Jurisdiction: civil
Date: 2019-07-17 00:00:00

ТОВ «ТАС АГРО Південь» звернулося до суду з позовом до [PERSON] та ФГ "Росток", третя особа: державний реєстратор Гайворонської міської ради Кіровоградської області про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки від 30.08.2018 р. та скасування його державної реєстрації, визнання поновленим договору оренди земельної ділянки № 626 від 01 листопада 2008 року та визнання укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди № 626 від 01 листопада 2008 року. Позов мотивовано тим, що 01 листопада 2008 року між ТОВ «Інвестагросервіс» та [PERSON] було укладено договір оренди земельної ділянки № 626. За умовами договору оренди, [PERSON] передала, а позивач прийняв у строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яка знаходиться на території Могильненської сільської ради Гайворонського району Кіровоградської області, загальною площею 3,24 га. у тому числі ріллі 3,24 га., строком на 10 років. Державну реєстрацію договору оренди проведено Гайворонським відділом № 6 Кіровоградської Регіональної Філії державного підприємства «Центр Державного земельного кадастру», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис за № 040836700062 від 30.12.2008 р. Договір оренди було укладено строком дії до 30.12.2018 року. На протязі усього строку користування Земельною ділянкою, позивач належним чином виконував умови договору оренди своєчасно та у повному обсязі сплачував орендну плату, будь-яких претензій з боку [PERSON] до позивача не надходило. З метою використання свого переважного права щодо поновлення договору оренди на новий строк, позивач, у строки встановлені ЗУ «Про оренду землі», а саме: 25.10.2018р. направив [PERSON] лист-повідомлення щодо поновлення Договору оренди з проектом додаткової угоди до Договору оренди. У зв`язку із змінами у законодавстві у додатковій угоді [PERSON] пропонувалось викласти текст угоди у новій редакції та запропоновано збільшити орендну плату до рівня 7,78% від грошової оцінки земельної ділянки. 08.11.2018 року позивач отримав від [PERSON] заяву від 30.11.2018 року про небажання укладати з позивачем договір оренди земельної ділянки без повідомлення причин такої відмови, крім цього [PERSON] не повідомила позивача за наявності яких умов (істотних умов) договору оренди, [PERSON] розгляне можливість поновити з позивачем договір оренди. Позивач 04.01.2019 року отримав інформаційну довідку по земельній ділянці площею 3,24 га кадастровий номер [NUMBER] . Відповідно до інформаційної довідки, станом на 04.01.2019 р., міститься інформація про реєстрацію іншого речового права, права оренди земельної ділянки площею 3,2448 га. кадастровий номер [NUMBER] за Фермерським господарством «Росток». Державну реєстрацію іншого речового права, права оренди земельної ділянки за фермерським господарством «Росток», проведено державним реєстратором Гайворонської міської ради Кіровоградської області 05.09.2018р. на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 10.09.2018 р., індексний номер 42912095 ще до закінчення дії договору оренди землі з позивачем. Підставою для виникнення у фермерського господарства «Росток» права користування земельною ділянкою, є договір оренди земельної ділянки від 30.08.2018 року, укладений між [PERSON] та фермерським господарством «Росток» зі строком дії до 05.09.2028 року та виплатою орендної плати у розмірі 6% від вартості земельної ділянки. Вважає, що договір оренди від 30.08.2018 p., укладений між [PERSON] та фермерським господарством «Росток» є таким, який укладено з порушенням вимог законодавства, а тому підлягає визнанню недійсним, а також діями відповідачів порушено переважне право позивача на поновлення договору оренди землі, а тому таке право має бути відновлено. Як наслідок визнання недійсним спірного договору, рішення державного реєстратора Гайворонської міської ради Кіровоградської області 10.09.2018 року про держану реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер 42912095 про реєстрацію за фермерським господарством «Росток» права оренди на земельну ділянку підлягає скасуванню, як похідне від оспорюваного договору. Просить визнати недійсним договір оренди земельної ділянки кадастровий номер [NUMBER] площею 3,2448 га, розміщеної на території Могильненської сільської ради Гайворонського району Кіровоградської області, укладений 30.08.2018 року між [PERSON] та Фермерським господарством «Росток», скасувати рішення державного реєстратора Гайворонської міської ради Кіровоградської області від 10.09.2018 року про держану реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер 42912095, визнати поновленим договір оренди земельної ділянки № 626 від 01.11.2008 року, площею 3,2448 га кадастровий номер [NUMBER] , яка розташована на території Могильненської сільської ради Гайворонського району Кіровоградської області, укладений між [PERSON] та товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестагросервіс», стягнути з відповідачів суму понесених позивачем судових витрат по сплаті судового збору. Представник позивача товариства з обмеженою відповідальністю «ТАС АГРО Південь» в судовому засіданні позовні вимоги підтримав з підстав, зазначених у позові та просить їх задовольнити. Відповідач [PERSON] в судовому засіданні підтримала поданий відзив та просить суд відмовити в задоволенні позову. Представники відповідача ФГ «Росток» адвокат Максименюк О.