Jurisdiction: civil
Date: 2018-11-21 00:00:00

Позивач звернувся до суду з позовом в якому просив визнати недійсним договір оренди земельної ділянки від 21.06.2016 року, укладений між [PERSON] та ТОВ "Жива Нива" площею 3,4397 га, скасувати рішення про його державну реєстрацію номер [NUMBER] від 24.06.2016 , прийняте приватним нотаріусом [PERSON], визнати поновленим договір оренди земельної ділянки від 15.06.2007 року, укладений між СТОВ "ХБІБОРОБ" та [PERSON] та визнати укладеною додаткову угоду від 12.09.2017 року між ТОВ "ХЛІБОРОБ" та [PERSON] до договору оренди землі від 15.06.2007 року. В ході підготовчого судового засідання позивачем 18.07.2018 року було подано заяву про зміну підстав та предмету позову в частині визнання недійсним та скасування рішення про державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки між [PERSON] та ТОВ "Жива Нива" від 21.06.2016 року, який було розірвано сторонами в добровільному порядку та враховуючи укладення [PERSON] та ТОВ "Жива Нива" нового договору оренди спірної земельної ділянки 02.04.2018 року та його державної реєстрації, позивач просив у позові визнати недійсним договір оренди земельної ділянки від 02.04.2018 року та скасувати рішення про його державну реєстрацію № 41437460 від 05.06.2018 року прийняте державним реєстратором Високівської сільської ради, Черняхівського району, Житомирської області Толкач Катериною Володимирівною. В обгрунтування позовних вимог зазначали, що 15.06.2007 року між СТОВ «ХЛІБОРОБ"та [PERSON], було укладено договір оренди землі, загальною площею 3,4397 га, що розташована на території Степківської сільської ради, Андрушівського району, Житомирської області, кадастровий номер земельної ділянки [NUMBER]. Зазначений договір було укладено строком на десять років. Державна реєстрація зазначеного договору була здійснена 17.10.2007 року Андрушівським районним відділом Житомирської регіональної філії «Центр державного земельного кадастру» та зареєстровано в державному реєстрі земель за № 040720200127. Вказана земельна ділянка була отримана [PERSON] у власність в порядку спадкування від [PERSON] на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом. Відповідно до п. 40 Договору оренди землі, перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи - Орендаря не є підставою для зміни умов договору або розірвання договору, що повністю кореспондується з положеннями Закону України «Про оренду землі». Таким чином, [PERSON] є новим власником зазначеної земельної ділянки та новим Орендодавцем згідно Договору оренди землі від 15.06.2007 року. Відповідно до п. 8 Договору оренди землі зазначено, що «Договір укладено на десять років. Після закінчення строку Договору Орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії Договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію». Відповідно до ч. 1, 2, 3, 8, 9 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. У відповідності до положень Договору оренди землі, а також наведених вище норм чинного законодавства України, на адресу [PERSON] було направлено лист-повідомлення від 12.09.2017 року, в якому СТОВ «ХЛІБОРОБ» повідомило [PERSON] про намір скористатись своїм переважним правом оренди та продовжити дію договору оренди землі. До зазначеного вище листа-повідомлення було додано проект Додаткової угоди від 12.09.2017 року до договору оренди землі від 15.06.2007 року в якій запропоновано [PERSON] продовжити дію договору оренди землі до 17.10.2027 року на тих самих умовах, що передбачені Договором та цією Додатковою угодою, якщо інше не передбачено законодавством України. Також, зазначеними Додатковими угодами було збільшено орендну плату у розмірі 10% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 11106,64 грн. за кожну земельну ділянку. Окрім того, п. 4 зазначених Додаткових угод передбачалося, що Орендар протягом 3 днів з моменту державної реєстрації Додаткової угоди до договору оренди землі передає Орендодавцю разовий платіж в розмірі 3000 (три тисячі) грн., в якості винагороди Орендодавцю за підписання даної Додаткової угоди. Згідно рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення [PERSON] отримала вказані лист-повідомлення разом із проектом Додаткової угоди 30.09.2017 року. Натомість, за п'ять днів до отримання [PERSON] вказаного листа-повідомлення разом із проектом Додаткової угоди, а саме 25.09.2017 року, на адресу СТОВ «ХЛІБОРОБ» [PERSON] було направлено заяву, якою вона повідомляє СТОВ «ХЛІБОРОБ» про своє бажання припинити дію Договору оренди земельної ділянки від 15.06.2007 року, кадастровий номер [NUMBER], площею 3,4397 га. Зазначена заява була отримана та зареєстрована СТОВ «ХЛІБОРОБ» лише 03.10.2017 року. Вказані обставини свідчать про те, що після отримання [PERSON] надісланого на її адресу позивачем листа-повідомлення разом із проектом Додаткової угоди, [PERSON] не повідомила позивача про результати розгляду направленої на її адресу пропозиції щодо укладення договору оренди на новий строк, уклала щодо тієї самої земельної ділянки договір оренди із ТОВ "ЖИВА НИВА", чим фактично порушила та не визнала переважного права позивача на поновлення договору оренди землі, оскільки в своїй заяві від 25.09.2017 року [PERSON] не посилається на пропозицію позивача, яка була надана в додатковій угоді та листі-повідомлення, що були надіслані на її адресу та жодним чином не пояснює причин відмови від наданої позивачем пропозиції. З отриманої інформаційної довідки № 116264102 від 05.03.2018 року з державного реєстру речових прав на нерухоме майно позивачу стало відомо, що [PERSON] уклала договір оренди належної їй на праві власності земельної ділянки загальною площею 3,4397 га, кадастровий номер [NUMBER] з ТОВ «ЖИВА НИВА». Відповідно до зазначеної інформаційної довідки, договір оренди землі було укладено між [PERSON] та ТОВ "ЖИВА НИВА" ще 21.06.2016 року та зареєстровано згідно рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень номер 30190210 від 24.06.2016 року, який був розірваний сторонами в добровільному порядку, тому позивач виключив як підставу подвійну реєстрацію. Однак незважаючи на переважне право оренди СТОВ "ХЛІБОРОБ" та перебування у суді спору з приводу оренди земельної ділянки [PERSON] відповідачами було укладено новий договір оренди земельної ділянки 02.04.2018 року та здійнено його державну реєстрацію 05.06.2018 року номер рішення 41437460. Не дивлячись на вказані обставини СТОВ «ХЛІБОРОБ» безперешкодно продовжувало користуватися даною земельною ділянкою та сплачувало орендну плату на користь [PERSON] за 2016 та 2017 роки, по договору оренди з СТОВ «ХЛІБОРОБ», яку [PERSON] отримувала через свого представника [PERSON], на підставі довіреності від 13.05.2016 року. Таким чином, [PERSON] було грубо порушене переважне право позивача на укладення договору оренди землі на новий строк, яким мав намір скористатися позивач та зробив для цього всі передбачені чинним законодавством дії з дотриманням процедури, викладеної в ст. 33 Закону України «Про оренду землі». Враховуючи все викладене вище СТОВ «ХЛІБОРОБ», як добросовісний орендар, який виконав всі передбачені чинним законодавством України умови використання свого переважного права на укладення договору оренди землі, має право на поновлення договору оренди землі з [PERSON], а також вимагати усунення будь-яких перешкод для поновлення такого договору шляхом визнання недійсним договору оренди землі, який було укладено між [PERSON] та ТОВ "ЖИВА НИВА" та скасування рішення про його державну реєстрацію. Представник позивача в судовому засіданні позов підтримав повністю та просив його задовольнити, з підстав викладених в позовній заяві та відповіді на відзив (а.с. 78-82), в подальшому направив заяву про розгляд справи у його відсутність. Відповідач [PERSON] в судове засідання не з`явилася, будучи належним чином повідомленою про дату, час та місце судового розгляду справи, про причини неявки суд не повідомила, заяви про відкладення розгляду не подавала та інших клопотань також. Представник відповідача ТОВ "ЖИВА НИВА" подав відзив на позовну заяву (а.с.65-75), в підготовчому судовому засіданні позовні вимоги не визнав, просив відмовити у їх задоволенні, в подальшому направляв клопотання про відкладення розгляду справи з різних причин, доказів поважності неявки суду не надав, в судове засідання призначене на 22.11.2018 року втретє направив клопотання про відкладення, не надавши жодного підтвердження поважності причини неявки, тому суд враховуючи вимог ст. 223 ЦПК України вважає за можливе розглянути справу за відсутності представника ТОВ "Жива Нива". Третя особа на стороні відповідача, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору державний реєстратор Високівської сільської ради, Черняхівського району Толкач К.В. в судове засідання не з`явилася, будучи належним чином повідомленою про дату, час та місце судового розгляду справи, про причини неяки суд не повідомила, заяви про відкладення розгляду та інших клопотань не подавала. Ухвалою суду від 31.07.2018 року було замінено третю особу на стороні відповідача, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору приватного нотаріуса [PERSON] на державного реєстратора Високівської сільської ради Черняхівського району Житомирської області Толкач К.