Jurisdiction: civil
Date: 2014-04-09 00:00:00

ТОВ "Агрофірма "Агротіс" звернулось до суду, вказуючи, що 27 березня 2008 року був укладений договір оренди землі з [PERSON]. За умовами договору [PERSON] надав ТОВ «Агрофірма «Агротіс» в строкове оплатне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення площею 3,99 га, що належить орендодавцю відповідно до державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯА № 723797 та розташовану на території Криничанської сільської ради Строк дії договору визначений п.8 договору - 12 років. Однак весною 2013 року ТОВ "Агрофірма "Агротіс" не змогло провести польові роботи, бо [PERSON] самостійно , в порушення п. 29 договору, обробив свою земельну ділянку та засіяв її сільськогосподарською культурою. Внаслідок дій відповідача ТОВ «Агрофірма «Агротіс» понесло збитки у виді неотриманих доходів в сумі 8500 грн. На підставі викладеного позивач просить стягнути з орендодавця суму неотриманих доходів, розраховану виходячи з середньої врожайності соняшника на зерно у вазі після доробки за 2010-2012 роки по філії «Світанок», а також з середньої ціни реалізації сільськогосподарськими підприємствами насіння соняшнику з урахуванням податку на додану вартість по Донецькій області на січень-вересень 2013 року. Крім того, позивач просить зобов'язати [PERSON] звільнити орендовану ТОВ "Агрофірма "Агротіс" земельну ділянку для подальшого її використання . [PERSON] звернувся до суду з зустрічною позовною заявою про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним, посилаючись на те, що укладений між сторонами 27 березня 2008 року договір оренди не відповідає діючому законодавству, а саме: -в договорі, в порушення ч. 1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» не зазначено сторону, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; -не вказані існуючи обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; - в договорі не вказано, в порушення вимог ч. 2 ст. 19 Закону України «Про оренду землі», що строк дії договору визначений з урахуванням періоду ротації основної сівозміни згідно з проектом землеустрою ,відсутнє посилання на відповідний проект землеустрою; - в порушення вимог ч. 4ст. 15 Закону відсутня невід'ємна частина договору оренди - акт визначення меж земельної ділянки в натурі, що унеможливлює її ідентифікацію на місцевості. Уточнюючи позовні вимоги [PERSON] зазначив, що крім вищенаведеного, договір оренди підписаний 27 березня 2008 року від імені ТОВ "Агрофірма "Агротіс" неповноважною особою - [PERSON], що діяла за дорученням від 22 грудня 2003 року, що дійсне до 22 грудня 2006 року. Вона ж підписала акт приймання-передачі спірної земельної ділянки в той час як взагалі не працювала на підприємстві. В судовому засіданні представник ТОВ "Агрофірма "Агротіс" позов підтримала повністю, пояснивши, що [PERSON] порушив договір оренди та перешкодив орендарю у користуванні земельною ділянкою, що підтверджено листом державної інспекції сільського господарства в Донецькій області, надісланого після проведення відповідної перевірки дотримання вимог земельного законодавства. Представник вважає, що зустрічний позов не підлягає задоволенню, зазначаючи, що [PERSON] працюючи директором ТОВ "Агрофірма "Агротіс", підписала 27 березня 2008 року договір оренди та акт передачі землі, діючи на підставі довіреності від 29 грудня 2007 року, якою відповідні повноваження [PERSON] були надані до 31 грудня 2010 року. Звільнена [PERSON] з посади - 31 грудня 2008 року , тому 27 березня 2008 року мала повноваження на підписання договору оренди. Що стосується акту передачі землі, то зазначений акт був виготовлений одночасно з укладанням договору - 27 березня 2008 року в числі обов'язкових документів, що необхідні задля проведення державної реєстрації договору оренди. Під час проведення такої реєстрації, посадова особа Олександрівського РВ ДРФ ДП «ЦДЗК» 17 червня 2010 року власноруч зазначила в акті передачі земельної ділянки дату реєстрації та номер. Спірний договір оренди містить всі умови відповідно до діючого на час укладання угоди законодавства. [PERSON] та його представник в судовому