Jurisdiction: civil
Date: 2017-06-26 00:00:00

Позивач [PERSON] звернулися до суду з позовом до Головного управління Дежгеокадастру у Кіровоградській області про поновлення договору землі, посилаючись на те, що між ним та Новоукраїнською районною державною адміністрацією в Кіровоградській області 24.04.2007 р. було укладено договір оренди земельної ділянки, кадастровий номер 3524010100:02:000:9076, зареєстрований 24.04.2007 року за №551, загальною площею 12,6847 га строком на 10 років за рахунок земель сільськогосподарського визначення державної власності на території Новоукраїнського району Кіровоградської області. В поновленні вказаних договорів оренди землі Кіровоградською обласною державною адміністрацією йому було відмовлено. 30.03.2017 року позивачем було одержано лист № М-5461/0-3946/0/6-17 від Головного управління Дергеокадастру у Кіровоградській області, в якому йому запропоновано узгодити орендну плату на рівні 12 відсотків; узгодити термін дії договору 7 років; надати витяг з нормативної грошової оцінки земель, витяг з Державного земельного кадастру; агрохімічний паспорт земельної ділянки, документи, що підтверджують факти дотримання умов договору. 20.04.2017 року позивачем було здано до приймальні головного управління Держеокадастру у Кіровоградській області лист-повідомлення, з прикладеними до нього витребуваними документами, на що 20.04.2017 року відповідач направив позивачеві поштовою кореспонденцією лист-повідомлення за вихідним № М-5461/0- 3946/0/6-17, в якому повідомив, що в зв'язку із «відсутністю листа щодо узгодження істотних умов дії договору» заперечує щодо поновлення договору оренди земельної ділянки загальною площею 12,6847 га за реєстраційним номером 551, що знаходиться на території Новоукраїнської міської ради Кіровоградської області для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. 25.04.2017 року відповідач направив позивачу лист- повідомлення № 31-11-0.63-4245/2-17, в якому повідомив своє «рішення щодо заперечення в поновлені договору оренди землі» не зазначивши причини і підстави. Оскільки, із-за недбалості працівників управління Держгеокадастру, під час підготовки та направлення позивачу листа-повідомлення від 20.04.2017 року та листа- повідомлення від 25.04.2017 року не були враховані надані ним документи та проект угоди з погодженими умовами, які запропоновані відповідачем, позивач вважає рішення про відмову в поновлені договору оренди земельної ділянки таким, що не відповідає дійсним обставинам справи, тобто необгрунтованим та, відповідно, незаконним. Протягом квітня-травня 2017 року позивач неодноразово звертався до працівників головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області з проханням пояснити причини заперечення щодо поновлення договору оренди, оскільки ним були виконані всі вимоги та своєчасно і в повному обсязі були надані документи, на що відповідь так і не отримав. Оскільки вирішити спір в добровільному порядку неможливо, позивач вимушений звертатись до суду з даним позовом. Позивач та його представник в судове засідання не зявилися, подав до суду заяву про розгляд справи у їх відсутності. Вимоги, викладені в позовній заяві, підтримали в повному обсязі. Представник відповідача [PERSON] управління Держгеокадастру у Кіровоградській області в судове засідання не зявилися, про причини неявки суд не повідомив, повідомлений належним чином, про що свідчать зворотні повідомлення, надавши суду письмове заперечення на позов, в якому просить відмовити у задоволенні позовних вимог. У зв'язку із неявкою сторін в судове засідання, судовий розгляд проведено у їх відсутності, згідно ч.2 ст.197 ЦПК України. Дослідивши матеріали справи в їх сукупності, суд приходить до висновку, що позов обґрунтований і підлягає задоволенню з наступних підстав. Судом встановлено, що предметом спору є правовідносини щодо оренди землі. 24.04.2007 року між Новоукраїнською районною державною адміністрацією та позивачем було укладено договір оренди земельної ділянки загальною площею 12,6847 га, розташованої на території Новоукраїнської міської ради Новоукраїнського району Кіровоградської області строком на 10 років. Договір оренди зареєстровано 24.04.2007 р. за №551 у Кіровоградській регіональній філії ДП «Центр ДЗК при Держкомземі України». Виходячи з дати укладення договору, термін його дії закінчується 24.04.2017 року (а.с.9). Позивач належно виконував свої обов'язки за договором, що підтверджується довідкою, виданою Виконавчим комітетом Новоукраїнської міської ради\~ від 24.03.2017 року та довідкою, виданою Новоукраїнською обєднаною державною податковою інспекцією Головного управління ДФС у Кіровоградській області від 20.03.2017 року (а.