Jurisdiction: civil
Date: 2018-06-14 00:00:00

30\~вересня 2016\~року позивач\~ [PERSON]\~звернулася \~до суду\~з позовом\~до відповідачів,\~в якому\~просила скасувати\~ державну реєстрацію права власності на нежитлові підвальні приміщення по вул. Адміральській , 23/2 у м.Миколаєві, зареєстровані за Миколаївською міською радою та визнати недійсним договір оренди нежитлових приміщень по вул.. Адміральській , 23/2 від 12.02.2015 року №7592 , укладений між між Управлінням комунального майна Миколаївської міської ради та ТОВ « Миколаїв облтранс»; стягнути з відповідачів судовий збір. 14 лютого 2017 року позов було уточнено і остаточно позивачка просила визнати недійсним Свідоцтво про право власності на нежитлові приміщення від 01.09.2015 року № 43066597, видане Миколаївській міській раді на нежитлові приміщення підвальні колишньої котельної по вул.Адміральська, 23/2, скасувати державну реєстрацію права власності на нежитлові підвальні приміщення та запис про режстрацію цього права в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно ; визнати недійсним договір оренди № 7592 від 12.02.2015 року. В обгрунтування позову посилається на те, що є власником однієї з квартир № 24 у вказаному будинку, спірній підвальні приміщення колишньої котельної є допоміжними приміщеннями, є спільною сумісною власністю усіх власників квартир багатоквартирного житлового будинку і не можуть бути окремим обєктом пправа власності ММР. Як наслідок, неправомірно набувши право власності на ці приміщення відповідач не міг розпоряджатися ними і передавати в оренду третій особі. Ухвалою суду від 24 жовтня 2016 року вжито заходів заберзпечення позову та накладено обтяження у вигляді арешту на нежитлові підвальні примміщення в м.Миколаєві по вул.Адміральська, 23 . В судовому засіданні позивачка та її представник [PERSON] повністю підтримали позовні вимоги та просили про їх задоволення з викладених в позові та додаткових поясгненнях підстав. Представник відповідачів ММР та Управління комунального майна ММР та представник відповідача ТОВ "Миколаїв-облтранс" [PERSON]В, в судовому засіданні заперечували проти задоволення позову з підстав, викладених у відзиві та запереченнях на позов, - за безпідставністю вимог, адже спірне приміщення не є допоміжним, адже безпечна експлуатація житлового будинку можлива безх його використання, отже передача його в оренду жодним чином не порушує права мешканців будинку. Оскільки цей підвал не є допоміжним приміщенням, був належним чином пррийнятий на баланс міської ради, отже цілком законно прийнято у комунальну власність та зареєстровано у Державному реєстрі. Треті особи по справі на стороні позивача, які також є власниками квартир багатоквартирного житлового будинку № 23 по вул.Адміральська в м.Миколаєві , надали суду заяви про розгляд справи у їх відсутність , просили про задоволення позову. Як слідує з матеріалів справи, квартири у будинку № 23 по вул.Адміральській перебувають у власності позивачки та третіх осіб ( а також перебували у власності правопопередників деяких з них) на підставі Свідоцтва про право власності на житло, отриманих в порядку приватизації згідно з ЗУ "Про приватизацію державного житлового фонду" Відповідно до [PERSON] прийому-передачі до комунальної власності територіальної громади м.миколаєва державного комунального підприємиства "Комунар-Побут" станом на 01.01.2001 року - булдинок № 23 по вул/Адміральська передано до комунальної власності . Також наявними в матеріалах справи документами , а саме [PERSON] обстеження технічного стану котельної по вул.Адміральська, 23 розпорядження № 132-р від 31.07.2001 року - станом на визначений час в підвалі по вул.Адміральська , 23 дійсно знаходилася котельна для теплопостачання пяти житлових будинків. Матеріалами цивільної справи підтверджується, що протягом 2015-2016 років власники квартир в зазначеному будинку неодноразово зверталися до Управління ДАБІ в Миколаївській області, виконкому ММР за фактом ведення будівельних робіт в приміщенні підвалу будинку.Проте всі відповіді державних органів зводилися дло того, що власник приміщення невідомий, особа , яка веде будівництво, не встановлена, до того ж неможливо потрапити в підвальні приміщення. Як слідує з технічного паспорту на нежитлові приміщення за адресою м.