Jurisdiction: civil
Date: 2014-06-15 00:00:00

[PERSON] у січні 2014 звернулася до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю (далі- ТОВ) "Смотриківське " про визнання недійсними договору оренди. В обґрунтування позовних вимог позивач вказала, що вона є власником земельних ділянок загальною площею 10, 4955 га, розташованих на території Смотриківської сільської ради Пирятинського району Полтавської області, цільове призначення земельних ділянок - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. В січні 2009 року між нею та відповідачем був підписаний договір оренди землі, який зареєстрований у Пирятинському відділі Полтавської регіональної філії Державного земельного кадастру, про що в Державному реєстрі земель вчинено запис від 20.03.2009 року №040956000186. Проект договору оренди був зроблений відповідачем після усного погодження всіх істотних умов договору і позивач його підписала. Проте, виявилося, що відомості щодо істотних умов договору суперечать попередній домовленості з відповідачем та її охоронюваним законом правам та інтересам. Про це позивачу стало відомо в кінці 2013 року, коли їй запропонували укласти договір оренди з іншим орендарем. Оригінал договору оренди їй на руки не видавався, тому вона була змушена його витребовувати у відповідача, який відмовив їй у його видачі. Вважає, що спірний договір оренди складений з умовами, що не відповідають вимогам чинного законодавства та є недійсними, що є підставою для визнання його недійсним. У договорі відсутні такі істотні умови як: у п.17 договору не визначені умови збереження стану об'єкта оренди; умови передачі в заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки указаним договором взагалі не передбачені; а положення п.11 договору про обчислення розміру орендної плати за землю без урахування індексу інфляції суперечать діючому законодавству та п.13 цього ж договору в якому визначені умови перегляду розміру орендної плати. Ухвалою суду від 17 березня 2014 року відповідача у справі ТОВ «Смотриківське» замінено його правонаступником ТОВ «Повстинагроальянс». У судовому засіданні представник позивачки [PERSON] позовні вимоги підтримав з підстав, викладених у позовній заяві, та просив їх задовольнити. Пояснив, що відсутність у спірних договорах істотних умов порушує права орендодавця. Зокрема, відсутність умови передачі у заставу права оренди земельної ділянки позбавляє власника земельної ділянки можливості передачі в заставу землі і відповідно отримання коштів для організації свого життя (поліпшення житлових умов, лікування, тощо) оскільки не зможе отримати кредитних коштів. Відсутність умов і обов'язку по забезпеченню умов збереження стану об'єкта оренди, які прямо передбачені законом, але проігноровані відповідачем є суттєвими для позивача, оскільки унеможливлює дієвий захист об'єкта оренди в силу відсутності чітко визначених умов збереження та обов'язку орендаря. Крім того, до договору не додано невід'ємного додатку - акту приймання-передачі землі, тобто земельна ділянка позивачем в оренду не передавалася, що позбавляє позивача вимагати від орендаря вимагати повернення земельної ділянки у стані не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду та права на відшкодування збитків. Відсутність чіткого однозначного визначення індексу інфляції у договорі позбавляє позивача позитивного вирішення компенсації в позасудовому порядку при оплаті за оренду землі. Договором передбачено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи - орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору. Договором не передбачено припинення юридичної особи - орендаря, що на думку позивача, також є порушенням його прав, оскільки позивач не бажає співпрацювати з іншим орендарем і згоди на здачу в оренду або суборенду своєї земельної ділянки іншому орендарю у разі припинення ТОВ «Смотриківське» позивач не давав. Договір оренди, який є у матеріалах справи, позивачем взагалі не підписувався. Враховуючи те, що власник земельної ділянки при укладанні договору з відповідачем розраховував на інші істотні умови, ніж ті, що визначені спірним договором, представник позивача просив визнати спірний договір оренди землі недійсним. Представник відповідача Глебська Ю.В. у судовому засіданні позов не визнала, просила відмовити у його задоволенні у повному обсязі. Пояснила, що твердження позивача про відсутність в спірному договорі істотних умов договору, визначених законом, є безпідставним та не підтверджується жодними доказами. Умова збереження стану об'єкту оренди чітко визначена в тексті договору, а умова щодо передачі в заставу та внесення до статутного фонду права оренди ділянки визначена у п. 27 договору (щодо обов'язку орендодавця забезпечувати реалізацію прав третіх осіб щодо орендованої земельної ділянки). Крім того, законодавством встановлено заборону внесення права на земельну частку (пай) до статутних капіталів господарських товариств до 1 січня 2016 року. Зазначила, що згода позивача на укладення спірного договору підтверджена її власноручним підписом, що свідчить