Jurisdiction: civil
Date: 2017-12-11 00:00:00

У лютому 2017 року позивач звернувся до Семенівського районного суду Полтавської області із позовом, підстави та предмет якого змінювалися неодноразово. Правонаступником первинного співвідповідача ТОВ "Золоті Лани 2015" у серпні 2017 року стало ТОВ\~"Глобино Агро". Остаточно зміненою у жовтні 2017 року позовною заявою (а.с. 122-131) позивач просив: - визнати за ним переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) із співвідповідачем [PERSON] щодо належної йому на праві приватної власності земельної ділянки площею 4,34 га, кадастровий номер 5324580800:00:003:0207; - визнати поновленим договір оренди землі від 25.04.2006 №\~192, укладений між позивачем та [PERSON] щодо зазначеної земельної ділянки; - визнати недійсними договори оренди землі б/н щодо вказаної земельної ділянки, що укладені 11.04.2016 між ТОВ "Золоті Лани 2015" і [PERSON], а також б/н від 18.09.2017 між ТОВ\~"Глобино Агро" і [PERSON], скасувавши відповідні записи про право оренди земельних ділянок; - визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі від 25.04.2006 №\~192 у редакції проекту додаткової угоди позивача, надісланого [PERSON] 01.06.2017. В обґрунтування позову зазначено, що ТОВ "ІПК "Полтавазернопродукт" уклало із [PERSON] договір оренди земельної ділянки №192 від 25.04.2006, загальною площею 4,34\~га., кадастровий номер 5324580800:00:003:0207, строком на 5 років, що знаходиться на території Василівської сільської ради Семенівського району Полтавської області та належить [PERSON] на праві приватної власності. Договір оренди зареєстрований у відділі Держкомзему Семенівському районі Полтавської області про що у Державному реєстрі земель вчинено запис 19.12.2007 за №\~040756200140. Позивач уклав із [PERSON] 01.06.2012 додаткову угоду до договору оренди землі №192 від 25.04.2006 про продовження строку дії договору оренди землі до 09.09.2017. Додаткова угода зареєстрована у відділі Держкомзему у Семенівському районі за №\~532450004002677 від 10.09.2012. Позивач 11 років користується земельною ділянкою [PERSON], 01.06.2017 склав та надіслав на його адресу повідомлення і проект додаткової угоди до вказаного договору оренди землі про його поновлення за 90 днів до припинення договору, чим виконав положення п. 8 договору оренди землі і ч.ч. 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі". [PERSON] протягом місяця після отримання повідомлення заперечень не склав і не надіслав. У такий спосіб позивач набув переважне право на поновлення договору оренди землі із [PERSON]. Позивач довідався, що з 11.09.2016 у Державному реєстрі речових прав та їх обтяжень на земельну ділянку [PERSON] зареєстровано право оренди ТОВ "Золоті Лани 2015" строком 7 років за договором оренди землі від 11.04.2016. Надалі, у звязку із ліквідацією ТОВ "Золоті Лани 2015", відповідач ТОВ "Глобино Агро" (як правонаступник ТОВ "Золоті Лани 2015"), розірвало вказаний договір оренди землі від 11.04.2016 і уклало новий договір оренди землі за орендарем ТОВ "Глобино Агро" від 11.09.2017. Такі дії вчинено навмисно з метою ускладнення судового захисту ТОВ "ІПК "Полтавазернопродукт" свого переважного права на поновлення договору оренди землі із [PERSON]. Переважне право орендаря, який належно виконує свої обов'язки за відповідним договором, перед іншими орендарями на укладення договору оренди на новий строк констатовано в ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав і основних свобод людини та реалізовано в практиці Європейського суду з прав людини у розрізі захисту права власності. Зокрема, у справі "Стрейтч проти Сполученого Королівства" суд дійшов висновку, що заявника слід вважати особою, яка мала принаймні законне сподівання на реалізацію передбаченого договором права на продовження строку оренди, і в цілях статті 1 Першого протоколу таке законне сподівання можна вважати додатковою частиною майнових прав, наданих йому муніципалітетом Дорчестера за орендним договором (п. 35). [PERSON] до ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом та має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Згідно ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинень правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою і шостою статті 203 цього Кодексу. [PERSON] до ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права і інтересу. Згідно ч. 2 ст.16 ЦК України та ч. 3 ст. 152 ЗК України визнання правочину (угоди) недійсним одним із способів захисту прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки. Частиною 1 ст. 27 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону. [PERSON] до ст.