Jurisdiction: civil
Date: 2019-06-03 00:00:00

17.10.2018 року до Олександрійського міськрайонного суду Кіровоградської області надійшла позовна заява сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Гірник» до [PERSON] та просить визнати недійсним договор оренди землі від 22.05.2018 р. , укладений між [PERSON] та ТОВ « Украгроком» та визнати укладеною додаткову угоду між [PERSON] та СТОВ « Гірник» про поновлення терміну дії договору оренди земельної ділянки №29 від 17.12.2004 року в відповідній редакції. Свої вимоги позивач мотивує тим, що 17.12.2004 року між СТОВ «Гірник» та [PERSON] було укладено договір №29, який був зареєстрований КРФ ДП «Центр ДЗК» 17.12.2004 року №2490. На підставі п.1 Договору СТОВ «Гірник» було передано земельну ділянку площею 6,67, №16, розташовану на території Мартоіванівської сільської ради. Згідно п.2.2 Договору земельну ділянку передано в оренду на строком на п`ять років. [INFO] [PERSON] помер, що підтверджується свідоцтвом про смерть останнього. Після смерті [PERSON] право власності на вказану земельну ділянку впродовж тривалого часу переоформлене не було. Наприкінці червня 2018 року до СТОВ «Гірник» звернувся представник [PERSON] , доньки померлого [PERSON] . , з проханням виплатити орендну плату новому власнику [PERSON] та надав витяг про реєстрацію права власності за останнью на земельну ділянку. До цього часу жодних листів, які б свідчили про реєстрації спірної земельної ділянки за новим власником, до СТОВ «Гірник» не надходило. Тобто, про перехід права власності позивачу стало відомо лише на початку червня 2018 року. Відповідно до п.2.2 Договору при переході права власності на земельну ділянку умови договору зберігають свою чинність для нового власника. Згідно абз.2 п.2.2. Договору по закінченню його строку Орендар має переважне право на поновлення договору на новий строк, та в цьому разі повинен повідомити другу сторону про бажання пролонгації договору на новий строк не пізніше ніж за два місяці до закінчення строку цього договору. Оскільки СТОВ «Гірник» до цього часу належним чином виконувало обов`язки за вказаним Договором оренди земельної ділянки, то право на поновлення договору не припинило свого існування. Дізнавшись про перехід права власності на спірну земельну ділянку, позивачем на адресу [PERSON] було надіслано лист- повідомлення про намір СТОВ «Гірник» поновити строк дії договору оренди землі та додано додаткові угоди про поновлення строку дії Договору оренди землі №29 від 17.11.2004 року. Вказаний лист відповідачем був залишений без відповіді. Однак 03.10.2018 року СТОВ «Гірник» дізналось про те, що земельна ділянка, яка була передана останньому в оренду згідно з Договором оренди землі №29 від 17.11.2004 року була передана в оренду іншому орендарю, що підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно №139979061 від 03.10.2018 року. Згідно вказаної довідки спірна земельна ділянка була передана ТОВ «УкрАгроКом» на підставі договору оренди землі, б/н від 22.05.2018 року, номер запису про інше речове право №26308038 від 24.05.2018 року, тобто під час дії договору оренди землі №29, укладеного 17.12.2004 року між СТОВ «Гірник» та [PERSON] . Враховуючи викладене, за наявності переважного права на поновлення договору оренди землі у позивача, земельна ділянка була протиправно передана в користування іншому орендарю. Вказані обставини сталі підставою для звернення до суду з позовом про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки б/н від 24.05.2018 року, укладеного між [PERSON] та ТОВ «УкрАгроКом» та визнання укладеною додаткової угоди про поновлення терміну дії договору №29 від 17.12.2004 року, між СТОВ «Гірник» та [PERSON] Ухвалою Олександрійського міськрайонного суду Кіровоградської області від 01.03. 2019 року було залучено до участі в справі в якості співвідповідача ТОВ « Украгроком». Представником відповідача ТОВ « Украгроком» було направлено відзив на позовну заяву. Відзив мотивований тим, що [INFO] року [PERSON] після смерті свого батька оформила спадщину на спірну земельну ділянку та отримала свідоцтво про право на спадщину за законом. Відповідно 22.05.2018 року [PERSON] був укладений договір оренди землі з ТОВ « Украгроком» строком на 49 років.Здійснюючи реєстрацію іншого речового права державний реєстратор перевіряє базу державного земельного кадастру де відслідковується чи є зареєстрована інша оренда на ту чи іншу земельну ділянку.Тому при здійсненні реєстрації договору оренди землі даної земельної ділянки наявність іншої оренди була відсутня, що дало можливість провести реєстрацію.Крім того, при оформленні спадкових прав та видачі свідоцтв про право на спадщину нотаріус для проведення реєстрації права власності завжди бере відомості з ДЗК , в яких також була відсутня інформація про оренду з СТОВ « Гірник».