Jurisdiction: civil
Date: 2020-11-16 00:00:00

14 січня 2020 року представник позивача звернувся до Могилів-Подільського міськрайонного суду Вінницької області з позовом до [PERSON] , [PERSON] про визнання недійсним договору оренди землі та скасування державної реєстрації речового права (номер запису 16957925). Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 01 листопада 2012 року між позивачем та [PERSON] укладений договір оренди земельної ділянки № [NUMBER] , площею 1,1558 га, кадастровий номер 0522684000:02:000:0692, яка розташована на території Кукавської сільської ради Могилів-Подільського району Вінницької області. В грудні 2019 року позивачу стало відомо про те, що під час дії вказаного вище договору оренди, відповідач [PERSON] , не повідомляючи позивача, уклав новий договір оренди землі із [PERSON] , який зареєстрований в державному реєстрі 17.10.2016. Як зазначає позивач, він повністю виконував зобов`язання згідно договору, тому у [PERSON] не було підстав для дострокового розірвання договору оренди або для його розірвання в односторонньому порядку. За таких підстав позивач просить визнати недійсним договір оренди земельної ділянки № [NUMBER] , площею 1,1558 га, кадастровий номер 0522684000:02:000:0692, яка розташована на території Кукавської сільської ради Могилів-Подільського району Вінницької області, укладений між [PERSON] та [PERSON] , а також скасувати державну реєстрацію речового права оренди вказаної вище земельної ділянки, номер запису 16957926. Ухвалою Могилів-Подільського міськрайонного суду від 11.02.2020 відкрито провадження у даній справі, вирішено розгляд справи здійснювати в порядку загального позовного провадження, надано відповідачам строк для подання відзиву на позовну заяву та призначено підготовче засідання. Відповідачі правом подання відзиву на позовну заяву не скористались. Ухвалою Могилів-Подільського міськрайонного суду від 25.06.2020 закрито підготовче провадження, витребувано докази та призначено справу до судового розгляду. 10.11.2020 в судове засідання представник позивача адвокат Середюк О.В. не з`явилась, подала до суду заяву, в якій уточнила дату укладення оскаржуваного договору та дату державної реєстрації речового права оренди за вказаним договором 10.10.2016 та 19.10.2016 відповідно, також просила розгляд справи проводити в її відсутність, позов підтримала та просила задовольнити. Відповідачі [PERSON] , [PERSON] та його представник адвокат Совгира Л.В., належним чином повідомлені про дату, час та місце судового засідання до суду не з`явились без повідомлення причин неявки. 10.11.2020 [PERSON] подав до суду клопотання, в якому просив зупинити провадження у справі та проводити розгляд справи у його та представника відсутність. Ухвалою Могилів-Подільського міськрайонного суду від 10.11.2020 у задоволенні клопотання про зупинення провадження у справі відмовлено. Дослідивши матеріали справи, оцінивши докази в їх сукупності та взаємозв`язку, суд приходить до висновку, що позов підлягає частковому задоволенню з огляду на таке. Відповідно до ч. 2\~ст. 11 ЦК України\~підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, є, зокрема, договори та інші правочини. Згідно зі ст.ст.\~626,\~629,\~638 Цивільного кодексу України\~договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є обов`язковим для виконання сторонами. Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Частиною 4 ст. 124 ЗК України (у редакції чинній станом на 01.11.2012) передбачалось, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Відповідно до\~ст.\~1\~Закону України\~«Про оренду\~землі» (у\~редакції чинній\~станом на\~01.11.2012)оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Об`єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності. Орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи ( стаття 3, 4 Закону). Згідно зі\~ст.\~13\~Закону України\~«Про оренду\~землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Суд встановив, що на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯБ 678667 від 14 вересня 2006 року [PERSON] є власником земельної ділянки площею 1,1558 га у межах згідно з планом, що розташована на території Кукавської сільської ради Могилів-Подільського району Вінницької області з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (а.с. 29). 01 листопада 2012 року між [PERSON] та Приватним сільськогосподарським підприємством «Деметра плюс» укладений Договір оренди землі (далі за текстом договір оренди). Відповідно до умов вказаного договору оренди [PERSON] передав орендарю в строкове платне використання належну йому земельну ділянку площею 1,1558 га, кадастровий номер 05222684000:02:000:0692. Пунктом 8 вказаного договору передбачено, що договір укладено на 10 років, а згідно п. 43 цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації (а.с. 26-27). Державну реєстрацію вказаного вище договору оренди землі здійснено Відділом Держкомзему у Могилів-Подільському районі за № 052260004004568 23 листопада 2012 року. Вказане підтверджується як відповідною відміткою на самому Договорі оренди, так і копією Книги записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі (а.