Jurisdiction: civil
Date: 2014-12-17 00:00:00

До Дзержинського районного суду м. Харкова звернулася позивачка [PERSON] з позовними вимогами з подальшим їх уточненням та доповненням до товариства з обмеженою відповідальністю «Оргтехбуд», [PERSON], [PERSON], Реєстраційної служби Харківського міського управління юстиції Харківської області, третя особа Реєстраційна служба Головного управління юстиції у Харківській області, про визнати недійсним Договору купівлі-продажу майнових прав № 24/12 від 24.12.2012 р. укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «Оргтехбуд» та [PERSON], визнання недійсним Договору купівлі-продажу майнових прав № 24/12-1 від 24.12.2012 р. укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «Оргтехбуд» та [PERSON], визнання недійсним видане Реєстраційною службою Харківського міського управління юстиції Харківської області Свідоцтво про право власності на нерухоме майно від 09.08.2013 р. № 7770538, визнання недійсним видане Реєстраційною службою Харківського міського управління юстиції Харківської області Свідоцтво про право власності на нерухоме майно від 09.08.2013 р. № 7771212, визнання права власності за [PERSON] на двокімнатну квартиру [ADDRESS], визнання [PERSON] такою, що втратила право власності на ?? частку двокімнатної квартири [ADDRESS] у місті Харкові та визнати [PERSON] таким, що втратив право власності на ? частку двокімнатної квартири [ADDRESS] у місті Харкові. Представник позивача в судовому засіданні підтримав свої позовні вимоги. Перший відповідач ТОВ «Оргтехбуд» суду своїх заперечень проти позову не надав, уповноваженого представника для участі у судових засіданнях не направив. Представник другого відповідача [PERSON] та третього відповідача [PERSON] проти задоволення позову заперечує, вважає їх належними набувачами своїх часток вищезазначеної квартири, майнові права на які придбалися на підставі умов Плану санації ТОВ «Оргтехбуд» затвердженого ухвалою господарського суду Харківської області від 25.06.2011 року про затвердження плану санації боржника у справі № Б-39/112-10. Вимоги позивача [PERSON] зазначені відповідачі вважають погашеними, у зв'язку з тим, що вони не заявлялися в процедурі банкрутства забудовника - відповідача ТОВ «Оргтехбуд». Четвертий відповідач Реєстраційна служба Харківського міського управління юстиції Харківської області суду своїх заперечень проти позову не надав, уповноваженого представника для участі у судових засіданнях не направив. Третя особа Реєстраційна служба Головного управління юстиції у Харківській області надала суду свої письмові заперечення проти позовних вимог, що його стосуються і які в подальшому за відповідною заявою позивача були залишені судом без розгляду. Всебічно повно та об'єктивно з'ясувавши всі обставини справи, перевіривши усі доводи та міркування всіх учасників процесу, суд встановив наступне. 12.01.2006 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Оргтехбуд» (надалі Відповідач 1) та [PERSON] (надалі Позивач) було укладено Договір на дольову участь у будівництві № 12.01/17-1 (надалі Договір). Відповідно до п.п. 1.1. та 1.2 п. 1, п.п. 2.1 п. 2 вищезазначеного Договору, Пайовик (Позивач) зобов'язався здійснити дольову участь у будівництві 17-ти поверхового житлового будинку, розташованого за адресою: [ADDRESS], у формі часткового фінансування будівництва шляхом внесення дольових коштів у розмірі суми еквівалентної 60 000, 00 доларів США по курсу НБУ з урахуванням ПДВ на момент здійснення платежу. В свою чергу, після закінчення будівництва і введення будинку в експлуатацію Забудовник (Відповідач) зобов'язався передати за актом прийому - передачі у власність Пайовику (Позивачу) двокімнатну квартиру № 83, розташовану на 15 поверсі Будинку, загальною площею згідно проекту 64, 97 кв.м., житловою площею 32, 96 кв.м. згідно проекту (надалі Квартира) в строк і на умовах даного договору. Пунктом 2.1 та 2.3. вищезазначеного Договору сторони визначили строк внесення суми дольової участі у розмірі 60 000, 00 доларів США в гривнях по курсу НБУ на момент сплати - до 11 грудня 2007 року. Згідно з п.п. 3.1.3 та п.п. 3.1.4. п. 3.1. вищезазначеного Договору, Забудовник (Відповідач) зобов'язався не пізніше ніж за 30 календарних днів до здачі Квартири в експлуатацію письмово та по телефону повідомити Пайовика (Позивача) про передбачувану дату здачі будинку та передати Пайовику (Позивачу) по акту прийому - передачі вищезазначену Квартиру. Відповідно до п.