Jurisdiction: civil
Date: 2021-05-05 00:00:00

[PERSON] звернувся до суду з позовною заявою до Фермерського господарства "Алмар" про розірвання договору оренди землі. Свої вимоги позивач мотивував тим, що він є власником земельної ділянки, призначеної для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, площею 2,0744 га, що розташована на території Котюжанівської сільської ради Мурованокуриловецького району Вінницької області з кадастровим номером 0522883300:04:001:0198. Право оренди на вказану земельну ділянку було зареєстровано за ФГ «Алмар» на підставі договору оренди від 01.11.2015. Позивачу стало відомо, що 01.03.2020 відповідачем, без узгодження з ним, передано орендовану земельну ділянку в суборенду ТОВ "КЛАСТЕРФАРТ" згідно договору суборенди землі. Вказана обставина на думку позивача вказує про істотне порушення ФГ «Алмар» умов укладеного договору оренди від 01.11.2015. Крім того, п. 40 Договору оренди передбачено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи - орендаря є підставою для зміни умов або розірвання договору. Оскільки позивач отримав передану в оренду земельну ділянку у спадщину після смерті спадкодавця [PERSON] [INFO] і він 27.08.2020 повідомив відповідача про своє бажання розірвати Договір оренди, однак жодної відповіді не отримав, тому просив саме суд розірвати спірний договір. Ухвалою від 30.11.2020 було прийнято до розгляду позовну заяву [PERSON] та відкрито провадження у справі. Розгляд справи проводиться за правилами загального позовного провадження. Вказаною ухвалою для участі у справі було залучено третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору: Товариство з обмеженою відповідальністю "КЛАСТЕРФАРТ". Процесуальною ухвалою суду винесеною в підготовчому засіданні без видалення до нарадчої кімнати, судом, за клопотанням представника позивача, було витребувано від державного реєстратора виконавчого комітету Жмеринської міської ради Вінницької області Ланового Володимира Васильовича сканкопії матеріалів реєстраційної справи, які містяться в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно, Державному реєстрі Іпотек, Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна - щодо реєстрації іншого речового права (права суборенди), номер запису: 53048916 від 09.07.2020 щодо земельної ділянки з кадастровим номером 0522883300:04:001:0198. Представник відповідача 14.01.2021 надав суду відзив на позов у якому проти задоволення вимог [PERSON] заперечив з тієї підстави, що права останнього нічим не порушуються, обробіток спірної земельної ділянки продовжує здійснюватися ФГ "Алмар", а не суборендарем. Крім того, договір суборенди було розірвано відповідно до угоди від 03.11.2020 (а.с. 43-46). Представник позивача 25.01.2021 надав суду відповідь на відзив у якому зазначив про те, що відповідачем не доведено тієї обставини, що не зважаючи на укладений договір суборенди ним продовжувала оброблятися орендована земельна ділянка. Щодо істотності порушення прав, то вказав про те, що зазначена істотність полягає в тому, що позивач позбавлений того, на що він розраховував при укладенні договору, а саме те, що його земельну ділянку буде обробляти орендар та неможливість набуття орендарем права передачі земельної ділянки в суборенду іншим особам без його згоди. Доводи ж відзиву на позовну заяву про те, що відповідачем під час розгляду справи було розірвано договір суборенди землі, не може бути підставою для відмови у задоволенні позову, оскільки вже встановлено факт передачі спірної ділянки в суборенду без згоди її власника, що відповідно до ч. 1 ст. 32 та ст. 8 Закону України «про оренди землі», п. «а» ч. 1 ст. 141 ЗК України, ст. 651 ЦК України та умов договору є правовою підставою для розірвання цього договору (а.с. 61-64). Відповідач заперечень на відповідь на відзив суду не надав. Ухвалою суду від 22.02.2021 у справі закрито підготовче провадження та призначеного її до судового розгляду на 23.03.2021. 23.03.2021 судове засідання було знято з розгляду у зв`язку з перебуванням головуючої судді на лікарняному. 13.04.2021 судове засідання було знято з розгляду у зв`язку з перебуванням головуючої судді на лікарняному. Судове засідання, яке призначалося на 19.04.2021 за клопотанням представника відповідача було відкладено на 06.05.2021. В судовому засіданні 06.05.2021 представник позивача позов підтримав за обставин викладених у ньому та відповіді на відзив, просив його задовольнити. Представник відповідача та представник третьої особи повторне в судове засідання не з`явилися, про причину неявки суд не повідомили, належним чином повідомлялися про час та місце розгляду справи, представник третьої особи заяв по суті справи суду не надав (а.с. 135, 148,149). Суд вважав можливим розглянути справу у відсутності представника відповідача та представника третьої особи, і ухвалити заочне рішення на підставі ст.ст. 280-282 ЦПК України, проти чого не заперечував представник позивача. Заслухавши пояснення представника позивача, дослідивши матеріали справи, оцінивши докази в їх сукупності, суд прийшов до наступних висновків. Судом встановлено, що позивачу на праві власності належить земельна ділянка призначена для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, площею 2,0744 га, що розташована на території Котюжанівської сільської ради Мурованокуриловецького району Вінницької області з кадастровим номером 0522883300:04:001:0198, яку він отримав у спадщину після смерті [PERSON] , який помер [INFO] , що підтверджується відповідним свідоцтвом про смерть, свідоцтвом про право на спадщину за заповітом та Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності (а.