Jurisdiction: civil
Date: 2014-04-01 00:00:00

Позивач звернувся до Яготинського районного суду з позовом до [PERSON], Фермерського господарства "Юнако", третя особа: реєстраційна служба Яготинського районного управління юстиції у Київській області, про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та скасування державної реєстрації права щодо оренди земельної ділянки, в котрій після уточнення позовних вимог зазначено, що 5 квітня 2006 року Дочірнє підприємство «Богданівське» ВАТ «Яготинський маслозавод» та [PERSON] уклали Договір оренди землі, що належить орендодавцеві на праві приватної власності, кадастровий номер земельної ділянки 3225580900:05:004:0018. Договір зареєстрований 29 вересня 2006 року за № 040633500129 в Яготинському районному відділі Київської регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру» при Держкомземі України, про що було вчинено запис в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі Богданівської сільської ради Яготинського району Київської області. Згідно пункту 8 Договору строк його дії - до 31.08.2009 року з наступною автоматично пролонгацією до 31.08.2021 року на тих самих умовах, у випадку відсутності заяви орендодавця (не менш як за 180 днів) про наміри змінити умови договору або припинити його з 31.08.2009 року. Дочірнє підприємство Богданівське ТОВ «Агро Інвест Україна» створене в результаті зміни повного найменування з дочірнього підприємства «Богданівське ВАТ «Яготинський маслозавод», що підтверджується п.1.1. Статуту. Таким чином, зазначений договір діє та є обов'язковим як для ДП «Богданівське» ТОВ «Агро Інвест Україна» так і для відповідача - [PERSON] Згідно з ст. 13 Закону України «Про оренду землі» (надалі Закону) договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Згідно з ст.25 Закону орендар земельної ділянки має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі. Частиною 2 ст.24 Закону передбачено, що орендар зобов'язаний не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою. Відповідно до вимог ч. 1 ст.27 Закону України «Про оренду землі» орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону. Згідно ч.4 ст. 15 Закону невід'ємною частиною договору оренди землі є: план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об'єкта оренди; проект відведення земельної ділянки у разі його розроблення згідно із законом. Виходячи з приписів зазначених норм права, в оренду може бути передана земельна ділянка, яка повернута попереднім орендарем орендодавцю при умові відсутності прав на користування вказаною земельною ділянкою третьої особи. В порушення зазначених норм матеріального права орендар, не зважаючи на те, що строк дії договору не закінчився та не зважаючи на те, що ДП Богданівське ТОВ «Агро Інвест Україна» не повернуло орендодавцю предмет оренди, Орендодавець - відповідач підписав з ФГ «Юнако» договір оренди вказаної земельної ділянки, підписавши одночасно з договором оренди акт приймання передачі земельної ділянки, згідно з яким земельну ділянку за кадастровим № 3225580900:05:004:0018 передано в користування селянському фермерському господарству «Юнако», зазначений договір зареєстровано в Єдиному державному реєстрі речових прав 06.09.2013 року, про що представник фермерського господарства «Юнако» повідомив ДП «Богданівське» ТОВ «Агро Інвест України, надавши список пайовиків, з якими укладено та зареєстровано договори оренди. Згідно з ч.1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Відповідно до ст. 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Таким чином, вказаний договір укладено в порушення вимог ст.ст. 13,24,25,27 Закону України «Про оренду землі, що в свою чергу відповідно до вимог ч.1 ст.203 та ст.215 ЦК України є підставою для визнання договору недійсним. Згідно з ч.2 ст. 27 Закону Орендар в установленому законом порядку має право витребувати орендовану земельну ділянку з будь-якого незаконного володіння та користування, на усунення перешкод у користуванні нею, відшкодування шкоди, заподіяної земельній ділянці громадянами і юридичними особами України, іноземцями, особами без громадянства, іноземними юридичними особами, у тому числі міжнародними об'єднаннями та організаціями. Крім цього, відповідачі під час укладення оспорюваного договору не досягли згоди з усіх істотних умов, а саме: в Договорі оренди земельної ділянки, укладеному між [PERSON] та ФГ «Юнако» відсутні умови щодо строку внесення орендної плати, порядку внесення орендної плати, порядку перегляду орендної плати та відсутній акт визначення земельної ділянки в натурі. Відповідно до ст. 15 Закону України «Про оренду землі» визначено, що орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальність за її несплату є однією з істотних умов договору оренди землі. Частиною 2 ст.15 Закону визначено, що відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, є підставою для визнання договору недійсним. Крім того, ч.4 ст.15 Закону визначено, що невід'ємною частиною договору оренди землі є серед іншого акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості). Згідно з п.42 Договору сторони не склали акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) та не визначили вказаний акт невід'ємною частиною договору. Виходячи з викладеного договір оренди земельної ділянки, укладений між [PERSON]. та ФГ «Юнако» не відповідає вимогам закону, не містить всіх істотних умов, визначених чинним законодавством. Згідно з ч.1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, то моральним засадам. Відповідно до ч. 1 ст. 