Jurisdiction: civil
Date: 2016-03-15 00:00:00

Управління комунальної власності Департаменту економічної політики ЛМР звернулось до суду з позовом до [PERSON] про повернення обєкту оренди шляхом виселення з нежитлового приміщення, покликаючись на те, що 02.04.2012 між Управлінням комунальної власності ДЕП ЛМР та [PERSON] укладено Договір оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) № Г-8209-12, згідно якого позивач передав, а відповідач прийняв у строкове платне користування нерухоме майно - приміщення загальною площею 22,8 кв.м. (з індексом приміщень 8-1), що знаходиться за адресою: м. Львів, вул. Ф.Ліста 6, на строк до 01.04.2015 року. Відповідач, який є орендарем за Договором, звернувся до Управління комунальної власності із листами № 3-Х-3610/АП від 16.02.2015 року, № 3-Х-7650/АП від 23.03.2015 року, № 3-Х-8327/АП від 27.03.2015 року щодо продовження терміну дії договору на 2 роки 364 дні. В процесі розгляду зазначених звернень, з метою перевірки додержання умов Договору, 20.02.2015 року та 20.03.2015 року було проведено обстеження об'єкта нерухомого майна, що перебувало в оренді [PERSON], та складено Акти №209- нп/15 від 20.02.2015 року та № 358-нп/15 від 20.03.2015 року. В ході перевірок були встановлені порушення вимог договору, а саме: самовільно облаштоване додаткове приміщення з санітарним вузлом та умивальником. Вподальшому, питання продовження договору оренди від 02.04.2012 року № Г-8209-12 було винесено на розгляд комісії з підготовки пропозицій для надання в оренду майна територіальної громади м. Львова. 08.04.2015 Комісією прийнято рішення про відмову в продовженні договору у зв'язку із неналежним виконанням орендарем своїх обов'язків за договором. Відповідача було повідомлено про припинення договірних відносин у зв'язку із закінченням терміну дії договору оренди та вказано на його обов'язок протягом 15 днів повернути балансоутримувачу орендоване приміщення у належному санітарно-технічному стані по акту приймання передачі, а також провести повний розрахунок по сплаті орендної плати, а в разі наявності заборгованості - погасити її в повному обсязі. Але відповідач жодних дій, спрямованих на належне виконання умов договору у зв'язку з його закінченням не вчинив, потворно звернувся щодо розгляду питання продовження договору. Дане питання було розглянуто вдруге 08.07.2015 року комісією з підготовки пропозицій для надання в оренду майна територіальної громади м. Львова та прийнято рішення про відмову у продовженні договору оренди. Враховуючи те, що станом на день звернення до суду, відповідач ухиляється від виконання своїх зобов'язань, не приступив до передачі об'єкта оренди, просить позов задовольнити у повному обсязі. Відповідач [PERSON] проти позову заперечив та звернувся до суду із зустрічним позовом про продовження договору оренди № Г-8209-12 від 02.04.2012 року на нерухоме майно за адресою: м. Львів, вул. Ф.Ліста 6, загальною площею 22, 8 кв. м. (мезонін), індекс приміщення 8-1. В обгрутнування зустрічного позову покликається на те, що вказане приміщення перебуває в його користуванні відповідно до Розпорядження виконавчого комітету Львівської міської ради народних депутатів № 653 від 10.09.1992 року, на виконання якого було укладено договір на оренду нежитлових приміщень від 15.09.1992 року (переукладено договором оренди № 323 від 11.05.1993 року). Протягом терміну часу 1993 - 2014 p.p. договір оренди неодноразово переукладався і приміщення художньої майстерні постійно перебувало в його користуванні та жодних конфліктів, непорозумінь і взагалі будь-яких зауважень стосовно користування і утримання орендованого майна, з боку орендодавця, власників і користувачів сусідніх приміщень ніколи не виникало. Безпідставна відмова у продовженні договору оренди суперечить статті 19 Конституції України, 24 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», Положенню про оренду майна територіальної громади м. Львова, яке затверджене ухвалою Львівської міської ради № 2472 від 27.06.2013 року та умовам договору оренди № Г-8209-12 від 02.04.2012 року. Вказує на те, що жодних переобладнань, перепланувань чи інших самовільних змін в приміщенні об'єкту оренди не вчиняв. Фактично, санвузол у приміщенні Об'єкту оренди існував ще до вступу ним в права Орендаря у 1992 році. Більше того, у договорі оренди № 323 від 11.05.1993 року (додається) приміщення санвузла були вказані та виділені окремим рядком 0,3 м.кв. Крім того, наявність перегородки санвузла в приміщенні об'єкту оренди не є обставиною, яка б свідчила про неналежне виконання обов'язків за договором оренди. Що стосується скарги сусідів - [PERSON], то така містить неправдиву і нічим не підтверджену інформацію. Просить зустрічний позов задовольнити, у задоволенні первісного позову відмовити. В судовому засіданні представник Управління комунальної власності ДЕП ЛМР вимоги позову підтримав, просить зобовязати відповідача повернути обєкт оренди шляхом звільнення нежитлового приміщення загальною площею 22,8 кв.