Jurisdiction: civil
Date: 2015-01-28 00:00:00

Позивач звернувся до суду з позовом до відповідача про визнання недійсним договору оренди землі посилаючись на те, що позивач відповідно до Державного акта на право приватної власності на землю серії ІІ-ЧР №005004 зареєстрованого 17.09.2002 Угловатською сільською радою Христинівського району в Книзі записів державних актів на право власності на землю за №55, [PERSON] являється власником земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 2,20 га розміщеної в адміністративно-територіальних межах Угловатської сільської ради Христинівського району Черкаської області. 25 лютого 2007 року між Позивачем та приватним підприємством «Дніпро» смт Голованівськ Кіровоградської області було укладено договір оренди землі. Даний договір оренди землі зареєстровано у Христинівському районному відділі Черкаської регіональної філії ДП «Центр ДЗК» про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 02.03.2007 за №040779500022. Даний договір оренди землі Позивач, вважає недійсним з наступних підстав: Відповідно до ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Статтею 14 Закону України «Про оренду землі» визначено, що договір оренди землі укладається в письмовій формі та за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Відповідно до ч. 1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. В силу частини першої статті 210 ЦК України та частини першої статті 20 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі підлягає державній реєстрації і виходячи із змісту статей 210, 640 ЦК України та статті 18 Закону України «Про оренду землі» (чинної на момент укладання Договору), є укладеним з моменту його державної реєстрації. Укладений договір визнається недійсним на підставі статті 215 ЦК України при недодержанні сторонами вимог, встановлених частинами 1-3, 5 та 6 статті 203 ЦК України. Відповідно до ч. 1 ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні все, що вона одержала на виконання цього правочину. Відповідно до ч.1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки. Невід'ємною частиною договору оренди землі на підставі ч. 4 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» є план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об'єкта оренди; проект відведення земельної ділянки у разі його розроблення згідно із законом. В порушення вимог вище вказаної норми Закону до підписаного сторонами документа не долучено плану або схеми земельної ділянки, яка передається в оренду, її кадастрового плану та акта визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), що унеможливлює її ідентифікацію. Разом з тим інформація про об'єкт оренди (місце розташування земельної ділянки), як зазначено вище, є однією з істотних умов договору оренди земельної ділянки. Згідно ч. 1 ст. 15 ЗУ «Про оренду землі» істотною умовою договору оренди землі, окрім інших, являється і визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини. Дану істотну умову Договору, Позивач з Відповідачем не обумовлювали, та яку не зазначено в укладеному між ними Договорі оренди землі. Отже укладений договір оренди землі суперечить ч. 1 ст. 15 ЗУ «Про оренду землі», що відповідно до ч. 2 цієї ж статті цього ж Закону має наслідком визнання Договору оренди землі недійсним. В ч. 1 ст. 638 ЦК України зазначено - договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом, як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Виходячи із змісту ч. 2 ст. 15 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі підлягає визнанню недійсним у разі відсутності в ньому хоча б однієї із істотних його умов, а також при порушенні вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону. Саме про таке застосування норм права свідчить Постанова Верховного Суду України від 18 липня 2012 року, за позовом орендодавців до ТОВ «Яромир-Агро», яка згідно положень ст. 360-7 ЦПК України є обов'язковою для застосування в аналогічній справі. Згідно п. 20 оспорюваного Договору оренди землі, передача земельної ділянки орендарю здійснюється після державної реєстрації цього договору за актом приймання-передачі. Відповідно до ч. 5 ст. 37 Закону України «Про охорону земель», при передачі у власність або наданні в користування, в тому числі в оренду земельної ділянки, зміні власника земельної ділянки або землекористувача землі її паспортизація здійснюється в обов'язковому порядку незалежно від часу останнього обстеження. Відповідно до Указу Президента України від 02 грудня 1995 року №1118/95 «Про суцільну агрохімічну паспортизацію земель сільськогосподарського призначення», у разі зміни