Jurisdiction: civil
Date: 2014-03-23 00:00:00

СТОВ "Спілка хмелярів та пивоварів" звернулось в суд з позовом до [PERSON] та ТОВ "Агроінвестконтакт" про визнання недійсним з моменту укладення відповідачами 17.10.2013 року договору оренди належної позивачці земельної ділянки загальною площею 3,34 га з кадастровим номером "1825883200:05:000:0079", яка розташована на території [ADDRESS] мотивуючи свої вимоги тим, що такий правочин укладений в порушення вимог чинного законодавства, адже між [PERSON], правонаступником після смерті якої є [PERSON], та позивачем ще 01.04.2006 року був укладений договір оренди, термін дії якого було продовжено до 31.12.2018 року згідно додаткової угоди сторін від 10.09.2008 року, на цю ж саму земельну ділянку, а тому укладення орендодавцем нового договору оренди із іншою юридичною особою до закінчення дії правовідносин із СТОВ "Спілка хмелярів та пивоварів" призвело до порушення прав початкового орендаря, а також є порушенням чинного законодавства. У судовому засіданні представник позивача підтримав позовні вимоги і викладені у позовній заяві обставини справи. Представник відповідачів у судовому засіданні заперечила проти задоволення позову, вказавши, що укладений відповідачами 17.10.2013 року договір оренди не пройшов державну реєстрацію, а тому з юридичної точки зору не набув чинності. Суд, вислухавши пояснення вказаних осіб, дослідивши матеріали справи, приходить до висновку, що позов СТОВ "Спілка хмелярів та пивоварів" підлягає задоволенню. Відповідно до змісту ст.ст. 202, 203, 792 ЦК України, ст. 93 ЗК України, ст.ст. 13-15 Закону України "Про оренду землі" договір оренди земельної ділянки повинен бути укладений належними особами, що мають необхідний обсяг цивільної дієздатності, спрямований на набуття цивільних прав та обов"язків за взаємною згодою сторін, містити всі істотні умови, що вказані у ст.15 ч.1 Закону України "Про оренду землі", укладатись виключно у письмовій формі, підписаний обома сторонами, відповідати волевиявленню та внутрішній волі учасників даного правочину. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом і має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. За змістом ч. 1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору та умови, що визначені законодавством як істотні. Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання стороною (сторонами) вимог, які встановлені ст. 203 ЦК України, саме на момент вчинення правочину. 01.04.2006 року між СТОВ «Спілка хмелярів та пивоварів» та [PERSON] було укладено договір оренди належної відповідачці згідно Державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯБ № 239671 земельної ділянки площею 3,34 га з кадастровим номером "1825883200:05:000:0079", яка розташована на території [ADDRESS], строком на 5 років. Даний договір оренди було зареєстровано Чуднівським районним відділом «Житомирської регіональної філії Державного підприємства «Центр ДЗК» за № 040722400689 від 19.03.2007 року. 10.09.2008 року між СТОВ «Спілка хмелярів та пивоварів» та [PERSON] було укладено додаткову угоду № 225 до раніше укладеного договору оренди земельної ділянки, який був зареєстрований 19.03.2007 року, відповідно до якої строк оренди був продовжений на десять років до 31.12.2016 року із реєстрацією даного правочину Чуднівським районним відділом «Житомирської регіональної філії Державного підприємства «Центр ДЗК» за № 040822400247 від 29.12.2008 року. Згідно зі ст. 210 ЦК України правочин підлягає державній реєстрації у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації відповідно до ч. 3 ст. 640 ЦК України, редакція якої діяла на той час. Ці ж положення були передбачені діючими на той час ст.ст. 18, 20 Закону України "Про оренду землі". Договір пройшов державну реєстрацію в установленому порядку (державна реєстрація договору оренди є офіційним визнанням і підтвердженням факту виникнення правових відносин сторін), протягом тривалої дії укладеного правочину ніхто із сторін, в т.ч. [PERSON], в установленому порядку не ставив питання про визнання укладеного договору недійсним або ж про його припинення (розірвання) в порядку ст. 141 ЗК України, ст. 651 ЦК України, ст. 31 Закону України "Про оренду землі", а тому вказані вище договори наразі є чинними. Після смерті [PERSON] [PERSON] прийняла спадщину в установленому порядку на належну померлій земельну ділянку. 