Jurisdiction: civil
Date: 2014-01-28 00:00:00

15 жовтня 2013 року до суду надійшла вказана позовна заява. В позовній заяві позивачі просить: визнати недійсним Договір іпотеки від 28.12.2005 року, укладений між ТОВ «Фірма «Консоль ЛТД» та ТОВ «Стрім-Авто» з одного боку та ЗАТ «Промінвестбанк» з іншого боку, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу [PERSON]; зобов'язати приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу [PERSON] виключити з Державного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна запис від 28.12.2006 року №2752929 про накладення обтяження (заборони на відчуження майна), вчинений на підставі Договору іпотеки від 28.12.2005 року. Свої позовні вимоги позивачі обґрунтовують тим, що 30.08.2002 року між ТОВ «Фірма «Консоль ЛТД» та [PERSON], [PERSON], [PERSON] укладено договір про спільну діяльність в будівництві багатоквартирного житлового будинку №1707/321-18(р), за яким передбачено спільну участь сторін у будівництві житлового будинку з вбудованими нежитловими приміщеннями по [ADDRESS]. За даним Договором до позивачів, після закінчення будівництва будинку повинні перейти право власності на нежитлові приміщення (офісне приміщення) та квартиру. Як зазначають позивачі, 07.05.2013 року вони звернулися до Реєстраційної служби Головного управління юстиції в м.Києві з заявою про реєстрацію спільного права власності на вбудовані приміщення, у відповідь на яку отримали відмову у державній реєстрації на підставі існування обтяження за договором іпотеки від 28.12.2005 року, що укладений між ТОВ «Фірма «Консоль ЛТД», ТОВ «Стрім-Авто» та ЗАТ «Промінвестбанк», за яким іпотекодавець передав іпотекодержателю майно, а саме: об'єкт незавершеного будівництва - житловий будинок по [ADDRESS]. Позивачі вважають, що зазначений Договір іпотеки укладений з порушенням вимог чинного законодавства та є таким, що порушує права позивачів, оскільки позивачі не надавали своєї згоди на передачу їх приміщень в іпотеку. Представник позивачів та позивач - [PERSON] в судовому засіданні позовні вимоги підтримав та просив їх задовольнити в повному обсязі. Представник відповідача - Публічного акціонерного товариства «Акціонерний Комерційний Промислово-Інвестиційний Банк» в судовому засіданні заявлені вимоги не визнав та просив відмовити в їх задоволенні на тій підставі, що діюче на той час законодавство не вимагало згоди власників майнових прав на передачу в іпотеку майнових прав на будинок. Крім того, представник просив застосувати наслідки спливу строків позовної давності. Представники відповідачів - ТОВ «Фірма «Консоль ЛТД» та ТОВ «Стрім-Авто» в судове засідання не з'явились, хоча належним чином були повідомлені про час та місце слухання справи, про поважні причини неявки в судове засідання суд не повідомили, заперечення чи пояснення на позовні вимоги суду не надали. Треті особи - [PERSON] та [PERSON] в судовому засіданні заявлені вимоги підтримали та просили їх задовольнити. Третя особа - Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу [PERSON] в судове засідання не з'явився, просив слухати справу в його відсутність. Відповідно до ч.1 ст.60 ЦПК України кожна сторона зобов'язана довести ті обставини на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, тобто обов'язок доказування покладений на сторони. Вислухавши сторони, оцінивши в сукупності надані в судовому засіданні докази, суд приходить до висновку про часткове задоволення заявлених вимог за наступних обставин. Судом в судовому засіданні встановлено, що 30.08.2002 року між ТОВ «Фірма «Консоль ЛТД» та [PERSON], [PERSON], [PERSON] укладено договір про спільну діяльність по дольовій участі в будівництві багатоквартирного житлового будинку №1707/321-18(р), за яким сторони по даному договору зобов'язуються спільно діяти для досягнення спільної господарської мети: будівництво багатоквартирного житлового будинку по [ADDRESS], іменований надалі «Об'єкт», і введення його в експлуатацію (п.1.1. Договору). Відповідно до пункту 3.1 Договору, Пайовики зобов'язуються в якості внеску в спільну діяльність по участі в будівництві, внести грошовий внесок або інші матеріальні цінності, за домовленістю сторін, в розмірі - 150 000,00 доларів США в національній валюті України (в гривнях) по курсу НБУ в день укладення договору. Копіями квитанцій підтверджується, що в день підписання договору була внесена Позивачами сума, що є еквівалентом 150 000,00 доларів США. Фірма в якості свого внеску в спільну діяльність зобов'язується своїми силами і з залученням власних трудових ресурсів, механізмів, обладнання, а також пайових коштів юридичних і фізичних осіб завершити будівництво багатоквартирного житлового будинку у відповідності з проектом та вимогами ДБН і передати Пайовику в натурі - вбудоване помешкання в 3-х рівнях, а саме: - офісне приміщення № 4 площею 559,84 кв.м.; - офісне приміщення № 5 площею 576,9 кв.м.; - представницькі апартаменти на 11-му поверсі, площею 202 кв.м. (п.3.2. Договору). В даний пункт Договору, як і пункт 3.1 Договору - щодо внеску позивачів, неодноразово вносились зміни. Додатковою Угодою від 31.05.2010 року до Договору про дольову участь в будівництві багатоквартирного житлового будинку №1707/321-18(р) від 30.08.2002 року були внесені зміни в п.3.1 Договору та визначено суму Паю, що в еквіваленті становить 864 255,20 доларів США та внесено зміни в п.3.2 Договору, а саме розміри приміщень, що передаються Пайовикам: площа офісного приміщення становить 1 727,2 кв.