Jurisdiction: civil
Date: 2016-12-13 00:00:00

Позивач [PERSON] з обмеженою відповідальністю «Силікат-1» (далі ТОВ «Силікат-1») звернулося до суду з даним позовом посилаючись на те, що 11 березня 2004 року між ТОВ «Силікат-1» та відповідачем [PERSON] укладено договір оренди земельної ділянки розміром 2,46 га., строком на 10 років, який зареєстрований у Чорнобаївському районному відділі Черкаської філії Центру ДЗК у 2004 році. По закінченню строку дії цього договору позивач скористався переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, передбаченим абз.7 п.2.3 договору та ч.1 ст.33 Закону України «Про оренду землі», та 20 листопада 2012 року уклав з відповідачем угоду про внесення змін до діючого договору оренди землі. Однак, 21 березня 2013 року відповідач уклав з [PERSON] з обмеженою відповідальністю «Зелена Нива 2013» (далі ТОВ «Зелена Нива 2013») договір оренди належної йому земельної ділянки, яка перебувала в оренді ТОВ «Силікат-1». Позивач вважає, що спірний договір оренди землі є недійсним, а дії [PERSON] порушують переважне право позивача на укладення договору оренди землі на новий строк, враховуючи що спірний договір оренди землі не відповідає вимогам чинного законодавства, оскільки укладено до закінчення строку дії попереднього договору оренди землі. Спірна земельна ділянка на той момент знаходилася в користуванні позивача. Одна й та сама земельна ділянка не може бути об'єктом оренди двох договорів оренди землі, укладених з різними орендарями та не може бути передана в користування без припинення права попереднього користувача (орендаря). В спірному договорі оренди землі відсутня істотна умова, а саме не зазначено кадастровий номер земельної ділянки, що є порушенням ч.1ст.15 Закону України «Про оренду землі» і відповідно до ч.2 ст.15 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, яка діяла на момент укладення спірного договору) - підставою для визнання вказаного договору недійсним. Укладення спірного договору оренди землі створило позивачу перешкоди в реалізації переважного права на поновлення договору оренди землі. При укладенні спірного договору оренди землі були порушені також приписи ст.24 Закону України «Про оренду землі» та ст.ст.13, 525 ЦК України. Спірний договір оренди землі необхідно визнати недійсним, оскільки на момент його укладення існував договір оренди землі, який не був розірваний та земельна ділянка не була витребувана із володіння позивача, укладення спірного договору оренди землі створило позивачу перешкоди в реалізації переважного права на поновлення договору оренди землі. Ст.33 Закону України «Про оренду землі» та умовами договору оренди землі (п.2.3) сумлінному орендареві надано та гарантовано переважне перед іншими право на поновлення договору оренди на новий строк. Уклавши спірний договір оренди землі, [PERSON] до закінчення строку дії договору оренди землі здійснив своє волевиявлення щодо подальшого розпорядження спірною земельною ділянкою, а саме прийняв рішення про передачу спірної земельної ділянки в користування іншому орендарю - ТОВ «Зелена Нива 2013». Відповідно у [PERSON] на підставі цього договору виникли обов'язки щодо передачі спірної земельної ділянки в користування, але він не визнав переважне право позивача на поновлення договору оренди землі і, більш того, не мав наміру продовжувати з ним відносини (в тому числі, розглядати питання поновлення договору оренди землі). Незважаючи на порушення переважного права позивача на поновлення договору оренди землі, позивач продовжував користуватися спірною земельною ділянкою, в тому числі після закінчення строку дії договору оренди землі як сумлінний орендар, що належним чином виконував умови цього договору. При цьому протягом одного місяця після закінчення строку дії договору оренди землі відповідач не звертався до позивача з листом щодо заперечень в поновленні цього договору та подальшому користуванні позивачем спірною земельною ділянкою. У зв'язку з цим договір оренди землі був поновлений на той самий строк і на тих самих умовах на підставі ч.6 ст.33 Закону України «Про оренду землі». 17 лютого 2014 року реєстраційною службою Чорнобаївського районного управління юстиції Черкаської області на підставі спірного договору оренди землі, прийнято рішення про державну реєстрацію права оренди на спірну земельну ділянку за ТОВ «Зелена Нива 2013». На підставі викладеного вище позивач, уточнивши позовні вимоги, просить визнати недійсним договір оренди землі, укладений 21.03.2013 року між [PERSON] та ТОВ «Зелена Нива 2013», скасувати рішення державного реєстратора реєстраційної служби Чорнобаївського районного управління юстиції Черкаської області про державну реєстрацію прав та їх обтяжень за ТОВ «Зелена Нива 2013». Представник позивача [PERSON] в судовому засіданні позов підтримала, просила задовольнити на підставах, викладених у позовній заяві. Відповідач [PERSON] в судове засідання не зявився, подав заяву про визнання позову та розгляд справи без його участі. Представник відповідача ТОВ «Зелена Нива 2013» в судовому засіданні заперечував проти задоволення позову, в письмових запереченнях посилається на те, що договір оренди землі між [PERSON] та ТОВ «Силікат-1» припинив свою дію, позивач не скористався належним чином своїм переважним правом на продовження договору оренди, а тому позов є необґрунтований та недоведений. Третя особа державний реєстратор Чорнобаївської районної державної адміністрації в судове засідання не зявився, про час та місце розгляду справи повідомлений належним чином, причину неявки не повідомив. Судом встановлені наступні обставини справи та визначені відповідно до них правовідносини. Відповідач [PERSON] є власником земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, площею 2,4561 га., розташованої в адмінмежах Чорнобаївської селищної ради Черкаської області, кадастровий номер 7125155100:04:000:3156 (а.