Jurisdiction: civil
Date: 2017-07-18 00:00:00

23 грудня 2016 року, сільськогосподарський виробничий кооператив «РАССВЕТ», третя особа на стороні відповідачів: державний реєстратор центру надання адміністративних послуг при Великомихайлівській районній державній адміністрації Одеської області звернувся до суду з позовною заявою до [PERSON], фізичної особи-підприємця [PERSON] про визнання договору оренди недійсним. Свої позовні вимоги обґрунтовує тим, що [PERSON] є власником земельної ділянки у Великомихайлівському районі Одеської області, розташованої на території Великоплосківської сільської ради за межами населеного пункту. Земельна ділянка кадастровий номер [NUMBER] площею 4,91 га належить відповідачу на підставі державного акту [NUMBER] від 17.02.2005 року. Зазначена земельна ділянка має цільове призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Належна [PERSON] земельна ділянка була передана ним в оренду СВК «РАССВЕТ» за договором оренди від 23.11.2005 року строком дії 20 років. Договір був зареєстрований у встановленому на час укладання порядку в Великомихайлівському районному відділі Одеської регіональної філії ДП «ЦДЗК при Держкомземі України» 28.12.2006 року за №365. Сторонами був підписаний акт передачі та прийому земельної ділянки від 23.11.2005 року. Незважаючи на передачу прав володіння та користування земельною ділянкою СВК «РАССВЕТ», [PERSON] 01.06.2015 року уклав договір оренди зазначеної земельної ділянки з ФОП [PERSON]. Речове право оренди ФОП [PERSON] було зареєстроване в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 19.11.2015 року за номером 12150661 державним реєстратором центру надання адміністративних послуг при Великомихайлівській районній адміністрації Одеської області Новаком С.С., що підтверджується інформаційною довідкою з державного реєстру прав на нерухоме майно від 15.12.2016 року за №75908533. Тому позивач просить суд договір від 01.06.2015 року оренди земельної ділянки кадастровий номер [NUMBER] площею 4,91 га, укладений між [PERSON] та ФОП [PERSON] визнати недійсним. 21.03.2017 року, [PERSON] пред'явив зустрічний позов до сільськогосподарського виробничого кооперативу «РАССВЕТ», третя особа на стороні позивача: фізична особа-підприємець [PERSON] про розірвання договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення. Свої позовні вимоги обґрунтовує тим, що йому належить земельна ділянка площею 4,91га, кадастровий номер [NUMBER] відповідно до Державного акту [NUMBER] від 17 лютого 2005 року. На підставі того, що йому належить вказана земельна ділянка, 23.11.2005 року, строком на 20 років, був укладений договір оренди з СВК «РАССВЕТ», який зареєстровано у Великомихайлівському районному відділі Одеської регіональної філії ДП «ЦДЗХ» при Держзкомземі України» 28.12.2006 року за №365. В травні 2015 року за спільною домовленістю [PERSON] з ФОП-Кожановим, який звернувся до керівника СВК «РАССВЕТ» - [PERSON], з приводу того, що між ним та ФОП-Кожановим є намір укласти договори оренди його земельної ділянки, яку до 2015 року обробляло СВК «РАССВЕТ», на що керівник надав згоду та показав місце розташування даної земельної ділянки та пообіцяв розірвати договір оренди за згодою сторін. 01.06.2015 року він уклав договір оренди земельної ділянки з ФОП- Кожановим, який був зареєстрований Центром надання адміністративних послуг при Великомихайлівській районній державній адміністрації Одеської області. Після реєстрації вищезазначеного договору оренди, а саме 20.11.2015 року його ділянку став обробляти ФОП-Кожанов, яка на той час не була оброблена. Ухвалою від 21 березня 2017 року первісний позов сільськогосподарського виробничого кооперативу «РАССВЕТ», третя особа на стороні відповідачів: державний реєстратор центру надання адміністративних послуг при Великомихайлівській районній державній адміністрації Одеської області до [PERSON], фізичної особи-підприємця [PERSON] про визнання договору оренди недійсним та зустрічний позовну заяву [PERSON] до сільськогосподарського виробничого кооперативу «РАССВЕТ», третя особа на стороні позивача: фізична особа-підприємець [PERSON] про розірвання договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення об'єднано в одне провадження. Представник СВК « РАССВЕТ» Лозицький О.