Jurisdiction: civil
Date: 2018-05-21 00:00:00

В листопаді 2017 року керівник Миколаївської місцевої прокуратури №1 в інтересах держави в особі Миколаївської міської ради звернувся до суду з позовом до [PERSON], Товариства з обмеженою відповідальністю "Бузький Бульвар" , третьої особи , яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача [PERSON] з надання адміністративних послуг Миколаївської міської ради » про скасування запису № 20654688 від 29 травня 2017 року у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про право власності [PERSON] на об'єкт незавершеного будівництва загальною площею 1500 кв. м за адресою вул. Лазурна в м.Миколаєві, визнання недійсним укладеного 02 червня 2017 року між [PERSON] та ТОВ «Бузький Бульвар» договору купівлі - продажу № 512 об'єкту незавершеного будівництва по вул.Лазурній в м.Миколаєві, а також усунення ТОВ «Бузький Бульвар» перешкод в користуванні Миколаївській міській ради земельною ділянкою за вищезазначеною адресою, шляхом знесення об'єкту незавершеного будівництва загальною площею 1500 кв. м. В позові прокурор вказав, що 15.01.2014 року між [PERSON] та [PERSON] укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна- обєкту незавершеного будівництва , яке збудоване з використанням будівельних матеріалів за адресою вул. Лазурна в м.Миколаєві. Зазначений договір зареєстровано Південною Товарною біржею за реєстраційним номером №14253. Рішенням Заводського районного суду м.Миколаєва від 16.02.2016 року у справі № 487/751/16-ц задоволено позов [PERSON] та визнано вищезазначений договір купівлі-продажу дійсним та визнано право власності за [PERSON] на будівельні матеріали. Проте , державним реєстратором Нечаянської сільської ради Миколаївського району Миколаївської області 29.05.2017 року здійснено державну реєстрацію права власності за [PERSON] на об'єкт незавершеного будівництва, розташованого за адресою вул. Лазурна в м.Миколаєві, про що у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно вчинено запис про право власності №20654688.Посилаючись на те, що фактично Заводським районним судом м.Миколаєва від 16.02.2016 року за [PERSON] визнано право власності саме на будівельні матеріали, а не на об'єкт незавершеного будівництва, то державним реєстратором Нечаянської сільської ради Миколаївського району Миколаївської області, в порушення вимог ст.4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" та Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень , затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 року № 1127 неправомірно проведено державну реєстрацію прав на нерухоме майно. Тому прокурор просив скасувати запис у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис №20654688 від 29.05.2017 року про право власності [PERSON] на об'єкт незавершеного будівництва , загальною площею 1500 кв.м по вул.Лазурній в м.Миколаєві.Після того, як державним реєстратором Нечаянської сільської ради Миколаївського району Миколаївської області було проведено державну реєстрацію вищезазначеного об'єкту, [PERSON], 02.06. 2017 року на підставі договору купівлі-продажу продала вищезазначений об'єкт незавершеного будівництва ТОВ "Бузький Бульвар". Тому, на підставі положення ст.16,ст. 21,ст.203 та ч.1 ст.215 ЦК України прокурор просила визнати вищезазначений договір не дійсним. На підставі ст.391 ЦК України прокурор просила також усунути перешкоди Миколаївській міській раді в користуванні земельною ділянкою, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва,шляхом його знесення. В судовому засіданні прокурор Кравченко К.М. підтримала вимоги, викладені в позовній заяві, не заперечувала проти судового розгляду вищезазначеної цивільної справи без участі інших учасників , які належним чином повідомлені про дату та час судового розгляду, інших клопотань не заявляла. Представник Миколаївської міської ради в судове засідання не з'явився. Відповідачка [PERSON] та представник ТОВ "Бузький Бульвар" в судове засідання не з'явились. Представник [PERSON] з надання адміністративних послуг Миколаївської міської ради в судове засідання не з'явився, надав до суду заяву про розгляд справи без його участі, рішення просив прийняти на розсуд суду на підставі документів, які є наявними в матеріалах цивільної справи. Вислухавши пояснення прокурора, дослідивши матеріали цивільної справи суд приходить до наступного. 