Jurisdiction: civil
Date: 2016-09-04 00:00:00

Позивач ТОВ «Агросоюз» звернувся з позовом до відповідачів про визнання недійсним договору оренди землі від 05 травня 2016 р., укладеного між відповідачами [PERSON] та фермерським господарством «Балишев» та скасування його державної реєстрації, предметом якого є земельна ділянка площею 4,62 га, кадастровий номер [NUMBER], яка розташована на території Великоплосківської сільської ради Великомихайлівського району Одеської області. Позовні вимоги мотивовані тим, що 26.11.2005 р. між ТОВ «Агросоюз» та [PERSON] було укладено договір оренди землі строком на 20 років, предметом якого є вищевказана земельна ділянка, даний договір було зареєстровано у Великомихайлівському районному відділі Одеської регіональної філії ДП «ЦДЗК при Держкомземі України» 26.10.2006 року за № 100, сторонами був підписаний акт передачі та прийому земельної ділянки від 26.11.2005 року. Вказаний договір оренди є чинним, строк його дії не сплинув, відповідно до договору, розірвання договору оренди в односторонньому порядку не допускається, вказаний договір не оспорювався в судовому порядку, а тому до закінчення строку його дії орендодавець [PERSON] не мав права укладати будь-які правочини щодо вищевказаної земельної ділянки, оскільки його права власника обмежені укладеним договором та дії власника земельної ділянки порушують законні права та інтереси позивача, як орендаря земельної ділянки. Представник позивача в судовому засіданні заявлені вимоги підтримав у повному обсязі. Надав пояснення, аналогічні викладеним у позові, послався на те, що договір оренди земельної ділянки, укладений між ТОВ «Агросоюз» та власником земельної ділянки [PERSON] є дійсним, строк його дії не сплинув, він не визнавався в судовому порядку недійсним, належним чином зареєстрований, тому відповідач [PERSON] неправомірно уклав 05.05.2016 року інший договір оренди з ФГ «Балишев», цей договір має бути визнаний недійсним та скасована державна реєстрація права оренди. Також вказав, що до теперішнього часу договір виконувався належним чином, [PERSON] отримував орендну плату, будь яких зауважень від нього щодо виконання позивачем зобов»язань за договором оренди не надходило. Відповідач [PERSON] в судове засідання не з»явився, про дату розгляду справи повідомлявся належним чином. Представник відповідача [PERSON] - [PERSON] в судовому засіданні позов не визнав в повному обсязі. Вказав, що власник земельної ділянки має право розпоряджатись своєю власністю. Вважає, що договір оренди землі від 05.05.2016 року є дійсним, оскільки він зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Вказав. що він не оспорює факту укладення договору оренди землі між позивачем та [PERSON], підтвердив факт отримання [PERSON] орендної плати від позивача, оскільки позивач користувався земельною ділянкою. Підтвердив, що власник землі в судовому порядку договір оренди від 2005 року не оспорював, не звертався до позивача із заявами про розорювання договору оренди за згодою сторін. Представник ФГ «Балишев» в судовому засіданні позов не визнав. В суді пояснив, що перед укладенням договору оренди з [PERSON] він звернувся до державного реєстратора, який йому повідомив про відсутність відомостей щодо наявності інших договорів оренди на земельну ділянку [PERSON], у зв»язку з чим ним і був укладений оспорюваний договір. Він знав, що земельну ділянку обробляє ТОВ «Агросоюз», але вважав, що це здійснюється без достатніх правових підстав. Вважає оспорюваний договір дійсним, оскільки він зареєстрований в Державному реєстрі. Третя особа Новак С.С. надав суду письмові пояснення, в яких зазначив, що не заперечує проти задоволення позову. Вказав, що до нього звернулись відповідачі для реєстрації договору оренди земельної ділянки від 05.05.2016 року. Ним були здійснені всі необхідні перевірки щодо правомірності укладеного договору, даних про існування договору оренди від 2005 року в реєстрі виявлено не було, тому у нього не було підстав відмовляти в державній реєстрації договору оренди земельної ділянки. Також вважає правомірними вимоги позивача в частині скасування реєстрації речового права. Просив розглянути справу з урахуванням його пояснень за його відсутності. Вислухавши пояснення представника позивача, представників відповідачів, дослідивши письмові матеріали справи, розглянувши справу в межах заявлених вимог, суд дійшов до наступного. В судовому засіданні встановлено, що відповідач [PERSON] є власником земельної ділянки площею 4,62 га, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер: [NUMBER], розташованої на території Великоплосківської сільської ради Великомихайлівського району Одеської області. Зазначене підтверджено державним актом на право власності на земельну ділянку ЯА № 268180 \\ а.с. 8 \\ 26 листопада 2005 між ТОВ «Агросоюз» та [PERSON] був укладений договір оренди землі, предметом якого є земельна ділянка площею 4,62 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на території Великоплосківської сільської ради Великомихайлівського району Одеської області, строком на 20 років. Зазначений договір оренди містить всі необхідні умови, належним чином підписаний сторонами, на його зворотньому боці є посвідка секретаря Великоплосківської селищної ради, яка встановлювала особи та повноваження підписантів договору, також є відмітка про реєстрацію договору в Великомихайлівському районному відділі Одеської регіональної філії ЦДЗК при Держкомземі України № 100 від 26.10.2006 року в Книзі реєстрації договорів оренди земельних ділянок /а.