Jurisdiction: civil
Date: 2014-08-10 00:00:00

Позивач [PERSON] звернувся до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Зоря-Агро» про розірвання договору оренди земельної ділянки, зобов'язання її повернення та стягнення заборгованості з орендної плати, посилаючись на те, що він є власником земельної ділянки, призначеної для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 8.48 га, розташованої в межах території Володимирівської сільської ради Доманівського району Миколаївської області. 15 серпня 2008 року між ним та ТОВ "Зоря-Агро" було укладено договір оренди земельної ділянки №2008-007/014, який зареєстрований у Доманівському реєстраційному окрузі «Центр державного земельного кадастру» 03.12.2008 р. за №040801300160, відповідно до якого дану земельну ділянку було передано в строкове платне користування строком на 5 років. Відповідно до додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки 08 грудня 2011 року, зареєстрованої у відділі Держкомзему у Доманівському районі 20.12.2011р. за № 482270004001130, до договору оренди були внесені зміни щодо збільшення розміру орендної плати та строку дії договору до 16 років. Позивач мотивує свій позов тим, що відповідач на протязі 2010-2013 років недоплачує орендну плату, що, на його думку, є істотним порушенням умов договору і є підставою для розірвання орендних відносин, зобов'язання відповідача повернути земельну ділянку та для стягнення заборгованості з орендної плати. Заборгованість з орендної плати за 2011-2013рр. складає 3536.48 грн., які позивач просив стягнути з відповідача , а також витрати на правову допомогу і судовий збір. Крім того, позивач просить розірвати договір оренди та забов"язати відповідача повернути її власнику. У судовому засіданні позивач [PERSON] та його представники [PERSON], [PERSON], позовні вимоги підтримали та просили їх задовольнити. Представник відповідача- директор підприємства [PERSON] у судовому засіданні позовні вимоги не визнав, пояснивши, що з моменту укладення договору оренди підприємство в повному обсязі виконувало всі умови договору. Орендна плата позивачу сплачувалася своєчасно та в повному розмірі.За додатковою угодою розмір орендної плати був збільшений в 2011р. за ініціативою орендаря. в 2013р. орендна плата була сплачена в більшому розмірі на підставі заяви орендодавця. Представник відповідача вважає, що жодних прав орендодавця не порушено, а тому підстав для задоволення позову не має. Заслухавши пояснення сторін, свідка, спеціаліста Держземагенства [PERSON], дослідивши матеріали справи , суд приходить до висновку, що позовні вимоги підлягають частковому задоволенню. З матеріалів справи вбачається, що [PERSON] є власником земельної ділянки площею 8.55га, що розташована в межах території Володимирівської сільської ради Доманівського району Миколаївської області на підставі Державного акта на право приватної власності на землю, серії ІІІ-МК №008937, виданого 11.11.2002р. Відповідно до договору оренди землі №2008-007/014 від 15 серпня 2008року, укладеного між [PERSON] та ТОВ "Зоря-Агро", зареєстрованого у Доманівському реєстраційному окрузі «Центр державного земельного кадастру» 03.12.2008 р. за №040801300160, позивач надав відповідачу в строкове платне користування земельну ділянку площею 8.48 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строком на 5років. Згідно п.5 даного договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становила 69319.12 грн. з урахуванням коефіцієнта 2,623. Пунктом 13 зазначеного договора встановлено, що за користування вказаною в договорі земельною ділянкою щорічний розмір орендної плати складає без урахування податку з доходів фізичних осіб у фіксованій грошовій сумі - 2079.57 грн., тобто 3% від вартості орендованої земельної ділянки. Згідно п.20 договору обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції. 08 грудня 2011 року між сторонами була укладена додаткова угода до договору оренди землі від 15.08.2008р., яка зареєстрована у відділі Держкомзему у Доманівському районі, про що у Державному реєстрі земель вчинений запис №482270004001130 від 20.12.2011 р. Даною додатковою угодою до договору оренди землі були внесені зміни, щодо продовження строку дії договору оренди землі з п'яти до шістнадцяти років, а також щодо зміни грошової оцінки землі на 85387 грн. та розміру орендної плати на 4,5% від вартості орендованої земельної ділянки на грошову суму 3843грн.. Згідно п.5 даного договору, нормативно грошова оцінка земельної ділянки становить 85387 грн. з урахуванням коефіціенту 3,2. Пунктом 13 договору зазначено, що за користування вказаною в Договорі земельною ділянкою щорічний розмір орендної плати складає з урахуванням податку з фізичних осіб, а також інших податікв, згідно діючого законодавства України 4,5 % від вартості орендованої земельної ділянки, грошову суму у розмірі 3843 грн. Позивач вважає, що орендна плата відповідачем сплачувалася не в повному обсязі, тобто без врахування підвищення грошової оцінки земельної ділянки, внаслідок чого виникла заборгованість по орендній платі в 2011р.- 35.55 грн., в 2012р.- 2481.62 грн., в 2013р.