Jurisdiction: civil
Date: 2014-04-17 00:00:00

Позивачка звернулася до суду з позовом до відповідачки [PERSON], третя особа Уманський відділок ЧООБТІ, про визнання договору купівлі-продажу квартири [ADDRESS] в частині визнання права власності [PERSON] на лоджію, частково недійсним, посилаючись на те, що 23 червня 2007 року приватним нотаріусом Уманського міського нотаріального округу Черкаської області [PERSON] було посвідчено договір купівлі-продажу одним з подружжя другому з подружжя своєї частки у праві спільної сумісної власності подружжя між [PERSON] та [PERSON]. Вона вважає, що балкон і лоджія повинні бути у спільному користуванні її сім'ї та [PERSON], тому за захистом свої інтересів звернулася до суду з даним позовом, оскільки перебуваючи у шлюбі [PERSON] та [PERSON] набули в спільну сумісну власність майно, яке складається з квартири [ADDRESS]. У спірному договорі дана квартира має наступні характеристики: три кімнати, кухня, ванна кімната, туалет, коридор, вбудована шафа. Згідно із п.1 вказаного договору до квартири належить лоджія, балкон і сарай в підвалі. Загальна площа: 84,9 кв.м., житлова площа 42,9 кв.м. Однак їй не зрозуміло на якій правовій підставі лоджія належить до квартири [ADDRESS] та належить [PERSON]. Протягом 1996-1998 років існуючі блоки №1 та №2 дев'ятиповерхового гуртожитку Уманського державного педагогічного університету реконструйовано під житлові квартири. Рішення ВК Уманської міської ради від 27 грудня 2001 року введено в експлуатацію 49 квартирний житловий будинок (реконструкція гуртожитку №1) по [ADDRESS]. На підставі протоколу від 15.11.2000 №1 установчих зборів товариства співвласників, створено товариство співвласників „Затишок" 49-квартирного житлового будинку по [ADDRESS]. На виконання Закону України „Про приватизацію державного житлового фонду" та „Положення про порядок організації та діяльності об'єднань, що створюються власниками для управління, утримання і використання майна житлових будинків, яке перебуває у загальному користуванні", затвердженого постановою КМУ від 31.07.1995 року №588 рішенням виконкому Уманської міської ради від 23.11.2000 року зареєстрований Статут зазначеного Товариства. Згідно п.1.2. та п.5.2.1. статуту, власники квартир, жилих і нежилих приміщень зобов'язані виконувати вимоги статуту товариства. Пункт 2.1 статуту встановлює, що члени товариства на праві особистої, приватної спільної сумісної або спільної часткової власності володіють, користуються і розпоряджаються квартирами або нежилими приміщеннями будинку та одночасно є співвласниками на праві спільної часткової власності допоміжних приміщень житлового будинку його обладнання та елементів, перелік яких наведено в розділі ХІ цього статуту, до яких відносяться балкони та лоджії. Члени товариства зобов'язані використовувати об'єкти, що перебувають у спільній власності членів товариства, тільки за їх прямим призначенням, не порушуючи при цьому прав та інтересів інших членів товариства. Відповідно до ст.355 ЦК України, майно що є у власності двох або більше осіб (співвласників) належить їм на праві спільної власності (спільне майно). Згідно із довідкою КП „ЧОО БТІ" №164 від 08.07.2013 року проект на реконструкцію гуртожитку під житловий будинок за адресою [ADDRESS], виготовлений в 1996 році, передбачав вихід на балкон з двох квартир [ADDRESS] та [ADDRESS], а вихід на лоджію зі сходинкової клітки. Всупереч вимогам законодавства власником квартири [ADDRESS] даного будинку самовільно, без будь-якого дозволу реконструйовано лоджію, яка знаходиться на сходовому марші 8 поверху. В результаті реконструкції власником квартири [ADDRESS] було замуровано вхід на лоджію з квартири. Дозволів на реконструкцію вони не отримували. Своїми діями власники квартири [ADDRESS] порушують її право власності на користування спільним майном. Таким чином, техніком БТІ у 2002 році при виготовленні технічного паспорту на квартиру [ADDRESS] вказаного будинку було включено площу лоджії, оскільки дані щодо цього приміщення хоч і внесені до технічного паспорту відповідача, однак вони не входять до плану та до технічних характеристик приміщень (площа цього приміщення, а саме 6,0 кв.