Jurisdiction: civil
Date: 2014-05-18 00:00:00

[PERSON] звернувся до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «ОТП Факторинг» про визнання договору іпотеки № PML-011/022/2008 від 19 березня 2008 року недійсним. Позовні вимоги обґрунтовано тим, що укладений між позивачем та відповідачем договір іпотеки № PML-011/022/2008 від 19 березня 2008 року суперечить вимогам Закону України «Про іпотеку», а тому, відповідно до ч. 2 ст. 18 Закону України «Про іпотеку», ст.ст. 203, 215 Цивільного кодексу України має бути визнаний недійсним у судовому порядку. Внаслідок визнання недійсним оскаржуваного іпотечного договору позивач просить суд зняти заборону відчуження, скасувати запис про обтяження вказаного будинку і господарських споруд та вилучити відповідний запис з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Враховуючи, що на підставі іпотечного договору від 19 березня 2008 року до Державного реєстру іпотек був внесений запис про обтяження вказаних нежилих приміщень, позивач, також, просить суд скасувати вказаний запис у Державному реєстрі іпотек. Як вбачається із матеріалів справи, 19 березня 2008 року між громадянином України [PERSON] та Закритим акціонерним товариством "ОТП БАНК" укладено кредитний договір № ML-011/022/2008 за умовами якого банк надав позичальнику кредит у сумі 760000,00 гривень на споживчі цілі терміном до 17 березня 2023 року з плаваючою процентною ставкою FIDR 1,99% річних. Кошти надавалися шляхом перерахування кредитодавцем на поточний рахунок позичальник №26201101746365. В якості забезпечення виконання кредитних зобов'язань, між Закритим акціонерним товариством «ОТП БАНК» (за договором - іпотекодержатель) та позивачем (за договором - іпотекодавець) було укладено Іпотечний договір № PML-011/022/2008, який був посвідчений приватним нотаріусом Білоцерківського міського нотаріального округу Київської області [PERSON], зареєстрований в реєстрі за № 1438 (далі - Іпотечний договір, оскаржуваний договір) та накладено заборону на відчуження зазначеного в договорі житлового будинку з господарськими спорудами, що належить [PERSON] до припинення або розірвання Іпотечного договору. До вказаного Іпотечного договору були внесені зміни Додатковим договором № 1 до договору іпотеки від 26 січня 2012 року щодо відступлення прав вимоги від 23 вересня 2011 року, укладеного між Банком та ТОВ «ОТП Факторинг Україна», за яким ТОВ «ОТП Факторинг Україна» (надалі - відповідач) набуло всіх прав та обов'язків, в тому числі, вимоги за Іпотечним договором. Відповідно до преамбули Іпотечного договору, предметом іпотеки є нерухоме майно - будинок з господарськими спорудами, що знаходяться за адресою: Київська область, місто Біла Церква, [ADDRESS], яке забезпечує виконання позичальником зобов'язань за Кредитним договором № ML-011/022/2008 від 19 березня 2008 року, укладеного між іпотекодержателем та позичальником (надалі - предмет іпотеки). Згідно з пунктом 3.1. Іпотечного договору, предмет іпотеки належить позивачу на праві приватної власності на підставі свідоцтва САВ № 015215, виданим Білоцерківським управлінням житлово-комунального господарства 05.03.2008 р. приватним нотаріусом Білоцерківського нотаріального округу Київської області. Право власності на предмет іпотеки зареєстровано Білоцерківським МБТІ 05.03.2008 року та записано в реєстрову книгу № 114, номер запису 12921 та у електронному реєстрі власності прав на нерухоме майно за № 16939380. Відповідно до п.3.2. договору предмет іпотеки складається: житловий будинок, загальною площею 252,5 кв.м., житловою площею 196,1 кв.м. Цим же пунктом передбачено, що земельна ділянка, на якій розташований наведений вище житловий будинок з господарськими спорудами, буде передана в іпотеку після отримання Іпотекодавцем Державного акту на право власності на землю. Згідно пункту 4.4. іпотечного договору вартість предмету іпотеки, за згодою сторін, становить 1272630,00 гривень. Звертаючись до суду, позивач зазначив, що у зв'язку із світовою економічною кризою, позичальник не мав змоги належним чином здійснювати погашення кредиту, а тому звернувся листом № 01-21 від 09.08.2013 р. до ТОВ «Експертно-правове підприємство «Оранж» з клопотанням щодо проведення оцінки заставного майна для з'ясування дійсної ринкової вартості предмета іпотеки для можливості його подальшої реалізації та дострокового погашення кредитної заборгованості. У відповідь на зазначений лист експерт повідомив про неможливість проведення оцінки предмета іпотеки, оскільки згідно нормативно-правових актів Держком України із земельних ресурсів, не всі власники майна звернулися з відповідною заявою щодо проведення оцінки, зокрема власниця земельної ділянки [PERSON] та [PERSON] Беручи до уваги викладене, позивач звернувся до суду про визнання договору іпотеки від 12.11.2007 року недійсним, оскільки зважаючи на те, що земельна ділянка не знаходяться в іпотеці у відповідача, позивач не може нею розпоряджатися, зокрема реалізувати її у зв'язку із тим, що вона належить ще двом співвласникам, на