Jurisdiction: civil
Date: 2021-11-14 00:00:00

Позивачка звернулася до суду із позовом, в якому просить визнати недійсним свідоцтво про право власності від 02.10.2006 року, видавник Ленінська районна у місті Харкові рада та скасувати рішення про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень державного реєстратора виконавчого комітету Мереф`янської міської ради Харківського району Харківської області Микитенко Людмили Іванівни, і.н.53419013 від 03.08.20р., яким припинено право власності [PERSON] в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно - квартиру [ADDRESS] з підставою для державної реєстрації: договір купівлі-продажу № 3308 від 01.09.2008р. видавник п/н [PERSON] - та реєстрацію права власності [PERSON] в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно - квартиру [ADDRESS] з підставою для державної реєстрації: свідоцтво про право власності б/н виданий 02.10.2006р. видавник Ленінська районна у м. Харкові рада, - на підставі поданих ТОВ «Аналітік Фінанс» документів про реєстрацію переходу права власності - повне відчуження із внесенням до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень з одночасним припиненням речових прав, обтяжень, зареєстрованих відповідно до законодавства із внесенням запису № 37618247, вчиненого 28.07.2020р.Визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири (продавець ТОВ «Аналітік Фінанс», покупець [PERSON] ), номер 232, виданий 06.04.2021р. приватним нотаріусом Вахрушевою Ольгою Олександрівною ХМНО, на підставі якого проведено державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, та скасувати рішення про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень приватного нотаріуса Вахрушевої О.О.ХМНО і.н. рішення 57487523 від 06.04.2021р. про припинення права власності [PERSON] в Державному реєстрі прав на нерухоме майно - квартиру [ADDRESS] та про право власності [PERSON] на вказану квартиру з одночасним припиненням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства із внесенням запису № 41353451 від 06.04.21р. В обґрунтування зазначено, що право вимоги за кредитним та іпотечним договорами, укладеними між нею та ВАТ КБ «Надра», відступалось двічі: 04.12.2018р. від ПАТ КБ «Надра» до [PERSON] , та 03.06.20р. від [PERSON] до ТОВ «Аналітик Фінанс». При цьому в порушення умов іпотечного договору та ст. 37 Закону України «Про іпотеку» державний реєстратор Микитенко Л.І. без достатніх правових підстав, а саме за відсутності окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя, в період дії мораторію на примусове відчуження майна, за наявності судових рішень, що набули чинності, про протиправність позасудового звернення стягнення на іпотечне майно без окремого договору, прийняла рішення про державну реєстрацію права власності на вказану квартиру, в якій зареєстрована та проживає родина [PERSON] з двома неповнолітніми дітьми, за іпотекодержателем ТОВ «Аналітик Фінанс». ТОВ «Аналітик Фінанс» усвідомлювало протиправність звернення стягнення на іпотечне майно шляхом реєстрації переходу права власності - повне відчуження на спірну квартиру на підставі ЗУ «Про іпотеку» та договору іпотеки, оскільки було поінформовано у листі [PERSON] від 22.06.2020 щодо протиправності таких дій за наступних обставин. Судовим рішенням Ленінського районного суду м. Харкова від 11.07.2019 по справі № 642/1989/19, яке постановою Харківського апеляційного суду від 11.02.2020 залишено без змін та набрало чинності, встановлено, що прийняття державним реєстратором рішення про передачу спірної квартири [ADDRESS] , яка належить на праві власності [PERSON] , у власність іпотекодержателя [PERSON] та державну реєстрацію права власності як такого, що виникає на підставі договору іпотеки, без надання окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя, є протиправним. На підставі вказаних судових рішень 27.02.2020р. у Державному реєстрі прав власності право власності [PERSON] на квартиру за адресою: [ADDRESS] , - було скасоване, а право власності [PERSON] поновлене. Після відступлення права вимоги за договорами кредиту та іпотеки [PERSON] до ТОВ «Аналітик Фінанс» обов`язковість судового рішення від 11.07.2019р. по справі № 642/1989/19 поширюється у той же мірі і на нового кредитора-іпотекодержателя ТОВ «Аналітик Фінанс» як правонаступника у кредитних правовідносинах. Протягом дії Закону № 1304-VII «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті існує заборона (мораторій) на право іпотекодержателя відчужувати майно іпотекодателя без згоди останнього на таке відчуження. За наявності в Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна запису про обтяження 35707983 від 23.05.2019р. - про заборону відчуження спірного майна (арешт), - державний реєстратор Микитенко Л.І. не мала права здійснювати реєстраційних дій, поки таке обтяження не буде зняте.Отже, у державного реєстратора Микитенко Л.І. були наявні підстави для відмови у проведенні державної реєстрації права власності на іпотечну квартиру за ТОВ «Аналітик Фінанс». За наведених обставин дії відповідача ТОВ «Аналітик Фінанс» щодо реєстрації переходу права власності повним відчуження на спірну квартиру, яка є предметом іпотеки, з подальшим її відчуженням шляхом продажу від свого імені третій особі із записом у Державному реєстрі 41353451 на підставі рішення приватного нотаріуса Харківського МНО Вахрушевої О.