ст. 215, 216 ЦК України вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним та про застосування наслідків його недійсності, а також вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути заявлена як однією зі сторін правочину, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненням правочину. Відтак вказані спірні договори оренди землі від 11.04.2016 та від 11.09.2017 порушують преважне право позивача на поновлення договору оренди землі, а тому є недійсними, записи про зареєстровані права оренди також підлягають скасуванню, а запропонована позивачем 01.06.2017 редакція додаткової угоди до договору оренди землі від №192 від 25.04.2006 має бути визнана судом укладеною у редакції, яку склав та запропонував позивач відповідачеві [PERSON] 01.06.2017. Представник позивача вимоги позову підтримала повністю, наголосила, що позивач упродовж 11 років користується земельною ділянкою [PERSON], належним чином виконує свої обовязки як орендар, у т.ч. щодо сплати орендної плати. За 90 днів до закінчення строку дії договору оренди землі, позивач склав і надіслав відповідачеві [PERSON] повідомлення про намір поновити договір оренди землі, а також проект додаткової угоди. Вказані документи надіслано [PERSON] 01.06.2017 та отримано ним 02.06.2017. У встановлений ст. 33 Закону України "Про оренду землі" місячний строк відповідач [PERSON] на склав і не надіслав позивачеві будь-якого реагування щодо пропозиції на поновлення договору оренди землі, тому позивачеві належить право на поновлення договору перед іншими особами. Дії ТОВ "Золоті Лани 2015" і ТОВ "Глобино Агро" позбавили позивача можливості реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди землі, у т.ч. шляхом укладення договору під час дії первинного договору оренди землі із позивачем, розірвання першого спірного договору у вересні 2017 року та укладення, майже одразу, другого спірного договору оренди землі. Представник ТОВ "Глобино Агро" заперечувала проти позову, пояснила, що [PERSON] письмово 01.09.2017 і 12.09.2017 повідомляв позивача про небажання поновлювати договір оренди землі та просив повернути йому земельну ділянку після збору урожаю 2017 року. Строк дії договору оренди землі із ТОВ "Золоті Лани 2015" не порушує права позивача, оскільки починає діяти після припинення дії договору оренди із позивачем. У\~звязку із приєднанням ТОВ "Золоті Лани 2015" до ТОВ "Глобино Агро", а також припинення юридичної особи ТОВ "Золоті Лани 2015", прийнято рішення розірвати договір оренди між [PERSON] і ТОВ "Золоті Лани 2015" та укласти новий договір оренди землі між [PERSON] і ТОВ "Глобино Агро". Перед укладенням спірних договорів [PERSON] надав ТОВ "Глобино Агро" свої заяви щодо небажання продовжувати договірні відносини із позивачем, тому у позивача відсутнє переважне право на поновлення договору оренди землі за ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі". Наразі позивач передав відповідачеві ТОВ "Глобино Агро" земельний масив площею близько 170 га, до якого входить також ділянка [PERSON]. ТОВ "Глобино Агро" вже обробило землю у листопаді 2017 року. Відтак відповідно до ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" у позивача відсутнє переважне право на поновлення договору оренди землі. [PERSON][PERSON], треті особи у судові засідання не з'являлися, будь-яких заяв, клопотань або пояснень до суду щодо предмету спору не надіслали, окрім виконавчого комітету Глобинської міської ради, який клопотанням від 01.12.2017 просив розглянути справу за відсутності свого представника, покладається на рішення суду. Вислухавши пояснення присутніх у судовому засіданні осіб, які беруть участь у справі, вивчивши матеріали справи, судом встановлено такі обставини та визначені відповідно до них правовідносини. Позивач ТОВ\~"ІПК\~"Полтавазернопродукт" і відповідач [PERSON] 25.04.2006 уклали договір оренди землі №192, а 01.06.2006 додаткову угоду до нього, згідно яких позивач, як орендар, отримав право оренди земельної ділянки [PERSON], як орендодавця, загальною площею 4,34 га., на території Василівської сільської ради Семенівського району Полтавської області, кадастровий номер 5324580800:00:003:0207, яка належить [PERSON] згідно державного акта на право власності на земельну ділянку серія І-ПЛ\~№\~036797 від 10.06.2001 строком на 5 років (а.с. 8-10). Особи, які беруть учать у справі, не заперечували, що право оренди позивача припиняється 10.09.2017. Відтак позивач у встановленому порядку набув відповідне право оренди земельної ділянки [PERSON] по 10.09.2017. 