засіданні вимоги позовної заяви ТОВ "Агрофірма "Агротіс" не визнали та підтримали вимоги зустрічної позовної заяви в повному обсязі, вважаючи укладений договір оренди недійсним на викладених у зустрічному позові підставах. [PERSON] не заперечує, що перешкоджав орендарю у користуванні орендованою земельною ділянкою , обробивши її в 2013 році самостійно, бо вважає укладений договір оренди недійсним. Представник відділу Держземагенства в Олександрівському районі в судове засідання не з'явився, звернувшись з письмовою заявою про розгляд справи без участі представника. Проаналізувавши зібрані докази, суд встановив наступне. 27 березня 2008 року між сторонами був укладений договір оренди, за яким [PERSON] передав ТОВ «Агрофірма «Агротіс» в оренду земельну ділянку сільськогосподарського призначення площею 3,99 га, що належить йому на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯА № 723797 та розташовану на території Криничанської сільської ради. Відповідно до п. 8, строк дії договору визначений у 12 років. Укладений договір оренди був зареєстрований в Олександрівському РВ ДРФ ДП «ЦДЗК» 17 червня 2010 року за № 04101650044. а.с. 29-31 Орендар посилається, що в 2013 році [PERSON] створив перешкоду в користуванні ним орендованої земельної ділянки шляхом самостійної обробки та посіву сільськогосподарської культури. [PERSON] не заперечував цей факт. Крім того, зазначені обставини підтверджуються листом державної інспекції сільського господарства в Донецькій області від 1 жовтня 2013 року № 05/ 4904 щодо проведення перевірки дотримання вимог земельного законодавства на території Криничанської сільської ради Олександрівського району . За результатами вказаної перевірки держсільгоспінспекцією встановлено, що власники земельних ділянок, зокрема, [PERSON] не розірвавши договори оренди та в порушення п. 29 договору, обробили свої земельні ділянки та засіяли сільськогосподарськими культурами. За результатами перевірки інспекцією були складені акти обстеження ділянок від 15 серпня 2013 року. а.с. 22 Суд вважає встановленими обставини перешкоджання [PERSON] орендареві у користуванні земельною ділянкою шляхом її самостійного використання . Вирішуючи спір в частині вимоги про визнання укладеного договору оренди недійсним, суд виходить з наступного. Відповідно до положень ст. 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним та відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. За вимогами ч. 1 ст. 16 Закону України «Про оренду землі», укладання договору оренди земельної ділянки із земель приватної власності здійснюється за згодою орендодавця та особи, яка згідно із законом, вправі набувати право оренди на таку земельну ділянку. Укладений між сторонами 27 березня 2008 року договір оренди підписаний від імені ТОВ "Агрофірма "Агротіс" [PERSON] В договорі зазначено, що вона діяла за дорученням від 22 грудня 2003 року. [PERSON] та його представник наполягають, що термін дії довіреності сплив, а тому [PERSON] не мала повноважень підписувати договір оренди 27 березня 2008 року. Представник ТОВ «Агрофірма «Агротіс» пояснила, що під час підписання договору, сторони використали бланки договорів, що були виготовлені раніше. Встановлюючи наявність повноважень [PERSON] на підписання спірного договору оренди суд виходив з того, що відповідно до наказу директора ТОВ «Агрофірма «Агротіс» № 74 від 12 грудня 2003 року директором філії «Криниці» цього ТОВ була призначена [PERSON]. а.с. 71 За довіреністю директора ТОВ «Агрофірма «Агротіс» від 22 грудня 2003 року [PERSON] наділена повноваженнями, зокрема, щодо укладання від імені ТОВ договорів в межах його статутної діяльності. Довіреність дійсна до 22 грудня 2006 року. а.с. 72 До спливу дії вищезазначеної довіреності, 30 грудня 2005 року директор ТОВ «Агрофірма «Агротіс» надав [PERSON] довіреність, терміном дії до 31 грудня 2007 року, наділяючи її повноваженнями, в тому числі, укладати договори від імені ТОВ. Згодом , довіреністю директора ТОВ «Агрофірма «Агротіс» від 29 грудня 2007 року такі повноваження [PERSON] були надані до 31 грудня 2010 року. а.