Jurisdiction: civil
Date: 2014-11-16 00:00:00

[PERSON] звернувся з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд», Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк», треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу [PERSON], комунальне підприємство «Міське капітальне будівництво», про визнання майнових прав на об'єкт інвестування та визнання частково недійсним іпотечного договору. Позовні вимоги мотивовані наступними обставинами, а також фактами, які обґрунтовуються позовні вимоги. Так, позивач посилається на те, що 17 березня 2005 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» та Управлінням капітального будівництва Одеської міської Ради укладений Контракт № 23-05 на будівництво житлового будинку [ADDRESS], за умовами якого TOB «Альянс-Висотбуд» зобов'язується своїми та залученими силами і коштами виконати будівництво односекційного 16-ти поверхового будинку № [ADDRESS], орієнтованою загальною площею квартир 7527,1 кв.м., здати у встановлені цим контрактом строки об'єкт в експлуатацію відповідно до проектно-кошторисної документації, а Управління капітального будівництва Одеської міської Ради (замовник) зобов'язується надати підряднику будівельний майданчик, затверджену проектно-кошторисну документацію та сумісно з підрядником передати об'єкт на баланс експлуатуючої організації. 02 грудня 2009 року між [PERSON] (Позивач) з однієї сторони та Товариством з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» (Відповідач №1) з другої, був укладений Договір купівлі продажу майнових прав № 23/27 від 02 грудня 2009 року. Основною метою укладення цього Договору, було фінансування Позивачем [PERSON] будівництва квартири, шляхом купівлі майнових прав на квартиру в об'єкті будівництва, що надавало право Покупцю майнових прав після завершення будівництва отримати цю квартиру у приватну власність. Відповідно до п. 2.1 даного Договору Продавець - TOB «Альянс-Висотбуд» (Відповідач №1) продає, а Покупець [PERSON] (Позивач) купує майнові права на 1-кімнатну квартиру № 17, загальною площею 41,84 м. кв., розташовану на 3-му поверсі за будівельною адресою: [ADDRESS]. В п. 3.1.3 Договору купівлі продажу майнових прав № 23/27 від 02 грудня 2009 року зазначено, що після закінчення будівництва Продавець TOB «Альянс-Висотбуд» (Відповідач №1) зобов'язаний передати Покупцю - [PERSON] (Позивач) квартиру, вказану в даному договорі. Згідно п. 4.2 Договору купівлі продажу майнових прав № 23/27 від 02 грудня 2009 року термін закінчення будівельно-монтажних робіт на об'єкті будівництва, що знаходиться за адресою: [ADDRESS] та введення його в експлуатацію - 1 квартал 2010 року. Пункт 4.1 Договору купівлі продажу майнових прав № 23/27 від 02 грудня 2009 року передбачає, що після повної оплати майнових прав Продавець TOB «Альянс-Висотбуд» (Відповідач №1) підписує з Покупцем-власником Акт прийому-передачі майнових прав на 1-кімнатну квартиру № 17, загальною площею 41,84 м. кв.,розташовану на 3-му поверсі за будівельною адресою: [ADDRESS] Відповідно до п. 5.1 Договору купівлі продажу майнових прав № 23/27 від 02 грудня 2009 року вартість майнових прав на квартиру складає 230 120,00 гривень. Сплата вартості майнових прав на квартиру, визначену у п. 2.1. Договору купівлі продажу майнових прав № 23/27 від 02 грудня 2009 року [PERSON] (Позивач) підтверджується: - квитанцією до прибуткового касового ордеру від 02 грудня 2009 року про оплату внеску в розмірі 202 120 (двісті дві тисячі сто двадцять) гривень 00 коп. - квитанцією до прибуткового касового ордеру від 25 березня 2010 року про оплату внеску в розмірі 28 000 (двадцять вісім тисяч) гривень 00 коп. - копією Акту прийому-передачі майнових прав від 25 березня 2010 року на 1- кімнатну квартиру № 17, загальною площею 41,84 м. кв., розташовану на 3-му поверсі за будівельною адресою: [ADDRESS] Свої зобов'язання [PERSON] (Позивач) виконав в повному обсязі, сплативши Відповідачу №1 грошові кошти в сумі 230 120,00 (двісті тридцять тисяч сто двадцять) гривень за купівлю майнових прав на квартиру в об'єкті будівництва, що знаходиться за адресою [ADDRESS], згідно Договору купівлі продажу майнових прав № 23/27 від 02 грудня 2009 року. Позивач стверджує, що до теперішнього часу Відповідач №1 свої зобов'язання не виконав, порушив умови Договору укладеного з Позивачем, а саме: - п. 3.1.3 Договору купівлі продажу майнових прав № 23/27 від 02 грудня 2009 року в якому зазначено, що після закінчення будівництва Продавець TOB «Альянс-Висотбуд» (Відповідач №1) зобов'язаний передати Покупцю - [PERSON] (Позивач) квартиру, вказану в даному договорі. - п. 4.2 Договору купівлі продажу майнових прав № 23/27 від 02 грудня 2009 року в якому вказано, що термін закінчення будівельно-монтажних робіт на об'єкті будівництва, що знаходиться за адресою: [ADDRESS] та введення його в експлуатацію - 1 квартал 2010 року, проте будинок не добудований та в експлуатацію не введений, квартира в натурі Позивачу [PERSON] не передана. Позивач вживав заходи досудового врегулювання даного спору з TOB «Альянс-Висотбуд». Так, ГО «Захист прав інвесторів Альянсу» звертались неодноразово, а зокрема листом від 24.02.2010 року, до керівництва TOB «Альянс-Висотбуд» з проханням докласти зусиль к добудові спірного об'єкту, однак всі інвестори