п. 4.1 п. 4 вищезазначеного Договору, при умові повного виконання Пайовиком (Позивачем) зобов'язань, передбачених даним Договором, Забудовник (Відповідач) зобов'язався передати по акту прийому - передачі не пізніше 10 днів після отримання затвердженого Акту державної комісії по введену об'єкта до експлуатації і отримання Рішення про присвоєння поштової адреси Пайовику (Позивачу) вищезазначену Квартиру. Закінчення будівництва - ІІІ квартал 2008 р. Строк введення Будинку до експлуатації - ІV квартал 2008 р. Згідно з п.п. 4.5. п. 4 вищезазначеного Договору, право власності на Квартиру, зазначену в п. 1.2. даного договору, переходить до Пайовика з моменту її державної реєстрації. Оформлення права власності на Квартиру і її державна реєстрація здійснюється Забудовником (Відповідачем 1) згідно з діючим законодавством України на протязі 2 календарних місяців з моменту отримання Пайовиком (Позивачем) вищезазначеної квартири. Відповідно до ч.1 ст. 11 Цивільного процесуального кодексу України суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі. За правилами ст. 526 Цивільного кодексу України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства. В силу ч. 1 ст. 530 Цивільного кодексу України, якщо у зобов'язанні встановлений строк його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк. Згідно ст. 629 Цивільного кодексу України договір є обов'язковим для виконання сторонами. Позивач в повному обсязі та вчасно виконав умови вищезазначеного Договору щодо фінансування будівництва Будинку власними коштами, що підтверджується банківською квитанцією від 07.12.2007 р. про перерахування Відповідачу 1 суми у розмірі 303 000, 00 грн. (60 000, 00 дол. США х 5,0500 грн. = 303 000, 00 грн.) Отже, станом на 07.12.2007 р. Позивач повністю виконала умови Договору та набула майнові права на спірну квартиру на умовах, передбачених договором дольової участі у будівництві. Дана правова позиція Позивача з цього питання співпадає з правовою позицію Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ (Ухвала ВССУ з розгляду цивільних і кримінальних справ від 02.07.2014 р. у справі № 6-10969св14). Перший відповідач ТОВ «Оргтехбуд», незважаючи на фактичне закінчення будівництва, введення Будинку в експлуатацію і прийняття Виконавчим комітетом Харківської міської ради Рішення № 798 від 12.12.2012 р. про присвоєння йому поштової адреси, до сьогоднішнього дня не виконав умови вищезазначеного Договору: · письмово та по телефону не повідомив Пайовика (Позивача) про передбачувану дату здачі будинку; · не передав Пайовику (Позивачу) по акту прийому - передачі вищезазначену Квартиру; · не оформив право власності на вищезазначену Квартиру за Пайовиком (Позивачу) та не здійснив її державну реєстрацію. Причиною невиконання першим відповідачем ТОВ «Оргтехбуд» своїх вищезазначених договірних обов'язків стало наступне. Майнові права на вищезазначену квартиру № 83, згідно з Договорами купівлі-продажу майнових прав № 24/12 від 24.12.2012 р. та № 24/12-1 від 24.12.2012 р., були продані Забудовником другому відповідачу [PERSON] та третьому відповідачу [PERSON] Тобто, першим відповідачем ТОВ «Оргтехбуд» здійснив продаж майнових прав на вищезазначене нерухоме майно, які належали позивачеві [PERSON] на підставі Договору на дольову участь у будівництві № 12.01/17-1 від 12.01.2006 року. В подальшому відповідачі [PERSON] та [PERSON] на підставі укладених Договорів купівлі-продажу майнових прав № 24/12 від 24.12.2012 р. та № 24/12-1 від 24.12.2012 р. звернулися до четвертого відповідача реєстраційної служби ХМУЮ Харківської області з метою проведення державної реєстрації прав з видачею свідоцтва про право власності на ? частку спірного нерухомого майна та отримали від нього Свідоцтво про право власності на нерухоме майно від 09.08.2013 р. № 7770538 та Свідоцтво про право власності на нерухоме майно від 09.08.2013 р. № 7771212. Відповідно до п.