Jurisdiction: civil
Date: 2015-12-13 00:00:00

Позивач товариство з обмеженою відповідальністю «Дністрові роси» звернулося до суду, 21 жовтня 2015 року надійшла заява від директора ТОВ «Дністрові роси» [PERSON] про зміну предмету позовних вимог, згідно якої позивач просить суд визнати недійсним договір оренди землі від 19.11.2014 року укладений між [PERSON] та фермерським господарством «Вікагропром» на користування земельною ділянкою площею 1,8379 га, кадастровий номер: 7322081600:02:001:0266, зареєстрованого в реєстраційній службі Кельменецького районного управління юстиції 25.12.2014 року, визнати договір оренди земельної ділянки площею 1,8379 га. від 29 липня 2007 року, укладений між товариством з обмеженою відповідальністю «Дністрові роси» та [PERSON], поновленим та зобов'язати [PERSON] вчинити дії щодо укладення з ТзОВ «Дністрові роси» додаткової угоди щодо поновлення договору оренди земельної ділянки площею 1,8379 га від 29 липня 2007 року. В обґрунтування вимог позивач зазначив, що ТОВ «Дністрові роси» уклало з [PERSON] 29 липня 2007 року договір оренди земельної ділянки на площу 1,8379 га, який зареєстровано 01.12.2009 року в Чернівецький регіональній філії ДП «Цент ДЗК». Термін дії договору до 01.12.2014 року. ТОВ «Дністрові роси» виконало вимоги ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та надіслало [PERSON] повідомлення про бажання скористатися переважним правом на укладення договору оренди на новий строк та додаткову угоду, що підтверджується листом від 22.08.2014 року. Ігноруючи пропозиції позивача, під час дії договору оренди від 29.07.2007 року, [PERSON] порушуючи ст. 777 Цивільного кодексу України та ст. 33 Закону України «Про оренду землі», уклав 19.11.2014 року договір оренди землі з фермерським господарством "Вікагропром". Додатком до цього договору складено акт-приймання передачі земельної ділянки. Позивач зазначає, що договір оренди від 19.11.2014 року укладений між відповідачами з порушенням чинного законодавства України та з порушенням прав ТОВ «Дністрові роси» на користування земельною ділянкою. Зазначають, що акт приймання-передачі земельної ділянки площею 1,8379 га, складений з порушенням, оскільки ця земельна ділянка перебуває в користуванні ТОВ «Дністрові роси» та з 01.12.2014 року акт про повернення земельних ділянок між [PERSON] та позивачем не було складено, тобто не повернувши земельні ділянки від попереднього орендаря, [PERSON] нібито передав їх для ФГ «Вікагропром». Підтвердженням користування земельною ділянкою ТОВ «Дністрові роси» є відсутність акту повернення земельної ділянки, та той факт, що після 01.12.2014 року [PERSON] не надсилав для позивача заперечення про поновлення договору оренди землі. На даний час ТОВ "Дністрові роси" не може укласти додаткову угоду, оскільки договір оренди від 19.11.2014 року укладений між відповідачами зареєстрований у [PERSON] службі Кельменецького районного управління юстиції 25.12.2014 року. В судовому засіданні представник позивача [PERSON] позов підтримала, просила його задовольнити. Відповідач [PERSON]Я в судове засідання не зявився, надав суду повідомлення, в якому зазначив, що він вів усні переговори з ТОВ «Дністрової роси» щодо підписання додаткової угоди, однак після даних переговорів, вони не дійшли згоди, оскільки не було спільної позиції щодо орендної плати, він просив виключити п.4 з додаткової угоди, та не погоджувався із п.6 додаткової угоди, крім того наполягала на внесення змін до п. 9, однак юрист товариства повідомив, що розробив один примірник додаткової угоди для всіх, а для кожного окремо орендодавця додаткової угоди розробляти не будуть. Представник відповідача [PERSON] в судовому засіданні позовні вимоги не визнала, просила суд відмовити у їх задоволенні, крім того надала суду заперечення, в якому зазначила, що власник спірної земельної ділянки повідомляв неодноразово ТОВ «Дністрові роси» листом - повідомленням про заперечення в продовженні договору оренди від 29.07.2007 року та просив після закінчення строку дії договору оренди землі, передати землю згідно акту повернення. Крім того, зазначила, що істотні умови додаткової угоди і основного договору не відповідали ст. 15 ЗУ «Про оренду землі» та були неприйнятними, в частині строку дії договору, розміру орендної плати, її індексації, строків внесення, відповідальності за її несплату, умов повернення земельної ділянки орендарем, поліпшення земельної ділянки. Представник відповідача ФГ «Вікагропром» [PERSON] заперечив проти заявлених позовних вимог та просив суд відмовити у їх задоволенні. Представник третьої особи на стороні відповідачів [PERSON] служба Кельменецького районного управління юстиції в судове засідання не зявився, проте подав до суду письмову заяву про розгляд справи у його відсутності. Суд, вислухавши пояснення сторін, вивчивши та дослідивши матеріали справи, з'ясувавши всі фактичні обставини на яких ґрунтуються позовні вимоги, об'єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення справи по суті, прийшов до висновку, що позов не підлягає задоволенню. Відповідно до ст. 11 ЦПК України суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі. Згідно ст. ст. 10, 60 ЦПК України кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених статтею 61 цього Кодексу. Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. Судом встановлено, що 29 липня 2007 року між [PERSON] та ТОВ «Дністрові роси» було укладено договір оренди, згідно даного договору орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Згідно вказаного договору в оренду орендодавцю передається земельна ділянка загальною площею 1,84 га., нормативно-грошова оцінка якої становить 19168,38 грн., із встановленням орендної плати в розмірі 287,53 грн., а саме, виходячи з розрахунку 1,5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, за повний рік. Відповідно до п. 8 договір оренди землі укладено строком на 5 (пять) років, при цьому сторони встановили, що у випадку належного виконання орендарем умов договору термін дії договору продовжується ще на 5 (пять) років (і не потребує внесення до нього змін (доповнень) чи переукладення даного договору на новий термін). Після закінчення строку договору Орендар має переважне право поновлення його на новий строк. Відповідно відмітки на договорі оренди, його державну реєстрацію було здійснено 01.12.2009 року в Чернівецькій регіональній філії ДП «Центр ДЗК», строк дії оренди закінчується 01.12.2014 року (а.с.7). ТОВ «Дністрові роси» направило [PERSON] повідомлення про поновлення договору оренди із додатковою угодою про внесення змін та доповнень до договору оренди землі, підписаної директором. Відповідно до додаткової угоди п. 9 Основного договору пропонується викласти у новій редакції: «Орендна плата вноситься орендарем в розмірі 5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, в т.ч. і податок на доходи фізичних осіб, за повний рік, в наступних формах: натуральній, а саме, власною сільськогосподарською продукцією та /або відробітковій, а саме шляхом надання с/г послуг (при цьому сторони погодили, що найменування продукції, види послуг та їх ціни встановлюються Орендарем та є єдиним для всіх орендодавців) та/або в грошовій формі». П.9.1 викласти у наступній редакції: «При виплаті орендодавцю орендної плати орендарем проводиться утримання податку на доходи фізичних осіб з суми орендної плати». П. 23 викласти у наступній редакції: «Поліпшення стану земельної ділянки, проведені Орендарем, в тому числі за письмовою згодою з Орендодавцем, підлягають відшкодуванню» (а.с.8-9). 03 вересня 2014 року [PERSON] повернув ТОВ «Дністрові роси» два екземпляри додаткової угоди без підписання та повідомив про те, що не погоджується на продовження договору, просить не проводити ніяких агротехнічних заходів після збирання врожаю на його ділянці в 2014 році (а.с.10, 144). 09 жовтня 2014 року ТОВ «Дністрові роси» направило повідомлення [PERSON], в даному повідомленні зазначили, що товариство має бажання укласти з ним додаткову угоду на продовження договору оренди. Зазначило, що надання земельних ділянок в оренду [PERSON] є незаконним, оскільки порушується переважне право на продовження договору оренди землі. Зазначили, що за його згодою, товариство, обробляючи земельну ділянку, здійснили її поліпшення на загальну суму 38515 гривень, у разі відмови від підписання додаткової угоди, товариство буде змушене звернутися до суду із вимогою про відшкодування понесених витрат на поліпшення земельної ділянки (а.с.145). ТОВ «Дністрові роси» 20.11.2014 року отримало відповідь від [PERSON], в якому останній зазначив, що не має наміру продовжувати договір оренди, після закінчення договору оренди, просить передати земельну ділянку згідно акту повернення (а.с.146). 04.12.2014 року ТОВ «Дністрові роси» отримало повідомлення від [PERSON], в якому останній зазначив, що термін дії закінчується, ставить до відома про те, що не має наміру продовжувати його дію, просить протягом десяти днів після закінчення терміну дії договору повернути йому земельну ділянку у встановленому порядку (а.