Jurisdiction: civil
Date: 2015-09-13 00:00:00

Позивач - [PERSON] звернулася до суду з позовом про визнання майнових прав на об'єкт нерухомості - квартиру [ADDRESS] у Дніпровському районі м. Києва). Позовні вимоги обґрунтовані наступним. Між [PERSON] та ТОВ «Капітал Ріелті» було укладено Договір купівлі-продажу майнових прав № КР/7/306 від 06.03.2014р. 12.09.2014р. до зазначеного Договору було укладено Додаткову Угоду (разом - Договір) про заміну сторони у зобов'язанні № 1 від 12.09.2014р., відповідно до якої сторони домовилися замінити ТОВ "Капітал Ріелті" на ТОВ "Капітал Ріелті ЛТД". Предметом Договору № КР/7/306 від 06.03.2014 р. є майнове право - право набуття позивачем в майбутньому прав власності на нерухоме майно, яке виникає тоді, коли виконані певні передумови, що є необхідними і достатніми для набуття права власності. За умовами Договору від 06.03.2014р. та у передбаченому ним порядку, відповідач зобов'язався передати позивачці майнові права на об'єкт нерухомості, а саме: 1-кімнатну квартиру № 194, загальною проектною площею 41,8 кв.м на 23 поверсі секції № 3 житлового будинку [ADDRESS] у Дніпровському районі міста Києва, кадастровий номер земельної ділянки [NUMBER]; а позивач зобов'язалася прийняти від відповідача майнові права на зазначену квартиру і сплатити вартість майнових прав, яка, згідно пункту 4.2 Договору, склала 313 500,00 грн. 00 коп., - до 05 травня 2014 року. Оплату за Договором позивач здійснила у повному обсязі і вчасно, виконавши належним чином умови Договору. Таким чином, позивач вчинила усі необхідні дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних для набуття майнових прав на квартиру, - повністю оплатила майнові права на квартиру, а відповідач, відповідно, втратив право розпоряджатись майновими правами на квартиру. На цій підставі, - відповідно до положень п. 3.1 Договору № КР/7/306 від 06.03.2014р., у позивача виникло право вимоги до відповідача щодо передачі майнових прав на квартиру за Актом прийому-передачі, як це передбачено умовами Договору, а у відповідача виник обов'язок оформлення з позивачем Акта прийому-передачі майнових прав на квартиру. Згідно з пунктом 2.5 Договору, запланований строк закінчення будівництва та введення Будинку в експлуатацію - 3 квартал 2014 року. На даний час будинок не введений в експлуатацію, Акт прийому-передачі майнових прав на квартиру не підписаний, що свідчить про наявність спору між сторонами про майнові права. Згідно зі ст. 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Відповідно до ст. 629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами. Оскільки відповідач не виконав належним чином взяті на себе договірні зобов'язання, порушив термін введення будинку в експлуатацію, не проінформував позивача щодо причин, через які до цього часу будинок не введений в експлуатацію, а також порушує майнові права позивача, не підписуючи Акт прийому-передачі майнових прав на квартиру і Довідку про повну сплату вартості майнових прав, представник позивача, підтримавши в судовому засіданні позов з вищенаведених підстав, просив його задовольнити. Представник відповідача в судовому засіданні позов не визнав, просив у задоволенні позову відмовити, посилаючись на наступні обставини. Між сторонами наявні договірні відносини відповідно до Договору купівлі-продажу майнових прав № КР/7/306 від 06.03.2014р. і Додаткової Угоди про заміну сторони у зобов'язанні № 1 від 12.09.2014р. Відповідно до пункту 7.3 Договору, - у разі невиконання зобов'язань, визначених п.4.3 цього Договору, Покупець втрачає право купівлі майнових прав на Об'єкт нерухомості за ціною, визначеною у п. 4.1 , 4.2. цього Договору. При цьому, Продавець набуває право купівлі майнових прав на Об'єкт нерухомості на інших умовах або має право розірвати договір на умовах, викладених в п. 6.1. цього Договору. У разі порушення строків оплати передбачених Договором, сторона втрачає право купівлі майнових прав за ціною визначеною п .4.1 цього Договору, а саме - за ціною 7 500 гривень за 1 кв.