Jurisdiction: civil
Date: 2016-10-23 00:00:00

Фермерське господарство «[PERSON]А.» звернулося до суду із позовом до Фермерського господарства «Дінекс-Агро», [PERSON], про визнання недійсним договору оренди землі від 01.09.2014 року, укладеним між [PERSON] та Фермерським господарством «Дінекс-Агро», скасування державної реєстрації права оренди земельної ділянки Фермерського господарства «Дінекс-Агро», що виникло на підставі договору оренди землі від 01.09.2014 року, укладеного між [PERSON] та Фермерським господарством «Дінекс-Агро». В обґрунтування позовних вимог зазначив, що [PERSON] є власником земельної ділянки загальною площею 3,6889 га, кадастровий номер земельної ділянки 5122084500:01:001:0440 витяг з державного реєстру прав на нерухоме майно № 46296823. 04.01.2011 р. між [PERSON]та фермерським господарством «[PERSON]А.» укладено договір оренди зазначеної земельної ділянки, за умовами якого позивач приймає в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строком на 10 років. У виконання умов договору, 04.01.2011 р. [PERSON]передав фермерському господарству «[PERSON]А.» належну йому земельну ділянку за [PERSON] приймання-передачі. Зазначає, що позивач належним чином виконує умови договору оренди, сплачує орендну плату та використовує земельну ділянку за цільовим призначенням. Вказаний договір оренди сторонами достроково не розривався, відповідно договір оренди є чинним, строк його дії не сплинув, відповідно до договору, розірвання договору оренди в односторонньому порядку не допускається, вказаний договір не оспорювався в судовому порядку, а тому до закінчення строку його дії орендодавець [PERSON] не мав права укладати будь-які правочини щодо вищевказаної земельної ділянки, оскільки його права власника обмежені укладеним договором та дії власника земельної ділянки порушують законні права та інтереси позивача, як орендаря земельної ділянки.Земельна ділянка за відповідним [PERSON] приймання-передачі [PERSON]позивачем не поверталась. Разом з тим, 01.09.2014 року між [PERSON]та Фермерським господарством «Дінекс-Агро» в особі голови [PERSON] укладений договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення строком на 10 років. Зазначений договір в подальшому зареєстрований Реєстраційною службою Ізмаїльського міськрайонного управління юстиції. Укладення цього договору супроводжувалось веденням [PERSON] в оману стосовно припинення діяльності ФГ «[PERSON]А.» через раптову смерть засновника господарства. За змістом оскарженого договору оренди землі, укладеного між [PERSON] та Фермерським господарством «Дінекс-Агро» 01.09.2014 року сторони досягли домовленості про передачу ФГ «Дінекс-АГРО» тієї самої земельної ділянки, яка за [PERSON] прийому-передачі обєкта оренди (земельної ділянки) за договором оренди від 04.01.2011 року вже на той час була передана ФГ «[PERSON]А.» на виконання умов раніше укладеного договору оренди між [PERSON]та ФГ «[PERSON]А.». Укладенням договору оренди між відповідачами, [PERSON]в односторонньому порядку відмовився від виконання умов договору і виконання зобовязань з договору оренди, раніше укладеного між ним та ФГ «[PERSON]А.», тобто вчинив дії які обмежили право і можливість ФГ «[PERSON]А.» здійснити державну реєстрацію права оренди на підставі чинного договору оренди та користуватись орендованим майном. Вказана у договорі земельна ділянка фактично передана власником землі ФГ «[PERSON]А.» та не поверталася і до теперішнього часу. У судовому засіданні представник позивача підтримав позовні вимоги у повному обсязі, дав пояснення по справі, а саме що орендодавець не звертався до ФГ «[PERSON]А.» з будь якими заявами про припинення укладеного договору оренди, рішення про припинення договору, його розірвання, не приймалось, в судовому порядку договір недійсним не визнавався. Вказані обставини підтвердили і відповідачі. Відповідач [PERSON] у судове засідання не зявився, надав заяву, що визнає позовні вимоги ФГ «[PERSON]А.» до нього та ФГ «Дінекс-Агро» про визнання договору оренди з ФГ «Дінекс-Агро» недійсним в повному обсязі, просить розірвати договір між ним та ФГ «Дінекс-Агро» , просить розглянути справу за його відсутності (а\\с.56). Згідно ч.4 ст.174 ЦПК України у разі визнання відповідачем позову суд за наявності для того законних підстав ухвалює рішення про задоволення позову. Представник відповідача - фермерського господарства «Дінекс-Агро» позов не визнав, вважає його необґрунтованим, безпідставним та таким, що повністю не підлягає задоволенню. В обґрунтування заперечень представник