В. в судовому засіданні заявлені вимоги підтримав у повному обсязі. Надав пояснення, аналогічні викладеним у позові, послався на те, що договір оренди земельної ділянки, укладені між СВК « РАССВЕТ» в особі голови правління кооперативу [PERSON] та [PERSON] власником земельної ділянки є дійсним, строк його дії не сплинув, він не визнавався в судовому порядку недійсним, належним чином зареєстрований, тому відповідач [PERSON] неправомірно уклав 01 червня 2015 року інший договір оренди з ФОП « [PERSON]», цей договір має бути визнаним недійсним. Так як твердження [PERSON] щодо надання згоди керівником СВК «РАССВЕТ» на обробку землі ФОП «[PERSON]» не відповідає дійсності та не підтверджено доказами. Також вказав, що до теперішнього часу договір виконувався належним чином, [PERSON] отримував орендну плату до 2015 року включно, що підтверджується відомостями на виплату в грошовій та натуральній формі та підписом у відомостях [PERSON]. В 2016 році [PERSON] за отриманням орендної плати не звертався. Щодо обробітку земельної ділянки належній [PERSON] , то дійсно восени 2016 року земельну ділянку обробив ФОП [PERSON], посилаючись на договір оренди між ним та власником земельної ділянки від 01 червня 2015 року. Керівник СВК « РАССВЕТ» не бажаючи створювати конфліктну ситуацію, фізично не перешкоджав ФОП [PERSON] обробляти земельну ділянку, але в той же час звернувся до суду із заявою про визнання договору оренди від 01.06.2015 року недійсним. Представник [PERSON] - [PERSON] в судовому засіданні первісний позов не визнав в повному обсязі. Вказав, що 23 листопада 2005 року строком на 20 років був укладений договір оренди між [PERSON] та СВК « РАССВЕТ» даний договір було зареєстровано в Великомихайлівському районному відділі Одеської регіональної філії ДП « ЦДЗХ» при Держкомземі України» 28.12.2006 року за № 365. В травні 2015 року за спільною домовленістю між [PERSON] та ФОП - [PERSON] вирішили укласти договір оренди земельної ділянки [PERSON], яку до 2015 року обробляв СВК «РАССВЕТ» вони звернулись до голови правління кооперативу [PERSON] він дав згоду та показав місце розташування даної земельної ділянки. 01 червня 2015 року [PERSON] уклав договір оренди земельної ділянки з ФОП [PERSON], даний договір оренди був зареєстрований центром надання адміністративних послуг при Великомихайлівської районної державної адміністрації Одеської області. Після реєстрації вищезазначеного договору оренди, а саме 20.11.2015 року земельну ділянку [PERSON] став обробляти ФОП - [PERSON] і земельна ділянка на той час не була оброблена. Орендну плату за 2016 - 2017 роки від СВК « РАССВЕТ» [PERSON] не отримував. ФОП « [PERSON]» в судовому засіданні пояснив, що в квітні 2015 року він разом з [PERSON] прийшли до голови правління кооперативу СВК «РАССВЕТ» - [PERSON], щоб добровільно розірвати договір оренди між ним та [PERSON] на що [PERSON] - надав згоду. Тому він вирішив, що вони розірвали договір. 01 червня 2015 року між ним та [PERSON] було укладено договір оренди земельної ділянки, крім того в ЦНАП при Великомихайлівській районній державній адміністрації Одеської області їх договір з [PERSON] зареєстрували без жодних перешкод. З серпня 2015 року він обробляв земельну ділянку [PERSON] і обробляти її йому ніхто не перешкоджав. Сільськогосподарський рік почався з осені 2015 року до осені 2016 року, тому орендну плату [PERSON] він сплатив в 2016 році. Представник третьої особи державний реєстратор центру надання адміністративних послуг при Великомихайлівській районній державній адміністрації Одеської області в судове засідання не з'явився, про час і місце проведення судового засідання повідомлявся належним чином про що свідчать розписки про отримання судової повістки. Вислухавши пояснення представників сторін, третьої особи, дослідивши письмові матеріали справи, розглянувши справу в межах заявлених вимог, суд дійшов до наступного. В судовому засіданні встановлено, що [PERSON] є власником земельної ділянки площею 4,91 га, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер: [NUMBER], розташованої на території Великоплосківської сільської ради Великомихайлівського району Одеської області. Зазначене підтверджено державним актом на право власності на земельну ділянку [NUMBER] виданим від 17.02.2005 року. Так, згідно договору оренди землі від 23 листопада 2005 року між [PERSON] та СВК «Рассвет» укладено договір об'єктом оренди якого є земельна ділянка загальною площею 4,91 га кадастровий номер [NUMBER], строк дії вищевказаного договору 20 років. Зазначений договір оренди містить всі необхідні умови, належним чином підписаний сторонами та зареєстрований Великомихайлівським районним відділом Одеської регіональної філії ДП «ЦДЗК» при держкомземі України № 365 від 28.12.2006 року в Книзі реєстрації договорів оренди земельних ділянок, про що свідчить відповідний запис який скріплений печаткою та підписом посадової особи [PERSON] на самому договорі. Його реєстрація також підтверджена інформацією відділу Держгеокадастру у Великомихайлівському районі Одеської області за № 27-1512-0.13-4009/2-16 від 27.12.2016 року. Також, згідно наявного в матеріалах справи акту передачі та прийому земельної ділянки від 23 листопада 2005 року відповідач [PERSON] як власник земельної ділянки передала, а орендар СВК «РАССВЕТ» в особі голови правління [PERSON] прийняв в платне користування земельну ділянку площею 4,91 га терміном 20 років