Jurisdiction: civil
Date: 2019-07-25 00:00:00

В серпні 2018 року позивач звернувся до суду з позовом до [PERSON] , Товариства з обмеженою відповідальністю «Агро -Тех Компані» який просить суд : 1). Визнати за СФГ «Анна» переважне право на поновлення договорів оренди землі, укладених між СФГ «Анна» та [PERSON] 20.11.2007 року щодо оренди земельних ділянок площею 5,1561 га, кадастровий номер [NUMBER] та площею 5,1801 га, кадастровий номер [NUMBER] на умовах укладених додаткових угод від 14.05.2018 року; 2). Визнати недійсними договори оренди землі від 26.02.2018 року , укладені між [PERSON] та Товариством з обмеженою відповідальністю «Агро - Тех Компані», щодо оренди земельних ділянок площею 5,18561 га, кадастровий номер [NUMBER] та площею 5,1801 га, кадастровий номер [NUMBER] ; 3). Припинити дії, якими порушуються права СФГ « Анна», заборонивши [PERSON] та товариству з обмеженою відповідальністю « Агро - Тех Компані» здійснювати дії щодо реєстрації прав на земельні ділянки площею 5,1561 га, кадастровий номер [NUMBER] та площею 5,1801 га, кадастровий номер [NUMBER] згідно договорів оренди землі від 26.02.2018 року, укладені між [PERSON] та Товариством з обмеженою відповідальністю « Агро - Тех Компані». В обґрунтування позову позивач вказує на те, що 20.11.2007 року між ним та відповідачем [PERSON] було укладено договори оренди земельних ділянок: площею 5,1561 га, кадастровий номер [NUMBER] та площею 5,1801 га, кадастровий номер [NUMBER] ., що належать [PERSON] на підставі державних актів на право власності на землю [NUMBER] від 05.09.2006 року та [NUMBER] від 05.09.2006 року відповідно. Вказані договори оренди були зареєстровані в Борівському районному відділі реєстрації ХРФ ДП ЦДЗК при Держкомземі України про що в книзі державної реєстрації договорів оренди землі по Підвисочанській сільській раді вчинено відповідні записи 04 вересня 2008 року. Речові права СФГ « Анна» щодо оренди вказаних земельних ділянок зареєстровані в Державному земельному кадастрі. Строк дії речових прав СФГ «Анна» згідно зазначених договорів землі -10 років, тобто до 04.09.2018 року. 14.05.2018 року СФГ « Анна» маючи намір скористатись своїм переважним правом на поновлення укладених з відповідачем, [PERSON] , договорів оренди землі, звернулось до останньої з відповідним повідомленням та запропонувало розглянути умови проектів додаткових угод про поновлення укладених договорів оренди землі, які було додано позивачем до повідомлення, і за відсутності заперечень, укласти з СФГ «Анна» запропоновані додаткові угоди про поновлення договорів оренди землі. Після досягнення з [PERSON] домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору оренди 14.05.2018 року між СФГ « Анна» та [PERSON] було укладено додаткові угоди до договорів оренди землі від 20.11.2007 року. 17.05.2018 року позивач звернувся до державного реєстратора з метою реєстрації своїх речових прав на орендовані земельні ділянки у зв`язку з укладенням додаткових угод до договорів оренди землі. Однак 21.05.2018 року державний реєстратор прийняла рішення про зупинення розгляду заяв про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, мотивуючи таке рішення тим, що 24.04.2018 року на ці ж самі об`єкти нерухомого майна зареєстровані інші заяви. Як в подальшому стало відомо, відповідач, [PERSON] в період дії укладених з СФГ «Анна» та нею договорів оренди землі від 20.11.2007 року, в порушення переважного права СФГ « Анна» на поновлення договорів оренди землі, 26 лютого 2018 року уклала з Товариством з обмеженою відповідальністю «Агро -Тех Компані» нові договори оренди земельних ділянок, які перебувають в оренді СФГ « Анна». В судовому засіданні представник позивача - адвокат Чернобай О.Є. підтримав позовні вимоги. Відповідачі в судове засідання не з`явились, про розгляд справи повідомлені належним чином, причини неявки суду не повідомили. Судом встановлено, що [PERSON] на праві власності належать земельні ділянки площею 5,1561 га та площею 5,1801 га, розташовані на території Підвисочанської сільської ради, виданої для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що підтверджується державним актом на право власності на земельну ділянку серії [NUMBER] та серії [NUMBER] ( а.с.43,44). 20 листопада 2007 року між [PERSON] та СФГ «Анна» в особі голови [PERSON] укладено договори оренди землі: площею 5,1561 га, кадастровий номер [NUMBER] та площею 5,1801 га, кадастровий номер [NUMBER] строком на 10 років, які зареєстровані у Борівському районному відділі реєстрації ХРФ ДП ЦДЗК при Держкомземі України про що в книзі 4 записів державної реєстрації договорів оренди землі по Підвисочанській сільській раді вчинено запис від 04 вересня 2008 року за № 070868700357 та № 070868700356, відповідно. (а.