Jurisdiction: civil
Date: 2018-02-06 00:00:00

В позові до суду позивач з врахуванням заяви про зміну предмета позову вказав, що 20 листопада 2009 року між ВАТ«Яготинський райагротехсервіс», котре здійснює свою господарську діяльність у сфері сільськогосподарського товаровиробництва, та [PERSON], яка є власником земельної ділянки товарного сільськогосподарського виробництва площею 2,23 га, що розташована в адміністративно-територіальних межах Засупоївської сільської ради Яготинського району Київської області, що підтверджується копією державного акту від 2 березня 2009 року, зареєстрованого за №01093350004, було укладено договір оренди землі, на умовах викладених в ньому строком на вісім років, а саме до 31 березня 2017 року. Зазначений вище договір був зареєстрований в Яготинському районному відділі Київської регіональної філії центру ДП «Центра державного земельного кадастру» 25 грудня 2009 року за №040995900118. ТОВ «Яготинський райагротехсервіс» належно, повно та своєчасно виконувало взяті на себе зобов'язання згідно договору оренди землі від 20 листопада 2009 року, використовувало земельну ділянку за призначенням у власних інтересах, за що сплачувало відповідачу орендну плату відповідачеві. Жодних зауважень та заперечень зі сторони відповідача не було. Проте, як стало відомо товариству, на цю саму ділянку 23 листопада 2016 року укладено договір з новим орендарем, а саме з Товариством з обмеженою відповідальністю «Урожай Плюс», хоча державний реєстратор мав відмовити у державній реєстрації права (права оренди), якщо таке право вже зареєстроване, та протиправно повторно здійснив державну реєстрацію права користування на одну і ту саму земельну ділянку. В той же час, після подачі позову до суду між відповідами було розірвано вказаний договір оренди та 26 липня 2017 року було укладено новий договір строком на 10 років. Договір оренди землі від 20.11. 2009 року відповідає усім вимогам чинного законодавства та укладений без будь-яких порушень. Натомість укладення договору оренди 26.07.2017 року протирічить нормам закону, оскільки ні чинне законодавство, ні умови договору не передбачають укладення двох договорів на одну і ту саму земельну ділянку. Крім того, з метою переважного поновлення договору оренди, відповідно до п. 8 вищевказаного договору оренди земельної ділянки ТОВ «Яготинський райагротехсервіс» відправило відповідачеві поштове відправлення, до якого було додано лист-повідомлення про переважне право поновлення договору на новий строк та проект договору оренди земельної ділянки. Вказане поштове відправлення відповідачем було одержано 1 вересня 2016 року. Заперечень, щодо продовження договору оренди земельної ділянки на адресу Товариства не надходило. При цьому, товариством 28 листопада 2017 року було внесено [PERSON] відповідну оренду плату після закінчення строку дії договору. Таким чином, ТОВ «Яготинський райагротехсервіс» продовжує користуватись земельною ділянкою та продовжує здійснювати відповідні відрахування (збори) до державного бюджету за її використання. Вважає, що переважне право його як орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, порушене орендодавцем укладенням договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору. Просив визнати додаткову угоду до договору оренди землі від 20 листопада 2009 року, укладеного між ВАТ «Яготинський райагротехсервіс» та [PERSON], укладеною в наступній редакції: ДОДАТКОВА УГОДА №1 до Договору оренди від 20 листопада 2009 року. Товариство з обмеженою відповідальністю «Яготинський райагротехсервіс», в подальшому - Орендодавець, з однієї сторони, та [PERSON], в подальшому Орендар, з другої сторони, разом - Сторони, за взаємною згодою уклали цю Додаткову угоду про наступне.1. Продовжити договір оренди земельної ділянки від 20 листопада 2009 року, який зареєстрований у Державному реєстрі земель 25 грудня 2009 року за №040995900118, предметом якого є земельна ділянка площею 2,23 га кадастровий номер [NUMBER] яка призначена для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, та розташована в адміністративних межах Засупоївської сільської ради Яготинського району Київської області, до 14 серпня 2024 року. 2. Умови Договору, не зачеплені даною Додатковою угодою, залишаються незмінними і Сторони підтверджують по ним свої зобов'язання. Визнати недійсним договір оренди землі від 26 липня 2017 року, укладений між ТОВ «Урожай Плюс»» та [PERSON] на земельну ділянку розміром 2,2301 га, кадастровий номер [NUMBER] яка розташована на території Засупоївської сільської ради Яготинського району Київської області, призначена для ведення товарного сільськогосподарського виробництва та належить [PERSON]. Скасувати державну реєстрацію речового права ТОВ «Урожай Плюс» на земельну ділянку розміром 2,2301 га, кадастровий номер [NUMBER] яка розташована на території Засупоївської сільської ради Яготинського району Київської області, призначена для ведення товарного сільськогосподарського виробництва та належить [PERSON], шляхом скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 36362743 від 28.07.2017 р. та скасувати запис Державного реєстру речових прав на нерухоме майно за номером запису про інше речове право 21614336 від 26.07.2017 року про право оренди земельної ділянки орендарем