Jurisdiction: civil
Date: 2017-05-29 00:00:00

СТОВ "ім. Ватутіна" звернулося до суду з позовом до [PERSON], [PERSON], ТОВ "Поліське поле" про визнання договору поновленим, мотивуючи свої вимоги тим, що відповідачі [PERSON] та [PERSON], відповідно до свідоцтва про право на спадщину за законом від 15.07.2014 року, є спадкоємцями після смерті [PERSON], з котрим позивач 19.08.2008 року уклав договір оренди землі строком на 7 років, який 18.05.2009 року був зареєстрований Бахмацьким районним відділом ПРДДП «Центр ДЗК» за № 04098320013 і діяв до 18.05.2016 року. Пунктом 3.2 вищевказаного договору оренди землі визначено, що після закінчення строку його дії, орендар має переважне право поновити його на новий строк, що узгоджується із загальною нормою ч.1 ст.777 ЦК України та ст.33 ЗУ «Про оренду землі». 07.04.2016 року позивач направив [PERSON] та [PERSON] лист-повідомлення про намір скористатися своїм переважним правом на поновлення договору оренди землі на новий строк, додавши до нього проект додаткової угоди. Листів-повідомлень від [PERSON] та [PERSON] про заперечення у поновленні договору оренди землі на новий строк до позивача не надходило, у звязку з чим він продовжував користуватися вказаною земельною ділянкою. Однак, 13.02.2017 року позивачу стало відомо, що [PERSON] та [PERSON] 25.04.2016 року, тобто до закінчення строку дії договору, укладеного зі СТОВ «ім.Ватутіна», уклали договір оренди землі з ТОВ «Поліське поле». Позивач вважає договір оренди землі від 25.04.2016 року, укладений між відповідачами, та його реєстрацію незаконними і такими, що порушують законодавство України, оскільки він укладений з порушенням переважного права позивача, як орендаря, який в свою чергу дотримався процедури повідомлення попередніх орендарів про намір реалізувати своє переважне право та просить суд визнати договір землі від 19.08.2008 року, укладений між [PERSON] та СТОВ "ім.Ватутіна", зареєстрований 18.05.2009 року за № 04098320013 Бахмацьким районним відділом ПРДДП «Центр ДЗК», поновленим на строк 7 (сім) років терміном до 18.05.2023 року, та додаткову угоду про поновлення договору оренди землі між [PERSON] та [PERSON] і СТОВ "ім.Ватутіна" укладеною, а також визнати недійсним договір оренди земельної ділянки від 25.04.2016 року, укладений між [PERSON] та [PERSON] і ТОВ «Поліське поле». В ході судового розгляду, згідно з рішенням загальних зборів учасників СТОВ «ім.Ватутіна» від 21.04.2017 року було змінено найменування СТОВ «ім. Ватутіна» (ідентифікаційний код юридичної особи - 03794696) на СТОВ «Агротрейд Халимонове» (ідентифікаційний код юридичної особи - 03794696). В судовому засіданні представник позивача [PERSON] позовні вимоги підтримав повністю і просив їх задовольнити з підстав, вказаних у позові та додатково пояснив, що договір, який був укладений з [PERSON], діяв до 18.05.2016 року; СТОВ «Агротрейд-Халимонове», яке раніше мало назву СТОВ «ім.Ватутіна», належним чином сплачувало орендну плату, порушень умов договору не допускало і у встановленому законом порядку своєчасно направило спадкоємцям [PERSON] - [PERSON] та [PERSON] листи про наміри продовжити договір оренди землі; не отримавши заперечень, позивач продовжував користуватися земельною ділянкою [PERSON] та [PERSON] та сплачувати їм орендну плату, однак в лютому 2017 року стало відомо про те, що орендодавці 25.04.2016 року, тобто до закінчення дії договору зі СТОВ «ім.Ватутіна» (СТОВ «Агротрейд Халимонове»), уклали новий договір з ТОВ «Поліське поле», чим порушили переважне право позивача на укладення договору оренди землі на новий строк. Представник відповідача [PERSON] [PERSON] в судовому засіданні позовні вимоги не визнала в повному обсязі та пояснила, що [PERSON] не отримувала від позивача рекомендаційного листа з пропозицією про продовження дії договору оренди землі та додаткової угоди; 25.04.2016 року вона дійсно уклала договір оренди з новим орендатором - ТОВ «Поліське поле», яке запропонувало [PERSON] більш вигідні умови; до того ж листом від 10.06.2016 року [PERSON] повідомила позивача про небажання продовжувати дію договору оренди земельної ділянки та запевнила, що позивач неналежно виконував умови договору, тому в задоволенні його вимог слід відмовити. Представник відповідача ТОВ «Поліське поле» - [PERSON] в судовому засіданні також позовні вимоги не визнав та пояснив, що договір оренди землі між ТОВ «Поліське поле» та [PERSON] і [PERSON] від 25.04.2016 року був укладений правомірно; цього ж дня земельна ділянка була передана товариству