Jurisdiction: civil
Date: 2018-05-16 00:00:00

В березні 2017 року товариство з обмеженою відповідальністю «Мрія Центр» звернулось до суду з позовом, в якому просить визнати недійсним договір оренди землі земельної ділянки, розташованої на території Циганської сільської ради Борщівського району Тернопільської області, площею 1,07 га, кадастровий номер 6120886800:01:001:0404, який 01.06.2015 року уклали між собою [PERSON] та ТОВ «Борщівська аграрна компанія» та визнати поновленим на той самий строк та на таких самих умовах договір оренди земельної ділянки площею 1,07 га, кадастровий номер 6120886800:01:001:0404 від 10.05.2009 року, який уклали між собою ТОВ «Мрія Центр» та [PERSON], та який 10.12.2009 року був зареєстрований у Борщівському реєстраційному відділі Тернопільської регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру». В обґрунтування позовних вимог вказує, що 10 травня 2009 року між ним та відповідачем [PERSON] укладено договір оренди земельної ділянки загальною площею 1,07 га строком на пять років з моменту його державної реєстрації, яка була здійснена 10 грудня 2009 року. На виконання умов договору оренди, зокрема п.8, яким передбачено порядок поновлення договору оренди на новий строк, 05.03.2014 року та 07.08.2014 року ТОВ «Мрія Центр» направляло [PERSON] листи повідомлення від 04.03.2014 року та від 06.08.2014 року про наміри скористатися своїм переважним правом на поновлення договору оренди на новий строк, додавши до нього проект додаткової угоди, однак, відповіді не отримало. [PERSON] також не направляла ТОВ «Мрія Центр», протягом одного місяця з моменту закінчення договору оренди, будь-яких листів, в тому числі й щодо відмови в поновленні договору оренди. Після закінчення строку договору оренди ТОВ «Мрія Центр» продовжувало користуватися орендованою земельною ділянкою у своїй господарській діяльності, виплатило відповідачу [PERSON] орендну плату за 2015 рік у розмірі 750 кг пшениці. Однак, 01 червня 2015 року [PERSON] було укладено договір оренди належної її земельної ділянки з ТОВ «Борщівська аграрна компанія», який зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 16.07.2015 року. Посилаючись на вищенаведене, а також те, що між сторонами договору оренди були встановлені всі юридичні факти, які передбачені як ч.ч.1-5, так і ч.6 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», що в свою чергу свідчить про наявність підстав для поновлення договору оренди на основі переважного права ТОВ «Мрія Центр», позовні вимоги просить задовольнити. В судовому засіданні представник позивача позовні вимоги підтримала, просить їх задовольнити з підстав, викладених у позовній заяві. Пояснила, що позивачем належно виконувалися умови договору оренди землі, укладеного з відповідачем, здійснювався обробіток земельної ділянки, виплачувалася орендна плата. До закінчення строку договору оренди позивач двічі направляв орендодавцю листи-повідомлення з пропозицією укласти додаткову угоду, проте, відповіді не отримав, а навесні 2016 року виявив, що земельна ділянка відповідача [PERSON] обробляється іншим підприємством. Дані листи-повідомлення не реєструвалися в журналі вихідної кореспонденції, а нумерувалися в кожному конкретному випадку відповідно до алфавітного списку отримувачів, складалися по одному примірнику, які в тому числі були направлені відповідачу [PERSON], а в позивача залишилися тільки скановані копії в електронному вигляді. Листи були відправлені простою поштовою кореспонденцією, проте, позивачем були складені списки простих поштових відправлень, на яких працівник поштового відділення поставив поштовий штемпель у день відправлення. Не отримавши заперечень від власника земельної ділянки позивач після спливу строку договору оренди продовжив використовувати в 2015 році його земельну ділянку. ТОВ «Мрія Центр» сплатило [PERSON] орендну плату за 2015 рік. Причини неукладення позивачем додаткової угоди з [PERSON] після закінчення строку договору оренди землі на даний час невідомі, оскільки протягом 2015 року в ТОВ «Мрія Центр» декілька разів змінювалося керівництво. Належно повідомлений відповідач [PERSON] в судове засідання не прибула повторно направивши суду письмові заперечення проти позову, в яких просить у задоволенні позовних вимог відмовити посилаючись на те, що жодних листів-повідомлень від ТОВ «Мрія Центр» з пропозицією поновлення договору оренди землі ні в 2014 році, ні в 2015 році вона не отримувала, також їй від ТОВ «Мрія Центр» ніколи не надходило проекту додаткової угоди. ТОВ «Мрія Центр» жодного разу не зверталось до неї з пропозицією продовження дії договору оренди землі ні в усному, ні в письмовому вигляді, ні під час дії договору оренди, ні після сливу його строку, тому вона через півроку після закінчення строку дії попереднього договору оренди, 01 червня 2015 року уклала договір оренди своєї земельної ділянки з ТОВ «Борщівська аграрна компанія» . Представник відповідача ТОВ «Борщівська аграрна компанія» в судовому засіданні позов не визнала, в його задоволенні просить відмовити. Вказала, що позивачем не надано належних та допустимих доказів повідомлення орендодавця в порядку, визначеному ч.