Jurisdiction: civil
Date: 2015-12-17 00:00:00

23.10.2015 р. [PERSON] звернувся до суду з позовом до ТОВ "Зоря-Агро", просить розірвати договір оренди земельної ділянки площею 17,48га №2007-007/026, укладений між сторонами 15.01.2007 р., зареєстрований у Доманівському реєстраційному окрузі Миколаївської регіональної філії ДП "Центр ДЗК" 17.04.2007р. за №040701300064; зобов"язати відповідача повернути йому вказану земельну ділянку, стягнути заборгованість по орендній платі в сумі 18029,33 грн. та 7695,42 грн. пені за затримку виплати недоплаченої орендної плати, а також судові витрати, посилаючись на порушення відповідачем умов договору та діючого законодавства, що стосується повноти нарахування і виплати орендної плати та перегляду сум виплати. В обґрунтування позовних вимог зазначає, що між сторонами 08.12.2011р. було укладено додаткову угоду до договору оренди, зареєстровану у відділі Держкомзему у Доманівському районі, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 20.12.2011р. за №482270004001116, якою внесені зміни, зокрема, до п.13 Договору, щодо збільшення орендної плати до 3% від вартості орендованої землі, нормативна грошова оцінка якої з урахуванням індексації становить: у 2012, 2013, 2014р.р. - 292451,54грн., та станом на 01.01.2015р. - 365290,24грн., тому вважає, що відповідач мав сплатити за 2012-2014 роки орендної плати по 8773,54грн. (3%) щорічно. Проте, відповідач сплатив у 2012р., 2013р. та 2014 роках - лише по 5000грн. щорічно, недоплативши по 3773,54грн. за кожен рік, а також доплатити за 2015р.- 6708,70грн., а всього недоплачено орендної плати - 18029,33грн. Окрім того просить стягнути пені: за 2012р. -2759,40грн., за 2013р. - 2759,40грн., та за 2014р. -2176,62грн., а всього пені за вказані роки в сумі -7695,42грн. Представник ТОВ "Зоря-Агро" за довіреністю [PERSON] в письмових запереченнях проти позову зазначила, що відповідач належним чином виконує зобов*язання по договору оренди землі перед орендодавцем: орендну плату виплачує у строки і розмірах, визначених договором оренди і додатковою угодою, а тому, на погляд представника відповідача, законних підстав для розірвання договору оренди землі немає. Вважає, що положення Податкового кодексу України стосовно визначення розміру орендної плати, на які посилається позивач, не регулюють спірні правовідносини, у сфері оренди земельних ділянок приватної форми власності, а відносини з приводу цього регулюються договором оренди, ЗУ "Про оренду землі" та ЗУ "Про оцінку земель". Щодо нарахування пені позивачем за 2012-2014 роки, висловила незгоду, посилаючись на застосування спеціальної позовної давності в 1 рік згідно ст.258 ЦК України. При цьому представник відповідача долучила до заперечення відомості на виплату позивачеві повного перерахунку орендної плати за вказаний у позові період. У судовому засіданні представники позивача за довіреністю [PERSON] та [PERSON] частково підтримали позов, уточнивши позовні вимоги та пояснивши, що 20.11.2015 р. позивач повністю отримав від відповідача недоплачену за вказаний у позові період орендну плату, проте, наполягали на розірванні договору оренди і поверненні позивачеві спірної земельної ділянки, стягненні 7695,42грн. пені і 487,20грн. судових витрат з підстав, вказаних у позові. В судовому засіданні представник відповідача [PERSON] позов не визнала, посилаючись на свої заперечення, підкресливши, що позивач не звертався до товариства з пропозиціями про зміну умов договору оренди, щодо збільшення орендної плати, зразу звернувся до суду з позовом. Пояснила, що у грудні 2014 р. позивач був ознайомлений з пропозицією підприємства щодо перегляду умов договору оренди за згодою обох сторін, та подав письмову заяву, що орендна плата за період з 2007р. по 2013 рік виплачена йому згідно договору оренди. Заслухавши пояснення представників позивача, представника відповідача, а також дослідивши письмові матеріали справи, суд приходить до наступного. З матеріалів справи вбачається, що позивач є власником земельної ділянки площею 17,48га, яка розташована на території Сухобалківської сільської ради Доманівського району Миколаївської області (а.с. 20,21). 15.01.2007 року на підставі договору оренди позивач передав земельну ділянку в оренду відповідачеві строком на шістнадцять років (договір зареєстровано у Доманівському реєстраційному окрузі «Центр ДЗК» 17 квітня 2007 року за № 040701300064 (а.с.18-19). 08.12. 2011р. сторонами було укладено додаткову угоду до договору оренди, зареєстровану у відділі Держкомзему у Доманівському районі, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 20.12.2011р. за №482270004001116, якою внесені зміни щодо нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а також збільшений розмір орендної плати (а.