Jurisdiction: civil
Date: 2015-04-21 00:00:00

11 червня 2014 року ФГ «Альянс» звернулося до суду із позовною заявою до [PERSON], [PERSON], ФГ «Золотий колос-2011» з заявою про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, кадастровий номер [NUMBER], укладений між [PERSON], [PERSON] та ФГ «Золотий колос-2011»; визнати продовженим договір оренди земельної ділянки, кадастровий номер [NUMBER], укладений 08.01.2008 року між [PERSON] та ФГ «Альянс», що належним чином зареєстрований на строк до 2018 року; стягнути судові витрати. У подальшому позивач уточнив позовні вимоги, долучивши до участі у справи у якості третьої особи Державного реєстратора реєстраційної служби Зміївського районного управління юстиції Харківської області Пашук В.В. та просив захистити порушене право ФГ «Альянс» на оренду земельної ділянки, кадастровий номер [NUMBER] відповідно до договору оренди, укладеного між позивачем та [PERSON] 08.01.2008 року шляхом визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, кадастровий номер [NUMBER], який був укладений між [PERSON], [PERSON] та ФГ «Золотий колос-2011»; скасувати державну реєстрацію права оренди земельної ділянки кадастровий номер [NUMBER], здійснене 20.03.2014 року, номер запису про інше речове право 5105169, здійснене державним реєстратором Реєстраційної служби Зміївського районного управління юстиції Харківської області на підставі Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 11901737 від 25.03.2014 року. В обґрунтування позову зазначив, що 08.01.2008 року між ФГ «Альянс» та [PERSON] було укладено договір оренди земельної ділянки площею 21,3111 га строком на 10 років, тобто до 08.01.2018 року. Вказаний договір 28.03.2008 року був зареєстрований у Зміївському районному відділі Харківської регіональної філії ДЗК за номером 040869100435. 05.06.2014 року до представника ФГ «Альянс» звернувся представник ФГ «Золотий колос-2011» з пропозицією звільнити земельну ділянку, пославшись на те, що на теперішній час саме ФГ «Золотий колос-2011» є орендарем спірної земельної ділянки. Про що надав копію Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права. Позивачу було відомо про те, що [PERSON] померла, про що позивач дізнався з листа [PERSON], [PERSON] від 16.09.2013 року. Спадкоємці після смерті померлої [INFO] [PERSON] своїх спадкових прав не оформили та не надали до позивача будь-яких документів про свої права на земельну ділянку, позивач продовжував сплачувати орендну плату відповідачам. Вважає, що відповідно до положення ст.. 38 Договору оренди земельної ділянки, укладеного між позивачем та [PERSON], смерть фізичної особи - наймодавця не є підставною для припинення договору, оскільки разом із правом власності на земельну ділянку до його спадкоємців переходять права та обов'язки за договором оренди, якщо інше прямо не передбачено в самому договорі. Відповідачі [PERSON] та [PERSON] в судове засідання не з»явились. Направили телеграму про розгляд справи за їх відсутності ( а.с.160). Представник третьої особи, будучи належним чином повідомленою по час та місце розгляду справи, в судове засідання не з»явилась, надала заяву про розгляд справи за її відсутності ( а.с.109) Представник позивача Браславська О.А. у судовому засіданні підтримала позовні вимоги в повному обсязі з підстав, викладених у позовній заяві. Представник відповідача фермерського господарства «Золотий колос 2011» проти позову заперечував у повному обсязі з тих підстав, що договір оренди від 08.01.2008 року не пройшов державну реєстрацію в установленому порядку, а отже, є неукладеним. Суд, вислухавши пояснення сторін, дослідивши наявні у справі докази, оцінивши кожен доказ окремо та в їх сукупності дійшов наступного. Судом встановлено, що 08.01.2008 року між орендодавцем [PERSON] та фермерським господарством «Альянс» укладено договір оренди земельної ділянки площею 21,311 га кадастровий номер [NUMBER], що розташована на території Таранівської сільської ради за цільовим призначенням - товарне сільськогосподарське виробництво строком на 10 років. Даний договір підписаний сторонами та зареєстрований у Зміївському районному відділі Харківської регіональної філії центру ДЗК 28 березня 2008 року (а.