с. 145-146), а також відповіддю Відділу у Могилів-Подільському районі Головного управління Держгеокадастру у Вінницькій області від 04.06.2020 на запит адвоката Середюк О.В. (а.с. 127). Також згідно довідки № 180 від 06.08.2020 виданої виконавчим комітетом Кукавської сільської ради Могилів-Подільського району Вінницької області станом на 06.08.2020 земельну ділянку з кадастровим номером 05222684000:02:000:0692 згідно укладеного договору оренди землі від 01.11.2012 обробляє ПСП «Деметра плюс», виділ земельних ділянок не проводився, податки в сільську раду сплачувались вчасно. Відповідно до\~ст. 20 Закону України «Про оренду землі» \~укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Згідно ст.ст.\~125,\~126\~ЗК України право\~оренди земельної\~ділянки виникають\~з моменту\~державної реєстрації\~цих прав. Право оренди земельної ділянки посвідчується договором оренди землі, зареєстрованим відповідно до закону. Частина 3\~статті 640\~ЦК України (у\~редакції чинній\~станом на\~01.11.2012)визначає, що\~договір, який підлягає державній реєстрації, є укладеним з моменту його державної реєстрації . Згідно із\~ст.\~202\~Земельного кодексу\~України (в редакції, яка діяла на момент реєстрації договору оренди 23.11.2012), державна реєстрація земельних ділянок здійснюється у складі державного реєстру земель, який складається з двох частин: а) книги записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі із зазначенням кадастрових номерів земельних ділянок; б) поземельної книги, яка містить відомості про земельну ділянку. Пунктом 1.2 Тимчасового порядку ведення державного реєстру земель, затвердженого\~наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 02.07.2003 року № 174, чинного на момент реєстрації договору оренди землі (далі Тимчасовий порядок), Книга записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі - це документ суворого обліку, який є складовою частиною державного реєстру земель та містить відомості про зареєстровані державні акти на право власності на земельну ділянку, на право постійного користування земельною ділянкою та договори оренди (суборенди) землі із зазначенням кадастрових номерів земельних ділянок. Відповідно до положень Тимчасового порядку державна реєстрація договорів оренди земельної ділянки вважається здійсненою з моменту внесення даних до книги записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі. Згідно із пунктом 2.8 Тимчасового порядку Оператор (реєстратор) здійснює видачу та реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку, на право постійного користування земельною ділянкою та видачу договорів оренди (суборенди) землі. Видача державного акту на право власності на земельну ділянку, на право постійного користування земельною ділянкою та договору оренди (суборенди) землі супроводжується внесенням запису про державну реєстрацію до відповідних розділів книги реєстрації. При цьому оператор (реєстратор) відображає дані державної реєстрації на всіх примірниках державних актів на право власності на земельну ділянку, на право постійного користування земельною ділянкою та договорів оренди (суборенди) землі. Відповідно до п. 8.1 Тимчасового порядку договору оренди землі присвоюється реєстраційний номер в момент здійснення його державної реєстрації. Факт державної реєстрації засвідчується присвоєнням реєстраційного номеру, скріпленням печаткою реєструючого органу з підписом уповноваженої на це особи та зазначенням дати реєстрації. Печатка, підпис, реєстраційний номер ставляться на всіх примірниках договору. Після засвідчення факту державної реєстрації договір реєструється у Книзі записів державної реєстрації, яка ведеться державним органом земельних ресурсів. Датою реєстрації договору у Книзі записів є дата засвідчення факту державної реєстрації. Отже, строк дії договору оренди землі, умовами якого передбачено, що відлік строку оренди настає з моменту державної реєстрації цього договору, починається після набрання ним чинності. Набрання договором чинності є моментом у часі, коли виникають права та обов`язки за договором, тобто коли на підставі договору виникають правовідносини, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін. Такий правовий висновок викладено у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 20 червня 2018 року по справі № 697/1767/17, провадження № 61-783св18. Таким чином, зважаючи на встановлені вище обставини та досліджені докази, суд приходить до висновку, що договір оренди землі від 01.11.2012 між позивачем та [PERSON] укладений і зареєстрований відповідно до вимог чинного на той час законодавства, а відтак набрав чинності 23.11.2012 та строк його дії закінчується 24.11.2022, а тому на даний час вказаний договір є чинним. Разом з тим, суд встановив, що в 10.10.2016, тобто під час дії договору оренди землі від 01.11.2012, між власником земельної ділянки [PERSON] та [PERSON] укладений договір оренди землі, відповідно до якого [PERSON] передав належну йому земельну ділянку загальною площею 1,1558 га, кадастровий номер 05222684000:02:000:0692 в оренду [PERSON] строком на 15 років (а.