Jurisdiction: civil
Date: 2015-11-18 00:00:00

Позивач [PERSON] звернувся до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Зоря-Агро» про розірвання договору оренди земельної ділянки, стягнення заборгованості з орендної плати та зобов"язання повернення земельної ділянки, посилаючись на те, що він є власником земельних ділянок, призначених для ведення товарного сільськогосподарського виробництва загальною площею 28,51 га, розташованих в межах території Сухобалківської сільської ради Доманівського району Миколаївської області. 15 січня 2007 року між ним та ТОВ "Зоря-Агро" було укладено договір оренди №2007-007/006, однієї із земельних ділянок площею 21,29 га , який зареєстрований у Доманівському реєстраційному окрузі «Центр державного земельного кадастру» 17.04.2007 р. за №04070300075, відповідно до умов якого дану земельну ділянку було передано в строкове платне користування строком на 5 років. Відповідно до додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки 08 грудня 2011 року, зареєстрованої у відділі Держкомзему у Доманівському районі 20.12.2011р. за № 482270004001125, до договору оренди були внесені зміни щодо збільшення розміру орендної плати та строку дії договору до 16 років. Позивач мотивує свій позов тим, що відповідач на протязі 2012-2014 років недоплачував орендну плату, що, на його думку, є істотним порушенням умов договору і є підставою для розірвання орендних відносин, зобов'язання відповідача повернути земельну ділянку та для стягнення заборгованості з орендної плати. Заборгованість з орендної плати за 2012-2014рр. складає 11336.55 грн. Крім того, за прострочення недоплаченої орендної плати позивач вважає, що повинна бути нарахована пеня за кожний рік окремо, а саме: за 2012р. в розмірі- 2759,40 грн., за 2013р.- 2759,40 грн., за 2014р.- 1950,48 грн. Станом на 15.09.2015р. відповідач в рахунок погашення заборгованості жодних грошових коштів не сплатив, а тому позивач просив стягнути з відповідача недополачену орендну плату та пеню, а також витрати у виді сплаченого ним судового збору. Крім того, позивач просить розірвати договір оренди та зобовязати відповідача повернути землю власнику. У судовому засіданні позивач [PERSON] та його представник [PERSON], позовні вимоги підтримали та просили їх задовольнити. Представник відповідача- за дорученням [PERSON] у судовому засіданні позовні вимоги не визнала, пояснивши, що з моменту укладення договору оренди підприємство в повному обсязі виконувало всі умови договору. Орендна плата позивачу сплачувалася своєчасно та в повному розмірі. За додатковою угодою, підписаною сторонами, розмір орендної плати був збільшений в 2011р. Починаючи з 2012р. по 2014р. розмір орендної плати не збільшувався, так як орендодавець не просив переглянути умови договору, а одностороньо орендар не мав права внести зміни до укладеного ними договору . Представник відповідача вважає, що жодних прав орендодавця не порушено, орендна плата сплачувалася своєчасно та в повному обсязі, підстав для нарахування та стягнення пені не має, а також підстав для розірвання договору оренди також не має. Заслухавши пояснення сторін, свідків, допитаних в судовому засіданні, дослідивши матеріали справи , суд приходить до висновку, що позовні вимоги підлягають частковому задоволенню. З матеріалів справи вбачається, що [PERSON] є власником земельних ділянок загальною площею 28,51га, що розташовані в межах території Сухобалківської сільської ради Доманівського району Миколаївської області на підставі Державного акту на право приватної власності на землю, серії ІІІ-МК №067108, виданого 24.03.2004р. Відповідно до договору оренди землі №2007-007/006 від 15 січня 2007року, укладеного між [PERSON] та ТОВ "Зоря-Агро", зареєстрованого у Доманівському реєстраційному окрузі «Центр державного земельного кадастру» 17.04.2007 р. за №040701300075, позивач надав відповідачу в строкове платне користування одну із земельних ділянок площею 21,29 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строком на 5років. Згідно п.5 даного договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становила 132854,89 грн. з урахуванням коефіцієнта 1,035. Пунктом 13 зазначеного договору встановлено, що за користування вказаною в договорі земельною ділянкою щорічний розмір орендної плати складає( з урахуванням податку з доходів фізичних осіб, а також інших податків згідно діючого законодавства України) фіксовану грошову суму 2657,10 грн., - 2% від вартості орендованої земельної ділянки. Пунктом 22 Договору передбачено, що розмір орендної плати переглядається один раз на рік у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках передбачених законом. 