Jurisdiction: civil
Date: 2014-01-15 00:00:00

21 листопада 2013 року позивач [PERSON] звернулася до суду з позовом до Сільськогосподарського виробничого кооперативу "Андріївський", третя особа -відділ Держземагенства в Хорольському районі Полтавської області, про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним. Свій позов мотивувала тим, що в спірному договорі оренди земельної ділянки відсутні істотні умови, передбачені ч.1 ст. 15 ЗУ "Про оренду землі", а саме: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві, умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки. Крім того підписаний нею договір взагалі не містить перших 25 пунктів, які передбачені Типовим договором оренди землі затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 03 березня 2004 р. N 220, а аркуш, на якому надруковані вище зазначені пункти надавався відповідачем пізніше - вже після державної реєстрації договору. У той же час, позивачем надано аркуш договору на якому зазначена дата підписання 2 грудня 2011 року й у ньому відсутній пункт умов передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки, який є істотною умовою договору оренди землі й, що є підставою для визнання його недійсним. Надано позивачем і Акт про передачу та прийом земельної ділянки від 2.12.2011р. Крім того, на наданому орендарем (після державної реєстрації) іншому першому аркуші договору, умова передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки знаходиться в розділі «Умови повернення земельної ділянки», тому не несуть юридичного навантаження передбаченого Законом України «Про оренду землі» та Земельного кодексу України. Не прописані умови збереження стану об'єкта оренди, а саме : - умови збереження стану землі визначені ст.36 Закону України «Про охорону земель» від 19.06.2003 року та Земельним кодексом України : це збереження родючості грунтів, максимально можливе запобігання втрат і виснаження сільськогосподарських земель, та інші заходи (у тому числі й дотримання протиерозійної організації території). У той же час, відповідач не ознайомив власника землі зі станом земельної ділянки, яку збирається взяти в оренду, та не погодив проект протиерозійної організації території, щодо питання : якої якості й за якими параметрами має визначати власник землі при отриманні її по закінченню договору - це в договорі не обумовлено. Тобто, як в подальшому має використовуватися орендована ділянка, які добрива та гербіциди допускається вносити чи не вносити, яка кількість органічних поживних речовин для відновлення земельної ділянки повинна бути внесена, та яка сівозміна проводитиметься на використовуваній земельній ділянці, як оброблятиметься ділянка та чи має ця ділянка певний час перебувати під паром, договором не врегульовано. До початку розгляду справи по суті, за клопотанням представника позивача, суд залучив до справи лист Полтавської філії ДУ «Держгрунтохорона» від 25.11.2013р. №685-02/95, про те, що 19.06.2012 року був укладений договір, згідно якого для СВК «Андріївський» було проведено агрохімічне обстеження земельних ділянок загальною площею 4514,70га, земельна ділянка позивача обстежувалась в складі масиву полів. Тобто, обстеження земельної ділянки відбулось вже після підписання договору оренди землі, а не до укладення. Крім того, позивачка заявила, що не підписувала спірний договір. Третя особа Відділ Держземагентства у Хорольському районі Полтавської області направив суду листа щодо слухання справи за відсутності його представника. Представники позивачки в судовому засіданні позов підтримали, з підстав зазначених в ньому . Представник позивачки [PERSON] пояснив, що він проживає разом із позивачкою в одному господарстві, і це саме він розписався в договорі оренди землі. Представник відповідача в судовому засіданні проти позову заперечує. Свої заперечення обгрнтовує тим, що протягом 2011 - 2013 років позивачка отримувала орендну плату, та розписувалася в її отриманні. Крім того, протягом цього часу позивачка не мала заперечень щодо умов укладеного договору, та до Відповідача, жодного разу не зверталася із пропозиціями змінити умови договору. Ці обставини свідчать про неспроможність тверджень позивачки щодо її необізнаності стосовно умов укладеного та зареєстрованого договору оренди. Стосовно окремих умов договору оренди, які на думку позивачки не несуть юридичного навантаження, зокрема щодо умов збереження стану об'єкта оренди, які визначені сторонами договору у розділі договору «Умови повернення земельної ділянки», відповідач звертає увагу на наступне: Позивачка в своїй позовній заяві зазначає, що умови збереження стану землі визначені ст.36 Закону України «Про охорону земель», проте, це не відповідає дійсності, оскільки зазначена норма визначає зміст охорони земель сільськогосподарського призначення, а не як не умови збереження їх стану. Усі інші твердження Позивача стосовно заходів щодо охорони земель, та його припущення щодо обов'язку Відповідача здійснювати заходи щодо ознайомлення Позивача зі станом земельної ділянки яку він збирається взяти в оренду, в більшій мірі стосуються питання порядку виконання умов