с.7-10) [INFO] орендодавець [PERSON] померла, що підтверджується копією актового запису про смерть № 85 від 20.10.2011 року, виданого виконкомом Таранівської сільської ради Зміївського району Харківської області ( а.с.76) Після смерті [PERSON] її спадщину прийняли та оформили відповідачі [PERSON] та [PERSON], що підтверджується свідоцтвом про право на спадщину за заповітом від 04.03.2014 року, виданого державним нотаріусом Зміївської державної нотаріальної контори Чернолясовою Т.В. До складу спадкової маси увійшла і земельна ділянка площею 21,311 га кадастровий номер [NUMBER], що розташована на території Тарванівської сільської. Речове право на вказану земельну ділянку зареєстровано за відповідачами 04.03.2014 року, що підтверджується копією витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності (а.с.32-33). Як вбачається із Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, щодо об»єкта нерухомого майна від 11.08.2014 року, сформованої Державним реєстратором Пащук В.В. земельна ділянка площею 21,311 га кадастровий номер [NUMBER], що розташована на території Тарванівської сільської за цільовим призначенням для вирощування сільськогосподарської продукції, передана в оренду на підставі договору № 1 від 20.03.2014 року строком на 15 років з правом пролонгації орендодавцями [PERSON], [PERSON] орендарю - фермерському господарству « Золотий колос 2011». Речове право за орендарем фермерським господарством «Золотий колос 2011» зареєстровано Державним реєстратором Реєстраційної служби Зміївського районного управління юстиції Харківської області Пащук В.В. за № 5105169 від 20.03.2014 року ( а.с.74) Відповіддю від 24.03.2015 року в.о. начальника Реєстраційної служби Зміївського районного управління юстиції Харківської області підтверджено факт державної реєстрації договору оренди № 1 від 20.03.2014 року строком на 15 років з правом пролонгації земельної ділянки площею 21,311 га кадастровий номер [NUMBER], що розташована на території Тарванівської сільської ради, укладеного між [PERSON], [PERSON] та фермерським господарством « Золотий колос 2011» Одночасно зазначено, оскільки в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відсутня інформація щодо зареєстрованих прав на земельну ділянку, реєстрація яких проведена до 01.01.2013 року, державний реєстратор під час проведення державної реєстрації прав на земельну ділянку, використовує відомості про земельну ділянку, які містяться в документах поданих заявником для проведення державної реєстрації прав, так як згідно ч.2 п.6 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України № 868 від 17.10.2013 року відповідальність за достовірність вказаних відомостей несе заявник. ( а.с.180) Відповідно до ст. 32 Закону України «Про оренду землі» та п. 38 договору оренди землі від 08.01.2008 року, перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізації юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору. Відповідно до ч. ч. 1, 3 ст. 1268 ЦК України, спадкоємець за заповітом чи за законом має право прийняти спадщину або не прийняти її. Спадкоємець, який постійно проживав разом із спадкодавцем на час відкриття спадщини, вважається таким, що прийняв спадщину, якщо протягом строку, встановленого ст. 1270 ЦК України, він не заявив про відмову від неї. Спадкоємець, який бажає прийняти спадщину, але на час відкриття спадщини не проживав постійно із спадкодавцем, має подати нотаріусу заяву про прийняття спадщини (ч. 1 ст. 1269 ЦК України). Згідно ст. 1218 ЦК України до складу спадщини входять усі права та обов'язки, що належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини і не припинилися внаслідок його смерті. Правонаступництво у разі зміни власника речі, переданої у найм, передбачено загальними положеннями про найм Цивільного кодексу України. Відповідно до ч. 1 ст. 770 ЦК України, у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця. За положеннями ч. 4 ст. 32 Закону України "Про оренду землі", перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі. Таким чином, смерть фізичної особи-орендодавця не є підставою для припинення договору, оскільки разом із правом власності на земельну ділянку до його спадкоємців переходять права та обов'язки за договором оренди, у тому числі право на отримання орендної плати, якщо інше прямо не передбачено у самому договорі. Договором оренди земельної ділянки від 01 січня 2008 року