відповідача пояснив, що вільне волевиявлення власників спірних земельних ділянок щодо укладення договорів оренди земельних ділянок з ФГ «Дінекс-Агро» не може ототожнюватись з вчиненням останнім будь-яких протиправних дій у відношенні до ФГ «[PERSON]А.». Зазначив, що правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації. Пояснив, що підписуючи з ФГ «Дінекс-Агро» договір оренди землі від 01.09.2014 року, сторони оспорюваного правочини, попри наявність договору оренди земельної ділянки від 04.01.2011 року з ФГ «Стоянов», але за відсутністю факту його державної реєстрації, виходили з юридичного факту відсутності у ФГ «[PERSON]А.» права користування спірними земельними ділянками, а у власника земельних ділянок-відповідних обов'язків. Вислухавши пояснення представників сторін, розглянувши подані ними документи та матеріали, з'ясувавши всі фактичні обставини справи, на яких ґрунтуються позовні вимоги і заперечення, оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд дійшов наступного висновку. Відповідно до ч.1 ст.11 ЦПК України суд розглядає справи в межах заявлених вимог і на підставі наданих доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі. \~ \~ Згідно з ч.ч.1, 4 ст.60 ЦПК України кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. Частина 1 ст.20 ЦК України передбачає, що право на захист особа здійснює на свій розсуд. У судовому засіданні встановлено, що [PERSON]належить земельна ділянка загальною площею 3,6889 га, кадастровий номер земельної ділянки 5122084500:01:001:0440 витяг з державного реєстру прав на нерухоме майно №46296823. Цільове призначення земельної ділянки ведення товарного сільськогосподарського виробництва. 04.01.2011 року між [PERSON] та фермерським господарством «[PERSON]А.» укладено договір оренди зазначеної земельної ділянки, за умовами якого позивач приймає в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строком на 10 років. 04.01.2011 р. [PERSON]передав фермерському господарству «[PERSON]А.» належну йому земельну ділянку за [PERSON] приймання-передачі, що підтверджується актом приймання-передачі від 04.01.2011 року. Вказаний договір оренди сторонами достроково не розривався, земельна ділянка за відповідним [PERSON] приймання-передачі [PERSON] фермерським господарством «[PERSON]А.» не поверталась. 01.09.2014 року між [PERSON] та Фермерським господарством «Дінекс-Агро» в особі голови [PERSON] укладений договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення строком на 10 років. Вищевказаний договір в подальшому зареєстрований Реєстраційною службою Ізмаїльського міськрайонного управління юстиції. На підставі вказаних обставин суд встановив, що між сторонами виник спір з приводу правомірності укладення 01.09.2014 року між відповідачами договору оренди земельної ділянки. Спірні правовідносини регулюються Законом України «Про оренду землі»в редакції чинній на час укладення договорів оренди між сторонами, ЦК України та Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Відповідно до ч.1 ст.4 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.1998 року за №161-ХІV (далі Закон №161-ХІV) орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи. Частиною 1 ст.6 Закону №161-ХІV передбачено, що орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі. За змістом ст.ст.13, 14 Закону №161-ХІV договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Типова форма договору оренди землі затверджується Кабінетом Міністрів України. Відповідно до ч.2 ст.207 ЦК України правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами). Частина 2 ст.15 Закону №161-ХІV визначає, що відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону. Згідно з ч.1 ст.16 Закону №161-ХІV укладення договору оренди земельної ділянки із земель приватної власності здійснюється за згодою орендодавця та особи, яка згідно із законом вправі набувати право оренди на таку земельну ділянку. Частиною 3 ст.203 ЦК України передбачено, що волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. За змістом ч.1 ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, пятою та шостою статті 203 ЦК України. Передача земельної ділянки в строкове платне користування підпадає під визначення найму (оренди) земельної ділянки згідно ст. 792 ЦК України. Згідно з приписами ч.1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору та умови, що визначені законодавством як істотні. 