Jurisdiction: civil
Date: 2014-02-02 00:00:00

Позивачі звернулись до Яготинського районного суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Дружба» с.Капустинці Яготинського району Київської області, третя особа: Спільного підприємства Товариства з обмеженою відповідальністю «Нива Переяславщини» про в становлення нікчемності та визнання недійсними договорів оренди земельних ділянок, в котрому зазначено, що 20.03.2013 року СП ТОВ «Нива Переяславщини» та [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON] було укладено договори оренди земельних ділянок, які були зареєстровані у Реєстраційній службі Яготинського РУЮ про що у державному реєстрі земель вчинено відповідні записи. Вважають, що договори про передачу тих же земельних ділянок в оренду ТОВ «Агрофірма Дружба» є недійсними з наступних підстав. Вважають, що договір про передачу земельної ділянки в оренду ТОВ «Агрофірма Дружба» є недійсним з наступних підстав. Порядок державної реєстрації договору оренди землі було врегульовано постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.98 № 2073 «Про затвердження Порядку державної реєстрації договорів оренди землі», (втратила чинність 20 липня 2011 року) та наказом Держкомзему України від 02.07.2003 року № 174 «Про затвердження Тимчасового порядку ведення державного реєстру земель», зареєстрованим в Мінюсті 25.06.2003 року за № 641/7962 (втратив чинність 7 липня 2012 року). Причому вищезазначений Порядок державної реєстрації договорів оренди землі діяв у частині, що не суперечив Земельному кодексу України від 1 січня 2002 року. Порядок не передбачав обов'язковості даних щодо кадастрового номера земельної ділянки. Статтею 202 ЗК України, що набрав чинності 1 січня 2002 року було визначено, що державна реєстрація земельних ділянок здійснюється у складі державного реєстру земель. Державний реєстр земель складається з 2 частин: книги записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі із зазначенням кадастрових номерів земельних ділянок, поземельної книги, яка містить відомості про земельну ділянку. Тобто з 1 січня 2002 року під час реєстрації договорів оренди землі дані про кадастровий номер земельної ділянки були обов'язковими для здійснення державної реєстрації. Пізніше з набранням чинності Закону України «Про державний земельний кадастр» були внесені зміни і до ст. 15 Закону «Про оренду землі» та однією з істотних умов договору оренди землі був визначений об'єкт оренди, дані котрого включали в себе кадастровий номер земельної ділянки. Разом з тим, відповідно до абзацу шостого підпункту 1.2 пункту 1 Тимчасового порядку ведення державного реєстру земель, затвердженого наказом Держкомзему від 2 липня 2003 року за № 174 зареєстрованим в Мінюсті 25 липня 2003 року за № 641/7962, визначено, що Державний реєстр земель -це складова частина державного земельного кадастру, який складається з книги записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі із зазначенням кадастрових номерів земельних ділянок та Поземельної книги, яка містить відомості про земельну ділянку і формується за допомогою АС ДЗК. Пунктами 4.6,9.4.1,12.7.3,12.2,12.3,12.10 зазначеного Тимчасового порядку також передбачалось, що внесення записів реєстрації до книги реєстрації здійснює особа, яка призначається згідно з наказом оператора (реєстратора). У графі 6 книги записів реєстрації послідовно зазначаються кадастровий номер земельної ділянки та її місце розташування. Номер Поземельної книги збігається з кадастровим номером земельної ділянки. Поземельна книга (додаток 4) відкривається та ведеться на кожну земельну ділянку. Дані для формування Поземельної книги вносяться до бази даних АС ДЗК після внесення записів до книги реєстрації. Поземельна книга зберігається довічно, міститься у папці зі швидкозшивачем. Оформлення Поземельної книги має відповідати вимогам нормативної документації з діловодства. Таким чином, під час проведення державної реєстрації договорів оренди земельних ділянок між позивачами і ТОВ «Агрофірма»Дружба» не було визначено кадастрового номеру земельних ділянок, в зв'язку з чим не було можливим відкриття Поземельної книги, номер якої повинен збігатись з кадастровим номером земельних ділянок і дані для формування якої вносяться до бази даних АС ДЗК. Крім цього, у графі 6 книги записів реєстрації договорів оренди землі кадастровий номер земельних ділянок також не міг бути зазначений. В силу ст. 202 ЗК України Державний реєстр земель складається з 2 частин: книги записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі із зазначенням кадастрових номерів земельних ділянок, поземельної книги, яка містить відомості про земельну ділянку. Статтями 125 та 126 ЗК України визначено, що право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди та його державної реєстрації. Право оренди землі оформляється договором, який реєструється