Jurisdiction: civil
Date: 2018-07-08 00:00:00

Сільськогосподарський виробничий кооператив «Струмок» звернувся до суду з позовною заявою до [PERSON], товариства з обмеженою відповідальністю "Гранекс-Черкаси" про визнання недійсним договору оренди землі від 02.01.2018 року, скасування його державної реєстрації та визнання договору оренди землі від 30.04.2010 р. поновленим з попереднім орендарем. Вимоги позовної заяви мотивовані тим, що між позивачем та [PERSON] 30 квітня 2010 року був укладений договір оренди земельної ділянки, яка належить [PERSON], площею 2.8170 га, що розташована в адміністративних межах Кропивнянської сільської ради Золотоніського району Черкаської області. В подальшому в даний договір оренди земельної ділянки були внесені зміни та строк його дії продовжено до 31.12.2017 року. Умовами даного договору землі було передбачено, що орендар має переважне право на його поновлення на новий строк. 18.11.2017 року позивач більше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору оренди землі повідомив [PERSON], шляхом направлення йому відповідного поштового повідомлення, про свій намір скористатися своїм вказаним переважним правом на укладення нового договору оренди землі на новий строк та направив відповідний проект додаткової угоди. Проте позивач отримав листа від [PERSON] із змісту якого вбачається, що він не бажає продовжувати договірні відносини із позивачем без будь-яких пояснень свого рішення, тим більше, що лист датований 30.11.2017 року, хоча власник вказаної вище земельної ділянки отримав відповідне повідомлення позивача 09.12.2017 року, що стверджується відповідним поштовим повідомленням, та фактично не дослідивши пропозицію останнього безпідставно відмовив у реалізації переважного права позивача на поновлення договору оренди землі, як попереднього наймача. За відсутності протягом січня 2018 року листа [PERSON] про заперечення у поновленні договору землі та вимог щодо повернення земельної ділянки, позивач продовжував користуватися нею та здійснював її обробку. 27.02.2018 року від [PERSON] на адресу позивача надійшло повідомлення, відповідно до змісту якого [PERSON] 02.01.2018 року уклав договір оренди вказаної земельної ділянки із іншою юридичною особою та просив не чинити перешкод у розпорядженні ним земельною ділянкою та передати її для обробітку новому орендарю. Вказаний договір оренди землі від 02.01.2018 року позивач вважає незаконним, а дії [PERSON] недобросовісними стосовно позивача та такими, що порушують його права та інтереси, зокрема стосовно переважного права на поновлення договору оренди землі на новий строк. На підставі вказаного вище, посилаючись на норми ЗУ «Про оренду землі», рішення Конституційного Суду України та рішення Верховного Суду України, позивач, вважаючи свої права порушеними, просив визнати недійсним договір оренди землі, скасувати запис про його державну реєстрацію та визнати поновленим договір оренди землі від 30.04.2010 року на той же строк та на тих же умовах, на яких він був укладений. У судовому засіданні представник позивача Первак О.М. позовні вимоги підтримала повністю та надав суду пояснення, аналогічні поясненням викладеним в позовній заяві, відповіді на відзив до позовної заяви, посилаючись на чинне законодавство. Крім того, представник позивача наполягала, що позивач повідомив власника земельної ділянки про своє бажання на продовження вказаного договору оренди землі у строк, навіть більший, ніж це передбачено нормами чинного законодавства. Однак [PERSON], навіть не ознайомившись із вказаною пропозицією позивача та не надавши йому жодних допустимих правових причин, передбачених чинним законодавством, підписав листа-відмову про припинення договірних відносин, до закінчення строку договору, не надавши своїх заперечень у поновленні договору чи пропозицій стосовно його умов та уклав інший договір оренди землі, чим порушив переважене право позивача, яке підлягає захисту у судовому порядку, шляхом визнання договору оренди землі від 02.01.2018 року недійсним. Відповідач [PERSON] в судовому засіданні позов не визнав, повідомивши, що при особистому спілкуванні з керівником ТОВ «Гранекс-Черкаси» він був упевненим, що при закінченні попереднього договору оренди буде передавати цьому товариству землю в оренду, оскільки вони надають більш вигідну умови оренди. В той же час керівник Сільськогосподарського виробничого кооперативу «Струмок» конкретних обіцянок не давав, повідомивши, що можливо і буде збільшення орендної плати за умови укладення договору оренди на 10 років. Представники ТОВ «Гранекс-Черкаси» Сєркова С.