Jurisdiction: civil
Date: 2020-10-29 00:00:00

08 липня 2020 року [PERSON] інтереси якого представляє [PERSON] звернувся до суду з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «ІНВЕНТ», треті особи без самостійних вимог: [PERSON] , [PERSON] , державний реєстратор Велятинської сільської ради Горщар Михайло Васильович про визнання неправомірною та скасування реєстрації права власності та визнання припиненим права власності. Позовні вимоги мотивує тим, що 12 вересня 2011 року позивач набув право власності на житловий будинок та земельну ділянку за адресою [ADDRESS] згідно договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Корпало Г.В., реєстровий номер 4715. В подальшому позивачем було проведено реконструкцію житлового будинку і 11 лютого 2015 року отримано свідоцтво про право власності серії [NUMBER] на житловий будинок [ADDRESS] . 13 червня 2012 року було видано Державний акт про право власності на земельну ділянку площею 0,0625 га, що знаходиться з адресою [ADDRESS] . З позовної заяви, поданої в 2019 році (справа № 461/7211/19) товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Інвент» до [PERSON] , [PERSON] про визнання недійсним договору іпотеки та скасування записів про речові права та їх обтяження, [PERSON] стало відомо, що ТОВ ФК «Інвент», як правонаступник публічного акціонерного товариства «Банк Форум» стало власником житлового будинку та земельної ділянки за адресою [ADDRESS] . 14 серпня 2019 року ТОВ «ФК «Інвент» набуло права власності на зазначені об`єкти нерухомого майна в порядку позасудового звернення стягнення як на іпотечне майно на підставі іпотечного застереження, що міститься в договорі іпотеки, посвідченому 05 червня 2007 року приватним нотаріусом Мукачівського міського нотаріального округу Ришкович О.В. та зареєстрованого за № 2865. З Інформаційної довідки № 213845461 від 24 червня 2020 року вбачається, що 14 серпня 2019 року державним реєстратором Велятинської сільської ради Хустського району Горщар М.В. здійснено записи про право власності за ТОВ «ФК «Інвент» : на земельну ділянку площею 0,0625 га, кадастровий номер 2110400000:01:016:0631, що розташована за адресою: [ADDRESS] , на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 48296146 від 19.08.2019; на житловий будинок загальною площею 243,7 кв.м., що розташована за адресою: [ADDRESS] , на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 48295689 від 19.08.2019. Договір іпотеки, посвідчений 05 червня 2007 року приватним нотаріусом Мукачівського міського нотаріального округу Ришкович О.В., зареєстрований за № 2865. який слугував підставою державної реєстрації права власності, було укладено між акціонерним комерційним банком «Форум» та [PERSON] , [PERSON] в забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором №0082/07/26-Z від 05.06.2007 року. Позивач вважає, що ТОВ «ФК «Інвент» неправомірно набуло право власності на житловий будинок та земельну ділянку за адресою [ADDRESS] . Письмова вимога про усунення порушення не була надіслана іпотекодержателем та не була отримана іпотекодавцем та боржником, в зв`язку з чим в матеріалах реєстраційної справи державного реєстратора відсутній також документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя. Державним реєстратором допущено порушення процедури реєстрації права власності на об`єкти іпотеки як позасудового способу звернення стягнення на іпотеку. Однією із умов переходу предмета іпотеки у власність іпотекодержателю була обов`язкова наявність письмової відмови іпотекодержателя від укладення договору про задоволення вимог іпотекодержателя. Така письмова відмова іпотекодавця від укладення договору про задоволення вимог іпотекодержателя [PERSON] не надавалась, і, відповідно, така не могла бути надана державному реєстратору під час вчинення запису про право власності на предмет іпотеки. До позивача [PERSON] з проханням надати доступ до домоволодіння та земельної ділянки не звертався ні ТОВ "ФК "ІНВЕНТ", ні жоден з суб`єктів оціночної діяльності, жодним суб`єктом оціночної діяльності не проводилась оцінка домоволодіння та земельної ділянки станом на 14 серпня 2019 року, та не погоджувалась із позивачем ціна предмету іпотеки. В період дії Закону України №1304-VII "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті" у державного реєстратора не було правових підстав для вчинення запису про право власності за ТОВ "ФК "ІНВЕНТ" в порядку позасудового звернення стягнення зі іпотечне майно. Тому просить визнати неправомірною та скасувати вчинену 14 серпня 2019 року державним реєстратором Велятинської сільської ради Хустського району Горщар М.В. реєстрацію права власності за товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Інвент» (код ЄДРПОУ 41361814) на житловий будинок загальною площею 243,7 кв.м. та земельну ділянку площею 0,0625 га, кадастровий номер 2110400000:01:016:0631, що розташовані за адресою: [ADDRESS] . Припинити право власності товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Інвент» (код ЄДРПОУ 41361814) на житловий будинок загальною площею 243,7 кв.