відповідно до закону. Отже, оскільки державна реєстрація у встановленому законом порядку між ТОВ «Агрофірма Дружба» та відповідачами не відбулась, не були відкриті поземельні книги, дані якої до бази АСДЗК не були внесені, книги записів реєстрації договору оренди також не містили всупереч закону відомостей щодо кадастрових номерів земельних ділянок, то договора оренди є недійсними. Як вбачається зі змісту договорів оренди укладених між ТОВ «Агрофірма» Дружба» та [PERSON] 16 серпня 2006 року зареєстрований за № 040633500417 від 15.12.2006 року, [PERSON] 21 грудня 2006 року зареєстрований за № 040633500562 від 25.12.2006 року, [PERSON] 21 листопада 2006 року зареєстрований за № 040633500311 від 15.12.2006 року, [PERSON] 16 серпня 2006 року зареєстрований за № 040633500203 від 15.12.2006 року, [PERSON] 6 травня 2006 року зареєстрований за № 040633500205 від 15.12.2006 року, [PERSON] 16 серпня 2006 року зареєстрований за № 040633500429 від 15.12.2006 року, [PERSON] 6 травня 2006 року зареєстрований за № 040633500593 від 25.12.2006 року, [PERSON] 8 травня 2003 року зареєстрований за № 40 від 31.07.2003 року, в договорах в порушення вимог ст. 15 Закону України «Про оренду землі» відсутні такі істотні умови договору, як: відповідальності за несплату орендної плати, умови використання земельної ділянки, яка передається в оренду, умови збереження стану об'єкта оренди, умови і строки передачі земельної ділянки орендарю, існуючі обтяження щодо використання земельної ділянки, а договір оренди відносно [PERSON] крім зазначених умов не містить і умови використання земельної ділянки, яка передається в оренду, умови збереження стану об'єкта оренди, умови і строки передачі земельної ділянки орендарю. В укладеному договорі до договору земельної ділянки від 25.02.2005 року, що був зареєстрований 05.07.2005 року за № 040533500044, також не були враховані зазначені недоліки. Крім того, статтею 15 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» регулюється порядок проведення державної реєстрації прав та їх обтяжень. Відповідно до зазначеної статті постановою КМУ від 22 червня 2011 року № 703 було затверджено «Порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень», який визначає процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів,необхідних для її проведення, права та обов'язки суб'єктів у сфері державної реєстрації прав, а також процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна. Згідно п.12 Порядку, під час розгляду заяви про державну реєстрацію і документів, що додаються до неї, державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно, їх обтяженнями, зокрема щодо обов'язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення (у встановлених законом випадках), повноважень заявника, відомостей про нерухоме майно, речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, наявних у Державному реєстрі прав та поданих документах, наявності обтяжень прав на нерухоме майно, зареєстрованих відповідно до закону. Пунктом 23 Порядку встановлено, що державний реєстратор приймає рішення про відмову в державній реєстрації прав та їх обтяжень виключно за наявності підстав для відмови в державній реєстрації прав, що визначені у законі України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Для проведення державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно необхідними документами є документи, що підтверджують виникнення, перехід або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно та інші документи, визначені цим порядком (п.26 порядку). У пункті 27 Порядку визначено документи, що підтверджують виникнення, перехід та припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно, у підпункті 1 якого зазначено, зокрема, що такими є укладений в установленому законом порядку договір, предметом якого є нерухоме майно, права щодо якого підлягають державній реєстрації, або речове право на нерухоме майно, чи його дублікат. Частиною 1 ст. 24 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначений виключний перелік підстав відмови у державній реєстрації прав та їх обтяжень, а саме: 1) заявлене право, обтяження не підлягає державній реєстрації відповідно до цього закону; 2)об'єкт нерухомого майна розміщений на території іншого органу державної реєстрації прав; 3) із заявою про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, звернулася неналежна особа;4) подані документи не відповідають вимогам, встановленим цим законом, або не дають змоги встановити відповідність заявлених прав документам, що їх посвідчують; 5) заяву про державну реєстрацію прав, пов'язаних з відчуженням нерухомого майна подано після державної реєстрації обтяжень, встановлених щодо цього майна, крім випадків, встановлених частиною 9 ст. 15 цього Закону; 5-1) заяву про державну реєстрацію обтяжень речових прав на нерухоме майно щодо попереднього право