Jurisdiction: civil
Date: 2021-10-24 00:00:00

У серпні 2019 року [PERSON] звернулась до суду із позовом, у якому просить визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора Нургалієва Рустама Маратовича, Комунальне підприємство «Реєстраційне бюро» від 8.08.2019 року про державну реєстрацію права власності на квартиру [ADDRESS] за ТОВ «Агенство нерухомості «Голден Хаус», код ЄДРПОУ 41848279. В обгрунтування своїх вимог посилається на те, що 29 травня 2006 року між нею (дошлюбні прізвища [PERSON] , [PERSON] ) та ВАТ «Престиж» був укладений кредитний договір № 014-05/96, відповідно до якого банк надав їй кредит в розмірі 60 000 доларів США з метою придбання квартири. На забезпечення виконання кредитного договору був укладений договір іпотеки, предметом якого була квартира [ADDRESS] , яку вона придбала на підставі договору купівлі-продажу від 29.05.2006р. 23.09.2014р. між ПАТ «Фідобанк» та нею був укладений Додатковий договір № 1 до Кредитного договору № 014-05/96, за п. 2 якого Кредитний договір продовжує свою дію з урахуванням умов, встановлених цим Додатковим договором, а саме «Графіком погашення заборгованості за кредитом» встановленими за розміром та датами платежами в період з 15 жовтня 2014р. до 29 травня 2026р. і з того часу вона виконувала умови договору належним чином відповідно до даного графіку. 20.06.2019р. між ПАТ «Фідобанк» та ТОВ «Агенство Нерухомості «Голден Хаус» був укладений Договір про відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги, згідно додатку 1 до якого було відступлено право вимоги за Кредитним договором № 014-05/96 від 29.05.2006р. суми заборгованості станом на 19.06.2019р., а саме: заборгованість за кредитними коштами 79870,89грн., заборгованість за нарахованими процентами 57,20грн., всього заборгованість 79 928,09грн. Таким чином, до нового кредитора - ТОВ «Агенство Нерухомості» «Голден Хаус» перейшло право на отримання від неї грошових коштів за встановленим «Графіком погашення заборгованості за кредитом» розмірами та датами платежів до 29 травня 2026р. Однак, ТОВ «Агенство Нерухомості «Голден Хаус» про свої банківські реквізити для сплати платежів її не повідомило, а 21 червня 2019р. його директор Бодашко О.О. направив письмову вимогу про усунення порушення (Іпотечне повідомлення) (в порядку ст.ст. 35-37 ЗУ «Про іпотеку» про те, що згідно умов Кредитного договору станом на момент укладання Договору про відступлення прав вимоги у позивачки наявна заборгованість та запропоновано достроково виконати боргові зобов`язання в повному обсязі протягом 30 (тридцяти) календарних днів з дати отримання цієї вимоги. Попереджено, що у разі невиконання даної вимоги ТОВ «АН «Голден Хаус» зверне стягнення на предмет іпотеки. 26.06.2019р. надійшла вимога аналогічного змісту. В обох вимогах були відсутні відомості про суми простроченої заборгованості та банківські реквізити ТОВ «Агенство нерухомості «Голден Хаус», на які вона повинна була перерахувати грошові кошти. Листами від 29.06.2019р., 4 липня 2019р., 8.07.2019р. та від 11.07.2019р. вона надала згоду на виплату заборгованості, просила повідомити суму простроченої заборгованості та банківські реквізити для перерахування коштів. Перший лист відповідачем було отримано, інші відповідач не отримав і жодних повідомлень про суму простроченої заборгованості та банківські реквізити їй не направив. 8 серпня 2019р. державним реєстратором Нургалієвим Р.М., Комунальне підприємство «Реєстраційне бюро» було внесено запис № 32738266 про реєстрацію права власності на квартиру [ADDRESS] за Товариством з обмеженою відповідальністю «Агенство Нерухомості «Голден Хаус». Позивачка вважає, що при здійсненні державної реєстрації переходу права власності на квартиру державним реєстратором допущено порушення ст.ст. 12, 33 Закону України «Про іпотеку», а також п. 57 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень», оскільки рішення про реєстрацію права власності за ТОВ «Агенство нерухомості «Голден Хаус» прийнято без відомостей щодо невиконання або неналежного виконання позивачкою «Графіку погашення заборгованості за Кредитом». Ухвалою судді Святошинського районного суду м. Києва [PERSON] від 23.08.2019р. відкрито провадження у справі в порядку загального позовного провадження та призначено підготовче засідання (т. 1 а.с. 44). 