починаючи з дати державної реєстрації договору оренди для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Разом з цим, 01 червня 2015 року між [PERSON] та ФОП «Кожанов Іван Іванович» в особі [PERSON] укладено договір об'єктом оренди якого є ця сама земельна ділянка загальною площею 4,91 га кадастровий номер [NUMBER], строк дії вищевказаного договору 10 років. Згідно Інформаційної довідки № 75908533 від 15.12.2016 року з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна яким являється земельна ділянка за кадастровим номером [NUMBER], площею 4,91 га за цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Реєстрація вищевказаного нерухомого майна та договору оренди б\\н від 01 червня 2015 року між [PERSON] та ФОП "Кожанов Іван Іванович" в особі [PERSON] здійснена 19.11.2015 року державним реєстратором Великомихайлівського міжрайонного управління юстиції Одеської області Новаком Сергієм Сергійовичем за номером 12150661. Суд встановив, що між сторонами виник спір з приводу правомірності укладення 01 червня 2015 року договору оренди земельної ділянки. Тобто, спірний договір був укладений між [PERSON] та ФОП [PERSON] у 2015 році, тоді як предмет договору оренди - земельна ділянка знаходилась у користуванні СВК «РАССВЕТ» - орендаря за нерозірваним договором оренди, укладеним 23.11.2005 року, строк дії якого ще не скінчився. Відповідно до положень ст. ст. 141, 149 ЗК України земельні ділянки, які перебувають у користуванні осіб, передаються у власність чи користування іншим особам лише після їх вилучення у встановленому законом порядку у попереднього користувача. Як встановлено судом і підтверджується зібраними у справі письмовими доказами, у встановленому законом порядку земельна ділянка у попереднього орендаря - СВК «Рассвет» не вилучались, укладений ним у 2005 році договір оренди недійсним не визнавався. Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України). За частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі». Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення договору оренди. Згідно ст.27 Закону України «Про оренду землі» орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону. Способами захисту прав власника або землекористувача на земельну ділянку є визнання прав, визнання угоди недійсною ( п. "а", п."в" ч.3 ст.152 ЗК України). Згідно ч.2 ст.24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець зобов'язаний не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою. Вирішуючи питання щодо наявності порушення права позивача, за захистом якого він звернувся до суду, суд бере до уваги роз'яснення п.8 постанови Пленуму Верховного Суду України №9 від 06.11.2009р. «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними», згідно яким відповідно до частини першої статті 215 ЦК підставою недійсності правочину є недодержання стороною (сторонами) вимог, які встановлені статтею 203 ЦК, саме на момент вчинення правочину. Підставами визнання правочину недійсним є недодержання в момент вчинення правочину стороною вимог, які встановлені ч.ч. 1-3, 5 та 6 ст. 203 ЦК України. Згідно ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. А саме, невідповідність змісту правочину ЦК України, акту цивільного законодавства, моральним засадам суспільства; відсутність у сторони правочину необхідного обсягу цивільної дієздатності; відсутність вільного волевиявлення або його невідповідність його внутрішній волі; відсутність спрямованості правочину на реальне настання правових наслідків, що ним обумовлені; порушення прав та інтересів малолітніх, неповнолітніх або непрацездатних дітей батьками (усиновлювачами) при вчиненні правочину. Під час розгляду справи в суді окрім факту відсутності спливу строку дії раніше укладеного сторонами договору оренди земельної ділянки, також було встановлено, що на час укладення та державної реєстрації нового договору оренди з ФОП [PERSON] земельна ділянка перебувала в користуванні СВК «РАССВЕТ», яким виконувались покладені за договором оренди обов'язки, у тому числі щорічно виплачувалась орендна плата у грошовій і натуральній формі, що підтверджується відповідними відомостями. Зокрема, і в 2015 році [PERSON] отримав орендну плату, що підтверджується відомістю нарахування та виплату орендної плати від 31.08.2015 року, видатковим касовим ордером та накладною № 1-9 від 31.08.2015 року, згідно яких за 2015 рік він отримав оплату в сумі 4500,00 грн., що також підтверджується його підписом. На підставі досліджених доказів, особистих пояснень представників сторін, третьої особи, суд дійшов до висновку, що договір оренди земельної ділянки укладений від 01 червня 2015 року між [PERSON] та ФОП [PERSON] необхідно визнати недійсним, так як він суперечить вимогам цивільного законодавства. Так, вищевказаний договір оренди був укладений неправомірно, під час дії попереднього договору