Jurisdiction: civil
Date: 2016-09-22 00:00:00

Позивач звернувся до суду з даним позовом. В судовому засіданні представниця позивача даний позов підтримала і, уточнивши позовні вимоги, просила суд визнати недійсними договори оренди землі: №2-Жу від 15 квітня 2016 року, укладений між приватним акціонерним товариством «Агрофорт» та [PERSON]; №1-Жу від 15 квітня 2016 року, укладений між приватним акціонерним товариством «Агрофорт» та [PERSON]; №3-Жу від 15 квітня 2016 року, укладений між приватним акціонерним товариством «Агрофорт» та [PERSON], а також визнати поновленими на десять років договори оренди землі: від 19 лютого 2006 року, укладений між товариством з обмеженою відповідальністю «Журавлиське» та [PERSON] щодо земельної ділянки з кадастровим номером: [NUMBER]; від 05 січня 2006 року, укладений між товариством з обмеженою відповідальністю «Журавлиське» та [PERSON] (правонаступник [PERSON]) щодо земельної ділянки з кадастровим номером: [NUMBER]; від 19 лютого 2006 року, укладений між товариством з обмеженою відповідальністю «Журавлиське» та [PERSON] (правонаступник [PERSON]) щодо земельної ділянки з кадастровим номером: [NUMBER]. В обґрунтування заявлених позовних вимог представниця позивача в судовому засіданні зазначала, що позивач, користуючись вказаними вище земельними ділянками відповідно на підставі договорів оренди землі, укладених на десять років з дати їх державної реєстрації: 19 лютого 2006 року між ним та [PERSON] (зареєстрований у Ставищенському районному відділі земельних ресурсів про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 20 березня 2006 року [NUMBER]), від 05 січня 2006 року між ним та [PERSON] (правонаступник [PERSON]) (зареєстрований у Ставищенському районному відділі земельних ресурсів про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 05 січня 2006 року [NUMBER]), від 19 лютого 2006 року між ним та [PERSON] (правонаступник [PERSON]) (зареєстрований у Ставищенському районному відділі земельних ресурсів про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 20 березня 2006 року [NUMBER]), та у зв'язку із закінченням строку їх дії 20.03.2016 року, 05.01.2016 року, 20.03.2016 року відповідно, з метою подальшого користування даними земельними ділянками завчасно направив (позивач) поштовим зв'язком 19.01.2016 року, 05.12.2015 року, 19.01.2016 року кожному відповідачеві (фізичній особі) відповідно лист-повідомлення про намір продовжити дію договорів оренди землі на новий строк на погоджених сторонами умовах та проекти самих додаткових угод. Однак, відповідачі по справі [PERSON], [PERSON] та [PERSON], отримавши вказану вище пропозицію позивача, що вбачається в рекомендованих повідомлень про вручення поштового відправлення, про свою згоду чи відмову у продовженні відповідних договорів оренди землі останньому будь-яких заяв не направляли. Натомість, між відповідачами по справі: [PERSON], [PERSON], [PERSON] з одного боку та приватним акціонерним товариством «Агрофорт» з іншого боку, під час дії існуючих з позивачем договорів оренди землі, було укладено 07 жовтня 2015 року щодо одних і тих же земельних ділянок з кадастровими номерами: [NUMBER]; [NUMBER]; [NUMBER] договори їх оренди строком на сім років і, що вбачається з Інформаційних довідок з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна №№ [NUMBER], [NUMBER], [NUMBER] та зареєстровані права оренди земельних ділянок 10.11.2015 року, 10.11.2015 року та 30.10.2015 року відповідно. Згодом між вказаними вище сторонами: [PERSON], [PERSON], [PERSON] з одного боку та приватним акціонерним товариством «Агрофорт» з іншого боку, під час дії існуючих з позивачем договорів оренди землі, було укладено 15 квітня 2016 року щодо одних і тих же земельних ділянок з кадастровими номерами: [NUMBER]; [NUMBER]; [NUMBER] договори їх оренди строком на сім років №№ 2-Жу, 1-Жу, 3-Жу і, що вбачається з Інформаційних довідок з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна №№ [NUMBER], [NUMBER], [NUMBER] відповідно, зареєстровані права оренди даних земельних ділянок 29.07.2016 року. Проте, позивач продовжує відкрито використовувати вказані вище земельні ділянки згідно своїх договірних зобов'язань, що, зокрема, підтверджується і копією акта обстеження земельної ділянки від 25 лютого 2016 року №04-19/7, складеного державним інспектором сільського господарства в Київській області [PERSON]. Тому, вважає дії відповідачів щодо укладення між собою договорів оренди вказаних вище земельних ділянок неправомірними і просить задовольнити позовні вимоги. Представниця відповідачів в судовому засіданні заперечувала проти даного позову і пояснила суду, що між товариством з обмеженою відповідальністю «Журавлиське» з одного боку та з іншого боку: [PERSON] 19 лютого 2006 року укладено договір оренди землі щодо земельної ділянки з кадастровим номером: [NUMBER]; [PERSON] (спадкоємцем якого є [PERSON]) 05 січня 2006 року, укладений договір оренди землі щодо земельної ділянки з кадастровим номером: [NUMBER]; [PERSON] (спадкоємцем якої є [PERSON]) 19 лютого 2006 року укладений договір оренди землі щодо земельної ділянки з кадастровим номером: [NUMBER] - всі на строк їх дії десять років. Реєстрацію прав оренди даних земельних ділянок було здійснено Ставищенським районним відділом земельних ресурсів. Не маючи даних примірників договорів, та, вважаючи строк