укладеного договору, ніж питання його дійсності. Із змісту укладеного договору оренди землі випливає, що його сторонами оговорено питання щодо збереження стану об'єкту оренди, оскільки в пункті 17 Договору оренди землі зазначена у якості цієї умови - дотримання вимог протиерозійної організації території. Крім того п. 21 Договору зазначено,що після припинення дії договору, орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому у порівнянні з тим, у якому він одержав її в оренду, а пунктом 31 Договору передбачено, що орендар зобов'язаний виконувати встановлені щодо земельної ділянки обмеження в обсязі, передбаченому законом та цим договором, і дотримуватися режиму природоохоронного використання земель. Тобто в договорі існують конкретизовані сторонами умови збереження стану об'єкту оренди. Отже, орендар взяв на себе обов'язок зберегти земельну ділянку і не допускати погіршення стану об'єкта оренди та дотримуватися вимог протиерозійної організації території та режиму природоохоронного використання земель. Зазначення умов збереження об'єкту оренди в пункті 18 Договору не може розцінюватись як відсутність цих умов в зазначеному договорі. Оскільки законодавством не передбачена залежність юридичних наслідків та обов'язковість умов договору,від того в якій частини договору вони викладені, оскільки сторони є вільними в укладенні та визначенні його умов. Представник третьої особи в судове засідання не з'явився. Про час і місце розгляду справи попереджений,суду надав клопотання про розгляд справи у відсутність свого представника. Суд, заслухавши пояснення, дослідивши матеріали справи, належно оцінивши письмові докази наявні в матеріалах справи, приходить до висновку, що позов не підлягає задоволенню з наступних підстав. За правилами ст.60 ЦПК України кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі. Доказуванню підлягають обставини, які мають значення для ухвалення рішення у справі і щодо яких у сторін та інших осіб, які беруть участь у справі, виникає спір. Доказування не може грунтуватися на припущеннях. Згідно державного акту на право власності на земельну ділянку серії ПЛ № 054180, власником земельної ділянки площею 4,2389 га ріллі, для ведення особистого селянського господарства, яка розташована на території Андріївської сільської ради Хорольського району Полтавської області є позивачка. Судом встановлено, що 01.01.2012 року між позивачкою та СВК «Андріївський» на вказану вище земельну ділянку укладено договір оренди землі, а Акт про передачу та прийом земельної ділянки підписано сторонами раніше. Тобто, сторони не заперечують, що відповідач тривалий час постійно використовує спірну земельну ділянку за цільовим призначенням. Позивачкою не доведено, що земельна ділянка переходила у використання до іншої особи. Спірний договір зареєстрований у відділі Держземагентства у Хорольському районі, про щоу державному реєстрі земель вчинено запис від 21.11.2012 року № 5324880004004791. Відсутність першого аркушу договору оренди землі не доведено позивачем, так як відповідачем надано повний текст договору, а третьою особою надано реєстраційну справу до спірного договору оренди земельної ділянки із завіреною копією повного тексту договору. Умовами договору не передбачено підписання сторонами кожного аркушу договору, як і не передбачено хто із сторін зобов'язаний передати примірники договорів оренди до органу державної реєстрації. Суд критично ставиться до твердження позивачки та її представників, що умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки знаходиться в розділі «Умови повернення земельної ділянки», так як законодавець не зазначає в якому місті договору оренди землі повинен знаходиться цей пункт. Стосовно твердження позивачкою, що відсутні в договорі умови збереження стану об'єкта оренди визначені ст.36 Закону України «Про охорону земель» від 19.06.2003 року та Земельним кодексом України : це збереження родючості ґрунтів, максимально можливе запобігання втрат і виснаження сільськогосподарських земель, та інші заходи, спростовується матеріалами справи, а саме: п.17 Договору - Орендар дотримується вимог протиерозійна організація території - це поняття, яке охоплює дуже широкий перелік заходів по збереженню родючості ґрунтів, а саме : Протиерозійна організація території землекористувань: - Поняття про деградацію ґрунтів. Ерозія ґрунту та її види; - Чинники та умови виникнення і розвитку ерозійних процесів; - Шкода внаслідок ерозії ґрунтів; - Еколого-економічна оцінка збитків внаслідок ерозії ґрунтів; - Заходи боротьби з ерозією ґрунтів. Крім того, спірний договір містить: п.31 - на орендаря покладається обов'язок дотримуватись режиму природоохоронного використання земель, що й зазначено в статті 36 Закону України «Про охорону земель»; пунктом 32 договору передбачено, що ризик випадкового знищення або пошкодження об'єкта оренди несе орендар; п.21 Договору зазначено, що після припинення дії договору, орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому у порівнянні з тим, у якому він одержав її в оренду, а надане відповідачем агрохімічне обстеження земельних ділянок є підтвердженням виконання умов договору щодо умов збереження стану об'єкта оренди. Відповідно до ст.3 ЦПК України - кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.