Jurisdiction: civil
Date: 2021-03-21 00:00:00

[PERSON] звернулась до суду з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю «ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ «ДОВІРА ТА ГАРАНТІЯ», [PERSON] , треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар`я Володимирівна, управління-служба у справах дітей Амур-Нижньодніпровської районної у м. Дніпрі ради, про визнання правочину недійсним. В обґрунтування позовних вимог з урахуванням уточнень позивач зазначає, що 18.04.2008р. між ВАТ «КРЕДОБАНК» та [PERSON] був укладений іпотечний договір №4608Ф-1, відповідно до якого предметом іпотеки є нерухоме майно: квартира,що знаходиться за адресою: [ADDRESS] . 25 жовтня 2018 р. між ТОВ «ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ «ДОВІРА ТА ГАРАНТІЯ» та [PERSON] було укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В. за реєстровим №2356, відповідно до якого [PERSON] набув у власність квартиру [ADDRESS] . Позивач вважає вищезазначений договір недійсним оскільки було порушенно процедуру передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки, оскільки іпотекодавець не отримував від іпотекодержателя письмових повідомлень про порушення обов`язків, не отримував вимогу про виконання порушеного зобов`язання у тридцятиденний строк та не отримував попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки. Крім того, позивач вважає, що Приватним нотаріусом Пономарьовою Д.В. не було перевірено відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а саме невідповідність зазначеної у вимозі суми у розмірі 621 630 гривень 35 коп., фактичної заборгованості у розмірі 590 612,42 грн. Також позивач зазначає, що згідно витягу з єдиного реєстру юридичних осіб [PERSON] є єдиним засновником ТОВ «ФК» Довіра та Гарантія». Фактично договір купівлі-продажу нерухомого майна від 25 жовтня 2018р. було укладено між засновником ТОВ «ФК» Довіра та Гарантія» та робітником ТОВ «ФК» Довіра та Гарантія» без наміру реального виконання договору у частині його оплати, про що свідчить наявна у п. 3 договору купівлі-продажу нерухомого майна від 25 жовтня 2018р. інформація про те, що сторони підтверджують відсутність матеріальних, фінансових та інших претензій один до одного. Крім того укладаючи у 2008 році іпотечний договір, позивачка не узгоджувала з іпотекодержателем умови про звернення стягнення на предмет іпотеки надання права на продаж від свого імені предмету іпотеки, а, значить, таку згоду вона не надавала, а надавала згоду на задоволення забезпеченої іпотекою вимоги у порядку, визначеному статтею 37 Закону, тобто в порядку укладення окремого договору про задоволення таких вимог, який і міг бути єдиною підставою продажу предмету іпотеки. За таких обставин, враховуючи відсутність укладеного сторонами Договору про задоволення вимог іпотекодержателя, тобто, у спосіб, визначений іпотечним договором, ненадання такого договору нотаріусу, залишення останньою без перевірки наявність чи відсутність факту виконання відповідних умов правочину, з яким закон пов`язує можливість продажу іпотеко держателем від свого імені предмету іпотеки, власником якої залишалась позивачка,не можуть вважатись законними. Посилаючись на вище викладене, з урахуванням уточнених вимог, позивачка просила суд визнати недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна від 25 жовтня 2018р., посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д. В. за реєстровим №2356, укладений між ТОВ «ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ «ДОВІРА ТА ГАРАНТІЯ» та [PERSON] , відповідно до якого [PERSON] набув у власність квартиру [ADDRESS] . Скасувати запис про право власності № 28548704: дата реєстрації 25.10.2018р. 14:03:41, про виникнення права власності у [PERSON] , на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна від 25 жовтня 2018р., посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д. В. за реєстровим №2356, який укладений між ТОВ «ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ «ДОВІРА ТА ГАРАНТІЯ» та [PERSON] . Поновити право власності [PERSON] на квартиру за адресою: [ADDRESS] з поновленням обтяжень речових прав на квартиру за адресою: [ADDRESS] зареєстрованих відповідно до законодавства. 16 березня 2020 року від відповідача надійшов відзив, у якому він просить залишити позовну заяву без задоволення. Свій відзив обґрунтовує тим, що 23 червня 2018 року між ПАТ «КРЕДОБАНК» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Довіра та Гарантія», відповідно до чинного законодавства України, було укладено Договір факторингу із відступленням прав грошової вимоги за кредитними договорами та прав за забезпечувальними договорами № 23/06-03. Відповідно до даного договору відбулося відступлення права вимоги за Кредитним договором № 75/08-Ф від 18.04.2008 року та ТОВ ФК «Довіра та Гарантія» набуло прав кредитора щодо [PERSON] чи її правонаступників. Також 23 червня 2018 року між ПАТ «КРЕДОБАНК» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Довіра та Гарантія», відповідно до чинного законодавства України, було укладено Договір відступлення прав заставодержателя (іпотекодержателя) за Договорами застави посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Юдіним М.