Jurisdiction: civil
Date: 2014-06-04 00:00:00

У лютому 2014 р. [PERSON] звернувся до суду з позовом до ТОВ "Зоря-Агро", просить розірвати договір оренди земельної ділянки площею 8,97га, укладений між сторонами 15 серпня 2008 року, зареєстрований у Доманівському реєстраційному окрузі "Центр ДЗК" 03.12.2008 р. за №040801300163, зобов"язати відповідача повернути йому вказану земельну ділянку, стягнути заборгованість по орендній платі в сумі 3593,15грн. та понесені судові витрати, посилаючись на порушення відповідачем умов договору та діючого законодавства, що стосується повноти виплати орендної плати та її перегляду. В обґрунтування позовних вимог зазначає, що між сторонами 08.12.2011р. було укладено додаткову угоду до договору оренди, зареєстровану у Державному реєстрі 20.12.2011р. за №482270004001132, якою внесені зміни, зокрема, до п.13 Договору, щодо збільшення орендної плати до 4,5% від вартості орендованої землі, нормативна грошова оцінка якої становить: у 2010-2011р.р.-85423,13грн.; у 2012-2013р.р.-148536,24грн., тому, на його погляд, відповідач мав сплатити орендної плати: у 2010р.-2562,70грн. (3%), сплатив- 2200грн., недоплатив-362,70грн.; у 2011р.-3267,43грн. (4,5%), сплатив-3200грн., недоплатив - 67,43грн.; у 2012р. -5681,51грн. (4,5%), недоплатив -2481,51грн.; у 2013р.-5681,51грн. (4,5%), сплатив-5000грн., недоплатив-681,51грн., а всього за 2010-2013роки недоплачено орендної плати - 3593,15грн. В судовому засіданні позивач та представник позивача повністю підтримали позов з викладених у ньому підстав, наполягали на задоволенні позовних вимог. Представник позивача додатково пояснив, що в в п.5 договору оренди вказана нормативна грошова оцінка землі у 2008 році на момент підписання договору 69349,23грн. з урахуванням коефіцієнта 2,623, яка додатковою угодою змінена в грудні 2011року на 85424грн. з урахуванням коефіцієнта 3,2, тому повинна враховуватися при нарахуванні орендної плати. Одночасно у п.13 договору вказано щорічний розмір орендної плати, без урахування податку, фіксованою сумою - 2080,48грн., з зазначенням 3% від вартості земельної ділянки, відповідно змінений додатковою угодою на 4,5%, - у розмірі 3845грн., тому вважає, що при виплаті орендної плати необхідно враховувати вказане. Директор ТОВ "Зоря-Агро" в письмових запереченнях проти позову від 20.02.2014 р. за №007/019 зазначив, що він належним чином виконує свої зобовязання по договору оренди землі перед орендодавцем: орендну плату вносить у строки і розмірах, визначених договором оренди, а тому законних підстав для розірвання договору оренди землі немає. Вважає, що положення Податкового кодексу України стосовно визначення розміру орендної плати, на які посилається позивач, не регулюють спірні правовідносини, у сфері оренди земельних ділянок приватної форми власності, а відносини з приводу цього регулюються договором оренди та ЗУ "Про оренду землі". В судовому засіданні представник відповідача позов не визнав, посилаючись на свої заперечення, підкресливши, що позивач не звертався до нього з пропозиціями про зміну умов договору оренди, щодо збільшення орендної плати, зразу звернувся до суду з позовом. Пояснив, що в 2013 році позивач подав йому письмову заяву про збільшення орендної плати за 2013 рік до 5000грн., орендна плата була виплачена у вказаній сумі. Заслухавши пояснення позивача, його представника, представника відповідача, а також роз"яснення спеціалістів: бухгалтера [PERSON], посадових осіб відділу Держземагентства [PERSON], [PERSON] та дослідивши матеріали справи, суд приходить до наступного. З матеріалів справи вбачається, що позивач є власником земельної ділянки площею 8,97га, яка розташована на території Володимирівської сільської ради Доманівського району Миколаївської області. (а.с.11) 05.12.2008 року на підставі договору оренди позивач передав земельну ділянку в оренду відповідачу строком на п"ять років (договір зареєстровано в Доманівському районному реєстраційному окрузі Миколаївської регіональної філії ДП «Центр ДЗК» 03 грудня 2008 року за № 040801300163. (а.с.9-10) 08 грудня 2011 року сторонами було укладено додаткову угоду до вказаного договору (зареєстрована у відділі Держкомзему у Доманівському районі про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 20.12.2011 року №482270004001132. Зазначеною додатковою угодою строк оренди змінений на шістнадцять років, а також збільшений розмір орендної плати. (а.