Jurisdiction: civil
Date: 2016-05-04 00:00:00

У серпні 2015 року [PERSON] звернувся до суду з позовом до [PERSON] про визнання дійсним договору купівлі- продажу нежитлового приміщення, що знаходиться в [ADDRESS], яке складається з приміщень цокольного поверху, позначених на плані як тамбур I площею 3,4 кв.м, технічних приміщень 2, 3, 4 площею відповідно 31,0 кв.м, 32,7 кв.м, 33,4 кв.м, східцевої клітки 5 площею 11,6 кв.м, 1/2 частини технічного приміщення 6 площею 17,3 кв.м, укладений між сторонами 01 липня 2009 року; а також просив визнати за ним право власності на вказану частину нежитлових приміщень цокольного поверху. В обґрунтування заявлених вимог позивач посилався на те, що 15.02.2009 року між ним та [PERSON] укладено попередній договір купівлі-продажу нежитлового приміщення, що розташоване по [ADDRESS] з наступним укладенням договору купівлі-продажу, після завершення будівництва вказаного будинку. На підставі попереднього договору купівлі-продажу 15.02.2009 року він передав відповідачу 100 000 грн, 01.07.2009 року був укладений сам договір купівлі-продажу нежитлового приміщення. На прохання відповідача позивач сплатив другу половину коштів в сумі 100 000 грн, а відповідач пообіцяв в найкоротші строки завершити будівництво будинку та оформити всі документи, які необхідні для оформлення зазначеного вище договору купівлі-продажу. Оскільки відповідач належним чином не зареєстрував право власності на новозбудоване нежитлове приміщення, що в свою чергу унеможливлює нотаріальне посвідчення вказаного договору, [PERSON] і просив суд визнати дійсним договір купівлі-продажу новозбудованого нежитлового приміщення та визнати за ним право власності на зазначене нежитлове приміщення, що знаходиться в цокольній частині будинку [ADDRESS] Рішенням Бахмацького районного суду Чернігівської області від 14 вересня 2015 року визнано непосвідчений нотаріально письмовий договір купівлі - продажу від 01.07.2009 року, укладений між [PERSON] та [PERSON] про купівлю-продаж нежитлового приміщення, яке складається із кімнат 1, 2, 3, 4, 5, площею відповідно 31.5 кв.м, 33.1 кв.м, 34.1 кв.м, 12 кв.м, 35 кв.м за 200 000 (двісті тисяч) грн 00 коп. в цокольному поверсі будинку під [ADDRESS] Чернігівської області дійсним; визнано за [PERSON] право власності на вказані нежитлові приміщення в цокольному поверсі будинку [ADDRESS] В апеляційній скарзі [PERSON] просить скасувати рішення суду та ухвалити нове рішення про відмову в задоволенні позовних вимог, посилаючись на порушення зазначеним рішенням його права власності на допоміжні приміщення в спірному будинку, оскільки він є власником квартири № 13, а тому, з врахуванням Рішення Конституційного Суду України №4-рп/2004, він є співвласником допоміжних приміщень. Крім того, за його доводами, судом не враховано, що згідно роз'яснень, викладених в п.13 постанови Пленуму Верховного Суду України від 6 листопада 2009 року № 9 „Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними" норма ч. 2 ст. 220 ЦК України не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до ст. 210, 640 ЦК України пов'язується з державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов'язків для сторін. Заслухавши доповідача, учасників судового процесу, перевіривши матеріали справи, доводи апеляційної скарги, суд приходить до слідуючого висновку. Відповідно до положень ч. 2 ст. 292 ЦПК України право на оскарження в апеляційному порядку рішення суду першої інстанції мають не лише сторони та інші особи, які беруть участь у справі, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їх права та обов'язки. Згідно правової позиції, висловленої Верховним Судом України у справі за № 6-885цс15 від 3 лютого 2016 року, за змістом зазначеної статті право на апеляційне оскарження мають особи, які не брали участі у справі, проте ухвалене судове рішення завдає їм шкоди, що виражається у несприятливих для них наслідках. Таким чином, при перевірці законності і обґрунтованості рішення суду першої інстанції з'ясуванню підлягає наявність несприятливих наслідків для особи, що подає апеляційну скаргу і яка не брала участі у справі, в зв'язку з ухваленням судового рішення. Судом встановлено, що 15.02.2009 року між позивачем [PERSON] та відповідачем [PERSON] укладено попередній договір купівлі-продажу нежитлового приміщення, що розташоване в будинку під [ADDRESS] На підставі п.1 Договору [PERSON] зобов'язався у строк не пізніше 01 липня 2009 року продати [PERSON], а [PERSON] зобов'язався купити у нього нежитлове приміщення, що знаходиться в будинку [ADDRESS] яке складається з приміщень цокольного поверху, позначених на плані як тамбур 1 площею 3,4 кв.