Jurisdiction: civil
Date: 2014-05-28 00:00:00

[PERSON] звернулася до суду з позовом до ТОВ „Форум-Інвест" про зобов'язання видати їй свідоцтво про право приватної власності на квартиру [ADDRESS], загальною площею 179, 5 кв. м. При цьому, посилається на те, що вона 29.10.2007 р. уклала з ТОВ „Форум-Інвест" договір резервування квартири [ADDRESS], відповідно до якого за власником облігацій резервується квратира за адресою: [ADDRESS], загальною площею 169, 05 кв. м (відповідно до технічного паспорту остаточна площа після забулови становить 179, 5 кв. м) побудована та визначається порядок погашення облігацій і передачі квартири у власність. З метою придбання у власність конкретної квартири, визначеної у Додатку №1 до договору, власник облігацій повинен придбати облігації за договором купівлі-продажу цінних паперів. 2.11.2007 р. вона уклала з ТОВ «КУА АПФ «АСД-Менеджмент» договір купівлі-проалжу цінних паперів (облігацій) №Б 111-1/07, відповідно до якого викуплені іменні безпроцентні (цільові) облігації в кількості 14850 штук з №76001 по №90850, загальною номінальною вартістю 712800 грн., вартість пакету облігацій на день укладення договору становить 1381050 грн. 26.03.2008 р. вона уклала з ТОВ «КУА АПФ «АСД-Менеджмент» договір купівлі-продажу цінних паперів (облігацій) №Б 200-6/08, відповідно до якого викуплені іменні безпроцентні (цільові) облігації в кількості 2055 штук з №525131 по №527185, загальною номінальною вартістю 98640 грн., вартість пакету облігацій на день укладення договору становить 195225 грн. На виконання п.3.7 договору між власником облігацій та виконавцем складено акт пред'явлення до погашення облігацій. Пунктом 1.2. Договору передбачено, що виконавець передає у власність власника облігацій квартиру шляхом погашення облігацій згідно з Інформацією та умов цього Договору: видачею свідоцтва про право власності або укладання договору купівлі-продажу квартири. Відповідно до остаточних обмірів БТІ загальна площа квратири [ADDRESS] складає 179, 5 грн., і станом на 6.03.2012 р. неоплачена частина становила 10, 45 кв. м. 25.03.2013 р. нею було у відповідності до п.п. 4.4.7. договору та п.5.3. Договорів про купівлю-продаж цінних паперів оплачено вартість додаткових кв. м в сумі 83600 грн. Відповідно до п.1.5. договору запланований строк введення в експлуатацію будинку-4-й квартал 2008 р., а фактично був введений в експлуатацію 12.07.2011 р. До цього часу виконавець не виконав умови Договору та не передав свідоцтво на право власності на викуплену нею квартиру [ADDRESS], чим порушив її право. Після відкриття провадження у справі [PERSON] змінила підстави та предмет позову і просить визнати за нею право приватної власності на квартиру [ADDRESS], загальною площею 179, 5 кв. м; зобов'язати ТОВ «Форум-Інвест» передати їй за актом приймання-передачі квартиру [ADDRESS], загальною площею 179, 5 кв. м; зобов'язати ТОВ «Форум-Інвест» видати їй паспорт Бюро технічної інвентаризації та довідку про сплату в повному обсязі вартості квартири [ADDRESS], загальною площею 179, 5 кв. м й свідоцтво на право приватної власності на вкахану квартиру. При цьому, посилається на те, що відповідач, незважаючи на те, що вона виконала договірні зобов'язання, відмовляється надати їй необхідні документи для оформлення права власності на квартиру, мотивуючи закінченням терміну дії облігацій серії «А» 30.03.2008 р., а відтак хоче, щоб перерахування коштів було здійснено на його розрахунковий рахунок та укладенням додаткової угоди, без якої ТОВ «Форум-Інвест» не може видати свідоцтво про право власності на квартиру, і цим не визнає за нею права вланості на профінансовану нею квартиру. Вона виконала свої зобов'язання за договором купівлі-продажу та внесла кошти, тому у неї виникло право вимоги переходу права власності на об'єкт будівництва. Представник відповідача позов не визнала і відповідач подав зустрічний позов до [PERSON] про зобов'язання її виконати умови договору [ADDRESS] резервування квартири від 29 жовтня 2007 р. та оплатити на рахунок ТОВ «Форум-Інвест» 125400 грн., при цьому, мотивує свою позицію наступним. [PERSON] було придбано неповний пакет облігацій в кількості 16905 штук, що дорівнює 169, 05 кв. м зарезервованої квартири по [ADDRESS] й несплачена частина площі складає 10, 45 кв. м., і таким чином відповідачем не виконане зобов'язання, зазначене в п.