Jurisdiction: civil
Date: 2015-04-19 00:00:00

23 лютого 2015 року ПАТ "Банк "Демарк" в особі уповноваженої особи Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на період ліквідації ПАТ "Банк "Демарк" Приходька В.О. звернулося до суду з позовом, в якому просить застосувати відповідні наслідки недійсності нікчемного правочину -договору купівлі-продажу нерухомого майна від 18.08.2014, посвідченого приватним нотаріусом Чернігівського міського нотаріального округу Пінчук Н.Г. та зареєстрованого за [NUMBER], , зокрема повернути у власність ПАТ "Банк "Демарк" нежитлове приміщення загальною площею 47,3 кв.м, розташоване за адресою: [ADDRESS], а вразі неможливості фактичного повернення - відшкодувати вартість завданих збитків в грошових одиницях в розмірі 215784 грн. В обґрунтування позову позивач посилається на те, що при здійсненні уповноваженою особою Фонду гарантування вкладів перевірки правочинів, вчинених банком протягом одного року до дня запровадження тимчасової адміністрації, було встановлено, що оспорюваний договір є нікчемним, адже продаж об'єкта нерухомості вчинено за ціною нижчою від звичайної більш ніж на 20 відсотків. На виконання приписів ст. 38 Закону України "Про систему гарантування вкладів фізичних осіб" уповноваженою особою Фонду 15.01.2015 року винесений наказ про визнання вищевказаного правочину нікчемним та повідомлено відповідачів про нікчемність договору купівлі-продажу. У судовому засіданні представник позивача підтримала заявлений позов та просила суд його задовольнити. Відповідачі та їх представник проти позову заперечували, посилаючись на те, що вимоги позивача є безпідставними, оскільки об'єкт нерухомості був придбаний за ринковою ціною, визначеною експертною фірмою "Еталон", що має відповідний сертифікат. Оскільки ні банк, ні відповідачі на час укладення договору купівлі-продажу об'єкта нерухомості не були платниками ПДВ, а тому сума цього податку при вчиненні угоди не нараховувалася і не сплачувалася до бюджету. Нотаріусом при посвідченні договору купівлі-продажу були перевірені всі умови договору на відповідність їх чинному законодавству, а тому відсутні підстави вважати такий договір нікчемним. Заслухавши пояснення представників сторін, відповідачів, дослідивши матеріали справи, суд дійшов наступних висновків. У судовому засіданні встановлено, що 18 серпня 2014 року між ПАТ "Банк "Демарк" в особі Голови Правління банку Оніщенко Л.О. та [PERSON] і [PERSON] було укладено договір купівлі-продажунерухомого майна, відповідно до умов якого продавець зобов'язується передати у власність покупців, в рівних частинах кожному, нежиле приміщення загальною площею 47,3 кв.м, а покупці зобов'язуються прийняти у власність вказане нерухоме майно, а також зобов'язуються сплатити гроші, в рівних частинах кожний, за вищезгаданий предмет договору. Предмет договору розташований на першому поверсі багатоквартирного житлового будинку за адресою: [ADDRESS]. В пункті2.3.1 цього договору вказано, що продаж вчинено за 374616 грн., які продавець одержав від покупців, в рівних частинах від кожного, до підписання цього договору (а.с.7-9). В пунктах 2.1, 2.2 договору зазначено, що ринкова вартість предмету договору, згідно Звіту про оцінку, виданого Експертною фірмою "Еталон" 18.08.2014, становить 367190 грн. За даними бухгалтерського обліку станом на 18.08.2014 балансова вартість предмета договору становить 232120,42 грн. Оплата покупцями коштів за придбаний об'єкт нерухомості не заперечується позивачем. Актом приймання-передачі предмета продажу (об'єкта нерухомості) від 05.09.2014 продавець та покупці зафіксували прийняття об'єкта нерухомості, з якого перед підписанням акту вивезені сторонні предмети і сміття. З наданого відповідачами звіту про оцінку об'єкта нерухомості Т-4253/3, виконаного оцінювачами Експертної фірми "Еталон" вбачається, що станом на 18.08.2014 ринкова вартість нежилого приміщення загальною площею 47,3 кв.