Jurisdiction: civil
Date: 2017-03-20 00:00:00

Позивач [PERSON] звернувся до суду з позовом до ФГ "МЮД" про тлумачення договору оренди землі, в обґрунтування позову зазначивши, що 22 березня 2012 року між ним та відповідачем укладено договір оренди землі № 154-5, за умовами якого та відповідно до складеного акта прийому-передачі землі від 22.03.2012 року [PERSON] передав ФГ «МЮД» належну йому на підставі державного акта на право приватної власності земельну ділянку, кадастровий номер [NUMBER], розташовану на території Чаплинської сільської ради Юр'ївського району Дніпропетровської області, строком на 5 років. 20 червня 2012 року вказаний договір зареєстровано Чаплинською сільською радою Юр'ївського району Дніпропетровської області, а 23.10.2014 року відомості про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Так, відповідно до пункту 37 договору він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. В свою чергу, нормами законодавчих актів, чинних на момент підписання договору та передачі земельної ділянки в оренду, органам місцевого самоврядування надавались повноваження з проведення державної реєстрації права користування землею та договорів оренди землі. Тому позивач вважає, що спірний договір оренди землі набув чинності саме з моменту його державної реєстрації в Чаплинській сільській раді, тобто з 20.06.2012 року, з приводу чого між сторонами і виник спір. На підставі викладеного, [PERSON] просить суд (з урахуванням заяви про уточнення позовних вимог) розтлумачити договір оренди землі № 154-5 від 22.03.2012 року, визначивши яка дата державної реєстрації договору є датою набрання ним чинності. Позивач та його представник в судовому засіданні підтримали уточнені позовні вимоги та просили їх задовольнити. Представник відповідача в судове засідання не з'явився, надав суду заяву, в якій просив слухати справу за відсутності представника, проти задоволення уточненого позову заперечував, вважаючи відмітку про державну реєстрацію договору оренди землі в Чаплинській сільраді формалізацією договірних відносин між сторонами з боку держави. Представник третьої особи Чаплинської сільської ради Юр'ївського району Дніпропетровської області вважала позов таким, що не підлягає задоволенню. Представник третьої особи Юр'ївської районної державної адміністрації Дніпропетровської області в судове засідання не з'явився, надав суду заяву, в якій просив слухати справу за відсутності представника. Заслухавши пояснення сторін, перевіривши матеріали справи, доводи, викладені в позовній заяві, з'ясувавши повно та всебічно обставини, факти та відповідні їм правовідносини, суд вважає, що позов не підлягає задоволенню з таких підстав. Судом встановлено, що [PERSON] на підставі державного акта на право приватної власності на землю серії [NUMBER], виданого Чаплинською сільською радою Юр'ївського району Дніпропетровської області 25.04.2002 року та зареєстрованого в книзі записів державних актів на право приватної власності на землю за № 4469, належить земельна ділянка для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 9,047 га, кадастровий номер [NUMBER], розташована на території Чаплинської сільської ради Юр'ївського району Дніпропетровської області. Право власності на нерухомість зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за реєстраційним номером 457375512259 (а. с. 6, 11). 22 березня 2012 року між [PERSON] та ФГ «МЮД» строком на п'ять років укладено договір оренди землі № 154-5, за умовами якого в оренду передається земельна ділянка площею 9,047 га, кадастровий номер [NUMBER]. В той же день сторонами підписано акт прийому-передачі земельної ділянки (а.с. 7-9). За інформацією Чаплинської сільської ради та відміткою на договорі оренди землі органом місцевого самоврядування 20.06.2012 року за № 87 здійснено реєстрацію вказаного договору в Книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) (а.с. 21). 29.10.2014 року державним реєстратором Реєстраційної служби Павлоградського міськрайонного управління юстиції Дніпропетровської області здійснено реєстрацію права оренди зазначеної земельної ділянки, номер запису про інше речове право 7502533, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права (а.с. 10). Згідно зі ст. 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо оренди земельної ділянки регулюються законом. Як закріплено у статті 210 ЦК України, у випадках, встановлених законом, правочин підлягає державній реєстрації, з моменту якої він є вчиненим. При цьому перелік органів, що здійснюють державну реєстрацію, порядок реєстрації, а також порядок ведення відповідних реєстрів встановлюються законом. В свою чергу, спеціальним законом щодо регулювання відносин, пов'язаних з орендою землі, являється Закон України "Про оренду землі" № 161-XIV від 06.10.2008 року (далі - Закон № 161-XIV). Оскільки правовідносини з оренди земельної ділянки виникли 22.03.2012 року, суд застосовує Закон № 161-XIV в редакції, яка була чинною на момент укладення договору. За нормами ст.