04.01.2011 року [PERSON] та фермерським господарством «[PERSON]А.» було досягнуто згоди щодо всіх істотних умов, передбачених Законом України «Про оренду землі» та складено про це письмовий документ договір оренди за формою, визначеною Постановою КМУ №220 від 03.03.2004 року. У відповідності до ч.1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обовязків. Таким чином, договір є правовою формою ( засобом) узгодження волі двох чи декількох сторін, спрямованої на досягнення певного правового результату. Згідно до ч.1 ст. 93 Земельного Кодексу України, право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. На підставі досліджених в судовому засіданні документів, встановлених фактичних обставин справи, вислухавши пояснення учасників провадження, суд вважає встановленим, що оспорюваний договір оренди, укладений 01.09.2014 року між відповідачами, укладений під час дії договору оренди між ФГ «[PERSON]А.», та [PERSON] 04.01 2011року. Первинний договір оренди є діючим, його наявність обмежує права власника земельної ділянки [PERSON] щодо володіння та користування земельною ділянкою, яка є предметом договору оренди, оспорюваний договір порушує права орендаря ФГ «[PERSON]А.», тому суд дійшов висновку, що оспорюваний договір оренди укладений з порушеннями вимог ч. 1\~ст. 203 ЦК України,а тому має бути визнаний недійсним. Оскільки, учасники правочину [PERSON] як орендодавець, та ФГ «[PERSON]А.», як орендар, при укладенні договору, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, склали і підписали письмовий документ - Договір про оренду землі від 04.01.2011 року, надаючи згоді встановленої форми саме на момент його укладення.. Волевиявлення є важливим чинником, без якого неможливо вчинення правочину, що узгоджується зі свободою договору, встановленою ст. 627 ЦК України. У відповідності до п.2 «Порядку державної реєстрації договорів оренди землі», затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 року № 2073 державна реєстрація договорів оренди є офіційним визнанням і підтвердженням державою факту виникнення або припинення права оренди земельної ділянки. Реєстрація договору є адміністративним актом, тобто елементом зовнішнім щодо договору (правовий висновок, викладений в Постанові Верховного суду України від 18 грудня 2013 року по справі №6-127цс13). Правова позиція щодо відсутності підстав визнання договору недійсним у разі відсутності державної реєстрації договору, волевиявлення на укладення якого орендодавець виявив у момент його підписання викладена у Постанові Верховного Суду України від 18 грудня 2013 року по справі №6-127цс13, яка згідно до вимог ст. 360-7 ЦПК України є обовязковою для суддів. Своє волевиявлення на укладення договору учасник правочину виявляє в момент досягнення згоди з усіх істотних умов, складання та скріплення підписом письмового документа, в якому фіксуються правові наслідки ( Постанова Верховного Суду України від 18 грудня 2013 року по справі №6-127цс13). На підставі статті 20 Закону України «Про оренду землі» ( у редакції, яка була чинною на момент виникнення правовідносин 04.01.2011 року) укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Право оренди земельної ділянки виникає з дня державної реєстрації цього права відповідно до закону, що регулює державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Згідно зі статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно-офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру, тобто реєстрацією є запис, фіксація фактів або явищ з метою обліку та надання їм статусу офіційного визнання актів, внесення до списку або книги обліку. Аналіз наведених норм дає підстави для висновку про те, що моментом вчинення правочину слід вважати момент, коли сторони свого часу, досягли згоди з усіх істотних умов ( Постанова Верховного суду України від 25 грудня 2013 року по справі № 6-118цс 13). Отже, сторони договору, дійшовши згоди щодо істотних умов договору оренди землі скріплюють його своїми підписами, що і є моментом укладення договору. Разом із тим цивільні права та обов'язки, на досягнення яких спрямоване волевиявлення сторін договору оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації. В момент державної реєстрації набирає чинності (набуває юридичної сили) договір, укладення якого вже відбулося, і така реєстрація не може змінювати моменту укладання договору. Вказана правова позиція, висловлена Верховним Судом України у постанові від 19 лютого 2014 року в справі № 6-162цс13. Тобто моментом вчинення правочину - укладення та підписання Договору оренди землі від 04.01.2011 року між ФГ «[PERSON]А.» та [PERSON] слід вважати момент, коли сторони свого часу, досягли