Jurisdiction: civil
Date: 2017-05-03 00:00:00

У серпні 2016 року позивач звернувся до суду з зазначеним позовом, який у подальшому уточнив, посилаючись на те, що 07.09.2006 року між власником земельної ділянки [PERSON] та позивачем було укладено договір оренди земельної ділянки кадастровий номер [NUMBER], площею 4,6252 га (раніше площа 5, 6 га), розташованої на землях Новолатівської сільської ради Широківського району Дніпропетровської області, строком на 10 років, який зареєстровано 07.09.2006 року за № 040603102141. Умови договору позивач виконує своєчасно та належним чином. Проте 26.04.2016 року відповідач уклав договір оренди спірної земельної ділянки з ФОП [PERSON], який зареєстровано КП «Парковка та реклама» 04.05.2016 року. Оскільки станом на дату укладення договору оренди з ФОП [PERSON] спірна земельна ділянка перебувала в оренді позивача за договором оренди від 07.09.2006 року, відповідач не мав права повторно здавати в оренду земельну ділянку іншій особі. В судовому засіданні представник позивача [PERSON] уточнені позовні вимоги підтримала, просила їх задовольнити, повідомила, що 07.09.2016р. між позивачем ФГ "Овен" та відповідачем поновлено договір оренди на земельну ділянку площею 4,6252 га, але зареєструвати цей договір сторони не мають можливості, оскільки не скасована державна реєстрація договору оренди цієї ж земельної ділянки між відповідачем та ФОП [PERSON] У судовому засіданні відповідач [PERSON] проти задоволення позову не заперечував, пояснив, що має дві земельні ділянки загальним розміром 5, 6 га (4,6252 га та 0,97 га), на які 07.06.2006р. він уклав договір оренди з позивачем - ФГ "Овен", так як був один державний акт на дві ділянки, потім він отримав два Державні акти на право власності на землю на кожну земельну ділянку. Земельну ділянку розміром 4,6252 га в квітні 2016р. помилково здав в оренду ФОП [PERSON], інших земельних ділянок не має, орендну плату від ФОП [PERSON] не отримував, на теперешній час 07.09.2016р. між ним та позивачем ФГ "Овен" поновлено договір оренди на земельну ділянку площею 4,6252 га, йому своєчасно сплачує орендну плату позивач ФГ "Овен". У судовому засіданні представник третьої особи ФОП [PERSON] - [PERSON] проти позову заперечував, оскільки додаткової угоди про поновлення договору на новий строк сторони не укладали, тому переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушеним у разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право. Третя особа - КП «Парковка та реклама», належним чином повідомлені про дату, час та місце розгляду справи, у судове засідання не з'явилися, надали до суду письмові заперечення де пояснили, що права позивача не порушені, оскільки дія його договору укладеного 07.09.2006 року сплинула 06.09.2016 року, тобто наразі він не має прав користування спірною земельною ділянкою. Щодо дій державного реєстратора, то він не порушував вимоги законодавства, оскільки він використовував відомості Державного земельного кадастру шляхом безпосереднього доступу до нього, однак механізм безпосереднього доступу досі не розроблений і реальний доступ відсутній, тому реєстратор з об'єктивних причин не зміг скористатися кадастром та дізнатися про існування ще одного договору оренди (а.с. 35,73). Третя особа - Відділ Держгеокадастру у Широківському районі Дніпропетровської області, належним чином повідомлені про дату, час та місце розгляду справи, у судове засідання не з'явилися, надали заяву про розгляд справи за відсутності їх представника за наявними в матеріалах справи доказами (а.с. 54,72). Вислухавши сторони, дослідивши письмові докази, судом встановлено такі факти та відповідні їм правовідносини. Відповідач - [PERSON] є власником двох земельних ділянок переданих для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 5,600 га, що розташовані на території КСП «Латівка» Новоселівської (перейменована на Новолатівську) сільської ради Широківського району Дніпропетровської області відповідно до Державного акту на право приватної власності на землю [NUMBER], зареєстрованого в Книзі записів державних актів на право приватної власності на землю за № 3133 (а.с.15). 07.09.2006 року між власником земельної ділянки [PERSON] та позивачем було укладено договір оренди земельних ділянок площею 5.6 га., що розташовані на землях Новолатівської сільської ради Широківського району Дніпропетровської області, строком на 10 років, який зареєстровано 07.09.2006 року за № 040603102141 (а.с.13), що не оспорюються сторонами. Пунктом 4 цього договору передбачено переважне право орендаря на поновлення договору на новий термін, якщо жодна зі сторін не виявить наміру його припинити, попередивши письмово про це іншу сторону за один місяць до закінчення терміну його дії.Умови договору позивач виконує своєчасно та належним чином, що не оспорюються сторонами та підтверджується видатковим касовим ордером від 16.09.2016 року про розрахунок позивача з відповідачем за 2017-2018 роки у розмірі 15000,00 грн. (а.с.64). 26.04.2016 року відповідач уклав договір оренди земельної ділянки з ФОП [PERSON] площею 4,6252 га., кадастровий номер якої: [NUMBER], розташованої на землях Новолатівської сільської ради Широківського району Дніпропетровської області, строком на 15 років та зареєстровано КП «Парковка та реклама» 04.05.2016 року (а.