Jurisdiction: civil
Date: 2017-08-27 00:00:00

15 травня 2017 року до Михайлівського районного суду звернувся [PERSON] з позовом до Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області, третя особа: Михайлівська районна державна адміністрація Михайлівського району Запорізької області про визнання договору оренди поновленим. Позов [PERSON] мотивований тим, що 03 грудня 2005 року між Михайлівською районною державною адміністрацією Запорізької області та його рідним братом - [PERSON], було укладено Договір оренди землі стосовно земельної ділянки площею 9,9956 гектара, місце розташування - Запорізька область, Михайлівський район, Роздольська сільська рада, кадастровий номер: 2323386600:05:008:0001. Договір був зареєстрований у Михайлівському районному відділі Запорізької філії Центру ДЗК, про що у Державному реєстрі земель було вчинено запис від 12 лютого 2007 року за № 040727300001. Таким чином терміном закінчення строку дії Договору є - 12 лютого 2012 року. Підставою для надання в оренду [PERSON] земельної ділянки із земель державної власності, було Розпорядження голови Михайлівської районної державної адміністрації № 590 від 28 листопада 2005 року. 07 березня 2008 року попередній орендар за Договором оренди землі помер. Згідно постанови Михайлівського районного суду Запорізької області від 30 липня 2009 року право оренди земельної ділянки перейшло до нього, як до спадкоємця, про що була складена додаткова угода від 4 вересня 2009 року, державна реєстрація якої відбулась 24 березня 2010 року за № 04102730002. 12 березня 2012 року у звязку із закінченням строку Договору оренди землі, що мало місце 12 лютого 2012 року, та на підставі Розпорядження голови Михайлівської районної державної адміністрації Запорізької області № 492 від 17 жовтня 2011 року, між ним, як орендарем, та Михайлівською районною державною адміністрацією Запорізької області, як орендодавцем, була укладена [PERSON] угода, якою були унесені зміни зокрема й до пункту 8 Договору оренди землі. Відповідно до зазначених змін, строк дії Договору було поновлено на пять років, тобто до 12 лютого 2017 року, [PERSON] угода була зареєстрована у відділі Держкомзему у Михайлівському районі про що у Державному реєстрі земель було вчинено запис від 8 червня 2012 року за № 232330004001212 . 14 березня 2017 року, тобто через два дні після спливу місячного строку з моменту закінчення строку Договору, він звернувся до відповідача з листом, в якому виклав пропозицію укласти [PERSON] угоду про поновлення Договору оренди землі на новий строк. 19 квітня 2017 року він отримав Лист ГУ ДГК у Запорізькій області від 14 квітня 2017 року яким у поновленні Договору оренди земельної ділянки від 3 грудня 2005 року на новий строк було відмовлено. У звязку з відмовою орендодавця поновити Договір оренди землі на новий строк, він просить суд визнати поновленим договір оренди землі б/н від 3 грудня 2005 року, зареєстрований у Михайлівському районному відділі Запорізької філії Центру ДЗК, про що у Державному реєстрі земель було вчинено запис від 12 лютого 2007 року за № 040727300001, на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договоромз урахуванням змін, унесених [PERSON] угодою від 12 березня 2012 року. В судовому засідання представник позивача [PERSON] просив суд задовольнити позов. [PERSON] пояснив, що [PERSON] не звертався до Держгеокадарстру із листом-повідомленням про поновлення договору оренди землі в розумінні ч.1-5 ст.33 Закону України «Про оренду землі», а продовжив користування земельною ділянкою після спливу строку дії договору, тому договір має бути поновленим саме з підстав передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі». Представник відповідача [PERSON]П, в судовому засідання заперечувала проти задоволення позову у звязку з його необґрунтованістю. Крім того, відповідачем були надані письмові заперечення відповідно до яких позов не підлягає задоволенню з таких підстав: по-перше, між сторонами не було досягнено домовленості щодо істотних умов договору, тому переважне право орендаря на укладення договору припинилося; по-друге, переважне право орендаря перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк не може бути примусом для власника земельної ділянки; по-третє, у випадку задоволення позову суд візьме на себе не власниві йому функції субєкта владних повноважень; по-четверте, до спірних правовідносин не можуть бути застосовані положення ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», оскільки між сторонами не досягнуто згоди щодо істотних умов договору оренди. Представник третьої особи в судове засідання не зявився, але надав суду заяву з клопотанням про розгляд справи без представника Михайлівської районної державної адміністрації Запорізької області, вирішити спір на розсуд суду. Заслухавши пояснення сторін, дослідивши матеріали справи, всебічно та повно зясувавши обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги і заперечення, обєктивно оцінивши в сукупності докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд приходить до висновку про необхідність задоволення позову з таких підстав. За змістом ст.10 ЦПК України\~\~\~\~цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Сторони та інші особи, які беруть участь у справі, мають рівні права щодо подання доказів, їх дослідження та доведення перед судом їх переконливості. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Суд сприяє всебічному і повному зясуванню обставин справи, сприяє здійсненню прав сторін. Згідно зі ст.11 ЦПК суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі. Відповідно до ст.60 ЦПК України, кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі. Доказуванню підлягають обставини, які мають значення для ухвалення рішення у справі і щодо яких у сторін та інших осіб, які беруть участь у справі, виникає спір. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. Судом встановлено, що 03 грудня 2005 року між Михайлівською районною державною адміністрацією Запорізької області та [PERSON], рідним братом позивача [PERSON], було укладено Договір оренди землі стосовно земельної ділянки площею 9,9956 гектара, місце розташування - Запорізька область, Михайлівський район, Роздольська сільська рада, кадастровий номер: 2323386600:05:008:0001. Договір був зареєстрований у Михайлівському районному відділі Запорізької філії Центру ДЗК, про що у Державному реєстрі земель було вчинено запис від 12 лютого 2007 року за № 040727300001 (а.с. 6-10). Підставою для надання в оренду [PERSON] земельної ділянки із земель державної власності, було Розпорядження голови Михайлівської районної державної адміністрації № 590 від 28 листопада 2005 року (а.с. 11). 07 березня 2008 року попередній орендар за Договором оренди землі [PERSON] помер. Згідно постанови Михайлівського районного суду Запорізької області від 30 липня 2009 року право оренди земельної ділянки перейшло до позивача [PERSON] як до спадкоємця, про що була складена додаткова угода від 4 вересня 2009 року, державна реєстрація якої відбулась 24 березня 2010 року за № 04102730002 (а.с. 12). 12 березня 2012 року у звязку із закінченням строку Договору оренди землі, що мало місце 12 лютого 2012 року, та на підставі Розпорядження голови Михайлівської районної державної адміністрації Запорізької області № 492 від 17 жовтня 2011 року (а.с. 13), між [PERSON] як орендарем та Михайлівською районною державною адміністрацією Запорізької області, як орендодавцем, була укладена [PERSON] угода, якою були унесені зміни. Відповідно до зазначених змін, строк дії Договору було поновлено на пять років, тобто до 12 лютого 2017 року. [PERSON] угода була зареєстрована у відділі держкомзему у Михайлівському районі про що у Державному реєстрі земель було вчинено запис від 8 червня 2012 року за № 232330004001212 (а.с. 14). Таким чином, термін дії вказаного договоруоренди між сторонами 8 червня 2017 року. Згідно п. 36 Договору оренди землі, зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку. Пунктом 38 Договорів оренди землі визначено підстави припинення договору оренди землі, а саме: закінчення строку, на який його було укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; ліквідації юридичної особи-орендаря. 14 березня 2017 року, позивач [PERSON] звернувся до відповідача з листом, в якому виклав пропозицію укласти [PERSON] угоду про поновлення Договору оренди землі на новий строк. 19 квітня 2017 року позивач [PERSON] отримав Лист ГУ ДГК у Запорізькій області від 14.04.2017 року № III-2663-2458/6-17, яким у поновленні Договору оренди земельної ділянки від 3 грудня 2005 року на новий строк було відмовлено (а.с. 16-17). На підтвердження належного виконання умов договору оренди, позивачем надано копії повідомлення Токмацької обєднаної державної податкової інспекції від 28 кввітня 2017 року №226/10/08-12-17, відповідно до якого станом на 28 квітня 2017 року у [PERSON] відсутній податковий борг по орендній платі з фізичних осіб. Відповідно до ст.19 Конституції України правовий порядок в Україні ґрунтується на засадах, відповідно до яких ніхто не може бути примушений робити те, що не передбачено законодавством. Органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України. До 2013 року земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності надавалися в оренду за рішенням районних державних адміністрацій (ст.122 Земельного кодексу України в редакції до 2013 року). Законом України від 6 вересня 2012 року № 5245-УІ "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності" (який набрав чинності 01 січня 2013 року) внесено зміни до Земельного кодексу України відповідно до яких з 01 січня 2013 року повноваження щодо розпорядження земельними ділянками сільськогосподарського призначення державної власності перейшли до Центрального органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів у галузі земельних відносин та його територіальних органів (Держземагентство України). Таким чином, з 1 січня 2013 року від імені та в інтересах держави