п. 4.1.2. договору [ADDRESS] від 29.10.2007 р. в сумі 125400 грн. Представник притягнутого до участі в справі в якості третьої особи Державного підприємства «Житлоінбуд» в судовому засіданні заперечує проти задоволення основного позову [PERSON], мотивуючи тим, що ДП «Житлоінбуд» ніяких невиконаних зобов'язань перед [PERSON] не має. Суд, вислухавши пояснення позивача, представників сторін, з'ясувавши обставини справи, дослідивши письмові докази по справі, прийшов до висновку, що основнийй та зустрічний позов не підлягають задоволенню з наступних підстав. Судом встановлено, що 30.05.2003 р. між ДП «Житлоінбуд», як довірителем, та ТОВ «Форум-Інвест», як повіреним, був укладений договір №31-05/03 доручення про залучення інвестицій в будівництво житла, нежитлових приміщень та паркінгу. 1.09.2005 р. між ДП «Житлоінбуд» і ТОВ «Форум-Інвест» був укладений договір №28-09/05-1 про будівництво житлового будинку з вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями [ADDRESS], а також договір №27-09/05-1 про участь у будівництві житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями, автостоянками. 29.10.2007 року між ТОВ «Форум-Інвест» та [PERSON] було укладено договір № К19/13 резервування квартири. Згідно п.2.1. цього договору виконавцем (ТОВ «Форум-Інвест») резервується квартира, визначена в додатку № 1 до даного договору, за умови наявності у власника облігацій [PERSON] права власності на облігації в кількості, необхідній для резерування та за номерами зазначеними у додатку № 1 до даного договору, що підтверджується випискою зберігача та копією договору про купівлю облігацій. Згідно п. 3.2. цього договору термін погашення облігацій визначений в п.13.1 інформації. Згідно п.3.5 договору власник облігацій зобов'язаний для здійснення процедури погашення облігацій подати виконавцю (емітенту) в чому числі документ про сплату вартості площ, що перевищують договірну, після фактичних обмірів БТІ. Згідно п.4.1.2 договору, якщо після проведення обмірів БТІ загальна площа квартири виявиться більшою від вказаної в додатку № 1 цього договору, виконавець має право вимагати від власника облігацій здійснити оплату різниці площі на користь виконавця, виходячи з поточної вартості облігацій, що діє на момент остаточних розрахунків (а.с.10-17, 60-62, 67-79, 90-96). Згідно додатків № 1 та № 2 договору резервування граничним термінами придбання облігацій в обсязі 14850 шт. є 08.11.2007 року та в обсязі 2055 шт. є 27.04.2008 р. (а.с.16, 17, 63, 64). 02.11.2007 року між ТОВ «КУА АПФ «АСД-менеджмент» в особі генерального директора товариства, який діє від імені та в інтересах ПЗНВІФ «АСД-Інвест», в особі ТОВ «Фінком Капітал», та [PERSON] було укладено договір № Б111-1/07 купівлі-продажу цінних паперів (облігацій). Згідно п.2.1 цього договору ТОВ «КУА АПФ «АСД-менеджмент» в особі ТОВ «Фінком Капітал» зобов'язується передати у власність [PERSON] облігації серії А бездокументарної форми, номінальною вартістю 48, 00 грн., загальною кількістю 14850 грн. , загальною номінальною вартістю 712800, 00 грн. Вартість пакету облігацій на день укладення договору становить 1381050 грн. (а.с.4-9). 26.03.2008 року між ТОВ «КУА АПФ «АСД-менеджмент» в особі генерального директора товариства, який діє від імені та в інтересах ПЗНВІФ «АСД-Інвест», в особі ТОВ «Фінком Капітал» та [PERSON] було укладено договір № Б200-6/08 купівлі-продажу цінних паперів (облігацій). Згідно п.2.1 цього договору ТОВ «КУА АПФ «АСД-менеджмент» в особі ТОВ «Фінком Капітал» зобов'язується передати у власність [PERSON] облігації серії А без документарної форми, номінальною вартістю 48, 00 грн., загальною кількістю 2055 шт., загальною номінальною вартістю 98640, 00 грн. Вартість пакету облігацій на день укладаня договору становить 195225 грн. (а.с.18-23). Відповідно до сертифікату серії КВ 16411017805 Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю у [ADDRESS] введено в експлуатацію (а.с. 97). На квартиру [ADDRESS] виготовлений 10.07.2012 р. технічний паспорт Київським міським бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна (а.с.24-26). Відповідач не заперечує факт придбання позивачем облігацій в обсягах та в терміни, передбачені договором резервування. Представником відповідача не заперечувалося, що позивач оплатила як першочерговий метраж квартири 169,05 кв.м, так і метраж, встановлений після обмірів КП «Бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на нерухоме майно», що на 10.45 кв.