Jurisdiction: civil
Date: 2017-10-17 00:00:00

У грудні 2016 року заступник керівника Лубенської місцевої прокуратури Полтавської області в інтересах держави в особі Головного управління Держгеокадастру у Полтавській області звернувся до суду з позовом до [PERSON] районної державної адміністрації (далі [PERSON] РДА) та [PERSON] про визнання недійсним договору оренди землі та повернення земельної ділянки. Прокурор зазначив, що 14.03.2014 року проведеною перевіркою дотримання вимог земельного законодавства при наданні фізичним та юридичним особам в оренду земельних ділянок прокуратура встановила, що на підставі розпорядження голови [PERSON] РДА № 907 від 29.12.2012 року [PERSON] надано дозвіл на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки з метою оформлення в подальшому права оренди для ведення фермерського господарства. 29.12.2012 року між [PERSON] РДА та [PERSON] укладено договір оренди земельної ділянки площею 63 га ріллі та передано земельну ділянку останній згідно акту прийому-передачі. Посилаючись на те, що земельну ділянку передано в оренду з порушенням вимог земельного законодавства, а саме: порушені обовязкові передумови передання земельної ділянки в оренду, а саме не розроблений проект відведення вказаної земельної ділянки, а також відсутні план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); проект відведення земельної ділянки у випадках, передбачених цим Законом. Таким чином [PERSON] РДА не мала правових підстав для передання земельної ділянки 63 га в оренду без виготовленої та затвердженої у встановленому законом порядку землевпорядної документації, а також без прийняття відповідного рішення про передання земельної ділянки в користування (оренду), у звязку з чим представник позивача просив визнати договір оренди землі від 29.12.2012 року, укладений між [PERSON] РДА та [PERSON], щодо земельної ділянки площею 63 га, недійсним та зобовязати [PERSON] повернути земельну ділянку у власність державі в особі Головного управління Держгеокадастру у Полтавській області шляхом підписання акту прийому передачі. В судовому засіданні представник позивача прокурор Тютюнник В.В. підтримав заявлені позовні вимоги, просив їх задовольнити в повному обсязі надавши пояснення аналогічні викладеним у позовній заяві. Представник відповідача [PERSON] РДА Полтавської області [PERSON] в судовому засіданні позовні вимоги не визнав, просив у задоволенні позовних вимог відмовити, оскільки адміністрація передала земельну ділянку в оренду з метою отримання коштів до місцевого бюджету. Представник відповідача, яка діє в інтересах відповідача [PERSON], на підставі ордеру ПТ № 090721 від 13.09.2017 року [PERSON] в судовому засіданні позовні вимоги не визнала в повному обсязі, оскільки договір оренди землі площею 63 га від 29 грудня 2012 року укладений між [PERSON] РДА та [PERSON] не є вчиненим, у звязку з тим, що не здійснена його державна реєстрація, яка на момент виникнення спірних правовідносин була обовязковою. Таким чином вважає, що відсутні підстави для визнання спірного договору оренди землі недійсним, оскільки цей правочин, відповідно до ст. 210 та ст. 640 ЦК України не є вчиненим. Також представник відповідача вважає, що позивачем пропущений строк позовної давності. Відповідач [PERSON] в судовому засіданні позов не визнала в повному обсязі, просила в задоволенні позовних вимог відмовити. Згідно з розпорядженням [PERSON] державної адміністрації [PERSON] РДА від 29 грудня 2012 року за № 907 [PERSON] наданий дозвіл на виготовлення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки сільськогосподарського призначення площею 63,0 га ріллі із земель запасу для ведення фермерського господарства та передачі в оренду терміном на 14 років на території адміністративного підпорядкування Бодаквянської сільської ради, (а.с. 12). 29 грудня 2012 року між [PERSON] РДА та [PERSON] укладено договір оренди земельної ділянки, за умовами якого орендодавець надає, а орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яка знаходиться на території Бодаквянської сільської ради Лохвицького району, загальною площею 63,0 гектарів, у тому числі 63,0 гектарів ріллі із земель запасу строком на 14 років, до 28 грудня 2026 року, (а.с. 14-15). 29 грудня 2012 року між сторонами складено акт прийому-передачі земельної ділянки, (а.с. 16). Державну реєстрацію договору оренди, укладеного між [PERSON] РДА та [PERSON], не проведено. Після 01 січня 2013 року правом на розпорядження землями державної та комунальної власності наділено ГУ Держземагенства у Полтавській області. Відповідно до частини першої статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Відповідно до статей 18, 20 Закону України «Про оренду землі» в редакції до 01.01.2013 року договір оренди набирає чинності після його державної реєстрації. Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація проводиться у встановленому законом порядку. Момент вчинення правочину висвітлений у п.8 Постанови Пленуму ВСУ №9 від 06.11.2009р. «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними», так аналізуючи положення ч.1 ст. 215 ЦК України, статті 205-210, 640 ЦК України Верховний суд України зазначає: «Не є укладеними правочини (договори), у яких відсутні встановлені законодавством умови, необхідні для їх укладення (відсутня згода за всіма істотними умовами договору; не отримано акцепт стороною, що направила оферту; не передано майно, якщо відповідно до законодавства для вчинення правочину потрібна його передача тощо). Згідно із статтями 210 та 640 ЦК України не є вчиненим також правочин у разі нездійснення його державної реєстрації, якщо правочин підлягає такій реєстрації. Встановивши ці обставини, суд відмовляє в задоволенні позову про визнання правочину недійсним. Наслідки недійсності правочину не застосовуються до правочину, який не вчинено. Рішенням суду не може бути зобов'язано сторони здійснити державну реєстрацію правочину, оскільки це суперечить загальним засадам цивільного законодавства - свободі договору (п.3 ч.1 ст. 3 ЦК України). Норма ч.3 ст.182 ЦК України щодо можливості оскарження до суду відмови у державній реєстрації, ухилення від державної реєстрації, відмови від надання інформації про реєстрацію застосовується лише щодо дій (бездіяльності) органів, які здійснюють таку реєстрацію». Відповідно до правової позиції ВСУ викладеної в ухвалі від 06.03.2013 року у справі № 65цс13 державна реєстрація договору оренди земельної ділянки у період визначеного сторонами строку дії договору й до дня ухвалення судом апеляційної інстанції судового рішення свідчить про правомірне, договірне використання відповідачем спірної земельної ділянки відповідно до норм ЗК України, ЦК України, Закону України від 06.10.1998 р. № 161-XIV «Про оренду землі» та Закону від 11.02.2010 р. №1878-VI «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень», незалежно від дати проведення такої реєстрації, до предявлення позову про повернення земельної ділянки чи після його предявлення. Сторонами в судовому засіданні визнано, що з моменту підписання оспорюваного договору [PERSON] щомісячно сплачує орендну плату шляхом безготівкового перерахування коштів на місцевий бюджет Бодаквянської сільської ради, що в свою чергу свідчить про договірне використання відповідачем спірної земельної ділянки. Крім того, той факт, що строк дії оспорюваного договору оренди зазначений до 2026 року відповідач мала можливість провести державну реєстрацію до спливу строку дії оспорюваного договору. При цьому, з наведених норм закону слідує, що державній реєстрації підлягає "укладений договір оренди землі", що вказує на те, що закон не передбачає можливість реєстрації не укладеного договору; по-друге, закон пов'язує з державною реєстрацію виникнення права оренди, а не укладення договору. Слід вказати, що державна реєстрація не є формою правочину (усна, письмова), що слідує зокрема із норм ст. 205 ЦК України; з положень норми ст. 220 ЦК України вбачається, що: "якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, … відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним". Викладене дає підстави для висновку, що відсутність, зокрема державної реєстрації не розглядається як порушення форми правочину, які тягнуть визначені законом наслідки (ст. ст. 218, 220 ЦК України). З наведеного вбачається, що договір оренди землі від 29 грудня 2012 року між [PERSON] ДРА та [PERSON] укладений на 14 років вважається укладеним. З огляду на наведені норми та мотиви, суд вважає, що якщо договір вчинений у належній формі, всі істотні умови його сторонами погоджені, то такий договір тягне правові наслідки у відносинах між сторонами, наприклад передання речі, виконання грошових зобов'язань, тому може бути оспорений за правилами визнання правочину недійсним (ст. 215 ЦК України); до вчинення державної реєстрації правочин не породжує весь комплекс наслідків, що з цим пов'язані, зокрема "… офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав …" (ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»). Таким чином, твердження представника відповідача, що відсутність державної реєстрації оспорюваного договору є перешкодою для визнання його недійсним відхиляються