08 грудня 2011 року між сторонами була укладена додаткова угода до договору оренди земельної ділянки № 040701300042 від 17.04.2007р., яка зареєстрована у відділі Держкомзему у Доманівському районі, про що у Державному реєстрі земель вчинений запис №482270004001123 від 20.12.2011 р. Даною додатковою угодою до договору оренди землі були внесені зміни, щодо продовження строку дії договору оренди землі з п'яти до шістнадцяти років, а також щодо зміни грошової оцінки землі на 166564,22 грн. та розміру орендної плати на 3% від вартості орендованої земельної ділянки на грошову суму 5000грн.. Згідно п.5 даного договору, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 166564,22 грн. з урахуванням коефіціенту 3,2. Пунктом 13 договору зазначено, що за користування вказаною в Договорі земельною ділянкою щорічний розмір орендної плати складає з урахуванням податку з фізичних осіб, а також інших податків, згідно діючого законодавства України 3 % від вартості орендованої земельної ділянки, грошову суму у розмірі 5000 грн. Позивач вважає, що орендна плата відповідачем сплачувалася не в повному обсязі, тобто без врахування підвищення грошової оцінки земельної ділянки, яка змінилася в 2012р. та складала 292628,40грн., внаслідок чого виникла заборгованість по орендній платі в 2012р.- 3778,85 грн., в 2013р.- 3778,85 грн., в 2014р.- 3778,85грн.,(із розрахунку 292628,40грн.х3%-5000грн.= 3778,85грн.) Загальна сума заборгованості складає 11336,55грн. Крім того, відповідно до п.24 Договору оренди землі за несвоєчасне внесення орендної плати, як вважає позивач, товариство зобов"язано сплатити пеню в розмірі 0,2% несплаченої суми за кожен день прострочення. Сума пені за день прострочки складає 7,56 грн., із розрахунку 3778,85х0,2%= 7,56 грн. Таким чином, за прострочення недоплаченої орендної плати пеня складає за 2012р. ( з 31.12.2012р. по 31.12.2013р.)- 2759,40 грн. (3778,85х0,2%х365дн); за 2013р.- 2759,40грн.( з 31.12.2013р. по 31.12.2014р.); за 2014р.- 1950грн.48грн.( з 31.12.2014р. по 15.09.2015р.). Аналізуючи письмові докази по справі, судом встановлено, що між сторонами виникли відносини, щодо найму(оренди) земельної ділянки, що відповідно до ч2 ст.792 ЦК України регулюються законом . Спеціальним законом, що регулює орендні відносини та підлягає застосуванню до спірних правовідносин є Закон України "Про оренду землі". Згідно ч 1 ст.210 ЦК України та ч1 ст.20 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі підлягає державній реєстрації, після чого він відповідно до ст.18 Закону України "Про оренду землі" набирає чинності. Відповідно до\~ ст.13 Закону України "Про оренду землі"- за договором оренди землі орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Згідно ст.15 даного Закону- \~ орендна плата із зазначенням\~ \~ її\~ \~ розміру,\~ \~ індексації,\~ \~ форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату є істотними умовами договору оренди землі. Статтями 24,25\~ Закону України "Про оренду землі" \~ передбачені права та обов'язки орендодавця та орендаря, зокрема, орендар зобов'язаний своєчасно вносити орендну плату в розмірі та строки обумовлені договором. За змістом ст.32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов"язків, передбачених статтями 24,25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об"єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним Кодексом України та іншими законами України. Аналізуючи зміст договору та додаткової угоди до нього, в частині розміру орендної плати, судом встановлено, що до 20.12.2011 р. розмір орендної плати складав 2 % від вартості земельної ділянки, після 20.12.2011 р. - 3 % від вартості земельної ділянки. За умовами договору, укладеного 15.01.2007р. розмір орендної плати був визначений в фіксованій грошовій сумі в розмірі 2657,10грн., що складало 2% від вартості орендованої земельної ділянки. Додатковою угодою від 08.12.2011р. розмір орендної плати -3% був визначений у відсотковому відношені від вартості орендованої земельної ділянки у розмірі 5000 грн. Таким чином, починаючи з 17.04.2007р.