М. та голова ФГ «Росток» Максименюк О.М. в судовому засіданні підтримали поданий відзив та просять суд відмовити в задоволенні позову. Представник третьої особи Державного реєстратора Гайворонської міської ради Кіровоградської області в судове засідання не з`явився, про час та місце розгляду справи повідомлений належним чином. Заперечення на позовну заяву не надіслав. Вислухавши пояснення сторін, оцінивши належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок наявних у справі доказів у їх сукупності, суд вважає, що позов підлягає частковому задоволенню, виходячи з наступного. У відповідності з статтею 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу. У відповідності з ч. 2 ст. 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, є, зокрема, завдання майнової (матеріальної) та моральної шкоди іншій особі; інші юридичні факти, а також договори та інші правочини. У відповідності з ст. 626, 629, 638 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є обов`язковим для виконання сторонами. Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. У відповідності з ст. 1 Закону України «Про оренду землі», оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Об`єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності. Орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи. ( стаття 3, 4 Закону). У відповідності з ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Судом встановлено, що 01 листопада 2008 року між ТОВ «Інвестагросервіс», правонаступником якого є ТОВ «ТАС АГРО Південь» та [PERSON] було укладено договір оренди земельної ділянки № 626. За умовами договору оренди, [PERSON] передала, а позивач прийняв у строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яка знаходиться на території Могильненської сільської ради Гайворонського району Кіровоградської області, загальною площею 3,24 га. у тому числі ріллі 3,24 га., строком на 10 років (а.с. 10-11). Жодних порушень законодавства та волі сторін при укладенні договору судом не виявлено, що також встановлено рішенням суду від 15.06.2017 року, яке набрало законної сили (а.с. 77-79). Таким чином договір оренди було укладено строком дії до 30.12.2018 року. На протязі усього строку користування земельною ділянкою, позивач належним чином виконував умови договору оренди своєчасно та у повному обсязі сплачував орендну плату (а.с. 72-76). Відповідно до інформаційної довідки, станом на 04.01.2019 р., у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно міститься інформація про реєстрацію речового права, права оренди земельної ділянки площею 3,2448 га. кадастровий номер [NUMBER] за Фермерським господарством «Росток» (а.с. 20). Державну реєстрацію іншого речового права, права оренди земельної ділянки за фермерським господарством «Росток», проведено державним реєстратором Гайворонської міської ради Кіровоградської області 05.09.2018 р., ще до закінчення дії договору оренди землі з позивачем. Підставою для виникнення у фермерського господарства «Росток» права користування земельною ділянкою, є договір оренди земельної ділянки від 30.07.2018 року, укладений між [PERSON] та фермерським господарством «Росток» зі строком дії до 05.09.2028 року та виплатою орендної плати у розмірі 6% від вартості земельної ділянки (а.с. 98-102). Суд вважає, що укладений між [PERSON] та фермерським господарством «Росток» договір оренди землі не відповідає вимогам закону, виходячи з наступного. Частиною першою ст. 215 Цивільного кодексу України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч.ч. 1, 3, 5, 6 ст. 203 цього Кодексу. У відповідності з ч. 1 ст. 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Відповідно до положень ст. ст. 125, 126 Земельного кодексу України, право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Суд вважає, що в даному випадку слід застосувати за аналогією закону (ч. 1 ст. 8 ЦК України) частину 5 ст. 116 ЗК України, якою передбачено правило неможливості передачі в користування земельної ділянки без припинення права попереднього користування, в тому числі і орендаря. Суд вважає, що договір оренди землі, укладений 30 липня 2018 року між [PERSON] та ФГ «Росток» слід визнати недійсним з тих підстав, що оспорюваний договір оренди землі не відповідає вимогам чинного законодавства, оскільки зареєстрований до закінчення строку дії попереднього договору оренди землі, укладеного між [PERSON] та ТОВ «Інвестагросервіс», спірна земельна ділянка на момент укладення договору з ФГ «Росток» знаходилася