м відсутня в загальній площі квартири). Крім того, у договорі купівлі-продажу одним з подружжя другому з подружжя своєї частки у праві спільної сумісної власності подружжя від 23 червня 2007 року, також, площа лоджії відсутня у загальній площі вказаної квартири. Відповідно до ч.4 ст.369 ЦК України, правочин щодо розпорядження спільним майном, вчинений одним із співвласників, може бути визнаний судом недійсним за позовом іншого співвласника у разі відсутності у співвласника, який вчинив правочин, необхідних повноважень. Зважаючи на те, що відповідачка стверджує, що вона є власником лоджії, оскільки у вказаному договорі купівлі-продажу лоджія вказана як власність [PERSON], вважаю за необхідне визнати договір купівлі-продажу одним з подружжя від 23 червня 2007 року частково недійсним, а саме в частині визнання права власності [PERSON] на лоджію, оскільки лоджія згідно первинної документації відноситься до спільного майна членів товариства. Тому, вважає, що даний договір порушує її права власності, передбачені та гарантовані їй Конституцією України. Відповідно до Постанови ПВС України №9 від 06.11.2009 року „Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання право чинів недійсними", зміст правочину не може суперечити ЦК, іншим законам України, які приймаються відповідно до Конституції України та ЦК, міжнародним договорам, згода на обов'язковість яких надана ВР України, актам Президента України, органів влади Автономної Республіки Крим у випадках і в межах, встановлених Конституцією України та законом, а також моральним засадам суспільства. Про те, що лоджія віднесена до власності [PERSON] вона дізналася у кінці 2012 року, коли [PERSON] звернулася до Уманського міськрайонного суду з позовом до неї про усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження майном. тому вважає, що строк позовної давності нею не пропущений. В судовому засіданні позивачка та її представник позов підтримали та просили визнати договір купівлі-продажу одним з подружжя другому з подружжя своєї частки у праві спільної сумісної власності подружжя від 23 червня 2007 року частково недійсним, а саме в частині визнання права власності [PERSON] на лоджію, так як вони вважають, що балкон і лоджія повинні бути у спільному користуванні їх сім'ї та сім'ї [PERSON] та дали пояснення аналогічні тим, що викладенні в позовні заяві. В судовому засіданні відповідачка та її представники заперечувала проти задоволення позову, оскільки вважають, що право власності непорушне і все зроблене відповідачкою не порушує законодавства України. Окрім того сторона, яка не брала участі у договорі купівлі-продажу не може його оспорювати. Крім того, позивачкою пропущено строк для звернення до суду за захистом своїх прав. В судовому засіданні представник ЧООБТІ пояснила, що під час проведення інвентаризації балкони і лоджії не входять в площу квартир, вписуються в технічний паспорті і тієї і іншої квартири, бо вихід є із тієї квартири і з іншої. Коли проект на квартири робився, то вихід по факту був з квартири [ADDRESS]. Проект робився по факту, а не по проекту - зі сходової клітини. Може це самочинне будівництво чи погоджене з проектною організацією - не знає. В інвентаризаційній книзі - експлікації 2002 року вказано, що 20 кв.м лоджія і балкон 0,9 кв.м. Лоджія 3 кв.м, бо беруться з понижаючим коефіцієнтом, а в [PERSON] вказано 5,7 кв.м без пониження коефіцієнта. Лоджія не з?єднана з [ADDRESS],але по документах в загальному користуванні і повинен бути вихід зі сходинкової площадки. Не має документів про переобладнання дверей на лоджію. На поверхневому плані площа балкону і лоджії не вказуються. Зафіксовано, що лоджія відноситься до [ADDRESS], бо був лише один вихід, з даної квартири на лоджію, а вони робили первинну інвентаризацію, а чому прийняли те, що не відповідає проекту - не знає. При здачі в експлуатацію повинна бути перевірка інспекції з держбудконтролю. БТІ робить документи по-факту. Не могли вписати в загальне користування, бо вихід був лише з [ADDRESS]. Всі документи були зняті з оригіналів інвентаризаційної справи. Це документи товариства, їй для інвентаризації потрібні тільки поверхневі плани. Проекти документів видані раніше. На той час їй було видано такі документи, якщо зміни вносились в проект, то такі зміни вносяться в кожен з альбомів проекту первинної інвентаризації - на здачу в експлуатацію, висновки повинні здаватися в ІДДБК. Акт Державної комісії не містить зауважень. На 9-му поверсі передбачено так само. Лоджія [ADDRESS] поділена на двоє. Лоджії 2,3,4, поверхів поділені на двоє. По проекту всі лоджії були в загальному користуванні. Свідоцтво про право власності видавалось в 2002 році і згідно якого балкон і лоджія в загальну площу не враховувалось. Тоді виготовлялось свідоцтво зі списків. Відповідно до документів технічної інвентаризації проведеної відповідно до інструкції 2001 року, тоді балкони і лоджії не враховувалися з загальну площу, а потім були роз'яснення і почали включати в загальну площу. Вона порахувала площу приміщення лоджії 20 кв.м., корисна площа 81,9 кв.м, загальна площа 84,9 кв.м, з врахуванням лоджії і балкона - з коефіцієнтом 0,5. Загальна площа квартири [ADDRESS] - корисної площі 95,8 кв.