с.25). За умовами укладеного договору (п.21) орендна плата вноситься щороку до 31 грудня. На користь позивача щорічно підлягало сплаті в грошовій або натуральній формі за оренду 17,48га ріллі: 2655,62грн., 2% від вартості орендованої земельної ділянки - 132781,24грн. (з урахуванням коефіцієнта 1,035), та після внесення змін додатковою угодою \~ відповідно: 5000грн, 3% від вартості орендованої земельної ділянки, нормативна грошова оцінка - 166544,16грн. з урахуванням коефіцієнту 3,2. При цьому, сторони погодили, що розмір орендної плати переглядається один раз на рік у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом (п. 22 договору). Договором передбачено, що він припиняється шляхом розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов"язків передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також інших підстав, визначених законом (п.53 договору). З позовної заяви вбачається, що позивач просить розірвати договір оренди з підстав того, що відповідач недоплатив орендної плати: у 2012-2014 роках по 3773,54грн. щороку, а також у 2015р. - 6708,70грн., при цьому, здійснюючи виплату орендної плати, відповідач не враховував зміну нормативної грошової оцінки орендованої землі та сплачував фіксовану суму орендної плати - 5000грн., вказану у додатковій угоді. Відповідно до ч.1 ст.3 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Частиною 1 ст.15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. З урахуванням цих норм правом на звернення до суду за захистом наділена особа у разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, яким надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси. Суд повинен установити, чи були порушені, невизнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від встановленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні. Правовідносини сторін врегульовані спеціальними нормами земельного законодавства, а також загальними нормами цивільного права щодо підстав розірвання цивільно-правового договору. Так ч.1, ч.2 ст.651 ЦК України встановлено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Згідно зі ст.ст. 13, 15, 20 ЗУ "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальність за несплату є істотною умовою договору оренди. Відповідно до ст.32 ЗУ "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених, ст.ст.24, 25 цього Закону та умовами договору, у разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України. Відповідно до ст.24 ЗУ "Про оренду землі" орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати у розмірі, що визначений договором оренди землі. Відповідно до п."д" ч.1 ст.141 ЗК України підставами для припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, систематична несплата земельного податку або орендної плати. Верховний Суд України в своїй постанові № 6-146цс12 від 12 грудня 2012 року, яка в силу імперативних положень ст. 360-7 ЦПК України є обов'язковою у правозастосуванні судами, зазначав, що аналіз вищезазначених норм Закону дає підстави для висновку про те, що розірвання договору оренди вимагає систематичної несплати орендної плати. Виходячи з підстав позову, для правильного вирішення справи необхідно встановити: чи допускав відповідач неповну сплату орендної плати та чи дійсно внаслідок невиконання відповідачем умов договору позивач значною мірою позбавився того, на що він розраховував, укладаючи договір оренди землі, та надати правову оцінку щодо наявності правових підстав для розірвання договору оренди землі. Представники позивача пояснили, що порушення відповідачем умов договору щодо розміру виплати орендної плати, які мали місце в 2012-2014 роках та у 2015році, орендна плата була виплачена не у повному обсязі (загальна сума недоплати склала 18029,33грн.) внаслідок невиконання відповідачем вимог договору оренди, щодо обчислення розміру орендної плати з урахуванням змін нормативної грошової оцінки земельної ділянки та коефіцієнтів. Проте, зазначені доводи позивача лише частково заслуговують на увагу, оскільки вони не відповідають матеріалам справи, з яких вбачається наступне. Внесенням у 2011 році змін до договору оренди землі сторони встановили новий розмір орендної плати - 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. На момент укладання додаткової угоди сторони погодили, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 166544,16грн. з урахуванням коефіцієнта 3,2; відтак орендна плата складає 5000грн. з урахуванням податку (5000х0,15=750грн.) та підлягала виплаті орендодавцеві. Разом з тим, за період з 2012 по 2014 роки включно, нормативна грошова оцінки земельної ділянки змінилась та становила: 292451,54грн., а також у 2015р., (який не закінчився) - 365290,24грн., що підтверджується Витягами з технічної документації про нормативну грошову оцінку вказаної земельної ділянки (а.