Jurisdiction: civil
Date: 2014-10-09 00:00:00

[PERSON] звернувся до суду з позовом до [PERSON], третя особа ТОВ «Кредитні ініціативи» про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири. В обґрунтування позову зазначив, що 05.11.2007 року за договором купівлі-продажу він викупив у [PERSON] квартиру [ADDRESS], яка до цього часу знаходилась під іпотекою в АКБ «ТАС-Комерцбанк» (правонаступник ПАТ «Сведбанк») шляхом укладання з останнім кредитного договору на купівлю квартири. На момент купівлі-продажу квартири позивачу продавцем технічна документація на квартиру не надавалась, так як зі слів продавця технічна документація була вилучена АКБ «ТАС-¬Комерцбанк». Банк при підписанні кредитного договору і договору іпотеки з позивачем запевнили позивача, що співробітниками банка технічна документація квартири перевірена, квартира сфотографована і будь-яких розбіжностей з цього приводу квартира не має, як і будь-яких інших недоліків. 18.03.2011 року з підстави винесення позивачем окремого входу до квартири з іншої сторони будівлі стало відомо при отриманні припису Кіровоградської обласної державної адміністрації відділу охорони культурної спадщини про термінове припинення будівельних робіт, що квартира за адресою: [ADDRESS] є пам'яткою архітектури та містобудування місцевого значення, охоронний номер 257-Кв у Переліку пам'яток затвердженому розпорядженням голови Кіровоградської обласної державної адміністрації від 28.12.2004 року № 792-p. Окрім того, з метою виготовлення технічної документації на квартиру з підстави винесення позивачем окремого входу до квартири з іншої сторони будівлі, позивач звернувся до ОКП ОКП «Кіровоградське об'єднане бюро технічної інвентаризації» і 20.08.2012 року від співробітника БТІ позивач дізнався, що квартира за адресою [ADDRESS], у своєму складі містить коридор загального користування площею 8,92 м.кв. При цьому при огляді позивачем і його дружиною квартири на момент її купівлі, коридор загального користування відповідач видавав за коридор і службове приміщення квартири, які входять до складу загальної площі квартири - 63,16 кв.м, приміщення було приєднано до приміщень квартири і становило єдине ціле. Саме з урахуванням коридору загального користування у складі квартири позивач погодив ціну договору запропоновану відповідачем і лише за цих умов придбав її. В зв'язку з цим, вважає, що договір купівлі-продажу квартири від 05.11.2007 року укладено ним внаслідок помилки щодо обставин, які мають істотне значення, а саме предмету договору. Тому просить визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири з розстрочкою платежу від 05.11.2007 року, укладений між позивачем і [PERSON], посвідчений приватним нотаріусом Кіровоградського міського нотаріального округу [PERSON] і зареєстрований у реєстрі за № 3520. Ухвалою суду від 21 лютого 2014 року замінено позивача у справі [PERSON] на правонаступників [PERSON] та [PERSON] (т.1 а.с. 118). Ухвалою суду від 10 липня 2014 року залучено до участі у справі у якості правонаступника померлого [PERSON] малолітнього [PERSON] в особі його законного представника - опікуна [PERSON] (т.1 а.с. 234, 235). Ухвалою суду від 01 серпня 2014 року залучено до участі у справі у якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача Службу у справах дітей виконавчого комітету Кіровоградської міської ради (т.2 а.с. 6, 7). Позивач [PERSON], яка також є законним представником [PERSON], в судовому засіданні позов про визнання договору купівлі-продажу квартири недійсним підтримала, просила його задовольнити посилаючись на обставини викладені в позові. Позивач [PERSON] в судове засідання не не з'явилася, надала заяву про розгляд справи без її участі та письмові пояснення, в яких позовні вимоги підтримала, просила позов задовольнити та застосувати наслідки недійсності оспорюваного правочину. Відповідач [PERSON] в судове засідання не з'явився, про час, дату і місце розгляду справи повідомлений належним чином, надав письмові пояснення, в яких зазначив, що він не знав про те, що квартира за адресою [ADDRESS] є пам'яткою культурної спадщини і містить у своєму складі коридор загального користування, який самовільно приєднаний до площі квартири на момент укладання договору купівлі-продажу від 05.11.2007 року. Дізнався про це від позивача у березні 2011 року. На момент набуття ним спірної квартири коридор загального користування попередній власник видавав за коридор та службове приміщення квартири, які входять до складу загальної площі квартири - 63,16 кв.