Jurisdiction: civil
Date: 2016-12-04 00:00:00

30 вересня 2016 року, ТОВ "Моноліт" звернулося до суду з позовною заявою до [PERSON], [PERSON], третя особа на стороні відповідачів державний реєстратор ЦНАП при Великомихайлівській райдержадміністрації Одеської області Мрачко Раїса Борисівна про визнання договору оренди недійсним та скасування запису про право оренди. Мотивуючи свої вимоги тим, що відповідач [PERSON] є власником земельної ділянки розташованої на території Великоплосківської сільської ради за межами населеного пункту. Земельна ділянка кадастровий номер [NUMBER] площею 4,75 га, яка належать відповідачу на підставі державного акту на право власності. Зазначена земельна ділянка має цільове призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Вищевказана земельна ділянка передана за договором оренди від 01.02.2009 року ТОВ « Моноліт» строком дії на 20 років. 05 травня 2016 року відповідачем було укладено договір оренди вищезазначеної ділянки з [PERSON] під час дії раніше зареєстрованого договору оренди земельної ділянки з ТОВ « Моноліт». Тому позивач просить суд визнати недійсними договір оренди земельної ділянки укладений від 05 травня 2016 року за кадастровими номерами [NUMBER] площею 4,75 га укладений між [PERSON] та [PERSON]. А також скасувати реєстрацію речового права оренди [PERSON] в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно від 14.07.2016 року за номером запису 15818317. Представник позивача [PERSON] в судовому засіданні заявлені вимоги підтримав у повному обсязі. Надав пояснення, аналогічні викладеним у позові, послався на те, що договір оренди земельної ділянки, укладений між ТОВ «Моноліт» та власником земельної ділянки [PERSON] є дійсним, строк його дії не сплинув, він не визнавався в судовому порядку недійсним, належним чином зареєстрований, тому відповідач [PERSON] неправомірно уклав 05.05.2016 року інший договір оренди з [PERSON], цей договір має бути визнаний недійсним та скасована державна реєстрація права оренди. Також вказав, що до теперішнього часу договір виконувався належним чином, [PERSON]. отримував орендну плату, що підтверджується відомостями на виплату в грошовій та натуральній формі. Відповідачем [PERSON] було надано заперечення на позовну заяву, згідно якого він позовні вимоги ТОВ «Моноліт» не визнає в повному обсязі. Станом на сьогоднішній день він самостійно обробляє земельну ділянку, ніяких договорів оренди не укладав. Відповідно до інформації наданої відділом Держжгеокадастру у Великомихайлівському районі Одеської області у Книзі записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, оренди землі відсутній запис про реєстрацію договору оренди землі між ним та ТОВ «Моноліт». В судовому засіданні також пояснив, що у 2009 році договір оренди земельної ділянки не підписував та не був присутнім при його укладанні. Орендну плату отримував. Знав, що його земельною ділянкою користується ТОВ «Моноліт». Уклав договір оренди земельної ділянки з батьком [PERSON] , так як дізнався в ЦНАП при Великомихайлівській РДА в Одеській області, що цей договір не зареєстрований. Він укладав договір оренди в 2005 році і підписував, отримував орендну плату та вважав, що цей договір був пролонгований. Після чого вирішив сам обробляти власну земельну ділянку. Відповідач [PERSON] в судовому засіданні не визнав, пояснивши, що уклав договір оренди землі з сином [PERSON], так як відповідно до інформації наданої відділом Держжгеокадастру у Великомихайлівському районі Одеської області Книг записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, оренди землі був відсутній запис про реєстрацію договору оренди землі між ним та ТОВ «Моноліт». До цього він знав, що ТОВ « Моноліт» користується земельною ділянкою сина. Представник відповідача [PERSON] [PERSON] в судовому засіданні позов не визнав в повному обсязі. Вказав, що в 2009 році договір оренди земельної ділянки не було укладено, оскільки [PERSON] не підписував його, вважав що договір укладений між ним та ТОВ «Моноліт» у 2004 році був пролонгований. Крім того в Книзі записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, оренди землі відсутній запис про реєстрацію договору оренди землі між ним та ТОВ «Моноліт». Третя особа Мрачко Р.