м. більший, проте представник відповідача зазначає, що така оплата була здійснена за цінами нижчими, ніж визначив відповідач. Таким чином, виходячи із досліджених доказів у справі можна прийти до висновку, що за позовом [PERSON] між сторонами виник спір щодо права власності, а за зустрічним позовом ТОВ «Форум-Інвест» - щодо розрахунків за договором резервування. Єдиною підставою для задоволення вимоги [PERSON] про визнання права власності відповідач і його представник вважають правильність сплати по договору резервування, коли не у повному обсязі були проведені розрахунки позивача. Згідно ст.ст.1, 3, 28-30 Закону України „Про цінні папери та фондовий ринок" проспект емісії цінних паперів-документ, який містить інформацію про відкрите (публічне) розміщення цінних паперів. Облігації підприємства належать до емісійних цінних паперів. Проспект емісії підлягає реєстрації Державною комісією з цінних паперів та фондовому ринку та публікації в офіційному друкованому виданні Державної комісії з цінних паперів та фондовому ринку. Згідно ст. 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог-відповідно до звичаїв ділового обороту та інших вимог, що звичайно ставляться. Згідно ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважаться набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом. Згідно ст.334 ЦК України право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передання майна, якщо інше не встановлено договором або законом. Згідно ст.392 ЦК України власник майна може пред'явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності. Згідно ст.526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог-відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Згідно ст.530 ЦК України якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Згідно ст.532 ЦК України місце виконання зобов'язання встановлюється у договорі. Згідно ст.ст.598, 599 ЦК України зобов'язання припиняється частково або у повному обсязі на підставах, встановлених договором або законом. Зобов'язання припиняється виконанням, проведеним належним чином. Згідно ст. 625 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Згідно ст.631 ЦК України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов'язки відповідно до договору. Згідно ст. 629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами. Згідно ст.177 ЦК України до об'єктів цивільних прав відносять речі, майнові права та інше. Згідно ст.190 ЦК України майном як особливим об'єктом вважається окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки. Майнові права є неспоживною річчю. Майнові права визнаються речовими правами. Згідно ст. 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Згідно ст. 19 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», оформлення права власності здійснюється за рахунок та силами забудовника, який забезпечує правову сторону та надає до уповноваженого органу необхідні документи для оформлення інвесторам свідоцтв про право власності на профінансовані ними об'єкти нерухомості. Як було визначено у договірних відносинах між сторонами, відповідно до п.1.2. договору [ADDRESS] резервування квартири від 29.10.2007 р. виконавець (ТОВ «Форум-Інвест») резервує за власником облігацій ([PERSON]) шляхом погашення облігацій згідно Інформації та умов цього договору: видачею свідоцтва про право власності або укладенням Договору купівлі-продажу квартири. Право вибору порядку погашення облігацій випливає з діючого на момент погашення облігацій законодавства України та є безумовним правом виконавця і не залежить від бажань власника облігацій, з чим погоджується останній, підписуючи цей договір. Згідно п.11.4 Інформації умовами емісії передбачено, що одна облігація серії А дає право на отримання 0, 01 (однієї сотої) квадратного метра загальної площі окремого житлового приміщення (квартири) у житловому будинку за адресою: [ADDRESS]. Пункт 11.9 Інформації про випуск облігацій ТОВ «Форум-Інвест» закріплює право власнику облігацій одержати у власність житлове приміщення (квартиру), якщо у його власності знаходиться пакет облігацій, що відповідає площі квартири. Відповідно до п. 4.1.2. даного договору якщо після проведення обмірів БТІ загальна площа квартири виявиться більшою від вказаної вДодатку №1 цього договору, виконавць має право вимагати від власника облігацій здійснити оплату різниці площі на користь виконавця, виходячи з поточної вартості облігацій, що діє на момент остаточних розрахунків. Пунктом 13.2 Інформації про випуск облігацій передбачено, що після переказу облігацій власник облігацій та Емітент підписує акт приймання-передачі відповідного приміщення, яке визначається тільки у відповідному Договорі резервування квартири, що укладений з емітентом. Погашення облігацій здійснюється за їх номінальною вартістю, навіть, якщо собівартість чи ринкова вартість 0, 01 кв. м житлового приміщеня виявляється вищою. Позивачем по справі 25.03.2013 р. було у відповідності до п.