Jurisdiction: civil
Date: 2014-12-04 00:00:00

ТОВ «Інтербуд-2007» звернулось із позовною заявою до [PERSON] і [PERSON] про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 02.02.2012р., посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу [PERSON], зареєстрованого в реєстрі за № 467, за яким ТОВ «Інтербуд-2007» передало у власність [PERSON] офіс № 1 у будинку під [ADDRESS] загальною площею 120,3 кв.м., а також про визнання за позивачем право власності на зазначене майно та про витребування майна від [PERSON] Позивач обґрунтував вимоги тим, що спірний договір укладено з дефектом волевиявлення учасника правочину - продавця, з порушенням законодавства про обов'язковість приписів статуту та без необхідного обсягу цивільної дієздатності юридичної особи. Вимога про визнання права власності та витребування майна вмотивовується невизнанням права власності на законно набуте офісне приміщення, через що позивач просить судового захисту. Представник позивача у судове засідання не з'явився, надав заяву про розгляд справи у його відсутність Відповідачі у судове засідання не з'явились, пояснень по суті позовних вимог не надали. Дослідивши та оцінивши надані докази, суд дійшов висновку про те, що позовна заява ТОВ «Інтербуд-2007» підлягає задоволенню в повному обсягу у зв'язку з наступним. Судом встановлено, що ТОВ «Інтербуд-2007» набуло у власність нежитлове приміщення - офіс № 1, загальною площею 120,3 кв.м., у будинку під [ADDRESS]. Право власності набуто позивачем з таких підстав. 09.01.2006 р. між ТОВ "Торговий будинок Будшляхмаш" (інвестор за договором) та ЗАТ "XXI Століття" (забудовник за договором) був укладений інвестиційний договір про дольову участь у будівництві № б/н. Відповідно до розділу "Термины и определения, применяемые в договоре" сторони визначили, що "Об'єкт" це нежитлові приміщення (офіси) та машино-місця, що плануються у будівництві житлового будинку по [ADDRESS], в тому числі, офіс № 1 за розрахунковою площею 92,2 м2, загальною площею 98,2 м2, з площею вбудованих нежитлових приміщень 6 м2, на першому поверсі. Як встановлено п.1.1 інвестиційного договору, у відповідності до його умов Інвестор приймає на себе зобов'язання здійснити у визначених договором розмірах інвестування у будівництво Об'єкту шляхом внесення грошових коштів, потрібних для покриття всіх витрат на будівництво Об'єкту, а Забудовник приймає на себе зобов'язання власними або залученими силами організувати та провести від свого імені комплекс робіт по будівництву Об'єкта, здачі його в експлуатацію та наступною передачею Інвестору у власність Об'єкта. Пунктом 1.3. договору встановлено, що в результаті здійснення інвестиційної діяльності, передбаченої цим договором, Забудовник зобов'язується збудувати Об'єкт та ввести його в експлуатацію у відповідності з вимогами діючого законодавства України. Загальнобудівельна характеристика збудованого Об'єкту уточнюється при прийманні в експлуатацію на підставі технічного паспорту, видаваємого КП "ОМБТІтаРОН". Пунктом 1.4. інвестиційного договору сторони погодили, що після будівництва Об'єкту та введення його в експлуатацію, Об'єкт буде на праві власності належати Інвестору. Відповідно до п.3.8. інвестиційного договору після підписання державною комісією Акту про прийомку Об'єкту до експлуатації Забудовник на протязі 7 днів передати по Акту приймання-передачі Інвестору Об'єкту для оформлення права власності. Пунктом 4.4. договору визначено, що погоджений розмір грошової суми інвестиції, яку Інвестор повинен перерахувати Забудовнику складає 6 705 895 грн. у т.ч. ПДВ 1 117 649,17 грн. 13.06.2007р. платіжним дорученням № 685 ТОВ "Торговий будинок Будшляхмаш" перерахувало на поточний рахунок ЗАТ "ХХІ Століття" грошові кошти в сумі 6 705 895 грн. у т.ч. ПДВ 1 117 649,17 грн. в якості інвестиції по Інвестиційному договору № б/н від 09.01.2006р. Відповідно до Акту готовності об'єкта до експлуатації № 580 від 04.06.2010р. 9-ти поверховий з мансардою 2-х секційний житловий будинок з 2-х рівневим підземним паркінгом розташований за адресою: [ADDRESS] (буд.) визнано закінченим будівництвом та прийнято в експлуатацію. Сертифікатом, виданим Інспекцією ДАБК в Одеській області за № 15000580 від 04.06.2010р. засвідчено відповідність закінченого будівництвом 9-ти поверховий з мансардою 2-х секційний житловий будинок з 2-х рівневим підземним паркінгом розташований за адресою: [ADDRESS]. В подальшому Об'єкт введено в експлуатацію. 