с.57). Згідно інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно на земельну ділянку [NUMBER] зареєстроване право оренди 04.05.2016 року за орендарем ФОП [PERSON].(а.с.62). Відповідач в судовому засіданні підтвердив, що інших земельних ділянок він не має, загальна площа земельних ділянок приблизно 5, 6 га (4,6252 га та 0,97 га), саме на ці земельні ділянки 07.09.2006р. він уклав договір оренди з позивачем - ФГ "Овен", так як був один державний акт на дві ділянки, потім він отримав два Державні акти на право власності на землю на кожну земельну ділянку і на одну із переданих позивачу в оренду земельних ділянок площею 4, 6252 га в квітні 2016р. відповідач уклав договір оренди з ФОП [PERSON], не розриваючи договір на цю земельну ділянку з позивачем. Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки та орендарем. Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України). За змістом частини другої статті 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства щодо договору, договору найму, регулюються актами земельного законодавства - ЗК України, Законом України «Про оренду землі». Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі. Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Частиною третьою цієї статті передбачено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). Як слідує зі змісту оспорюваного договору від 26.04.2016 року, укладеному між відповідачем та ФОП [PERSON], позивач не є стороною зазначеного договору. Разом з тим позивач, як орендар цієї ж земельної ділянки, дія договору якого не закінчилася, має право на оспорювання цього договору, оскільки цей правочин порушує його право на використання зазначеної земельної ділянки. Відповідно до частини першої статті 2 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» в редакції, діючій на дату реєстрації спірного договору, державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. За приписами пункту 1 частини другої статті 9 цього Закону в редакції, діючій на дату реєстрації спірного договору, державний реєстратор: встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність обов'язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення (у випадках, встановлених законом); відповідність повноважень особи, яка подає документи на державну реєстрацію прав та їх обтяжень; відповідність відомостей про нерухоме майно, наявних у Державному реєстрі прав та поданих документах; наявність обтяжень прав на нерухоме майно, зареєстрованих відповідно до вимог цього Закону; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або договір (угода) пов'язує можливість проведення державної реєстрації виникнення, переходу, припинення прав на нерухоме майно або обтяження таких прав. Згідно з частиною четвертою статті 15 Закону в редакції, діючій на дату реєстрації спірного договору, державній реєстрації підлягають виключно заявлені права та їх обтяження за умови їх відповідності законодавству і поданим документам. Відповідно до пункту 8-1 частини другої статті 9 цього Закону в редакції, діючій на дату реєстрації спірного договору, під час проведення державної реєстрації прав, які виникли та зареєстровані в установленому порядку до 1 січня 2013 року (договір між позивачем та відповідачем зареєстрований 07.09.2006 року), державний реєстратор запитує від органів виконавчої влади, органів місцевого самоврядування, підприємств, установ та організацій, які відповідно до чинного на момент реєстрації законодавства проводили таку реєстрацію, інформацію (довідки, копії документів тощо), необхідну для реєстрації прав та їх обтяжень, якщо такі документи не були подані заявником або якщо документи, подані заявником, не містять передбачених цим Законом відомостей про правонабувача або про нерухоме майно. Органи виконавчої влади, органи місцевого самоврядування, підприємства, установи та організації, до яких надійшов запит, зобов'язані безоплатно в установленому законодавством порядку протягом трьох робочих днів надати державному реєстратору відповідну інформацію, зокрема щодо зареєстрованих речових прав на нерухоме майно, у тому числі земельні ділянки. Крім того, у відповідності до судової практики, висновків Верховного Суду України викладеним у справі № 6-1282цс16 від 12.10.2016 року, при укладанні договорів оренди земельних ділянок необхідно перевіряти, орендуються вони іншим орендарем чи ні. Для уникнення подвійної оренди земельних ділянок доцільно зареєструвати в Держреєстрі прав право оренди за вже існуючими договорами, укладеними до 01.01.13 р. Якщо договори оренди земельних ділянок укладені до 01.01.13 р. та не зареєстровані відповідно до законодавства, що діяло на момент їх укладення, то в разі виникнення факту подвійної оренди право оренди, належатиме тому, хто його зареєстрував першим. Отже, аналізуючи вищевикладене суд приходить до висновку про задоволення вимог позивача, оскільки порушено його право на використання у господарській діяльності орендованої у відповідача земельної ділянки на час чинного договору станом на 04.05.2016 року, час державної реєстрації договору оренди з ФОП [PERSON], що укладений з порушенням вимог статті 33 Закону України «Про оренду землі» і прав заявника, тому суд дійшов висновку про його недійсність на підставі частини першої статті 203, частини першої статті 215 ЦК України.

Outcome: approved