с. 73, 74 Відповідно до наказу № 80 від 31 грудня 2008 року [PERSON], директор філії «Криниці» ТОВ «Агрофірма «Агротіс» звільнена 31 грудня 2008 року з посади за власним бажанням. а.с. 75 Таким чином, [PERSON], працюючи директором філії «Криниці» ТОВ «Агрофірма «Агротіс» мала повноваження підписати договір оренди від 27 березня 2008 року за довіреністю від 29 грудня 2007 року. Що стосується акту приймання-передачі земельної ділянки в оренду, суд враховує вимоги п. 5 Постанови Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 року № 2073 «Про затвердження Порядку державної реєстрації договорів оренди землі», що діяла до 5 серпня 2011 року, тобто на час реєстрації спірного договору оренди, передбачено, що для державної реєстрації договору оренди юридична або фізична особа (заявник) подає особисто або надсилає поштою до відповідного державного органу земельних ресурсів ряд документів, зокрема, договір оренди (у трьох примірниках). Відповідно до ч. 4 ст. 15 закону України «Про оренду землі», невід'ємною частиною договору є акт приймання-передачі об'єкта оренди. Таким чином, акт приймання-передачі спірної земельної ділянки був укладений разом з укладанням самого договору оренди від 27 березня 2008 року та підписаний орендодавцем - [PERSON] та представником орендаря -ТОВ «Агрофірма «Агротіс» в особі [PERSON], які були повноважні підписувати договір оренди земельної ділянки. З огляду на те, що в акті приймання -передачі земельної ділянки зазначена дата - 17 червня 2010 року та номер договору оренди землі № 04101650044, що співпадають з датою державної реєстрації договору оренди та можуть бути встановленими тільки після проведення такої реєстрації, суд вважає, що доводи представника ТОВ «Агрофірма «Агротіс» щодо зазначення цих даних посадовою особою відділу земельних ресурсів під час реєстрації договору оренди заслуговують на увагу. Опитана в судовому засіданні свідок [PERSON] підтвердила вищезазначені обставини складання акту приймання-передачі земельної ділянки в оренду, що було обов'язковою умовою задля прийняття Олександрівським відділом земельних ресурсів договору на реєстрацію. Таким чином, обставини підписання акту приймання-передачі земельної ділянки в оренду неповноважним представником ТОВ «Агрофірма «Агротіс», на яких наполягали [PERSON] разом з представником не знайшли свого підтвердження. Відповідно до ч. 1 ст.. 15 Закону України «Про оренду землі», одними з істотних умов договору оренди є: - існуючі обмеження(обтяження) щодо використання земельної ділянки, - визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини, Відсутність однієї з істотних умов є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також визнання договору недійсним відповідно до Закону(ч. 2 ст. 15 Закону України «Про оренду землі»). Пунктом 26 договору оренди земельної ділянки, що був укладений між [PERSON] та ТОВ «Агрофірма «Агротіс» зазначено, що на орендовану земельну ділянку не встановлено обмеження(обтяження) та інші права третіх осіб(наявність державних ліній електропередач, газо- та водопроводів і таке інше). На підставі викладеного, суд вважає, що сторони, вказавши в договорі оренди про відсутність обмежень(обтяжень) щодо використання даної земельної ділянки, виконали вимогу закону щодо обов'язкового зазначення обтяжень в разі їх існування на час укладання договору. Щодо ризику випадкового знищення або пошкодження об'єкту оренди чи його частини, встановлено наступне. У пункті 31 укладеного між сторонами договору, зазначено,що орендар несе ризик пошкодження чи знищення об'єкту оренди чи його частини згідно з умовами укладеного договору, тобто ця норма є відсильною умовою договору. Пунктом 32 договору уточнено, що ризик випадкового знищення або пошкодження об'єкту оренди чи його частини несе саме орендодавець. Відповідно до положень ч. 3 ст. 52 закону України «Про землеустрій» від 22 травня 2003 року зі змінами від 4 червня 2009 року, порядок розробки проектів землеустрою, що забезпечують еколого-економічне обґрунтування сівозміни та впорядкування угідь, встановлюється КМУ. Цей порядок в подальшому був врегульований постановою КМУ від 2 листопада 2011 року № 1134, тобто