Jurisdiction: civil
Date: 2015-03-18 00:00:00

До Перечинського районного суду з вищезазначеним позовом звернувся [PERSON]. Свої позовні вимоги мотивує тим, що звіт про оцінку майна від 15 грудня 2014 року не відповідає вимогам п.56 Національних стандартів №1, зокрема такий висновок здійснено без особистого огляду об"єкта оцінки, що є неприпустимим. Також зазначає, що при проведенні даної оцінки експерт фактично вийшов за межі постанови ДВС, оскільки зробив висновок щодо всього будинку, тоді як повинен був оцінити тільки 1/2 його частину. Про недійсність такої оцінки свідчить і той факт, що 1/2 частина даного житлового будинку фактично не виділена в натурі, а тому не зрозумілим є те, якій саме частині будинку дана така оцінка. На думку позивача, простий арифметичний поділ вартості всього житлового будинку на половину об"єктивно не може відповідати вартості ? частини житлового будинку, виділеної в натурі. Тому просить визнати недійсним експертну оцінку від 15 грудня 2014 року, виготовлену Товариством з обмеженою відповідальністю "Експерт і К" 1/2 житлового будинку, що знаходиться за адресою: [ADDRESS], та належить на праві власності [PERSON]. У судовому засіданні представник позивача [PERSON] просив позов задовольнити, посилаючись на обставини викладені в позовній заяві. Представник відповідача №1 - ДВС Перечинського районного управління юстиції Борис О.В. та представник відповідача №2 - Товариства з обмеженою відповідальністю "Експерт і К" Сідак Н.В. просили суд відмовити у задоволенні позову, посилаючись на подані ними раніше письмові заперечення, які приєднані до матеріалів справи. Представник третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору Куцик О.В. у судовому засіданні пояснив, що він як експерт підтверджує те, що оскаржуваний звіт про оцінку майна від 15 грудня 2014 року не відповідає вимогам Національних стандартів №1, зокрема, оцінювачем для визначення вартості майна не враховано найбільш ефективне використання даного об'єкта оцінки, не застосовано кілька методичних підходів, а при застосуванні порівняльного підходу, не обгрунтовано його на результатах аналізу цін продажу (пропонування) на подібне майно, а саме на ? частину подібного житлового будинку, не проведено особистий огляд об'єкта оцінки тощо. Тому вважає, що заявлені вимоги позивача є обгрунтованими і такими, що підлягають задоволенню. Свідки [PERSON] та [PERSON] у судовому засіданні пояснили, що вони дійсно проживають у [ADDRESS] разом з позивачем. Про те, що на виконанні у виконавчій службі знаходиться виконавче провадження щодо позивача їм відомо. Однак те, що по даному житловому будинку [ADDRESS] проводилася будь-яка експертиза їм взагалі невідомо, оскільки жодних повідомлень від експерта до них не надходило і жодного разу експерт особисто не приходив для проведення експертизи. Суд, заслухавши учасників процесу, свідків, дослідивши надані матеріали та письмові заперечення, прийшов до наступного висновку. Так, у судовому засіданні встановлено, що 10 грудня 2014 року головним державним виконавцем Державної виконавчої служби Перечинського районного управління юстиції Вогар В.В. у виконавчому провадженні з примусового виконання виконавчого листа №2-144/11, виданого Перечинським районним судом, було винесено постанову, згідно якої ТОВ "Експерт і К" призначено експертом, суб"єктом оціночної діяльності-суб"єктом господарювання у даному виконавчому провадженні для надання письмового висновку, звіту про оцінку майна (акт оцінки майна) з питань вартості описаного й арештованого майна боржника, а саме : 1/2 частини житлового будинку, що знаходиться в [ADDRESS], загальною площею 119,3 кв.м. та житловою площею 33,7 кв.м. Також встановлено, що 15 грудня 2014 року оцінювачем ТОВ "Експерт і К" Сідак Н.В. було проведено оцінку об"єкта - даного житлового будинку, про що складено відповідний звіт. Як убачається із даного звіту, то оціночна вартість оцінюваного об"єкта, а саме вищезазначеного житлового будинку, на дату оцінки 10 грудня 2014 року становить всього 452150 грн.00 коп., а вартість 1/2 частини цього ж будинку становить 226075 грн.00 коп. При цьому, у звіті зазначено, що розрахунок вартості будинку здійснено за порівняльним підходом та без його особистого огляду. Разом з цим встановлено, що позивач не був згідний з такими результатами визначення оцінки його майна, а тому в десятиденний строк з дня надходження повідомлення подав державному виконавцю заперечення, у зв"язку з чим і було призначено рецензування звіту про оцінку майна. Як убачається з даного рецезування звіту, то у такому зазначено, що "звіт про оцінку у цілому відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, але має незначні недоліки, що не вплинули на достовірність оцінки". Так, відповідно до ст.1 Закону України "Про виконавче провадження" виконавче провадження як завершальна стадія судового провадження та примусове виконання рішень інших органів (посадових осіб) - це сукупність дій органів і посадових осіб, визначених у цьому Законі, що спрямовані на примусове виконання рішень судів та інших органів (посадових осіб), які провадяться на підставах, в межах повноважень та у спосіб, визначених цим Законом, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до цього Закону та інших законів, а також рішеннями, що відповідно до цього Закону підлягають примусовому виконанню (далі - рішення). Згідно ч.1 ст.11 Закону України "Про виконавче провадження" державний виконавець зобов'язаний вживати передбачених цим Законом заходів примусового виконання рішень, неупереджено, своєчасно і в повному обсязі вчиняти виконавчі дії. Відповідно до п.12 ч.3 ст.11 Закону України "Про виконавче провадження" державний виконавець у процесі здійснення виконавчого провадження має право: залучати у встановленому порядку до провадження виконавчих дій понятих, працівників органів внутрішніх справ, інших осіб, а також експертів, спеціалістів, а для оцінки майна- суб'єктів оціночної діяльності - суб'єктів господарювання. Згідно ч.ч.1-3 ст.13 Закону України "Про виконавче провадження" для з'ясування та роз'яснення питань, що виникають під час здійснення виконавчого провадження і потребують спеціальних знань, державний виконавець з власної ініціативи або за заявою сторін призначає своєю постановою експерта або спеціаліста (у разі необхідності - кількох експертів або спеціалістів), а для оцінки майна - суб'єктів оціночної діяльності - суб'єктів господарювання. Як експерт або спеціаліст може бути запрошена будь-яка дієздатна особа, яка має необхідні знання, кваліфікацію та досвід роботи у відповідній галузі. Експерт або спеціаліст зобов'язаний надати письмовий висновок, а суб'єкт оціночної діяльності - суб'єкт господарювання - письмовий звіт з питань, що містяться в постанові державного виконавця, а також надати усні рекомендації щодо дій, які виконуються за його присутності. Відповідно до ст.58 Закону України "Про виконавче провадження" визначення вартості майна боржника проводиться державним виконавцем за ринковими цінами, що діють на день визначення вартості майна. Для оцінки за регульованими цінами, оцінки нерухомого майна, транспортних засобів, повітряних, морських та річкових суден державний виконавець залучає суб'єкта оціночної діяльності - суб'єкта господарювання, який провадить свою діяльність відповідно до Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні". У разі якщо визначити вартість майна (окремих предметів) складно або якщо боржник чи стягувач заперечує проти передачі арештованого майна боржника для реалізації за ціною, визначеною державним виконавцем, державний виконавець залучає суб'єкта оціночної діяльності - суб'єкта господарювання для проведення оцінки майна... Державний виконавець повідомляє про результати визначення вартості чи оцінки майна сторонам. У разі якщо сторони не згодні з результатами визначення вартості чи оцінки, вони мають право подати державному виконавцю заперечення в десятиденний строк з дня надходження повідомлення... У разі заперечення однією із сторін проти результатів оцінки, проведеної суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання, державний виконавець призначає рецензування звіту про оцінку майна... У разі незгоди з оцінкою, визначеною за результатами рецензування, сторони мають право оскаржити її в судовому порядку в десятиденний строк з дня отримання відповідного повідомлення. Разом з цим, згідно ст.3 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" оцінка майна, майнових прав - це процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами, зазначеними в статті 9 цього Закону, і є результатом практичної діяльності суб'єкта оціночної діяльності... Незалежною оцінкою майна вважається оцінка майна, що проведена суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання... Процедури оцінки майна встановлюються нормативно-правовими актами з оцінки майна. У випадках проведення незалежної оцінки майна складається звіт про оцінку майна... Датою оцінки є дата, за станом на яку здійснюються процедури оцінки майна та визначається вартість майна. Відповідно до ч.1 ст.5 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" суб'єктами оціночної діяльності є суб'єкти господарювання- зареєстровані в установленому законодавством порядку фізичні