О., та припинення права власності [PERSON] шляхом внесення державним реєстратором Виконавчого комітету Мереф`янської міської ради Харківського району Харківської області Микитенко Л.І. на підставі прийнятого нею рішення від 03.08.2020 до розділів «Інформація про зміни права власності», «Деталізована інформація про право власності» запису 37618247про реєстрацію переходу прав власності повним відчуженням та припинення права власності [PERSON] з датою державної реєстрації 28.07.2020 на підставі поданих ТОВ «Аналітик Фінанс» документів , та реєстрація права власності [PERSON] на підставі неіснуючого документу є незаконними а рішення державних реєстраторів, на підставі яких до Державного реєстру прав внесені записи 37618247та41353451, підлягають скасуванню. З урахуванням нових обставин - фактичного відчуження 06.04.2021р. іпотечної квартири іпотекодержателем ТОВ «Аналітик Фінанс» [PERSON] з реєстрацією його права власності та припиненням права власності [PERSON] на предмет іпотеки в Державному реєстрі прав власності, позивачем подана уточнена позовна заява від 09.04.2021р. Ухвалою Ленінського р/с м. Харкова від 29.01.21р. провадження в справі відкрито та призначено підготовче судове засідання. Ухвалою від 11.03.21р. відмовлено в задоволенні заяви про забезпечення позову. Ухвалою від 11.03.231р. витребувано докази із Департаменту реєстрації Харківської міської ради. Ухвалою від 09.04.21р. забезпечено позов із зустрічним забезпеченням. Ухвалою від 09.04.21р. витребувано докази у приватного нотаріуса Вахрушевої О.О. Відповідач ТОВ «Аналітик Фінанс» подав суду відзив на позовну заяву, в якому зазначили, що державна реєстрація права власності на квартиру [ADDRESS] за ТОВ «Аналітик Фінанс» відбулася на підставі застереження у договорі іпотеки, яке прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя, з дотриманням державним реєстратором вимог законодавства, підстав для відмови у здійсненні такої реєстрації не було. У відзиву від 05.05.2021 на уточнену позовну заяву відповідач ТОВ «Аналітик Фінанс» зазначив, що звернення стягнення на іпотечне майно (спірну квартиру) було здійснено на підставі договору купівлі-продажу квартири від 06.04.2021 та на виконання п.п. 5.3, 5.4 договору іпотеки № 6/4/20/2008/980-1/2404, згідно яких іпотекодержатель має право здійснити продаж предмету іпотеки в порядку ст. 38 ЗУ «Про іпотеку». Оскільки при укладенні зазначеного договору сторонами було дотримано основних вимог, передбачених законом для вказаних правовідносин, то відсутні підстави стверджувати про незаконність проведеної реєстрації. Треті особи на боці відповідача, що не заявляють самостійних вимог, [PERSON] , державний реєстратор відділу надання адміністративних послуг Виконавчого комітету Мереф`янської міської ради Харківського району Харківської області, [PERSON] , будучи належним чином повідомлені про розгляд справи, до суду не прибули та про причини своєї неявки суд не повідомили. Третя особа на боці відповідача, що не заявляє самостійних вимог, [PERSON] , приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу, подала суду відзив на позовну заяву, в якому зазначила, що договір купівлі-продажу та державна реєстрація права власності на квартиру [ADDRESS] за [PERSON] , скасування права власності в Державному реєстрі прав власності [PERSON] на вказану квартиру відбулася на підставі договору купівлі-продажу від 06.04.2021 та застереження у договорі іпотеки, яке прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя, з дотриманням приватним нотаріусом як державним реєстратором вимог законодавства, коли підстав для відмови у здійсненні такої реєстрації не було. Просила розглядати справу за її відсутності. Ухвалою від 30.06.21р. закрито підготовче провадження та справу призначено до розгляду по суті. Заслухавши сторони, дослідивши матеріали справи, суд дійшов наступного. Як вбачається з матеріалів справи, 01 вересня 2008 року між [PERSON] та Відкритим акціонерним товариством комерційного банку «Надра» (далі - ВАТ КБ «Надра», у подальшому перейменований у ПАТ «КБ «Надра») укладено договір надання споживчого кредиту № 6/4/20/2008/840-К/2403, відповідно до умов якого вона отримала кредитні кошти в сумі 119 325,56 доларів США зі сплатою 12,8 відсотків річних за користування кредитом з кінцевим терміном повернення 25 серпня 2038 року. В забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором, 01 вересня 2008 року між позивачкою та ВАТ КБ «Надра» укладено іпотечний договір, згідно умов якого вона надала в іпотеку ВАТ КБ «Надра» нерухоме майно - квартиру [ADDRESS] , площею 72,4 кв. м, що належить їй на праві власності. 15 січня 2011 року ПАТ КБ «Надра» звернувся до суду з позовом до [PERSON] про стягнення заборгованості за кредитним договором від 01 вересня 2008 року № 6/4/20/2008/840-К/2403, у задоволенні якого 14 березня 2011 року відмовлено. 