м, приміщення було приєднане до площі попереднім власником, технічну відповідність розмірів приміщень він не перевіряв та вважав, що коридор загального користування є його власністю. Вказав, що дійсно він зобов'язався перед [PERSON] до квітня 2013 року частково повернути гроші набуті за договором купівлі-продажу квартири для покриття витрат позивача на викуп площі коридору з загального користування і фінансувати всі заходи позивача з виключення квартири з Переліку пам'яток, але з підстави скрутного фінансового становища на даний час гроші позивачу сплатити не має можливості. Представник третьої особи ТОВ "Кредитні ініціативи" в судовому засіданні заперечив щодо задоволення позову, надав письмові заперечення та пояснив, що на момент укладення договору купівлі-продажу квартири [PERSON] не мав жодних заперечень, погодився на вказані умови договору, про що свідчить його підпис. Згідно технічного паспорту на квартиру станом на 28 серпня 2006 року квартира має загальну площу 63,16 кв.м., в тому числі житлова площа 34,59 кв.м., та складається: коридор 6,64 кв.м.; кімнати 16,85 кв.м.; кімнати 17,74 кв.м.; кухня 6,73 кв.м.; ванна 2,4 кв.м.; службове приміщення 12,8 кв.м. Тобто, коридор загального користування ніколи не входив до складу квартири, про що позивачу було відомо на момент укладання договору, що підтверджується умовами договору купівлі-продажу, так і технічною документацією, що надавалася при укладанні даного договору. Позивачем не надано жодного доказу того, що на момент вчинення правочину існувала помилка щодо істотних обставин правочину. Крім того зазначив, що позивач звернувся до суду в 2013 році, тобто із пропуском строку позовної давності. Просив застосувати строки спливу позовної давності та відмовити в задоволенні позову повністю. Представник третьої особи Служби у справах дітей виконавчого комітету Кіровоградської міської ради в судове засідання не з'явилася, належним чином повідомлена про розгляд справи, надала заяву про розгляд справи за їх відсутності. Заслухавши пояснення позивача [PERSON] та представника третьої особи ТОВ "Кредитні ініціативи", дослідивши матеріали справи і оцінивши докази по справі в їх сукупності, суд дійшов висновку, що позов підлягає задоволенню з наступних підстав. Судом встановлено, що 05 листопада 2007 року між [PERSON] (продавець), від імені якого діяла [PERSON], та [PERSON] (покупець) було укладено договір купівлі - продажу квартири з розстрочкою платежу, згідно умов якого відповідач [PERSON] продав, а [PERSON] купив квартиру [ADDRESS] загальною площею 63,16 кв.м., в тому числі житловою площею 34,59 кв.м., та складається з: коридор 6,64 кв.м.; кімната 16,85 кв.м.; кімната 17,74 кв.м.; кухня 6,73 кв.м.; ванна 2,4 кв.м.; службове приміщення 12,8 кв.м. Вказаний договір купівлі-продажу було посвідчено приватним нотаріусом Кіровоградського міського нотаріального округу [PERSON] та зареєстрований в реєстрі за № 3520 (т.1 а.с. 4, 5). Відповідно до п. 1.6 договору, вказана в цьому договорі квартира набувається за згодою дружини покупця [PERSON]. Згідно п. 2.1 договору, продаж квартири вчинено за 393 900 грн., з яких: 40400 грн. продавець отримав при підписанні цього договору, а решту 353500 грн. покупець зобов'язується виплатити продавцю до 06.11.2007 року включно. 05.11.2007 року [PERSON] здійснив повний розрахунок за куплену квартиру [ADDRESS] сплативши 353 500 грн., що підтверджується нотаріально посвідченою заявою [PERSON] (т.1 а.с. 180). Відповідно до ст. 655 ЦК України за договором купівлі - продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Згідно ч.1 ст.638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Однак, відповідно до висновку ОКП «Кіровоградське обласне об'єднане бюро технічної інвентаризації» № 4-708 від 27.08.2012 року при обстеженні квартири [ADDRESS] було виявлено зайняття [PERSON] коридору загального користування площею 8,92 кв.м. Як вбачається з п. 1.3 договору купівлі - продажу квартири з розстрочкою платежу від 05 листопада 2007 року, зазначений коридор загального користування не був погоджений сторонами у договорі купівлі - продажу квартири від 05 листопада 2007 року. Крім того, як вбачається з припису № 11 від 18 березня 2011 року, виданого Відділом охорони культурної спадщини Кіровоградської обласної державної адміністрації (т.1 а.с. 13), листів Департаменту культури, туризму та культурної спадщини №01-19-592/1 від 22.09.2014 року та КП «Регіональна служба охорони і реєстрації пам'яток містобудування та архітектури» № 283 від 02.10.2014 року (т.2 а.