в законному користуванні ТОВ «Інвестагросервіс», а договір оренди між [PERSON] та ТОВ «Інвестагросервіс» розірваний у встановленому порядку не був і на той час був чинним. Оспорюючи позовні вимоги, відповідач [PERSON] послалася на те, що спірний договір оренди між [PERSON] та ТОВ «Інвестагросервіс» припинив свою дію, ще в 2013 році, тому підстав для визнання договору оренди землі недійсним між [PERSON] та ФГ «Росток» немає. Разом з тим, задовольняючи позовні вимоги, суд виходить з того, що на момент укладення оспорюваного договору з ФГ «Росток» попередній договір оренди землі з ТОВ «Інвестагросервіс» не закінчився і був чинним. Пунктом 7.1 договору, укладеного між [PERSON] та ТОВ «Інвестагросервіс» передбачено, що строк дії договору становить 10 років. Після закінчення строку договору, орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. Вирішуючи питання про початок дії строку договору між [PERSON] та ТОВ «Інвестагросервіс», суд бере до уваги наступне. Частиною першою ст. 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту з моменту його державної реєстрації ( ч.1 ст. 210 ЦК України). Відповідно до частини 2 статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов`язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі». За змістом статей 18, 20 Закону України «Про оренду землі» ( в редакції, яка була чинна на момент виникнення спірних правовідносин) договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом. Отже, строк дії договору оренди землі, умовами якого передбачено, що відлік строку оренди настає з моменту державної реєстрації цього договору, починається після набрання ним чинності, а не з моменту його укладення. Набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обов`язки за договором, тобто коли договір (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксована умови договору) породжує правовідносини, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін. Аналогічна позиція висловлювалася Верховним судом України у постанові від 27 квітня 2017 року у справі № 6-422цс17, а також у правовому висновку, викладеному у постанові Верховного Суду України від 18 січня 2017 року). З огляду на викладене, договір оренди земельної ділянки укладений між [PERSON] та ТОВ «Інвестагросервіс», від 01 листопада 2008 року та зареєстрований 30 грудня 2008 року, закінчувався 30 грудня 2018 року, тоді як оспорюваний договір оренди земельної ділянки між [PERSON] та ФГ «Росток» був зареєстрований 05 вересня 2018 року, тобто задовго до спливу чинного договору оренди землі з ТОВ «Інвестагросервіс». Відтак, одночасне існування державної реєстрації кількох прав оренди на одну і ту ж земельну ділянку суперечить вимогам чинного законодавства, спрямованого на забезпечення, визнання та захист державою речових та інших прав, які підлягають державній реєстрації та призводить до порушення права позивача, як орендаря. Таким чином, укладенням договору оренди землі між [PERSON] та ФГ «Росток» були суттєво порушені права позивача, які підлягають судовому захисту шляхом визнання недійсним договору оренди землі, укладеного між [PERSON] та ФГ «Росток». Що ж стосується вимог позивача в частині скасування державної реєстрації договору оренди землі, який необхідно визнати недійсним, то в цій частині суд не вбачає підстав для задоволення позову, виходячи з наступного. У відповідності з ст. ст. 18, 20 Закону України «Про оренду землі» ( в редакції, яка була чинна на момент виникнення спірних правовідносин) договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом. Відповідно до положень п.п. 1, 3 ч. 3 ст. 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державний реєстратор під час проведення державної реєстрації прав, що виникли в установленому законодавством порядку до 1 січня 2013 року, запитує від органів влади, підприємств, установ та організацій, які відповідно до законодавства проводили оформлення та/або реєстрацію прав, інформацію (довідки, копії документів тощо), необхідну для такої реєстрації, у разі відсутності доступу до відповідних інформаційних систем, документів та/або у разі, якщо відповідні документи не були подані заявником. Органи державної влади, підприємства, установи та організації зобов`язані безоплатно протягом трьох робочих днів з моменту отримання запиту надати державному реєстратору запитувану інформацію в паперовій та (за можливості) в електронній формі. З метою запобігання випадкам подвійної реєстрації прав оренди на земельну ділянку з різними набувачами Державною реєстраційною службою України було направлено лист - роз`яснення від 06.08.2013 року №2951/05-15-13 «Щодо запобігання випадкам подвійної реєстрації прав оренди на земельні ділянки за різними правонабувачами», за змістом якого державним реєстраторам було доведено до відома про необхідність запитування від органів виконавчої влади, органів місцевого самоврядування, підприємств, установ та організацій, які відповідно до чинного на момент реєстрації законодавства проводили державну реєстрацію прав оренди землі, які виникли та зареєстровані в установленому законом порядку до 01 січня 2013 року, витребування необхідної інформації (довідок, копій документів тощо), необхідних для реєстрації прав та їх обтяжень про наявність або відсутність зареєстрованих договорів оренди землі у органів, що здійснювали таку реєстрацію до 01.01.2013 року. Згідно п.