припинення прав орендодавця у зв'язку зі смертю та неможливість спадкування таких прав не обумовлено. За змістом ч. 5 ст. 1268 ЦК України, незалежно від часу прийняття спадщини вона належить спадкоємцеві з часу відкриття спадщини, тобто з дня смерті спадкодавця або оголошення його померлим (ч. 2 ст. 1220 ЦК України). Відсутність державної реєстрації спадкового нерухомого майна не свідчить про неприйняття спадщини, а лише обмежує право спадкоємця на розпорядження цим майном. Свідоцтво про право на спадщину та виданий на його підставі державний акт про право власності на земельну ділянку є лише документальним підтвердженням цього права. Норми цивільного законодавства про спадкування не встановлюють присічного строку для оформлення спадкоємцем своїх прав. Таким чином, право на отримання орендної плати за договором від 08 січня 2008 року перейшло до [PERSON] та [PERSON] у порядку спадкування та належить їм із часу відкриття спадщини - із [INFO]. При укладенні договору оренди було волевиявлення кожної із сторін на укладення на певний строк договору оренди. Відповідно до ч. 3 ст. 203 ЦК України волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. За змістом ч. 1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов. Згідно ч. 1 ст. 20 Закону України «Про оренду землі» ( у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Згідно до ст. 18 цього Закону договір оренди набирає чинності після його державної реєстрації. Отже, учасники правочину, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують відповідний письмовий документ, надаючи згоді встановленої форми саме на момент його укладення. Волевиявлення є важливим чинником, без якого неможливо вчинення правочину, що узгоджується зі свободою договору, установленою ст. 627 ЦК України. Своє волевиявлення на укладення договору учасник правочину виявляє в момент досягнення згоди з усіх істотних умов. Складання та скріплення підписом письмового документа, в якому фіксуються правові наслідки. Реєстрація договору є адміністративним актом, тобто елементом зовнішнім щодо договору і ніяким чином не впливає на факт його укладення. Правова позиція щодо відсутності підстав визнання договору недійсним у разі відсутності реєстрації договору, волевиявлення на укладення якого орендодавець виявив у момент його підписання, викладена в постанові Верховного Суду України від 18 грудня 2013 року № 6-127цс13, яка згідно зі ст. 360-7 ЦПК України є обов'язковою для судів. Крім того, заявлена позовна вимога в уточненій позовній заяві про скасування державної реєстрації права оренди земельної ділянки кадастровий номер [NUMBER], проведеної 20.03.2014 року Державним реєстратором Реєстраційної служби Зміївського районного управління юстиції Харківської області Пащук В.В. за № 5105169 не відноситься до юрисдикції загальних судів. Відповідно до приписів п.3 у системному зв»язку із п.6 Постанови № 3 Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ « Про деякі питання юрисдикції загальних судів та визначення підсудності цивільних справ» від 01.03.2013 року оскільки згідно зі статтею 16 ЦПК не допускається об'єднання в одне провадження вимог, які підлягають розгляду за правилами різних видів судочинства, якщо інше не встановлено законом, суд відкриває провадження у справі в частині вимог, які належать до цивільної юрисдикції, і відмовляє у відкритті провадження у справі щодо вимог, коли їх розгляд проводиться за правилами іншого виду судочинства. Разом із тим суд також має врахувати, що в порядку цивільного судочинства підлягають розгляду справи у разі, якщо однією зі сторін є фізична особа, а вимоги взаємопов'язані між собою і окремий їх розгляд неможливий. При вирішенні питань, пов'язаних із компетенцією судів у спорах, що виникають із земельних відносин, судам слід ураховувати роз'яснення, викладені в пунктах 2 і 3 постанови Пленуму Верховного Суду України від 16 квітня 2004 року № 7 «Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ» (із змінами і доповненнями, внесеними згідно з постановою Пленуму Верховного Суду України від 19 березня 2010 року № 2), а також Рішення Конституційного Суду України від 01 квітня 2010 року № 10-рп/2010 у справі за конституційним поданням Вищого адміністративного суду України щодо офіційного тлумачення положень частини першої статті 