Jurisdiction: civil
Date: 2018-12-19 00:00:00

05.09.2017 року [PERSON] звернулася до суду з позовом про захист прав споживача, визнання окремого положення договору і окремого положення типових правил фонду фінансування будівництва виду А недійсними. В обгрунтування заявлених позовних вимог позивачкою зазначено, що 21.07.2008 року між нею (як довірителем) та ТОВ "Фінансова компанія "Власний дім" (як управителем) було укладено Договір про участь у ФФБ № 01/353/08.Ф-І/В- Д/В . Відповідно до умов вказаного Договору вона, як довіритель, взяла на себе зобов`язання виконувати Правила Фонду фінансування будівництва, зокрема передати кошти Управителю у довірче управління з метою отримання у власність житла (об`єкта інвестування) та встановлювати обмеження щодо окремих дій Управителя з управління цими коштами, а Управитель приймає кошти на рахунок Фонду фінансування будівництва у довірчу власність з подальшим використанням коштів Фонду фінансування будівництва у порядку та на умовах, визначених Правилами Фонду фінансування будівництва та Договором. Відповідно до пункту 1.8. Договору про участь у Фонді фінансування будівництва №01/353/08.Ф-І/В-Д / В об`єктом інвестування, що підлягає передачі Довірителю після завершення будівництва є: квартира в [ADDRESS] , номер секції 7, поверх розташування -13, кількість кімнат - 2 (двокімнатна), номер об`єкту - [ADDRESS], попередньо визначена кількість вимірних одиниць об`єкту інвестування - 81,10 кв.м, запланований термін введення об`єкта будівництва в експлуатацію - 1 квартал 2009 року. На виконання умов зазначеного Договору нею, як довірителем було перераховано Управителю грошові кошти: «23» липня 2008 року в сумі 838 700,00 грн., а управителем видано їй свідоцтво № 01 /353/ 08 .С.Ф-І/В-Д / В про участь у ФФБ типу А від 24.07.2008 року на об`єкт інвестування - квартира номер [ADDRESS] , кількість закріплених за нею одиниць інвестування - 78,60 кв.м.; «30» грудня 2008 року в сумі 19 800,00 грн., управителем видано їй свідоцтво № 14/353/ 08 .С.Ф-І/В-Д / В про участь у ФФБ типу А від 30.12.2008 року на об`єкт інвестування - квартира номер [ADDRESS] , кількість закріплених за нею одиниць інвестування - 2 кв.м. Загальна сума перерахованих управителю грошових коштів на виконання договору становить 858 500,00 грн., а кількість закріплених за нею одиниць інвестування - 80,6 кв.м. Підпунктом 10.1.3 пункту 10.1. зазначеного вище договору та підпунктом 7.2.3. пункту 7.2. Типових правил фонду фінансування будівництва виду А, затверджених протоколом загальних зборів ТОВ «ФК «Власний дім» № 4 від 09.10.2007 року передбачено, що за повернення довірителю коштів та/або оформлення відмови довірителя від участі у фінансуванні спорудження об`єкта будівництва належить винагорода та визначено формулу для її вирахування. На підставі п. 2.1.2.2., п. 8.1. договору відповідачем відкріплено від неї закріплений об`єкт інвестування та закріплені вимірні одиниці об`єкта інвестування, про що було проінформовано її листом № 01П-22/01/04 від 22.01.2014 року. У разі відкріплення, сума коштів, що підлягає поверненню їй, як довірителю за договором, визначається управителем виходячи з кількості закріплених за довірителем вимірних одиниць об`єкта інвестування та поточної ціни вимірної одиниці цього об`єкта інвестування на день відкріплення відповідного об`єкта інвестування та відкріплення закріплених вимірних одиниць об`єкта інвестування від довірителя з урахуванням винагороди управителя згідно п. 10.1. 3, 10.3, 5.11 договору (п. 8.3. Договору). На момент відкріплення відповідачем від неї вимірних одиниць, вартість однієї вимірної одиниці становила 22 000,00 грн. Таким чином сума коштів, що підлягала поверненню їй відповідачем була визначена в розмірі 769 840, 00 гривень, а розмір винагороди Відповідача - 57%. Отже, після сплати винагороди відповідачу у відповідності до включеної у договір відповідачем формули, їй, як довірителю належить сума коштів менша, ніж нею було перераховано відповідачу, як управителю для закріплення за нею вимірних одиниць об`єкта інвестування. Між тим розділом 10, укладеного з відповідачем договору та розділом 7 Типових правил передбачена винагорода відповідача, як управителя, яка перераховується йому позивачкою, як довірителем, в інших випадках та фактично є його прибутком. Підпунктом 10.1.1. Договору (п.