Jurisdiction: civil
Date: 2020-11-26 00:00:00

[PERSON] (надалі - позивач) звернувся до Головного управління Держгеокадастру в Миколаївській області, третя особа: Первомайська районна державна адміністрація Миколаївської області, про визнання договору оренди земельної ділянки загальною площею 64,71 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва в межах території Софіївської сільської ради Первомайського району Миколаївської області за кадастровим № 4825486700:02:000:0399, укладений між [PERSON] та Первомайською районною державною адміністрацією Миколаївської області, що зареєстрований у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі по Софіївській сільській раді 06.05.2010 року за реєстраційним номером 041048300142 - поновленим та той самий строк і на тих самих умовах. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що порушуючи вимоги\~статті 33 Закону України "Про оренду землі", відповідач в місячний термін не розглянув надісланий лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, а саме: 12.03.2020 року позивачем , на виконання вимог ст. 33 Закону України "Про оренду землі" та п. 3.2 договору оренди земельної ділянки, з описом вкладення направив лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі та проект-додаткової угоди відповідачу. 13.03.2020 року відповідач по справі отримав вказаний лист-повідомлення. Порушуючи вимоги ч.5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" своєчасно не розглянув проект додаткової угоди, а лише 12.06.2020 року надіслав на адресу позивача лист з вимогою повернути земльну ділянку, у зв`язку із закінченням терміну дії договору. Позивач вважає, що таке твердження відповідача є безпідставним та необгрунтованим, також відповідач в порушення спеціального Закону України "Про оренду землі" надіслав листа-повідомлення, вже після спливу місячного строку, що є порушенням термінів та строків, визначених законом та суперечить умовам спірного договору. Позивач вказує, що добросовісно виконував свої зобов`язання за договором оренди, сплачував відповідні податки та платежі, а відповідач в свою чергу намагається будь-якими діями не пролонгувати договір, у зв`язку із вказаним позивач змушений звернутися до суду за захистом. Ухвалою Первомайського міськрайонного суду Миколаївської області від 18.06.2020 року відкрито провадження у справі та призначено підготовче судове засідання на 14.07.2020. Ухвалою Первомайського міськрайонного суду Миколаївської області від 11.11.2020 року закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на на 27.11.2020 року. Позивач та його представник в судове засідання не з`явився, в матеіалах справи мається заява представника позивача - [PERSON] із клопотанням про розгляд справи у його відсутність, позовні вимоги підтримує у повному обсязі. Представник Головного управління Держгеокадастру в Миколаївській області в судове засідання не з`явився, про час та місце судового процесу повідомлявся своєчасно та належним чином. 10.07.2020 року від представника відповідача до суду направлено відзив на позовну заяву, в котрому останній вказує, що 03.03.2020 року позивачу направлено лист повідомлення № 31-14-0.63-1637/2-20 у котрому [PERSON] було проінформовано, що поновлення спірного договору оренди землі буде можливим за умови встановлення розміру орендної плати на рівні 12% від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки та строком дії договору на 7 років. Маючи намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, позивач в порядку ст. 33 Закону України «Про оренду землі» звернувся із заявою від 12.03.2020 року до Головного управління Держгеокадастру Миколаївської області. За результатами розгляду заяви та пакету документів Головним управлдінням Держгеокадастру Миколаївської області прийнято рішення, що доданий до заяви проект додаткової угоди про поновлення не відповідає Закону України «Про оренду землі» та Типовому договору оренди землі, затвердженому постановою КМУ від 22.11.2017 року, про що листом Головного управління Держгеокадастру Миколаївської області від 03.04.2020 року за № 28-14-0.63-2478/2-20 було повідомлено позивача. Також позивачу було вказано на недоліки, які наявні в доданому до повідомлення пакеті документів. Щодо посилання позивача на зволікання відповідачем в укладенні додаткової угоди є лише припущенням позивачата не підкріплене будь-якими фактичними даними, а тому представник відповідача просить відмовити у задоволенні позовних вимог. Представник третьої особи Первомайської районної державної адміністрації в судове засідання не з`явився, про час, місце розгляду справи представник третьої особи повідомлявся належним чином, причини неявки суду не поавдомив, заперечень проти позовних вимог не надав. В матеріалах спарви знаходиться клопотання від 13.07.2020 року про проведення судового засіданну у відсутність