Jurisdiction: civil
Date: 2019-11-07 00:00:00

Позивач звернувся до суду з позовом до відповідачів про визнання договору оренди земельної ділянки поновленим, визнання договору оренди землі недійсним та скасування його державної реєстрації. В судовому засіданні позивачем було подано уточнену позовну заяву, прийняту судом до розгляду. В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на такі обставини. 02 липня 2007 року між орендодавцем [PERSON] та орендарем ТОВ «СПП ЛАНА» було укладено договір оренди земельної ділянки, який був зареєстрований в Михайлівському районному відділі Запорізької регіональної Філії Центр ДЗК 01 жовтня 2008 за № 040827300244 . Даний договір було укладено на 10 років і строк його дії сплинув 01 жовтня 2018 року. Зі сторони орендаря належним чином виконувались всі обов`язки за даним договором. Так, 30.08.2018 року орендодавцю згідно приписів ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» було направлено лист-повідомлення від 30 серпня 2018 року про поновлення договору оренди земельної ділянки з проектом додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки. Проект додаткової угоди, не є кінцевим документом для підписання, а є лише пропозицією, яку орендар пропонує орендодавцю для обговорення, та погодження істотних умов, які за згодою сторін можуть коригуватись, але для цього потрібен діалог між сторонами, на який відповідач не пішов, та не зазначив своє бачення щодо істотних умов договору. З боку орендодавця на адресу ТОВ» СПП ЛАНА» не надходило жодних повідомлень або заперечень щодо поновлення існуючого договору оренди земельної ділянки. Як вбачається з приписів ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» орендар виконав всі умови та дотримав процедури, щоб скористатись своїм переважним правом на поновлення договору оренди земельної ділянки. Натомість, орендодавець знехтував приписами ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» та п. 8 Договору оренди земельної ділянки, зареєстрованого в Михайлівському районному відділі Запорізької регіональної філії Центр ДЗК 01 жовтня 2008 за № 040827300244. 08.04.2019 року ТОВ «СПП ЛАНА» стало відомо, що [PERSON] уклав договір оренди землі з виробничим кооперативом «Сільськогосподарський кооператив «Ковчег» та зареєстрував його в Державному реєстрі прав 18.10.2018 року, номер запису про право 28467156, чим порушив першочергове право на поновлення договору оренди землі з попереднім орендарем ТОВ «СПП ЛАНА». Земельна ділянка, яка є предметом договору оренди, не поверталась орендодавцю, акт приймання передачі не підписувався, а ТОВ «СПП ЛAHA» продовжує нею користуватись, на підставі відсутності з боку орендодавця будь-яких заперечень. Тобто, шляхом укладання нового договору оренди землі з виробничим кооперативом «Сільськогосподарський кооператив «Ковчег» орендодавець порушив першочергове право ТОВ «СПП ЛAHA» на поновлення Договору оренди земельної ділянки, зареєстрованого в Михайлівському районному відділі Запорізької регіональної філії Центр ДЗК 01 жовтня 2008 за №040827300244. Внаслідок зазначеного, просить суд визнати договір оренди земельної ділянки, зареєстрований в Михайлівському районному відділі Запорізької регіональної філії Центр ДЗК 01 жовтня 2008 року за № 040827300244 поновленим на наступних мовах: орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та у розмірі 7 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням індексу індексації, в іншій частині - умови договору залишити без змін; визнати недійсним договір оренди між [PERSON] та виробничим кооперативом «Сільськогосподарський кооператив «Ковчег», зареєстрованим в Державному реєстрі прав 18.10.2018 року, номер запису про право 28467156, скасувати його державну реєстрацію. В судовому засіданні представник позивача - адвокат Плецька Ю.В. на задоволенні позовних вимог наполягала, посилаючись на доводи, викладені в позовні та відповіді на відзив. Зазначила, що позивач в повному обсязі виплатив орендодавцю орендну плату за 2018 рік та сплатив податки. Крім того, під час судового розгляду позивачем запропоновано орендодавцю поновити договір оренди належної йому земельної ділянки на наступних мовах: орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та у розмірі 7 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням індексу індексації, в іншій частині - умови договору залишити без змін, тобто на більш вигідних умовах, ніж погоджені між орендодавцем і новим орендарем.