набувача подано після державної реєстрації права власності на таке майно за новим право набувачем; 5-2) заяву про державну реєстрації речових прав, похідних від права власності подано за відсутності державної реєстрації права власності, крім випадків, установлених частиною 9 ст. 15 цього Закону; 5-3) під час подання заяви про державну реєстрацію права власності на підприємство як єдиний майновий комплекс, житловий будинок, будівлю, споруду (їх окремі частини), що виникло на підставі документа, за яким право набувач набуває також право власності на земельну ділянку, не подано заяву про державну реєстрацію права власності на земельну ділянку; 5-4) після завершення п'ятиденного строку з дня отримання заявником письмового повідомлення про зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав не усунено обставин, що були підставою для прийняття такого рішення; 5-5) заяву про державну реєстрацію прав та їх обтяжень під час вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об'єктом незавершеного будівництва подано не до нотаріуса, який вчинив таку дію; 506) заяву про державну реєстрацію прав та їх обтяжень в електронній формі подано особою, яка не є державним кадастровим реєстратором або державним виконавцем; 6) заявником подано ті самі документи, на підставі яких заявлене право та обтяження такого права вже зареєстровано у державному реєстрі прав. Частиною 4 вказаної статті передбачено, що відмова в державній реєстрації прав та їх обтяжень з підстав, не передбачених цим законом, заборонена. Враховуючи наявність державної реєстрації укладеного в установленому порядку договори оренди між СП ТОВ "Нива Переяславщини» та [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], зазначене свідчить, що у відповідності до п. 12 Порядку була проведена відповідна перевірка з метою з'ясування відсутності суперечності між заявленими та зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями та підстав відмови у державній реєстрації прав та їх обтяжень, передбачених ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не було встановлено. Зазначене свідчить про правомірність користування спірною земельною ділянкою СП ТОВ "Нива Переяславщини» та безпідставність користування нею ТОВ «Агрофірма Дружба». Відповідно до ч.1,2 ст. 228 ЦК України, правочин вважається таким, що порушує публічний порядок, якщо він був спрямований на порушення конституційних праві і свобод людини і громадянина, знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ними. Правочин, який порушує публічний порядок, є нікчемним. В пункті 18 постанови Пленуму Верховного суду України від 6 листопада 2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними роз'яснено, що такими є правочини, що посягають на суспільні, економічні та соціальні основи держави, зокрема: правочини, спрямовані на використання всупереч закону комунальної, державної або приватної власності, спрямовані на незаконне відчуження або незаконне володіння, користування, розпорядження об'єктами права власності українського народу - землею як основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави, її надрами, іншими природними ресурсами (ст.14 Конституції України)…Відповідно до п.5 Постанови № 9 зазначено, що відповідно до ст. 215,216 ЦК України суди розглядають справи за позовами про визнання оспорюваного правочину недійсним і застосування наслідків його недійсності, про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину. Вимога про встановлення нікчемності правочину підлягає розгляду в разі наявності відповідного спору. Такий позов може пред'являтись окремо, без застосування наслідків недійсності нікчемного правочину або відмову в цьому. За змістом частини другої статті 215 ЦК України нікчемний правочин, на відміну від оспорюваного, є недійсним незалежно від наявності чи відсутності відповідного рішення суду. Однак це не виключає можливості подання та задоволення позову про визнання нікчемного правочину недійсним( ч.2 п.2.5.2 Постанови Пленуму ВГСУ від 29 травня 2013 року № 11). Так як державна реєстрація у встановленому законом порядку між ТОВ «Агрофірма Дружба» та позивачами за зустрічним позовом не відбулась, не були відкриті поземельні книги, дані яких до бази АСДЗК не були внесені, книги записів реєстрації договорів також не містять всупереч закону відомостей щодо кадастрового номеру, невід'ємні частини договору відсутні, договір оренди є нікчемним, а оскільки між сторонами існує спір щодо нікчемності укладеного договору між ТОВ «Агрофірма Дружба» позивачами просив встановити нікчемність та визнати недійсними вказані договори оренди, укладений з ТОВ «Агрофірма Дружба». Оригінали договорів оренди землі у власників земельних ділянок відсутні. Про порушення своїх прав вони дізнались у 2012 році, в зв'язку з розглядом справи в Яготинському районному суді про розірвання договорів оренди. В судовому