України право власності земельними ділянками сільськогосподарського призначення державної власності здійснював центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів та його територіальні органи, а отже, районні державні адміністрації з 2013 року позбавлені таких повноважень. Постановою Кабінету Міністрів України від 10 вересня 2014 року № 442 "Про оптимізацію системи центральних органів виконавчої влади" останній постановив: утворити Державну службу України з питань геодезії, картографії та кадастру реорганізувавши Державне агентство земельних ресурсів України Постановою Кабінету Міністрів України від 14 січня 2015 року № 5 "Про утворення територіальних органів Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру" постановлено утворити як юридичні особи публічного права територіальні органи Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру за переліком згідно з додатком 1. Реорганізувати територіальні органи Державного агентства земельних ресурсів шляхом їх приєднання до відповідних територіальних органів Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру за переліком згідно з додатком 2 (п. 2). Установити, що територіальні органи Державного агентства земельних ресурсів, які реорганізуються, продовжують виконувати свої повноваження до передачі таких повноважень територіальним органам Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру (п. 3). Враховуючи наведене, після укладення між Михайлівською районною державною адміністрацією Запорізької області (орендодавець) та позивачем [PERSON] угоди від 12 березня 2012 року до Договору оренди земельної ділянки від 03 грудня 2005 року, зареєстрованого 12 лютого 2007 року, а станом на час закінчення терміну, на який його було укладено, відбулись зміни в чинному законодавстві, які регламентують порядок укладення договорів оренди землі із земель державної та комунальної власності. Як наслідок, через таку зміну законодавчих та інших підзаконних нормативно-правових актів змінився і орендодавець земельної ділянки за договором оренди землі яким є Головне управління Держземагенства у Запорізькій області та Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області. Правовідносини щодо оренди земельних ділянок, які виникли між позивачем та відповідачем, регулюються насамперед Законом України «Про оренду землі», Земельним кодексом України та Цивільним кодексом України. Відповідно до ст.11 Цивільного кодексу України, цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини. Статтею 626 Цивільного кодексу України\~\~визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Частиною 2\~\~ст.792 Цивільного кодексу України\~\~також встановлено, що відносини по найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Статтею 2 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі. Згідно із статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобовязаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Статтею 31 Закону України «Про оренду землі» визначено, зокрема, що дія договору припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено. У статті 33 Закону України «Про оренду землі» встановлено переважне право орендаря, який належно виконував обовязки відповідно до умов договору, на його поновлення після закінчення строку, на який було укладено договір.\~\~\~\~ Так, частинами першою-пятою статті 33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Таким чином, відповідно до положень Закону України «Про оренду землі» реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін. Відповідно до ч.4 ст.124 Земельного кодексу України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Згідно із ч.1 ст.626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч.1 ст.627 ЦК України). Отже, для застосування ч.1 ст.33 Закону України «Про оренду землі» та визнання орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обовязки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення. Разом з тим, ч.8, 9 ст.33 вищезгаданого закону передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обовязковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди може бути оскаржена в суді. Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту в порядку ст.3 ЦПК України, буде порушеним при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, що підтверджується правовою позицією, відображеною у постанові ВСУ від 23.03.2016 року № 6-146цс16. Позивач [PERSON] звернувся до Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області із заявою від 14 березня 2017 року з пропозицією укласти [PERSON] угоду про поновлення Договору оренди землі на новий строк. Відповідно до п.8 Договору оренди землі після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк, у цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. Листом від 14 квітня 2017 року Головним управлінням Держгеокадастру у Запорізькій області відмовлено позивачу у поновленні Договору оренди. Відмова мотивована тим, що до заяви не додано проект угоди у відповідності до діючого законодавства. Крім того, позивача було повідомлено, що згідно ст. 643 ЦК України, договір є укладеним, коли особа, яка зробила пропозицію, одержала відповідь про прийняття пропозиції протягом цього строку, тобто протягом 20 днів, як вказано в листі. Проте з моменту отримання пропозиції Головного управління пройшло більше року. На підставі зазначеного, Головне управління повідомило про заперечення у внесенні змін до договору оренди землі в частині продовження строку. Таким чином, орендарем не було дотримано порядку передбаченого ч. 