Товариством з обмеженою відповідальністю «Урожай Плюс » земельної ділянки загальною площею 2,2301 га, кадастровий номер [NUMBER] що перебуває у власності орендодавця [PERSON]. В зустрічному позові [PERSON] до ТОВ «Яготинський райагротехсервіс», про зобов'язання звільнити земельну ділянку, вказала, що між нею та ТОВ «Яготинський райагротехсервіс» 20 листопада 2009 року було укладено Договір оренди землі, на земельну ділянку, яка належить їй на праві приватної власності на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку. На даний час дія договору оренди закінчилась. Нового договору оренди земельної ділянки, ані додаткової угоди на продовження строку дії Договору оренди землі від 20.11.2009 року між нею та Відповідачем не укладалось. У відповідача відсутні правовстановлюючі документи на дану земельну ділянку. Відсутність таких документів у особи на час прийняття судом рішення є самовільним зайняттям земельної ділянки. Вважає, що жодних законних підстав для продовження використання належної їй земельної ділянки відповідач не має. Просила зобов'язати Товариство з обмеженою відповідальністю «Яготинський райагротехсервіс» звільнити та привести до стану, придатного для використання за цільовим призначенням, належну їй земельну ділянку та стягнути з Відповідача на її користь судові витрати. В судове засідання представник позивача ТОВ "Яготинський райагротехсервіс" не з'явився в заві до суду просив справу слухати у його відсутність вимоги за первісним позовом підтримав, зустрічний позов [PERSON] не визнав, в його задоволенні просив відмовити. Представник відповідачки [PERSON] в судове засідання не з'явилась про день та час розгляду справи вчасно повідомлена. Представник відповідача ТОВ "Урожай плюс" в судове засідання не з'явився, про день та час розгляду справи повідомлений належно, в заяві до суду просив справу розглядати у його відсутність. Не визнаючи позовних вимог позивача за первісним позовом, відповідач ТОВ «Урожай Плюс» надіслав до суду свої заперечення, в яких вказав, що позовні вимоги ТОВ «Яготинський райагротехсервіс» є безпідставними, необґрунтованими та незаконними, з тих підстав, що відповідачем [PERSON], після отримання листа ТОВ "Яготинський райагротехсервіс" про переважне право на укладення договору оренди, направила Товариству лист-повідомлення "Про неможливість використання земельної ділянки", а тому вважає, що [PERSON] були дотримані вимоги передбачені ч.1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", а також враховуючи, що Договір оренди земельної ділянки від 23 листопада 2016 року розірвано на підставі Угоди про розірвання від 18.07.2017 року, про що внесено запис до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 25.07.2017 року, індексний номер 92841088 про припинення іншого речового права, в задоволенні вимог ТОВ "Яготинський райагротехсервіс" просив відмовити. Третя особа Приватний нотаріус Тищенко І.В. в листі до суду проти задоволення вимог позивача ТОВ «Яготинський райагротехсервіс» заперечував та вказав, що під час реєстрації договору оренди приватним нотаріусом, як реєстратором, здійснюється пошук відомостей про зареєстровані речові права на нерухоме майно та їх обтяження у Державних реєстрах. В зв'язку із відсутністю актуальної інформації з ДРРПнНМ, РПВнНМ, ДРІ та ЄРЗВОНМ про державну реєстрацію іншого речового права (право оренди земельної ділянки), підстав для відмови в реєстрації прав, згідно ст.24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не було. Так, відповідно до ст. 125 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав, а відтак договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом. Статею 1 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що оренда землі - це засноване на договорі платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та іншої діяльності. Зобов'язання орендодавця і орендаря земельної ділянки виникають на підставі укладеного договору оренди землі. Згідно із частиною першою статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Відповідно до частини третьої статті 203 ЦК України волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Як вольова дія, правочин являє собою поєднання волі та волевиявлення. Воля сторін полягає в їхній згоді взяти на себе певні обов'язки, вона повинна бути взаємною, двосторонньою і спрямованою на досягнення певної мети. Згідно зі ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. На підставі статті 20 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, яка була чинною на 2008 року) укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Право оренди земельної ділянки виникає з дня державної реєстрації цього права відповідно до закону, що регулює державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Зобов'язання повинно виконуватися належним чином у встановлений термін, відповідно до умов договору та вимог чинного законодавства (ст.526 ЦК України) Договір є обов'язковим для виконання сторонами ( ст.629 ЦК України ). У відповідності з вимогами статті 24 Закону України «Про оренду землі», орендодавець зобов'язаний, зокрема, не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою. В статті 31 Закону України «Про оренду землі» передбачені підстави припинення договору оренди землі. При цьому, у