з вищенаведених мотивів. Відповідно до частини 1 статті 203 ЦК України правочин є дійсним, якщо його зміст не суперечить ЦК України, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства та загальним умовам дійсності правочину. Крім цього під час слухання справи судом встановлено, що при укладанні оспорюваного договору оренди 29 грудня 2012 року, порушені вимоги ч.4 ст.15 Закону України «Про оренду землі», а саме: план або схема земельної ділянки, яка передавалась в оренду, кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів були відсутні. Визнання угоди недійсною є одним із способів захисту прав на землю, передбаченим ч.3 ст.152 ЗК України. Частиною 2 ст.15 Закону України «Про оренду землі» закріплений спеціальний припис про недійсність договору оренди земельної ділянки за відсутності у договорі хоча б однієї з істотних умов. При цьому в земельному законодавстві відсутні норми щодо наслідків недійсності угод, тому застосуванню підлягають норми цивільного права щодо визнання правочинів недійсними, а також щодо наслідків такого визнання /статті 203, 215, 228 ЦК/. За загальним правилом, правовим наслідком визнання угод недійсними є обов`язок сторін повернути одна одній все одержане за угодою, а за неможливості повернути одержане в натурі - відшкодувати його вартість у грошовій формі, якщо інші наслідки недійсності угод не передбачені законом. Відповідно до ст.15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); (Абзац другий частини першої статті 15 в редакції Закону N 3613-VI від 07.07.2011р.) строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки. (Статтю 15 доповнено абзацом дванадцятим згідно із Законом N 509-VIвід 16.09.2008р.) Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови, зокрема якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін, порядок страхування об'єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об'єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди, тощо. Невід'ємною частиною договору оренди землі є: план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об'єкта оренди; проект відведення земельної ділянки у разі його розроблення згідно із законом.(Абзац шостий частини четвертої статті 15 із змінами, внесеними згідно із Законом N 509-VI від 16.09.2008р.) Договір оренди підписаний сторонами свідчить про досягнення між ними згоди стосовно істотних умов договору та є укладеним з моменту його підписання тільки у випадку його подальшої державної реєстрації відповідно до вимог ч.1 ст. 210, ч.3 640 ЦК України (в редакції до 01.01.2013 року), ч.2 ст.125 ЗК України ч.1 ст.20 Закону України «Про оренду землі». Відсутність державної реєстрації договору у період його дії та на час вирішення спору у суді свідчить про безпідставність користування земельною ділянкою та є підставою для задоволення вимог про її витребування. Відповідно до ст. 387 ЦК України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним. Згідно зі ст. 388 ЦК України, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом. Майно не може бути витребувано від добросовісного набувача, якщо воно було продане у порядку, встановленому для виконання судових рішень. Якщо майно було набуте безвідплатно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача у всіх випадках. Зміст вказаних приписів свідчить, що предметом віндикаційного позову становить вимога неволодіючого майном власника до незаконно володіючого цим майном не власника про повернення індивідуально-визначеного майна з чужого незаконного володіння. Предметом доказування у справах за такими позовами становлять обставини, які підтверджують правомірність вимог позивача про повернення йому майна з чужого незаконного володіння, як то факти, що підтверджують право власності на витребуване майно, вибуття його з володіння позивача, перебування його в натурі у відповідача та ін. Власник вправі витребувати своє майно від особи у якої воно фактично знаходиться у незаконному володінні. Суб'єктами права власності на землю (земельну ділянку) є фізичні особи, юридичні особи, держава, територіальні громади (ч.1 ст. 374 ЦК України). Власник майна може пред'явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності (ст. 392 ЦК України). Таким чином, підлягає задоволенню позовна вимога щодо зобовязання відповідача повернути земельну ділянку державної форми власності площею 63га, розташовану в адміністративних межах Бодаквянської сільської ради (за межи населеного пункту) загальною вартістю 2\~158\~015,86 гривень державі в особі Головного управління Держгеокадастру в Полтавській області шляхом підписання акту прийому