А. та зареєстрований в реєстрі за № 377. Відповідно до даного договору відбулося відступлення прав заставодержателя (іпотекодержателя) за Договором іпотеки № 232 від 18.04.2008 р., посвідченим приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Чижик І. О., в зв`язку з чим ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» набуло прав заставодержателя (іпотекодержателя) щодо заставленого (переданого в іпотеку) [PERSON] майна. Згідно положень статті 36 ЗУ «Про іпотеку» (в редакції від 12.05.2006 року, чинній на момент укладення договору іпотеки), сторони іпотечного договору можуть вирішити питання звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону. Таким чином, чинним відповідач вважає, що на момент укладення договору іпотеки законодавстом України було передбачено право іпотекодерателя на позасудове врегулювання шляхом набуття предмета у власність або продажу його третім особам від свого імені на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідного застереження. Також зазначено, що ТОВ "ФК "Довіра та гарантія" під час укладання договору купівлі-продажу була надано нотаріусу докази направлення та вручення вимоги про усунення порушень. Ухвалою судді Амур-Нижньодніпровського районного суду м. Дніпропетровська від 02 жовтня 2019 року відкрито провадження по справі та визначено проводити розгляд справи в порядку загального провадження. У судовому засіданні представник позива позовні вимоги підтримав у повному обсязі, просив їх задовольнити, надав пояснення, аналогічні викладеним у позові. Представник відповідач ТОВ "ФК "Довіра та гарантія" у судовому засіданні заперечував проти позовних вимог у повному обсязі з підстав викладених у відзиві. [PERSON] у судове засідання не з`явився, про дату, час та місце повідомлявся у встановленому законом порядку, про причини не явки суду не повідомив. Треті особи у судове засідання не з`явились, про дату, час та місце повідомлялись у встановленому законом порядку, про причини не явки суду не повідомили. Вислухавши пояснення учасників процесу, всебічно, повно, об`єктивно та безпосередньо дослідивши наявні у справі докази, з`ясувавши обставини, оцінивши ці докази на належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності, суд дійшов висновку про задоволення позову виходячи з наступного. Судом встановлено, що 18.04.2008р. між ВАТ «КРЕДОБАНК» та [PERSON] був укладений іпотечний договір №4608Ф-1, відповідно до якого предметом іпотеки є нерухоме майно: квартира,що знаходиться за адресою: [ADDRESS] 9(т. 1 а.с.12-16). 23 червня 2018 року між ПАТ «КРЕДОБАНК» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Довіра та Гарантія», відповідно до чинного законодавства України, було укладено Договір факторингу із відступленням прав грошової вимоги за кредитними договорами та прав за забезпечувальними договорами № 23/06-03. Відповідно до даного договору відбулося відступлення права вимоги за Кредитним договором № 75/08-Ф від 18.04.2008 року та ТОВ ФК «Довіра та Гарантія» набуло прав кредитора щодо [PERSON] чи її правонаступників. Також 23 червня 2018 року між ПАТ «КРЕДОБАНК» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Довіра та Гарантія», відповідно до чинного законодавства України, було укладено Договір відступлення прав заставодержателя (іпотекодержателя) за Договорами застави посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Юдіним М.А. та зареєстрований в реєстрі за № 377. Відповідно до даного договору відбулося відступлення прав заставодержателя (іпотекодержателя) за Договором іпотеки р.№ 232 від 18.04.2008 р., посвідченим приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Чижик І. О., в зв`язку з чим ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» набуло прав заставодержателя (іпотекодержателя) щодо заставленого (переданого в іпотеку) [PERSON] майна. 25 жовтня 2018 р. між ТОВ «ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ «ДОВІРА ТА ГАРАНТІЯ» та [PERSON] було укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В. за реєстровим №2356, відповідно до якого [PERSON] набув у власність квартиру [ADDRESS] (т.1 а.