Jurisdiction: civil
Date: 2019-05-13 00:00:00

у січні 2019 року [PERSON] звернувся у суд з позовом до ТОВ "Кей - колект" про визнання права власності на квартиру, визнання неправомірними дій державного реєстратора щодо звернення стягнення та скасування державної реєстрації права власності. В обгрунтування позовних вимог [PERSON] зазначає, що 18 лютого 2008 року між АКІБ "УкрСиббанк" та [PERSON] укладено договір про надання споживчого кредиту № 11300457000, відповідно до п. 3 якого банк надав позивачу кредитні кошти (кредит) в сумі 200 000 доларів США на придбання трикімнатної квартири, загальною площею 102,2 кв.метри, розташовану за адресою: [ADDRESS] . На виконання умов зазначеного договору споживчого кредиту 18 лютого 2018 року між [PERSON] та ТОВ "Територіальне міжгосподарче об"єднання "Ліко - Холдінг" укладено договір купівлі-продажу вказаної квартири, на підставі якого за позивачем зареєстровано право власності на вказане нерухоме майно. З метою забезпечення виконання взятих позивачем зобов"язань за договором кредиту в той же день між [PERSON] та АКІБ "УкрСиббанк" укладено договір іпотеки № 774459, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Прокудіною Л.Д., відповідно до п. 1.1 якого [PERSON] передав, а банк прийняв в іпотеку належну позивачу трикімнатну квартиру. 12 лютого 2011 року банк продав право вимоги до нього за кредитним договором ТОВ "Кей - колект" за договором факторингу № 1. В той же день за договором відступлення права вимоги, укладеним між тими ж сторонами, банк передав, а ТОВ "Кей-колект" прийняв права вимоги за вказаним договором іпотеки. Банк не повідомляв позивачу про відступлення права вимоги до нього третім особам. В листопаді 2018 року [PERSON] отримав інформаційну довідку з Державного реєстру прав на нерухоме майно, відповідно до якої належна йому квартира з 09.08.2018 р. належить ТОВ "Кей - колект". Реєстрацію зазначеного права власності провів державний реєстратор Комунального підприємства Вишенківської сільської ради "Добробут - Гарант" Бойко О.М. на підставі договору іпотеки № 77459 від 18.02.2008 р. Договір про задоволення вимог іптекодержаржателя у порядку, встановленому Законом України "Про іпотеку", між сторонами у справі не укладався, право власності на вказану квартиру було зареєстровано на підставі договору іпотеки, що, на думку позивача, є порушенням умов договору іпотеки. За таких підстав, позивач просить: - визнати за ним право власності на квартиру, загальною площею 102,2 кв.метри, житловою площею 58,7 кв.метрів, розташованому за адресою: [ADDRESS] , - визнати дії державного реєстратора Комунального підприємства Вишенківської сільської ради "Добробут - Гарант" Бойка О.М. щодо звернення стягнення на вказану квартиру на підставі договору іпотеки № 77459, посвідченого 18 лютого 2008 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Прокудіною Л.Д., неправомірними, - скасувати державну реєстрацію права власності ТОВ "Кей - колект" на вказану квартиру. Ухвалою судді Голосіївського районного суду м. Києва від 28 січня 2019 року відкрито провадження у даній справі. (а.с. 38) Відповідачі відзив до суду не надіслали. В судовому засіданні позивач та його представник підтримали позовні вимоги та посии суд задовольнити позов з вищевказаних підстав. Вислухавши пояснення позивача та його представника, а також дослідивши матеріали справи, встановлено наступне. Судом встановлено, що 18 лютого 2008 року між АКІБ "УкрСиббанк" та [PERSON] укладено договір про надання споживчого кредиту № 1300457000, згідно якого банк надав позивачу кредитні кошти в іноземній валюті у сумі 200 000 доларів США строком до 18 лютого 2033 року зі сплатою 12,40 % річних для особистих потреб позичальника, зокрема придбання трикімнатної квартири, загальною площщею 102,20 кв.метрів, житловою площею 58,70 кв.метрів, розташовану за адресою: [ADDRESS] .(а.с. 18) З метою забезпечення виконання зобов"язань з вказаним кредитним договором 18 лютого 2008 року між АКІБ "УкрСиббанк" та [PERSON] укладено договір іпотеки № 77459, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Прокудіною Л.Д., за умовами якого [PERSON] передав в іпотеку банку квартиру [ADDRESS] , яка йому належить на праві власності на підставі договору купівлі-продажу кварири, посвідченого приватним нотаріусом КМНО Прокудіною Л.Д. 18 лютого 2008 року за реєстровим № 374. (а.с. 9) 12 грудня 2011 року між ПАТ УкрСиббанк" та ТОВ "Кей - Колект" укладено договір відступлення прав вимоги (а.с. 11), відповідно до 1.1 банк передав, в ТОВ "Кей - Колект" прийняв права вимоги за договорами іпотеки, зазначеними у Додатку № 1 до цього договору, в тому числі договору іпотеки № 77459 від 18 лютого 2008 року, укладеного між [PERSON] та АКІБ "УкрСиббанк". Позивач зазначає, що в листопаді 2018 року він отримав інформаційну довідку з Державного реєстру прав на нерухоме майно, відповідно до якої належна йому квартира з 09.08.2018 р. належить ТОВ "Кей - колект". Реєстрацію зазначеного права власності провів державний реєстратор Комунального підприємства Вишенківської сільської ради "Добробут - Гарант" Бойко О.