передачі. Заявлена вимога представника відповідача про застосування позовної давності не підлягає задоволенню, з наступних підстав. Розглянувши справу та встановивши факт порушення права, суд згідно з вимогами ч. ч. 3, 4 ст. 267 ЦК України застосовує позовну давність за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення ним рішення. Сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови в позові. Європейський суд з прав людини, юрисдикція якого поширюється на всі питання тлумачення і застосування Конвенції (п. 1 ст. 32 Конвенції), наголошує, що позовна давність - це законне право правопорушника уникнути переслідування або притягнення до суду після закінчення певного періоду після скоєння правопорушення. Термін позовної давності, що є звичайним явищем у національних законодавствах держав - учасників Конвенції, виконує кілька завдань, у тому числі забезпечує юридичну визначеність та остаточність, запобігаючи порушенню прав відповідачів, які можуть трапитися у разі прийняття судом рішення на підставі доказів, що стали неповними через сплив часу (п. 51 рішення від 22 жовтня 1996 року за заявами № 22083/93, 22095/93 у справі «Стаббінгс та інші проти Сполученого Королівства»). Відповідно до ст. 257 ЦК України загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки. При цьому відповідно до ч. 1ст. 261 ЦК України перебіг позовної давності починається від дня, коли особа дізналась або могла дізнатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила. Положення ст. 268 ЦК України передбачає винятки із загального правила про поширення позовної давності на всі цивільні правовідносини і визначено вимоги, на які позовна давність не поширюється, зокрема, у п. 4 ч. 1 ст. 268 ЦК України зазначено, що на вимогу власника або іншої особи про визнання незаконним правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, яким порушено його право власності або інше речове право, позовна давність не поширюється. Однак п. 4 ч. 1 ст. 268 ЦК України за своєю суттю направлений на захист прав власників та інших осіб від держави. Оскільки держава зобов'язана забезпечити належне правове регулювання відносин і відповідальна за прийняті її органами незаконні правові акти, їх скасування не повинне ставити під сумнів стабільність цивільного обороту, підтримувати яку покликані норми про позовну давність, тому на відміну від інших учасників цивільних правовідносин, держава несе ризик спливу строку позовної давності на оскарження нею незаконних правових актів державних органів, якими порушено право власності чи інше речове право. Отже, з огляду на статус держави і її органів як суб'єктів владних повноважень, положення п. 4 ч. 1 ст. 268 ЦК України не поширюється на позови прокуратури, які пред'являються від імені держави і направлені на захист прав державної власності, порушеного незаконними правовими актами органів державної влади. На такі позови поширюється положення ст. 257 ЦК України і на підставі ч. 1 ст. 261 цього Кодексу перебіг позовної давності починається від дня, коли держава в особі її органів як суб'єктів владних повноважень довідалася або могла довідатися про порушення прав і законних інтересів. Відповідна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду України від 16 вересня 2015 року у справі № 6-68цс15, яка в силу ст. 360-7 ЦПК України має враховуватися іншими судами загальної юрисдикції. Крім цього, враховуючи, що прокуратури проводила перевірку в порядку нагляду за додержанням та застосуванням земельного законодавства 14.03.2014 року, під час якої виникла необхідність у наданні додаткової інформації, а саме отримала 12.05.2016 року договір оренди землі від 29 грудня 2012 року, а також копію розпорядження [PERSON] РДА від 29 грудня 2012 року № 907, таким чином днем, коли держава в особі прокуратури довідалась про порушення прав і законних інтересів вважається 12 травня 2016 року. Враховуючи, що до суду представник позивача звернувся з позовом 22 грудня 2016 року, застосувати строк позовної давності до спірних відносин неможливо. Позовні вимоги стосовно стягнення судового збору підлягають частковому задоволенню, оскільки виходячи з приписів Закону України «Про судовий збір» в редакції, чинній на дату звернення з позовом, судовий збір за подання до суду позовної заяви немайнового характеру, яка подана юридичною особою складає 1378,00 гривень. Враховуючи, що представником позивача заявлені дві вимоги, судовий збір повинен складати 2756 гривень. Відповідно до приписів ч. 1 ст. 88 ЦК України з відповідачів пропорційно підлягає стягненню судовий збір.

Outcome: approved