- 681.62грн., загальна сума заборгованості складає 3536.48грн. Досліджуючи письмові докази судом встановлено, що між сторонами по справі виникли відносини, пов'язані з орендою землі, що регулюються Земельним Кодексом України. Спеціальним законом, що регулює орендні відносини та підлягає застосуванню до спірних правовідносин є Закон України "Про оренду землі". Відповідно до ст.13 Закону України "Про оренду землі"- за договором оренди землі орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Згідно ст.15 даного Закону- орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату є істотними умовами договору оренди землі. Статтями 24,25 Закону України "Про оренду землі" передбачені права та обов'язки орендодавця та орендаря, зокрема, орендар зобов'язаний своєчасно вносити орендну плату в розмірі та строки обумовлені договором. Аналізуючи зміст договору та додаткової угоди до нього, в частині розміру орендної плати, судом встановлено, що до 20.12.2011 р. розмір орендної плати складав 3 % від вартості земельної ділянки, після 20.12.2011 р. - 4,5 % від вартості земельної ділянки. За умовами договору, укладеного 15.08.2008р. розмір орендної плати був визначений в фіксованій грошовій сумі в розмірі 2079.57грн., що складало 3% від вартості орендованої земельної ділянки. Додатковою угодою від 08.12.2011р. розмір орендної плати -4,5% був визначений у відсотковому відношені від вартості орендованої земельної ділянки у розмірі 3843 грн. Таким чином, починаючи з 20.12.2011р.( з моменту державної реєстрації) вартість нормативної грошової оцінки землі впливала на суму орендної плати. Зі збільшенням нормативної грошової оцінки землі, повинен був збільшуватися розмір орендної плати. Так, в 2011р. нормативно грошова оцінка землі складала 84551.10 грн., що підтверджує витяг з технічної документації про нормативно грошову оцінку земельної ділянки (в договорі зазначена оцінка 85387 грн.).Сума орендної плати мала фіксований характер і складала 2079.57 грн., що відповідало 3% вартості земельної ділянки. Фактично позивач отримав 3266 грн., вже за умовами додаткової угоди, укладеної 08грудня 2011р., зареєстрованої 20.12.2011р. Тобто, в зазначеному році орендна плата позивачу була підприємством виплачена значно більше, чим вимагали умови договору від 15.08.2008р. В 2012р. нормативно грошова оцінка землі, згідно витягу з технічної документації про нормативно грошову оцінку земельної ділянки, складала 148471.73грн. Сума орендної плати повина була складати 4,5 % від грошової оцінки землі, тобто в розмірі 6681.22грн.( 148471.73 х4.5%=6681.22), з відрахуванням 15% податку, сума орендної плати склала 5679.04грн.( 6681.22-1002.18=5679.04). Фактично орендар отримав орендну плати в сумі 3266.55грн. Недоплата складає 2412.49 грн. В 2013р. нормативно грошова оцінка землі, згідно витягу з технічної документації про нормативно грошову оцінку земельної ділянки, склала 148471.73грн. Сума орендної плати повина була складати 4,5 % від грошової оцінки землі, тобто в розмірі 6681.22грн.( 148471.73 х4.5%=6681.22), з відрахуванням 15% податку, сума орендної плати склала 5679.04грн. (6681.22-1002.18=5679.04). Фактично орендар отримав орендної плати в сумі 5000 грн. Недоплата складає 679.04 грн. Таким чином загальний розмір недоплати за 2012-2013р. складає 3091.53 грн., яка підлягає стягненню з підприємства на користь позивача. Спора відносно отримання орендної плати в розмірі зазначеному відповідачем між сторонами не виникає. Розмір та нарахування виплаченої орендної плати підтвердила в судовому засідання свідок [PERSON], яка працює головним бухгалтером в ТОВ "Зоря-Агро". Орендна плата сплачувалася , але, як вважає суд, не в повному обсязі тільки в 2012-2013рр. Причиною недоплати орендної плати відповідачем є помилкове застосування грошової оцінки землі в розмірі , зазначеному в умовах договору, тоді як відповідно до п.22 спірного договору розмір орендної плати переглядається раз на рік за згодою сторін в інших випадках, передбачених законом. До інших випадків належить і зміна грошової оцінки землі, так як договор довгостроковий і неперегляд таких змін, приводить до порушення прав орендодавця. Допитаний в судовому засіданні заступник начальника відділу Держземагенства в Доманівському району [PERSON] пояснив, що орендна плата повинна нараховуватися в процентному відношенні від нормативної грошової оцінки землі, яка постійно збільшується, а тому орендна плата теж повинна збільшуватися. Позивач вважає, що недоплата орендної плати на протязі кількох років є істотним порушенням умов договору і тому просить розірвати договір оренди земельної ділянки. Відповідно до правил частини 2 ст.651 ЦК України умовою розірвання договору оренди в односторонньому порядку є істотне порушення умов договору та інші випадки, встановлені договором та законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Аналогічні за змістом є і положення частини 1 ст.32 Закону України "Про оренду землі", які передбачають умови дострокового розірвання договору оренди. Такими умовами є, в тому числі, невиконання обов'язків, передбачених статтями 24 та 25 зазначеного Закону, зокрема своєчасного внесення та отримання орендної плати. Згідно з пунктом "д" ст.141 Земельного Кодексу України підставою припинення права користування земельною ділянки є систематична несплата земельного податку або орендної плати. Враховуючи, що орендна плата відповідачем виплачувалася своєчасно, але не в повному розмірі, суд не вважає це істотним порушенням умов договору, яке могло б бути підставою для розірвання договору оренди. Недоплата на протязі 2 років орендної плати не можна вважати системою. Крім того, суд враховує і причину недоплати, яку вважає помилковою внаслідок неправильного трактовання відповідачем закону. За таких обставин, суд приходить до висновку про безпідставність та недоведеність позивачем та його представниками заявлених позовних вимог в частині розірвання договору оренди та повернення земельної ділянки, а тому ці вимоги не підлягають задоволенню. Згідно ч.1 ст.88 ЦПК України понесені позивачем і документально підтверджені судові витрати підлягають частковому відшкодуванню: пропорційно до задоволених вимог.

Outcome: partial