Jurisdiction: civil
Date: 2016-11-03 00:00:00

В червні 2016 року [PERSON] звернулась до суду з позовом до [PERSON] «Вінницяметалопостач», [PERSON] міської ради про визнання припиненим договору оренди в частині окремих земельних ділянок та визнання недійсним договору суборенди, який мотивований тим, що 20.12.2013 року між нею та ПАТ «Вінницяметалопостач», правонаступником якого є [PERSON] «Вінницяметалопостач», було укладено договір купівлі-продажу нежитлової будівлі, літера «И», загальною площею 7,6 кв.м, частини споруди № 3, споруди № 4, що складає 2/25 частки комплексу виробничих будівель та споруд, які знаходяться по вул. Київській, 78 в м. Вінниці. Відповідно до вказаного договору усе нерухоме майно продавця знаходиться на орендованих земельних ділянках згідно з договором оренди земельної ділянки від 04.02.2005 року, укладеним між [PERSON] «Вінницяметалопостач» та [PERSON] міською радою, та угоди (новації) про внесення змін (доповнень) до даного договору оренди від 26.02.2013 року. Будівля літери «И» знаходиться на земельній ділянці площею 0,1611 га, а споруди №№ 3,4 - розташовані на земельній ділянці площею 0,4792 га. Виходячи з положень ст. 120 ЗК України, ст. 7 Закону України «Про оренду землі», ст. 377 ЦК України, у разі переходу права власності на обєкт нерухомого майна до набувача цього майна переходить також право на відповідну земельну ділянку, на тих же умовах на яких вона належала відчужувачу. З огляду на викладене договір оренди земельної ділянки від 04.02.2005 року, укладений між [PERSON] «Вінницяметалопостач» та [PERSON] міською радою підлягав припиненню в частині земельних ділянок, на яких розташоване нерухоме майно, що було відчужене позивачу на підставі договору купівлі-продажу від 20.12.2013 року. Проте, всупереч вищезазначеним нормам матеріального права, після придбання вищезазначених будівель та споруд між позивачем та [PERSON] «Вінницяметалопостач» було укладено договір суборенди земельної ділянки № СБ-2 від 01.06.2014 року, згідно з яким до позивача перейшло право користування земельною ділянкою площею 0,6403 га. На підставі викладеного позивач звернулась до суду з даною позовною заявою, в якій з урахуванням уточненої позовної заяви від 3 серпня 2016 року просила суд: припинити дію договору оренди земельної ділянки від 04.02.2005 року, укладеного між [PERSON] міською радою та [PERSON] «Вінницяметалопостач», з 20.12.2013 року в частині земельних ділянок загальною площею 0,6403 га, зокрема, земельної ділянки площею 0,1611 га, кадастровий номер 0510100000:01:011:0079, та земельної ділянки площею 0,4792 га, кадастровий номер 0510100000:01:011:0082, тобто з дати укладення договору купівлі продажу нерухомого майна; визнати недійсним відповідно до закону договір суборенди № СБ-2 від 01.06.2014 року, укладений між [PERSON] «Вінницяметалопостач» та [PERSON] В судовому засіданні представники позивача змінені вимоги позову підтримали в повному обсязі, посилаючись на доводи, що наведені в позовній заяві. Додатково зазначили, що оскільки позивач набула права власності на обєкти нерухомого майна, тому договір оренди є припиненим з часу укладення договору купівлі продажу. Спірні земельні ділянки виділені внатурі, їм присвоєно окремі кадастрові номери. Відповідач [PERSON] «Металопостач» на власний розсуд встановлює орендну плату. Представники позивача вважають, що оспорюваний договір суборенди є укладеним, однак не набув чинності, а тому просять визнати його недійсним. Представник відповідача [PERSON] «Вінницяметалопостач» в судовому засіданні вимоги позову не визнав, посилаючись на свої письмові заперечення, які процитовано ним в судовому засіданні та зміст яких зводиться до того, що придбані позивачем обєкти нерухомого майна згідно договору оренди земельної ділянки від 4 лютого 2005 року та угоди від 26 лютого 2013 року перебувають на орендованій у [PERSON] міської ради земельній ділянці, за користування якою позивач сплачує орендну плату згідно договору. Згідно п. 10 Договору купівлі продажу нерухомого майна від 20.12.2013 року позивач, як покупець зобовязався оформити свої права на земельні ділянки, на яких знаходяться куплені відповідачем будівлі та споруди. До оформлення своїх прав