с.7-8). Іпотечний договір між сторонами укладений 18.04.2008року. У цей час діяв ЗУ «Про іпотеку» в редакції від 12.05.2006 року, який і регулював іпотечні правовідносини. Його статтями 36,37 передбачалось, що позасудове врегулювання питання про звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між сторонами іпотечного договору у порядку, встановленому статтею 37 Закону, згідно, якого договір про задоволення вимог іпотекодержателя (а ним вважається і відповідне застереження в іпотечному договорі), який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки, є правовою підставою для реєстрації права власності. Пунктом 5.3 іпотечного договору визначені способи звернення стягнення на предмет іпотеки, а саме: 1) на підставі рішення суду або виконавчого напису нотаріуса,або у позасудовому порядку продає від свого імені предмет іпотеки чи приймає предмет іпотеки у свою власність,згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя. Із перелічених способів у договорі вбачається що право на продаж від свого імені предмету іпотеки,у іпотекодержателя виникає виключно на підставі окремого договору про задоволення вимого іпотекодержателя. Тобто, укладаючи у 2008 році іпотечний договір, позивачка не узгоджувала з іпотекодержателем умови про звернення стягнення на предмет іпотеки надання права на продаж від свого імені предмету іпотеки, а, значить, таку згоду вона не надавала, а надавала згоду на задоволення забезпеченої іпотекою вимоги у порядку, визначеному статтею 37 Закону, тобто в порядку укладення окремого договору про задоволення таких вимог, який і міг бути єдиною підставою продажу предмету іпотеки. За таких обставин, враховуючи відсутність укладеного сторонами Договору про задоволення вимог іпотекодержателя, тобто, у спосіб, визначений іпотечним договором, ненадання такого договору нотаріусу, залишення останньою без перевірки наявність чи відсутність факту виконання відповідних умов правочину, з яким закон пов`язує можливість продажу іпотеко держателем від свого імені предмету іпотеки, власником якої залишалась позивачка, не можуть вважатись законними. Згідно з частиною третьою статті 33 Закону України "Про іпотеку" (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя. Відповідно до частини першої статті 37 Закону України "Про іпотеку" (в редакції чинній на час виникнення спірних правовідносин) іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки. Зазначене узгоджується з Постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 21 листопада 2018 року (справа № 367/7589/15-ц провадження № 61-6432св18). Згідно наявної у матеріалах справи Вимоги від 27.08.2018р. наданої відповідачем, ТОВ «ФК» Довіра та Гарантія» повідомила позивача про наявну заборгованість у розмірі 621 630 гривень 35 коп. (т. 1 а.с. 101) Однак рішенням Кіровського районного суду м. Дніпропетровська від 31.05.2012 (Справа №2-1890/11, провадження № 2/0418/556/2012), було стягнуто з позивача на користь Публічного акціонерного товариства «Кредобанк» заборгованість за кредитним договором у сумі 590 612,42 грн. (т. 1 а.с. 173). Звернення з позовом про дострокове стягнення кредиту незалежно від способу Звернення з позовом про дострокове стягнення кредиту незалежно від способу такого стягнення змінює порядок, умови і строк дії кредитного договору. На час звернення з таким позовом вважається, що настав строк виконання договору в повному обсязі. Рішення суду про стягнення заборгованості чи звернення стягнення на заставлене майно засвідчує такі зміни. Право кредитора нараховувати передбачені договором проценти за користування кредитом, а також обумовлену в договорі неустойку (пеню) припиняється у разі пред`явлення до позичальника вимог згідно з частиною другою статті 1050 ЦК України. Наявність судового рішення про дострокове задоволення вимог кредитора щодо всієї суми заборгованості, яке боржник виконав не в повному обсязі, не є підставою для нарахування процентів та пені за кредитним договором, який у цій частині змінений кредитором, що засвідчено в судовому рішенні. Такий висновок зроблено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 04 липня 2018 року у справі № 310/11534/13-ц (провадження № 14 -154цс18). Відповідно до пункту 61 Порядку № 1127 для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення тридцятиденного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу). Отже, на державного реєстратора під час вчинення такої реєстраційної дії законом покладено обов`язок не тільки формально перевірити наявність поданих документів за переліком, передбаченим пунктом 61 Порядку № 1127, необхідних для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, а й, передусім, встановити відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства. Частиною першої статті 10 Закону N 1952-ІV визначено, що державним реєстратором є, окрім інших, нотаріус. Приватним нотаріусом Пономарьовою Д.