Jurisdiction: civil
Date: 2016-02-07 00:00:00

[PERSON] (далі - Позивач) через свого представника звернулась в Кам'янський районний суд Черкаської області з позовом до Дочірнього сільськогосподарського підприємства «Агрокомплекс» (с. Березняки Смілянського району Черкаської області) (далі - Відповідач), треті особи без самостійних вимог на предмет спору: відділ Держземагенства у Кам'янському районі Черкаської області, відділ Державної реєстрації речових прав на нерухоме майно Кам'янського районного управління юстиції Черкаської області про визнання договору оренди землі припиненим та повернення земельної ділянки. В обґрунтування позовних вимог представник Позивача посилалась на те, що на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку серії [NUMBER] від 25.08.2004 року Позивач являється власником земельної ділянки сільськогосподарського призначення площею 2,46 га з кадастровим номером [NUMBER], що розташована в адміністративно-територіальних межах Райгородської сільської ради Кам'янського району Черкаської області. 16.09.2010 року між Позивачем та Відповідачем було укладено договір оренди вказаної земельної ділянки строком на 5 років, з урахуванням ротації культур згідно з проектом землеустрою. Тоді ж Позивач передав Відповідачу вказану земельну ділянку у строкове платне використання, а Відповідач прийняв вказану земельну ділянку в стані, придатному для її цільового використання, про що було складено акт прийому-передачі. Відповідач, після укладення (підписання) примірників договору оренди та акту, не надав її копій Позивачу, та забрав усі примірники для проведення Відповідачем державної реєстрації. В установленні порядком та строки в серпні 2015 року Позивач направив листа до Відповідача про те, що не бажає продовжувати дію договору оренди земельної ділянки, проте Відповідач по закінченню строку дії договору оренди продовжує користуватись земельною ділянкою та відмовляється в добровільному порядку повернути земельну ділянку Позивачу, так як здійснив державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки не в 2010, а в 2013 році, а тому бажає використовувати земельну ділянку протягом 5 років з часу державної реєстрації договору оренди землі, тобто до 2018 року. З посиланням на норми ст.ст. 16, 386, 598, 631, 638 ЦК України, ст.ст. 15, 31, 34 Закону України «Про оренду землі» сторона Позивача просила визнати припиненим спірний договір оренди земельної ділянки від 16.09.2010 року, зобов'язати Відповідача повернути Позивачу земельну ділянку у десятиденний термін після набуття судовим рішенням законної сили та стягнути понесені стороною Позивача судові витрати. В судовому засіданні представник Позивача уточнила позовні вимоги, та підтримала їх, просила задовольнити. Представники відповідача проти задоволення позовних вимог заперечували, надали суду письмові заперечення, просили в задоволенні позову відмовити. Представники третіх осіб - відділ Держгеокадастру у Кам'янському районі Черкаської області, відділ державної реєстрації речових прав на нерухоме майно Кам'янського районного управління юстиції Черкаської області - в судове засідання не з'явились, подали заяви про розгляд справи без їхнього представника. Допитана в якості свідка Позивач [PERSON] пояснила, що після укладання Договору у 2010 році Відповідач неналежним чином виконував умови договору в частині способів обробітку землі та виплати орендної плати, хоч насправді використовував земельну ділянку у своїх цілях. Додаткову угоду про продовження дії договору вона не підписувала, Відповідач не надавав їй відповідного проекту для підписання. Вважала, що договір припинив свою дію у 2015 році, інакше б вона його взагалі не підписувала б. Дослідивши матеріали справи, всебічно і повно, з'ясувавши всі її фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, об'єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд дійшов до наступних висновків. Згідно ст. 3 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та свобод чи інтересів. Відповідно до ст. 11 ЦПК України, суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненнями фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі. Особа, яка бере участь у справі, розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. Згідно ст. 10, 60 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставі своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Відповідно до ст. 57 ЦПК України доказами є будь-які фактичні дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин, що обґрунтовують вимоги і заперечення сторін та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Згідно ст. 58 ЦПК України належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Так, в судовому засіданні достовірно встановлено, що Позивач має в приватній