якій знаходиться предмет іпотеки. Крім того, позивач зазначає про неможливість поділу предмета іпотеки та земельної ділянки при укладенні іпотечного договору, оскільки є очевидним, що будинок та господарські споруди розміщуються саме на землі та практично не можуть існувати без неї. При цьому, вказує про те, що йому стало відомо про наявність двох співвласників землі згідно листа експерта лише у 2013 році. Так, 26.02.2008 р. Рішенням виконавчого комітету Білоцерківської міської ради Київської області було прийнято рішення № 78 про затвердження актів державних технічних комісій про прийняття в експлуатацію житлових будинків, господарських споруд індивідуальних забудовників міста, згідно якого забудовнику [PERSON] затвердили акт державної технічної комісії про прийняття в експлуатацію індивідуального житлового будинку та гаража, сараю «Б, б, б1» по [ADDRESS], загальною площею 252,5 кв.м., житловою площею 196,1 кв.м. та дозволено міжміському БТІ оформити право власності на вказані будівлі. 22.02.2008 року затверджено АКТ державної технічної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкту по [ADDRESS], м. Біла Церква - житловий будинок, гараж, сарай «Б, б, б1», загальною площею 252,50 кв.м., житлова площа - 196,10 кв.м., будинок одноквартирний. Таким чином, судом встановлено, що питання про надання у власність земельної ділянки під будівництво індивідуального житлового будинку та гаража, сараю «Б, б, б1» по [ADDRESS], загальною площею 252,5 кв.м., житловою площею 196,1 кв.м. компетентними органами не розглядалося. Натомість, судом встановлено, що згідно інформації відділу з питань землекористування Білоцерківської міської ради Київської області від 30 вересня 2010 року за вих. № 10-14-1678 питання про надання права власності на земельну ділянку загальною площею 0,1000 га по [ADDRESS] у м. Біла Церква було розглянуто рішенням Білоцерківської міської ради за № 37 від 29 січня 2004 року, згідно якого вказана земельна ділянка була надана для обслуговування та будівництва жилого будинку, господарських будівель і споруд громадянам - [PERSON], [PERSON] та [PERSON]Крім того, судом з'ясовано, що [PERSON] та [PERSON] є членами родини позивача (мати та рідна сестра), тому є очевидним, що земельна ділянка виділялася їм у власність саме на праві спільної сумісної власності для будівництва житла. Отже, на момент укладання іпотечного договору позивачу та його родичам була надана у власність земельна ділянка для будівництва житлового будинку та господарських споруд на праві спільної сумісної власності, але не оформлена належним чином. До того ж, з матеріалів справи вбачається, що станом на момент укладення спірного договору, співвласниця 1/3 частки земельної ділянки, сестра позивача [PERSON] була неповнолітньою. Згідно копій документів, долучених до матеріалів справи, вбачається, що мати позивача [PERSON] померла, за свого життя належним чином так і не оформивши свою 1/3 частку у праві власності на землю. Відповідно до ст. 5 Закону України «Про іпотеку» предметом іпотеки можуть бути один або декілька об'єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об'єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом. Згідно п. 3 ч. 1 ст. 18 Закону України «Про іпотеку» іпотечний договір укладається між одним або декількома іпотекодавцями та іпотекодержателем у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. Іпотечний договір повинен містити опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, та/або його реєстраційні дані, у тому числі кадастровий номер. У разі іпотеки земельної ділянки має зазначатися її цільове призначення. Ч. 4 ст. 6 Закону України «Про іпотеку» визначено порядок передачі нерухомості, що розташована на земельній ділянці, а саме, якщо будівля (споруда), що передається в іпотеку, розташована на земельній ділянці, яка належить іпотекодавцю на праві власності, така будівля (споруда) підлягає передачі в іпотеку разом із земельною ділянкою, на якій вона розташована. Якщо ця земельна ділянка належить іншій особі та була передана іпотекодавцю в оренду (користування), після звернення стягнення на будівлі (споруди) їх новий власник набуває права і обов'язки, які мав іпотекодавець за правочином, яким встановлено умови оренди цієї земельної ділянки (користування нею). Так, відповідно, пунктом 3.2. спірного іпотечного договору встановлено, що за цим договором іпотекодавець передає в іпотеку іпотекодержателю наступне нерухоме майно - житловий будинок, загальною площею 252,5 кв.м., житловою площею 196,1 кв.