представника. Через неявку сторін фіксування судового розгляду не здійснювалась. Розглянувши подані документи і матеріали, всебічно і повно з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті , суд прийшов до наступного висновку. Встановлено, що 29 березня 2010 року між [PERSON] (за договором - Орендар) та Первомайською районною державною адміністрацією Миколаївської області (за договором - Орендодавець) було укладено договір оренди земельної ділянки (надалі - Договір) за умовами якого на підставі розпорядження голови Первомайської районної державної адміністрації Миколаївської області від 29.10.2008 року № 382-р «Про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок, про передачу земель в оренду», [PERSON] було передано земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 64.71 га., з них: багаторічні насадження 62, 59 га. (сади 59. 32; інші багаторічні насадження 3.27 га.); під господарськими шляхами і прогонами 2.12 га. в межах території Софіївської сільської ради. Земельна ділянка виділена в натурі (на місцевості) у встановленому законом порядку і її межі позначені на кадастровому плані, який є невід`ємною частиною цього договору. Згідно п. 3.1 Договору, його було укладено на термін 10 років з урахуванням ротації культур згідно з проектом землеустрою і набуває чинності з моменту його державної реєстрації. Відповідно о п. 3.2. Договору, після закінчення строку дії договору Орендар ма переважне право на поновлення договору на новий строк. Даний Договір зареєстрований у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі по Софіївській сільській раді 06.05.2010 року за реєстраційним номером 041048300142. Відтак, даний Договір діє по 06.05.2020 року. Згідно\~ст. 792 Цивільного кодексу України, за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Так, відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються, зокрема,\~Земельним кодексом України\~та\~Законом України «Про оренду землі». Приписами ст. ст.\~14,\~15 Закону України "Про оренду землі"\~визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Типова форма договору оренди землі затверджується Кабінетом Міністрів України. Істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); дата укладення та строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови. У разі якщо договором оренди землі передбачено здійснення заходів, спрямованих на охорону та поліпшення об`єкта оренди, до договору додається угода щодо відшкодування орендарю витрат на такі заходи. Договір оренди може передбачати надання в оренду декількох земельних ділянок, що перебувають у власності одного орендодавця (а щодо земель державної та комунальної власності - земельних ділянок, що перебувають у розпорядженні одного органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування). Згідно ч. 4\~ст. 19 Закону України "Про оренду землі", при передачі в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які є земельними ділянками меліорованих земель і на яких проводиться гідротехнічна меліорація, строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може бути меншим як 10 років. До договору оренди землі включається зобов`язання орендаря здійснювати інвестиції у розвиток та модернізацію відповідних меліоративних систем і об`єктів інженерної інфраструктури та сприяти їх належній експлуатації. Повноваження органів виконавчої влади, Верховної Ради Автономної Республіки Крим, органів місцевого самоврядування щодо передачі земельних ділянок у власність і користування визначені в межах\~ст. 122 Земельного кодексу України. Так, частиною 5\~ст. 122 Земельного кодексу України\~передбачено, що обласні державні адміністрації на їхній території передають земельні ділянки із земель державної власності, крім випадків, визначених частинами третьою, четвертою і восьмою цієї статті, у власність або користування у межах міст обласного значення та за межами населених пунктів, а також земельні ділянки, що не входять до складу певного району, або у випадках, коли районна державна адміністрація не утворена, для всіх потреб. Статтею 122 Земельного кодексу украни всизначено повноваження органів виконавчої влади, Верховної Ради Автономної Республіки Крим, органів місцевого самоврядування щодо передачі земельних ділянок у власність або у користування: Сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб; Верховна Рада Автономної Республіки Крим, обласні, районні ради передають земельні ділянки у власність або у користування з відповідних земель спільної власності територіальних громад для всіх потреб; районні державні адміністрації на їхній території передають земельні ділянки із земель державної власності, крім випадків, визначених частинами четвертою і восьмою цієї статті, у власність або у користування у межах сіл, селищ, міст районного значення для всіх потреб та за межами населених