Г. у судовому засіданні проти задоволення позовних вимог заперечувала та надала суду пояснення аналогічні поясненням викладеним у відзиві на позовну заяву. Відповідно до вказаного відзиву ТОВ «Гранекс-Черкаси» вважає позовні вимоги необґрунтованими, оскільки термін дії угоди і оренди земельної ділянки закінчився 31.12.2017 року, а сторони уклали новий договір оренди вказаної вище земельної ділянки 02.01.2018 року, попередньо повідомивши позивача про небажання власника земельної ділянки продовжувати строк дії вказаного вище договору оренди. Окрім того, умови нового договору оренди землі значно вигідніші для орендодавця, аніж запропоновані позивачем. Про те позивач, достеменно знаючи волю власника земельної ділянки не вчинив жодних дій спрямованих на узгодження всіх істотних умов договору. Таким чином на момент укладення та подальшої реєстрації вказаного договору оренди землі земельна ділянка була вільна від будь-яких обтяжень майнового характеру. За таких обставин, посилаючись на вимоги чинного законодавства стосовно вільного вибору контрагента при укладенні договорів, відповідач вважав вказаний позов необґрунтованим та таким, який задоволенню не підлягає. Суд заслухавши пояснення сторін, вивчивши матеріали справи, приходить до висновку, що позов задоволенню не підлягає з наступних підстав. Як вбачається з матеріалів справи та сторонами не заперечується, [PERSON] є власником земельної ділянки, площею 2.817 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Кропивнянської сільської ради Золотоніського району Черкаської області. Позивач наполягає, що між ним та [PERSON] був укладений договір оренди земельної ділянки від 30.04.2010 року, та в подальшому вказаний договір доповнений змінами від 29.12.2012 року, за умовами яких позивач отримав в оренду вказану земельну ділянку, яка належить [PERSON]. Умовами вказаного договору визначено, що позивач після закінчення строку дії оренди землі, має переважне право на поновлення його на новий строк. Однак дослідивши вказаний договір встановив, що сам договір оренди землі не підписаний уповноваженою відповідною особою позивача, який на момент підписання вказаного договору був наділений відповідними повноваженнями щодо підписання від імені юридичної особи відповідних договорів. Більше того, як вбачається із матеріалів справи позивач та [PERSON] 29.12.2012 року підписали договір про зміни до договору про оренду землі, відповідно до якого внесли зміни до п. 8 договору та виклали його в такій редакції: цей договір укладено строком до 31 грудня 2017 року для ведення товарного сільськогосподарського виробництва - з урахуванням ротації культур згідно з проектом землеустрою. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. Також вказаним договором внесено зміни до п. 9 договору оренди землі, в якому змінено орендну плату розміром до 5% від розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Однак суд бере до уваги, що договір оренди землі від 30.04.2010 року не містить п. 8 та п. 9, адже даний договір розділений на розділи, зокрема Розділ 8, який регулює порядок внесення змін до умов договору, припинення і поновлення його дії, який відповідно складається із підпунктів 8.1-8.7. Строк дії договору визначений Розділом 9 «Термін дії договору», який містить пункти 9.1-9.4. Таким чином взагалі не зрозуміло в які саме пункти чи підпункти договору оренди землі були внесені зміни договором від 29.12.2012 року, та чи дійсно вони стосувалися саме договору оренди землі від 30.04.2010 року. У судовому засіданні представник позивача не зміг надати суду пояснення стосовно обставин викладених вище. Нормами ст. 15 ЗУ «Про оренду землі», в редакції яка діяла станом на час укладення вказаного договору оренди землі, визначено, що невід'ємною частиною договору оренди землі є: план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об'єкта оренди; проект відведення земельної ділянки у разі його розроблення згідно із законом. Однак вказані невід'ємні частини договору суду надані не були. Вказані вище обставини дають суду підстави прийти до висновку, що договір належним чином та у порядку визначеному законодавством