м., по [ADDRESS], м. Біла Церква. Однак, як вже зазначалось вище, станом на день укладання іпотечного договору, право власності на земельну ділянку належало іпотекодавцю та ще двом співвласникам згідно рішення Білоцерківської міської ради Київської області за № 78 від 2004 року, що і мало б бути предметом іпотеки у разі отримання нотаріальної письмової згоди інших співвласників. Відповідно до п. 2 ст. 18 Закону України «Про іпотеку» у разі відсутності в іпотечному договорі однієї з вказаних вище істотних умов він може бути визнаний недійсним на підставі рішення суду. Отже, зі змісту п. 3.2. спірного договору іпотеки вбачається, що в ньому відсутні дані про земельну ділянку, кадастровий номер та її цільове призначення, на якій знаходиться житловий будинок та господарські споруди, що розташована за адресою: [ADDRESS] Крім того, як зазначалося раніше, пунктом 3.2. спірного договору встановлено, що земельна ділянка, на якій знаходиться предмет іпотеки, буде передано в іпотеку після отримання Іпотекодавцем Державного акту на право власності на землю. Проте, матеріали справи містять інші відомості відносно земельної ділянки, на якій знаходиться предмет іпотеки. Зокрема, в матеріалах справи наявна довідка відділу з питань землекористування Білоцерківської міської ради Київської області від 30 вересня 2010 року за вих.. № 10-14-1678 питання про надання права власності на земельну ділянку загальною площею 0,1000 га по [ADDRESS] у м. Біла Церква було розглянуто рішенням Білоцерківської міської ради за № 37 від 29 січня 2004 року, згідно якого вказана земельна ділянка була надана для обслуговування та будівництва жилого будинку, господарських будівель і споруд громадянам - [PERSON], [PERSON] та [PERSON] Згідно ст. 116 Земельного кодексу України громадяни та юридичні особи набувають права власності на земельні ділянки із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом. Земельна ділянка може знаходитись у спільній власності з визначенням частки кожного з учасників спільної власності (спільна часткова власність) або без визначення часток учасників спільної власності (спільна сумісна власність). Суб'єктами права спільної власності на земельну ділянку можуть бути громадяни та юридичні особи, а також держава, територіальні громади (ст. 86 ЗК України). Відповідно до ч.1 ст. 90 ЗК України власники земельних ділянок мають право продавати або іншим шляхом відчужувати земельну ділянку, передавати її в оренду, заставу, спадщину. Таким чином, не зважаючи на те, що станом на момент укладення спірного договору позивач не зареєстрував право власності на земельну ділянку, остання вже була передана йому та членам його родини у власність на підставі рішенням Білоцерківської міської ради за № 37 від 29 січня 2004 року, і вказана обставина повинна була бути зазначена в договорі іпотеки, оскільки тягне за собою наслідок передбачений ч. 4 ст. 6 Закону України «Про іпотеку». Так, відповідно до ч. 4 ст. 6 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, чинній на момент укладання спірного договору), якщо будівля (споруда), що передається в іпотеку, розташована на земельній ділянці, яка належить іпотекодавцю на праві власності, така будівля (споруда) підлягає передачі в іпотеку разом із земельною ділянкою, на якій вона розташована. Якщо ця земельна ділянка належить іншій особі та була передана іпотекодавцю в оренду (користування), після звернення стягнення на будівлі (споруди) їх новий власник набуває права і обов'язки, які мав іпотекодавець за правочином, яким встановлено умови оренди цієї земельної ділянки (користування нею). Згідно ст.. 2 Закону України «Про іпотеку» законодавство України про іпотеку базується на Конституції України і складається з Цивільного кодексу України, Господарського кодексу України, Земельного кодексу України, цього Закону та інших нормативно-правових актів, а також міжнародних договорів України. Таким чином, суд приходить до висновку, що в порушення умов Закону України «Про іпотеку», спірний договір іпотеки від 19 березня 2008 року не містить усіх істотних умов, що вимагаються Законом України «Про іпотеку», зокрема відсутні умови передачі в іпотеку земельної ділянки, належної позивачу на праві власності. Крім того, цивільне законодавство визначає порядок розпорядження майном спільної сумісної власності. Так, ст. 368 ЦК України зазначає, що спільна власність двох або більше осіб без визначення часток кожного з них у праві власності є спільною сумісною власністю. Суб'єктами права спільної сумісної власності можуть бути фізичні особи, юридичні особи, а також держава, територіальні громади, якщо інше не встановлено законом. Майно, набуте в результаті спільної праці та за спільні грошові кошти членів сім'ї, є їхньою спільною сумісною власністю, якщо інше не встановлено договором, укладеним у письмовій формі. Згідно ст. 369 ЦК України співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними. Розпоряджання майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників. Згода співвласників на вчинення правочину щодо розпорядження спільним майном, який підлягає нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, має бути висловлена письмово і нотаріально посвідчена. Співвласники мають право уповноважити одного з них на вчинення правочинів щодо розпорядження спільним майном. При судовому розгляді було з'ясовано, що громадянка [PERSON] та [PERSON] такої нотаріально посвідченої згоди на розпорядження землею не надавали, а тому є підстави стверджувати, що