засіданні представник позивачів підтримав заявлені вимоги. Представник відповідача заперечував проти вимог позову, та просив прийняти до уваги, що рішенням Яготинського районного суду від 9 листопада 2012 року позивачам - власниками земельних ділянок було відмовлено у розірванні договорів оренди, укладених між ними та позивачем, які вони просили розірвати з причин низької орендної плати. Даним рішенням був встановлений факт укладення між сторонами договору, а тому в силу ст. 61 ЦПК України дані обставини не потребують доведення. Просив застосувати строки позовної давності. Крім цього, договори оренди укладені між позивачами та відповідачем зареєстровані у Яготинському відділі Київської регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру» в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі Капустинської сільської ради Яготинського району Київської області так містять віс істотні умови. Вважає, що права власників земельних ділянок не порушені. Представник третьої особи не заперечував проти позовних вимог. Перевіривши матеріали справи, заслухавши пояснення сторін, свідків, дослідивши докази, суд вважає, що позоі підлягає до часткового задоволення. Так, з показань свідка [PERSON], даних в судовому засіданні видно, що на той час займала посаду реєстратора, та в її обов'язки входила реєстрація договорів оренди, на оригіналі даних договорів оренди, міститься її підпис, оскрім договору, що стосується [PERSON]. Якщо договір оренди реєструється, то повинні вноситися відповідні дані в реєстраційну книгу. Реєстратор не здійснює перевірку всіх необхідних документів для реєстрації, необхідними умовами для реєстратора є наявність висновку Управління земельних ресурсів, наявність в трьох примірниках договору оренди земельної ділянки, та квитанція про оплату. Відомості щодо реєстрації договору оренди земельної ділянки не вносилися у відповідний електронний реєстр. Після реєстрації передавалася відповідна реєстраційна справа до Управління земельних ресурсів. Договір оренди земельної ділянки повинен бути прошитий та пронумерований в Управлінні земельних ресурсів, в обов'язки реєстратора це здійснювати не входить. На той час працювала три реєстраторо, міг поставити інший реєстратор свій підпис під її прізвищем. З показань свідка [PERSON], даних в судовому засіданні видно, що на той час займав посаду реєстратора, та в його обов'язки входила реєстрація договорів оренди, на оригіналі даного договору оренди, схожий підпис на його і печатка схожа, проте чи дійсно був зареєстрований ним даний договір оренди та чи це є його підпис, запевнити не може. Дійсні дані про реєстрацію даного договору оренди повинні міститися в реєстраційній книзі, яка можливо може міститися в реєстраційному відділі Управління дерземагенства в Яготинському районі Київської області. В разі реєстрації в зазначеній книзі, договір оренди з відповідними додатками передавався до Управління дерземагенства в Яготинському районі Київської області та АС ДЗК для подальшої реєстрації договору оренди земельної ділянки. Крім цього в даному договрі оренди не міститься кадастрового номера, що унеможливлює реєстрацію договору оренди земельної ділянки. Так, з копій договору оренди землі (а.с.93-96, 98-101, 103-104, 106-109, 111-114, 116-122, 125, 176-179, 181-184, 187-194) видно, що сторонами по договору є ТОВ «Агрофірма Дружба» та [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON]. Укладення договорів оренди датовано, відповідно, 16 серпня 2006 рік та 21 грудня 2006 року, 21 листопада 2006 року, 16 серпня 2006 року, 26 травня 2006 року, 16 серпня 2006 року, 26 травня 2006 року, 8 травня 2003 року. В копії та оригіналах даних договорів оглянутих в судовому засіданні є відмітки про те, що договори оренди землі з [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON] зареєстровані у Яготинському відділі Київської регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру» в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі Капустинської сільської ради Яготинського району Київської області, відповідно, 15 грудня 2006 року за № 040653500417, 25 грудня 2006 року за № 040633500562, 15 грудня 2006 року за № 040633500311, 15 грудня 2006 року за № 040633500203, 15 грудня 2006 року за № 040633500205, 15 грудня за № 040633500429, 25 грудня 2006 року за № 040633500593, з [PERSON] зареєстрований в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі Капустинської сільської ради Яготинського району Київської області, відповідно, 31 липня 2003 року за № 40, відтиски печатки установи на копії та на оригіналі, а також містяться відповідні підписи. На копії та оригіналі договору не міститься кадастрового номеру. До договорів оренди не додані копії документів, що є за умовами договорів їх невід'ємною частиною, за виключенням акту приймання передачі об'єкту оренди між ТОВ «Агрофірма Дружба» та [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON] (а.