с.27-28). ЗУ "Про оренду землі" передбачає, що договір оренди землі потребує обов'язкої державної реєстрації, а набирає чинності з моменту його укладення, тобто з 27.04.2006 року та з 12.05.2006 року, згідно правової позиції ВСУ від 19 лютого 2014 р. у справі № 6-162ц13. Частиною 4 статті 4 ЗУ «Про оренду землі» встановлено, що орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державній власності, є органи виконавчої влади, які відповідно до закону передають земельні ділянки у власність або користування. Статтею 1, ч. 1 ст. 2, ст. 3, ч. 4 ст. 4, ч. 1, абз. 2 ч.2 ст.5, ч. ч.1,2 ст.6 ЗУ «Про оренду землі» встановлено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі. Об'єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності. Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державній власності, є органи виконавчої влади, які відповідно до закону передають земельні ділянки у власність або користування. Орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою. Орендарями земельних ділянок можуть бути: громадяни і юридичні особи України, іноземці та особи без громадянства, іноземні юридичні особи,міжнародні об'єднання та організації, а також іноземні держави. Орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі. У разі набуття права оренди земельної ділянки на конкурентних засадах підставою для укладення договору оренди є результати аукціону. Статтею 93 ЗК України встановлено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземцям і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, а також іноземним державам. ЗУ «Про оренду землі» є спеціальним законом переважно перед іншими законодавчими актами, що регулюють земельні правовідносини в Україні, а отже цей Закон підлягає пріоритетному застосуванню до спірних правовідносин, що склались між сторонами. Зазначений вище договір був зареєстрований в ОВ КРФ ДП ЦЗК 24.04.2007 року за № 551, тому він відповідно до ст.640 ЦК України (в редакції чинній на день підписання договору) є укладеними 24.04.2007 року і був чинним до 24.04.2017 року. Суть заперечень відповідача проти позову полягає в тому, що останній стверджує про відсутність порушення переважного права орендаря, оскільки з іншим орендарем договір спірної земельної ділянки не укладався, в т.ч. і на більш сприятливих умовах. Із такою позицією відповідача суд не погоджується, з наступних підстав. Позивач 21 березня 2017 року, тобто в установлений ст.33 ЗУ "Про оренду землі", звернувся до відповідача з листом - повідомленням про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк, додавши до нього всі необхідні документи, в тому числі додаткову угоду, що підтверджується описом державного адміністратора сектору надання адміністративних послуг Новоукраїнської РДА (а.с. 13). Відповідно до листа від 30.03.2017 року позивачу, для встановлення факту належного виконання умов договору\~ було запропоновано узгодити орендну плату на рівні 12 відсотків; узгодити термін дії договору 7 років; надати витяг з нормативної грошової оцінки земель, витяг з Державного земельного кадастру; агрохімічний паспорт земельної ділянки, документи, що підтверджують факти дотримання умов договору (а.с.15). 20.04.2017 року позивачем було здано до приймальні головного управління Держеокадастру у Кіровоградській області лист-повідомлення на ім'я начальника управління [PERSON]І з прикладеними до нього витребуваними документами (а.с.16) Відповідно до\~ відповіді Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області за вих. № М-5461/0- 4784/0/6-17 від 20.04.2017 року (тобто в день отримання листа-повідомлення,, в якому позивач погодився із запропонованими відповідачем умовами), повідомлено, що в зв'язку із відсутністю листа щодо узгодження істотних умов дії договору заперечують щодо поновлення договору оренди земельної ділянки загальною площею 12,6847 га за реєстраційним номером 551, що знаходиться на території Новоукраїнської міської ради Кіровоградської області для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (а.с.18) Відповідно до листа за вихідним номером 31-11-0.63-4245/2-17 від 25.04.2017 року\~ [PERSON] управління Держгеокадастру у Кіровоградській області повідомили своє «рішення щодо заперечення в поновлені договору оренди землі» не зазначивши причини і підстави, не зазначивши договір про який йде мова та запропонував позивачу підписати акт приймання-передачі земельної ділянки (а.с.19). 