згідно з актом прийому-передачі; на даний час сторони належним чином виконують умови договору і орендар вчасно сплачує орендодавцям орендну плату, до того ж умови їх договору є значно вигіднішими для орендодавців і також просив відмовити в задоволенні позовних вимог. Відповідач [PERSON] в судове засідання не з»явився, надав заяву про розгляд справи без його участі; вимоги позивача не визнає. Заслухавши пояснення учасників провадження, вивчивши матеріали справи, повно і всебічно з'ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об'єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, розглядаючи позов в межах заявлених вимог, суд приходить до слідуючого висновку. [PERSON] та [PERSON] є власниками успадкованої після смерті [PERSON] земельної ділянки площею 3.1401 га з кадастровим номером 7420389500:08:000:0465, яка розташована на території Халимонівської сільської ради Бахмацького району Чернігівської області, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (а.с.5,67,68). Згідно з договором оренди землі від 19.08.2008 року та актом приймання - передачі земельної ділянки, що передається в оренду, [PERSON], як власником земельної ділянки, розташованої на території Халимонівської сільської ради Бахмацького району Чернігівської області, право власності на яку підтверджується державним актом, передано позивачу в натурі в оренду терміном на 7 років земельну ділянку площею 3.14 га (а.с.7, 8-10,11). 18.05.2009 року вказаний договір оренди землі був зареєстрований Бахмацьким районним відділом ПРДДП «Центр ДЗК» за № 040983200513 (а.с.9 зворотній бік). Відповідно до п.4.1 вказаного Договору, орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі 3% від нормативно-грошової оцінки землі за перший рік оренди і 4% - з другого року і до кінця дії договору (а.с.8). 07.04.2016 року позивачем на адресу відповідачів [PERSON] та [PERSON] були направлені рекомендовані листи з пропозицією продовжити договір оренди, дія якого закінчується 18.05.2016 року та проектом додаткової угоди, з проханням підписані примірники надіслати на адресу СТОВ "ім.Ватутіна", які були отримані адресатами 09.04.2016 року (а.с.13-16). 01.04.2016 року [PERSON] та [PERSON] уклали з ТОВ «Поліське поле» попередні договори оренди землі, згідно з якими зобов»язалися протягом одного року наступного за днем підписання цього попереднього договору, укласти договір оренди земельної ділянки розміром 3.1401 га з кадастровим номером 7420389500:08:000:0465, яка розташована на території Халимонівської сільської ради. Згідно з п.9 вказаних попередніх договорів, вони набувають чинності з моменту їх підписання і діють до повного їх виконання (а.с. 60, 133). 25.04.2016 року між [PERSON], [PERSON] та ТОВ «Поліське поле» був укладений договір оренди земельної ділянки № 53/ПП, за умовами якого, згідно з актом прийому-передачі від 25.04.2016 року в оренду було передано земельну ділянку площею 3.1401 га (а.с.95-98). Таким чином, відповідачі [PERSON] та [PERSON] до закінчення терміну дії договору оренди землі, укладеного із позивачем, розпорядились вищевказаною земельною ділянкою, прийнявши рішення про її передачу в оренду іншому орендареві ТОВ «Поліське поле». Представником позивача [PERSON] в судовому засіданні надано ксерокопію листа-повідомлення від 10.06.2016 року, виходячи із змісту якого [PERSON] заперечувала проти продовження строку дії договору оренди земельної ділянки, а також фіскальний чек від 10.06.2016 року про направлення на адресу позивача вказаного листа (а.с.57,58). Відповідно до Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження обєктів нерухомого майна щодо обєкта нерухомого майна державним реєстратором Бахмацької міської ради Чернігівської області [PERSON] на підставі Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний № 30747089 від 02.08.2016 року було проведено реєстрацію вказаного права оренди; дата державної реєстрації 27.07.2016 року (а.с.6, 93,94). Згідно з довідками, виданими СТОВ «ім.Ватутіна» (СТОВ "Агротрейд- Халимонове") від 11.05.2017 року та від 30.05.2017 року, [PERSON] та [PERSON] проводилась нарахування та виплата орендної плати відповідно до умов договору оренди землі за період з 2009 року по 10.11.2016 року (а.с.83, 130). Згідно з довідкою, виданою ТОВ «Поліське поле» від 30.05.2017 року, [PERSON] було проведено нарахування та виплату орендної плати за 2016 рік згідно з договором оренди земельної ділянки № 53/ПП від 25.04.2016 року. (а.