отримували одну відповідь (копія додається), зміст якої зводився до того, що добудувати немає можливості та продовжити строки погашення облігацій немає можливості, оскільки в Законі України «Про цінні папери та фондовий ринок» не прописана процедура продовження строків та буде прописана Державною комісією з цінних паперів та фондового ринку. Однак згідно Відповіді № 12/02/13240 від 14.07.2011 року Державної комісії з цінних паперів та фондового ринку, 04.02.2011 року TOB «Альянс-Висотбуд» та TOB «Альянс-Висотбуд» надали до Комісії документи на скасування реєстрації випуску облігацій. Відповідно до Звітів про погашення облігацій TOB «Альянс-Висотбуд» (серія А) та TOB «Альянс-Висотбуд» (серія А) у строки погашення з 18.11.2010 року по 25.11.2010 року товариствами не погашено жодної облігації у зв'язку з перенесенням строків введення в експлуатацію об'єктів будівництва, якими мало проводитись погашення цільових облігацій. Скасування реєстрації випуску облігацій та анулювання свідоцтв про реєстрацію випуску облігацій здійснюється Комісією згідно вимог п.п. 1,2 Глави 4 Розділу III Положення про порядок здійснення емісії облігацій підприємств та їх обігу, затвердженого Рішенням Комісії від 17 липня 2003 року №322, яким передбачено, що емітент подає до Комісії звіт про наслідки погашення облігацій (кожної серії) не пізніше 15 календарних днів після закінчення строку погашення випуску облігацій (серії), який вказаний у рішенні про розміщення облігацій, а у разі дострокового погашення облігацій (кожної серії) - не пізніше 15 календарних днів після закінчення дострокового погашення випуску облігацій (серії). Нормативно-правовими актами Комісії не передбачено можливість скасування реєстрації випуску облігацій у разі, якщо емітент не здійснив погашення фактично розмішених облігацій. Таким чином, цією відповіддю підтверджується той факт, що Відповідачем №1 TOB «Альянс-Висотбуд» не виконано свої зобов'язання за Договором купівлі-продажу майнових прав. При цьому, як встановлено ст. 599 ЦК України, зобов'язання припиняється виконанням, проведеним належним чином. А тому Позивач змушений звернутись до суду з проханням визнати за ним майнові права на об'єкт інвестування - квартиру №17 в 16-ти поверховому житловому будинку № 27 за будівельною адресою: [ADDRESS] згідно укладених умов Договорів купівлі продажу майнових прав, на підставі наступного: Позивач вважає, що у зв'язку з тим, що в порядку господарського судочинства уже неодноразово відкривались провадження із майновими претензіями до TOB «Альянс-Висотбуд», є всі підстави вважати, що існує досить велика загроза того, що 16-ти поверховий житловий будинок за будівельною адресою: [ADDRESS]., для погашення заборгованості Відповідача №1 перейде у власність до ініціюючих кредиторів. Тоді як згідно рішення Одеської міської ради №3675-VI від 18 липня 2013 року «Про заходи щодо забезпечення подальшого будівництва жилого будинку за адресою: [ADDRESS], фінансування та завершення даного будівництва буде здійснювати ТОВ «ОЛМІ-РС», у зв'язку з чим, відповідач ТОВ «Альянс-Висотбуд» не матиме можливості виконати свої зобов'язання перед позивачем, що дає підстави позивачеві вважати про порушення його права як власника майнових прав. Визнання же майнових прав за Позивачем захистить його права на отримання права власності на об'єкт інвестування, коли він буде добудований та зданий в експлуатацію. Позовні вимоги про визнання частково недійсним іпотечного договору недійсним, позивач обґрунтовує наступними обставинами. Позивачу стало відомо, що його майнові права на квартиру фактичного перебувають у іпотеці АКБ соціального розвитку «Укрсоцбанк» за договорами іпотеки, які були укладені з ТОВ «Альянс-Висотбуд». Позивач вважає, що такі дії Відповідача №1 TOB «Альянс-Висотбуд», По-перше, суперечать ч. 2 ст. 8-1 Закону України «Про цінні папери та фондовий ринок», а також суперечать ч.1 ст. 6 Закону України «Про іпотеку», тобто TOB «Альянс-Висотбуд» повинен був отримати згоду власника земельної ділянки в особі Управління капітального будівництва ОМР. По-друге, укладення такого Договору іпотеки майнових прав на об'єкт нерухомості суперечить чинній на момент його укладення статті 5 Закону України від 5 червня 2003 року № 898-IV «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною на час укладення спірного договору) указаний вичерпний перелік об'єктів, які могли бути предметом іпотеки за іпотечним договором. Водночас поняття «іпотека майнових прав» і регулювання відносин при передачі в іпотеку майнових прав у цьому законі були відсутні. Отже, предметом правового регулювання Закону України від 19 червня 2003 року № 979-ІУ «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» є відносини, що виникають з приводу іпотечного боргу, який виникає після невиконання договору, забезпеченого іпотекою, а не для забезпечення кредитного договору, що був укладений між ПАТ «Укрсоцбанк» та ТОВ «Альянс-Висотбуд». Майнові права на об'єкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», яким були внесені зміни до Закону України «Про іпотеку». Така правова позиція була висловлена у Постанові Верховного Суду України від 17 квітня 2013 року по справі № 6-8цс13, згідно з якою ВСУ вважає, що такі договори іпотеки правомірно визнаються