Jurisdiction: civil
Date: 2017-09-10 00:00:00

2 червня 2017 року позивач - Селянське (фермерське) господарство "Астрон" подав до суду позовну заяву до [PERSON], треті особи без самостійних вимог: Відділ Держгеокадастру в Софіївському районі Дніпропетровської області, [PERSON] про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним, обгрунтовуючи свій позов тим, що Селянське (фермерське) господарство «Астрон» уклало договір оренди земельної ділянки з [PERSON] від 01.09.2011 року, площею 7,3633, що знаходиться на території Миколаївської сільської ради Софіївського району Дніпропетровської області, кадастровий номер [NUMBER], який пройшов державну реєстрацію у встановленому законом порядку, договір зареєстрований у Відділі Держкомзему у Софіївському районі Дніпропетровської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис за № 122528444001135. Зазначає, що відповідно до п. 8 Договору - строк дії договору 10 років, а згідно п.40 Договору - перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи не є підставою для зміни умов або розірвання договору. Таким чином договір є чинним до 01.09.2021 року та продовжує свою дію для нових власників, а саме для спадкоємця [PERSON], після померлого спадкодавця [PERSON]. Стверджує, що пунктом 26 Договору встановлено, що перехід права на земельну ділянку після смерті Орендодавця та по інших мотивах не припиняють дії даного договору. Земельна ділянка була передана до СФГ «Астрон» фізичною особою [PERSON], про що було складено акт про передачу та прийом земельної ділянки, який додається, а отже земельна ділянка перейшла в оренду на 10 років, тобто до 01.09.2021 року. Звертає увагу суду на те, що на підставі договірних правовідносин сторони належним чином виконують зобов'язання, встановлені умовами договору оренди земельної ділянки від 01.09.2011 року і земельна ділянка обробляється фермерським господарством. Проте від відповідача стало відомо, що він уклав на дану земельну ділянку ще один договір оренди без номера від 24 грудня 2015 року з фізичною особою [PERSON], для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, терміном на 10 років, площею 7,3633, що знаходиться на території Миколаївської сільської ради Софіївського району Дніпропетровської області, кадастровий номер [NUMBER], який був зареєстрований державним реєстратором Софіївського районного управління юстиції Дніпропетровської області, індексний номер 28268603, дата державної реєстрації 13.02.2016 року. На думку позивача, своїми діями, а саме підписанням договору оренди земельної ділянки, в той час, коли ще діє раніше укладений договір оренди, власник землі, [PERSON], допустив порушення права орендаря на здійснення законної оренди землі та порушив норми чинного законодавства. Так, відповідач, як орендодавець земельної ділянки, достовірно знаючи про орендні відносини з СФГ «Астрон», уклав ще один договір оренди землі з третьою особою, обманним шляхом провів його реєстрацію та допустив одночасне існування подвійної державної реєстрації. Оскільки орендні правовідносини по договору оренди від 01.09.2011 року між відповідачем і СФГ «Астрон» тривають та останнє використовує землю за цільовим призначенням, то відповідно спірний договір оренди від 24.12.2015 року з [PERSON] є незаконним. Таким чином позивач зазначив, що відповідач, як орендодавець, двічі розпорядився своїм майном, що суперечить статтям 203, 215, 317, 319, 626, 629 та 761 Цивільного кодексу України, повторно передавши майно в оренду іншій особі, що порушує права особи, якій це майно було передано в оренду раніше. Селянське (фермерське) господарство «Астрон» не є стороною оспорюваного договору оренди від 24.12.2015 року, укладеного між [PERSON] та [PERSON]. Разом з тим позивач, як орендар цієї ж земельної ділянки, має право на оспорювання цього договору, оскільки цей правочин порушує його право на використання зазначеної земельної ділянки. Отже, позивач стверджує, що порушено право СФГ «Астрон» на використання у господарській діяльності орендованої у відповідача земельної ділянки на підставі укладеного договору оренди землі від 01.09.2011 року. Зазначає, що відповідач приховав від органу реєстрації речових прав інформацію про наявність діючого договору оренди землі, а реєстраційний орган при проведенні державної реєстрації речового права за договорами оренди землі не перевірив належним чином наявність реєстрації права оренди на цю земельну ділянку, унаслідок