Jurisdiction: civil
Date: 2017-01-23 00:00:00

25.08.2016 року позивач звернувся до суду з даними позовними вимогами зазначивши ,що 11 березня 2004 року між [PERSON] /відповідачем № 1/та товариством з обмеженою відповідальністю ,,Силікат-1,, с. Ковтуни Золотоніського р-ну Черкаської області було укладено договір оренди земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею2,42 га. Строк дії договору до 31грудня 2013 року. 20 листопада 2012 року ,між позивачем та даним відповідачем ,було укладено додаткову угоду про внесення змін до вже наявного договору ,у відповідності до змісту якої договір оренди землі було продовжено ще на -10 років,але власник земельної ділянки ,тобто дана фізична особа відповідач ,не поставивши до відома позивача 02 .06. 2013 року уклала з відповідачем № 2 по справі ,тобто з товариством з обмеженою відповідальністю ,,Зелена Нива-2013,, смт. Чорнобай новий договір оренди землі та передала даному товариству в оренду свою земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, а державний реєстратор провів державну реєстрацію укладеного між даним відповідачами договору оренди земельної ділянки чим порушив переважне право позивача на переукладення наявного договору оренди землі ,що і спонукало товариство з обмеженою відповідальністю ,,Силікат-1,, с.Ковтуни Золотоніського р-ну Черкаської області звернутись до суду з відповідними позовними вимогами. В судовому засіданні представники позивача підтримали заявлені позовні вимоги ,просять їх задовольнити в повному обсязі . Відповідач № 1 в судове засідання не з»явився ,подав заяву про те,що визнає заявлені позивачем позовні вимоги в повному обсязі та просить суд розглянути справу без його участі. Представник відповідача № 2 /,,ТОВ. Зелена Нива-2013,,/ подав заперечення по суті заявленого позову, просить відмовити в його задоволенні з підстав необґрунтованості та просить розглядати справу без його участі. Звертає увагу суду на те,що хоч договір оренди землі і був укладений з ТОВ.,,Зелена Нива,, до закінчення строку договору оренди землі між її власником та позивачем , фактична його реєстрація проведена Державним реєстратором лише після закінчення строку дії наявного договору ,тобто в 2014 році. До цього ж часу земельна ділянка перебувала в користуванні позивача ,а тому його права не були порушені. Також звертає увагу суду ,що при укладанні між позивачем та власником земельної ділянки у березні місяці 2004 року договору оренди землі було порушено законодавство про місцеве самоврядування у відповідності до якого (до набрання чинності 03.08.2004 року ЗУ ,,Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно,,) законом покладено обов»язок реєстрації договорів оренди землі на органи місцевого самоврядування ,а не на районний відділ ДЗК яким у даному випадку здійснено відповідну реєстрацію наявного договору оренду землі,що на його думку є підставою для відмови у задоволенні позову. Належним чином повідомлений про час та місце слухання справи залучений ухвалою суду співвідповідач ,тобто Державний реєстратор речових прав на нерухоме майно Чорнобаївської РДА смт. Чорнобай в судове засідання не з»явився .Клопотань про відкладення розгляду справи на іншу дату від нього до суду не надходило тому суд враховуючи наявність в судовому засіданні представника позивача та наявне клопотання відповідачів щодо розгляду справи без їх участі , проводив розгляд справи без участі співвідповідача. Заслухавши пояснення представників позивача ,дослідивши матеріали справи суд вважає ,що заявлений позов підлягає до часткового задоволення з наступних підстав. Судом встановлені фактичні обставини справи та відповідні їм правовідносини Диспозицією ст.ст. 626 ч.1,629,638 ЦК України обумовлено поняття договору , обов»язковість його виконання ,а також загальні вимоги для його укладення .Відповідно до ст.15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права та інтересів. Згідно до ст.152 ЗК України ,держава забезпечує громадянам та юридичним особам рівні умови захисту прав власності на землю, а власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Одним із способів захисту прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки є визнання правочину (угоди) недійсним (ч.2 ст.16 ЦК України та ч.3 ст.152 ЗК України). Змістом ст.13 ЗУ ,,Про оренду землі,,обумовлено ,що договір оренди землі це договір за яким орендодавець за відповідну плату зобов»язаний передати орендареві земельну ділянку на певний строк ,а орендар зобов»язаний використовувати земельну ділянку відносно до умов договору та вимог земельного законодавства.