судами недійсними, оскільки під час укладення договору іпотеки були порушені положення статті 5 Закону України від 5 червня 2003 року № 898-ІУ «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною на час укладення спірного договору), оскільки майнові права на окремі приміщення в житловому будинку не могли бути предметом іпотеки. Позивач виконав свої грошові зобов'язання за укладеними Договорами, повністю сплативши вартість об'єкта будівництва (стовідсоткову передоплату), тобто вчинив дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об'єкт будівництва або набуття майнових прав на цей об'єкт, що підтверджується документами доданими до позову. Тоді як зазначено в правовій позиції, що була висловлена у Постанові Верховного Суду України від 03 квітня 2013 року по справі № 6-21цс13, згідно з якою ВСУ вважає, виконання грошових зобов'язань за інвестиційною угодою, а саме повна сплата вартості об'єкта інвестування (стовідсоткова передоплата), свідчить про вчинення дій, спрямованих на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об'єкт будівництва або набуття майнових прав на цей об'єкт. Позивач вважає, що договори іпотеки в частині передачі в іпотеку вказаних майнових прав на квартиру № 17 мають бути визнані судом недійсними за наступних підставі. Так, по-перше, дані майнові права належать інвестору на підставі укладених Договорів про купівлю-продаж майнових прав, та про існування кредитних відносин між Відповідачами Позивач не знав, тоді як Відповідач TOB «Альянс-Висотбуд» зобов'язаний був його попередити про права третіх осіб на дану нерухомість, а по-друге, Інвестор, свої зобов'язання в частині оплати повної вартості купівлі майнових права, виконав належним чином та в строки передбачені укладеними Договорами між ним та TOB «Альянс-Висотбуд», по-третє, на час укладення договорів іпотеки законодавчо не була передбачена можливість передачі в іпотеку майнових прав на незавершені будівництвом квартири, зважаючи на це договори іпотеки про передачу майнових прав на спірну квартиру в іпотеку, мають бути визнані недійсним у силу ст. ст. 203, 215 ЦК України, як такі, що укладені з порушенням вимог статті 5 Закону України від 5 червня 2003 року № 898-IV «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною на час укладення спірного договору). Підставами для визнання пунктів договір недійсним, за думкою позивача, є ст. 203, 215 ЦК України. Тому дані договори іпотеки суперечать актам цивільного законодавства, а тому на підставі ч.1 ст. 203 та ч.1 ст. 215 ЦК України, мають бути визнаний судом недійсним в частині передачі в іпотеку майнових прав на незавершені будівництвом квартири, які до того ж є інструментом погашення зобов'язань емітента перед інвесторами, які придбали у нього облігації, або придбали майнові права на них на підставі договорів купівлі-продажу майнових прав. На підставі викладеного, позивач просить: 1. Визнати за [PERSON] майнові права на об'єкт інвестування -1 кімнатну квартиру № 17, загальною площею 41,84 м. кв., розташовану на 3-му поверсі у житловому будинку за будівельною адресою: [ADDRESS], згідно умов Договору купівлі продажу майнових прав № 23/27 від 02 грудня 2009 року. 2. Визнати недійсним п. 1. 1 Іпотечного Договору № 51-07/204 від 01 липня 2008 року, укладений між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» у частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру № 17 у 16-поверховому 1-но секційному житловому будинку [ADDRESS] 3. Визнати недійсним п. 1. 1 Іпотечного Договору № 02-10/2628 від 02 липня 2008 року, укладений між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» у частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру №17 у 16-поверховому 1-но секційному житловому будинку [ADDRESS] 4. Визнати недійсним п. 1. 1 Іпотечного Договору № 02-10/2999 від 16 липня 2008 року, укладений між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» у частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру № 17 у 16-поверховому 1-но секційному житловому будинку [ADDRESS] 5. Зняти заборону відчуження на квартиру №17 у 16-поверховому 1-но секційному житловому будинку [ADDRESS] та виключити з Державного реєстру іпотек записи про обтяження її іпотекою. В процесі судового розгляду справи представник позивача підтримала позовні вимоги, а також обставини заявлених вимог. В останнє судове засіданні представник позивача не з'явилась, згідно поданої заяви просила розглянути справу у її відсутність. Представник товариства з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» в судове засідання не з'явився, надіслав до суду заяву про розгляд справи за їх відсутності, позовні вимоги вважає обґрунтованими та визнає у повному обсязі, зазначивши, що свої зобов'язання щодо завершення об'єкта будівництва та здачі його в експлуатацію в термін передбачений в Договорі не виконуються у зв'язку з відсутністю фінансування. (а.с. 183) Третя особа - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу [PERSON] у судове засідання не з'явилась, надіслала до суду заяву про розгляд справи за її відсутності. (а.