Jurisdiction: civil
Date: 2021-08-08 00:00:00

Позивачка звернулась до суду з позовом до АТ «Альфа-Банк», державного реєстратора Виконавчого комітету Петрівської сільської ради Генічеського району Херсонської області Мустафаєва Ф.А. про визнання неправомірним та скасування рішень державного реєстратора. Позивачка зазначає, що вважала себе власником житового будинку [ADDRESS] на підставі договору купівлі-продажу житлового будинку від 14 грудня 2007 року, укладеного між [PERSON] (Продавець) га [PERSON] (Покупець), що посвідчений приватним нотаріусом Херсонського міського нотаріального округу Волкодав В.Г., за реєстровим номером 12778. Право власності на житловий будинок було зареєстровано Херсонським державним бюро технічної інвентаризації 14.12.2007 року, в електронному Реєстрі прав власності на нерухоме майно, номер запису 2733 в книзі 17, що підтверджується витягом № 17057520 від 14.12.2007 року. 14 грудня 2007 року між [PERSON] (Позичальник) та Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «УКРСОЦБАНК» (Кредитор) укладено договір кредиту № Ф071004П, у відповідності до умов якого кредитор надає позичальнику у тимчасове користування на умовах забезпечення, повернення, строковості, платності та цільового характеру використання грошові кошти в сумі 140 900 (Сто сорок тисяч дев`ятсот) доларів 00 центів США, зі сплатою 13,5 процентів річних . 14 грудня 2007 року між [PERSON] АКБ «УКРСОЦБАНК» укладено іпотечний договір № 02-23-Ф0701004П-1937, за яким [PERSON] передала в іпотеку у якості забезпечення виконання за договором кредиту № Ф071004П від 14 грудня 2007 року, укладеним між Сторонами, наступне нерухоме майно: будинок житловий номер 22, що складається з житлового будинку (літ. А) житловою площею 77,8 кв.м, загальною площею 192,3 кв.м., сараю літ. Б, погребиці з підвалом (Літ. Б), погребиці з підвалом (Літ. В), туалету (Літ. Г), водопроводу (№ 1), огорожі (№ 2,3), що знаходиться за адресою [ADDRESS] та який належить іпотекодавцю на праві приватної власності. Пунктом 4.5. іпотечного договору передбачено, що іпотекодержатель за своїм вибором звертає стягнення на предмет іпотеки, зокрема, (п 4.5.2. договору іпотеки) шляхом передачі Іпотекодержателю права власності на Предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому ст. 37 Закону України «Про іпотеку». У відповідності до рішення державного реєстратора Виконавчого комітету Петрівської сільської ради Генічеського району Херсонської області Мустафаєва Фаріта Анваровича (індексний номер рішення 48529972) від 05.09.2019 року зареєстровано право власності на житловий будинок, що розташований за адресою [ADDRESS] за AT «УКРСОЦБАНК», а 16.12.2019 рішенням державного реєстратора Виконавчого комітету Петрівської сільської ради Генічеського району Херсонської області Мустафаєва Ф.А. (індексний номер рішення 50241850) зареєстровано право власності на житловий будинок, що розташований за адресою [ADDRESS] за Акціонерним товариство «АЛЬФА-БАНК»; підстава державної реєстрації зазначено передавальний акт, серія та номер: 10221-10229, виданий 11.10.2019 року, видавник: АТ «УКРСОЦБАНК», АТ «АЛЬФА-БАНК». Таким чином, своїм рішенням 05.09.2019 року державний реєстратор Мустафаєв Ф.А. за заявою AT «Укрсоцбанк» здійснив державну реєстрацію прав та їх обтяжень та зареєстрував право власності на належний позивачці будинок за AT «Укрсоцбанк», при цьому, [PERSON] своєї згоди не надавала на таку реєстрацію права та ніяких повідомлень від банку про намір задоволення своїх вимог за іпотечним договором, шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань, не отримувала. Позивачка просить визнати неправомірними та скасувати зазначені рішення державного реєстратора. Ухвалою від 21.12.2020 року у справі відкрито провадження та призначено розгляд справи в порядку загального позовного провадження. Від представника відповідача 1 О.