м, розташованого по [ADDRESS] становить без урахування 20% ПДВ 367 190 грн. Із звіту вбачається, що об'єкт оцінювався порівняльним та дохідним підходом, для порівняння оцінювачем бралися ціни на об'єкти нерухомості станом на час проведення оцінки, що підтверджується звітом. Згідно ст. ст. 10, 11, 60 ЦПК України кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі. Відповідно до ч. 1 ст. 3 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Статтею 215 ЦК України визначено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою- третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). Пунктом 3 частини 3 статті 38 Закону України "Про систему гарантування вкладів фізичних осіб", на який позивач посилається як на підставу свого позову, передбачено, що правочини (у тому числі договори) неплатоспроможного банку є нікчемними, зокрема, коли банк здійснив відчуження чи передав у користування або придбав (отримав у користування) майно, оплатив результати робіт та/або послуги за цінами, нижчими або вищими від звичайних (якщо оплата на 20 відсотків і більше відрізняється від вартості товарів, послуг, іншого майна, отриманого банком), або зобов'язаний здійснити такі дії в майбутньому відповідно до умов договору. На підставі постанови Правління НБУ від 25.09.2014 №600 ПАТ "Банк "Демарк" було віднесено до категорії неплатоспроможних, тобто на час укладення спірного правочину банк не було визнано неплатоспроможним. Позивач, звертаючись до суду з позовом про застосування наслідків нікчемного правочину, посилається на звіт про ретроспективну незалежну оцінку цього приміщення, складений ТОВ "Стоун Брідж" м. Києва у період з 24.12.2014 по 15.01.2015, за висновком якого ринкова вартість нежилого приміщення (позабалансового відділення банку "Демарк") загальною площею 47,3 кв.м за адресою: [ADDRESS] станом на 18.08.2014 становить (з округленням) 492000 грн., без ПДВ, або 590400 грн., з ПДВ (а.с.10-11). Суд не має достатніх підстав вважати звіт належним та допустимим доказом виходячи з наступного. Відповідно до ст. ст. 3, 9Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність", процедури оцінки майна встановлюються нормативно-правовими актами з оцінки майна. Методичне регулювання оцінки майна здійснюється у відповідних нормативно-правових актах з оцінки майна: положеннях (національних стандартах) оцінки майна ( 1440-2003-п, 1442-2004-п, 1655-2006-п, 1185-2007-п ), що затверджуються Кабінетом Міністрів України, методиках та інших нормативно-правових актах, які розробляються з урахуванням вимог положень (національних стандартів) і затверджуються Кабінетом Міністрів України або Фондом державного майна України. Пунктом 48 Національного стандарту N 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав", затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 10.09.2003 № 1440, передбачено, що для визначення ринкової вартості об'єкта оцінки у матеріальній формі із застосуванням порівняльного підходу інформація про подібне майно повинна відповідати таким критеріям: умови угод купівлі-продажу або умови пропонування щодо укладення таких угод не відрізняються від умов, які відповідають вимогам, що висуваються для визначення ринкової вартості;продаж подібного майна відбувся з дотриманням типових умов оплати; умови на ринку подібного майна, що визначали формування цін продажу або пропонування, на дату оцінки істотно не змінилися або зміни, які відбулися, можуть бути враховані. Як убачається з копії витягу зі Звіту, при складанні висновку оцінювачем застосовувався порівняльний, дохідний підхід, проте незрозуміло, за станом на який час він використовував ринкову вартість подібних до спірного приміщення об'єктів нерухомості, а також чи враховано зміни умов на ринку подібного майна, що визначали формування цін продажу або пропонування, у зв'язку із значним коливанням офіційного курсу Національного банку України, що є загальновідомим фактом. Відповідно до п. 50 Національного стандарту N 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав", затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 10.09.2003 № 1440, проведенню незалежної оцінки майна передує підготовчий етап, на якому здійснюється: ознайомлення з об'єктом оцінки, характерними умовами угоди, для укладення якої проводиться