Jurisdiction: civil
Date: 2018-09-26 00:00:00

Позивач звернувся із даним позовом, в обгрунтування якого посилається на те, що 05.06.2008 року між ним і СТОВ «Росія» було укладено договір оренди земельної ділянки площею 4,46 га ріллі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер 3524010000:02:002:1306, розташованої на території Новоукраїнської міської ради Кіровоградської області. Одразу після укладення вказаного договору він передав земельну ділянку в користування відповідачу, а відповідач в свою чергу прийняв, приступив до її використання та починаючи з 2008 року сплачував орендну плату. Відповідно до розділу 2 договір оренди укладається терміном на 10 господарських років з урахуванням періоду ротації основної сівозміни. В разі закінчення договору до збирання урожаю договір вважається продовженим до тих пір, поки урожай не буде зібрано. По закінченню терміну дії договору оренда при однакових умовах має переважне право на поновлення договору на новий термін. За умовами розділу 10 цей договір набуває чинності після його підписання сторонами та державної реєстрації у Кіровоградській філії ДП Центр ДЗК при Держкомземі України. Договір зареєстровано в Кіровоградській філії ДП Центр ДЗК при Держкомземі України 04.09.2009 року за №040937800376. Відповідно до частини другої статті 792 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов'язані з орендою землі, є Закон України "Про оренду землі". За змістом статей 18,20 ЗУ "Про оренду землі" (у редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) договір оренди землі підлягає державній реєстрації, якщо такий договір укладений. Після державної реєстрації укладеного договору оренди землі він набирає чинності. Частиною першою статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Отже, сторони договору, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують договір, надаючи згоду встановленої форми. Разом із тим цивільні права та обов'язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін при укладенні спірних договорів, набуваються після відповідної державної реєстрації, що є адміністративним актом, тобто елементом зовнішнім щодо договору. Вважає, що він з відповідачем дійшли згоди щодо істотних умов договору оренди земельної ділянки, скріпивши 05.06.2018 року договір своїми підписами, що і є моментом укладення договору. Згідно з п.1 ч.1 ст.31 ЗУ «Про оренду землі», договір оренди землі припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено. Таким чином, на переконання позивача, договір оренди земельної ділянки припинив свою дію після закінчення 10-річного строку, який розпочинається з моменту його укладення, а не з моменту державної реєстрації, оскільки державна реєстрація вказує на чинність договору (набрання юридичної сили) і не може змінювати момент його укладення. За таких обставин, вважає, що спірний договір не було поновлено з відповідачем на новий строк на тих же умовах, оскільки проти цього є заперечення позивача, а тому наявні підстави визнати такий договір припиненим та скасувати його державну реєстрацію. Представник відповідача позов не визнав, надіславши відзив на позов, в якому посилається на наступне та вважає, що позов є безпідставним та необґрунтованим, так як позивач вчиняє дії спрямовані на дострокове припинення зареєстрованого договору оренди в односторонньому порядку, що суперечить нормам ЦК України, ЗК України, ЗУ «Про оренду землі» та положенням укладеного договору оренди землі. Договір оренди №291 підписано сторонами, яким досягнуто згоди з усіх істотних питань щодо його виконання 05.06.2008 року. Підписання здійснювалось добровільно, при повному розумінні всіх наслідків підписання при наявності вільного волевиявлення сторін що відповідає вимогам частини 1 ст. 638 ЦК України. Розділом II договору передбачено, що договір укладається строком на 10 господарських років. В разі закінчення договору до збирання врожаю - договір вважається продовженим до тих пір, поки урожай не буде зібрано. Розділом X договору визначено, що договір набуває чинності після його підписання сторонами та державної реєстрації. Фактично договір зареєстровано 04.09.2009 року за №040937800376 в Кіровоградській регіональній філії ДП Центр ДЗК при Держкомземі України, що в повній мірі відповідало на дату реєстрації вимогам ст.18 ЗУ «Про оренду землі», яка діяла з 02.10.2003 року - «Стаття 18. Чинність договору оренди землі: Договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації». Також нормами ч.2 ст.125 ЗК України, що діяли на момент підписання договору, передбачено: «Право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації». У відповідності до змін внесених ЗУ №1066-VI від 05.03.2009 року, "право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Дана норма діє на поточну дату". Згідно правової позиції, викладеної у постановах Верховного Суду України від 18.01.2017 року у справі №532/129/16-ц та від 27.04.2017 року у справі №6-422 цс17: «Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації (частина перша статті 210 ЦК України). Відповідно до частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов'язані