Jurisdiction: civil
Date: 2014-04-24 00:00:00

Позивач [PERSON] звернувся до суду з позовом про розірвання діючого договору оренди землі, укладеного між ним і Ямпільської селищною радою, свої вимоги мотивував тим,що 27 лютого 2007 року між ним та Ямпільською селищною радою, з другої сторони було укладено договір оренди землі, згідно якого позивачу було передано в оренду земельну ділянку для комерційного використання площею 0,1509 га, розташованої за адресою: [ADDRESS], з них:земель які використовуються в комерційних цілях 0,1509 га в т.ч. під капітальною забудовою 0,0173 га, під проїздами та площадками 0,1336 га. Пунктом 8 Договору передбачено, що орендна плата вноситься орендарем у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земель в рік. Відповідно до пункту7 Договору - строк його дії до 13.07.2055 року. Але, з 01 січня 2014 року змінилась у бік збільшення майже в 500 разів нормативна грошова оцінка земельних ділянок розташованих на території Ямпільської селищної ради, у тому числі і земельних ділянок, які перебувають в його користуванні. У зв'язку з таким значним збільшенням розміру орендної плати, він, як громадянин який не є фізичною особою підприємцем і не здійснює будь-якої господарської діяльності на орендованих земельних ділянках,не має змоги сплачувати орендну плату у розмірі на який аж ніяк не розраховував при підписанні спірного договору на протязі ще 41 року. По причині цього,він 25.11.2013 року звернувся до відповідача з офіційною письмовою заявою в якій прохав достроково розірвати існуючий договір, де він отримав відмову. Тому він звернувся до суду з даного питання і просив суд постановити рішення про дострокове розірвання договору оренди землі від 27.02.2007 року. Представник позивача в судове засідання не з'явився, просить розглядати справу його відсутність. Відповідач, Ямпільський селищний голова, заперечуючи вимоги позивача на попередніх судових засіданнях пояснила, що дійсно 27.02.2007 року між Ямпільською селищною радою та [PERSON] був укладений договір оренди земельної ділянки загальною площею 0,1509 га,з них: під капітальною забудовою 0,0173 га, під проїздами та площадками 0,1336 га. В даний час підстав для дострокового розірвання договору оренди землі немає, оскільки згідно ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішення суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною, але ніяких порушень з боку Ямпільської селищної ради (орендодавця) не було здійснено, і ніяка шкода орендарям не була завдана. Збільшення орендної плати за землю не є підставою для розірвання договору оренди землі, адже збільшення орендної плати за землю в разі зміни земельного податку, підвищення цін та тарифів, зміна коефіцієнтів індексації передбачено умовами діючого договору. В судове засідання двічі не з'явилася. Третя особа, представник відділу Держземагенства в Ямпільському районі Сумської області на попередніх судових засіданнях заперечуючи в задоволенні позову пояснив, що підстав для розірвання договору оренди землі не має, бо на земельній ділянці розташована капітальна забудова, яка знаходиться у власності [PERSON] та [PERSON] і земельна ділянка їм була надана у строкове платне користування. В судове засідання не з'явився, просить слухати справу у його відсутність. В судовому засіданні було встановлено, що 27.02.2007 року між Ямпільською селищною радою та фізичною особою [PERSON] був укладений договір оренди земельної ділянки, згідно якого орендодавець надав орендарям земельну ділянку в строкове платне користування для комерційного використання (під нежитловим приміщенням майстерні),розташованої за адресою: [ADDRESS]. Згідно цього договору (п.8) передбачено,що орендна плата повинна вноситися орендарями згідно дольових часток в об'єкті нерухомого майна, у розмірі 3% нормативної грошової оцінки земель під капітальною забудовою, 1% від нормативної грошової оцінки земель під проїздами та площадками в рік. При введенні в дію з 01.01.2011 року Податкового кодексу України орендна плата на землю, в т.ч. і під проїздами та площадками,стала становити 3% від нормативної грошової оцінки землі,тобто розмір орендної плати збільшився і збільшена сума орендної плати. Даний договір зареєстровано у Ямпільському районному відділі Сумської регіональної філії ДП « Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах», за реєстровим записом № 040663600189 від 28.12.2006 року. У відповідності до п.8 цього договору, орендна плата вноситься орендарями згідно дольових часток в об'єкті нерухомого майна, у розмірі 3% нормативної грошової оцінки земель під капітальною забудовою, 1% від нормативної грошової оцінки земель під проїздами та площадками в рік. На спірній орендованій земельній ділянці розташовані капітальні забудови, які належать позивачу на праві власності(а.с.11-12). В п.9договору оренди передбачено, що розмір орендної плати з урахуванням її цільового призначення та коефіцієнтів індексації встановлюється під час укладення, зміни або продовження дії цього договору. Відповідно до частин 1-2 статті 83 ЗК України, землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст є комунальною власністю. У комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земель приватної та державної власності, а також земельні ділянки за їх межами, на яких розташовані об'єкти комунальної власності. До повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин на території сіл, селищ, міст належить, зокрема, надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до цього Кодексу(п.»