Визнала, що після закінчення строку спірного договору позивач протягом одного місяця з пропозицією поновити його до орендодавця не звертався, так само, як і не звертався з пропозицією поновити його на нових більш вигідних умовах, оскільки не отримав відповіді на попередню пропозицію. З метою захисту порушеного відповідачем переважного права позивача на поновлення договору оренди земельної ділянки слід визнати недійсним договір оренди, укладений з Виробничим кооперативом «Сільськогосподарський кооператив «Ковчег» та скасувати його державну реєстрацію. З відповіді на відзив вбачається, що відповідно до правових позицій, викладених в постановах Верховного Суду, для переважного права позивача на поновлення договору оренди землі на підставі ст. 33 Закону України «Про оренду землі» орендарем були виконані необхідні юридичні факти, а саме: належне виконання своїх обов`язків за договором, до закінчення дії договору повідомлення орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, доручення до листа повідомлення проекту додаткової угоди, а також продовження користуватися виділеною земельною ділянкою за відсутності письмового неповідомлення орендаря про відмову в поновленні договору оренди та акту, який би свідчив про її повернення орендодавцю. Належних та допустимих доказів того, що [PERSON] звертався до ТОВ «СПП ЛАНА» з повідомленням про небажання поновлювати договір оренді землі, відповідачем не надано. Так, заява [PERSON] була датована 13.02.2018 року, тобто ще до отримання повідомлення орендаря про поновлення договору оренди. Крім того, зазначена заява позивачем отримана не була і докази її направлення викликають сумніви в їх достовірності. Стосовно розміру орендної плати проектом додаткової угоди було запропоновано викласти п. 9 договору оренди земельної ділянки в новій редакції, а саме: орендна плата була запропонована в розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка вноситься орендарем у грошовій формі, тобто є такою ж, як і за договором, укладеним між відповідачем та третьою особою. Описка в тексті проекту додаткової угоди про поновлення «терміну» дії договору оренди земельної ділянки, а не строку, а також узгодження орендної плати з урахуванням індексації та уточнення розміру земельної ділянки, враховуючи тотожність кадастрового номеру, могли бути погоджені сторонами під час його підписання, як би лист - повідомлення, складений з дотриманням вимог ст. 33 Закону України «Про оренду землі», не був проігнорований відповідачем. Представник відповідачів [PERSON] в судовому засіданні позовні вимоги не визнав, посилаючись на заперечення, викладені у відзивах відповідачів на позовну заяву. Зазначив, що Договір оренди землі з ТОВ «СПП ЛАНА» не може бути визнаний поновленим на вказаних позивачем нових умовах, оскільки вони ніколи не пропонувалися орендодавцю. Пояснив, що орендна плата від позивача за 2018 рік була отримана орендодавцем, оскільки позивач на підставі договору оренди користувався протягом повного сільськогосподарського року його земельною ділянкою. Починаючи з дати державної реєстрації договору оренди землі з новим орендарем, саме він сплачує всі податки та орендну плату [PERSON] , а пояснення представника позивача в цій частині є необґрунтованими. Так, з відзиву відповідача [PERSON] на позовну заяву вбачається, що дійсно у липні 2007 року сторонами було укладено договір оренди земельної ділянки, зареєстрований 01 жовтня 2008 року за № 040827300244. Орендна плата за договором та додатком до нього була визначена в натуральній формі в розмірі 1/5 частини продукції, одержуваної з земельної ділянки. Оскільки Запорізька область є зоною ризикованого землеробства, такі вид та розмір орендної плати також є невигідними для орендодавця. За час дії Договору орендодавець дійшов висновку, що такий розмір орендної плати його не влаштовує. З огляду на наближення терміну закінчення строку дії Договору, він склав письмову заяву на адресу ТОВ СПП «Лана», яка містила повідомлення, про небажання поновлення Договору оренди земельної ділянки на новий строк. Зазначена заява відповідача та інших орендодавців позивача, яких також не влаштовував розмір орендної