с. 72-73). З інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 70785712 від 19.10.2016 вбачається, що державний реєстратор відділу надання адміністративних послуг Могилів-Подільської міської ради на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер 31921227 від 19.10.2016 зареєстрував укладений між [PERSON] та [PERSON] договір оренди землі від 10.10.2016 (а.с. 69-70). Відповідно до частини другої\~статті 792 ЦК України\~відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Згідно з п. 3 ч. 2\~ст. 24 Закону України «Про оренду землі»\~(у редакції чинній станом на час виникнення спірних правовідносин) орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою. Згідно ст. 27 вказаного вище Закону, орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону. Відповідно до ч. 4\~ст. 124 ЗК України\~передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Частиною 5\~ст. 116 ЗК України\~передбачено правило неможливості передачі в користування земельної ділянки без припинення права попереднього користування, в тому числі і орендаря. Стаття 15 ЦК України\~передбачає право кожної особи на захист свого цивільного права в разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства. Згідно з пунктом 2 частини другої\~статті 16 ЦК України\~одним зі способів захисту цивільних прав та інтересів є визнання правочину недійсним. Частиною першою\~статті 215 ЦК України\~визначено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною(сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою\~статті 203 ЦК України. Згідно ч. 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. За змістом\~статті 215 ЦК України\~вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним може бути заявлена як однією зі сторін правочину, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненим правочином. Згідно\~положень ст. 31 Закону України «Про оренду землі»\~договір оренди землі припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; смерті фізичної особи - орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у\~статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідації юридичної особи - орендаря; відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем; набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці. Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом. Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором. Частиною третьою\~статті 10 Закону України «Про державну\~реєстрацію речових\~прав на\~нерухоме майно\~та їх\~обтяжень» (у редакції чинній станом на час виникнення спірних правовідносин)\~передбачено, що державний реєстратор зокрема: - встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність обов`язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення у випадках, передбачених законом, відповідність повноважень особи, яка подає документи для державної реєстрації прав, відповідність відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що містяться у Державному реєстрі прав, відомостям, що містяться у поданих документах, наявність обтяжень прав на нерухоме майно та наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації; - перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; - під час проведення державної реєстрації прав, що виникли в установленому законодавством порядку до 1 січня 2013 року, запитує від органів влади, підприємств, установ та організацій, які відповідно до законодавства проводили оформлення та/або реєстрацію прав, інформацію (довідки, копії документів тощо), необхідну для такої реєстрації, у разі відсутності доступу до відповідних інформаційних систем, документів та/або у разі, якщо відповідні документи не були подані заявником. Органи державної влади, підприємства, установи та організації зобов`язані безоплатно протягом трьох робочих днів з моменту отримання запиту надати державному реєстратору запитувану інформацію в паперовій та (за можливості) в електронній формі; - під час проведення державної реєстрації прав на земельні ділянки використовує відомості Державного земельного кадастру шляхом безпосереднього доступу до нього у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. Імперативними приписами п. 4 ч. 1\~ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» наведено перелік підстав для відмови в державній реєстрації прав, зокрема у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо подані документи не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяження. Велика Палата Верховного Суду в постанові від 12.06.2018 у справі № 823/378/16 (в Реєстрі судових рішень № 75241943) зробила наступний правовий висновок: "Із системного аналізу законодавчо закріпленої компетенції державного реєстратора убачається, що одним із його обов`язків є встановлення відсутності суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями. І для перевірки цієї інформації з метою недопущення