вказаній нормі закону зазначено, що розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором. Договір оренди землі може бути припинений також шляхом його розірвання у випадках передбачених статею 32 Закону України «Про оренду землі». Відповідно до приписів ч. 1 статті 27 Закону України «Про оренду землі» орендареві забезпечується захист його прав на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону. Відповідно до ст. 17 Закону України «Про оренду землі» передача об'єкта оренди орендарю здійснюється орендодавцем у строки та на умовах, що визначені у договорі оренди землі, за актом приймання - передачі. При цьому навіть, якщо хронологічно передача земельної ділянки відбулася до державної реєстрації договору, то вважається, що орендар правомірно користується нею після здійснення такої реєстрації договору в подальшому, при умові, що така передача не заперечувалася будь-якою із сторін в період до набрання чинності відповідного договору. Згідно зі статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру, тобто реєстрацією є запис, фіксація фактів або явищ з метою обліку та надання їм статусу офіційно визнаних актів, внесення до списку або книги обліку. Відповідно до ч. 1 ст. 4 цього Закону України обов'язковій державній реєстрації підлягає право оренди земельної ділянки. Як зазначалося вище, згідно п. 6 ч. 1 ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» державний реєстратор має відмовити у державній реєстрації права (права оренди), якщо таке право вже зареєстроване. Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України). За частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі». Правовою підставою набуття права орендного землекористування є укладення договору оренди земельної ділянки. За договором оренди земельної ділянки кожна із сторін наділяється певними правами і водночас на неї покладаються певні обов'язки. Таким чином ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» об'єднує два випадки пролонгації договору оренди. Так, у частині першій ст. 33 цього закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Реалізація зазначеного переважного права на поновлення договору оренди можлива лише за умови дотримання встановлених цією нормою певної процедури і строків (частини 2-5 цієї статті). Так, для застосування частини першої ст. 33 ЗУ "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити наступні юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення. Частиною 6 статті 33 ЗУ «Про оренду землі» передбачена інша підстава поновлення договору оренди, а саме у тому разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», необхідна наявність наступних юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обов'язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди (Правова позиція ВСУ у справі №6-219цс14). Разом із тим за змістом ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» поновлення договору оренди відбувається шляхом укладення додаткової угоди. Ч.1статті 777 ЦК України законодавцем закріплено переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачено певну процедуру здійснення цього права. Права наймача, що встановлені статтею 777 ЦК України, є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами. У випадку виявлення наміру у наймодавця на укладення нового договору найму, реалізація переважного права попереднього наймача можлива лише в разі, коли йому стане відомо про такий намір. За відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення останнього щодо наміру укладення нового договору оренди з новим орендарем, право особи на реалізацію свого переважного права, що передбачено статтею 777 ЦК України та статтею 33 Закону України «Про оренду землі», буде порушено, а така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря буде недобросовісною. Як видно із копії Державного акту на право власності на земельну ділянку (а.с.41) [PERSON] належить земельна ділянка площею 2,2301 га розташована ділянка №334 на території Засупоївської сільської ради Яготинського району та призначена для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер [NUMBER]. Як вбачається із копії договору оренди землі від 20.11.2009 року (а.с.7-9) 20.11.2009 року між [PERSON] та ВАТ «Яготинський райагротехсервіс» було укладено договір оренди землі строком до 31 березня 2017 року. Згідно акту приймання-передачі земельної ділянки від 20 листопада 2009 року(а.с.10) Орендодавець передав а Орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку №334 загальною площею 2,2300 га. Як видно із витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права (а.с.11) 23.11.2016 року реєстратором Комунального підприємства Кагарлицької районної ради «Реєстраційне агентство» внесено рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, а саме: оренду земельної ділянки площею 2,2301 га, кадастровий номер [NUMBER] укладений між [PERSON] та Товариством з обмеженою відповідальністю «Урожай плюс». Як вбачається із рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення (а.с.12) [PERSON] отримала від ТОВ «Яготинський райагротехсервіс» рекомендованого листа 30.08.2016 року. Як видно із копії витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права (а.