п. 7.2.1. Типових правил) за оформлення зміни обєкта інвестування - у розмірі 1% від вартості закріплених за довірителем виміріних одиниць об`єкту інвестування за ціною вимірної одиниці об`єкту інвестування на день подачі відповідної заяви; п.п. 10.1.2. Договору (п.п. 7.2.2. Типових правил) - за оформлення уступки права вимоги Довірителя на користь третіх осіб - у розмірі 2% від вартості закріплених за Довірителем вимірних одиниць об`єкту інвестування за ціною вимірної одиниці об`єкту інвестування на день подачі відповідної заяви; п.п. 10.1.4. Договору (п.п. 7.2.4. Типових правил) - за часткове повернення грошових коштів з ФФБ за ініціативою Довірителя - 5% від вартості закріплених за Довірителем вимірних одиниць об`єкту інвестування за ціною вимірної одиниці об`єкту інвестування на день подачі відповідної заяви; п.п. 10.1.5 Договору - за управліня майном 0,5% від орієнтовної загальної вартості об`єкту інвестування (на день підписання Договору). Вважає, що за результатами аналізу зазначених умов договору та типових правил, якими врегульовано відносини сторін за договором, які стосуються виплати винагороди управителю, ними передбачена така неспіврозмірна винагорода тільки у випадку повернення довірителю коштів, в той час як за часткове повернення коштів винагорода встановлена на рівні 5% від вартості закріплених за довірителем вимірних одиниць об`єкту інвестування за ціною вимірної одиниці об`єкту інвестування на день подачі відповідної заяви. Крім того, при поверненні їй грошових коштів з утриманням з неї винагороди управитель відповідач розраховував суму до повернення з використанням курсу гривні до долара США не на момент укладення договору, який становив 1 долар США - 4,84 гривні, а на момент розрахунку, який на 14.07.2017 року становив 1 долар США - 25,96 гривні. Позивачка також стверджувала, що передаючи в управління відповідачу грошові кошти з метою отримання у власність житла вона розраховувала на отримання двокімнатної квартири в [ADDRESS] (змінена адреса, вказана відповідачем листом № 10Л-23/07/12 від 23.07.2012 року), вартість якої для неї складала 858 500,00 грн., а на теперішній час аналогічна двокімнатна квартира площею 86,6 кв.м. коштує 105 000 долларів США, по курсу НБУ це становить 2 720 550, 00 гривень. Отже, отримавши від відповідача суму в розмірі 769 840,00 грн. (сума, що підлягає поверненню з урахуванням винагороди відповідача на умовах Договору та Типових правил), вона не зможе придбати навіть однокімнатну квартиру в Голосіївському районі м. Києва. Вважає, що під час укладення 21.07.2008 року договору про участь у Фонді фінансування будівництва №01/353/08.Ф-І/В-Д / В відповідач не дотримався вимог ч. 7 ст. 14 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» з приводу того, що управитель не повинен включати у договори із довірителями умови, які є несправедливими згідно з Законом України "Про захист прав споживачів", оскільки ст. 18 Закону України «Про захист прав споживачів передбачено, що продавець (виконавець, виробник) не повинен включати у договори із споживачем умови, які є несправедливими. Умови договору є несправедливими, якщо всупереч принципу добросовісності його наслідком є істотний дисбаланс договірних прав та обов`язків на шкоду споживача. Несправедливими є, зокрема, умови договору про: встановлення вимоги щодо сплати споживачем непропорційно великої суми компенсації (понад п`ятдесят відсотків вартості продукції) у разі невиконання ним зобов`язань за договором. Перелік несправедливих умов у договорах із споживачами не є вичерпним. Позивачка також вказала, що розмір винагороди відповідача, передбачений умовами укладеного договору є несправедливою умовою договору для неї, як для споживача, оскільки вказана умова договору порушує принцип добросовісності та призводить до істотного дисбалансу договірних прав та обов`язків сторін, а також є такою, що завдає їй шкоди, як споживачеві. Крім того, в обгрунтування заявлених позовних вимог позивачка також посилається на те, що згідно ч. 1 ст. 18 «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» обов`язок відповідача, як управителя здійснювати контроль за виконання забудовником своїх зобов`язань за договором. Відповідно до укладеного Договору між нею та відповідачем, термін введення об`єкта в експлуатацію - 1 квартал 2009 