Частиною 1 ст.27 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону. У відповідності до ч. 1 ст. 33 цього Закону по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Для застосування ч. 1 ст. 33 Закону № 161-XIV та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору оренди землі на новий строк; до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення. Аналіз зазначеної правової норми дає підстави для висновку про те, що порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до ст. 3 ЦК України матиме місце при укладенні договору оренди із новим орендарем,при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати своє переважне право, а встановивши факт належного виконання орендарем умов договору оренди ,дотримання ним строків та процедури повідомлення про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди на новий строк і не надіслання орендодавцем у встановлений законом строк відмови у поновленні договору є прямим порушенням прав орендаря в зв'язку з укладенням орендодавцем договору оренди з іншим орендарем на ,що звертає увагу судів у правових позиціях Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України від 25 лютого 2015 р. в справах № 6-219цс14, 6-10цс15; від 18 березня 2015 р. у справах № 6-3цс15, 6-4цс15. Пунктом № 7 Постанови Пленуму Верховного Суду України № 9 від 06.11.2009 року ,,Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними,, обумовлено , що правочин може бути визнаний недійсним лише з підстав визначених законом . В даному ж випадку судом встановлено ,що відповідач № 1 являється власником земельної ділянки кадастровий номер [NUMBER] для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею -2,42 га. яку 11.03.2004 року передав /ас.5-6/ в оренду позивачу на підставі договору оренди землі до 31 грудня 2013 року. Розділами 1 та п.п.2.1,2.2,2.3 розділу 2 даного договору ,обумовлено предмет договору , площу земельної ділянки переданої в оренду ,визначено грошову оцінку ,строк дії договору.форма та розмір орендної плати,а також строки проведення даних виплат .Пунктами 3.1та 3.2 даного договору визначено умови використання земельної ділянки орендарем ,а також передбачено інші права та обов»язки сторін у відповідності до Закону України ,,Про оренду землі,,в редакції №161-14 1998 року. Наявний договір оренди землі був укладений на підставі добровільного волевиявлення сторін з дотриманням форми правочину та відповідною державною реєстрацією. 20 листопада 2012 року позивачем ініційовано укладення угоди про внесення змін до вже укладеного договору оренди землі в 2004 році який було підписано /ас.7-13/ відповідачем № 1 , що і не заперечується ним самим ,оскільки останній подав до суду заяву про повне визнання заявлених позивачем позовних вимог /ас.24/. У відповідності ж до змісту п.8 підписаної відповідачем угоди про внесення змін до вже діючого договору оренди землі, даний договір 20.11.2012 року було продовжено ще на 10 років.Таким чином ,позивач за весь час оренди наявної земельної ділянки належно виконував свої обов'язки за договором та до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору оренди землі на новий строк та подав проект додаткової угоди. Орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень ,а навпаки ( до закінчення договору) 20 листопада 2012 року підписав угоду про внесення змін до вже існуючого договору оренди землі та погодився з тим ,що даний договір продовжено ще на 10-ть років. Влітку 2013 року (задовго до закінчення попереднього договору від 2004 року) відповідач № 1 , не поставивши до відома позивача при наявності підписаної угоди на продовження строку дії наявного договору оренди ще на 10 років , уклав договір оренди вже переданої позивачу земельної ділянки з новим орендарем ,тобто з відповідачем № 2 ТОВ.,,Зелена Нива -2013 ,, смт.Чорнобай .Даний договір 24 лютого 2014 року було зареєстровано державним реєстратором про ,що внесено відповідний запис до Державного реєстру прав власності на нерухоме майно та передала орендовану позивачем земельну ділянку товариству ,,Зелена Нива-2013 ,,в оренду строком на 5 років /ас.30-31/ внаслідок чого діями відповідачів порушено право позивача на переважне право перед іншими особами на переукладення договору оренди землі . Відповідач № 1 (власник земельної ділянки)позов визнав в повному обсязі та не заперечує щодо його задоволення . Належним чином повідомлений про час та місце слухання справи відповідач № 2 свого представника в судове засідання не надіслав ,доказів які б спростовували твердження позивача до суду не надав. Таким чином суд вважає ,що позивачем доведено наявність його порушеного діями відповідачів права, зокрема на переважне право перед іншими орендарями щодо укладення договору оренди землі на новий строк та вільне користування орендованою ним земельною ділянкою ,що являється підставою для задоволення позову в частині визнання недійсним договору оренди земельної ділянки кадастровий номер [NUMBER] укладений 02.06.2013року між власником земельної ділянки і товариством з обмеженою відповідальністю ,,Зелена Нива 2013,, смт.Чорнобай Чорнобаївського р-ну Черкаської області та в частині скасування рішення державного реєстратора щодо реєстрації наявного договору оренди землі . Твердження позивача, як на підставу для відмови в задоволенні позову в цій частині наявністю в 2014 році судового рішення окружного адміністративного суду м.Черкаси, за наслідками оскарження позивачем дій державного реєстратора, в частині не проведення реєстрації додаткової угоди укладеної 20.11.2012 року між ТОВ.,,Силікат-І,, та власником земельної ділянки, яким було відмовлено позивачу в задоволенні позову в зв»язку з неналежним його обґрунтуванням (а.