Jurisdiction: civil
Date: 2014-07-27 00:00:00

в липні 2013 року [PERSON] звернувся до суду з позовом до Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю "Прогрес" про визнання недійсним договору оренди землі. В заяві зазначає, що між ним та Колективним виробничо-комерційним підприємством "САПСАН" (далі КВКП "САПСАН"), правонаступником якого є Сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю "Прогрес" (далі по тексту СТзОВ "Прогрес") був укладений договір оренди землі від 7 листопада 2005 року (далі Договір). Вказаний договір був зареєстрований у встановленому законом порядку в Радехівському відділі регіональної філії центру державного земельного кадастру, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 16 грудня 2005 року за №040545900969. Відповідно по п.1.1 Договору "орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яка розташована на території Сільської ради села Стремільче Радехівського району Львівської області. 23 травня 2013 року Львівський окружний адміністративний суд, своєю ухвалою залучив позивача до участі в справі в якості третьої особи, як орендодавця по справі за позовом СТзОВ "Прогрес" до відділу Держземаганства у Радехівському районі Львівської області, Реєстраційної служби Радехівського районного управління юстиції Львівської області, третя особа, яка заявляє самостійних вимог на предмет спору Приватне підприємство "Західний Буг". Під час ознайомлення із справою, яка перебуває в провадженні Львівського адміністративного окружного суду, позивачу стало відомо, що в Договорі, без його відома та погодження були внесені дописки та викреслення, які не засвідчені його підписом у встановленому законом порядку. Зокрема в п.2.3. Договору закреслено первинно вписану нормативну грошову оцінку, вказано іншу нормативно грошову оцінку, в п.4.1.Договору дописано ручкою "умовний за весь пай 505 грн.". Згоди на внесення відповідних записів чи закреслення позивач не давав й відповідно про це йому не було відомо. Наміру укладати Договір на інших умовах, ніж ті, що були первинно зазначені в Договорі без будь-яких дописувань та закреслень позивач не мав на меті. Якби позивачу було відомо про односторонню зміну умов Договору, позивач в жодному випадку не укладала б зазначений Договір. КВКП"САПСАН" не повідомляло позивача про можливість змін умов Договору в односторонньому порядку, шляхом дописування та закреслення в Договорі. Вважає, що КВКП"САПСАН" ввело позивача в оману щодо прав та обов"язків сторін, знаючи про яку позивач не укладав би оспорюваний Договір. Посилаючись на норми ст.ст.15, 16,229,230 ЦК України Закон України "Про оренду землі" просив постановити рішення, яким визнати Договір недійсним, судові витрати по справі покласти на відповідача. В судових засіданнях під час розгляду справи представник позивача підтримав позовні вимоги в повному обсязі, дав суду пояснення аналогічно викладеним в позовній заяві, просив суд звернути уваги, на те, що оглянуті в судовому засіданні оригінали договорів оренди землі від 7 листопада 2005 року, які представлені відділом Держземагенства у Радехівському районі та представником СТзОВ "Прогрес" відрізняються, а мали б бути обидва примірники однаковими. Вважає, що закреслення та дописування мають істотне значення для позивача, оскільки такої домовлені при укладені Договору не було. Просив звернути увагу суду, що обидва примірники, які звірив з оригіналами суд, є різними, зокрема у примірнику, який є наданий відділом Держземагенства у Радехівському районі на першому аркуші є печатка, підпис і нормативно грошова оцінка 24065 гривень закреслена, вказана 19142,63 гривень, у примірнику, який наданий відповідачем печатка та підпис відсутні, нормативно грошова оцінка 24065 гривень закреслена, вказана 19142,63 гривень. Крім цього, просив врахувати, що орендна плата є істотною умовою договору, оскільки позивач розраховувала на п.4.1., укладаючи договір, а в дійсності через виправлення та дописування цього не змогла отримати. Такої волі орендодавця на час його укладення не було, тому просив постановити рішення про задоволення позовних вимог, оскільки однією з обов'язкових умов визнання договору недійсним є порушення у зв'язку з його укладенням прав та охоронюваних законом інтересів позивача. Представник відповідача в судових засіданнях під час розгляду справи проти позовних вимог заперечила в повному обсязі, вважає, що підстав для задоволення позовних вимог, якими позивач обґрунтовує свої вимоги, немає, а закреслення та дописування мали місце на вимогу позивача без письмової згоди через некваліфікованість їх