01.06.2017 року поштовою кореспонденцією позивачем було отримано від відповідача лист-повідомлення на його лист-повідомлення від 20.04.2014 року з доданим проектом угоди на умовах відповідача, в якому не міститься відповідь по сутті поданих мною документів а зазначено, що відповідь мені вже надавалася, тобто без врахування поданих мною 20.04.2017 року документів (а.с. При зверненні позивача на гарячу лінію в квітні 2017 року жодної відповіді по суті звернення не було надано, а лише наводяться витяги із законодавства. Зокрема, йому було роз'яснено, що листи-повідомлення, які надсилалися відповідачем не є нормативно-правовими актами, а відтак, відповідач зобов'язаний був надіслати йому своє рішення про погодження чи відмову в погоджені істотних умов та, відповідно, рішення про поновлення договору оренди або про відмову в такому погоджені та було направлено листи-повідомлення від 20.04.2017 року та від 25.04.2017 року, в яких йдеться про те, що відповідачем прийнято рішення про відмову в поновлені договору оренди. Відповідно відповіді № М-5461/0-4784/0/6-17 Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області від 20.04.2017 року про відмову в поновленні зазначеного вище договору оренди землі судом оцінюється як безпідставний, оскільки наведені в його тексті підстави відмови є необгрунтовані, а посилання на лист Держгеокадастру від 30.03.2017 року № М-5460/0-3946/0/6-17 щодо недосягнення згоди про строк дії договору оренди та визначення орендної плати на рівні не менше 12% від нормативної грошової оцінки є невмотивованими, зважаючи на наступне. Згідно ст.1 Протоколу №1 до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, Кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права. Як неодноразово зазначав ЄСПЛ у своїх рішеннях, судам необхідно визначати необхідність втручання в мирне володіння майном, визначення підстав та умов такого втручання й про критерії визначення хиткої межі для дотримання балансу між суспільними і приватними інтересами, щоб не покласти на одну зі сторін непомірного тягаря. Відповідно пункту 288.5 Податкового кодексу України, розмір орендної плати за земельні ділянки встановлюється у договорі оренди. При цьому сума платежу за рік оренди не може бути меншою 3 відсотків нормативної грошової оцінки. Отже, на переконання суду, відповідні листи управління Держгеокадастру про необхідність збільшення орендної плати до 12% від нормативної грошової оцінки землі мають виключно рекомендаційний характер. Позивачем надано технічну документацію з нормативної грошової оцінки земельної ділянки, з якої вбачається, що реальна вартість земельної ділянки зросла, а отже й збільшиться фактичний розмір орендної плати, й у цьому разі не буде порушень суспільних інтересів. Згідно ч.6 ст.627 ЦК України, сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Це положення стосується також і визначення та погодження сторонами строків дії договору оренди земельної ділянки. Суд приходить до висновку, що у разі поновлення строку дії договору оренди земельної ділянки не буде порушення суспільних інтересів, оскільки позивач як орендар належно виконує умови договорів, доказів порушення умов договорів відповідачем не представлено, земельні ділянки систематично використовується за цільовим призначенням, у зв'язку з чим суспільство в особі Новоукраїнської міської ради Новоукраїнського району отримує дохід від цієї земельної ділянки, а держава в цілому, зусиллями позивача забезпечується необхідною продукцією. Позивач по справі по закінченню строку, на який було укладено договори оренди землі, як орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договорів і має переважне право перед іншими особами на укладення договорів оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), до спливу строку договорів оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договорів оренди землі, повідомив про це орендодавця. Договір оренди землі поновлюється у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення терміну дії договору та має намір в подальшому орендувати земельну ділянку і звертається з відповідним клопотанням до орендодавця, а продовжується у випадку, коли орендар звертається з клопотанням до орендодавця про намір в подальшому орендувати земельну ділянку до закінчення терміну дії договору. Продовження договору оренди землі на тих самих умовах і на той самий строк має відбуватися шляхом укладення додаткової угоди до основного договору оренди землі до закінчення терміну дії договору. У випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності). За вимогами ст.654 ЦК України додаткова угода до договорів оренди землі, укласти які просить позивач, повинна бути укладеною у тій же формі, що і договіри оренди землі, якщо інше не встановлено договором або законом. Європейський суд з прав людини, розглядаючи