с.148). 18.11.2014 року [PERSON] та фермерське господарство «Вікагропром» в особі [PERSON] уклали договір оренди земельної ділянки площею 1.8379 га, яка знаходиться на території Бурдюзької сільської ради в урочищі «Попове», нормативно грошова оцінка земельної ділянки становить 42223,02 гривень, строк дії договору укладено на 5 років, перебіг оренди починається з дати укладення договору оренди та його державної реєстрації. Орендна плата вноситься орендарем в розрахунку 5 % нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає 2111,15 гривень на рік. Обчислення розміру оренди здійснюється з урахуванням індексації (а.с.151-152). 22.03.2015 року між [PERSON] та фермерським господарством «Вікагропром» в особі [PERSON] було підписано акт прийому-передачі земельної ділянки по договору оренди землі від 18.11.2014 року та акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) (а.с.153-154). Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, договір оренди землі між [PERSON] та ФГ «Вікагропром» був зареєстрований [PERSON] службою Кельменецького районного управління юстиції 25.12.2014 року (а.с. 150). Відповідно до довідки № 808 від 22.07.2015 року, виданої Бурдюзькою сільською радою, земельна ділянка (пай) власником якої є [PERSON], кадастровим номером № 7322081600:02:001:0266, площею 1,8379 га, в урочищі «Попове» Бурдюзької сільської ради, з грудня 2014 року по даний час ТОВ «Дністрові роси» не використовувало та не обробляло. Дана земельна ділянка використовується ФГ «Вікагропром» (а.с.161-162). Вказаний факт також підтверджується актом від 14.07.2015 року, складеного за свідченням [PERSON], землевпорядника Бурдюзької сільської ради [PERSON], депутатів сільської ради [PERSON], [PERSON], згідно якого після закінчення терміну дії договору від 01.12.2014 року, ТОВ «Дністрові роси» земельною ділянкою не користувалося до 14.07.2015 року, ніяких агротехнічних, агрохімічних заходів, робіт по вирощуванні, догляді та збиранню врожаю та інших повязаних з веденням товарного сільськогосподарського виробництва, товариством не проводилося (а.с.163). Відповідно до ч.1 ст. 777 ЦК України , наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється. Крім того, стаття 764 ЦК України передбачає таку правову конструкцію, як поновлення договору найму, яка зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладання нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення договору найму, та по друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця. Відповідно до правової позиції ВСУ у справі № 6-10цс15 від 25.02.2015 року стаття 33 Закону України "Про оренду землі" об'єднує два випадки пролонгації договору оренди. Так, у частині першій статті 33 цього закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обовязки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Реалізація зазначеного переважного права на поновлення договору оренди можлива лише за умови дотримання встановлених цією нормою певної процедури і строків (частини 2-5 цієї статті). Частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачена інша підстава поновлення договору оренди, а саме у тому разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність наступних юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обовязки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди. Судом встановлено, що ТОВ «Дністрові роси» з 01.12.2014 року до 14.07.2015 року фактично не користується земельною ділянкою [PERSON], не проводило на ній сільськогосподарських робіт. Вказаний факт підтверджується довідками № 423 від 20.04.2015 року та № 808 від 22.07.2015 року Бурдюзької сільської ради (а.с. 161, 162), актом від 14.07.2015 року (а.с. 163). 04.12.2014 року ТОВ «Дністрові роси» отримало повідомлення від [PERSON], в якому останній зазначив, що термін дії закінчується, ставить до відома про те, що не має наміру продовжувати його дію, просить протягом десяти днів після закінчення темніну дії договору повернути йому земельну ділянку у встановленому порядку (а.с.148), що підтверджує те, що [PERSON] повідомив ТОВ «Дністрові роси» про не бажання в подальшому продовжувати термін договору оренди. Суд не бере до уваги, посилання позивача на те, що ТОВ «Дністрові роси» в грудні 2014 року та у березні 2015 року здійснювало на спірній земельній ділянці сільськогосподарські роботи, даний факт не підтверджується також і актом виконання робіт (надання послуг) від 31.03.2015 року (а.