їх дії закінченим, відповідачі [PERSON], [PERSON] та [PERSON] 07 жовтня 2015 року уклали строком на сім років договори оренди належних їм земельних ділянок з кадастровими номерами: [NUMBER]; [NUMBER]; [NUMBER] відповідно з відповідачем приватним акціонерним товариством «Агрофорт», право оренди, яких було у встановленому порядку зареєстровано. Проте, що строк дії попередньо укладених договорів оренди даних земельних ділянок з позивачем не закінчився їм стало відомо, отримавши від суду копію даного позову. Тому між відповідачами було погоджено та розірвано вказані вище укладені між ними 07 жовтня 2015 року договори оренди земельних ділянок. В подальшому, у зв'язку з закінченням дії договорів оренди укладених між позивачем ТзОВ «Журавлиське" та [PERSON], [PERSON] (спадоємець [PERSON].), [PERSON] (правонаступник [PERSON].) за наявності невиконання першим вимог п.п. 5 та 8, у відповідних випадках, даних договорів, а саме: прострочення Орендарем строку повідомлення Орендодавця про намір поновлення договорів оренди землі, за наявності не обтяженого іншим речовим право даних земельних ділянок з кадастровими номерами: [NUMBER]; [NUMBER]; [NUMBER] та, будучи вільними у виборі контрагента, відповідачі 15 квітня 2016 року уклали договори оренди з ПрАТ «Агрофорт» строком на сім років. Підтвердженням їх (договорів) дієвості є отримання орендодавцями за даними договорами згідно товарних накладних від 14.09.2016 року від орендаря авансової орендної плати в натуральному виразі по 100 кг цукру. Вважаючи, що позивачем не дотримано вимог законодавства щодо реалізації свого переважного права на поновлення відповідних договорів оренди, визнаючи факт відкритого користування позивачем вказаними вище земельними ділянками до теперішнього часу, представниця відповідачів просить суд відмовити в задоволенні даного позову в повному обсязі. Судом встановлено, що позивач, користуючись земельними ділянками з кадастровими номерами: [NUMBER]; [NUMBER]; [NUMBER] на підставі договорів оренди землі, укладених на десять років з дати їх державної реєстрації відповідно: 19 лютого 2006 року між ним та [PERSON] (зареєстрований у Ставищенському районному відділі земельних ресурсів про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 20 березня 2006 року [NUMBER]), від 05 січня 2006 року між ним та [PERSON] (правонаступник [PERSON]) (зареєстрований у Ставищенському районному відділі земельних ресурсів про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 05 січня 2006 року [NUMBER]), від 19 лютого 2006 року між ним та [PERSON] (правонаступник [PERSON]) (зареєстрований у Ставищенському районному відділі земельних ресурсів про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 20 березня 2006 року [NUMBER]), та у зв'язку із закінченням строку їх дії 20.03.2016 року, 05.01.2016 року, 20.03.2016 року відповідно, з метою подальшого користування даними земельними ділянками направив за один місяць і більше до закінчення даного строку поштовим зв'язком 19.01.2016 року, 05.12.2015 року, 19.01.2016 року кожному відповідачеві (фізичній особі) відповідно лист-повідомлення про намір продовжити дію договорів оренди землі на новий строк на погоджених сторонами умовах, та проекти самих додаткових угод. Однак, відповідачі по справі [PERSON], [PERSON] та [PERSON], отримавши вказану вище пропозицію позивача, що вбачається в рекомендованих повідомлень про вручення поштового відправлення, про свою згоду чи відмову у продовженні відповідних договорів оренди землі останньому будь-яких заяв не направляли, а також не вчиняли дій щодо повернення їм орендованих позивачем земельних ділянок. При цьому, між цими відповідачами з одного боку та приватним акціонерним товариством «Агрофорт» з іншого боку, під час дії існуючих з позивачем договорів оренди землі, було укладено 07 жовтня 2015 року щодо одних і тих же земельних ділянок з кадастровими номерами: [NUMBER]; [NUMBER]; [NUMBER] договори їх оренди строком на сім років і, що вбачається з Інформаційних довідок з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна №№ [NUMBER], [NUMBER], [NUMBER] та зареєстровані права оренди земельних ділянок 10.11.2015 року, 10.11.2015 року та 30.10.2015 року відповідно. Згодом між вказаними вище сторонами даний договір за обопільною згодою було розірвано. Як вбачаться із копії акта обстеження земельної ділянки від 25 лютого 2016 року №04-19/7, складеного державним інспектором сільського господарства в Київській області [PERSON], позивач продовжує здійснювати господарську діяльність на вказаних вище земельних ділянках. В подальшому між відповідачами [PERSON], [PERSON], [PERSON] з одного боку та приватним акціонерним товариством «Агрофорт» з іншого боку, 15 квітня 2016 року було повторно укладено щодо даних земельних ділянок з кадастровими номерами: [NUMBER]; [NUMBER]; [NUMBER] договори їх оренди строком на сім років №№ 2-Жу, 1-Жу, 3-Жу і, що вбачається з Інформаційних довідок з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна №№ [NUMBER], [NUMBER], [NUMBER] відповідно, зареєстровані права оренди даних земельних ділянок 29.07.2016 року. Поряд з цим, факт користування позивачем земельними ділянками з кадастровими номерами: [NUMBER]; [NUMBER]; [NUMBER] по теперішній час визнається в судовому засіданні представницею відповідачів. Вказані обставини встановлені з матеріалів справи, наданих сторонами, і досліджених в судовому засіданні. Беручи до уваги вищевикладене, суд приходить до висновку про необхідність задоволення повних вимог, виходячи з наступного. У відповідності з ч.3 ст. 10, ч.1 ст.11 ЦПК України, суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу позовних вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Ч. 4 ст. 