з орендою землі, є ЗУ «Про оренду землі». За змістом статей 18,20 цього Закону (у редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом. Отже, строк дії договору оренди землі, умовами якого передбачено, що відлік строку оренди настає з моменту державної реєстрації цього договору, починається після набрання ним чинності, а не з моменту його укладення. Набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обов'язки за договором, тобто коли договір (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані умови договору) породжує правовідносини, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін». Таким чином, договір оренди земельної ділянки №291 від 05.06.2008 року правомірно зареєстровано 04.09.2009 року, так як ні чинним законодавством чи укладеним договором не визначено граничний термін протягом якого укладений договір оренди повинен бути зареєстрований. Згідно до норм ч.3 ст.3 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», правомірно зареєструвало право оренди земельної ділянки до 04.09.2019 року. Протягом всього періоду дії договору оренди СТОВ «Росія», як орендар, належно виконує свої обов'язки як по використанню орендованої земельної ділянки, так і по внесенню орендної плати, у спосіб, визначений договором. У відповідності до норм Податкового кодексу України, СТОВ «Росія», як податковий агент, в повній мірі та своєчасно утримує всі визначені законодавством України податки з нарахованої орендної плати та перераховує їх до відповідних бюджетів в позовній заяві заявник не наводить. Згідно договору №291 від 05.06.2008 року, строк дії договору оренди земельної ділянки узгоджений сторонами правочину протягом 10 господарських років, при цьому орендар має переважне право на поновлення договору на новий термін (а.с.5). Згідно ухвали від 04.09.2018 року, призначено розгляд заявленого позову за правилами спрощеного позовного провадження, відповідачем надіслано до суду відзив, а тому суд не вбачав підстав для відкладення розгляду справи та вважав за можливе вирішити спір за наявними та поданими сторонами доказами. Вирішуючи заявлений позов, суд виходить із наступного. Судом проаналізовані правові позиції вищих судів у таких справах: - "строк дії договору оренди землі починається з моменту його укладання - підписання сторонами, а не державної реєстрації" (ВСУ від 19 лютого 2014 р. у справі № 6-162ц13); - "набрання договором оренди землі чинності є момент у часі, коли починають діяти права та обовязки сторін, тобто після його державної реєстрації, а не укладання" (ВСУ від 18 січня 2017 р. у справі № 6-2777цс16); - "строк дії договору оренди землі починається з моменту його державної реєстрації, а не підписання сторонами або передачі за актом приймання-передачі земельної ділянки" (ВГСУ від 2 листопада 2016 р. у справі №908/3368/15). З проаналізованих позицій вищих судів вбачається, що судова практика, на даний час, спрямована на визначення моменту відліку строку оренди земельної ділянки із моменту реєстрації відповідного договору оренди земельної ділянки, а не з моменту його підписання. В той же час, дана правова позиція є дискусійною та піддається сумнівам, а також не є остаточно вирішеною, із огляду на суперечності вищенаведених правових висновків. Вирішуючи вказаний спір, суд з'ясовує основну обставину заявленого позову. Проблема вирішення заявленого позову полягає у визначенні моменту, з якого починається відлік строку дії договору оренди земельної ділянки, зважаючи на відсутність у сторін заперечення стосовно інших обставин, таких як розмір орендної плати тощо. Згідно ст.3 ЦК України, загальними засадами цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність. Принцип добросовісності - загальноправовий принцип, який передбачає необхідність сумлінної та чесної поведінки суб'єктів при виконанні своїх юридичних обов'язків і здійсненні своїх суб'єктивних прав. Згідно чинного законодавства не визначено та не врегульовано питання, хто та коли повинен здійснювати державну реєстрацію речових прав. Згідно ст.3 ЗУ "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", визначено обовязковість державної реєстрації прав у Державному реєстрі прав, а тому суд робить правовий висновок про те, що зареєструвати своє право на нерухоме майно повинен був саме орендар, який фактично користувався земельною ділянкою, та який повинен був діяти розумно та добросовісно, а не відкладати державну реєстрацію на такий тривалий час, в чому суд вбачає недобросовісність відповідача, спрямовану на штучне збільшення строку оренди земельної ділянки, понад строк, обумовлений в договорі. Сам представник відповідача у своєму відзиві заявляв, що відповідачем належним чином виконувалися умови договору оренди земельної ділянки, він використовував земельну ділянку. Таким чином, суд приходить до висновку, що відповідач навмисно затягував момент державної реєстрації договору оренди земельної ділянки, при цьому фактично користуючись цією земельною ділянкою, знаючи про вимоги закону про обов'язковість державної реєстрації речового права, без поважних причин затягував таку реєстрацію, а тому діяв недобросовісно. Крім