правочин щодо розпорядження спільним майном, вчинений одним із співвласників, може бути визнаний судом недійсним у разі відсутності у співвласника, який вчинив правочин, необхідних повноважень. Суд вважає за необхідне зазначити, що на момент укладення іпотечного договору, співвласниця земельної ділянки рідна сестра позивача [PERSON] була неповнолітньою, тому її батьки були зобов'язані дати згоду на вчинення неповнолітньою дитиною правочинів, лише з дозволу органу опіки та піклування (ст. 177 СК України). Матеріали справи відповідних доказів не містять, а їх відсутність була підтверджена показаннями представника позивача під час розгляду справи. Згідно із ч. 1 ст. 358 ЦК України право спільної часткової власності здійснюється співвласниками за їхньою згодою. Відповідно до ст. 361 зазначеного Кодексу співвласник має право самостійно розпорядитися своєю часткою у праві спільної часткової власності. За нормами ч. 3 ст. 5 Закону України "Про іпотеку" частина об'єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі й реєстрації права власності на неї як окремий об'єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим Законом. Згідно зі ст. 578 ЦК України та ч. 2 ст. 6 Закону України "Про іпотеку" майно, що є у спільній власності, може бути передане в іпотеку лише за нотаріально посвідченою згодою усіх співвласників. Співвласник нерухомого майна має право передати в іпотеку свою частку в спільному майні без згоди інших співвласників за умови виділення її в натурі та реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості. Отже, майно, що є у спільній власності осіб, не може передаватися в іпотеку без згоди іншого співвласника. Аналогічна позиція закріплена в постанові Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України від 30 жовтня 2013 р. у справі N 6-96цс13. Частиною 1 ст. 215 Цивільного кодексу України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Відтак, вирішуючи спір про визнання правочину недійсним, суду належить встановити наявність саме тих обставин, з якими закон пов'язує недійсність правочинів, зокрема: відповідність змісту правочину вимогам Цивільного кодексу України, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; правоздатність сторін правочину; свободу волевиявлення учасників правочину та відповідність волевиявлення їх внутрішній волі; спрямованість правочину на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Відповідно до ч. 1 ст. 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Згідно п. 4 ч. 1 ст. 17 Закону України «Про іпотеку» іпотека припиняється у разі визнання іпотечного договору недійсним. Частиною 3 ст. 17 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що відомості про припинення іпотеки підлягають державній реєстрації у встановленому законодавством порядку. Відповідно до пункту 2.6 Порядку прийняття і розгляду заяв про внесення змін до записів, внесення записів про скасування державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень та скасування записів Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженого наказом міністерства юстиції України 12 грудня 2011 року за №3502/5 для внесення записів про скасування державної реєстрації прав, скасування записів Державного реєстру прав заявник подає рішення суду про скасування рішення державного реєстратора, що набрало законної сили, та копії документів, визначених у пункті 2.3 цього розділу. 19.03.2008 року приватним нотаріусом Білоцерківського міського нотаріального округу Київської області внесено до реєстру заборон запис за № 1439 про заборону відчуження предмета іпотеки наступного змісту: житловий будинок з господарськими спорудами, що належить [PERSON], який знаходяться за адресою: Київська область, місто Біла Церква, [ADDRESS]. Отже, підставою для внесення зазначеного запису №1439 до єдиного реєстру заборон був оскаржуваний іпотечний договір. Частиною 1 ст. 216 Цивільного кодексу України встановлено, що недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю. Таким чином, наслідком визнання іпотечного договору недійсним є скасування заборони відчуження предмета іпотеки і вилучення відповідного запису з єдиного реєстру іпотек. Статтею 257 Цивільного кодексу України передбачає, що загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки. Відповідно до частини 1 статті 261 Цивільного кодексу України перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила. Як зазначалося раніше, позивач дізнався про порушення свого права в серпні 2013 року, коли експерт повідомив йому, що земельна ділянка, на якій знаходиться житловий будинок і господарські будівелі, крім іпотекодавця належить ще двом співвласникам - [PERSON], [PERSON], для здійснення оцінки потрібні їх заяви як співвласників землі, а отже позивач не може вільно розпоряджатися нею. В той же час, позивач звернувся до суду з даним позовом у грудні 2013 року. Отже, суд приходить до висновку, що позивачем не пропущено строк позовної давності, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.

Outcome: approved