п. 1 та 2 п. 47«Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень», затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 22 червня 2011 р. N 703, для проведення державної реєстрації прав з видачею свідоцтва про право власності на нерухоме майно у зв'язку з набуттям права власності на новозбудовані або реконструйовані об'єкти нерухомого майна, будівництво яких здійснювалося із залученням від фізичних та юридичних осіб коштів на інвестування та фінансування об'єктів будівництва, заявник, крім документів, що зазначені в абзацах першому - шостому пункту 46 цього Порядку, подає органові державної реєстрації прав: · затверджений особою, що залучала від фізичних та юридичних осіб такі кошти, перелік інвесторів, які брали участь в інвестуванні та фінансуванні об'єкта будівництва та за якими здійснюється державна реєстрація прав; · установлений законодавством документ, що підтверджує набуття у власність інвестором закріпленого за ним об'єкта інвестування (інвестиційний договір, договір про пайову участь тощо). Згідно з п.п. 1 та 2 п. 49 «Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень», затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 22 червня 2011 р. N 703, для проведення державної реєстрації прав з видачею свідоцтва про право власності на нерухоме майно у зв'язку з набуттям права власності на новозбудовані або реконструйовані об'єкти нерухомого майна, майнові права на які належать іншим особам, заявник, крім документів, що зазначені в абзацах першому - шостому пункту 46 цього Порядку, подає органові державної реєстрації прав: · перелік осіб, яким належать майнові права на об'єкт будівництва, затверджений особою, яка здійснювала відчуження таких майнових прав; · договір купівлі-продажу майнових прав. Тобто, проведення державної реєстрації прав з видачею свідоцтва про право власності на нерухоме майно у зв'язку з набуттям права власності на новозбудовані об'єкти нерухомого майна, майнові права на які належать іншим особам, відповідно до п.п. 1 та 2 п. 49 «Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень», затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 22 червня 2011 р. N 703, є можливим при укладанні договору купівлі-продажу майнових прав на це новостворене нерухоме майно власником цих майнових прав з набувачем. Вищезазначена реєстрація права власності з видачею свідоцтв про право власності на ? частку вищезазначеного нерухомого майна відповідачів [PERSON] та [PERSON] відбулося на підставі Договорів купівлі-продажу майнових прав № 24/12 від 24.12.2012 р. та № 24/12-1 від 24.12.2012 р. укладених між першим відповідачем ТОВ «Оргтехбуд» та [PERSON] (Відповідач 2) і [PERSON] (Відповідач 3), які суд вважає недійсними з наступних підстав. За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму (ч. 1 ст. 655 ЦК України). Відповідно до ч. 2 ст. 656 ЦК України, предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав. Відповідно до п. 1 ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема, їх правочинів. В силу ст. 658 ЦК України, право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару. При цьому, якщо продавець товару не є його власником, покупець набуває право власності лише у випадку, якщо власник не має права вимагати його повернення. Оскільки перший відповідач ТОВ «Оргтехбуд» на момент укладення спірних договорів не був власником майнових прав на вищезазначену квартиру [ADDRESS], зміст правочинів - Договорів купівлі-продажу майнових прав № 24/12 від 24.12.2012 р. та № 24/12-1 від 24.12.2012 р. суперечить ст. 658 ЦК України. Згідно ч. 1 ст. 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити ЦК України, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України, недодержання в момент вчинення правочину стороною (першим відповідачем ТОВ «Оргтехбуд») вимог ч. 1 ст. 203 ЦК України є підставою недійсності правочину. На підставі чого, суд вважає правомірними заявлені позовні вимоги позивача [PERSON] про визнання недійсними Договору купівлі-продажу майнових прав № 24/12 від 24.12.2012 р. та № 24/12-1 від 24.12.2012 р., за якими перший відповідач ТОВ «Оргтехбуд» здійснив продаж майнових прав на вищезазначену квартиру [ADDRESS] у місті Харкові відповідачам [PERSON] та [PERSON] (які належали позивачеві [PERSON] на підставі Договору на дольову участь у будівництві № 12.01/17-1 від 12.01.2006 року і ніколи не належали Забудовнику), а тому вважає за можливе їх задовольнити. З приводу доводів представника віповідачів [PERSON] та [PERSON] про те, що вони є належними набувачами своїх часток вищезазначеної спірної квартири, а вимоги позивача [PERSON] погашеними, у зв'язку з нез'явленням їх в процедурі банкрутства забудовника - відповідача ТОВ «Оргтехбуд» суд оцінює критично виходячи з наступного. Суд зазначає, що відповідачі не надали суду