143 Конституції України, пунктів „а", „б", „в", „г" статті 12 Земельного кодексу України, пункту 1 частини першої статті 17 Кодексу адміністративного судочинства України. При цьому суди мають виходити з того, що згідно зі статтями 13 і 14 Конституції України, статтями 177, 181, 324 і главою 30 ЦК земля та земельні ділянки є об'єктами цивільних прав, а держава і територіальні громади через свої органи беруть участь у земельних відносинах із метою реалізації цивільних та інших прав у приватноправових відносинах, тобто прав власників земельних ділянок. Отже, суд має з'ясувати, є спір приватноправовим або публічно-правовим; чи виник спір із відносин, урегульованих нормами цивільного права, чи пов'язані ці відносини зі здійсненням сторонами цивільних або інших майнових прав на земельні ділянки на засадах рівності; чи виник спір щодо оскарження рішень, дій чи бездіяльності суб'єкта владних повноважень при реалізації ним управлінських функцій у сфері земельних правовідносин. Крім того, визначити круг осіб, що мають приймати участь у розгляді справи в якості відповідача лежить виключно на позивачеві. Третю особу суд не може зобов»язати усунути порушення права. Представником позивача не було заявлено вказану вимогу до Реєстраційної служби Зміївського районного управління юстиції чи до Державного реєстратора Реєстраційної служби Зміївського районного управління юстиції Харківської області Пащук В.В. Отже, вказана позовна вимога не підлягає розгляду судом загальної юрисдикції, а відноситься до компетенції Харківського окружного адміністративного суду. Крім того, відповідно до ст. 5 ЦК України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом'якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов'язків, що виникли з моменту набрання ним чинності. У ст. 15 Закону України «Про оренду землі», яка була чинною на час підписання сторонами договору оренди, тобто на 1 квітня 2008 року, істотними умовами договору оренди землі були: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін. Договір оренди земельної ділянки підписано сторонами 1 січня 2008 року. На час виникнення спірних правовідносин (підписання договору та його державної реєстрації) був чинним Порядок державної реєстрації договорів оренди землі, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 року № 2073, яким передбачено, що державна реєстрація договорів оренди земельної ділянки є певною процедурою, яка займає визначений проміжок часу. Тобто підписання договору оренди та його державна реєстрація можуть не збігатися у часі. Суд вважає, що при визначенні закону, який регулює спірні правовідносини, необхідно застосовувати закон, який діяв на час укладення договору, оскільки своїм підписом сторони узгодили істотні умови договору відповідно до законну, чинного саме на час підписання. Процедура державної реєстрації договору оренди передбачає, що будь-які зміни і доповнення до договору, які узгоджені сторонами, підлягають державній реєстрації у порядку, встановленому для реєстрації договорів оренди. Відповідно до ст. 14 цього Закону договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Типова форма договору оренди землі затверджується Кабінетом Міністрів України. Постановою Кабінету Міністрів України № 220 від 3 березня 2004 року затверджено Типовий договір оренди землі. Відповідно до загальних положень теорії права типовий договір ? затверджена компетентним органом письмова форма договору із заздалегідь визначеними умовами. Норма про використання типового договору є диспозитивною, а отже, його використання проводиться за волею сторін, вираженою у цивільному договорі. Згідно ст. 630 ЦК України договором може бути передбачено, що його окремі умови визначаються відповідно до типових умов договорів певного виду, оприлюднених у встановленому порядку. Таким чином, положення типових договорів можуть застосовуватись незалежно від умов цивільно-правового договору. Вказані умови сторонами погоджено відповідно до вимог ст. ст. 6, 627 ЦК України щодо свободи договору. Доводи представника позивача про належне виконання умов договору оренди земельної ділянки площею 21,311 га кадастровий номер [NUMBER], укладеного 08.01.2008 року між орендодавцем [PERSON] та фермерським господарством «Альянс» з посиланням на відомості про видачу орендної плати за земельні паї с Роздольне за 2012 та 2013 роки, де в графі під № 77 зазначено «[PERSON]» та вказано суму з підписом орендодавця, судом не можуть бути прийняті як належні докази виконання умов договору оренди (а.