24 червня 2011 року Апеляційний суд Харківської області, рішення суду першої інстанції скасував, позов ВАТ КБ «Надра» задовольнив та стягнув з [PERSON] на користь ПАТ КБ «Надра» всю суму заборгованості за кредитним договором у розміру 104 525,27 доларів США. У зв`язку із наявністю у [PERSON] грошової заборгованості за кредитним договором банк в особі Фонду гарантування вкладів фізичних осіб виставив на електронні торги відступлення (купівлю-продаж) прав вимоги за кредитним договором, яке купив [PERSON] 04.12.2018р. між ПАТ «КБ «Надра» та [PERSON] укладені договори купівлі-продажу (відступлення) права вимоги за кредитним та іпотечним договорами, у результаті чого [PERSON] набув за цими договорами статус Нового кредитора та іпотекодержателя. 18.12.2018р. [PERSON] повідомила [PERSON] у листі-претензії щодо протиправності відступлення Банком неіснуючого обсягу і змісту прав, які відступаються новому кредитору. Замість вирішення спірних питань у встановленому законом порядку(ч. 1 ст. 519 ЦК України)з первісним кредитором (Банком), [PERSON] вдався до протиправних дій щодо реєстрації свого права власності на предмет іпотеки - квартиру, що належить на праві власності [PERSON] , - а після реєстрації свого права власності на квартиру у Державному реєстрі прав власності - до її силового захоплення групою осіб за попередньою змовою та подальшого її утримання шляхом протиправного проникнення до квартири. 11.07.2019р. Ленінський районний суд м. Харкова за результатами розгляду цивільної справи № 642/1989/19 за позовом [PERSON] до [PERSON] , 3-я особа Державний реєстратор юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань сектору державної реєстрації права власності на нерухоме майно Печенізької районної державної адміністрації Гаспарян Г.А. про визнання незаконною та скасування державної реєстрації права власності, - встановив: «Статтею 36 ЗУ «Про іпотеку» встановлено, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або у будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Частиною 1 статті 37 Закону України "Про іпотеку" передбачено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Як вбачається з п.5.3 ст. 5 Договору іпотеки №6/4/20/2008/980-І/2404 від 01.09.2008, звернення стягнення на предмет іпотеки відбувається на підставі: рішення суду, виконавчого напису нотаріуса, домовленості сторін на передачу Іпотекодержателю права власності на Предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання в порядку, встановленому ст. 37 ЗУ «Про іпотеку», права іпотекодержателя від свого імені продати Предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку ст. 38 ЗУ «Про іпотеку». Пунктом 5.4 ст. 5 вказаного Договору встановлено, що іпотекодержатель має право на свій розсуд обрати умови та порядок звернення стягнення на предмет іпотеки в межах, передбачених п.5.3 цього договору. Домовленість сторін на передачу Іпотекодержателю права власності на Предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, як передбачено договором іпотеки - відсутня. Закон визначає два можливих варіанта переходу до Іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки: домовленість сторін та відповідне застереження в іпотечному договорі. Суд звертає увагу, що таке застереження про передачу іпотекодавцем іпотекодержателю у випадку невиконання основного зобов`язання права власності на предмет іпотеки, яке за своїми правовими наслідками прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя - в іпотечному договорі відсутнє. В іпотечному договорі міститься лише положення про можливість передання іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання лише на підставі домовленості сторін, що відповідає положенням ст. 37 ЗУ «Про іпотеку» (п.5.3 Договору іпотеки) Будь-якого іншого варіанту передачі права власності на предмет іпотеки договором не передбачено. Крім того, в іпотечному договорі сторони домовились про те, що іпотекодержатель має право на свій розсуд обрати умови та порядок звернення стягнення на предмет іпотеки лише в межах п.5.3 Договору іпотеки, а не в межах ст. 37 ЗУ «Про іпотеку». Таким чином, сторони в Договорі іпотеки, а саме в п. 5.3 обумовили та конкретизували лише один варіант передачі Іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки із двох можливих, викладених в ст. 37 ЗУ «Про іпотеку», а саме: на підставі домовленості сторін. Положень про можливість іпотекодержателем вибрати інший варіант звернення стягнення на предмет іпотеки передбачений ст. 37 ЗУ «Про іпотеку» - в договорі не зазначено, адже іпотекодержатель при зверненні стягнення на предмет іпотеки обмежується лише п.5.3 Договору іпотеки, про що сторони також домовились в п.5.4 вказаного Договору. Тому доводи відповідача про реєстрацію права власності у зв`язку із переходом до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки в позасудовому порядку згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя є безпідставними. Положення статті 204 ЦК України закріплює презумпцію правомірності правочину. Ця презумпція означає, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що породжує, змінює або припиняє цивільні права й обов`язки, доки ця презумпція не буде спростована, зокрема, на підставі рішення суду, яке набрало законної сили. Жодних доказів про згоду позивача на відчуження спірної квартири матеріали справи не містять. Враховуючи відсутність укладеного між сторонами договору про задоволення вимог іпотекодержателя (домовленості сторін), тобто у спосіб, визначений іпотечним договором, ненадання такого договору державному реєстратору та залишення ним без перевірки наявності чи відсутності факту виконання відповідних умов правочину, з яким закон пов`язує можливість переходу права власності, дії державного реєстратора щодо реєстрації за [PERSON] права власності на спірну квартиру, власником якої залишалась позивачка, не можна вважати законними. 