с.45-56). 14 травня 2018 року позивач звернувся до відповідача, [PERSON] , з листом повідомленням в якому повідомив відповідача, що має намір скористатися переважним правом на укладення договорів оренди землі на новий строк та запропонував розглянути умови проектів додаткових угод про поновлення укладених договорів оренди землі і за відсутності заперечень, укласти з СФГ «Анна» запропоновані додаткові угоди про поновлення договорів оренди. ( а.с.57). Вказаний лист повідомлення [PERSON] отримала 14 травня 2018 року. 14 травня 2018 року [PERSON] уклала додаткові угоди з СФГ « Анна» до договорів оренди землі від 20 листопада 2007 року, якими серед іншого було продовжено строк дії договорів оренди землі на 20 років ( а.с.58,59). При звернені до державного реєстратора прав на нерухоме майно 17 травня 2018 року для проведення державної реєстрації права оренди земельної ділянки на земельну ділянку, яка розташована Харківська область, Борівський район, Підвисочанська сільська рада, кадастровий номер земельної ділянки [NUMBER] , зупинено розгляд заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, оскільки в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровано заяву від 24.04.2018 року на цей же самий об`єкт нерухомого майна ( а.с.60). Відомостей про звернення до державного реєстратора для проведення державної реєстрації права оренди земельної ділянки на земельну ділянку, яка розташована Харківська область, Борівський район, Підвисочанська сільська рада, кадастровий номер земельної ділянки [NUMBER] та відмову в проведенні такої реєстрації матеріали справи не містять та позивачем до суду не надано. Так, ч. 4 ст. 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Згідно ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. У відповідності до ч.1ст.627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Відповідно до ч.1ст.628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Тобто, сторони мають право погодити умови Договору на власний розсуд, при цьому вони не мають суперечити чинному на момент укладання договору законодавству. За змістом ч.2ст.792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Законом України «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161-XIVвизначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі, відповідно до ст.13 якого, договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Пунктом 8 договору оренди передбачено, що орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. Вказані положення узгоджуються із загальною нормою ч.1 ст.777 ЦК України та ст.33 Закону України «Про оренду землі». Так, у частині першій статті 777 ЦК України передбачено, що наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Крім того,ст.764 ЦК України передбачає таку правову конструкцію, як поновлення договору найму, яка зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця. Відповідно до ст. 33 Закону України «Про оренду землі», в редакції чинній на момент реєстрації договору оренди, після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У разі поновлення договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням. Як зазначив представник позивача в судовому засіданні СФГ « Анна» не продовжило використовувати спірні земельні ділянки, що належать [PERSON] . Відповідно до приписів ч.1ст.33 Закону України «Про оренду землі» у редакції, що діяла на час закінчення строку дії договору оренди землі, укладеного між сторонами, по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Згідно ч.2-3ст.33 Закону України «Про оренду землі» орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. У відповідності до ч.4-5 ст.33 Закону України «Про оренду землі» при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Матеріали справи містять лист повідомлення відповідача, [PERSON] , в якому позивач повідомив відповідача, що має намір скористатися переважним правом на укладення договорів оренди землі на новий строк та запропонував розглянути умови проектів додаткових угод про поновлення укладених договорів оренди землі і за відсутності заперечень, укласти з СФГ «Анна» запропоновані додаткові угоди про поновлення договорів оренди, який остання отримала 14.05.2018 року та в цей же день підписала додаткові угоди про продовження договорів оренди земельних ділянок. Крім того згідно ч.8ст.33 Закону України «Про оренду землі» додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Отже, стаття 33 Закону України «Про оренду землі» об`єднує два випадки пролонгації договору оренди. Частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі», у чинній на момент закінчення