Jurisdiction: civil
Date: 2015-12-22 00:00:00

03.11.2015 р. позивач [PERSON] звернувся до суду з позовом до відповідача ТОВ «Зоря-Агро», просить розірвати договір оренди земельної ділянки №2 площею 15,15га ріллі, розташованої в межах території Сухобалківської сільської ради Доманівського району Миколаївської області, строком на 16 років, кадастровий номер 4822784400:06:000:0048, укладений сторонами 15.01.2007 р. за №2007-007/018А та зареєстрований у Доманівському реєстраційному окрузі Миколаївської регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру» 17.04.2007 р. за №04070300050; стягнути недоплачену заборгованість по орендній платі в сумі 6739,02грн. за 2012-2014 роки, пені та судові витрати; а також зобовязати відповідача повернути земельну ділянку. Позивач посилається на порушення відповідачем умов договору та діючого законодавства, що стосується повноти виплати орендної плати та її перегляду. В обґрунтування позовних вимог зазначає, що між сторонами 08.12.2011р. було укладено додаткову угоду до договору оренди, зареєстровану у відділі Держкомзему 20.12.2011р. за №482270004001106, якою внесені зміни, зокрема, до п.13 Договору, щодо збільшення орендної плати до 3% від вартості орендованої землі, нормативна грошова оцінка якої становила - 224633,98грн.у 2012-2014р.р., тому, на його погляд, відповідач мав сплатити орендної плати: у 2012-2014роках по 6739,02грн. щорічно, проте, фактично сплачував по 3838 грн. за кожен рік, недоплативши по 2901,02грн. у 2012р., 2013р. та 2014 роках. Позивач вказує, що відповідач протягом 2012-2014 р.р. недоплачував орендну плату, що, на його погляд, є істотним порушенням умов договору та підставою для розірвання орендних відносин, заборгованість за вказаний період становить 6739,02грн., окрім того, вважає, що повинна бути нарахована пеня за увесь період несвоєчасної виплати орендної плати у розмірі 6113,20грн. (у т.ч.: за 2012р. - 2117грн., за 2013р.- 2117грн., за 2014р.- 1879,20грн.) Станом на 1.11.2015р. відповідач в рахунок погашення заборгованості жодних грошових коштів не сплатив, а тому позивач просить суд стягнути з відповідача недополачену орендну плату, пеню, та повернути витрати по сплаті судового збору; розірвати договір оренди земельної ділянки та зобовязати відповідача повернути землю власникові. Представник ТОВ "Зоря-Агро" за довіреністю [PERSON] в письмових запереченнях проти позову від 24.11.2015р. зазначила, що відповідач належним чином виконує зобов"язання по договору оренди землі перед орендодавцем: орендну плату виплачує у строки і розмірах, визначених договором оренди, а тому не вбачає законних підстав для розірвання договору оренди землі. Вважає, що положення Податкового кодексу України стосовно визначення розміру орендної плати, на які посилається позивач, не регулюють спірні правовідносини, у сфері оренди земельних ділянок приватної форми власності, а відносини з приводу цього регулюються договором оренди, ЗУ "Про оренду землі" та ЗУ "Про оцінку земель". Щодо нарахування пені позивачем за 2012-2014роки, висловила незгоду, посилаючись на застосування спеціальної позовної давності в 1 рік згідно ст.258 ЦК України. При цьому представник відповідача долучила до заперечення відомості на виплату позивачеві повного перерахунку орендної плати за 2012-2014 роки включно. У судовому засіданні позивач [PERSON] та його представник [PERSON] підтвердили факт отримання від відповідача всієї суми заборгованості по орендній платі за 2012-2014 роки в сумі - 6739,02грн., уточнивши позовні вимоги, просили суд стягнути - 6113,20грн. пені за затримку у виплаті орендної плати, повернути витрати по сплаті судового збору в сумі -974,40грн.; розірвати договір оренди земельної ділянки та зобовязати відповідача повернути землю власникові. Представник відповідача за дорученням [PERSON] у судовому засіданні позовні вимоги не визнала, посилаючись на свої заперечення, пояснивши, що з моменту укладення договору оренди підприємство у повному обсязі виконувало всі умови договору. Орендна плата позивачеві сплачувалася своєчасно, у повному обсязі. За додатковою угодою, підписаною сторонами, розмір орендної плати був збільшений в 2011році, та, починаючи з 2012р. по 2014р. включно, розмір орендної плати не збільшувався, так як орендодавець не просив переглянути умови договору, в односторонньому порядку орендар не мав права внести зміни до укладеного сторонами договору оренди. Представник відповідача вважає, що права орендодавця не порушені, орендна плата, вказана у договорі, сплачувалася своєчасно, у