п. 4.4.7. Договору та п.5.3. Договорів про купівлю-продаж цінних паперів, п.13.2 Інформації про випуск облігацій оплачено вартість додаткових квадратних метрів в сумі 83600 грн. Ні договірними зобов'заннями сторін, ні Інформацією про випуск облігацій не передбачено доплату [PERSON] в разі збільшення загальної площі квартири після обміру БТІ, виходячи з реальної ринкової вартості облігацій чи квадратних метрів. Відповідно до п.п.12.4 Інформації про випуск облігацій термін обігу облігацій серії «А» закінчився 30.03.2008 р., тому [PERSON] вже позбавлена була, з незалежних від неї причин, оскільки будинок був введений в експлатацію з запізненням, придбати облігації серії «А», тому поточна вартість облігацій повинна визначатись на момент закінчення терміну обігу облігацій. Ніяким законодавчим документом не передбачено визначати вартість облігацій для взаєморозрахунків по ним після закінчення терміну обігу облігацій та їх погашення. Тому, суд не може приймати до уваги як належний доказ, наданий з боку відповідача, звіт про оцінку майна від 11.04.2013 р., виконаний ПП «Золотий лев», в якому зазначено вартість 1 кв. м загальної площі житла, що знаходиться за адресою: [ADDRESS], в 16860 грн. (а.с.102-112). Суд критично відноситься до тверджень представника відповідача ТОВ «Форум-Інвест» щодо необхідності укладення додаткової угоди, яка була б обов'язковою підставою для оплати різинці плоші за результатми обмірів БТІ, т.я. договірними умовами з участю [PERSON] укладання такої додаткової угоди не передбачено. П.п.4.4.7. договору резервування квартири передбачено, що якщо після завершення будівництва за даними БТІ м. Києва загальна площа квартири буде більшою від вказаної в Додатку №1 даного Договору, власник облігацій зобов'язаний оплатити різницю площ на користь виконавця. [PERSON] оплатила вартість додаткових квадратних метрів в сумі 83600 грн. по номінальній вартості облігацій. У вказаному договорі не визначено, як в данному випадку повинна визначатись вартість різниці площ квартири, а оскільки [PERSON] була власником облігацій, вона правомірно здійснила доплату, виходячи з номінальної вартості облігацій, діючої до дати закінчення терміну погашення облігацій, після чого обіг облігацій припиняється і нова їх вартість не може встановлюватись. Не з вини [PERSON] житловий будинок не був побудований та введений в експлуатацію в четвертому кварталі 2008 р. При таких обставинах, зустрічний позов ТОВ «Форум-Інвест» є безпідставним, оскільки [PERSON] свої зобов'язання виконала, проінвестувавши у повному обсязі вартість квартири у новозбудованому будинку, шляхом придбання та оплати облігацій. Відповідно до п.3.8 даного договору право власності на зареєстровану квартиру переходить до власника облігацій з моменту державної реєстрації свідоцтва про право власності або нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу. Відповідно до п.4.3.1. даного договору власник облігацій має право отримати від виконавця квартиру шляхом оформлення свідоцтва про право власності або укладання договору купівлі-продажу в порядку, визначеному Інформацією та даним договором. Позивач умови договорів щодо будівництва квартири у житловому будинку виконала у повному обсязі, що стосується інвестування житла. По акту про погашення Пакету облігацій від 31.03.2009 р. власник облігацій [PERSON] передала, а Емітент ТОВ «Форум-Інвест» прийняв та здійснив погашення Пакету облігацій вкількості 16905 штук загальною номіанльною вартістю 811440 грн., і на погашення Пакету облігацій Емітент передав, а Власник облігацій прийняв квадратні метри загальної плоші в 169, 05 кв. м квартири у житловому будинку (а.с.165). Відсутні у суду докази того, що відповідач по справі, як це передбачено умовами договору резервування квартири, здійснював будь-які заходи щодо оформлення документів про право власності [PERSON] на квартиру. Підстави, вказані у позові, про визнання за позивачем в судовому порядку права власності на проінвестовану нею квартиру, не можуть прийматись як належні, виходячи з умов договору та законодавства, що регулює спірні правовідносини, бо такої домовленості про передачу саме ТОВ «Форум-Інвест» у власність [PERSON] вищевказаної квартири, між сторонами умовами договору резервування квартири не передбачена, самостійно ж видавати свідоцтво про право власності на квартиру ТОВ «Форум-Інвест» не уповноважено в силу вимог закону. Згідно ч.2 ст. 