згоди з усіх істотних умов. За таких обставин, договір оренди земельної ділянки набуває чинності (вважається укладеним) з моменту досягнення згоди з усіх його істотних умов та його підписання сторонами, а право володіння та користування цією земельною ділянкою ( право оренди) в орендаря виникає з моменту реєстрації цього права. Тобто після підписання сторонами договору оренди землі між ними виникають права та обовязки, повязані зі зміною та припиненням договірних відносин, у звязку з чим зміна умов договору чи його розірвання в односторонньому порядку, незалежно від проведення державної реєстрації прав за цим договором, не допускається. На момент підписання відповідачами та подальшої державної реєстрації оскарженого договору оренди землі (01.09.2014 року) існувало правомірне, договірне використання Фермерським господарством «[PERSON]А.» цієї ж земельної ділянки на підставі укладеного між позивачем та [PERSON] Договору оренди землі від 04.01.2011 року відповідно до норм ЗК України, ЦК України, Закону України № 161- XIV та Закону України № 1878-VI. До 01.01.2013 року редакцією ч.3 ст. 640 ЦК України було визначено, що договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації. Так само, в силу приписів ст.ст. 18,20 Закону України «Про оренду землі» (в редакції до 01.01.2013 р.) договір оренди землі підлягав державній реєстрації та набирав чинності після його державної реєстрації. [PERSON] не було забезпечено надання необхідної документації із землеустрою, що обєктивно стало на заваді державній реєстрації договору оренди. За відсутності належного вчинення даної дії [PERSON], позивач відповідно був обмежений у можливості самостійно здійснити державну реєстрацію орендного договору. Земельна ділянка фактично була передана [PERSON] позивачу в користування 04.01.2011 року і до теперішнього часу використовується ним у власній діяльності. За користування даною земельною ділянкою позивач на користь [PERSON] протягом 2011-2016 років здійснював обумовлені договором орендні платежі. Зазначені обставини визнані сторонами у судовому засіданні і у відповідності до вимог ч.1 ст.61 ЦПК України додатковому доказуванню не підлягають. З 01.01.2013 року набули чинності зміни у законодавстві України, що регулює правовідносини оренди землі. За цими змінами, були виключені: - з частини 3 статті 640 Цивільного кодексу України - положення, які передбачають набуття чинності договором з моменту його державної реєстрації; - з Закону України «Про оренду землі»- статті 18 і 20, які передбачали набуття договорами оренди чинності з моменту їх реєстрації. Статтею 125 Земельного кодексу України та статтею 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що обовязковій державній реєстрації підлягає право оренди земельної ділянки - речове право, яке виникає внаслідок укладення договору оренди землі. За нормами Цивільного кодексу України (ст. 5), акт цивільного законодавства не має зворотної сили дії в часі, окрім випадків, коли він помякшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав і обовязків, які виникли з моменту вступу його в силу. За таких обставин підписаний між [PERSON] та фермерським господарством «[PERSON]А.» договір оренди земельної ділянки (укладений, підписаний до 2013 року, але не зареєстрований) є укладеним та набрав чинності після досягнення згоди з усіх його істотних умов та його підписання сторонами ( ст. 638 ЦК України) та з моменту скасування вимоги законодавства про обовязкову державну реєстрацію таких договорів. На період до 01.01.2013 року законодавство передбачало, що моментом укладення договорів оренди землі є державна реєстрація. Після 01.01.2013 року обовязкова державна реєстрація договорів оренди земельний ділянок не передбачена. Таким чином, у разі коли договір оренди було підписано до 2013 року та у встановленому на той час порядку його не було зареєстровано, останній, за умови його відповідності встановленим законом вимогам, набуває чинності ( вважається укладеним) з моменту скасування обовязкової державної реєстрації таких договорів. Таким чином, договір оренди землі, складений між позивачем та [PERSON] набув чинності з 01.01.2013 року. Набрання чинності зазначеним договором між позивачем та [PERSON] мало наслідком виникнення у сторін прав та обовязків, повязаних зі зміною та припиненням договірних відносин. Відтак, зміна умов договору чи його розірвання в односторонньому порядку, незалежно від проведення державної реєстрації прав за цим договором, не допускається. Таким чином, набуття договором