Jurisdiction: civil
Date: 2017-03-15 00:00:00

Позивач звернулася до суду з позовом, в якому просила визнати недійсним договір купівлі-продажу серія та номер 4856 від 27.11.2014 року кімнати [ADDRESS], укладеного між Публічним акціонерним товариством «Полтаваагротранс» та [PERSON], який посвідчений приватним нотаріусом Полтавського міського нотаріального округу Гофман Е.Л.; скасувати державну реєстрацію про право власності на кімнату [ADDRESS] за [PERSON]; зобов'язати приватного нотаріуса Полтавського міського нотаріального округу Гофман Е.Л. внести зміни до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно по скасуванню державної реєстрації про право власності на кімнату [ADDRESS] за [PERSON] На обґрунтування позову зазначила, що 02.07.1996 року на підставі ордеру №66, виданого профспілковим комітетом АТ «Полтаваагротранс» вона та її сини [PERSON], [PERSON] вселилися та зареєструвалися в кімнаті [ADDRESS]. Їй стало відомо, що судом розглядається справа за позовом [PERSON] про виділення частки майна в натурі в гуртожитку за адресою: [ADDRESS], і серед співвідповідачів зазначено власника [ADDRESS] [PERSON] 28.09.2015 року, отримавши Інформаційну довідку з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру праві власності на нерухоме майно №44608515, позивачу стало відомо, що на підставі договору купівлі-продажу серія та номер 4856 від 27.11.2014 року, посвідченого приватним нотаріусом Полтавського міського нотаріального округу Гофман Е.Л., ПАТ «Полтаваагротранс» продав, а [PERSON] придбав 2/250 частки (кімнату №320) в гуртожитку за адресою: [ADDRESS]. Вважає, що цей договір укладений з порушенням вимог чинного законодавства, порушує конституційне право на житло її сім'ї. Гуртожиток за адресою: [ADDRESS] належав Фонду комунального майна Полтавської області, та в процесі приватизації та купівлі-продажу перейшов до приватної форми власності, що підтверджується договором купівлі-продажу державного майна від 29.06.1994 року, укладеного між Фондом комунального майна Полтавської області та ВАТ «Полтаваагротранс» (після зміни найменування ПАТ «Полтаваагротранс»). Проте, Законом України «Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків», який набрав чинності 01.01.2009 року, з даного моменту накладено мораторій на будь-яке відчуження, крім приватизації, гуртожитків; дана норма діяла до 01.01.2015 року, яка в подальшому, шляхом внесення змін до даного Закону України, продовжена до 01.01.2019 року. Посилаючись на те, що ні власником гуртожитку, ані приватним нотаріусом не було дотримано вимог зазначеного Закону України, оспорюваний договір є недійсним, позов підлягає задоволенню повністю. В судовому засіданні позивач [PERSON] позов підтримала, пояснила, що вона з 1980 року працювала на підприємстві, в 1995 році отримала тимчасовий, а потім в 1996 році - постійний ордер на заняття кімнати в гуртожитку, з того часу зареєструвалася з дітьми, живуть в кімнаті №320, оплачують всі житлово-комунальні послуги, іншого житла не мають. Просила позов задовольнити. Представник позивача [PERSON] - [PERSON] в судовому засіданні позов підтримав, просив його задовольнити. Пояснив, що зазначений договір купівлі-продажу укладений в період, коли Законом України накладено мораторій на будь-яке відчуження; цим договором порушуються житлові права позивача та її родини, відповідач звернувся до них з письмовою вимогою про звільнення [ADDRESS], у протилежному випадку буде звертатися до суду з метою примусового виселення; іншого житла, крім кімнати в гуртожитку, позивач з синами не мають. Представник відповідача [PERSON] - [PERSON] в судовому засіданні просив відмовити в задоволенні позову. Пояснив, що [PERSON] відмовилися придбати кімнату, а відповідач заплатив гроші за неї, він не порушив закон, йому не було відомо, що там жили [PERSON]. Представник ПАТ «Полтаваагротранс» - Черненко Л.В. в судовому засіданні просила відмовити у задоволенні позову. Пояснила, що гуртожиток 29.06.1994 року був придбаний у приватну власність; мораторій не поширюється на даний гуртожиток, що знаходиться у приватній власності; мешканцям гуртожитку пропонували купити свої кімнати. Дійсно, Полтавська міська рада пропонувала передати цей гуртожиток у власність, але ПАТ відмовився передавати. Приватний нотаріус Полтавського міського нотаріального округу Гофман Е.Л. до суду не з'явилася, надала заяву про розгляд справи у її відсутність, вважає, що вона не є належним відповідачем по справі. Треті особи [PERSON] та [PERSON] в судовому засіданні з позовом згодні, вважають його таким, що підлягає задоволенню. Представник третьої особи Полтавської міської ради в судовому засіданні при вирішенні справи поклався на розсуд суду, пояснив, що зазначений гуртожиток до комунальної власності не прийнятий, міськрада не може примусити власника передати гуртожиток у комунальну власність. Суд, вислухавши пояснення сторін, їх представників, дослідивши письмові докази у справі, вважає, що позов підлягає задоволенню частково з наступних підстав. Статтею 8 Європейської Конвенції з прав людини і основоположних свобод та іншими міжнародно-правовими документами про права людини закріплено право на житло. Конституцією України також серед основних прав і свобод людини й громадянина проголошено право на житло. Статтею 47 Конституції України гарантовано, що кожен має право на житло. Ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду. В силу ч. 1 ст. 15 ЦК України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Відповідно до ч. 1 ст. 16 ЦК України особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Згідно із ч. 2 ст. 16, ч. 1 ст. 215 ЦК України одним із способів захисту порушеного права є визнання недійсним правочину, укладеного з недодержанням вимог, установлених чч. 1-3, 5, 6 ст. 203 цього Кодексу, зокрема, у зв'язку з невідповідністю змісту правочину ЦК України та іншим актам цивільного законодавства. Відповідно до ст.ст. 10, 60 ЦПК України кожна сторона має довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених статтею 61 ЦПК. Докази подаються сторонами та іншими особами, що беруть участь у справі. Доказуванню підлягають обставини, які мають значення для ухвалення рішення у справі і щодо яких у сторін та інших осіб, які беруть участь у справі, виникає спір. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. Судом встановлено, що відповідно до ордеру №66 від 02.07.1996 року, виданого АТ «Полтаваавтотранс» [PERSON], позивачу було надано право на заняття з родиною з трьох осіб жилої площі у гуртожитку, зокрема, [ADDRESS]. Ордер був виданий замість ордера №12 від 26.09.1995 року (т.1 а.с. 13). Як вбачається із матеріалів справи, [PERSON], [PERSON], [PERSON] зареєстровані та фактично проживають у спірній кімнаті гуртожитку (т.1 а.с.8-11). На підставі договору купівлі-продажу державного майна від 29.06.1994 р., укладеного між Фондом комунального майна області та ВАТ «Полтаваагротранс» (після зміни найменування ПАТ «Полтаваагротранс»), посвідченого державним нотаріусом другої Полтавської державної нотаріальної контори та зареєстрованого в реєстрі за №2-1746, ВАТ «Полтаваагротранс» набуло право власності на будівлю гуртожитку літ. «А-9», що складається з підвалу літ. «А1-9», спортклубу літ. «А-1» та підвалу літ. «А1-1», розташованих за адресою: [ADDRESS]. [PERSON], [PERSON], [PERSON] направлялися пропозиції придбати кімнату [ADDRESS], яку вони винаймають на даний час, та повідомлення, що вона буде продана третім особам. (т.1 а.с.104-106). Як вбачається з матеріалів справи, згідно з договором купівлі-продажу від 27.11.2014 року, зареєстрованим приватним нотаріусом Полтавського міського округу Гофман Е.Л. № 7844523, [PERSON] прийняв у власність від ПАТ «Полтаваавтотранс» 2/250 частки у праві власності на будівлю гуртожитку, що знаходиться у [ADDRESS]. У володіння та користування покупця перейшла [ADDRESS] на третьому поверсі. Також, покупцеві відомо, що у відчужуваній кімнаті є зареєстровані особи (т.1 а.с.94-95 ). При цьому, суд звертає увагу на те, що згідно абзацу другого п. 1 договору купівлі-продажу від 27.11.2014 року «за заявою продавця та згодою співвласників саме безпосередньо у володіння та користування покупця, тобто відповідача, перейшла кімната № 320 загальною площею 34,1 кв.м.», щодо «розпорядження» кімнатою, що є складовою поняття «власності», то у цьому договорі про це не зазначено. Згідно витягу з реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності (а.с.96) зареєстроване право власності [PERSON] на зазначену кімнату. Відповідно письмової вимоги [PERSON] (т.1 а.с.43), яка надіслана була на адресу позивача, відповідач вимагає звільнення [ADDRESS], у протилежному випадку буде змушений звернутися до суду. Рішенням апеляційного суду Полтавської області від 27.09.2016 року рішення Октябрського районного суду м.Полтави від 16.06.2016 року скасоване; у задоволенні позову [PERSON] до ТОВ «Житло Інвест Полтава» про виділення в натурі частки нерухомого майна, що знаходиться у спільній частковій власності та визнання права власності на житлову секцію [ADDRESS], відмовлено (т.2 а.с.58-59). Відповідно Закону України «Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків», регулюються правові, майнові, економічні, соціальні, організаційні питання щодо забезпечення реалізації конституційного права на житло громадян, які тривалий час на законних підставах проживають у гуртожитках, призначених для проживання одиноких громадян або для проживання сімей. Згідно Прикінцевих положень цього Закону України, він набрав законної сили з 01.01.2009 року. Пунктом 3 Прикінцевих положень Розділ VІІ Закону України «Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків» передбачено, що з метою захисту житлових прав мешканців гуртожитків, недопущення їх виселення із займаних жилих приміщень, недопущення відчуження гуртожитків, які будувалися за державні кошти, установлено мораторій на відчуження (крім передачі у комунальну власність відповідних міських, селищних, сільських рад) гуртожитків, які перебувають у повному господарському віданні або оперативному управлінні підприємств, організацій, установ незалежно від форм власності, або увійшли до статутних фондів акціонерних