м. Відповідно до картки рахунку [PERSON], що також підтверджується і наданими самою позивачкою квитанціями, останній платіж у 13 500 гривень [PERSON] сплатила 29 серпня 2014 року, хоча, відповідно до п.4.3. Договору, мала здійснити цей платіж в строк до 05 травня 2014 року включно; лише 16 квітня 2015 року вона перерахувала остаточну частину платежу - 3000, 00 грн., передбаченого п.4.3 Договору, в сумі 290 000, 00 грн., хоча повинна була здійснити його до 31 березня 2014 року включно. Відповідно, доводи позивача про своєчасне і належне виконання нею умов Договору відповідач просить оцінити критично з урахуванням наявних у справі письмових доказів. У зв'язку з допущеними позивачем порушеннями умов Договору щодо порядку розрахунків та положень пункту 7.3 Договору, ціна за несплачені квадратні метри перерахувалась за ринковою ціною на момент порушення зобов'язань, а саме, - 0.6823 кв. м по ціні 17 900 гривень 00 копійок за 1 кв.м. Як зазначив представник відповідача, майнові права позивача не оспорюються, після сплати позивачем 12 213, 17 грн. на розрахунковий рахунок продавця, їй буде видана довідка про 100 % оплати майнових прав на Об'єкт нерухомості в порядку, передбаченому Договором. Крім цього, просив звернути увагу на те, що пунктом 3.1. Договору визначений порядок та повний перелік юридичних фактів, після настання яких у відповідача виникає обов'язок надати Акт приймання-передачі, зокрема: Акт підписується сторонами не пізніше 60 робочих днів з дати настання останньої з подій: здійснення покупцем 100% загальної площі об'єкта нерухомості, що визначена у п.2.2. цього Договору; введення об'єкта капітального будівництва в експлуатацію; здійснення розрахунків відповідно до п. 4.3. даного Договору. На даний час об'єкт капітального будівництва в експлуатацію не введений, остання з подій де-факто ще не настала, що свідчить про передчасність звернення до суду, оскільки права, свободи чи інтерес позивача не порушений і не оспорюється. Вислухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, судом встановлено наступне. Згідно зі ст. 11 ЦК України цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки; підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини. Частиною першою статті 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Згідно зі ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Згідно з ч. 1 ст. 4 Закону України "Про інвестиційну діяльність", об'єктами інвестиційної діяльності можуть бути будь-яке майно, в тому числі основні фонди і оборотні кошти в усіх галузях економіки, цінні папери (крім векселів), цільові грошові вклади, науково-технічна продукція, інтелектуальні цінності, інші об'єкти власності, а також майнові права. Відповідно до ст. 3 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" майновими правами визнаються будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі, права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо ) та права вимоги. Відповідно до ч. 1 ст. 177 ЦК України об'єктами цивільних прав є речі, в тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага. Згідно з положеннями ст. 190 ЦК України майном як особливим об'єктом вважається окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки. Майнові права є неспоживчою річчю, майнові права визнаються речовими правами. Згідно зі ст. 2 Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" об'єкт інвестування - квартира або приміщення соціально-побутового призначення (вбудовані в житлові будинки або окремо розташовані нежитлові приміщення, гаражний бокс, машиномісце тощо) в об'єкті будівництва, яке після завершення будівництва стає окремим майном. Відповідно до ст. 18 Закону України "Про основи містобудування" закінчені будівництвом об'єкти підлягають прийняттю в експлуатацію в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. Експлуатація неприйнятих у встановленому законодавством порядку об'єктів забороняється. Частиною 2 ст. 331 ЦК України визначено, що право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Об'єкт будівництва набуває статусу новоствореного нерухомого майна лише після прийняття об'єкту в експлуатацію та здійснення державної реєстрації права