( з моменту державної реєстрації основного договору ) вартість нормативної грошової оцінки землі впливала на суму орендної плати. Зі збільшенням нормативної грошової оцінки землі, повинен був збільшуватися розмір орендної плати. Так, в 2012р.-2014рр. нормативна грошова оцінка сільськогосподарських угідь площею 21,29 га становила 292628,39 грн., що підтверджують витяги з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 03.09.2015р. №19-28-0.4-3172/2-15. Згідно умов договору та додаткової угоди - сума орендної плати має фіксований характер і складає 3% вартості земельної ділянки. Фактично позивач отримав в 2012-2014рр. орендну плату по 5000 грн. щорічно, тоді як 3% від нормативної грошової оцінки землі на зазначений період становило фіксований розмір орендної плати в сумі 8778.85 грн.( 292628.39 грн.х3%= 8778,85грн.). Таким чином, недоплата орендної плати складає 3778,85 грн. х 3 роки= 11336,55грн.( без врахування податків), яка підлягає обов"язковому відшкодуванню. Спора відносно отримання орендодавцем орендної плати в розмірі зазначеному відповідачем між сторонами не виникло. Орендна плата сплачувалася , але, як вважає суд, не в повному обсязі протягом в 2012-2014рр. Суд приходить до висновку, що причиною недоплати орендної плати відповідачем є недостатньо чітке визначення розміру орендної плати у тексті договору та відмінності у тлумаченні його змісту сторонами, а не у зв"язку з його ухиленням від виконання договірних зобов"язань. Визначальним у розрахунку розміру орендної плати є процентна складова ( 2% та 3%) від вартості земельної ділянки, де грошова оцінка землі є змінним чинником. Оскільки договір не містить окремої підстави для перегляду орендної плати внаслідок її зміни, збільшення грошової оцінки землі автоматично призводило до зміни розміру орендної плати, яка відповідно до п.22 Договору оренди землі повинна переглядати один раз на рік. Посилання представника відповідача на те, що договором не передбачено перегляд розміру орендної плати в одностороньому порядку з підстав не визначених п.22 Договору оренди землі є помилковим. Пропозиції як орендаря, так і орендодавця з приводу перегляду розміру орендної плати в сторону збільшення суд вважає не обов"язковими, у зв"язки з тим, що зміни до розміру орендної плати залежать від зміни вартості земельної ділянки і не потребують укладення додаткової угоди. За таких обставин, пояснення свідків [PERSON] та [PERSON], допитанних в судовому засіданні, з приводу звернення орендодавця до орендаря щодо збільшення розміру орендної плати, а також акти та листи ТОВ "Зоря-Агро" з пропозиціями укласти додаткову угоду щодо збільшення розміру орендної плати суд не бере до уваги, так як вони не мають особливого значення та не стосуються предмету доказування у даній справі. Крім того, позивач просить стягнути з відповідача пеню за прострочення недоплаченої орендної плати за 2012-2014рр. в загальному розмірі 7479,28 грн. Відповідно до п.24 Договору оренди- у разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня у розмірі 0,2% несплаченої суми за кожний день прострочення. Даним пунктом договору не розмежовані підстави виникнення заборгованості, а саме наявність чи відсутність вини у створені заборгованості. Виникнення заборгованості, спричиненої внаслідок відмінності у тлумаченні змісту договору сторонами, не позбавляє орендаря відповідальності за невнесення орендної плати, в тому числі і недоплаченої, в строки, визначені договором. Даний пункт не зазначає обсяг грошової суми орендної плати, що дає підстави вважати, що недоплачена частка суми орендної плати також дає підстави для нарахування пені. Частиною 2 ст.258 ЦК України передбачена спеціальна позовна давність терміном в один рік, яка застосовується до вимог про стягнення неустойки у виді пені. Застосовуючи строк позовної давності, на чому наполягала представник відповідача, суд вважає необхідним стягнути з ТОВ "Зоря-Агро" на користь позивача пеню лише за один рік, що буде складати 4707.30 грн. із розрахунку за період з 16.09.2014р. по 31.12.2014р. пеня на заборгованість за 2013р. на суму 3778.85грн.