року, в той час як по факту об`єкт будівництва був введений в експлуатацію у липні 2012 року, а саме на 3 роки пізніше запланованого терміну. Окрім цього, вартість вимірної одиниці на момент укладення Договору складала 10 651,36 грн., а після фактичного завершення будівництва забудовником, вартість вимірної одиниці вже становила 22 000,00 грн. , а саме в 2 рази більше ніж при укладенні Договору, а не на 20%, як це допускається Законом. Однак, відповідач не здійснив жодних заходів для виконання забудовником своїх зобов`язань за договором належним чином до моменту її звернення з позовною заявою до Шевченківського районного суду м. Києва. Зокрема, у разі виявлення управителем ризику порушень умов договору управитель мав право припинити фінансування будівництва, вимагати розірвання договору, повернення забудовником усіх спрямованих на фінансування будівництва цього об`єкта коштів, перерахування на рахунок ФФБ коштів, необхідних для розрахунків з довірителями відповідно до умов статті 17 цього Закону, що виходять із ФФБ у зв`язку із розірванням договору, а також здійснювати інші заходи щодо виконання забудовником своїх зобов`язань за договором, визначених цим Законом. Вважає, що саме халатне відношення відповідача до своїх обов`язків призвело до того що вона на теперішній час позбавлена прав на об`єкт інвестування і не отримала належних їй коштів. Посилаючись на пункт 5 статті 18 Закону України «Про захист прав споживачів», яким передбачено, що якщо положення договору визнано несправедливим, включаючи ціну договору, таке положення може бути змінено або визнано недійсним, а частина 7 статті 18 цього ж Закону передбачає, що положення, яке було визнане недійсним, вважається таким з моменту укладення договору, просила підпункт 10.1.3 пункту 10.1 Договору про участь у ФФБ № 01/353/08.Ф-І/В-Д/В від 21.07.2008 року, укладеного між нею та ТОВ "Фінансова компанія "Власний дім", а також підпункт 7.2.3 пункту 7.2. Типових правил фонду фінансування будівництва виду А, затверджених протоколом загальних зборів ТОВ «ФК «Власний дім» № 4 від 09.10.2007 року, які є додатком до Договору про участь у ФФБ № 01/353/08.Ф-І/В-Д/В від 21.07.2008 року, укладеного між нею та відповідачем ТОВ "Фінансова компанія "Власний дім", визнати недійсними. 11.09.2017 року відкрито провадження у справі з призначенням попереднього судового засідання. Відповідно до пункту 9 розділу XIII ЦПК України в редакції Закону України № 2147 -VIII від 03.10.2017 року справи у судах першої та апеляційної інстанції, провадження у яких відкрито до набрання чинності цією редакцією Кодексу, розглядаються за правилами, що діють після набрання чинності цією редакцією Кодексу, розглядаються за правилами, що діють після набрання чинності цією редакцією Кодексу. 23.11.2017 року ТОФ «Фінансова компанія «Власний дім» подало до суду письмові заперечення відповідно до змісту яких, останнє визнає, що з позивачкою [PERSON] 21.07.2008 року було укладено договір про участь у фонді фінансування будівництва 01/353/08.Ф-І/В- Д/В . Позивачка попередньо була ознайомлена з Типовими правилами Фонду фінансування будівництва виду «А» за програмою ПП "Житлоінбуд", умови яких були затверджені товариством відповідно до вимог Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» в редакції закону, яка діяла на момент його укладення та Закону України «Про фінансові послуги та державне регулювання ринків фінансових послуг» в редакції закону, яка діяла на момент його укладення. Додаток 1 до договору, який є його невід`ємною частиною містив графік подальшого внесення довірителем коштів до фонду. Довіритель сплатила до Фонду фінансування будівництва грошові кошти, що дорівнювали вартості 80,46 м.кв. об`єкту інвестування, попередньо визначена площа якого становила 81,10 кв.м. Станом на 01 січня 2009 року позивачка порушила умови п. 2.2.1.4. договору та додатку 1 до договору, не здійснивши розрахунки за об`єкт інвестування у встановлені договором строки, а тому у відповідності до пункту 8.1. договору, вона, як довіритель втратила право на закріплення за нею об`єкту інвестування, відповідно у відповідача виникли передбачені правилами та договором підстави для відкріплення об`єкта інвестування від позивачки, внаслідок невиконання нею ж умов договору та правил. 