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (ч. 2 ст. 792 ЦК України) позову. Відповідно до ст.1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Згідно із ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Відповідно до ч. 1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Згідно із ч. 1 ст. 210 ЦК України правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації. Відповідно до ст. 20 Закону України «Про оренду землі» ( в редакції чинній на час укладення договору оренди) укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Відповідно до ст. 18 Закону України «Про оренду землі» договір оренди набирає чинності після його державної реєстрації. За змістом ч. 3 ст. 640 ЦК України договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації. Системне тлумачення зазначених положень закону дає підстави дійти висновку, що вчинення правочину закон пов'язував з фактом його державної реєстрації, яка має правовстановлювальне значення, оскільки у випадку відсутності державної реєстрації правочину він вважається неукладеним й не створюють прав та обов'язків для сторін. Як вбачається із п. 8 Договорів оренди, договір укладено на строк до 31.08.2009 року з його наступною автоматичною пролонгацією до 31.08.2021 року на тих самих умовах, у випадку відсутності заяви Орендодавця не менш як за 180 днів про наміри змінити умови договору або припинити його дію. Оскільки договори оренди, укладені між ДП «Богданівське» та відповідачами пройшли державну реєстрацію, вони є укладеними, з дня їх державної реєстрації, з цього моменту у позивача виникло право на оренду землі, проте строк дії договору визначено сторонами з моменту досягнення згоди з усіх істотних умов договору, зокрема с його дії. Представник відповідача послався на те, що згідно ст. 33 Закону України «Про оренду землі» автоматична пролонгація договору неможлива, та враховуючи, що додаткова угода про продовження договору в 2009 році не укладена, договори, укладені між ДП «Богданівське» та відповідачами припинили свою дію в зв'язку із закінченням строку. З такою позицією не можна погодитись, адже, до спірних правовідносин необхідно застосовувати редакцію ст. 33 Закону, чинну на 31.08.2009 року, відповідно до якої:« після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, має за інших рівних: переважне право на поновлення договору. У разі поновлення договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмові заперечення здійснюється листом-повідомленням.» Пункт 8 Договору повністю відповідав зазначеній редакції ст. 33 Закону та передбачав, що за умови відсутності заяви Орендодавця не менш як за 180 днів наміри змінити умови Договору або припинити його дію з 31.08.2009 року цей договір автоматично пролонгується до 31.08.2021р. Норма щодо обов'язкового укладення додаткової угоди набула чинності у 2011 році згідно закону від 17 лютого 2011 року N 3038-VI. Виходячи з редакції ст. 33 Закону яка діяла на момент 31.08.2009 року яка не вимагала підписання додаткової угоди між сторонами в разі відсутності заперечень з боку орендодавця, та враховуючи умову договору, яка не вимагала підписання додаткової угоди, сторони шляхом мовчазної згоди визнали, що строк дії договору до 31.08.2021 р. Існування правовідносин між сторонами щодо оренди спірних земельних також підтверджується тим, що ДП Богданівське ТОВ «Агро Інвест Україна» протягом 2009-2014 року використовувало вказану ділянку вільно, відповідачі у справі жодного разу не звертались з приводу повернення земельної ділянки чи з приводу неправомірного користування земельною ділянкою протягом всього цього періоду. Додатковим доказом існування правовідносин між сторонами є виплата з боку орендаря та отримання орендодавцями орендної плати протягом всього строку дії договорів, в тому числі і за весь 2013 рік. Крім того, ДП «Богданівське» ТОВ «Агро Інвест Україна» не повертало з свого законного користування земельну ділянку, такої вимоги від відповідачки [PERSON] не надходило, в той же час остання передала по акту приймання передачі земельну ділянку, яка знаходилась в користуванні у ДП «Богданівське» ТОВ «Агро Інвест Україна». Уклавши з Фермерським господарством «Юнако» оспорюваний договір у вересні 2013 року та підписавши акт приймання передачі земельної ділянки відповідачі у справі ще в жовтні та листопаді 2013 року отримували орендну плату, яка є річною та охоплює весь рік - до 31 грудня 2013 року. Аналогічна позиція викладена в Ухвалах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних та кримінальних справ від 28.03.2012р. та від 11.09.2013 року, в зв'язку з чим позивач просив визнати недійсним вказаний договір оренди землі та скасувати державну реєстрацію права за Фермерським господарством «Юнако» щодо оренди земельної ділянки. В судовому засіданні представник позивача підтримав позовні вимоги. Представник відповідачів заперечувала проти позову з наступних підстав. Оскільки строк договору закінчився, то поновити договір було можливо лише за умов державної реєстрації права оренди відповідно до вимог ст. 20 «Закону про оренду землі», ст.