м., а балкон без пониження коефіцієнта 0,9. Приміщення лоджії в загальну площу квартири [ADDRESS] включено - 3 кв.м, бо коефіцієнт 0,5, а загальна площа 6 кв.м і так само включаються балкони з коефіцієнтом 0,3.. Повписували загальні балкони і лоджії в загальну площу квартири, згідно інструкції по факту інвентаризації. При оформленні права власності не включалися, а в технічний паспорт включені. За порушення невідповідності проекту і експлікації - відповідає ІДАБК. В судовому засіданні свідок [PERSON], суду показав, що він проживає і є власником [ADDRESS], яка складається з туалету, ванної, кухні, 3-х кімнат, коридору, лоджії. Вихід з кімнати на лоджію, що підтверджується приватизаційними документами. Квартира будувалися з початку товариства. 15 років тому створено товариство і вони всі свої кошти вклали в перебудову гуртожитку на квартири. Головою товариства був [PERSON]. Сплачували внески, склали проект, відповідно до якого були здійснені перебудови і здані в експлуатацію. Перед здачею в експлуатацію комісією була здійснена перевірка і в його квартирі відхилень від проекту не було, а що з іншими квартирами не знає. Особисто у нього ніхто доступу до лоджії не вимагав. Під час здійснення будівництва квартири вони робили вихід згідно проекту, будівельники пробили стіну на лоджію, згідно дозволу. При отриманні квартир ні в кого не було виходу з квартири. Свідоцтва про право власності отримував з усіма мешканцями. Перед реконструкцією виходу не було, а в отриманих документах уже був. В судовому засіданні свідок [PERSON] суду показав, що він нині діючий голова товариства співвласників „Затишок". Статут товариства не змінювався і діє і по цей день. Лоджії і балкони повинні бути в спільному користуванні. Всі мешканці будинку поділили між собою лоджії і балкони по-домовленості. Потім БТІ фіксували те що казали мешканці, хто говорив, що то його, тому вони і записали, згідно цього і дали приватну документацію. До цього часу проблем не виникало - це перше. Під час будівництва він був помічником голови товариства і всі питання по будівництву знає, оскільки ходив на збори та приймав участь в прийнятті в експлуатацію. Він офіційно мав статус „постачальник". Він був членом приймальної комісії і фактів відхилення від проектів не було виявлено. При здачі в експлуатацію вхід на лоджію повинен був бути вже з квартири, а не зі східців. Лоджії і балкони, згідно статуту товариства в спільному користуванні, але він з ним до кінця не ознайомлювався. Статут затверджений після здачі квартир в експлуатацію, напевно в 2000 році. Зміни за цей час відбувалися, але в статут не вносились. З інвентаризаційною справою на будинок він не ознайомився. В 1998 -1999 роках вхід на лоджію був з коридору. Документів, які б підтверджували, що побудовані виходи з кімнат на лоджію самочинні в нього не має, але проекту на такі виходи не було. Всі жили дружно, ділили між собою і вибивали самовільно стіни на балкони та лоджії. В судовому засіданні свідок [PERSON] суду показав, що він колишній голова товариства з 2000 року. Він працював з 1999 року та приймав участь у складанні статуту, очолював товариство до 2012 року. Першим головою був [PERSON] з початку будівництва з 1997 року. Він був головою 2-го блоку, а [PERSON] - 1-го, коли об'єднувались товариства в 2000 року і здавали в експлуатацію разом. Він приймав участь при здачі в експлуатацію, то відхилень від проекту не було. По всім поверхам і квартирам, пройшла створена державна комісія. Квартири вже були закінчені, а в деяких вже жили люди. Самочинних перебудов по 2-му блоку виявлено не було, а по першому не знає. Приміщення балконів і лоджій розподілялося згідно домовленостей, а в кресленнях БТІ потім це було зафіксовано. Проектній документації розроблялися лише квартири, а балкони і лоджії, які перебували в загальному користуванні враховувались при проекті. Дозвіл на прорубку технічної стіни був і комісія прийняла такі перебудови. В 1-му блоці лоджія ділилась або пополам, або до 3-х кімнатної квартири. Мешканці самі домовлялись. Все було згідно проекту, комісія не виходила на балкон, вони дивились на загальні питання, а БТІ вже більш детально. Балкони мали протипожежне призначення і після реконструкції це зберігалось, особливо на верхніх поверхах, де не дістає рукав пожежної машини. На його думку спір можна вирішити домовленістю: одним балкон, іншим лоджія. В судовому засіданні встановлено, що протягом 1996-1998 років існуючі блоки №1 та №2 дев'ятиповерхового гуртожитку Уманського державного педагогічного університету реконструйовано під житлові квартири. На підставі протоколу від 15.11.2000 №1 установчих