Миколаїв, вул.Адміральська, 23 станом на 18.12.2014 року , власник територіальна громада м.Миколаєва в особі Миколаївської міської ради - приміщення загальною допоміжною\~площею 135, 4 кв.м., складаються з приміщень підвал 46-1 по 46-8 . [PERSON] Свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 01.09.2015 року , індексний номер 43066597 право комунального власності на нежитлові приміщення по вул.Адміральська, 23\\2 в м.Миколаєві, загальною площею 135,4 кв.м. зареєстровано за Миколаївською міською радою. [PERSON] з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності внесено відповідний запис № 10989433 від 31 серпня 2015 року. 12 лютого 2015 року укладено між\~ Управлінням комунального майна Миколаївської міської ради та ТОВ « Миколаїв облтранс» Договір №7592 оренди нежитлових приміщень по вул.. Адміральській , 23 від 12.02.2015 року, площею 135,4 кв.м. строком на до 12.01.2018 року з метою використання виготовлення друкованої продукції вітчизняного виробника. [PERSON] приймання-передавання від 12.02.2015 року спірні нежитлові приміщення були передані орендарю. За рішенням виконкому ММР № 654 від 24 липня 2015 року нежитловим приміщенням підвалу по вул.Адміральській, 23 (літер Апд з № 46-1 по № 46-8 загальною площею 135,4 кв.м.) , які належать територіальній громаді м.Миколаєва в особі Миколаївської міської ради, надати нову адресу - вул.Адміральська, 23/2. Як слідує з технічного паспорту на нежитлові приміщення за адресою м.Миколаїв, вул.Адміральська, 23/2 вже станом на 25.08.2015 року , власник територіальна громада м.Миколаєва в особі Миколаївської міської ради - приміщення загальною \~площею 135, 4 кв.м., складаються з приміщень підвалу 46-1 по 46-9 . Так, з цього документу вбачається, що в приміщенні 46-4 зроблено перегородку , яка відокремила приміщення бліля сходів, площею 5, 5 кв.м. , розміром 05х5,67х 1,2 м , яке і утворило приміщення № 9. -Як пояснили сторони і таке піддтверджується листопа ТОВ ЖЕК "Забота" від 29.03.2017 року на виконання вимоги суду, саме в цьому приміщенні розташований зараз вузол регулювання теплопостачання (елеватор) житлового будинку, має окремий вхід, доступ до якого здійснюється через окремі двері в приміщення № 6 (сходинки) та приміщення № 7 (коридор) , отже його і відокремили, оскільки ініші приміщення підвалу вільні від інженерних комунікацій , технічного оснащення будинку та ніким не використовуються . Доступ до приміщення № 9 мають спеціалісти ТОВ ЖЕК "Забота" , атакож ключі від приміщення знаходяться в мешканців квартири № 22 будинку. -На запит суду надійшли відповіді ПАТ "МТЕЦ", ПАТ "Миколаївобленерго", МКП "Миколаївводоканал" про відсутність схем розташування теплопостачання , енергопостачання та волопостачання вказаного житлового будинку , з зазначенням, що будинок перебуває на обслуговування ТОВ ЖЕК "Забота" -Ухвалою суду від 14 листопада 2017 року після отримання судом відповідей на запити щодо витребування додаткових доказів та матеріалів інвентаризаційних справ, задволено клопотання представника відповідача ТОВ «Миколаїв- Облтранс» про призначення по справі судової будівельно-технічної експертизи для зясування дійсного функціонального призначення спірних нежитлових приміщень. -Проведення експертизи було доручено експертам Миколаївського відділення Одеського науково-дослідницького інституту судових експертиз. -[PERSON] Висновку від 19 березня 2018 року судової будівельно-технічної експертизи №17-1240/1241 викладено наступне : -Приміщення «1», «2», «3», «4», «5», «6», «7», «8» загальною площею 128,6 кв.м за відсутності встановлених на них технічних пристроїв, приладів,запірно-регулювальної, водорозбірної, змішувальної арматури є транзитними і на забезпечення санітарно-гігієнічних умов та безпечної експлуатації квартир житлового будинку не є допоміжними., -Приміщення «9» - підвал площею 6.1 кв.м є допоміжним -Вищевказані приміщення «1», «2», «3», «4», «5», «6», «7», «8» загальною площею 128,6 для обслуговування житлового будинку не використовувались., -Приміщення «9» площею 6.2 кв.м є діючим тепловим пунктом і використовується для обслуговування всього житлового будинку. Висновком експерта було вказано , що експлуатація багатоквартирного житлового будинку по вул.. Адміральській ,23, без доступу та використання частини нежитлових приміщень підвалу , а саме : «1», «2», «3», «4», «5», «6», «7», «8» загальною площею 128,6 кв.