В.. Дослідивши матеріали справи, суд вважає, що позов підлягає до часткового задоволення з наступних підстав. Судом встановлено, що 15.06.2007 року між СТОВ «ХЛІБОРОБ" та [PERSON] було укладено договір оренди землі, за яким передано у строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення площею 3,4397 га, призначену для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Степківської сільської ради, Андрушівського району Житомирської області, кадастровий № [NUMBER] (а.с.18-20). Державна реєстрація зазначеного договору була здійснена 17.10.2007 року Андрушівським районним відділом Житомирської регіональної філії «Центр державного земельного кадастру» та зареєстровано в державному реєстрі земель за № 040720200127. З інформаційної довідки № 116264102 від 05.03.2018 року з державного реєстру речових прав на нерухоме майно вбачається та підтверджується та обставина, що зазначена вище земельна ділянка була отримана [PERSON] у спадщину від [PERSON] на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом (а.с. 27). Відповідно до п. 40 вказаного Договору оренди "Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи - орендаря - не є підставою для зміни умов договору або розірвання договору. У разі переходу права власності на земельну ділянку до інших осіб, цей договір оренди зберігає чинність для нового власника. Тобто вказаний договір діє відносно нового власника [PERSON]. Відповідно до п. 8 Договору оренди землі зазначено, що «Договір укладено на десять років. Після закінчення строку Договору Орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії Договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію». Відповідно до п.8 договору оренди землі, вимог ст.ст. 764, 777 ЦК України, ст.33 Закону України «Про оренду землі» позивач 12.09.2017 року надіслав відповідачу [PERSON] лист-повідомлення про поновлення договору оренди земельної ділянки та проект додаткової угоди від 12.09.2017 року до договору оренди землі від 15.06.2007 року, в якій запропоновано відповідачу продовжити дію договору оренди землі до 17.10.2027 року на тих самих умовах, якщо інше не передбачене законодавством. Також, зазначеною Додатковою угодою було запропоновано збільшити орендну плату у розмірі 10 % від нормативно-грошової оцінки землі, що складає 11106,64 грн. (а.с.22-25). Згідно рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення [PERSON] отримала вказані лист-повідомлення разом із проектом Додаткової угоди 30.09.2017 року (а.с.25). 25.09.2017 року, на адресу СТОВ «ХЛІБОРОБ» [PERSON] було направлено заяву, якою вона повідомляє СТОВ «ХЛІБОРОБ» про своє бажання припинити дію Договору оренди земельної ділянки від 15.06.2007 року, кадастровий номер [NUMBER], площею 3,4397 га (а.с. 26). Зазначена заява була отримана та зареєстрована СТОВ «ХЛІБОРОБ» 03.10.2017 року. Суд не погоджується з доводами представника ТОВ «Жива Нива» викладеними у відзиві щодо достатності простої відмови у розумінні ст. 33 Закону України «Про оренду землі» для законної відмови від поновлення договору оренди землі посилаючись при цьому на лист [PERSON] від 25.09.2017 року, оскільки вказаний лист не є відповіддю на пропозицію позивача щодо пролонгації дії договору оренди та укладення додаткової угоди в розумінні ст. 33 Закону України «Про оренду землі», як спеціальної норми матеріального права. Така ж правова позиція міститься в Постанові Верховного Суду України від 25.02.2015 року в справі № 6-219цс14. Крім того, відповідно до правових позицій, висловлених в постановах Верховного Суду України від 12.10.2016 року у справі №6-1282цс16 та від 23.11.2016 року у справі № 6-2540цс16, а також в постанові від 06.09.2017 року у справі №6-2539цс16 за відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення останнього щодо наміру укладення нового договору оренди з новим орендарем, право особи на реалізацію свого переважного права, що передбачено ст. 777 ЦК України та ст. 33 Закону України «Про оренду землі», буде порушено, а така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря буде недобросовісною. Із матеріалів справи видно, що заява [PERSON] про бажання припинити дію договору датована 25.09.2017 року. Будь-яких інших заяв чи повідомлень від [PERSON] сторонами суду не надано. Тому суд вважає, що позивач у місячний термін з моменту вручення листа-повідомлення не отримав відповіді на свій лист-повідомлення від 12.09.2017 року щодо пропозиції про пролонгацію договору оренди землі від 15.06.2007 року. В ході судового розгляду судом встановлено, що 02.04.2018 року було укладено договір оренди земельної ділянки між [PERSON] та ТОВ "ЖИВА НИВА" та зареєстровано згідно рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень номер 41437460 від 05.06.2018 року (а.