м. та земельну ділянку площею 0,0625 га, кадастровий номер 2110400000:01:016:0631, що розташовані за адресою: [ADDRESS] . Ухвалою суду від 10 липня 2020 року відкрито провадження у даній справі та призначено розгляд справи за правилами спрощеного позовного провадження, без повідомлення сторін. Представник відповідача подав до суду відзив у якому просить у задоволенні позовних вимог відмовити. Даний відзив мотивує тим, що ТОВ «ФК`Інвент» правомірно набуло право власності на предмет іпотеки та є законним власником домоволодіння розташованого за адресою : [ADDRESS] , що підтверджується відповідними правовстановлюючими документами, які додані до відзиву. Вивчивши матеріали справи та перевіривши їх наявними у справі доказами, суд приходить до слідуючого висновку. Відповідно до ч. 1 ст.81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом, що також встановлено статтею 12 цього Кодексу. Згідно до ч.1 ст. 13 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. На підставі ст.83 ч.3 ЦПК України відповідач, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, повинні подати суду докази разом з поданням відзиву або письмових пояснень третьої особи. Судом встановлено, що 12 вересня 2011 року позивач, [PERSON] набув право власності на житловий будинок та земельну ділянку за адресою [ADDRESS] згідно договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Корпало Г.В., реєстровий номер 4715 (а.с.11-12). В подальшому позивачем було проведено реконструкцію житлового будинку і 11 лютого 2015 року отримано Свідоцтво про право власності серії [NUMBER] на житловий будинок [ADDRESS] (а.с.13). Також 13 червня 2012 року видано Державний акт про право власності на земельну ділянку площею 0,0625 га, що знаходиться з адресою [ADDRESS] (а.с.14-15). 14 серпня 2019 року ТОВ «ФК «Інвент» набуло права власності на зазначені об`єкти нерухомого майна в порядку позасудового звернення стягнення як на іпотечне майно на підставі іпотечного застереження, що міститься в договорі іпотеки, посвідченому 05 червня 2007 року приватним нотаріусом Мукачівського міського нотаріального округу Ришкович О.В. та зареєстрованого за № 2865. Так, з Інформаційної довідки № 213845461 від 24 червня 2020 року вбачається, що 14 серпня 2019 року державним реєстратором Велятинської сільської ради Хустського району Горщар М.В. здійснено записи про право власності за ТОВ «ФК «Інвент» : на земельну ділянку площею 0,0625 га, кадастровий номер 2110400000:01:016:0631, що розташована за адресою: [ADDRESS] , на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 48296146 від 19.08.2019; на житловий будинок загальною площею 243,7 кв.м., що розташована за адресою: [ADDRESS] , на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 48295689 від 19.08.2019 (а.с.27-35). Договір іпотеки, посвідчений 05 червня 2007 року приватним нотаріусом Мукачівського міського нотаріального округу Ришкович О.В., зареєстрований за № 2865, який слугував підставою державної реєстрації права власності, було укладено між акціонерним комерційним банком «Форум» та [PERSON] , [PERSON] в забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором №0082/07/26-Z від 05.06.2007 року (а.с.18-20). Спірні правовідносини сторін щодо звернення стягнення на іпотечне майно шляхом реєстрації права власності за ТОВ "ФК "ІНВЕНТ" як новим кредитором регулюються, зокрема, Законом України № 1952-IV "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" в редакції 04 лютого 2019 року, чинній на день здійснення звернення стягнення. Преамбулою даного Закону визначено, що цей Закон регулює відносини, що виникають у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, і спрямований на забезпечення визнання та захисту державою таких прав. Стаття 1 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" передбачає, що дія цього Закону поширюється на відносини, що виникають у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, розміщене на території України, та обтяжень таких прав. Згідно статті 24 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо серед іншого : подані документи не відповідають вимогам, встановленим цим Законом. Відповідно до частини 2 статті 18 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Кабінет Міністрів України Постановою №1127 від 25 грудня 2015 року затвердив порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Даний порядок визначає умови, підстави та процедуру проведення згідно до Закону "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, об`єкти незавершеного будівництва та їх ютяжень, перелік документів, необхідних для їх проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав. Пунктом 61 порядку передбачено, що для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються : копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу). Також, частина 2 статті 35 Закону України "Про іпотеку" передбачає, що