чого повторно зареєстрував договір оренди однієї і тієї ж земельної ділянки, що є недопустимим, оскільки створює ситуацію, коли одну і ту ж ділянку було передано в оренду різним орендарям. А реєстрація права оренди землі за новим договором оренди можлива лише після реєстрації угод про розірвання договорів оренди землі з попереднім орендарем. З огляду на викладене, представник позивача просить визнати договір оренди б/н від 24.12.2015 року недійсним та скасувати державну реєстрацію та стягнути з відповідача понесені судові витрати по справі. Представник позивача в судовому засіданні позовні вимоги підтримує в повному обсязі, просить їх задовольнити, як такі, що обгрунтовані та підтверджені матеріалами поданого позову. Представник відповідача за довіреністю [PERSON] в судовому засіданні проти позовних вимог заперечує. Просить відмовити в позові. В обгрунтування своїх вимог відповідач надав заперечення проти позову, в якому вказує, що після смерті мого батька, [PERSON], який помер [INFO] р., про існування Договору оренди земельної ділянки від 01.09.2011 р. він не здогадувався, і йому не було відомо про те, що за місяць до своєї смерті батько укладав Договір з С(Ф)Г «Астрон». Питаннями щодо даної земельної ділянки тривалий час він не мав можливості займатися, тому лише наприкінці 2014 р. офіційно отримав право власності на земельну ділянку площею 7.3633 гектарів, розташованої на території Миколаївської сільської ради, Софіївського району, Дніпропетровської області, переданої для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (кадастровий номер [NUMBER]) . В 2015 році він намагався з'ясувати у керівництва С(Ф)Г «Астрон» чи дійсно укладався Договір оренди з батьком, чи зареєстрований цей договір, і чому ж він як орендодавець не отримує орендної плати за користування його земельною ділянкою. Зазначив, що конкретної відповіді не отримав, то не відповідають на телефонні дзвінки, то просять зателефонувати пізніше, або просять приїхати особисто. Зазначає, що приїжджаючи особисто нікого на місці не застає, тому через брак часу та відстань між м. Дніпро та Софіївським районом Дніпропетровської області він так і не з'ясував цікавлячі його питання. Крім того на думку відповідача, з боку С(Ф)Г «Астрон» було суттєве порушення умов Договору оренди, адже окрім того, що йому не сплачується плата за користування земельною ділянкою, починаючи з 2012 року не було оброблено присадибна земельна ділянка на якій почав рости бур'ян, а згідно діючого законодавства за необроблені земельні ділянки на її власника покладається відповідальність (штраф). Зазначає, що згодом відповідачу все ж таки вдалося побачитися з керівництвом СФГ «Астрон» та довідався про те, що через те, що його земельна ділянка їм не потрібна вони наприкінці року повернуть її, і Договір оренди від 01.09.2011 р. буде розірвано за взаємною згодою сторін п. 36 Договору. Тобто, в усному порядку між ними було досягнуто певної домовленості. Таким чином, 24.12.2015 р. між ним та [PERSON] був укладений Договір оренди вказаної земельної ділянки. Але навесні 2016 р. керівництво С(Ф)Г «Астрон» знову вирішує зорати та засіяти його земельну ділянку, яку я вже мав намір передати іншій особі. При особистій зустрічі з керівництвом С(Ф)Г «Астрон» йому пояснили, що офіційної письмової згоди на зміну умов Договору та його розірвання між ними не підписано, тому земельна ділянка зорана та засіяна. Отже, 17.03.2016 р. [PERSON] голові С(Ф)Г «Астрон» було надано заяву на розірвання Договору, і знову ж таки в усному порядку, обіцяно що після збору врожаю (в листопаді) буде повернуто земельну ділянку. Стверджує, що листом-відповіддю голова С(Ф)Г «Астрон» [PERSON] на адвокатський запит письмово підтвердила домовленість між ними (лист №92 з С(Ф)Г «Астрон» від 17.06.2016 р.). Посилається на те, що [PERSON] домовився з [PERSON], щоб той почекав ще рік, та вимушений був звернутися за правовою допомогою, щоб мати письмові докази, про що вони домовлялися з С(Ф)Г «Астрон». До того ж в зв'язку з тим, що позивачу не було нічого відомо щодо реєстрації Договору між батьком та С(Ф)Г «Астрон», а усна інформація від керівництва постійно змінювалася і не відповідала дійсності, позивач звернувся до Держгеокадастру, щоб впевнитися, чи зареєстровано державним реєстратором Договір оренди чи ні. Таким чином, на думку відповідача, лист з Держгеокадастру підтверджує його намагання з'ясувати чи був зареєстрований Договір