Тому, на момент укладення договору оренди з [PERSON] , підприємству ТОВ « Украгроком» не було відомо про оренду, яку зазначає позивач. Крім того, вважає, що позивачем не було дотримано відповідної процедури для підтвердження переважного права на поновлення договору оренди . Так позивач зазначає, що на адресу відповідача [PERSON] 18.07.2018 року та 03.10.2018 року були направлені листи-повідомлення та додаткові угоди до договору оренди землі від 17.12.2004 року за № 29.Орендодавець залишив дані листи без відповіді.До матеріалів справи не надані докази отримання даних листів відповідачем [PERSON] . Крім того, в тексті додаткової угоди до договору оренди землі зазначено намір поновити договір оренди землі на 10 років, а основний договір оренди був укладений на 5 років. Відповідно позивачем були змінені істотні умови договору без погодження з відповідачем [PERSON] Докази про узгодження нових істотних умов договору суду не надано.Згідно з ч.6 ст. 33 Закону України « Про оренду землі» такий договір може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на той самий строк.Тобто, орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах. Тому вважають , що відсутні підстави для задоволення позовних вимог. В судовому засідання представник позивача підтримав позовні вимоги в повному обсязі, з підстав зазначених в позові .В судовому засіданні зазначив, що СТОВ « Гірник» належним чином користувалося спірною земельною ділянкою , відповідачу [PERSON] була виплачена орендна плата за останні 3 роки ( в межах позовної давності), відповідачу [PERSON] направлялося повідомлення про намір поновити договір оренди разом з додатковою угодою і відповідно на підставі п.6 ст. 33 Закону України « Про оренду землі» такий договір може бути поновлено.В тексті додаткової угоди, яка направлялася відповідачу [PERSON] було зроблено технічну помилку в даті, на який укладався договір, а саме помилково зазначено 10 років замість вірного -5 років, про що було надано письмове пояснення секретаря СТОВ « Гірник». Відповідач [PERSON] позовні вимоги не визнала.В судовому засіданні пояснила, вона разом з батьком проживала в [ADDRESS] . В 2007 році батько помер.Після смерті батька вона періодично отримувала від керівництва СТОВ « Гірник» то по 200 грн. , то по 400 грн. орендної плати , коли вона до них зверталася. В 2018 році вона оформила спадщину після смерті батька і добровільно уклала договір оренди земельної ділянки з ТОВ «УкрАгроКом» на 49 років. Відразу після укладення даного договору оренди вона отримала орендну плату наперед і за дані кошти придбала будинок і в неї ще залишилися кошти. Підписувати договір оренди з ТОВ «УкрАгроКом» її ніхто не змушував.Після придбання будинку вона переїхала проживати в село Ясинуватку, а хату в с.Олександро-Степанівка вона не продала.З СТОВ « Гірник» ніхто з нею не зв`язувався з метою продовження дії договору оренди землі , повідомлень про поновлення договору оренди вона не отримувала. Коли побачила поштарку, то остання їй нічого не повідомляла.Наміру продовжувати договір оренди з СТОВ « Гірник» не мала і до них не зверталася. Заслухавши пояснення представників сторін, відповідача [PERSON] , дослідивши матеріалами справи, з`ясувавши обставини, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог та заперечень, оцінивши досліджені в судовому засіданні докази, суд вважає, що позовні вимоги не підлягають задоволенню виходячи з наступного. Згідно положень ст. 3 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Відповідно до вимог ст. 11 ЦПК України,суд розглядає цивільні справи не інакше, як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі. Судом встановлено, що 17.12.2004 року між [PERSON] , як власником землі відповідно до державного акту серія [NUMBER] від 12.07.2004 року, та СТОВ «Гірник», як орендарем, укладено договір оренди землі №29, відповідно до якого в оренду останньому було передано земельну ділянку для сільськогосподарського використання, розташовану на території Звенигородської сільської ради. Договір укладено на строк п`ять років, орендна плата складає 1.5% від грошової оцінки земельної ділянки., тобто 804 грн.(а.с.13). Відповідно до свідоцтва про право на спадщину від 12.04.2018 року, посвідченого приватним нотаріусом Олександрійського міського нотаріального округу Чернишовим С.С., спадкоємцем спадщини, яка відкрилась після смерті [PERSON] , який помер [INFO] , та яка складається з земельної ділянки площею 6,6689 га, розташованої на території Звенигородської сільської ради міста Олександрія, є дочка спадкодавця [PERSON] , [INFO] . Спадкова справа №05/2018, зареєстрована в реєстрі за №258(а.