Jurisdiction: civil
Date: 2017-01-29 00:00:00

[PERSON] звернувся до суду з позовом, в якому просить визнати недійсним, укладений між ним та ПП «[PERSON]» Договір оренди земельної ділянки, укладений в с. Дзвониха Тиврівського району Вінницької області від 02.08.2014 р. та скасувати державну реєстрацію даного Договору, шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права. На обґрунтування позову вказує, що даний Договір не відповідає типовому договору, затвердженого КМУ, в ньому відсутні такі істотні умови як орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форми платежу, строків і порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, умови збереження стану об'єкта, умови і строки передачі земельної ділянки в оренду, також акт прийому передачі земельної ділянки не містить необхідних реквізитів, вказані істотні умови не були зазначені не випадково, а з метою уникнення відповідальності, в зв'язку з чим порушуються його права та інтереси. В судовому засіданні позивач [PERSON] та його представник [PERSON] позов підтримали із наведених в ньому підстав. Позивач пояснив, що дана земельна ділянка йому перейшла у спадок за рішенням суду і щоб отримувати орендну плату він вирішив погодитись на пропозицію П/П «[PERSON]» укласти договір оренди, однак від кого саме така пропозиція надійшла сказати не зміг, а в подальшому уточнив, що укласти договір із даним підприємством був його вибір. З цією метою, 02.08.2014 року в с. Дзвонисі він прийшов у контору даного підприємства, але його керівника на місці не застав. Працівники бухгалтерії, прізвищ яких він не знає дали йому на ознайомлення договір оренди земельної ділянки, які вони укладають із власниками земельних паїв. Він ознайомився із змістом договору і на той час в нього не виникло ніяких сумнівів та питань стосовно його умов. Він хотів встигнути ще в тому році отримати орендну плату і власноруч підписав даний договір та Акт передачі земельної ділянки, своїх умов в момент підписання даного договору чи після цього він орендарю не пропонував, не звертався також із заявою про внесення змін до договору чи укладання додаткової угоди до нього. Він отримував орендну плату готівкою, а також зерном і претензій в нього не було. Одного разу, отримане в рахунок орендної плати зерно йому не сподобалось, на його погляд воно було не якісно очищене, однак він до керівника чи до власника з цього приводу не звертався. Тепер, ретельно вивчивши умови укладеного договору, вважає, що його права в майбутньому можуть бути порушені, так як при закінченні терміну дії договору він не знатиме про якість грунту порівняно із якістю, яка була станом на день його укладення, також в договорі зазначено, що це земля сільськогосподарського призначення, але не конкретизовано для яких саме потреб вона буде використовуватись і які культури на ній будуть вирощуватись. Доказів порушення сівозміни на його орендованій ділянці в нього немає. Представник позивача [PERSON], підтримуючи позовні вимоги доповнив, що договір позивачем укладено внаслідок помилки, велику роль в цьому відіграло монопольне положення відповідача, оскільки в конторі підприємства на момент ознайомлення з умовами договору не було інших осіб, які б пропонували свої умови оренди. В позові викладено щонайменше 12 істотних порушень договору, які є підставою для його розірвання або визнання його недійсним через порушення Закону України «Про оренду землі», ЦК України та розбіжність умов спірного договору зі змістом Типового договору в редакції станом на 2008 рік, яка була чинною на момент його укладення. В договорі не зазначено, які культури та в якій послідовності будуть вирощуватись, яким чином буде проводитись оранка, не зазначені також умови полювання та збирання ягід на орендованій землі. Не передбачено штрафних санкцій пені те неустойки за порушення умов договору та не зазначено, які саме послуги, в якому об'ємі, де і коли можуть надаватися в рахунок орендної плати, внаслідок чого, позивач може втратити заробіток. Не заповнені всі відомості в Акті приймання - передачі земельної ділянки. Коли б в позивача була можливість вирішити дані питання в позасудовому порядку, то він би в суд із даним позовом не звертався. Просить позов задовольнити. Представник відповідача [PERSON] позов не визнав, вважає його безпідставним. Зазначив, що доказів порушення умов договору суду не надано, оскільки таких не існує. Відповідач не допустив жодного порушення, як при укладенні договору так і при його виконанні. Позивач своїх зауважень чи інших умов при укладенні договору так і після цього не пропонував, із умовами договору знайомився самостійно, тобто ніхто не міг йому заважати. Для отримання оплати за оренду в позивача було ще 4 місяці, тому його твердження щодо його поспішності через ризик втрати виплати за оренду є безпідставними. Акт приймання- передачі в оренду земельної ділянки є невід'ємною частиною