с.16) За умовами укладеного договору (п.21) орендна плата вноситься щороку до 31 грудня. На користь позивача щорічно підлягало сплаті в грошовій або натуральній формі за оренду 8,97га ріллі: 2080,48 грн., 3% від вартості орендованої земельної ділянки 69349,23грн. (з урахуванням коефіцієнта 2,623), та після внесення змін додатковою угодою відповідно: 3845грн, 4,5 % від вартості орендованої земельної ділянки, нормативна грошова оцінка - 85424грн. з урахуванням коефіцієнту 3,2. При цьому сторони погодили, що розмір орендної плати переглядається один раз на рік за згодою сторін у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом (п. 22 договору). Договором передбачено, що він припиняється шляхом розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою сороною обов"язків передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також інших підстав, визначених законом (п.53 договору). З позовної заяви вбачається, що позивач просив розірвати договір оренди з підстав того, що відповідач в 2010 році недоплатив орендної плати - 362,70грн. та впродовж 2011-2013 років, здійснюючи виплату орендної плати, відповідач не враховував зміну нормативної грошової оцінки орендованої землі та сплачував фіксовану суму орендної плати. Відповідно до ч. 1 ст.3 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Частиною 1 ст.15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. З урахуванням цих норм правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, яким надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси. Суд повинен установити, чи були порушені, невизнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні. Правовідносини сторін врегульовані спеціальними нормами земельного законодавства, а також загальними нормами цивільного права щодо підстав розірвання цивільно-правового договору. Так ч.1, ч.2 ст.651 ЦК України встановлено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Згідно зі ст.ст. 13, 15, 20 ЗУ "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальність за несплату є істотною умовою договору оренди. Відповідно до ст.32 ЗУ "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених, ст.ст.24, 25 цього Закону та умовами договору, у разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України. Відповідно до ст.24 ЗУ "Про оренду землі" орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати у розмірі, що визначений договором оренди землі. Відповідно до п."д" ч.1 ст.141 ЗК України підставами для припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, систематична несплата земельного податку або орендної плати. Верховний Суд України в своїй постанові № 6-146цс12 від 12 грудня 2012 року, яка в силу імперативних положень ст. 360-7 ЦПК України є обов'язковою у правозастосуванні судами, зазначав, що аналіз вищезазначених норм Закону дає підстави для висновку про те, що розірвання договору оренди вимагає систематичної несплати орендної плати. Виходячи з підстав позову, для правильного вирішення справи необхідно встановити: чи допускав відповідач неповну сплату орендної плати та чи дійсно внаслідок невиконання відповідачем умов договору позивач значною мірою позбавився того, на що він розраховував, укладаючи договір оренди землі, та надати правову оцінку щодо наявності правових підстав для розірвання договору оренди землі. Представник позивача пояснив, що порушення відповідачем умов договору щодо розміру виплати орендної плати мали місце в 2010-2013 роках, орендна плата була виплачена не у повному обсязі (сума недоплати склала 3593,15грн.) внаслідок ігнорування відповідачем вимог п.5 договору оренди, щодо обчислення розміру орендної плати з урахуванням зазначених в договорі і додатковій угоді відсотків та зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки, з урахуванням коефіцієнтів. Проте, зазначені доводи позивача лише частково заслуговують на увагу, оскільки вони не відповідають матеріалам справи, з яких вбачається наступне. Внесенням в 2011 році змін до договору оренди землі сторони встановили новий розмір орендної плати - 4,5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. На момент укладання додаткової угоди сторони погодили, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 85424грн. з урахуванням коефіцієнта 3,2; відтак орендна плата складає 3844,08грн. з урахуванням податку (3844,08 х0,15=576,61) та підлягає виплаті орендодавцеві 3267,47грн. (3844,08грн.-576,61грн.) Відповідно, виходячи з встановленого договором розміру орендної плати 3%, зміненого Додатковою угодою (від 08.12.2011р., зареєстрованою у відділі Держкомзему у Доманівському районі 20.12.2011р.) на 4,5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, розмір орендної плати з урахуванням податку (15%) становив: в 2010р. - 2562,70грн.; в 2011 році - 2562,70грн.; в 2012 - 2013 роках - 3844,04грн. та за мінусом податку (15%) належало виплатити орендодавцеві орендної плати: в 2010р.- 2178,39грн. (2562,70грн.-384,33грн.); в 2011р. -2178,39грн.; в 2012р. - 3267,47грн. (3844,08-576,61) та в 2013р.-3267,47грн. З представлених відповідачем та досліджених в судовому засіданні оригіналів відомостей та довідок про виплату орендної плати, позивачеві було виплачено: в 2010р. -2184,50грн.; 01.12.2011 р.