11.02.2020р. Харківський апеляційний суд за результатами розгляду апеляційної скарги [PERSON] постановив: апеляційну скаргу [PERSON] залишити без задоволення. Рішення Ленінського районного суду м. Харкова від 11.07.2019 року - залишити без змін. Рішення Ленінського районного суду м. Харкова від 11.07.2019 набуло чинності. На його підставі 27.02.2020 право власності [PERSON] на квартиру у Державному Реєстрі речових прав на нерухоме майно скасоване, а право власності [PERSON] поновлене. 12 квітня 2021 року Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду за результатами розгляду касаційної скарги [PERSON] , подану адвокатом Ткаченко Юлією Олегівною, на рішення Ленінського районного суду м. Харкова від 11 липня 2019 року та постанову Харківського апеляційного суду від 11 лютого 2020 року у справі № 642/1989/19 за позовом [PERSON] до [PERSON] , третя особа - державний реєстратор юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань сектору державної реєстрації права власності на нерухоме майно Печенізької районної державної адміністрації [PERSON] , про визнання незаконною та скасування державної реєстрації права власності, встановив: «Суд першої інстанції, з висновками якого погодився апеляційний суд, встановивши, що в договорі відсутнє пряме застереження про перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя, доказів про домовленість сторін на перехід права власності на предмет іпотеки відповідно до вимог пункту 5.3 вказаного договору, зокрема договору про задоволення вимог іпотекодержателя у вказаний спосіб, відповідачем не надано, дійшов обґрунтованого висновку, що реєстрація права власності на спірне майно за [PERSON] є незаконною. Суди попередніх інстанцій правильно зазначили, що положень про можливість іпотекодержателем вибрати інший варіант звернення стягнення на предмет іпотеки передбачений статтею 37 Закону України «Про іпотеку» - в договорі не зазначено, оскільки іпотекодержатель при зверненні стягнення на предмет іпотеки обмежується лише пунктом 5.3 договору іпотеки, про що сторони також домовились в пункті 5.4 вказаного договору. Колегія суддів вважає за необхідне залишити касаційну скаргу без задоволення, а оскаржувані судові рішення без змін, оскільки доводи касаційної скарги висновків судів не спростовують. Постанова суду касаційної інстанції є остаточною і оскарженню не підлягає». Після відступлення права вимоги за договорами кредиту та іпотеки [PERSON] до ТОВ «Аналітик Фінанс» обов`язковість судового рішення від 11.07.2019р. по справі № 642/1989/19 поширюється у той же мірі і на нового кредитора-іпотекодержателя ТОВ «Аналітик Фінанс». Наразі за законних підстав відповідач не має права на позасудове звернення стягнення на іпотечне майно (його повне відчуження), яким є квартира за адресою: [ADDRESS] , оскільки відсутня домовленість сторін в окремому договорі. За приписами Закону № 898-IV «Про іпотеку» (в редакції від 12.05.2006, чинній на момент укладення договору)підставою реалізації статей 35 - 37(звернення стягнення на предмет іпотеки іпотекодержателем) є виключно Договір між іпотекодателем та іпотекодержателем. Із внесенням змін до ЗУ «Про іпотеку» згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року № 800 -VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» (далі - Закон № 800-VI) норми статей 35 - 37 Закону № 898-IV передбачають, що правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, його відчуження третій особі є як договір про задоволення вимог іпотекодержателя, так і відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання. Закон не має зворотної сили, тому вказані зміни відносяться тільки до іпотечних договорів, укладених після набрання чинності Законом № 800-VI, тобто після 14.01.2009р. Між Банком і [PERSON] договір іпотеки укладений 01.09.2008р., тобто до вказаних змін. Таким чином, правовою підставою звернення стягнення на вказаний предмет іпотеки позасудовим шляхом є виключно окремий Договір між іпотекодателем і іпотекодержателем на позасудове врегулювання, який не укладався. 03.06.2020р.між [PERSON] та ТОВ «Аналітик Фінанс» було укладено Договір № 1/2020 про відступлення (купівлю-продаж) прав вимоги за кредитним та іпотечним договорами, відповідно до яких ТОВ «Аналітик Фінанс» набув статусу нового кредитора та іпотекодержателя. 