оренди земельної ділянки укладеного від 23 листопада 2005 року між СВК « РАССВЕТ» та [PERSON] який на даний час є чиним та строк його дії ще не скінчився. Перевіривши доводи учасників, при розгляді зустрічного позову [PERSON] до сільськогосподарського виробничого кооперативу «РАССВЕТ», третя особа на стороні позивача: фізична особа-підприємець [PERSON] про розірвання договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення суд дійшов до наступного. Відповідно до ч.1 ст.11 ЦПК України суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі. Згідно із ч.1 і ч.3 ст.10 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підстави своїх вимог та заперечень, надавши докази відповідно до вимог статей 57-60 ЦПК. Обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування (ч.2 ст.59 ЦК України). Доказування не може ґрунтуватись на припущеннях (ст.60 ЦПК України). Обставини, визнані сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі, не підлягають доказуванню (ч.1 ст.61 ЦК України). Відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. За змістом статті 15 Закону України «Про оренду землі» орендна плата є однією з істотних умов договору оренди землі. В укладеному договорі від 23.11.2005 року між СВК «РАССВЕТ» та [PERSON], щодо сплати орендної плати, встановлений строк виконання такого зобов'язання до 30 грудня поточного року. Слід зазначити, що документом, який підтверджує отримання орендодавцем орендної плати є відомість нарахування та виплати орендної плати за землю видачі орендної плати, що передбачена додатком 2 пункту 28 Методичних рекомендацій про бухгалтерський облік розрахунків з власниками земельних та майнових паїв сільськогосподарських підприємств, викладених у листі Міністерства аграрної політики від 04.12.2003 р. за N 37-27-12/14024. Представником СВК «РАССВЕТ» в судовому засіданні було доведено, що з 2005 року до 2015 року включно, [PERSON] отримував орендну плату, як це передбачено договором, що підтверджується наявними в матеріалах справи відомостями нарахування та виплати орендної плати в грошовій та натуральній формі, що також підтверджується підписом у відомостях [PERSON] Відповідно до ст.526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Згідно частини 1 статті 530 ЦК України, якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Згідно з ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Відповідно до ч. 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору. Відповідно до ч. ч. 1, 2 ст 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення повинне вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Так, потрібно встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена як у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору; а також установити, чи є дійсно істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати. Відповідно до ч. 1 ст. 141 ЗК України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати. Згідно до правової позиції щодо розірвання договору оренди у разі систематичної несплати орендної плати, що викладена в постанові Верховного Суду України від 12 грудня 2012 року № 6-146 цс 12, яка згідно із ст. 360-7 ЦПК України є обов'язковою для судів, Верховний Суд зробив висновок про можливість розірвання договору оренди землі лише в разі систематичної несплати орендної плати, разове порушення умов договору у цій частині не є підставою для його розірвання. Отже, судом встановлено, що відповідач не сплатив [PERSON] орендну плату тільки за 2016 рік, а 30.12.2017 року, ще не настало, тому доводи представника [PERSON] - [PERSON] про систематичну несплату орендної плати СВК «РАССВЕТ» [PERSON] суд до уваги не приймає. Так і не знайшли свого підтвердження доводи представника [PERSON]- [PERSON] та ФОП [PERSON]І про те, що голова правління кооперативу СВК «РАССВЕТ» - [PERSON] добровільно надав згоду на розірвання договору оренди земельної ділянки між СВК «Рассвет» та [PERSON], та не заперечував проти того, щоб ФОП [PERSON] самостійно обробляв земельну ділянку [PERSON] так як документально це ніяк підтверджено не було. При дослідженні доказів судом не встановлено порушень, які б могли бути підставою для дострокового розірвання договору оренди земельної ділянки між СВК «РАССВЕТ» та [PERSON] На підставі викладеного, суд не вбачає підстав для дострокового розірвання договору оренди землі між СВК «РАССВЕТ» та [PERSON], а тому в задоволенні зустрічного позову [PERSON] до сільськогосподарського виробничого кооперативу «РАССВЕТ», третя особа на стороні позивача: фізична особа-підприємець [PERSON] про розірвання договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення необхідно відмовити. Відповідно до ч.1 ст.88 ЦПК України, судові витрати підлягать стягненню з [PERSON] та ФОП [PERSON] в рівних частинах з кожного на користь СВК «РАССВЕТ».

Outcome: approved