В. не було перевірено відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а саме невідповідність зазначеної у вимозі суми у розмірі 621 630 гривень 35 коп., фактичної заборгованості у розмірі 590 612,42 грн. Крім того, у наявної у матеріалах справи Вимоги ТОВ «ФК» Довіра та Гарантія» від 27.08.2018р. відсутня вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Наявне у вимозі попередження про, що для запобігання вчиненню дій, щодо перереєстрації права власності на спірне майно, або продаж спірного нерухомого майна позивач вправі на протязі 30 днів з моменту отримання вимоги виконати основне зобов`язання за кредитним договором за своєю природою не є вимогою про виконання порушеного зобов`язання. Попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання вимоги взагалі у вимозі відсутнє. Крім того згідно вимоги від 27.08.2018р. ТОВ «ФК» Довіра та Гарантія» попереджало [PERSON] про можливість укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки від імені Іпотекодавця. В той же час договір купівлі-продажу нерухомого майна, на квартиру [ADDRESS] , було укладено не від імені Іпотекодавця, а від імені Іпотекодержателя ТОВ «ФК» Довіра та Гарантія». Жодного попередження, що у разі невиконання вимоги буде укладено договір купівлі продажу від імені Іпотекодержателя вимога від 27.08.2018р. не містить. Відповідно до п.3 Договору купівлі-продажу нерухомого майна від 25 жовтня 2018р. зазначено: «Відчуження зазначеного нерухомого майна ми, Сторони за договором, здійснюємо згідно оціночної вартості від 25 жовтня 2018 року за 495 000,00 (чотириста дев`яносто п`ять тисяч гривень 00 копійок), пароль пошуку Звіту про оцінку: МЖПФЕМ545507, які Покупець зобов`язаний сплатити Продавцю шляхом перерахування коштів на поточний рахунок Продавця у ПАТ «Альфа Банк» МФО: 300346, поточний рахунок № [NUMBER] , протягом одного року з дня підписання цього договору, тобто до 24 (двадцять четвертого) жовтня 2019 (дві тисячі дев`ятнадцятого) рок. За взаємною згодою сторін одночасно з посвідченням цього договору купівлі-продажу реєструється перехід прав власності на [PERSON] на вищевказане нерухоме майно в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В. Підписанням цього договору Сторони підтверджують відсутність матеріальних, фінансових та інших претензій один до одного». Згідно витягу з єдиного реєстру юридичних осіб [PERSON] є єдиним засновником ТОВ «ФК» Довіра та Гарантія»(а.с.164-172). Отже фактично договір купівлі-продажу нерухомого майна від 25 жовтня 2018р. було укладено між засновником ТОВ «ФК» Довіра та Гарантія» та робітником ТОВ «ФК» Довіра та Гарантія» без наміру реального виконання договору у частині його оплати, про що свідчить наявна у п. 3 договору купівлі-продажу нерухомого майна від 25 жовтня 2018р. інформація про те, що сторони підтверджують відсутність матеріальних, фінансових та інших претензій один до одного. Крім того відповідно відповіді наданої ПАТ «Альфа Банк» на запит суду поточний рахунок(зазначений у договорі купівлі продажу нерухомого майна від 25 жовтня 2018р) №26504015220401 не належить ТОВ «ФК» Довіра та Гарантія».(т.2 а.с. 20). Згідно ст. 38 Закону України « Про іпотеку», Іпотекодержатель, який реалізував предмет іпотеки, надсилає іпотекодавцю, боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, та іншим іпотекодержателям звіт про розподіл коштів від продажу предмета іпотеки. На час розгляду справи в суді, жодного звіту про розподіл коштів від продажу предмета іпотеки по договору купівлі-продажу нерухомого майна від 25 жовтня 2018р. [PERSON] не отримувала, що свідчить про відсутність здійснення оплати по вищезазначеному договору. Згідно п. 5.4.2. Договору іпотеки, заборгованість Іпотекодержателя по кредитному договору вважається погашеною в день отримання від Покупця коштів за предмет іпотеки у повному обсязі. Згідно ст. 38 Закону України « про іпотеку», Розподіл коштів від продажу предмета іпотеки між іпотекодержателем та іншими особами, що мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, здійснюється відповідно до встановленого пріоритету та розміру цих прав чи вимог. Решта виручки повертається іпотекодавцю. Виходячи з вищезазначеного відчуження у позасудовому порядку по договору купівлі-продажу нерухомого майна від 25 жовтня 2018р. квартиру за адресою: [ADDRESS] без реального отримання від покупця коштів порушує ст. 38 Закону Украйни « Про іпотеку» та п. 5.4.2. Договору іпотеки. Крім того жодним із застережень у договору іпотеку не зазначено право іпотекодержателя на продаж предмету іпотеки з відстроченням платежу. Суд не погоджується із доводами відповідача ТОВ «ФК» Довіра та Гарантія» , що викладені у відзиві на позов, оскільки останні суперечать чинному законодавсту та спростовуються доводами та доказами наведеними позивачем. Враховуючи вище викладенн, суд вважає позовні вимоги обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню. Розподіл судових витрат здійснено у відповідності до ст. 141 ЦПК України.

Outcome: approved