м, технічні приміщення 2, 3, 4 площею відповідно 31,0 кв.м, 32,70 кв.м, 33,4 кв.м, східцева клітка 5, площею 11,6 кв.м, 1/2 частина технічного приміщення 6, площею 17,3 кв.м., при цьому сплатити останньому 200 000 грн, із яких перша частина в сумі 100 000 грн була передана [PERSON] в момент підписання попереднього договору. В подальшому 01.07.2009 року між ними було укладено сам договір купівлі-продажу нежитлового приміщення, згідно якого [PERSON] продав, а [PERSON] купив зазначені раніше нежитлові приміщення та додатково сплатив [PERSON] ще 100 000 грн. Право власності [PERSON] на вказаний будинок, за висновком суду, підтверджено рішенням Бахмацького районного суду Чернігівської області від 15 серпня 2005 року, а відповідність проведеного будівництва проектній документації, вимогам держстандартів, будівельних норм і правил підтверджено свідоцтвом № [NUMBER] від 18 грудня 2009 року. Згідно акту прийому-передачі правовстановлюючих документів від 25 січня 2010 року [PERSON] передав Державній іпотечній установі документи на збудовані двадцять житлових квартир, що знаходяться за адресою: [ADDRESS] загальною площею 1116,0 кв.м і претензій по ним не мають. При цьому, в ході судового слідства було встановлено розбіжності між виготовленою на даний час технічною документацією нежитлових приміщень в цокольному поверсі та зазначеним нежитловим приміщенням у вказаному договорі, а саме: щодо їх нумерації та точної площі, які були усунуті шляхом подання уточнюючих позовних вимог та визнані відповідачем, а саме приміщення 1, 2, 3, 4, 5 площею відповідно 31,5 кв.м, 33,1 кв.м, 34,1 кв.м, 12 кв.м, 35 кв.м. Задовольняючи позовні вимоги, суд виходив із того, що оскільки сторони фактично виконали всі умови, визначені письмовим договором від 01.07.2009 року, а саме: відповідач [PERSON] побудував цокольне нежитлове приміщення під багатоповерховим будинком під [ADDRESS], позивач [PERSON] оплатив його вартість в сумі 200 000 грн, а тому, виходячи з положень ч.2 ст. 220, ст. 328 ЦК України, наявні всі підстави для визнання договору дійсним та визнання права власності за позивачем на нежитлові приміщення в цокольному поверсі вказаного будинку. Проте, такого висновку суд прийшов за неповно з'ясованих обставин, що мають значення для справи, а тому висновок суду про наявність підстав для задоволення позовних вимог не відповідає фактичним обставинам, вимогам матеріального права. Апеляційним судом встановлено, що 23 грудня 2003 року ЗАТ „Бахмачконсервмолоко" продало, а Багатогалузеве виробниче підприємство „Ніка" придбало у власність недобудований будинок під номером [PERSON] за 83 750 грн. та 16 750 грн. ПДВ, а всього 100 500 грн. Продаж - купівлю недобудованого будинку здійснено згідно довідки форми 2 від 17.12.20003 р. № 5. Згідно зазначеної довідки, виданої ЗАТ „Бахмачконсервмолоко" КП „Прилуцьке міжміське бюро технічної інвентаризації" будівництво будинку ведеться згідно рішення виконкому Бахмацької міської ради від 27 листопада 2003 року за № 324, готовність недобудованого будинку складає 55% і його вартість в цінах 2003 року становила 572 585 грн. 23 січня 2004 року було складено акт здачі-приймання об'єкта незавершеного будівництва між ЗАТ „Бахмачконсервмолоко" та БВП „Ніка". Згідно договору купівлі-продажу від 4 серпня 2005 року БВП „Ніка" зобов'язувалося передати у власність [PERSON] недобудований будинок під номером 2 загальною площею 17005 м.кв. по [ADDRESS], а покупець зобов'язувався прийняти об'єкт та оплатити його вартість 83 750 грн. та 16 750 грн. ПДВ, а всього 100 500 грн. Передача об'єкту відбулася на підставі акту від 4 серпня 2005 року, до якого додано, зокрема технічний паспорт будинку. Згідно даних технічного паспорту на недобудований житловий будинок [ADDRESS] від 5 вересня 2003 року в частині характеристики будівель і споруд зазначено під літерою А-V - будинок, кр. крильце, кр/ крильце, відсутні дані про наявність цокольного приміщення. Рішенням Бахмацького районного суду Чернігівської області від 15 серпня 2005 року за [PERSON] визнано право власності на недобудований будинок, що розташований в [ADDRESS], загальною площею 17005 кв.