Порушення права пов'язано з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. Згідно ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановленні частинами першою -третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього кодексу. Відповідно до ч. 1 ст. 203 ЦК України визначає, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом, як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Відповідно до ст. 640 ЦК України, договір, який підлягає державній реєстрації є укладеним з моменту його державної реєстрації. Як визначено статтею 93 ЗК України і ст.792 ЦК України, відносини пов'язані з орендою землі, регулюються законом. Згідно ч.1 ст. 15 Закону України "Про оренду землі" істотними умовами договору є: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки. Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови, зокрема якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін, порядок страхування об'єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об'єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди, тощо. Якщо договором оренди землі передбачається здійснити заходи, спрямовані на охорону та поліпшення об'єкта оренди, до договору додається угода щодо відшкодування орендарю витрат на такі заходи. Як зазначено в п. 43 договору, він складений у 3-х примірниках, які мають однакову юридичну силу, з яких один знаходиться в орендодавця, другий в орендаря, третій - в органі, який провів його державну реєстрацію. За оренду земельної ділянки протягом 2012-2013 р.р. орендодавець отримував від орендаря орендну плату від нормативної грошової оцінки земельної ділянки яка зазначена у пункті 5 договору оренди землі від 01.01.2012 року.. Суд вважає, що наведені у позовній заяві обґрунтування позовних вимог, не знайшли свого підтвердження у судовому засіданні, оскільки є надуманими, не відповідають фактичним обставинам справи та цілком спростовуються викладеними запереченнями відповідача, іншими матеріалами справи, зокрема самим договором оренди. Однією з обов'язкових умов визнання договору недійсним є порушення у зв'язку з його укладенням прав та охоронюваних законом інтересів позивача. За результатами розгляду цієї цивільної справи факту такого порушення не встановлено, а позивач посилається на формальне порушення закону, в суду немає правових підстав для задоволення позову. Такий правовий висновок зробив Верховний Суд України, розглянувши на засіданні Судової палати у цивільних справах 25 грудня 2013р. справу М>6-94цс13, предметом якої був спір про визнання договорів оренди земельних ділянок недійсними. Аналогічний правовий висновок зробила Колегія суддів Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ (у складі: Луспеника Д.Д., суддів: Песько А.О.,Червинської М.Є., Хопти С.Ф.,Черненко В. А..), розглянувши на засіданні Судової палати у цивільних справах 27 листопада 2013р. справу №6-31363св13, предметом якої був спір про визнання договорів оренди земельних ділянок недійсними. Типовий договір оренди землі, затверджений Кабінетом Міністрів України від 03 березня 2004 року № 220, з наступними змінами, що набрали чинності з 03 вересня 2008 року, та розроблений у відповідності до Закону України «Про оренду землі», також не містить прямо прописаної умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки. Так, зазначений договір містить необхідні істотні умови, визначені ст. 15 Закону України «Про оренду землі», пройшов державну реєстрацію, а тому не виникає сумніву у наявності і невід'ємних його частин, про які зазначено, зокрема, у п. 43 договору. Таким чином, як слідує з матеріалів справи, позивачем не надано жодних доказів на підтвердження своїх позовних вимог, а всі вони спростовуються матеріалами справи. Посилання позивачки на те, що в деяких документах на отримання орендної плати не її підпис, не спростовує, ту обставину, що орендна плата фактично була отримана саме нею, тому суд прийшов до висновку, що саме фактичне неодноразове прийняття орендної плати позивачкою свідчить про вчинення нею дій спрямованих на прийняття спірного договору до виконання та схвалення позивачкою укладеного від її імені договору оренди земельної ділянки так, як було нею схвалено і попередній договір оренди земельної частки (паю). Такий правовий висновок зробила Колегія суддів Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ (у складі: головуючого Колодійчука В.М., суддів: Висоцької B.C., Савченко В.О., Умнової О.В., Фаловської І.М.), розглянувши на засіданні Судової палати у цивільних справах 22 лютого 2012 року, справу №6-4992св12, предметом якої був спір про визнання договорів оренди земельних ділянок недійсними. Крім того суд вважає необхідним зазначити і той факт, що питання про призначення почеркознавчої експертизи позивачкою не порушувалось, хоча суд роз'яснив таке право представникам позивачки, тому доводи про те, що позивачка не підписувала спірного договору суд вважає такими, що не доведені нею.

Outcome: dismissed