Jurisdiction: civil
Date: 2019-02-28 00:00:00

13.09.2018 року позивачі [PERSON] та [PERSON] звернулися до суду із позовом до ТОВ «Агрофірма Корнацьких», в якому просили розірвати договір оренди земельної частки (паю) від 01.01.2007 року, укладений між [PERSON] як орендодавцем та ТОВ «Агрофірма Корнацьких», як орендарем, щодо оренди земельної частки паю розміром 4,78 умовних кадастрових гектарів та договір оренди земельної частки (паю) від 01.01.2007 року, укладеного між [PERSON] як орендодавцем та ТОВ «Агрофірма Корнацьких», як орендарем, щодо оренди земельної частки паю розміром 4,78 умовних кадастрових гектарів, які розміщені в межах земельної ділянки, закріпленої кадастровим планом земельних часток (паїв), переданих у користування ТОВ «Агрофірма Корнацьких», та стягнути з ТОВ «Агрофірма Корнацьких» на користь позивачів невиплачену орендну плату за 2015-2018 роки в сумі 12275 грн. 01 коп. кожному. Також просили стягнути з відповідача на їх користь сплачений при подачі позову судовий збір. Обґрунтували свої вимоги наступним. В 2003 році ними було укладено з відповідачем договори оренди земельних часток (паю), відповідно до яких вони отримали суму орендної плати за пять років та надали 29 серпня 2003 року відповідачу довіреності на право користування земельними частками. В 2007 році відповідач, використавши довіреність, уклав нові договори, оренди земельної частки (паю) терміном на 50 років кожен. З цього часу орендну плату вони не отримують. В 2013-2014 роках позивачами було оформлено право власності на земельні ділянки і зараз їм належить: на підставі Свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 09.06.2013 року їм належить по 1/2 частині таких земельних ділянок: площею в 2,5345 га, кадастровий номер 4825481800:01:000:0980, площею в 1,4169 га, кадастровий номер 4825481800:01:000:0978, площею в 1,4116 га, кадастровий номер 4825481800:01:000:0977; на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 11.08.2014 року їм належить по 1/2 частині таких земельних ділянок: площею в 0,0171 га, кадастровий номер 4825481800:01:000:0979, площею в 0,0171, кадастровий номер 4825481800:01:000:0975, площею в 0,2049 га, кадастровий номер 4825481800:01:000:0981, площею в 0,2049 га, кадастровий номер 4825481800:01:000:0976; на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно, виданого 16.05.2013 року їм належить по 1/2 частині земельної ділянки площею в 2,6078 га, кадастровий номер 4825481800:01:000:0958. Всі земельні ділянки знаходяться в межах території Камянобалківської сільської ради Первомайського району і були надані свого часу для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Після отримання свідоцтва про право власності на нерухоме майно позивачі не переукладали договори оренди, як того вимагає закон, укладені раніше договори оренди відповідно до вимог закону припинили свою дію. Згідно п. 17 Перехідних положень ЗКУ, сертифікати на право на земельну частку (пай) є дійсними до виділення власникам земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості) земельних ділянок та видачі їм державних актів на право власності на землю. Тобто, з моменту отримання власником акта на право власності на земельну ділянку змінюється як його статус, так і сам обєкт оренди. У звязку із цим, з втратою чинності сертифікатом на право на земельну ділянку (пай), втрачає силу і договір оренди такої частки (паю). Це підтверджене як численною судовою практикою, так і положенням п. 2.3 Типового договору оренди земельної частки (паю), затвердженого наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 17 січня 2000 р № 5, за яким зобов'язання сторін за договором оренди земельної частки (паю) можуть бути припинені після одержання державного акта на право приватної власності на землю і виділення земельної ділянки в натурі. Таким чином, на думку позивачів, договори оренди землі, які було укладено між кожною з них та представником відповідача 1 січня 2007 року на оренду частки (паю) в розмірі 4,78 га умовних кадастрових терміном на 50 років підлягають розірванню за вищевикладеними обставинами. Відповідно до ст.41 Конституції України право власності є непорушним. Відповідно до ст. 319 ЦК України, власник володіє, користується, розпоряджається своїм майне на власний розсуд. [PERSON] та [PERSON] цього права на даний час позбавлені, тому і змушені звертатись за судовим захистом порушеного права. Одночасно вони вважають за необхідне витребувати орендну плату у відповідача, оскільки вони її не отримували тривалий час, а земельні ділянки відповідач використовує без достатньої правової підстави. Відповідно до інформації від 15.01.2018 року, яку надавав відповідач, [PERSON] нараховано та невиплачено орендну плату: - \~ \~ \~ \~за 2015 рік нараховно 3288,21 грн. до виплати 2745,66 грн.; - \~ \~ \~ \~за 2016 рік нараховано 3945,51 грн. до виплати 3176,14 грн.; - \~ \~ \~ \~за 2017 рік нараховано 3945,51 грн. до виплати 3176.14 грн. Сума виплати за 2018 рік позивачам невідома,однак вважають, що вона не може бути меншою, ніж сума виплати за 2017 рік і просить стягнути на її користь 3176,14 грн. А всього