с.11). Вказаний факт також підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 12.04.2018 року №120426591(а.с.16) Згідно уточненого розрахунку нормативно грошової оцінки земельної ділянки, яка передана у власність для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на території Звенигородської сільської ради Олександрійського району Кіровоградської області, кадастровий номер [NUMBER] , землевласником якої є [PERSON] , вартість земельної ділянки становить станом на 01.01.2017 року 183081грн.(а.с.12). Відповідно до довідки Звенигородської сільської ради міста Олександрії від 19.07.2018 року №330 земельним паєм, що належав померлому [PERSON] (кадастровий номер [NUMBER] ) користується СТОВ «Гірник»(а.с.18). Згідно копії видаткового касового ордеру від 04.09.2018 року [PERSON] через представника [PERSON] отримала від СТОВ «Гірник» плату за оренду земельного паю за три роки 13264грн.(а.с.19). Як свідчить копія довіреності, посвідченої приватним нотаріусом Олександрійського міського нотаріального округу Кіровоградської області Школою О.М. 08.08.2018 року, [PERSON] є представником [PERSON] щодо отримання від СТОВ «Гірник» належних останній грошей чи інших матеріальних цінностей, без обмеження суми, за користування (оренду) належної їй земельної ділянки кадастровий номер [NUMBER] (а.с.20). Відповідно до п.2.2 Договору при переході права власності на земельну ділянку умови договору зберігають свою чинність для нового власника. Згідно абз.2 п.2.2. Договору по закінченню його строку Орендар має переважне право на поновлення договору на новий строк, та в цьому разі повинен повідомити другу сторону про бажання пролонгації договору на новий строк не пізніше ніж за два місяці до закінчення строку цього договору. 18.07.2018 року (№65) та 03.10.2018 року(№89) на адресу [PERSON] . СТОВ «Гірник» було направлено листи-повідомлення про намір останнього скористатись свої переважним правом на продовження (переукладання) договору оренди землі на новий строк, в зв`язку з чим, просить [PERSON] звернутись до СТОВ «Гірник» з відповідним повідомленням(пропозицією) та погодити Додаткову угоду чи скласти нову редакцію договору оренди землі із прийнятними для власника умовами(а.с.22-23). Про те, що вказані листи разом з додатковими угодами до договору оренди землі №29 від 17.12.2004 року було направлено на адресу [PERSON] свідчать надані представником позивача копії описів вкладень у цінний лист від 19.07.2018 року та від 03.10.2018 року(а.с.26-27), а також платіжні документи, видані ПАТ «Укрпошта»(а.с.25,28). В додатковій угоді , направленій разом з повідомленнями змінено строк дії договору, а саме 10 років замість 5 років, тобто змінено істотні умови договору. В процесі розгляду справи представником позивача було долучено пояснювальну записку секретаря СТОВ «Гірник» про допущену технічну помилку в зв`язку з поломкою комп`ютера. В судовому засіданні представником позивача надано довідку про виплату [PERSON] за оренду земельної ділянки за період з березня 2013 року по травень 2015 року 5551 грн.71 коп.( 04.03.2013 року-5 грн.34 коп, 07.03.2013 року - 41 грн.51 коп., 11.04.2013 року -1222 грн.11 коп, 26.04.2013 року - 1500 грн.,09.04.2013 року -150 грн..ю 18.12.2013 року -200 грн, 17.01.2014 року-400 грн, 18.02.2014 року -200 грн., 08.04.2014 року-200 грн., 02.12.2014 року-300 грн., 26.03.2015 року-300 грн., 20.05.2015 року-200 грн.)( а.с. 122)До даної довідки додані видаткові касові ордери , де не на всіх документах є підпис [PERSON] . В пояснювальній записці головного бухгалтера СТОВ «Гірник» зазначено, що з даних сум 1500 грн. це за надання юридичних послуг, 1222 грн.11 коп. - судовий збір.Крім того, вони оплачували вартість довідок , необхідних для суду. За який саме позов були оплачені юридичні послуги та судовий збір і вирахувано з орендної плати за земельну ділянку , суду інформація не надана. Крім того, була надана суду інформація про виплату [PERSON] орендної плати в сумі 13264 грн. за останні 3 роки.Як пояснив представник позивача, в межах строку позовної давності.Але суду не надані докази, що [PERSON] чи її представник просили виплатити орендну плату лише за останні 3 роки користування земельною ділянкою. Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 03.10.2018 року №139979061 орендарем земельної ділянки кадастровий номер [NUMBER] є ТОВ «УкрАгроКом» (а.с.29). В судовому засіданні представником відповідача долучено до матеріалів справи копію договору оренди землі від 22 травня 2018 року , укладеного між ТОВ «УкрАгроКом» та [PERSON] на 49 років.