про вільне волевиявлення орендаря на передачу землі в оренду. У договорі встановлені визначені законом умови про обчислення розміру оплати орендної плати без урахування індексу інфляції. Проте, орендна плата фактично виплачувалася позивачу у повному розмірі, з урахуванням змін нормативно-грошової оцінки землі та індексу інфляції. Просила також застосувати до вимог позивача наслідки спливу строку позовної давності. Вказує, що позивач у позові зазначала про те, що підписала договір з ТОВ «Смотриківське» у 2009 році, попередньо погодивши з відповідачем його істотні умови. Тобто про зміст договору, а отже і порушення своїх прав, позивач довідалася при його підписанні у 2009 році. Відповідно з часу підписання договору сплинув встановлений законом загальний трирічний строк позовної давності. Представник третьої особи, що не заявляє самостійних вимог на предмет спору- відділ Дерземагенства у Пирятинському районі Полтавської області у судове засідання не з'явився, направив листа про слухання справи у його відсутність, при вирішенні справи покладається на розсуд суду. Представник третьої особи, що не заявляє самостійних вимог на предмет спору - Реєстраційної служби Пирятинського районного управління юстиції у Полтавській області Воротеляк О.В. у судовому засідання пояснив, що реєстрацію спірного договору здійснювала не Реєстраційна служба, тому при вирішенні справи покладається на розсуд суду. Як зазначено у ст. 10, 11 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України) України, сторони та інші особи, які беруть участь у справі, мають рівні права щодо подання доказів, їх дослідження та доведення перед судом їх переконливості. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі. Судом установлені такі факти та відповідні їм правовідносини: [PERSON] на підставі держаного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯГ № 349640 від 23 жовтня 2006 року є власником земельної ділянки площею 3,4989 га, кадастровий номер 5323885200:00:009:0003 та на підставі держаного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯГ № 349641 від 23 жовтня 2006 року - власником земельної ділянки площею 3,4983 га, кадастровий номер 5323885200:00:009:0004 ( а.с.8,9). Вказані земельні ділянки розташовані на території Смотриківської сільської ради Пирятинського району Полтавської області, цільове призначення земельної ділянки - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. У січні 2009 року між позивачем [PERSON] як орендодавцем землі та ТОВ «Смотриківське» як орендарем, було підписано текст договору оренди землі, предметом якого є строкове платне користування вищевказаними земельними ділянками (а.с.6-7). Договір зареєстровано у Пирятинському відділі Полтавської регіональної філії Державного земельного кадастру, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 20.03.2009 за № 040956000186. Відповідно до положень ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. За змістом ч.1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Відповідно до частини другої статті 792 ЦК України відносини, щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Частиною 1 статті 14 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що договір оренди укладається у письмовій формі, статтею 18 зазначеного Закону встановлено, що договір оренди землі набуває чинності після його державної реєстрації. Згідно із ст. 15 Закону України «Про оренду землі» (в редакції чинній як на момент укладання договорів, так і на момент їх державної реєстрації), істотними умовами оренди землі є: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальність за її несплату; умови призначення та цільове призначення земельної ділянки; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючи обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін. Частиною другою вказаної статті передбачено, що відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, а також порушення вимог ст.ст. 4-6, 11,17,19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону. Відповідно до ст. 3 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. У порядку цивільного судочинства підлягає захисту саме порушене право, тому суд повинен встановити чи дійсно порушуються права орендодавців у зв'язку з відсутністю в договорах оренди умов, передбачених статтею 15 закону України «Про оренду землі», визначити істотність цих умов, а також з'ясувати у чому саме полягає порушення їхніх законних прав (правова позиція, викладена у постанові Верховного Суду України від 25.12.2013 р. у справі № 6-78цс13). Відповідно до ст.