юриста. Окрім цього, звертає увагу суду, що нормативно грошова оцінка, її розмір та орендна плата за весь пай не мають істотного значення для сторін, оскільки орендна плата чітко визначена п.4.1 Договору, який на думку представника виконувався належним чином. Також просила врахувати, що дописування в договорі було зроблено на прохання самого позивача, а закреслення мало місце через те, що на зборах села було прийнято рішення, що при укладенні договорів оренди вказувати умовну площу, а не фізичну (загальну). Письмові докази про вручення Договору позивачу, та сама вимога про внесення дописувань відсутні. Дописування в п.4.1. стосуються всього пункту 4.1. Просила постановити рішення, яким відмовити в задоволенні позовних вимог, вважає позовні вимоги позивача безпідставними. Свідок [PERSON] у судовому засіданні показав, будучи головою комісії, в яку входили [PERSON], [PERSON], [PERSON] та інші, був присутній при укладенні та реєстрації Договору, в Договорах жодних виправлень не було, якщо допускалася помилка, вони їх переписували. Громадяни, з якими укладалися договори особисто їх підписували, копій бланків договорів було достатньо для того, щоб їх переписати. Після їх підписання, всі три примірники Договорів орендар (директор Прокулевич А.Б.) сам особисто їх реєстрував, без присутності особи, з якою укладено договір. Як до підписання так і після підписання договору особою, доступ до всіх примірників мав лише орендар. Також зазначив, що він також особисто укладав договір оренди, в його примірнику також міститися закреслення нормативно грошової оцінки та зазначення іншої, та в п.4.1. дописування умовних за весь пай без його відома. Договір завовняв сам особисто, а дописування здійснено іншою особою. Стверджує суду, що жодних виправлень у Договорах при їх укладенні не було. Також просив врахувати, що реєстратор повертала дуже багато договорів на дооформлення, і доступ до них був лише у КВКП «Сапсан». Під час реєстрації Договорів він був присутнім - робив помітки паїв на карті. В одній кімнаті одночасно укладалося кілька Договорів членами комісії, жодних застережень щодо умовних чи фізичних гектарів не було, як і не було вимог орендодавців щодо дописування (роз»яснення) в п.4.1. Договору «умовних за весь пай..» Також зазначив, що він теж був присутнім на зборах села, однак не пригадує, щоб там обговорювали питання щодо умовних гектарів, точно пам»ятає, що люди цікавили лише неврожайними періодами, на що їм повідомили, що при не врожайності вони буду отримувати орендну плату. В судове засідання 28 липня 2014 року сторони не з»явилися, від представника позивача надійшла заява про розгляд справи у його відсутності та підставі доказів, які знаходяться в матеріалах справи. Представник відповідача, в судове засідання не з»явилася, причини неявки суду не повідомила, хоч про час та місце розгляду справи була належним чином повідомлена, тому суд робить висновки про можливість розгляду справи у відсутності осіб, що не з»явилися (том ІІ а.с.6-7). Оскільки сторони в судове засідання не з»явилися, тому відповідно до ч.2 ст.197 ЦПК України фіксація судового засідання з допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється. Перевіривши матеріали справи, враховуючи пояснення представника позивача на підтримку позовних вимог та заперечення проти вимог представника відповідача, які надані сторонами під час розгляду справи, з врахуванням заяви представника позивача про підтримку позовних вимог, оцінивши докази в їх сукупності, суд вважає, що позов слід задовольнити частково з таких підстав. Відповідно до положень ст.11 та ст.60 ЦПК України суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі. При цьому, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог і заперечень. Суд встановив, що 7 листопада 2005 року між [PERSON] та КВКП "САПСАН" укладено Договір (том І а.с.5-7). Як вбачається із відомостей із Єдиного Державного реєстру юридичних та фізичних осіб підприємців та Статуту СТзОВ "Прогрес", 24 листопада 2008 року державна реєстрація КВКП "САПСАН" припинена, правонаступником реорганізованого підприємства шляхом приєднання стало Сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю "Прогрес" (том І а.