ст. 6, 14, 18 Закону № 161-XIV орендарі набували права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі. Договір оренди землі укладався у письмовій формі, за бажанням однієї зі сторін міг бути посвідчений нотаріально та набирав чинності після його державної реєстрації. Також, 16 березня 2010 року набрав чинності Закон України від 11.02.2010 року № 1878-VI «Про внесення змін до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" та інших законодавчих актів України», розділом ІІ «Прикінцеві та перехідні положення» якого було встановлено, що до 01 січня 2012 року державна реєстрація договорів оренди земельних ділянок проводилась територіальними органами земельних ресурсів (9 грудня 2011 року дію вказаної норми продовжено до 01 січня 2013 року). На думку суду, реєстрація права користування землею і договорів оренди землі в органах місцевого самоврядування, передбачена підп. 2 п. «б» ч. 1 ст. 33 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», на повноваження щодо здійснення якої посилається позивач, по суті не являється обов'язковою державною реєстрацією, а слугує переважно способом обліку об'єктів нерухомого майна і виявлення їх власників або користувачів. Щодо посилань позивача на постанову Кабінету Міністрів України від 24.01.2000 року № 119 «Про затвердження Порядку реєстрації договорів оренди земельної частки (паю)» як на правову підставу здійснення Чаплинською сільською радою реєстрації договору оренди землі № 154-5, укладеного 22 березня 2012 року між [PERSON] та ФГ «МЮД», суд зазначає таке. Вказаним Порядком встановлено умови та процедуру реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв), при цьому для реєстрації орендодавець повинен надати виконавчому комітету органа місцевого самоврядування договір оренди та сертифікат на право на земельну частку (пай), який відповідно до ст. 2 Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)» є основним документом, що посвідчує право на земельну частку (пай). Пунктом 17 розділу Х «Перехідні положення» Земельного кодексу України визначено, що сертифікати на право на земельну частку (пай), отримані громадянами, вважаються правовстановлюючими документами при реалізації ними права вимоги на відведення земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) відповідно до законодавства. Необхідно відмітити, що земельна частка (пай) являє собою право на умовну частку сільськогосподарських земель, розмір якої визначений як середній по господарству, де проводилось паювання, в умовних кадастрових гектарах без визначення меж у загальному масиві землі. Натомість згідно з ч. 1 ст. 79 Земельного кодексу України земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами. Виходячи з матеріалів справи, в 2002 році позивач скористався своїм правом на виділення земельної частки (паю) в натурі (на місцевості), про що свідчить державний акт на право приватної власності на землю серії [NUMBER], виданий Чаплинською сільською радою Юр'ївського району Дніпропетровської області замість сертифіката та зареєстрований в книзі записів державних актів на право приватної власності на землю за № 4469. Після виділення земельної частки в натурі (на місцевості) остання набула статусу земельної ділянки, що стало підставою для укладення щодо неї вже договору оренди земельної ділянки, а не земельної частки (паю). З огляду на викладене вище, правовідносини за договором оренди землі № 154-5, укладеним 22 березня 2012 року між [PERSON] та ФГ «МЮД», предметом якого виступила окремо визначена земельна ділянка з установленими межами та певним місцем розташування, не підпадали під дію постанови Кабінету Міністрів України від 24.01.2000 року № 119 «Про затвердження Порядку реєстрації договорів оренди земельної частки (паю)», тому його реєстрація в Чаплинській сільській раді на створювала жодних юридичних наслідків та не мала правового значення. До того ж таку реєстрацію за будь-яких умов не можна вважати саме державною реєстрацією договору, як сторони домовились в п. 37 договору оренди землі. Одночасно суд зазначає, що законодавством України розмежовані поняття «державна реєстрація договору» та «державна реєстрація права». Так, державна реєстрація правочину є юридичним фактом, який забезпечує правову легітимність вчиненого правочину. З іншого боку, відповідно до ст.ст. 2, 3, 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (в редакції, яка була чинною на момент виникнення договірних відносин) державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Інформація про права на нерухоме майно та їх обтяження підлягає внесенню до Державного реєстру прав. Право користування земельною ділянкою підлягає обов'язковій державній реєстрації. В силу положень ч.ч. 1, 2, 4 ст. 182 ЦК України, право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Державна реєстрація прав на нерухомість і правочинів щодо нерухомості є публічною та здійснюється відповідним органом. Порядок проведення державної реєстрації прав на нерухомість встановлюється законом. Згідно зі статтею 125 ЗК України (в редакції Закону України № 1066-VI від 05.03.2009 року, яка є чинною і на теперішній час) право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Як вже зазначалось, відповідно до ст.