у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель - засилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Пункт 5.5. Іпотечного договору від 05 червня 2007 року за реєстровим номером 2865 передбачає: «У разі порушення умов кредитного договору та/або умов цього договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про усунення порушення не пізніше тридцятиденного строку та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги». Окрім цього, така вимога повинна містити інформацію щодо способу звернення стягнення у випадку невиконання боржником зобов`язань за кредитним договором, а саме - намір іпотекодержателя набути право власності на майно на підставі іпотечного застереження, вказаного в іпотечному договорі. Такий правовий висновок зробила Велика Палата Верховного Суду у справі №520/17304/15 від 27 березня 2019 року. ' Таким чином, для визначення правомірності дій державного реєстратора при вчиненні реєстрації права власності за ТОВ «ФК «Інвент» в порядку позасудового звернення стягнення обов`язковим є встановлення обставин надсилання іпотекодержателем іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги про усунення порушення та отримання адресатом такої вимоги відповідного змісту. Такого правового висновку дійшла Велика Палата Верховного суду у ряді справ: справа № 638/20000/16-й від 24.04.2019, справа №521/18393/16-ц від 24.04.2019, справа №306/2053/16 від 20.03.2019, справа № 306/1224/16 від 23.01.2019. Письмова вимога про усунення порушення не була надіслана іпотекодержателем та не була отримана іпотекодавцем та боржником, в зв`язку з чим в матеріалах реєстраційної справи державного реєстратора відсутній також документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя. Отже, державним реєстратором допущено порушення процедури реєстрації права власності на об`єкти іпотеки як позасудового способу звернення стягнення на іпотеку. Пункт 6.4. Іпотечного договору від 05 червня 2007 року передбачає, шоу випадку прийняття рішення іпотекодержателем про «задоволення своїх вимог шляхом набуття права власності на предмет іпотеки та відмови іпотекодавця від укладення договору про задоволення вимог іпотекодержателя, застереження в цьому договорі є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки». Згідно пункту 7.6 Іпотечного договору від 05 червня 2007 року усі повідомлення сторін щодо цього договору здійснюються в письмовій формі шляхом направлення листа телеграм чи факс-повідомлень із подальшим направленням оригіналів таких повідомлень рекомендованим листом. Як констатувала Велика Палата Верховного суду у Постанові від 20 березня 2019 року по справі № 306/2053/16: «Якщо у законі і договорі по різному урегульовано питання звернення стягнення на предмет іпотеки, то застосовуються вимоги договору, якщо такі не протирічать закону чи не заборонені законом». В даному випадку однією із умов переходу предмета іпотеки у власність іпотекодержателю була обов`язкова наявність письмової відмови іпотекодержателя від укладення договору про задоволення вимог іпотекодержателя. Така письмова відмова іпотекодавця від укладення договору про задоволення вимог іпотекодержателя [PERSON] не надавалась, і, відповідно, така не могла бути надана державному реєстратору під час вчинення запису про право власності на предмет іпотеки. Також, при здійсненні позасудового способу звернення стягнення на майно було порушено вимоги статті 37 Закону України "Про іпотеку", якою врегульовано порядок позасудового звернення стягнення на іпотечне майно. Так стаття 37 Закону передбачає, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених лотекою вимог іпотекодержателя. Оцінка нерухомого майна здійснюється відповідно до Національного стандарту №2 "Оцінка нерухомого майна", затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України № -2 від 28 жовтня 2004 року, з врахуванням вимог Національного стандарту №1, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України №1440 від 10 вересня 2003 року. Відповідно до пункту 50 Національного стандарту №1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав" проведенню незалежної оцінки майна передує підготовчий етап, на якому здійснюєгься ознайомлення з об`єктом оцінки. Про обов`язковість положень (національних стандартів) оцінки майна до виконання суб`єктами оціночної діяльності під час проведення ними оцінки майна всіх форм власності та в будь-яких випадках її проведення стверджує і частина 6 статті 9 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні". Частина 2 статті 11 вказаного закону передбачає, що замовники оцінки повинні забезпечити доступ суб`єкта оціночної діяльності до майна, що підлягає оцінці на законних підставах, отримання ним необхідної та достовірної інформації про зазначене майно для проведення оцінки. Таким чином, аналіз норм вказаного закону та національних стандартів говорить те, що підготовці та проведенню незалежної оцінки майна передує етап ознайомлення з об`єктом оцінки