Шевцова надійшов відзив, в якому він просив відмовити позивачці у задоволенні позову. Зазначив, що позивачкою не виконано основне зобов`язання, кредит не погашено. Оскільки іпотечний договір містив застереження щодо можливості звернення стягнення та визнання права власності на іпотечне майно в разі невиконання або неналежного виконання умов договору, то відповідно банк зареєстрував за собою право власності на предмет іпотеки. Попередження про здійснення переоформлення права власності на предмет іпотеки направлено на адресу боржника належним чином, а державному реєстратору було надано повний пакет документів, тому відсутні підстави для задоволення позову. У відповіді на відзив позивачка зазначила, що державному реєстратору не було надано для проведення реєстраційних дій належних доказів отримання іпотекодавцем письмової вимоги про усунення порушень, а сама вимога, що направлялась банком, не містить ціни, за якою набувається право власності. Крім цього, заява АТ «АЛЬФА-БАНК» про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 12.12.2019 не містить підпису його представника. Також, подала заяву про уточнення позовних вимог, відповідно до якої просила суд визнати неправомірним та скасувати рішення державного реєстратора Виконавчого комітету Петрівської сільської ради Генічеського району Херсонської області Мустафаєва Фаріта Анваровича від 05.09.2019 року (індексний номер рішення №48529972), скасувати запис про право власності №33085956, яким зареєстровано за АТ «УКРСОЦБАНК» право власності на житловий будинок, що розташований за адресою [ADDRESS] , реєстраційний номер нерухомого майна 1907443765101, з одночасним припиненням права власності АТ «УКРСОЦБАНК» на зазначений житловий будинок., а також визнати неправомірним та скасувати рішення державного реєстратора Виконавчого комітету Петрівської сільської ради Генічеського району Херсонської області Мустафаєва Фаріта Анваровича від 16.12.2019 року (індексний номер рішення №50241850), скасувати запис про право власності №34664308, яким зареєстровано за АТ «АЛЬФА-БАНК» право власності на житловий будинок, що розташований за адресою [ADDRESS] , реєстраційний номер нерухомого майна 1907443765101, з одночасним припиненням права власності АКЦІОНЕРНОГО ТОВАРИСТВА «АЛЬФА-БАНК» на зазначений житловий будинок. Ухвалою від 21.12.2020 р. відкрито провадження у справі. Ухвалою від 17.05.2021 р. закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду. В судовому засіданні представники позивачки підтримали позов, просили його задовольнити. В судовому засіданні представник відповідача 1 АТ "АЛЬФА-БАНК" заперечував щодо задоволення позову із підстав, зазначених у відзиві. В судове засідання відповідач 2 державний реєстратор Виконавчого комітету Петрівської сільської ради Генічеського району Херсонської області Мустафаєв Фаріт Анварович не з`явився, про день та час розгляду справи повідомлений належним чином. Дослідивши матеріали справи, вислухавши думку сторін, суд дійшов висновку, що позов підлягає частковому задоволенню, виходячи з наступного. Відповідно до абз. 2 ч. 1 ст. 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом. Іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання (ч.1 ст. 37 ЗУ «Про іпотеку») Договір про задоволення вимог іпотекодержателя чи іпотечний договір, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, є документами, що підтверджують перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя та є підставою для внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. (ч.2 ст. 37 ЗУ «Про іпотеку») Право власності іпотекодержателя на предмет іпотеки виникає з моменту державної реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя чи відповідного застереження в іпотечному договорі. (ч.3 ст. 37 ЗУ «Про іпотеку») Судом встановлено, що 14 грудня 2007 року між [PERSON] (Позичальник) та Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «УКРСОЦБАНК» (Кредитор) укладено договір кредиту № Ф071004П, у відповідності до умов якого кредитор надає позичальнику у тимчасове користування на умовах забезпечення, повернення, строковості, платності та цільового характеру використання грошові кошти в сумі 140 900 (Сто сорок тисяч дев`ятсот) доларів 00 центів США, зі сплатою 13,5 процентів річних . 14\~грудня 2007\~року між\~ [PERSON] \~АКБ «УКРСОЦБАНК»\~укладено іпотечний\~договір №\~02-23-Ф0701004П-1937,\~за яким\~ [PERSON] \~передала в\~іпотеку у\~якості забезпечення\~виконання за\~договором кредиту\~№ Ф071004П\~від 14\~грудня 2007\~року,\~укладеним між\~сторонами,\~наступне нерухоме\~майно:\~будинок житловий\~номер 22,\~що складається\~з житлового\~будинку (літ.\~А)\~житловою площею\~77,8\~кв.м,\~загальною площею\~192,3\~кв.м.,\~сараю літ.\~Б,\~погребиці з\~підвалом (Літ.\~Б),\~погребиці з\~підвалом (Літ.\~В),\~туалету (Літ.\~Г),\~водопроводу (№\~1),\~огорожі (№\~2,3),\~що знаходиться\~за адресою\~ [ADDRESS] та\~який належить\~іпотекодавцю на\~праві приватної\~власності на\~підставі договору\~купівлі-продажу\~житлового будинку,\~посвідченого 14\~грудня 2007\~року приватним\~нотаріусом Херсонського\~міського нотаріального\~округу Волкодав В.Г., зареєстрованого в реєстрі нотаріальних дій за реєстраційним номером 1277 в Державному реєстрі правочинів 14 грудня 2007 року за номером 2568829.