плати, була направлена позивачеві рекомендованим листом з повідомленням, від отримання якого він відмовився. Факт отримання Листа-повідомлення позивача з «додатковою угодою про поновлення терміну дії договору оренди земельної ділянки» відповідач не заперечував, проте вважав, що вже завчасно повідомив позивача про своє небажання поновлювати Договір оренди земельної ділянки на новий строк із зазначенням причин. Крім того, Лист-повідомлення позивача не відповідає вимогам ст. 33 Закону України «Про оренду землі», оскільки долучена до нього «додаткова угода про поновлення терміну дії договору оренди земельної ділянки» не є проектом додаткової угоди відповідно до ч.ч.1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», враховуючи різний юридичний зміст понять «строк» та «термін», визначений чинним цивільним законодавством. Крім того, об`єктом оренди за договором, який був укладений з позивачем в 2008 році була земельна ділянка площею 5,46 гектара, проте в 2018 році розмір земельної ділянки, належної [PERSON] складає 5,4601 гектара. Таким чином, переважне право орендаря на поновлення договору оренди припинилося, у зв`язку з чим відповідач 08.10.2018 року уклав договір оренди земельної ділянки з Виробничим кооперативом «Сільськогосподарський кооператив «Ковчег», що виключає поновлення договору з позивачем з другої самостійної підстави, передбаченої ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», а саме: в разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення cтроку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця із запереченням у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Після закінчення строку договору позивач протягом одного місяця з пропозицією поновити його до орендодавця не звертався. У даному випадку Договір оренди землі з ТОВ «СПП ЛАНА» не може бути визнаний поновленим, ані з підстав встановлених ч.ч. 1-5, ані з підстав встановлених ч.6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» № 161-XIV, а тим більше на умовах, які ніколи не пропонувалися орендодавцю. З огляду на викладене, просить у позові ТОВ «СПП ЛАНА» відмовити у повному обсязі (а.с. 42-45). З відзиву відповідача виробничого кооперативу «Сільськогосподарський кооператив «Ковчег» вбачається, що [PERSON] вчинив усі можливі дії, спрямовані на повідомлення позивача про те, що він не бажає поновлювати Договір оренди належної йому земельної ділянки, а саме: склав та скерував на адресу ТОВ «СПП ЛАНА» відповідну заяву, із зазначенням причин небажання пролонгувати договір (не влаштовував розмір орендної плати), яку позивач відмовився отримувати. ВК «СК «КОВЧЕГ» уклав з [PERSON] Договір оренди земельної ділянки на значно кращих умовах, щодо орендної плати, аніж ті, що пропонувало ТОВ «СПП ЛАНА», а саме: п. 9 Розділу Орендна плата Договору, укладеного між [PERSON] та ВК «СК «КОВЧЕГ», викладений таким чином: - «обчислення орендної плати здійснюється з урахуванням індексації». Згідно ж пропозиції позивача, розмір орендної плати не підлягав індексації, крім того, згідно Додатку № 1 до Договору, який також пропонувалось залишити у силі, орендна плата мала виплачуватись не у грошовій, а лише в натуральній формі, й у розмірі 1/5 частини продукції отриманої із земельної ділянки. Крім того, ВК «СК «КОВЧЕГ» уклав із [PERSON] . договір, об`єктом якого є земельна ділянка площею 5,4601 гектара, тоді як площа земельно ділянки, орендованої з 2007 року ТОВ «СПП ЛАНА», складала 5,46 гектара. Тобто, в даному випадку переважне право позивача на поновлення договору оренди землі не було порушене. Крім того, відповідно до ст. 17 Закону «Про оренду землі» об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, а не акту прийому-передачі земельної ділянки, на відсутність якого посилається позивач. Договір оренди земельної ділянки між ним та [PERSON] було зареєстровано 18 жовтня 2018 року, попередній договір припинив свою дію внаслідок закінчення строку, на який його було укладено - до 01 жовтня 2018 року, таким чином твердження позивача, що він продовжує користуватись земельною ділянкою на протязі більш ніж одного місяця з моменту закінченні строку дії Договору, не є правдивими. За таких обставин, просить відмовити позивачу в задоволенні позову (а.