пунктів для: а) ведення водного господарства; б) будівництва об`єктів, пов`язаних з обслуговуванням жителів територіальної громади району (шкіл, закладів культури, лікарень, підприємств торгівлі тощо), з урахуванням вимог частини сьомої цієї статті; в) індивідуального дачного будівництва. Центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів у галузі земельних відносин та його територіальні органи передають земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності, крім випадків, визначених частиною восьмою цієї статті, у власність або у користування для всіх потреб. Обласні державні адміністрації на їхній території передають земельні ділянки із земель державної власності, крім випадків, визначених частинами третьою, четвертою і восьмою цієї статті, у власність або у користування у межах міст обласного значення та за межами населених пунктів, а також земельні ділянки, що не входять до складу певного району, або у випадках, коли районна державна адміністрація не утворена, для всіх потреб. Таким чином, розпорядником орендованої земельної ділянки сільськогосподарського призначення державної форми власності стало Головне управління Держгеокадастру в Миколавїській облаті (відповідач по справі). Стаття 33 Зак ону України "Про оренду землі"\~визначає правові підстави поновлення договору оренди землі та фактично об`єднує два випадки пролонгації такого договору. Так, частинами першою та п`ятою\~статті 33 цього Закону\~передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам\~закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. А отже, в силу положень\~статті 33 Закону України "Про оренду землі"\~реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін. Відтак, для застосування частини першої\~статті 33 цього Закону\~та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення. Тому, для поновлення договору оренди землі з підстави, передбаченої \~статтею 33 Закону України "Про оренду землі"\~необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди: орендар продовжує користуватись земельною ділянкою; відсутність протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі. Частинами восьмою та дев`ятою\~статті 33 Закону України "Про оренду землі"\~передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді. Таким чином, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору (правова позиція Верховного суду України, викладена у справі № 6-2027цс15 (постанова від 13.04.2016). Так, 12.03.2020 позивачем направлено лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі та проект додаткової угоди разом із додатками. Відповідачем на адресу позивача направлено лист 2814-0.63-2478/2-20 від 03.04.2020 року, у якому йдеться про те, що позивачеві вказано на недоліки в доданому ним до повідомлення пакеті документів, а саме: -відсутні документи, які підтверджують належне виконання обов`язків за умовами договору оренди землі позивачем; -проект додаткової угоди не відповідає вимогам , передбаченим договором оренди землі, затверджений КМУ від 03.03.2004 року № 220 (зі змінами) та Закону України «Про оренду земі»; -відсутній розрахунок розмміру орендної плати за земельну ділянку державної або комунальної власності; -розмір орендної плати нижче обумовлених в повідомленні від 03.03.2020 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки; -відстній агрохімічний паспорт поля, земельної ділянки, відповідно до порядку ведення агрохімічного паспорта поял земельної ділянки затвердженого наказом Міністерства аграрної політики та продовольства 11.10.2011 року № 536. Водночас, у вказаному листі відповідача не йдеться про наявність безумовних заперечень щодо укладення з позивачем договору оренди на тих самих умовах, в розумінні приписів ч. 6\~ст. 33 Закону України "Про оренду землі". Термін дії договору оренди земельної ділянки закінчився 06.05.2020 року, відповідач в свою чергу починаючи з 06.05.2020 року по 06.06.2020 ркоу, свого законного обгрунтування в запереченні на укладення додаткової угоди, а також посилання з боку відповідача на закінчення терміну дії договору після 06.05.2020 року та повернння орендарем земельної ділянки після спливу місячного стрку є безпідаствним та законно необгрунтованим, оскільки позивач отримав заперечення з боку відповідача в поновленні строку дії договору лише 12.06.2020 року, тобто після закінчення місячного строку, передбаченого ч.8 ст. 33 Закону україни «Про оренду земі». Разом з тим, в матеріалах справи відсутні докази на підтвердження того, що вказаний лист відповідача направлено протягом 1 місяця з моменту закінчення строку дії Договору. А отже, відповідачем не надано обґрунтованого, своєчасного та однозначного заперечення щодо користування позивачем земельними ділянками. При цьому, як вбачається з матеріалів справи та зокрема - з квитанцій про сплату\~\~позивачем податку на землю за