28.04.2016 третьою особою [PERSON] вчинено в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис про інше речове право (право оренди земельної ділянки) №14426421, внесений за рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 29522097 від 06.05.2016 11:51:53, на підставі договору оренди землі б/н, укладеного 11.04.2016 між ТОВ "Золоті Лани 2015" і [PERSON] щодо належної йому на праві приватної власності земельної ділянки площею 4,34 га, кадастровий номер 5324580800:00:003:0207; строк оренди починається 11.09.2017, строк дії до 11.09.2024; (а.с. 12). Згідно статуту ТОВ "Глобино Агро" (а.с. 65), інформаційної довідки щодо юридичної особи ТОВ "Золоті Лани 2015" (а.с. 99, 102) останнє припинено як юридичну особу 01.08.2017, її правонаступником є ТОВ "Глобино Агро". Надалі вказаний договір оренди землі від 11.04.2016 розірвано за угодою про розірвання договору оренди землі б/н від 05.09.2017, що укладена між ТОВ "Глобино Агро" та [PERSON]; речове право припинене 19.09.2017, на що вказує витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права (а.с. 110). 19.09.2017 державним реєстратором третьої особи (виконавчого комітету Глобинської міської ради) вчинено в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис про інше речове право (право оренди земельної ділянки) № 22465947, внесений за рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 37211125 від 22.09.2017 09:30:35, на підставі договору оренди землі б/н, укладеного 18.09.2017 між ТОВ "Глобино Агро" і [PERSON] щодо належної йому на праві приватної власності земельної ділянки площею 4,34 га, кадастровий номер 5324580800:00:003:0207; строк оренди починається 19.09.2017, строк дії 7 років (а.с. 133). [PERSON] до п. 8 договору оренди землі від 25.04.2006 №192, укладеного між позивачем і відповідачем [PERSON] (а.с. 8), після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. 01.06.2017 позивач склав та надіслав відповідачеві [PERSON] лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі (а.с. 135), до якого додав 3 примірники додаткової угоди до договору оренди землі від 25.04.2006 №192, у т.ч. з посиланням на п. 8 договору та ст. 33 Закону України "Про оренду землі". Вказані документи отримано [PERSON] 02.06.2017 (а.с. 136, 137), тобто більш як за 90 днів до припинення строку дії договору оренди землі. Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України (далі ЗК України) передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Згідно із ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обовязків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України). За частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України "Про оренду землі". Частинами першою-пятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обовязки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобовязаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у встановлений цим договором строк, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Таким чином, відповідно до положень статті 33 Закону України "Про оренду землі" реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін. Отже, для застосування частини першої статті 33 цього Закону та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обовязки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення. Частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обовязки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди. Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушеним у разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право. Вказана правова позиція викладена у Постановах Верховного Суду України у справах № 6-219 цс14 від 25 лютого 2015 року, № 6-146цс16 від 23 березня 2016 року, № 6-2027цс15 від 13 квітня 2016 року. Верховний Суд України у правовій позиції у справі № 6-2540цс16, постанова від 23 листопада 2016 року, зазначив, що у частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обовязки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права. Права наймача, що встановлені статтею 777 ЦК України, є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами. За відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення останнього щодо наміру укладення нового договору оренди з новим орендарем, право особи на реалізацію свого переважного права, що передбачено статтею 777 ЦК України та статтею 33 Закону України "Про оренду землі", буде порушено, а така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря буде недобросовісною. [PERSON] до ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою третьою, пятою та шостою статті 203 цього Кодексу. [PERSON] до ч. 