с. 47, 48) будинок за адресою: [ADDRESS] є пам'яткою архітектури місцевого значення «Житловий будинок» кінця ХІХ століття, охоронний номер 257-Кв у Переліку пам'яток архітектури місцевого значення затвердженому розпорядженням голови Кіровоградської обласної державної адміністрації від 28 грудня 2004 року № 792-р. Будівля по [ADDRESS] має паспорт пам'ятки історії та архітектури і містобудування від 21.08.1995 року (т.2 а.с. 52, 53). У подальшому Перелік пам'яток архітектури місцевого значення у Кіровоградській області у зв'язку із зміною найменування вулиць, нумерації будівель, форми власності, балансової належності пам'яток архітектури змінювався та доповнювався розпорядженням голови обласної державної адміністрації від 07 серпня 1997 року та від 28 грудня 2004 року, у т.ч. уточнено адресу будинку пам'ятки архітектури місцевого значення кінця ХІХ століття «Житловий будинок», якій присвоєно охоронний номер 257-Кв та змінено з [ADDRESS] на [ADDRESS] (т.2 а.с. 55-57). Згідно п. п. 16, 17 ч. 1 ст. 6 Закону України «Про охорону культурної спадщини» до повноважень органу виконавчої влади Автономної Республіки Крим, органів охорони культурної спадщини обласних, Київської та Севастопольської міських державних адміністрацій відповідно до їхньої компетенції належить: погодження відчуження або передачі пам'яток місцевого значення їхніми власниками чи уповноваженими ними органами іншим особам у володіння, користування або управління; укладення охоронних договорів на пам'ятки. Відповідно до ч. 1 ст. 18 Закону України «Про охорону культурної спадщини» об'єкти культурної спадщини, що є пам'ятками (за винятком пам'яток, відчуження або передача яких обмежується законодавчими актами України) можуть бути відчужені, а також передані власником або уповноваженим ним органом у володіння, користування чи управління іншій юридичній або фізичній особі за наявності погодження відповідного органу охорони культурної спадщини. Згідно ч. 1 ст. 23 Закону України «Про охорону культурної спадщини» усі власники пам'яток, щойно виявлених об'єктів культурної спадщини чи їх частин або уповноважені ними органи (особи) незалежно від форм власності на ці об'єкти зобов'язані укласти з відповідним органом охорони культурної спадщини охоронний договір. З вищенаведеного вбачається, що при відчуженні 05.11.2007 року квартири [ADDRESS], посвідчення нотаріусом угоди на відчуження пам'ятки архітектури місцевого значення здійснюється лише при наявності погодження на відчуження від Регіональної служби охорони і реєстрації пам'яток містобудування та архітектури та витребуванням у продавця охоронного договору укладеного з Головним управлінням охорони культурної спадщини. Проте, відповідно до листа приватного нотаріуса Кіровоградського міського нотаріального округу [PERSON] ([PERSON]) № 444/01-16 від 15.09.2014 року, при відчуженні спірної квартири лист-погодження від органу охорони культурної спадщини, в якому зазначено про надання ним згоди на вчинення договору купівлі-продажу квартири за адресою [ADDRESS] між продавцем [PERSON] та покупцем [PERSON] у наявності не було (т.2 а.с. 21). В свою чергу, перед укладенням договору купівлі-продажу квартири з розстрочкою платежу від 05.11.2007 року, предметом якого є пам'ятка культурної спадщини, [PERSON] зобов'язаний був пройти погоджувальну процедуру результатом якої є лист-погодження від органу охорони культурної спадщини, в якому зазначено про згоду на вчинення відповідного правочину. При цьому, згода надається за умови включення до договору купівлі-продажу низки істотних умов, серед яких зобов'язання використовувати об'єкт виключно за призначенням. Згідно вимог ч. ч. 1, 3, 5 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства, волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі, правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною вимог, які встановлені ч. 1 - 3, 5 ст. 203 цього Кодексу. Частиною 3 ст. 215 ЦК України визначено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин) Згідно ч. 1 ст. 229 ЦК України якщо особа, яка вчинила правочин, помилилася щодо обставин, які мають істотне значення, такий правочин може бути визнаний судом недійсним, істотне значення має помилка щодо природи правочину, прав та обов'язків сторін, таких властивостей і якостей речі, які значно знижують її цінність або можливість використання за цільовим призначенням. Пунктом 19 постанови Пленуму Верховного Суду України № 9 від 6 листопада 2009 року «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» визначено, що обставини, щодо яких помилилася сторона правочину (стаття 229 ЦК), мають існувати саме на момент вчинення правочину. Статтею 236 ЦК України передбачено, що нікчемний правочин або правочин визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Приймаючи до уваги вищевикладене, та те, що на момент укладення договору купівлі-продажу квартири будинок за адресою: [ADDRESS], був пам'яткою архітектури місцевого значення, квартира [ADDRESS] у своєму складі містила коридор загального користування площею 8,92 кв.