Jurisdiction: civil
Date: 2019-10-07 00:00:00

Позивач ТзОВ "Мрія-Підгайці" звернулось в суд з позовом до ПАП "Агропродсервіс", [PERSON] про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та поновлення договору оренди земельної ділянки шляхом визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки, обґрунтовуючи його тим, що 25 грудня 2011 року між ним та відповідачкою [PERSON] було укладено договір оренди земельної ділянки загальною площею 1,59 га. строком на 5 років з моменту його державної реєстрації, яка була здійснена 18 липня 2012 року. Відповідно до умов договору, позивач після закінчення строку договору оренди землі, мав переважне право на його поновлення на новий строк, для цього він повинен був не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору письмово повідомити орендодавця про намір продовжити його дію. Позивач 15 квітня 2017 року направляв [PERSON] лист-повідомлення від 12 квітня 2017 року про поновлення договору оренди землі, додавши до нього проект додаткової угоди, однак відповіді не отримав. Відповідач [PERSON] також не направляла ТзОВ "Мрія-Підгайці" листа щодо відмови у поновленні договору оренди землі. Проте, 13 липня 2017 року відповідач [PERSON] уклала договір оренди належної їй земельної ділянки з відповідачем ПАП "Агропродсервіс", тобто ще під час дії договору оренди землі укладеного між позивачем та [PERSON] . Посилаючись на наведені обставини, вказуючи, що ним було повністю дотримано вимоги, зазначені у ст.33 Закону України "Про оренду землі", позивач просить визнати недійсним договір оренди земельної ділянки від 13 липня 2017 року, укладений між відповідачами і визнати поновленим договір оренди земельної ділянки шляхом визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки між ним та відповідачем [PERSON] . Відповідач [PERSON] та представник відповідача ПАП "Агропродсервіс" подали відзиви на позов та заперечення обгунтовуючи їх тим, що позивачем не надано належних та допустимих доказів повідомлення орендодавця в порядку, визначеному ч.ч.2-5 ст.33 Закону України "Про оренду землі", про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, а тому відсутнє порушення переважного права позивача на поновлення договору, у зв`язку з цим у задоволенні позовних вимог просять відмовити. Ухвалою Підгаєцького районного суду Тернопільської області від 06 травня 2019 року клопотання представника позивача про витребування доказу, задоволено. Витребувано із відділу з питань державної реєстрації Підгаєцької РДА - копію договору оренди землі від 13 липня 2017 року укладеного між відповідачами. В судовому засіданні представник позивача уточнені позовні вимоги підтримав повністю та просить їх задовольнити. Крім того, додав, що позивачем належно виконувалися умови договору оренди землі укладеного із відповідачем [PERSON] . До закінчення строку дії договору оренди позивач направляв орендодавцю лист-повідомлення з пропозицією укласти додаткову угоду до договору оренди землі, однак відповіді не отримав. В судовому засіданні представник відповідача ПАП "Агропродсервіс" та відповідача [PERSON] - [PERSON] позов не визнав, у його задоволенні просить відмовити з підстав викладених у відзивах на позов та запереченнях і пояснив, що ПАП "Агропродсервіс" після проведення державної реєстрації права оренди на підставі оспорюваного договору оренди землі, користується земельною ділянкою [PERSON] Державна реєстрація права оренди за договором оренди земельної ділянки між ПАП "Агропродсервіс" та [PERSON] від 13 липня 2017 року була проведена 19 липня 2017 року, тобто після закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки між позивачем та відповідачем [PERSON] , яка в свою чергу не отримувала від позивача листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі із додатковою угодою до договору оренди землі. Відповідач [PERSON] в судове засідання не з`явилась, хоча належним чином була повідомлена про дату, час та місце розгляду справи. Крім того, нею подано суду відзив на позов та заперечення, у яких вона просить у його задоволенні відмовити. Суд, заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, дійшов висновку, що у задоволенні позову ТзОВ "Мрія-Підгайці" слід відмовити, виходячи із наступних підстав. Судом встановлено, що відповідач [PERSON] на підставі державного акта на право власності на земельну ділянку серії ЯГ №003150, виданого 16 березня 2006 року Підгаєцькою районною державною адміністрацією Тернопільської області, є власником земельної ділянки площею 1,59 га., кадастровий номер 6124884000:01:001:0022, розташованої на території Мирненської сільської ради Підгаєцького району Тернопільської області. 25 грудня 2011 року між ТзОВ "Мрія-Підгайці" та [PERSON] укладено договір оренди зазначеної земельної ділянки площею 1,59 га. строком на 5 років з моменту його державної реєстрації. Державну реєстрацію зазначеного договору здійснено 18 липня 2012 року. Пунктом 45 цього договору передбачено, що після закінчення строку договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. За пунктом 46 цього договору орендар вносить орендну плату у формі та розмірі 3 % від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки на рік, у тому числі 1187,08 грн. у грошовій формі, або в натуральній формі. 