власника чи користувача землі її паспортизація здійснюється в обов'язковому порядку незалежно від часу останнього обстеження. Відповідно до ч. 1 ст. 1 Закону України «Про державний контроль за використанням та охороною земель», агрохімічна паспортизація земель сільськогосподарського призначення - обов'язкове агрохімічне обстеження ґрунтів з видачею агрохімічного паспорта поля, земельної ділянки, в якому фіксуються початкові та поточні рівні забезпечення поживними речовинами ґрунтів, рівні їх забруднення токсичними речовинами та радіонуклідами. Відповідно до ст. 2 Закону України «Про державний контроль за використанням та охороною земель» основними завданнями державного контролю за використанням та охороною земель є: - забезпечення додержання органами державної влади, органами місцевого самоврядування, фізичними та юридичними особами земельного законодавства України; - забезпечення реалізації державної політики у сфері охорони та раціонального використання земель; - запобігання порушення законодавства України у сфері використання та охорони земель, своєчасне виявлення таких порушень і вжиття відповідних заходів щодо їх усунення; - забезпечення додержання власниками землі та землекористувачами стандартів і нормативів у сфері охорони та використання земель, запобігання забрудненню земель та зниженню родючості ґрунтів, погіршенню стану рослинного і тваринного світу, водних та інших природних ресурсів. Враховуючи викладене, а також враховуючи те, що акт приймання-передачі об'єкта оренди є невід'ємною частиною договору оренди, без якого неможлива державна реєстрація договору оренди землі, акт приймання-передачі об'єкта оренди підписувався до реєстрації договору оренди землі та без заповнення графи акту «стан об'єкта оренди», оскільки після реєстрації договору, земельна ділянка підлягала обов'язковому агрохімічному обстеженню відповідно до закону, а дані обстеження відображенню в паспорті та акті приймання-передачі об'єкта оренди. Проте, відповідачем після державної реєстрації Договору оренди землі не забезпечено проведення паспортизації земельної ділянки з метою визначення стану об'єкта оренди на моменти її передачі в оренду та не забезпечено відображення відповідних показників в акті приймання-передачі. В пункті 18 Договору оренди землі зазначено «Умови збереження стану об'єкта оренди - застосовувати методи по збільшенню родючості ґрунтів». В пункті 21 Договору оренди землі зазначено «Після припинення дії договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду. Орендодавець у разі погіршення корисних властивостей орендованої земельної ділянки, пов'язаних із зміною її стану, має право на відшкодування збитків у розмірі, визначеному сторонами. Якщо сторонами не досягнуто згоди про розмір відшкодування збитків, спір розв'язується у судовому порядку». Проте, в оспорюваному Договорі оренди землі та відповідних додатках до нього не вказані якісні показники об'єкта оренди, які мають зберігатися орендарем в ході використання земельної ділянки, тобто фактично не вказані умови збереження стану об'єкта оренди та якісні показники об'єкта оренди, які мають бути дотримані на момент її поверненню орендодавцю, тобто фактично умова повернення земельної ділянки орендодавцю у стані не гіршому в порівняні з тим, у якому він одержав її в оренду - є фіктивною, оскільки дані про первісний якісний стан земельної ділянки відсутні. Ще більш ефемернішими за таких умов є можливість контролю зі сторони позивача за дотриманням орендарем умов даного договору, яка передбачена п. 28, оскільки відсутність на момент передачі земельної ділянки в оренду даних агрохімічного обстеження - робить такий контроль неможливим. Зазначені умови є істотними умовами договору оренди землі згідно ст. 15 ЗУ «Про оренду землі». Наявність в договорі оренди землі умови, що «орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, в якому він її одержав» без дослідження ї встановлення стану об'єкта оренди на момент його передачі, унеможливлює можливість визначення погіршення чи покращення стану земельної ділянки на момент її повернення. Позивач зацікавлений у тому, щоб стан його майна (земельної ділянки) за час користування орендарем не погіршився та щоб земельна ділянка була повернена в належному стані, однак за відсутності істотних умов договору про які йде мова - це є не можливим і порушує права орендодавця. Відсутність згоди між орендодавцем та орендарем щодо вищевказаних умов, які визначені ст. 15 Закону, як істотні умови договору оренди землі, порушує права та інтереси орендодавця (позивача), що є підставою для їх судового захисту. Верховний