чи колективних підприємств, створених у процесі приватизації чи корпоратизації, протягом строку реалізації державної програми передачі гуртожитків у власність територіальних громад, але не менше шести років з дня опублікування цього Закону. Цей мораторій діє на відчуження у будь-який спосіб зазначених гуртожитків як цілісних майнових комплексів або їх окремих будівель, споруд, жилих та нежилих приміщень та іншого майна на користь фізичних чи юридичних осіб. Законом України «Про внесення змін до пункту 3 розділу VIII "Прикінцеві положення" Закону України "Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків" щодо продовження строку мораторію на відчуження гуртожитків» від 28.12.2014 р. у першому реченні пункту 3 розділу VIII "Прикінцеві положення" Закону України "Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків" слова "не менше шести років" замінено словами "не менше одинадцяти років". З матеріалів справи, вбачається, що на час укладення договору купівлі-продажу від 27.11.2014 року з метою захисту житлових прав мешканців гуртожитків, недопущення їх виселення із займаних жилих приміщень, недопущення відчуження гуртожитків, які будувалися за державні кошти, діяв мораторій на відчуження (крім передачі у комунальну власність відповідних міських, селищних, сільських рад) гуртожитків, встановлений не менше ніж на шість років, згідно пункту 3 розділу VIII "Прикінцеві положення" Закону України "Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків". Таким чином, позивач разом зі своїми членами сім'ї законно та правомірно набула право на житло у вище вказаному гуртожитку, оскільки їх заселення, реєстрація та постійне проживання в гуртожитку здійснювалися в рамках закону, тому, враховуючи положення ст.125, п.3 ст.132 ЖК України, те, що у позивача та її сім'ї відсутнє інще житло, вони підпадають під дію Закону України «Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків», слід дійти висновку про задоволення позовних вимог [PERSON] в частині визнання спірного договору купівлі-продажу недійсним. Задовольняючи позовні вимоги, суд вважає, що підставою для визнання договору купівлі-продажу недійсним відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України є недодержання сторонами договору Закону України № 500-У1 «Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків» від 4 вересня 2008 року, яким установлено мораторій на відчуження гуртожитків, зазначеним договором порушені житлові права мешканців гуртожитку, в результаті укладання даного договору допускається їх виселення, та порушення недоторканності житла сім'ї [PERSON]. Щодо позовних вимог про скасування державної реєстрації про право власності на кімнату [ADDRESS] за [PERSON]; зобов'язання приватного нотаріуса Полтавського міського нотаріального округу Гофман Е.Л. внести зміни до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно по скасуванню державної реєстрації про право власності на кімнату [ADDRESS] за [PERSON], суд приходить до наступного. Незважаючи на обґрунтованість позиції позивача щодо недійсності спірного договору, її вимоги про скасування судом державної реєстрації прав відповідача на спірну кімнату, зобов'язання приватного нотаріуса Полтавського міського нотаріального округу Гофман Е.Л. внести зміни до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно по скасуванню державної реєстрації про право власності на кімнату [ADDRESS] за [PERSON] задоволені бути не можуть. Відповідно до положень ст. 6 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» організаційну систему державної реєстрації прав на нерухоме майно становлять:1) Міністерство юстиції України та його територіальні органи;2) суб'єкти державної реєстрації прав:- виконавчі органи сільських, селищних та міських рад, Київська, Севастопольська міські, районні, районні у містах Києві та Севастополі державні адміністрації;- акредитовані суб'єкти;3) державні реєстратори прав на нерухоме майно. При цьому суди не вправі втручатись в повноваження та діяльність суб'єктів владних повноважень, або ж підміняти їх. Така позиція суду щодо неможливості підміняти собою органи владних повноважень, повністю узгоджується із позицією Верховного Cуду України, викладеною в постанові Пленуму № 13 від 24.10.2008 року, згідно з якою суд не може підміняти державний орган, приймаючи замість нього рішення та давати вказівки, які б свідчили про вирішення питань, які належать до компетенції такого суб'єкта владних повноважень, так само й з позицією Європейського суду з прав людини, який неодноразово зазначав, що завдання суду при здійсненні його контрольної функції полягає не в тому, щоб підміняти органи влади держави, і суд не повинен підміняти думку національних органів будь-якою своєю думкою. Суд вважає, що дане рішення суду про визнання угоди недійсною є достатньою підставою для скасування державної реєстрації права власності на кімнату №320 за адресою: [ADDRESS] за [PERSON], а тому в цій частині в задоволенні позову [PERSON] необхідно відмовити. Розподіл судових витрат суд вирішує, відповідно до вимог ст.88 ЦПК України.

Outcome: partial