оцінка; визначення бази оцінки; подання замовнику пропозицій стосовно істотних умов договору на проведення оцінки. З резюме до звіту убачається, що оцінювачу не були надані ні об'єкт оцінки, ні правовстановлюючі та технічні документи на приміщення. В матеріалах справи взагалі відсутні будь-які докази на підтвердження того, що відповідачі, як власники об'єкту нерухомості, були повідомлені про проведення ретроспективної оцінки ТОВ "Стоун Брідж". Отже суб'єкт оціночної діяльності не виконав передбаченого ст. 31 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність" обов'язку забезпечити об'єктивність оцінки майна, а тому резюме до звіту ТОВ "Стоун Брідж" не можна вважати належним доказом у справі. Підстав же для сумнівів у правильності звіту про оцінку нерухомого майна, складеного оцінювачем Експертної фірми "Еталон" за станом на момент укладення договору купівлі-продажу, у суду не має, адже звіт складений підприємством, що має Сертифікат суб'єкта оціночної діяльності №16478/14, виданий Фондом державного майна України 23.05.2014 та дійсний до 23.05.2017, оцінювач має кваліфікаційні свідоцтва оцінювача майна і майнових прав (свідоцтво про реєстрацію в Державному реєстрі оцінювачів №8324 від 19.07.2011). Крім того, спірний об'єкт нерухомості продано фізичним особам, які не є платниками ПДВ, а тому цей податок в бюджет при укладенні угоди не сплачувався. За таких обставин, позивачем не надано жодних доказів на підтвердження того, що ринкова вартість об'єкта нерухомості повинна враховуватися з урахуванням 20% ПДВ, адже відсутні докази про перерахування позивачем цього податку до бюджету при укладенні угоди з фізичними особами. До того ж, в п.1.4 договору купівлі-продажу зазначено, що продавець гарантує, що до предмету договору не пред'явлені і не будуть пред'явлені за обставин, що існують на момент укладення цього договору, майнові позови, пов'язані з вилученням предмету договору або обмеженням користування, володіння чи розпорядження ним. Відповідно до ст. 213 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, яким суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно із законом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилалися як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні. У відповідності до ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї сторони має бути досягнуто згоди. Згідно ч. 3 ст. 640 ЦК України договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення. Відповідно до ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом. Згідно ст. 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним. Примусове відчуження об'єктів права приватної власності може бути застосоване лише як виняток з мотивів суспільної необхідності, на підставі і в порядку, встановлених законом, та за умови попереднього і повного відшкодування їх вартості. Примусове відчуження таких об'єктів з наступним повним відшкодуванням їх вартості допускається лише в умовах воєнного чи надзвичайного стану. У ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод та Закону України № 475/97-ВР від17.07.1997 "Про ратифікацію Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року, Першого протоколу та протоколів № 2, 4, 7 та 11 до Конвенції", закріплено принцип непорушності права приватної власності, який означає право особи на безперешкодне користування своїм майном та закріплює право власника володіти, користуватися і розпоряджатися належним йому майном на власний розсуд, учиняти щодо свого майна будь-які угоди, відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. За таких обставин, враховуючи дотримання при укладенні договору купівлі-продажу вимог цивільного законодавства, тобто обумовлення та виконаннясторонами всіх істотних умов договору купівлі-продажу нерухомого майна, укладення його в установленій законом формі, нотаріальне посвідчення, проведення державної реєстрації права власності за покупцями, законних підстав вважати такий договір нікчемним немає. Враховуючи вищевикладене, суд дійшов висновку, що із зазначених позивачем підстав позов задоволенню не підлягає.

Outcome: dismissed