Jurisdiction: civil
Date: 2014-03-10 00:00:00

Позивач звернулась до суду з позовом до ФОП [PERSON] про визнання недійсними договорів оренди землі від 6 березня 2007 року та від 20 березня 2009 року обґрунтовуючи вимоги тим, що є власником земельних ділянок [NUMBER] та [NUMBER] відповідно, що розташовані на території Веселівської сільської ради Бобринецького району Кіровоградської області. 06 березня 2007 року та 20 березня 2009 року між її батьком [PERSON] та відповідачем укладено договори оренди вказаних земельних ділянок, які зареєстровані у Бобринецькому районному відділі Кіровоградської регіональної філії ДП "Центр ДЗК" 21 червня 2007 року за №28 та 24 вересня 2009 року за №040936500011. [INFO] помер [PERSON], після смерті якого позивач успадкувала вищевказані земельні ділянки. Вважає, що договори оренди землі від 6 березня 2007 року та від 20 березня 2009 року не відповідають вимогам ст.15 ЗУ «Про оренду землі», оскільки в них відсутня істотна умова договору щодо збереження стану об'єкта оренди, а в договорі від 20 березня 2009 року також відсутня умова передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки, що на думку позивача порушує його право як власника та орендодавця та є безумовною підставою для визнання недійсними договорів оренди землі. В судовому засіданні позивач позов підтримала з підстав, викладених у позові та додатково пояснила, що за кожним спірним договором оренди землі отримує орендну плату у розмірі 4,5% від грошової оцінки земельних ділянок тобто в більшому розмірі ніж вказано в договорах. Представник позивача підтримала позовні вимоги з підстав, викладених у позові. Зазначила, що відсутність в договорах істотних умов порушує право орендодавця як власника майна, яке полягає в тому, що відповідачем не вживаються конкретні заходи щодо збереження стану земельних ділянок. Також додала, що додаткові угоди до спірних договорів оренди землі не пройшли відповідної державної реєстрації, а тому не можуть бути доказом досягнення сторонами згоди щодо цієї умови договору. Представник відповідача в судовому засіданні позов не визнала, вказавши, що сторонами за всіма істотними умовами договорів, які є типовими, досягнуто домовленостей, всі умови договорів виконуються належним чином як орендодавцем, так і орендарем, в тому числі навіть в більшому розмірі сплачується орендна плата, прибутковий та земельний податок також сплачує орендар. Підстав для визнання недійсними договорів оренди не вбачає, оскільки жодним чином не порушуються права орендодавця. Будь-яких доказів щодо незбереження відповідачем стану об'єкта оренди представником позивача не надано. Крім того в 2013 році між сторонами було укладено додаткові угоди, якими спірні договори оренди землі були доповнені п.44 наступного змісту «умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки». Позивач була ознайомлена з додатковими угодами та погодилась з їхнім змістом. Однак, у зв'язку з тим, що процедура державної реєстрації є складною, займає значний період часу та додаткових витрат, які позивач повинна була понести, остання відмовилась від державної реєстрації вказаних додаткових угод до спірних договорів оренди землі. Представник третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору - Ісаков О.О. позовні вимоги не визнав та пояснив, що відділом Держземагентства у Бобринецькому районі не реєструвались спірні договори оренди землі, оскільки на той час вони реєструвались ДП "Центр ДЗК", які мали відповідні повноваження. Крім того, з 01.01.2013 року відповідно до ЗУ «Про нерухоме майно» реєстрацією договорів проводе орган реєстраційної служби. Відсутність у договорі посилання на умову збереження стану об'єкта оренди вказує на те, що сторони погодились із такими умовами, що передбачені законодавством. Відсутність окремої вказівки на умови жодним чином не впливає на дійсність договору. Також не є підставою для визнання договору оренди недійсним відсутність умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки, оскільки відповідач є фізичної особою-підприємцем, у якої згідно законодавства не може бути статутного фонду, що виключає можливість включення даної умови до укладеного між сторонами договору. Крім того, позивач отримала спадщину в 2011 році і до 2014 року отримувала орендну плату, вважаючи договори дійсними. Суд, заслухавши пояснення осіб, які беруть участь у справі, вивчивши матеріали справи та дослідивши докази у їх сукупності, прийшов до висновку, що позов задоволенню не підлягає задоволенню виходячи з наступного. Судом встановлено, що між [PERSON] та ПП [PERSON] укладено договір оренди землі від 6 березня 2007 року, зареєстрований у Бобринецькому районному відділі Кіровоградської регіональної філії ДП "Центр ДЗК", про що в державному реєстрі земель вчинено запис від 21 червня 2007 року за №28, відповідно до якого в оренду передається земельна ділянка площею 6,84 га. за номером [NUMBER], що підтверджується копією договору (а.