Jurisdiction: civil
Date: 2017-10-04 00:00:00

До суду із позовом звернулося Товариство з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» до [PERSON], Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Агролан» про визнання договору оренди недійсним та визнання договору оренди землі поновленим із попереднім орендарем вказавши, що [PERSON] згідно з державним актом на право власності на земельну ділянку, належить земельна ділянка кадастровий номер [NUMBER], площею 4,32 га, яка розташована на території Капітанівської селищної ради Новомиргородського району Кіровоградської області. 09 жовтня 2008 року між позивачем та [PERSON] було укладено договір оренди земельної ділянки строком на 5 років, дану земельну ділянку позивач орендував згідно зі схемою, разом із земельними ділянками інших власників, без установлення меж для кожної окремої ділянки та закріплення їх межовими знаками. До [PERSON] як до спадкоємця перейшли права та обов'язки за договором від 09 жовтня 2008 року після смерті [PERSON] Вказаним договором передбачено, що дія договору продовжується на наступний термін дії договору, якщо жодна із сторін не пізніше ніж за 6 місяців до його закінчення не отримала письмового повідомлення щодо інших пропозицій та не отримала підтвердження про його отримання іншою стороною. В той же час [PERSON] не повідомила позивача за шість місяців до закінчення дії договору про свій намір не продовжувати його на наступний термін. 05 квітня 2013 року та 08 лютого 2014 року позивач направив [PERSON] листи - повідомлення про поновлення договору до якого долучено проект додаткової угоди, але позивач так і не був повідомлений про прийняте відповідачем рішення. Після закінчення строку договору оренди позивач продовжував користуватися земельною ділянкою та сплачував орендну плату за її користування. В 2015 році позивачу стало відомо, що [PERSON] та СТОВ «Агролан» уклали договір оренди землі щодо земельної ділянки кадастровий номер [NUMBER], тобто тієї ділянки, яка перебувала у користування позивача. Крім того, при укладенні даного договору не здійснювалося встановлення меж земельної ділянки. У зв'язку з тим, що встановлення меж земельної ділянки до підписання договору оренди між відповідачами не здійснювалося, тому на момент укладання та реєстрації даного договору місце розташування земельної ділянки, яке є істотною умовою договору, не було встановлене. Тому просить суд задовольнити позов та визнати недійсним договір оренди землі № 13 від 05 серпня 2014 року, укладений між [PERSON] та СТОВ «Агролан» щодо оренди земельної ділянки, що розташована на території Капітанівської селищної ради Новомиргородського району Кіровоградської області, кадастровий номер [NUMBER], площею 4,32 га та визнати договір оренди земельної ділянки загальною площею 4,32 га, кадастровий номер [NUMBER], укладений 09 жовтня 2008 року між ТОВ «Агроконтракт-Н» та [PERSON] - поновленим, та стягнути з відповідачів судові витрати. У судове засідання представник позивача, відповідач [PERSON], її представник та представник СТОВ «Агролан» не з'явилися. До суду направили заяви з проханням про розгляд у справі без їх участі, представник позивача просив суд задовольнити позов, представники відповідачів просили суд відмовити у його задоволенні. За таких обставин, суд вважає за можливе слухати справу без учасників судового розгляду за наявними письмовими матеріалами справи. Безпосередньо дослідивши докази в справі, суд не вбачає підстав для задоволення позову за такими обставинами. Відповідно до частини першої статті 3 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Стаття 15 ЦК України передбачає право кожної особи на захист свого цивільного права в разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства. Отже, указана норма визначає об'єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов'язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи. Таким чином, порушення, невизнання або оспорювання суб'єктивного права є підставою для звернення особи до суду за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту. Особа, права якої порушено, може скористатися не будь-яким, а конкретним способом захисту свого права. Під способами захисту суб'єктивних цивільних прав розуміють закріплені законом матеріально-правові заходи примусового характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав та вплив на порушника. У відповідності до Державного акту на право приватної власності на землю серії [NUMBER] [PERSON] являється власником земельної ділянки кадастровий номер [NUMBER], площею 4,32 гектари, розташованої на території Капітанівської селищної ради Новомиргородського району Кіровоградської області право власності на яку остання набула у відповідності до свідоцтва про право на спадщину за заповітом від 03 вересня 2010 року № 1184 Новомиргородської державної нотаріальної контори. Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі. Відповідно до ст. 13 Закону України «Про оренду землі», під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. В судовому засіданні беззаперечно встановлено, що 09 жовтня 2008 р. між Товариством з обмеженою відповідальність «Агроконтракт-Н» та [PERSON] (спадкодавцем [PERSON].) було укладений договір оренди земельної ділянки. Відповідно до п. 3.1 Договору оренди договір було укладено терміном на 5 років. Дану земельну ділянку ТОВ «Агроконтракт-Н» орендував згідно зі схемою, разом із земельними ділянками інших власників, без установлення меж для кожної окремої ділянки та закріплення їх межовими знаками. Відповідно до п. 3.2 Договору оренди сторони погоджуються, що дія договору продовжується на наступний термін дії вказаний в п. 3.1 цього договору, якщо жодна із сторін не пізніше ніж за 6 місяців до його закінчення не отримала письмового повідомлення щодо інших пропозицій та не отримала підтвердження про його отримання іншою стороною. 05.08.2014 р. між відповідачами [PERSON] та СТОВ «Агролан» був укладений договір оренди землі № 13, відповідно до якого [PERSON] надає, а СТОВ «Агролан» приймає в строкове платне володіння і користування земельну ділянку кадастровий номер [NUMBER] для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Капітанівської селищної ради, площею 4,32 га, строком на 5 років. Звертаючись до суду з позовом про захист свого порушеного права на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк, ТОВ «Агроконтракт - Н» посилалось на невизнання орендодавцем його переважного права, передбаченого спірним договором та статтею 33 Закону України «Про оренду землі», унаслідок чого останнім було укладено договір оренди цієї самої земельної ділянки з іншим орендарем. Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Частиною третьою цієї статті передбачено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). Як вбачається зі змісту оспорюваного договору від 05.08.2014 року укладеного між [PERSON] та СТОВ «Агролан», ТОВ «Агроконтракт-Н» не є стороною зазначеного договору. Разом з тим позивач, як орендар цієї ж земельної ділянки, має право на оспорювання цього договору, оскільки цей правочин порушує його переважне право на використання спірної земельної ділянки. Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України). За частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі». З матеріалів справи, вбачається, що договором оренди землі від 09 жовтня 2008 року, укладеного між [PERSON] (спадкодавцем [PERSON].) та ТОВ «Агроконтракт - Н», встановлено права та обов'язки орендодавця та орендаря відповідно до Закону України «Про оренду землі», яким визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі. Частинами першою - п'ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакція яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин, а саме на час виникнення переважного права у орендаря) передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України. Так, у частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права. Права наймача, що встановлені статтею 777 ЦК України, є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами. У випадку виявлення наміру у наймодавця на укладення нового договору найму, реалізація переважного права попереднього наймача можлива лише в разі, коли йому стане відомо про такий намір. За відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення останнього щодо наміру укладення нового договору оренди з новим орендарем, право особи на реалізацію свого переважного права, що передбачено статтею 777 ЦК України та статтею 33 Закону України «Про оренду землі», буде порушено, а така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря буде недобросовісною. Судом у ході судового розгляду у справі встановлено, що ТОВ «Агроконтракт - Н», згідно вимогам статті 33 Закону України «Про оренду землі», було орендарем, який: з метою скористатися своїм переважним правом на укладення договору оренди, двічі направляв відповідачу листи повідомлення з пропозицією поновлення договору оренди, до яких було додано проект додаткової угоди, що підтверджується листом повідомленням за вих. № ЛП-9 