м - можлива. 11 червня 2018 року Відповідачем долучено до матеріалів справи копію Договору про внесення змін до Договру оренди нежитлових приміщень № 7592 від 12.02.2015 року , укладений 25 травня 2017 року , згідно умов якого в оренду були передані нежитлові приміщення підвального поверху , загальною площкю 121,0 кв.м. Як пояснив представник ТОВ "Миколаївоблтранс" , предметом оренди є приміщення №№ 1-7, отже допоміжне приміщення № 9 не увійшло до складу орендованих приміщень. Таким чином, сторонами оспорюваного договру були усунуті порушення законодавства, які були підставою позовнихв имог про визнання договру оренди недійсним. В свою чергу , від представника позивача адвоката [PERSON] надійшли письмові пояснення , в яких звернуто увагу суду на те, що спірне підвальне приміщення було не тільки нежитловим , а й допоміжним, а тому будь-які дії по переобладнанню та переплануванню без згоди інших співвласників власників квартир будинку №23 по вул.. Адміральській є незаконними та не створюють ніяких правових наслідків , оскільки є нікчемними .У висновку експерта підтверджується факт знаходжень у приміщеннях №1-5,8 технічних трубопроводів теплопостачання, водогону та каналізації. Також суд приймає до уваги те , що фактично відповідачами було штучно відокремлено приміщення приміщення № 9 площею 6.1 кв.м . як допоміжне, від приміщень №1-8 загальною площею 128,6 кв.м , з зазначеннм, що вони не є допоміжними. З огляду на вищевикладене , суд не може цілком покладатися на висновок експерта як на вагомий доказ , адже відповідно до ст..110 ЦПК України висновок експерта для суду не має зазделегідь встановленої сили і оцінюється судом разом з іншими доказами за правилами , встановленими статтею 89 цього Кодексу. Відхилення судом висновку експерта повинно бути мотивоване в судовому рішенні. В даному випадку , Висновок експерта не можна розцінювати як переконливий доказ безпідставності позовних вимог. Відповідно до ч. 1\~ст. 1 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду»\~суть приватизації державного житлового фонду полягає у відчуженні на користь громадян України, тобто у їх власність, як квартир (будинків), кімнат у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають двоє і більше наймачів, так і належних до них господарських споруд і допоміжних приміщень (підвалів, сараїв тощо) цього фонду. Допоміжні приміщення відповідно до ч. 2 ст. 10 указаного Закону стають об'єктами права спільної власності співвласників будинку одночасно з приватизацією квартир, що засвідчується свідоцтвом про право власності на квартиру. Відповідно до ч. 2\~ст. 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду»\~власники квартир багатоквартирних будинків є власниками допоміжних приміщень будинку, технічного устаткування, елементів зовнішнього впорядкування і зобов'язані брати участь у загальних витратах, пов'язаних із утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки в майні будинку; допоміжні приміщення (кладові, сараї) передаються у власність квартиронаймачам безоплатно і окремо приватизації не підлягають.\~\~ Разом з тим, у багатоквартирних будинках розташовуються і нежилі приміщення, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об'єктом цивільно - правових відносин, до житлового фонду не входять (ч. 3\~ст. 4 ЖК України) і в результаті приватизації квартир такого будинку їх мешканцями право власності в останніх на ці приміщення не виникає. Для розмежування допоміжних приміщень багатоквартирного жилого будинку, які призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку і входить до житлового фонду, та нежитлових приміщень, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об'єктом цивільно - правових відносин, до житлового фонду не входять, слід виходити як з місця їхнього розташування, так і з загальної сукупності властивостей таких приміщень, зокрема способу і порядку їх використання. Відповідно до п. 9\~ст. 8 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду"\~та п. 17, чинного на час виникнення спірних правовідносин Положення про порядок передачі квартир (будинків) у власність