шляхом доступу до нього, враховуючи також той фактор, що об`єктом оцінки є домоволодіння та земельна ділянка. До позивача [PERSON] з проханням надати доступ до домоволодіння та земельної ділянки не звертався ні ТОВ "ФК "ІНВЕНТ", ні жоден з суб`єктів оціночної діяльності, отже, жодним суб`єктом оціночної діяльності не проводилась оцінка домоволодіння та земельної ділянки станом на 14 серпня 2019 року, та не погоджувалась із позивачем ціна предмету іпотеки. Велика Палата Верховного суду у Постанові від 20 березня 2019 року по справі №306/2053/16 зробила висновок, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна. Тому, оскільки, відсутня інформація про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог, така ціна набуття права власності на предмет іпотеки не погоджувалась з позивачем на момент вчинення державними реєстратором запису про право власності за відповідачем, то це є підставою визнання неправомірною та скасування реєстрації право власності. Згідно пункту 1 Закону України № 1304-VII "Про мораторій на стягнення майна громадян країни, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті", протягом дії цього Закону : не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно із статтею 4 Закону України "Про заставу" та/або предметом іпотеки згідно із статтею 5 Закону України "Про іпотеку", якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що : таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно; загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. метрів для квартири та 250 з метрів для житлового будинку. Згідно з пунктом 23 статті 1 Закону України 12 травня 1991 року № 1023-XII «Про захист прав споживачів» (у редакції, що діяла на момент укладення кредитного договору та договору іпотеки) споживчий кредит - кошти, що надаються кредитодавцем (банком або іншою фінансовою установою) споживачеві на придбання продукції. Пунктом 4 Закону України "Про мораторій на стягнення майна громадян країни, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті", передбачено, що протягом дії цього Закону інші закони України з питань майнового забезпечення кредитів діють з урахуванням його норм. Відповідно до частини третьої статті 33 Закону України "Про іпотеку" звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки (частина друга статті 36 Закону України "Про іпотеку"). Отже, Закон України "Про іпотеку" прямо вказує, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, є одним із шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки. Підписавши іпотечне застереження, сторони визначили лише можливі шляхи звернення стягнення, які має право використати іпотеко держатель. Стягнення є примусовою дією іпотекодержателя, направленою до іпотекодавця з метою задоволення своїх вимог. При цьому до прийняття Закону України "Про мораторій на стягнення майна громадян країни, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті", право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки (як у судовому, так і в позасудовому способі) не залежало від наявності згоди іпотекодавця, а залежало від наявності факту невиконання боржником умов кредитного договору. Водночас Закон України "Про мораторій на стягнення майна громадян країни, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті", ввів тимчасовий мораторій на право іпотекодержателя зідчужувати майно іпотекодателя без згоди останнього на таке відчуження. Підписавши іпотечне застереження, сторони визначили лише можливі шляхи звернення стягнення, які має право використати іпотекодержатель. Стягнення є примусовою дією іпотеко держателя направленою до іпотекодавця з метою задоволення своїх вимог. При цьому до прийняття Закону України "Про мораторій на стягнення майна громадян країни, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті", право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки (як у судовому, так і в позасудовому способі) не залежало від наявності згоди іпотекодавця, а залежало від наявності факту невиконання боржником умов кредитного договору. Закон України "Про мораторій на стягнення майна громадян країни, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті", ввів тимчасовий мораторій на право іпотекодержателя відчужувати майно іпотекодавця без згоди останнього на таке відчуження. Таким чином, в період дії Закону України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті у державного реєстратора не було правових підстав для вчинення запису про право власності за ТОВ "ФК "ІНВЕНТ" в порядку позасудового звернення стягнення на іпотечне майно. Відповідно до ст.321 ЦК України, право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом. Беручи до уваги встановлені судом факти та відповідні правовідносини, суд приходить до переконання, що позов [PERSON] інтереси якого представляє [PERSON] про визнання неправомірною та скасування реєстрації права власності та визнання припиненим права власності підлягає до задоволення у повному обсязі.

Outcome: approved