Jurisdiction: civil
Date: 2017-03-21 00:00:00

07 жовтня 2016 року до Великомихайлівського районного суду Одеської області звернулось ТОВ «Моноліт» з позовною заявою до [PERSON] та ФГ «Балишев» про визнання договорів оренди недійсними та скасування записів про право оренди. В обґрунтування своїх позовних вимог посилалось на те, що 01 лютого 2009 року [PERSON] була передана земельна ділянка кадастровий номер [NUMBER] площею 4,04 га в оренду ТОВ «Моноліт» за договором оренди строком дії 20 років. Договір був зареєстрований у встановленому на час його укладання порядку в Великомихайлівському районному відділі Одеської регіональної філії ДП «ЦДЗК при Держкомземі України» 15.07.2009 року за №040951900275. Сторонами був підписаний акт передачі та прийому земельної ділянки від 01 лютого 2009 року. Незважаючи на передачу прав володіння та користування земельною ділянкою ТОВ «Моноліт», [PERSON] 05.05.2016 року уклав договір оренди зазначеної земельної ділянки з ФГ «Балишев». Тому позивач просить визнати недійсним договір оренди земельної ділянки від 05 травня 2016 року кадастровий номер [NUMBER] площею 4,04 га, скасувати реєстрацію речового права оренди ФГ «Балишев» в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 05.08.2016 року за номером запису 15821294 та покласти судові витрати на відповідачів в рівних частинах. Представник позивача Лозицький О.В. в судовому засіданні заявлені вимоги підтримав у повному обсязі. Надав пояснення, аналогічні викладеним у позові, послався на те, що договір оренди земельної ділянки, укладений між ТОВ «Моноліт» та [PERSON] власником земельної ділянки є дійсним, строк його дії не сплинув, він не визнавався в судовому порядку недійсним, належним чином зареєстрований, тому відповідач [PERSON] неправомірно уклав 05.05.2016 року інший договір оренди з ФГ «Балишев», цей договір має бути визнаний недійсним. Також вказав, що до теперішнього часу договір виконувався належним чином, [PERSON] отримував орендну плату, що підтверджується відомостями на виплату в грошовій та натуральній формі. Відповідач [PERSON] в судовому засіданні позовні вимоги ТОВ « Моноліт» не визнав повному обсязі та надав суду пояснення аналогічні викладеним у запереченні на позовну заяву, посилаючись на те, що станом на сьогоднішній день він самостійно обробляє земельну ділянку, і ніяких договорів оренди не укладав та не підписував, і взагалі не знав про існування договору оренди земельної ділянки від 01.02.2009 року з ТОВ «Моноліт». Орендну плату за оренду земельної ділянки отримував. Представник відповідача [PERSON] [PERSON] в судовому засіданні позов не визнав в повному обсязі. Вказав, що [PERSON] не підписував договір оренди від 01.02.2009 року з ТОВ «Моноліт». Так і згідно відповіді наданої начальником відділу Держгеокадастру у Великомихайлівському районні Одеської області запис в Книзі записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, оренди землі про реєстрацію вищевказаного договору -відсутній. Просить відмовити ТОВ « Моноліт» в задоволені позову, так як договір оренди земельної ділянки належним чином не зареєстрований. Відповідач ФГ «Балишев» в судовому засіданні пояснив, що він вже 15 років займається обробкою землі. До нього звернувся [PERSON] і сказав, що хоче з ним укласти договір оренди земельної ділянки. 05 травня 2016 року вони уклали договір оренди земельної ділянки і належним чином зареєстрували його. Він знав, що в 2013 році в суді розглядалась цивільна справа за позовом [PERSON] до ТОВ «Моноліт» про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним. Третя особа державний реєстратор центру надання адміністративних послуг при Великомихайлівській районній державній адміністрації Одеської області -. [PERSON] у судовому засіданні пояснила, що до неї звернувся [PERSON] з заявою про реєстрацію договору оренди земельної ділянки. Після надходження заяви було зроблено дві перевірки: по об'єкту та суб'єкту речового права, так як ніякої інформації не було, договір оренди був зареєстрований. Даних із земельного кадастру до 2013 року року в базі даних немає. Ніяких запитів до Держгеокадастру у Великомихайлівському районі Одеської області не робила, так як законодавством на той час це не було передбачено. Вислухавши пояснення представника позивача, представника відповідача, дослідивши письмові матеріали справи, розглянувши справу в межах заявлених вимог, суд дійшов до наступного. В судовому засіданні встановлено, що відповідач [PERSON] є власником земельної ділянки площею 4,04 га, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер: [NUMBER], розташованої на території Великоплосківської сільської ради Великомихайлівського району Одеської області. Зазначене підтверджено державним актом на право власності на земельну ділянку серії ОД № 018674 виданим від 10.09.2003 року. Так, згідно договору оренди землі від 01 лютого 2009 року між [PERSON] та ТОВ «Моноліт» укладено договір об'єктом оренди якого є земельна ділянка загальною площею 4,04 га кадастровий номер [NUMBER], строк дії вищевказаного договору 20 років. Зазначений договір оренди містить всі необхідні умови, належним чином підписаний сторонами та зареєстрований Великомихайлівським районним відділом Одеської регіональної філії ДП «ЦДЗК» при держкомземі України № 040951900275 від 15.07.2009 року в Книзі реєстрації договорів оренди земельних ділянок, про що свідчить відповідний запис який скріплений печаткою та підписом посадової особи [PERSON].) на самому договорі. Його реєстрація також підтверджена інформацією відділу Держгеокадастру у Великомихайлівському районі Одеської області за № 1512-0.13-3355/2-16 від 02.11.2016 року . Однак, згідно наданої інформації відділу Держгеокадастру у Великомихайлівському районі Одеської області за № К- 1442/0-1532/6-16 від 29.11.2016 року у відділі Держгеокадастру у Великомихайлівському районі Одеської області Книг записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, оренди землі відсутній запис про реєстрацію договору оренди землі між [PERSON] та ТОВ « Моноліт» від 01.02.2009 року на земельну ділянку, яка розташована на території Великоплосківської сільської ради Великомихайлівського району Одеської області, загальною площею 4,04 га, кадастровий номер земельної ділянки [NUMBER] на підставі Державного акту серії ОД № 018674 від 10.09.2003 року. Також, згідно наявного в матеріалах справи акту передачі та прийому земельної ділянки від 01 лютого 2009 року відповідач [PERSON] як власник земельної ділянки передав, а орендар ТОВ «Моноліт» в особі директора [PERSON] прийняв в платне користування земельну ділянку площею 4,04 га терміном 20 років починаючи з дати державної реєстрації договору оренди для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Разом з цим, 05 травня 2016 року між [PERSON] та ФГ « Балишев» укладено договір об'єктом оренди якого є земельна ділянка загальною площею 4,04 га кадастровий номер [NUMBER], строк дії вищевказаного договору 10 років. Згідно Інформаційної довідки № 65441036 від 09.08.2016 року з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна № 995387351216 яким являється земельна ділянка за кадастровим номером [NUMBER], площею 4,04 га за цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Реєстрація вищевказаного нерухомого майна та договору оренди б\\н від 05.05.2016 року між [PERSON] та ФГ « Балишев» в особі керівника Балишева Д.А. здійснена 05.08.2016 року державним реєстратором Великомихайлівського міжрайонного управління юстиції Одеської області [PERSON] за номером 15821294. Суд встановив, що між сторонами виник спір з приводу правомірності укладення 05.05.2016 року між відповідачами договору оренди земельної ділянки. Тобто, спірний договір було укладено відповідачем у 2016 році, тоді як предмет договору оренди - земельні ділянки знаходились у користуванні позивача - орендаря за нерозірваними договорами оренди, укладеними 01.02.2009 року, строк дії якого ще не скінчився. Відповідно до положень ст. ст. 141, 149 ЗК України земельні ділянки, які перебувають у користуванні осіб, передаються у власність чи користування іншим особам лише після їх вилучення у встановленому законом порядку у попереднього користувача. Як встановлено судом і підтверджується зібраними у справі письмовими доказами, у встановленому законом порядку земельні ділянки у попереднього орендаря - ТОВ «Моноліт» не вилучались, укладені ним у 2009 році договір оренди недійсним не визнавався. Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України). За частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі». Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення договору оренди. Згідно ст.27 Закону України «Про оренду землі» орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону. Способами захисту прав власника або землекористувача на земельну ділянку є визнання прав, визнання угоди недійсною ( п. "а", п."