с. 115-116). Встановивши обставини справи, оцінивши в сукупності докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд вважає, що позов не підлягає задоволенню з наступних підстав. З матеріалів справи вбачається, що 02 липня 2007 року між орендодавцем [PERSON] та орендарем ТОВ «СПП ЛАНА» було укладено договір оренди земельної ділянки, який був зареєстрований в Михайлівському районному відділі Запорізької регіональної філії Центр ДЗК 01 жовтня 2008 року. Обєктом оренди є земельна ділянка площею 5,46 га. Згідно п. 8 Договору його укладено на 10 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі він повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. Згідно Прикінцевих положень цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Враховуючи дату державної реєстрації зазначеного договору оренди землі у Михайлівському районному відділі Запорізької філії Центру ДЗК - 01.10.2008 року, строк його дії до 01.10.2018 року включно. Згідно п. 37 дія Договору припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено. Згідно листа повідомлення від 30.08.2018 року ТОВ «СПП Лана» було направлено на адресу [PERSON] повідомлення про поновлення договору оренди земельної ділянки, зареєстрованого в Михайлівському районному відділі Запорізької регіональної філії Центр ДЗК 01 жовтня 2008 року з «додатковою угодою про поновлення терміну дії договору оренди земельної ділянки», яке орендодавець отримав 01.09.2018 року. Відповідно до статті 33 Закону України "Про оренду землі" по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Як неодноразово зазначав Верховний Суд України, переважне право орендаря на поновлення договору оренди землі може бути реалізоване шляхом двох окремих правових підстав: перша наведена у ч.1-ч.5 вказаної статті, друга - у ч. 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі". За змістом ч.1-ч.5 згаданої статті, орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Правова конструкція, передбачена ч.1-ч.5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" узгоджується з положеннями статті 777 Цивільного кодексу України, яка встановлює загальний принцип реалізації переважного права наймача на продовження договору найму на новий строк. За змістом згаданої статті Цивільного кодексу України, наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов`язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Відповідно до ч.6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" встановлено іншу правову підставу, яка полягає в наступному: у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Отже, ч.1-ч.5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачає, що орендар ініціює питання поновлення договору оренди землі на новий строк шляхом направлення орендодавцю листа-повідомлення та проекту додаткової угоди. Отримавши зазначений лист-повідомлення та проект додаткової угоди, орендодавець вчиняє ряд юридично значимих дій, а саме: (а) перевіряє його на відповідність вимогам закону, (б) узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, (в) приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), (г) укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. Якщо орендар, маючи на меті реалізацію свого переважного права на поновлення договору оренди землі на новий строк, ініціював перед орендодавцем питання про таке поновлення, скориставшись правовим механізмом ч.1-ч.5 статті 33 Закону України "Про оренду землі", то ч. 6 вказаної статті не може бути застосована до таких правовідносин, оскільки ч.6 статті 33 Закону України "Про оренду землі": (1) не передбачає звернення орендаря до орендодавця; (2) переговори сторін щодо зміни (за необхідності) істотних умов не проводяться. Таким чином, виходячи з того, що ч.1-ч.5 та ч.6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" містять дві окремі правові підстави реалізації орендаря свого переважного права на поновлення договору оренди землі, вони не можуть бути застосовані одночасно, оскільки є різними за своєю правовою природою, механізмом застосування та правовими наслідками. Судом встановлено, що 30 серпня 2018 року ТОВ «СПП Лана» на виконання вимог ч.1-ч.5 Закону України "Про оренду землі" було направлено на адресу [PERSON] повідомлення про поновлення договору оренди земельної ділянки, зареєстрованого в Михайлівському районному відділі Запорізької регіональної філії Центр ДЗК 01 жовтня 2008 року, з «додатковою