Jurisdiction: civil
Date: 2021-02-01 00:00:00

Представник позивача звернувся до суду з позовом до [PERSON] , [PERSON] , [PERSON] , [PERSON] , третя особа: [PERSON] , про визнання додаткового договору оренди земельної ділянки від 09.12.2009 року. На обґрунтування вимог позову зазначено, що на підставі рішення Маріупольської міської ради від 15.09.2009 року №5/35-5869 між Маріупольською міською радою та [PERSON] укладено договір оренди земельної ділянки (кадастровий номер 1412300000:04:010:0323) від 21.12.2009 року ;04.09.196.00077, площею 0,0395 га, яка знаходиться по [ADDRESS] , посвідчений приватним нотаріусом Маріупольського міського нотаріального округу Донецької області Колесник А.І. за реєстровим номером 1833. 15.02.2018 року між [PERSON] та [PERSON] , [PERSON] , [PERSON] , [PERSON] укладено договір купівлі-продажу нежитлової будівлі, за яким [PERSON] продав зазначеним особам нежитлову будівлю за адресою: [ADDRESS] , яка розташована на земельній ділянці Маріупольської міської ради площею 0,0395 га (кадастровий номер 1412300000:04:010:0323): основна будівля літ.А-2, ганок літ.А, загальною площею 297,8 кв.м. Заявою від 15.02.2018 року, посвідченою нотаріусом Маріупольського міського нотаріального округу Донецької області Лушкіною О.В., [PERSON] надав згоду на вилучення земельної ділянки на користь [PERSON] , [PERSON] , [PERSON] , [PERSON] . На виконання вимог ч.2 ст.638, ст.641 ЦК України Маріуполською міською радою на адресу відповідачів було направлено лист з додатковим договором до договору оренди земельної ділянки від 09.12.2008 року №1833 з пропозицією підписання його відповідачами з метою подальшої реєстрації права оренди землі за новими власниками, однак відповіді на момент подання позову отримано не було. Враховуючи викладене, позивач просив суд задовольнити позовні вимоги в повному обсязі Ухвалою суду від 18 лютого 2019 року відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження, призначено підготовче судове засідання. Ухвалою суду від 07 лютого 2020 року справу призначено до судового розгляду по суті. Від представника позивача на адресу суду надійшла заява про розгляд справи у відсутності позивача, на позовних вимогах наполягав, просив задовольнити позов у повному обсязі. Не погоджуючись із позовом, відповідач [PERSON] надав суду відзив на позовну заяву, у якому заперечував проти задоволення позову з наступних підстав. Відповідач зазначає, що позивач не звертався до нього із пропозицією про укладення додаткового договору оренди земельної ділянки. Крім того, відповідачами було придбано нежитлове приміщення, до стін якого та навколо розташовані гаражі, тому укладаючи договір на тих самих умовах, позивач змушує відповідача сплачувати орендну плату за землю, на якій розташовані будівлі, тобто за ту, яку він не має змоги використовувати. Також додаткова угода укладається між новою стороною договору та іншою стороною, яка залишилась в договорі, однак будь-які зміни в договорі можуть бути досягнуті тільки між сторонами договору. 16.04.2019 року на адресу суду від представника Маріупольської міської ради Драпак Е.О. надійшла відповідь на відзив, у якій зазначено, що позивач не погоджується з наданим відповідачем відзивом з наступних підстав. По-перше, твердження відповідача про те, що позивач не звертався до нього з пропозицією про укладення додаткового договору, не відповідає дійсності, оскільки позивачем до позовної заяви додано підтвердження надсилання додаткового договору кожному з відповідачів. По-друге, неможливість використання земельної ділянки, на якій розташовані придбані [PERSON] та іншими відповідачами будівлі, не пов`язана з позовними вимогами. Маріупольська міська рада не вчиняє жодних дій, які б позбавляли можливості відповідачів користуватись спірною земельною ділянкою. Представник позивача зауважив, що відповідач ухиляється від узгодження усіх істотних умов додаткового договору до оренди земельної ділянки та їх нотаріального посвідчення. Додатково зазначено, що позивач не отримував жодної інформації щодо зміни меж спірної ділянки, відповідачами також не долучено документів на її підтвердження. 21.01.2021 року від представника відповідача, адвоката Лисова В.Л. на адресу суду надійшла заява, у якій він просив суд закрити провадження у справі у зв`язку з відсутністю предмету спору, оскільки зазначений у позові договір оренди земельної ділянки укладено 09.12.2009 року терміном на 10 років, а саме до 15.09.2019 року. Згідно п.3.2 зазначеного договору, після закінчення строку договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк, про що орендар повинен не пізніше ніж за 2 місяці повідомити орендодавця. Таким чином, оскільки [PERSON] не скористався своїм переважним правом, то договір на даний час припинено. Тому визнання додаткового договору ніяких правових наслідків для відповідачів не створює. Враховуючи викладене, адвокат Лисов В.Л. просив суд розглянути справу за відсутністю відповідачів, з урахуванням наданих пояснень, та закрити провадження по справі у зв`язку з відсутністю предмету спору. Фіксування судового процесу технічними засобами не проводилось у відповідності до ч.2 ст.247 ЦПК України у зв`язку з розглядом справи за відсутності осіб, які беруть участь у справі. Судом встановлені наступні правовідносини. Як вбачається з договору оренди земельної ділянки від 09.12.2009 року, зареєстрованого у Маріупольському міському відділі Донецької регіональної філії Державного підприємства «Центр Державного земельного кадастру» за №04.09.196.00077, орендодавець згідно рішення Маріупольської міської ради від 15 вересня 2009 року №5/35-5869 надає [PERSON] в строкове платне користування земельну ділянку, яка знаходиться по [ADDRESS] . В оренду передається земельна ділянка площею: 0, 0395 га (п. 2.1. договору). Відповідно