(п. 1.1. іпотечного договору). Пунктом 4.5. Іпотечного договору передбачено, що Іпотекодержатель за своїм вибором звертає стягнення на Предмет іпотеки, зокрема, (п 4.5.2. договору іпотеки) шляхом передачі Іпотекодержателю права власності на Предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому ст. 37 Закону України «Про іпотеку». Згідно ч.4 ст. 37 ЗУ «Про іпотеку» рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді. Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя (ч.5 ст. 37 ЗУ «Про іпотеку»). У відповідності до приписів ч. 1 ст. 35 ЗУ «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Відповідно до п 1) ч. 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав нерухоме майно та їх \~ \~ \~ \~обтяжень» (в редакції Закону, що діяла на момент прийняття оспорюваних рішень) державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяження - офіційне визнання і підтвердження державою факту набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шлях внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно; Відповідно до частини 1 ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав нерухоме майно та їх \~ \~ \~ \~обтяжень» (в редакції Закону, що діяла на момент прийняття оспорюваних рішень) - державна реєстрація прав проводиться в такому порядку: 1) прийняття/отримання документів для державної реєстрації прав, формування та реєстрація заяви в базі даних заяв; 2) виготовлення електронних копій документів, поданих для держав реєстрації прав, шляхом сканування (у разі подання документів у паперовій формі) та розміщення у Державному реєстрі прав; 3) встановлення черговості розгляду за зареєстрованих у базі даних заяв; 4) перевірка документів на наявність підстав для зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні держав реєстрації прав та прийняття відповідних рішень;5) прийняття рішення про державну реєстрацію прав (у разі відсутності підстав для зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав);6) відкриття розділу в Державному реєстрі прав та/або внесення до відкритого розділу або спеціального розділу Державного реєстру прав відповідних відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, про об`єкти та суб`єктів цих прав;7) формування витягу з Державного реєстру прав про проведену державну реєстрацію прав для подальшого використання заявником;8) видача/отримання документів за результатом розгляду заяви. Перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень (Частина 2 ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»). Частиною 3 ст. 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції Закону, що діяла на момент прийняття оспорюваних рішень) державний реєстратор: 1) встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстровані речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність обов`язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення у випадках, передбачених законом; відповідність повноважень особи, яка подає документи для державної реєстрації прав; відповідність відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що містяться у Державному реєстрі прав, відомостям, що містяться у поданих/отриманих документах; наявність обтяжень прав на нерухоме майно; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації; 2) перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення. У відповідності до п. 61 Постанови Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 року №1127 « Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції Закону, що діяла на момент прийняття оспорюваних рішень) для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: 1)копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 2)документ,\~що підтверджує\~наявність факту\~завершення 30-денного\~строку з\~моменту отримання\~іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; 3)заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу). У відповідності до рішення державного реєстратора Виконавчого комітету Петрівської сільської ради Генічеського району Херсонської області Мустафаєва Фаріта Анваровича (індексний номер рішення 48529972) від 05.09.2019 року зареєстровано право власності на житловий будинок, що розташований за адресою [ADDRESS] за AT «УКРСОЦБАНК» До заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень представником АТ "УКРСОЦБАНК" Барановською В.