м. та чотирикімнатна квартира будівельний номер 30 на 11-му поверсі загальною площею 196,4 кв.м. Пункт 3.3. Договору визначає, що Грошові та майнові внески Фірми та Пайовиків, а також збудований внаслідок спільної діяльності Об'єкт, є їх спільною власністю у відповідності з розмірами їх внесків в спільну діяльність. Після оформлення права власності Пайовиків у відповідності з п.п.9.4, 9.5 Договору право спільної власності, що витікає із даного договору, припиняються, і кожна із Сторін розпоряджається виділеною та оформленою їй у власність частиною в створеному сторонами по даному Договорі Об'єкті на власний розсуд. Сторони домовились і зазначили в пункті 3.7 Договору, що за умови виконання зобов'язання, вказаного в пункті 3.1 Договору, Пайовики повністю набувають право на пайову (дольову) участь в будівництві, а Фірма втрачає право розпорядження вказаною в даному Договорі «Часткою Пайовиків» інакше, як в інтересах та з письмової згоди Пайовиків. «Частка Пайовиків» вважається прийнятою Пайовиками після підписання Пайовиками Акту про виконання Фірмою даного Договору (п.3.9 Договору). За актом прийому-передачі нежитлового приміщення від 16.07.2009 року ТОВ «Фірма «Консоль ЛТД» передала, а [PERSON], [PERSON], [PERSON] прийняли офісне приміщення у власність за адресою: [ADDRESS], поверх 1-3, загальною площею 1 722,7 кв.м. Відповідно до п. 9.4 Договору, кожному з Пайовиків належить 1/3 частина від офісних приміщень, вказаних в п.3.2. даного договору, яка може бути оформлена на кожного з Пайовиків у власність згідно з діючим законодавством України. Представницькі апартаменти проектною площею 202 кв.м., вказані в п.3.2. оформлюються у власність [PERSON] після виконання даного договору. З довідки від 15.06.2010 року вбачається, що [PERSON], [PERSON], [PERSON] сплатили пайовий внесок за офісне приміщення та квартиру в розмірі 864 255,20 доларів США. Позивачі звернулись із заявою про реєстрацію права власності на офісне приміщення та рішенням державного реєстратора прав на нерухоме майно від 31.05.2013 року було відмовлено у державній реєстрації прав та їх обтяжень на тій підставі, що, документи подані для проведення державної реєстрації прав, та встановив заяву про державну реєстрацію прав, пов'язаних з відчуженням нерухомого майна, подано після державної реєстрації обтяжень, встановлених щодо цього майна, реєстраційний номер обтяження 2752929 згідно договору іпотеки від 28.12.2005 року за номером 6179. Як було встановлено в судовому засіданні, 28.12.2005 року між Акціонерним комерційним промислово-інвестиційним банком (далі - Іпотекодержатель) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Стрім-Авто», Товариством з обмеженою відповідальністю фірма «Консоль ЛТД» (далі - Іпотекодавці) був підписаний договір іпотеки. Договір іпотеки був укладений для забезпечення вимоги Іпотекодержателя, що випливає з Кредитного договору №160 від 27.12.2005 року, укладеного між Іпотекодержателем та Позичальником (Товариством з обмеженою відповідальністю Фірма «Консоль ЛТД») за умовами якого Позичальник зобов'язаний не пізніше 20.12.2010 року повернути Іпотекодержателю валютний кредит в розмірі 6 291 192,00 євро, сплатити проценти за користування ними згідно умов Кредитного договору, а також можливу неустойку і інші виплати у розмірі і у випадках, передбачених Кредитним договором. За Договором Іпотеки предметом іпотеки є майнові права на нерухоме майно, яке буде належати Іпотекодавцям в майбутньому, тобто: об'єкт незавершеного будівництва - жилий будинок, що буде збудований на земельній ділянці площею 2 228 кв.м., що орендується ТОВ «Стрім авто» на підставі договору оренди земельної ділянки, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу [PERSON], 23.01.2004 року, за реєстровим номером 19, за адресою: [ADDRESS]. В цей же день приватним нотаріусом була накладена заборона відчуження на жилий будинок, що буде збудований на земельній ділянці площею 2 228 кв.м. за адресою: [ADDRESS], де 15% вищезазначеного нерухомого майна належить ТОВ «Стрім Авто» та 85% вищезазначеного нерухомого майна - ТОВ фірма «Консоль ЛТД» до повного погашення кредиту і припинення договору. Крім того, в судовому засіданні було встановлено, що [PERSON] оформив право власності на квартиру [ADDRESS], що підтверджується Свідоцтвом про право власності від 02.03.2011 року та за договором купівлі-продажу квартири від 03.08.2011 року зазначена квартира [PERSON] була відчужена. Підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу (ч.1 ст.215 ЦК України). Зокрема, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним; правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей. Частини 1, 3 ст. 575 ЦК України визначають, що іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи; правила про іпотеку землі та інші окремі види застав встановлюються законом. Відповідно до ч. 2 ст. 583 ЦК України заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, а також особа, якій власник речі або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави. У ст. 5 