х0,2%х107 дн=808.92грн. та за період з 01.01.2015р. по 15.09.2015р. пеня на заборгованість за 2014р. в сумі 7557.70 грн. х0,2%х258дн.=3898.38 грн.; разом 808.92 грн.+ 3898.38 грн.=4707.30грн. В судове засідання представник відповідача надала копії відомостей на виплату [PERSON] грошей по орендній платі за землю за 2015р.- в сумі 8804,24 грн.; за 2014р. - в сумі 3212,15 грн.; за 2013р.- в сумі 3212,15 грн., за 2012 р.- в сумі 3212,15 грн., завірені відділенням КБ "ПриватБанк", які свідчать про перерахування [PERSON] заборгованості по орендній платі за 2012-2014рр. Зарахування зазначених коштів на рахунок орендодавця, [PERSON] в судовому засіданні підтвердив. Таким чином, відповідач ТОВ "Зоря-Агро" хоча і не визнає позовні вимоги, але своїми діями підтвердила виникнення недоплати орендної плати. Сплата та зарахування недоплаченої орендної плати на рахунок [PERSON] свідчить про відсутність спору в даній частині позову, а тому необхідності в стягненні суми заборгованості у суда не має. Заборгованість орендної плати перерахована орендодавцю з урахуванням удержаних податків. Щодо нарахування виплати орендної плати у натуральній формі та вибору форми внесення орендної плати за період 2012-2014рр. заяв орендодавця до орендаря, у визначені п.п.15-17 Договору строки, не надходило, а тому невиконання умов договору відповідачем з даного приводу, позивачем не доведено. Позивач вважає, що систематична недоплата орендної плати на протязі кількох років є істотним порушенням умов договору і тому просить розірвати договір оренди земельної ділянки. Відповідно до правил частини 2\~ ст.651 ЦК України\~ умовою розірвання договору оренди в односторонньому порядку є істотне порушення умов договору та інші випадки, встановлені договором та законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Аналогічні за змістом є і положення частини 1\~ ст.32 Закону України "Про оренду землі", які передбачають умови дострокового розірвання договору оренди. Такими умовами є, в тому числі, невиконання обов'язків, передбачених статтями\~ 24\~ та\~ 25 зазначеного Закону, зокрема своєчасного внесення та отримання орендної плати. Згідно з пунктом "д"\~ ст.141 Земельного Кодексу України\~ підставою припинення права користування земельною ділянки є систематична несплата земельного податку або орендної плати. Враховуючи, що заборгованість по орендній платі виникла не у зв"язку з ухиленням відповідачем від виконання договірних зобов"язань, а внаслідок недостатньо чіткого визначення розміру орендної плати у тексті самого договору та відмінності у тлумачені його змісту сторонами, суд не вважає це істотним порушенням умов договору, яке могло б бути підставою для розірвання договору оренди. Доказів щодо спричинення позивачеві шкоди, щодо позбавлення його того, на що він розраховував при укладені договору, суду надано не було. За таких обставин, суд не вбачає підстав для застосування правил ст.141 Земельного Кодексу та ст.32 Закону України "Про оренду землі" як наслідків систематичного ухилення ТОВ "Зоря-Агро" від виконання договірних зобов"язань щодо своєчасної виплати орендної плати, а тому в задоволені позовних вимог в частині розірвання договору оренди та повернення земельної ділянки належить відмовити. Згідно ч.1\~ ст.88 ЦПК України\~ понесені позивачем і документально підтверджені судові витрати\~ \~ підлягають частковому відшкодуванню: пропорційно до задоволених вимог. Враховуючи, що частина позовних вимог відповідачем була задоволена добровільно на стадії судового розгляду, суд вважає необхідним судові витрати у виді судового збору, сплаченого позивачем за позовну вимогу у виді стягнення заборгованості по орендній платі, стягнути з відповідача на користь позивача.

Outcome: partial