповідач № 1 в судове засідання не з»вився, позов визнав про, що подав відповідну заяву у відповідності до змісту якої, просив її задовольнити та розглянути справу без його участі. Представник відповідача № 2 /,,[PERSON] Нива-2013,,/ подав заперечення щодо заявленого позову, просить відмовити в його задоволенні з підстав необґрунтованості та просить розглядати справу без його участі. Звертає увагу суду на те, що хоч договір оренди землі і був укладений з ТОВ.,,[PERSON] Нива,, до закінчення строку договору оренди землі між її власником та позивачем , фактична його реєстрація проведена Державним реєстратором лише після закінчення строку дії наявного договору, тобто в 2014 році. До цього ж часу земельна ділянка перебувала в користуванні позивача, а тому його права не були порушені. Також звертає увагу суду, що при укладанні між позивачем та власником земельної ділянки у березні місяці 2004 року договору оренди землі було порушено законодавство про місцеве самоврядування у відповідності до якого (до набрання чинності 03.08.2004 року ЗУ ,,Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно,,) законом покладено обов»язок реєстрації договорів оренди землі на органи місцевого самоврядування, а не на районний відділ ДЗК яким у даному випадку здійснено відповідну реєстрацію наявного договору оренду землі, що на його думку є підставою для відмови у задоволенні позову. Суд заслухавши пояснення представника позивача, дослідивши матеріали справи вважає, що позов підлягає до повного задоволення з наступних підстав. Судом встановлені фактичні обставини справи та відповідні їм правовідносини Диспозицією ст.ст. 626 ч.1,629,638 ЦК України обумовлено поняття договору , обов»язковість його виконання, а також загальні вимоги для його укладення. Відповідно до ст.15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права та інтересів. Згідно до ст.152 ЗК України, держава забезпечує громадянам та юридичним особам рівні умови захисту прав власності на землю, а власник земельної ділянки, або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою і відшкодування завданих збитків. Одним із способів захисту прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки є визнання правочину (угоди) недійсним (ч.2 ст.16 ЦК України та ч.3 ст.152 ЗК України). Змістом ст.13 ЗУ ,,Про оренду землі,,обумовлено, що договір оренди землі це договір за яким орендодавець за відповідну плату зобов»язаний передати орендареві земельну ділянку на певний строк, а орендар зобов»язаний використовувати земельну ділянку відносно до умов договору та вимог земельного законодавства. Частиною 1 ст.27 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону. У відповідності до ч. 1 ст. 33 цього Закону по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обовязки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Для застосування ч. 1 ст. 33 Закону № 161-XIV та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди законодавець визначає наступні обставини: -орендар належно виконує свої обовязки за договором; - до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору оренди землі на новий строк; -до повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар має додати проект додаткової угоди; -орендодавець же протягом місяця має повідомити орендаря про наявність чи відсутність заперечень на пропозицію останнього. Аналіз зазначеної правової норми дає підстави для висновку про те, що порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до ст. 3 ЦК України матиме місце при укладенні договору оренди із новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати своє переважне право,а встановивши факт належного виконання орендарем умов договору оренди ,тобто дотримання ним строків та процедури повідомлення про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди на новий строк і не надіслання орендодавцем у встановлений законом строк відмови у поновленні договору на новий строк , є прямим порушенням прав орендаря у звязку з укладенням орендодавцем нового договору оренди з іншим орендарем на ,що звертає увагу судів у своїх правових позиціях Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України від 25 лютого 2015 р. у справах № 6-219цс14, 6-10цс15; від 18 березня 2015 р. у справах № 6-3цс15, 6-4цс15. Пунктом № 7 Постанови Пленуму Верховного Суду України № 9 від 06.11.2009 року ,,Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними,, визначено , що правочин може бути визнаний недійсним лише з підстав визначених законом . В даному ж випадку судом встановлено, що відповідач № 1 являється власником земельної ділянки кадастровий номер 7125155100:04:000:0507 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею - 2,48 га. яку 11.03.2004 року передав /ас.4-5/ в оренду позивачу на підставі договору оренди землі до 31 грудня 2013 року. Розділами 1 та п.п.2.1,2.2,2.3 розділу 2 даного договору ,обумовлено предмет договору , площу земельної ділянки переданої в оренду ,визначено грошову оцінку ,строк дії договору.форма та розмір орендної плати,а також визначено ,що вразі належного виконання орендарем умов договору він має приріотетне право на продовження оренди орендованої ним земельної ділянки земельної ділянки (ас.4). Наявний договір оренди землі був укладений на підставі добровільного волевиявлення сторін з дотриманням форми правочину та відповідною державною реєстрацією. 