Jurisdiction: civil
Date: 2017-02-22 00:00:00

У травні 2016 року до Печерського районного суду міста Києва надійшла позовна заява Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Квартал дружби» до Товариства з обмеженою відповідальністю «Висока Вежа», [PERSON] про визнання правочинів недійсними. В своєму позові позивач просив визнати недійсними договір купівлі-продажу майнових прав на нежитлове приміщенні № 14/04-2011-ДН/ VII від 14 квітня 2011 року, що укладений між ТОВ "Висока Вежа" та [PERSON] та посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Деделюк С.Ю., та акт приймання-передачі майнових прав на нежитлове приміщення № VII на 18 поверсі у секції 1 в житловому комплексі, що за адресою: [ADDRESS], виданий 30.03.2015 року. Визнати недійсними договір купівлі-продажу майнових прав на нежитлове приміщенні № 14/04-2011-ДН/ X від 14 квітня 2011 року, що укладений між ТОВ "Висока Вежа" та [PERSON] та посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Деделюк С.Ю., та акт приймання-передачі майнових прав на нежитлове приміщення № X на 18 поверсі у секції 1 в житловому комплексі, що за адресою: [ADDRESS], виданий 30.03.2015 року. В обґрунтування своїх позовних вимог позивач зазначив, що 27.09.2013 року проведено державну реєстрацію Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Квартал дружби». 23 жовтня 2014 р. Об'єднання прийняло від балансоутримувача ТОВ "Світ Побуту" житловий комплекс за адресою: [ADDRESS] з балансу на баланс за актом приймання-передачі. За вказаним актом балансоутримувачем на баланс Об'єднання передано весь комплекс, включно з усіма допоміжними приміщеннями, у тому числі з допоміжними приміщеннями VII та X на 18 поверсі у секції 1 в житловому комплексі. В березні 2016 року Об'єднанню стало відомо, що забудовником ТОВ "Висока Вежа" (відповідач 1) вказані приміщення було попередньо незаконно відчужено у власність [PERSON] (відповідач 2) за договором купівлі-продажу майнових прав на нежитлове приміщенні № 14/04-2011-ДН/ VII від 14 квітня 2011 року та договором купівлі-продажу майнових прав на нежитлове приміщенні № 14/04-2011-ДН/ X від 14 квітня 2011 року. 30.03.2015 року вказані спірні приміщення були передані відповідачем 1 відповідачу 2 за актом приймання-передачі майнових прав на нежитлове приміщення № VII на 18 поверсі у секції 1 в житловому комплексі, що за адресою: [ADDRESS], виданий 30.03.2015 року та актом приймання-передачі майнових прав на нежитлове приміщення № X на 18 поверсі у секції 1 в житловому комплексі, що за адресою: [ADDRESS], виданий 30.03.2015 року. На думку позивача відчуження вказаних приміщень вчинено відповідачем 1 з порушенням чинного законодавства та законних прав власників квартир та нежитлових приміщень житлового комплексу, оскільки вказані приміщення є допоміжними, а звідси є спільною власністю всіх власників квартир та нежитлових приміщень у житловому комплексі. Таким чином, позивач звернувся до суду з вказаним позовом. В судовому засіданні представник позивача позовні вимоги підтримав, просив позов задовольнити в повному обсязі. Представник відповідача 1 в судове засідання не з'явився, про час та місце розгляду справи повідомлявся належним чином. Представник відповідача 2 в судовому засіданні проти позову не заперечував. Розглянувши матеріали справи, дослідивши та оцінивши письмові докази по справі у їх сукупності, всебічно та повно з'ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, суд приходить до висновку, що позов підлягає задоволенню з наступних підстав. Як вбачається з матеріалів справи та не заперечується сторонами, 27.09.2013 року проведено державну реєстрацію Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Квартал дружби», що підтверджується випискою з Єдиного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців України, серія АГ №495575 (а.с.11). 23 жовтня 2014 р. Об'єднання прийняло від балансоутримувача ТОВ "Світ Побуту" житловий комплекс за адресою: [ADDRESS] з балансу на баланс за актом приймання-передачі (а.с.12). За вказаним актом балансоутримувачем на баланс Об'єднання передано весь комплекс, включно з усіма допоміжними приміщеннями, у тому числі з допоміжними приміщеннями VII та X на 18 поверсі у секції 1 в житловому комплексі. В березні 2016 року Об'єднанню стало відомо, що забудовником ТОВ "Висока Вежа" (відповідач 1) вказані приміщення було попередньо незаконно відчужено у власність [PERSON] (відповідач 2) за договором купівлі-продажу майнових прав на нежитлове приміщенні № 14/04-2011-ДН/ VII від 14 квітня 2011 року та договором купівлі-продажу майнових прав на нежитлове приміщенні № 14/04-2011-ДН/ X від 14 квітня 2011 року. 30.03.2015 року вказані спірні приміщення були передані відповідачем 1 відповідачу 2 за актом приймання-передачі майнових прав на нежитлове приміщення № VII на 18 поверсі у секції 1 в житловому комплексі, що за адресою: [ADDRESS], виданий 30.03.2015 року та актом приймання-передачі майнових прав на нежитлове приміщення № X на 18 поверсі у секції 1 в житловому комплексі, що за адресою: [ADDRESS], виданий 30.03.2015 року. Згідно висновку будівельно-технічного експертного дослідження від 09.04.2016 року №162-02, який надано суду, приміщення VII та X на 18 поверсі у секції 1 в житловому комплексі слід кваліфікувати як допоміжні приміщення. Вказані допоміжні приміщення необхідні для забезпечення експлуатації будинку. Експертом зазначено, що у відповідності до проектної документації на житловий комплекс, приміщення VII та X на 18 поверсі у секції 1 значаться як технічні і в них по проекту мають міститися інженерні комунікації (а.