громадян, затвердженого наказом Держкомунгоспу від 15.09.1992 р. № 56 нежилі приміщення житлового фонду, які використовуються підприємствами торгівлі, громадського харчування, житлово - комунального та побутового обслуговування населення на умовах оренди, передаються у комунальну власність місцевих рад. Судом встановлено, що спірне нежитлове приміщення відносилось до допоміжних приміщень, приймалося на баланс міста у комунальну власність саме як допоміжне приміщення котельної, і не будувалося окремо як , таке що не буде використовуватись для обслуговування будинку. Відповідно до ст. 1 Закону України «Про особливості здій\~\~\~\~ снення права власності у багатоквартирному будинку»\~\~багатоквартирний будинок - житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири, у багатоквартирному будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, які є самостійними об'єктами нерухомого майна; допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення); нежитлове приміщення - ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об'єктом нерухомого майна; співвласник багатоквартирного будинку - власник квартири або нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку; спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія. Рішенням Конституційного Суду України № 4-рп/2004 у справі за конституційним зверненням про офіційне тлумачення положень пункту 2\~статті 1- Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду»\~та за конституційним звернення 60 народних депутатів України про офіційне тлумачення положень статей\~1,\~10\~цього\~Закону\~(справа про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків) від 2 березня 2004 року у справі № 1-2/2004 встановлено, що, по-перше, у багатоквартирних будинках, де не всі квартири приватизовані чи приватизовані повністю, власник (власники) неприватизованих квартири (їх правонаступники) і власники приватизованих квартир багатоквартирного будинку є рівноправними співвласниками допоміжних приміщень; ніхто з власників квартири не має пріоритетного права користуватися та розпоряджатися цими приміщеннями; по-друге, згідно зі\~статтею 19 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку»спільне майно власників квартир складається з неподільного майна, що перебуває у їх спільній сумісній власності і не підлягає відчуженню, та загального майна, що перебуває у їх спільній частковій власності, та відповідно до цього\~Закону\~співвласники допоміжних приміщень мають право розпоряджатися ними в межах, встановлених зазначеним Законом та цивільним законодавством; і, по-третє, допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т. ін..) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків, й власник (власники) неприватизованих квартир багатоквартирного будинку є співвласником (співвласниками) допоміжних приміщень нарівні з власниками приватизованих квартир. За ч. 2\~ст. 383 ЦК України\~власникам квартири у дво-або багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування (сходові клітини, ліфтові шахти, коридори, вестибюлі, горища і под.), опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку. Усі зазначені об'єкти становлять єдине ціле з квартирами і житловим будинком, призначені вони для постійного обслуговування і забезпечення відповідної експлуатації всього будинку. Як зазначено вище, за нормою\~ст. 19 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку»\~у спільні сумісній власності співвласників багатоквартирного будинку перебуває неподільне майно. Відповідно до висновків, які містяться в Аналізі деяких питань застосування судами законодавства про право власності при розгляду цивільних справ, зробленому Верховним Судом України, по-перше, допоміжними приміщеннями мають вважатися всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов'язаних із життєзабезпеченням. І лише\~приміщення,\~що з\~самого початку\~будувалися як\~такі,\~використання яких\~мало інше\~призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень. Також , для розмежування допоміжних приміщень багатоквартирного жилого будинку, які призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку і входять до житлового фонду, та нежилих приміщень, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру, і є самостійним об'єктом