20 листопада 2012 року позивачем ініційовано укладення угоди про внесення змін до вже укладеного договору оренди землі в 2004 році яка була підписана відповідачем № 1 про, що свідчить відсутність заперечень останнього з цих питань. У відповідності ж до змісту п.8 підписаної в листопаді місяці 2012 року відповідачем угоди про внесення змін до вже діючого договору оренди землі від 2004 року , даний договір було продовжено ще на 10 років. Таким чином під час судового слідства встановлено, що позивач за час оренди наявної земельної ділянки, належно виконував свої обовязки за договором та до спливу строку даного договору оренди землі ініціював укладення угоди про внесення змін до нього та подав власнику земельної ділянки проект відповідної угоди . Після підписання позивачем та відповідачем в 2012 року вказаної угоди останній, не поставивши до відома позивача та при наявності підписаної угоди на продовження строку дії укладеного в 2004 році договору оренди ще на 10 років уклав новий договір оренди вже переданої позивачу земельної ділянки з відповідачем № 2 ТОВ.,,[PERSON] Нива -2013 ,, смт. Чорнобай , який 21.07. 2015 року було зареєстровано державним реєстратором про, що внесено відповідний запис до Державного реєстру прав власності на нерухоме майно та передав орендовану позивачем земельну ділянку товариству ,,[PERSON] Нива-2013 ,, в оренду строком на 5 років /а.с.9/ внаслідок чого було діями відповідачів порушено право позивача на переважне право перед іншими особами на переукладення договору оренди землі та на вільне користування орендованою ним земельною ділянкою яке підлягає захисту в судовому порядку. Суд не може погодитись, як на підставу для відмови у задоволенні позову, з посиланням представника відповідача № 2, у поданих ним запереченнях, щодо порушення законодавства про місцеве самоврядування на час укладення з позивачем в 2004 році договору оренди щодо здійснення його реєстрації у районному відділі ДЗК , а не в органі місцевого самоврядування з наступних підстав. В 1991-1998 роках реєстрація договорів оренди землі дійсно велась у відповідності до ст.9 Земельного кодексу України 1991 року та згідно положень якого наявна дія здійснювалася місцевими радами народних депутатів за місцем розташування земельної ділянки. Законодавчо-нормативна база у тому числі і Указ Президента України від 23.04.1997 р. № 367/97 «Про оренду землі» яким було врегульовано основні питання оренди землі, в ті часи не приділяла особливої уваги питанням реєстрації договорів оренди хоча на практиці інформація про зареєстровані договори оренди фіксувалася в Книзі записів договорів на право тимчасового користування землею реєстрації договорів оренди, яка запроваджувалася Постановою Кабінету міністрів України № 197 від 17.03.1993 року. Державна реєстрація договорів оренди фактично була запроваджена з прийняттям Закону України "Про оренду землі" 6 жовтня 1998 року (в початковій редакції закону - стаття 18, в чинній редакції стаття 6). Стаття 16 цього закону встановлювала, що договір оренди земельної ділянки набирає чинності після досягнення домовленості з усіх істотних умов підписання його сторонами і державної реєстрації. У розвиток цього закону була прийнята Постанова Кабінету Міністрів України № 2073 від 25.12.1998, яка врегульовувала порядок державної реєстрації договорів оренди землі. Забезпечення державної реєстрації договорів оренди землі у відповідності до цієї постанови було покладено на виконавчі комітети сільських, селищних та міських рад за місцем розташування земельної ділянки. Факт державної реєстрації засвідчувався гербовою печаткою та підписом голови відповідної ради. Після засвідчення факту державної реєстрації договір оренди реєструвався у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі, яка велась державним органом земельних ресурсів. Забезпечення реєстрації договорів оренди покладалося на відповідні державні органи земельних ресурсів районні відділи земельних ресурсів, управління (відділи) земельних ресурсів у містах обласного і районного підпорядкування. Держкомземом також було видано Наказ № 43 від 4 травня 1999 року "Про затвердження Інструкції про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право приватної власності на землю та право постійного користування землею договорів на право тимчасового користування землею (в тому числі на умовах оренди) та договорів оренди землі. У відповідності до вищезазначених інструкцій та документів і було проведено на той час реєстрацію договору оренди землі укладеного в березні 2004 року між позивачем та власником земельної ділянки (до набрання чинності 03.08.2004 року З.У. ,,Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно,,) , що не суперечить вимогам закону . Таким чином суд вважає, що діями відповідачів дійсно порушено право позивача на переважне укладення договору оренди з власником земельної ділянки та право на вільне користування наявною ділянкою у відповідності до умов договору. Понесені позивачем при зверненні до суду судові витрати відшкодуванню не підлягають в зв»язку з відсутністю відповідної позовної вимоги.

Outcome: approved