Jurisdiction: civil
Date: 2016-10-18 00:00:00

[PERSON] звернувся в суд з позовом до публічного акціонерного товариства «Державний ощадний банк України» філія - Вінницьке обласне управління про відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього. Позов мотивовано тим, що 05.09.2007 року між позивачем та відповідачем було укладено договір про іпотечний кредит № 1241 в забезпечення виконання зобов'язань за яким 07.09.2007р. позивачем та відповідачем укладено договір іпотеки, копія якого є додатком №1 до позовної заяви. Предметом іпотеки за цим договором була двохкімнатна квартира за адресою [ADDRESS]. 12.03.2015року відповідач надіслав на адресу позивача повідомлення № 26-10/147 про намір реалізувати квартиру у зв'язку з невиконанням позивачем умов договору про іпотечний кредит, та запропонував скористатись переважним правом на її придбання. Листом від 25.03.2015року позивач надав відповідь, в якому висловив своє бажання на намір придбати заставлене майно та просив відповідача повідомити про деталі та дату угоди. Вже 26.03.2015 р. листом №26-10/173 відповідач повідомив позивача про намір укласти договір купівлі-продажу з будь-якою іншою особою. Проте, ні письмово, ні при зустрічах відповідач не повідомляв позивача про деталі угоди, в першу чергу - ціну, за якою відповідач має намір продати квартиру. Листом від 24.04.2015 року позивач повторно звернувся до відповідача, в якому, окрім іншого, підтвердив свій намір придбати квартиру, скористатись своїм переважним правом на це, звернув увагу, що банком проігноровано прохання повідомити деталі та дату укладення угоди, повторно просив повідомити деталі та дату угоди купівлі-продажу. Окрім цього позивач звернув увагу та нагадав, що сторонами не погоджувалася ціна предмета іпотеки та не надавався звіт про визначення оціночної вартості майна суб'єктом оціночної діяльності. За таких обставин, позивач, співпрацюючи з відповідачем в питанні продажу квартири, маючи намір скористатися переважним правом на її придбання, проте стикнувся з відсутністю ціни продажу квартири, замовив оцінку її ринкової вартості. Звітом № 52/15 про незалежну оцінку ринкової вартості двохкімнатної квартири №27 в житловому будинку [ADDRESS], власником якої є [PERSON] виконаним незалежним оцінювачем [PERSON], надано висновок, що ринкова вартість квартири станом на дату оцінки 27.04.2015року з врахуванням її фактичного технічного стану та без врахування податку на додану вартість складає 1077585,00гривень. Отримавши звіт та ознайомившись з ринковою вартістю квартири, позивач листом від 29.04.2015року, надав даний звіт відповідачу з констатацією вимог чинного законодавства щодо продажу заставного майна. Також повідомив, що не знайшов можливості скористатися першочерговим правом на придбання квартири. На даний лист відповідач відповіді не надав, Звіт №52/15 про незалежну оцінку ринкової вартості квартири проігнорував. 15.05.2015 р. надав позивачу звіт №26-10/420 про результати продажу майна, з якого вбачалося, що квартиру було продано. Проте, ні ціни, за якою квартиру продано, ні жодних інших деталей угоди зазначено не було. Як виявилося неодноразові запити позивача і його адвоката, листом №26-10/1301 від 12.08.2015 р. відповідач повідомив, що 14.05.2015року уклав договір купівлі-продажу, продавши квартиру за ціною 600 000,00 гривень. Зазначена ціна виявилася набагато нижчою ринкової вартості квартири. А про намір продати квартиру саме за такою ціною відповідач позивача не повідомив. Просить стягнути з публічного акціонерного товариства «Державний ощадний банк України» філія Вінницьке обласне управління на користь [PERSON] 477 885,00 різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною. 16.09.2016 року представник позивача надав суду заяву про збільшення розміру позовних вимог, згідно якої просив стягнути з публічного акціонерного товариства «Державний ощадний банк України» філія Вінницьке обласне управління на користь [PERSON] 563 152, 64 гривень, з яких: 507 848,00грн. - різниця між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною; 34 990,72грн. - втрат від інфляції; 20 313,92 грн. - три проценти