с.6-7/. П. 31-33 укладеного між сторонами договору визначений порядок зміни умов договору, його припинення та розірвання. П. 34 договору визначено, що розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається. Згідно з інформацією Держгеокадастру від 26.08.2016 року № 27-1512-0.13-2472/2-16, в Книзі записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, оренди землі, наявні записи про реєстрацію договору оренди землі від 26.11.2005 року між ТОВ «Агросоюз» та [PERSON], номер реєстрації договору 0406519000100. В судовому засіданні представник [PERSON] не оспорював факту укладення даного договору, вказав, що [PERSON] не оспорював даний договір в судовому порядку, не звертався до ТОВ «Агросоюз» з вимогами про розірвання договору за згодою сторін. Також представник не заперечував факту отримання [PERSON] орендної плати за вказаним договором в рахунок виконання договору. Відповідно до ч. 1 ст. 61 ЦПК України обставини, визнані сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі, не підлягають доказуванню. Також судом встановлено, що 08.06.2016 року державним реєстратором Новаком С.С. було здійснено реєстрацію договору оренди земельної ділянки площею 4,62 га кадастровий номер [NUMBER] для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка на праві приватної власності належить [PERSON] Договір оренди землі без номеру від 05.05.2016 року, укладений між [PERSON] та ФГ «Балишев», строк дії договору 10 років, орендар ФГ «Балишев» (а.с.11-12). 14.06.2016 року керівник ФГ «Балишев» - [PERSON] звернувся до ТОВ «Агросоюз» із заявою, в якій просив передати йому земельну ділянку у зв»язку з укладенням договору оренди (а.с.13). Представник позивача в суді пояснив, що орендодавець не звертався до ТОВ «Агросоюз» з будь якими заявами про припинення укладеного договору оренди, рішення про припинення договору, його розірвання, не приймалось, в судовому порядку договір недійсним не визнавався. Вказані обставини підтвердили і представники відповідачів. На підставі вказаних обставин суд встановив, що між сторонами виник спір з приводу правомірності укладення 05.05.2016 року між відповідачами договору оренди земельної ділянки. Спірні правовідносини регулюються Законом України «Про оренду землі» в редакції чинній на час укладення договорів оренди між сторонами, ЦК України та Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України). Відповідно до статті 792 ЦК України, за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов»язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Аналіз зазначеної норми Закону дозволяє зробити висновок, що наявність укладеного в установленому порядку договору оренди земельної ділянки обмежує права власника земельної ділянки у володінні та користуванні предметом договору оренди. Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі. Статтею 1 Закону України «Про оренду землі» визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відповідно до ст. 13 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Згідно до ст. 14 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Типова форма договору оренди землі затверджується Кабінетом Міністрів України. В силу ч.1 ст.210 ЦК України та ч.1 ст.20 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі підлягає державній реєстрації і виходячи зі змісту статей 210, 640 ЦК України та ст.18 Закону України «Про оренду землі» є укладеним з моменту його державної реєстрації. Відповідно до ст. 35 Закону України «Про оренду землі» спори, пов'язані з орендою землі, вирішуються у судовому порядку. Перевіривши укладений між ТОВ «Агросоюз» та [PERSON] договір оренди земельної ділянки від 26.11.2005 року, суд дійшов до висновку про його відповідність вимогам чинного на час його укладення законодавства. Строк дії договору на момент розгляду справи не сплив.Договір оренди землі від 26.11.2005 року укладено в письмовій формі, здійснено його державну реєстрацію відповідно до чинного на момент укладення договору законодавства; [PERSON] мав необхідний обсяг цивільної дієздатності, його волевиявлення було спрямоване на укладення договору оренди землі, до якого додано копію державного акта про право власності на землю, підписано акт прийому-передачі земельної ділянки. Вказаний договір в судовому порядку недійсним, припиненим, розірваним не визнавався, в теперішній час виконується обома сторонами. Згідно ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Відповідно до ч.1 ст.203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Згідно ст.204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним. Відповідно до вимог ст. ст. 215, 216 ЦК України, вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним та про застосування наслідків його недійсності, а також вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути заявлена як однією зі сторін правочину, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненням правочину. Відповідно до частини першої статті 3 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. З урахуванням цих норм правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, яким надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси. Суд повинен установити, чи були порушені, не визнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні. На