вже після укладення договору оренди від 27 березня 2008 року. Таким чином, на момент укладення спірного договору не було законодавчо визначено порядку розробки проектів землеустрою. Відповідно до п. 18 договору, сторони узгодили, що передача земельної ділянки в оренду здійснюється без розроблення проекту її відведення. Таким чином, відсутність на момент укладання договору оренди землі проекту її землеустрою не може бути підставою для визнання недійсним договору оренди землі, оскільки у відповідності до положень ст. 5 ЦК України, акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ним чинності та не мають зворотної дії у часі. Відповідно до ч. 4 ст. 15 невід'ємною частиною договору є, зокрема, акт визначення меж земельної ділянки в натурі ( на місцевості). Межі земельної ділянки [PERSON] визначені під час виготовлення та видачі власнику державного акта на право приватної власності на земельну ділянку 12 лютого 2007 року (серія ЯА № 723797). Державний акт зареєстровано в книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю за № 01071650288. У державному акті визначений план меж земельної ділянки та присвоєний кадастровий номер: 1420383800010000115. а.с 33 Передача земельної ділянки, межі якої визначено в натурі (на місцевості) в оренду без зміни її цільового призначення здійснюється без розроблення проекту її відведення ( ч.4 ст. 16 Закону України «Про оренду землі»). Пунктом 18 укладеного між сторонами договору оренди також передбачено передання земельної ділянки в оренду без розроблення проекту її відведення. Таким чином, копія державного акту, при виготовленні, видачі та реєстрації якого було складено план та схему земельної ділянки, кадастровий план з відображенням існуючих обмежень у її використанні та встановлених земельних сервітутів, є невід'ємною частиною договору оренди землі і достатнім документом, який ідентифікує земельну ділянку. Відповідно до ч. 2 п. 5 Постанови Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 року № 2073 «Про затвердження Порядку державної реєстрації договорів оренди землі», що діяла до 5 серпня 2011 року, тобто на час реєстрації спірного договору оренди, передбачено, що для державної реєстрації договору оренди у разі не визначення земельної ділянки в натурі додається акт перенесення меж земельної ділянки, яка надається в оренду, а у разі надання її в оренду зі зміною цільового призначення - проект відведення земельної ділянки. Під час реєстрації договору оренди земельної ділянки, відповідному органу, що проводить державну реєстрацію було надано всі документи, які надають змогу індивідуалізувати об'єкт оренди. Державна реєстрація договору була здійснена в Олександрівському РВ ДРФ ДП «ЦДЗК» 17 червня 2010 року за № 04101650044. Таким чином, між сторонами досягнута домовленість з усіх істотних умов договору оренди, що відповідали діючому на час укладання договору законодавству та здійснена державна реєстрація договору. ТОВ «Агрофірма «Агротіс» тривалий час користувався земельною ділянкою [PERSON], який на час укладання договору оренди погоджувався з умовами договору оренди. Суд вважає, що підстави визнавати договір оренди земельної ділянки від 27 березня 2008 року недійсним , відсутні, тому зустрічний позов [PERSON] задоволенню не підлягає. За укладеним 27 березня 2008 року договором оренди, ТОВ «Агрофірма «Агротіс» є орендарем земельної ділянки [PERSON], та у відповідності до п. 15 договору має право використовувати земельну ділянку для вирощування товарної сільськогосподарської продукції. Пунктом 30 договору визначені права орендаря, зокрема, самостійно господарювати на землі з дотриманням умов цього договору. Обов'язки орендодавця визначені п. 29 договору, зокрема, не втручатися в господарську діяльність орендаря та не створювати будь-яких перешкод при виконанні умов цього договору. Відповідно до ч. 1 ст. 95 Земельного кодексу України, землекористувачі мають право самостійно господарювати на землі. Права та обов'язки орендаря визначені також у ст.. 25 Закону України «Про оренду землі», зокрема, право орендаря самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі. До