В. 03.09.2019 р., крім документів про сплату мита та документів, що підтверджують повноваження представниці, були надані: іпотечний договір та кредитний договір з додатками від 14.12.2007 року, повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання від 31.07.19 р., список згрупованих відправлень від 03.08.2019 року з Описом вкладення у лист та копією квитанції про оплату поштових відправлень. Отже,\~в порушення\~вимог п.\~61\~Постанови Кабінету\~Міністрів України\~« Про\~державну реєстрацію\~речових прав\~на нерухоме\~майно та\~їх обтяжень»\~представником банку\~не було\~надано доказів\~підтвердження наявності\~факту завершення\~30-денного\~строку з\~моменту саме\~отримання іпотекодавцем письмової вимоги іпотекодержателя. Крім того, сама вимога іпотекодержателя від 31.07.19 р., яка була направлена 03.09.2019 р., не містить оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. Посилання представника відповідача 1 на надсилання позивачці висновку про вартість майна разом з повідомленням не знайшло свого підтвердження, оскільки датою оцінки у висновку зазначено більш пізню дату - 02.09.2019 р., а державному реєстратору зазначений звіт взагалі не надавався. Інформація про вартість майна, за якою відбулось зарахування вимог, є істотною обставиною, а тому її неповідомлення є суттєвим порушенням законодавства. Пізніше, 16.12.2019, рішенням державного реєстратора Виконавчого комітету Петрівської сільської ради Генічеського району Херсонської області Мустафаєва Ф.А. (індексний номер рішення 50241850) зареєстровано право власності на житловий будинок, що розташований за адресою [ADDRESS] за Акціонерним товариство «АЛЬФА-БАНК»; підстава державної реєстрації зазначено передавальний акт, серія та номер: 10221-10229, виданий 11.10.2019 року, видавник: АТ «УКРСОЦБАНК», АТ «АЛЬФА-БАНК». Відповідна реєстрація була здійснена на підставі заяви представника АТ «АЛЬФА-БАНК» Богуславського Є.В. від 12.12.2019 року, яка була оформлена в паперовому виді. Наказом Міністерства юстиції України №3276/5 від 21.11.2016 р. "Про затвердження Вимог до оформлення заяв та рішень у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майнота їх обтяжень" п.п. 4,5 встановлено, що на заяві в паперовій формі проставляється підпис заявника (заявників) та особи, яка сформувала таку заяву, а на заяву в електронній формі накладається кваліфікований електронний підпис заявника (заявників). Всупереч вимогам законодавства заява представника [PERSON] такий підпис не містить. Відповідно до\~ч.3\~ст.\~26\~Закону України\~"Про\~державну реєстрацію\~речових прав\~на нерухоме\~майно та\~їх обтяжень»\~№1952\~відомості про\~речові права,\~обтяження речових\~прав,\~внесені до\~Державного реєстру\~прав,\~не підлягають\~скасуванню та/або\~вилученню. У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому\~підпунктом "а"\~пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому\~підпунктом "а"\~пункту 2\~частини шостої\~статті 37\~цього Закону)\~проводить державну\~реєстрацію набуття,\~зміни чи\~припинення речових\~прав відповідно\~до цього\~Закону. Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав). За змістом цієї правової норми виконанню підлягають виключно судові рішення: 1) про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень; 2) про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень; 3) про скасування державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Тобто до їх переліку не належить судове рішення про скасування запису про проведену державну реєстрацію права. Тому, починаючи з 16 січня 2020 року, вказаний спосіб захисту вже не може призвести до настання реальних наслідків щодо скасування державної реєстрації прав за процедурою, визначеною у Законі України № 1952. Крім цього, в постанові Великої Палати Верховного Суду від 04 вересня 2018 року у справі № 823/2042/16 (провадження № 11-377апп18) зазначено, що спір про скасування рішення, запису щодо державної реєстрації речового права на нерухоме майно чи обтяження такого права за іншою особою у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно є цивільно-правовим. А тому вирішення таких спорів здійснюється за правилами цивільного або господарського судочинства залежно від суб`єктного складу сторін. Належним відповідачем у справах за позовом про скасування рішення, запису щодо державної реєстрації права чи обтяження має бути особа, право чи обтяження якої зареєстровано, тому в позовних вимогах до державного реєстратора необхідно відмовити. Враховуючи досліджені в судовому засіданні докази по справі, наявність порушень законодавства при ухваленні рішень державним реєстратором, суд дійшов висновку про часткове задоволення позову.

Outcome: partial