п. 1 та 3 ч. 3 ст. 10 зазначеного Закону, державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями. Суду не надано належних та допустимих доказів того, що при державній реєстрації оспорюваного договору оренди землі державний реєстратор повною мірою перевірив відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, впевнився у відсутності державної реєстрації договору оренди на спірну земельну ділянку в органі, до компетенції якого раніше належали відповідні функції. Статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Відповідно вимог до ч. 2 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», у разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, а також у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав. У відповідності до приписів п.п. 1 та 9 ч. 1 ст. 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації та рішення суду, що набрало законної сили, щодо права власності та інших речових прав на нерухоме майно. Отже, зі змісту вищезазначених положень законодавства вбачається, що записи до державного реєстру вносяться на підставі прийнятого рішення про державну реєстрацію прав та обтяжень. Записи скасовуються, якщо підстави, за яких вони були внесені, визнані судом недійсними. Таким чином, рішення суду про визнання недійсним договору оренди землі є самостійною підставою для скасування запису про державну реєстрацію договору оренди землі та при отриманні державним реєстратором відповідного рішення суду, що набрало законної сили, він зобов`язаний скасувати відповідний запис про державну реєстрацію прав, а в разі відмови скасування такого запису заінтересовані особи не позбавлені права звернутися до суду з відповідними вимогами зобов`язального характеру, зокрема, з вимогою про скасування рішення про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки. За таких обставин вимоги позивача про скасування рішення державного реєстратора Гайворонської міської ради Кіровоградської області від 10.09.2018 року про держану реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер 42912095 заявлені передчасно і є такими, що не підлягають задоволенню. Стосовно позовної вимоги позивача про визнання поновленим договір оренди земельної ділянки № 626 від 01.11.2008 року, площею 3,2448 га кадастровий номер [NUMBER] , яка розташована на території Могильненської сільської ради Гайворонського району Кіровоградської області, укладений між [PERSON] та товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестагросервіс», суд встановив з метою використання свого переважного права щодо поновлення договору оренди на новий строк, позивач, 25.10.2018 р. направив [PERSON] лист-повідомлення щодо поновлення договору оренди з проектом додаткової угоди до договору оренди. У зв`язку із змінами у законодавстві у додатковій угоді [PERSON] пропонувалось викласти текст угоди у новій редакції та запропоновано збільшити орендну плату до рівня 7,78% від грошової оцінки земельної ділянки (а.с. 15-18). 08.11.2018 року позивач отримав від [PERSON] повторну заяву про відмову в продовженні дії договору на новий строк, у зв`язку з чим необхідно виконати обов`язок щодо повернення об`єкта оренди (а.с. 19). Частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, якщо протягом одного місяця після закінчення строку договору надійшов лист-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається не поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Таким чином, направивши позивачу лист-повідомлення про відмову в продовженні дії договору, у зв`язку з чим необхідно виконати обов`язок щодо повернення об`єкта оренди, відповідач скористався своїм правом вільно розпоряджатися своєю власністю, а продовження позивачем користування орендованою земельною ділянкою та його повідомлення про намір реалізувати переважне право на поновлення договору оренди за наявності заперечень орендодавця не є підставою для поновлення договору оренди землі. Такий правовий висновок не суперечить викладеним у постановах Верховного Суду України від 25 лютого, 18 березня, 09 вересня 2015 року та від 23 березня 2016 року у справі № 6-146цс16 висновкам щодо застосування норм матеріального права у подібних правовідносинах. Крім того [PERSON] та ТОВ «Інвестагросервіс» не дійшли згоди, щодо істотних умов договору. За таких обставин позов в цій частині не підлягає задоволенню. Відповідно до ч. 1 ст. 141 ЦПК України судові витрати покладаються на сторони пропорційно розміру задоволенню позовних вимог. На підставі викладеного,

Outcome: partial