13 липня 2017 року між ПАП "Агропродсервіс" та [PERSON] укладено договір оренди землі спірної земельної ділянки строком на 7 років, державну реєстрацію права оренди проведено 19 липня 2017 року, що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 22 жовтня 2018 року. За змістом п.42 договору оренди земельної ділянки від 13 липня 2017 року, цей договір набирає чинності після підписання сторонами та державної реєстрації права оренди. Положенням ст.17 Закону України "Про оренду землі" визначено, що об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом. Строк дії договору оренди земельної ділянки починається після набрання таким договором чинності, а не з моменту його укладення. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини (пункт 1 частини другої статті 11 ЦК України). У випадках, встановлених актами цивільного законодавства або договором, підставою виникнення цивільних прав та обов`язків може бути настання або ненастання певної події (частина шоста статті 11 ЦК України). Правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори) (частини перша та друга статті 202 ЦК України). Зміст правочину не може суперечити ЦК України, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам (згідно із частиною першою статті 203 ЦК України). Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом (частина четверта статті 203 ЦК України). Право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності (частина перша статті 93 ЗК України). За змістом ч.4 ст.124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Відповідно до статті 6 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (стаття 627 ЦК України). Сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами (частина друга статті 6 ЦК України). Сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов`язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами (абзац другий частини третьої статті 6 ЦК України). В силу ч.1 ст.792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Згідно ч.1 ст.763 ЦК України договір найму укладається на строк, встановлений договором. Строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору (частина перша статті 631 ЦК України). Частиною 2 ст.640 ЦК України передбачено, що якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії. Пунктом 18 оспорюваного договору встановлено, що земельна ділянка вважається переданою орендарю з моменту державної реєстрації права оренди. Відповідно до ст.125 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Згідно ст.126 ЗК України право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень". Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (пункт перший частини першої статті 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" ). В силу ч.1 ст.5 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (далі - Закон) у Державному реєстрі прав реєструються речові права та їх обтяження на земельні ділянки, а також на об`єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а саме: підприємства як єдині майнові комплекси, житлові будинки, будівлі, споруди, а також їх окремі частини, квартири, житлові та нежитлові приміщення. Положенням ч.ч.1, 2 ст.3 Закону визначено, що державна реєстрація прав є обов`язковою. Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" , виникають з моменту такої реєстрації. Державна реєстрація права власності та інших речових прав, крім державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, проводиться на підставі: укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації, чи його дубліката (п.1 ч.1 ст.27 Закону України Про "державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень") Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 15 серпня 2018 року у справі №532/384/16-ц. Представником позивача не подано суду належних та допустимих доказів того, що державна реєстрація права оренди земельної ділянки відповідно до укладеного договору між [PERSON] та відповідачем ПАП "Агропродсервіс" від 13 липня 2017 року, проведена із порушенням вимог чинного законодавства. Згідно частини 2 статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Законом, яким регулюються відносини, пов`язані з орендою землі, є Закон України "Про оренду землі". Згідно зі статтею 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Відповідно до частини першої статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Якщо вже сам договір передбачає передання майна або інші дії, він вважається укладеним з моменту вчинення відповідної дії (частина перша - друга статті 640 ЦК України). З огляду на вказані приписи не можна вважати недійсним, неукладеним договір після його повного або часткового виконання сторонами. Аналогічних висновків дійшла й Велика Палата ВС у постанові від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18). Як встановлено судом, договір