угодою про поновлення терміну дії договору оренди земельної ділянки», яке орендодавець отримав 01.09.2018 року. Відповідач відповіді на таку пропозицію не надав, що підтверджується відсутністю його підпису на «додатковій угоді про поновлення терміну дії договору оренди земельної ділянки», як встановлено в судовому засіданні, через не досягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов існуючого договору. Що стосується нових умов договору, які є предметом позову, а саме: орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та у розмірі 7 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням індексу індексації, в іншій частині - умови договору залишити без змін, то вони взагалі не пропонувалися орендодавцю ані до спливу строку існуючого договору землі, ані після того. Вказані обставини доводять відсутність домовленості про поновлення договору оренди земельної ділянки, що є одною з юридичних підстав переважного права позивача на поновлення договору оренди, визначених ч.1-ч.5 Закону України "Про оренду землі". Також, у даному випадку законодавством не передбачено повноваження суду щодо самостійного визначення або зміни істотних умов договору (строку дії договору), оскільки це вирішується сторонами договору на основі їх вільного волевиявлення. Правова позиція про обов`язковість такого юридичного факту, як домовленість сторін, для переважного права орендаря на поновлення договору оренди відповідно до ч.1-ч.5 Закону України "Про оренду землі", викладена Верховним Судом як в постанові від 10.04.2018 року (провадження № 14-65цс18), так і в постанові від 06.03.2019 року (справа 916/600/18), згідно п. 7.8. якої поновлення договору оренди землі в судовому порядку в передбачений статтею 33 Закону України "Про оренду землі" спосіб вимагає укладення додаткової угоди між сторонами, як єдиної підстави продовження орендних правовідносин, що безпосередньо випливає зі змісту зазначеної правової норми. За таких обставин, суд приходить до висновку, що переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припинилося. Відповідно до ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках (ч 1). Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. За приписами с.3 ст. 49 ЦПК України позивач має право змінити предмет або підстави позову шляхом подання письмової заяви. Зважаючи на вимоги ч.6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", якими передбачено поновлення договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором, суд вважає, що уточнені позовні вимоги про визнання договору оренди земельної ділянки, зареєстрованого в Михайлівському районному відділі Запорізької регіональної філії Центр ДЗК 01 жовтня 2008 року за № 040827300244 поновленим на наступних мовах: орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та у розмірі 7 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням індексу індексації, в іншій частині - умови договору залишити без змін, не ґрунтуються на законі, оскільки зазначені умови не були передбачені попереднім договором. При цьому, 08.10.2018 року між [PERSON] та Виробничим кооперативом «Сільськогосподарський кооператив «Ковчег» було укладено договір оренди земельної ділянки площею 5,4601 га, державна реєстрація якого здійснена 18.10.2018 року за № 28467156, що спростовує допустимість доказів позивача (лист Плодородненської сільської ради, дорожні листи) на підтвердження користування ним зазначеною земельною ділянкоюпісля закінчення строку дії договору оренди землі, укладеного між сторонами. З огляду на вищенаведене, суд відхиляє доводи позивача, що він має право на продовження договору оренди земельної ділянки на підставі п.6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", оскільки останній продовжує користуватися земельною ділянкою протягом одного місяця після закінчення строку дії договору землі та не отримував письмового повідомлення про відсутність наміру орендодавця продовжувати зазначений договір. Враховуючи необґрунтованість та недоведеність позовних вимог про визнання договору оренди земельної ділянки поновленим, а також те, що вимоги про визнання договору оренди землі недійсним та скасування його державної реєстрації є похідними від них, суд приходить до висновку, що в задоволенні позовних вимог слід відмовити в повному обсязі.

Outcome: dismissed