Jurisdiction: civil
Date: 2019-08-01 00:00:00

Позивач звернувся до Новоархангельського районного суду з позовом про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та скасування державної реєстрації права оренди, посилаючись на те, що 20 жовтня 2008 року між ПОП ім. Гагаріна ( на даний час ТОВ «Імені Юрія Гагаріна», яке утворене шляхом виділення з ПОП ім. Гагаріна та є правонаступником прав та зобов`язань останнього в обсязі відповідно до розподільчого балансу від 09.01.2013 року) та [PERSON] було укладено договір оренди земельної ділянки площею 3,68 га з кадастровим номером [NUMBER] на території Свердликівської сільської ради Новоархангельського району Кіровоградської області терміном на 10 років, який зареєстрований у Новоархангельському відділенні Кіровоградської регіональної філії ЦДЗК 26 лютого 2010 року за № 041037600008. Таким чином договір оренди було укладено на строк до 26 лютого 2020 року. Протягом усього строку користування земельною ділянкою позивач належним чином виконував умови договору, своєчасно сплачував орендну плату. Проте, [PERSON] в період дії договору оренди уклала з ТОВ «Свердликівське» договір оренди №б/н від 27 вересня 2017 року, предметом якого є передача в оренду тієї земельної ділянки площею 3,6822 га, з кадастровим номером [NUMBER] , що і згідно з договором оренди, що укладений між позивачем та відповідачем [PERSON] . З метою перевірки інформації, яка міститься у ДРРПНМ, щодо реєстрації речових прав на земельну ділянку, позивач 30.11. 2018 року отримав інформаційну довідку по земельній ділянці. Позивач вважає, що договір оренди №б/н від 27 вересня 2017 року, укладений між [PERSON] та ТОВ «Свердликівське» з порушенням закону, а тому підлягає визнанню недійсним. Державну реєстрацію права оренди земельної ділянки за відповідачем [PERSON] здійснено державним реєстратором Підлісненської сільської ради Олександрівського району Кіровоградської області згідно з рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 37823620 від 30 жовтня 2017 року. Крім того, уклавши спірний договір, його сторони порушили переважне право позивача перед іншими особами на укладання на новий строк (поновлення договору оренди, укладеного між позивачем та відповідачем [PERSON] , яке закріплене ст. 33 Закону України «Про оренду землі», до того ж право оренди земельної ділянки за відповідачем зареєстровано в період дії права оренди за іншою особою-позивачем. Таким чином, наявні всі правові підстави для скасування державної реєстрації права оренди земельної ділянки. Тому за вищевикладених обставин позивач просив суд визнати недійсним договір оренди земельної ділянки та скасувати рішення про його державну реєстрацію. Відповідачка - [PERSON] в судове засідання не з`явилась, надіслала заяву про розгляд справи за її відсутності. Відповідачка скористалися своїм правом, передбаченим ст. 211 ЦПК України. Відповідач - Державний реєстратор Підлісненської сільської ради Олександрівського району Кіровоградської області в судове засідання не з`явився, причини неявки суду не відомі, повідомлений в порядку, передбаченому ст. 128 ЦПК України, про що свідчить зворотнє поштове повідомлення. Відзив від відповідача до суду не надійшов. В судовому засіданні представник позивача - Обрежа В. І. позовні вимоги підтримав повністю, просив їх задовольнити за обставин, викладених у позовній заяві та визнати недійсним договір оренди земельної ділянки та скасувати рішення про його державну реєстрацію. Представник ТОВ "Свердликівське" - Микитенко В. І. в судовому засіданні, заперечив проти заявлених вимог, з підстав зазначених у відзиві і просив відмовити у позові. Враховуючи те, що сторони скористались своїм правом, врегульованим ч. 3 ст. 211 ЦПК України, заявляти клопотання про розгляд справи у їх відсутності, суд не вбачає підстав для відкладення розгляду справи та проводить його в даному судовому засіданні на підставі доказів, наявних у справі. Дослідивши та проаналізувавши матеріали справи в їх сукупності, суд приходить до висновку про задоволення позовних вимог з наступних підстав: Судом встановлено, що спір між сторонами по справі має цивільно-правові відносини та регулюється Цивільним Кодексом України, Земельним Кодексом України, Законом України "Про оренду землі" та Законом України " Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень". З матеріалів справи вбачачається, що 20 жовтня 2008 року між Приватно-орендним підприємством ім. Гагаріна (на даний час ТОВ "Імені Юрія Гагаріна", яке утворене шляхом виділення з ПОП Імені Гагаріна та є правонаступником прав та зобов`язань останнього) та [PERSON] , було укладено договір оренди земельної ділянки № б /н. Предметом Договору оренди є передача в оренду земельної ділянки площею 3,68 га, кадастровий номер [NUMBER] , яка розташована на території Свердликівської сільської ради Новоархангельського району Кіровоградської області. Зазначена земельна ділянку належить [PERSON] на праві приватної власності, що посвідчується Державним актом на право приватної власності на землю серії [NUMBER] , земельній ділянці присвоєно кадастровий