оренди земельної ділянки укладений між відповідачами набув чинності лише після державної реєстрації права оренди 19 липня 2017 року, тобто після закінчення строку дії договору оренди від 25 грудня 2011 року укладеного між позивачем і [PERSON] Вищезазначеним спростовуються твердження представника позивача стосовно того, що договір оренди земельної ділянки між відповідачами було укладено до закінчення строку дії договору оренди між позивачем та відповідачем [PERSON] , а також що вказане є самостійною підставою для визнання недійсним договору оренди земельної ділянки між відповідачами від 13 липня 2017 року. Пунктом 8 оспорюваного договору встановлено орендну плату в розмірі 4 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на рік у грошовій формі або в натуральній формі. Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Згідно із частиною першою статті 626 Цивільного Кодексу України (далі ЦК України) договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України "Про оренду землі", яка фактично об`єднує два випадки пролонгації договору оренди землі. Так, відповідно до частин першої - п`ятої статті 33 цього Закону (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Частинами 8, 11 ст.33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді. Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України. Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України "Про оренду землі", можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків. Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно частинами 2-5 цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення. Частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди. Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 4 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору. Вищезазначене відповідає правовій позиції викладеній у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року (справа №594/376/17-ц). Наданий позивачем список згрупованих поштових відправлень на відправлення листів цінних по Україні, в яких зазначено прізвище [PERSON] (без зазначення імені та по батькові вказаної особи), суд не приймає як належний і допустимий доказ належного повідомлення позивачем відповідачки [PERSON] про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди, оскільки в даному списку, не вказано посади, прізвища та ініціалів працівника поштового зв`язку, яка їх прийняла. Відправником у даному згрупованому списку відправлень цінних листів, а також у реєстрі на відправку цінної кореспонденції від 14 квітня 2017 року є ТОВ "Мрія Трейдинг", а не позивач ТзОВ "Мрія-Підгайці". Також, суд не приймає до уваги, як належний та допустимий доказ вищевказаного, опис вкладення у цінний лист (а.с.13), який не містить посади працівника поштового зв`язку, який їх перевірив, а також на підтвердження відправлення документів, які зазначені у описі, позивачем не додано відповідного фіскального чека про це. Список згрупованих поштових відправлень на відправлення листів цінних по Україні та опис вкладення у цінний лист, не підтвержують факту відправлення орендодавцю відповідного листа-повідомлення з проектом додаткової угоди та отримання нею вказаних документів. Разом з тим, ч.2 ст.33 Закону України "Про оренду землі" встановлено обов`язок орендаря, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі, додавши до листа-повідомлення проект додаткової угоди. В цьому випадку під письмовим повідомленням слід розуміти не тільки направлення відповідного листа-повідомлення орендодавцю, а й отримання ним даного листа-повідомлення з проектом додаткової угоди, що відповідає правовим позиціям, викладеним у постановах Верховного суду України від 25.02.2015 року в справі № 6-10цс15, від 13.04.2016 року в справі за № 6-2988цс15. Тому суд вважає, що позивачем не спростовано твердження відповідача [PERSON] в поданих нею письмових запереченнях проти позову та пояснення представника відповідача ПАП "Агропродсервіс", дані в судовому засіданні, про неотримання [PERSON] листа-повідомлення позивача щодо поновлення договору оренди землі з проектом додаткової угоди. Таким чином у судовому засіданні встановлено, що позивач у встановлений законом та договором строк, до відповідача [PERSON] з приводу поновлення дії договору не звертався. Аналогічні правові висновки містяться й у постановах Верховного Суду України від 18 березня 2015 року ( справа № 6-3цс15), 10 червня 2015 року (справа №6-70цс15), 23 березня 2016 року ( справа №6-146цс16), 13 квітня 2016 року ( справа №6-2027цс15). Позивачем не надано належних та допустимих доказів відправлення орендодавцю відповідного листа-повідомлення з проектом додаткової угоди та отримання останньою вказаних документів, а тому з урахуванням вищезазначених вимог закону, суд дійшов висновку, що позивач не скористався своїм переважним правом на поновлення договору оренди землі, а тому в задоволенні позовних вимог ТзОВ "Мрія-Підгайці" слід відмовити. Судові витрати покласти на позивача в межах ним понесених. На підставі наведеного,

Outcome: dismissed