оренди та отримав офіційну відповідь, що дана інформація відсутня. Зазначає, що протягом усього 2016 року він отримував обіцянки, що обов'язково отримає нараховану за 2016 рік орендну плату, та земельну ділянку. Через те, що він постійно намагався захистити своє право на отримання належної орендної плати за користування земельною ділянкою з 2012 року по 2016 рік, отримав відповідь, що добровільно сплачувати нічого не збираються, і отримає земельну ділянку лише за рішенням суду. Як вказує відповідач, з жовтня по грудень 2016 р. (під час проведення оплат з власниками земельних ділянок) орендної плати він так і не дочекався. Крім того, земельна ділянка була покинута (не зорана) наприкінці 2016 р., в зв'язку з чим він повідомив [PERSON], що земельна ділянка вже покинута і не обробляється. Вважає, що немає підстав для визнання Договору оренди від 24.12.15 р. недійсним, адже протягом усього часу саме С(Ф)Г «Астрон» користувалося земельною ділянкою та отримувало прибуток, і жодним чином не зачіпає їх інтерес. Зазначила, що усі вищевикладені обставини підтвердить сторона по справі [PERSON]. Представник третьої особи Відділу Держгеокадастру у Софіївському районі Дніпропетровської області, належним чином повідомлений належним чином повідомлений про час, місце та дату розгляду справи у судове засідання не з'явився, заяву про розгляд справи без участі представника не заперечує. Третя особа [PERSON], належним чином повідомлений про місце, час та дату розгляду справи, у судове засідання не з'явився, будь яких пояснень стосовно обставин справи в судовому засіданні не надав. До матеріалів позову надіслав свої пояснення, згідно яких вказує, що [PERSON] порадив йому обробляти його пай, так як земельна ділянка може зарости бур'янами. Після чого він затефонував до агронома СФГ «Астрон», та запитав про відповідність меж земельної ділянки, відповідь була ствердною. Як стверджує третя особа, пізньої осені він зорав земельну ділянку та восени 2017 року він засіяв насінням кукурудзи. Зазначає, що восени орав [PERSON], а засівав [PERSON]. (а.с. 65). Дослідивши надані докази, та заслухавши пояснення представника позивача, представника відповідача, третьої особи, суд вважає, що позовні вимоги підлягають частковому задоволенню з наступних підстав. 1 вересня 2011 року між СФГ «Астрон» та [PERSON] було укладено договір оренди земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва терміном на 10 років, площею 7,3633 га., кадастровий номер [NUMBER], розташованої на території Миколаївської сільської ради Софіївського району Дніпропетровської області, який пройшов державну реєстрацію у встановленому законом порядку, договір зареєстрований у Відділі Держкомзему у Софіївському районі Дніпропетровської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис за № 122528444001135 від 21.03.2012 року (а.с.6-8). За актом приймання-передачі земельної ділянки від 01.09.2011 року вказану земельну ділянку було передано у користування СФГ «Астрон», тобто позивачу по справі на підставі договору оренди земельної ділянки, строком на 10 років, який підписано між сторонами (а.с. 9) [PERSON], [INFO], помер 15 жовтня 2011 року. Згідно свідоцтва про право на спадщину за законом від 24.11.2014 року посвідчений державним нотаріусом Софіївської державної нотаріальної контори [PERSON], [PERSON] отримав вказану земельну ділянку у спадщину (а.с. 11). Відповідно до п. 8 Договору - строк дії договору 10 років, а згідно п.40 Договору - перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи не є підставою для зміни умов або розірвання договору. Пунктом 26 Договору також встановлено, що перехід права на земельну ділянку після смерті Орендодавця та по інших мотивах не припиняють дії даного договору. 24.12.2015 року [PERSON] уклав договір оренди земельної ділянки з гр.[PERSON] на належну на праві оренди позивачу земельну ділянку, яка знаходиться на території Миколаївської сільської ради Софіївського району, площею 7,3633 га., кадастровий номер [NUMBER]. Відповідно до умов договору [PERSON] передає гр. [PERSON] у строкове платне володіння та користування земельну ділянку. Строк дії договору 10 років (а.с. 12-13). Вказаний договір також пройшов державну реєстрацію прав та їх обтяжень, про вчинено запис у Державний реєстр речових прав на нерухоме майно за № 2826803 від 16.02.2016 року, про що свідчить відповідна інформаційна довідка з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна (а.