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» і сторонами не досягнуто згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, що унеможливлює поновлення договору оренди землі на підставі ч.ч.1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі». Однак, частиною 6 ст.33 Закону України «Про оренду землі» передбачена інша підстава поновлення договору оренди, а саме: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч.6 ст.33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних, фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обовязки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди. Вказаний висновок підтверджується правовим висновком Верховного Суду України, викладеним у постанові від 23 березня 2016 року по справі № 6-146цс 16. Із матеріалів справи вбачається, що позивач під час дії договорів оренди землі належним чином виконував обовязки, передбачені їх умовами, своєчасно та в повному обсязі сплачувалась орендна плата за договорами, відсутні відомості щодо використання земельної ділянки не за цільовим призначенням, із порушенням вимог збереження стану обєкта оренди, природоохоронного законодавства, тощо. Також, із матеріалів справи вбачається, що орендар продовжує користуватися спірними земельними ділянками після закінчення строку дії договору оренди землі, а саме: 8 червня 2017 року, а\~\~Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області не повідомляло орендаря [PERSON] про\~\~наявність заперечень в поновленні договору оренди землі протягом одного місяця після закінчення строку його дії, тобто до 8 липня 2017 року. Крім того, згідно зі статтею 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» суди застосовують при розгляді справ Конвенцію та практику Суду як джерело прав. Перша та найважливіша вимога статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод полягає в тому,що будь-яке втручання публічних органів у мирне володіння майном повинно бути законним, а держави мають право здійснювати контроль за використанням майна шляхом введення «законів». У рішенні Європейського суду з прав людини від 24 червня 2003 року у справі «Стретч проти Обєднаного Королівства Великобританії та Північної Ірландії» встановлено, що особа (орендар) мала принаймні законне сподівання на реалізацію передбаченого договором права на продовження договору оренди і в цілях ст. 1 Першого протоколу таке сподівання можна вважати додатковою частиною майнових прав, наданих їй муніципалітетом за орендним договором, та зазначено, що наявність порушень з боку органу публічної влади при укладенні договору щодо майна не може бути підставою для позбавлення цього майна іншої особи, яка жодних порушень не вчинила. У рішенні\~\~Європейського суду з прав людини\~\~по справі «Девелопмент ЛТД» та інші проти Ірландії» в якій він постановив, що ст.1 Першого протоколу Конвенції можна застосувати до захисту «правомірних очікувань» щодо певного стану речей (у майбутньому), оскільки їх можна вважати складовою частиною власності. «Правомірні очікування» виникають у особи, якщо нею було дотримано всіх вимог законодавства для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, а тому вона мала усі підстави вважати, що таке рішення є дійсним та розраховувати на певний стан речей. З наведеного слідує висновок про те, що по-перше, особа, якій відповідним рішенням надано право користування земельною ділянкою, набуває право власності на майно у вигляді правомірних очікувань щодо набуття у майбутньому права володіння майном (право оренди) ще до укладення відповідного договору оренди на виконання даного рішення, по-друге, після укладення відповідного договору оренди у особи виникає право мирно володіти майном, яким є майнові права (право оренди) протягом певного строку. При цьому, право власності на майно у вигляді як правомірних очікувань, так і майнового права (права оренди), є обєктом правового захисту згідно зі ст.1 Першого протоколу до Конвенції та національного законодавства України. За таких обставин, враховуючи продовження користування позивачем земельною ділянкою, що є обєктом оренди після закінчення строку дії договору, належне виконання орендарем своїх обовязків за договором, відсутність письмового повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди протягом місяця після закінчення його строку, суд доходить висновку про необхідність задоволення позовних вимог та поновлення договору оренди землі на тих самих умовах.

Outcome: approved