ч.2-5 ст.33 ЗУ «Про оренду землі» про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк. Також не підтверджена належними і допустимими доказами обставина використання земельної ділянки позивачем після спливу строку договору оренди, позивач також не звернувся до власника землі протягом місяця після спливу строку дії договору з пропозицією укласти додаткову угоду, тому відсутнє порушення переважного права позивача на поновлення договору. Дослідивши та оцінивши докази по справі, суд встановив наступні обставини і відповідні до них правовідносини. Відповідач [PERSON] на підставі Державного акту на право приватної власності на землю IV-TР №000931, виданого 05.02.2002 року Циганською сільською Радою народних депутатів, є власником земельної ділянки площею 1,07 га, кадастровий номер 6120886800:01:001:0404, розташованої на території Циганської сільської ради Борщівського району Тернопільської області. 10 травня 2009 року між ТОВ «Мрія Центр» та відповідачем [PERSON] укладено договір оренди землі, земельної ділянки площею 1,07 га, строком на 5 років з моменту його державної реєстрації. Державна реєстрація зазначеного договору здійснена 10 грудня 2009 року. Умовами договору (пункт 8) передбачено, що після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. За пунктом 9 цього договору орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі 3 % від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки в рік, у тому числі 384,74 грн. в грошовій формі, або в натуральній формі 5 ц зерна щорічно. 01 червня 2015 року між [PERSON] та відповідачем ТОВ «Борщівська аграрна компанія» укладено договір оренди належної [PERSON] земельної ділянки строком на 7 років, державну реєстрацію якого проведено 16 липня 2015 року. Умовами оспорюваного договору встановлено орендну плату в розмірі 4% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки в рік у грошовій формі, або в натуральній формі 1000 кг зерна. Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обовязків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України). За частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі». Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України «Про оренду землі». Так, відповідно до частин першої - п'ятої статті 33 цього Закону, яка була чинна на час виникнення спірних правовідносин (вирішення питання щодо поновлення договору оренди), по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Частинами восьмою, дев'ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді. Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України. Таким чином реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків. Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно частинами 2-5 ст. 33 цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення. Частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що в разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди. Аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні попереднім орендарем процедури повідомлення про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору. Такі ж висновки викладені в постановах Верховного суду України від 25.02.2015 року в справі №6-10цс15, 18.03.2015 року в справі №6-4цс15, 15.04.2015 року в справі №6-55цс15, 23.03.2016 року в справі №6-146цс16, 13.04.2016 року в справі №6-2027цс15, 23.11.2016 року в справі №6-2540цс16. Аналогічний висновок зроблений і в постанові [PERSON] Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц. Позивач надав суду копії листів-повідомлень від 04.03.2014 року №217 та від 07.08.2014 року №177 з проектами додаткових угод, стверджуючи, що такими листами відповідач [PERSON] повідомлялася про намір позивача скористатися своїм переважним правом на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк з проектом додаткової угоди. При цьому в судовому засіданні представник позивача пояснила, що оригінали таких листів-повідомлень у позивача відсутні, в наданій копії листа-повідомлення помилково зазначена дата 07.08.2014 року, оскільки в дійсності такий лист було складено 06.08.2014 року, дані листи не реєструвалися у вихідній кореспонденції ТОВ «Мрія Центр», а їм присвоювався порядковий номер відповідно до алфавітного списку власників земельних ділянок, яким того дня адресувалися листи-повідомлення. Проте, суд приймає до уваги доводи відповідача [PERSON], викладені нею у поданих суду письмових запереченнях проти позову, щодо неотримання зазначених листів та необізнаність із намірами позивача скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк виходячи з наступного. ТОВ «Мрія Центр» не проведена реєстрація даних листів, про що свідчить відсутність реєстраційного індексу та відповідного порядкового номера вихідної кореспонденції на листах. Зазначена обставина не дає можливості суду переконатися, що такі листи-повідомлення дійсно були складені та підписані 04 березня та 06 серпня 2014 року, а відправлені 05 березня та 07 серпня 2014 