Jurisdiction: civil
Date: 2017-12-18 00:00:00

[PERSON] звернувся до суду з позовом до [PERSON] про визнання договору оренди землі недійсним. Свої позовні вимоги позивач мотивує тим, що між ним та відповідачем 01.02.2011 року було укладено договір оренди земельної ділянки, що належить позивачу на праві приватної власності. Проте даний договір є недійсним, оскільки він не відповідає вимогам діючого законодавства, що регулює відносини щодо оренди землі. В договорі не зазначено всі істотні умови, які передбачені Законом України "Про оренду землі". Під час судового засідання представник позивача [PERSON] підтримала позовні вимоги та зазначила, що даний договір є недійсним з підстав того, що в ньому не зазначено кадастровий номер земельної ділянки, не підписано акту прийома-передачі об'єкта оренди, оскільки договір оренди землі є договором ренти, він повинен бути нотаріально посвідчений, договір не зареєстровано у встановленому законом порядку. Так, даний договір зареєстровано у відділі Держкомзему Братського району Миколаївської області 09.11.2011 року, проте, Указом Президента від 08.04.2011 року було створено Держзеагенство, договір повинен був зареєстрований у БТІ. Власник земельної ділянки не звертався до відповідних органів із заявою про реєстрацію договору. В договорі не зазначено на підставі яких документів [PERSON] є власником земельної ділянки. При укладанні договору не було визначено нормативна грошова оцінка землі. Не зазначено порядок сплати орендної плати в натуральній формі. Не зазначено умови збереження та умови повернення земельної ділянки. Не зазначено чи підлягає земельна ділянка страхуванню. Окрім цього, відповідачем не дотримуються вимоги законодавства щодо екологічної безпеки землекористування та збереження родючості землі, не розроблено проект землеустрою, що забезпечують еколого-екомомічне обгрунтування сівозміни та впорядкування угідь. Відповідач не сплачує податку за користування земельною ділянкою. За таких обставин, представник позивача [PERSON] вважала, що договір є неукладеним, між сторонами не було досягнуто згоди, щодо всіх істотних умов договору, отже він є недійсним. Представник позивача [PERSON] також підтримала позовні вимоги, просила суд про їх задоволення. Відповідач [PERSON] у судове засідання не з'явився, про час та місце розгляду справи повідомлявся належним чином, також повідомлення йому намагалася вручити представник позивача, про причини неявки суду не повідомив. Клопотання щодо залучення до участі у справі як відповідача [PERSON] управління Держгеокадастру в Миколаївській області позивачем та його представниками не було заявлено, а згідно до вимог ст. 51 ЦПК України, суд позбавлений можливості залучення у якості відповідачів осіб самостійно. Вислухавши пояснення представників позивача, дослідивши матеріали справи, суд дійшов наступного. Правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. (ч. 1 ст. 202 ЦК України). Перелік загальних вимог, додержання яких є необхідним для чинності правочину міститься в ст. 203 ЦК України, зокрема, правочин має вчинятися у формі, встановленій законом, правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Відповідно до статті 792 ЦК України, за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Таким спеціальним законом є Закон України «Про оренду землі». Частиною першою статті 2 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України (далі - ЗК України), ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі. Згідно ст. 13 Закону "Про оренду землі" (в редакції, що діяла на момент укладення договору)- далі Закон- договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально (ст. 14 Закону). Істотними умовами договору, відповідно до ст. 15 Закону є об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки. Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов,передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону. Невід'ємною частиною договору оренди землі є: план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об'єкта оренди; проект відведення земельної ділянки у разі його розроблення згідно із законом. Відповідно до державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯБ № 838752 на підставі розпорядження Братської районної державної адміністрації № 53-р від 08.02.2006 року [PERSON] є власником земельної ділянки (арк.с. 20 на звороті). Згідно витягу з державного земельного кадастру про земельну ділянку дана земельна ділянка площею 7,3428 га, розташована в межах території Братської селищної ради за кадастровим номером 4821455000:13:000:0058. 