м. (з індексом приміщень 8-1), що знаходиться за адресою: м.Львів, вул [PERSON] 6; у задоволенні зустрічного позову відомити за безпідставністю. [PERSON] та його представник у процесі судового розгляду проти первинного позову заперечили, просять відмовити у його задоволенні за безпідставністю позовних вимог. Позовні вимоги за зустрічним позовом просять задовольнити та зобовязати Управління комунальної власності Департаменту економічної політики Львівської міської ради продовжити договір оренди № Г-8209-12 від 02.04.2012 року на нерухоме майно за адресою: м. Львів, вул. Ф.Ліста 6, загальною площею 22,8 кв.м. (мезонін), індекс приміщення 8-1 відповідно до даних технічного паспорта ЛМБТІ від 04.10.1996 року, інвентарний № 895 зі мною, [PERSON], терміном на п'ять років. Представник третьої особи Львівської обласної організації Національної Спілки художників України [PERSON] вимоги зустрічного позову підтримав, проти первинного позову заперечив, покликаючись на те, що [PERSON] використовує дане приміщення в якості художньої майстерні та займає горище вже майже чверть століття. Договір оренди неодноразово переукладався і приміщення художньої майстерні постійно перебувало в його користуванні. Вказує на те, що ініційоване виселення [PERSON] організоване зацікавленими в нерухомості особами, направлене на рейдерське захоплення нерухомого майна. Представник третіх осіб [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON] - [PERSON] в судовому засіданні вимоги превинного позову підтримав з підстав викладених у фабулі позову та надав пояснення аналогічні викладеним представником Управління комунальної свласності. Просить у задоволенні зустрічного позову відмовити. Треті особи - [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON] у судове засідання не зявилися, про причини своєї неявки суд не повідомили, хоча належним чином були повідомлені про час та місце слухання справи, наслідки неявки. Відповідно до\~ст.169 ЦПК України, суд вважає за можливе розглянути справу у їх відсутності, оскільки в матеріалах справи є достатньо належних доказів про права, обовязки та взаємовідносини сторін. Заслухавши пояснення сторін, дослідивши інші матеріали справи, суд вважає, що первинний позову слід задовольнити, у задоволенні зустрічного позову слід відмовити за безпідставністю позовних вимог, з наступних підстав. Судом встановлено, що 02.04.2012 між Управлінням комунальної власності ДЕП ЛМР та [PERSON] укладено Договір оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) № Г-8209-12, згідно якого позивач передав, а відповідач прийняв у строкове платне користування нерухоме майно - приміщення загальною площею 22,8 кв.м. (з індексом приміщень 8-1), що знаходиться за адресою: м. Львів, вул. Ф.Ліста 6, на строк до 01.04.2015 року. Відповідно до п.13.1 Договору після закінчення строку дії Договору його продовження буде здійснюватися у порядку, передбаченому ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна». Відповідно до ч.3 ст.17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. Відповідно до п.7.5 Договору, орендар зобов'язується капітальний та поточний ремонт, реконструкцію, технічне переобладнання об'єкта оренди проводити тільки з дозволу орендодавця з наданням проектно-кошторисної документації, виготовленої за рахунок орендаря до початку проведення робіт і затвердженої в установленому порядку. В процесі розгляду звернень [PERSON] № 3-Х-3610/АП від 16.02.2015 року, № 3-Х-7650/АП від 23.03.2015 року, № 3-Х-8327/АП від 27.03.2015 року щодо продовження терміну дії Договору, з метою перевірки додержання умов Договору, 20.02.2015 року та 20.03.2015 року було проведено обстеження об'єкта нерухомого майна, що перебувало в оренді [PERSON], розташованого за адресою: м. Львів, вул. Ф.Ліста 6, загальною площею 22,8 кв. м., та складено Акти №209- нп/15 від 20.02.2015 року та № 358-нп/15 від 20.03.2015 року. В процесу перевірок було встановлено, що в приміщенні за інд. 8-1 самовільно облаштоване додаткове приміщення з санітарним вузлом та умивальником. Комісією з підготовки пропозицій для надання в оренду майна територіальної громади м. Львова було розглянуте питання продовження договору оренди від 02.04.2012 року № Г-8209-12 та 08.04.2015 року вирішено відмовити у продовженні договору у зв'язку із неналежним виконанням орендарем своїх обов'язків за договором. 17.04.2015 Управлінням комунальної власності ДЕП ЛМР на адресу відповідача було надіслано повідомлення № 2302-вих-1025 про припинення договірних відносин у зв'язку із закінченням терміну дії договору оренди та вказано на обов'язок [PERSON] протягом 15 днів повернути балансоутримувачу орендоване приміщення у належному санітарно-технічному стані по акту приймання передачі, а також провести повний розрахунок по сплаті орендної плати, а в разі наявності заборгованості - погасити її в повному обсязі. Однак відповідач жодних дій, спрямованих на належне виконання умов договору у зв'язку з його закінченням не вчинив. В подальшому, 10.06.2015 року №З-Х-16010 та від 10.06.2015 року № З-Х-16008 [PERSON] звернувся до Управління комунальної власнсоті ДЕП ЛМР щодо повторного розгляду питання продовження договору оренди від 02.04.2012 року № Г-8209-12. Дане питання було розглянуто вдруге 08.07.2015 року комісією з підготовки пропозицій для надання в оренду майна територіальної громади м.