Б. у судовому засіданні зазначила, що до неї звернулись відповідачі для реєстрації договору оренди земельної ділянки від 05.05.2016 року. Під час державної реєстрації державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяжень. Також пояснила, що нею було проведено та здійснено перевірку в базі даних державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, будь - які відомості про реєстрацію первиного договору оренди в базі даних були відсутні. Тому було спочатку проведена реєстрація права власності, а потім договору оренди земельної ділянки. Також пояснила, що при перевірці правомірності оспорюваного договору ним перевірялись дані лише Державного реєстру прав на нерухоме майно, будь яких запитів до Держгеокадастру щодо реєстрації прав на земельну ділянку, які мали місце до 2013 року, нею не вчинялось. Вислухавши пояснення представника позивача, представника відповідачів, відповідачів дослідивши письмові матеріали справи, розглянувши справу в межах заявлених вимог, суд дійшов до наступного. В судовому засіданні встановлено, що відповідач [PERSON] є власником земельної ділянки площею 4,75 га, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер: [NUMBER], розташованої на території Великоплосківської сільської ради Великомихайлівського району Одеської області. Зазначене підтверджено державним актом на право власності на земельну ділянку серії [NUMBER], виданим 10.09.2003 року. Так, згідно договору оренди землі від 01 лютого 2009 року між [PERSON] та ТОВ «Моноліт» укладено договір об'єктом оренди якого є земельна ділянка загальною площею 4,75 га кадастровий номер [NUMBER], строк дії вищевказаного договору 20 років. Зазначений договір оренди містить всі необхідні умови, належним чином підписаний сторонами та зареєстрований Великомихайлівським районним відділом Одеської регіональної філії ДП «ЦДЗК» при держкомземі України № 040951900325 від 15.07.2009 року, про що свідчить відповідний запис який скріплений печаткою та підписом посадової особи ([PERSON]) на самому договорі. Його реєстрація також підтверджена інформацією відділу Держгеокадастру у Великомихайлівському районі Одеської області за № 27-1512-0.13-3355/2-16 від 02.11.2016 року. Однак, згідно наданої інформації відділу Держгеокадастру у Великомихайлівському районі Одеської області за № В- 1331/0-1351/6-16 від 21.10.2016 року в наявних у відділі Книг записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, оренди землі відсутній запис про реєстрацію договору оренди землі між відповідачкою [PERSON] та ТОВ « Моноліт» від 01 лютого 2009 року на земельну ділянку, розташовану на території Великоплосківської сільської ради Великомихайлівського району Одеської області, загальною площею 4,75 га, кадастровий номер земельної ділянки [NUMBER] на підставі державного акту серії [NUMBER] від 10.09.2003 року. До того ж, згідно акту передачі та прийому земельної ділянки від 01.02.2009 року, відповідач [PERSON] як власник земельної ділянки передав, а орендар ТОВ «Моноліт» в особі директора Катречко М.М. прийняв в платне користування земельну ділянку площею 4,75 га терміном 20 років починаючи з дати державної реєстрації договору оренди для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Разом з цим, 05 травня 2016 року між [PERSON] та [PERSON] укладено договір оренди землі, об'єктом оренди якого є - земельна ділянка загальною площею 4,75 га кадастровий номер [NUMBER], строк дії вищевказаного договору 20 років. Згідно Інформаційної довідки № 65426429 від 09.08.2016 року з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна № 995192051216 яким являється земельна ділянка за кадастровим номером [NUMBER], площею 4,75 га за цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Реєстрація вищевказаного нерухомого майна та договору оренди б\\н від 05.05.2016 року між [PERSON] та [PERSON] здійснена 14.07.2016 року державним реєстратором Великомихайлівського міжрайонного управління юстиції Одеської області Мрачко Раїсою Борисівною за номером 15818317. Суд встановив, що між сторонами виник спір з приводу правомірності укладення 05.05.2016 року між відповідачами договору оренди земельної ділянки. Тобто, спірний договір був укладений відповідачами у 2016 році, тоді як предмет договору оренди - земельна ділянка знаходилася у користуванні позивача - орендаря за нерозірваним договором оренди, укладеними 01.02.2009 року, строк дії якого ще не скінчився. Відповідно до положень ст. ст. 141, 149 ЗК України земельні ділянки, які перебувають у користуванні осіб, передаються у власність чи користування іншим особам лише після їх вилучення у встановленому законом порядку у попереднього користувача. Як встановлено судом і підтверджується зібраними у справі письмовими доказами, у встановленому законом порядку земельна ділянка у попереднього орендаря - ТОВ «Моноліт» не вилучалась, укладений ним у 2009 році договір оренди недійсним не визнавався. Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України). За частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі». Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення договору оренди. Згідно ст.27 Закону України «Про оренду землі» орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону. Способами захисту прав власника або землекористувача на земельну ділянку є визнання прав, визнання угоди недійсною ( п. "а", п."в" ч.3 ст.152 ЗК України). Згідно ч.2 ст.24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець зобов'язаний не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою. Вирішуючи питання щодо наявності порушення права позивача, за захистом якого він звернувся до суду, суд бере до уваги роз'яснення п.8 постанови Пленуму Верховного Суду України №9 від 06.11.2009р. «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними», згідно яким відповідно до частини першої статті 215 ЦК підставою недійсності правочину є недодержання стороною (сторонами) вимог, які встановлені статтею 203 ЦК, саме на момент вчинення правочину. Підставами визнання правочину недійсним є недодержання в момент вчинення правочину стороною вимог, які встановлені ч.ч. 1-3, 5 та 6 ст. 203 ЦК України. Згідно ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. А саме, невідповідність змісту правочину ЦК України, акту цивільного законодавства, моральним засадам суспільства; відсутність у сторони правочину необхідного обсягу цивільної дієздатності; відсутність вільного волевиявлення або його невідповідність його внутрішній волі; відсутність спрямованості правочину на реальне настання правових наслідків, що ним обумовлені; порушення прав та інтересів малолітніх, неповнолітніх або непрацездатних дітей батьками (усиновлювачами) при вчиненні правочину. Під час розгляду справи в суді окрім факту відсутності спливу строку дії раніше укладеного сторонами договору оренди земельної ділянки, також було встановлено, що на час укладення та державної реєстрації нового договору оренди з [PERSON] земельна ділянка перебувала та станом на цей час перебуває в користуванні ТОВ «МОНОЛІТ», яким виконуються покладені за договором оренди обов'язки, у тому числі виплачується орендна плата у грошовій і натуральній формі, що підтверджується відповідними відомостями (а.с.52-72). Суд не приймає також до уваги пояснення представника [PERSON] стосовно не підписання договору оренди землі від 1 лютого 2009 року, оскільки в матеріалах справи відсутні докази про те, що [PERSON] не підписував договір оренди землі, позовних вимог про визнання з цих підстав договору оренди землі недійсним по справі також не заявлялося. Так і являються безпідставними доводи представника щодо відсутності запису у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі по договору оренди від 01.02.2009 року виходячи з наступного. У відповідності до вимог Постанови КМ України від 25 грудня 1998 р. N 2073, яка встановлювала Порядок державної реєстрації договорів оренди землі, чинної на момент укладання договору між ТОВ «МОНОЛІТ» та [PERSON], встановлювався наступний порядок державної реєстрації договорів оренди землі: -для державної реєстрації договорів оренди юридична або фізична особа (заявник) подає особисто або надсилає поштою до відповідного державного органу земельних ресурсів перелік документів визначений п.5; -у договорі оренди мають бути зазначені істотні умови відповідно до ст.14 Закону України "Про оренду землі". Відсутність у договорі оренди однієї з істотних умов, передбачених Законом України "Про оренду землі" є підставою для відмови у державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до законів України. (пп.8-9); -усі подані заявником документи формуються в окрему реєстраційну справу (п.10); -державний орган земельних ресурсів у 20-денний термін перевіряє подані документи на відповідність чинному законодавству та за результатами перевірки готує висновок про державну реєстрацію або обгрунтований висновок про відмову у такій реєстрації і передає реєстраційну справу відповідно виконавчому комітету сільської, селищної та міської ради, Київській та Севастопольській міським державним адміністраціям за місцем розташування земельної ділянки для засвідчення факту державної реєстрації або відмови у такій реєстрації.(п.11); -факт державної реєстрації засвідчується у 10-денний термін гербовою печаткою та підписом уповноваженої посадової особи (п.12); - після засвідчення факту державної реєстрації договір оренди реєструється у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі, яка ведеться державним органом земельних ресурсів (п.13); -датою реєстрації договору оренди у Книзі записів є дата засвідчення факту державної реєстрації. (п.14). Таким чином ТОВ «МОНОЛІТ» були здійснені всі необхідні заходи щодо належної державної реєстрації договору оренди, про що зокрема свідчить реєстраційний номер, підпис та печатка на всіх примірниках договору оренди. В т.