01 лютого 2011 року між [PERSON] та [PERSON] було укладено договір оренди землі термін дії якого становить 49 років. Даний договір зареєстровано 07 листопада 2011 року у відділі Деркомзему Братського району за № 482140004000260. В п. 1, 2, 5 Договору зазначено місце розташування земельної ділянки, її площа та нормативна грошова оцінка. Відповідно до п. 9, 11 даного Договору, орендна плата становить 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 2294,59 грн. Орендна плата вноситься в натуральній формі з 01 серпня по 31 листопада кожного року, в грошовій формі з 01 листопада по 31 грудня кожного року. Пунктом 18 договору передбачено, що земельна ділянка передається в оренду без розроблення проекту її відведення. В договорі містяться також умови повернення земельної ділянки (п.21-25 Договору). Пунктом 33 Договору визначено, що земельна ділянка не підлягає страхуванню. Пунктом 38 передбачено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадку знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом. Договір підписано сторонами із зазначенням реквізитів сторін. Договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Право оренди земельної ділянки виникає з дня державної реєстрації цього права відповідно до закону, що регулює державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. (ст. 18, 20 Закону). Законом, що регулює відносини, пов'язані з державною реєстрацією прав на нерухоме майно та їх обтяжень, є Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Згідно із п.1 ч.1 ст.8 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», орган державної реєстрації прав проводить державну реєстрацію прав та їх обтяжень або відмовляє у їх реєстрації. Відповідно до ч. 7 ст. 16 вказаного Закону (в редакції, що діяла на момент виникнення правовідносин) державна реєстрація прав проводиться на підставі заяви правонабувача, сторін (сторони) правочину, за яким виникло право, або уповноважених ними (нею) осіб. Державна реєстрація прав проводиться на підставі договорів, укладених у порядку, встановленому законом (п. 1 ч. 1 ст. 19 Закону). Пунктом 4 ч.1 ст.24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо подані документи не відповідають вимогам, встановленим цим Законом, або не дають змоги встановити відповідність заявлених прав документам, що їх посвідчують. Відносини із реєстрації договорів оренди землі на час виникнення спірних відносин регулювалися, зокрема, Законом України «Про оренду землі», Порядком державної реєстрації договорів оренди землі, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 року №2073, Порядком ведення Поземельної книги і Порядком ведення Книги записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі, затвердженими постановою Кабінету Міністрів України від 09 вересня 2009 року №1021, і Тимчасовим порядком ведення державного реєстру земель, затвердженим наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 02 липня 2003 року №174 (зареєстровано в Міністерстві юстиції України 25 липня 2003 року за № 641/7962). Згідно Порядку ведення Поземельної книги і Порядку ведення Книги записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 09 вересня 2009 року №1021, державна реєстрація державного акта на право власності на земельну ділянку, державного акта на право постійного користування земельною ділянкою, договору оренди земельної ділянки, договору суборенди земельної ділянки (її частини) здійснюється шляхом внесення відповідних відомостей до Книги записів. Поземельна книга відкривається та ведеться на кожну земельну ділянку: у паперовому вигляді - територіальними органами Держземагентства; в електронному вигляді - операторами - структурними підрозділами державного підприємства "Центр державного земельного кадастру", яке є адміністратором автоматизованої системи державного земельного кадастру, які мають доступ та вносять відомості до автоматизованої системи державного земельного кадастру (далі - автоматизована система), формують з її використанням аркуші Поземельної книги та аркуші витягів з неї, перевіряють результати робіт із землеустрою в електронному вигляді, дані про які містяться в файлі обміну даними про результати робіт із землеустрою в електронному вигляді (далі - обмінний файл). Державна реєстрація договору оренди земельної ділянки із земель приватної власності здійснюється після державної реєстрації земельної ділянки. Дата внесення запису до розділу Книги записів є датою державної реєстрації документа, що посвідчує право на земельну ділянку. Одночасно з внесенням відомостей до Поземельної книги робляться записи у Книзі записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі (далі - Книга записів). Поземельна книга вважається відкритою після зазначення кадастрового номера земельної ділянки і дати її відкриття на титулі Поземельної книги, що завіряється підписом посадової особи, скріпленим печаткою територіального органу Держземагентства. Дата відкриття Поземельної книги є датою державної реєстрації земельної ділянки. Окрім того, згідно Порядку державної реєстрації договорів оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 року №2073 (який діяв на час виникнення спірних правовідносин), для державної реєстрації договорів оренди юридична або фізична особа (заявник) подає особисто або надсилає поштою до відповідного державного органу земельних ресурсів: заяву про державну реєстрацію договору оренди; договір оренди (у трьох примірниках); план (схему) земельної ділянки, яка надається в оренду (у трьох