Jurisdiction: civil
Date: 2014-04-16 00:00:00

Позивач подав позовну заяву про визнання іпотечного договору недійсним, так-як він був укладений з порушенням норм законодавства. У судовому засіданні представник [PERSON] пояснив, що договір іпотеки є недійсним, просив суд задовольнити позов посилаючись на те, що при укладанні договору порушені норми чинного законодавства. Представник відповідача, Медведєва О.Ю., яка діє на підставі довіреності, в судовому засіданні заперечувала проти позову та просила відмовити у задоволенні позову в повному обсязі. Суд, вислухавши позивача, вивчивши матеріали справи, вважає, що позов підлягає задоволенню по наступних підставах. Судом встановлено, що 13.09.2007 року між позивачем та ПАТ «Укрсоцбанк» був укладений договір кредиту № 839/3/27/38/7-434, відповідно якого позичальник - [PERSON] отримав грошові кошти в сумі 595 900,00 гривень з кінцевим терміном повернення до 10.09.2022 року, в забезпечення повернення цих коштів між сторонами був укладений Іпотечний договір № 839/4/27/38/7-665, предметом якого визначено майнові права на незакінчену будівництвом квартиру [ADDRESS], будівництво якої не завершено. Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент його вчинення стороною /сторонами/ вимог, які встановлені ч. 1-3, 5 та 6 ст. 203 даного Кодексу. Ч. 1 ст. ст. 203 ЦК України встановлено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Відповідно до положень ст. 5 Закону України "Про іпотеку", у редакції, що діяла на момент укладення іпотечного договору № 839/4/27/38/7-665 від 13.09.2007 року, предметом іпотеки можуть бути один або декілька об"єктів нерухомого майна; предметом іпотеки також може бути об"єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому; частина об"єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об"єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим Законом; предметом іпотеки можу бути право оренди чи користування нерухомим майном, яке надає орендарю чи користувачу право будувати, володіти чи відчуджувати об"єкт нерухомого майна. Таке право оренди чи користування нерухомим майном для цілей цього Закону вважається нерухомим майном. В той же час, відповідно до вимог ст. 16 Закону України "Про іпотеку", передача в іпотеку об"єктів незавершеного будівництва здійснюється шляхом передачі в іпотеку прав на земельну ділянку, на якій розташований об"єкт незавершеного будівництва. Згідно ст. 3 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" від 12.07.2001 року , майновими правами, які можуть оцінюватися, визнаються будь-які права, пов"язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності /права володіння, розпорядження, користування/ а також інші специфічні права /права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо/ та права вимоги. Також п. 3 ч. 1 ст. 18 вказаного Закону України "Про іпотеку" у чинній редакції передбачав, що іпотечний договір повинен містити таку істотну умову, як опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, та/або його реєстраційні дані. При іпотеці земельної ділянки має зазначатися її цільове призначення. При цьому ч. 2 ст. 18 Закону окремо передбачала, що у разі відсутності в іпотечному договорі однієї із вказаних вище істотних умов, він може бути визнаний недійсним на підставі рішення суду. Оскільки в оспорюваному іпотечному договорі іде мова про майнові права, то з урахуванням того, що законодавець розрізняє різні за своїм змістом майнові права - право власності, право володіння, право користування, тощо /ч. 1 ст. 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень"/, договір повинен містити опис майнового права, тобто конкретний його вид. Однак із оспорюваного іпотечного договору вбачається, що в іпотеку передані майнові права на нерухоме майно, без визначення їх виду /право власності, користування, інші речові права/. Тобто у іпотечному договорі № 839/4/27/38/7-665 від 13.09.2007 року відсутній опис переданого майнового права, тоді як таким описом не може вважатись опис майна, яке має бути збудоване іпотекодавцем, оскільки він є описом майбутнього об"єкту, а не характеристикою майнового права, як того вимагає закон. Виходячи із викладеного, вбачається що іпотечний договір № 839/4/27/38/7-665 від 13.09.2007 року суперечить положенням ч. 2 ст. 5 Закону України "Про іпотеку"/ в редакції, чинній на час укладання оспорюваного договору/ та ч. 1 ст. 18 Закону України "Про іпотеку", що відповідно до діючого законодавства є підставою для визнання його недійсним. У статті 5 Закону України від 5 червня 2003 року № 898-ІV «Про іпотеку» (у редакції з 12.05.2006 р. по 14.01.2009 р.) указаний вичерпний перелік об'єктів, які могли бути предметом іпотеки за іпотечним договором. Предметом іпотеки могли бути один або декілька об'єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об'єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом. Предметом іпотеки також міг бути об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. Частина об'єкта нерухомого майна могла бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості чи приєднання її до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості. Водночас поняття «іпотека майнових прав» і регулювання відносин при передачі в іпотеку майнових прав у цьому Законі були відсутні. Закон України від 19 червня 2003 року № 979-ІV «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» (редакція з 14.01.2006 р. по 23.07.2010 р.) встановлює відносини у системі іпотечного кредитування, а також перетворення платежів за іпотечними активами у виплати за іпотечними сертифікатами із застосуванням механізмів управління майном. Отже, предметом правового регулювання зазначеного Закону є відносини, що виникають з приводу іпотечного боргу, який виникає після невиконання договору, забезпеченого іпотекою, а не для забезпечення кредитного договору, що був укладений 25.01.2008 року між банком та [PERSON]. Майнові права на об'єкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», яким були внесені зміни до Закону України «Про іпотеку». З огляду на наведене слід зробити висновок про те, що при укладенні вищезазначеного договору іпотеки були порушені положення статті 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції станом на 05.01.2008 р.), оскільки майнові права на окремі приміщення в житловому будинку не могли бути предметом іпотеки, таким чином, вимоги позивача за позовом знайшли своє підтвердження в судовому засіданні, у зв'язку із чим суд задовольняє цей позов.

Outcome: approved