повному обсязі, підстав для нарахування та стягнення пені, на її поглад, також не вбачається, а тому немає підстав для розірвання договору оренди землі. Пояснила, що у грудні 2014 року позивач був ознайомлений з пропозицією ТОВ "Зоря-Агро" щодо перегляду умов договору оренди за згодою сторін, та подав письмову заяву, що орендна плата за період з 2007р. по 2013 рік виплачена йому згідно договору оренди. Заслухавши пояснення позивача, його представника, представника відповідача, а також дослідивши письмові матеріали справи, суд приходить до висновку, що позовні вимоги слід задовольнити частково. Як вбачається з матеріалів справи, [PERSON] є власником земельних ділянок загальною площею 28,56га, розташованих на території Сухобалківської сільської ради Доманівського району Миколаївської області на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку, серії МК №067101, виданого Доманівською РДА 24.03.2004 року (а.с.25). Згідно договору оренди землі №2007-007/018А від 15 січня 2007року, укладеного позивачем [PERSON] та відповідачем ТОВ "Зоря-Агро", зареєстрованого у Доманівському реєстраційному окрузі «Центр ДЗК» 17.04.2007р. за №040701300050, позивач надав відповідачеві у строкове платне користування одну із земельних ділянок площею 15,15 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строком на 16 років (а.с.15-19). Відповідно до п.5 вказаного договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становила 101979,15 грн. з урахуванням коефіцієнта 1,035. Пунктом 13 договору оренди землі встановлено, що за користування вказаною у договорі земельною ділянкою щорічний розмір орендної плати складає (з урахуванням податку з доходів фізичних осіб, а також інших податків згідно діючого законодавства України) фіксовану грошову суму у розмірі 2039,58 грн., тобто 2% від вартості орендованої земельної ділянки. Відповідно до п.22 розмір орендної плати переглядається один раз на рік у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у т.ч. внаслідок інфляції; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом. Окрім того, 08.12.2011 р. сторонами була укладена додаткова угода до договору оренди земельної ділянки № 040701300050 від 17.04.2007р. та зареєстрована у відділі Держкомзему у Доманівському районі, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис №482270004001106 від 20.12.2011 р., якою до договору оренди землі були внесені зміни, зокрема, щодо збільшення грошової оцінки землі -127923,68 грн., з урахуванням коефіцієнту 3,2; збільшення щорічного розміру орендної плати з урахуванням податку з доходів фізичних осіб, а також інших податків, згідно діючого законодавства України - 3 % від вартості орендованої земельної ділянки, та вказана фіксована сума орендної плати - 3838 гривень (а.с.23-24). Позивач вказує, що орендна плата відповідачем сплачувалася не у повному обсязі, без урахування підвищення нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка змінилася в 2012р. і становила 224633,98грн., внаслідок чого виникла заборгованість по орендній платі: за 2012р.-2901,02грн., за 2013р.-2901,02грн., за 2014р.-2901,02грн., (з розрахунку 224633,98грн. х 3%-3838грн.). Відповідно до п.24 зазначеного договору, за несвоєчасну виплату орендної плати, на погляд позивача, відповідач зобов"язаний сплатити пеню у розмірі 0,2% несплаченої суми за кожен день прострочення - 5,80грн. (з розрахунку 2901,02грн.х 0,2%), а саме: за 2012р. (з 31.12.2012р до 30.12.2013р.) - 2117грн.; за 2013р. (з 31.12.2013р. до 30.12.2014р.) - 2117грн., а також за 2014р. (з 31.12.2014 р до 01.11.2015р.) -1879,20грн., а всього -6113,20грн. Як встановлено судом, між сторонами виникли відносини, щодо найму (оренди) земельної ділянки, що відповідно до ч.2 ст.792 ЦК України регулюються законом. Спеціальним законом, що регулює орендні відносини та підлягає застосуванню до спірних правовідносин є Закон України "Про оренду землі". Згідно ч.1 ст.210 ЦК та ч.1 ст.20 ЗУ "Про оренду землі" договір оренди землі підлягає державній реєстрації, після чого він відповідно до ст.18 ЗУ "Про оренду землі" набирає чинності. Відповідно до ст.13, ст.15 ЗУ "Про оренду землі" за договором оренди землі орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату є істотними умовами договору оренди землі. Статтями 24, 25 ЗУ "Про оренду землі" передбачені права та обов'язки орендодавця та орендаря, зокрема, орендар зобов'язаний своєчасно вносити орендну плату у розмірі та строки обумовлені договором. За змістом ст.32 ЗУ "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов"язків, передбачених ст.