власності земельну ділянку сільськогосподарського призначення площею 2,46 га з кадастровим номером [NUMBER], що розташована в адміністративно-територіальних межах Райгородської сільської ради Кам'янського району Черкаської області, що підтверджується державним актом на право власності на земельну ділянку серії [NUMBER] від 25.08.2004 року. 16.09.2010 року між Позивачем (орендодавець) та Відповідачем (орендар) строком на 5 років, з урахуванням ротації культур згідно з проектом землеустрою, на умовах платності був укладений договір оренди (далі - Договір) цієї земельної ділянки сільськогосподарського призначення площею 2,46 га з кадастровим номером [NUMBER], що розташована в адміністративно-територіальних межах Райгородської сільської ради Кам'янського району Черкаської області (а.с. 55-56 т.1). 16.09.2010 року між Позивачем та Відповідачем був підписаний акт прийому - передачі зазначеного нерухомого майна, про що наявна копія акту (а.с. 57 т. 1). 20.11.2013 року здійснено державну реєстрацію Договору, що підтверджується витягом про державну реєстрацію (а.с. 59-64 т.1). В серпні 2015 року, тобто в період часу з дня укладення договору оренди земельної ділянки до закінчення його дії, Позивач звернулась до Відповідача з повідомленням про наміри припинити оренду належної йому земельної ділянки, так як вважала, що договір закінчує свою дію в 2015 році. Відсутність дій зі сторони Відповідача щодо припинення Договору та повернення земельної ділянки послужило підставою для звернення Позивача через свого представника до суду з позовною вимогою про визнання Договору припиненим та повернення земельної ділянки. Відповідно до частини першої статті 93 ЗК України та ст. 1 Закону України "Про оренду землі", право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Відповідно до частини першої статті 638 та частини третьої статті 640 ЦК України (в редакції чинній до 01.01.2013 року, тобто на час виникнення спірних правовідносин) договір оренди земельної ділянки вважається укладеним з моменту його державної реєстрації. Відповідно до частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов'язані з орендою землі, є Закон України "Про оренду землі ". До 01 січня 2013 року, тобто на час виникнення спірних правовідносин, спеціальний Закон України "Про оренду землі" у статтях 18 та 20 передбачав обов'язковість проведення державної реєстрації договору оренди землі й саме момент такої реєстрації визначався моментом набуття договором юридичної чинності. З 01 січня 2013 року набрали чинності внесені Законом України від 11 лютого 2010 року № 1878-VI «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» з тексту статей 182, 640, 657, 732, 745 ЦК України виключено посилання щодо обов'язковості державної реєстрації правочинів, а із Закону України «Про оренду землі» статті 18 та 20 про обов'язковість державної реєстрації договорів оренди землі взагалі виключені. На час укладання Договору та його державної реєстрації положення статті 17 Закону України «Про оренду землі» було викладено у такому змісті, згідно якого передача об'єкта оренди орендарю здійснюється орендодавцем у строки та на умовах, що визначені у договорі оренди земельної ділянки, за актом приймання-передачі. Також, на час укладання Договору та його державної реєстрації строк дії договору оренди земельних ділянок сільського господарських угідь у відповідності до ст.19 Закону України «Про оренду землі» визначався з урахуванням періоду ротації основної сівозміни згідно з проектами землеустрою. На час державної реєстрації Договору (20.11.2013 року) дані норми про обов'язковість проведення державної реєстрації втратили чинність, а сама державна реєстрація була проведена по минуваню значного строку після підписання Договору сторонами. За загальновизнаним принципом права, закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі. Цей принцип закріплений у частині першій статті 58 Конституції України. У рішенні Конституційного Суду України від 09 лютого 1999 року № 1-рп/99 у справі про зворотну дію в часі законів та інших нормативно-правових актів наголошується на тому, що до події, факту застосовується той закон або інший нормативно-правовий акт, під час дії якого вони настали або мали місце. Заборона зворотної дії є однією з важливих складових принципу правової визначеності. За загальним правилом і з урахуванням статей 641 та 642 ЦК України моментом, з якого договір вважається укладеним, є момент досягнення сторонами згоди з усіх істотних умов договору, тобто повного і безумовного прийняття однією стороною пропозиції другої сторони укласти договір на визначених і добровільно погоджених ними умовах. Разом з тим, у статтях 206-210, 639, 640 ЦК України, зокрема у редакції, чинній до 01 січня 2013 року, передбачені