м. Статтею 331 ЦК України встановлено загальне правило, відповідно до якого право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації прав на нерухоме майно після завершення будівництва та прийняття його в експлуатацію. Таким чином, в силу рішення Бахмацького районного суду від 15 серпня 2005 року [PERSON] не набув і не міг набути права власності на спірний будинок, оскільки його будівництво не було завершено, будинок не було прийнято в експлуатацію, не проведено державної реєстрації права на нього, а тому в силу ч.3 ст. 331 ЦК України до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна). У разі необхідності зазначена особа може укласти договір щодо об'єкта незавершеного будівництва, право власності на який (право власності на об'єкт незавершеного будівництва, а не право власності на новостворене нерухоме майно) реєструється органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно на підставі документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об'єкта нерухомого майна, дозволу на виконання будівельних робіт, а також документів, що містять опис об'єкта незавершеного будівництва. Згідно свідоцтва № [NUMBER] про відповідність збудованого об'єкта проектній документації, вимогам державних стандартів, будівельних норм і правил від 21 грудня 2009 року посвідчено відповідність закінченого будівництвом об'єкта (окремого пускового комплексу) 50 квартирного житлового будинку із цокольним поверхом (1 черга на 20 квартир з автономним опаленням) (нове будівництво) проектній документації, вимогам державних стандартів, будівельних норм і правил та підтверджено його готовність до експлуатації. Тимчасовим Положенням про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженим наказом Міністерства юстиції України від 7 лютого 2002 року №7/5 (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) було дано визначення реєстрації права власності на нерухоме майно - це внесення запису до Реєстру прав власності на нерухоме майно у зв'язку з виникненням, існуванням або припиненням права власності на нерухоме майно, що здійснюється БТІ за місцезнаходженням об'єктів нерухомого майна на підставі правовстановлювальних документів, за рахунок коштів особи, що звернулася до БТІ. Реєстрації підлягали права власності тільки на об'єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено, та які прийняті в експлуатацію у встановленому порядку. Враховуючи викладене, підлягало реєстрації право власності на новостворене нерухоме майно лише з моменту завершення будівництва та прийняття його до експлуатації. При цьому не виключалась можливість реєстрації права власності на об'єкт незавершеного будівництва, у випадку продажу якого до нового власника переходило право власності на об'єкт саме незавершеного будівництва, а не право власності на нерухоме майно. Крім того, згідно правового висновку, викладеного у постанові ВСУ від 18 вересня 2013 року, який в силу положень ч.1 ст.360-7 ЦПК України має враховуватися іншими судами загальної юрисдикції, об'єктом купівлі-продажу може бути нерухоме майно, яке є об'єктом цивільних прав (будівля, споруда, інші приміщення, земельна ділянка, підприємство як цілісний майновий комплекс (або його частина, виділена у встановленому законом порядку в окремий самостійний об'єкт власності), а не його частина, яка не набула статусу об'єкта нерухомості в передбаченому законом порядку. Таким чином, на час укладення попереднього договору 15.02.2009 року та договору купівлі-продажу нежитлового приміщення 01.07.2009 року [PERSON] не набув права власності ні на будинок в цілому, ні на цокольне приміщення, як на самостійний об'єкт нерухомого майна - нежитлове приміщення в житловому будинку, що підтверджується і змістом тексту самого договору купівлі - продажу нежитлового приміщення від 1 липня 2009 року, відсутністю доказів його реєстрації права власності як самостійного об'єкта нерухомого майна. Так, згідно пунктів 2, 3 Договору предметом договору є нежиле приміщення, що знаходиться в буд. [ADDRESS] яке складається з приміщень цокольного поверху, позначених на плані як тамбур 1 площею 3,4 кв. м, технічні приміщення 2, 3, 4 площею відповідно 31 кв.м, 32,7 кв.м, 33,4 кв.м, східцева клітка 5, площею 11,6 кв.м, 1/2 частина технічного приміщення 6 площею 17,3 кв.