ст. 24, 25 цього Закону та умовами договору, у разі випадкового знищення чи пошкодження об"єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України. Аналізуючи зміст договору та додаткової угоди до нього, в частині розміру орендної плати, судом встановлено, що до 20.12.2011 р. розмір орендної плати складав 2 % від вартості земельної ділянки, після 20.12.2011 р. - 3 % від вартості земельної ділянки. За умовами договору, укладеного сторонами 15.01.2007р., розмір орендної плати був визначений у фіксованій грошовій сумі у розмірі 2039,58грн., що складало 2% від вартості орендованої земельної ділянки. Додатковою угодою від 08.12.2011р. розмір орендної плати збільшено до 3% та був визначений у відсотковому відношені від вартості орендованої земельної ділянки у розмірі - 3838грн. Таким чином, починаючи з 17.04.2007р. (з дати державної реєстрації договору) вартість нормативної грошової оцінки землі впливала на суму орендної плати, зі збільшенням якої, повинен був збільшуватися і розмір орендної плати. Як вбачається з трьох витягів із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 02.11.2015р. №19-28-0.4-4168/2-15; №19-28-0.4-4169/2-15 та №19-28-0.4-4167/2-15, у 2012-2014роках нормативна грошова оцінка сільськогосподарських угідь площею 15,15га становила 224633,98грн.(а.с.26-28). Згідно умов договору та додаткової угоди, сума орендної плати має фіксований характер і складає 3% вартості земельної ділянки, та складає: 3838грн. щорічно. Позивач отримав за період з 2012 по 2014роки включно орендну плату по 3838грн. щороку, тоді як 3% від нормативної грошової оцінки землі на вказаний період становило фіксований розмір орендної плати в сумі 6739,02грн.( 224633,98грн.х3%), а тому недоплата орендної плати складає 2901,02грн. х 3р.=8703,06грн. (без урахування податків) та підлягає відшкодуванню. Спора відносно отримання орендодавцем орендної плати у розмірі зазначеному відповідачем у договорі оренди та додатковій угоді між сторонами не виникало до листопада 2015 року, тобто до звернення до суду з даним позовом. Орендна плата, вказана у договорі та додатковій угоді, сплачувалася регулярно, проте, без урахування змін нормативної грошової оцінки земельної ділянки у 2012-2014 роках. А тому суд приходить до висновку, що причиною недоплати орендної плати відповідачем є нечітке визначення розміру орендної плати у тексті договору та відмінності у тлумаченні його змісту сторонами, а не у зв"язку з ухиленням відповідача від виконання договірних зобов"язань. Визначальним у розрахунку розміру орендної плати є процентна складова ( 2% та 3%) від вартості земельної ділянки, де грошова оцінка землі є змінним чинником. Оскільки договір не містить окремої підстави для перегляду орендної плати внаслідок її зміни, збільшення грошової оцінки землі автоматично призводило до зміни розміру орендної плати, яка відповідно до п.22 Договору оренди землі повинна переглядатись один раз на рік. Посилання представника відповідача на те, що договором не передбачено перегляд розміру орендної плати в одностороньому порядку з підстав не визначених п.22 Договору оренди землі є помилковим. Пропозиції як орендаря, так і орендодавця з приводу перегляду розміру орендної плати в сторону збільшення суд вважає не обгрунтованими, у зв"язку з тим, що зміни розміру орендної плати напряму залежать від зміни вартості земельної ділянки і не потребують укладення додаткової угоди. За таких обставин, пояснення учасників судового розгляду в судовому засіданні, з приводу звернення орендодавця до орендаря щодо збільшення розміру орендної плати, а також акти та листи ТОВ "Зоря-Агро" з пропозиціями укласти додаткову угоду щодо збільшення розміру орендної плати, суд оцінює критично та не бере до уваги, оскільки вони не мають суттєвого значення та не стосуються предмету доказування у справі. Крім того, позивач просить стягнути з відповідача пеню за прострочення недоплаченої орендної плати за 2012-2014рр. у розмірі 6113,20грн., так як згідно п.24 Договору оренди, - у разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня у розмірі 0,2% несплаченої суми за кожний день прострочення. Даним пунктом договору не розмежовані підстави виникнення заборгованості, а саме наявність чи відсутність вини у створені заборгованості. Виникнення заборгованості, спричиненої внаслідок відмінності у тлумаченні змісту договору сторонами, не позбавляє орендаря відповідальності за невнесення орендної плати, в тому числі і недоплаченої, у строки, визначені договором. Даний пункт не