с. 120) та актом виконання робіт (надання послуг) №1228 від 30.12.2014 року (а.с.121), оскільки в даних актах відсутня вказівка на місяць проведення робіт з ріперування, внесення аміачної води та боронування на полі № 60504, на якому знаходиться земельна ділянка [PERSON]. Проаналізувавши законодавство, суд відхиляє доводи позивача щодо можливості припинення фактичного користування земельною ділянкою орендодавця лише шляхом підписання акту прийому-передачі земельної ділянки після припинення дії договору оренди, так як даний обовязок складення такого акту прийому-передачі не передбачений Законом України «Про оренду землі», та договором про оренду від 29.07.2007 року. Крім того, правові висновки Верховного [PERSON] України, викладені в постановах ВСУ в справі № 6-4цс15 від 18.03.2015 року, справі № 6-10цс15 від 25.02.2015 року та справі № 6-55цс15 від 15.04.2015 року, вказують на те, що порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України, матиме місце при укладенні договору оренди: - із новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право; - у випадку недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах та укладення з ним договору, на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права; - укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю у поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати обєкт оренди для власних потреб. Встановивши, у справі, яка переглядається, факт належного виконання орендарем умов договору оренди; дотримання ним строків та процедури повідомлення про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди на новий строк; не надіслання орендодавцем у встановлений законом строк відмови у поновленні договору на новий строк; укладення орендодавцем договору оренди з іншим орендодавцем на таких самих умовах, які запропоновані попереднім орендарем; суд на підставі статті 33 Закону України «Про оренду землі» повинен дійти обґрунтованого висновку про наявність у позивача переважного права на поновлення договору оренди землі на новий строк та порушення цього права у звязку з укладенням орендодавцем договору оренди з іншим орендарем. Виходячи із аналізу змісту правового висновку ВСУ, зокрема, в справі № 6-10цс15 від 25.02.2015 року, суд дійшов висновку, що для порушення переважного права попереднього орендаря повинна бути сукупність всіх вище перелічених обставин, а відсутність хоча б однієї з них не дає право попередньому орендарю стверджувати про порушення його переважного права на укладення договору оренди. Судом встановлено, що договір оренди землі від 18.11.2014 року укладеного між [PERSON] та ФГ «Вікагропром» має ряд суттєвих відмінностей від додаткової угоди про внесення змін та доповнень до договору оренди землі від 29.07.2007 року та самого договору оренди від 29.07.2007 року. Пункт 3 додаткової угоди про внесення змін та доповнень до договору оренди землі від 29.07.2007 року передбачає пункт 9 основного договору викласти у новій редакції: «Орендна плата вноситься орендарем в розмірі 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, в т.ч. і податок на доходи фізичних осіб, за повний рік, в наступних формах: натуральній, а саме власною сільськогосподарською продукцією та/або відробітковій, а саме, шляхом надання сільськогосподарських послуг (при цьому сторони погодили, що найменування продукції, види послуг та їх ціни встановлюються орендарем та є єдиним для всіх орендодавців), та/або в грошовій формі: шляхом видачі грошових коштів орендодавцю через касу орендаря або безготівковим зарахуванням коштів на поточний рахунок орендодавця, відкритому в банку, із наданням реквізитів для здійснення такого зарахування за зверненням орендодавця» (а.с.7). Проте, відповідно до пункту 6 договору оренди землі від 18.11.2014 року, укладеного між [PERSON] та ФГ «Вікагропром»: «Орендна плата вноситься орендарем з розрахунку 5% нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає 2111,15 грн. за орендовану земельну ділянку за рік. Орендна плата проводиться в грошовому, натуральному або відробітковому вигляді враховуючи ринкову ціну продукції чи послуги, якою розраховуються, на час проведення розрахунку» (а.