певні винятки з такого загального правила й зазначено, що моментом укладення договору може бути також надання йому письмової форми, передання майна чи вчинення іншої дії, нотаріальне посвідчення договору, його державна реєстрація. За таких обставин, укладення договору є певним процесом (від направлення оферти до моменту надання договору юридичної сили), а не моментальною, одноактною дією, та фактично складається з кількох стадій, що слідують послідовно одна за одною, а саме: подання однією стороною пропозиції щодо укладення договору, прийняття погодженої пропозиції другою стороною, надання договору необхідної форми (з урахуванням законодавчих вимог), а за необхідності - нотаріальне посвідчення та державна реєстрація договору. У відповідності до статті 210 ЦК України правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, установлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації. На час проведення державної реєстрації Договору вже не діяло законодавче положення щодо обов'язкової державної реєстрації договору оренди землі, а також положення, що така реєстрація визначається моментом набуття Договором юридичної чинності. Водночас, суд приймає до уваги, що на час укладання Договору діяло законодавство, яке встановлювало, що договір оренди землі є укладеним з моменту його державної реєстрації. З положень статті 210 ЦК України випливає, що незареєстрований договір, хоча й узгоджений учасниками правочину та підписаний ними, не є укладеним незалежно від причин, що призвели до відсутності його державної реєстрації, але договір, який пройшов державну реєстрацію, хоча й за сплином певного строку після його підписання, є таким, що укладений, проте має юридичну чинність виключно з моменту реєстрації. На цьому наголошує Верховний Суд України у постанові Пленуму від 06 листопада 2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійними», роз'яснивши в пункті 8 цієї постанови, що судам необхідно правильно визначати момент вчинення правочину. Відповідно до пункту 8 Договору (а.с. 54-56 т.1) договір укладено на 5 років (в тому числі для оренди земельної ділянки Позивача - з урахуванням ротації культур згідно з проектом землеустрою), а згідно пункту 45 Договору він набуває чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Ухвалою суду від 05 листопада 2015 року від Відповідача витребувано належним чином затверджений проект землеустрою на підставі якого повинна була проводиться ротація культур на спірній земельній ділянці. У встановлені строки Відповідач не надав даного доказу по справі, проте повідомив суд, що такий документ у нього відсутній. В зв'язку з вказаним, суд вважає, що у відповідності до статті 60 ЦПК України Відповідачем не доведено тієї обставини, що строк дії Договору міг корегуватись в залежності від наявного проекту землеустрою, а надану стороною Відповідача копію договору з розроблення проекту землеустрою суд не приймає як доказ обставини щодо наявності підстав для корегування строку дії Договору, так як в порядку статті 60 ЦПК України стороною Відповідача не надано в якості доказу проекту землеустрою, що стосується предмету спору. Частиною першою статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Згідно статті 631 ЦК України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснювати свої права та виконати обов'язки відповідно до договору. Закінчення строку договору не звільняє сторони від відповідальності за його порушення, яке мало місце під час дії договору. Отже, сторони договору, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують договір, надаючи згоді встановленої форми. Разом із тим цивільні права та обов'язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін при укладенні спірного договору, набуваються після відповідної державної реєстрації. Позивач та Відповідач при укладенні спірного Договору, дійшли згоди щодо істотних умов договору оренди земельної ділянки, скріпивши 16.09.2010 року Договір своїми підписами, що і є моментом укладення договору. У зв'язку з наведеним, суд вважає, що хоч Договір між сторонами може вважатись укладеним та має юридичну чинність з моменту реєстрації, але моментом його укладення являється 16.09.2010 року, і державна реєстрація Договору не змінює цього факту і саме з моменту укладання цього Договору слід рахувати строк його дії. Водночас, державна реєстрація даного Договору має значення для визначення моменту набрання Договором юридичної сили, тобто моменту часу з якого слід вважати, що сторони набули цивільних прав та обов'язків, на досягнення яких було спрямоване їхнє волевиявлення. Ці висновки суду ґрунтуються на положеннях правової позиції Верховного Суду України, викладеної у постанові від 19.02.2014 року по справі № 6-162цс13, постанові від 25.12.2013 року по справі № 