ч. на примірнику, який зберігається в архіві відділу Держгеокадастру у Великомихайлівському районі, що підтверджується відповідним листом. В Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі фіксується вже факт державної реєстрації, тому суд вважає, що відсутність запису в Книзі свідчить лише про неналежне виконання посадовою особою своїх обов'язків, а не про відсутність державної реєстрації і не залежить від волевиявлення сторін цього договору. Тобто, фактом реєстрації договору оренди землі є саме поставлення відповідної позначки на договорі, скріпленої підписом компетентної особи та гербовою печаткою, тоді як запис у відповідній Книзі є формою фіксації реєстрації договору, необхідної для ведення контролю та обліку зареєстрованих договорів оренди. Вказана позиція узгоджується з правовою позицією, викладеною в Постанові ВСУ від 18.12.2013 року у справі № 6-127цс13, в якій зазначено, що вільне волевиявлення учасника правочину, передбачене ст.203 ЦК України, є важливим чинником, без якого укладення договору оренди земельної ділянки неможливе. Своє волевиявлення на укладення договору учасник правочину виявляє в момент досягнення згоди з усіх істотних умов, складання та скріплення підписом письмового документа. Реєстрація договору є адміністративним актом, тобто елементом зовнішнім щодо договору. На підставі вищезазначеного, суд вважає встановленим, що оспорюванним договором оренди, від 05.05.2016 року між відповідачами, укладеним під час дії договору оренди від 01.02.2009 року між ТОВ «Моноліт» та [PERSON]без розірвання договору оренди з ТОВ «Моноліт» і без вилучення у нього земельної ділянки, відповідачі порушили його право як землекористувача, тому суд дійшов висновку, що оспорюванний договір оренди укладений з порушеннями вимог ч. 1 ст. 203 ЦК України, а тому має бути визнаний недійсними з моменту його укладення. В частині позовних вимог ТОВ «Моноліт» про скасування рішення про державну реєстрацію спірного договору необхідно відмовити, оскільки Державний реєстратор центру надання адміністративних послуг при Великомихайлівській райдержадміністрації Одеської області бере участь у справі в якості третьої особи, позовних вимог до якого заявлено не було. Крім того, відповідно до ч. 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» ( в редакції закону на момент виникнення спірних правовідносин) державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Державний реєстр речових прав на нерухоме майно - єдина державна інформаційна система, що містить відомості про права на нерухоме майно, їх обтяження, а також про об'єкти та суб'єктів цих прав. Фактично ж реєстрація покликана надати відповідну силу правовстановлюючим документам і виступає формальною умовою подальшого захисту (у тому числі і судового) прав особи, що виникають з правовідносин, предметом яких є нерухоме майно. Відповідно до ст. 26, 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація прав проводиться на підставі рішень судів, що набрали законної сили. У разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав. Отже, зазначеним Законом передбачено скасування державної реєстрації прав на нерухоме майно і, таке рішення приймається відповідним органом державної влади на підставі рішення суду. За роз'ясненнями, що викладенні у п.п.8,10 Постанови Верховного Суду України № 9 від 06 листопада 2009 року «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» відмова у державній реєстрації, ухилення від державної реєстрації, відмови від надання інформації про реєстрацію застосовується лише щодо дій (бездіяльності) органів, які здійснюють таку реєстрацію. Рішення суду про задоволення позову про недійсність правочину є підставою для скасування попередньої реєстрації. Тому наявність судового рішення про визнання недійсним укладеного між відповідачами договору оренди землі від 05.05.2016 року є підставою для звернення позивача до відповідного органу про скасування речового права, зареєстрованого на підставі договору оренди, що, відповідно до ч. 2 ст. 26 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" є підставою для внесення запису про скасування державної реєстрації права. Тому вимоги позивача про скасування реєстрації речового права оренди [PERSON] є необгрунтовагними та задоволенню не підлягають. Відповідно до ч.1 ст.88 ЦПК України, судові витрати підлягають стягненню з відповідачів на користь ТОВ «Моноліт» в рівних частках.

Outcome: partial