договору, а оренда офіційно починається із дня державної реєстрації договору, тому і дату його складання при підписанні договору не було проставлено, однак це не свідчить про відсутність волевиявлення сторін договору чи порушення прав позивача та не є істотною умовою, яка тягне його недійсність, просить відмовити в задоволенні позову. Суд, вислухавши осіб, які беруть участь у справі, дослідивши матеріали справи, вважає, що в задоволенні позову слід відмовити, виходячи з наступного. Відповідно до частини першої статті 3 ЦПК України, частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. З урахуванням цих норм правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, уповноважених захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси. Суд повинен установити, чи були порушені, не визнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні. Згідно із ч. 2 ст. 16 ЦК України суд може захистити цивільне право або інтерес способом, що встановлений договором або законом. Так відповідно до частини другої статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов'язані з орендою землі, є Закон України "Про оренду землі". Згідно статті 15 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін. Згідно ч. 2 ст. 15 даного Закону відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4 - 6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови, зокрема якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін, порядок страхування об'єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об'єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди, тощо. Невід'ємною частиною договору оренди землі є: план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об'єкта оренди; проект відведення земельної ділянки у випадках, передбачених цим Законом. У разі якщо договором оренди землі передбачається здійснити заходи, спрямовані на охорону та поліпшення об'єкта оренди, до договору додається угода щодо відшкодування орендарю витрат на такі заходи. [PERSON] є власником земельної ділянки сільськогосподарського призначення (паю) площею 4,796 га, кадастровий [NUMBER] на території Дзвониської сільської ради, Тиврівського району, Вінницької області на підставі рішення Тиврівського районного від 07.05.2014 року. У відповідності до ст. 14, ЗУ «Про оренду землі» 02.08.2014 року між [PERSON] та П.П. «[PERSON]» в с. Дзвониха Тиврівського району, Вінницької області укладено в письмовій формі договір оренди вказаної земельної ділянки сільськогосподарського призначення строком на 10 років, зареєстрований 18.11.2014р. в реєстраційній службі Тиврівського районного управління юстиції Вінницької області. Підстав для визнання вказаного договору оренди недійсним не вбачається, виходячи з наступного. Позивач зазначає про те, що в п. 2 спірного договору не зазначено якісні характеристики земель за їх складом та видами угідь, а також те, що спірний договір оренди земельної ділянки не містить усіх, передбачених статтею 15 Закону України "Про оренду землі", істотних умов, зокрема умови використання та цільового призначення земельної ділянки. Проте, в пункті 17 договору оренди землі і в акті прийому-передачі земельної ділянки передбачено передання власником земельної ділянки в оренду відповідачеві саме для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, і це збігається з цільовим призначенням (використанням) земельної ділянки, зазначеним у правовстановлюючому документі позивача (витягу з державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 01.08.2014р. (а.с.6-8), та рішенні Тиврівського районного суду Вінницької області від 07.05.2014р.(а.с.53,54). Не зазначення складу угідь чи то рілля, чи то інші угіддя жодним чином не порушує прав та інтересів позивача, адже згідно умов п. 31 договору та ст. 25 Закону України «Про оренду землі» ст. 96 ЗК України орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням, що відповідно здійснюється орендарем. Крім того, слід зазначити, що позивач отримав право на земельну частку пай в порядку спадкування після смерті гр. [PERSON] Згідно технічної документації по передачі земельних часток паїв із земель колективної власності СВК «ЗОРЯ ПОДІЛЛЯ» с. Дзвониха на території Дзвониської сільської ради з видачею державних актів на право приватної власності (а.