с.7). Між [PERSON] та ПП [PERSON] укладено договір оренди землі від 20 березня 2009 року, зареєстрований у Бобринецькому районному відділі Кіровоградської регіональної філії ДП "Центр ДЗК", про що в державному реєстрі земель вчинено запис від 24 вересня 2009 року за №040936500011, відповідно до якого в оренду передається земельна ділянка площею 6,82 га. за номером [NUMBER], що підтверджується копією договору (а.с.13). [INFO] помер [PERSON], що підтверджується копією свідоцтва про смерть серії [NUMBER], виданого 08.06.2011 року (а.с.19). Після смерті [PERSON] земельні ділянки [NUMBER] та [NUMBER], успадкувала [PERSON], що підтверджується копіями свідоцтв про право на спадщину за законом від 04 листопада 2011 року, зареєстрованих в реєстрі за №№2515, 2520 (а.с.20,22). В судовому засіданні також встановлено, що позивачу належать земельні ділянки площею 6,8360 га та 6,8200 га, розташовані на території Веселівської сільської ради Бобринецького району Кіровоградської області для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що підтверджується копіями Державних актів серії ЯК № 943179 виданого 27.04.2012 року та серії ЯК №422969 відповідно та копією свідоцтва про шлюб серії [NUMBER] (а.с.21,23,24). Згідно з ч. 1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Частиною 1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на момент укладення договору оренди землі від 06.03.2007 року, істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін. На момент укладення договору оренди землі від 20.03.2009 року частину 1 статті 15 Закону України «Про оренду землі» доповнено абзацом 12, згідно із Законом України від 16.09.2008 р. N 509-VI, відповідно до якого до істотної умови договору оренди землі також віднесено умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки. Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону (ч. 2 ст. 15 цього Закону). Пунктом 17 оспорюваних договорів передбачено, що умови збереження стану об'єкта оренди полягають в додержанні умов договору. Згідно пунктів 1, 15, 16 договору земельна ділянка передається в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що відповідає цільовому призначенню земельної ділянки, яке вказане у державних актах на право власності на землю (а.с. 7, 13, 21, 23). Відповідно до п. 21 договорів після припинення дії договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду. Порядок поліпшення земельної ділянки визначено п. 23, 24 укладених сторонами договору оренди. Згідно ч. 1 ст. 24 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням, згідно з договором оренди, дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил. Крім того, законодавством визначено загальнообов'язкові для власників землі та землекористувачів норми щодо охорони та збереження земель. Такі норми містять, зокрема, розділ VI Земельний кодекс України, розділ VI Закону України «Про охорону земель», ст. 29 Закону України «Про оренду землі», постанова Ради Міністрів СРСР від 2 червня 1976 року №407, постанова Ради Міністрів УРСР від 14 липня 1976 року №327, ГОСТ 17.5.3.04-83, ГОСТ 17.5.1.01-83, ГОСТ 17.5.4.01-84, ГОСТ 17.5.4.02-84, ГОСТ 17.5.3.05-84, ГОСТ 17.5.1.02-85, ГОСТ 17.7.3.06-85, ГОСТ 17.5.1.03-86 та інших актів чинного законодавства. При укладенні оспорюваного договору сторони не узгоджували відступ від вимог законодавства щодо умов збереження переданої в оренду земельної ділянки, а тому вони жодним чином не звільняються від обов'язку дотримання вимог законодавства, яке регулює питання збереження земель. Отже, умови договору оренди про збереження об'єкта оренди не обмежуються змістом п. 17 договору, а розкриваються в інших пунктах договорів (п. 1, 15, 16, 21, 23, 24, 31) та нормах діючого законодавства, які регулюють ці правовідносини. У зв'язку з викладеним суд дійшов