особи- суб'єкти підприємницької діяльності, а також юридичні особи незалежно від їх організаційно- правової форми та форми власності, які здійснюють господарську діяльність, у складі яких працює хоча б один оцінювач, та які отримали сертифікат суб'єкта оціночної діяльності відповідно до цього Закону. Згідно ст.12 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" звіт про оцінку майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання відповідно до договору. Звіт підписується оцінювачами, які безпосередньо проводили оцінку майна, і скріплюється підписом керівника суб'єкта оціночної діяльності. Вимоги до змісту звіту про оцінку майна, порядку його оформлення та рецензування встановлюються положеннями (національними стандартами) оцінки майна. Зміст звіту про оцінку майна повинен містити розділи,що розкривають зміст проведених процедур та використаної нормативно-правової бази з оцінки майна. Відповідно до ч.1 ст.13 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна) здійснюється на вимогу особи, яка використовує оцінку майна та її результати для прийняття рішень, у тому числі на вимогу замовників (платників) оцінки майна, органів державної влади та органів місцевого самоврядування, судів та інших осіб, які мають заінтересованість у неупередженому критичному розгляді оцінки майна, а також за власною ініціативою суб'єкта оціночної діяльності. Підставою для проведення рецензування є письмовий запит до осіб, які відповідно до цієї статті мають право здійснювати рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна). Згідно ч.1 ст.9 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" методичне регулювання оцінки майна здійснюється у відповідних нормативно-правових актах з оцінки майна: положеннях (національних стандартах) оцінки майна, що затверджуються Кабінетом Міністрів України, методиках та інших нормативно-правових актах, які розробляються з урахуванням вимог положень (національних стандартів) і затверджуються Кабінетом Міністрів України або Фондом державного майна України. Відповідно до п.1 Національних стандартів №1 "Загальних засад оцінки майна і майнових прав", затверджених КМУ від 10 вересня 2003 року за № 1440, Національний стандарт №1 є обов'язковим для застосування під час проведення оцінки майна та майнових прав суб'єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна. Згідно п.4 Національних стандартів №1, оцінка майна проводиться з дотриманням принципів корисності, попиту і пропонування, заміщення, очікування, граничної продуктивності внеску, найбільш ефективного використання. Відповідно до п.11 Національних стандартів №1, оцінка проводиться із застосуванням бази, що відповідає ринковій вартості або неринковим видам вартості. Вибір бази оцінки передує укладанню договору на проведення оцінки майна. Вибір бази оцінки залежить від мети, з якою проводиться оцінка майна, його особливостей, а також нормативних вимог. У разі коли у нормативно-правових актах з оцінки майна, договорі на проведення оцінки майна або ухвалі суду не зазначається вид вартості, який повинен бути визначений у результаті оцінки, визначається ринкова вартість. Згідно п.п.12,13,14,15 Національних стандартів №1, використання ринкової вартості як бази оцінки під час укладання договору на проведення оцінки майна можливе за умови відповідності угоди, у зв'язку з якою проводиться оцінка, змісту поняття ринкової вартості. При цьому умови такої угоди не повинні передбачати будь-які додаткові обмеження або вимоги, що впливають на майбутню економічну вигоду від використання покупцем об'єкта оцінки. Для визначення ринкової вартості враховується найбільш ефективне використання об'єкта оцінки. Визначення ринкової вартості об'єкта оцінки можливе із застосуванням усіх методичних підходів у разі наявності необхідної інформації. Методи проведення оцінки, що застосовуються під час визначення ринкової вартості об'єкта оцінки у разі використання порівняльного підходу, повинні ґрунтуватися на результатах аналізу цін продажу (пропонування) на подібне майно... Відповідно до п.16 Національних стандартів №1, визначення ринкової вартості об'єкта оцінки за допомогою порівняльного підходу ґрунтується на інформації про ціни продажу (пропонування) подібного майна, достовірність якої не викликає сумнівів у оцінювача. У разі відсутності або недостатності зазначеної інформації у звіті про оцінку майна зазначається, якою мірою це вплинуло на достовірність висновку про ринкову вартість об'єкта оцінки. За відсутності достовірної інформації про ціни продажу подібного майна ринкова вартість об'єкта оцінки може визначатися на основі інформації про ціни пропонування подібного майна з урахуванням відповідних поправок, які враховують тенденції зміни ціни продажу подібного майна порівняно з ціною їх пропонування. Згідно п.