с. 14). На підставі договірних правовідносин сторони належним чином виконують зобов'язання, встановлені умовами договору оренди земельної ділянки від 01.09.2011 року, а саме, земельна ділянка обробляється та сплачується орендна плата. Оскільки орендні правовідносини по договору оренди від 01.09.2011 року між відповідачем і СФГ «Астрон» тривають, вказаний договір є чинним та останній використовує землю за цільовим призначенням, то відповідно спірний договір оренди від 24.12.2015 року з [PERSON] є таким, що суперечить чинному законодавству. Крім того, листом Софіївської районної державної адміністрації від 19.01.2017 року № 17/32-17 підтверджено факт подвійної реєстрації договору оренди земельної ділянки, а саме вказано про те, що [PERSON] уклав новий договір оренди даної земельної ділянки, площею 7.3633 га, кадастровий номер [NUMBER], з орендарем, фізичною особою [PERSON] від 24.12.2015 р. терміном на 10 років, який був зареєстрований 13.02.2016 р.. номер запису про інше речове право : 13278263, що підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №73126204 від 16.11.2016 р., не розірвавши попередній договір з ТОВ «Астрон», тобто відбувся факт подвійної реєстрації договору оренди земельної ділянки. У вказаному листі також зазначено, що за договором оренди з ТОВ «Астрон» за період 2012-2016 р.р. орендодавцю [PERSON] за домовленістю сторін (наперед) була виплачена сума в розмірі 19000.00 грн. про що свідчать наявні бухгалтерські документи (а.с. 67-68). Стаття 215 ЦК України передбачила випадки недійсності правочину, а саме в ч.3 ст.215 ЦК України вказано - якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). Пункт 5 ст. 203 ЦК України, яка містить загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, встановив, що правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Відповідно до ст. 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Суд встановив, що між сторонами виник спір з приводу правомірності укладення 24.12.2015 року між відповідачем договору оренди земельної ділянки. Тобто, спірний договір було укладено відповідачем у 2015 році, тоді як предмет договору оренди - земельна ділянка знаходились у користуванні позивача - орендаря за нерозірваним договором оренди, укладеними 01.09.2011 року, строк дії якого ще не скінчився. Відповідно до положень ст. ст. 141, 149 ЗК України земельні ділянки, які перебувають у користуванні осіб, передаються у власність чи користування іншим особам лише після їх вилучення у встановленому законом порядку у попереднього користувача. Як встановлено судом і підтверджується зібраними у справі письмовими доказами, у встановленому законом порядку земельні ділянки у СФГ «Астрон» не вилучалась, укладений договір у 2011 році недійсним не визнавався. Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України). За частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі». Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення договору оренди. Згідно ст.27 Закону України «Про оренду землі» орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону. Способами захисту прав власника або землекористувача на земельну ділянку є визнання прав, визнання угоди недійсною ( п. "а", п."в" ч.3 ст.152 ЗК України). Згідно ч.2 ст.24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець зобов'язаний не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою. Вирішуючи питання щодо наявності порушення права позивача, за захистом якого він звернувся до суду, суд бере до уваги роз'яснення п.8 постанови Пленуму Верховного Суду України №9 від 06.11.2009р. «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними», згідно яким відповідно до частини першої статті 215 ЦК підставою недійсності правочину є недодержання стороною (сторонами) вимог, які встановлені статтею 203 ЦК, саме на момент вчинення правочину. Підставами визнання правочину недійсним є недодержання в момент вчинення правочину стороною вимог, які встановлені ч.