21.02.2008р. між ТОВ "Торговий будинок Будшляхмаш" (первісний кредитор), ТОВ "Брайтон" (новий кредитор) та ЗАТ "ХХІ Століття" (Забудовник) було укладено Договір про уступку прав вимоги по Інвестиційному договору № б/н від 09.01.2006р., а пізніше - 02.08.2010р. між ТОВ "Брайтон" (первісний кредитор) та ТОВ "Інтербуд-2007" (новий кредитор) було укладено договір відступлення права вимоги за яким ТОВ "Брайтон" уступив ТОВ "Інтербуд-2007" у повному обсязі право вимоги на передання у власність Об'єкту. Отже, з огляду на зміст п1.4 інвестиційного договору (де встановлено, що після будівництва Об'єкту та введення його в експлуатацію, Об'єкт буде на праві власності належати Інвестору), враховуючи передання за договорами відступлення права інвестора на користь ТОВ «Інтербуд-2007», саме ТОВ «Інтербуд-2007» набув статус власника Об'єкту. Як встановлено ст. 328 ЦК України, право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності позивача зареєстровано 21.11.2011р. КП «Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об'єктів нерухомості». 02.02.2012р. між ТОВ «Інтербуд-2007» та [PERSON] підписано договір купівлі-продажу нерухомого майна - офісу № 1 по [ADDRESS], за яким нерухоме майно відчужується на користь - [PERSON] Договір посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу [PERSON] та зареєстрований в реєстрі за № 467. Пунктом 7 договору купівлі-продажу встановлено, що продаж вчинено за узгоджену сторонами ціну 626 000 грн., яку [PERSON] мав сплатити позивачу протягом трьох місяців з моменту укладання договору, тобто до 02.05.2012р. Судом встановлено, що [PERSON] не виконані істотні умови договору купівлі-продажу нерухомого майна та не сплачено на рахунок позивача обумовленої договором вартості майна, що підтверджується відомостями по рахунку ТОВ «Інтербуд-2007» в період укладання договору і на поточний стан, та поясненнями позивача. Іншими учасниками справи ця обставина не спростована. Суд приходить до висновку, що спірний договір купівлі-продажу від 02.02.2012р. має бути визнаний недійсним, оскільки правочин порушує законодавчий порядок, законні майнові права позивача та створює незаконне підґрунтя для вибуття нерухомого майна з власності позивача. Як встановлено ст. 215 ЦК України підставою для визнання правочину недійсним є недодержання в момент вчинення правочину вимог, які встановлені ч.ч.1-3, 5, і 6 ст. 203 ЦК України. Виходячи із змісту ст.ст. 203, 215 ЦК України, до підстав недійсності правочину відносяться в тому числі й невідповідність змісту правочину приписам Цивільного кодексу України, іншим актам цивільного законодавства, а також дефект волевиявлення учасника правочину та невідповідність волевиявлення учасника правочину його внутрішній волі. Наявність хоча б однієї з підстав впливає на чинність правочину. Суд вважає договір купівлі-продажу від 02.02.2012р. таким, що укладений з дефектом волевиявлення учасника правочину - продавця (ч.3 ст.203 ЦК України), з порушенням законодавства про обов'язковість приписів статуту (ч.1 ст.203 ЦК України) та без необхідного обсягу цивільної дієздатності юридичної особи (ч.2 ст. 203 ЦК України). Вказаний висновок обґрунтовується наступним. Згідно з ч. 3 ст. 145 ЦК України компетенція виконавчого органу товариства з обмеженою відповідальністю, порядок ухвалення ним рішень і порядок вчинення дій від імені товариства встановлюються цим Кодексом, іншим законом і статутом товариства. За змістом ч. 1 ст. 92 ЦК України набуття прав та обов'язків юридичною особою через діяльність своїх органів покладена у залежність від відповідності дій таких органів установчим документам та закону. На дату укладання договору купівлі-продажу позивач діяв на підставі Статуту, затвердженого Загальними зборами учасників 12.11.2007р. та зареєстрованого 28.11.2007р. Пунктом и) ч.1 ст. 17 Статуту позивача встановлено, що до виключної компетенції зборів учасників належить погодження укладання директором правочинів на суму, що дорівнює чи перевищує 100 000 грн. Як предписано частинами 6,7 ст. 19 Статуту позивача директор товариства має право на укладання правочинів на суму, що не перевищує 100 000 грн. без попереднього погодження із зборами учасників, а на суму, що дорівнює чи перевищує 100 000 грн. - лише після погодження із зборами учасників. Директор товариства має право на укладання та підписання від імені товариства договорів щодо розпорядження (в тому числі продаж, оренду) нерухомістю виключно за умови отримання попередньої згоди зборів учасників. За своїм змістом зазначені приписи статуту мають на меті встановити для керівника обмеження у розпорядженні як грошовими коштами, так і майном товариства. Отже, укладання спірного договору купівлі-продажу мало відбуватись за наявністю волевиявлення на то загальних зборів учасників позивача, оскільки, по-перше, предметом спірного договору є відчуження нерухомого майна, а, по-друге, вартість договору становить більше