річних. В судовому засіданні представник позивача позовні вимоги підтримав, за обставин викладених в ньому, просив позов задовольнити. Представник відповідача в судовому засіданні позов не визнав, заперечував щодо його задоволення. Заслухавши пояснення учасників судового процесу, дослідивши матеріали справи, оцінивши докази в їх сукупності, суд приходить до висновку про наявність правових підстав для задоволення позову, з наступних підстав. При розгляді справи судом встановлені наступні факти та відповідні їм правовідносини. Судом встановлено, що 07.09.2007 року між ВАТ «Державний ощадний банк України» та [PERSON] на виконання вимог кредитного договору №1241 від 07.09.2007 року укладено договір іпотеки, згідно умов якого [PERSON] передав в іпотеку нерухоме майно, а саме квартиру [ADDRESS] (а.с.7-8). Згідно повідомлення Державного ощадного банку України № 26-10/147 від 12.03.2015 року у зв'язку із невиконанням позичальником умов договору про іпотечний кредит, АТ «Ощадбанк» звернувся до суду з позовною заявою про звернення стягнення на предмет іпотеки. Рішенням Замостянського районного суду м. Вінниці від 16.06.2011 року позов задоволено. На підставі вказаного рішення суду, АТ «Ощадбанк» як іпотекодержатель має намір реалізувати предмет іпотеки шляхом укладення договору купівлі - продажу предмета іпотеки з будь - якою особою - покупцем. Водночас повідомляємо, що Ви маєте переважне право на придбання зазначеного нерухомого майна. У випадку висловлення бажання придбати нерухоме майно, просимо письмово повідомити про це банк протягом 30 календарних днів з моменту отримання повідомлення (а.с.9). Листом від 25.03.2015 року [PERSON] повідомив ВОУ АТ «Ощадбанк» про своє бажання та намір придбати заставне майно, та просив повідомити деталі та дату угоди (а.с.10). Відповідно до листа ПАТ «Державний ощадний банк України» № 26-10/173 від 26.03.2015 року філія - ВОУ АТ «Ощадбанк» повідомляє, що 25.04.2015 року має намір укласти від імені [PERSON] договір купівлі - продажу квартири [ADDRESS] будь - яким способом з будь - якою іншою особою покупцем на виконання рішення Замостянського районного суду м. Вінниці від 16.06.2011 року та відповідно до ст. 38 ЗУ «Про іпотеку» (а.с.11). 24.04.2015року листом [PERSON] повторно повідомив про своє бажання та намір придбати нерухоме майно і переконливо просив повідомити дату та місце підписання договору купівлі - продажу (а.с.12). Листом від 29.04.2015 року [PERSON] повідомив банк про неможливість скористатися до 30 квітня 2015 року своїм переважним правом на придбання предмету іпотеки у звязку з чим запропонував реалізувати квартиру за умовами договору іпотеки від 07.09.2007 року та надав звіт про оцінку квартири від 27.04.2015 року. Згідно звіту № 52/15 про незалежну оцінку ринкової вартості квартири [ADDRESS] власником якої є [PERSON] ринкова вартість вказаної квартири станом на дату оцінки 27.04.2015 року з врахуванням її фактичного технічного стану та без врахування податку на додану вартість складає: 1 077 885грн. (а.с.13-25). Листом від 13.05.2015 року за №26-10/416 від 13.05.2015 року ПАТ «Державний ощадний банк України» повідомив [PERSON] про те, що право вибору та вибір способу задоволення вимог належить іпотекодержателю ПАТ «Державний ощадний банк України». 14.05.2015 року між банком та [PERSON] укладений договір купівлі-продажу квартири [ADDRESS] належної [PERSON], посвідчений приватним нотаріусом Вінницького міського нотаріального округу Стеблюк Н.В. Ціна купівлі квартири склала 600 000 грн. Квартира була продана банком внаслідок звернення стягнення на нерухоме майно позивача (а.с.29-30). ПАТ «Державний ощадний банк України» листом від 15.05.2015 року за №26-10/420 надіслав [PERSON] звіт про результати продажу майна. Рішенням Вінницького міського суду Вінницької області від 07.12.2015року в задоволенні позову [PERSON] про визнання недійсним договору купівлі - продажу квартири відмовлено(а.с.31-32). Ухвалою апеляційного суду Вінницької області від 11.01.2016 року рішення Вінницького міського суду Вінницької області від 07.12.2015 року залишено без змін (а.