в" ч.3 ст.152 ЗК України). Згідно ч.2 ст.24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець зобов'язаний не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою. Вирішуючи питання щодо наявності порушення права позивача, за захистом якого він звернувся до суду, суд бере до уваги роз'яснення п.8 постанови Пленуму Верховного Суду України №9 від 06.11.2009р. «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними», згідно яким відповідно до частини першої статті 215 ЦК підставою недійсності правочину є недодержання стороною (сторонами) вимог, які встановлені статтею 203 ЦК, саме на момент вчинення правочину. Підставами визнання правочину недійсним є недодержання в момент вчинення правочину стороною вимог, які встановлені ч.ч. 1-3, 5 та 6 ст. 203 ЦК України. Згідно ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. А саме, невідповідність змісту правочину ЦК України, акту цивільного законодавства, моральним засадам суспільства; відсутність у сторони правочину необхідного обсягу цивільної дієздатності; відсутність вільного волевиявлення або його невідповідність його внутрішній волі; відсутність спрямованості правочину на реальне настання правових наслідків, що ним обумовлені; порушення прав та інтересів малолітніх, неповнолітніх або непрацездатних дітей батьками (усиновлювачами) при вчиненні правочину. Під час розгляду справи в суді окрім факту відсутності спливу строку дії раніше укладеного сторонами договору оренди земельної ділянки, також було встановлено, що на час укладення та державної реєстрації нового договору оренди з ФГ « Балишев» в особі керівника Балишева Д.А. земельна ділянка перебувала та станом на цей час перебуває в користуванні ТОВ «Моноліт», яким виконуються покладені за договором оренди обов'язки, у тому числі виплачується орендна плата у грошовій і натуральній формі, що підтверджується відповідними відомостями, що спростовує пояснення представника [PERSON] в частині того, що йому не було відомо про існування договору оренди від 01.02.2009 року з ТОВ "Моноліт". Крім того, обізнаність [PERSON] стосовно існування договору оренди земельної ділянки від 01.02.2009 року укладеного між ним та ТОВ "Моноліт" підтверджується ухвалою апеляційного суду Одеської області від 01.04.2014 року, якою його апеляційна скарга була відхилена, а рішення Великомихайлівського районного суду Одеської області від 28.10.2013 року яким в задоволені його позову до ТОВ " Моноліт" про визнання недійсним договору оренди землі було відмовлено, залишено без змін. Так і являються безпідставними доводи представника щодо відсутності запису у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі по договору оренди від 01.02.2009 року виходячи з наступного. У відповідності до вимог Постанови КМ України від 25 грудня 1998 р. N 2073, яка встановлювала Порядок державної реєстрації договорів оренди землі, чинної на момент укладання договору між ТОВ «Моноліт» та [PERSON], встановлювався наступний порядок державної реєстрації договорів оренди землі: -для державної реєстрації договорів оренди юридична або фізична особа (заявник) подає особисто або надсилає поштою до відповідного державного органу земельних ресурсів перелік документів визначений п.5; -у договорі оренди мають бути зазначені істотні умови відповідно до ст.14 Закону України "Про оренду землі". Відсутність у договорі оренди однієї з істотних умов, передбачених Законом України "Про оренду землі" є підставою для відмови у державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до законів України. (пп.8-9); -усі подані заявником документи формуються в окрему реєстраційну справу (п.10); -державний орган земельних ресурсів у 20-денний термін перевіряє подані документи на відповідність чинному законодавству та за результатами перевірки готує висновок про державну реєстрацію або обгрунтований висновок про відмову у такій реєстрації і передає реєстраційну справу відповідному виконавчому комітету сільської, селищної та міської ради, Київській та Севастопольській міським державним адміністраціям за місцем розташування земельної ділянки для засвідчення факту державної реєстрації або відмови у такій реєстрації (п.11); -факт державної реєстрації засвідчується у 10-денний термін гербовою печаткою та підписом уповноваженої посадової особи (п.12); - після засвідчення факту державної реєстрації договір оренди реєструється у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі, яка ведеться державним органом земельних ресурсів(п.13); -датою реєстрації договору оренди у Книзі записів є дата засвідчення факту державної реєстрації. (п.14). Таким чином ТОВ «Моноліт» були здійснені всі необхідні заходи щодо належної державної реєстрації договору оренди, про що зокрема свідчить реєстраційний номер, підпис та печатка на всіх примірниках договору оренди. В т.