Jurisdiction: civil
Date: 2018-10-31 00:00:00

Позивач [PERSON] звернулась до суду із первісним позовом, в обгрунтування якого посилається на те, що 05.05.2010 року між [PERSON] РДА та ТОВ "Гранатова зірка" укладено 7 договорів оренди земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва загальною площею 28,8020 га, які розташовані на території Помічнянської сільської ради Новоукраїнського району, а саме земельних ділянок №541 площею 4,8038 га, №552 площею 5,0344 га, №543 площею 4,7584 га, №545 площею 4,1808 га, №663 площею 2,0038 га, №550 площею 4,0075 га, №551 площею 4,0133 га. Строк договорів оренди цих земельних ділянок закінчився 05.05.2018 року. 03.08.2018 року вона звернулась до [PERSON] РДА із клопотанням про надання в оренду вказаних земельних ділянок, ал листом від 08.08.2018 року їй було відмовлено у задоволенні клопотання, крім цього ТОВ "Гранатова зірка", на думку [PERSON], продовжує незаконно обробляти ці земельні ділянки. Вважає такі дії незаконними та просить зобов'язати [PERSON] РДА передати їй в оренду вказані земельні ділянки. ТОВ "Гранатова зірка" звернулось із зустрічним позовом, в обгрунтування якого посилається на те, що 05.05.2010 року між [PERSON] РДА та ТОВ "Гранатова зірка" укладено 7 договорів оренди земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва загальною площею 28,8020 га, які розташовані на території Помічнянської сільської ради Новоукраїнського району, строком на 8 років, а саме земельних ділянок №541 площею 4,8038 га, №552 площею 5,0344 га, №543 площею 4,7584 га, №545 площею 4,1808 га, №663 площею 2,0038 га, №550 площею 4,0075 га, №551 площею 4,0133 га. Враховуючи, що термін дії Договорів оренди припинявся 05 травня 2018 року, Орендар звернувся до Орендодавця з листом від 07 лютого 2018 року про продовження терміну дії Договорів оренди, тобто за 30 днів до припинення терміну дії Договорів. 01 березня 2018 року Орендодавець надав відповідь на лист за №01-30/6/1, в якому зазначив про необхідність надання проекту додаткової угоди до Договорів оренди із зазначенням терміну оренди та розміру орендної плати. 02 квітня 2018 року, Орендар звернувся до Орендодавця з клопотанням про продовження терміну дії Договорів оренди та надав проект додаткової угоди, зазначивши розмір орендної плати 12% від нормативно-грошової оцінки землі та строком дії на 8 років, тобто до 2026 року. Таким чином TOB «Гранатова зірка» виконало умови п.11.5 Договору оренди, повідомивши Орендодавця про намір поновити Договори оренди за 30 днів до припинення терміну дії Договорів. Однак, 26 травня 2018 року, [PERSON] РДА Кіровоградської області відмовила TOB «Гранатова зірка» у поновленні Договорів оренди, без жодного обґрунтування, що підтверджується листами відповідача від 04.04.2018 року за № 01-30/15/1, № 01-30/14/1, № 01-30/13/1, № 01-30/12/1, № 01-30/11/1, № 01-30/10/1, № 01-30/9/1. Крім цього, як стало відомо представнику ТОВ "Гранатова зірка", 07.05.2018 року [PERSON] РДА передала вказані спірні земельні ділянки в оренду ТОВ "Світловодськ Оріон" на строк 7 років. Вважає. що надання [PERSON] РДА цих земельних ділянок в оренду ТОВ "Світловодськ Оріон" порушує переважне право попереднього землекористувача ТОВ "Гранатова зірка" на поновлення строку договорів оренди земельних ділянок, оскільки ТОВ "Гранатова зірка" виконало вимоги чинного законодавства та умови укладених договорів, не допускало прострочення сплати орендної плати у повному обсязі, запропоновані умови оренди земельних ділянок ТОВ "Світловодськ Оріон" не можуть вважатися кращими чи вигіднішими. Просить визнати недійсними укладені 7 договорів оренди вищезазначених земельних ділянок між [PERSON] РДА та ТОВ "Світловодськ Оріон" та визнати поновленими дію договорів на зазначені земельні ділянки із ТОВ "Гранатова зірка". В судове засідання позивач [PERSON] не з'явилась, подавши заяву про розгляд справи у її відсутності, первісний позов підтримує у повному обсязі, просить його задовольнити, відносно зустрічного позову своєї позиції не висловила (а.с.62). Представник відповідача [PERSON] РДА [PERSON] заперечила як первісний, так і зустрічний позови, вважаючи їх безпідставними, у задоволенні яких просить відмовити, повідомила, що представник ТОВ "Гранатова зірка" несвоєчасно надав запропоновані йому додаткові угоди, пропустивши передбачений місячний строк, у зв'язку з чим спірні земельні ділянки були передані в оренду ТОВ "Світловодськ Оріон", оскільки останнє запропонувало більш сприятливі умови, а саме оренду строком на 7 років, вважає таку умову більш вигідною, так як [PERSON] РДА не бажає надавати земельні ділянки на більш тривалий строк 8 років, який пропонувало ТОВ "Гранатова зірка". Представник ТОВ "Гранатова зірка" [PERSON] первісний позов не визнав з тих підстав, що [PERSON] звернулась із клопотанням про передачу