цього, недобросовісними діями відповідача нівелюється волевиявлення позивача щодо строку дії договору оренди земельної ділянки та порушується принцип юридичної визначеності, на переконання суду, саме відповідач, як одержувач (набувач) речового права зобов'язаний був його зареєструвати. Як встановлено судом та не оспорюється сторонами, права та обов'язки учасників правочину виникли з моменту підписання договору, так як саме з цього часу позивач фактично передав відповідачеві земельну ділянку, а відповідач сплачував орендну плату з року укладення договору. Таким чином, строк дії розпочався з моменту виникнення прав та обовязків сторін, тобто за дати підписання договору. Вказаний висновок відповідає правовій позиції: - "строк дії договору оренди землі починається з моменту його укладання - підписання сторонами, а не державної реєстрації" (ВСУ від 19 лютого 2014 р. у справі № 6-162ц13); та частково узгоджується із правовою позицією: - "набрання договором оренди землі чинності є момент у часі, коли починають діяти права та обовязки сторін, тобто після його державної реєстрації, а не укладання" (ВСУ від 18 січня 2017 р. у справі № 6-2777цс16). За усталеною практикою ЄСПЛ, особа не може відповідати за можливі помилки представників органів влади під час виконання ними своїх обовязків в процесі забезпечення їх законних прав та інтересів. Дана обставина також підтверджується правовою позицією вищих судів, згідно якої «ризик будь-якої помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, а помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються» (ВГСУ у справі №927/709/16 від 22 лютого 2017 р.). На державні органи покладено обов'язок запровадити внутрішні процедури, які посилять прозорість і ясність їхніх дій, мінімізують ризик помилок (рішення ЄСПЛ у справах "Лелас проти Хорватії",\~\~"Тошкуце та інші проти Румунії") і сприятимуть юридичній визначеності у цивільних правовідносинах, які зачіпають майнові інтереси (рішення ЄСПЛ у справах "Онер'їлдіз проти Туреччини", "Беєлер проти Італії"). Державні органи, які не впроваджують або не дотримуються своїх власних процедур, не повинні мати можливість отримувати вигоду від своїх протиправних дій або уникати виконання своїх обов'язків (рішення ЄСПЛ у справі "Лелас проти Хорватії"). Потреба виправити колишню «помилку» не повинна непропорційним чином втручатися в нове право, набуте особою, яка покладалася на легітимність добросовісних дій державного органу (рішення ЄСПЛ у справі "Пінкова та Пінк проти Чеської Республіки"). Іншими словами, ризик будь-якої помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, а помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються (рішення ЄСПЛ у справі "Пінкова та Пінк проти Чеської Республіки" та у справах "Ґаші проти Хорватії"\~"Трґо проти Хорватії"). Отже йдеться про дотримання принципу «належного урядування». Він передбачає, що у разі, коли йдеться про питання загального інтересу, зокрема, якщо справа впливає на такі основоположні права людини, як майнові права, державні органи повинні діяти вчасно та в належний і якомога послідовніший спосіб (рішення ЄСПЛ у справах "Беєлер проти Італії" Онер'їлдіз проти Туреччини", "Megadat.com S.r.l. проти Молдови" "Москаль проти Польщі"). Суд при цьому застосовує аналогію закону та вважає, що таким самим чином, своєчасно та у визначений законом порядок повинен був діяти і відповідач, не порушуючи прав та законних інтересів позивача, як громадянина України, який згідно ст.3 Конституції України, є найвищою соціальною цінністю. Крім цього, згідно розд. Права та обов'язки Орендаря оспорюваного договору, орендар (відповідач) вправі приступити до використання орендованої земельної ділянки лише після державної реєстрації договору оренди землі. Оскільки відповідач, за твердженням позивача, приступив до використання земельної ділянки одразу після укладання договору оренди земельної ділянки, то відстрочка відповідача протягом року у державній реєстрації додатково свідчить про його недобросовісність. Таким чином, суд вважає, що саме відповідач навмисно та недобросовісно діючи, ухилився від свого обов'язку реєстрації речового права на оренду земельної ділянки, таке тривале затягування державної реєстрації пов'язане, на переконання суду, не з із непереборними обставинами, а викликане бажанням орендаря штучно продовжити строк дії договору оренди земельної ділянки. В той же час, орендодавець вправі був законно очікувати на строк дії договору оренди протягом 10 років, зважаючи на те, що сам орендар протягом 2008-2011 років виплачував орендну плату. Основним правом власника є вільне володіння, користування та розпорядження своїм майном, а тому недобросовісні дії орендаря із затягуванням строку державної реєстрації судом визнаються недобросовісними та такими, які мають ознаки втручання у законне володіння та користування своїм майном. За таких обставин, зважаючи на своєчасне повідомлення орендодавця про свій намір припинити оренду земельної ділянки із орендарем, позов підлягає задоволенню. Судові витрати підлягають стягненню із відповідача на користь позивача.

Outcome: approved