період з травня 2010 року по липень 2020 року, копії яких містяться в матеріалах справи, позивач продовжує користуватись спірною земельною ділянкою після закінчення строку дії Договору, а відповідач, у свою чергу, не повідомляв позивача про наявність заперечень у поновленні договору оренди землі протягом одного місяця після закінчення строку його дії. В силу припису\~статті 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини"\~суди застосовують при розгляді справ Конвенцію та практику Суду як джерело прав. Перша та найважливіша вимога статті 1 Першого протоколу до\~Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод\~(надалі - Конвенція) полягає в тому, що будь-яке втручання публічних органів у мирне володіння майном повинно бути законним, а держави мають право здійснювати контроль за використанням майна шляхом введення "законів". Так, у рішенні Європейського суду з прав людини від 24.06.2003 у справі "Стретч проти Об`єднаного Королівства Великобританії та Північної Ірландії" встановлено, що особа (орендар) мала принаймні законне сподівання на реалізацію передбаченого договором права на продовження договору оренди і в цілях ст. 1 Першого протоколу таке сподівання можна вважати додатковою частиною майнових прав, наданих їй муніципалітетом за орендним договором, та зазначено, що наявність порушень з боку органу публічної влади при укладенні договору щодо майна не може бути підставою для позбавлення цього майна іншої особи, яка жодних порушень не вчинила. У рішенні\~\~Європейського суду з прав людини\~\~по справі "Девелопмент ЛТД" та інші проти Ірландії" в якій він постановив, що ст.1 Першого протоколу Конвенції можна застосувати до захисту "правомірних очікувань" щодо певного стану речей (у майбутньому), оскільки їх можна вважати складовою частиною власності. "Правомірні очікування" виникають у особи, якщо нею було дотримано всіх вимог законодавства для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, а тому вона мала усі підстави вважати, що таке рішення є дійсним та розраховувати на певний стан речей. З наведеного слідує висновок про те, що по-перше, особа, якій відповідним рішенням надано право користування земельною ділянкою, набуває право власності на майно у вигляді правомірних очікувань щодо набуття у майбутньому права володіння майном (право оренди) ще до укладення відповідного договору оренди на виконання даного рішення, по-друге, після укладення відповідного договору оренди у особи виникає право мирно володіти майном, яким є майнові права (право оренди) протягом певного строку. При цьому, право власності на майно у вигляді як правомірних очікувань, так і майнового права (права оренди), є об`єктом правового захисту згідно зі ст. 1 Першого протоколу до Конвенції та національного законодавства України. Разом з тим, відповідно до ст. 13 Конвенції кожен, чиї права та свободи, визнані в цій Конвенції, було порушено, має право на ефективний засіб юридичного захисту в національному органі, навіть якщо таке порушення було вчинене особами, які здійснювали свої офіційні повноваження. При вирішенні справи "Каіч та інші проти Хорватії"\~\~ (рішення від 17 липня 2008 року) Європейський Суд з прав людини вказав, що для Конвенції було б неприйнятно, якби стаття 13 декларувала право на ефективний засіб захисту, але без його практичного застосування. Таким чином, обов`язковим є практичне застосування ефективного механізму захисту. Протилежний підхід суперечитиме принципу верховенства права Відтак, Держава Україна несе обов`язок перед зацікавленими особами забезпечити ефективний засіб захисту порушених прав, зокрема - через належний спосіб захисту та відновлення порушеного права. Причому обраний судом спосіб захисту порушеного права має бути ефективним та забезпечити реальне відновлення порушеного права. Конституційний Суд України у п. 9 мотивувальної частини рішення від 30.01.2003 №3-рп/2003 у справі № 1-12/2003 наголошує на тому, що правосуддя за своєю суттю визнається таким лише за умови, що воно відповідає вимогам справедливості і забезпечує ефективне поновлення в правах. Підсумовуючи вищевикладене, оскільки позивач продовжує правомірно користуватись земельною ділянкою з кадастровими номером 4825486700:02:000:0399, а відповідач, як розпорядником спірної земельної ділянки, не надано позивачеві відповідних заперечень щодо продовження строку дії договору оренди земельної ділянки від 29.03.2010 згідно приписів ст. 33 Закону України "Про оренду землі", чим позбавлено позивача визначеності щодо правомірних очікувань з набуття права володіння земельною ділянкаою у зв`язку із чим суд приходить до висновку, що відповідачем порушено право позивача, за захистом якого він звернувся до суду. Відповідно до положень\~141 ЦПК України, витрати зі сплати судового збору покладаються на відповідача. \~ \~ \~ \~

Outcome: approved