Jurisdiction: civil
Date: 2019-03-18 00:00:00

Позивач [PERSON] звернулася до суду з позовом до [PERSON] про визнання недійсною додаткової угоди договору оренди землі та скасування запису про державну реєстрацію іншого речового права. Позов мотивований тим, що 23 вересня 2009 р. орендодавець [PERSON], спадкоємицею після смерті якої є позивачем, передала в оренду орендареві [PERSON] земельну ділянку розміром 5,51 га, що належала їй на праві власності відповідно до державного акта. Договір оренди землі був зареєстрований у Доманівському відділі Миколаївської регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру», про що у Державному реєстрі земель вчинений запис від 26.11.2009 р. №04094840025. Відповідно до п.8 договору оренди строк дії договору визначений у 5 років, тобто строк його дії сплив 26.11.2014 р. 17 лютого 2011 р. [PERSON] померла, спадщину після її смерті прийняла позивачка [PERSON], отримавши 17 червня 2017 р. свідоцтво про право на спадщину за законом, до складу якої увійшла земельна ділянка розміром 5,5094 га. 17 жовтня 2017 р. позивач [PERSON] дізналась, що успадкована нею земельна ділянка обтяжена договірними зобов'язаннями до 26.11.2021 року на підставі додаткової угоди від 16.01.2011 р., зареєстрованої 23.02.2016 р. Позивачка вважає, що під час реєстрації додаткової угоди було грубо порушено вимоги чинного законодавства, зокрема, ст.17 Закону України "Про оренду землі", ст.ст.210, 640 ЦК України. На момент смерті власника землі додаткова угода до договору не набула чинності. Відповідно до закону право власності на майно припиняється у разі смерті власника. А отже, ніяким чином не могла бути зареєстрована додаткова угода до договору, оскільки власник помер, а новий власник ще не узаконив свої спадкові права. На момент реєстрації додаткової угоди до договору від 23.09.2009 р. зазначений договір уже не був чинним, а тому не може бути чинною і додаткова угода. З цих підстав позивач у позові просить: - визнати недійсною додаткову угоду від 16.01.2011 р. № запису про державну реєстрацію 13452231 від 23.02.2016 р. до договору оренди землі від 23.09.2009 р. реєстраційний № 040948400025 від 26.11.2009 р.; - скасувати запис про державну реєстрацію 13452231 від 23.02.2016 р. про право оренди земельної ділянки кадастровий №482278200:09:000:0138. Представник відповідача [PERSON] надав відзив на позов, в якому просив повністю відмовити позивачеві у задоволенні позову через його безпідставність та необґрунтованість. Заперечуючи проти позовних вимог, [PERSON] посилався на те, що сторони договору [PERSON] та [PERSON], маючи обопільне волевиявлення, скориставшись можливістю поновлення/пролонгації Договору оренди, 16.01.2011 р. уклали та особисто підписали угоду про поновлення договору оренди землі, зареєстрованого 26.11.2009 р. за №040948400025. За цією угодою сторони вирішили поновити договір оренди земельної ділянки після спливу терміну дії цього договору, а саме з 26.11.2014 р. терміном на 7 років. 17.02.2011 р. [PERSON] померла. Угода про поновлення договору оренди землі пройшла державну реєстрацію 23.02.2016 р. за №13452231. Представник відповідача [PERSON] у відзиві посилається на те, що правочин може бути визнаний недійсним лише з підстав, визначених законом, з застосуванням наслідків недійсності, передбачених законом. Смерть орендодавця не є підставою для втрати чинності договором. Оскільки орендар належним чином виконував обов'язки за умовами договору, продовжував користуватися земельною ділянкою відповідно до визначених умов та сплачував відповідні платежі, в тому числі і орендну плату позивачеві, представник вважає, що договір не припиняв своєї чинності. [PERSON] посилається на положення ст.19 Закону України "Про оренду землі" в редакції зі змінами, внесеними Законом №1533-VІІІ від 20.09.2016 р., за якими, якщо строк дії договору оренди земельної ділянки закінчився у день або після смерті орендодавця, але до державної реєстрації прав власності на земельну ділянку за новим власником (спадкоємцем), такий договір вважається продовженим (поновленим) до моменту державної реєстрації права власності спадкоємця або територіальної громади на таку земельну ділянку. Також [PERSON], посилаючись на положення ст.