Закону України "Про іпотеку" (у редакції, яка була чинною на час укладення договору іпотеки) указаний вичерпний перелік об'єктів, які могли бути предметом іпотеки за іпотечним договором. Предметом іпотеки можуть бути один або декілька об'єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об'єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом. Предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна в майбутньому. Частина об'єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості чи приєднання її до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості. Водночас поняття "іпотека майнових прав" і регулювання відносин при передачі в іпотеку майнових прав у цьому Законі були відсутні. Положеннями статті 5 Закону України «Про іпотеку» не визначалось, що предметом іпотеки можуть бути майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено. Закон України "Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати" (у редакції, яка була чинною на час укладення договору іпотеки) встановлює відносини у системі іпотечного кредитування, а також перетворення платежів за іпотечними активами у виплати за іпотечними сертифікатами із застосуванням механізмів управління майном. Іпотекодавцем за іпотечним договором, предметом іпотеки за яким є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, може бути забудовник - особа, яка організовує спорудження нерухомості для власних потреб чи для передачі її у власність іншим особам, або особа, власністю якої стане ця нерухомість після завершення будівництва. Іпотечний борг виникає з цивільно-правових відносин між сторонами договору про іпотечний борг за умови дотримання встановлених Законом України "Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати" вимог. Майнові права на об'єкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року N 800-VI "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва", яким були внесені зміни до законодавчих актів України, у тому числі Закону України "Про іпотеку". Правовий аналіз положень ЦК України, Закону України «Про іпотеку» та Закону України від 19 червня 2003 року №979-IV «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» дозволяє дійти висновку про те, що майнове право, що є предметом застави (іпотеки), - це обумовлене право набуття в майбутньому прав власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, що є необхідними й достатніми для набуття речового права. Позивачі виконали свої грошові зобов'язання за Договором пайової участі у фінансуванні будівництва житлового будинку, повністю сплативши вартість об'єкта будівництва, тобто вчинили дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об'єкт будівництва або набуття майнових прав на цей об'єкт. Товариство з обмеженою відповідальністю «Стрім-Авто», Товариство з обмеженою відповідальністю фірма «Консоль ЛТД» передало в іпотеку майнові права на об'єкти нерухомості, що будуть створені в майбутньому, зокрема і офісне приміщення №50, поверх 1-3, загальною площею 1 722,7 кв.м. Передаючи в іпотеку зазначені майнові права на офісне приміщення в незавершеному будівництвом житловому будинку, Товариство з обмеженою відповідальністю «Стрім-Авто», Товариство з обмеженою відповідальністю фірма «Консоль ЛТД» діяло без згоди інвесторів [PERSON], [PERSON], [PERSON] Зазначена правова позиція висловлена Верховним Судом України в постановах від 30 січня 2013 року, від 3 квітня 2013 року, від 25 вересня 2013 року, від 04 грудня 2013 року. А тому, оскільки майнові права які не могли бути предметом іпотеки, були передані в іпотеку без згоди Позивачів, тому суд приходить до висновку про часткове задоволення позовних вимог, а саме: в частині передачі в іпотеку майнових прав на офісне приміщення №50, поверх 1-3, загальною площею 1 722,7 кв.м. Що ж стосується квартири, то суд не вбачає підстав для задоволення вимог в цій частині, оскільки на даний час квартира не належить [PERSON] на праві власності (вона ним відчужена), а тому його права не порушені. Суд не вбачає підстав для застосування строків позовної давності, оскільки позивачам стало відомо про наявність заборони на відчуження та договору іпотеки в 2013 році. Представник відповідача не надав суду доказів на підтвердження того, що про наявність заборони на відчуження позивачам стало відомо раніше. А тому позивачами не пропущено строк на звернення до суду із заявленими вимогами. Оскільки сторонами згідно з вимогами ЦПК України є позивач та відповідач, ЦПК України не передбачає можливості зобов'язати третю особу вчинити будь-які дії, а тому оскільки Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу [PERSON] бере участь у справі в якості третьої особи (статус сторін належить визначати лише позивачу), тому суд не вбачає підстав для задоволення вимог в частині зобов'язання Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу [PERSON] виключити з Державного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна запис від 28.12.2006 року №2752929 про накладення обтяження (заборони на відчуження майна), вчинений на підставі Договору іпотеки від 28.12.2005 року. Крім того, з відповідачів на користь позивачів у відповідності з вимогами ст.88 ЦПК України підлягають стягненню судові витрати. На підставі вищевикладеного та

Outcome: partial