ч. 1-3, 5 та 6 ст. 203 ЦК України. Згідно ч.1 ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. А саме, невідповідність змісту правочину ЦК України, акту цивільного законодавства, моральним засадам суспільства; відсутність у сторони правочину необхідного обсягу цивільної дієздатності; відсутність вільного волевиявлення або його невідповідність його внутрішній волі; відсутність спрямованості правочину на реальне настання правових наслідків, що ним обумовлені; порушення прав та інтересів малолітніх, неповнолітніх або непрацездатних дітей батьками (усиновлювачами) при вчиненні правочину. Під час розгляду справи в суді окрім факту відсутності спливу строку дії раніше укладеного сторонами договору оренди земельної ділянки, також було встановлено, що на час укладення та державної реєстрації нового договору оренди з [PERSON] земельна ділянка перебувала та станом на цей час перебуває в користуванні СФГ «Астрон», яким виконуються покладені за договором оренди обов'язки, у тому числі оброблення земельної ділянки, що підтверджується відповідними доказами, наданими позивачем, що спростовує пояснення представника відповідача щодо оброблення земельної ділянки [PERSON]. Таким чином, СФГ "Астрон" були здійснені всі необхідні заходи щодо належної державної реєстрації договору оренди, про що зокрема свідчить реєстраційний номер, підпис та печатка на всіх примірниках договору оренди. Згідно правової позиції, викладеної в Постанові ВСУ від 18.12.2013 року у справі №6-127цс13 зазначено, що вільне волевиявлення учасника правочину, передбачене ст.203 ЦК України, є важливим чинником, без якого укладення договору оренди земельної ділянки неможливе. Своє волевиявлення на укладення договору учасник правочину виявляє в момент досягнення згоди з усіх істотних умов, складання та скріплення підписом письмового документа. Реєстрація договору є адміністративним актом, тобто елементом зовнішнім щодо договору. На підставі вищезазначеного, суд вважає встановленим, що оспорюваним договором оренди, від 24.12.2015 року між відповідачем та [PERSON], укладений під час дії договору оренди від 1.09.2011 року між СФГ «Астрон» та [PERSON] без розірвання договору оренди з СФГ «Астрон», відповідач порушили його право як землекористувача, тому суд дійшов висновку, що оспорюваний договір оренди укладений з порушеннями вимог ч. 1 ст. 203 ЦК України, а тому має бути визнаний недійсним з моменту його укладення. В частині позовних вимог СФГ «Астрон» про скасування рішення про державну реєстрацію спірних договорів необхідно відмовити, оскільки Державний реєстратор, який здійснював реєстрацію договору не залучений до участі у справі в якості відповідача, позовних вимог до якого заявлено не було. Крім того, відповідно до ч. 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» ( в редакції закону на момент виникнення спірних правовідносин) державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Державний реєстр речових прав на нерухоме майно - єдина державна інформаційна система, що містить відомості про права на нерухоме майно, їх обтяження, а також про об'єкти та суб'єктів цих прав. Фактично ж реєстрація покликана надати відповідну силу правовстановлюючим документам і виступає формальною умовою подальшого захисту (у тому числі і судового) прав особи, що виникають з правовідносин, предметом яких є нерухоме майно. Відповідно до ст. 26, 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація прав проводиться на підставі рішень судів, що набрали законної сили. У разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав. Отже, зазначеним Законом передбачено скасування державної реєстрації прав на нерухоме майно і, таке рішення приймається відповідним органом державної влади на підставі рішення суду. За роз'ясненнями, що викладенні у п.п.8,10 Постанови Верховного Суду України №9 від 06 листопада 2009 року «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» відмова у державній реєстрації, ухилення від державної реєстрації, відмови від надання інформації про реєстрацію застосовується лише щодо дій (бездіяльності) органів, які здійснюють таку реєстрацію. Рішення суду про задоволення позову про недійсність правочину є підставою для скасування попередньої реєстрації. Тому наявність судового рішення про визнання недійсними укладеного між відповідачем договору оренди землі від 24.12.2015 року є підставою для звернення позивача до відповідного органу про скасування речового права, зареєстрованого на підставі договору оренди, що, відповідно до ч. 2 ст. 26 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" є підставою для внесення запису про скасування державної реєстрації права. Тому вимоги позивача про скасування реєстрації речового права оренди є необгрунтованим та задоволенню не підлягають. Відповідно до ч.1 ст.88 ЦПК України, судові витрати підлягать стягненню з відповідача пропорційно до задоволених позовних вимог.

Outcome: partial