на землю відповідач зобовязаний компенсувати на підставі виставлених рахунків усі витрати продавця, повязані із орендою землі на якій знаходяться придбані покупцем будівлі та споруди. З метою врегулювання вказаної компенсації, що повязана з орендою землі між сторонами і було укладено оспорюваний договір суборенди. Оскільки обовязок оформити свої права на земельні ділянки, на яких знаходяться куплені позивачем будівлі та споруди є обовязком позивача то й відповідно всі дії по державній реєстрації договору суборенди мав би провести позивач, що ним зроблено не було. Посилаючись на ст. 8 Закону України «Про оренду землі» та ст. 210 ЦК України представник [PERSON] «Металопостач» визнає ту обставину, що оспорюваний договір суборенди земельної ділянки є не укладеним/не вчиненим, оскільки він не пройшов державної реєстрації. А враховуючи це, суд має відмовити у задоволенні позовних вимог в частині визнання недійсним договору суборенди земельної ділянки. Стосовно визнання припиненим договору оренди земельної ділянки представник відповідача у своїх письмових запереченнях зазначив, що ці позовні вимоги є передчасними, оскільки права позивача на даний час не є порушеними, а оспорюваний договір не є перешкодою в оформленні прав позивача на належну йому земельну ділянку. Згідно вимог земельного законодавства позивач після укладення договору купівлі продажу нерухомого майна, тобто після 20.12.2013 року мав би скористатись своїм правом та звернутись до власника земельної ділянки [PERSON] міської ради із заявою про виділення їй в користування земельну ділянку на якій розміщені придбані обєкти нерухомості. Позивач жодного разу не звертався до [PERSON] міської ради із заявою про вилучення і надання їй в користування земельну ділянку, а відповідно міська рада, самостійно не може без відповідного звернення надати в користування земельну ділянку позивачу. Оскільки даний спір не порушує права позивача, так як не є перепоною в оформленні її орендних відносин з [PERSON] міською радою, тому в задоволенні позову просили відмовити і в цій частині. Представник відповідача [PERSON] міської ради в судовому засіданні вимоги позову не визнав та суду пояснив, що оскільки договір оренди земельної ділянки від 4.02.2005 року був укладений на підставі рішення [PERSON] міської ради від 31.10.2003 року № 487, яке не оскаржувалось та є чинним, а тому немає підстав і для задоволення позовних вимог. Також заперечував проти позову і з тієї підстави, що позивач у справі не була учасником правочину /договору оренди/, а тому у неї відсутнє субєктивне право на оспорювання цього договору. Заслухавши пояснення учасників судового процесу, дослідивши та оцінивши докази у справі в їх сукупності та взаємозв'язку, суд приходить до висновку, що позов слід задовольнити частково з наступних підстав. Судом встановлено, що 20.12.2013 року між ПАТ «Вінницяметалопостач» (правонаступником якого є [PERSON] «Вінницяметалопостач») та [PERSON] укладено договір купівлі-продажу, нотаріально посвідчений приватним нотаріусом [PERSON] міського нотаріального округу [PERSON] за реєстровим № 585 (а.с. 8). Відповідно до умов зазначеного договору ПАТ «Вінницяметалопостач» передало у власність (продало), а [PERSON] прийняла у власність (купила) нежитлову будівлю літ. «И» - загальною площею 7,6 кв.м, частини споруди № 3, споруди № 4, що складає 2/25 частки комплексу виробничих будівель та споруд, які знаходяться по вул. Київській, 78 в м. Вінниці. Згідно з п. 4 даного договору усе нерухоме майно продавця знаходиться на орендованих земельних ділянках згідно з договором оренди земельної ділянки від 04.02.2005 року та угоди (новації) про внесення змін (доповнень) до договору оренди від 26.02.2013 року. Будівля літ. «И» знаходиться на земельній ділянці площею 0,1611 га, кадастровий номер 0510100000:01:011:0079, споруда № 3 розташована на земельній ділянці площею 0,4792 га, кадастровий номер 0510100000:01:011:0082, споруда № 4 розташована на земельній ділянці площею 0,4792 га, кадастровий номер 0510100000:01:011:0082. Згідно п. 10 наведеного вище договору від 20.12.2013 року покупець зобовязується оформити свої права на земельні ділянки, на яких знаходяться куплені ним будівлі