с.33-34). Як слідує з ухвали апеляційного суду Вінницької області від 11.01.2016 року наслідком продажу предмета іпотеки за ціною, нижчою за звичайну, є не визнання договору купівлі - продажу недійсним, а виникнення в іпотодавця права вимагати, а в іпотекодержателя обов'язку відшкодувати різницю між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього. Відповідно до положень ст. 10 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Сторони та інші особи, які беруть участь у справі, мають рівні права щодо подання доказів, їх дослідження та доведення перед судом їх переконливості. Частиною 1 статті 60 ЦПК України передбачено, що кожна сторона зобовязана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Згідно з ч. 1 ст. 11 ЦПК України суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі. Відповідно до ч. 1 ст. 38 ЗУ «Про іпотеку», якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов'язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків. Протягом тридцятиденного строку з дня отримання такого повідомлення особа, яка має зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, вправі письмово повідомити іпотекодержателя про свій намір купити предмет іпотеки. З дня отримання іпотекодержателем цього повідомлення вказана особа набуває переважне право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя. Якщо таких повідомлень надійшло декілька, право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя належить особі, яка має вищий пріоритет своїх зареєстрованих прав чи вимог. Якщо особа, яка висловила намір придбати предмет іпотеки, ухиляється або з інших причин не вчиняє дій до укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки з іпотекодержателем протягом 5 днів після закінчення вказаного вище тридцятиденного строку, вона втрачає право на придбання предмета іпотеки. Це право переходить до інших осіб, які висловили намір придбати предмет іпотеки, відповідно до пріоритету їх прав і вимог. Якщо особи, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, не висловили наміру його придбати, іпотекодержатель вправі продати предмет іпотеки будь-якій іншій особі на власний розсуд. Дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця. Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього. Розподіл коштів від продажу предмета іпотеки між іпотекодержателем та іншими особами, що мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, здійснюється відповідно до встановленого пріоритету та розміру цих прав чи вимог. Решта виручки повертається іпотекодавцю. Іпотекодержатель, який реалізував предмет іпотеки, надсилає іпотекодавцю, боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, та іншим іпотекодержателям звіт про розподіл коштів від продажу предмета іпотеки. Іпотекодавець і боржник, якщо він є відмінним від іпотекодавця, мають право виконати основне зобов'язання протягом тридцятиденного строку, вказаного в частині першій цієї статті, згідно з умовами та з наслідками, встановленими статтею 42 цього Закону. Договір купівлі-продажу предмета іпотеки, укладений відповідно до цієї статті, є правовою підставою для реєстрації права власності покупця на нерухоме майно, що було предметом іпотеки. Згідно п.п. 14.1.71 п. 14.1 ст. 14 Податкового кодексу України звичайна ціна- це ціна товарів (робіт, послуг), визначена сторонами договору, якщо інше не встановлено цим Кодексом. Якщо не доведено зворотне, вважається, що така звичайна ціна відповідає рівню ринкових цін. Також у Постанові Верховної Ради України «Про затвердження Правил застосування Закону України "Про оподаткування прибутку підприємств" (правила, Розд.