їй в оренду земельних ділянок в серпні місяці 2018 року, тобто вже після того, коли, на думку представника [PERSON], договори оренди із ТОВ "Гранатова зірка" мали бути поновленими. Зустрічний позов підтримав із посиланням на те, що Новуоукраїнська РДА пропустила місячний строк для надання відповіді ТОВ "Гранатова зірка" після подання товариством усього необхідного пакету документів, крім цього вважає, що запропоновані ТОВ "Світловодськ Оріон" умови не є вигіднішими, адже ним запропоновано той же самий розмір орендної плати 12%, а менший строк оренди 7 років, замість 8 років, не може вважатися більш сприятливим. Просить задовольнити зустрічний позов у повному обсязі. Представник ТОВ "Світловодськ Оріон" надав суду клопотання про відкладення розгляду справи, оскільки основний представник [PERSON] знаходиться на лікуванні. Суд вважав за доцільне відмовити у відкладенні розгляду справи, зважаючи на те, що ТОВ "Світловодськ Оріон" надав суду відзив на первісний та зустрічний позов, а тому із метою недопущення порушення розумних строків ухвалив про розгляд справи у відсутності його представника. Крім цього, ТОВ "Світловодськ Оріон", яке є юридичною особою, не було позбавлено можливості залучити іншого представника. Згідно наданого відзиву, ТОВ "Світловодськ Оріон" заперечило первісний позов [PERSON] як необгрунтований, а зустрічний позов ТОВ "Гранатова зірка" вважає безпідставним з тих самих підстав, які навела у своїх поясненнях та відзиві як представник [PERSON] РДА. Судом встановлено наступні обставини та відповідні їм правовідносини. По первісному позову: Позивач [PERSON], [INFO], м. Новоукраїнка Кіровограсдкьої області, 144/21, отримала відповідь, датовану 08.08.2018 року, згідно якої запропоновані їй для передачі земельні ділянки загальною площею 28,8020 га на території Помічнянської сільської ради надані в оренду на підставі раніше поданої заяви претендента (а.с.7). Інших документів чи доказів позивач [PERSON] суду не надала. По зустрічному позову: Згідно договорів оренди земельних ділянок, зареєстрованих 05.05.2010 року, земельні ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва загальною площею 28,8020 га, які розташовані на території Помічнянської сільської ради Новоукраїнського району, передані в оренду ТОВ "Гранатова зірка" строком на 8 років, а саме земельні ділянки №541 площею 4,8038 га, №552 площею 5,0344 га, №543 площею 4,7584 га, №545 площею 4,1808 га, №663 площею 2,0038 га, №550 площею 4,0075 га, №551 площею 4,0133 га (а.с.24-30). 07.02.2018 року директор ТОВ "Гранатова зірка" звертався до [PERSON] РДА із клопотанням про продовження дії договорів зазначених 7 земельних ділянок (а.с.31). Листом від 01.03.2018 року [PERSON] РДА в особі голови [PERSON] запропоновано директору ТОВ "Гранатова зірка" [PERSON] надати проект додаткової угоди, в якій вказати бажані термін оренди та розмір орендної плати у відсотках (а.с.32). 30.03.2018 року директор ТОВ "Гранатова зірка" звертався до [PERSON] РДА із клопотанням, яке зареєстроване 02.04.2018 року, про продовження дії договорів зазначених 7 земельних ділянок, із доданням додаткових угод щодо кожної земельної ділянки, в яких запропоновано термін оренди на 8 років із виплатою орендної плати в розмірі 12% від нормативної грошової оцінки землі (а.с.33-40). Голова [PERSON] РДА своїми листами, датованими 04.04.2018 року, доводить до відома ТОВ "Гранатова зірка" про припинення договорів оренди 7 вищевказаних земельних ділянок (а.с.41-47). Згідно повідомлення [PERSON] ОДПІ від 28.08.2018 року, станом на 01.01.2018 року, у ТОВ "Гранатова зірка" рахується переплата з орендної плати в сумі 8101,47 грн. (а.с.50). Згідно розпоряджень та договорів оренди від 07.05.2018 року, [PERSON] РДА передала в оренду ТОВ "Світловодськ Оріон" 7 вищезазначених земельних ділянок терміном на 7 років із сплатою орендної плати 12% (а.с.64-79). На підтвердження дати надіслання [PERSON] РДА листів про припинення оренди представник відповідача ТОВ "Гранатова зірка" [PERSON] надав конверт, яким рекомендованим поштовим відправленням №2710001584221 директор ТОВ "Гранатова зірка" [PERSON] отримав листи [PERSON] РДА, датовані, нібито, 04.04.2018 р., а також скрінкопію роздруківки із сайту "Укрпошти", з якої вбачається, що вказане поштове відправлення прийнято 24.05.2018 року та вручено особисто 26.05.2018 року. Вирішуючи заявлені позови по суті, суд виходить із наступного. Первісний позов [PERSON] є необгрунтованим з тих підстав, що на момент подання нею заяви від 03.08.2018 року, 7 земельних ділянок, які вона бажала отримати в оренду, не були вільними, а були передані в користування іншим особам. Таким чином, у [PERSON] не було жодних підстав для отримання вказаних земельних ділянок в оренду, а тому первісний позов підлягає відхиленню. Зустрічний позов ТОВ "Гранатова зірка" суд вважає обгрунтованим із наступних підстав. Чинне законодавство не передбачає автоматичного продовження або поновлення договору оренди землі, оскільки існує законодавчо визначений порядок поновлення договору оренди землі та зобов'язання учасників такого договору щодо здійснення певних дій задля продовження або припинення дії договору. Підстави поновлення договору оренди землі та переважне право орендаря, який належно виконував обов'язки за умовами договору визначені ст.33 ЗУ «Про оренду землі». Відповідно до ч.