від 05.04.2013 року та за вих. № 31 від 08.02.2014 року; на період дії строку договору оренди земельної ділянки, належної [PERSON], та після закінчення строку дії такого, належним чином та відповідно до умов укладеного між сторонами договору, виконувало свої обов'язки орендаря, використовувало земельну ділянку за призначенням у власних інтересах, за що сплачувало відповідачу орендну плату. Суд не погоджується з доводами представника [PERSON] та представників СТОВ «Агролан» щодо неналежного повідомлення відповідача [PERSON] позивачем про намір продовжити строк дії договору між ними,оскільки від імені позивача письмове повідомлення на ім'я [PERSON] щодо продовження договору оренди від 08.04. 2013 року підписане [PERSON], який станом на момент направлення вказаного письмового повідомлення, а саме станом на 08.04.2013 року не був директором ТОВ «Агроконтракт - Н», тобто не мав права підписувати документи від імені позивача, оскільки як вбачається з довіреності за № 21-02-2013 від 21.02.2013 року ТОВ «Агроконтракт -Н» надав право [PERSON] від імені позивача, в тому числі, підписувати дані письмові повідомлення. [PERSON] повідомляла позивача про небажання продовжувати строку дії договору з позивачем шляхом направлення листів - повідомлень від 23 листопада 2013 року та від 27 березня 2014 року з підтвердженням поштового відправлення та у відповідності до книги реєстрації вхідної кореспонденції ТОВ «Агроконтракт- Н» за вх. № 155 від 29.04.2014 року позивачем отримано вказаний лист. Як вбачається договору оренди земельної ділянки від 09 жовтня 2008 року, укладеного між позивачем та [PERSON] (спадкодавцем [PERSON].) останній зареєстрований у Новомиргородському районному відділенні КРФ ДП «ЦДЗК» про що у книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис № 04.09.377.00030. Водночас,за вимогами ст. 18 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, яка діяла на час виникнення правовідносин) договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом (стаття 20 Закону України "Про оренду землі"). Статтею 124 Земельного кодексу України (в редакції станом на момент виникнення правовідносин) визначено, що право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації; приступати до використання земельної ділянки до встановлення її меж у натурі (на місцевості), одержання документа, що посвідчує право на неї, та державної реєстрації забороняється. На час оформлення між ТОВ «Агроконтракт - Н» та [PERSON] (спадкодавцем [PERSON].) договору оренди землі від 09 жовтня 2008 року був чинним Порядок державної реєстрації договорів оренди землі, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.1998 №2073, який передбачав державну реєстрацію договору оренди землі виконавчим комітетом органу місцевого самоврядування чи Київською та Севастопольською міськими державними адміністраціями. Разом з тим, підпункт 2 пункту б) статті 33 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" відносив до делегованих повноважень виконавчих комітетів органів сільських, селищних, міських рад реєстрацію права користування землею і договорів на оренду землі, а отже на час укладення позивачем договору оренди землі від 09 жовтня 2008 року реєстрація таких договорів виконавчими комітетами органів сільських, селищних, міських рад була встановлена Законом, що, в свою чергу, свідчить про необхідність реєстрації договору від 18.01.2005, саме згідно Порядку №2073 від 25.12.1998. Відповідно до пунктів 12, 13, 14 Порядку №2073 від 25.12.1998 факт державної реєстрації засвідчується у 10-денний термін гербовою печаткою та підписом голови відповідної ради, Київської, Севастопольської міської державної адміністрації або уповноваженої ними посадової особи; печатка та підпис ставляться на всіх примірниках договору оренди (суборенди). Після засвідчення факту державної реєстрації договір оренди реєструється у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі, яка ведеться державним органом земельних ресурсів за формою згідно з додатком; книга записів державної реєстрації договорів оренди землі ведеться окремо в розрізі кожної сільської, селищної, міської ради, а також у розрізі Київської, Севастопольської міської державної адміністрації. Книга прошнуровується, засвідчується підписами сільського, селищного, міського голови та начальника районного відділу, міського управління (відділу) земельних ресурсів і скріплюється печатками. Датою реєстрації договору оренди у Книзі записів є дата засвідчення факту державної реєстрації. Втім, як встановлено