на користь [PERSON] просить стягнути 12275,01 грн. Аналогічну суму позивачі просять стягнути з відповідача і на користь [PERSON] відповідно до інформації, наданої відповідачем 06.02.2018 року. Позивач [PERSON] та їх представник в судовому засіданні підтримали позов в повному обсязі, посилалися на підстави звернення до суду, викладені в заяві, просили суд задовольнити вимоги. Представник відповідача - Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Корнацьких» в судовому засіданні позов не визнав, просив відмовити у задоволенні позовних вимог. У відзиві на позовну заяву посилався на те, що оскільки позивачем не доведено систематичної несплати орендної плати відповідачем, тому відсутні підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки. Наголошував, що відповідач постійно виконує умови договору оренди, а позивач не повідомив належним чином товариство про те, що став власником успадкованої земельної ділянки. Також направив на адресу суду заяву про застосування строків позовної давності відповідно до п.1 ч.2 ст. 258 ЦПК України щодо вимог позивача про стягнення орендної плати. У відзиві на позов відповідач зазначив наступне. Відповідно до абзацу 8, 9 п. 2.3. договору оренди після виділення в натурі (на місцевості) земельної ділянки власнику земельної частки (паю) сторони зобовязані переукласти договір оренди землі відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений договір оренди земельної частки (паю); зміни можливі лише за згодою сторін. Припинення дії договору допускається лише в порядку та умовах, визначених цим Договором. У випадку виділення в натурі (на місцевості) належної Орендодавцю земельної частки (паю) Договір зберігає чинність та його умови діють протягом усього терміну до переукладення сторонами договору оренди землі відповідно до виданого Орендодавцю державного акту на право власності на землю. Відповідно до пункту 17 Перехідних положень Земельного кодексу України сертифікати на право на земельну частку (пай), отримані громадянами, вважаються правовстановлюючими документами при реалізації ними права вимоги на відведення земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) відповідно до законодавства. Сертифікати на право на земельну частку (пай) є дійсними до виділення власникам земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості) земельних ділянок та видачі їм державних актів на право власності на землю. Одночасно частиною другою Перехідних положень Закону України «Про оренду землі» від 06 жовтня 1998 року № 161-ХІУ (надалі - Закон № 161-ХІУ) врегульовано, що після виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв) договір оренди землі переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Припинення дії договору оренди допускається лише у випадках, визначених цим Законом. Системний аналіз зазначених норм чинного законодавства свідчить, що після виділення власникам земельних часток (паїв) земельних ділянок в натурі та отримання ними державних актів на право власності на землю відповідні сертифікати на земельну частку (пай) є недійсними. У той же час факт оформлення державного акта на право власності на землю дію раніше укладених їх власниками договорів оренди земельних паїв автоматично не припиняє, а такі договори підлягають переукладенню. Отже, припинення дії договорів оренди земельних паїв має місце тільки після їх переукладення відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку або з підстав, передбачених статтею 31 Закону № 161-ХІУ. Згідно із положеннями статі 125 Земельного кодексу України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Також, статтею 210 ЦК України визначено, що правочин, який підлягає державній реєстрації, є вчиненим з моменту його державної реєстрації. Отже, на переконання відповідача, припинення дії договору оренди земельної частки (паю) має місце тільки після виникнення в орендаря конкретних земельних ділянок права оренди внаслідок державної реєстрації відповідних правочинів, укладених з власниками земельних ділянок (стаття 125 Земельного кодексу України та стаття 210 Цивільного кодексу України). Отже, сама по собі обставина виділення земельної частки (паю) в натурі на місцевості не припиняє правовідносини за раніше укладеними договорами земельної частки (паю), що узгоджується з частиною другою Перехідних положень Закону № 161-ХІУ. Указом Президента України від 03 грудня 1999 року №1529/99 «Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки», розділом IX і «Перехідні положення» Закону № 161 -XIV закріплено право громадян - власників сертифікатів на право на земельну частку (пай) до виділення їм у натурі (на місцевості) земельних ділянок укладати договори оренди земель сільськогосподарського призначення, місце розташування яких визначається з урахуванням вимог раціональної організації території і компактності землекористування, відповідно до цих сертифікатів з дотриманням вимог цього Закону. Після виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв) договір оренди землі переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Припинення дії договору оренди допускається лише у