висновку, що доводи позивача щодо відсутності у спірних договорах умов збереження об'єкта оренди, суперечать змісту укладеного договору так, як сторони дійшли згоди з цих умов по кожному зі спірних договорів. Зі змісту договору від 20 березня 2009 року вбачається, що оспорюваний договір оренди землі не містить умов передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки. В своїх доводах на обгрунтування позову позивач послався на правову позицію Верховного Суду України викладену в постанові від 18 липня 2012 року у справі № 6-77цс12, відповідно до якої відсутність у договорах оренди землі хоча б однієї з істотних умов, передбачених у ч. 1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі», зокрема умов збереження стану об'єкта оренди, є підставою для визнання недійсними таких договорів оренди відповідно до ч. 2 ст. 15 Закону України «Про оренду землі». Також представник позивача посилався на правову позицію Верховного Суду України викладену в постанові від 19 лютого 2014 року по справі №6-162ц13, відповідно до якої сторони договору, дійшовши згоди щодо істотних умов договору оренди землі скріплюють його своїми підписами, що і є моментом укладення договору. Разом із тим цивільні права та обов'язки, на досягнення яких спрямоване волевиявлення сторін договору оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації. В момент державної реєстрації набирає чинності (набуває юридичної сили) договір, укладення якого вже відбулося, і така реєстрація не може змінювати моменту укладання договору. Вирішуючи спір про визнання договору оренди землі недійсним у зв'язку з відсутністю в ньому передбаченої частиною першою статті 15 Закону України "Про оренду землі" істотної умови, застосуванню підлягає стаття 15 даного Закону в редакції, чинній на момент укладення договору оренди, а не в момент його державної реєстрації. Крім того, за змістом ст. 15 ЦК України та ст. 3 ЦПК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства. Порядок реалізації права особи на судовий захист встановлено процесуальним законодавством. Згідно ст. 1 ЦПК України завданнями цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави. У зв'язку з цим, при вирішенні спору суд повинен встановити чи дійсно порушуються права орендодавця у зв'язку з відсутністю в договорі оренди умов, передбачених статтею 15 Закону України «Про оренду землі», визначити істотність цих умов, а також з'ясувати у чому саме полягає порушення їхніх законних прав. Аналогічний за змістом правовий висновок зробив Верховний Суд України в постанові від 25 грудня 2013 року у справі № 6-94цс13. Таким чином, саме по собі встановлення судом відсутності у договорі оренди земельної ділянки умов, передбачених статтею 15 Закону України «Про оренду землі», не являється достатньою підставою для застосування судом способів захисту цивільних прав або інтересів, а саме визнання правочину недійсним. Крім того, з копії додаткової угоди до договору оренди землі від 20.03.2009 року, укладеної між сторонами 26.11.2013 року, вбачається, що спірний договір був доповнений п.44 умовою щодо передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки (а.с.52). В судовому засіданні представник позивача стверджував про порушення прав позивача як власника та орендодавця, оскільки відповідачем не вживаються конкретні заходи щодо збереження стану земельних ділянок, однак вказана обставина, на яку посилається позивач, не знайшла своє підтвердження під час розгляду справи, оскільки не підтверджена позивачем будь-якими доказами по справі. При цьому, як зазначалося вище, в спірних договорах сторонами визначені умови використання і збереження земельної ділянки, а порушення прав позивача внаслідок відсутності на момент укладення у договорі від 20 березня 2009 року умов передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки, позивач не обґрунтував та не довів їх в суді. У зв'язку з недоведеністю позивачем фактів порушення його прав, за захистом яких він звернувся до суду, підстави для судового захисту цих прав відсутні, тому з урахуванням вище встановлених обставин в задоволенні позову слід відмовити. Оскільки судом відмовлено у задоволенні позовних вимог про визнання спірних договорів недійсними суд також вважає за необхідне відмовити і в задоволенні вимог про скасування державної реєстрації договорів, оскільки дані вимоги є похідними.

Outcome: dismissed