оренди землі чинності створило передумови для вчинення державної реєстрації речового права оренди земельної ділянки на підставі укладеного сторонами договору оренди землі. Згідно ст. 525 ЦК України одностороння відмова від зобовязання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Умовами договору оренди, укладеного позивачем та [PERSON], не передбачено право орендодавця на розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку. Крім того, сторони письмово погодили, що орендні відносини триватимуть 10 років (п. 3.1.), а по закінченню строку дії договірних відносин орендар має переважне право поновлення його на новий строк (п 3.2.). За вказаних обставин очевидно, що [PERSON] не мав правових підстав для підписання з ФГ «Дінекс-АГРО» договору про передачу земельної ділянки, яка була передана в користування ФГ «[PERSON]А.». Тому в своїй заяві [PERSON] просить скасувати договір з ФГ «Дінекс-АГРО». Крім того, ст. 24 Закону України «Про оренду землі» прямо передбачено обовязок орендодавця не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою. Не може бути підставою для правомірності укладення оскарженого договору та обставина, що укладений між [PERSON] та позивачем не пройшов державну реєстрацію оскільки укладення оскарженого договору повністю суперечать діючому законодавству, та суперечать правовим позиціям, які викладені в названих вище Постановах Верховного Суду України. Саме такий висновок покладено в основу ухвали Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних та кримінальних справ від 04.02.2015 року № 6-26608св14 (№ судового рішення 42767202). Відповідно до положень ст. 13 ЦК України при здійсненні своїх прав особа зобовязана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, та не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах. Згідно ст. 215 ЦК України недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ст. 203 ЦК України є підставою недійсності правочину. Приймаючи до уваги викладене, а також ту обставину, що відповідач [PERSON], безумовно визнав позов, суд приходить до висновку про те, що позовні вимоги в частині визнання недійсним договору оренди землі від 01.09.2014 року, укладеним між [PERSON] та Фермерським господарством «Дінекс-Агро» підлягають задоволенню. Вирішуючи позовні вимоги в частині скасування державної реєстрації права оренди земельної ділянки за ФГ «Дінекс-АГРО» суд приходить до висновку, що вони задоволенню не підлягають, з огляду на наступне. Відповідно до ч. 2\~ст. 26 ЗУ "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", в редакції, яка чинна на час розгляду справи,\~\~ У разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, а також у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37\~цього Закону, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав. Аналіз зазначеного положення закону дозволяє зробити висновок, що в судовому порядку може бути скасоване: рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права, документ, на підставі якого проведено державну реєстрацію права, записи про проведену державну реєстрацію права. Оскарження рішення державного реєстратора або записів про проведену державну реєстрацію передбачає участь державного реєстратора у справі в якості відповідача. Суд враховує, що позивачем не заявлялись питання про скасування рішення державного реєстратора або про скасування записів про проведену державну реєстрацію права. При розгляді даної справи судом, на вимогу позивача, перевірялась правомірність укладення оскаржуваного договору оренди, на підставі якого була проведена реєстрація речового права, правомірність дій державного реєстратора не перевірялась, державний реєстратор приймав участь у справі в якості третьої особи. Рішення суду про визнання договору оренди землі від 01.09.2014 року, укладеного між відповідачами, недійсним, є підставою для звернення позивача до відповідного органу про скасування речового права, зареєстрованого на підставі договору оренди, що, відповідно до ч. 2\~ст. 26 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень"\~є підставою для внесення запису про скасування державної реєстрації права.\~\~Тому вимоги позивача про скасування реєстрації речового права оренди Фермерським господарством «Дінекс-Агро» є передчасними та задоволенню не підлягають. На підставі ст.ст.203,210,215,216 ЦК України, ст.ст.1,13,14,20 Закону України «Про оренду землі»,Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»,постанови Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 року № 2073,

Outcome: partial