Jurisdiction: civil
Date: 2020-10-26 00:00:00

Позивач ТОВ «ВОРОБ`ЇВСЬКЕ-АГРО» звернулося до Новгород-Сіверського районного суду Чернігівської області із позовом до ТОВ «ОРЛІВСЬКЕ» та [PERSON] про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та визнання договору оренди земельної ділянки поновленим. Позовні вимоги мотивовані тим, що 01.11.2013 року між позивачем та [PERSON] укладено договір оренди земельної ділянки площею 3,8095 га, кадастровий номер 7423687000:03:000:0051, який зареєстровано 14.01.2014 року, номер запису про інше речове право 4243425 та відповідно до якого позивач прийняв в строкове платне користування земельну ділянку призначену для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Позивач належно виконував обовязки за умовами договору і мав намір використати своє переважне право перед іншими особами на укладання договору оренди землі на новий строк, про що повідомив [PERSON] своїм листом повідомлення б/н від 27.08.2018 року, до якого долучено 3(три) примірники додаткової угоди щодо внеснення змін та доповнень до Договору від 01.11.2013 року, які були підписані [PERSON] без зауважень та повернуті позивачу. На початку 2018 року Позивачу стало відомо про повторну передачу відповідачем [PERSON] згаданої вище земельної ділянки, яка належить їй на праві власності та є об`єктом Договору оренди землі. Про проведення «подвійної» реєстрації права оренди позивач дізнався, отримавши 20.03.2018 року Інформаційну довідку з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, якою доводяться факти подвійної передачі однієї і тієї ж земельної ділянки в оренду іншому орендарю. За змістом Інформаційної довідки з ДРРПНМ від 20.03.2018 р. №117674973, за номером запису про інше речове право 23580457 від 23.11.2017р., зареєстровано право оренди за ТОВ "ОРЛІВСЬКЕ" земельної ділянки площею 3,8095га, кадастровий номер 7423687000:03:000:0051 (Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний № 38357060 від 27.11.2017 року), підставою виникнення якого став інший договір оренди землі, серія та номер: б/н від 20.11.2017р., строком дії на 10 років, укладений між ТОВ "ОРЛІВСЬКЕ" та [PERSON] . Отже, рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний № 38357060 від 27.11.2017 року, була проведена подвійна державна реєстрація права оренди земельної ділянки також за ТОВ «ОРЛІВСЬКЕ», та зазначену вище земельну ділянку відповідач [PERSON] передала у оренду іншому орендарю ТОВ "ОРЛІВСЬКЕ", що є недопустимим, у відповідності до вимог ЦК України, ЗК України, Закону України "Про оренду землі". Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", адже чинне законодавство не передбачає передачу земельних ділянок повторно в оренду, при вже наявних договірних відносинах, згідно яких передано земельну ділянку в оренду Позивачу ще в 2013р. Отже неможливо фактично та юридично передати майно, яким особа не могла на момент такої передачі фактично та юридично володіти й розпоряджатися. Таким чином, унаслідок укладення Оспорюваного договору на одну і ту ж саму земельну ділянку з ТОВ "ОРЛІВСЬКЕ" орендодавець відповідач [PERSON] в односторонньому порядку відмовилася від виконання умов попередньо укладеного Договору оренди землі, укладеного з Позивачем, внаслідок чого порушено ст. 24 Закону №161-ХГУ, статті 13, 525, 526 ЦК України та п. 29 Договору оренди землі, доводячи порушення прав Позивача, які підлягають захисту в судовому порядку. Відповідач ТОВ «Орлівське» відповідно до ухвали суду від 08.09.2020 року відзив на адресу суду не надав. Відповідач [PERSON] відповідно до ухвали суду від 08.09.2020 року відзив на адресу суду не надала. Суд, дослідивши докази у справі, приходить до наступних висновків. Відповідно до державного акту на право на земельну ділянку серії ЯМ №488109, [PERSON] є власником земельної ділянки загальною площею 3,8095 га, кадастровий номер 7423687000:03:000:0051, із цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Михальчино-Слобідської сільської ради Новгород-Сіверського району Чернігівської області. Згідно договору оренди земельної ділянки від 01.11.2013 року, який зареєстрований 14.01.2014 року [PERSON] передала в оренду на строк 5 років, а ТОВ «ВОРОБ`ЇВСЬКЕ-АГРО», прийняло в оренду земельну ділянку площею 3,8095га, яка розташована на території Михальчино-Слобідської сільської ради Новгород-Сіверського району Чернігівської області, кадастровий номер 7423687000:03:000:051. Відповідно до акту прийому передачі обєкта оренди за договором від 01.11.2013 року [PERSON] передала в оренду вищевказану земельну ділянку, а ТОВ «ВОРОБ`ЇВСЬКЕ-АГРО», прийняло у користування. Відповідно до Додаткової Угоди (про внесення змін і доповнень, про поновлення Договору оренди землі зареєстрованого 14 січнч 2014року за №4243425) сторони домовились про зміну оплати за аренду землі та продовження строку дії Договору до 31.12.2025року. 01.10.2019року [PERSON] та ТОВ «Орлівське» уклали Договір договір оренди земельної ділянки площею 3,8095 га, кадастровий номер 7423687000:03:000:0051, який зареєстровано 06.11.2019 року. Згідно із ч. 1 ст. 626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. Відповідно до ст. ст. 759, 760 ЦК України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Особливості найму окремих видів майна встановлюються ЦК України та іншим законом. Частиною першою статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Згідно ст. 792 ЦК України, за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Відповідно до ч. 1 ст. 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити ЦК України, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Згідно із ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину сторонами вимог, встановлених серед іншого ч. 1 ст. 203 ЦК України. Відповідно до ст. ст. 6, 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Відповідно до ч. 4 ст. 