6-118цс13. У відповідності до частини 2 статті 214 ЦПК України при виборі і застосуванні правової норми до спірних правовідносин суд враховує висновки Верховного Суду України, викладені у постановах, прийнятих за результатами розгляду заяв про перегляд судового рішення з підстав, передбачених пунктами 1 та 2 частини першої статті 355 ЦПК України. Згідно статті 360 - 7 ЦПК України висновок щодо застосування норм права, викладений у постанові Верховного Суду України, має враховуватись іншими судами загальної юрисдикції при застосуванні таких норм права. Правова позиція Верховного Суду України відповідно до частини 4 статті 13 Закону України «Про судоустрій і статус суддів» є обов'язковою для всіх суб'єктів владних повноважень, які застосовують у своїй діяльності нормативно-правовий акт, що містить відповідну норму права. Згідно пункту 1 частини 1 статті 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі припиняється в разі припинення закінчення строку, на який його було укладено. Частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачена підстава поновлення договору оренди, а саме у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користуватися виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обов'язки за договором; немає письмового повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди. Такі висновки суду ґрунтуються на правовій позиції Верховного Суду України, викладеної у постановах від 25.02.2015 року по справі № 6-219цс14, від 25.02.2015 року по справі № 6-10цс15, від 18.03.2015 року по справі № 6-3цс15, від 18.03.2015 року по справі № 6-4цс15, від 15.04.2015 року по справі № 6-55цс15, від 10.06.2015 року по справі № 6-70цс15. В судовому розгляді встановлено, що 02.03.2015 року, тобто в час дії Договору та до часу закінчення його дії (16.09.2015 року), між Позивачем та Відповідачем укладено Додаткову угоду до Договору від 16.09.2010 року, в якій сторони погодили, що п.8 та п.9 Договору слід викласти у новій редакції зі зміною терміну дії договору та його продовження на 3 роки до 20.11.2018 року, а також розміру орендної плати. Також, у п. 4 даної Додаткової угоди сторони погодили, що ця Додаткова угода набирає чинності з моменту її підписання та державної реєстрації і є невід'ємною частиною Договору. Відповідно до п. 19 Договору, який у відповідності до п. 3 Додаткової угоди не змінювався, державна реєстрація мала пройти в місячний термін. У відповідності до статті 654 ЦК України зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту. Водночас в розумінні статті 205 ЦК України закон визначає лише дві форми правочину - усну та письмову, а в статтях 209 та 210 ЦК України визначено лише умови, за наявності яких правочин підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню та/або державній реєстрації, але хоч нотаріальне посвідчення і можна назвати певним обов'язковим атрибутом письмової форми договору, ні таке посвідчення, ні тим більше державну реєстрацію договору все ж не слід цілком обожнювати з таким поняттям як «форма правочину». У відповідності до ст. 201 ЦК України правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, установлених законом. Таким чином очевидно, що такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації і з цього моменту він набуває чинності з моменту державної реєстрації. Але дане правило застосовується лише щодо тих правочинів, державна реєстрація яких передбачена законом, а не самим договором. Як зазначено вище, з 01 січня 2013 року із Закону України «Про оренду землі» виключено статті 18 та 20, а частина 3 статті 640 ЦК діє в новій редакції, й відповідно зі зазначеного часу державна реєстрація договору оренди землі як дія, що є обов'язковою для набуття таким договором чинності, скасована. Частиною першою статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Згідно статті 631 ЦК України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснювати свої права та виконати обов'язки відповідно до договору. Закінчення строку договору не звільняє сторони від відповідальності за його порушення, яке мало місце під час дії договору. Отже, сторони договору, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують договір, надаючи згоді встановленої форми. Позивач та Відповідач при укладенні Додаткової угоди, дійшли згоди щодо її істотних умов, скріпивши 02.03.2015 року Додаткову угоду своїми підписами, що і є її моментом укладення. У п. 34 Договору зазначено, що зміна умов договору здійснюється тільки у письмовій формі за взаємною згодою сторін. На час укладення Додаткової угоди також були відсутні законодавчі норми, які б зобов'язували сторони провести державну реєстрацію цієї Додаткової угоди, у зв'язку з наведеним, суд вважає, що у відповідності до положень статей 631 та 638 ЦК України