Суд України у свої висновках, викладених у постановах від 06.02.2012 №6-104ц11, від 14.03.2012 №6-7цс12, від 04.04.2012 №6-21цс12 та від 18.07.2012 №6-77цс12 погодився з тим, що відсутність у договорі оренди землі умови щодо збереження стану об'єкта оренди є підставою для визнання його недійсним. Ці висновки в силу ст. 360-7 ЦПК України є обов'язковими для всіх судів України, які зобов'язані привести свою практику у відповідність із рішеннями Верховного Суду України. Окрім цього, в договорі оренди землі строк оренди визначено без урахування періоду ротації основної сівозміни згідно з проектами землеустрою, що також порушує права орендодавця. Не проведення обов'язкової агрохімічної паспортизації земельної ділянки сільськогосподарського призначення та не відображення її даних в умовах договору, щодо земельної ділянки, яка передавалась в оренду, свідчить про те, що зміст оспорюваного договору оренди суперечить актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам, що відповідно до ч. 1 ст. 203, ч. 1 ст. 215 ЦК України також є підставою для визнання його недійсним. В судове засідання представник позивача не з»явився подав заяву в якій просить суд слухати справу за його відсутності позов підтримує повністю та просить його задовольнити. Представник відповідача в судове засідання не з»явився надав до суду заяву в якій просив суд слухати справу у його відсутність та покликається на заперечення поданих до суду в яких позовні вимоги не визнав, вважає, що всі істотні умови в договорі оренди землі з позивачем були узгоджені,договір оренди підписаний позивачем за даним договором позивач отримував орендну плату, а також наполягав на застосуванні наслідків пропущення позивачем строків позовної давності. Суд, дослідивши матеріали справи, встановив наступне. Відповідно зі статтею 11 ЦПК України суд розглядає цивільні справи не інакше як в межах заявлених вимог та на підставі доданих доказів. Частиною 2 статті 11 ЦПК України передбачено, що особа, яка бере участь у справі, розпоряджається своїми правами на власний розсуд. Згідно частини 4 статті 10 ЦПК України суд лише сприяє всебічному і повному з'ясуванню обставин справи для чого роз'яснює особам, які беруть участь у справі, їх права та обов'язки, попереджає про наслідки вчинення або невчинення процесуальних дії і сприяє здійсненню їхніх прав у випадках, встановлених цим Кодексом. Обов'язок доказування відповідно зі статтею 10 ЦПК покладений на сторони у справі. Крім того, відповідно зі статтею 60 ЦПК України кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Відповідно зі статтею 212 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому їх дослідженні. Позивач на підставі Державного акта на право приватної власності на землю серії ІІ-ЧР №005004 зареєстрованого 17.09.2002 Угловатською сільською радою Христинівського району в Книзі записів державних актів на право власності на землю за №55, являється власником земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 2,20 га розміщеної в адміністративно-територіальних межах Угловатської сільської ради Христинівського району Черкаської області. 25 лютого 2007 року між Позивачем та приватним підприємством «Дніпро» смт Голованівськ Кіровоградської області було укладено договір оренди землі. Даний договір оренди землі зареєстровано у Христинівському районному відділі Черкаської регіональної філії ДП «Центр ДЗК» про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 02.03.2007 за №040779500022. Допитаний в судовому засіданні позивач пояснював, що договір підписував добровільно, орендну плату по даному договору із зазначеними у договорі розмірі отримує. Відповідно до ч. 1 ст.210, ч.3 ст.640 ЦК України та ч.1 ст.20 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі підлягає державній реєстрації і набирає чинності з моменту його державної реєстрації. Підстави визнання недійсним договору оренди землі, передбачені частиною 2 статті 15 Закону України "Про оренду землі". Відповідно до ч.1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки. Невід'ємною частиною договору оренди землі на підставі ч. 4 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» є план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об'єкта оренди; проект відведення земельної ділянки у разі його розроблення згідно із законом. В статті 15 Закону України "Про оренду землі" передбачено істотні умови договору оренди землі, відсутность яких в договорі оренди землі є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону. В порушення вимог вище вказаної норми Закону до підписаного сторонами документа не долучено плану