15.01.2014 року між [PERSON] та [PERSON] укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна- обєкту незавершеного будівництва , яке збудоване з використанням будівельних матеріалів за адресою вул. Лазурна в м.Миколаєві. Зазначений договір зареєстровано Південною Товарною біржею за реєстраційним номером №14253. Рішенням Заводського районного суду м.Миколаєва від 16.02.2016року у справі № 487/751/16-ц задоволено позов [PERSON] та визнано вищезазначений договір купівлі-продажу № 14253 від 15.01.2014 року, зареєстрованого Південною товарною біржею незавершеного будівництва, яке збудоване з використанням наступних будівельних матеріалів:плит перекриття багатопустотні 1190.12.-8 АtV -1 в кількості -14 шт., плит перекриття багатопустотні I ПК 63-12-8 в кількості -9 шт., плит перекриття багатопустотні 1 ПК 36-12-8 в кількості -17 шт., балок залізобетонних (Б1) 3м в кількості 5 шт., балок залізобетонні (Б1) 6м в кількості 1 шт., балок залізобетонних (Б1) 8м в кількості 3 шт., фундаментних блоків ФБС 12.4.6 в кількості 10 шт., каменю кримського штучного в кількості 120 куб.м., цеглини силікатної в кількості 5000 шт., загальною площею 1500 кв.м., під будинком 934 кв.м, під двором 566 кв.м., рік побудови 2013, відсоток готовності 31%, споруда розташована в м. Миколаєві вул. Лазурній (адреса не виділена), укладеного між [PERSON] і [PERSON] дійсним та визнано право власності за [PERSON] на будівельні матеріали, з яких складається незавершене будівництво. Державним реєстратором Нечаянської сільської ради Миколаївського району Миколаївської області [PERSON] 29.05.2017 року здійснено державну реєстрацію права власності , за [PERSON] на об'єкт незавершеного будівництва, розташованого за адресою вул. Лазурна в м.Миколаєві, про що у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно вчинено запис про право власності №20654688.Підставою виникнення права власності вказано договір купівлі-продажу нерухомого майна , серія та номер 14253, виданий 15.01.2014 , видавник Південна Товарна Біржа.Додаткові відомості : договір визнано дійсним рішенням Заводського районного суду м.Миколаєва №487/751/16-ц від 16.02.2016 року. Таким чином посилання прокурора на ту обставину, що підставою для внесення запису про право власності на об'єкт незавершеного будівництва за адресою вул. Лазурна в м.Миколаєві є будівельні матеріали не відповідає дійсності. Відповідно до статті 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" право власності на об'єкт незавершеного будівництва підлягає державній реєстрації . Відповідно до п. 70 Порядку про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженої Постановою КМ України від 25.12.2015 року №1127 (із наступними змінами та доповненнями ) для державної реєстрації права власності на обєкт незавершеного будівництва, набутого на підставі договору або з прилюдних торгів, подаються відповідний договір або свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів) чи свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів. Отже, оскільки , на момент укладення цього договору був чинний договір купівлі-продажу та є чинним рішення суду про визнання договору дійсним , які і були надані державному реєстратору для здійснення державної реєстрації суд вважає, що Державним реєстратором Нечаянської сільської ради Миколаївського району Миколаївської області [PERSON] 29.05.2017 року правомірно здійснено державну реєстрацію права власності за [PERSON] на об'єкт незавершеного будівництва, і підстав для скасування цього запису суд не вбачає. Крім того, судом встановлено, що 02.06.2017 року [PERSON] передала у власність, а Товариство з обмеженою відповідальністю "Бузький Бульвар" прийняло у власність незавершене будівництво( нерухоме майно) , що знаходиться за адресою Миколаївська область м.Миколаїв вул. Лазурна, яке складається із незавершеного будівництва , літ.