справу «Стреч проти Сполученого Королівства» (Stretch v. The United Kingdom) рішення від 24 червня 2003 року установив порушення статті 1 Першого Протоколу до Конвенції. Як зазначено у рішенні заявнику у справі не було продовжено договір оренди земельної ділянки після закінчення строку його дії, не дивлячись на те, що договір таке право передбачав, порушень зобов'язань з боку заявника допущено не було. Національні суди не захистили право заявника. У рішенні наголошується, що «наявність порушень з боку органу публічної влади при укладенні договору щодо майна не може бути підставою для позбавлення цього майна іншої особи, яка жодних порушень не вчинила». Виходячи зі змісту пунктів 32, 35 цього рішення, майном у значенні статті 1 Першого Протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод вважається законне та обґрунтоване очікування набути майно або майнове право за договором, укладеним з органом публічної влади. Оскільки особу позбавили права на його майно лише з тих підстав, що порушення були вчинені з боку публічного органу, а не громадянина, в такому випадку мало місце «непропорційне втручання у право заявника на мирне володіння своїм майном та, відповідно, відбулось порушення статті 1 Першого Протоколу до Конвенції». Верховний суд з цього приводу висловив правову позицію у постанові від 25.02.2015 року у цивільній справі №6-10цс15 від 25 лютого 2015 року, зокрема вказав наступне. Стаття 33 ЗУ «Про оренду землі» фактично обєднує два випадки пролонгації договору оренди. Так, у частинах першій пятій статті 33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обовязки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Виходячи з приписів статей 319,626 ЦК України слід дійти висновку про те, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 ЗУ «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін. Таким чином, згідно з частинами першою пятою статті 33 ЗУ «Про оренду землі» у разі поновлення договору оренди землі умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, які передбачені статтею 15 цього Закону, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Отже, для застосування частини першої статті 33 ЗУ "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обовязки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення. Частинами восьмою, девятою статті 33 ЗУ «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку; відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді. Судом встановлено, що позивач (орендар) належно виконував свої обов'язки за договором оренди землі, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк, як орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, у встановлений строк повідомив про це орендодавця, умови договору оренди землі на новий строк встановлюються за домовленістю сторін, відповідач порушив місячний строк для надання відповіді на повідомлення позивача. Підсумовуючи вищевикладене, суд погоджується із правом відповідача на власний розсуд здійснювати свої дискреційні повноваження, в т.ч. й щодо надання в оренду чи вирішення питань поновлення оренди земельних ділянок, проте такі повноваження повинні використовуватися із максимальною користю для суспільства, бути спрямованими на досягнення суспільного інтересу, бути розумними, виправданими та збалансованими. В той же час, як вбачається з листа відповідача (а.с.15), було запропоновано позивачу змінити умови договору оренди земельної ділянки, основним пунктом якого було зменшення строку дії договору оренди з 10 до 7 років та збільшення орендної плати до 12% від грошової нормативної оцінки землі. Виконуючи пропозиції відповідача, позивач погодився із ними та надав відповідні документи із метою пролонгації договору оренди на змінених умовах (а.с.16-17). Відповідач, у свою чергу, своїм листом від 20.04.2017 року (а.с.18) заперечив проти поновлення договору оренди земельної ділянки, не навівши жодної поважної причини для такого заперечення, чим виявив недобросовісність відносно позивача. Зважаючи на вищенаведене, із метою захисту приватних інтересів, враховуючи вимоги ст.3 Конституції України (права і свободи людини та їх гарантії визначають зміст і спрямованість діяльності держави, держава відповідає перед людиною за свою діяльність, утвердження і забезпечення прав і свобод людини є головним обов'язком держави), слід задовольнити позов частково та поновити договір оренди земельної ділянки на умовах, запропонованих відповідачем, з якими фактично погодився позивач. Згідно ст. 88 ЦПК України, суд залишає судові витрати за позивачем, оскільки останній не наполягав на їх стягненні із відповідача.

Outcome: partial