с. 97, 128-129). Згідно ч.1 ст. 777 ЦК України наймач, що належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право на укладення договору на новий строк. Відповідно до ст.764 ЦК України, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором. У відповідності до ст. 152 Земельного кодексу України держава забезпечує громадянам та юридичним особам рівні умови захисту прав власності на землю, а власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Відповідно до правової позиції Верховного Суду України у справі № 6-55цс15 (постанова від 15.04.2015 року) в разі невизнання орендодавцем права орендаря, передбаченого ст. 33 Закону України «Про оренду землі», на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк таке право підлягає захисту судом за позовом орендаря шляхом визнання недійсним договору оренди цієї самої земельної ділянки, укладеного орендодавцем з іншим орендарем, на підставі п. 2 ч.2 ст. 16 ЦК України. Вказане узгоджується з судовою практикою, зокрема постановою Верховного Суду у справі №702/624/15-ц від 18.01.2018 року. Відповідно до ч. 4 ст. 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Згідно до ст.33 Закону України «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення (поновлення) договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Відповідно до ст.ст. 319, 626 ЦК України, ст. 33 Закону України «Про оренду землі» реалізація переважного права на поновлення договору оренди можлива за умов продовження користування виділеною земельною ділянкою, належне виконання своїх обов'язків за договором; відсутності письмового повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди; укладення додаткової угоди про поновлення договорів оренди. Із 15.06.2007 року та станом на даний час земельна ділянка площею 3,4397 га , кадастровий № [NUMBER] перебуває в оренді у позивача, який належно виконує свої обов'язки за договором, що підтверджується видатковими касовими ордерами (а.с.28-29); орендодавець не подавав позивачеві письмового повідомлення про відмову в поновленні договору оренди або заяви про бажання використовувати належну йому земельну ділянку. До закінчення договору оренди земельна ділянка знаходилась у користуванні позивача, позивач дотримався порядку та строків повідомлення орендодавця про наміри продовжити договір оренди землі. Доказів неналежного виконання умов договору позивачем та інших доказів, які б вказували на відсутність у позивача переважного права на укладення, поновлення, пролонгацію договору оренди земельної ділянки, відповідачами суду не надано. Суд вважає, що у відповідності до імперативної норми, яку містить ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором та задовольняє позовну вимогу про визнання поновленим договору оренди землі від 15.06.2007 року, укладеного між [PERSON] та СТОВ "ХЛІБОРОБ" щодо земельної ділянки загальною площею 3,4397 га. На підставі викладеного вище, суд приходить до висновку, що позовна вимога про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки від 02.04.2018 року укладеного між [PERSON] та ТОВ "Жива Нива" на підставі якого зареєстровано право оренди земельної ділянки з кадастровим номером № [NUMBER] державним реєстратором Високівської сільської ради, Черняхівського району, Житомирської області за № 41437460 від 05.06.2018 року підлягає до задоволення. Враховуючи задоволення позовних вимог про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки від 02.04.2018 року укладеного між [PERSON] та ТОВ "Жива Нива", суд вважає , що позовні вимоги про скасування рішення про державну реєстрацію договору оренди землі від 02.04.2018 року, укладеного між [PERSON] та ТОВ «Жива Нива» також підлягають задоволенню з наступних підстав. Відповідно до п.46 Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26 жовтня 2011 року №1141 зміни до записів Державного реєстру прав, записи про скасування державної реєстрації прав, записи про скасування рішення про відмову в державній реєстрації прав вносяться до Державного реєстру прав та записи Державного реєстру прав скасовуються виключно на підставі рішення державного реєстратора. Згідно з ч.2 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав про нерухоме майно та їх обмежень» у разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, а також у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав. Суд вважає що позовна вимога про визнання укладеною додаткової угоди від 12.09.2017 року до договору оренди землі від 15.06.2007 року, задоволенню не підлягає, оскільки відсутнє волевиявлення відповідача [PERSON] щодо внесення деяких пунктів та змін до договору оренди землі, які суд не може нав`язувати будь-якій зі сторін договірних відносин. Задовольняючи позов частково, суд відповідно до вимог ст.141 ЦПК України стягує на користь позивача з відповідачів понесені ним судові витрати у виді сплаченого при подачі позовної заяви судового збору пропорційно задоволеним позовним вимогам по 2643,00 грн. з кожного.

Outcome: partial