року, як стверджує представник позивача. Надані позивачем списки №№ 100110-100509(120), 101-200 на відправлення простих поштових відправлень по Україні, в яких зазначено прізвище відповідача [PERSON], суд не приймає як допустимий доказ належного повідомлення позивачем відповідача [PERSON] про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди, оскільки в даних списках, не вказано, з якого саме відділення поштового звязку відправлені документи, зазначені в списках, а також посада та імя працівника поштового звязку, яка їх прийняла. Поштовий штемпель, наявний на списках, нечіткий, не містить назви поштового відділення. Як встановлено з листів Тернопільської дирекції ПАТ «Укрпошта» від 23.08.2017 року №301-31/1-455, від 21.09.2017 року №301-31/1-517 згруповані поштові відправлення для пересилання (списком) в березні та серпні 2014 року в поступленні до ВПЗ Оришківці ТД ПАТ «Укрпошта» не значаться. Надати інформацію про відправлення за 07.08.2014 року четвер неможливо, оскільки цей день у даному відділенні поштового звязку був вихідним. Крім того, порядок надання послуг поштового звязку встановлено Правилами надання послуг поштового звязку, затвердженими Постановою Кабінету Міністрів України №270 від 05.03.2009 року (далі Правила), якими складання списків на відправлення простих поштових відправлень по Україні та проставлення на таких списках підпису працівника поштового звязку та відбитку штемпеля не передбачено. Так, абзацом 8 п.2 Правил визначено, що згруповані поштові відправлення, поштові перекази, це внутрішні реєстровані поштові відправлення, поштові перекази, кількість яких становить пять і більше, що одночасно передаються для пересилання одним відправником. Абзацом 25 п.2 Правил визначено, що реєстроване поштове відправлення, це поштове відправлення, яке приймається для пересилання з видачею розрахункового документа, пересилається з приписуванням до супровідних документів та вручається одержувачу під розписку. Згідно висновку експерта №1.1-389/17 від 23.01.2018 року, відбиток календарного штампу поштового відділення у списку №100110-100509(120) на відправлення простих поштових відправлень по Україні від 05.03.2014 року нанесений не в період часу яким він датований, а в період з листопада 2014 року по жовтень 2017 року. Відбиток календарного штампу поштового відділення у списку №101-200 на відправлення простих поштових відправлень по Україні від 07.08.2014 року нанесений не в період часу яким він датований, а в період з листопада 2014 року по жовтень 2017 року. Суд також враховує, що за таких обставин відповідач [PERSON] позбавлена можливості довести належними і допустимими доказами, а саме інформацією відповідного поштового відділення звязку, факт неотримання від позивача вищезазначених листів-повідомлень з додатковою угодою, оскільки, як стверджує представник позивача, такі листи відповідачу були надіслані простим поштовим відправленням. Разом з тим, ч.2 ст.33 Закону України «Про оренду землі» встановлено обовязок орендаря, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі, додавши до листа-повідомлення проект додаткової угоди. В цьому випадку під письмовим повідомленням слід розуміти не тільки направлення відповідного листа-повідомлення орендодавцю, а й отримання ним даного листа-повідомлення з проектом додаткової угоди, що відповідає правовим позиціям, викладеним у постановах Верховного суду України від 25.02.2015 року в справі № 6-10цс15, від 13.04.2016 року в справі за № 6-2988цс15. Позивач стверджує, що після закінчення договору оренди продовжив користуватися земельною ділянкою відповідача та сплатив йому орендну плату за 2015 рік, що підтверджує копією відомості з виплати орендної плати, договором на надання послуг із використанням сільськогосподарської техніки №01/04/2015-16/ОГ від 01.04.2015 року, укладеним із ТОВ «Райз М», актом розподілу земельних ділянок по посівних площах на території Циганської сільської ради Борщівського району від 02.04.2015 року, який є додатком до даного договору, актами виконаних робіт із додатками до них за травень-жовтень 2015 року, даними форм статистичної звітності № 4-сг, № 29-сг щодо посівних площ сільськогосподарських культур під урожай 2015 року, підсумків збору врожаю на 1 грудня 2015 року на території Борщівського району Тернопільської області . Згідно доданого позивачем до матеріалів справи листа ТзОВ «Райз М» від 23.11.2017 року № 101/17, земельні ділянки, які зазначені у актах розподілу земельних ділянок по посівних площах на території Циганської сільської ради Борщівського району від 01.04.2015 року та від 02.04.2015 року дійсно оброблялися із залученням ТОВ «Райз М» на виконання договору від 01.04.2015 року № 01/04/2015-16/ОГ. Були сформовані карти полів до яких ввійшли зазначені земельні ділянки. Надані карти полів були досліджені в судовому засіданні. Позивач доводить факт користування земельною ділянкою відповідача [PERSON] віднесенням земельної ділянки відповідача до поля № TY02. З актів розшифровки виконаних с/г робіт (наданих послуг) в розрізі посівних