с. 76) Третя особа - комунальне підприємство «Міське капітальне будівництво» в судове засідання не з'явились, про дату, час та місце розгляду справи були повідомлені належним чином, свою думку щодо позовних вимог в тій чи іншій формі не висловили. Публічне акціонерне товариство "Укрсоцбанк" на адресу суду надіслало заперечення, вимоги вважали безпідставними та просили у позові відмовити. Так в своїх запереченнях відповідач посилається на те, що при вирішенні справи в частині визнання недійсним іпотечного договору необхідно прийняти до уваги положення Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», як спеціального закону, що регулює спірні правовідносини та містить спеціальні норми щодо умов укладення договору іпотеки, предметом якого є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено. Вивчивши матеріали справи, суд вважає, що позовні вимоги підлягають задоволенню на підставі фактів, встановлених в судовому засіданні. Так судом встановлено, що 17 березня 2005 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» та Управлінням капітального будівництва Одеської міської Ради укладений Контракт № 23-05 на будівництво житлового будинку [ADDRESS], за умовами якого TOB «Альянс-Висотбуд» зобов'язується своїми та залученими силами і коштами виконати будівництво односекційного 16-ти поверхового будинку № [ADDRESS], орієнтованою загальною площею квартир 7527,1 кв.м., здати у встановлені цим контрактом строки об'єкт в експлуатацію відповідно до проектно-кошторисної документації, а Управління капітального будівництва Одеської міської Ради (замовник) зобов'язується надати підряднику будівельний майданчик, затверджену проектно-кошторисну документацію та сумісно з підрядником передати об'єкт на баланс експлуатуючої організації. 02 грудня 2009 року між [PERSON] (Позивач) з однієї сторони та Товариством з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» (Відповідач №1) з другої, був укладений Договір купівлі продажу майнових прав № 23/27 від 02 грудня 2009 року. Основною метою укладення цього Договору, було фінансування Позивачем [PERSON] будівництва квартири, шляхом купівлі майнових прав на квартиру в об'єкті будівництва, що надавало право Покупцю майнових прав після завершення будівництва отримати цю квартиру у приватну власність. Відповідно до п. 2.1 даного Договору Продавець - TOB «Альянс-Висотбуд» (Відповідач №1) продає, а Покупець [PERSON] (Позивач) купує майнові права на 1-кімнатну квартиру № 17, загальною площею 41,84 м. кв., розташовану на 3-му поверсі за будівельною адресою: [ADDRESS]. В п. 3.1.3 Договору купівлі продажу майнових прав № 23/27 від 02 грудня 2009 року зазначено, що після закінчення будівництва Продавець TOB «Альянс-Висотбуд» (Відповідач №1) зобов'язаний передати Покупцю - [PERSON] (Позивач) квартиру, вказану в даному договорі. Згідно п. 4.2 Договору купівлі продажу майнових прав № 23/27 від 02 грудня 2009 року термін закінчення будівельно-монтажних робіт на об'єкті будівництва, що знаходиться за адресою: [ADDRESS] та введення його в експлуатацію - 1 квартал 2010 року. Пункт 4.1 Договору купівлі продажу майнових прав № 23/27 від 02 грудня 2009 року передбачає, що після повної оплати майнових прав Продавець TOB «Альянс-Висотбуд» (Відповідач №1) підписує з Покупцем-власником Акт прийому-передачі майнових прав на 1-кімнатну квартиру № 17, загальною площею 41,84 м. кв.,розташовану на 3-му поверсі за будівельною адресою: [ADDRESS] Відповідно до п. 5.1 Договору купівлі продажу майнових прав № 23/27 від 02 грудня 2009 року вартість майнових прав на квартиру складає 230 120,00 гривень. (а.с. 31-42) Сплата вартості майнових прав на квартиру, визначену у п. 2.1. Договору купівлі продажу майнових прав № 23/27 від 02 грудня 2009 року [PERSON] (Позивач) підтверджується наступними копіями документів: - квитанцією до прибуткового касового ордеру від 02 грудня 2009 року про оплату внеску в розмірі 202 120 (двісті дві тисячі сто двадцять) гривень 00 коп. (а.с. 44) - квитанцією до прибуткового касового ордеру від 25 березня 2010 року про оплату внеску в розмірі 28 000 (двадцять вісім тисяч) гривень 00 коп. (а.с. 44) - копією Акту прийому-передачі майнових прав від 25 березня 2010 року на 1- кімнатну квартиру № 17, загальною площею 41,84 м. кв., розташовану на 3-му поверсі за будівельною адресою: [ADDRESS] (а.с. 43) Свої зобов'язання [PERSON] (Позивач) виконав в повному обсязі, сплативши Відповідачу №1 грошові кошти в сумі 230 120,00 (двісті тридцять тисяч сто двадцять) гривень за купівлю майнових прав на квартиру в об'єкті будівництва, що знаходиться за адресою [ADDRESS], згідно Договору купівлі продажу майнових прав № 23/27 від 02 грудня 2009 року. В судовому встановлено, що Товариство з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» Відповідач №1 свої зобов'язання не виконав, порушив умови Договору укладеного з Позивачем, а саме: - п. 3.1.3 Договору купівлі продажу майнових прав № 23/27 від 02 грудня 2009 року в якому зазначено, що після закінчення будівництва Продавець TOB «Альянс-Висотбуд» (Відповідач №1) зобов'язаний передати Покупцю - [PERSON] (Позивач) квартиру, вказану в даному договорі. - п. 4.2 Договору купівлі продажу майнових прав № 23/27 від 02 грудня 2009 року в якому вказано, що термін закінчення будівельно-монтажних робіт на об'єкті будівництва, що знаходиться за адресою: [ADDRESS] та введення його в експлуатацію - 1 квартал 2010 року, проте будинок не добудований та в експлуатацію не введений, квартира в натурі Позивачу [PERSON] не передана. Вищевказані факти підтверджуються безпосередньо TOB «Альянс-Висотбуд» в своєму листі в якому, відповідач позовні вимоги вважає обґрунтованими та визнає у повному обсязі, зазначивши, що свої зобов'язання щодо завершення об'єкта будівництва та здачі його в експлуатацію в термін передбачений в Договорі не виконуються у зв'язку з відсутністю фінансування. (а.