та споруди, а продавець зобовязується надати покупцю усі необхідні для цього документи. До оформлення своїх прав на землю покупець зобовязується компенсувати на підставі виставлених рахунків усі витрати продавця, повязані з орендою землі на якій знаходяться придбані покупцем будівлі та споруди. Як вбачається з договору оренди земельної ділянки, укладеного 04.02.2005 року між [PERSON] міською радою та ВАТ «Вінницяметалопостач», [PERSON] міська рада надала в оренду ВАТ «Вінницяметалопостач» земельну ділянку площею 3,4686 га, яка знаходиться у м. Вінниці по вул. Київській, 78, зі строком дії договору - 30 років. При цьому, відповідно до договору, передача земельної ділянки в оренду здійснюється без розроблення проекту відведення. Пунктом 37 зазначеного договору передбачено підстави для припинення дії договору, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено, примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом. Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом. Відповідно до п. 38 вказаного договору його дія припиняється шляхом розірвання за: взаємною згодою сторін або рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом. Перехід права власності на обєкти нерухомого майна на орендованій земельній ділянці до другої особи є підставою для зміни умов або розірвання договору (п. 40 договору). Угодою від 23.01.2014 року сторони внесли зміни до вищевказаного договору оренди в частині розміру орендної плати (а.с. 13). 01.06.2014 року між ПАТ «Вінницяметалопостач» та [PERSON] укладено договір суборенди земельної ділянки № СБ-2, відповідно до якого ПАТ «Вінницяметалопостач» передав [PERSON] в строкове платне володіння і користування частину зазначеної вище земельної ділянки, розташованої у м. Вінниці по вул. Київській, 78, загальною площею 0,6403 га (земельна ділянка площею 0,1611 га, кадастровий номер 0510100000:01:011:0079, та земельна ділянка площею 0,4792 га, кадастровий номер 0510100000:01:011:0082). Строк дії договору встановлений до 31.10.2033 року. 12.08.2015 року [PERSON] «Вінницяметалопостач» направило на адресу Департаменту комунальних ресурсів [PERSON] міської ради листа щодо внесення змін до договору оренди земельної ділянки у зв'язку із відчуженням частини будівель та зменшенням площі земельної ділянки. У відповідь на вказане звернення Департамент комунальних ресурсів [PERSON] міської ради листом від 19.01.2016 року повідомило [PERSON] «Вінницяметалопостач», що з метою вирішення питання зменшення площі земельної ділянки, яка перебуває у користуванні [PERSON] «Вінницяметалопостач», на підставі договору оренди земельної ділянки від 12.08.2005 року, пропонується звернутись з клопотанням на адресу [PERSON] міської ради про надання дозволу на розробку відповідної документації із землеустрою з подальшою передачею земельної ділянки в оренду з наданням кадастрового плану земельних ділянок (а.с. 16). 14.04.2016 року [PERSON] звернулась до [PERSON] міської ради з клопотанням про надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки по вул. Київській 78 в м. Вінниці, на що 13.05.2016 року отримала відповідь, згідно якої [PERSON] міська рада зазначила, що враховуючи те, що на зазначеній території, розміщувався цілісний майновий комплекс, на розподіл якого розроблена одна документація, для підготовки пропозицій, щодо розгляду питання по суті, необхідно надати оновлені технічні паспорти на всі будівлі/приміщення та довідки КП «ВМБТІ» щодо можливості присвоєння адрес, відповідно до Положення про адресну схему м. Вінниці. Також поінформовано, що необхідно доопрацювати обґрунтування меж та площі земельної ділянки, з врахуванням положень ДБК 360 92 та технічних умов на благоустрій прилеглої території. (а.с. 64). Згідно з ч. 1 ст. 93 ЗК України, ст. 1 Закону України «Про оренду землі» право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідне орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Статтею 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено такий спосіб припинення договору оренди землі як його дострокове розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін договору. Однією з підстав припинення договору оренди земельної ділянки є набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці (абз. 8 ч. 1 ст. 31 Закону). Пунктами "а", "є" ч. 1 ст. 141 ЗК України визначено, що підставами припинення права користування земельною ділянкою є, у тому числі, добровільна відмова від права користування земельною ділянкою та набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці. Договір оренди землі припиняється, зокрема, у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом (ч.