номер [NUMBER] . Договір оренди укладено строком на 10 років. Зазначений договір оренди зареєстровано в Новоархангельському відділенні Кіровоградської регіональної філії ЦДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 26 лютого 2010 року за № 041037600008. Відповідно до ч. 3 ст. 640 ЦК України (у редакції, що діяла на момент укладення Договору оренди), договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації. За умовами п. 43 Договору оренди та ст.18 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, яка була чинною станом на дату укладення Договору оренди), договір оренди набирає чинності після його державної реєстрації. Згідно із ч.5 ст.6 Закону України "Про оренду землі" право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону. Підпунктом 6 п. 2 ч. 1 ст.4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" передбачено, що державній реєстрації прав підлягає право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки. Статтею 2 вказаного Закону визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Учасники правочину, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують відповідний письмовий документ, надаючи згоді встановленої форми. Цивільні права та обов`язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін під час укладення договорів оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації іншого речового права - права оренди землі. Ч.4 ст.124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Згідно із ч.1 ст.626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч.1 ст.627 ЦК України). Статтею 93 ЗК України встановлено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземцям і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об`єднанням і організаціям, а також іноземним державам. Спеціальним законом, що регулює орендні відносини щодо земельних ділянок є Закон України «Про оренду землі». Згідно ст. 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Згідно ст.13 Закону України "Про оренду землі" під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Відповідно до ст. 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено. Статтею 24 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою. Відповідно до вимог ч. 1 ст. 27 вказаного Закону, орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону. Виходячи із приписів вищевказаних норм законодавства, в оренду може бути передана земельна ділянка, яка не знаходиться в користуванні інших орендарів на підставі діючих договорів оренди. Іншими словами, з точки зори законодавця є неприпустимою передача власником (орендодавцем) однієї ж і тієї земельної ділянки в оренду новому орендарю, до припинення в установленому порядку договору оренди, укладеного з попереднім орендарем. Даний висновок узгоджується також з положеннями статей 13, 319 ЦК України, якими, визначено, що власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. При здійсненні своїх прав та виконанні обов`язків власник зобов`язаний додержуватися моральних засад суспільства. Власність зобов`язує. Власник не може використовувати право власності на шкоду правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію та природні якості землі. При здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, завдати шкоди довкіллю або культурній спадщині. Згідно зі ст.2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" (в редакції, що діяла на момент укладення договору), державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обмежень офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обмежень, що супроводжується внесенням даних до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обмежень. Згідно ст.ст.17, 27 зазначеного Закону, процедура державної реєстрації речових прав передбачала, зокрема, внесення відповідних даних до Державного реєстру прав. Відповідно до п.2 Порядку державної реєстрації договорів оренди землі, затвердженого постановою КМУ №2073 від 25.12.1998 року, що діяв на момент укладення договору, державна реєстрація договорів оренди є офіційним визнанням і підтвердженням державою факту виникнення або припинення права оренди земельних ділянок. Відповідно до п.13 цього Порядку, після засвідчення факту державної реєстрації договір оренди реєструється у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі, яка ведеться державним органом земельних ресурсів за формою згідно з додатком. Книга записів державної реєстрації договорів оренди землі ведеться окремо в розрізі кожної сільської, селищної, міської ради, а також у розрізі Київської, Севастопольської міської державної адміністрації. Книга прошнуровується, засвідчується підписами сільського, селищного, міського голови та начальника районного відділу, міського управління (відділу) земельних ресурсів і скріплюється печатками. Згідно п.14 Порядку, датою реєстрації договору оренди у Книзі записів є дата засвідчення факту державної реєстрації. Таким чином, перебіг строку Договору оренди починається з моменту набрання ним чинності, тобто з дати державної реєстрації. Аналогічна правова позиція щодо початку перебігу строку дії договорів