підставі досліджених в судовому засіданні доказів, встановлених фактичних обставин справи, вислухавши пояснення учасників провадження, суд вважає встановленим, що оспорюваний договір оренди, укладений 05.05.2016 року між відповідачами, укладений під час дії договору оренди між ТОВ «Агросоюз» та [PERSON] 25.11.2005 року. Первинний договір оренди є діючим, його наявність обмежує права власника земельної ділянки [PERSON] щодо володіння та користування земельною ділянкою, яка є предметом договору оренди, оспорюваний договір порушує права орендаря ТОВ «Агросоюз» на володіння та користування земельною ділянкою, яка є предметом договору оренди від 26.11.2005 року, тому суд дійшов висновку, що оспорюваний договір оренди укладений з порушеннями вимог ч. 1 ст. 203 ЦК України, а тому має бути визнаний недійсним. Відповідно до п. 2 Порядку державної реєстрації договорів оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 року № 2073, державна реєстрація договорів оренди є офіційним визнанням і підтвердженням державою факту виникнення або припинення права оренди земельних ділянок. Відповідно п. 8 ст. 9 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", державний реєстратор: під час проведення державної реєстрації прав, які виникли та зареєстровані в установленому порядку до 1 січня 2013 року, запитує від органів виконавчої влади, органів місцевого самоврядування, підприємств, установ та організацій, які відповідно до чинного на момент реєстрації законодавства проводили таку реєстрацію, інформацію (довідки, копії документів тощо), необхідну для реєстрації прав та їх обтяжень, якщо такі документи не були подані заявником або якщо документи, подані заявником, не містять передбачених цим Законом відомостей про право набувача або про нерухоме майно. Органи виконавчої влади, органи місцевого самоврядування, підприємства, установи та організації, до яких надійшов запит, зобов'язані безоплатно в установленому законодавством порядку протягом трьох робочих днів надати державному реєстратору відповідну інформацію, зокрема щодо зареєстрованих речових прав на нерухоме майно, у тому числі земельні ділянки. Реєстратор надав письмові пояснення, що ним були вчинені необхідні перевірки, але дані про реєстрацію договору оренди 2005 року були відсутні у відповідному реєстрі. Із пояснень реєстратора вбачається, що при перевірці правомірності оспорюваного договору ним перевірялись дані лише Державного реєстру прав на нерухоме майно, будь яких запитів до Держгеокадастру щодо реєстрації прав на земельну ділянку, які мали місце до 2013 року ним не вчинялось. Посилання відповідачів на відсутність даних про реєстрацію договору 2005 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно не свідчить про порушення порядку реєстрації вказаного договору, оскільки є дані на підтвердження записів про реєстрацію договору в Книзі записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, оренди землі, що відповідає вимогам Постанови Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 року № 2073. Щодо позовних вимог про скасування реєстрації прав та їх обтяжень за № 14964227 від 08.06.2016 року про проведення державної реєстрації іншого речового права (права оренди земельної ділянки) за суб'єктом ФГ «Балишев», суд дійшов до наступного. Відповідно до ч. 2 ст. 26 ЗУ "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", в редакції, яка чинна на час розгляду справи, У разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, а також у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав. Аналіз зазначеного положення закону дозволяє зробити висновок, що в судовому порядку може бути скасоване: рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права, документ, на підставі якого проведено державну реєстрацію права, записи про проведену державну реєстрацію права. Оскарження рішення державного реєстратора або записів про проведену державну реєстрацію передбачає участь державного реєстратора у справі в якості відповідача. Суд враховує, що позивачем не заявлялись питання про скасування рішення державного реєстратора або про скасування записів про проведену державну реєстрацію права. При розгляді даної справи судом, на вимогу позивача, перевірялась правомірність укладення оскаржуваного договору оренди, на підставі якого була проведена реєстрація речового права, правомірність дій державного реєстратора не перевірялась, державний реєстратор приймав участь у справі в якості третьої особи. Рішення суду про визнання договору оренди землі від 01.04.2016 року, укладеного між відповідачами, недійсним, є підставою для звернення позивача до відповідного органу про скасування речового права, зареєстрованого на підставі договору оренди, що, відповідно до ч. 2 ст. 26 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" є підставою для внесення запису про скасування державної реєстрації права. Тому вимоги позивача про скасування реєстрації речового права оренди ФГ «Балишев» є передчасними та задоволенню не підлягають. Відповідно до ч.1 ст.88 ЦПК України, підлягає стягненню з відповідачів на користь позивача сума судового збору. На підставі ст.ст. 203, 210, 215, 216 ЦК України, ст.ст. 1, 13, 14, 20 Закону України «Про оренду землі», Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», постанови Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 року № 2073,

Outcome: partial