с. 183) Відповідно до п. 4.2 договору купівлі-продажу майнових прав №23/27 від 02 грудня 2009 року орієнтовний термін закінчення будівельно-монтажних робіт на об'єкті будівництва - І квартал 2010 року. Позивач вживав заходи досудового врегулювання даного спору з TOB «Альянс-Висотбуд». Так, ГО «Захист прав інвесторів Альянсу» звертались неодноразово, а зокрема листом від 24.02.2010 року, до керівництва TOB «Альянс-Висотбуд» з проханням докласти зусиль к добудові спірного об'єкту, однак всі інвестори отримували одну відповідь (копія додається), зміст якої зводився до того, що добудувати немає можливості та продовжити строки погашення облігацій немає можливості, оскільки в Законі України «Про цінні папери та фондовий ринок» не прописана процедура продовження строків та буде прописана Державною комісією з цінних паперів та фондового ринку. (а.с. 117-120) Однак згідно Відповіді № 12/02/13240 від 14.07.2011 року Державної комісії з цінних паперів та фондового ринку, 04.02.2011 року TOB «Альянс-Висотбуд» та TOB «Альянс-Висотбуд» надали до Комісії документи на скасування реєстрації випуску облігацій. Відповідно до Звітів про погашення облігацій TOB «Альянс-Висотбуд» (серія А) та TOB «Альянс-Висотбуд» (серія А) у строки погашення з 18.11.2010 року по 25.11.2010 року товариствами не погашено жодної облігації у зв'язку з перенесенням строків введення в експлуатацію об'єктів будівництва, якими мало проводитись погашення цільових облігацій. Скасування реєстрації випуску облігацій та анулювання свідоцтв про реєстрацію випуску облігацій здійснюється Комісією згідно вимог п.п. 1,2 Глави 4 Розділу III Положення про порядок здійснення емісії облігацій підприємств та їх обігу, затвердженого Рішенням Комісії від 17 липня 2003 року №322, яким передбачено, що емітент подає до Комісії звіт про наслідки погашення облігацій (кожної серії) не пізніше 15 календарних днів після закінчення строку погашення випуску облігацій (серії), який вказаний у рішенні про розміщення облігацій, а у разі дострокового погашення облігацій (кожної серії) - не пізніше 15 календарних днів після закінчення дострокового погашення випуску облігацій (серії). Нормативно-правовими актами Комісії не передбачено можливість скасування реєстрації випуску облігацій у разі, якщо емітент не здійснив погашення фактично розмішених облігацій. Таким чином, цією відповіддю підтверджується той факт, що Відповідачем №1 TOB «Альянс-Висотбуд» не виконано свої зобов'язання за Договором купівлі-продажу майнових прав. Отже, відповідачем ТОВ «Альянс-Висотбуд» в порушення умов вказаних договорів свої зобов'язання не виконано, що додатково підтверджується копією відповіді ТОВ «Альянс-Висотбуд» на звернення №7-2010 Громадської Організації «Захист прав інвесторів Альянсу» від 22 лютого 2010 року, копією Відповіді №12/02/13240 від 14.07.2011 року від Державної комісії з цінних паперів та фондового ринку, копією відповіді від Прокуратури Київського району м Одеси №7-27 від 13 січня 2012 року, що містяться в матеріалах справи. Згідно рішення Одеської міської ради №3675-VI від 18 липня 2013 року «Про заходи щодо забезпечення подальшого будівництва жилого будинку за адресою: [ADDRESS], фінансування та завершення даного будівництва буде здійснювати ТОВ «ОЛМІ-РС», у зв'язку з чим, відповідач ТОВ «Альянс-Висотбуд» не матиме можливості виконати свої зобов'язання перед позивачем, що дає підстави позивачеві вважати про порушення його права як власника майнових прав. Суд вважає, що в даному випадку виникли правовідносини регулюються наступними нормами законодавства. Відповідно до ч.1 ст.15 Цивільного кодексу України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. За змістом частини 1 та 2 ст.16 ЦК України кожна особа має звернутися до суду за захистом свого майнового права та інтересу. Згідно із ст. 1 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестиціями є всі види майнових та інтелектуальних цінностей, що вкладається в об'єкти підприємницької та інших видів діяльності, в результаті якої створюється прибуток (доход) або досягається соціальний ефект. Статтею 2 Закону встановлено, що інвестиційною діяльністю є сукупність практичних дій громадян, юридичних осіб і держави щодо реалізації інвестиції. Відповідно до ст.5 вищевказаного Закону інвестори - суб'єкти інвестиційної діяльності, які приймають рішення про вкладення власних, позичкових і залучених майнових та інтелектуальних цінностей в об'єкти інвестування. Статтею 7 цього Закону встановлено, що інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об'єктами та результатами інвестицій, включаючи реінвестиції та торгівельні операції на території України, відповідно до законодавчих актів України. Статтею 9 Закону передбачено, що основним правовим документом, який регулює взаємовідносини між суб'єктами інвестиційної діяльності, є договір (угода). Укладення