Jurisdiction: civil
Date: 2020-09-16 00:00:00

У лютому 2016 року Публічне акціонерне товариство «Райффайзен Банк Аваль» (далі ПАТ «Райффайзен Банк Аваль», банк) звернулося до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвест Груп 2015» (далі ТОВ «Інвест Груп 2015»), [PERSON] , [PERSON] , треті особи: Приватне підприємство «Прогрес-Риелт» (далі ПП «Прогрес-Риелт»), Товариство з обмеженою відповідальністю «Ремстрой-Україна» (далі ТОВ «Ремстрой-Україна»), Перша Одеська державна нотаріальна контора, про визнання свідоцтва про право власності та договору купівлі-продажу недійсними, припинення права власності, витребування майна з чужого незаконного володіння. У квітні 2016 року\~ [PERSON] \~звернувся до суду із зустрічним позовом до\~ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» про визнання іпотечного договору недійсним. Рішенням Київського районного суду м. Одеси від 13 лютого 2017 року, залишеним без змін ухвалою апеляційного суду Одеської області від 02 серпня 2017 року, в задоволенні позову ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» відмовлено. Зустрічний позов [PERSON] задоволено. Визнано недійсним іпотечний договір від 06 липня 2006 року, укладений між Акціонерним поштово-пенсійним банком «Аваль», правонаступником якого є ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» та [PERSON] , посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Джулай С. В., зареєстрований в реєстрі за № 2369, предметом якого є передання в іпотеку майнових прав, за договором про інвестування від 12 січня 2006 року № ЛВ/р-2-104 на квартиру [ADDRESS] на 8-му поверсі секції під [ADDRESS] , загальною площею після закінчення будівництва близько 86,88 кв. м, будівництво якої не завершено. Постановою Верховного суду від 27 листопада 2019 року рішення Київського районного суду м. Одеси від 13 лютого 2017 року та ухвалу апеляційного суду Одеської області від 02 серпня 2017 року скасувано Справу № 520/2029/16-ц в частині позовних вимог Публічного акціонерного товариства «Райффайзен Банк Аваль» до Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвест Груп 2015», [PERSON] , [PERSON] , треті особи: Приватне підприємство «Прогрес-Риелт», Товариство з обмеженою відповідальністю «Ремстрой-Україна», Перша Одеська державна нотаріальна контора, про\~визнання недійсним свідоцтва про право власності від 17 грудня 2015 року № 50128551; визнання недійсним договору купівлі-продажу від 01 лютого 2016 року, серія та номер 7-76, посвідченого Першою Одеською державною нотаріальною конторою, укладеного між\~Товариством з обмеженою відповідальністю\~«Інвест Груп 2015» та [PERSON] ; скасування рішення про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно: на квартиру [ADDRESS] за [PERSON] ; анулювання запису в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 808765151101) про реєстрацію права власності [PERSON] \~на зазначену квартиру; визнання квартири [ADDRESS] предметом іпотеки згідно іпотечного договору від 06 липня 2006 року, укладений між АТ «Райффайзен Банк Аваль» та [PERSON] ; внесення відомостей до Державного реєстру іпотек щодо заборони відчуження квартири [ADDRESS] ,\~передати на новий розгляд до суду першої інстанції. В частині зустрічних позовних вимог [PERSON] до Публічного акціонерного товариства «Райффайзен Банк Аваль» про визнання іпотечного договору недійсним ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити. Відповідно до автоматизованої системи документообігу цивільну справу було розподілено судді Київського районного суду м. Одеси Маломуж А.І. Ухвалою судді Київського районного суду м. Одеси Маломуж А.І. від 22.12.2019 було прийнято вказаний позов до розгляду. 27.02.2020 року до суду надійшла заява від ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» відповідно до якої повідомлено суд, що 20.12.2017 року між ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» та ПАТ «Комерційний індустріальний банк» було укладено договір відступлення права вимоги за кредитним та іпотечним договором. Ухвалою Київського районного суду м. Одеси від 27.02.2020 року в якості правонаступника позивача було залучено ПАТ «Комерційний індустріальний банк». Ухвалою Київського районного суду м. Одеси від 21.05.2020 року в якості правонаступника позивача було залучено ТОВ «Фінансова компанія «Довіра та Гарантія». У підготовчому засіданні 31.07.2020 року було закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті. У судове засідання позивач та її представник не з`явились, представник надав до канцелярії суду заяву, в якій просив розглянути справу за його відсутності, уточнені позовні вимоги підтримав у повному обсязі, просив суд їх задовольнити, проти ухвалення заочного рішення не заперечив. Відповідачі та треті особи в судове засідання не з`явились, повідомлені належним чином, відзив на позов не надали. Відповідно до ст.ст.