с.97, 102, 105, 110, 115, 123, 185). Оригінал даних договорів оренди міститься на декількох аркушах, які не прошиті не пронумеровані та не закріплені у відповідному порядку. Копія договору до договору оренди земельної ділянки від 25 лютого 2005 року (а.с.186, 124), де сторонами є ТОВ «Агрофірма Дружба» та [PERSON] має відмітку на копії, про те, що договір зареєстрований в Яготинському районному відділі Київської регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру» при Держкомземі України в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі Капустинської сільської ради Яготинського району, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 5 липня 2005 року за № 040533500044, та ці написи засвідчений печаткою відповідної установи, яка є нечитабелдьною. З копії договорів оренди землі, укладених між СП ТОВ «Нива Переяславщини» та [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON] від 20 березня 2013 року, (а.с.21-22, 30-31, 39-40, 48-49, 57-58, 66-67, 75-76, 84-85) видно, що договори мають відмітку про державну реєстрацію у реєстраційної службі Яготинського РУЮ про що у Державному реєстрі земель вчинені записи, відповідно, 7 квітня 2013 року за № 580216 та 31 березня 2013 року за № 506462, 24 квітня 2013 року за № 784695, 13 квітня 2013 року за № 654842, 6 квітня 2013 року за № 579802, 25 квітня 2013 року за № 795320, 30 березня 2013 року за № 505947, 24 квітня 2013 року за № 783939. До договорів додані документи, які є невід'ємною частиною договорів оренди, витяги з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (а.с.23-29, 32-38, 41-47, 50-56, 59-65, 68-74, 77-83, 86-92). З відповіді Прокуратури Яготинського району на звернення директора ТОВ "Агрофірма Дружба" від 30 квітня 2013 року (а.с.20) видно, що перевіркою щодо можливих корупційних діянь з боку працівників Реєстраційної служби Яготинського РУЮ встановлено, що 21 та 22 березня відділом Держземагенства в Яготинському районі визначено кадастрові номери на земельні ділянки громадян с.Капустинці та надані витяги про реєстрацію земельних ділянок в національній кадастровій карті в кількості 149 штук. Реєстраційною службою Яготинського РУЮ в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровано договори оренди, в тому числі між відповідачами по справі та СП ТОВ "НИВА Переяславщини". Під час розгляду заяв щодо реєстрації вищевказаних договорів реєстраторами, у відповідності до п.12 Постанови КМУ від 22 червня 2011 року за № 793 проведена відповідна перевірка по наступних базах пошуку: "Державний реєстр речових прав", "Єдиний реєстр заборон відчуження об'єктів нерухомого майна", "Державний реєстр іпотек", "Реєстр прав власності на нерухоме майно", "Державний земельний кадастр", "Реєстр електронних заяв", з метою з'ясування відсутності суперечностей між заявленими та зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, за результатами якої підстав відмови у державній реєстрації прав та їх обтяжень, передбачених ст.. 24 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", не встановлено. Проведеною перевіркою в діяльності Реєстраційної служби Яготинського РУЮ прокуратурою району порушень вимог Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" не виявлено… З відповіді на запит суду начальника Управління Держземагенства в Яготинському районі Київської області (а.с.132, 134) вбачається, що інформація про зареєстровані договори між позивачами та відповідачем у відділі Держземагенства в Яготинському районі відсутня та в Державному земельному кадастрі відсутня, а також відсутня в електронному кадастрі Цендру ДЗК. . З копії рішення Яготинського районного суду від 9 листопада 2012 року (а.с.147-153) видно, що мешканці с. Капустинці зверталися до суду з позовом про розірвання договору оренди з підстав невиконання ТОВ "Агрофірма Дружба" умов договору щодо орендної плати, тобто законність укладення договору оренди та його реєстрації не були предметом спору. Порядок державної реєстрації договорів оренди землі було врегульовано Постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.98 № 2073 «Про затвердження Порядку державної реєстрації договорів оренди землі», (втратила чинність 20 липня 2011 року) та наказом Держкомзему України від 02.07.2003 №174 «Про затвердження Тимчасового порядку ведення державного реєстру земель», зареєстрованим в Мін'юсті 25.06.2003 р. за № 641/7962, (втратив чинність 7 липня 2012 року). Причому вищезазначений Порядок державної реєстрації договорів оренди землі діяв у частині, що не суперечив Земельному кодексу України від 1 січня 2002 року. Порядок не передбачав обов'язковості даних щодо кадастрового номера земельної ділянки. Пунктом 9 Порядку передбачалось, що відсутність у договорі оренди однієї з істотних умов, передбачених пунктом 8, порушення вимог статей 4, 5, 6, 7, 9, 