площ по Циганській сільській раді Борщівського району за травень-червень, серпень та жовтень 2015 року, з яких вбачається, що на даному полі в травні 2015 року посіяно 78 га сої та проведено культивацію 156 га сої, в червні-липні 2015 року проведено обприскування 78 га сої, в серпні 2015 року проведено обприскування вже 14 га сої, в подальшому в жовтні 2015 року проведено пряме комбайнування 78 га сої. Аналізуючи всі ці докази неможливо зробити висновок, що в 2015 році позивачем проводилися ці роботи саме на земельній ділянці відповідача. Крім того, подані позивачем докази стосуються лише використання землі з квітня 2015 року. ТОВ "Мрія Центр" не подало доказів користування спірною земельною ділянкою на час закінчення договору оренди землі із [PERSON], тобто станом на грудень 2014 року. Доводи ТОВ "Мрія Центр" щодо виплати відповідачу у 2015 році орендної плати не заслуговують на увагу, оскільки виплата здійснювалася за користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди від 10.05.2009 року, а також після укладення договору оренди з ТзОВ «Борщівська аграрна компанія». Частинами восьмою та дев'ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами в місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді. Отже, ст.33 Закону України «Про оренду землі» встановлено обовязкову вимогу укладання додаткової угоди, навіть за умови поновлення дії договору на підставі частини 6 даної статті. Виходячи з положень ст.638 ЦК України, ст.ст.125, 126 ЗК України договір оренди землі набуває чинності з дня проведення його державної реєстрації. Однак, позивач маючи достатньо часу до дня укладення оспорюваного договору оренди землі (01.06.2015 року) не вчинив жодних дій щодо укладення з власником земельної ділянки [PERSON] додаткової угоди про поновлення договору оренди землі, не провів її державної реєстрації, не надавши при цьому суду доказів відмови чи зволікання відповідача [PERSON] в укладенні такої додаткової угоди, тобто позивач не скористався своїм переважним правом на поновлення договору оренди землі. Враховуючи викладене суд вважає, що при вищенаведених встановлених судом обставинах, а саме не надіслання позивачем відповідачу [PERSON] листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом додаткової угоди та не укладення позивачем з відповідачем додаткової угоди до договору оренди землі про його поновлення у встановлений законом строк за відсутності доказів зволікання [PERSON] в укладенні додаткової угоди, свідчить про відсутність у позивача правових підстав для користування земельною ділянкою відповідача після закінчення строку договору оренди . Таким чином відповідач [PERSON] як на момент закінчення строку договору оренди землі, укладеного з позивачем, так і на час укладення оспорюваного договору оренди землі мала правові підстави вважати, що договір оренди землі, укладений нею з ТОВ «Мрія Центр», припинений 10.12.2014 року у звязку із закінченням строку його дії і ТОВ «Мрія Центр» на власний розсуд розпорядилось своїм переважним правом на поновлення договору оренди землі, тобто не скористалось ним. З цих же підстав [PERSON] не зобовязана була протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі направляти позивачу листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору. Суд також зважає на те, що умови, передбачені оспорюваним договором оренди землі, укладеним між [PERSON] та ТОВ «Борщівська аграрна компанія», є більш вигідними для орендодавця, ніж умови, визначені попереднім договором, укладеним [PERSON] з позивачем. Тому визнання поновленим на той самий строк і на тих самих умовах договору оренди землі, укладеного [PERSON] з позивачем 10.05.2009 року на вкрай невигідних умовах для орендодавця порушує права відповідача [PERSON], як власника земельної ділянки, якому відповідно до ст.317 ЦК України належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном, з яких, зокрема, право користування полягає в тому, що власник має юридично закріплену можливість використовувати корисні якості майна для себе, здобувати з цього користь, вигоду. З огляду на викладене, також враховуючи, що переважне право на поновлення договору оренди землі можливе лише за умови дотримання орендарем строків і процедури повідомлення про намір реалізувати своє таке право, а позивач не надав суду належних та допустимих доказів повідомлення ним орендодавця про намір скористатися переважним правом щодо укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк з відповідним проектом додаткової угоди та отримання орендодавцем такого повідомлення, суд вважає, що в судовому засіданні не знайшло свого підтвердження порушення переважного права позивача на укладення договору оренди землі з власником земельної ділянки - відповідачем [PERSON] на новий строк, тому в задоволенні позовних вимог ТОВ «Мрія Центр» слід відмовити за недоведеністю. На підставі ст.ст.3, 317, 626, 627, 777, 792 ЦК України, ст.124 ЗК України, ст.33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції Закону України від 17.02.2011 року № 3038-У1),

Outcome: dismissed