А-3, 31 % готовності. Нерухоме майно розташоване на земельній ділянці, площею 0,1500га, кадастровий номер 48101363300:06:003:0008, яка належить до земель комунальної власності , відповідно до витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку, виданого державним кадастровим реєстратором відділу у Миколаївському районі Головного управління Держгеокадастру у Миколаївській області 23 травня 2017 року за номером НВ-4803435732017, що підтверджується договором купівлі-продажу від 02.06.2017 року, посвідченого приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу [PERSON], відповідно до якого ціна продажу майна склала 138177 грн., які продавець отримав від покупця повністю до підписання цього договору. Відповідно до частини третьої статті 215 ЦК України одна із сторін договору або інша заінтересована особа вправі заперечити його дійсність, якщо недійсність правочину прямо не встановлена. Частиною першою статті 215 ЦК України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені, зокрема, частиною першою статті 203 ЦК України, за якою зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Стаття 216 ЦК України передбачає загальні наслідки недійсності правочину, відповідно до яких недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що повязані з його недійсністю, а згідно зі статтею 236 ЦК України правочин є недійсним з моменту його вчинення та не породжує тих юридичних наслідків, задля яких укладався, у тому числі не породжує переходу права власності до набувача. За загальним правилом наслідком недійсності угоди є застосування двосторонньої реституції, яка не ставиться в залежність від добросовісності сторін угоди. Разом із тим частиною третьою статті 216 ЦК України передбачено, що загальні наслідки недійсності угоди застосовуються, якщо законом не встановлені особливі умови їх застосування або особливі правові наслідки окремих видів недійсних правочинів. Цивільним кодексом України передбачені засади захисту права власності. Зокрема, стаття 387 ЦК України надає власнику право витребувати майно із чужого незаконного володіння. Згідно із частиною першою статті 388 ЦК України, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом. Оскільки добросовісне набуття в розумінні статті 388 ЦК України можливе лише тоді, коли майно придбано не безпосередньо у власника, а в особи, яка не мала права відчужувати це майно, наслідком угоди, укладеної з таким порушенням, є не двостороння реституція, а повернення майна з незаконного володіння. Права особи, яка вважає себе власником майна, не підлягають захистові шляхом задоволення позову до добросовісного набувача з використанням правового механізму, установленого статтями 215, 216 ЦК України. При встановленні наявності речово-правових відносин, до таких відносин не застосовується зобов'язальний спосіб захисту. У таких відносинах захист прав особи, яка вважає себе власником майна, можливий лише шляхом задоволення віндикаційного позову, якщо є підстави, передбачені статтею 388 ЦК України, які дають право витребувати майно у добросовісного набувача. Отже, якщо особа не була стороною оспорюваного договору і вважає себе власником майна, то права такої особи не підлягають захисту шляхом задоволення позову до добросовісного набувача з використанням правового механізму, установленого статтями 203, 215 ЦК України. Такий захист можливий лише шляхом задоволення віндикаційного позову, якщо є підстави, передбачені статтею 388 цього Кодексу, які дають право витребувати майно від добросовісного набувача. Таку правову позицію висловлено Верховним Судом України у справах № 6-107цс12 від 07.11.2012 року, № 6-36цс11 від 03.10.2011 року, № 6-1920цс15 від 04.11.2015 року, предметом позовів у яких є визнання недійсним договору купівлі-продажу на вимогу особи, яка вважає себе власником майна й не була стороною оспорюваного договору. Як було розяснено в Узагальненні Верховного Суду України від 24.11.2008 року «Практика розгляду судами цивільних справ про визнання правочинів недійсними», право на витребування майна з чужого володіння не потребує визнання недійсним правочину, за яким майно вибуло від законного власника, воно лише обмежене добросовісністю набувача і зберігається за власником за умови, якщо майно вибуває з володіння власника поза його волею, що й повинно бути доведено в суді. Застосування реституції та повернення майна за недійсним правочином, враховуючи положення ст. 216 ЦК, є можливим тоді, коли предметом спору є правочин за участю власника і першого покупця (набувача). Як встановлено судом і вказано вище, прокурор , діючи в інтересах держави