с.14-17). Виходячи із встановленого договором розміру орендної плати 2%, зміненого Додатковою угодою (від 08.12.2011р., зареєстрованою у відділі Держкомзему у Доманівському районі 20.12.2011р.) на 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, розмір орендної плати з урахуванням податку (15%) становив: у 2012 - 2014 роках - 8773,54грн. та за мінусом сплачених 5000грн. + податку (15%), залишок належало виплатити орендодавцеві, як недоплаченої орендної плати: в 2012- 2014 роках. З представлених відповідачем та досліджених в судовому засіданні відомостей про перерахунок орендної плати, позивачеві 20.11.2015 року було повністю доплачено за період, вказаний у позовній заяві, що не заперечували у судовому засіданні представники позивача. Таким чином, судом встановлено, що за спірний період, станом на даний час, розмір доплаченої за перерахунком орендної плати, передбаченої чинним законодавством України, позивачеві сплачено у повному обсязі. Не зважаючи на те, що судом не встановлено факту порушення відповідачем у 2012-2014 роках зобов'язання саме за договором оренди щодо виплатити орендної плати у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, зміненої додатковою угодою до договору оренди, суд приходить до висновку, що заслуговують на увагу доводи представників позивача про те, що з 01.01.2012року постановою КМ України від 31.10.2011р. №1185 змінена нормативна грошова оцінка землі, з застосуванням коефіцієнту 1,756, яка за 2012, 2013 і 2014 роки становить - 292557,93грн., а тому суд вважає за можливе частково задовольнити позов щодо стягнення пені за несвоєчасну доплату орендної плати не за договором оренди, а згідно чинного законодавства України, що фактично визнано відповідачем і підтверджено його перерахунком і доплатою орендної плати за 2012-2014 роки. Таким чином, за несвоєчасну виплату перерахунку орендної плати в сумі - 9056,50грн. (з розрахунку: 11320,62грн.-2264,12грн. податку від прибутку), суд вважає можливим стягнути з відповідача за один рік (за період з 23.10.2014р. по 23.10.2015р.) пені у розмірі 0,2% несплаченої суми за кожен день прострочення, з розрахунку: 9056,50грн.х0,2%=18,11грн.х295дн.=5342,45грн. (за період з 01.01. по 23.10.2015р.); а також (за період з 23.10.2014р. по 01.01.2015р.) з розрахунку: 6037,66грн. х0,2%=12,08грн.х69=833,52грн., а всього підлягає стягненню в рахунок пені - 6175,97грн. Так, в ст. 289.1. Податкового кодексу України зазначено, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок. Відповідно до п.5 Постанови КМ України від 31.10.2011р. №1185 "Про внесення змін до Методики нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пінктів", - для врахування змін у рентному доході, який створюється при виробництві зернових культур, до показників нормативної грошової оцінки ріллі, проведеної станом на 1 липня 1995 р. (з урахуванням індексації), застосовується коефіцієнт 1,756. Як передбачено п.22 договору оренди розмір орендної плати за землю переглядається один раз на рік у разі, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції, в інших випадках, передбачених законом. Судом встановлено, що, за період з 2012 по 2014 роки своєчасно виплачено орендної плати за договором оренди: 5000грн.х3роки=15000грн.; недоплачено орендної плати згідно чинного законодавства з урахуванням податку відповідно: за 2012 рік - 3773,54грн., за 2013рік -3773,54грн., та за 2014 рік - 3773,54грн., а всього: 11320,62грн., які до судового розгляду справи були добровільно перераховані позивачеві відповідачем, проте, вказане не є підставою для розірвання договору оренди землі, оскільки це прямо не передбачено умовами укладеного сторонами договору. Щодо заборгованості по виплаті доплати за оренду землі за 2015 рік, - її строк встановлено договором оренди - 31 грудня 2015 року, який ще не настав, а тому заборгованість на даний час відсутня. За змістом ст.651 ЦК України вказане не є порушенням умов договору, його не можна вважати істотним, крім того, не можна вважати, що внаслідок виплати орендної плати, передбаченої договором, позивач значною мірою позбавився того, на що він розраховував, укладаючи договір оренди землі, оскільки при укладенні договору його воля була спрямована на передачу належної йому земельної ділянки у користування орендареві та отримання плати у конкретно визначеному розмірі, крім того, він мав право ініціювати зміни до договору щодо підвищення орендної плати у зв"язку з підвищенням нормативної грошової оцінки землі. Таким чином, судом не було встановлено, що відповідач допускав систематичну недоплату орендної плати, передбаченої договором; а також не було встановлено, що позивач внаслідок невиконання відповідачем умов договору значною мірою позбавився того, на що він розраховував, укладаючи договір оренди землі. Крім того встановлено, що незважаючи на те, що позивач не надав доказів того, що порушував питання про внесення змін до договору оренди, щодо підвищення орендної плати, як пояснив в суді представник відповідача та не заперечували представники позивача, орендна плата була фактично добровільно підвищена відповідачем, який виплатив позивачеві перерахунок за період з 2012 по 2014 включно, по 3773,54 грн. за кожен рік. У зв'язку з частковим задоволенням позову, відповідно до вимог ст.88 ЦПК України, понесені позивачем і документально підтверджені судові витрати підлягають частковому відшкодуванню.

Outcome: partial