Предметом договору є спірна земельна ділянка на території Звенігородської сільської ради. Щорічний розмір орендної плати становить 5% від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, яка визначена відповідно до законодавства України та на момент укладення договору становить 9154 грн.05 коп.( а.с. 85-88) В судовому засіданні відповідачем [PERSON] підтверджено, що нею після оформлення спадщини був добровільно укладений даний договір оренди земельної ділянки на 49 років і отримані нею кошти в рахунок орендної плати, за які вона придбала будинок в іншій місцевості. На підставі ухвали суду від 24.04.2019 року були витребувані та оглянуті в судовому засіданні копія спадкової справи , заведеної після смерті [PERSON] та інформація з Олександрійського управління ГУДФС у Кіровоградській області про отримані [PERSON] доходів за період з 01.01.2018 року по 31.03.2019 року. Згідно відомостей про суми виплачених доходів [PERSON] , остання отримала від ТОВ « Украгроком» в 2 кварталі 2018 року 360000 грн. як суму поворотної фінансової позики, в 3 кварталі 2018 року - 2288 грн.58 коп. орендної плати та в 4 кварталі 2018 року -2288 грн. 58 коп. орендної плати. А в 3 кварталі 2018 року [PERSON] отримала від СТОВ « Гірник»- 13264 грн. орендної плати. Представник відповідача ТОВ « Украгроком`в судовому засіданні пояснила, що після укладення договору оренди земельної ділянки на 49 років з [PERSON] , остання отримала позику 360000 грн. від ТОВ « Украгроком» на 49 років, яку господарство погашає за рахунок орендної плати. Згідно довідки , наданої ТОВ « Украгроком», земельна ділянка [PERSON] площею 6.6689 га , кадастровий номер [NUMBER] , розташована на території Звенигородської сільської ради , та знаходиться в обробітку згідно договору оренди землі від 22.05.2018 року строком на 49 років.На даний час засіяна соняшником урожаю 2019 року.( а.с.141) Згідно витягу від 14.03.2018 року з державного земельного кадастру про земельну ділянку, кадастровий номер [NUMBER] , власник [PERSON] , відомості про обмеження у використанні земельної ділянки не зареєстровані.( а.с. 202) Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Згідно із частиною першою статті 626 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України). Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України "Про оренду землі". Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України "Про оренду землі", яка фактично об`єднує два випадки пролонгації договору оренди землі. Так, відповідно до частин першої - п`ятої статті 33 цього Закону (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Частинами восьмою та дев`ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді. Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України. Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України "Про оренду землі", можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків. Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно частинами 2 - 5 цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення. Частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди. Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору. Так, договор оренди спірної земельної ділянки між [PERSON] та ТОВ « Украгроком» був укладений 22.05.2018 року.На момент реєстрації договору оренди відомості про обмеження у використанні земельної ділянки не були зареєстровані.Даний договір оренди був укладений [PERSON] добровільно.Договір оренди був укладений на більш вигідних умовах , ніж договір між спадкодавцем та СТОВ « Гірник». Після укладення даного договору [PERSON] фактично отримала наперед орендну плату, яку використала на власні потреби. В даний час земельна ділянка використовується ТОВ « Украгроком». СТОВ « Гірник» направило 18.07.2018 року та 03.10.2018 року повідомлення про намір поновити договір оренди землі на новий строк і до повідомлень додало проект додаткової угоди.В даній додатковій угоді зазначений строк договору оренди 10 років замість 5 років, як в попередньому договорі.Тобто були змінені істотні умови договору. Повідомлення були направлені вже після укладення договору оренди спірної земельної ділянки з ТОВ « Украгроком».Відповідачка [PERSON] зазначила, що не отримувала дані повідомлення, так як змінила місце проживання. СТОВ « Гірник» з 2007 року по 2018 рік користувалося земельною ділянкою [PERSON] , але орендну плату виплатило за 3 останні роки 04.09.2018 року представнику відповідача і частково відповідачу [PERSON] за 2013-2015 рік, що не можна вважати належним виконанням орендарем обов`язків за договором оренди. Відповідно , позивачем не дотримано належним чином процедури та умов , передбачених Законом України « Про оренду землі» для використання переважного права на поновлення договору оренди землі. Відповідно відсутні підстави для задоволення позовних вимог СТОВ « Гірник» .

Outcome: dismissed