М. на підставі договору іпотеки № 77459 від 18.02.2008 р. Відповідно до ч. 1 ст. 575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи. Частиною 3 цієї статті визначено, що правила про іпотеку землі та інші окремі види застав встановлюються законом. Відповідно до ч. 1 ст. 33 Закону України, «Про іпотеку» у разі невиконання або належного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. У пункті 4.5 договору іпотеки передбачено, що звернення стягнення на предмет іпотеки з застосуванням позасудового врегулювання здійснюється відповідно до розділу 5 цього договору та відповідно до Закону України "Про іпотеку". Розділ 5 договору іпотеки передбачає застереження про задоволення вимог іпотекодержателя. Зокрема п. 5.2 договору іпотеки позасудове врегулювання здійснюється однм з наступних способів звернення стягнення на предмет іпотеки: - передача іпотекодержателю права власності на предет іпотеки в рахунок виконання основного зобов"язання на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України "Про іпотеку", - отримання іпотекодержателю права продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу від імені іпотекодавця на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України "Про іпотеку". Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні Іпотекодавця, згідно з яким Іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом. Частиною 1 ст. 33 Закону України «Про іпотеку» визначено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Частинами 1 та 3 ст. 36 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому ст. 37 цього Закону. Згідно ч. 1 ст. 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання. Отже, передбачений вищевказаною нормою договір про задоволення вимог іпотекодеожателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору, повинні відповідати загальним положенням про договір, установленим розділом II книги п`ятої ЦК України. При дотриманні цих умов іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки з дотриманням умов звернення стягнення та порядку реалізації, передбачених Законом України «Про забезпечення вимог кредиторів та реєстрації обтяжень» Як зазначалось судом вище, сторони погодили, що Іпотекодержатель має право звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом передачі Іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання на підставі окремого договору про задоволення вимог Іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку». Тобто, у разі звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, при реєстрації прав власності на таке майно, правовстановлюючим документом повинен бути договір про задоволення вимог Іпотекодержателя . Згідно Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно право власності на предмет іпотеки було зареєстровано приватним нотаріусом на підставі договору іпотеки, а не на підставі вищезгаданого договору про задоволення вимог іпотекодержателя. З боку відповідачів суду не надано доказів, що на момент реєстрації приватним нотаріусом КМНО Щелковим Д.М. права власності на квартиру [ADDRESS] , як на предмет іпотеки в порядку звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку, такий договір був укладений між Іпотекодавцем та Іпотекодержателем, що є порушення розділу 5 Договору іпотеки. Преамбулою Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що цей Закон визначає правові, економічні, організаційні засади проведення державної реєстрації речових та інших прав, які підлягають реєстрації за цим Законом, та їх обтяжень і спрямований на забезпечення визнання та захисту державою цих прав, створення умов для функціонування ринку нерухомого майна. Зазначений Закон згідно зі статтею 1 регулює відносини, пов`язані з державною реєстрацією прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Згідно з частиною тринадцятою статті 15 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень встановлює Кабінет Міністрів України. Кабінет Міністрів України затвердив Порядок реєстрації, який визначає процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав, а також процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна. Для проведення державної реєстрації прав заявник подає органові державної реєстрації прав, нотаріусові заяву про державну реєстрацію та необхідні для такої реєстрації документи, визначені цим Порядком (пункти 8, 13 Порядку реєстрації"). Пунктом 15 Порядку реєстрації передбачено, що під час розгляду заяви і документів, що додаються до неї, державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно, їх обтяженнями, зокрема щодо наявності обтяжень на нерухоме майно, зареєстрованих відповідно до закону. Державний реєстратор приймає рішення про відмову в державній реєстрації прав виключно за наявності підстав для такої відмови, що визначені ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (пункт 28 Порядку реєстрації"). Згідно з пунктом 5 статті 24 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо заяву про державну реєстрацію прав, пов`язаних з відчуженням нерухомого майна, подано після державної реєстрації обтяжень, встановлених щодо цього майна, крім випадків, встановлених частиною дев`ятою статті 15 цього Закону. Тобто, наявність в Реєстрі запису про арешт майна є перешкодою для здійснення державним реєстратором реєстраційних дій до того часу, поки таке обтяження не буде зняте. Відповідно до ч. 2 ст. 9 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» нотаріус як спеціальний суб`єкт здійснює функції державного реєстратора, крім передбачених пунктами 4 і 6 частини другої статті 9 Закону. 