або схеми земельної ділянки, яка передається в оренду, її кадастрового плану та акта визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), що унеможливлює її ідентифікацію. Разом з тим інформація про об'єкт оренди (місце розташування земельної ділянки), як зазначено вище, є однією з істотних умов договору оренди земельної ділянки. Так, вказанною статею Закону (в редакції, яка діяла на час укладення оспорюваного договору) істотними умовами договору оренди землі визначено, зокрема, існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки. Проте в оспорюваному позивачкою договорі оренди землі відсутні істотні умови договору, а саме: визначення сторони, яка несе ризики випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини, п.18 даного договору «умови збереження стану об'єкта оренди - застосовувати методи по збільшенню родючості ґрунтів», п.21 даного договору «після припинення дії договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду. Таким чином, судом встановлено , що укладений між сторонами договір не містять усіх істотних умов договору оренди землі, передбачених законодавством. У разі відсутності в договорі оренди землі хоча б однієї з істотних його умов, такий договір підлягає визнанню недійсним за правилами частини другої статті 15 Закону України "Про оренду землі"(постанови Верховного Суду України від 14.03.2012р. по справі №6-7сц12, від 06.02.2012р. по справі №6-104ц11). Тому, оскільки вказані істотні умови у договорі оренди землі, укладеному між позивачем та відповідачем відсутні, право позивачки при укладанні спірного договору було порушено. Однак, порушене право позивача не підлягає захисту через сплив строку позовної давності. Відповідно до ст. ст. 256, 257, ч.1 ст. 261 ЦК України позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу. Суд вважає, що позовні вимоги позивача про визнання договору недійсним не пов"язані з виконанням або невиконанням умов цього договору, тому до вказанних правовідносин за загальним правилом застосовується трирічний строк позовної давності. У абзаці 2 пункту 28 постанови Пленуму Верховного Суду України "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними" № 9 від 06.11.2009 року передбачено, що перебіг позовної давності щодо вимог про визнання правочинів недійсними обчислюється від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого про особу, яка його порушила. Судом встановлено, що позивач при укладенні договору оренди землі 25 лютого 2007 року був ознайомлений з умовами договору і власноруч його підписав. З моменту державної реєстрації договору оренди землі 2 березня 2007 року сторони приступили до виконання зазначеного договору згідно з умовами, які були визначені при укладенні даного договору. Оскільки позовні вимоги позивачем обгрунтовуються відсутністю в самому тексті договору вказівки на істотні умови договору, тому з врахуванням вказанного, суд вважає, що позивач міг довідатися про порушення свого права з моменту укладення договору, який підписано ним власноруч, тобто з 25.02.2007року. Посилання позивачки та її представників на те, що остання дізналась про порушення свого права лише в 2014 року про використання належної їй орендованої земельної ділянки з порушенням сівозмін в продовж кількох останніх років, вона у другій половині 2014 року, як то кажуть почала бити на «сполох» і звертатися до фахівців у галузі права на відповідність укладеного Договору чинному законодавству України належними та допустимими доказами не підтверджені, а отже не можуть бути прийняті до уваги судом. Таким чином, про порушення свого права позивачка дізналась 25 лютого 2007 року, а із позовом до суду про визнання договору недійсним звернулася лише 13.10.2014 року, тобто з пропуском 3-х річного строку позовної давності. Відповідач подав до суду заяву про застосування строку позовної давності та у своїх запереченнях наполягав на застосовунні вказанного строку. Представник позивача лише в розгляді справи після клопотання представника відповідача про застосування строку позовної давності подав заяву про поновлення пропущеного строку позовної давності до суду покликаючись на те, що позивач є людиною похилого віку не має юридичної освіти, однак з урахуванням ст. 60 ЦПК України на думку суду дані обставини на які покликається заявник не є поважними та не є підставою для поновлення строку позовної давності. Згідно ч. 4 ст. 267 ЦК України сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові. З врахуванням викладенного, суд вважає, що в задоволенні позову необхідно відмовити у зв'язку з пропуском строку позовної давності.

Outcome: dismissed