договорів, вибір партнерів, визначення зобов'язань, будь-яких інших умов господарських взаємовідносин, що не суперечить законодавству України, є виключною компетенцією суб'єктів інвестиційної діяльності. Умови договорів, укладених між суб'єктами інвестиційної діяльності, згідно із ст. 18 Закону, чинні на весь строк дії цих договорів і у разі, коли після їх укладення законодавством (крім податкового, митного та валютного законодавства, а також законодавства з питань ліцензування певних видів господарської діяльності) встановлено умови, що погіршують становище суб'єктів або обмежують їх права, якщо вони не дійшли згоди про зміну умов договору. Стаття 19 Закону визначає, що захист інвестицій - це комплекс організаційних , технічних та правових заходів, спрямованих на створення умов, які сприяють збереженню інвестицій, досягненню цілі внесення інвестицій, ефективній діяльності об'єктів інвестування та реінвестування, захисту законних прав та інтересів інвесторів, в тому числі права на отримання прибутку (доходу) від інвестицій. Держава гарантує захист інвестицій незалежно від форм власності. Відповідно до ч.2 ст.11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини. Договір - це домовленість щодо встановлення, зміни або припинення зобов'язання як правовідношення. Предметом договору є зобов'язання, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати послугу, сплатити гроші, тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. Згідно з приписами ст.526 ЦК України зобов'язання має виконуватись належним чином, відповідно до умов договору та актів цивільного законодавства. Відповідно до ст.530 ЦК України, якщо у зобов'язанні встановлено строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк. Як встановлено ст.599 ЦК України зобов'язання припиняється виконанням, проведеним належним чином. Ст.655 ЦК України визначає, що за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Статтею 629 ЦК України передбачено, що договір є обов'язковим для виконання сторонами. Як вбачається з матеріалів справи, забудовник своїх зобов'язань за укладеним з позивачем договором не виконав, будівництво об'єкту інвестування у визначені договором строки не закінчено, об'єкт інвестування в експлуатацію не введено та не надано позивачеві комплект документів, необхідний для реєстрації права власності на об'єкти нерухомості - квартири. Статтею 177 ЦК України встановлено, що об'єктами цивільних прав є речі, в тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права тощо, статтею ст.190 ЦК України встановлено, що майном як особливим об'єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки, майнові права є не споживною річчю і визнаються речовими правами, а статтею 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» встановлюється, що майновими правами, які можуть оцінюватися, визнаються будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права та права вимоги. Виходячи з цього, речове право є юридичним поєднанням особи і речі, і всі суб'єкти визнають цей обов'язок обмежуючи тим самим особисті домагання цього предмета, тим самим речове права має абсолютний характер. Фактичний зміст речового права проявляється в конкретних формах володіння річчю: об'єкт - тільки матеріальні речі, суб'єкти - особи, які можуть бути суб'єктами цивільно-правових відносин. Речові права встановлюються законом, рішенням суду, заповітом або договором. Таким чином, об'єктом цивільного права за даними договором є закріплене за позивачем майнові права, отримані в результаті інвестицій на конкретно визначену площу, якими позивач вправі володіти, користуватися і розпоряджатися. Як вбачається з укладеного договору, між сторонами виникли договірні відносини щодо інвестування будівництва квартири, тим самим позивач, будучи інвестором, вклав у будівництво об'єкту нерухомості власні кошти, а тому він до здавання об'єкту нерухомості в експлуатацію є власником майнових прав на об'єкт інвестування. Ці майнові права є відмінні від права власності на майно, вони не потребують державної реєстрації і охороняються законом. Відповідно до листа Міністерства юстиції України № 19-50-2309 від 22.06.2007 року квартира є об'єктом інвестування в об'єкті будівництва, який після завершення будівництва стає окремим майном. До завершення будівництва проінвестованого об'єкта нерухомого майна (квартири) та прийняття його до експлуатації інвестору належать майнові права на нього. Відповідно до ст.328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонених законом, зокрема із правочинів. Як передбачено в статті 392 ЦК України власник майна може пред'явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою Згідно ч.2 ст.331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди, тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. На підставі викладеного, суд вважає, що необхідно визнати за [PERSON] майнові права на об'єкт інвестування -1 кімнатну квартиру № 17, загальною площею 41,84 м. кв., розташовану на 3-му поверсі у житловому будинку за будівельною адресою: [ADDRESS], згідно умов Договору купівлі продажу майнових прав № 23/27 від 02 грудня 2009 року. Що стосується позовних вимог про визнання недійсним певних пунктів іпотечних договорів недійсними, суд дійшов до висновку, що вони підлягають задоволенню зважаючи на наступне. 