- 3268,25грн. (натуроплата зерном на 1650грн. та коштами 1618,25грн.); 04.12.2012 р. - 3268,25грн.; 23.10.2013 р.- 5000 грн. без урахування податку, що не заперечував у судовому засіданні позивач. Таким чином, судом встановлено, що за спірний період розмір нарахованої та виплаченої орендної плати, встановленої договором: в 2010 та 2011 роках був вищим, переплачено відповідно 6,11грн. та 1089,86грн.; в 2012 році - без переплат та недоплат; в 2013р. - переплачено 1732,53грн.; тобто, відповідно обумовленої договором орендної плати, переплачено позивачеві за три роки - 2828,50грн. У зв'язку з цим не заслуговують на увагу доводи позивача про те, що орендна плата в 2010-2013 роках йому виплачена у меншому розмірі, ніж передбачено укладеним між стронами договором оренди землі. Разом з тим, за період з 2010 по 2013 роки включно, нормативна грошова оцінки земельної ділянки змінилась та становила: в 2010, 2011 роках - 85423,13грн.; в 2012, 2013 роках - 148536,24грн., що підтверджується довідкою Відділу Держземагентства у Доманівському районі Миколаївської області. (а.с.17), а також Витягом з технічної документації про нормативну грошову оцінку вказаної земельної ділянки. Не зважаючи на те, що судом не встановлено факту порушення відповідачем у 2012-2013 роках зобов'язання за договором оренди щодо виплатити орендної плати у розмірі 4,5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, зміненої додатковою угодою до договору оренди, суд приходить до висновку, що заслуговують на увагу доводи представника позивача про те, що з 01.01.2012року постановою КМ України від 31.10.2011р. №1185 змінена нормативна грошова оцінка землі, з застосуванням коефіцієнту 1,756, яка за 2012 та 2013 роки становить - 148536,24грн., а тому суд вважає за можливе частково задовольнити позов щодо стягнення орендної плати, виходячи з наступного. Так, в ст. 289.1. Податкового кодексу України зазначено, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок. Відповідно до п.5 Постанови КМ України від 31.10.2011р. №1185 "Про внесення змін до Методики нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пінктів", - для врахування змін у рентному доході, який створюється при виробництві зернових культур, до показників нормативної грошової оцінки ріллі, проведеної станом на 1 липня 1995 р. (з урахуванням індексації), застосовується коефіцієнт 1,756. Як передбачено п.20, п.22 договором оренди обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції та переглядається один раз на рік за згодою сторін, зокрема підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції, в інших випадках, передбачених законом, а тому, виходячи з розміру нормативної грошової оцінки 148536,24грн., орендна плата (4,5%) за мінусом податку складає 5681,51грн. (6684,13х15%) -1002,62грн.) за 2012 та 2013роки. Судом встановлено, що, за 2012 рік виплачено орендної плати 3268,25 грн.; за 2013 рік -5000грн., з урахуванням зміни нормативної грошової оцінки за вказані роки: 148536,24грн., недоплачено орендної плати відповідно: за 2012 рік - 2481,51грн. та за 2013рік - 681,51грн., які суд вважає можливим стягнути з відповідача, проте, вказане не є підставою для розірвання договору оренди землі, оскільки це прямо не передбачено умовами укладеного сторонами договору. За змістом ст.651 ЦК України вказане не є порушенням умов договору, його не можна вважати істотним, враховуючи переплату орендної плати за інші роки. Крім того, не можна вважати, що внаслідок виплати орендної плати, передбаченої договором, позивач значною мірою позбавився того, на що він розраховував, укладаючи договір оренди землі, оскільки при укладенні договору його воля була спрямована на передачу належної йому земельної ділянки у користування орендареві та отримання плати у конкретно визначеному розмірі, крім того він мав право ініціювати зміни до договору щодо підвищення орендної плати у зв"язку з підвищенням нормативної грошової оцінки землі. Таким чином, судом не було встановлено, що відповідач допускав систематичну недоплату орендної плати, передбачену договором; а також не було встановлено, що позивач внаслідок невиконання відповідачем умов договору значною мірою позбавився того, на що він розраховував, укладаючи договір оренди землі. Крім того встановлено, що незважаючи на те, що позивач не порушував питання про внесення змін до договору оренди, щодо підвищення орендної плати, фактично в 2013 році, як пояснив в суді позивач та не заперечував представник відповідача, орендна плата була підвищена по ініціативі представника відповідача, який запропонував орендодавцю подати письмову заяву, до 5000грн. за рік та виплачена без урахування податку (а.с.40). У зв'язку з частковим задоволенням позову, відповідно до вимог ст.88 ЦПК України, понесені позивачем і документально підтверджені судові витрати підлягають частковому відшкодуванню.

Outcome: partial