10.01.2020р. від ТОВ «Агенство нерухомості «Голден Хаус» надійшло пояснення, згідно якого ТОВ проти позову заперечує, посилаючись на те, що державна реєстрація права власності на квартиру за ТОВ ««Агенство нерухомості «Голден Хаус» відбулася у відповідності до вимог чинного законодавства, оскільки позивачка після отримання вимоги Іпотекодержателя про повернення грошових коштів не здійснила у тридцяти денний термін сплату грошових коштів ТОВ «Агенство нерухомості «Голден Хаус» і як наслідок Іпотекодержатель скористався своїм законним правом захистити свої права та інтереси шляхом здійснення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки (т. 1 а.с. 178-180). На підставі розпорядження керівника апарату Святошинського районного суду м. Києва від 28.10.2020 року № 401 було проведено повторний автоматизований розподіл справи, у зв`язку із відстороненням судді [PERSON] від здійснення правосуддя, та визначено суддю [PERSON] Ухвалою судді Святошинського районного суду м. Києва [PERSON] від 28.10.2020 року вказану справу було прийнято до провадження та призначено до розгляду у порядку спрощеного позовного провадження (т. 2 а.с. 204). На підставі розпорядження керівника апарату Святошинського районного суду м. Києва від 22.04.2021 року № 378 було проведено повторний автоматизований розподіл справи, у зв`язку із відстороненням судді [PERSON] від здійснення правосуддя, та визначено суддю Кириленко Т.В. Ухвалою судді Святошинського районного суду м. Києва Кириленко Т.В. від 23.04.2021 року вказану справу було прийнято до провадження та призначено до розгляду у порядку загального позовного провадження (т. 2 а.с. 241-242). У підготовчому судовому засіданні 15.06.2021 року ТОВ «Агенство нерухомості «Голден Хаус» було залучено до справи у якості співвідповідача (т. 2 а.с. 244-245). Ухвалою судді Святошинського районного суду м. Києва Кириленко Т.В. від 06.09.2021 року було закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду (т. 3 а.с. 20-21). Позивачка та її представник в судовому засіданні позов підтримали. Представник відповідача ТОВ «Агенство нерухомості «Голден Хаус» проти позову заперечує, посилаючись на те, що порядок звернення стягнення на предмет іпотеки дотриманий. Відповідач Державний реєстратор КП «Реєстраційне бюро» Нургалієв Р.М. в судове засідання не з`явився повторно, про день розгляду справи повідомлений належним чином, причини неявки суду не повідомив, а тому суд вважає можливим слухати справу у його відсутність. Суд, вислухавши пояснення сторін, дослідивши матеріали справи, вважає, що позов підлягає задоволенню з таких підстав. Позивачка [PERSON] змінила прізвище з [PERSON] , [PERSON] , що підтверджується свідоцтвом про народження, рішенням Святошинського районного суду про розірвання шлюбу, свідоцтвом про укладення шлюбу (т. 1 а.с. 6, 67-69). Як установлено судом і підтверджується матеріалами справи, 29 травня 2006 року між ВАТ акціонерне товариства «Акціонерний комерційний банк «Престиж» та [PERSON] був укладений кредитний договір № 014-05/96, відповідно до якого позивачка отримала кредит для придбання квартири в розмірі 60 000 доларів США строком до 29.05.2026р.(т. 1 а.с. 7-8). Згідно договору купівлі-продажу від 29.05.2006р. позивачкою була придбана квартира [ADDRESS] (а.с. 9). На забезпечення виконання кредитного договору № 014-05/96 між Банком та [PERSON] був укладений договір іпотеки № 014-05/96з від 29 травня 2006 року, за умовами якого іпотекодавець передав в іпотеку Банку двокімнатну квартиру (надалі Квартира), що знаходиться за адресою: [ADDRESS] (т. 1 а.с. 10). 23.09.2014р. між [PERSON] та ПАТ «Фідобанк» укладено Додатковий договір № 1 до Кредитного договору № 014-05/96 від 29.05.2006р., згідно якого викладено Графік погашення заборгованості за Кредитом у новій редакції зі строком погашення до 29.05.2026р. (т. 1 а.с. 14-16). 20.09.2019р. між ПАТ «Фідобанк» та ТОВ «Агенство нерухомості «Голден Хаус» укладено Договір про відступлення прав вимоги, згідно якого права вимоги Банку до позичальників та/або іпотекодавців, зазначених у Додатку 1 до цього Договору, в тому числі по Кредитному договору, договору іпотеки № 014-05/96 від 29.05.2006р. відступлено ТОВ «Агенство нерухомості «Голден Хаус» шляхом продажу (т. 1 а.с. 17-19). 20.06.2019р. ПАТ «Фідобанк» направив на адресу [PERSON] повідомлення про укладення договору про відступлення прав вимоги від 20.06.2019р. та про нового кредитора за кредитним договором № 014-05/96 від 29 травня 2006р. - ТОВ «Агенство Нерухомості «Голден Хаус» (т. 1 а.с. 24). 