17 березня 2005 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» та Управлінням капітального будівництва Одеської міської Ради укладений Контракт № 23-05 на будівництво житлового будинку [ADDRESS], за умовами якого TOB «Альянс-Висотбуд» зобов'язується своїми та залученими силами і коштами виконати будівництво односекційного 16-ти поверхового будинку № [ADDRESS], орієнтованою загальною площею квартир 7527,1 кв.м., здати у встановлені цим контрактом строки об'єкт в експлуатацію відповідно до проектно-кошторисної документації, а Управління капітального будівництва Одеської міської Ради (замовник) зобов'язується надати підряднику будівельний майданчик, затверджену проектно-кошторисну документацію та сумісно з підрядником передати об'єкт на баланс експлуатуючої організації. 28 лютого 2005 р. між Товариством з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» та Управлінням капітального будівництва Одеської міської Ради був укладений договір про співробітництво щодо будівництва 1-го секційних 16-ти поверхових жилих будинків № 27,28,29 в мкр. односекційного 16-ти поверхового будинку № [ADDRESS]. (а.с. 95-98) Пунктом 3.2.6 даного договору встановлено, що між Товариство з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» передає безоплатно у комунальну власність територіальної громади м. Одеси через управління капітального будівництва 8% житла від своєї частки інвестицій у будівництво житла… (а.с. 96) Крім того, згідно додаткової угоди № 2 до цього договору, були внесені зміни до пп. 3.2.6 договору та передбачувалось збільшення частки житла, що передається у комунальну власність до 12%. (а.с. 98) Судом встановлено, що ТОВ «Альянс-Висотбуд» 01 липня 2008 року уклало з АКБ СР «Укрсоцбанк» Іпотечний Договір № 51-07/204 за умовами якого ТОВ «Альянс-Висотбуд», як іпотекодавець передав в іпотеку АКБ СР «Укрсоцбанк» (Іпотекодержателю) в забезпечення своїх зобов'язань майнові права, в тому числі на незакінчену будівництвом квартиру №17 у 16-поверховому 1-но секційному житловому будинку [ADDRESS] (а.с. 156-161). Згодом, 02.07.2008 року між ТОВ «Альянс-Висотбуд» (Позичальник) та АКБ СР «Укрсоцбанк» (Кредитор) було укладено Кредитний договір № 24-12/135 про отримання Позичальником у Кредитора грошових коштів у розмірі 1 009 323,60 доларів США. На виконання умов договору кредитування від 02.07.2008 року, з метою забезпечення договору кредиту від 02.07.2008 року, ТОВ «Альянс-Висотбуд» уклало з АКБ СР «Укрсоцбанк» Іпотечний Договір № 02-10/2628 від 02.07.2008 року, та передало останньому в якості іпотечного майна, майнові права на незакінчені будівництвом квартири, в тому числі і на квартиру №17 у 16-поверховому 1-но секційному житловому будинку [ADDRESS] (а.с. 162-168). В наступному, 16.07.2008 року між ТОВ «Альянс-Висотбуд» (Позичальник) та АКБ СР «Укрсоцбанк» (Кредитор) було укладено кредитний договір №24-12/155 про отримання Позичальником у Кредитора грошових коштів у розмірі 741 137,25 доларів США. В забезпечення кредитного зобов'язання за нотаріально посвідченим Договором Іпотеки №02-10/2999 від 16.07.2008 року, ТОВ «Альянс-Висотбуд» передало АКБ СР «Укрсоцбанк» в якості іпотеки майнові права на незакінчені будівництвом квартири, в тому числі і на квартиру №17 у 16-поверховому 1-но секційному житловому будинку [ADDRESS] (а.с. 89-94) Пунктом 1.1 Іпотечного Договору № 51-07/204 від 01 липня 2008 року, укладений між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» у частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру № 17 у 16-поверховому 1-но секційному житловому будинку [ADDRESS] З оглянутих судом Іпотечних договорів убачається, що після завершення будівництва та отримання правовстановлюючих документів на нерухоме майно, предметом іпотеки будуть квартири, будуть квартири, майнові права на які за цими договорами є предметом іпотеки. Зазначеними договорами про іпотеку був визначений порядок звернення стягнення на предмет іпотеки. За ст.ст. 1,5 Закону України «Про іпотеку» у редакції, яка була чинною на час укладення Договорів іпотеки, застава майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено, регулюється правилами, визначеними цим Законом. Разом з тим статтею 5 Закону України від 5 червня 2003 року № 898-ІV «Про іпотеку» (у редакції з 12.05.2006 р. по 14.01.2009 р.) указаний вичерпний перелік об'єктів, які могли бути предметом іпотеки за іпотечним договором. Предметом іпотеки могли бути один або декілька об'єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об'єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом. Відповідно до ч. 5 ст. 5 Закону предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником цього майна на час укладення іпотечного договору. Згідно ч. 6 ст. 5 Закону частина об'єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим Законом. Іпотека поширюється на частину об'єкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості. Водночас поняття «іпотека майнових прав» і регулювання відносин при передачі в іпотеку майнових прав у цьому Законі були відсутні. Частиною 6 Закону було встановлено, що у разі обмеження правомочності розпорядження нерухомим майном згодою його власника або уповноваженого органу державної влади чи органу місцевого самоврядування така