ст.210,640 ЦК України, ст.125 ЗК України, а також порядку державної реєстрації договорів оренди землі затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 року. Крім цього, пунктом 8 договору передбачалась можливість поновлення договору оренди на тих же самих умовах, а тому строк дії договору міг бути продовженим тільки на три роки. Представник третьої особи в судове засідання не з'явився, про день та час розгляду справи повідомлений належним чином, звернувся до суду з заявою про розгляд справи у його відсутності. Перевіривши матеріали справи, заслухавши пояснення сторін, дослідивши докази, суд вважає, що позов підлягає до задоволення. З копії державного акту на право власності на земельну ділянку серія ЯА № 228250, виданого 7 грудня 2004 року на підставі розпорядження Яготинської районної державної адміністрації від 13.10.2004 року № 343 (а.с.15-16) вбачається, що [PERSON]. є власником земельної ділянки площею 3,1140 га, кадастровий номер 3225580900:05:004:0018, яка розташована на території Богданівської сільської ради та призначена для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. З договору оренди (а.с.5-9) видно, що 5 квітня 2006 року між [PERSON]. та Дочірнім підприємством "Богданівське" ВАТ "Яготинський маслозавод" укладений договір оренди земельної ділянки [NUMBER] для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, загальною площею 3,1140 га. Пунктом 8 Договору передбачено, що договір укладено на строк до 31 серпня 2009 року з його наступною автоматичною пролонгацією на тих самих умовах до 31.08.2021 року, у випадку відсутності заяви орендодавця не менш як за 180 днів про наміри змінити умови договору або припинити його з 31 серпня 2009 року. З акту приймання-передачі земельної ділянки від 29.09.2006 року, (а.с.9) вбачається, що [PERSON] передала орендарю у строкове, платне користування земельну ділянку [NUMBER], загальною площею 3,1140 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, посвідчену державним актом на право власності на земельну ділянку, який зареєстрований 07.12.2004 року № 010433500472, що розташована за межами населеного пункту в адміністративних межах Богданівської сільської ради. З списку пайовиків ФГ "Юнако" по с. Богданівка Яготинського району (а.с.17) вбачається, що між ФГ «Юнако» та [PERSON]. також укладено та зареєстровано договір оренди земельної ділянки [NUMBER] площею 3,1140 га. З витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію речового права (а.с.33) вбачається, що 25.09.2013 року державним реєстратором реєстраційної служби Яготинського РУЮ Київської області Федоренко Р.С. за ФГ «Юнако» зареєстровано право оренди земельної ділянки кадастровий номер 3225580900:05:004:0018, яка розташована на території Богданівської сільської ради та призначена для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, на строк дії до 31.12.2018 року з правом пролонгації. З договору оренди земельної ділянки [NUMBER], укладеного 25 вересня 2013 року між [PERSON] та Фермерським господарством "Юнако" на строк до 31.12.2018 року (а.с.34-35) вбачається, що [PERSON] надала в строкове платне користування земельну ділянку розміром 3,1140 га, кадастровий номер 3225580900:05:004:0018 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Богданівської сільської ради. З розрахунку виплати орендної плати за земельні паї за 2013 рік (а.с.50-51,61-62) вбачається, що [PERSON] в якості орендної плати отримала зерно та кукурудзу. З відомості (а.с.52-53) вбачається, що в рахунок благодійної допомоги [PERSON] отримала 193 кг кукурудзи. З відомості (а.с.54-60) вбачається, що [PERSON] отрмиала за 2011 рік 600 кг пшениці та 208 кг кукурудзи, за 2012 рік отримала 900 кг кукурудзи. З довідки ДП "Богданівське" ТОВ "Агро Інвест Україна" від 26.03.2014 року № 179 (а.с.70) вбачається, що на земельній ділянці [NUMBER], яка належить на праві власності [PERSON]. у період з 01.08.2013 року по 31.12.2013 року виконані сільськогосподарські роботи, такі як внесення мінеральних добрив 06.11.2013 року, культивація у період часу з 06.11.2013 року по 08.11.2013 року, глибока оранка у період часу з 20.10.2013 року по 23.10.2013 року, внесення органічних добрив у період часу з 03.10.2013 року по 20.10.2013 року. Відповідно до ч.1 ст. 