ч. 1, 3 ст. 31 Закону України "Про оренду землі"). Крім того, згідно з ч. 1 ст. 377 ЦК України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача). Як встановлено під час судового розгляду справи, в результаті укладення договору купівлі-продажу від 20.12.2013 року, право власності на нежитлову будівлю літ. «И», загальною площею 7,6 кв.м.; частини споруди № 3; споруди № 4, що складає 2/25 часток комплексу виробничих будівель та споруд, які знаходяться по вул. Київській, 78 в м. Вінниці, перейшло від [PERSON] «Вінницяметалопостач» до [PERSON], внаслідок чого [PERSON] «Вінницяметалопостач» позбавилось права власності на вказані обєкти нерухомості, які знаходяться на частині орендованої земельної ділянки по вул. Київській, 78 в м. Вінниці. Враховуючи те, що правовідносини, що виникли між [PERSON] міською радою та [PERSON] «Металопостач» є господарськими, суд звертає увагу на змінену, в порівнянні з прийнятою раніше, позицію Вищого господарського суду України, який в Постанові від 9.07.2015 року у справі № 910/23058/14, за аналогічних обставин справи прийшов до висновку, що «договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда…. При виникненні в іншої особи права власності на житловий будинок, будівлю або споруду право попереднього користувача припиняється в силу закону, без оформлення припинення права будь якими актами та документами. Варто наголосити, що ця норма є імперативною, відступ від неї на підставі договору не допускається. Договір оренди при цьому не припиняється в цілому, а припиняється в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки». Таким чином, фактичне користування вищезазначеною частиною земельної ділянки та зведеними на ній будівлями та спорудами здійснює її новий власник позивач по справі, а попередній землекористувач [PERSON] «Вінницяметалопостач» з 20.12.2013 року втратив право власності на зазначені будівлі, а тому є всі підстави для припинення права користування відповідачем [PERSON] «Вінницяметалопостач» даною частиною земельної ділянки з вказаної дати. За таких обставин суд вважає, що вимоги позову підлягають задоволенню в частині припинення права користування [PERSON] «Вінницяметалопостач» земельною ділянкою загальною площею 0,1611 га, кадастровий номер 0510100000:01:011:0079, та земельною ділянкою площею 0,4792 га, кадастровий номер 0510100000:01:011:0082, шляхом припинення з 20.12.2013 року у вказаній частині договору оренди земельної ділянки від 04.02.2005 року, укладеного між [PERSON] міською радою та ВАТ «Вінницяметалопостач». Разом з тим вимоги позову щодо визнання недійсним договору суборенди № СБ-2 від 01.06.2014 року, укладеного між [PERSON] «Вінницяметалопостач» та [PERSON], задоволенню не підлягають з огляду на таке. Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою третьою, пятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Згідно з вимогами ч. 3 ст. 203 ЦК України волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Відповідно до ч. 1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Згідно з положеннями статей 125, 126 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Згідно із ч. 5 ст. 8 Закону України «Про оренду землі» договір суборенди земельної ділянки підлягає державній реєстрації.. Підпунктом 6 п. 2 ч. 1 ст. 