власності на нього. До завершення будівництва проінвестованого об'єкта нерухомого майна та прийняття його до експлуатації інвестору належить не право власності на цей об'єкт, а майнові права на нього. При цьому, інвестор набуває майнових прав на об'єкт нерухомого майна з моменту підписання інвестиційної угоди та виконання її умов щодо здійснення відповідних інвестицій. Аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду України № 6-70цс13 від 25.09.2013, в якій зазначено, що аналіз положень ЦК України свідчить про те, що майнове право - це обумовлене право набуття в майбутньому прав власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою, право очікування), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, що є необхідними й достатніми для набуття речового права. Умовами Договору купівлі-продажу майнових прав № КР/7/306 від 06.03.2014р. і Додаткової Угоди про заміну сторони у зобов'язанні № 1 від 12.09.2014р., на підставі яких у сторін виникли договірні правовідносини, визначено обов'язок відповідача передати позивачу об'єкт інвестування по Акту прийому-передачі за певних умов (п. 3.1): Акт підписується сторонами не пізніше 60 робочих днів з дати настання останньої з подій: здійснення покупцем 100% загальної площі об'єкта нерухомості, що визначена у п.2.2. цього Договору; введення Об'єкта капітального будівництва в експлуатацію та здійснення розрахунків відповідно до п. 4.3. даного Договору. Остання з подій, - введення Об'єкта капітального будівництва в експлуатацію, не відбулася, що сторонами не заперечується і визнається (відповідно до ст. 61 ЦПК України не підлягає доказуванню). Щодо здійснення сторонами розрахунків відповідно до п. 4.3. даного Договору, судом встановлено, що пунктом 4.3.1 Договору передбачений порядок здійснення позивачем розрахунків, відповідно до якого останній вносить в касу продавця 100% вартості об'єкта фінансування в наступному порядку: 10 000 грн. - в строк до 0703.2014р. включно; 290 000 грн. в строк до 31.03.2014р. включно; 13 500 грн. в строк до 05.05.2014р. включно. Згідно наданих позивачем квитанцій, що відображено й у наданій відповідачем картці рахунку [PERSON], останній платіж у 13 500 гривень [PERSON] сплатила 29 серпня 2014 року, хоча, відповідно до п.4.3. Договору, мала здійснити цей платіж в строк до 05 травня 2014 року включно; 16 квітня 2015 року позивач перерахувала остаточну частину платежу - 3 000, 00 грн., передбаченого п.4.3 Договору, - в сумі 290 000, 00 грн., хоча повинна була здійснити його до 31 березня 2014 року включно. Отже, заслуговують на увагу й доводи представника відповідача про те, що здійснення розрахунків відповідно до п. 4.3. даного Договору між сторонами на даний час не відбулося, оскільки наявними у справі доказами підтверджується порушення позивачем передбаченого Договором порядку здійснення розрахунків. На підставі ст. 876 ЦК України власником об'єкта будівництва або результату інших будівельних робіт є замовник, якщо інше не передбачено договором. Договір не розірваний, не визнаний недійсним, його умови виконуються сторонами з порушеннями, оскільки об'єкт в строк, передбачений Договором, не введений в експлуатацію, платежі здійснені покупцем з порушенням передбачених умовами Договору строків, проте, пунктом 5.2.1 Договору передбачено, що продавець закріплює за покупцем майнові права на об»єкт нерухомості в момент підписання сторонами на строк дії цього Договору. Способами захисту прав та інтересів, згідно з п. 1, п. 1 ч. 2 ст. 16 Цивільного кодексу України, є визнання права та примусове виконання обов'язку в натурі. Проте, майнові права позивача не відчужені на користь третіх осіб, не порушені відповідачем, прямо передбачені умовами Договору, не оспорюються і визнаються сторонами. Отже, право позивача не є порушеним і таким, що підлягає судовому захисту. Відповідно до ст. 60 ЦПК України кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Доказів протилежного позивачем не надано, тому позовні вимоги [PERSON] є недоведеними та необґрунтованими з вищенаведених підстав, і задоволенню не підлягають.

Outcome: dismissed