випадках, визначених цим Законом. Таким чином, законодавством передбачено право оренди земельних часток (паїв) на підставі договорів, укладення яких здійснювалось відповідно до Типового договору оренди земельної частки (паю), затвердженого наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 17 січня 2000 року №5. Ці положення узгоджуються із положеннями розділу IX «Перехідні положення» Закону № 161-ХІУ та частини першої статті 777 ЦК України, у якій законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права. Підтвердженням наведеного є правова позиція Верховного Суду у складі колегії суддів палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду, висловленій у постанові від 19 березня 2018 року №924/468/14, а саме: «Системний аналіз зазначених норм чинного законодавства свідчить, що після виділення власникам земельних часток (паїв) земельних ділянок в натурі та отримання ними державних актів на право власності на землю відповідні сертифікати на земельну частку (пай) є недійсними. У той же час факт оформлення державного акта на право власності на землю дію раніше укладених їх власниками договорів оренди земельних паїв автоматично не припиняє, а такі договори підлягають переукладенню. Отже, припинення дії договорів оренди земельних паїв має місце тільки після їх переукладення відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку або з підстав, передбачених статтею 31 закону України «Про оренду землі». З викладеного можна дійти до висновку, що припинення дії договорів оренди земельних паїв має місце тільки після їх переукладення відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку або з підстав, передбачених статтею 31 Закону № 161-ХІУ. Із змісту оспорюваних договорів вбачається, що Позивачі є власниками земельних часток (паїв) в колишньому КСП «Світанок» Камянобалківської сільської ради Первомайського району Миколаївської області відповідно до правовстановлюючих документів: сертифікату серія МК №0035611 (реєстраційний номер 0035612); сертифікату серії МК №0035611 (реєстраційний номер 1509). Позивачі зазначили у позові, що замість сертифікату отримали свідоцтва про право власності на земельні ділянки за кадастровими номерами: 4825481800:01:000:0975; 4825481800:01:000:0981; 4825481800:01:000:0979; 4825481800:01:000:0976; 4825481800:01:000:0978; 4825481800:01:000:0980, та на підтвердження цього долучили до матеріалів цивільної справи відповідні свідоцтва та витяги з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності. Однак, Позивачами не доведено та не підтверджено жодним доказом, що земельні ділянки за кадастровими номерами, що зазначенні вище були виділенні в натурі на місцевості саме на підставі правовстановлюючих документів - сертифікатів на земельну частку (пай) серія МК №0035611: МК №0035611 на підставі яких укладені договори оренди земельних часток (паїв) між Позивачами та ТОВ «Агрофірмою Корнацьких» 01 січня 2007 року. Заслухавши пояснення сторін по справі та дослідивши матеріали справи, суд приходить до наступного висновку. Відповідно до ч. 2, 3 ст. 12 ЦПК України учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обовязків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. У ст. 76 ЦПК України визначено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Згідно зі ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Суд вважає, що позов заявлено в межах встановленого цивільним законодавством строку звернення до суду з огляду на триваючий характер порушень, які на думку позивача мали місце з боку відповідача. Судом встановлено, що 01.01.2007 року між [PERSON] та [PERSON] як орендодавцями (з кожною окремо) та ТОВ «Агрофірма Корнацьких», як орендарем, було укладено два договори щодо оренди земельних часток (паю) розміром 4,78 умовних кадастрових гектарів кожна, які розміщені в межах земельної ділянки, закріпленої кадастровим планом земельних часток (паїв), переданих у користування ТОВ «Агрофірма Корнацьких». Договори було укладено на строк 50 років терміном до 31.12.2056 року (включно). Від імені орендодавців договори було підписано [PERSON], який діяв на підставі нотаріально посвідчених довіреностей від 29.09.2003 року. В 2013-2014 роках позивачами було оформлено право власності на земельні ділянки і отримали свідоцтва про право власності по 1/2 за кожною на земельні ділянки за кадастровими номерами: 4825481800:01:000:0975; 4825481800:01:000:0981; 4825481800:01:000:0979; 4825481800:01:000:0976; 4825481800:01:000:0978; 4825481800:01:000:0980. Відповідач у своєму відзиві ставить під сумнів те, що отримані позивачами у власність земельні ділянки були виділенні в натурі на місцевості саме на підставі правовстановлюючих документів - сертифікатів на земельну частку (пай) серія МК №0035611: МК №0035611 на підставі яких укладені договори оренди земельних часток (паїв) між Позивачами та ТОВ «Агрофірмою Корнацьких» 01 січня 2007 року. Проте відповідач в свою чергу не надав доказів на спростування вказаних у відзиві обставин. Суд вважає, що немає підстав для сумніву в тому, що виділені позивачам в натурі земельні ділянки надані їм саме на підставі