с. 11-13). 01 листопада 2015 року між [PERSON] та ФГ «Алмар» було укладено договір оренди землі (далі - Договір оренди) (а.с. 14-22). Предметом вказаного договору та об`єктом оренди є зазначена вище земельна ділянка (п.п. 1-2 Договору оренди). Договір укладено строком на 20 років (п. 8 Договору оренди). Право оренди, згідно вказаного договору, зареєстровано 25.11.2015. 27.08.2020 [PERSON] направив ФГ «Алмар» заяву у якій просив розірвати вказаний Договір оренди на підставі його п. 40 (а.с. 23-24). 01 березня 2020 року між ФГ «Алмар» та ТОВ "КЛАСТЕРФАРТ" було укладено Договір суборенди земельної ділянки № 11-1/01/03/2020 (далі - Договір суборенди) (а.с. 115-119). Предметом вказаного договору та об`єктом суборенди є земельні ділянки, загальною площею 48,2660 га (з них рілля - 48,2660 га), відомості про кожну з яких зазначені в акті приймання-передачі (п.п. 1-2 Договору суборенди). Зокрема, із вказаного акту слідує, що ФГ «Алмар» передав у суборенду ТОВ "КЛАСТЕРФАРТ" в тому числі і земельну ділянку з кадастровим номером 0522883300:04:001:0198, площею 2,0744 га (а.с. 120-121). Договір укладено строком до 31.12.2021. Договір набирає чинності з дня його підписання Сторонами і скріплення печатками сторін (п. 3.1 Договору суборенди). Право суборенди, згідно вказаного договору, зареєстровано 03.07.2020 (а.с. 20-22). Додатковою угодою № 1 від 02.04.2020 до Договору суборенди відповідач та третя особа погодили, що у зв`язку з тим, що на земельних ділянках, які здані в суборенду, були проведені роботи, згідно технологічних карток сільгоспкультур: озима пшениця, озимий ячмінь, озимий ріпак, кукурудза, соняшник (дискування, оранка, обробка міндобривами, посів озимих культур в 2019 році, боронування тощо), Сторони дійшли взаємної згоди, що Орендар проводить повністю усі сільгоспроботи від підготовки землі до збирання врожаю усіх культур, що знаходяться на Земельних ділянках (а.с. 128). Угодою про дострокове розірвання Договору суборенди від 03.11.2020 відповідач та третя особа погодили, що у зв`язку з неспроможністю Суборендаря здійснювати подальший комплексний обробіток земельних ділянок, що знаходяться в суборенді, Сторони дійшли взаємної згоди достроково розірвати Договір суборенди (а.с. 129). Земельні ділянки після розірвання Договору суборенди були повернуті орендарю згідно акту прийому-передачі земельної ділянки (а.с. 130). Спірні відносини регулюються Конституцією України, Цивільним кодексом України, Земельним кодексом України та Законом України «Про оренду землі». Кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю (ст. 41 Конституції України). В силу положень ст. 90 ЗК України, власники земельних ділянок мають право продавати або іншим шляхом відчужувати земельну ділянку, передавати її в оренду, заставу, спадщину. Порушені права власників земельних ділянок підлягають відновленню в порядку, встановленому законом. Відповідно до ч. 2 ст. 793 ЦК України, відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (ст. 13 Закону України «Про оренду землі»). Згідно з частиною другою статті 152 ЗК України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Відповідно до частин першої та другої статті 773 ЦК України наймач зобов`язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору. Якщо наймач користується річчю, переданою йому у найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків. Згідно з частиною першою статті 774 ЦК України передання наймачем речі у користування іншій особі (піднайм) можливе лише за згодою наймодавця, якщо інше не встановлено договором або законом. За змістом статті 1 Закону України «Про оренду землі», положення якої кореспондуються з положеннями частини першої статті 93 ЗК України, орендою землі є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відповідно до частини другої статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Так, на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, у разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України (частина перша статті 32 Закону України «Про оренду землі»). Орендар земельної ділянки має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі (стаття 25 Закону України «Про оренду землі»), а орендодавець, відповідно до частини першої статті 24 цього закону, має право вимагати від орендаря, зокрема, використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; своєчасного внесення орендної плати. Тлумачення наведених положень зазначеного Закону дає підстави для висновку, що залучення орендарем третіх осіб до обробітки землі та оплати орендної плати орендодавцю з припиненням орендарем господарської діяльності з безпосереднього цільового використання орендованої земельної ділянки, крім передачі земельної ділянки у суборенду у випадках, передбачених договором оренди землі, виходить за межі господарської діяльності, яку може здійснювати орендар без погодження з орендодавцем. До подібних