с.13-15). Відповідно до п.1.1. умов вказаного Договору орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яка розташована на території Сільської ради села Стремільче Радехівського району Львівської області. Відповідно до ч. 2 ст. 59 ЦПК України обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування. Письмові докази, як правило, подаються в оригіналі. Якщо подано копію письмового доказу, суд має право вимагати подання оригіналу (ч. 2 ст. 64 ЦПК України). Оригінали письмових доказів, відповідно до ст. 138 ЦПК України, до набрання судовим рішенням законної сили повертаються судом за клопотанням осіб, які їх подали, якщо це можливо без шкоди для розгляду справи. У справі залишається засвідчена суддею копія письмового доказу. В судовому засіданні в присутності сторін по справі, судом оглянуто та звірено оригінал Договору оренди від 7 листопада 2005 року, який представлений представником відповідача, перевірено його відповідність оригіналу, копія, у встановленому законом порядку посвідчені судом. При огляді оригіналу Договору суд встановив, що після підписання зазначеного договору сторонами 7 листопада 2005 року, до його реєстрації у встановленому законом порядку 16 грудня 2005 року, орендарем в односторонньому порядку, без згоди орендодавця внесено виправлення і зміни: у пункт 2.3 договору щодо нормативно грошової оцінки земельної ділянки з 24065 гривень на 19142,63 гривень; пункт 4.1 цього договору доповнено словами і цифрами «умовних за весь пай 605,0 грн., вказані зміни підтверджується примірниками Договору, які надані Держземагенством та представником відповідача (том І а.с.47-49,96-98). Факт внесення змін та дописувань у текст договору, визнано представником відповідача в судовому засіданні, з посиланням на не кваліфікованість юриста. Положеннями ст.203 ЦК України визначено загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, зокрема, волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі, правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним (частини 3,5). Згідно з ч.1 ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Суд встановив, що укладаючи договір оренди землі 7 листопада 2005 року волевиявлення [PERSON] на його укладення було вільним і відповідало його внутрішній волі, він був ознайомлений з умовами цього правочину і бажав реального настання обумовлених ним правових наслідків. За змістом ч.1 ст.638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору. Що визначені законом як Істотні або необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Відповідно до ч.1 ст.15 Закону України «Про оренду землі» (в редакції на момент укладання договору оренди землі) істотними умовами договору оренди землі є: об»ект оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форму платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; тощо. Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених ст. 15 Закону України «Про оренду землі», а також порушення вимог ст.ст. 4-6,11,17,19 цього закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону. Відповідно до п.2 Порядку державної реєстрації договорів оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 року № 2073, державна реєстрація договорів оренди є офіційним визнанням і підтвердженням державного факту виникнення або припинення права оренди земельних ділянок. Оспорюваний Договір був зареєстрований у встановленому законом порядку 16.12.2005 року. Умови оспорюваного договору оренди землі, визначені у пунктах 2.3, 4.1 відповідно до ч.1 ст.15 Закону України «Про оренду землі» є істотними, оскільки ними визначена нормативна грошова оцінка земельної ділянки, особливості об'єкта оренди, які можуть вплинути на орендні відносини, грошову оцінку земельної ділянки, та нарахування орендної плати в залежності від врожайності (не врожайності) років. Зміна зазначених істотних умов в односторонньому порядку орендарем є неприпустимою, оскільки цим порушуються права орендодавця на отримання належної оплати за передану в оренду земельну ділянку. Згідно зі ст. 21 ЗУ "Про оренду землі" орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Сама орендна плата, відповідно до ст.15 Закону України "Про оренду землі" є істотною умовою договору, майном орендодавця, тому відповідно під час проведення розрахунків, розмір орендної плати має істотне значення щодо прав та обов'язків сторін договору оренди землі. Виходячи з п.1 Указу Президента України №92 від 02.02.2002р. "Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян - власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)" (із змінами, внесеними Указом Президента України №830 від 13.09.2002р.), згідно якого запроваджено плату за оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення, земельних часток (паїв) у розмірі не менше 1,5 відсотка визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки, слід наголосити, що нормативно-грошова оцінка, також має істотне значення. Вказане свідчить про те, що