м. Об'єкт належить продавцю на підставі рішення Бахмацького районного суду Чернігівської області від 15.08.2005 року, яким не визнавалося право власності за [PERSON] на нежитлове приміщення, а було визнано право власності в цілому на спірний будинок, як об'єкт незавершеного будівництва. Згідно зазначених пунктів договору проведено відчуження технічних приміщень, які знаходяться в цокольному поверсі будинку і які не було виділено в натурі з об'єму будівництва нерухомого майна, без надання їм статусу окремого об'єкта цивільних прав. У вересні 2008 року ДП „Інбуд" на замовлення [PERSON] розроблено робочий проект будівництва 50- квартирного житлового будинку з цокольним поверхом (перша черга на 20 квартир з автономним опаленням) [ADDRESS] (коректировка ПСД з врахуванням реконструкції і недобудови). Згідно обмірювального креслення приміщень цокольного поверху в розділі експлікація приміщень приміщення під номерами 1, 2, 3, 4 зазначено як технічні приміщення, а також визначено їх площу (а.с. 139). Згідно технічного паспорту на житловий будинок від 10 грудня 2009 року в розділі експлікацій приміщень до плану будинку в цокольному поверсі приміщення зазначено як технічні приміщення, в яких проходять труби водопроводу, дощової каналізації та каналізації, а в приміщенні під номером 2 зазначено наявність лічильника води. Копією матеріалів інвентаризаційної справи № 6682 на спірний будинок, зокрема журналом внутрішніх обмірів та розрахунків площ приміщень цокольного поверху підтверджується їх цільове призначення - як технічних приміщень. Згідно листа №99 від 26 квітня 2016 року Бахмацького комунального виробничого підприємства „Комунальник" - балансоутримувача, в цокольному приміщенні спірного будинку знаходяться інженерні мережі водопостачання та каналізації будинку. Віднесення приміщень, в тому числі підвалів, де розташоване технічне обладнання будинку, до допоміжних приміщень, передбачалось і наказом Держжитлокомунгоспу України від 5 квітня 1996 р. №28/389 „Про затвердження Типового статуту об'єднання (товариства) співвласників багатоквартирного будинку" (втратив чинність на підставі наказу Державного комітету з питань житлово-комунального господарства № 189/2040 від 17 листопада 2003 року) та наказом Держжитлокомунгоспу України від 27 серпня 2003 р. № 141 „Про затвердження Типового статуту об'єднання співвласників багатоквартирного будинку та Типового договору відносин власників житлових і нежитлових приміщень та управителя". Статтею 1 Закону України „Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" (в редакції станом на час набуття ним чинності - грудень 2001 року) було передбачено, що допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - це приміщення, призначені для експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні шахти та інші технічні приміщення). Відповідно до ч. 1 ст. 1 Закону України „Про приватизацію державного житлового фонду" суть приватизації державного житлового фонду полягає у відчуженні на користь громадян України, тобто у їх власність, як квартир (будинків), кімнат у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, так і належних до них господарських споруд і допоміжних приміщень (підвалів, сараїв тощо) цього фонду. Допоміжні приміщення відповідно до ч. 2 ст. 10 указаного Закону стають об'єктами права спільної власності співвласників квартир одночасно з приватизацією квартир, що засвідчується свідоцтвом про право власності на квартиру. У рішенні Конституційного Суду України №4-рп/2004 від 2 березня 2004 року (справа про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків) зазначено, що допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т. ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир багатоквартирних будинків, підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього (п.1.1). Згідно свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 14 березня 2012 року квартира [ADDRESS] належить на праві спільної часткової власності [PERSON], [PERSON], [PERSON] згідно розпорядження органу приватизації від 10.02.2012 року № 3 (а.