обов'язків орендодавця входить, відповідно до ст.. 24Закону України «Про оренду землі», зокрема, не вчиняти дій, які б перешкоджали орендодавцеві користуватися орендованою земельною ділянкою. Відповідно до ст.. 27 цього ж Закону, орендарю забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку. Орендар в установленому законом порядку, має право витребувати орендовану земельну ділянку з будь-якого незаконного володіння та користування, на усунення перешкод у користуванні нею. Відповідно до ч. 1 ст. 28 Закону України «Про оренду землі», орендар має право на відшкодування збитків, яких він зазнав унаслідок невиконання орендодавцем умов, визначених договором оренди землі. Збитками вважаються доходи, які орендар міг би реально отримати в разі належного виконання орендодавцем умов договору. За вимогами ст.. 95 Земельного Кодексу України, землекористувачі, якщо інше не передбачене законом або договором, мають право на відшкодування збитків у випадку, передбаченому законом. Порушені права землекористувача підлягають відновленню в порядку, встановленому законом. Як встановлено в судовому засіданні, орендодавець [PERSON] у 2013 році самовільно зайняв передану ним в оренду земельну ділянку та засіяв її сільськогосподарськими культурами, а тому, позовні вимоги ТОВ«Агрофірма»Агротіс» щодо усунення перешкоди в користуванні орендованою земельною ділянкою підлягають задоволенню шляхом зобов'язання звільнення ділянки для подальшого використання на умовах договору оренди. Відповідно до ст.. 157 Земельного кодексу України, відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам здійснюють органи виконавчої влади, органи місцевого самоврядування, , громадяни та юридичні особи, які використовують земельні ділянки,а також органи виконавчої влади, органи місцевого самоврядування, громадяни та юридичні особи, діяльність яких обмежує права власників і землекористувачів або погіршує якість земель, розташованих у зоні їх впливу. Порядок визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам встановлюється Кабінетом Міністрів України. Відповідно до п. 14 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 16 квітня 2004 року № 7 «Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ», розміри збитків, заподіяних власника землі та землекористувачам вилученням або тимчасовим зайняттям земельних ділянок у встановленому порядку, визначаються комісіями, створеними Київською та Севастопольською міськими , районними державними адміністраціями, виконавчими комітетами міських (міст обласного значення) рад відповідно до Порядку визначення та відшкодування збитків власника землі та землекористувачам (затверджений постановою КМУ від 19 квітня 1993 року № 284). У такому ж порядку визначаються збитки, заподіяні обмеженням прав власників землі та землекористувачів, погіршенням якості земель або приведенням їх у непридатний для використання за цільовим призначенням стан унаслідок негативного впливу, спричиненого діяльністю підприємств, установ, організацій та громадян. Відповідно до п. 1 Порядку, власникам землі та землекористувачам відшкодовуються збитки, заподіяні вилученням (викупом) та тимчасовим зайняттям земельних ділянок та неодержання доходів у зв'язку з тимчасовим невикористанням земельних ділянок. Пунктом 3 Порядку встановлено, що відшкодуванню підлягають збитки власників землі і землекористувачів, у тому числі орендареві, включаючи і неодержані доходи, якщо вони обґрунтовані. Неодержаний дохід - це дохід, який міг би одержати власник землі, землекористувач, в тому числі орендар, із земельної ділянки і який він не одержав внаслідок тимчасового зайняття. Відповідно до п. 5 Порядку, збитки відшкодовуються підприємствами, установами, організаціями та громадянами, що їх заподіяли за рахунок власних коштів не пізніше одного місяця після затвердження актів комісій. Таким чином, розмір збитків визначається відповідною комісією, а до цього орендар- ТОВ «Агрофірма «Агротіс» не набуло право на відшкодування завданих збитків у порядку, визначеному КМУ. Тому позовні вимоги в частині відшкодування збитків задоволенню не підлягають.

Outcome: partial