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. Згідно ч.1 ст. 182 ЦК України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Згідно приписів Закону України «Про реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» якщо законодавством передбачено прийняття в експлуатацію об'єкта нерухомого майна, державна реєстрація прав на такий об'єкт проводиться після прийняття його в експлуатацію в установленому законодавством порядку. Порядок оформлення права власності на об'єкти нерухомого майна-збудовані багатоквартирні житлові будинки, частини житлових будинків та квартири в м. Києві, визначений Положенням, що затверджений розпорядженням виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 27 жовтня 2009 р. №1227. Відповідно до вказаного Положення, що діяло до 1.01.2013 р., Головне управління житлового забезпечення є органом, уповноваженим здійснювати оформлення права власності та видавати свідоцтво про право власності на об'єкти нерухомого майна, перелік яких міститься в Положенні. По матеріалам справи не вбачається, що ТОВ «Форум-Інвест» було забудовником, яким насправді було ДП «Житлоінбуд», і що жоден з вказаних юридичних осіб передавав до Головного управління житлового забезпечення Київської міської ради пакет документів, передбачений п.9.2. Положення, що могло слугувати підставою для видачі в подальшому інвестору свідоцтва про право власності на житло. По матеріалам справи не вбачається, що ДП «Житлоінбуд» як забудовник, чи ТОВ «Форум-Інвест», як учасник договірних відносин по залученню грошових коштів у будівництво будинку, передавали до Державної реєстраційної служби пакет документів, що могло слугувати підставою для видачі в подальшому інвестору свідоцтва про права власності на житло чи реєстрації права власності на квартиру. Визнання судом права власності на нерухоме майно без дотримання встановленої законом процедури не відповідало б положенням зазначених норм. Крім того, суд приймає до уваги, що [PERSON] самостійно не зверталася до уповноважених державних органів про оформлення та видачу свідоцтва про право власності на новозбудовану квартиру, не пред'являла позов до уповноважених для цього державних органів і в судовому порядку. ТОВ «Форум-Інвест» не є належним відповідачем по справі по даному предмету спору, т.я. в силу умов договору не зобов'язувалось збудувати і передати інвестору обумовлене житло на праві власності. Як визначено актом прийому-передачі майнових прав від 31.03.2009 р., підписаного ТОВ «Форум-Інвест» і [PERSON], остання прийняла майнові права на квартиру і набула права власника на реєстрацію квартири у власність після прийняття в експлуатацію завершеного будівництвом житлового будинку в установленому чинним законодавством України порядку згідно зі статтею 331 Цивільного кодексу України (а.с.167,168). Будинок введений в експлуатацію, тому [PERSON] не позбавлена права звернутися до органу державної реєстрації для реєстрації у власність проінвестованої нею квартири. Суд також приймає до уваги рішення Святошинського райсуду м. Києва від 24.09.2013 р., яким було відмовлено в задоволенні позову [PERSON] до ТОВ «Форум-Інвест» про визнання права власності на квартиру на квартиру [ADDRESS] та відшкодування шкоди, яке набрало законної сили і яке відповідно до ст. 14 ЦПК України є обов'язковим для суду при розгляді даної цивільної справи, враховуючи, що хоч і підстави позову дещо і відрізняються від тих, що є у позовних вимогах по даній цивільній справі, але предметно співпадають, а тому вказане судове рішення необхідно приймати до уваги як обов'язкове при розгляді даного позову, що розглядається (а.с.121, 122, 143-147, 155-158). Згідно ч.3 ст. 61 ЦПК України обставини, встановлені судовим рішенням у цивільній, господарській або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді інших справ, у яких беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини. Виходячи з вищенаведених нормативних актів, та аналізуючи зміст укладених договорів за участю [PERSON], ТОВ «Форум-Інвест», не можуть задовольнятись й інші позовні вимоги [PERSON] до ТОВ «Форум-Інвест» про зобов'язання передати квартиру за актом приймання-передачі, видати паспорт БТІ, довідку про сплату вартості квратири, свідоцтво на право приватної власності на квартиру. На підставі викладеного,

Outcome: dismissed