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити даному Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Узагальнення Верховного Суду України "Практика розгляду судами цивільних справ\~ про визнання правочинів недійсними" вказало, що невідємним елементом ринкових відносин є правочин найпоширеніший юридичний факт, з яким закон повязує виникнення, зміну та припинення цивільних правовідносин. Суди мають розрізняти підстави для визнання правочинів недійсними і підстави для їх розірвання. Визнання правочину недійсним встановлює його недійсність з моменту укладення, що не потребує розірвання, і навпаки за відсутності підстав для визнання правочину недійсним може порушуватися питання про його розірвання. Розірвання договору припиняє його дію на майбутнє, але не скасовує сам факт укладення та дії договору включно до моменту його розірвання, а також залишає в дії окремі його умови щодо зобовязань сторін, спеціально передбачених для застосування на випадок порушення зобовязань і після розірвання договору, з огляду на характер цього договору, за яким кредитор повністю виконав умови договору до його розірвання. Матеріали справи не містять відомостей про письмове реагування відповідачем [PERSON] на вказаний лист-повідомлення позивача від 01.06.2017 і проект додаткової угоди, у т.ч. протягом місяця після їх одержання, як це вимагається ч.ч. 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі". Ураховуючи зазначене суд робить висновок, що відповідач [PERSON] протягом місяця не відреагував на отримані від позивача 02.06.2017 пропозицію про поновлення договору оренди землі та проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі. Відтак суд робить висновок про наявність у позивача, як орендаря, переважного права перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) із відповідачем [PERSON]; наявність підстав визнання поновленим договору оренди землі від 26.04.2006 №192, укладеного між позивачем і відповідачем [PERSON]; визнання недійсними договорів оренди землі щодо земельної ділянки [PERSON], що укладені 11.04.2016 між ТОВ "Золоті Лани 2015" і [PERSON], а також 18.09.2017 між ТОВ\~"Глобино Агро" і [PERSON]. Водночас відсутні правові підстави для визнання судовим рішенням укладеною додаткової угоди у запропонованій позивачем редакції. Суд відхиляє доводи ТОВ "Глобино Агро" щодо відсутності у позивача переважного права на поновлення договору оренди землі через фактичне використання з листопада 2017 року ТОВ "Глобино Агро" земельної ділянки [PERSON], що підтверджено, зокрема, відповідними дорожніми листами тракториста (а.с. 173-180), а також надіслання [PERSON] позивачеві заяви від 30.08.2017 про відсутність наміру продовжувати дію договору оренди землі та вважання припиненим договору з 11.09.2017 (а.с. 155), листа-повідомлення про небажання поновлювати договір оренди землі, повернення ділянки після збору урожаю 2017 року (а.с. 160), оскільки вказані обставини стосуються іншої підстави поновлення договору оренди землі ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", а не наявного у позивача переважного права згідно ч. 1 ст. 33 вказаного Закону. Суд повторно наголошує, що відповідач [PERSON] не відреагував у місячний термін на лист-повідомлення позивача щодо поновлення договору оренди землі від 01.06.2017, який отримано [PERSON] 02.06.2017. [PERSON] до ч. 4 ст. 18 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим/отриманим документам. Згідно ч. 2 ст. 26 зазначеного Закону у разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав. У складеному Верховним Судом України "Аналізі практики застосування судами ст. 16 Цивільного кодексу України" вказано, що якщо запис у Державному реєстрі здійснено внаслідок укладення договору, дійсність якого оспорюється, спосіб захисту прав осіб встановлено п. 2 ч. 2 ст. 16 ЦК за позовом про визнання договору недійсним і скасування запису в Державному реєстрі, внесеного за заявою набувача. Відтак, визнаючи недійсними спірні договори оренди землі суд також скасовує відповідний запис про реєстрацію відповідного права оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Оскільки реєстр вже не містить запису про зареєстроване право оренди за ТОВ "Золоті Лани 2015", суд відображає реквізити відповідного рішення про державну реєстрацію права. [PERSON] до ч. 3 ст. 88 ЦПК України суд стягує з відповідачів на користь позивача у рівних частинах судовий збір пропорційно до задоволених позовних вимог по 3200\~грн (1600*4/2). На підставі викладеного,

Outcome: approved