оформлений не був. Судом встановлено, що позивач по справі 13.11.2017 року направив [PERSON] повідомлення про поновлення договору із направленням проекту додаткової угоди до вказаного вище договору оренди землі, якою пропонував продовжити термін дії договору та збільшив розмір орендної плати. Вказаного листа [PERSON] отримав 09.12.2017 року, що стверджується відповідним поштовим повідомленням про вручення поштового відправлення, що додано до матеріалів справи. Однак суд бере до уваги, що [PERSON] направив на адресу позивача відповідне повідомлення в якому зазначено, що він відмовляється у поновленні договору оренди землі та у продовженні орендних відносин із СВК «Струмок», та просить повернути йому його земельну ділянку після закінчення дії договору. Суд зважає, що отримання вказаного повідомлення позивачем не заперечувалося, а отже останній знав, що [PERSON] не бажає в подальшому продовжувати орендні відносини із позивачем. Важливою обставиною вказаного листа відповідача [PERSON] є те, що сам лист-повідомлення про відмову у поновленні договору оренди землі із СВК «Струмок» дійсно датований 30.11.2017 року, однак сам лист був відправлений 14.12.2017 року, що стверджується відповідною квитанцією Укрпошти №ПН215600426655, тобто сам лист був відправлений відповідачем позивачу через чотири дні після отримання [PERSON] відповідної пропозиції від СВК «Струмок». Представник позивача в судовому засіданні не зміг надати суду аргументовані пояснення стосовно того, коли саме вони отримали листа від [PERSON] про відмову у поновленні договору оренди землі, на копії листа [PERSON], копія якого додана до матеріалів позову відповідні відмітки вхідної кореспонденції про дату отримання листа підприємством відсутні. Отже суд констатує, що [PERSON] отримавши листа від позивача через чотири дні відправив останньому відповідну відповідь, в якій чітко висловив своє небажання поновлювати договірні відносини із позивачем, докази зворотного матеріали справи не містять. Вказане спростовує твердження позивача, що [PERSON] не отримавши повідомлення від позивача та не ознайомившись із ним самостійно розпорядився своєю земельною ділянкою та без будь-яких підстав відмовив у поновленні вказаного договору оренди землі. За приписами частини першої статті 210 ЦК України та частини першої статті 20 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі підлягає державній реєстрації і, виходячи зі змісту статей 210, 640 ЦК України та статті 18 Закону України "Про оренду землі", є укладеним з моменту його державної реєстрації. Як вбачається із матеріалів справи [PERSON] 02.01.2018 року уклав договір оренди земельної ділянки, площею 2,8170 га, із ТОВ «Гранекс-Черкаси», який був зареєстрований в установленому законодавством порядку 12.01.2018 року, що стверджується даними з Державного реєстру речових прав на нерухоме мано про реєстрацію іншого речового права №110802862 від 17.01.2018 року. Таким чином судом встановлено, що договір оренди землі між відповідачами був укладений після закінчення строку дії попереднього договору оренди із письмовим повідомленням відповідачем позивача про небажання в подальшому продовжувати дію попереднього договору оренди землі. Отже судом встановлено, що позивач достеменно знав про небажання [PERSON] продовжувати орендні відносини із позивачем та вимогу про повернення земельної ділянки її власнику. Суд не сприймає доводів позивача про те, що він не вчиняв жодних інших дій, після повідомлення відповідачем про своє рішення, оскільки останній на момент направлення свого листа ще не отримав відповідної пропозиції позивача про продовження договору оренди землі на нових умовах, а отримав їх тільки 09.12.2017 року, оскільки по-перше сам лист-повідомлення позивач отримав від відповідача 14.12.2017 року, а по-друге в листі відповідача визначено чітко, що останній не бажає продовжувати взагалі орендні відносини із позивачем, а не погоджується із запропонованими умовами останнього, тим більше, що після отримання вказаного листа, позивач не вчинив жодних дій спрямованих на продовження договору, та просто продовжив користуватися вказаною земельною ділянкою. При вирішенні вказаної справи суд враховує правову позицію висловлену Великою Палатою Верховного Суду у справі №594/376/17-ц від 10.04.2018 року, відповідно до якої переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до ст. 