ст. 18, 20 Закону України «Про оренду землі» в 2012 році передбачалась також і державна реєстрація договору оренди землі як правочину. Отже, з 2009 року здійснювалась подвійна реєстрація, а саме: державна реєстрація договору та державна реєстрація права. Позивач безпідставно вважає Чаплинську сільську раду органом, який на момент укладення договору мав повноваження щодо державної реєстрації прав користування нерухомістю, адже систему органів державної реєстрації прав на той час становили не органи місцевого самоврядування, а спеціально уповноважений центральний орган виконавчої влади з питань державної реєстрації прав - Міністерство юстиції України, що забезпечував реалізацію державної політики у сфері державної реєстрації прав, та його територіальні органи (ст. 6 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень"). Як свідчить витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, 29.10.2014 року державним реєстратором Реєстраційної служби Павлоградського міськрайонного управління юстиції Дніпропетровської області здійснено реєстрацію права оренди земельної ділянки (номер запису про інше речове право 7502533) площею 9,047 га, кадастровий номер [NUMBER], на підставі договору оренди землі № 154-5 від 22 березня 2012 року, укладеного між [PERSON] та ФГ «МЮД». Зі змісту позовних вимог та пояснень, наданих в судовому засіданні, суд вважає, що має місце помилкове ототожнення стороною позивача понять «державна реєстрація договору» та «державна реєстрація права». Статтею 11 ЦК України визначено, що підставами виникнення цивільних прав і обовязків, зокрема, є договори та інші правочини. Згідно з пунктом 1 статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямованих на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Визначальною ознакою договору є мета його укладення. Статтею 627 цього ж Кодексу передбачено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Відповідно до ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Згідно з приписами ст. 637 ЦК України тлумачення умов договору здійснюється відповідно до статті 213 цього Кодексу, у разі тлумачення умов договору можуть враховуватися також типові умови (типові договори), навіть якщо в договорі немає посилання на ці умови. За нормами ст. 213 ЦК України тлумачення правочину, може здійснюватися як сторонами, так і на вимогу однієї із сторін судом. Пунктами 3 та 4 вказаної статті передбачені правила тлумачення правочину, які визначаються за таким принципом: при неможливості витлумачити положення договору, шляхом використання вузького кола засобів, залучаються нові критерії перевірки правильності того чи іншого трактування умов договору. Так, при тлумаченні змісту правочину беруться до уваги однакове для всього змісту правочину значення слів і понять, а також загальноприйняте у відповідній сфері відносин значення термінів. Якщо буквальне значення слів і понять, а також загальноприйняте у відповідній сфері відносин значення термінів не дає змоги з'ясувати зміст окремих частин правочину, їхній зміст встановлюється порівнянням відповідної частини правочину зі змістом інших його частин, усім його змістом, намірами сторін. Якщо за правилами, встановленими частиною третьою цієї статті, немає можливості визначити справжню волю особи, яка вчинила правочин, до уваги беруться мета правочину, зміст попередніх переговорів, усталена практика відносин між сторонами, звичаї ділового обороту, подальша поведінка сторін, текст типового договору та інші обставини, що мають істотне значення. Підставою для тлумачення судом угоди є наявність спору між сторонами угоди щодо її змісту, невизначеність і незрозумілість буквального значення слів, понять і термінів тексту всієї угоди або її частини, що не дає змогу з'ясувати дійсним зміст угоди або її частини, а волевиявлення сторони правочину не дозволяє однозначно встановити її намір, тлумачення не може створювати, а лише роз'яснює існуючи умови угоди. Тобто, у розумінні наведених приписів, на вимогу однієї або двох сторін договору суд може постановити рішення про тлумачення змісту цього договору без зміни його умов. При цьому, зважаючи на те, що метою тлумачення правочину є з'ясування змісту його окремих частин, який складає права та обов'язки сторін, тлумачення слід розуміти як спосіб можливості виконання сторонами умов правочину. З огляду на викладене, тлумаченню підлягає зміст угоди або її частина у способи, встановлені статтею 213 Цивільного кодексу України, тобто, тлумаченням правочину є встановлення його змісту відповідно до волевиявлення сторін при його укладенні, усунення неясностей та суперечностей у трактуванні його положень. Під час судового розгляду судом встановлено, що п. 37 договору оренди землі № 154-5 від 22.03.2012 року, зміст якого позивач просить розтлумачити, не містить незрозумілих слів, понять, термінів, які не дають змоги з'ясувати дійсні наміри сторін при підписанні договору, що є необхідною умовою для тлумачення правочину відповідно до статті 213 ЦК України. Обґрунтовуючи позовні вимоги про тлумачення положень договору, позивач неправильно вважає, що державна реєстрація договору як правочину та державна реєстрація права користування (оренди) земельною ділянкою являються тотожними поняттями. Разом з тим, як виходить зі змісту договору оренди земельної ділянки, дійсні наміри сторін щодо визначення умов та порядку набрання ним чинності визначені чітко. Фактично вимога позивача щодо тлумачення умов договору у запропонованій ним редакції змінить п. 37 договору оренди землі всупереч встановленому порядку зміни умов договору, в той час, коли внаслідок тлумачення не можуть створюватись нові умови, а лише роз'яснюються існуючі умови угоди. Підсумовуючи, суд вважає, що у спірній умові договору оренди землі № 154-5 від 22.03.2012 року відсутня невизначеність як об'єктивна передумова та правова підстава для тлумачення змісту правочину, тому позов задоволенню не підлягає. З урахуванням положень ст. 88 ЦПК України, в зв'язку з відмовою в задоволенні позову, судові витрати, понесені позивачем, відшкодуванню не підлягають. На підставі викладеного,

Outcome: dismissed