с.132). Разом з тим, з листів ТОВ «Поліське поле» від 01.03.2017 року та від 18.04.2017 року, адресованих позивачу, вбачається, що земельна ділянка, яка належить [PERSON] та [PERSON] на даний час фактично знаходиться у користуванні позивача і ТОВ «Поліське поле», вказуючи на те, що з даними орендодавцями ним укладений договір оренди, просить виділити її товариству для обробітку (а.с.103-106). Відповідно до положень ч.4 ст.124 ЗК України, передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Згідно з ч.2 ст.792 ЦК України, відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Відповідно до положень ст.13 ЗУ «Про оренду землі», договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. З наведеного випливає, що правовою підставою набуття права орендного землекористування є укладення договору оренди земельної ділянки за яким кожна із сторін наділяється певними правами і водночас на неї покладаються певні обов'язки. Згідно з ч.1 ст.7 ЗУ «Про оренду землі», право на оренду земельної ділянки переходить після смерті фізичної особи-орендаря, якщо інше не передбачено договором оренди, до спадкоємців, а в разі їх відмови чи відсутності таких спадкоємців - до осіб, які використовували цю земельну ділянку разом з орендарем і виявили бажання стати орендарями в разі, якщо це не суперечить вимогам Земельного кодексу України та цього Закону. Згідно з ч.4 ст.32 ЗУ «Про оренду землі» (в редакції, яка діяла на час виникнення правовідносин між відповідачами [PERSON], [PERSON]М та позивачем), перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі. Положеннями ст.33 ЗУ «Про оренду землі» встановлено переважне право орендаря, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, на його поновлення після закінчення строку, на який було укладено договір. Переважне право орендарів на поновлення договору оренди поширюється на випадки, коли земля знову передається в оренду. Зокрема, ч.ч. 1-5 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у встановлений цим договором строк, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист - повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Таким чином, відповідно до положень ст.33 ЗУ «Про оренду землі» реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін. Отже, для застосування ч.1 ст.33 ЗУ «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення. Аналогічну правову позицію висловив Верховний Суд України у постанові від 13.04.2016 року у справі № 6-2027цс15 та постанові від 23.03.2016 року у справі № 6-146цс16, висновки якого мають враховуватись іншими судами загальної юрисдикції при застосуванні таких норм права відповідно до ст.360-7 ЦПК України. Разом з тим, ч.6 ст.33 ЗУ «Про оренду землі» визначено, що у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч.6 ст.33 вищевказаного Закону, необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди. Вказана правова позиція викладена Верховний Судом України у постанові від 10.06.2015 року у справі № 6-70цс15, постанові від 13.04.2016 року у справі № 6-2027цс15 та постанові від 23.03.2016 року у справі № 6-146цс16, висновки якого мають враховуватись іншими судами загальної юрисдикції при застосуванні таких норм права відповідно до статті 360-7 ЦПК України. Відповідно до ст.10 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Сторони та інші особи, які беруть участь у справі, мають рівні права щодо подання доказів, їх дослідження та доведення перед судом їх переконливості. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. В даному випадку судом встановлено, що позивач, згідно з договором оренди землі укладеним з [PERSON], спадкоємцями якого є [PERSON] та [PERSON], з моменту набрання чинності договором оренди орендував земельну ділянку площею 3.1401 га з кадастровим номером 7420389500:08:000:0465, яка розташована на території Халимонівської сільської ради Бахмацького району Чернігівської області; вищевказаний договір оренди землі діяв до 18.05.2016 року і позивач завчасно, 07.04.2016 року направив орендодавцям листи-повідомлення про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, однак орендодавці до закінчення дії договору оренди землі з позивачем 01.04.2016 року уклали попередні договори оренди землі, а 25.04.2016 року спільний договір з іншим орендарем ТОВ «Поліське поле» та передали земельну ділянку новому орендареві згідно з актом прийому-передачі від 25.04.2017 року, чим порушили переважне право позивача на поновлення договору оренди; при цьому про свій намір не поновлювати договірні відносини з позивачем відповідач [PERSON] повідомила позивача в листі від 10.06.2016 року, тобто вже після укладення і підписання договору з новим орендарем. Окрім того, згідно з витягом з журналу обліку вхідної кореспонденції позивача, жодної поштових відправлень від [PERSON], а також від [PERSON] за період з 17.05.2016 року до 05.07.2016 року до СТОВ «ім.