с.59-60). 11 березня 2004 року між ТОВ «Силікат-1» та [PERSON] укладено договір оренди землі, за яким відповідач [PERSON] передав в оренду позивачу належну йому земельну ділянку площею 2,4561 га. строком на 10 років. Даний договір пройшов державну реєстрацію у встановленому законодавством порядку (а.с.5). Відповідно до акту приймання-передачі від 11 березня 2004 року відповідач [PERSON] передав, а позивач ТОВ «Силікат-1» прийняв в оренду земельну ділянку (а.с.6). По закінченню строку дії цього договору позивач скористався переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, передбаченим абз.7 п.2.3 договору та ч.1 ст.33 Закону України «Про оренду землі», та 20 листопада 2012 року уклав з відповідачем угоду про внесення змін до діючого договору оренди землі (а.с.7-8). В період дії вказаного вище договору оренди землі з ТОВ «Силікат-1», а саме 21 березня 2013 року, відповідач [PERSON] уклав договір оренди цієї ж земельної ділянки з іншою юридичною особою, а саме з ТОВ «Зелена Нива 2013», який був зареєстрований 17 лютого 2014 року державним реєстратором реєстраційної служби Чорнобаївського районного управління юстиції Черкаської області, що підтверджується даними які містить Державний реєстр речових прав на нерухоме майно (а.с.59-60). Відносини, повязані з орендою землі, регулюються нормами Земельного кодексу України (далі - ЗК України), Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), Закону України «Про оренду землі» та Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Відповідно до положень ст.203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом та має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Згідно ст.215 ЦК України,- підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. У відповідності до ст.125 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності (ст.93 ЗК України). Згідно ст.14 Закону України «Про оренду землі»,- договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Типова форма договору оренди землі затверджується Кабінетом Міністрів України. Відповідно до ч.1 ст.20 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі підлягає державній реєстрації та на підставі ч.1 ст.210, ч.3 ст.640 ЦК України, ч.2 ст.125 ЗК України й ст.18 Закону України «Про оренду землі» є укладеним з моменту його державної реєстрації. Відповідно до ст.35 Закону України «Про оренду землі» спори, пов'язані з орендою землі, вирішуються у судовому порядку. В п.8 постанови Пленуму Верховного Суду України від 6 листопада 2009 року №9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» роз'яснено, що недійсним може бути визнано лише укладений договір. Таким чином, оскільки в установленому законом порядку здійснено державну реєстрацію спірного договору оренди землі, він є укладеним, а отже - оспорюваним та за рішенням суду може бути визнаний недійсним. Відповідно до ст.15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права та інтересу. Згідно ч.2 ст.16 ЦК України та ч.3 ст.152 ЗК України визнання правочину (угоди) недійсним є одним із способів захисту прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки. Частиною 1 ст.27 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що Орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону. Відповідно до вимог ст.ст.215, 216 ЦК України вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним та про застосування наслідків його недійсності, а також вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути заявлена як однією зі сторін правочину, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненням правочину. Як було встановлено судом, між відповідачем [PERSON] та ТОВ «Зелена Нива 2013» був укладений договір оренди земельної ділянки під час дії договору оренди землі з ТОВ «Силікат-1», а тому, уклавши новий договір оренди цієї ж земельної ділянки з орендарем ТОВ «Зелена Нива 2013», були порушені права позивача ТОВ «Силікат-1» на володіння та користування землею на умовах договору оренди, тому договір між ними суперечить чинному законодавству. Відповідно до ст. 93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Частиною 1 ст.638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. За частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України "Про оренду землі". Законом України "Про оренду землі" визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі. Так, у частинах першій-п'ятій статті 33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і за відсутності заперечень приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України, де законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору на укладення договору найму на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права. Крім того, стаття 764 ЦК України передбачає можливість поновлення договору найму, яка зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку дії договору найму та немає заперечень наймодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору. Стаття 33 Закону України "Про оренду землі" фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди. Отже, реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України "Про оренду землі", можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін. Для застосування частини першої статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити наступні юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення. Частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачена інша підстава поновлення договору оренди, а саме у тому разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність наступних юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обов'язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди. Аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України, буде порушеним у разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору. Саме такий висновок зроблений ВСУ у правовій позиції у справі №6-146цс16. Отже, з огляду на загальні засади цивільного законодавства та судочинства, права особи на захист у суді порушених або невизнаних прав, рівності процесуальних прав і обов'язків сторін (статті 3, 12 - 15, 20 ЦК України; статті 3 - 5, 11, 15, 31 ЦПК України) необхідно дійти висновку про те, що в разі невизнання орендодавцем права орендаря, передбаченого статтею 33 Закону України "Про оренду землі", на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк таке право підлягає захисту судом за позовом орендаря шляхом визнання недійсним договору оренди цієї самої земельної ділянки, укладеного орендодавцем з іншим орендарем, на підставі пункту 2 частини другої статті 16 ЦК України. Суд приходить до висновку, що позивач довів обставини, які є підставою для задоволення позовних вимог, оскільки спірний договір між [PERSON] та ТОВ «Зелена Нива 2013» укладено не лише до закінчення дії договору оренди землі між [PERSON] та ТОВ «Силікат-1», а й після підписання сторонами угоди про внесення змін до діючого договору оренди землі 20.11.2012 року, яка передбачала продовження ТОВ «Силікат-1» користування на правах оренди земельною ділянкою після закінчення дії договору оренди землі на новий термін. Тому одна й та ж сама ділянка не може бути об'єктом оренди двох договорів оренди землі, укладених з різними орендарями. Укладенням до закінчення строку дії договору оренди землі, відповідач [PERSON] здійснив своє волевиявлення щодо подальшого розпорядження спірною земельною ділянкою, чим порушив права позивача, оскільки ТОВ «Силікат-1» мало переважне право на поновлення договору оренди землі і це порушене право підлягає захисту шляхом визнання недійсним спірного договору оренди та скасування рішення державного реєстратора. Крім того [PERSON], уклавши 21.03.2013 року інший договір оренди земельної ділянки з іншим орендарем в період дії попереднього договору та коли вже була ним підписана додаткова угода про продовження дії цього попереднього договору і після закінчення його дії та протягом місяця після цього, як передбачає ч.6 ст.33 ЗУ «Про оренду землі», [PERSON], будучи орендодавцем, не повідомив орендаря ТОВ «Силікат-1» про укладення ним іншого договору з ТОВ «Зелена Нива 2013», який в подальшому був зареєстрований. При цьому позивач ТОВ «Силікат-1» продовжувало користуватися спірною земельною ділянкою на умовах попереднього та додаткового договору, оскільки земельна ділянка оброблялася - вносилися мінеральні добрива та було здійснене незавершене сільськогосподарське виробництво. Про це позивач підтверджує поданою до суду довідкою про використання землі та листом від 16.09.2014 року. Зокрема, лист позивача ТОВ «Силікат-1» від 16.09.2014 року №212, адресований директору ТОВ «Зелена Нива 2013», з вимогою про термінове звільнення земельних ділянок, також вказує на ту обставину, що ТОВ «Силікат-1» дійсно проводилися роботи по завершенню виробництва на полях після закінчення дії договору, так як в листі крім вимоги не перешкоджати ТОВ «Силікат-1» у використанні земельних ділянок, йшла мова про несплату на їх користь вартості незавершеного виробництва. Що стосується посилання позивача на те, що спірний договір, укладений між [PERSON] і ТОВ «Зелена Нива 2013», є недійсним з підстав порушення ч.1 ст.15 ЗУ «Про оренду землі», так як в ньому не зазначено кадастровий номер, то воно є безпідставним, оскільки лише сторона договору може ставити таке питання. Позивач ТОВ «Силікат-1» не є стороною в цьому договорі. За положеннями ч. 1 ст. 216 ЦК України, недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що повязані з його недійністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобовязана повернути другій стороні в натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину. Відповідно до ч.2 ст.26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» у разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав. Пунктом 41 Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 26 жовтня 2011 року №1141, передбачено, що державний реєстратор вносить записи до Державного реєстру прав про скасування державної реєстрації прав у разі скасування на підставі рішення суду рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень. Враховуючи зазначене, та наявність підстав для визнання оспорюваного правочину недійсним, підлягає задоволенню позовна вимога про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права оренди землі за ТОВ «Зелена Нива 2013», як наслідок недійсності правочину. За таких обставин суд вважає позов таким, що підлягає до задоволення в межах уточнених позовних вимог, а спірний договір оренди землі укладений між [PERSON] та ТОВ «Зелена Нива 2013» слід визнати недійсним та скасувати рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права оренди землі за ТОВ «Зелена Нива 2013». У відповідності до ст.88 ЦПК України суд стягує на користь позивача з відповідачів сплачений судовий збір. На підставі викладеного вище,

Outcome: approved