ст.651, 653-654 ЦК України, не погодився з доводами позивача, що оскільки державна реєстрація Угоди відбулася після смерті орендодавця, вона є неукладеною, а на момент її державної реєстрації [PERSON] у зв'язку зі смертю втратила правоздатність. Вважає такі доводи необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню, оскільки в розумінні норм матеріального права сторона правочину повинна мати цивільну правоздатність та дієздатність на момент укладення правочину. При цьому факт проведення державної реєстрації додаткової угоди лише вказує на набуття такою угодою чинності. Чинне законодавство, за ствердженням представника [PERSON], не містить положень про недійсність (нікчемність) договорів, державна реєстрація яких проведена після смерті фізичної особи, як однієї із сторін договору. На момент укладення/підписання угоди [PERSON] мала цивільну правоздатність і дієздатність, а момент реєстрації угоди (навіть після смерті сторони договору) лише вказує на момент передачі об'єкта оренди та набуття такою угодою чинності, але не вказує на момент її вчинення чи укладення та не є підставою для визнання її недійсною. З урахуванням зазначеного просив відмовити у задоволенні позову. У судовому засіданні представник позивача [PERSON] наполягала на задоволенні позову у повному обсязі з підстав, що викладені у позовній заяві. По суті позовних вимог посилалася на те, що державна реєстрація додаткової угоди після смерті орендодавця вказує на відсутність у нього на час реєстрації правоздатності, як наслідок відсутність волевиявлення сторони правочину. Термін дії договору, укладеного 26.11.2009 р., припинився у 2014 р., а тому сторони не мали жодної підстави для поновлення договору від 26.11.2009 р., за більше, ніж три роки до закінчення його дії, 16 січня 2011 р. Представник відповідача [PERSON] у судовому засіданні позов не визнав, просив відмовити в його задоволенні через безпідставність вимог. Крім пояснень, що аналогічні доводам, викладеним у відзиві, посилався на те, що угода про поновлення договору оренди земельної ділянки повністю відповідає вимогам ст.638 ЦК України, так як на момент її підписання сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору. Реєстрація угоди після смерті власника земельної ділянки не свідчить про недійсність угоди, що підлягала реєстрації, оскільки за життя орендодавця усі договірні умови були погоджені. Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши письмові докази у справі, суд встановив наступне. З копії договору оренди від 23.09.2009 р., встановлено, що 23 вересня 2009 р. між орендодавцем [PERSON] та орендарем [PERSON] укладений договір оренди земельної ділянки загальною площею 5,51 га, належної [PERSON] на підставі Державного акту на право приватної власності на землю МК №11118 від 11.11.2002 року. У п.8 Договору зазначено, що він укладений на строк 5 років. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне права поновлення його на новий строк у цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію. Договір зареєстрований у Доманівському відділі Миколаївської регіональної філії ДП "Центр державного земельного кадастру", про що у Державному реєстрі земель вчинений запис 26.11.2009 р. за №040948400025. 16.01.2011 року між орендодавцем [PERSON] та орендарем [PERSON] укладена Угода про поновлення договору оренди земельної ділянки, зареєстрованого 26.11.2009 р. за №040948400025. Зі змісту вказаної угоди вбачається, що сторони уклали договір про те, що у зв'язку з закінченням терміну дії договору оренди земельної ділянки, зареєстрованого 26.11.2009 р. за №040948400025, сторони вирішили поновити договір оренди після спливу терміну дії договору, а саме 26.11.2014 р. Зазначена угода підписана сторонами. Державна реєстрація угоди проведена 26.02.2016 р. державним реєстратором прав на нерухоме майно Доманівського районного управління юстиції [PERSON], що підтверджене копією рішення від 26.02.2016 р. за №28468526. 17 лютого 2011 року [PERSON] померла, що підтверджується копією свідоцтва про її смерть. Після смерті [PERSON] належну їй земельну ділянку успадкувала спадкоємиця [PERSON], яка 17.06.2017 року отримала Свідоцтво про право на спадщину за законом, посвідчене приватним нотаріусом Доманівського районного нотаріального округу Миколаївської області [PERSON] за №563. Відповідно до ст.1219 ЦК України до [PERSON] після смерті [PERSON] перейшли її права та обов'язки. Згідно ч.4 ст.33 Закону України "Про оренду землі" перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі. Аналогічні положення закріплені у п.38 Договору оренди, зареєстрованого 26.11.2009 р. за №040948400025. З урахуванням положень ст.1219 ЦК України, ст.33 Закону України "Про оренду землі" та п.38 Договору до [PERSON] перейшли права та обов'язки орендодавця за договором від 26.11.2009 р. Згідно положень ст.18 Закону України "Про оренду землі", яка була чинною на момент підписання [PERSON] і [PERSON] 16.01.2011 р. Угоди про поновлення Договору оренди земельної ділянки, зареєстрованого 26.11.2009 р. за №040948400025, договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Відповідно до ч.1 ст.210 ЦК України, якщо правочин підлягає державній реєстрації, то він є вчиненим з моменту його державної реєстрації. Згідно ч.2 ст.640 ЦК України, якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії. За умовами ст.20 Закону України "Про оренду землі", яка була чинною станом на 16.01.2011 р., укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Право оренди земельної ділянки виникає з дня державної реєстрації цього права відповідно до закону, що регулює державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Відповідно до абзацу 3 пункту 8 Постанови Пленуму Верховного Суду України "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними" №9 від 06.11.2009 р. згідно із статтями 210 та 640 ЦК не є вчиненим також правочин у разі нездійснення його державної реєстрації, якщо правочин підлягає такій реєстрації. Таким чином, виходячи з зазначених положень договір оренди землі між [PERSON] і [PERSON], підписаний 23.09.2009 р., укладений та набув чинності з дня його державної реєстрації, тобто з 26.11.2009 р. З урахуванням п.8 Договору дія його закінчувалася 26.11.2014 р. Згідно ст.654 ЦК України зміна або розірвання договору вчинюється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту. Виходячи зі змісту ст.654 ЦК України зміни до договору, що підлягає державній реєстрації, набувають чинності аналогічно - з дня їх державної реєстрації. Як вбачається зі змісту оскаржуваної Угоди, підписаної [PERSON] і [PERSON] 16.01.2011 р., сторони погодили поновити дію первісного договору після спливу його дії, а саме з 26.11.2014 р. Тобто зазначена угода укладалася на майбутнє. Зазначена угода пройшла державну реєстрацію 26.02.2016 р., тобто через 5 років після смерті [PERSON] З урахуванням вищезазначених положень законодавства суд приходить до висновку про неспроможність доводів представника [PERSON] про чинність Угоди від 16.01.2011 р. через відповідність її ст.638 ЦК України, оскільки зазначена стаття є нормою загальної дії, тоді як вищезазначені положення щодо моменту укладення та набрання чинності договором оренди є спеціальними до даних правовідносин, а тому саме вони підлягають застосуванню. Згідно ст.25 ЦК України цивільна правоздатність (здатність мати цивільні права та обов'язки фізичної особи) виникає у момент її народження і припиняється у момент її смерті. На момент смерті [PERSON], 17 лютого 2011 р., в силу положень ст.ст.210, 654, ч.2 ст.640 ЦК України, ст.20 Закону України "Про оренду землі" (в редакції на 17.02.2011 р.) підписана між нею та [PERSON] угода про поновлення договору (назва якої в інформаційній довідці з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №100520348 від 17.10.2017 р. зазначена як додаткова угода) не була укладеною. Відповідно до ч.1 ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Згідно частин 2, 3 ст.203 ЦК України особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Зважаючи на те, що моментом вчинення правочину, пов'язаного з орендою землі, є його державна реєстрація, саме на дату державної реєстрації речового права сторони мають мати необхідний обсяг дієздатності. На момент реєстрації Угоди від 16.01.2011 р., тобто на 26.02.2016 р., цивільна дієздатність [PERSON] понад 5 років як була припинена, тобто на момент вчинення угоди [PERSON] не мала правоздатності, а тому при реєстрації угоди не були дотримані положення ч.2 ст.203 ЦК України, що відповідно до ч.1 ст.215 ЦК України є підставою для визнання недійсною додаткової угоди угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки, укладену між [PERSON] та [PERSON], від 16.01.2011 р. до договору оренди землі від 23.09.2009 р., реєстраційний №040948400025 від 26.11.2009 р. Оскільки права та обов'язки за зазначеною угодою не набула спадкодавець, яка виступала її стороною, вони не перейшли і не могли перейти до її спадкоємиці позивача у справі [PERSON] Посилання представника [PERSON] на положення ст.19 Закону України "Про оренду землі" в редакції зі змінами, внесеними Законом №1533-VІІІ від 20.09.2016 р., не заслуговують на увагу, оскільки ці положення в силу ст.5 ЦК України до даних правовідносин не підлягають застосуванню. Задоволення основної вимоги за позовом є підставою для задоволення її похідної вимоги - про скасування запису про державну реєстрацію №13452231 від 23.02.2016 р. права оренди земельної ділянки кадастровий №482278200:09:000:0138. Відповідно до ст.141 ЦПК України стягненню з відповідача на користь позивача підлягають документально підтверджені судові витрати на суму 1 280 грн., понесені на сплату судового збору.

Outcome: approved