\~280,\~281 ЦПК України\~за згодою позивача Київським районним судом м. Одеси постановлена ухвала про заочний розгляд справи.\~\~ Суд, дослідивши матеріали справи, дійшов висновку, що позов підлягає задоволенню, виходячи з такого. Суд встановив, що 12 січня 2006 року між [PERSON] та Приватним підприємством «Прогрес-Риелт» було укладено договір №ЛВ/р-2-104 про інвестування, предметом якого є будівництво квартири, яка будується за адресою: [ADDRESS] , (квартира загальною площею після закінчення будівництва близько 86,88 кв.м.), розташована на 8 поверсі секції під №1, будівництво якої не завершено, яка має бути збудована підприємством та перейде у власність [PERSON] після вводу будинку, в якому будується квартира, до експлуатації. Вказана в цьому договорі адреса квартири є будівельною та може бути змінена після введення будинку, в якому знаходиться квартира, в експлуатацію. 06 липня 2006 року між Акціонерним поштово-пенсійним банком «Аваль» та [PERSON] був укладений кредитний договір №014/0049/74/58803, за умовами якого кредитор надає позичальнику кредит у вигляді не відновлювальної кредитної лінії з лімітом 69330 доларів США, терміном на 240 місяців з 06 липня 2006 року по 06 липня 2026 року, зі встановленою процентною ставкою за користування кредитом яка складає 13,25% річних. 06 липня 2006 року між Акціонерним поштово-пенсійним банком «Аваль» та [PERSON] було укладено додаткову угоду №1 до кредитного договору №014/0049/74/58803 від 06.07.2006 року, за умовами сторони затвердили, що позичальник зобов`язується передати в заставу кредитору майно, що буде придбане (майнові права на приватну квартиру) за адресою: [ADDRESS] , та застрахувати об`єкт кредитування протягом 10 днів з моменту отримання позичальником правовстановлюючих документів та технічної документації на нерухомість. 06 липня 2006 року між Акціонерним поштово-пенсійним банком «Аваль» та [PERSON] було укладено іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Джулай С.В., зареєстрований в реєстрі за №2369, за умовами якого цей договір забезпечує вимогу іпотекодержателя, що випливає з кредитного договору №014/0049/74/58803 від 06 липня 2006 року, (а також усіх додаткових угод до нього, які МОЖУТЬ бути укладені до закінчення строку кредитного договору), в подальшому "кредитний договір", укладеного на 240 місяців між іпотекодержателем та іпотекодавцем, за умовами якого іпотекодавець зобов`язаний до 06 липня 2026 року повернути іпотекодержателю кредит у розмірі 69330 доларів США, сплатити нараховані відсотки річні за користування ним згідно умов кредитного договору, відсоткова ставка за користування кредитом складає 13,25% річних, а також можливу неустойку у розмірі і у випадках, передбачених кредитним і цим договором, та витрати, пов`язані з реалізацією заставленого майна, що понесені іпотекодавцем. Погашення кредитної заборгованості здійснюється щомісячно, в розмірі 1/240 від суми кредитної лінії, згідно графіку, що є невід`ємною частиною вищевказаного кредитного договору. Предметом іпотеки за цим договором є майнові права на квартиру, яка будується за адресою: [ADDRESS] , житловий будинок під будівельним [ADDRESS] , будівництво якої не завершено. Вказана квартира загальною площею після закінчення будівництва близько 86,88 кв.м., розташована на 8-му поверсі секції під №1. Вказана в цьому пункті адреса квартири є будівельною та може бути змінена після введення будинку, в якому знаходиться квартира, в експлуатацію. Майнові права на квартиру підтверджуються договором № ЛВ/р-2-104 про інвестування, укладеного 12 січня 2006 року, між іпотекодавцем та Приватним підприємством "Прогрес-Риелт". Предметом договору № ЛВ/р-2-104 про інвестування, укладеного 12 січня 2006 року, між Приватним підприємством "Прогрес-Риелт" є будівництво квартири, яка має бути збудована підприємством, та перейде у власність іпотекодавця після вводу будинку, в якому будується квартира, до експлуатації. Згідно довідки №238 вих.15 від 26.11.2015 року Товариства з обмеженою відповідальністю «Ремстрой-Україна», заборгованість інвестора [PERSON] по будівництву будинку по [ADDRESS] (будівельна адреса: [ADDRESS] (будівельний [ADDRESS] . Згідно статуту, протоколом загальних зборів АППБ «Аваль» від 21 квітня 2006 року прийнято рішення про зміну найменування акціонерного поштово-пенсійного банку «Аваль» на Відкрите акціонерне товариство «Райффайзен Банк Аваль», яке є правонаступником зі всіма правами та обовязками акціонерного поштово-пенсійного банку «Аваль». У подальшому, відкрите акціонерне товариство «Райффайзен Банк Аваль» перейменовано на Публічне акціонерне товариство «Райффайзен Банк Аваль». Також представником позивача ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» надано до суду інформаційну довідку з державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкту нерухомого майна за №52481998 від 02.02.2016 