ж згода необхідна для передачі цього майна в іпотеку. Суд вважає, що вищевказані договори іпотеки повинні були узгоджені з Управлінням капітального будівництва Одеської міської Ради, оскільки був укладений Контракт № 23-05 на будівництво житлового будинку [ADDRESS]. Крім того, згідно договору про співробітництво від 28 лютого 2005р. між Товариством з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» та Управлінням капітального будівництва Одеської міської Ради передбачалось безоплатно у комунальну власність територіальної громади м. Одеси через управління капітального будівництва 12% житла. Необхідно також відзначити, що згідно з ч. 1 ст. 16 Закону України «Про іпотеку» від 5 червня 2003 року №898-IV передача в іпотеку об'єктів незавершеного будівництва здійснюється шляхом передачі в іпотеку прав на земельну ділянку, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва. Згідно з п. 1 ст. 10, п. 5 ст. 16 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" ради представляють інтереси територіальної громади. Відповідно до ст. 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", земля в межах м. Одеси є комунальною власністю, належить територіальній громаді міста. Відповідно ст. 83 ЗК України землі, що належать на праві власності територіальним громадам міст, є комунальною власністю, в комунальній власності знаходяться всі землі в межах населених пунктів, крім земель приватної і державної власності, а також земельні ділянки за їх межами, на яких розташовані об'єкти комунальної власності. У відповідності до статті 116 Земельного кодексу України, рішення про передачу земельної ділянки, що входить до складу державної (комунальної) власності в користування, є виключним правом органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування. Судом встановлено, що земельна ділянка, на якій знаходиться даний об'єкт незавершеного будівництва перебуває у комунальної власності. При цьому, Одеська міська Рада не надавала згоду шляхом передачі в іпотеку прав на земельну ділянку, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва. Закон України від 19 червня 2003 року № 979-ІV «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» (редакція з 14.01.2006 р. по 23.07.2010 р.) встановлює відносини у системі іпотечного кредитування, а також перетворення платежів за іпотечними активами у виплати за іпотечними сертифікатами із застосуванням механізмів управління майном. Отже, предметом правового регулювання зазначеного Закону є відносини, що виникають з приводу набуття права вимоги іпотечного боргу за правочинами та іншими документами. Частиною 1 ст. 5 вищевказаного Закону встановлено, що іпотека виникає відповідно до цього Закону та Закону України "Про іпотеку" (щодо нерухомого майна, об'єктів незавершеного будівництва та майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено. Згідно ч. 7 ст. 5 даного Закону дійсно передбачено, що іпотечний договір, предметом іпотеки за яким є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, посвідчується нотаріусом на підставі документів, що підтверджують майнові права на цю нерухомість. Іпотекодавцем за таким іпотечним договором може бути забудовник - особа, яка організовує спорудження нерухомості для власних потреб чи для передачі її у власність іншим особам, або особа, власністю якої стане ця нерухомість після завершення будівництва. Обтяження майнових прав іпотекодавця на такий предмет іпотеки підлягає реєстрації у встановленому законом порядку. Водночас поняття «іпотека майнових прав» і регулювання відносин при передачі в іпотеку майнових прав у цьому Законі були відсутні. Майнові права на об'єкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», яким були внесені зміни до Закону України «Про іпотеку». З огляду на наведене суд дійшов до висновку про те, що при укладенні договорів іпотеки були порушені положення статті 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною на час укладення спірного договору), оскільки майнові права на окремі приміщення в житловому будинку не могли бути предметом іпотеки, а відтак ТОВ «Альянс-Висотбуд» неправомірно передало в іпотеку зазначені майнові права АКБ СР «Укрсоцбанк». Зважаючи на вищезазначене, суд дійшов висновку, що відповідні пункти іпотечних договорів про передачу майнових прав на спірну квартиру в іпотеку підлягають визнанню недійсними у силу ст.ст.203, 215 ЦК України як такі, що укладені з порушенням вимог статті 5 Закону України від 5 червня 2003 року №898-ІV «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною на час укладення спірного договору). Зазначеного вище правового висновку дійшов Верховний суд України при ухвалені Постанови від 17 квітня 2013 року по справі №6-8цс13, яка є обов'язковою для всіх суб'єктів владних повноважень, які застосовують у своїй діяльності нормативно-правовий акт, що місить зазначену норму права, та для всіх судів України (ч.1 ст. 360-7 ЦПК України). Відповідно до ст.ст.79, 88 ЦПК України та згідно ст.9 Закону України "Про судовий збір", з урахуванням звільнення оплати судового збору позивача при зверненні до суду, з відповідачів у рівних частках підлягає стягненню судовий збір у розмірі 3654 гривень 00 копійок із зарахуванням його до спеціального фонду Державного бюджету України.

Outcome: approved