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строку у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) ділянки регулюються законом (ч.2 ст. 792 ЦК України.) Відповідно до ст. 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Згідно ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків . Відповідно до ч.1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Згідно з ст. 210 ЦК України правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненими з моменту його реєстрації. Відповідно до ст. 20 Закону України «Про оренду землі», (в редакції, що діяла на час укладення договору ) укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації . Відповідно до ст. 18 Закону України «Про оренду землі» договір оренди набирає чинності після його державної реєстрації. Таким чином, за загальними правилами і з урахуванням ст.ст. 641,642 ЦК України моментом, із якого договір вважається укладеним, є момент досягнення сторонами згоди з усіх істотних умов договору, тобто повного і безумовного прийняття однією стороною пропозиції другої сторони укласти договір на визначених і добровільно погоджених ними умовах. Згідно ст. 33 Закону України «Про оренду землі» в редакції, яка діяла на час виникнення спірних правовідносин, після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У разі поновлення договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі якщо орендар продовжує користуватись земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутністю письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом - повідомленням. Відповідно до ст. 654 ЦК України в такій самій формі, що і договір вчиняється його зміна чи розірвання. Згідно ч.1,2 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою- третьою п'ятою та шостою ст. 203 ЦК України… В силу ст.152 ЗК України захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюються шляхом, зокрема, визнання угоди недійсною. Відповідно до ч.1 ст.651 ЦК України розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї з сторін у разі істотного порушення договору другою стороною… Таким чином, в судовому засіданні встановлено, що відповідно до державного акту на право власності [PERSON] є власницею земельної ділянки площею 3,1140 га, яка розташована на території Богданівської сільської ради та призначена для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. 5 квітня 2006 року між ДП «Богданівське» ВАТ «Яготинський маслозавод», (після зміни найменування (Статут а.с. 12) ДП «Богданівське» ТОВ «Агро Інвест Україна») та [PERSON] укладено договір оренди вказаної земельної ділянки, який був зареєстрований 25 вересня 2006 року за № 040633500129 в Яготинському районному відділі Київської регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру» при Держкомземі України в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі Богданівськогї сільської ради, про що у Державному реєстрі земель вчинено відповідний запис. Як видно з п.8 Договору оренди землі, на момент укладення угоди сторони досягли згоди з істотних умов щодо строку дії договору. Вказаним пунктом було обумовлено, що в разі продовження користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку договору, та за відсутності письмових заперечень орендодавця, він підлягає поновленню на той самий строк і на тих умовах, які були передбачені договором, а договором було передбачена пролонгація договору до 31 серпня 2021 року, що узгоджується із ст. 33 Закону України «Про оренду землі». Вказаний договір був зареєстрований у встановленому законом порядку, відповідно до ст.210, ч.3 ст. 640 ЦК України, ст. 18 Закону України «Про оренду», є укладеним та чинним на даний час, не розірваним, не припиненим, не визнаним недійсним. Будь - яких змін до договору також не вносилось. Орендодавець проти пролонгації договору не заперечувала, з 31 серпня 2009 року з будь -якими пропозиціями до орендаря також не зверталась. Отримувала орендну плату включно по 2013 рік. Пунктом 29 Договору оренди також передбачено, що орендодавець зобов'язаний не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися земельною ділянкою. Всупереч вимогам ст. 526 ЦК України, ч.2 ст. 24 Закону України «Про оренду» умов договору про строки дії договору оренди, про зобов'язання орендодавця не вчиняти дій , які б перешкоджали орендареві користуватись земельною орендованою ділянкою, [PERSON] під час дії договору 25 вересня 2013 року уклала договір оренди з ФГ «Юнако», в зв'язку з чим вказаний договір є недійсним та реєстрація речового права оренди підлягає скасуванню. Разом з тим, задовольняючи позов, суд вважає, що для визнання договору недійсним з причин відсутності в ньому істотних умов договору, таких як строку внесення орендної плати, порядку внесення орендної плати, порядку перегляду орендної плати та відсутності акту визначення земельної ділянки в натурі, підстав немає, оскільки відсутність цих умов договору оренди земельної ділянки, укладеного між землевласницею та ФГ «Юнако», права позивача не порушили..

Outcome: approved