с.151). Аналізуючи вказані пункти договорів, суд прийшов до висновку, що якщо б визначення розміру орендної плати ТОВ «Дністрові роси» здійснювалося в натуральній формі, то напряму залежало б тільки від волі орендаря і містило б субєктивний підхід, натомість визначення розміру орендної плати ФГ «Вікагропром», що здійснювалась би в натуральній, залежало б від ринкової ціни продукції. Крім того, в п.3 та п.4 додаткової угоди про внесення змін та доповнень до договору оренди землі від 29.07.2007 року передбачає включення до договору положення: «при виплаті (внесенні) Орендодавцю орендної плати Орендарем проводиться утримання податку на доходи фізичних осіб з суми орендної плати». У договорі оренди землі від 18.11.2014 року, вказане положення відсутнє (а.с.115). Із копії квитанцій та платіжної відомості №4 (а.с.157-158) також вбачається, що [PERSON] отримав від ФГ «Вікагропром» орендну плату за земельний пай згідно договору від 18.11.2014 року в розмірі 2636,83 гривень, крім того, господарством оплатило за нього ПДФО 15% в розмірі 395,52 гривень та військовий збір 1,5 % в розмірі 39,56 гривень. Тобто, аналізуючи п.3 та п.4 додаткової угоди про внесення змін та доповнень до договору оренди землі від 29.07.2007 року, суд приходить до висновку, що орендодавець отримував би орендну плату по факту меншу ніж 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (а.с.7). Крім того, пунктом 14 Договору оренди землі від 29.07.2007 року, зазначено, що «у разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня у розмірі 0,005% несплаченої суми за кожний день прострочення». Пункт 9 Договору оренди землі від 18.11.2014 року передбачає, що «у разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня у розмірі 0,2% несплаченої суми за кожний день прострочення». Отже, розмір пені, що повинна сплачуватись ФГ «Вікагропром» за невчасне виконання зобовязання щодо сплати орендної плати, є вочевидь більшим, ніж розмір пені, що повинна сплачуватись ТОВ «Дністрові роси» за аналогічні порушення виконання зобовязання Орендарем. Згідно п. 6 запропонованої додаткової угоди про внесення змін та доповнень до договору оренди землі від 29.07.2007 року вказано, що «сторони домовилися пункт 23 викласти в новій редакції такого змісту: «Поліпшення стану земельної ділянки, проведені Орендарем, в тому числі з письмовою згодою з Орендодавцем, підлягають відшкодуванню. Умови, обсяги і строки відшкодування Орендарю витрат за проведені ним поліпшення стану земельної ділянки визначаються відповідно до здійснених витрат Орендаря на такі поліпшення». Проте, відповідно до п. 17 Договору оренди землі від 18.11.2014 року передбачено, що «поліпшення стану земельної ділянки, проведені орендарем за письмовою згодою орендодавця, підлягають відшкодуванню. Умови, строки і обсяги відшкодування орендарю витрат за проведені ним поліпшення стану земельної ділянки визначаються окремою угодою сторін». Згідно зі ч. 5 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» (в редакції чинній на момент направлення позивачем угоди відповідачу та укладення оспорюваного договору оренди), у разі якщо договором оренди землі передбачено здійснення заходів, спрямованих на охорону та поліпшення обєкта оренди, до договору додається угода щодо відшкодування орендарю витрат на такі заходи. Отже, виходячи з аналізу положень Закону України «Про оренду землі», відшкодування витрат на поліпшення земельної ділянки може здійснюватись виключно за попередньою згодою орендодавця з обовязковим укладення угоди про порядок, строк та умови такого відшкодування. Дослідивши вказані договори, суд дійшов висновку, що договір оренди земельної ділянки від 18.11.2014 року містить більш сприятливі істотні умови, а ніж ті, які зазначалися в угоді про внесення змін та доповнень до договору оренди землі від 29.07.2007 року та самого Договору оренди землі від 29.07.2007 року, а тому переважне право позивача, на думку суду, порушено не було. Підсумовуючи вищевикладене, з огляду на загальні засади цивільного законодавства та судочинства, суд дійшов висновку, що права ТОВ «Дністрові роси» порушені не були, оскільки під час переговорів між ТОВ «Дністрові роси» та [PERSON] не було досягнуто спільної згоди щодо додаткової угоди, а тому [PERSON] домовився із новим орендарем щодо плати за новим договором та інших умов договору на більш сприятливих умовах, крім того, повідомив ТОВ «Дністрові роси» про небажання укладати новий договір на тих умовах, які пропонувалися. За таких обставин позов товариства з обмеженою відповідальністю «Дністрові роси» задоволенню не підлягає. На підставі вищенаведеного та

Outcome: dismissed