в»ст.12 ЗК). У відповідності до частини 1 статті 632 ЦК України, ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, визначених законом, застосовуються ціни ( тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Статтями 96 та 206 ЗК України передбачено,що використання землі в Україні є платним. Об'єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону. Землекористувачі зобов'язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату. Згідно з ч.1ст.15 Закону України «Про оренду землі», однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За змістом частин 1-2 статті 21 вказаного Закону, орендна плата за землю це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюється за згодою сторін у договорі оренди, крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Як зазначалося вище, у відповідності до п.8 укладеного між сторонами договору оренди землі, орендна плата вноситься орендарями згідно часток в об'єкті нерухомого майна, у розмірі 3% нормативної грошової оцінки земель під капітальною забудовою, 1% від нормативної грошової оцінки земель під проїздами та площадками в рік. Відповідно до положень Податкового кодексу України, який набрав чинності з 01.01.2011 року, розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди,але річна сума платежу не може бути меншою для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку, для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку. Листом від 22.11.2012 року Ямпільська селищна рада повідомила позивача про прийняття Податкового кодексу України, зміну розміру орендної плати і про необхідність у зв'язку з цим, укласти угоду про внесення змін до договору оренди (а.с.13). 25.11.2013 року позивач звернувся до відповідача з листом,в якому просив розірвати договір оренди землі, оскільки він не має змоги сплачувати орендну плату в розмірі, який з 2011 року встановлений законодавством (а.с.14). [PERSON] об'єктивно не має можливості сплачувати орендну плату в розмірах, що перевищують встановлені договором, використання цієї земельної ділянки з кінцевим терміном до 13.07.2055 року є економічно недоцільним для позивача, його комерційна діяльність затрати на утримання земельної ділянки не покриває. На ці обставини не зважила Ямпільська селищна рада при розгляді звернення позивача. Зокрема, згідно з ч.1 ст.32 Закону України «Про оренду землі», на вимогу однієї із сторін, договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору,в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах , визначених Земельним кодексом України та іншими законами України. Частинами 1-2 статті 652 ЦК України передбачено, що у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний , а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона. Із матеріалів справи вбачається, що позивач у 2007 році отримував у платне користування спірну земельну ділянку для комерційних цілей, сподіваючись при цьому, на певний розмір плати за користування землею і цей розмір сторони визначили у п.8 договору оренди. Позивач не міг передбачити прийняття законодавчим органом України закону, що істотно збільшив розмір орендної плати та зробив економічно недоцільним використання предмету оренди. Слід зазначити, що пункт 11 договору оренди землі не передбачає такої підстави для перегляду розміру орендної плати, як прийняття Верховною Радою України закону, що встановлює мінімальний розмір орендної плати. Таким чином, подальше виконання договору (до 13.07.2055 року) порушує співвідношення майнових інтересів сторін та позбавляє позивача того, на що він розраховував при укладенні договору. За таких обставин, порушене право позивача , як сторони у договорі, підлягає захисту судом. Суд критично відноситься до заперечень відповідача проти позову і щодо неможливості розірвання договору оренди у зв'язку з розташуванням на земельній ділянці об'єкту нерухомого майна, який належить позивачу . Згідно з п.п.1-2 Розділу XIX Прикінцеві положення ПК України, цей Кодекс набирає чинності з 1 січня 2011 року. Одночасно, визнано такими, що втратили чинність з 01 січня 2011 року Закон України «Про плату за землю» та постанова Верховної Ради України від 03 липня 1992 року № 2536- XII "Про введення в дію Закону України «Про плату за землю». Окрім того, у відповідності до п.п.2 та 3 Підрозділу10 «Інші перехідні положення « Розділу XX Перехідні положення ПК України, збори (плата, внески) не встановлені цим Кодексом як загальнодержавні або місцеві, але встановлені законодавчими актами України як обов'язкові платежі до набрання чинності цим Кодексом, справляються за правилами, встановленими цими законодавчими актами України, до набрання чинності законом про адміністративні послуги та іншими законами, що регулюватимуть справляння відповідних зборів (плати, внесків). Встановлено також, що в разі якщо законодавчими актами передбачено інші правила справляння податків, зборів, що регулюються цим Кодексом, застосовується правила цього Кодексу. Таким чином, питання плати за землю щодо спірної земельної ділянки, що перебуває в комунальній власності, врегульовані нормами ПК України (розділ XIII Плата за землю), яким передбачено, що: платниками податку є власники земельних ділянок, земельних часток (паїв), землекористувачі (ст.269); об'єктами оподаткування є земельні ділянки, які перебувають у власності або користуванні, земельні частки (паї), які перебувають у власності (ст.270); базою оподаткування є нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до порядку, встановленого цим розділом; площа земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких не проведено. Підпунктами 287.1, 287.6 та 287.7 статті 287 ПК України визначено, що власники землі та землекористувачі сплачують плату за землю з дня виникнення права власності або права користування земельною ділянкою. При переході права власності на будівлю, споруду (їх частину) податок за земельні ділянки, на яких розташовані такі будівлі, споруди (їх частини), з урахуванням прибудинкової території сплачується на загальних підставах з дати державної реєстрації права власності на нерухоме майно. У разі надання в оренду земельних ділянок (у межах населених пунктів), окремих будівель (споруд) або їх частин власниками та землекористувачами, у тому числі зазначених у пунктах 276.1, 276.4 статті 276, податок за площі, що надаються в оренду, обчислюється з дати укладення договору оренди земельної ділянки або з дати укладення договору оренди будівель (їх частин). Також підпунктом 288.1 статті 288 ПК України передбачено, що підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. Отже, за відсутності відносин оренди землі, власником нерухомого майна сплачується передбачений законом податок за земельну ділянку: Вищевикладене свідчить про те, що розірвання укладеного сторонами договору не суперечить суспільним інтересам та не тягне шкоду для відповідача. Останній, як власник майна, має можливість на власний розсуд вирішити юридичну долю земельної ділянки, яка була предметом оренди ( повторно надати її в оплатне користування, провести відчуження тощо).

Outcome: approved