ч. 1-5 ст.33 ЗУ «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч.6 ст.33 ЗУ «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обовязки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово протягом одного місяця після закінчення строку договору не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди. За відсутності попереднього повідомлення щодо наміру укласти договір з новим орендарем право особи на реалізацію свого переважного права вважатиметься порушеним. Такий висновок зробив ВСУ в постанові №594/151/16-ц від 06.09.2017 року. Аналогічна правова позиція висловлена в постановах ВСУ від 23 березня 2016 року у справі №6-146цс16, від 13 квітня 2016 року №6-2027цс15, які згідно зі ст.360-7 ЦПК України має враховуватися іншими судами загальної юрисдикції при застосуванні подібних норм права. Відповідно до ч.3 ст.205 ЦК України, у випадках, встановлених договором або законом, воля сторони до вчинення правочину може виражатися її мовчанням. У випадку не реалізації орендодавцем протягом встановленого ЗУ «Про оренду землі» строку свого права на подання заперечень проти поновлення договору оренди та за наявності інших обставин, які передбачені ч.6 ст.33 Закону, договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені раніше укладеним договором. Такий правовий наслідок прямо передбачений вказаним Законом. Як вже було зазначено, позивач належно виконував умови договорів, до закінчення строку дії договорів оренди повідомив відповідача про намір поновити договори оренди, продовжив користуватися земельними ділянками (об'єктом оренди) на визначених договорами умовах, відповідач був обізнаний щодо цих обставин, але протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не направив позивачу лист-повідомлення з запереченнями проти його поновлення, іншим особам в оренду земельну ділянку не передав. До закінчення дії строку договору оренди земельної ділянки від 05.05.2018 року, відповідач [PERSON] РДА про своє небажання продовжувати його на новий строк з обґрунтованих причин орендаря не повідомив, та не надав обгрунтованої відповіді в місячний строк з дня отримання від ТОВ "Гранатова зірка" клопотання із необхідним пакетом документів про продовження строку дії договорів оренди земельних ділянок. При відмові орендарю у поновленні договору оренди на новий строк або на нових умовах власник зобовязаний чітко вказати причину, інакше переважне право орендаря буде порушено (ВС/КГС, № 910/12017/17, від 18 січня 2018р.) Навіть, якщо взяти до уваги листи [PERSON] РДА від 04.04.2018 року, з їх змісту не вбачається чіткої причини відмови від поновлення договорів оренди землі, таким чином [PERSON] РДА відмовила ТОВ "Гранатова зірка" із формальних підстав. Така позиція відповідача не відповідає вимогам чинного законодавства та практиці ЄСПЛ. Зокрема, неврахування судами переважного перед іншими особами права наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, на укладання договору найму на новий строк, свідчить про ігнорування національними судами практики Європейського суду з прав людини у розрізі захисту права власності та є підставою для констатації порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод. Зокрема, у справі "Стрейтч проти Сполученого Королівства", суд дійшов висновку, що заявника слід вважати особою, яка мала принаймні законне сподівання на реалізацію передбаченого договором права на продовження строку оренди, і - в цілях статті 1 Першого протоколу - таке законне сподівання можна вважати додатковою частиною майнових прав, наданих йому муніципалітетом Дорчестера за орендним договором (пункт 35). Таким чином, судом встановлено, що відповідно неправомірно та із порушенням закоону відмовив ТОВ "Гранатова зірка", безпідставно передав земельні ділянки в оренду ТОВ "Світловодськ Оріон", чим грубо порушив переважне право орендаря на поновлення договорів земельної ділянки, незважаючи на те, що ТОВ "Світловодськ Оріон" не запропонувало більш сприятливих умов оренди, так як різниця у строці оренди в 1 рік є несуттєвою та не береться судом до уваги. За таких обставин, слід визнати недійсними договори оренди земельних ділянок, укладених із ТОВ "Світловодськ Оріон" та визнати поновленими договори оренди цих земельних ділянок із ТОВ "Гранатова зірка".

Outcome: approved