21 червня 2019р. Директором ТОВ «АН «Голден Хаус» на адресу [PERSON] направлено вимогу про усунення порушення (іпотечне повідомлення) (в порядку ст.ст. 35-37 ЗУ «Про іпотеку), згідно якого позивачці запропоновано у зв`язку з порушенням умов Кредитного договору, Договору іпотеки достроково виконати боргові зобов`язання у повному обсязі протягом 30 календарних днів з дати отримання цієї вимоги та попереджено про звернення стягнення на предмет іпотеки в разі невиконання вказаної вимоги (т. 1 а.с. 20). 26 червня 2019р. на адресу позивачки направлено вимогу аналогічного змісту (т. 1 а.с. 21). 29.06.2019р. позивачкою на адресу ТОВ «Агенство нерухомості «Голден Хаус» направлено листа з метою з`ясування питань подальшої сплати заборгованості за кредитом, зокрема, реквізитів та розміру заборгованості, проте відповіді на нього не надано (т. 1 а.с. 25). 4 липня та 8 липня 2019р. позивачкою на адресу ТОВ «Агенство нерухомості «Голден Хаус» направлено листи з погодженням на дострокову сплату заборгованості за кредитом та надання реквізитів для такої сплати, однак вказані листи не були отримані ТОВ «Агенство нерухомості «Голден Хаус» та повернулись позивачці у зв`язку з закінченням терміну зберігання (т. 1 а.с. 27-31). 8.08.2019 року державним реєстратором комунального підприємства «Реєстраційне бюро», м. Київ Нургалієвим Р.М. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 48151751 щодо реєстрації за ТОВ «Агенство нерухомості «Голден Хаус» права приватної власності на об`єкт житлової нерухомості квартиру (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1889919680000), загальною площею 80,7 кв.м, житловою площею 43,9 кв.м за адресою: [ADDRESS] (номер запису права власності 32738266) (т. 1 а.с. 32). Таким чином, між сторонами виникли правовідносини з приводу реалізації ТОВ «Агенство нерухомості «Голден Хаус» права на звернення стягнення на квартиру в позасудовому порядку. Звернення стягнення на підставі застереження про задоволення вимог іпотекодержателя здійснюється відповідно до умов договору іпотеки та розділу V Закону України № 898-IV від 05.06.2003 «Про іпотеку». Відповідно до статті 1 цього Закону іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом. Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (стаття 3). За приписами частини першої статті 35 Закону N 898-IV у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Положеннями статті 37 Закону N 898-IV (в редакції, чинній на час укладення договору іпотеки) визначено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки. Із внесенням змін до цієї норми згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року N 800-VI "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва" (далі - Закон N 800-VI) норми статті 37 Закону N 898-IVпередбачають, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання. Стаття 36 Закону N 898-IV (в редакції, яка діяла на час укладення договору іпотеки) передбачала, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений у будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Після внесення Законом N 800-VI змін до статті 36 Закону N 898-IV її нормами передбачено, зокрема, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Разом з тим відповідно до пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженогопостановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року N 1127 (далі - Порядок), для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: 1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; 3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу). У даному випадку умовами іпотечного договору від 29 травня 2006р., зокрема, п. 3.1.4 Договору іпотеки передбачено, що іпотекодержатель набуває право звернути стягнення на Предмет іпотеки у випадку невиконання іпотекодавцем зобов`язань за Кредитним договором. Згідно з п. 5.1 Договору іпотеки, який кореспондується зі статтею 35 Закону N 898-IV у разі порушення основного зобов`язання, умов Кредитного договору або умов цього договору Іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на Предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога Іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на Предмет іпотеки. Відповідно до п. 5.2 цього договору Іпотекодержатель набуває права звернути стягнення на предмет іпотеки незалежно від настання строку виконання основного зобов`язання у наступних випадках: -якщо у момент настання строку виконання зобов`язань за Кредитним договором вони не будуть