примірниках); рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування про надання в оренду земельної ділянки, що перебуває у державній або комунальній власності; результати конкурсу чи аукціону - у разі набуття права на оренду земельної ділянки на конкурентних засадах; копію державного акта на право власності на землю, що перебуває у власності фізичних або юридичних осіб. [PERSON] зазначених документів до заяви додаються: акт перенесення меж земельної ділянки, яка надається в оренду, на місцевість - у разі невизначення їх у натурі; проект відведення земельної ділянки - у разі надання її в оренду із зміною цільового призначення. Усі подані заявником документи формуються в окрему реєстраційну справу. Державний орган земельних ресурсів у 20-денний термін перевіряє подані документи на відповідність чинному законодавству та за результатами перевірки готує висновок про державну реєстрацію або обґрунтований висновок про відмову у такій реєстрації і передає реєстраційну справу відповідно виконавчому комітету сільської, селищної та міської ради, Київській та Севастопольській міським державним адміністраціям за місцем розташування земельної ділянки для засвідчення факту державної реєстрації або відмови у такій реєстрації. Звернутися із заявою про реєстрацію договору може як власник так і орендар земельної ділянки. Отже, виходячи з системно-логічного аналізу вищевикладених обставин, суд приходить до висновку, що оскільки державним реєстратором було проведено реєстрацію спірного договору оренди землі, він відповідав вищевказаним вимогам. Щодо посилань позивача на той факт, що оскаржуваний договір підлягав нотаріальному посвідченню, але вказане не було дотримано сторонами за угодою, то суд вважає їх безпідставними. Згідно ч.1 ст.14Закону України «Про оренду землі» (в редакції, яка діяла на час виникнення спірних правовідносин), договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Відповідно до ст.209 ЦК України правочин, котрий було вчинено у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін. Отже, договір оренди землі укладається у письмовій формі та лише за бажанням однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально. Тобто, у даному випадку слід застосовувати положення Закону, відповідно до якого нотаріальне посвідчення вказаного договору є правом, а не обов'язком. Також слід зазначити, що вказаний договір не є договором ренти, як про це вказує представник позивача, оскільки відповідно до ст. 751 ЦК України за договором ренти одна сторона (одержувач ренти) передає другій стороні (платникові ренти) у власність майно, а платник ренти взамін цього зобов'язується періодично виплачувати одержувачеві ренту у формі певної грошової суми або в іншій формі. Отже, за договором ренти майно передається у власність, тоді як в даному випадку між сторонами укладено договір оренди. Відповідно до ст. 15 Закону в редакції, що діяла на момент укладення договору, обовязкової вимоги щодо зазначення кадастрового номера, правовстановлюючого документа, обовязкової умови щодо порядку та обсягу виплати орендної плати в натуральній формі не передбачено. Що стосується невиконання відповідачем умов щодо розробки проекту землеустрою, що забезпечують еколого-економічне обґрунтування сівозміни та впорядкування угідь, то слід зазначити, наступне. Відповідно до ст. 52 Закону України "Про землеустрій" проекти землеустрою, що забезпечують еколого-економічне обґрунтування сівозміни та впорядкування угідь, розробляються за заявою землевласників або землекористувачів з метою організації сільськогосподарського виробництва і впорядкування сільськогосподарських угідь у межах землеволодінь та землекористувань для ефективного ведення сільськогосподарського виробництва, раціонального використання та охорони земель, створення сприятливого екологічного середовища і покращання природних ландшафтів. Згідно до п. 18 Договору оренди землі сторонами визначено, що земельна ділянка передається в оренду без розроблення відповідно проекту. Акт прийома-передачі, який є невідємною частиною до договору оренди також було підписано сторонами. Таким чином, умови договору відповідачем в цій частині також не порушувалися. Твердження позивача, що про договір оренди йому стало відомо лише у 2017 році спростовується наступним. Позивач у 2015 році звертався до Братського районного суду Миколаївської області із позовами про розірвання договору оренди землі з інших підстав. Отже, про наявність договору йому було відомо. Доказів того, що орендар не сплачує податку за користування земельною ділянкою позивачем суду не надано. Отже, враховуючи вищевикладене, суд дійшов висновку про відсутність підстав для визнання договору оренди землі недійсним, оскільки він відповідає внутрішній волі сторін, укладений з дотриманням норм чинного законодавства, та зареєстрований, в порядку, чинному на момент реєстрації договорів. За таких обставин, у задоволенні позову слід відмовити. Відповідно до ст. 141 ЦПК України судові витрати залишити за позивачем.

Outcome: dismissed