жодних належних та допустимих доказів припинення майнового зобов'язання першого відповідача ТОВ «Оргтехбуд» за Договором на дольову участь у будівництві № 12.01/17-1 від 12.01.2006 року по передачі Позивачці спірної квартири № 83 розташовану на 15 поверсі 17-ти поверхового житлового будинку літ. «А-17», що знаходиться за адресою: [ADDRESS] Відповідачі [PERSON] та [PERSON] не надали суду жодних належних та допустимих доказів набуття першим відповідачем ТОВ «Оргтехбуд» права власності на квартиру № 83 (або на майнове право на неї) розташовану у 17-ти поверховому житловому будинку літ. «А-17», що знаходиться за адресою: [ADDRESS] Суд також відхиляє доводи Відповідачів про погашення не заявлених Позивачем вимог до Відповідача в процедурі банкрутства боржника у справі № Б-39/112-10 відповідно до вимог Закону України „Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом" № 2343-XII від 14.05.1992 року (в редакції закону чинній на момент порушення провадження по справі) на підставі нижчезазначеного Згідно з ч.1 ст. 1 Закону України „Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом" (у вищезазначеній редакції) в розумінні цього Законуі: · кредитор - юридична або фізична особа, яка має у встановленому порядку підтверджені документами вимоги щодо грошових зобов'язань до боржника, · грошове зобов'язання - зобов'язання боржника заплатити кредитору певну грошову суму відповідно до цивільно-правового договору та на інших підставах, передбачених цивільним законодавством України. Як вбачається з умов Договору на дольову участь у будівництві № 12.01/17-1 від 12.01.2006 року, [PERSON] не має грошових вимог до першого відповідача ТОВ «Оргтехбуд», які могли бути заявлені до боржника в процедурі банкрутства у справі № Б-39/112-10 і погашені у випадку не заявлення цих вимог. Єдина вимога позивача [PERSON] до першого відповідача ТОВ «Оргтехбуд» за Договором на дольову участь у будівництві № 12.01/17-1 від 12.01.2006 року - це вимога про передачу позивачці квартири № 83 розташовану на 15 поверсі 17-ти поверхового житлового будинку літ. «А-17», що знаходиться за адресою: [ADDRESS] Дана вимога носить майновий характер. В свою чергу, обов'язок першого відповідача «ТОВ «Оргтехбуд» перед позивачем [PERSON] полягає не у сплаті певної суми грошових коштів та у погашенні грошових зобов'язань (тобто не є грошовим зобов'язанням в розумінні ст. 1 Закону України „Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом"), а полягає у виконанні дій, пов'язаних із передачею позивачеві майна - спірної квартири № 83, відповідно до Договору на дольову участь у будівництві № 12.01/17-1 від 12.01.2006 року. Отже, Позивачка взагалі не є кредитором (конкурсним або поточним) в розумінні Закону України „Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом" (у вищезазначеній редакції), що доводить хибність доводів Відповідача 2 та Відповідача 3 про погашення не заявлених Позивачем майнових вимог до Відповідача 1 в процедурі банкрутства останнього. Тобто, майнові вимоги до боржника розглядаються судами поза межами банкрутної процедури в загальному порядку. Дана правова позиція узгоджується з практикою правозастосування в аналогічних справах даних норм Закону України „Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом" Вищим господарським судом України (Постанова ВГСУ від 21.01.2014 р. у справі № 922/1996/13), (Постанова ВГСУ від 01.04.2014 р. у справі № Б-39/112-10), Вищим спеціалізованим судом України з розгляду цивільних та кримінальних справ (Ухвала ВССУ з розгляду цивільних та кримінальних справ від 02.07.2014 р. у справі № 6-10969св14) та Апеляційним судом Харківської області (ухвала АСХО від 18.09.2014 р. у справі № 638/10049/13-ц). Також суд вважає хибним твердження представника відповідачів [PERSON] та [PERSON], що вони є належними набувачами своїх часток вищезазначеної квартири, майнові права на які придбалися на підставі умов Плану санації ТОВ «Оргтехбуд» затвердженого ухвалою господарського суду Харківської області від 25.06.2011 року про затвердження плану санації боржника у справі № Б-39/112-10, виходячи з наступного. Постановою Харківського апеляційного господарського суду від 09.01.2014 р. у справі № Б-39/112-10 апеляційну скаргу [PERSON] задоволено, ухвалу господарського суду Харківської області від 25.06.2011 року про затвердження плану санації боржника у справі № Б-39/112-10 скасовано. Постановою Вищого господарського суду України від 01.04.2014 р. у справі № Б-39/112-10 касаційну скаргу керуючого санацією ТОВ «Оргтехбуд» - Шкулова М.