виконані, а саме: при повному або частковому неповерненні у встановлений Кредитним договором строк суми кредиту або при несплаті або частковій несплаті у встановлені Кредитним договором строки сум процентів, комісійної винагороди, сум неустойки (пені, штрафних санкцій); -при смерті іпотекодавця; -в інших випадках, передбачених цим договором або Кредитним договором. З наведеного слідує, що згідно з умовами іпотечного договору підставами для задоволення вимог іпотекодержателя шляхом позасудового врегулювання є порушення основного зобов`язання, умов Кредитного договору або Договору іпотеки, а також надсилання іпотекодавцю письмової вимоги про усунення порушення, в якому зазначається стислий зміст порушених зобов`язань за кредитним договором та попередження про звернення стягнення на Предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Відповідно до ст. 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання). Пунктом 6.5 Кредитного договору, укладеного між позивачкою та ВАТ "АКБ "Престиж" передбачений вичерпний перелік підстав, які дають право Кредитору достроково вимагати погашення заборгованості позичальника за кредитом, зокрема, у разі невиконання умов кредитного договору та невиконання умов укладених договорів забезпечення (т. 1 а.с. 8). Відповідно до ст. 514 ЦК України до нового кредитора переходять права первісного кредитора у зобов`язанні в обсязі і на умовах, що існували на момент переходу цих прав, якщо інше не встановлено договором або законом. Разом з тим, як пояснила позивачка, умови Кредитного договору щодо повернення грошових коштів вона виконувала належним чином відповідно до Графіку погашення заборгованості за Кредитом у редакції від 23.09.2014р. та простроченої заборгованості не мала. При цьому вона мала намір продовжувати виконувати належним чином свої зобов`язання за Кредитним договором, а при необхідності і достроково погасити заборгованість, проте новим кредитором не було надано банківських реквізитів для перерахування коштів. Як вбачається з направлених на адресу позивачки вимог про усунення порушення від 21.06.2019р. та від 26.06.2019р., вони не містять стислого змісту порушених зобов`язань, тобто в них не зазначено, які саме порушення умов Кредитного договору та Договору іпотеки допущені позивачкою. При цьому з направленої на звернення позивачки відповіді ПАТ «Фідобанк» вбачається, що станом на 20.06.2019р. кредитна заборгованість по кредитному договору становила 79 870,89грн., з яких основна сума кредиту 79 870,89грн., нараховані відсотки - 57,20 (т. 1 а.с. 23). Будь-яких відомостей про прострочену заборгованість за кредитним договором матеріали справи не містять, строк погашення кредиту згідно умов кредитного договору встановлений до 29.05.2026р., проте 21.06.2019р. відповідачем направлено іпотечне повідомлення про усунення порушень, в якому не зазначено, які саме порушення необхідно усунути. Не було надано пояснень представником відповідача щодо наявності і розміру простроченої заборгованості у позивачки і в судовому засіданні. Таким чином, рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки - квартиру [ADDRESS] прийнято з порушенням ст. 35 Закону України "Про іпотеку. Відповідно до ст. 41 Конституції ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним. Порушення, яке було встановлене судом, є істотним, а не формальним, як вважає представник відповідача, зазначивши, що порядок звернення стягнення шляхом направлення вимоги був дотриманий, оскільки направлена позивачці вимога не містить змісту та суті порушеного зобов`язання, а стаття 35 Закону "Про іпотеку" передбачає можливість звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору лише у разі порушення основного зобов`язання та умов іпотечного договору. Таким чином з матеріалів справи вбачається, що позивачку було позбавлено права власності з порушенням положень іпотечного договору, Порядку державної реєстрації та Закону №898-IV, її порушене право підлягає відновленню шляхом скасування рішення державного реєстратора Нургалієва Руслтама Маратовича, КП Реєстраційне бюро м. Київ про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 8.08.2019р. номер запису про право власності 32738266 від 8.08.2019р., на підставі якого внесено запис про реєстрацію права власності на нерухоме майно: квартиру за адресою [ADDRESS] за Товариством з обмеженою відповідальністю «Агенство нерухомості «Голден Хаус». На підставі викладеного,

Outcome: approved