с.26) 21.07.2017 зареєстровано угоду про розірвання договору оренди землі між ТОВ «Урожай плюс» та [PERSON]. З угоди про розірвання договору оренди землі (а.с.28) вбачається, що між ТОВ «Урожай плюс» та [PERSON] договір оренди земельної ділянки розірвано. Як видно із квитанції про відправлення цінного листа (а.с.42) 15.05.2017 року на адресу [PERSON] було відправлено цінного листа з описом вкладення, а саме з листом-повідомленням «Про неможливість використання земельної ділянки». Як видно із копії договору земельної ділянки кадастровий номер [NUMBER] без дати (а.с.62-66) між ТОВ «Яготинський райагротехсервіс» та [PERSON] укладено договір оренди земельної ділянки без дати укладення строком до 31 жовтня 2029 року та підписаний сторонами. Як вбачається із інформаційного витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно(а.с.111) 26.07.2017 року приватним нотаріусом Березанського міського нотаріального округу Тищенко І.В. за ТОВ «Урожай плюс» зареєстровано право оренди земельної ділянки кадастровий номер [NUMBER] строком до 31 грудня 2027 року, орендодавець [PERSON]. Під час розгляду справи встановлено, що 20 листопада 2009 року між ВАТ«Яготинський райагротехсервіс», котре здійснює свою господарську діяльність у сфері сільськогосподарського товаровиробництва, та [PERSON], яка є власником земельної ділянки товарного сільськогосподарського виробництва площею 2,23 га, що розташована в адміністративно-територіальних межах Засупоївської сільської ради Яготинського району Київської області, що підтверджується копією державного акту від 2 березня 2009 року, зареєстрованого за №01093350004, було укладено договір оренди землі, на умовах викладених в ньому строком на вісім років, а саме до 31 березня 2017 року. ТОВ «Яготинський райагротехсервіс» належно, повно та своєчасно виконувало взяті на себе зобов'язання згідно договору оренди землі від 20 листопада 2009 року, використовувало земельну ділянку за призначенням у власних інтересах, за що сплачувало відповідачу орендну плату відповідачеві, жодних зауважень та заперечень зі сторони відповідача не було, тобто в силу вимог ст.. 33 Закону України «Про оренду землі», ТОВ"Яготинський райагротехсервіс" має переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк. Скориставшись даним правом орендар ТОВ «Райагротехсервіс», в межах строку передбаченого ст.33 Закону України «Про оренду землі», звернувся до орендодавця із листом повідомленням про намір скористатися переважним правом на поновлення договору на новий строк та проектом договору оренди земельної ділянки, який був отриманий орендодавцем [PERSON] 01.09.2016 року. В порушення вимог ст. 33 Закону України «Про оренду землі» орендодавець у місячний термін після отримання листа не повідомила орендаря про наявність заперечень та своє рішення щодо поновлення договору оренди вказаної земельної ділянки. Орендар продовжував користуватися земельною ділянкою та вніс орендну плату орендодавцеві 27.11.2017 року, тобто після закінчення дії договору. В силу ч.6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» після закінчення дії договору орендодавець, усвідомлюючи, що її земельною ділянкою продовжує користуватися ТОВ «Яготинський райагротехсервіс», протягом місяця не надіслала орендарю своїх заперечень, щодо поновлення договору оренди та підписала з ним новий договір оренди (без зазначення дати укладання) із строком дії до 31.10.2029 року, в якому сторонами досягнуто згоди із усіх істотних умов договору, строку дії договору, орендної плати, тощо. При цьому суд не може прийняти як доказ того, що [PERSON] повідомила ТОВ «Яготинський Райагротехсервіс» про припинення договору оренди, квитанцію про відправлення поштового відправлення, з тих підстав, що цінний лист адресовано [PERSON] а не «Яготинський Райагротехсервіс», а тому даний доказ є неналежним. Встановлено, що [PERSON], в порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, в супереч вимог ст.. 33 Закону України «Про оренду землі», уклала договір оренди земельної ділянки із ТОВ «Урожай плюс» строком на десять років до 31 грудня 2027 року, який зареєстровано 26.07.2017 року приватним нотаріусом Березанського міського нотаріального округу Тищенко І.В. Аналогічний правовий висновок висловив Верховний Суд України в своїх постановах від 23 березня 2016 року у справі № 6-146цс16, від 23 листопада 2016 року у справі № 594/153/16-ц. Статтею 203 ЦК України передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Згідно ч.1,ч.2 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами ) вимог, які встановлені чистинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 ЦК України. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У такому разі визнання такого правочину недійсним не вимагається. Таким чином позивачем за первісним позовом ТОВ «Яготинський райагротехсервіс» в повному обсязі дотримано вимоги ст. 33 Закону України «Про оренду землі», а відповідачка уклала договір із ТОВ "Урожай Плюс" всупереч вимогам ст. 33 ЗУ "Про оренду землі", в зв"язку з чим первісний позов підлягає до задоволення, а в задоволенні зустрічного позову необхідно відмовити. Дійшовши такого висновку, суд також приймає до уваги, що докази повідомлення первісного орендаря у визначений законом термін про намір не поновлювати договір оренди в матеріалах справи відсутні.

Outcome: approved