висновків за схожих фактичних обставин у порядку забезпечення єдності судової практики дійшов Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у постанові від 11 листопада 2019 року у справі № 133/158/16-ц, провадження № 61-21693сво18. Аналізуючи зміст правовідносин, що складаються на підставі договору оренди землі, права та обов`язки сторін цього договору, слід дійти висновку, що після виконання орендодавцем обов`язку передати орендарю земельну ділянку на стороні орендодавця відбувається концентрація прав вимоги, а на стороні орендаря концентруються зобов`язання виконати ці вимоги. Стаття 14 Конституції України визначила землю основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону. У частині першій, п`ятій статті 93 ЗК України передбачено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Право оренди земельної ділянки може відчужуватися, у тому числі продаватися на земельних торгах, а також передаватися у заставу, спадщину, вноситися до статутного капіталу власником земельної ділянки - на строк до 50 років, крім випадків, визначених законом. Відповідно до цих нормативних приписів право оренди як речове право може відчужуватись власником земельної ділянки, що полягає у передачі власником іншій особі права бути орендодавцем цієї земельної ділянки замість власника. Таке право бути орендодавцем може продаватись, бути предметом застави, спадщиною, внеском до статутного капіталу. Тобто у випадку, наприклад, внесення права оренди до статутного капіталу, орендодавцем виступатиме особа, яка прийняла це право як вклад у статутний капітал. При цьому не можна вважати обґрунтованим тлумачення цієї норми, яке допускає можливість відчужувати право оренди земельної ділянки не власником, а орендарем цієї земельної ділянки. Адже згідно з договором оренди орендар отримує право володіння і користування земельною ділянкою як річчю, але до нього не переходить речове право на оренду. Навіть обмежене право розпорядитись земельною ділянкою шляхом передачі в суборенду орендар може реалізувати за згодою орендодавця. Як зазначено в частині шостій статті 93 ЗК України орендована земельна ділянка або її частина може за згодою орендодавця, крім випадків, визначених законом, передаватися орендарем у володіння та користування іншій особі (суборенда). Право оренди є майновим правом і в розумінні статті 177 ЦК України є об`єктом цивільних прав. Відповідно до частини першої статті 178 ЦК України оборотоздатність права оренди земельної ділянки як об`єкта цивільних прав визначається з урахуванням викладених вище приписів статей 93, 135 ЗК України - воно може вільно відчужуватися власником земельної ділянки, не вилучене з цивільного обороту, і не обмежене в обороті. Крім того, право оренди є речовим правом орендаря на чуже майно. З цієї точки зору оборотоздатність цього речового права значним чином обмежена нормами ЗК України, Закону України «Про оренду землі» та договором оренди. Елементами речового характеру в зобов`язальних відносинах оренди визнаються право орендаря на абсолютний захист від порушення його права на орендоване майно третіми особами; на збереження сили договору оренди при переході права власності на орендоване майно до іншої особи (право слідування); на передачу майна в суборенду. Відповідно до частини першої статті 25 Закону України «Про оренду землі» орендар земельної ділянки має право: самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі; за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження; отримувати продукцію і доходи; здійснювати в установленому законодавством порядку за письмовою згодою орендодавця будівництво водогосподарських споруд та меліоративних систем. Орендар земельної ділянки зобов`язаний: приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, але не раніше державної реєстрації відповідного права оренди; виконувати встановлені щодо об`єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі; дотримуватися режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення, водного фонду; у п`ятиденний строк після державної реєстрації права оренди земельної ділянки державної або комунальної власності надати копію договору оренди до відповідного податкового органу, а в разі оренди земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також відповідному територіальному органу центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері розвитку водного господарства; у разі оренди земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом використовувати водний об`єкт відповідно до вимог водного законодавства України; своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку, а в разі оренди земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також і орендну плату за водний об`єкт. Відповідно до положень ст. 8 Закону України «Про оренду землі», орендована земельна ділянка або її частина може передаватися орендарем у суборенду без зміни цільового призначення, якщо це передбачено договором оренди або за письмовою згодою орендодавця (крім випадків, визначених законом). У цій справі судом на підставі безпосередньо досліджених доказів було встановлено, що відповідач (орендар) без згоди позивача (орендодавця) передав ТОВ "КЛАСТЕРФАРТ" у суборенду належну останньому земельну ділянку Вказані дії, на думку суду свідчать