Jurisdiction: civil
Date: 2016-04-13 00:00:00

Позивач [PERSON] звернулася до суду з позовом до [PERSON] міської ради Полтавської області про визнання недійсним договору оренди землі. Свій позов мотивувала тим, що на підставі рішення [PERSON] міської ради від 18.02.2011 року їй було надано у користування земельну ділянку, яка знаходяться в м. Лубни по вул. Радянська, 23. В подальшому, було укладено відповідний договір оренди земельної ділянки від 16.05.2011 року щодо передачі в оренду їй земельної ділянки. Згідно із договором оренди від 16.05.2011 року, зареєстрованого за № 1551, визначено, що орендодавець ([PERSON] міська рада) передає в оренду [PERSON] земельну ділянку несільськогосподарського призначення загальною площею 0,0022 га, згідно плану, що додається. Зокрема, в предметі договору від 16.05.2011 року зазначено, що на підставі рішення міської ради від 18.02.2011 року орендарю надається у платне користування земельна ділянка несільськогосподарського призначення із категорії земель зазначених у пункті «Ж» , ст.19 Земельного кодексу України за цільовим використанням - землі для будівництва і обслуговування будівель торгівлі (03.07 Класифікації видів цільового призначення земель). Позивачу на праві власності, згідно договору купівлі продажу від 12.02.2010 року належить квартира №33 у будинку за адресою м. Лубни, вул. Радянська, 23. Таким чином, існує невідповідність між даними технічної документації на орендовану земельну ділянку та функціональним призначенням об»єкту нерухомості, який розташований на ній. Позивач вважає, що вищезазначений договір оренди землі від 16.05.2011 року порушує її права та повинен бути визнаний недійсним з підстав невідповідності вимогам ст. 15 Закону України «Про оренду землі», ст. 203 ЦК України, ст.ст. 19,20 Земельного кодексу України. Так, у договорі оренди відсутня істотна умова - умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки, хоча вона мала намір внести в якості вкладу до статутного фонду підприємства належне їй право оренди за договором від 16.05.2011 року. Крім цього, позивач позовні вимоги обгрунтовувала тим, що оспорюваним правочином, договором оренди землі від 16.05.2011 року визначено предмет несільськогосподарську земельну ділянку із категорії земель, зазначених у п. «Ж» ст. 19 ЗК України за цільовим призначенням землі для будівництва і обслуговування будівель торгівлі (0307 Класифікації видів цільового призначення земель). Разом із тим, надання в оренду такої категорії земель як зазначених у п. «Ж» ст. 19 ЗК України ж) землі промисловості, транспорту, зв»язку, енергетики, оборони та іншого призначення з цільовим призначенням землі для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (0307 Класифікації видів цільового призначення земель) не дозволяється законом та суперечить йому, оскільки свідчить про порушення порядку встановлення та зміни цільового призначення земель, що згідно ст. 21 ЗК України є підставою для визнання правочину недійсним. Також, неможливо ідентифікувати предмет оренди у встановленому законом порядку, у звязку з тим, що земельна ділянка не існує в натурі, оскільки відповідно до укладеного договору оренди землі слід визначити розміри орендованої площі, а саме після прийняття рішення про землевідвід, створення технічної документації та реєстрації земельної ділянки у поземельній книзі. Згідно укладеного договору від 16.05.2011 року цього зроблено не було. Згідно листа Державного комітету земельних ресурсів від 26.05.2010 року роз»яснено, що неможливо виділити окрему земельну ділянку під багатоквартирним будинком для окремого користувача. Таким чином, фактично об»єкт оренди відсутній фізично. Позивач прохала суд визнати недійсним договір оренди землі, укладений 16.05.2011 року між нею та [PERSON] міською радою зареєстрований за №1551. В судовому засіданні представник позивача позов підтримала, прохала його задовольнити. Представник відповідача [PERSON] міської ради заперечував відносно позову, прохав в його задоволенні відмовити, мотивуючи, що сама позивач [PERSON] 17.06.2010 року зверталася до [PERSON] міської ради , у якій прохала надати їй в оренду земельну ділянку згідно пропорційної частки у будівлі за адресою м. Лубни вул. Радянська, 23 площею 22 кв. м. на 5 років. На підставі рішення [PERSON] міської ради від 26.08.2010 року позивачу було надано дозвіл на виготовлення технічної документації із землеустрою , яку вона замовила у землевпорядній організації . Рішенням [PERSON] міської ради від 18.02.2011 року технічна документація була затверджена, а земельна ділянка була передана [PERSON] в оренду строком на п'ять років. 