ч. на примірнику, який зберігається в архіві відділу Держгеокадастру у Великомихайлівському районі, що підтверджується відповідним листом. В Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі фіксується вже факт державної реєстрації, тому суд вважає, що відсутність запису в Книзі свідчить лише про неналежне виконання посадовою особою своїх обов'язків, а не про відсутність державної реєстрації і не залежить від волевиявлення сторін цього договору. Тобто, фактом реєстрації договору оренди землі є саме поставлення відповідної позначки на договорі, скріпленої підписом компетентної особи та гербовою печаткою, тоді як запис у відповідній Книзі є формою фіксації реєстрації договору, необхідної для ведення контролю та обліку зареєстрованих договорів оренди. Вказана позиція узгоджується з правовою позицією, викладеною в Постанові ВСУ від 18.12.2013 року у справі № 6-127цс13, в якій зазначено, що вільне волевиявлення учасника правочину, передбачене ст.203 ЦК України, є важливим чинником, без якого укладення договору оренди земельної ділянки неможливе. Своє волевиявлення на укладення договору учасник правочину виявляє в момент досягнення згоди з усіх істотних умов, складання та скріплення підписом письмового документа. Реєстрація договору є адміністративним актом, тобто елементом зовнішнім щодо договору. На підставі вищезазначеного, суд вважає встановленим, що оспорюваним договором оренди, від 05.05.2016 року між відповідачами, укладений під час дії договору оренди від 01.02.2009 року між ТОВ «Моноліт» та [PERSON] без розірвання договору оренди з ТОВ «Моноліт» і без вилучення у нього земельних ділянок, відповідачі порушили його право як землекористувача, тому суд дійшов висновку, що оспорюванні договори оренди укладені з порушеннями вимог ч. 1 ст. 203 ЦК України, а тому мають бути визнані недійсними з моменту укладення. В частині позовних вимог ТОВ «Моноліт» про скасування рішення про державну реєстрацію спірних договорів необхідно відмовити, оскільки Державний реєстратор центру надання адміністративних послуг при Великомихайлівській райдержадміністрації Одеської області бере участь у справі в якості третьої особи, позовних вимог до якого заявлено не було. Крім того, відповідно до ч. 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» ( в редакції закону на момент виникнення спірних правовідносин) державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Державний реєстр речових прав на нерухоме майно - єдина державна інформаційна система, що містить відомості про права на нерухоме майно, їх обтяження, а також про об'єкти та суб'єктів цих прав. Фактично ж реєстрація покликана надати відповідну силу правовстановлюючим документам і виступає формальною умовою подальшого захисту (у тому числі і судового) прав особи, що виникають з правовідносин, предметом яких є нерухоме майно. Відповідно до ст. 26, 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація прав проводиться на підставі рішень судів, що набрали законної сили. У разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав. Отже, зазначеним Законом передбачено скасування державної реєстрації прав на нерухоме майно і, таке рішення приймається відповідним органом державної влади на підставі рішення суду. За роз'ясненнями, що викладенні у п.п.8,10 Постанови Верховного Суду України № 9 від 06 листопада 2009 року «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» відмова у державній реєстрації, ухилення від державної реєстрації, відмови від надання інформації про реєстрацію застосовується лише щодо дій (бездіяльності) органів, які здійснюють таку реєстрацію. Рішення суду про задоволення позову про недійсність правочину є підставою для скасування попередньої реєстрації. Тому наявність судового рішення про визнання недійсними укладених між відповідачами договорів оренди землі від 05.05.2016 року є підставою для звернення позивача до відповідного органу про скасування речового права, зареєстрованого на підставі договорів оренди, що, відповідно до ч. 2 ст. 26 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" є підставою для внесення запису про скасування державної реєстрації права. Тому вимоги позивача про скасування реєстрації речового права оренди ФГ «Балишев» в особі керівника Балишева Д.А. є необгрунтованими та задоволенню не підлягають. Відповідно до ч.1 ст.88 ЦПК України, судові витрати підлягать стягненню з відповідачів на користь ТОВ «Моноліт».

Outcome: partial