цивільно-правових відносин та до житлового фонду не входять, слід враховувати як місце їхнього розташування, так і загальну характеристику сукупності властивостей таких приміщень, зокрема спосіб і порядок їх використання. Правова позиція стосовно необхідності визначення статусу приміщень ( допоміжні або ж нежитлові, які є самостійним обєктом цивільно-правових відносин) викладена в рішеннях Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ, а саме: №6-53186св12 від 29.05.2013 р., №6-8823св15 від 10.06.2015 р., № 460/2530/13-ц від 20.09.2017 р., та інших. Відповідно до висновку судової будівельно-технічної експертизи, частина спірних підвальних приміщень є допоміжним приміщенням і використовується для облуговування житлового будинку, проте не відокремлена належним чином, не є окремим приміщенням , оскільки має спільний вхід з усіма іншими приміщеннями підвалу . З аналізу вищезазначених правових норм вбачається висновок про неможливість припинення права спільної сумісної власності на допоміжні приміщення шляхом виділення частки із майна, що є у спільній сумісній власності. Крім того, нормами діючого законодавства не передбачена можливість часткового скасування Свідоцтва про право власності і самостійне визначення судом , в якій площі право власності залишається зареєстрованим за власником, а в якій частині, в якій площі нерухомого майна - скасовується. Виходячи в вищевказаного, суд приходить до висновку, що матеріали справи містять достатньо належних доказів того, що спірне приміщення і на момент приватизації, і на момент передання у власність ММР, і на час розгляду справи ( щонайменше його частина ) використовувалось , як допоміжне та що без доступу до цього приміщення балансоутримувач чи інша організація не має технічної можливості експлуатувати та обслуговувати будинок у цілому, оскільки в спірному нежитловому підвальному приміщенні розташовується технічне обладнання будинку, без доступу до якого експлуатація будинку є неможливою. Таким чином, вищевказане приміщення є допоміжним, так як, виходячи з місця його розташування та із загальної характеристики сукупності його властивостей, зокрема, способу і порядку їх використання, частина його призначена для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців. Оскільки неможливе скасування частково Свідоцтва про права власності, як і часткове скасування державної реєстрації права власноті , а частина спірного підвального приміщення є безумовно допоміжним приміщенням і не може перебувати у власності інших осіб, а належить на праві спільною сумісної власності власникам квартир багатоквартирного житлового будинку, то позовні вимоги в цій частині підлягають задоволенню. Як наслідок, оскільки Миколаївська міська рада неправомірно набула права власності на все підвальне приміщення за вказаною адресою в цілому, отже не набувши права власника , не могла розпоряджатися цим приміщенням, отже підлягає визнанню недійсним і оспорюваний Договір оренди № 7592 на підставі ч.1 ст. 203 ЦК УКраїни. Суд при цьому погоджується з поясненнями представника позивача, що без доступу до трубопроводів та розподільчого еопалювального вузлу життєдіяльність будинку неможлива , проте жодним чином про таке не зазначено в оспорюваному Договорі оренди та змінах до нього, адже приміщення 6 і 7, через які єдиний можливий вхід до приміщення 9 , передано в оренду ТОВ « Миколаїв облтранс» . До того ж жодним чином умови договору оренди не передбачають обо'вязку орендаря надавати доступ власникам квартир житлового будинку чи іншим спеціалістам для обслуговування інженерних комунікацій , адже п. 5.10 договру передбачений обовязок орендаря забезпечити орендодавцю та балансоутримувачу доступ на обєкт оренди з метою перевірки відповідності напряму використання за цільовим призначенням, визначеним цим Договром. Отже, вочевидь, від власного розсуду орендаря залежить можливість доступу навіть і до приміщення № 9 позивачки . Враховуючи наведене суд приходить до висновку про наявність правових підстав для задоволення позову, у звязку із чим, вважає за необхідне задовольнити позов в повному обсязі. Відповідно до вимог ст. 141 ЦПК України, на користь позивача слід стягнути судовий збір з відповідачів пропорційно задоволених позовних вимог.

Outcome: approved