в особі Миколаївської міської ради просить суд визнати недійсним договір купівлі-продажу спірного майна від 02.06.2017 року, стороною якого він не був, а тому з врахуванням наведеного вище суд вважає такі вимоги необґрунтованими, оскільки позивачем обрано неналежний спосіб захисту порушеного права в розумінні ст.16 ЦК України, який не узгоджується з нормами діючого законодавства та суперечить правовій позиції Верховного Суду України. Крім того, оскільки судом встановлено, що запис у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про право власності [PERSON] не підлягає скасуванню, то і підстави для визнання договору купівлі-продажу від 02.06.2017 року , з цих підстав ,відсутні. Прокурором також заявлено і позовні вимоги до ТОВ "Бузький Бульвар" про усунення перешкод у користуванні Миколаївській міській раді земельною ділянкою по вул. Лазурній в м.Миколаєві шляхом знесення об'єкту незавершеного будівництвом, загальною площею 1500 кв.м. Згідно зі ст. 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном. Судом встановлено, що земельна ділянка, на якій проведено самочинне будівництво, знаходиться в комунальній власності. Будівництво житлового будинку, будівлі, споруди, іншого нерухомого майна вважається самочинним, якщо в діях особи є хоча б одна з ознак, передбачених ч. 1 ст. 376 ЦК України: 1) забудова проведена чи здійснюється на земельній ділянці, що не була відведена для цього будівництва; 2) забудова проведена або здійснюється без одержаного у встановленому порядку дозволу чи належно затвердженого проекту; 3) забудова проведена з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Частиною 7 ст. 376 ЦК України передбачено, що в разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може постановити рішення, яким зобов'язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову. Якщо проведення такої перебудови є неможливим або особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від її проведення, таке нерухоме майно за рішенням суду підлягає знесенню за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) будівництво. Крім того, згідно ст. 214 ЦПК України та, виходячи із змісту ч.7 ст. 376 ЦК України, суд повинен установити: чи порушує самочинна будова права інших осіб, а якщо порушує, то яких саме осіб: чи відповідає вона державним нормам та будівельним правилам, які давали б підстави для прийняття її в експлуатацію в порядку, встановленому законодавством, чи можливо провести перебудову самочинної будови для приведення її у відповідність до державних норм та будівельних правил, чи згодні особи, які здійснили самочинне будівництво провести його перебудову. Як встановлено судом побудовані як позивачами так і відповідачем споруди дійсно є самочинними, оскільки здійснені без відповідних дозволів, проте посилання прокурора в судовому засіданні на те, що права Миколаївської міської ради , як власника земельної ділянки порушено лише тим, що відповідач зайняв частину земельної ділянки загального користування , не може бути прийнято судом до уваги, оскільки доказів того, що ці порушення неможливо усунути в інший спосіб , прокурором суду не надано. Крім того, знесення самочинного будівництва є крайньою мірою і можливе лише тоді, коли використано усі передбачені законодавством України заходи щодо реагування та притягнення винної особи до відповідальності. Таких доказів прокурором суду не надано, клопотань про призначення відповідної експертизи з цього питання вона суду не заявляла. Крім того, згідно ч.1 ст. 125 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Відповідно до положення ст. 377 до особи яка набула права власності на житловий будинок будівлю або споруду переходить право власності право користування на земельну ділянку Оскільки підстави для скасування державної реєстрації запису у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про право власності [PERSON] відсутні , суд також не вбачає підстав і для задоволення вимог стосовно знесення об'єкту незавершеного будівництвом , що належить на праві власності ТОВ "Бузький Бульвар", Відповідно до положення ст. 141 ЦПК України судовий збір, який сплачений позивачем є надмірно сплаченим і тому підлягає поверненню на користь Миколаївської обласної прокуратур в сумі 6400 грн.

Outcome: dismissed