зазначає обсяг грошової суми орендної плати, що дає підстави вважати, що недоплачена частка суми орендної плати також дає підстави для нарахування пені. Частиною 2 ст.258 ЦК України передбачена спеціальна позовна давність в один рік, яка застосовується, зокрема, до вимог про стягнення неустойки (штрафу, пені). Застосовуючи строк позовної давності, на чому наполягала представник відповідача, суд вважає необхідним стягнути з ТОВ "Зоря-Агро" на користь позивача пеню за один рік. Таким чином, за несвоєчасну виплату перерахунку орендної плати в сумі 8703,06грн., суд вважає можливим стягнути з відповідача за один рік (за період з 03.11.2014р. по 03.11.2015р.) пені у розмірі 0,2% несплаченої суми за кожен день прострочення, з розрахунку: 8703,06грн.х0,2%=17,41грн.х307дн.=5344,87грн. (за період з 01.01. по 03.11.2015р.); а також (за період з 03.11.2014р. по 01.01.2015р.) з розрахунку: 5802,04грн. х0,2%=11,60грн.х58=672,80грн., а всього підлягає стягненню в рахунок пені - 6017,67гривень. В судове засідання представник відповідача надала копії відомостей на виплату позивачеві [PERSON] грошей по орендній платі за землю за 2015р.- в сумі 9156,61грн.; за 2014р. - в сумі 3212,15 грн.; за 2013р.- в сумі 3212,15 грн., за 2012 р.- в сумі 3212,15 грн., завірені відділенням КБ "ПриватБанк", які свідчать про перерахування [PERSON] заборгованості по орендній платі за 2012-2014рр., а також за поточний 2015рік, який ще не закінчився. Зарахування зазначених коштів на рахунок орендодавця, [PERSON] в судовому засіданні підтвердив. Таким чином, відповідач ТОВ "Зоря-Агро" хоча і не визнає позовні вимоги, але своїми діями підтвердило виникнення недоплати по орендній платі. Сплата та зарахування недоплаченої орендної плати на рахунок [PERSON] свідчить про відсутність спору в частині недоплати орендної плати, а тому відсутня необхідність у стягненні вказаної суми заборгованості. Заборгованість орендної плати перерахована орендодавцеві з урахуванням податків. Щодо нарахування виплати орендної плати у натуральній формі та вибору форми внесення орендної плати за період 2012-2014р.р. заяв орендодавця до орендаря, у визначені п.п.15-17 договору строки, не надходило, а тому невиконання умов договору відповідачем з даного приводу, позивачем не доведено. Позивач вважає, що систематична недоплата орендної плати на протязі кількох років є істотним порушенням умов договору і тому просить розірвати договір оренди земельної ділянки. Відповідно до правил ч.2 ст.651 ЦК України умовою розірвання договору оренди в односторонньому порядку є істотне порушення умов договору та інші випадки, встановлені договором та законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Аналогічні за змістом є і положення частини 1 ст.32 ЗУ "Про оренду землі", які передбачають умови дострокового розірвання договору оренди. Такими умовами є, наряду з іншими, невиконання обов'язків, передбачених ст.ст. 24, 25 зазначеного Закону, зокрема, своєчасного внесення та отримання орендної плати. Згідно з пунктом "д" ст.141 ЗК України підставою припинення права користування земельною ділянки є систематична несплата земельного податку або орендної плати. Враховуючи, що заборгованість по орендній платі виникла не у зв"язку з ухиленням відповідача від виконання договірних зобов"язань, а внаслідок недостатньо чіткого визначення розміру орендної плати у тексті самого договору та відмінності у тлумачені його змісту сторонами, суд не вважає це істотним порушенням умов договору, яке б могло бути підставою для розірвання договору оренди. Доказів спричинення позивачеві шкоди, щодо позбавлення його того, на що він розраховував при укладені договору, суду надано не було. За таких обставин, суд не вбачає підстав для застосування правил ст.141 ЗК України та ст.32 ЗУ "Про оренду землі" як наслідків систематичного ухилення ТОВ "Зоря-Агро" від виконання договірних зобов"язань щодо своєчасної виплати орендної плати, а тому у задоволені позовних вимог в частині розірвання договору оренди та повернення земельної ділянки позивачеві слід відмовити. Згідно ч.1ст.88 ЦПК України понесені позивачем і документально підтверджені судові витрати підлягають частковому відшкодуванню: пропорційно до задоволених вимог. Враховуючи, що частина позовних вимог відповідачем була задоволена добровільно на стадії судового розгляду, суд вважає необхідним судові витрати у виді судового збору, сплаченого позивачем за позовну вимогу у виді стягнення заборгованості по орендній платі, стягнути з відповідача на користь позивача.

Outcome: partial