ІІ, п.9) м. Київ, 27 червня 1995 року N 247/95-ВР передбачено, що Звичайна ціна на продукцію (роботи, послуги) - це ціна, не менша від середньозваженої ціни реалізації аналогічної продукції (робіт, послуг) за будь-якими іншими угодами купівлі-продажу, укладеними з будь-якою третьою стороною протягом 30 календарних днів, що передували даті реалізації, за винятком випадків, коли ціни внутрішньої реалізації підлягають державному регулюванню згідно з порядком ціноутворення, встановленим законодавством. За аналогією, у Листі «Про направлення методичних рекомендацій щодо алгоритму визначення звичайної ціни продукції (товарів) при здійсненні зовнішньоекономічних операцій» Державною податковою службою України наводиться поняття Звичайної ціни - як ціни товарів (робіт, послуг), визначена сторонами договору, якщо пунктом 1.20 статті 1 Закону не встановлене інше. Якщо не доведене зворотне, вважається, що така звичайна ціна відповідає рівню справедливих ринкових цін. Правові засади здійснення оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності в Україні, її державного та громадського регулювання, забезпечення створення системи незалежної оцінки майна з метою захисту законних інтересів держави та інших суб'єктів правовідносин у питаннях оцінки майна, майнових прав та використання її результатів, врегульовано Законом України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні". Вказаним Законом передбачено, зокрема статтею 12, що документ, який підтверджує вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання відповідно до договору це звіт про оцінку майна. За клопотанням представника позивача по справі було призначено судову товарознавчу експертизу для визначення вартості квартири. Згідно висновку Вінницької торгово - промислової палати № ОС-256 від 22.07.2016 року ринкова вартість двокімнатної квартири №27, загалньою площею - 79,3 кв.м., розташованої за адресою: [ADDRESS], станом на 31.05.2015 року складає 1 107 848,00грн. (а.с.124-147). Як встановлено в судовому засіданні звітом №168 від 10.04.2015року, встановлено оціночну вартість квартири, без ПДВ, яка складає 593 402,00грн., а не ринкову вартість квартири [ADDRESS], з викладеного вбачається, що відповідач не мав законних підстав, при встановлені ціни продажу вищевказаної квартири, керуватися звітом №168 про оцінку майна, а тому суд приходить до висновку, що квартира була продана не у відповідності до вимог ЗУ "Про іпотеку". Таким чином, суд приходить до висновку про наявність правових підстав для покладення на відповідача обов'язку відшкодувати позивачу збитки, пов'язані із порушенням вимог ст. 38 ЗУ «Про іпотеку» в ході продажу іпотечного майна. В порядку відшкодування збитків - відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього, з відповідача на користь позивача слід стягнути 507 848,00 грн.(1 107 848,00 грн. - 600 000,00грн.). Крім того, частиною 2 ст. 625 ЦК України передбачено, що боржник, який прострочив виконання грошового зобов'язання, на вимогу кредитора зобов'язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановлено індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом. Відповідно до ч. 1 ст. 509 ЦК України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. Передбачена статтею 625 ЦК України відповідальність застосовується до правовідносин зобов'язального характеру, які виникають з приводу грошових зобов'язань. За змістом статей 524 та 533 ЦК України грошовим є зобов'язання, яке виражається в грошовій одиниці України (або грошовому еквіваленті в іноземній валюті). Така правова позиція підтверджується й практикою Верховного Суду України (постанова від 06.06.2012 року у справі №6-49цс12). Таким чином грошовим зобов'язанням є таке правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана сплатити гроші на користь другої сторони (кредитора), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. Підставою застосування відповідальності, передбаченої частиною другою статті 625 ЦК України, є прострочення боржником виконання грошового зобов'язання. Тобто, порушенням грошового зобов'язання є невиконання боржником обов'язку сплатити грошові кошти. Враховуючи викладене, суд приходить до висновку, що спір між сторонами виник унаслідок невиконання відповідачем грошового зобов'язання, а тому з відповідача слід стягнути на користь позивача 34990,72грн. - втрат від інфляції та 20 313,92грн. - три проценти річних. Враховуючи те, що позивач звільнений від сплати судового збору, суд вважає за необхідне стягнути з відповідача на корсить держави судовий збір в розмірі 5631,53грн. На підставі викладеного, згідно ст. ст. 509, 524, 533, 625 ЦК України, ЗУ "Про іпотеку",

Outcome: approved