року, з якої вбачається, що квартира [ADDRESS] належить [PERSON] , на підставі договору купівлі-продажу, серія та номер:7-76, виданий 01.02.2016 року, посвідчений Першою Одеською державною нотаріальною конторою. Частиною першою статті 1054 ЦК України передбачено, що за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірах та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти. Згідно статті 1 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, чинній на момент ухвалення оскаржених судових рішень) іпотека це вид забезпечення виконання зобов`язання, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, передбаченому цим Законом. Нерухоме майно (нерухомість) - земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці і невід`ємно пов`язані з нею, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Застава повітряних та морських суден, суден внутрішнього плавання, космічних об`єктів, майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено, регулюється за правилами, визначеними цим Законом. Відповідно до статті 589 ЦК України, частини першої статті 33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, установлених статтею 12 цього Закону. Статтею 23 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що у разі переходу права власності на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою. Особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця, має всі його права і несе всі його обов`язки за іпотечним договором у тому обсязі і на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки. За змістом статті 526 ЦК України цивільне законодавство містить загальні умови виконання зобов`язання, що полягають у його виконанні належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Це правило є універсальним і підлягає застосуванню як до виконання договірних, так і недоговірних зобов`язань. Статтею 599 ЦК України передбачено, що зобов`язання припиняється виконанням, проведеним належним чином. Частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Згідно зі статтями 16, 203, 215 ЦК України для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є: пред`явлення позову однією із сторін правочину або іншою заінтересованою особою; наявність підстав для оспорювання правочину; встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду. Таке розуміння визнання правочину недійсним як способу захисту є усталеним у судовій практиці. Статтею 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною на час укладення договору іпотеки) був визначений вичерпний перелік об`єктів, які могли бути предметом іпотеки за іпотечним договором. Предметом іпотеки могли бути один або декілька об`єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернення стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об`єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом. Предметом також міг бути об`єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. Частина об`єкта нерухомого майна могла бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об`єкт нерухомості чи приєднання її до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об`єкт нерухомості. Водночас поняття «іпотека майнових прав» і регулювання відносин при передачі в іпотеку майнових прав у цій редакції закону були відсутні. Дія Закону України від 19 червня 2003 № 979-IV «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати (редакція з 14 січня 2006 року по 23 липня 2010 року) на правовідносини при укладенні договору іпотеки між банком і фізичною особою з метою забезпечення кредитного договору не поширюються. Зазначений правовий висновок викладений Верховним Судом України у постанові від 17 квітня 2013 року у справі № 6-8цс13. Майнові права на об`єкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», що набрав чинності 14 січня 2009 року, якими були внесені зміни до Закону України «Про іпотеку». Разом з тим, положеннями пункту 1.4 договору іпотеки від 06 липня 2006 року, що був укладений між сторонами, передбачено, що після завершення будівництва збудована нерухомість продовжує бути предметом іпотеки. У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 04 липня 2018 року у справі № 520/10060/16-ц (провадження № 61-5085сво18) викладений такий правовий висновок «Суди попередніх інстанцій зазначеному оцінки не надали і, визнаючи недійсним договір іпотеки, не врахували, що спірним договором в іпотеку було передано нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця, і лише та обставина, що положення статті 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції від 05 червня 2003 року) не передбачали, що предметом іпотеки не можуть виступати майнові права, не може бути безумовною підставою для визнання недійсним вказаного договору. Разом з тим сам по собі факт того, що на час укладення спірного договору іпотеки стаття 5 Закону України «Про іпотеку» не визначала майнові права як