04.06.2020р. ТОВ «Аналітик Фінанс» направив [PERSON] . Вимогу про усунення порушень виконання кредитного договору, у якійзаначив наступне. «ТОВ «Аналітик Фінанс», як Новий кредитор та Іпотекодержатель, вимагає від Вас, як Позичальника та Іпотекодавця, протягом 30 календарних днів з дати отримання цієї Вимоги сплатити заборгованість за Кредитним договором у сумі 349 735,60 доларів США… Повідомляю, що у разі невиконання або неналежного виконання Позичальником основного зобов`язання, ТОВ «Аналітик Фінанс», як Іпотекодержатель, має право та намір у відповідності до положень Іпотечного договору та ст. 38 ЗУ «Про Іпотеку» задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом продажу Предмету іпотеки третім особам». У Вимозі зазначена сума боргу, яка втричі більша за фактичну заборгованість, встановлену судом, та висловлений намір відчуження іпотечного майна, що є протиправним як за законом, так і за рішенням суду від 11.07.2019, яке набуло чинності. 22.06.2020р. [PERSON] направила на ім`я директора ТОВ «Аналітик Фінанс» лист-відповідь, у якому докладно виклала спірну ситуацію, що склалась спочатку з кредитором Банком, після - з кредитором [PERSON] , а наразі - з новим кредитором ТОВ «Аналітик Фінанс» у зв`язку з неіснуючими обсягом і змістом прав, які відступаються кожним попереднім кредитором новому кредитору і є суттєвими умовами цих договорів. Між сторонами: новим кредитором ТОВ «Аналітик Фінанс» і боржником [PERSON] , виник спір щодо обсягу і змісту прав, які відступлені попереднім кредитором [PERSON] , у тому числі визначення ціни зобов`язання неналежним чином, відсутність права і протиправність наміру звернути стягнення на предмет іпотеки. 28.07.2020р.ТОВ «Аналітик Фінанс», всупереч рішенню Ленінського районного суду м. Харкова від 11.07.2019р. по справі № 642/1989/19, звернувся до державного реєстратора виконавчого комітету Мереф`янської міської ради Харківського району Харківської області Микитенко Л.І. для реєстрації зміни права власності на іпотечне майно (реєстрація переходу права власності - повне відчуження) з припиненням права власності [PERSON] на підставі документів, аналогічних тим, за якими реєстрація права власності попереднього іпотекодержателя [PERSON] рішенням суду визнана недійсною і скасована. 03.08.2020р.державний реєстратор Микитенко Л.І. на підставі наданих ТОВ «Аналітик Фінанс» документів, прийняла рішення індексний номер 53419013,на підставі якого на протязі двох днів (03 та 04 серпня 2020 року) здійснила наступні реєстраційні дії, які внесла до Державного реєстру із записом № 37618247: 03.08.2020р. - внесені реєстраційні записи про зміни права власності на іпотечне майно - квартиру за адресою: [ADDRESS] , - повним його відчуженням, та припинення права власності [PERSON] на це майно, підставою для державної реєстрації якого у Державному реєстрі був зазначений договір купівлі-продажу, серія та номер: р№ 3308, виданий 01.09.2008, видавник: п/н [PERSON] 04.08.2020р. - внесений реєстраційний запис про реєстрацію права власності [PERSON] на іпотечне майно - квартиру за адресою: [ADDRESS] , - із зазначенням у Державному реєстрі іншої підстави набуття цього права - свідоцтва про право власності, серія та номер: б/н, виданий 02.10.2006, видавник: Ленінська районна у місті Харкові рада. За наявності у Реєстрі обтяження іпотечного майна - арешту на це майно, накладеному 22.05.2019 ухвалою слідчого судді Ленінського районного суду м. Харкова з метою забезпечення цивільного позову [PERSON] у кримінальному провадженні № 1019220510000710 та недопущення подальшого відчуження нерухомого майна, державний реєстратор не мала ні права, а ні технічної можливості зареєструвати право власності ТОВ «Аналітик Фінанс» або третьої особи на предмет іпотеки. Разом з тим, вже внесений нею до Реєстру реєстраційний запис № 37618247про повне відчуження іпотечного майна за заявою ТОВ «Аналітик Фінанс» у його власність не був скасований, та тільки зупинений і знаходився у режимі очікування до скасування у Реєстрі запису про обтяження цього майна - арешту, накладеному рішенням слідчого судді у кримінальному провадженні. З метою приховування протиправної реєстрації переходу права власності повним відчуженням іпотечного майна з одночасним припиненням права власності на це майно [PERSON] у запису № 37618247державний реєстратор [PERSON] вдалась до службового підлогу внесенням 04.08.2020р. реєстраційного запису, який розміщений у розділу «Актуальна інформація про право власності», яким не поновила, а зареєструвала право власності [PERSON] на іпотечне майно за інших, незаконних підстав - на підставі свідоцтва про право власності, серія та номер: б/н, виданий 02.10.2006р., видавник: Ленінська районна у місті Харкові рада. Недійсність свідоцтва про право власності, серія та номер: б/н, виданий 02.10.2006р., видавник: Ленінська районна у місті Харкові рада судом встановлена на підставі наступних доказів: -листа фірми-забудовника Фірма «Т.М.