п.35,36,37,38 Національних стандартів №1, оцінка майна проводиться із застосуванням методичних підходів, методів оцінки, які є складовими частинами методичних підходів або є результатом комбінування кількох методичних підходів, а також оціночних процедур. Оцінювач застосовує, як правило, кілька методичних підходів, що найбільш повно відповідають визначеним меті оцінки, виду вартості за наявності достовірних інформаційних джерел для її проведення. З метою обґрунтування остаточного висновку про вартість об'єкта оцінки результати оцінки, отримані із застосуванням різних методичних підходів, зіставляються шляхом аналізу впливу принципів оцінки, які є визначальними для мети, з якою проводиться оцінка, а також інформаційних джерел на достовірність результатів оцінки. Неможливість або недоцільність застосування певного методичного підходу, пов'язана з повною відсутністю чи недостовірністю необхідних для цього вихідних даних про об'єкт оцінки та іншої інформації, окремо обґрунтовується у звіті про оцінку майна. Національними стандартами можуть передбачатися також інші випадки обмежень щодо застосування певних методичних підходів для визначення ринкової вартості та неринкових видів вартості об'єктів оцінки. Застереження та обмеження щодо використання результатів оцінки об'єкта оцінки зазначаються у звіті про оцінку майна. Для проведення оцінки майна застосовуються такі основні методичні підходи: витратний (майновий - для оцінки об'єктів у формі цілісного майнового комплексу та у формі фінансових інтересів); дохідний; порівняльний. Відповідно до п.п.47,48,49 Національних стандартів №1, порівняльний підхід ґрунтується на врахуванні принципів заміщення та попиту і пропонування. Порівняльний підхід передбачає аналіз цін продажу та пропонування подібного майна з відповідним коригуванням відмінностей між об'єктами порівняння та об'єктом оцінки. Для визначення ринкової вартості об'єкта оцінки у матеріальній формі із застосуванням порівняльного підходу інформація про подібне майно повинна відповідати таким критеріям: умови угод купівлі-продажу або умови пропонування щодо укладення таких угод не відрізняються від умов,які відповідають вимогам, що висуваються для визначення ринкової вартості; продаж подібного майна відбувся з дотриманням типових умов оплати; умови на ринку подібного майна, що визначали формування цін продажу або пропонування, на дату оцінки істотно не змінилися або зміни, які відбулися, можуть бути враховані. Основними елементами порівняння є характеристики подібного майна за місцем його розташування, фізичними та функціональними ознаками, умовами продажу тощо. Коригування вартості подібного майна здійснюється шляхом додавання або вирахування грошової суми із застосуванням коефіцієнта (відсотка) до ціни продажу (пропонування) зазначеного майна або шляхом їх комбінування. Згідно п.п.51,52,53 Національних стандартів №1, незалежна оцінка майна проводиться у такій послідовності: укладення договору на проведення оцінки; ознайомлення з об'єктом оцінки, збирання та оброблення вихідних даних та іншої інформації, необхідної для проведення оцінки; ідентифікація об'єкта оцінки та пов'язаних з ним прав, аналіз можливих обмежень та застережень, які можуть супроводжувати процедуру проведення оцінки та використання її результатів; вибір необхідних методичних підходів, методів та оціночних процедур, що найбільш повно відповідають меті оцінки та обраній базі, визначеним у договорі на проведення оцінки, та їх застосування; узгодження результатів оцінки, отриманих із застосуванням різних методичних підходів; складання звіту про оцінку майна та висновку про вартість об'єкта оцінки на дату оцінки; доопрацювання (актуалізація) звіту та висновку про вартість об'єкта оцінки на нову дату (у разі потреби). Оцінювач самостійно здійснює пошук інформаційних джерел (за винятком документів, надання яких повинен забезпечити замовник оцінки згідно з договором), їх аналіз та виклад обґрунтованих висновків. При цьому оцінювач повинен проаналізувати всі інформаційні джерела, пов'язані з об'єктом оцінки, тенденції на ринку подібного майна, інформацію про угоди щодо подібного майна, які використовуються у разі застосування порівняльного підходу, та іншу істотну інформацію. У разі неповноти зазначеної інформації або відсутності її взагалі у звіті про оцінку майна зазначається негативний вплив цього факту на результати оцінки. Залежно від обраних методичних підходів та методів