зборів товариства співвласників, створено товариство співвласників „Затишок" 49-квартирного житлового будинку по [ADDRESS]. Рішення ВК Уманської міської ради від 27 грудня 2001 року введено в експлуатацію 49 квартирний житловий будинок (реконструкція гуртожитку №1) по [ADDRESS]. Згідно Свідоцтва №699 про право власності від 14 лютого 2002 року [PERSON] є власником квартири [ADDRESS]. Згідно Свідоцтва №719 про право власності від 21 лютого 2002 року [PERSON] був власником квартири [ADDRESS]. Власником квартири [ADDRESS], згідно договору купівлі-продажу одним з подружжя другому з подружжя своєї ? частки у праві спільної сумісної власності подружжя від 23 червня 2007 року, є відповідачка [PERSON]. Згідно вказаного договору купівлі-продажу одним з подружжя другому з подружжя своєї ? частки у праві спільної сумісної власності подружжя квартири [ADDRESS], укладеного 23 червня 2007 року [PERSON] від імені [PERSON] [PERSON] у власність [PERSON] переходить і спірна лоджія. Згідно Статуту товариства співвласників «Затишок» у власність сторін були передані лише квартири, лоджії та балкони у власність сторін не передавались, площі балконів та лоджій при оформленні свідоцтв про право власності в загальну площу квартир не включались. Згідно рішення Уманської міської ради у власність сторін також були передані лише квартири, лоджії та балкони у власність сторін не передавались, площі балконів та лоджій при оформленні свідоцтв про право власності в загальну площу квартир не включались. Згідно проекту на реконструкцію гуртожитку під житлові квартири - виходу з квартири [ADDRESS] на лоджію не передбачено, а проектом передбачено вихід на балкон з двох квартир [ADDRESS] та [ADDRESS], а на лоджію зі сходинкової клітки. Технічний план квартири [ADDRESS] не відповідає проекту, який був виготовлений на реконструкцію гуртожитку під житлові квартири. Вислухавши пояснення сторін, свідків, дослідивши матеріали справи, суд приходить до висновку, що заявлений позов підлягає до задоволення, оскільки в судовому засіданні встановлено і це підтверджено показами представника ЧООБТІ та свідків і це також зазначено у Статуті товариства співвласників «Затишок» та рішенні Уманської міської ради, що у власність сторін були передані лише квартири, лоджії та балкони у власність сторін не передавались, площі балконів та лоджій при оформленні свідоцтв про право власності в загальну площу квартир не включались. Згідно проекту на реконструкцію гуртожитку під житлові квартири - виходу з квартири [ADDRESS] на лоджію не передбачено, а даним проектом передбачено вихід на балкон з двох квартир [ADDRESS] та [ADDRESS], а на лоджію зі сходинкової клітки. Технічний план квартири [ADDRESS] не відповідає проекту, який був виготовлений на реконструкцію гуртожитку під житлові квартири, тому вихід з квартири [ADDRESS] на лоджію зроблений без відповідного дозволу, тобто самочинно. Доказів, які б підтверджували законність облаштування такого входу, стороною відповідачів суду не надано. В Технічний паспорт на квартиру [ADDRESS] по [ADDRESS] Черкаської області [PERSON] невідомо ким з працівників ЧООБТІ та на підставі якого право установчого документа (договору купівлі-продажу, рішення органу приватизації про передачу у власність чи рішенням загальних зборів товариства співвласників «Затишок» про передачу у власність) внесено дописки, згідно яких у власність [PERSON] безпідставно включено 3,1 кв.м. балкона та 6,0кв.м лоджії. Нотаріус, при посвідченні спірного договору, не перевірив належним чином, на підставі якого право установчого документа (договору купівлі-продажу, рішення органу приватизації про передачу у власність чи рішенням загальних зборів товариства співвласників «Затишок» про передачу у власність) лоджія внесена в перелік майна, що включене в спільну сумісну власність подружжя [PERSON], та посвідчив вказаний договір, в який безпідставно включив і спірну лоджію, яка не повинна перебувати у власності відповідачки, оскільки у власність сторін були передані лише квартири, а лоджії та балкони у власність сторін не передавались і ними повинні користуватися члени сім'ї позивачки та члени сім'ї відповідачки [PERSON], чим фактично визнав за [PERSON] право власності на спірну лоджію позбавивши права користуватися лоджією позивачку та членів її сім'ї. Судом також встановлено, що про те, що лоджія є власністю [PERSON] позивачка дізналася у кінці 2012 року, коли [PERSON] звернулася до Уманського міськрайонного суду з позовом до неї про усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження майном, тому суд вважає, що строк для звернення до суду за захистом своїх прав позивачкою не пропущений.

Outcome: approved