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Згідно із ч.1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України). Відповідно до ч. 2 ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі. Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Таким чином, об'єктом оренди є земельна ділянка. За змістом ст. 79 ЗК України земельна ділянка це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами. Згідно з нормою ст. 79-1 ЗК України земельна ділянка набуває ознак об'єкта цивільних прав з моменту її сформування, тобто з моменту присвоєнням їй кадастрового номера. Сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі. П.п. 8, 40 договорів оренди землі від 19 лютого 2006 року, укладених між товариством з обмеженою відповідальністю «Журавлиське» та [PERSON] і [PERSON] (правонаступник [PERSON]) та п.п. 5, 37 договору оренди землі від 05 січня 2006 року, укладеного між товариством з обмеженою відповідальністю «Журавлиське» та [PERSON] (правонаступник [PERSON]) передбачено, що дані договори укладено на десять років з дати їх державної реєстрації. Строк дії договорів оренди земельної ділянки визначається з урахуванням періоду ротації основної сівозміни згідно з проектами землеустрою. Після закінчення строку дії договорів орендар має переважна право поновлення його на новий строк. У цьому разі, орендар повинен не пізніше ніж за два місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір подовжити його дію. У разі, коли орендар продовжує користуватися земельної ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням. Ці положення узгоджуються із загальною нормою ч. 1 ст. 777 ЦК України та ст. 33 Закону України "Про оренду землі". Так, у ч.1 ст. 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права. Крім того, ст. 764 ЦК України передбачає таку правову конструкцію, як поновлення договору найму, яка зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця. Ст. 33 Закону України "Про оренду землі" фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди. Так, у ч.ч. 1-5 ст. 33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Виходячи з приписів ст.ст. 319, 626 ЦК України, слід дійти висновку про те, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена ч. 1 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін. Таким чином, при поновленні договору оренди землі згідно із ч.ч.1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, передбачених статтею 15 цього Закону, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Отже, для застосування ч.1 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити наступні юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення. Ч.6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" передбачена інша підстава поновлення договору оренди: у тому разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч.6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність наступних юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обов'язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди. Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку про те, що порушення переважного права позивача, яке підлягає захисту відповідно до ст. 3 ЦК України, мало місце. При вирішенні питання щодо строку дії договорів оренди землі суд виходить з таких міркувань. Згідно із ч.1 ст. 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Відповідно до ч.3 ст. 203 ЦК України волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Так, вільне волевиявлення учасника правочину, передбачене статтею 203 ЦК України, є важливим чинником, без якого неможливе укладення договору оренди земельної ділянки. Своє волевиявлення на укладення договору учасник правочину виявляє в момент досягнення згоди з усіх істотних умов, складання та скріплення підписом письмового документа. Отже, сторони договору, дійшовши згоди щодо істотних умов договору оренди землі, скріплюють його своїми підписами, що і є моментом укладення договору. Разом із тим цивільні права та обов'язки, на досягнення яких спрямоване волевиявлення сторін договору оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації. У момент державної реєстрації набирає чинності (набуває юридичної сили) договір, укладення якого вже відбулося, і така реєстрація не може змінювати моменту укладання договору. Така правова позиція сформульована у постанові Верховного Суду України від 19 лютого 2014 року у справі № 6-162ц13, яка згідно зіст. 360-7 ЦПК України є обов'язковою для судів при виборі правової норми, що підлягає застосуванню до спірних правовідносин. Враховуючи, що від орендодавців в розглядуваних судом спірних правовідносинах відмови в поновленні відповідних договорів на новий строк у встановлений законом строк не надійшло, відповідно до ч.6 ст.33 ЗУ «Про оренду землі» дані договори вважаються поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором. Враховуючи вищевикладені обставини, суд приходить до висновку про наявність підстав для задоволення позову.

Outcome: approved