с.30,31), спадкодавцеві належала 48 ділянка (пай) площею 4,80га з яких 4,80га орні землі, тобто рілля. Отже, необхідності додаткового зазначення експлікації землі в договорі оренди не було, так як вона визначена у відповідній документації із землеустрою, є цілком зрозумілою і не потребує додаткового тлумачення. Посилання позивача на те, що в п. 8 договору не зазначено, що використання земельної ділянки має відбуватись з урахуванням ротації культур є однією з істотних умов передбачених ч.2 ст. 15 ЗУ «Про оренду землі не є підставою для задоволення позову, оскільки в пункті 31 договору оренди землі передбачено, що орендар зобов'язаний дотримуватись по відношенню до земельної ділянки режиму використання землі сільськогосподарського призначення у відповідності з вимогами чинного законодавства. Такі вимоги зокрема передбачені ст. 25 Закону України «Про оренду землі» ст. 96 ЗК України ст. 36 Закону України «Про охорону земель». Безпідставним є твердження позивача про те, що в п. 9 договору виключено умови передбачені типовим договором щодо розміру орендної палати, який може виплачуватись в натуральній формі (перелік кількість або частка продукції, місце порядок та строки її поставки, види строки і місце надання послуг та інше). Так п.п. 9-12 договору передбачають розмір, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення. Крім того, слід зазначити, що відповідач отримує оренду плату, що підтверджується його підписами у відомостях на отримання готівки та зерна пшениці і ячменю (а.с.21-25), а також не заперечується позивачем і жодних спорів щодо порядку розрахунків з моменту укладання договору і до даного часу не виникало. Не доводить позову і посилання позивача на те, що в пункті 15 договору не в повному обсязі викладено зміст п. 14 типового договору, не дотримана вимога щодо справляння пені в розмірі конкретно визначених відсотків за кожен день прострочення. Оскільки закон лише передбачає необхідність зазначення у договорі відповідальності за несплату орендної плати. Так п. 15 договору визначає таку відповідальність у вигляді пені в розмірі подвійної облікової ставки НБУ, що діяла на термін нарахування несплаченої суми за кожний день прострочення . Крім того ст.ст. 627,628 ЦК України визначає, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Крім того, як вже зазначалось орендна плата вноситься орендодавцем вчасно і в повному обсязі і жодних спорів щодо порядку і місця її внесення до даного часу не виникало, що свідчить про безпідставність таких тверджень позивача. Однією з підстав для задоволення позову [PERSON] зазначив, що договір не містить умов збереження стану об'єкта оренди. Однак, у пункті 28 договору визначено право орендодавця вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням. В п.22 договору міститься умова щодо права на відшкодування збитків пов'язаних із зміною стану земельної ділянки. Пункт 24 договору передбачає здійснення орендарем поліпшення стану земельної ділянки. В пункті 31 договору оренди землі передбачено, що орендар зобов'язаний дотримуватись по відношенню до земельної ділянки режиму використання землі сільськогосподарського призначення у відповідності з вимогами чинного законодавства. Такі вимоги зокрема передбачені ст.25 Закону України «Про оренду землі» ст. 96 ЗК України ст. 36 Закону України «Про охорону земель». Отже, відсутність у договорі оренди слів «умови збереження стану об'єкта» не свідчить про те, що такі умови не оговорені договором. Дану обставину підтверджують вищезазначені пункти 22.24.31 договору». Також позивач зазначає, що пункт 20 договору виключив будь-які інші умови які б могли бути вказані сторонами, проте суд вважає дані твердження такими, що не ґрунтуються на законі. Так ст.ст. 627,628 ЦК України визначає, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Крім того, як п. 34 договору передбачає можливість внесення змін в договір оренди так само як і ст. 30 закону України «Про оренду землі» однак жодних пропозицій зі сторони позивача на адресу орендаря щодо доповнення чи внесення змін до договору не надходило, що також свідчить про необґрунтованість тверджень позивача в цій частині. Не є підставою для задоволення позову посилання на те, що Акт прийому передачі земельної ділянки складено з порушеннями, що не дають можливості встановити нормативно-грошову оцінку, дату складання акту та інше. Так згідно ст. 15 закону України «Про оренду землі» невід'ємною частиною договору оренди землі є: акт приймання-передачі об'єкта оренди; оскільки в договорі, зокрема пунктом 5 визначена нормативно-грошова оцінка земельної ділянки, сам договір містить відомості про дату укладання та реєстрації (а.с. 4,5), а акт являється невід'ємною частиною договору, отже не зазначення в акті дати його укладення та № договору суд не розцінює як обставину, яка тягне за собою недійсність договору. Пункт 22 договору зазначає, що земельна ділянка повертається в стані не гіршому порівняно із тим, у якому вона передавалась, однак на думку позивача в договорі не зазначено ряду необхідних пунктів, щодо якісних характеристик і це може призвести до погіршення корисних властивостей земельної ділянки. Дані припущення також є надуманими, адже в пункті 28 договору визначено право орендодавця вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням. В п.22 договору міститься умова щодо права на відшкодування збитків пов'язаних із зміною стану земельної ділянки. Пункт 24 договору передбачає здійснення орендарем поліпшення стану земельної ділянки. В пункті 31 договору