13.07.2012 року ТОВ «ФК «Власний дім» отримало повідомлення від забудовника про введення об`єкта будівництва в експлуатацію та дані БТІ, на цей час позивачка від участі у фонді не відмовилася але й остаточні розрахунки згідно умов та правил не здійснила. У встановленні законодавством, правилами та договором строки товариство надіслало [PERSON] повідомлення про введення об`єкту будівництва в експлуатацію, надало остаточні дані для розрахунків та просило здійснити розрахунки за об`єкт інвестування у встановленому порядку. Однак, позивачка в черговий раз проігнорувала вимоги відповідача, розрахунки не здійснила та від об`єкту інвестування не відмовилася. 01.10.2012 року позивачка звернулася до відповідача із проханням продовжити термін оплати до 30.11.2012 року, однак і у вказану дату свої зобов`язання не виконала, тому листом від 22.01.2014 року позивачку було повідомлено про відкріплення від неї закріпленого об`єкту інвестування на підставі пункту 8.1. договору, згідно з яким у разі невиконання довірителем умов договору, а саме за недотримання довірителем графіку подальшого внесення до фонду фінансування будівництва коштів і за неповну та/або несвоєчасну сплату вартості додатково визначених після обмірів БТІ вимірних одиниць об`єкту інвестування управитель має право відкріпити об`єкт інвестування від довірителя. Станом на момент укладення договору - 21.07.2008 року діяла редакція ст. 21 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», відповідно до якої управитель фонду фінансування будівництва може надати довірителю послуги щодо зміни об`єкта інвестування, уступки права вимоги за договором про участь у фонді фінансування третім особам, часткового повернення коштів з фонду фінансування будівництва та оформлення відмови від участі у фонді. За здійснення таких послуг довіритель сплачує управителю фонду фінансування будівництва винагороду в розмірі та порядку, визначених правилами фонду фінансування будівництва. За результатами розрахунку сума, що підлягає поверненню позивачці склала 769 840, 00 гривень. Зі змістом договору, правил та додатків до договору позивачка була ознайомлена належним чином, отримала відповідні примірники документів та проти викладених у них умов не заперечувала, а навпаки зобов`язалася їх дотримуватися. Стверджували, що відкріплення позивачки від об`єкта інвестування в наслідок порушення нею умов договору , та здійснення з нею розрахунків відповідає вимогам законодавства, що діяли на момент укладення і виконання договору, а тому заявлений [PERSON] позов ТОВ «Фінансова компанія «Власний дім» не визнає, просить відмовити в його задоволенні. Крім того, при вирішенні заявленого спору ТОВ «Фінансова компанія «Власний дім» просило застосувати строки позовної давності з тих підстав, що позивачка дізналася про нібито порушене її право 22 січня 2014 року, відповідно кінцевою датою для її звернення до суду з позовом мало бути 21 січня 2017 року, однак до суду з позовом [PERSON] звернулася тільки 05.09.2017 року, чим порушила встановлені законом строки для звернення до суду з позовом за захистом порушених на її думку законних прав та інтересів. Ухвалою суду від 23.11.2017 року до участі у справі в якості третіх осіб було залучено Національну комісію, що здійснює регулювання у сфері ринків фінансових послуг та ДП «Житлоінбуд». Позивачка 03.03.2018 року надіслала на адресу суду відповідь на відзив (заперечення) відповідача від 23.11.2017 року, відповідно до змісту якого [PERSON] з викладеними відповідачем запереченнями не згодна повністю. Стверджувала, що твердження відповідача, про порушення нею умов п. 2.2.1.4. Договору про участь у Фонді фінансування будівництва № 01/353/08.Ф-І/В-Д/В та Додатку 1 до цього ж договору є такими, які не відповідають дійсності, оскільки п. 2.2.1.5. зазначеного договору передбачено, що графік подальшого внесення Довірителем коштів до фонду фінансування будівництва узгоджується шляхом підписання Свідоцтва про участь у Фонді фінансування будівництва на умовах цього Договору. Довіритель зобов`язаний дотримуватись графіку внесення до фонду фінансування будівництва коштів, визначеного у Свідоцтві про участь у фонді фінансування будівництва, за сумами та строками, що передбачено п. 2.2.1.6. цього ж Договору. Після сплати нею, як довірителем на користь відповідача, як управителя грошових коштів, відповідач,

Outcome: approved