одночасного існування подвійної державної реєстрації прав державний реєстратор не лише вправі, а й повинен, зокрема, запитувати від відповідних органів інформацію, які відповідно до чинного на момент оформлення права законодавства проводили таке оформлення, вимагати у разі потреби подання додаткових документів тощо. Такий обов`язок узгоджується із закріпленими частиною першою статті 3 Закону № 1952-1V засадами державної реєстрації прав, зокрема гарантуванням державою об`єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження (пункт 1)". З аналізу законодавчо закріпленої компетенції державного реєстратора вбачається, що одним із його обов`язків є встановлення відсутності суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями. І для перевірки цієї інформації з метою недопущення одночасного існування подвійної державної реєстрації прав державний реєстратор повинен запитувати від відповідних органів інформацію, які відповідно до чинного на момент оформлення права законодавства проводили таке оформлення, вимагати у разі потреби подання додаткових документів тощо. Враховуючи викладене вище, в порушення вимог статей 10, 24, 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державний реєстратор відділу надання адміністративних послуг Могилів-Подільської міської ради Вінницької області не перевірив наявність зареєстрованого права на зазначену вище земельну ділянку, що виникло в установленому законодавством порядку до 1 січня 2013 року, і здійснив повторну реєстрацію права оренди на спірну земельну ділянку за [PERSON] , чим було порушено право позивача, яке підлягає захисту. Суд вважає, що договір оренди землі, укладений 10 жовтня 2016 року між [PERSON] \~та [PERSON] слід визнати недійсним з тих підстав, що оспорюваний договір оренди землі не відповідає вимогам чинного законодавства, оскільки зареєстрований до закінчення строку дії попереднього договору оренди землі, укладеного 01.11.2012 між [PERSON] та ПСП «Деметра плюс», спірна земельна ділянка на момент укладення договору з [PERSON] знаходилася в законному користуванні ПСП «Деметра плюс», а договір оренди між [PERSON] \~та ПСП\~«Деметра плюс»розірваний у встановленому порядку не був і є чинним. Статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»\~визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Згідно з п. 9 ч. 1 ст. 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав та їх обтяжень» державна реєстрація права власності та інших речових прав, крім державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, проводиться на підставі судового рішення, що набрало законної сили, щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно; Відповідно до пунктів 1, 2, 3 частини третьої статті 26\~Закону України\~«Про державну\~реєстрацію речових\~прав на\~нерухоме майно\~та їх\~обтяжень» відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню. У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37\~цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37\~цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього\~Закону. Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав). Отже, у розумінні положень наведеної норми у чинній редакції\~Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»\~у попередній редакції, яка передбачала такі способи судового захисту порушених прав як скасування записів про проведену державну реєстрацію прав та скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, наразі способами судового захисту порушених прав та інтересів особи є судове рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав; судове рішення про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав; судове рішення про скасування державної реєстрації прав. При цьому з метою ефективного захисту порушених прав законодавець уточнив, що ухвалення зазначених судових рішень обов`язково має супроводжуватися одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав). Такий правовий висновок міститься в Постанові Верховного Суду від 28.10.2020 у справі № 910/10963/19. Зважаючи на вказані норми чинного законодавства, вказаний правовий висновок Верховного Суду та на те, що за [PERSON] 19.10.2016 зареєстроване право оренди на належну [PERSON] земельну ділянку, суд приходить до висновку, що порушене право позивача підлягає захисту шляхом визнання недійсним договору оренди землі б/н укладеного 10 жовтня 2016 року між [PERSON] та [PERSON] щодо земельної ділянки № [NUMBER] площею 1,1558 га, кадастровий номер 0522684000:02:000:0692, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Кукавської сільської ради Могилів-Подільського району Вінницької області з одночасним припиненням права оренди [PERSON] на вказану земельну ділянку. Відтак вимога позивача про скасування державної реєстрації речового права (номер запису 16957925) задоволенню не підлягає. Відповідно до ч. 1 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог, а тому з відповідачів в рівних частинах на користь позивача слід стягнути судовий збір у сумі 2102,00 грн..

Outcome: partial