с.62). За викладених обставин, є доведеним доводи [PERSON] про порушення рішенням суду його права власності на допоміжні приміщення в будинку, яке він отримав в зв'язку з приватизацією квартири в багатоквартирному будинку, і саме ним оспорюється і не визнається право власності на цокольне приміщення в будинку, як на самостійний об'єкт нерухомого майна як [PERSON], так і [PERSON] Відповідно до положень ст. 392 ЦК України саме власник майна може пред'явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності. Виходячи з аналізу зазначеної норми права, належним відповідачем у справах за позовами про визнання права власності є особи, якими не визнається або оспорюється таке право позивача, а не особа, якою відчужено право власності за договором. Оскільки відповідно до положень ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів, то з врахуванням положень ч. 2 ст. 220 ЦК України, за умови якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, то належним способом захисту порушеного права є визнання судом такого договору дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається. Проте, відповідно до ч. 3 ст. 640 ЦК України (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації. Пленум Верховного Суду України в п. 13 постанови „Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними" від 6 листопада 2009 року № 9 роз'яснив, що вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма ч. 2 ст. 220 ЦК України не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до ст.ст. 210, 640 ЦК України пов'язується з їх державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов'язків для сторін. Статтею 657 ЦК України (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) було встановлено, що договір купівлі-продажу житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Однак, при розгляді справи суд першої інстанції на зазначені положення закону уваги не звернув та не врахував, що договір купівлі-продажу нежитлового приміщення в силу ст. 657 ЦК України в редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин, підлягав і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, тому не міг бути визнаний судом дійсним на підставі ч. 2 ст. 220 ЦК України, і, відповідно, відсутні підстави для визнання за позивачем права власності на спірне нерухоме майно. Крім того, судом не було враховано, що однією з умов визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення судом факту ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину, чого судом у справі не встановлено. Крім того, як встановлено апеляційним судом, 17 вересня 2009 року [PERSON] уклав договір відчуження майнових прав, згідно якого зобов'язувався передати у власність Державній іпотечній установі майнові права на об'єкт незавершеного будівництва житлового призначення, вимоги щодо якісних та кількісних характеристик якого визначаються у додатку № 1 до Договору. В додатку зазначено кількість квартир, їх вартість, проектна та житлова площа, кількість кімнат та поверхи та вимоги до якості: „На момент здачі квартир будуть проведені внутрішні опоряджувальні роботи відповідно до вимог, що встановлені Міністерством регіонального розвитку та будівництва". Згідно акту прийому-передачі правовстановлюючих документів від 25 січня 2010 року [PERSON] відповідно до Договору відчуження майнових прав на об'єкт незавершеного будівництва житлового призначення від 17.09.2009 року передав Державній іпотечній установі свідоцтва про право власності на нерухоме майно, витяги про реєстрацію права власності на нерухоме майно, технічні паспорти на квартири, що знаходяться за [ADDRESS] Рішенням 52 сесії п'ятого скликання Бахмацької міської ради від 02 лютого 2010 року прийнято у комунальну власність Бахмацької міської територіальної громади першу секцію (блок 20 квартир) 50-квартирного житлового будинку по [ADDRESS] та зовнішні мережі водопостачання і водовідведення та квартири №№1,4,5,7,8,10,12,13,14,16,19,20 крім службових і відомчих квартир №2,3,9,11,15,17,18. Виходячи зі змісту даного рішення органу місцевого самоврядування, у власність ним було прийнято не окремі квартири, а в цілому першу секцію житлового будинку. Зазначеними обставинами також підтверджуються доводи [PERSON] наявності в нього достатніх правових підстав для невизнання та оспорювання права власності [PERSON] та [PERSON] на технічні приміщення в цокольному поверсі [ADDRESS] Таким чином, рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню з відмовою в задоволенні позовних вимог [PERSON] В зв'язку з задоволенням апеляційної скарги [PERSON] з [PERSON] та [PERSON] підлягає сплачений ним за апеляційний розгляд судовий збір в розмірі по 346 грн. 72 коп. з кожного.

Outcome: approved