нормативно-грошова оцінка земельної ділянки напряму впливає на права та обов'язки сторін договору оренди землі. Наведеним ж спростовуються заперечення представника відповідача, що внесення виправлень у п.2.3 оспорюваного договору не тягне за собою відповідних наслідків для позивача по справі. Суд встановив, що [PERSON] орендну плату отримав у заниженому розмірі. Відповідно до ч.1 ст. 23 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядаються за згодою сторін. Згідно з положеннями ст.651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. У відповідності з роз'ясненнями, що містяться у пунктах 2,7 постанови Пленуму Верховного суду України № 9 від 16.11.2009 року «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» відповідність правочину вимогам законодавства має оцінюватися судом відповідно до законодавства, яке діяло на момент вчинення правочину, правочин може бути визнаний недійсним лише з підстав визначених законом. Відповідно до роз'яснень пункту 9 зазначеної постанови Пленуму Верховного Суду України, згідно зі ст. 217 ЦК правочин не може бути визнаний недійсним в цілому, якщо закону не відповідають лише його окремі частини й обставини справи свідчать про те, що він був би вчинений і без включення недійсної частини. У цьому разі відповідно до статті 217 ЦК суд може визнати недійсною частину правочину. У відповідності з ст. 217 ЦК України недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини. Обґрунтовуючи підставність позову, представник позивача посилався на те, що у вказаному договорі виправлені, закреслені, дописані його істотні умови, які передбачені ст.15 Закону України "Про оренду землі", а саме: у Договорі, який зареєстрований у встановленому законом порядку у відділі регіональної філії центру державного земельного кадастру, змінена нормативно грошова оцінка земельної ділянки (шляхом закреслення та зазначенням іншої суми), дописано в п.4.1. "умовних за весь пай 605 гривень», без згоди та підпису позивача. Якби позивач знав про зміну умов Договору в односторонньому порядку, він не укладав би вказаного Договору. Суд приходить до висновку, що в супереч вимогам ст.654 ЦК України між сторонами не було укладено додаткової угоди щодо внесення змін в частині грошової оцінки земельної ділянки, її розміру та розміру орендної плати. Щодо наданих суду представником відповідача в обґрунтування своїх заперечень доказів, в частині нарахування та виплати відповідачем орендної плати (том І а.с.101-205), до таких, на думку суду, слід віднестися критично, оскільки із вищевикладеного беззаперечно вбачається, що відсутність у позивача належного йому примірника договору, позбавила останнього інформації про реальний розмір належної йому орендної плати. Окрім цього, орендодавцю жодного року не виплачувалася орендна плата відповідно до п.4.1. в розмірі 10 відсотків від вирощеного врожаю, а лише мінімально, як дописано умовних за весь пай. Виходячи з обставин справи, зокрема, те що СТзОВ "Прогрес" не було стороною оспорюваного договору, їх представник не був присутнім під час його укладення (заповнення), підписання та реєстрації, тому суд приходить до висновку, що заперечення представника відповідача щодо обставин укладення і підписання договору, а також вручення одного примірника позивачу є голослівними, оскільки жодними доказами не підтверджено, зокрема: не подано рішення, яке було прийнято на зборах села щодо розміру земельної ділянки (які саме при укладенні договору брати до уваги умовні гектари чи фізичні, про їх родючість чи неродючість; що дописування та закреслення мали місце із згоди та на вимогу позивача; про вручення примірнику договору саме позивачу). Згідно ч.3 ст.212 ЦПК України суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Узагальнюючи наведене, суд в сукупності всіх обставин по справі, приходить до висновку, що перед реєстрацією самого Договору нормативно грошова оцінка була закреслена (виправлена) в односторонньому порядку КВКП "Сансан" й мало місце дописування у п.4.1. "умовних за весь пай 605 гривень", оскільки підпис позивача де зазначено виправленому вірити як і письмова згода на це відсутні, такі не погоджені із позивачем та не відповідають його внутрішній волі, які мають істотне значення, тому суд вважає, що є всі підстави для часткового задоволення позовних вимог, визнання Договору недійсним в частині внесення виправлень і змін у пункти 2.3,4.1 цього договору, які не відповідали волі орендодавця. Відповідно до ст.88 ЦПК України, судові витрати з відповідача стягнути пропорційно до розміру задоволених позовних вимог.

Outcome: approved