до п. 3.1. договору його укладено на 10 (десять) років (до 15.09.2019 року). Згідно п. 11.1 договору зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. Відповідно до п. 11.4. договору дія договору припиняється шляхом його розірвання за: 11.4.1. взаємною згодою сторін, складеної у письмовій формі; 11.4.2. рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором; випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає використанню; а також з інших підстав, визначених законом. Вищезазначений договір підписано представниками сторін без зауважень. Згідно акту обстеження та узгодження меж землекористування громадянина [PERSON] для реконструкції нежитлової будівлі в офіс по [ADDRESS] від 28 травня 2009 року, встановлено, що межі земельної ділянки не порушені, цільове призначення не змінилось, площа 0,0395, га. Відповідно до висновку №399 головного управління містобудування та архітектури по техдокументаціїї землеустрою [PERSON] для реконструкції нежилого приміщення в офіс від 23.06.2009 року, відведено в оренду площу 0,0395 га строком на 10 років. Згідно висновку №490 від 10 липня 2009 року управління Держкомзему в м.Маріуполі Донецької області, надано [PERSON] в оренду терміном на 10 років земельну ділянку площею 0,0395 га для реконструкції нежилої будівлі в офіс. Відповідно до акту приймання-передачі земельної ділянки, згідно договору оренди №04.09.196.00077 від 21.12.2009 року, [PERSON] прийняв від Маріупольської міської ради у користування земельну ділянку площею 0, 0395 га, кадастровий номер 1412300000:04:010:0323, розташовану по [ADDRESS] . Як вбачається з витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, 19.11.2014 року на підставі договору оренди земельної ділянки, серії та номер: 1933, виданого 09.12.2009 року приватним нотаріусом Колесник А.І., зареєстровано право оренди [PERSON] на земельну ділянку площею 0,0395 га за адресою: [ADDRESS] . Згідно договору купівлі-продажу нежитлової будівлі від 15.02.2018 року, посвідченого приватним нотаріусом Маріупольського міського нотаріального округу Донецької області Лушкіною О.В., [PERSON] та [PERSON] , [PERSON] , [PERSON] , [PERSON] уклали договір купівлі-продажу, за яким [PERSON] продав зазначеним особам в рівних частинах нежитлову будівлю за адресою: [ADDRESS] на земельній ділянці Маріупольської міської ради площею 0,0395 га, загальною площею 297,8 кв.м. Заявою №234, посвідченою приватним нотаріусом Маріупольського міського нотаріального округу Донецької області Лушкіною О.В., [PERSON] дав згоду на вилучення замельної ділянки площею 0,0395 га, кадастровий номер 1412300000:04:010:0323 на користь [PERSON] , [PERSON] , [PERSON] , [PERSON] у зв`язку з продажем нежитлової будівлі на підставі договору купівлі-продажу. Як вбачається з листа Департаменту по роботі з активами Маріупольської міської ради від 05.12.2018 року №266.5/67370-26.9 відповідачам було направлено додаткові угоду до договору оренди для підписання. Згідно акту виїзного обстеження від 27.12.2019 року, на земельній ділянці кадастровий номер 1412300000:04:010:0323 за адресою: [ADDRESS] розташована нежитлова будівля, яка використовується на підставі договору купівлі-продажу, будь-які інші споруди відсутні. Відповідно до ст.13 Конституції України земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об`єктами права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією. За приписами ст.ст.2, 3 Земельного кодексу України земельні відносини - це суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження землею. Суб`єктами земельних відносин є громадяни, юридичні особи, органи місцевого самоврядування та органи державної влади. Земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами. За змістом ст.116 вказаного кодексу України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону. Набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування. Згідно ст.26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» та ст.12 Земельного Кодексу України, до виключних повноважень міських рад у галузі земельних відносин належить розпорядження землями територіальних громад, передача земельних ділянок комунальної власності у власність громадян та юридичних осіб відповідно до цього Кодексу, організація землеустрою, здійснення контролю за використанням та охороною земель комунальної власності, додержанням земельного та екологічного законодавства. Відповідно до положень статті 334 Цивільного Кодексу України право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону. Статтею 626 Цивільного кодексу України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Згідно із ч. 2 ст. 792 Цивільного кодексу України відносини по найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Статтею 2 Земельного кодексу України передбачено, що земельні відносини - це суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження землею. Суб`єктами земельних відносин є громадяни, юридичні особи, органи місцевого самоврядування та органи державної влади. Завданням земельного законодавства є регулювання земельних відносин з метою забезпечення права на землю громадян, юридичних осіб, територіальних громад та держави, раціонального використання та охорони земель. Відповідно до ст. 