17.10.2013 року [PERSON] уклала з ТОВ "Агроінвестконтакт" договір оренди даної земельної ділянки з з кадастровим номером 1825883200:05:000:0079. Згідно наявної у матеріалах справи Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, наданої Реєстраційною службою Чуднівського районного управління юстиції у Житомирській області, на даний час власником вказаної земельної ділянки є [PERSON], а реєстрація інших прав на дане нерухоме майно, зокрема і щодо договору оренди землі від 17.10.2013 року, відповідною службою не проводилася Згідно з вимогами ст. 1216 ЦК України, спадкуванням є перехід прав та обов'язків (спадщини) від фізичної особи, яка померла (спадкодавця), до інших осіб (спадкоємців). Ст. 1218 ЦК України зазначає, що до складу спадщини входять усі права та обов"язки, що належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини і не припинилися внаслідок його смерті, а ст.31 Закону України "Про оренду землі" не передбачає припинення договору оренди у випадку смерті орендодавця. Відповідно ж до положень ст. 770 ЦК України, у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця. Виходячи із вказаних положень законодавства, укладені фізичною особою договора оренди є обов"язковими і для спадкоємця померлої. Представник відповідачів посилається в якості підстави для відмови у позові на те, що договір від 17.10.2013 року не пройшов державну реєстрацію, а тому не є чинним і не може бути визнаний судом недійсним, проте суд з даною позицією не може погодитися. При цьому суд виходить з того, що з 01.01.2013 року ст.ст. 18, 20 із Закону України " Про оренду землі" виключені, як і на даний час викладена в новій редакції ст. 640 ч. 3 ЦК України, а тому, аналізуючи вказані зміни у законодавстві та приймаючи до уваги положення Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", слід прийти до висновку, що з 01.01.2013 року державна реєстрація договору оренди землі як дія, що є обов"язковою для набуття таким договором чинності, скасована, адже державна реєстрація речового права та державна реєстрація правочину являються самостійними видами реєстрації, при яких реєстрація договору є обов"язковим юридичним фактом, із якого правочин визнається вчиненим, а державна реєстрація речового права спрямована на забезпечення визнання державою права і підтвердження державою факту його виникнення у особи. Таким чином, нереєстрація речового права не впливає сама по собі на дійсність або юридичну чинність договору, за яким особа набула речове право, а моментом, із якого договір вважається укладеним, згідно положень ст.ст. 638,640-642 ЦК України є момент досягнення сторонами згоди з усіх істотних визначених ними умов. Незважаючи на існування договірних відносин між СТОВ та [PERSON], правонаступницею якої є [PERSON], з приводу земельної ділянки загальною площею 3,34 га з кадастровим номером "1825883200:05:000:0079", 17 жовтня 2013 року [PERSON] та ТОВ «Агроінвестконтакт» уклали договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 1825883200:05:000:0079, тобто предметом договору стала одна і та ж сама земельна ділянка, яка перебувала наразі в оренді СТОВ "Спілка хмелярів та пивоварів" і не була вільною. Таким чиноим, укладення між [PERSON] і ТОВ "Агроінвестконтакт" такого договору перешкоджає СТОВ "Спілка хмелярів та пивоварів", як первісному орендарю, користуватися орендованим майном відповідно до чинного законодавства та умов укладеного раніше правочину, адже згідно ст. 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди-це договір, за яким орендодавець зобов"язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов"язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. При цьому орендодавець зобов"язаний не вчиняти будь-яких дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою (ст. 24 Закону України "Про оренду землі"), а орендар має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди (ст. 25 Закону України "Про оренду землі"). Відповідно до ст. 526 ЦК України зобов"язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог діючого законодавства. Ст. 27 Закону України "Про оренду землі" передбачає, що орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону і він в установленому законом порядку має право на усунення перешкод у користуванні нею, а згідно ст. 95 ЗК України порушені права землекористувачів підлягають відновленню в порядку, встановленому законом. Ст. 203 ч. 1 ЦК України встановлює, що зміст правочину не може суперечити нормам цивільного законодавства, а порушення даного положення є згідно ст. 215 ч. 1 ЦК України підставою для визнання такого правочину недійсним. Відповідно до ч.3 статті 215 Цивільного кодексу України, якщо недійсність правочину не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним. Отже, укладений між [PERSON] та ТОВ "Агроінвестконтакт" договір оренди земельної ділянки від 17.10.2013 року не відповідає вимогам діючого законодавства, а тому його слід визнати недійсним з моменту укладення, незважаючи на те, що державна реєстрація прав ТОВ "Агроінвестконтакт" на належну [PERSON] земельну ділянку не була проведена. З огляду на задоволення позову, у порядку відшкодування понесених судових витрат по сплаті судового збору на користь СТОВ слід стягнути з [PERSON] та ТОВ "Агроінвестконтакт" по 121,80 грн. з кожного. На підставі викладеного,

Outcome: approved