оренди землі викладена у постанові Верховного Суду від 31 жовтня 2018 року у справі № 702/699/16-ц. Відповідно до вимог ст.152 ЗК України держава забезпечує громадянам та юридичним особам рівні умови захисту прав власності на землю. Власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом: а) визнання прав; б) відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав; в) визнання угоди недійсною; г) визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування; г) відшкодування заподіяних збитків; д) застосування інших, передбачених законом способів. Частиною1 ст.16 ЦК України передбачено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу, а в ч. 2 цієї статті визначені способи здійснення захисту цивільних справ та інтересів судом. Разом з тим, до суду наданий інший договір оренди землі, укладений між відповідачами по справі - [PERSON] та ТОВ "Свердликівське" від 27.09.2017 року, предметом якого є передача в оренду тієї ж земельної ділянки. Як встановлено в судовому засіданні, з 26.02.2010 року, тобто з моменту державної реєстрації, діяв договір оренди землі, укладений міжТОВ "Імені Юрія Гагаріна" та [PERSON] на земельну ділянку з кадастровим номером [NUMBER] , яка розташована на території Свердликівської сільської ради Новоархангельського району Кіровоградської області. Таким чином Договір оренди було укладено на строк до 26 лютого 2020 року. На момент укладення оспорюваного договору, а саме договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером [NUMBER] , яка розташована на території Свердликівської сільської ради Новоархангельського району Кіровоградської області між [PERSON] та ТОВ "Свердликівське", договір оренди землі позивачем та відповідачкою [PERSON] не був припинений та не розірваний. Нормами ст.ст. 125, 126 ЗК України передбачено, що право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень". Аналізуючи норми зазначених статтей, суд приходить до висновку, що право користування земельною ділянкою орендар набуває з моменту здійснення державної реєстрації права на оренду, тобто з дати реєстрації, а не в майбутньому. З метою захисту права на оренду власника або користувача, відповідно до ст.10 ЗУ "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державний реєстратор під час проведення державної реєстрації прав, що виникли в установленому порядку до 1 січня 2013 року, обов`язково запитує від органів влади, підприємств, установ та організацій, які відповідно до законодавства проводили оформлення та/або реєстрацію прав, інформацію необхідну для такої реєстрації, у разі відсутності доступу до відповідних носіїв інформації, що містять відомості, необхідні для проведення державної реєстрації прав, чи у разі відсутності необхідних відомостей в єдиних та державних реєстрах, доступ до яких визначено цим Законом, та/або у разі якщо відповідні документи не були подані заявником. Всупереч діючому законодавству, незважаючи на те, що за нормами Земельного Кодексу України договір оренди землі набуває законної сили з моменту державної реєстрації, державний реєстратор здійснив державну реєстрацію іншого договору оренди землі в період дії попередньо укладеного договору, чим здійснив подвійну реєстрацію земельної ділянки під кадастровим номером [NUMBER] , чим порушив права орендаря за першим договором - позивача по справі. Відповідно до ст.204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійність прямо не встановлена законом ( нікчемний правочин) або якщо він визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). Правочини поділяються за ступенем недійсності на обсолютно недійсні з моменту їх вчинення (нікчемні) та відносно недійсні, які можуть бути визнані судом недійсними за певних умов (оспорювані). Відповідно до ч.ч. 1,2 ст. 215 ЦК України, на які позивач посилається у своєму позові, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч.ч.1,3,5,6 ст.203 цього Кодексу. Відповідачі по справі, а саме: державний реєстратор Підлісненської сільської ради Олександрівського району, ТОВ "Свердликівське" та [PERSON] на виконання вимог ч. 1 ст.81 ЦПК України не довели суду правомірність дій щодо здійснення державної реєстрації договору оренди землі від 27.09.2017 року, а тому зазначений Договір оренди між [PERSON] та ТОВ «Свердликівське» порушує право позивача ТОВ "Імені Юрія Гагаріна" на використання зазначеної земельної ділянки в спосіб, передбачений умовами договору та закону, тому саме ТОВ "Імені Юрія Гагаріна" має право на оспорювання договору від 27.09.2017 року. За таких обставин, проаналізувавши матеріали справи в їх сукупності, судом встановлено, що позов є доведеним та обґрунтованим, при цьому, суд приходить до висновку, що договір оренди землі, укладений 27.09.2017 року між [PERSON] та ТОВ "Свердликівське" підлягає визнанню недійсним, а державна реєстрація зазначеного договору- скасуванню. Відповідно до ст.141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Отже необхідно стягнути сплачений позивачем судовий збір з усіх відповідачів по справі порівну на користь позивача. На підставі викладеного та

Outcome: approved