оцінки оцінювач повинен: зібрати та проаналізувати всі істотні відомості про об'єкт оцінки, зокрема вихідні дані про його правовий статус, відомості про склад, технічні та інші характеристики, інформацію про стан ринку стосовно об'єкта оцінки та подібного майна, відомості про економічні характеристики об'єкта оцінки (прогнозовані та фактичні доходи і витрати від використання об'єкта оцінки, у тому числі від його найбільш ефективного використання та існуючого використання); проаналізувати існуючий стан використання об'єкта оцінки та визначити умови його найбільш ефективного використання; зібрати необхідну інформацію для обґрунтування ставки капіталізації та (або) ставки дисконту; визначити правові обмеження щодо об'єкта оцінки та врахувати їх вплив на вартість об'єкта оцінки; обґрунтувати застосування методичних підходів, методів та оціночних процедур, у разі потреби- застосування спеціальних методів оцінки та оціночних процедур (комбінування кількох методичних підходів або методів), якщо інше не передбачено законодавством. Відповідно до п.56 Національних стандартів №1, звіт про оцінку майна може складатися у повній чи у стислій формі. Звіт про оцінку майна, що складається у повній формі, повинен містити: опис об'єкта оцінки, який дає змогу його ідентифікувати; дату оцінки та дату завершення складення звіту, а у разі потреби - строк дії звіту та висновку про вартість майна відповідно до вимог законодавства; мету проведення оцінки та обґрунтування вибору відповідної бази оцінки, якщо інше не передбачено законодавством; перелік нормативно-правових актів, відповідно до яких проводиться оцінка; перелік обмежень щодо застосування результатів оцінки; виклад усіх припущень, у межах яких проводилася оцінка; опис та аналіз зібраних і використаних вихідних даних та іншої інформації під час проведення оцінки; висновки щодо аналізу існуючого використання та найбільш ефективного використання об'єкта оцінки; виклад змісту застосованих методичних підходів, методів та оціночних процедур, а також відповідних розрахунків, за допомогою яких підготовлено висновок про вартість майна; письмову заяву оцінювача про якість використаних вихідних даних та іншої інформації, особистий огляд об'єкта оцінки (у разі неможливості особистого огляду - відповідні пояснення та обґрунтування застережень і припущень щодо використання результатів оцінки, крім випадків нездійснення огляду відповідно до Порядку проведення оцінки для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов'язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 4березня 2013р. № 231), дотримання національних стандартів оцінки майна та інших нормативно-правових актів з оцінки майна під час її проведення, інші заяви, що є важливими для підтвердження достовірності та об'єктивності оцінки майна і висновку про його вартість; висновок про вартість майна; додатки з копіями всіх вихідних даних, а також у разі потреби - інші інформаційні джерела, які роз'яснюють і підтверджують припущення та розрахунки. Отже, аналізуючи оскаржуваний звіт про оцінку, суд вважає, що такий не в повній мірі відповідає вищезазначеним вимогам Національних стандартів №1, зокрема, оцінювачем для визначення вартості майна не враховано найбільш ефективне використання даного об'єкта оцінки, не застосовано кілька методичних підходів, а при застосуванні порівняльного підходу, не обгрунтовано його на результатах аналізу цін продажу (пропонування) на подібне майно, а саме на 1/2 частину подібного житлового будинку, не проведено особистий огляд об'єкта оцінки, а у разі неможливості проведення такого - не надано відповідних пояснень та обґрунтувань застережень і припущень щодо використання результатів оцінки, не в повній мірі зібрано та оброблено вихідні дані та іншу інформацію, необхідну для проведення оцінки, не ідентифіковано об'єкт оцінки та пов'язаних з ним прав, не здійснено аналіз можливих обмежень та застережень, які супроводжували процедуру проведення оцінки та використання її результатів, на надано письмову заяву оцінювача про якість використаних вихідних даних та іншої інформації тощо. Тому, за таких обставин, з урахуванням вищевикладеного, суд приходить до висновку, що позов [PERSON] до відділу Державної виконавчої служби Перечинського районного управління юстиції та Товариства з обмеженою відповідальністю "Експерт і К", третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору - Комунальне підприємство "Перечинське Бюро технічної інвентаризації" Перечинської районної ради, про визнання оцінки майна недійсною є обгрунтованим і таким, що підлягає задоволенню. На підставі наведеного,

Outcome: approved