м., про що позивачу не було відомо на момент укладення спірного договору, суд вважає, що договір купівлі-продажу квартири з розстрочкою платежу від 05.11.2007 року було укладено позивачем внаслідок помилки щодо обставин, які мають істотне значення, в зв'язку з чим зазначений договір підлягає визнанню недійсним. Згідно ч. 1 ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування. Відповідно до ч. 5 ст. 216 ЦК України вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути пред'явлена будь-якою заінтересованою особою. Суд може застосувати наслідки недійсності нікчемного правочину з власної ініціативи. 26.06.2014 року позивачем [PERSON] заявлено вимогу про застосування наслідків недійсності договору купівлі - продажу квартири з розстрочкою платежу від 05 листопада 2007 року (т.1 а.с. 192, т.2 а.с. 41-45). Судом встановлено та матеріалами справи підтверджується, що [PERSON] [INFO] помер ( т.1 а.с. 34). З заявами про прийняття спадщини після смерті [PERSON] звернулися дружина [PERSON] та донька [PERSON] (т.1 а.с. 88, 93). Як вбачається зі свідоцтва про народження серія [NUMBER], виданого 10.11.2010 року Центральним відділом державної реєстрації актів цивільного стану Головного управління юстиції у Кіровоградській області, [PERSON], [INFO], є сином [PERSON] (т.2 а.с. 227). Відповідно до ч. 3 ст. 368 ЦК України та ч. 1 ст. 60 СК України майно, набуте подружжям за час шлюбу, належить дружині та чоловікові на праві спільної сумісної власності. Згідно ст. 1261 ЦК України у першу чергу право на спадкування за законом мають діти спадкодавця, у тому числі зачаті за життя спадкодавця та народжені після його смерті, той з подружжя, який його пережив, та батьки. Враховуючи, що квартира [ADDRESS] була набута за згодою [PERSON] (п. 1.6 купівлі - продажу квартири з розстрочкою платежу від 05 листопада 2007 року), і є спільною сумісною власністю подружжя, як і кошти передані відповідачу при її відчужені у сумі 393900 грн., у зв'язку з чим кошти в сумі 196950 грн. виключаються із складу спадщини і [PERSON] особисто належить право на їх отримання, інша частина суми у розмірі 196950 грн. повинна бути розподілена в рівних частинах між спадкоємцями [PERSON], [PERSON] і [PERSON], яка прийняла спадщину, як донька померлого [PERSON], а також отримала частку [PERSON] у спадщині, яка відмовилась від спадщини на користь [PERSON] (т.1 а.с. 49). Таким чином, при застосуванні судом наслідків недійсності оспорюваного правочину відповідач [PERSON] зобов'язаний повернути [PERSON], [PERSON], [PERSON] кошти в сумі 393900 грн., що підлягає розподілу між спадкоємцями [PERSON] в наступних частках: [PERSON] - 246187,5 грн. (196950+49237,5), [PERSON] - 49237,5 грн., [PERSON] - 98475 грн. (49237,5+49237,5). В свою чергу останні зобов'язані повернути відповідачу [PERSON] квартиру під номером 3 (три), в будинку під номером [ADDRESS]. Щодо заяви третьої особи ТОВ "Кредитні ініціативи" про застосування судом позовної давності до позовних вимог позивача суд зазначає наступне. Згідно ч. 3 ст. 267 ЦК України позовна давність застосовується судом лише за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення ним рішення. Відповідно до ч. 1 ст. 30 ЦПК України сторонами в цивільному процесі є позивач і відповідач. З огляду на викладене, суд вважає, що заява третьої особи ТОВ "Кредитні ініціативи" про застосування судом позовної давності до позовних вимог позивача задоволенню не підлягає, так як позовна давність застосовується судом лише за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення ним рішення, і таку заяву відповідач [PERSON] під час розгляду справи суду не надавав. Приймаючи до уваги вищевикладене, суд приходить до висновку про задоволення позову у повному обсязі. Відповідно до ч.1 ст. 88 ЦПК України з відповідача [PERSON] підлягає стягненню на користь позивачів судовий збір у розмірі 114 грн. 70 коп.

Outcome: approved