М.» ТОВ № 38 від 12.02.2021р., у якому повідомлено, що багатоквартирний житловий будинок [ADDRESS] вводився в експлуатацію трьома чергами. В третю чергу вводилася в експлуатацію секція житлового будинку, в якому розташована квартира № 176 . Акт державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта затверджено рішенням Харківського міськвиконкому від 17.10.2007р. № 1043; -листа Архівного відділу Харківської міської ради, у якому повідомлено: «що в документах виконавчого комітету Ленінської районної ради за 2006 рік свідоцтво про право власності, видане 02.06.2006р., на підставі якого [PERSON] набула право власності на квартиру за адресою: [ADDRESS] на зберіганні в Архівному відділі Харківської міської ради не вияв лено»; -листа Департаменту реєстрації Харківської міської ради від 22.03.2021р. №1011/0/50-21, наданим на запит суду, до якого додана електронна копія рішення від 03.08.2020р. індексний номер 53419013державного реєстратора Микитенко Л.І. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, у якому в наявності тільки рішення про проведення державної реєстрації права власності за ТОВ «Аналітик Фінанс» на квартиру, що розташована у [ADDRESS] , та взагалі відсутнє рішення про реєстрацію права власності [PERSON] на іпотечне майно на підставі свідоцтва про право власності, серія та номер: б/н, виданий 02.10.2006р., видавник: Ленінська районна у місті Харкові рада. Таким чином, наявність свідоцтва про право власності, серія та номер: б/н, виданий 02.10.2006р., видавник: Ленінська районна у місті Харкові рада як підстави виникнення права власності [PERSON] на квартиру [ADDRESS] , не підтверджується жодним доказом, що вказує на недійсність цього документу. Судовим рішенням від 11.07.2019р. по справі № 642/1989/19, яке набрало чинності, встановлено, що прийняття державним реєстратором рішення про передачу спірної квартири [ADDRESS] , яка належить на праві власності [PERSON] , у власність іпотекодержателя [PERSON] та державну реєстрацію права власності як такого, що виникає на підставі договору іпотеки, без надання окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя, є протиправним. Після відступлення права вимоги за договорами кредиту та іпотеки [PERSON] до ТОВ «Аналітик Фінанс» обов`язковість судового рішення від 11.07.2019р. по справі № 642/1989/19 поширюється у той же мірі і на нового кредитора-іпотекодержателя ТОВ «Аналітик Фінанс» як правонаступника у кредитних правовідносинах. Відповідно до ст. 11 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв у сфері державної реєстрації прав. Втручання, крім випадків, передбачених цим Законом, будь-яких органів влади, їх посадових осіб, юридичних осіб, громадян та їх об`єднань у діяльність державного реєстратора під час проведення реєстраційних дій забороняється і тягне за собою відповідальність згідно із законом. Згідно п. 3 та 4 ч. 1 ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» реєстратор відмовляє в державній реєстрації прав, якщо подані документи не відповідають вимогам, встановленим цим Законом; подані документи не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяження. Відповідно до ч. 1 статті 37 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» рішення, дії або бездіяльність державного реєстратора, суб`єкта державної реєстрації прав можуть бути оскаржені до Міністерства юстиції України, його територіальних органів або до суду. Враховуючи відсутність укладеного між сторонами договору про задоволення вимог іпотекодержателя (домовленості сторін), тобто у спосіб, визначений іпотечним договором, ненадання такого договору державному реєстратору [PERSON] та залишення нею без перевірки наявності чи відсутності факту виконання відповідних умов правочину, з яким закон пов`язує можливість переходу права власності, прийняття державним реєстратором Микитенко Л.І. рішення про реєстрацію переходу права власності - повне відчуження на іпотечну квартиру за заявою ТОВ «Аналітик Фінанс» на підставі договору про відступлення прав за іпотечним договором та договором іпотеки та припинення права власності [PERSON] є протиправним (правовий висновок Великої Палати Верховного Суду в постанові від 11 квітня 2018 року в справі №554/14813/15-ц; рішення по справі № 642/1989/19: Ленінського районного суду м. Харкова від 11.07.2019р., Харківського апеляційного суду від 11.02.2020р., Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 12.04.2021р.). Крім того, 07 червня 2014 року набрав чинності Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» від 03 червня 2014 року, відповідно до п. 1 ст. 1 якого не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно із статтею 4 Закону України "Про заставу" та/або предметом іпотеки згідно із статтею 5 Закону України "Про іпотеку", якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що: -таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно; -загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. метрів для квартири та 250 кв. метрів для житлового будинку. Як вбачається з довідки про реєстрацію місця проживання (склад сім`ї) від 03.12.2020р. у вказаній квартирі зареєстровані позивачка, її чоловік [PERSON] та двоє неповнолітніх дітей - [PERSON] , [INFO] , та [PERSON] , [INFO] . Відповідно до ст. 47 Конституції України кожен має право на житло. Ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду. Згідно ст. 317 ЦК України зміст права власності полягає в наявності у особи правомочностей володіння, користування та розпорядження своїм майном. Як вбачається із матеріалів справи, квартира, що є предметом іпотеки, загальна площа якої становить 72,4кв.м, використовується як місце постійного проживання позивачки та її родини, а тому не може бути примусово стягнута (шляхом перереєстрації права власності на нерухоме майно) на підставі дії Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», у тому числі шляхом реєстрації права власності за іпотекодержателем, як забезпечення виконання іпотекодавцем умов кредитного договору, укладеного в іноземній валюті. Тобто, згода іпотекодавця є обов`язковою. Суд вважає, що мораторій також розповсюджується на позасудове звернення стягнення на спірне іпотечне майно за ст. 37 Закону України «Про іпотеку», згідно правового висновку Верховного Суду в постанові від 20 листопада 2019 року в справі №802/1340-18-а. Таким чином, у державного реєстратора виконавчого комітету Мереф`янської міської ради Харківського району Харківської області Микитенко Л.І., були наявні підстави для відмови у проведенні державної реєстрації права власності на вказану квартиру за ТОВ «Аналітик Фінанс». 06.04.2021р. з 19:33 год. до 19:47 год, тобто на протязі 14 хвилин у неробочий час у Валківській міській раді та приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Харківської області Вахрушевої О.О. синхронно відбулись такі реєстраційні дії: - Державним реєстратором Валківської міської ради Харківської області Іваницьким Є.А. прийняте рішення індексний номер 57487135 про припинення на підставі рішення Ленінського районного суду м. Харкова по справі № 642/3380/19 від 23.11.2020р. обтяження з номером запису 35707983 - арешт нерухомого майна (квартири [ADDRESS] ), обтяжувач - Ленінський районний суд м. Харкова на підставі ухвали по справі № 642/3380/19 від 22.05.2019р. - Приватним нотаріусом Вахрушевою Ольгою Олександрівною, Харківський міський нотаріальний округ, Харківська обл., на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер рішення: 57487523, до Державного реєстру прав власності внесений запис з номером 41353451 на підставі договору купівлі-продажу квартири, серія та номер: 232, виданий 06.04.2021р., видавник: приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Харківської області Вахрушева О.О. про право власності на квартиру [ADDRESS] [PERSON] , реєстраційний номер облікової картки платника податків: [NUMBER] , країна громадянства Україна. - Право власності [PERSON] припинено. Відомості внесено до реєстру приватним нотаріусом Вахрушевою Ольгою Олександрівною, Харківський міський нотаріальний округ, Харківська обл., індексний номер рішення: 57487523. Оскільки до 06.04.2021р. у Державному реєстрі власником квартири була зареєстрована [PERSON] , а ТОВ «Аналітик Фінанс» зазначений як іпотекодержатель, але [PERSON] не є стороною договору купівлі-продажу квартири, свою згоду на відчуження предмету іпотеки не надавала, ТОВ «Аналітик Фінанс» продав квартиру від свого імені на підставі ст. 38 ЗУ «Про іпотеку», що є дією протиправною. Право іпотекодержателя ТОВ «Аналітик Фінанс» на відчуження спірної квартири у позасудовому порядку, у тому числі на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві не передбачено ні судовим рішенням, ні окремим договором про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідним застереженням в іпотечному договорі. Більше того, рішенням Ленінського районного суду м. Харкова від 11.07.2019р., яке залишено в силі постановою Харківського апеляційного суду від 11.02.2020р. та набуло чинності, що є одним із доводів позивача у позові по справі № 642/464/21, встановлено протиправність позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки без окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя та без його згоди. Про ці заборони за законом та судовими рішеннями, що набули чинності, як відповідач ТОВ «Аналітик Фінанс», так і [PERSON] , який є адвокатом - представником відповідача в даній судовій справі, обізнані, тому їх дії є умисно протиправними. Продаж спірної квартири відбувся також під час дії мораторію на таке відчуження, під час судового розгляду спору між [PERSON] та ТОВ «Аналітик Фінанс» щодо цих самих питань. За наведених підстав договір купівлі-продажу від06.04.2021р.укладений з порушенням закону. В аналогічній справі № 543/730/14-ц Велика Палата Верховного Суду застосувала правову позицію, викладену в постанові від 05 червня 2018 року, де дійшла обґрунтованих висновків про визнання спірних договорів недійсними і скасування державної реєстрації права власності на нерухоме майно, здійсненої на підставі їх укладення (постанова Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 543/730/14-ц). Основними ознаками фіктивного правочину є: введення в оману (до або в момент укладення угоди) третьої особи щодо фактичних обставин правочину або дійсних намірів учасників; свідомий намір невиконання зобов`язань договору; приховування справжніх намірів учасників правочину. Укладення договору, який за своїм змістом суперечить вимогам закону, оскільки не спрямований на