17.10.2013 р. КМ України було затверджено Порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, під № 868. Відповідно п.15. порядку Державної реєстрації, під час розгляду заяви і документів, що додаються до неї, державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно, їх обтяженнями, зокрема щодо: 1)обов`язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення (у встановлених законом випадках); 2)повноважень заявника; 3)відомостей про нерухоме майно, речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, наявних у Державному реєстрі прав та поданих документах; 4)наявності обтяжень прав на нерухоме майно, зареєстрованих відповідно до закону; 5)наявності факту виконання умов правочину, з якими закон та/або договір (угода) пов`язує можливість проведення державної реєстрації виникнення, переходу, припинення прав на нерухоме майно або обтяження таких прав. Пунктом 19 Порядку державної реєстрації, проведення державної реєстрації прав зупиняється у разі прийняття рішення суду про заборону вчинення дій, пов`язаних з державною реєстрацією таких прав. Державний реєстратор приймає рішення про відмову в зупиненні державної реєстрації прав, якщо рішення суду про заборону вчинення дій, пов`язаних з державною реєстрацією прав, не набрало законної сили або не завірене належним чином відповідно до законодавства. Також, ч. 4 ст. 5 Закону України «Про нотаріат» передбачає, що нотаріус зобов`язаний відмовити у вчиненні нотаріальної дії в разі її невідповідності законодавству України або міжнародним договорам. Отже, враховуючи встановлені судом обставини, суд приходить до висновку, що при проведенні державної реєстрації права власності на нерухоме майно, а саме квартири [ADDRESS] за ТОВ «Кей-Колект» державним реєстратором Комунального підприємства Вишенківської сільської ради "Добробут - Гарант" Бойко О.М. не були дотримані вимоги Закону «Про нотаріат» та Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Крім того, на момент реєстрації приватним нотаріусом права власності на предмет іпотеки за ТОВ «Кей-Колект» діяли норми Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», яким введено мораторій, у відповідності до якого не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно із ст. 4 ЗУ «Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно із ст. 5 ЗУ «Про іпотеку», якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами-резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що 1) таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя, та 2) загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. метрів для квартири. З врахуванням того, що предмет іпотеки був переданий Банку в забезпечення виконання умов споживчого кредиту, виданого у доларах США, зважаючи, що площа вказаної квартири становить 102,20 кв.метрів і дане майно використовується позивачем як місце постійного проживання Іпотекодавця та його сім`ї, то суд приходить до висновку, що до правовідносин сторін, які виникли з приводу звернення стягнення на предмет іпотеки повинен бути застосований Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», а тому відповідачі в силу зазначених положень Закону не могли вчиняти дії щодо звернення стягнення на дане майно. В силу положень ст. 37 Закону України «Про іпотеку», рішення про реєстрацію права власності Іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено Іпотекодавцем в суді. Враховуючи викладене, оцінюючи всі зібрані у справі докази в їх сукупності, суд приходить до висновку, що при зверненні ТОВ «Кей-Колект» стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання права власності на квартиру [ADDRESS] та реєстрації державним реєстратором зазначеного права, відповідачем не були дотримані положення Закону України «Про іпотеку», Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», в зв`язку з чим вимоги позивача є обґрунтованими, доведеними і підлягають задоволенню. В частині позовних вимог [PERSON] про визнання за ним права власності на спірну квартиру суд вважає необхідним відмовити, оскільки у разі скасування державної реєстрацію права власності ТОВ "Кей - Колект" на квартиру [ADDRESS] , загальною площею 102, 2 кв.метри, житловою площею 58,7 кв.метрів, право власності позивача на спірну квартиру буде поновлено. На підставі ст. 141 ЦПК України стянути з відповідача на користь позивача понесені ним судові витрати.

Outcome: partial