ст.10, 60 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодесом. Позивачка, обґрунтовуючи свої вимоги, указувала на відсутність у спірному договорі умов збереження стану орендованої землі. При огляді оригіналу договору, судом дійсно установлено, що у пункті 17 договору умови збереження стану об'єкту оренди не визначені. Умови збереження стану землі визначені статтею 36 Закону України „Про охорону земель" від 19.06.2003 та Земельним кодексом України: це збереження родючості ґрунтів, максимально можливе запобігання втрат і виснаження сільськогосподарських земель, та інші заходи. Пунктом 26 спірного договору визначено право орендодавця вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням, дотримання екологічної безпеки землекористування і збереження родючості ґрунтів, державних стандартів, норм і правил, місцевих правил забудови населених пунктів, дотримання режиму використання водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони. Відповідно до п.20 договору орендодавець у разі погіршення корисних властивостей орендованої земельної ділянки, пов'язаних із зміною її стану має право на відшкодування збитків. Таким чином, право орендодавця вимагати від орендаря дотримання вказаних умов кореспондує обов'язку орендаря щодо забезпечення умов збереження стану об'єкта, що не позбавляє орендодавця - власника землі права на захист в разі порушення цих обов'язків. Вивченням спірного договору також встановлено, що останнім не передбачено такої умови договору як передача в заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки. Згідно з нормою ст.526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Відповідно до п.14 Перехідних положень ЗК України до набрання чинності законом про обіг земель сільськогосподарського призначення, але не раніше 01 січня 2016 року, забороняється внесення права на земельну частку (пай) до статутних капіталів господарських товариств. Пунктом 15 Перехідних положень ЗК України також встановлена до 01 січня 2016 року заборона на укладення угод щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення та передбачено, що угоди (у тому числі довіреності), укладені під час дії заборони на купівлю-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв), визначених підпунктами «а» та «б» цього пункту в частині їх купівлі-продажу та іншим способом відчуження, а так само в частині передачі прав на відчуження цих земельних ділянок та земельних часток (паїв) на майбутнє є недійсними з моменту їх укладення (посвідчення). За таких обставин не можна вважати, що відсутність відповідних умов у спірному договорі надає орендареві повноваження щодо передачі права оренди земельної ділянки до статутного капіталу господарського товариства або у заставу, оскільки зазначені дії прямо заборонені законом на момент укладення договору оренди земельних ділянок та на час звернення із позовом до суду. При цьому, імовірна домовленість сторін про можливість відповідної передачі права оренди при наявності прямої зборони на такі дії у Земельному кодексі України суперечила б вимогам закону. Тому доводи позивача про те, що відсутність умови передачі у заставу права оренди земельної ділянки позбавляє власника земельної ділянки можливості передачі в заставу землі і відповідно отримання кредитних коштів для організації свого життя, є надуманими та необґрунтованими. Суд не приймає до уваги також посилання позивача на те, що положення п.11 договору про обчислення розміру орендної плати за землю без урахування індексу інфляції суперечать діючому законодавству та п.13 цього ж договору в якому визначені умови перегляду розміру орендної плати. Згідно зі ст.ст. 12, 14, 19 ЗУ «Про оренду землі» - договір оренди землі це угода сторін про взаємні зобов'язання, відповідно до яких орендодавець за плату ( розмір якої, форми платежу, терміни та порядок внесення і перегляду, індексації передбачаються умовами договору, які не можуть суперечити законам України ) передає орендареві у володіння і користування земельну ділянку для господарського використання та обумовлений договором строк. Оскільки сторонами досягнуто домовленості щодо річної орендної плати в розмірі 3 % від базової вартості земельної ділянки, визначеної в договорі, в розмірі 3680,70 грн та не передбачено обов'язку її індексації, слід виходити з умов договору сторін, який не суперечить Закону України "Про плату за землю". Пунктом 13 передбачено право сторін за певних умов ( в тому числі в разі зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів внаслідок інфляції) переглядати розмір орендної плати. Сторони на протязі п'яти років виконували укладений договір оренди землі, і до реєстрації та під час виконання цього договору позивач не надавала пропозицій про внесення до нього будь-яких змін. Крім того, встановлено, що позивач регулярно отримувала плату за користування землею, яка нараховувалася з урахуванням індексації, та не заявляла в позасудовому порядку вимог щодо уточнення спірних пунктів чи внесення змін до договору оренди. Підписання договору з викладеними у ньому умовами здійснювалося за вільним вибором сторін. Письмові пояснення позивачки, подані після початку розгляду справи по суті (а.