договору редакції, та реч.3 ч.1 ст.33 цієї статті, у редакції чинній на момент реєстрації договору, передбачено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому разі закон також вимагає обов`язкового укладення додаткової угоди до договору оренди землі про його поновлення у місячний строк (частина 8статті 33 Закону України «Про оренду землі»). У частині ж першій статті 33 ЗУ «Про оренду землі», як у редакції чинній на момент укладання договору так і у редакції чинній на момент закінчення строку його дії, передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Реалізація зазначеного переважного права на поновлення договору оренди можлива лише за умови дотримання встановлених цією нормою певної процедури і строків (частини друга-п`ята цієї статті). Відповідно дост.777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов`язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений - у розумний строк. Враховуючи вищевикладене, суд вважає, що, права наймача, які встановлені статтею 777 ЦК України, є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами. У випадку виявлення наміру у наймодавця на укладення нового договору найму, реалізація переважного права попереднього наймача можлива лише в разі, коли йому стане відомо про такий намір. Отже, за відсутності попереднього повідомлення попереднього орендаря щодо наміру укладення нового договору оренди з новим користувачем (орендарем), право особи на реалізацію свого переважного права, що передбачено статтею 777 ЦК України та статтею 33 Закону України «Про оренду землі» буде порушено, а така поведінка орендодавця стосовно попереднього орендаря буде недобросовісною. До такого ж висновку прийшов і Верховний суд у своїй постанові від 23.05.2018 по справі № 379/672/16-ц. Як зазначалося раніше орендар, своїм правом скористався та направив своєчасно лист-повідомлення про поновлення договору на новий строк, на що отримав згоду [PERSON] на подовження договору оренди землі та уклав додаткові угоди до договорів оренди землі від 20.11.2007 року. На момент звернення позивача до державного реєстратора з заявою для проведення державної реєстрації права оренди земельної ділянки на земельну ділянку, яка розташована Харківська область, Борівський район, Підвисочанська сільська рада, кадастровий номер земельної ділянки [NUMBER] , зупинено розгляд заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, оскільки в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровано заяву від 24.04.2018 року на цей же самий об`єкт нерухомого майна, однак матеріали справи не містять доказів того, задоволено заяву від 24.04.2018 року чи відмовлено у реєстрації прав на нерухоме майно. Також позивачем не надано суду доказів остаточного розгляду державним реєстратором його заяви про реєстрацію речових прав від 17.05.2018 року. Крім того, жодних доказів звернення позивача до державного реєстратора з заявою для проведення державної реєстрації права оренди земельної ділянки на земельну ділянку, яка розташована Харківська область, Борівський район, Підвисочанська сільська рада, кадастровий номер земельної ділянки [NUMBER] та порушення прав позивача в зв`язку з відмовою у реєстрації суду не надано. Суд звертає увагу на те, що в позовній заяві позивач посилається на те, що 26 лютого 2018 року відповідачка [PERSON] , в період дії договорів оренди землі укладених останньою з позивачем 20.11.2007 року, уклала з Товариством з обмеженою відповідальністю « Агро - Тех Компані» нові договори оренди земельних ділянок, які перебувають в оренді СФГ « Анна», та на підтвердження вказаного факту надав суду копію договору оренди земельної ділянки від 26 лютого 2018 року акт приймання - передачі земельної ділянки згідно з договором оренди землі від 26 лютого 2018 року. (а.с.61-62). Із листа Борівської районної державної адміністрації Харківської області від 26.06.2019 року за вих. № 02-59/1247 вбачається, що 23.10.2018 року комунальним підприємством « Центр інвентаризації та реєстрації» Протопопівської 0сільської ради, а саме: [PERSON] зареєстровані права оренди за № 28611794 та № 28609204 на земельні ділянки з кадастровими номерами № [NUMBER] та [NUMBER] на підставі договорів оренди землі від 23.10.2018 року укладених між товариством з обмеженою відповідальністю « Агро - Тех Компані» та [PERSON] (а.с.177-183). А отже речові права ТОВ « Агро - Тех Компані» були зареєстровані після закінчення договорів оренди з СФГ « Анна». Доказів того, що договір оренди землі укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Агро - Тех Компані» та [PERSON] від 26 лютого 2018 року зареєстрований в установленому законом порядку матеріали справи не містять. Посилання представника позивача в судових дебатах на те, що позовна заява містить описки в даті оспорюваних договорів спростовується доказами наданими до суду позивачем, а саме, договором від 26 лютого 2018 року та клопотанням про витребування доказів. (а.