с.102-103). Так, як за умовами п. 11 договору оренди від 08.01.2008 року орендна плата вноситься до 01.04. наступного року, а орендодавець [PERSON] померла [INFO] , тобто станом на квітень 2012 та 2013 року вона не могла поставити свій підпис за отриману орендну плату. Доказів про отримання вказаної орендної плати спадкоємцями орендодавця - відповідачами у справі [PERSON] та [PERSON] позивачем та представником позивача не надано. Однак, відповідно до п. 36 Договору оренди дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов»язків, передбачених договором. Орендна плата та своєчасність її виплати відноситься до суттєвих умов договорів даного виду. За п. 37 вказаного договору оренди розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається. Натомість, позивач два роки поспіль не виконав умови договору оренди щодо виплати орендної плати на умовах визначених у договорі оренди земельної ділянки площею 21,311 га кадастровий номер [NUMBER] від 08.01.2008 року правонаступникам орендодавця [PERSON] - [PERSON] та [PERSON] Таким чином, орендар фермерське господарство «Альянс» в односторонньому порядку розірвало вказаний договір оренди після смерті [PERSON] Як наслідок, на час укладення договору оренди між спадкоємцями [PERSON] та [PERSON] та фермерським господарством «Золотий колос 2011» у березні 2014 року, дія попереднього договору оренди була припинена. Вказана обставина підтверджується і заявою спадкоємців на ім.»я директора фермерського господарства «Альянс» від 16.09.2013 року ( а.с.11) Крім того, за умовами прикінцевих положень договору оренди земельної ділянки площею 21,311 га кадастровий номер [NUMBER], що розташована на території Тарванівської сільської ради, укладеного між орендодавцем [PERSON] та фермерським господарством «Альянс» невід»ємними частинами договору є акт приймання-передачі об»єкта оренди. Що відповідає вимогам ст. 17. ЗУ «Про оренду землі» передача об'єкта оренди орендарю здійснюється орендодавцем у строки та на умовах, що визначені у договорі оренди землі, за актом приймання-передачі. Названого документа представником позивача для дослідження в судовому засіданні не надано. Отже, не надано доказів позивачем, чи передавалась фактично, і з якої дати, спірна земельна ділянка орендодавцем [PERSON] в оренду фермерському господарству «Альянс». Відповідно до статті 15. ЗУ « Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є:об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки. Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4 - 6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону. Згідно з ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Відповідно до ст. 93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. За приписами ст.ст. 13 - 15 Закону України «Про оренду землі», в редакції, чинній на момент укладення вищенаведеного договору, договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Частиною 1 статті 14 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що договір оренди укладається у письмовій формі, статтею 18 Закону встановлено, що договір оренди землі набуває чинності після його державній реєстрації. Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону. З матеріалів справи вбачається, що оспорюваний договір оренди земельної ділянки, укладений у письмовій формі, пройшов відповідну державну реєстрацію, позивач мав необхідний обсяг цивільної дієздатності, волевиявлення позивача було спрямоване на укладання договорів оренди. Доказів про порушення відповідачами вказаних істотних умов при укладенні договору оренди № 1 від 20.03.2014 року земельної ділянки площею 21,311 га кадастровий номер [NUMBER], що розташована на території Тарванівської сільської за цільовим призначенням для вирощування сільськогосподарської продукції, строком на 15 років з правом пролонгації між [PERSON], [PERSON] та фермерським господарством «Золотий колос 2011» представником позивача не надано. За наведеного, суд вважає позовні вимоги не знайшли свого підтвердження в судовому засіданні, та відмовляє у задоволенні позову в повному обсязі.

Outcome: dismissed