с.148), про те, що вона не підписувала спірний договір оренди є неспроможними, нелогічними та не доведеними, оскільки в поданій до суду позовній заяві вона вказує на те, що підписала спірний договір після обговорення з орендодавцем всіх істотних умов. Крім того, позивач у своїх поясненнях вказує саме про небажання в даний час передавати земельну ділянку новому орендарю - правонаступнику ТОВ «Смотриківське», а не на відсутність її волевиявлення на передачу ТОВ «Смотриківське» в оренду землі при укладанні з ним договору у 2009 році. Отже, позивачем у ході судового розгляду не доведено, до якого саме порушення прав призвела відсутність у договорі оренди вищезазначених умов та в чому полягає істотність цих умов. Враховуючи вищевикладене, суд вважає, що права позивача у розумінні статті 3 ЦПК України не порушені, а тому правові підстави для задоволення позову відсутні, оскільки факт порушення прав позивача укладенням цього договору та відсутністю у ньому, зокрема, такої умови, як передача у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки та чітких умов збереження стану орендованої землі, не вбачається та позивачем не доведений. Щодо доводів позивача про визнання недійсним договору у зв'язку з відсутністю акту приймання-передачі об'єкта оренди, слід зазначити наступне. Відповідно до ст. 17 Закону України «Про оренду землі» передача об'єкта оренди орендарю здійснюється орендодавцем у строки та на умовах, що визначені у договорі оренди землі, за актом приймання-передачі. Відсутність невід'ємних додатків до договорів оренди (ч.4 ст.15 ЗУ «Про оренду землі») не є підставою для визнання договорів недійсними. Судом встановлено, що спірний договір був зареєстрований у Пирятинському відділі Полтавської регіональної філії Державного земельного кадастру. Відповідно до п. 2 Порядку державної реєстрації договорів оренди землі, затвердженого Постановою від 25 грудня 1998 року № 2073, державна реєстрація договорів оренди є офіційним визнанням і підтвердженням державою факту виникнення або припинення права оренди земельних ділянок. Відповідно до п.19 договору передача земельної ділянки орендарю здійснюється у трьохденний строк після державної реєстрації цього договору за актом її приймання-передачі. Акт приймання-передачі земельної ділянки сторонами не підписувався. Проте, у судовому засіданні представник позивача не заперечував факту існування між сторонами договірних відносин та фактичне виконання умов договору оренди землі сторонами, зокрема, одержання позивачкою передбаченої договором орендної плати протягом п'яти років дії договору оренди та фактичну передачу земельної ділянки орендодавцю без визначення її меж в натурі. Слід зазначити, що акт виносу в натурі меж земельної ділянки, яка надається в оренду є обов'язковим тільки в разі, якщо земельна ділянка виділяється окремо, натомість земельна ділянка позивача обробляється і використовується в єдиному масиві з ділянками інших співвласників земельних паїв і відповідно унеможливлює визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості). За наявності зазначених обставин сама по собі відсутність акту приймання-передачі не може бути підставою для визнання договору оренди землі недійсним. Не заслуговують на увагу також доводи позивача про те, що договором не передбачено наслідків припинення юридичної особи - орендаря, що на його думку, також є порушенням його прав, оскільки позивач не бажає співпрацювати з іншим орендарем і згоди на здачу в оренду або суборенду своєї земельної ділянки іншому орендарю у разі припинення ТОВ «Смотриківське» не давав. Згідно ст. 59 Господарського кодексу України, припинення суб'єкта господарювання здійснюється шляхом його реорганізації (злиття, приєднання, поділу, перетворення) або ліквідації - за рішенням власника (власників) чи уповноважених ним органів, за рішенням інших осіб - засновників суб'єкта господарювання чи їх правонаступників, а у випадках, передбачених законами, - за рішенням суду. Угодою сторін чітко виписані наслідки ліквідації юридичної особи - орендаря (припинення дії договору) та реорганізації юридичної особи - орендаря ( перехід прав та обов'язків за договором до його правонаступника), що мало місце в результаті припинення ТОВ «Смотриківське». Згідно правової позиції, викладеної в постанові Верховного Суду України від 25.12.2013 року № 6-94цс13, що, згідно ст.360-7 ЦПК України, є обов'язковою для всіх судів України, однією з обов'язкових умов визнання договору оренди земельних ділянок недійсними є порушення, у зв'язку з його укладенням, прав та охоронюваних законом інтересів позивача. Якщо за результатами розгляду справи факту такого порушення не встановлено, а позивач посилається на формальне порушення закону, у суду немає правових підстав для задоволення позову. За таких обставин, а також враховуючи, що сторонами було досягнуто згоди з усіх істотних умов договору, договір оренди пройшов відповідну державну реєстрацію, позивач мав необхідний обсяг цивільної дієздатності та його волевиявлення було спрямоване на укладення договору оренди землі, правові підстави для визнання угоди недійсною - відсутні, тому суд приходить до висновку про відмову у задоволенні позовних вимог. Оскільки судом встановлено, що права позивача про захист яких вона просять, відповідачем не порушено, суд прийняв рішення про відмову в задоволенні позову саме з цих підстав, а не через пропуск строку позовної давності.

Outcome: dismissed