Львова та прийнято рішення про відмову у продовженні договору оренди. Відповідно до ч.1 ст.509 ЦК України, зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію, як-от: передати майно, сплатити гроші тощо, або утриматись від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. Відповідно до ст.526 ЦК України, зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов Договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Згідно з ст.785 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі. Відповідно до ч.2 ст.795 ЦК України повернення наймачем предмета договору найму оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. Частиною першою ст.27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» передбачено, що у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди. Пунктом 9.3 Договору передбачено, що об'єкт оренди повинен бути переданий орендарем та прийнятий орендодавцем (чи за його дорученням - балансоутримувачем) протягом 15 днів з моменту настання однієї з подій, вказаних в п.9.1. цього договору (закінчення терміну дії Договору або дострокового його припинення чи розірвання). Відповідно до п. 9.4. при передачі об'єкта оренди складається акт здачі - приймання, який підписується сторонами. Проте, відповідач ухиляється від виконання своїх зобов'язань, зокрема з моменту припинення договірних відносин жодним чином не приступив до передачі об'єкта оренди Управлінню комунальної власнсоті ДЕП ЛМР. Відповідно до ст.759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язаний передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Відповідно до ч.1 ст.763 ЦК України договір найму укладається на строк, встановлений договором. Згідно зі ст.764 ЦК України якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму (оренди), то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором. Аналогічна норма міститься в частині другій статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", відповідно до якої у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Таким чином, можливість продовження (автоматичної пролонгації) договору поставлена законодавством та умовами договору у залежність від факту відсутності від будь-якої зі сторін повідомлення про припинення договірних відносин. Відтак, якщо на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється. Волевиявлення орендодавця відносно припинення договору в зв'язку з закінченням строку його дії 01.04.2015 року і небажання продовжувати орендні відносини, підтверджується його листом від 17.04.2015 року № 2302-вих-1025, який в межах встановленого законом і договором місячного терміну надіслано та вручено [PERSON] Таким чином договір оренди припинив свою дію 01.04.2015 року та його автоматична пролонгація, виходячи з зазначених законодавчих приписів та умов пункту 4.3 договору оренди, не відбулася. Звернення [PERSON] із будь-якими заявами до або після закінчення строку дії договору не скасувує цього факту. Відповідно до ч. 3 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. Згідно з ч. 1 ст. 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Враховуючи наведені законодавчі приписи, суд вважає, що реалізація орендарем його переважного права перед іншими претендентами на оренду цього ж майна після закінчення строку дії договору оренди, можлива лише у разі наявності у орендодавця наміру подальшого передання цього майна в оренду і виключно шляхом укладення нового договору оренди у порядку, передбаченому Законом України "Про оренду державного та комунального майна". Суд критично оцінює доводи [PERSON] щодо його добросовісності у виконанні умов договору, а також необхідності продовження строку дії договору на підставі приписів ч.3 ст.17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та ч.1 ст.777 ЦК України, оскільки належне виконання умов договору не спростовує факту закінчення строку дії договору та небажання орендодавця його продовжувати, а вказані позивачем норми встановлюють можливість для добросовісного орендаря реалізації переважного права на укладення договору оренди на новий строк перед іншими претендентами на оренду цього ж майна і за інших рівних з ними умов, а не автоматичного і беззаперечного продовження договору оренди, як вважає позивач за зустрічним позовом. Відповідно до ст. 610 ЦК України, порушенням зобовязання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобовязання. Таким чином, оцінюючи докази у їх сукупності, суд приходить до висновку, що позовні вимоги позову знайшли своє ствердження в судовому засіданні, а тому підлягають до задоволення, а у вимогах відповідача слід відмовити.

Outcome: approved