ніж 100 000 грн. Таким чином, сукупність приписів ЦК України та статуту ТОВ «Інтербуд-2007» стосовно порядку відчуження майна товариства вказують на те, що можливість існування правомірного юридичного факту з відчуження спірного об'єкту нерухомості, пов'язана з наявністю правомірного попереднього рішення загальних зборів учасників позивача на предмет можливості такого відчуження. Наявність такого попереднього рішення загальних зборів учасників товариства є невід'ємною частиною волевиявлення учасника правочину - ТОВ «Інтербуд-2007» - на його вчинення, належність якого (волевиявлення) є необхідною умовою чинності правочину (ч.3 ст. 203 ЦК України). Відсутність такого попереднього рішення унеможливлює й правомірність відчуження від позивача спірного об'єкту нерухомості. Матеріалами справи встановлено, що загальними зборами учасників ТОВ «Інтербуд-2007», в складі, що діяв на розглядуваний період, не надавалось згоди на відчуження спірного майна. З письмових пояснень [PERSON] - представника стовідсоткового учасника позивача Компанії «Денвер Технолоджіз ІНК» - також вбачається обставина непогодження Компанією «Денвер Технолоджіз ІНК» відчуження спірного майна, та як наслідок підтверджується відсутність волевиявлення загальних зборів учасників позивача на відчуження спірного майна. Викладене вище, є достатньою підставою недійсності спірного договору купівлі-продажу згідно із ч. 1 ст. 215 ЦК України, як такого, що не відповідає умовам чинності правочину, встановленим ч.ч.1, 2, 3 ст. 203 ЦК України. За приписами ст.ст.216, 236 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків та вважається недійсним з моменту його вчинення. Встановлена протиправність та незаконність договору купівлі-продажу у сукупності із зазначеними положеннями законодавства вказують на відсутність у розумінні ст. 346 ЦК України належної підстави для припинення права власності на об'єкт нерухомості, що належить позивачу. Приймаючи до уваги, що спірним договором купівлі-продажу за відсутності належного волевиявлення позивача реалізовано право власності на нерухоме майно, притаманне згідно із ст.ст. 317, 319 ЦК України лише власнику, вчинення спірного правочину, так само як і подальші відчуження, мають кваліфікуватись не інакше як зазіхання на право власності ТОВ «Інтербуд-2007». Стаття 392 ЦК України встановлює, що власник може пред'явити позов про визнання його права власності, якщо це право не визнається іншою особою. Приписами ст. 388 ЦК України встановлено, що у разі придбання майна за відплатним договором в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач) власник має право витребувати це майно від набувача, якщо майно вибуло з володіння власника не з його волі. Відповідно до ст. 330 ЦК України якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до ст. 388 ЦК України майно не може бути витребуване у нього. З огляду на недійсність правочину, яким опосередковане первісне відчуження спірного об'єкту нерухомості від позивача на користь [PERSON], через дефект волі позивача на укладання цього правочину та дефект (незаконність) змісту правочину, є правомірним висновок про вибуття спірного майна з володіння ТОВ «Інтербуд-2007» поза його волею. Отже, у розумінні приписів ст. 388 ЦК України позивач управнений витребувати від добросовісного набувача нерухоме майно, в свою чергу, добросовісний набувач у такому випадку у розумінні ст. 330 ЦК України не вправі набувати право власності на майно. Як встановлено судом, діючим набувачем спірного майна є [PERSON]. Враховуючи вище наведене у сукупності з тим, що спірним договором купівлі-продажу, протиправно укладеним із [PERSON], створено незаконне підґрунтя для вибуття нерухомого майна з власності позивача, обставина такого незаконного вибуття має бути відновлена шляхом визнання права власності на майно за позивачем, не зважаючи на утримання майна внедоговірним для позивача суб'єктом, яким є [PERSON], та шляхом витребування майна на користь ТОВ «Інтербуд-2007». Відповідно до ч. 1 ст. 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права або обмежений у його здійснені. Стаття 319 ЦК України закріплює, що власник на власний розсуд володіє, користується та розпоряджається своїм майном. Стаття 392 ЦК України встановлює, що власник може пред'явити позов про визнання його права власності, якщо це право не визнається іншою особою. Як встановлено ст.388 ЦК України власник має право витребувати майно від добросовісного набувача якщо майно вибуло з володіння власника поза його волею. Згідно з ст. 16 ЦК України суд здійснює захист майнового права, у тому числі й шляхом визнання цього права, а також шляхом визнання правочину недійсним.

Outcome: approved