реальне настання обумовлених ним правових наслідків, є порушенням частин першої та п`ятої статті 203 ЦК України, що за правилами статті 215 цього Кодексу є підставою для визнання його недійсним відповідно до статті 234 ЦК України. Обізнаність відповідача ТОВ «Аналітик Фінанс» (продавця)та третьої особи на стороні відповідача [PERSON] (покупця) про протиправність укладання договору купівлі-продажу, порушення прав інших осіб, зокрема, позивача відчуженням майна, яке є предметом договору, незавершених судових процедур є обставинами, які підтверджують позовні вимоги, спонукають до визнання спірного правочину недійсним. Відповідно до постанови Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009р. № 9 Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними", згідно ст. ст. 215 та 216 ЦК вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним та про застосування наслідків його недійсності, а також вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути заявлена як однією зі сторін правочину, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненням правочину. Відповідно до ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент його вчинення стороною (сторонами) вимог, які встановлені частиною першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу, а саме: зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Згідно ч. 3 ст. 215 ЦК України, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). Згідно з п.п.4,5 постанови Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009 № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів не дійсними» оспорюваний правочин може бути визнаний недійсним лише за рішенням суду. Відповідно до ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. Таким чином суд вважає вищевказаний правочин - договір купівлі-продажу спірного нерухомого майна від 06.04.2021р.недійсним, оскільки він порушує публічний порядок та права позивачки, за позовом якої станом на день укладення оспорюваного правочину велись судові процедури, направлені на визнання її права власності на це ж саме нерухоме майно, яке було предметом купівлі-продажу. Щодо позовних вимог про скасування рішення про реєстрацію права власності, прийнятого на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна від 06.04.2021р., суд вважає за необхідне зазначити наступне. Згідно зі статтею 26 Закону України від 01 липня 2004 року № 1952-ІУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - Закон № 1952-ІУ) записи до Державного реєстру прав вносяться на підставі прийнятого рішення про державну реєстрацію прав. У разі скасування на підставі рішення суду, зокрема, про скасування рішення про проведену державну реєстрацію прав до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації. Як встановлено частиною третьою статті 26 Закону, ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним дізнанням, змінюючи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав). Державна реєстрація набуття, зміни чи припинення речових прав у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, проводиться без подання відповідної заяви заявником та справляння адміністративного збору на підставі відомостей про речові права, що містилися в Державному реєстрі прав. У разі відсутності вихідних відомостей про речові права в Державному реєстрі прав заявник подає оригінали документів, необхідних для проведення державної реєстрації набуття, зміни чи припинення речових прав. Тому вимога про скасування рішення приватного нотаріуса Вахрушевої О.О. як про реєстрацію права власності та оновлення відомостей про об`єкт нерухомого майна, що передували скасованому запису, також відповідає інтересам позивача, є належним способом захисту порушеного права та підлягає задоволенню. Відтак, судом встановлено, щорішення про державну реєстрацію права власності на квартиру [ADDRESS] за Товариством з обмеженою відповідальністю «Аналітик Фінанс» державним реєстратором Микитенко Л.І прийнято протиправно, з порушенням вимог законодавства, а тому вказане рішення слід скасувати. Відповідачем не надано жодного доказу на підтвердження існування свідоцтва про право власності, серія та номер: б/н, виданий 02.10.2006р., видавник: Ленінська районна у місті Харкові рада як підстави виникнення права власності [PERSON] на квартиру [ADDRESS] та не спростований жодний доказ щодо його відсутності, наданий позивачем, що є підставою визнати цей документ недійсним. Договір купівлі-продажу квартири, яка є предметом іпотеки, від 06.04.2021р. укладений з порушенням закону, порушує публічний порядок та права позивача, тому є недійсним. Позовні вимоги про скасування рішення про реєстрацію права власності, прийнятого на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна від 06.04.2021р., визнаного недійсним, також підлягають задоволенню. Таким чином, судом встановлено порушене право позивачки, яке підлягає захистові, а позов задоволенню. Крім того, позивачкою представлене документальне підтвердження понесених нею судових витрат, що складаються із судового збору, які слід стягнути з відповідача на її користь на підставі ст. 141 ЦПК України.

Outcome: approved