13, 15 Закону України "Про оренду землі" є підставою для відмови у державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до законів України. Статтею 202 ЗК України, що набрав чинності 1 січня 2002 року було визначено, що державна реєстрація земельних ділянок здійснюється у складі державного реєстру земель. Державний реєстр земель складається з двох частин: а) книги записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі із зазначенням кадастрових номерів земельних ділянок: б) поземельної книг, яка містить відомості про земельну ділянку. Тобто, з 1 січня 2002 року під час реєстрації договорів оренди землі дані про кадастровий номер земельної ділянки були обов'язковими для здійснення державної реєстрації. Пізніше, з набранням чинності Закону України «Про Державний земельний кадастр» були внесені зміни і до ст. 15 Закону «Про оренду землі» , та однією з істотних умов договору оренди землі був визначений об'єкт оренди, дані котрого включали в себе кадастровий номер земельної ділянки, (в редакції Закону N 3613-VI ( 3613-17 ) від 07.07.2011 ). Разом з тим, відповідно до абзацу шостого підпункту 1.2 пункту 1 Тимчасового порядку ведення державного реєстру земель, затвердженого наказом Держкомзему від 2 липня 2003 року № 174, зареєстрованим в Мін'юсті 25 липня 2003 року за № 641/7962, визначено, що Державний реєстр земель - це складова частина державного земельного кадастру, який складається з книги записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі із зазначенням кадастрових номерів земельних ділянок та Поземельної книги, яка містить відомості про земельну ділянку і формується за допомогою АС ДЗК, (автоматизованої системи державного земельного кадастру). Підпунктами 4.6.; 9.4.1; 12.7.3; 12.2; 12.3; 12.10 зазначеного Тимчасового порядку також передбачалось, що внесення записів реєстрації до книги реєстрації здійснює особа, яка призначається згідно з наказом оператора (реєстратора). У графі 6 книги записів реєстрації послідовно зазначаються кадастровий номер земельної ділянки та її місцерозташування. Номер Поземельної книги збігається з кадастровим номером земельної ділянки. Поземельна книга (додаток 4) відкривається та ведеться на кожну земельну ділянку. Дані для формування Поземельної книги вносяться до бази даних АС ДЗК після внесення записів до книги реєстрації. Поземельна книга зберігається довічно, міститься у папці зі швидкозшивачем Оформлення Поземельної книги має відповідати вимогам нормативної документації з діловодства (нумерація сторінок, печатка, відповідальний за ведення книги та інше). Згідно ст.25 Закону України «Про оренду землі» орендар земельної ділянки зобов'язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку… В силу ст.15 Закону України «Про оренду землі» відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею…є підставою для визнання договору оренди землі недійсним. Невід'ємною частиною договору оренди землі є: план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду, кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі, акт приймання-передачі об'єкта оренди, проект відведення земельної ділянки у разі його розроблення згідно із законом. Згідно ст.ст 125, 126 ЗК України право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації…Право оренди землі оформляється договором, який реєструється відповідно до закону. Судова практика у роз'ясненні поняття правочин виходить з того, що правочин це правомірна, тобто не заборонена законом, вольова дія суб'єкта цивільних правовідносин, що спрямована на встановлення, зміну чи припинення цивільних прав та обов'язків. Правомірність є конститутивною ознакою правочину як юридичного факту. Презумпція правомірності правочину закріплена у ст.. 204 ЦК України та може бути спростована насамперед нормою закону, яка містить відповідну заборону. Згідно ст. 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним. Статтею 203 ЦК України передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Відповідно до ст. 4 ЦК України …актами цивільного законодавства є також інші закони України…, постанови Кабінету Міністрів..., акти органів державної влади України, що видіються у випадках і в межах, встановлених Конституцією та законом. Згідно ч.1,ч.2 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами ) вимог, які встановлені чистинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 ЦК України. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У такому разі визнання такого правочину недійсним не вимагається. В силу ст.ст.215 і 216 ЦК України суди вправі розглядати позови про визнання оспорюваного правочину недійсним і застосування наслідків його недійсності, про встановлення нікчемності правочину і застосування наслідків його недійсності. Пунктом 5 постанови Пленуму Верховного Суду України від 6 листопада 2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» містить роз'яснення , що вимога про встановлення нікчемності правочину підлягає розгляду в разі наявності відповідного спору. Такий позов може пред'являтись окремо, без застосування наслідків недійсності нікчемного правочину. У цьому разі в резолютивній частині судового рішення суд вказує про нікчемність правочину або відмову в цьому. Відповідно до ч.