оренди землі передбачено, що орендар зобов'язаний дотримуватись по відношенню до земельної ділянки режиму використання землі сільськогосподарського призначення у відповідності з вимогами чинного законодавства. Такі вимоги зокрема передбачені ст.25 Закону України «Про оренду землі» ст. 96 ЗК України ст. 36 Закону України «Про охорону земель». Крім того з урахуванням вимог Закону України «Про охорону земель» підприємством замовлено агрохімічну паспортизацію полів, для визначення родючості грунтів їх характеристик, в тому числі, і поля на якому знаходиться земельна ділянка позивача, вказана агрохімічна паспортизація проводиться кожні 5 років, (п. 3.4. Порядку ведення агрохімічного паспорта поля, земельної ділянки затверджено наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України від 11.10.2011 N536, що стверджується ксерокопією даного договору від 28.10.2015 р. (а.с.26). На думку позивача пункт 28 розділу «Інші права та обов'язки сторін» не передбачає дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості грунтів, додержання державних стандартів і правил. Дані твердження також є надуманими, адже пункті 28 договору визначено право орендодавця вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди. В п.22 договору міститься умова щодо права на відшкодування збитків пов'язаних із зміною стану земельної ділянки. Пункт 24 договору передбачає здійснення орендарем поліпшення стану земельної ділянки. В пункті 31 договору оренди землі передбачено, що орендар зобов'язаний дотримуватись по відношенню до земельної ділянки режиму використання землі сільськогосподарського призначення у відповідності з вимогами чинного законодавства. Такі вимоги зокрема передбачені ст.25 Закону України «Про оренду землі» ст. 96 ЗК України ст. 36 Закону України «Про охорону земель». Крім того, з метою недопущення погіршення родючості грунтів як вже зазначалось відповідно до вимог Закону України «Про охорону земель» підприємством замовлено агрохімічну паспортизацію полів, для визначення родючості грунтів іх характеристик, в тому числі, і поля на якому знаходиться земельна ділянка позивача, вказана агрохімічна паспортизація проводиться кожні 5 років. В позові [PERSON] вказує, що п. 31 договору суттєво звужує обов'язки орендаря, а саме, - відсутній обов'язок виконувати встановлені обмеження (обтяження) в обсязі передбаченому договором або законом. Однак такі обмеження, обтяження встановлюються виключно лише висновками державних служб (землевпорядного та архітектурного органів за наслідками розгляду технічної документації із землеустрою) і відображаються у витязі із державного земельного кадастру, який позивач не надає тому його твердження про наявність таких обмежень (обтяжень) в зв'язку із не зазначенням яких в договорі можуть порушуватись його права не підтверджено належними та допустимими доказами. Так згідно витягу з державного земельного кадастру від 10.01.2017р. (а.с.6,27) відомості про обмеження у використанні земельної ділянки встановлені «Порядком ведення державного земельного кадастру», затвердженого постановою КМУ від 17.10.2012р. №1051 не зареєстровані. Також позивач не обґрунтовано вважає, що у пунктах 37, 39 , 41 тексту договору порушуються його права в зв'язку із не зазначенням інших істотних умов оскільки зазначена лише одна підстава для розірвання договору оренди в односторонньому порядку (у випадку систематичної несплати орендної плати). Як вже зазначалось ст.ст. 627,628 ЦК України (свобода та зміст договору) визначають, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Крім того як п. 34 договору передбачає можливість внесення змін в договір оренди так само як і ст. 30 Закону України «Про оренду землі» жодних пропозицій зі сторони позивача на адресу орендаря щодо доповнення договору не надходило, що свідчить про необґрунтованість тверджень позивача в цій частині. Оскільки, позивач і відповідач дійшли згоди з усіх вищенаведених істотних умов договору оренди землі, які передбачені частиною першою статті 15 Закону України "Про оренду землі", суд приходить до висновку про відсутність підстав для застосування до спірних правовідносин частини другої цієї статті щодо визнання договору оренди землі недійсним. Зазначені в позові розбіжності в тексті спірного договору оренди землі із змістом Типового договору оренди землі затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 3 березня 2004 р. N 220 із змінами затвердженими постановою Кабінету Міністрів України від 3 вересня 2008 р. N 780 та відсутність установленої частиною четвертою статті 15 Закону України "Про оренду землі" у договорі оренди землі його невід'ємної частини - акта визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) - не є підставою для визнання указаного договору недійсним відповідно до частини другої статті 15 цього Закону (правова позиція ВСУ викладена в постанові від 14.05.2014р.).

Outcome: approved