Jurisdiction: civil
Date: 2020-07-30 00:00:00

Позивач звернувся до суду з позовом до [PERSON] про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі. Позов мотивує тим, що 12.07.2008 року між приватним підприємством «МОВІС-АГРО» та відповідачем було укладено договір оренди земельної ділянки, яка належить орендодавцю на підставі державного акту на право власності на землю, що знаходиться на території Новотроїцької сільської ради землі колишнього КПС «Погрес» ДП № 18 пай 209 Бердянського району Запорізької області строком на 10 років для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, який було зареєстровано у Бердянському районному відділі Запорізької регіональної філії Центр земельного кадастру при державному комітеті по земельним ресурсам України 22.12.2008 р. за № 040826500224 строком до 01 грудня 2017 року. Позивач вказав, що за весь час користування земельною ділянкою умови договору підприємством не порушувалися, орендна плата сплачувалася своєчасно та в повному обсязі. Разом з тим, пунктом 8 зазначеного договору оренди встановлено, що після закінчення строку договору орендар має переважне право оновлення його на новий строк та у цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити орендодавця письмово про намір продовжити його дію. Позивач зазначив, що 18.10.2017 року та 01.12.2017 року на адресу відповідача було направлено листи з пропозицією продовжити співпрацю та укласти додаткову угоду до договору оренди землі від 12.07.2008 року, проект додаткової угоди також було надано для розгляду, проте відповіді чи пропозицій стосовно угоди в установлений законодавством строк не було отримано. Позивач, враховуючи відсутність протягом одного місяця після звернення орендаря з заявою про поновлення оренди землі листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, чи будь-яких пропозицій, листом від 13.02.2018 року просив відповідача підписати додаткову угоду до договору оренди землі від 12.08.2008 року. 19.02.2018 року відповідач направив лист в якому відмовлявся від підписання додаткової угоди, причини відмови не обґрунтовував, з чим саме не погоджується не вказав. Станом на 20.12.2019 року, земля знаходиться в користуванні приватного підприємства «Мовіс-Агро», проте відповідач відмовляється підписувати додаткову угоду з невідомих причин. За умовами договору оренди землі від 12.07.2008 року, дія договору припиняється шляхом його розірвання за взаємною згодою сторін та за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, та з інших підстав, визначених законом, розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається. В судове засідання представник позивача не з`явився, надав судові заяву про розгляд справи за його відсутності та підтримання позовних вимог у повному обсязі. Відповідач в судове засідання не з`явився, про час, дату та місце розгляду справи повідомлявся належним чином, про причини неявки в судове засідання не повідомив. 10.03.2020 року на адресу суду скерував відзив на позовну заяву, в якому позовні вимоги не визнав у повному обсязі. Суд, дослідивши письмові матеріали справи, вважає позов підлягаючим задоволенню з огляду на таке. Встановлено, що 12.07.2008 року між приватним підприємством «МОВІС-АГРО» та [PERSON] було укладено договір оренди земельної ділянки, площею 6,536 га, яка належить орендодавцю на підставі державного акту на право власності на землю ІІ-ЗП № 019208, кадастровий номер 2320685000:02:008:0083, що знаходиться на території Новотроїцької сільської ради землі колишнього КПС «Погрес» ДП № 18 пай 209 Бердянського району Запорізької області строком на 10 років для ведення товарного сільськогосподарського виробництва та який був зареєстрований у Бердянському районному відділі Запорізької регіональної філії Центр земельного кадастру при державному комітеті по земельним ресурсам України 22.12.2008 р. за № 040826500224. З`ясовано, що п. 8 зазначеного договору було встановлено строк дії цього договору - до 01 грудня 2017 року та передбачено, що після закінчення строку договору орендар має переважне право оновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити орендодавця письмово про намір продовжити його дію. Відповідно до умов договору позивачем 18.10.2017 року та 01.12.2017 року на адресу відповідача було направлено листи з пропозицією продовжити співпрацю та укласти додаткову угоду до договору оренди землі від 12.07.2008 року, проект додаткової угоди також було надано для розгляду, проте відповіді чи пропозицій стосовно угодив установлений законодавством строк не було отримано, що також підтверджено матеріалами справи. Згідно листа від 13.02.2018 року, ПП «Мовіс -Агро», враховуючи відсутність протягом одного місяця після звернення орендаря з заявою про поновлення оренди землі листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, чи будь-яких пропозицій, просив відповідача підписати додаткову угоду до договору оренди землі від 12.08.2008 року. 19.02.2018 року відповідач направив лист в якому відмовлявся від підписання додаткової угоди. Причини відмови не обґрунтовував, з чим саме не погоджується не вказав. Судом встановлено, що на теперішній час, земля знаходиться в користуванні приватного підприємства «Мовіс-Агро», проте відповідач відмовляється підписувати додаткову угоду. Відповідно до п. 38 договору оренди землі від 12.07.2008 року дія договору припиняється шляхом його розірвання за взаємною згодою сторін та за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та в наслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, та з інших підстав, визначених законом. Відповідно до п. 39 договору, розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається. В ході судового