с.17). Також згідно висновку експерта, приміщення VII та X на 18 поверсі у секції 1 в житлово-офісному комплексі [ADDRESS] не можуть бути самостійними об'єкта цивільно-правових відносин (а.с. 26). Фактично, через приміщення VII та X на 18 поверсі у секції 1 прокладені загально будинкові інженерні мережі з запірною арматурою, а саме: опалення. На поверхових планах технічного паспорту житлового комплексу, що виготовлений Київським міським бюро технічної інвентаризації, вказані приміщенні відмічені римськими цифрами та позначені як допоміжні (а.с. 39). Згідно Акту готовності об'єкта до експлуатації, проектна документація на будівництво житлового комплексу розроблена ТОВ "Інститут сучасного проектування" (а.с.34). Відповідно до матеріалів проектної документації (експлікації приміщень), що виготовлена ТОВ "Інститут сучасного проектування" спірні приміщення значаться як технічні (а.с.39). Згідно листа Київського міського БТІ № 4121 від 04.04.2016 року, вказані приміщення є допоміжними. Відповідно до ч. 1 ст. 15 ЦПК України суди розглядають в порядку цивільного судочинства справи про захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів, що виникають із цивільних, житлових, земельних, сімейних, трудових відносин, а також з інших правовідносин, крім випадків, коли розгляд таких справ проводиться за правилами іншого судочинства. Відповідно до ч.2 ст.382 ЦК України власникам квартири у дво- або багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку. Частинами 1,2 ст.369 ЦК України встановлено, що співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними. Розпоряджання майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників. Згідно ст. 19 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку", неподільне та загальне майно складають спільне майно співвласників багатоквартирного будинку. При цьому, за змістом ч. 1 Закону, загальним майном є частина допоміжних приміщень житлового комплексу, що можуть використовуватися згідно з їх призначенням на умовах, визначених у статуті об'єднання; допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, поза квартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення). Відповідно до ч. 1 ст. 1 З.У. " Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", допоміжні приміщення багатоквартирного будинку- приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення); нежитлове приміщення - ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об'єктом нерухомого майна; співвласник багатоквартирного будинку - власник квартири або нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку; спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія. У відповідності до ст. 4. З.У. " Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" Власниками квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку можуть бути фізичні та юридичні особи, територіальні громади, держава. Власники квартир та нежитлових приміщень є співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку. Згідно ст. 5. З.У. " Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників. Спільне майно багатоквартирного будинку не може бути поділено між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки із спільного майна багатоквартирного будинку. Відповідно до ч. 2 ст. 10 З.У. " Про приватизацію державного житлового фонду", власники квартир багатоквартирних будинків є співвласниками допоміжних приміщень у будинку. Згідно ст. 4 З.У. "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку", Об'єднання створюється для забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов'язків, належного утримання та використання спільного майна; Основна діяльність об'єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обгрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов'язань, пов'язаних з діяльністю об'єднання. Згідно ст. 16 4 З.У. "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" Об'єднання має право відповідно до законодавства та статуту об'єднання: захищати права, представляти інтереси співвласників у судах, органах державної влади і органах влади Автономної Республіки Крим, органах місцевого самоврядування, на підприємствах, в установах та організаціях незалежно від форми власності. Відповідно до п. 2 ч. 2 ст. 16 ЦК України серед способів захисту судом цивільних прав та інтересів є, зокрема, визнання правочину недійсним. Відповідно до положень ч. 1 ст. 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована сторона заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). Згідно з ч. 1 ст. 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. У ч. 1 ст. 328 Цивільного кодексу України визначено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Відповідно до ч. 1 та ч. 2 ст. 216 Цивільного кодексу України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування. Отже, спірні приміщення є спільною власністю всіх власників квартир та нежитлових приміщень у житловому комплексі, а тому відповідач 1 не мав права вчинять будь-які правочини щодо розпорядження вказаним майном, відтак, правочин щодо відчуження вказаного майна є незаконним. А оскільки правочин щодо відчуження спірного майна вчинено з порушенням чинного законодавства, це свідчить про його недійсність. Аналізуючи наведені обставини, враховуючи факт визнання відповідачем 2 позову, суд приходить до висновку, що позов підлягає задоволенню в повному обсязі. На підставі З.У. "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку", З.У. "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" , З.У. "Про приватизацію державного житлового фонду", ст. ст. 15, 203, 215, 216, 328, 369,382 ЦК України, ст.ст. 10, 11, 57, 60, 209, 212-215, 292, 294 ЦПК України, суд,-

Outcome: approved