дана Додаткова угода з моменту її оформлення 02.03.2015 року у письмовій формі є укладеною. Ці висновки суду ґрунтуються на положеннях правової позиції Верховного Суду України, викладеної у постанові від 19.02.2014 року по справі № 6-162цс13, постанові від 25.12.2013 року по справі № 6-118цс13. При оцінці показань свідка [PERSON] суд виходить з того, що джерелом інформації являється людина, яка може неправильно сприйняти конкретні обставини, або, незважаючи на попередження про кримінальну відповідальність говорити неправду, може забути певні факти або внаслідок давності подій ці факти можуть викривитись у її пам'яті З цих підстав, а також на підставі того, що свідок є юридично зацікавленим у вирішенні справи, суд не приймає як доказ показання свідка [PERSON] щодо не підписання нею Додаткової угоди, так як в даному випадку суд також повинен перевіряти достовірність цих показань поряд з іншими доказами у справі. Водночас, Додаткова угода між сторонами про продовження дії Договору до 20.11.2018 року не визнана недійсною в судовому порядку, сторона Позивача не надала суду доказів того, що в судовому порядку визнаний дефект волевиявлення учасника під час укладення цього правочину. У відповідності до статей 6 та 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначені умов договору з урахуванням вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості, а тому також в силу статті 203 ЦК України дана Додаткова угода є прийнятною як доказ для встановлення обставини щодо часу дії Договору. Таким чином, суд приходить до висновку, що сама наявність Додаткової угоди між сторонами про зміну строків Договору вказує на те, що на час її укладання сторони визнавали ті факти, що орендар продовжує користуватися виділеною земельною ділянкою, орендар належно виконує свої обов'язки за договором, а тому в період часу до укладення Додаткової угоди орендодавець не направляв орендарю письмового повідомлення про відмову в поновленні договору оренди. Наявне ж у справі повідомлення орендодавця про наміри припинити дії Договору у зв'язку з закінченням термінів, на який його було укладено, за часом його направлення слідує вже після підписання Додаткової угоди. Доказів зворотного суду не надано. Крім цього, суд не приймає як доказ наявності автоматичної пролонгації Договору до 2020 року лист-повідомлення Відповідача щодо наміру продовження дії Договору, копію журналу реєстрації вихідної кореспонденції Відповідача та проекту Додаткової угоди без номера та дати з підписом директора Відповідача та без підпису Позивача, так як автоматична пролонгація договорів передбачена статтею 764 ЦК України, а у відповідності до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом і спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов'язані з орендою землі, є Закон України "Про оренду землі". Сама конструкція статті 33 Закону України «Про оренду землі» вказує на те, що чинним законодавством не передбачено автоматичного поновлення договору оренди земельної ділянки, а лише визначено в якому руслі договір підлягає поновленню - при відсутності заперечень у сторін все одно в місячний термін має бути укладена додаткова угода, а відмова, а також наявне зволікання в її укладенні може бути оскаржена в суді. Оскільки стороною Відповідача не надано як доказ підписану сторонами Додаткову угоду про продовження дії Договору до 2020 року, і в серпні 2015 року Позивач письмово заперечував проти продовження дії договору, суд вважає що Договір не може вважатись продовженим до 2020 року, так як між сторонами 02.03.2015 року укладено Додаткову угоду про продовження його дії до 20.11.2018 року. Згідно статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. У пункті 35 Договору сторони погодили, що дія договору припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено, придбання орендарем земельної ділянки у власність, викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом, ліквідації юридичної особи-орендаря. З урахуванням вказаного, суд не знаходить підстав для задоволення вимоги [PERSON] до Дочірнього сільськогосподарського підприємства «Агрокомплекс» (с. Березняки Смілянського району Черкаської області), треті особи без самостійних вимог на предмет спору: відділ Держгеокадастру у Кам'янському районі Черкаської області, відділ державної реєстрації речових прав на нерухоме майно Кам'янського районного управління юстиції Черкаської області про визнання договору оренди землі припиненим та повернення земельної ділянки, так як під час судового розгляду не встановлено, що Договір припинився і сторона позивача не позбавлена можливості звернення до суду з позовними вимогами щодо недійсності правочину, який продовжив дію Договору, а тому в задоволенні позову слід відмовити.

Outcome: dismissed