Jurisdiction: civil
Date: 2017-06-22 00:00:00

19 квітня 2017 року представник позивача ТОВ «А.Т.К.» - [PERSON] звернувся до суду з позовом до [PERSON] та ТОВ «Щедра Нива» та просить визнати договір оренди землі недійсним. Позовні вимоги мотивовані тим, що 07.06.2009 року між TOB "A.T.K.", та відповідачем [PERSON], як Орендодавцем, було укладено договір оренди земельної ділянки, площею 2.8647 га, кадастровий номер земельної ділянки 0524885200:02:002:0048, яка розташована на території Петриківської сільської ради, Хмільницького району строком на 5 років. Даний договір в установленому законом порядку був зареєстрований у відділі Держкомзему у Хмільницькому районі 15.02.2012 року, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис за № 52480004005653. В період дії договору ТОВ «А.Т.К.» використовувало земельну ділянку за цільовим призначенням та сплачувало позивачу орендну плату. Позивачем в грудні 2015 було вручено відповідачу [PERSON] повідомлення про поновлення оренди та додаткову угоду, яка була підписана останньою 28.12.2015 року. Однак при зверненні до реєструючого органу для проведення реєстрації відповідних змін до договору, товариству було повідомлено, що право оренди даної земельної ділянки 24.03.2017 року зареєстровано на підставі договору оренди землі, укладеного 10.02.2017 року між TOB « Щедра Нива» та [PERSON] Таким чином, при наявності пролонгованого між сторонами, тобто позивачем та [PERSON] договору оренди, існує ще один договір оренди того ж самого об"єкта нерухомого майна, який за своєю правовою природою є подвійним договором, який порушує переважне право позивача на поновлення договору оренди землі. Представник позивача ТОВ «А.Т.К.» - [PERSON] в судовому засіданні позовні вимоги підтримав та просив їх задовольнити. В судовому засіданні зазначив, що орендні відносини з [PERSON] тривають ще з 2005 року. Під час дії договору оренди земельної ділянки, укладеного між позивачем та [PERSON], останньою помилково було укладено договір ще і з ТОВ "Щедра Нива". Такі дії відповідачів порушують першочергове право позивача на продовження договору оренди. Крім того, товариство продовжує використовувати земельну ділянку. Представник відповідача [PERSON] за довіреністю [PERSON] в судовому засіданні позовні вимоги визнала. Зазначила, що договір з ТОВ "Щедра Нива" було укладено помилково, оскільки останні ввели її в оману, запевнивши про обізнаність позивача в таких діях. Вказала, що орендні відносини бажає продовжувати з позивачем. Листи про небажання продовжувати орендні відносини особисто не писала.Додаткова угода пдо договору оренди земельної ділянки від 28.12.2015 року діюча. При укладенні зазначеної угоди пзивачем направлялись повідомлення та проект даної угоди, що відповідає вимогам ст. 33 Закону України "Про оренду землі" Представник відповідача ТОВ «Щедра Нива» в судовому засіданні заперечив щодо позову, посилаючись на те, що [PERSON] особисто звернулась до товариства "Щедра Нива" з проханням укласти з нею договір оренди земельної ділянки, оскільки орендні відносини з ТОВ "А.Т.К." закінчуються та вона їх не бажає продовжувати. В результаті чого між ними було укладено договір оренди та у встановленому порядку зареєстровано право оренди на дану земельну ділянку. Крім того, зазначив, що додаткова угода, укладена між ТОВ "А.Т.К." та [PERSON] є не чинною, оскільки товариством право оренди на неї не зареєстровано протягом 1.5 років, зазначена угода не відповідає вимогам законодавства, а тому не може бути доказом. Суд, заслухавши сторін, дослідивши докази надані сторонами, прийшов до наступних висновків. Відповідно до договору оренди землі від 07.06.2009 року та акту прийому передачі земельної ділянки від 07.06.2009 року між TOB "A.T.K." та [PERSON] було укладено договір оренди земельної ділянки, площею 2.8647 га, яка розташована на території Петриківської сільської ради, Хмільницького району строком на 5 років, який зареєстровано 15.02.2012 року (а.с. 5-7). 28.12.2015 року між позивачем та [PERSON] було укладено додаткову угоду до договору оренди від 07.06.2009 року відповідно до якої сторони домовились про збільшення орендної плати та дійшли згоди щодо продовження орендних відносин до 31.12.2024 року (а.с.9) Згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового прав від 28.03.2017 року № 83565414, право оренди на спірну земельну ділянку загальною площею 2.8647 га 24.03.2017 року зареєстровано за ТОВ "Щедра Нива" на підставі укладеного договору оренди земельної ділянки (а.с.10, 39 ) Відповідно до частини першої статті 3 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Стаття 15 ЦК України передбачає право кожної особи на захист свого цивільного права в разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства. Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою, третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Частиною третьою цієї статті передбачено, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). Згідно зі ст. 3 Земельного кодексу України (далі ЗК України ), земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно - правовими актами. В силу статті 93 ЗК України, право оренди земельної ділянки - це засноване в договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницькою та іншої діяльності. Відносини, пов'язані з орендою землі регулюються законом. Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Статтею 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Договір є обов'язковим для виконання сторонами. (ст. 629 ЦК України) Статтею 627 ЦК України закріплено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Згідно з частинами першою та п'ятою ст. 6 Закону України «Про оренду землі» орендарі набувають право оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі. Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону. Згідно ст.13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. У статті 33 Закону України «Про оренду землі» встановлено переважне право орендаря, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, на його поновлення після закінчення строку, на який було укладено договір. Також закріплено процедуру реалізації переважного права на оренду землі, яка передбачає наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення. Ці положення кореспондуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України. Так, у частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права. Права наймача, що встановлені статтею 777 ЦК України, є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами. У випадку виявлення наміру у наймодавця на укладення нового договору найму, реалізація переважного права попереднього наймача можлива лише в разі, коли йому стане відомо про такий намір. За відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення останнього щодо наміру укладення нового договору оренди з новим орендарем, право особи на реалізацію свого переважного права, що передбачено статтею 777 ЦК України та статтею 33 Закону України «Про оренду землі», буде порушено, а така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря буде недобросовісною. Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору. Як вбачається з матеріалів справи, позивач ще в 2015 році, тобто під час дії первинного договору оренди землі, використав своє переважне право на продовження орендних відносин з [PERSON], уклавши відповідну додаткову угоду, яку сторони угоди визнають. В цей же час, під час дії договору оренди від 07.06.2009 року, який зареєстровано 15.02.2012 року, між відповідачами також було укладено договір оренди цієї ж земельної ділянки, тобто дії [PERSON] при укладанні зазначеного договору по відношенню до позивача є недобросовісними, оскільки орендодавець не може розпоряджатись земельною ділянкою, яка вже передана в оренду. До посилань представника ТОВ "Щедра Нива" щодо недійсності додаткової угоди у зв'язку з відсутністю реєстрації права оренди, суд відноситься критично, оскільки законодавством не встановлено терміну реєстрації права оренди, а крім того, саме наявність спірного договору є перешкодою для реєстрації переважного права оренди позивача. Крім того, для реєстрації права оренди на підставі додаткової угоди відлік часу, на думку суду, розпочинається з моменту закінчення основного договору. Крім того, суд зазначає, що сторони додаткової угоди питання про її недійсність не ставлять, а навпаки її визнають та бажають продовжувати орендні відносини. До посилань представника ТОВ "Щедра Нива" щодо порушення встановленого законом порядку продовження договору оренди укладеного між [PERSON] та позивачем суд ставиться критично, оскільки дана угода укладена, та сторони не оспорюють порядку її укладення Суд не приймає заяви [PERSON] до ТОВ "А.Т.К." та до реєстраційної служби Хмільницького МУЮ (а.с.35.36), оскільки відсутні докази як їх направлення так і отримання адресатами, окрім того заява в реєстраційну службу Хмільницького МУЮ містить недостовірну інформацію, оскільки додаткова угода до договору оренди земельної ділянки на момент написання заяви була вже підписана [PERSON], тобто сторони угоду про продовження орендних відносин уклали. За таких умов, суд вважає, що укладений 10.02.2017 року між [PERSON] та ТОВ "Щедра Нива" договір оренди земельної ділянки площею 2,8647 га, порушує права позивача на переважне поновлення договору оренди цієї ж земельної ділянки, а тому на підставі ст.ст. 203,215 ЦК України має бути визнаний недійсним

Outcome: approved