предмет іпотеки не може свідчити про його недійсність, оскільки головною умовою, яку повинні встановити суди, є наявність порушення прав і законних інтересів особи, яка оспорює зазначені договори. Так, позивач, виступивши іпотекодавцем майнових прав за спірним договором іпотеки, тим самим надала згоду на передачу в іпотеку майнових прав на незавершені будівництвом квартири, яке у майбутньому стане її власністю, не довела наявності порушення свого права. При цьому суд виходить з того, що іпотекодацем виступив не забудовник житла, а позичальник кредиту і особа, яка в силу статті 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції на час укладення договору іпотеки) подала докази того, що нерухоме майно стане її власністю після укладення договору іпотеки». Згідно ч. 1 ст. 17 ЗУ «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною на час укладення договору іпотеки) іпотека припиняється у разі припинення основного зобов`язання або закінчення строку дії іпотечного договору. Відповідно до ч. З ст. 9 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною на час укладення договору іпотеки) іпотекодавець має право відчужувати гір замет іпотеки виключно на підставі згоди іпотекодержателя. У ч.ч. 1, 2 ст. 23 Закону України «Про іпотеку», у редакції від 24 січня 2006 року, визначено, що у разі переходу права власності (право господарського відання) на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва. іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою. Частиною 2 ст. 586 ЦК України передбачено, що заставодавець має право відчужувати предмет застави, передавати його в користування іншій особі або іншим чином розпоряджатися ним лише за згодою заставодержателя, якщо інше не встановлено договором. Згідно з ч. З ст. 12 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною на час укладення договору іпотеки) правочин щодо відчуження іпотекодавцем переданого в іпотеку майна або його передачі в наступну іпотеку, спільну діяльність, лізинг, оренду чи користування без згоди іпотекодержателя є недійсним. Всупереч вказаним нормам, вказані вище правочини були укладені без згоди Банку, що призвело до порушення прав АТ «Райффайзен Банк Аваль», як іпотекодержателя. Відповідно до постанови Пленуму Верховного Суду України № 9 від 06.1 і.2009р. «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання гіравочинів недійними» при розгляді справ про визнання правочин і в недійними суди залежно від предмета і підстав позову повинні застосовувати норми матеріального права, якими регулюються відповідні відносини, та на підставі цих норм вирішувати справи. Зміст правочину не повинен суперечити положенням також інших, крім актів цивільного законодавства, нормативно-правових актів, прийнятих відповідно до Конституції України (статті 1, 8 Конституції України). Відповідність чи невідповідність правочину вимогам законодавства має оцінюватися судом відповідно до законодавства, яке діяло на момент вчинення правочину. Правочин має бути визнаним недійсним лише з підстав, визначених законом. Відповідно до статей 215 та 216 Цивільного кодексу України вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним та про застосування наслідків його недійсності може буги заявлена як однією зі сторін правочину, гак і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненням правочину. Згідно із п. 34 постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 30 березня 2012 року № 5 «Про практику застосування судами законодавства при вирішенні спорів, що виникають із кредитних правовідносин» окремі правочини щодо іпотечного нерухомого майна, вчинені без згоди іпотекодержателя, можуть бути визнані недійсними за позовом іпотекодержателя. Так, правочин щодо відчуження іпотекодавцем переданого в іпотеку майна або його передачі в наступну іпотеку, спільну діяльність, лізинг, оренду чи користування без згоди іпотекодержателя є недійсним. Відповідно до ст.ст. 4, 10 та 203 ЦК зміст правочину не може суперечити ЦК, іншим законам України, які приймаються відповідно до Конституції України та ЦК, міжнародним договорам, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України, актам Президента України, постановам Кабінету Міністрів України, актам інших органів державної влади України, органів влади Автономної Республіки Крим у випадках і в межах, встановлених Конституцією України та законом, а також моральним засадам суспільства. Відповідно до пункту 3 частини 3 статті 9 Закону України «Про іпотеку», Іпогекодавець має право виключно на підставі згоди іпотекодержателя відчужувати предмет іпотеки. Такої згоди [PERSON] від Банку не отримував. Відповідно до ч. З ст. 215 якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). На підставі викладеного, суд приходить до висновку, що позов ТОВ «Фінансова компанія «Довіра та Гарантія» слід задовольнити в повному обсязі.

Outcome: approved