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що державній реєстрації прав підлягає право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки. Статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Учасники правочину, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди (суборенди) землі, складають і підписують відповідний письмовий документ, надаючи згоді встановленої форми. Згідно ч. 1 ст. 210 ЦК України правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації. Таким чином цивільні права та обовязки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін під час укладення договорів оренди (суборенди), набуваються після відповідної державної реєстрації. Виходячи з положень статті 638 ЦК України, статей 125, 126 ЗК України договір оренди (суборенди) землі набуває чинності з дня проведення його державної реєстрації. У п. 8 Постанови Пленуму Верховного суду України від 06.11.2009 N 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» розяснено, що згідно із статтями 210 та 640 ЦК ( 435-15 ) не є вчиненим також правочин у разі нездійснення його державної реєстрації, якщо правочин підлягає такій реєстрації. Встановивши ці обставини, суд відмовляє в задоволенні позову про визнання правочину недійсним. Наслідки недійсності правочину не застосовуються до правочину, який не вчинено. Як вбачається з матеріалів справи та не заперечувалось учасниками судового процесу, 01.06.2014 року між ПАТ «Вінницяметалопостач» та [PERSON] підписано оспорюваний договір суборенди земельної ділянки, однак після підписання даного договору як [PERSON] так і ТДВ «Вінницяметалопостач» не ініціювали вчинення, а як наслідок і не вчинили жодних дій щодо проведення його державної реєстрації. За таких обставин суд дійшов висновку, що оспорюваний договір суборенди землі не набув чинності. [PERSON] не набула прав суборендаря за таким договором, унаслідок чого суд не може констатувати факт, що відповідач [PERSON] «Вінницяметалопостач» порушив її права, а тому в задоволенні позовних вимог щодо визнання недійсним договору суборенди № СБ-2 від 01.06.2014 року слід відмовити. Аналогічний правовий висновок висловлений Верховним Судом України у справі № 6-643цс16. Заперечення представника відповідача [PERSON] «Вінницяметалопостач» з приводу того, що позивач не зверталась до [PERSON] міської ради з заявою про надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, оскільки саме за результатами такого звернення позивач могла реалізувати своє право на укладення договору оренди з [PERSON] міською радою, судом до уваги не приймаються, оскільки як вбачається з листа [PERSON] міської ради від 13.05.2016 року позивач зверталась до [PERSON] міської ради з такою заявою, на що отримала відповідь, що для підготовки пропозицій, щодо розгляду питання по суті, необхідно надати оновлені технічні паспорти на всі будівлі/приміщення та довідки КП «ВМБТІ», щодо можливості присвоєння адрес, відповідно до Положення про адресну схему м. Вінниці.(а.с. 64). Разом з тим позивач позбавлена можливості представити всі описані вище документи, оскільки вона не являється власником всіх будівель/приміщень, що розташовані на земельній ділянці, що орендована [PERSON] «Вінницяметлопостач» згідно договору від 4 лютого 2005 року. Аналогічно не приймаються судом до уваги і заперечення представника [PERSON] міської ради в тій частині, що позивач не має права оспорювати договір оренди земельної ділянки від 4 лютого 2005 року, оскільки вона не є стороною вказаного договору, оскільки існування цього договору оренди в частині земельних ділянок на яких розташована власність позивача безпосередньо та напряму порушує право позивача на належне оформлення своїх орендних взаємовідносин з власником земельної ділянки [PERSON] міською радою, та сплати обґрунтованої орендної плати власнику. Відповідно до ч. 1 ст. 88 ЦПК України стороні, на користь якої ухвалено рішення, суд присуджує з другої сторони понесені нею і документально підтверджені судові витрати. Якщо позов задоволено частково, судові витрати присуджуються позивачеві пропорційно до розміру задоволених позовних вимог, а відповідачеві - пропорційно до тієї частини позовних вимог, у задоволенні яких позивачеві відмовлено. З огляду на те, що позовні вимоги задоволені частково, а саме в частині припинення з 20.12.2013 року договору оренди земельної ділянки від 04.02.2005 року, укладеного між [PERSON] міською радою та Відкритим акціонерним товариством «Вінницяметалопостач» в частині окремих земельних ділянок, витрати зі сплати судового збору в розмірі 551,20 грн. підлягають стягненню з відповідачів на користь позивача в рівних частках, тобто по 275,60 грн. з кожного. Враховуючи вищевикладене та

Outcome: partial