про порушення орендарем вимог ст. 8 Закону України «Про оренду землі» та невиконання орендарем обов`язків, передбачених статтею 25 Закону України «Про оренду землі» і умов договору оренди землі, що є підставою для його дострокового розірвання. Посилання представника відповідача у відзиву на ту обставину, що навіть після передачі землі у суборенду її обробіток продовжував здійснюватися ФГ "Алмар", а самий договір суборенди на сьогоднішній день є розірваним, в даному випадку, жодного значення не мають, оскільки у цій справі сторонами не ставилося питання про фіктивність, та як наслідок - недійсність, укладеного між ФГ "Алмар" та ТОВ "КЛАСТЕРФАРТ" договору суборенди, а отже, суд виходить з того, що останній укладався з наміром створення правових наслідків, які обумовлювалися цим правочином. При цьому, одним із основних засад цивільного законодавства є принцип добросовісності. Добросовісність (п. 6 ст. 3 ЦК України) - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою до інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. Таким чином, твердження представника відповідача та доведення тієї обставини, що між ФГ «Алмар» та ТОВ "КЛАСТЕРФАРТ" укладався договір суборенди, який не виконувався жодною із сторін та в подальшому розірваний, не може бути достатнім обґрунтуванням відсутності порушень прав позивача, як орендодавця, який міг добросовісно розрахувати на неухильне виконання іншою стороною норм Закону України «Про оренду землі» та умов укладеного договору оренди у якому жодним чином не передбачено права орендаря передавати орендовану земельну ділянку у суборенду будь-яким іншим третім особам. Правопорядок має забезпечити захист встановленого договором та (або) законом добросовісного очікування і не дозволяти іншій сторін ігнорувати його та діяти всупереч йому. Крім того, суд вважає обґрунтованим твердження позивача про необхідність розірвати спірний Договір оренди на підставі його п. 40. Так, відповідно до частини четвертої статті 32 Закону України «Про оренду землі» перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі. Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами. Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 23 січня 2019 року у справі № 355/385/17 (провадження № 61-30435сво18) міститься висновок, що «у статті 629 ЦК України закріплено один із фундаментів на якому базується цивільне право - обов`язковість договору. Тобто з укладенням договору та виникненням зобов`язання його сторони набувають обов`язки (а не лише суб`єктивні права), які вони мають виконувати. Не виконання обов`язків, встановлених договором, може відбуватися при: (1) розірванні договору за взаємною домовленістю сторін; (2) розірванні договору в судовому порядку; (3) відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом; (4) припинення зобов`язання на підставах, що містяться в главі 50 ЦК України; (5) недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду)». Судом встановлено, що у оскаржуваному договорі оренди у пункті 40 сторони дійшли згоди, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, є підставою для зміни умов або розірвання договору. Таким чином, сторони договору за взаємною згодою погодили можливість розірвання договору оренди у разі зміни власника земельної ділянки, яка перебуває в оренді позивача, а також у разі реорганізації юридичної особи-орендаря. Вказаним пунктом враховано інтереси, як власника земельної ділянки, так і орендаря. Окрім того, вказаний пункт 40 договору оренди є чинним та в установленому законом порядку недійсним не визнавався. У пункті 40 спірного договору оренди земельної ділянки відсутні будь-які застереження щодо підстав переходу права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а тому з урахуванням положень частини четвертої статті 32 Закону України «Про оренду землі», цей пункт застосовується і у випадку переходу права власності на землю в порядку спадкування. Позивач є новим власником земельної ділянки, а перехід права власності на земельну ділянку відбувся у відповідності до вимог чинного законодавства. За таких обставин, оскільки законодавець допускає можливість розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку в разі, якщо це передбачено умовами такого договору, встановивши, що позивач виявив бажання розірвати укладений з відповідачем спірний договір оренди і він є новим власником земельної ділянки та бажає її використовувати на власний розсуд, та врахувавши, що вимога позивача про розірвання спірного договору оренди землі відповідає чинному законодавству та умовам укладеного сторонами договору оренди землі, суд вважає, що вимога позивача розірвати Договір оренди з цієї підстави також є підставною. Подібний висновок міститься в постанові Верховного Суду № 61-13392св20 від 01.03.2021. Отже, аналізуючи вищевикладене, дослідивши обставини справи, перевіривши їх доказами, оцінивши належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності, виходячи з принципів розумності, виваженості та справедливості, суд дійшов висновку про необхідність повністю задоволити позовні вимоги позивача. У зв`язку з тим, що позов задоволено повністю, відповідно до ст. 141 ЦПК України з відповідача на користь позивача слід стягнути 840 грн 80 коп. судових витрат.

Outcome: approved