с.105-106) не може бути підставою для відмови в задоволенні даної позовної вимоги так,як дане рішення було прийнято судом за дещо іншим позовом та в зв»язку з відсутністю документів , що посвідчували б факт реєстрації державним реєстратором права користування відповідача № 2 (ТОВ.,,Зелена Нива-2013,,) на земельні ділянки з кадастровими номерами ,які перебували в оренді позивача про,що і йдеться в наявному рішенні адміністративного окружного суду. На час же розгляду справи в суді першої інстанції ,представником позивача подано до суду (ас.30-31) витяги з держаного реєстру речових прав на нерухоме майно, у відповідності до змісту яких дійсно відповідач № 1 ,до закінчення терміну дії договору оренди землі уклав з ТОВ.,,Зелена Нива-2013,, договір оренди тієї самої земельної ділянки який було в подальшому зареєстровано державним реєстратором внаслідок чого порушено переважне право позивача на переукладення договору оренди з власником земельної ділянки. Разом з тим, не підлягає задоволенню позовна вимога позивача в частині визнання поновленим договору оренди земельної ділянки кадастровий номер [NUMBER] від 11 березня 2004 року укладеного між товариством з обмеженою відповідальністю ,,Силікат-1,, с.Ковтуни Золотоніського р-ну Черкаської області та власником ділянки на той самий строк і на тих самих умовах в зв»язку з тим ,що дія вказаного договору закінчилась 31грудня 2013 року. Укладена ж між позивачем та власником землі в 2012 році угода ,про внесення змін до договору оренди землі,державним реєстратором зареєстрована не була, а тому визнання такого договору поновленим буде суперечити загальним засадам цивільного законодавства ,тобто свободі договору (пункт 3 частини першої статті 3 ЦК України). Посилання викладені представником відповідача № 2 у запереченнях (ас.-91) щодо порушення законодавства про місцеве самоврядування ,на час укладення в 2004 році між позивачем та відповідачем № 1 договору оренди землі в частині його реєстрації у районному відділі ДЗК ,а не селищній раді суд також не являється підставою для відмови в задоволенні позову з наступних підстав. В 1991-1998 роках, реєстрація договорів оренди землі велась у відповідності до ст.9 Земельного кодексу України 1991 року. Згідно цього документу реєстрація договорів оренди здійснювалася місцевими радами народних депутатів за місцем розташування земельної ділянки. Законодавчо-нормативна база, у тому числі Указ Президента України від 23.04.1997 р. № 367/97 «Про оренду землі», яким було врегульовано основні питання оренди землі, в ті часи не приділяла особливої уваги питанням реєстрації договорів оренди хоча на практиці інформація про зареєстровані договори оренди фіксувалася в Книзі записів договорів на право тимчасового користування землею реєстрації договорів оренди, яка запроваджувалася Постановою Кабінету міністрів України № 197 від 17.03.1993 року. Форма цієї книги затверджена "Інструкцією про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право власності на землю і право постійного користування землею, договорів на право тимчасового користування землею (в тому числі на умовах оренди)", затвердженою наказом Держкомзему N 28 від 15.04.93. Державна реєстрація договорів оренди фактично була запроваджена з прийняттям Закону України "Про оренду землі" 6 жовтня 1998 року (в початковій редакції закону - стаття 18, в чинній редакції - стаття 6). Стаття 16 цього закону встановлювала, що договір оренди земельної ділянки набирає чинності після досягнення домовленості з усіх істотних умов підписання його сторонами і державної реєстрації. У розвиток цього закону була прийнята Постанова Кабінету Міністрів України № 2073 від 25.12.1998, яка врегульовувала порядок державної реєстрації договорів оренди землі. Забезпечення державної реєстрації договорів оренди землі у відповідності до цієї постанови було покладено на виконавчі комітети сільських, селищних та міських рад за місцем розташування земельної ділянки. Факт державної реєстрації засвідчувався гербовою печаткою та підписом голови відповідної ради. Після засвідчення факту державної реєстрації договір оренди реєструвався у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі, яка велась державним органом земельних ресурсів. Забезпечення реєстрації договорів оренди покладалося на відповідні державні органи земельних ресурсів районні відділи земельних ресурсів, управління (відділи) земельних ресурсів у містах обласного і районного підпорядкування. Держкомзем також видав Наказ № 43 від 4 травня 1999 року "Про затвердження Інструкції про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право приватної власності на землю і право постійного користування землею, договорів на право тимчасового користування землею (в тому числі на умовах оренди) та договорів оренди землі. У відповідності до наявної інструкції і була проведена реєстрація договору оренди землі укладеного в березні 2004 року між позивачем та власником земельної ділянки (до набрання чинності 03.08.2004 року З.У. ,,Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно,,) ,що не суперечить вимогам закону та являється підставою для задоволення наявної позовної вимоги. При прийнятті рішення по суті заявленого позову ,питання відшкодування понесених позивачем суду судових витрат при зверненні до суду , не розглядалось , в зв»язку з відсутністю відповідної позовної вимоги.

Outcome: partial