В. залишено без задоволення, постанову Харківського апеляційного господарського суду від 09.01.2014 р. у справі № Б-39/112-10 залишено без змін. Постановою Харківського апеляційного господарського суду від 09.01.2014 р. у справі № Б-39/112-10 встановлено наступне: · «в матеріалах справи відсутні докази наявності у боржника права власності на квартири в будинку, що будується за адресою: [ADDRESS] · «суд першої інстанції в порушення ст. 18 Закону України „Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом" не перевірив факт належності боржнику права власності на квартири, які підлягали відчуженню, переданню в рахунок погашення заборгованості перед кредитором у процедурі санації. А тому, такі заходи відновлення платоспроможності боржника не можна вважати законними, і відповідно, суд не мав права затверджувати план санації, який передбачає такі заходи». · «на час затвердження плану санації будинок за адресою: [ADDRESS] не був прийнятий до експлуатації, на квартири в ньому не були видані правовстановлюючі документи, і ці квартири взагалі ще не існували як об'єкт приватної власності». Постановою Вищого господарського суду України від 01.04.2014 р. у справі № Б-39/112-10 встановлено наступне: «план санації боржника, зокрема, містить умови участі інвестора, який надає фінансову допомогу боржнику у загальному розмірі 6888085, 00 грн. для добудови 17-ти поверхового будинку, що розташований у [ADDRESS]; визначений строк його виконання до 1 кварталу 2012, черговість погашення боржником зобов'язань перед кредиторами. Планом санації передбачено, що пріоритетами системи заходів по відновленню платоспроможності боржника і, відповідно, основними завданнями судової санації, визначено усунення пригнічуючої дії на функціонування підприємства витрат на обслуговування простроченої кредиторської заборгованості та компенсацію пригнічуючої дії поточного дефіциту оборотного капіталу. Завдання компенсації поточного дефіциту оборотного капіталу передбачено досягнути, зокрема, за рахунок реалізації 13 квартир 17-ти поверхового 100-квартирного будинку за адресою: [ADDRESS], що не реалізовані станом на день розробки плану санації боржника, на загальну суму орієнтовно 6358200, 00 грн. (п.5.2.1 плану санації). Як вбачається з п. 6.2.3. плану санації, табл. 33, щодо зазначених квартир були укладені договори на дольову участь у будівництві, однак дольщики, що здійснили таку участь, у строки, передбачені Законом України «Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом», не звернулися до господарського суду Харківської області та розпорядника майна боржника, у зв'язку з чим такі вимоги вважаються погашеними, а тому вони будуть передані ТОВ КУА «Спагія» в погашення його вимог у четверту чергу». Спірна двокімнатна квартира Позивачки № 83 міститься у переліку під порядковим номером 4 Таблиці 33. Отже, продаж першим відповідачем ТОВ «Оргтехбуд» відповідачів [PERSON] та [PERSON] майнових прав на квартиру № 83 за Договорами купівлі-продажу майнових прав № 24/12 від 24.12.2012 р. та № 24/12-1 від 24.12.2012 р. не лише не передбачався Планом судової санації ТОВ «Оргтехбуд» затвердженого оскаржуваною ухвалою господарського суду Харківської області від 25.06.2011 р. у справі № Б-39/112-10, а зроблений всупереч п. 6.2.3. даного Плану санації. В нашому випадку, на момент затвердження плану санації існували тільки майнові права на незакінчену будівництвом двохкімнатну квартиру № 83, загальною площею 61, 7 кв.м., що будується за адресою: [ADDRESS], і ці майнові права, згідно договору № 12.01/17-1 від 12.01.2006 року на дольову участь у будівництві, належали [PERSON], а не ТОВ «Оргтехбуд». Також судом встановлено наступне. Згідно з п.1 ч.2 ст. 11 Цивільного кодексу України, підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини. Стаття 216 ЦК України передбачає загальні наслідки недійсності правочину, відповідно до яких недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю, а згідно зі статтею 236 ЦК України правочин є недійсним з моменту його вчинення та не породжує тих юридичних наслідків, задля яких укладався, у тому числі не породжує переходу права власності до набувача (Постанова ВСУ від 7 листопада 2012 року у справі за N 6-107цс12).

Outcome: approved