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Статтею 13 цього ж закону визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. За своєю правовою природою договір є правочином. Водночас, договір є й основною підставою виникнення цивільних прав та обов`язків (ст.11 Цивільного кодексу України). Як встановлено судом, відповідачі є власниками нерухомого майна, - нежитлової будівлі, що знаходиться за адресою: [ADDRESS] на спірній земельній ділянці на підставі договору купівлі-продажу нежитлової будівлі. Доказів скасування відомостей Державного реєстру прав суду не представлено, а відтак останні вважаються достовірними у розумінні ч.5 ст.12 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень". Питання переходу права на земельну ділянку у разі набуття права на жилий будинок, будівлю, споруду, що розміщені на ній, регулюються, зокрема статтею 120 ЗК і статтею 377 ЦК. Згідно приписів ст. 120 Земельного кодексу України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Частиною 1 ст. 377 Цивільного кодексу України передбачено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача). Отже, у разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону, не залежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі. Суд зазначає, що після відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже й відповідні права та обов`язки орендаря, у тому числі зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою. Отже, після відчуження об`єктів нерухомості позивачі не повинні сплачувати орендну плату за земельну ділянку, користувачем якої вони вже не є, а зобов`язання з такої сплати автоматично виникає у нового власника нерухомості. Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного суду від 07.11.2018 по справі № 910/20774/17 та від 19.06.2018 по справі № 922/3655/17. Зокрема, частинами 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору. При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Правова конструкція, передбачена частинами 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" узгоджується з положеннями 777 Цивільного кодексу України, яка встановлює загальний принцип реалізації переважного права наймача на продовження договору найму на новий строк. Згідно вказаної статті Цивільного кодексу України наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов`язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором в розумний строк. У той же час, частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі. Так, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності). Як вбачається зі змісту вказаної норми, повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі у даному випадку не вимагається. Суть поновлення договору оренди згідно з цією частиною статті саме і полягає у тому, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує у поновленні договору, зокрема у зв`язку з належним виконанням договору оренди землі. Поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" може бути здійснено виключно на тих самих умовах і на той самий строк. Крім того, орендодавець має право заперечити стосовно поновлення договору і таке заперечення має бути заявлено саме протягом одного місяця після закінчення дії договору оренди землі. Якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення дії договору оренди і орендодавець не надав заперечень стосовно поновлення цього договору протягом одного місяця після його закінчення, орендар має право звернутися із вимогою про визнання укладеною угоди про поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк. Орендодавець у свою чергу в будь-який час до укладення додаткової угоди стосовно поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах може звернутися із вимогою про звільнення земельної ділянки. Тобто, договір оренди землі вважатиметься поновленим лише у разі укладення додаткової угоди, про що безпосередньо зазначено у частині 8 статті 33 Закону України «Про оренду землі». Відмову або зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді. При цьому, в ч.5 ст.33 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що орендодавець після отримання листа-повідомлення орендаря має розглянути лист-повідомлення на відповідність вимогам закону; узгодити з орендарем (за необхідності) істотні умови договору; за відсутності заперечень прийняти рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності); укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі; за наявності заперечень направити повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Зазначені положення слід розуміти таким чином: орендодавець у разі невідповідності змісту листа-повідомлення та умов проекту додаткової угоди вимогам закону повинен протягом місяця із дати його отримання повідомити орендареві про такі невідповідності, що, у свою чергу, може бути підставою для заперечення у задоволенні заяви орендаря; може запропонувати свою редакцію істотних умов договору оренди землі. При цьому, заперечення орендодавця стосовно невідповідності листа-повідомлення із проектом додаткової угоди вимогам закону не можуть бути відхилені без зазначення відповідних причин, а мають бути обґрунтованими і містити конкретні посилання на порушення закону, зазначені у листі-повідомленні або проекті додаткової угоди, або містити конкретні істотні умови договору, щодо яких орендодавець пропонує зміни тощо. Наведені положення встановлюють порядок врегулювання розбіжностей щодо умов договору, при цьому прямо передбачають можливість усунути в межах встановленого терміну розбіжності, що виникли під час відповідного листування. При цьому, сама по собі обставина неподання орендарем тих чи інших документів під час першого звернення, не є достатньою підставою для відмови в поновленні договору оренди, за умови дотримання всіх передбачених Законом приписів до спливу строку дії договору. Аналогічна правова позиція висловлена у постанові Верховного Суду від 09.07.2019 року у справі №908/2315/18. З урахуванням викладеного суд дійшов висновку про наявність підстав для задоволення позовних вимог про визнання додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки у запропонованій позивачем редакції. Відповідно до положень ст.141 ЦПК України судові витрати по справі слід покласти на відповідачів. На підставі ст.377 ЦК України, ст.120 ЗК України, ст.ст.7,33 Закону України «Про оренду землі», ст.263-265 ЦПК України, суд

Outcome: approved