ч.1,2 ст. 228 ЦК України, правочин вважається таким, що порушує публічний порядок, якщо він був спрямований на порушення конституційних праві і свобод людини і громадянина, знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ними. Правочин, який порушує публічний порядок, є нікчемним. В пункті 18 постанови Пленуму Верховного суду України від 6 листопада 2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» роз'яснено, що такими є правочини, що посягають на суспільні, економічні та соціальні основи держави, зокрема: правочини, спрямовані на використання всупереч закону комунальної, державної або приватної власності, спрямовані на незаконне відчуження або незаконне володіння, користування, розпорядження об'єктами права власності українського народу - землею як основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави, її надрами, іншими природними ресурсами (ст.14 Конституції України). Відповідно до 253 ЦК України, перебіг строку починається з наступного дня після відповідно календарної дати або настання події, з якою пов'язано його початок. Відповідно до ст..257 ЦК України, загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки. Відповідно до ст..261 ЦК України, перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила. Згідно ст.ст.1, 3 Конституцією України, Україна є демократичною, соціальною, правовою державою, права і свободи людини та їх гарантії визначають зміст і спрямованість діяльності держави, а утвердження і забезпечення прав і свобод людини є головним обов'язком держави. Відповідно до п. 1 ст. 6 та 13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, кожен при вирішенні питання щодо його цивільних прав та обов'язків має право на справедливий і відкритий розгляд упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, створеним відповідно до закону. Так, право на судовий захист передбачається ст. 55 Конституції України та ст. 3 ЦПК України. Виходячи з принципу верховенства права, положень статей 21, 22 Конституції України, щодо непорушності конституційних прав особи, положень ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, яка гарантує права особи на доступ до суду і справедливий розгляд його справи судом, та положень статей 3, 15 ЦК, статей 1, 3, 4 ЦПК щодо права особи на судовий захист цивільного права та інтересу, очевидним стає висновок про пріоритетність права особи на судовий захист цивільних прав та інтересів, у тому числі шляхом оскарження дій і рішень. Таким чином, в судовому засіданні встановлено, що під час проведення державної реєстрації договорів оренди земельних ділянок між позивачами та відповідачем ТОВ «Агрофірма Дружба» не було визначено кадастрового номеру земельних ділянок, в зв'язку з чим не було можливим відкриття Поземельної книги, номер якої повинен збігатись з кадастровим номером земельної ділянки і дані для формування якої вносяться до бази даних АСДЗК. Крім цього, у графі 6 книги записів реєстрації договорів оренди землі кадастровий номер земельної ділянки також не міг бути зазначений. В силу ст. 202 Земельного Кодексу України Державний реєстр земель складається з двох частин: а) книги записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі із зазначенням кадастрових номерів земельних ділянок: б) поземельної книги, яка містить відомості про земельну ділянку. Ст.ст.125,126 ЗК України визначено, що право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди та його державної реєстрації… Право оренди землі оформляється договором, який реєструється відповідно до закону. Статтею 210 ЦК України закріплено, що правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації. Ст. 215 ЦК України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. В силу ст. 228 ЦК України нікчемним є правочин який порушує публічний порядок, який спрямований на використання приватної власності всупереч вимогам закону. Відповідно до вимог ст. 654 ЦК України зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту. Присвоєння кадастрового номеру на вже приватизовану земельну ділянку при існуючому державному акті повинні відбуватись на підставі технічної документації з землеустрою. Так, згідно «Тимчасового порядку ведення державного реєстру земель», затвердженого наказом Держкомзему № 174 від 02.07.2003 року кадастровий номер присвоюється на підставі технічної документації із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право власності на земельну ділянку та обмінного файлу. Тобто, для присвоєння кадастрового номеру земельній ділянці ні у орендодавця