розгляду встановлено, що ПП «Мовіс-Агро» після закінчення строку дії договору оренди продовжує користуватися земельною ділянкою та сплачувати орендну плату, а [PERSON] протягом одного місяця після закінчення дії договору не надіслав позивачеві лист-повідомлення про заперечення щодо поновлення спірного договору оренди земельної ділянки відповідно до частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі". Поновлення договору оренди землі в судовому порядку, у передбачений статтею 33 Закону України "Про оренду землі" спосіб, вимагає укладення додаткової угоди між сторонами як єдиної підстави продовження орендних прав і обов`язків. Суд установив, що належним способом захисту порушеного права у цьому випадку є позов про визнання укладеною додаткової угоди із викладенням її змісту, оскільки сама по собі вимога про визнання договору оренди землі поновленим за своєю суттю є встановленням факту, який має юридичне значення, і не може забезпечити захисту порушеного права позивача в силу імперативного припису про обов`язковість оформлення поновлення договору оренди саме шляхом укладення додаткової угоди, що, власне, і може бути предметом розгляду в суді. Так, відповідно до частин першої - п`ятої статті 33 цього Закону України «Про оренду землі" по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений ним договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Крім того, стаття 764 ЦК України передбачає поновлення договору найму, яка зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця. Аналогічний викладеному вище висновок міститься у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі №594/376/17-ц. Отже, позивач продовжує користуватися земельною ділянкою наданою в оренду згідно договору та сумлінно виконувати його умови (в тому числі й сплачувати орендну плату) і після 01.12.2017 року - закінчення строку договору оренди земельної ділянки; лист-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку договору землі позивачу не надходив; акт приймання-передачі щодо повернення земельної ділянки між сторонами не підписувався; на даний час земельна ділянка використовується за цільовим призначенням. При цьому суд зауважує, що повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі», не вимагається. Суть поновлення договору оренди згідно з цією частиною статті саме і полягає у тому, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує у поновленні договору, зокрема у зв`язку з належним виконанням договору оренди землі. Відсутність такого заперечення може мати прояв у «мовчазній згоді». Доводи відповідача про те, що він відмовляється від прийняття орендної плати від позивача за користування земельною ділянкою напротязі 2 років, належними доказами не підтверджено. Окрім того, в своєму відзиві відповідач посилається на те, що його лист було направлено позивачу за місяць до закінчення дії договору, його прохання до ПП "Мовіс-Агро" про надання акту прийому-передачі земельної ділянки, лист до землевпорядної організації для визначення меж його земельної ділянки в натурі, на які він посилається у відзові на позовну заяву, до нього не додані, тобто всупереч ст. 81 ЦПК України суду не надані докази на підтвердження обставин, зазначених відповідачем у своєму відзові. За ч. 2 ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Земельним кодексом України, Законом України «Про оренду землі», іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі. Статтею 93 Земельного Кодексу України встановлено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземцям і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об`єднанням і організаціям, а також іноземним державам. Згілдно ч. 4 ст. 124 Земельного Кодексу України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Правовою підставою набуття права орендного землекористування є укладення договору оренди земельної ділянки. Згідно ст. 13 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Об`єктом оренди є земельна ділянка. За договором оренди земельної ділянки кожна із сторін наділяється певними правами і водночас на неї покладаються певні обов`язки. Частина 1 ст. 777 ЦК України встановлено переважне право наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права. Відповідно до ст. 764 ЦК України передбачено, що якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором. У ст. 33 Закону України «Про оренду землі» встановлено переважне право орендаря, який належно виконував обов`язки відповідно до умов договору, на його поновлення після закінчення строку, на який було укладено договір. Переважне право орендарів на поновлення договору оренди поширюється на випадки, коли земля знову передається в оренду. Так, ч. ч. 1-5 ст. 33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у встановлений цим договором строк, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Таким чином, відповідно до положень ст. 33 Закону України «Про оренду землі» реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін. Отже, для застосування ч. 1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення. Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави суду для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 4 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору. Такої ж правової позиції дійшов Верховний Суд України в справі № 6-146цс16 від 23.03.2016 року. При встановлених судом обставинах, позовні вимоги ПП «МОВІС-АГРО» про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі від 12.07.2008 року [PERSON] суд вважає такими, що підлягають задоволенню, як обґрунтовані відповідно до положень ст.33 Закону України «Про оренду землі» та ст.764 Цивільного Кодексу України. На підставі вищевикладеного та

Outcome: approved