Ватутіна» не зареєстровано. Дана обставина була визнана сторонами у справі, а тому відповідно до положень ч.1 ст.61 ЦПК України не потребує доказуванню. Доводи представників відповідачів про реєстрацію договору від 19.08.2008 року лише 18.05.2009 року не свідчать про порушення його умов, оскільки сторони самостійно визначили, що він набирає чинності після підписання та державної реєстрації (пункт 14.8 договору), що відповідає домовленості сторін та нормам законодавства (а.с.9 зворотній бік). Також, суд відхиляє доводи представника відповідача [PERSON] про порушенням умов сплати орендної плати, оскільки виходячи із наведених вище доказів сплачений її розмір відповідає розділу 4 договору оренди (а.с.8). Інших доказів, які б підтверджували неналежне виконання СТОВ «ім.Ватутіна» умов договору оренди землі суду надано не було. Відповідно до ч.1 ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою третьою, пятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Частиною третьою цієї статті передбачено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). Відповідно до ч. 4 ст. 124 ЗК України, передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Відповідно до ст. 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється. З огляду на вищевикладене, розглянувши справу в межах заявлених вимог і на підставі доказів сторін, суд приходить до висновку про наявність підстав для задоволення позову в частині вимог про визнання поновленим договору оренди землі укладеного між [PERSON] та СТОВ «ім.Ватутіна» 19.08.2008 року та зареєстрованого 18.05.2009 року та визнання недійсним договору оренди землі від 25.04.2016 року, укладеного між [PERSON], [PERSON] та ТОВ «Поліське поле». Однак, в даному випадку суд не вбачає підстав для визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі між [PERSON], [PERSON] та позивачем з огляду на наступне. Положеннями ст.ст. 3, 6, 203, 626, 627 ЦК України визначено загальні засади цивільного законодавства, зокрема поняття договору і свободи договору та сформульовано загальні вимоги до договорів як різновиду правочинів (вільне волевиявлення учасника правочину). Відповідно до ч.1 ст.626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обовязків. Згідно з п.2 ч.1 ст.208 ЦК України правочин між фізичною і юридичною особами належить вчиняти у письмовій формі, за виключенням випадків, передбачених ч.1 ст.206 цього Кодексу. Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору (ч.1 ст.638 ЦК України). Інші випадки визнання договору укладеним зазначені у статтях 642 - 643 ЦК України. Частина перша ст.628 ЦК України передбачає, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обовязковими відповідно до актів цивільного законодавства. Розкриваючи зміст засади свободи договору у ст.ст.6, 627 ЦК України визначає, що свобода договору полягає в праві сторін вільно вирішувати питання при укладенні договору, виборі контрагентів та погодженні умов договору. У зв»язку вищевикладеним в даному випадку визнання додаткової угоди укладеною, по суті, є підтвердженням такого юридичного факту, який неможливо встановити та реалізувати за відсутності самого договору (письмового документа) та факту досягнення сторонами згоди щодо всіх істотних умов, що є підставою для відмови в задоволенні вказаної вимоги. При цьому, специфіка правовідносин між сторонами свідчить про відсутність в даному випадку ознак укладення публічного договору (ст.633 ЦК України) або застосування типових умов договору (ст.630 ЦК України) без існування домовленості між сторонами договору, але після визнання «попереднього договору оренди» поновленим, сторони не позбавлені можливості за домовленістю погодити всі істотні умови договору і визначити характер правовідносин між собою, що відповідає загальним засадам цивільного законодавства (стаття 3 ЦК). Таким чином, враховуючи вищевикладене, суд розглянувши справу в межах заявлених вимог і на підставі доказів сторін, приходить до висновку, що позовні вимоги підлягають частковому задоволенню. На підставі вищевикладеного та ст.ст. 12-16, 20, 203, 215, 626, 627, 777, 792 Цивільного кодексу України, ст.ст. 93, 124 Земельного кодексу України, ст.ст. 7, 13-19, 33,32 Закону України «Про оренду землі»,

Outcome: partial