ні в орендаря перешкод не було, останні могли замовити необхідну технічну документацію. Присвоєння кадастрового номеру на вже приватизовану земельну ділянку при існуючому державному акті відбувалось на підставі технічної документації з землеустрою. Крім цього, в судовому засіданні встановлено, що під час проведення державної реєстрації договорів оренди земельних ділянок між позивачами та відповідачем ТОВ «Агрофірма Дружба» були відсутні копії державних актів, що посвідчує право власності особи на земельну ділянку, додатки, що є невід'ємною частиною договору оренди, окрім акту приймання передачі земельної ділянки між ТОВ «Агрофірма Дружба» та [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON],, що передбачає ст..15 Закону України «Про оренду землі». Крім цього, оригінали даних договорів оренди міститься на декількох аркушах, які не прошиті не пронумеровані та не закріплені у відповідному порядку. Так, на час укладення договорів оренди земельної ділянки був чинний Порядок державної реєстрації договорів оренди землі, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.1998 року № 2073. Пунктами 10-12 вказаного Порядку передбачено послідовність дій для реєстрації договору оренди земельної ділянки, згідно якої для висновку про можливість державної реєстрації спеціальним органом державної влади, якому надана відповідна компетенція з державної реєстрації договорів, проводиться комплексна перевірка наданих документів, в тому числі тексту редакції договору на відповідність закону, за результатами якої робиться висновок про відповідність договору чинному законодавству та можливості його державної реєстрації або про відмову в реєстрації. Відповідно до п. 2 вказаного Порядку, державна реєстрація договорів оренди є офіційним визнанням і підтвердженням державою факту виникнення або припинення права оренди земельних ділянок. Згідно з п. 5 зазначеного Порядку для державної реєстрації договорів оренди юридична або фізична особа (заявник) подає до відповідного державного органу земельних ресурсів: заяву про державну реєстрацію договору оренди; договір оренди; план (схему) земельної ділянки, яка надається в оренду; копію державного акта на право власності на землю, що перебуває у власності фізичних або юридичних осіб. Крім зазначених документів до заяви додаються: акт перенесення меж земельної ділянки, яка надається в оренду, на місцевість у разі не визначення їх у натурі; проект відведення земельної ділянки у разі надання її в оренду зі зміною цільового призначення. Отже, вказані додатки містять в собі відомості, що безпосередньо стосуються істотних умов договору. Так, їх відсутність не надає можливості встановити дані щодо об'єкту оренди, місця розташування земельної ділянки, її розмір, існуючі обмеження, обтяження щодо використання земельної ділянки та інше. Тобто, на момент вчинення правочинів не були додержані і вимоги, встановлені ч.1 ст.203 ЦК України, ст. 15 Закону України «Про оренду землі» та відсутність кадастрового номеру, а також враховуючи пояснення свідків з приводу реєстрації даноих договорів оренди та відповіді на запит суду Управління Держземагенства в Яготинському районі Київської області, Прокуратури Яготинського району Київської області, - державна реєстрація договору оренди між позивачами та відповідаем - з порушенням вимог закону, а також враховуючи, що до договору оренди не було додано копії державних актів на право власності на земельні ділянки, план-схему належних земельних ділянок, акт визначення меж земельних ділянок в натурі, акту приймання - передачі земельної ділянки, окрім акту приймання-передачі земельних ділянок, власниками яких є [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], тому за таких обставин, слід вважати, що сторонами не була погоджена така істотна умова договору як об'єкт оренди, а також враховуючи відсутність кадастрових номерів, що тягне за собою недійсність вказаних договорів оренди, про що свідчать вище зазначені докази. Наявність відміток у копії договору оренди та оригіналу договору оренди, який не прошитий не пронумерований та не засвідчений у встановленому порядку, про його державну реєстрацію за таких обставин, само по собі, не доводить її здійснення у встановленому законом порядку, з огляду на вище викладене та наявні докази по справі. Оскільки рішення Яготинського районного суду від 9 листопада 2012 року було прийнято за позовом, що мав інший предмет, ніж у даній справі, то ст. 61 ЦПК України в цьому випадку не може бути застосована. Також, враховуючи ті обставини, що позивачам протягом 2012 року стало відомо про порушення їх прав, про що свідчить також рішення Яготинського районного суду від 9 листопада 2012 року. Таким чином, позивачами не порушено строку позовної давності. Отже, враховуючи вищевикладене, суд вважає, що позов підлягає до часткового задоволення.

Outcome: partial