сертифікатів на земельну частку (пай), що є предметом спірних договорів оренди. В п. 2.3. договору оренди дійсно зазначено, що після виділення в натурі (на місцевості) земельної ділянки власнику земельної частки (паю) сторони зобовязані переукласти договір оренди землі відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений договір оренди земельної частки (паю); зміни можливі лише за згодою сторін. Припинення дії договору допускається лише в порядку та умовах, визначених цим Договором. У випадку виділення в натурі (на місцевості) належної Орендодавцю земельної частки (паю) Договір зберігає чинність та його умови діють протягом усього терміну до переукладення сторонами договору оренди землі відповідно до виданого Орендодавцю державного акту на право власності на землю. На час розгляду справи сторони не переуклали договори оренди землі відповідно до вищенаведених вимог договору, але виходячи з викладеної вище домовленості, спірні договори оренди зберігають чинність та їх умови діють протягом усього терміну до переукладення. Статтею 96 ЗК України встановлено обов'язок землекористувачів своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату (пп. "в" частина 1). Відповідно до частини 2 ст. 21 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, яка діяла на час укладення договору оренди) розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Пунктом 2.2 спірних договорів оренди землі встановлено, що орендна плата вноситься щорічно до 26 грудня того року, за який здійснюється розрахунок по орендній платі. Відповідно до ст. 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Відповідно до ст. 530 ЦК України якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Як зазначили позивачка [PERSON] та представник позивачів в судовому засіданні, позивачі неодноразово зверталися до відповідача щодо невиплати їм орендної плати, проте відповідач орендну плату не виплачував посилаючись на те, що фактично купив земельні ділянки позивачів. Позивачі надали до позову дві довідки відповідача з яких вбачається, що [PERSON] та [PERSON] нараховано та невиплачено орендну плату: за 2015 рік нараховно 3288,21 грн. до виплати 2745,66 грн.; за 2016 рік нараховано 3945,51 грн. до виплати 3176,14 грн.; за 2017 рік нараховано 3945,51 грн. до виплати 3176.14 грн. Представник відповідача в судовому засіданні не заперечував дійсності вказаних розрахунків. Суд вважає, що внесення орендної плати є грошовим зобов'язанням саме відповідача, а тому саме він має докладати зусиль для його виконання. Орендодавці, відповідно до ст. 24 Закону України "Про оренду землі" мають лише право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати. Відповідно до частин 1, 2 ст. 614 ЦК України особа, яка порушила зобов'язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов'язання. Відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов'язання. Установлюючи презумпцію вини особи, яка порушила зобов'язання, ЦК України покладає на неї обов'язок довести відсутність своєї вини. Особа звільняється від відповідальності лише в тому разі, коли доведе відсутність своєї вини в порушенні зобов'язання. Отже, саме відповідач у справі має доводити у суді відсутність своєї вини у невиконанні зобов'язання за договором оренди з внесення орендної плати або ж довести факт виконання ним даного зобов'язання. Відповідачем не надано суду доказів про те, що він приймав заходи щодо внесення орендної плати за договорами оренди щороку до 26 грудня. Відповідачем не надано доказів про те, що позивачі відмовилась прийняти належне виконання, запропоноване боржником, а саме, отримати орендну плату за 2015 - 2018 роки у строки та на умовах, що встановлені договором оренди. Відповідно до ч. 1 ст. 537 Цивільного кодексу України боржник має право виконати свій обовязок шляхом внесення належних з нього кредиторові грошей у депозит нотаріуса, нотаріальної контори в разі відсутності кредитора або уповноваженої ним особи у місці виконання зобовязання, ухилення кредитора або уповноваженої ним особи від прийняття виконання або в разі іншого прострочення з їхнього боку; відсутності представника недієздатного кредитора. Відповідачем наведені норми закону не виконані, а тому на переконання суду, відповідачем не доведено внесення орендної плати за 2015 - 2018 роки. Відповідно до ст. 32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України. У статті 141 ЗК України серед підстав припинення права користування земельною ділянкою, зокрема в пункті "д" частини першої цієї статті передбачено систематичну несплату земельного податку або орендної плати. Порушення відповідачем умов договорів щодо виплати орендної плати є істотним, оскільки позивачі внаслідок такого порушення значною мірою позбавляються того, на що вони розраховували при укладенні договору. З огляду на все вищенаведене слід задовольнити позов, розірвати спірні договори оренди та стягнути з відповідача невиплачену орендну плату за 2015 2018 роки згідно з наданим позивачами розрахунком. Слід також стягнути з відповідача на користь позивачів судовий збір на підставі ст. 141 ЦПК України.

Outcome: approved