16 травня 2011 року сторони оформили договір оренди землі. При укладенні договору оренди землі з боку [PERSON] не надходило ніяких заперечень, зауважень чи пропозицій. В судове засідання, призначене на 14.04.2016 року представник відповідача не з"явився без поважних причин, про час, місце розгляду справи був повідомлений завчасно, належним чином, про що в матеріалах справи мається відповідне поштове повідомлення. Суд, заслухавши сторони, дослідивши матеріали, докази справи, вважає, що позов [PERSON] підлягає задоволенню, виходячи з наступних підстав. Судом встановлено, що позивач [PERSON], згідно договору купівлі продажу від 12.02.2010 року придбала у власність однокімнатну квартиру №33 у будинку за адресою м. Лубни вул. Радянська, 23 (а.с. 42-43). 17.06.2010 року [PERSON] зверталася до [PERSON] міської ради із заявою, у якій прохала надати їй в оренду земельну ділянку згідно пропорційної частки у будівлі за адресою вул. Радянська, 23 площею 22 кв. м. на 5 років для комерційного використання (а.с. 31). На підставі рішення [PERSON] міської ради від 26.08.2010 року позивачу [PERSON] було надано дозвіл на виготовлення технічної документації із землеустрою (а.с. 47). Згідно заяви від 01.02.2011 року [PERSON] прохала відповідача затвердити технічну документацію та надати в оренду земельну ділянку згідно пропорційної частки у будівлі за адресою м. Лубни вул. Радянська, 23 площею 22 кв. м. для обслуговування адміністративно торговельного приміщення терміном на 5 років (а.с. 49). Рішенням [PERSON] міської ради від 18.02.2011 року вирішено затвердити технічну документацію із землеустрою щодо складання договору оренди земельної ділянки несільськогосподарського призначення по вул. Радянська, 23 в м. Лубни згідно пропорційної частки площею 0,0022 га та передати дану земельну ділянку в оренду терміном на 5 років [PERSON] за цільовим призначенням земельної ділянки для будівництва та обслуговування будівель торгівлі. (а.с. 33). Згідно рішення [PERSON] міської ради від 18.02.2011 року, між [PERSON] міською радою, як Орендодавцем та [PERSON], як Орендарем було укладено договір оренди землі за цільовим призначенням для будівництва та обслуговування будівель торгівлі за адресою м. Лубни вул. Радянська, 23 площею 0,0022 га строком на 5 років. У договорі зазначено, що на земельній ділянці знаходиться об»єкт нерухомого майна приміщення магазину. Договір було зареєстровано у [PERSON] міській раді , про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 16.05.2011 року за №1551. (а.с. 3-4). Відповідно до ст.60 ЦПК України, представник відповідача не надав суду технічної документації із землеустрою за адресою м. Лубни вул. Радянська, 23, що складає собою прибудинкову територію вказаного будинку . Згідно технічної документації, кадастровий план земельної ділянки, переданої в оренду [PERSON] за адресою м. Лубни, вул. Радянська, 23 містив визначений кадастровий номер земельної ділянки, яка є предметом спірного договору оренди від 16.05.2011 року, а саме кадастровий номер : 5310700000:06:067:0053 (а.с. 29). Відповідно до листів управління Держгеокадастру у [PERSON] районі від 17.02.2016 року, земельна ділянка з кадастровим номером 5310700000:06:067:0053 у Національній кадастровій системі відсутня. Даний кадастровий номер було визначено , але не присвоєно. Дана земельна ділянка у державному земельному кадастрі не зареєстрована. (а.с. 63, 64). Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі. Відповідно до абз. 1 п. 1 Постанови Пленуму Верховного Суду України № 9 від 06 листопада 2009 року «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» цивільні відносини щодо недійсності правочинів регулюються Цивільним кодексом України, Земельним кодексом України, Сімейним кодексом України, Законом України від 12 травня 1991 року № 1023-ХІ «Про захист прав споживачів» /в редакції Закону від 1 грудня 2005 року № 3161 -IV/, Законом України від 6 жовтня 1998 року № 161 -XIV «Про оренду землі» /в редакції Закону від 2 жовтня 2003 року № 1211/ та іншими актами законодавства. Відповідно до абз. 3 п. 2 Постанови Пленуму Верховного Суду України № 9 від 06 листопада 2009 року «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» відповідність чи невідповідність правочину вимогам законодавства має оцінюватися судом відповідно до законодавства, яке діяло на момент вчинення правочину. За приписами ч.1 ст.93 Земельного кодексу України, ст.1 Закону України «Про оренду землі», право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння та користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та інших видів діяльності. Згідно з ч.1 ст.638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Частиною 1 ст.215 ЦК України встановлено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч..1-3,5 та 6 ст.203 цього Кодексу. Згідно статті 15 Закону України «Про оренду землі» в редакції станом на час укладення спірного договору оренди від 16.05.2011 року істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін, умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки. Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону. Невід'ємною частиною договору оренди землі є: план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об'єкта оренди; проект відведення земельної ділянки у разі його розроблення згідно із законом. Відповідно до ст. 13 Закону України «Про оренду землі» Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Відповідно до п. 4.4 Положення про порядок встановлення та закріплення меж прибудинкових територій існуючого житлового фонду та надання у спільне користування або спільну власність земельних ділянок для спорудження житлових будинків, затвердженого спільним наказом Держкомзему, Держжитлокомунгоспу, Держкоммістобудування та Фонду держмайна України від 05.04.1996 р. № 31/30/53/396, частка власності (користування) земельної ділянки кожного власника квартири (квартир) чи нежитлового приміщення у спільній частковій власності визначається відношенням загальної площі квартири (квартир) чи нежитлових приміщень, що перебувають у його власності, до спільної площі всіх квартир і нежитлових приміщень будинку. Виділення частки земельної ділянки власникам квартир і нежитлових приміщень в натурі та їх окреме відчуження не допускається. Право власності (користування) на прибудинкову територію (земельну ділянку) кожного співвласника будинку визначається у свідоцтві про право власності на частину будинку у вигляді відповідної частки. Згідно ч.1 ст. 79 ЗК України земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами. Відповідно до ст. 42 ЗК України земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками. У разі приватизації громадянами багатоквартирного жилого будинку відповідна земельна ділянка може передаватися безоплатно у власність або надаватись у користування об'єднанню власників. Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками. Розміри та конфігурація земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначаються на підставі відповідної землевпорядної документації. Таким чином договір оренди земельної ділянки, яка знаходиться під будинком, не може бути укладений безпосередньо з власником квартири, що розташована у цьому будинку. З акту встановлення меж від 25.03.2011 р. вбачається, що земля, яка передавалася позивачу в оренду згідно спірного договору оренди площею 22 кв. м. перебуває під будинком , як це видно із розділу встановлення меж, розміри земельної ділянки згідно пропорційної частки (а.с.8). Таким чином, у судовому засіданні було встановлено, що предмет спірного договору оренди землі є пропорційною часткою земельної ділянки, яка розташована за адресою: м.Лубни, вул.Радянська, 23 та на якій побудовано багатоквартирний житловий будинок. На підставі викладеного, суд вважає, що надати в оренду або у власність земельну ділянку для обслуговування вбудованого чи прибудованого приміщення в багатоквартирному будинку неможливо, оскільки неможливо створити об'єкт земельних відносин - земельну ділянку, не порушуючи єдиний комплекс нерухомого майна, - виділити приміщення будинку як окрему будівлю та надати йому окрему адресу, яка необхідна для визначення місця розташування земельної ділянки як складової поняття «земельна ділянка». Частина /частка/ земельної ділянки не може бути об'єктом оренди землі, оскільки відповідно до статті 3 Закону України «Про оренду землі» об'єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності, а отже, укладення договору оренди землі можливе лише на земельну ділянку із зазначенням у ньому всіх часток, що належать до неї, та відповідно всіх орендарів. Враховуючи наведене, договір оренди землі від 16.05.2011 року укладений без зазначення у ньому всіх часток земельної ділянки, до складу якої входить частка земельної ділянки для обслуговування вбудованого (прибудованого) приміщення позивача в багатоквартирному будинку за адресою: м. Лубни вул. Радянська, 23, та відповідно, без зазначення всіх орендарів такої земельної ділянки, що є порушенням вимог статей 5, 6 Закону України «Про оренду землі» та підставою для визнання договору оренди землі від 16.05.2011 року недійсним. У відповідності до ст. 88 ЦПК України у зв»язку з задоволенням позову, з відповідача на користь позивача підлягає стягненню судовий збір в розмірі 487 грн. 20 коп.

Outcome: approved