в судовому засіданні договір оренди землі від 09.10.2008 року не містить гербової печатки сільської ради та підпису голови сільської ради, відповідно не пройшов державної реєстрації в порядку, який затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.1998 №2073, яка діяла на момент виникнення правовідносин. Згідно положень частин 1 та 2 статті 210 Цивільного кодексу України правочин підлягає державній реєстрації у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації. Перелік органів, які здійснюють державну реєстрацію, порядок реєстрації, а також порядок ведення відповідних реєстрів встановлюються законом. Частиною 3 статті 640 Цивільного кодексу України (в редакції, яка діяла на час укладання договору оренди землі від 09 жовтня 2008 року) встановлено, що договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації. В той же час за правилами встановленими ст.182 ЦК України - державній реєстрації підлягали і відповідні права на нерухомість які виникли у особи (в даному випадку) на підставі укладеного та зареєстрованого відповідним чином договору оренди. Нормами Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» було встановлено (ст.5 Закону), що систему органів державної реєстрації прав складають центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів, який забезпечує реалізацію державної політики у сфері державної реєстрації прав, створена при ньому державна госпрозрахункова юридична особа з консолідованим балансом (центр державного земельного кадастру) та її відділення на місцях, які є місцевими органами державної реєстрації прав. Реєстрація права оренди набутого на підставі укладених договорів відбувалась у порядку встановленому «Тимчасовим порядком ведення державного реєстру земель» затвердженому Наказом Держкомзему №174 від 02.07.2003 року. Виходячи з вище наведеного, станом на 2009 рік законом встановлювались окремі порядки щодо державної реєстрації договорів оренди та реєстрації права оренди. Відсутність на договорі оренди гербової печатки сільської ради та підпису голови сільської ради свідчить про те, що договір не зареєстрований у відповідності до чинного законодавства, а відповідно є неукладеним (не чинним). Отже, незалежно від обставин фактичного виконання договору від 09 жовтня 2008 року сторонами, вказаний правочин не набув чинності у визначеному Законом порядку, а відтак не може вважатись належним правовстановлюючим документом, який би закріплював за позивачем законний титул щодо спірної земельної ділянки. Вказана обставина повністю узгоджується з правовою позицією Верховного суду України, висловленою у постанові від 31 жовтня 2012 року у справі № 6-55 цс 12. 24 липня 2017 року між [PERSON] та СТОВ «Агролан» було укладено угоду про дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки № 13 від 05.08.2014 року, державна реєстрація, якого здійснена 02.08.2017 року, що підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна за № 94142847 від 10.08.2017 року, тобто на даний час договір оренди земельної ділянки № 13 від 05.08.2014 року, укладений між [PERSON] та СТОВ «Агролан» - визнати який недійсним просить позивач у відповідності до своїх позовних вимог не діє. За таких обставин, суд прийшов до безсумнівного висновку про відмову у задоволенні позову в частині визнання недійсним вищевказаного договору оренди земельної ділянки за № 13 від 05.08.2014 року. Крім того, в судовому засіданні встановлено, що 31 липня 2017 року між [PERSON] та СТОВ «Агролан» було укладено договір про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису), державна реєстрація якого здійснена 02.08.2017 року, що підтверджується копією вказаного договору та інформаційною довідкою Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна за № 94142847 від 10.08.2017 року. Аналіз вищевикладених обставин беззаперечно переконує суд у тому, що при наявності договору про встановлення права користування земельною ділянкою, кадастровий номер [NUMBER] для сільськогосподарських потреб (емфітевзису), державна реєстрація якого здійснена 02.08.2017 року, укладеного між її власником [PERSON] та СТОВ «Агролан» - 31.07.2017 року та відсутності державної реєстрації договору між позивачем та [PERSON] (спадкодавцем [PERSON].) у встановленому законом порядку відсутні підстави для задоволення позову в частині поновлення дії договору оренди земельної ділянки, кадастровий номер [NUMBER], укладеного між позивачем та [PERSON] (спадкодавцем [PERSON].) 09 жовтня 2008 року. З урахуванням вищевикладеного,

Outcome: approved