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Відповідно до ст. 763 ЦК України, договір найму укладається на строк, встановлений договором. Договір набирає чинності з моменту його укладення. Згідно ст. 640 ЦК України, договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації. Відповідно до ст. 210 ЦК України, правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації. Положеннями статей 125, 126 ЗК України визначено, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень". Згідно із ч. 5 ст. 6 Закону України "Про оренду землі" право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону. Відповідно до ст. ст. 18, 20 Закону України "Про оренду землі", укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Право оренди земельної ділянки виникає з дня державної реєстрації цього права відповідно до закону, що регулює державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень . Підпунктом 6 пункту 2 частини першої статті 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" передбачено, що державній реєстрації прав підлягає право постійного користування та право оренди земельної ділянки. Згідно ст. 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Згідно ст. 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі припиняється в разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено. Відповідно дост.251ЦК України,строком є певний період у часі, зі спливом якого пов`язані дія чи подія, яка має юридичне значення. Терміном є певний момент у часі, з настанням якого пов`язана дія чи подія, яка має юридичне значення. Строк та термін можуть бути визначені актами цивільного законодавства, правочином або рішенням суду. Відповідно до ч. 1 ст. 254 ЦК України, строк, що визначений роками, спливає у відповідні місяць та число останнього року строку. Згідно із ч. 4 ст. 32 Закону України "Про оренду землі", перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи не є підставою для зміни умов або розірвання договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі. Таким чином, цивільні права та обовязки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін під час укладення договору оренди земельної ділянки від 01.11.2013 року, набуто після відповідної державної реєстрації. При цьому суд бере до уваги те, що свобода договору, передбачена статтею 627 ЦК України, не є абсолютною. Сторони договору мають враховувати вимоги законодавства, які визначені для них як обов`язкові, та не можуть змінити дію таких вимог законодавства договором, якщо це прямо не передбачено законодавством. Враховуючи викладене та приймаючи до уваги те, що оспорюванний договір оренди землі, який зареєстрований 06.11.2019 року, в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за номером запису про інше речове майно 34056476 був укладений та зареєстрований в період дії договору оренди земельної ділянки від 01.11.2013 року, який зареєстрований 14.01.2014 року, укладений між позивачем та [PERSON] що порушує право оренди цієї земельної ділянки ТОВ ТОВ «ВОРОБ`ЇВСЬКЕ-АГРО», а тому він має бути визнаний недійсним, відповідно до положень ст. ст. 203, 215, 640 ЦК України, ст. 125 ЗК України, ст. ст. 18, 20 Закону України "Про оренду землі" та рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень. Відповідно до постанови Верховного Суду від 18.01.2018 року, де Суд зазначає про те, що порушенням переважного права орендаря буде також укладення договору з новим орендарем на умовах, які були б прийнятними для попереднього орендаря. Сторони попереднього договору оренди, і в першу чергу орендодавець, має право на перегляд умов попереднього договору при укладенні нового. Це право прямо передбачено ч.1ст.777 ЦК України. Але ці нові умови мають бути доведені в чіткій та конкретній формі попередньому орендарю, щоб останній міг зробити такий же чіткий та конкретний вибір: прийняти ці умови і скористатися своїм переважним правом на укладення нового договору або відмовитися від таких умов і на цьому його переважне право припиняється. Баланс захисту прав орендодавцята орендаряв томуі полягає, що: 1) власник-орендодавець захищений правом вибору, здавати абоне здавати своє майнов оренду, та правом змінювати умови договору при його переукладенні на новий строк; 2) орендар, який належно виконував свої обов`язки за договором оренди, захищений тим, що за прийнятності для нього нових умов, саме він має переважне право укладення нового договору перед будь-якими іншими особами. Ст.33 Закону України «Про оренду землі», яка має назву «Поновлення договору оренди землі», встановлює чітку процедуру, за умови дотримання якої можлива реалізація переважного права орендаря на поновлення договору оренди землі. Зокрема, орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі, у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (ч.ч.2, 3 ст.33 Закону). Відповідно до ч.4 ст.33 Закону України «Про оренду землі» при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін, а у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Відповідно до вимог ч.5 ст.33 Закону України орендодавець після отримання пропозиції орендаря поновити договір оренди землі та проекту додаткової угоди, у місячний строк має розглянути надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди і у випадку наявності у нього наміру в подальшому здавати земельну ділянку в оренду узгодити з орендарем істотні умови договору або висловити свої заперечення щодо його поновлення. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором (ч.6 ст.33 Закону). При цьому суд, згідно вимог ст.33 Закону України «Про оренду землі», звертає також увагу і на ту обставину, що передбачена вказаною статтею процедура поновлення договору оренди землі передбачає чітку послідовність дій сторін договору: спочатку направлення орендарем листа-повідомлення з проектом додаткової угоди орендодавцю у визначений договором строк, а вже потім їх розгляд орендодавцем та узгодження ним з орендарем істотних умов договору або висловлення свого заперечення щодо його поновлення. Позивачем даний порядок було дотримано. За обставин вищевикладених позов підлягає задоволенню в повному обсязі Відповідно до ч.1 ст.141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. На підставі ст. ст. 6, 201, 203, 215, 251, 254, 626, 627, 631, 638, 640, 759, 760, 763, 792 ЦК України, ст. ст. 124, 125, 126 ЗК України, ст. ст. 18, 20, 31, 32 Закону України "Про оренду землі", ст. ст. 2, 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень",

Outcome: approved