с.61) Крім того, після отримання судом договорів оренди від 23.10.2018 року, позивач не скористався своїм правом, передбаченим, ч.3 ст. 49 ЦПК України на зміну предмету позову. Відповідно до частини 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Згідно з частиною 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Відповідно до частини 3 ст. 215 ЦК України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). Згідно частини 1 ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. Згідно частини 1 ст. 236 ЦК України правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Статтею 125 ЗК України визначено, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Стаття 4 Закону України від 01.07.2004 року № 1952-IV "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (з наступними змінами) визначає, що державній реєстрації прав підлягають, в тому числі право оренди (суборенди) земельної ділянки. Згідно частини 5 ст. 12 цього Закону відомості Державного реєстру прав вважаються достовірними і можуть бути використані у спорі з третьою особою, доки їх не скасовано у порядку, передбаченому цим Законом. Будь-які дії особи, спрямовані на набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, зареєстрованих у Державному реєстрі прав, вчиняються на підставі відомостей, що містяться в цьому реєстрі. Пунктом 1 частини 3 ст. 10 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" визначено, що державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями. Відповідно до пункту 3 частини 3 ст. 10 цього Закону державний реєстратор під час проведення державної реєстрації прав, що виникли в установленому законодавством порядку до 1 січня 2013 року, обов`язково запитує від органів влади, підприємств, установ та організацій, які відповідно до законодавства проводили оформлення та/або реєстрацію прав, інформацію (довідки, засвідчені в установленому законодавством порядку копії документів тощо), необхідну для такої реєстрації, у разі відсутності доступу до відповідних носіїв інформації, що містять відомості, необхідні для проведення державної реєстрації прав, чи у разі відсутності необхідних відомостей в єдиних та державних реєстрах, доступ до яких визначено цим Законом, та/або у разі, якщо відповідні документи не були подані заявником. Одночасне існування державної реєстрації кількох прав оренди на одну і ту ж земельну ділянку суперечить вимогам Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", який спрямований на забезпечення визнання та захисту державою речових та інших прав, які підлягають державній реєстрації, створення умов для функціонування ринку нерухомого майна. До такого висновку дійшов Верховний суд України у своїх постановах від 30.03.2016 року у справі № 21-1434а15 та від 15.11.2016 року у справі № 21-3030а16. Відповідно до ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права та інтересу. Відповідно ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. Стаття 76 ЦПК України передбачає, що доказами є будь-які фактичні дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин, що обґрунтовують вимоги і заперечення сторін, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Згідно з ч.6 ст.81 ЦПК України доказування не може ґрунтуватися на припущеннях, а відповідно до ч.2 ст.78 ЦПК України обставини справи, які за законом мають бути підтверджені засобами доказування, не можуть бути підтверджені іншими засобами доказування. Відповідно до ст. 95 ЦПК України письмовими доказами є будь-які документи (крім електронних документів), які містять дані про обставини, що мають значення для правильного вирішення спору. Відповідно до ст. 263 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Отже на момент звернення позивача до суду з позовом ( 20.08.2018 року) його переважне право на поновлення договорів оренди земельних ділянок, укладених між СФГ « Анна» та [PERSON] порушене не було, оскільки позивач не вчинив дій необхідних для реєстрації додаткових угод. Відповідно до п.6 ч.1ст. 264 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує питання як розподілити між сторонами судові витрати. Згідно з п. 1 ч. 3, ч. 1ст. 133 ЦПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи. До витрат, пов`язаних з розглядом справи, належать витрати на професійну правничу допомогу. Як зазначено у ч. ч. 1, 2 ст. 141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. На підставі викладеного та

Outcome: dismissed