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поневолення строку дії договору. Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України (далі ЗК України) передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Згідно із частиною першою статті 626 Цивільного Кодексу України (далі ЦК України) договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України). Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі». Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України «Про оренду землі», яка фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди землі. Так, відповідно до частин першої - п'ятої статті 33 цього Закону (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Частинами восьмою та дев'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді. Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України. Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків. Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно частинами 2-5 цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення. Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди. Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 4 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору. Аналогічний викладеному вище висновок міститься й у постановах Верховного Суду України від 18 березня 2015 року (№ 6-3цс15), 10 червня 2015 року (№6-70цс15), 23 березня 2016 року (№6-146цс16), 13 квітня 2016 року (№6-2027цс15). У справі яка розглядається судом встановлено, що позивач отримав від відповідача [PERSON] відповідного листа про відмову від продовження орендних відносин, а отже достеменно знав позицію відповідача стосовно продовження вказаного договору та вимогу останнього про повернення йому його земельної ділянки. Отже наявність заперечень зі сторони орендодавця щодо поновлення договору з попереднім орендарем, свідчить про недосягнення домовленості щодо істотних умов договору, що дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, не порушено. Такого ж висновку дійшов Верховний Суд у своїй постанові від 23.05.2018 року по справі №573/626/17. Суд враховує, що згідно ч. 1 ст. 41 Конституції України, кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Таким чином вбачається, що обґрунтування позивачем позовних вимог переважним правом на поновлення договору оренди землі є незаконним, так як передбачене ч.1 ст.33 Закону України "Про оренду землі" та ч.1 ст.777 ЦК України, порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до ст. 4 ЦПК України, матиме місце при укладенні договору оренди із новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати своє переважне право та погодження орендодавця із його умовами. Твердження позивача про те, що він продовжував користуватися вказаною земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди землі не свідчить про законність користування орендарем цією земельною ділянкою. Переважне право поновити договір оренди на новий строк можливе лише за умови дотримання строків і процедури повідомлення про намір реалізувати таке право. Крім того, стаття 764 Цивільного кодексу України також передбачає правовий механізм поновлення договору найму, що зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, що, по-перше, наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця. Таким чином, направивши позивачу лист-повідомлення про відмову в продовженні дії договору, у зв'язку з чим необхідно виконати обов'язок щодо повернення об'єкта оренди, відповідач скористався своїм правом вільно розпоряджатися своєю власністю, а продовження позивачем користування орендованою земельною ділянкою та його повідомлення про намір реалізувати переважне право на поновлення договору оренди за наявності заперечень орендодавця не є підставою для поновлення договору оренди землі. Крім того матеріали справи не містять доказів про те, чи сплачувалася відповідна орендна плата за таке користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди землі, чи прийняв власник земельної ділянки таку плату, відсутні і самі докази обробітку позивачем земельної ділянки відповідача. Нормами ст. 12 ЦПК України визначено, що цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін, кожна сторона повинна довести ті обставини , які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Крім того суд враховує також, що ТОВ «ГРАНЕКС-ЧЕРКАСИ» відповідачу [PERSON] запропонувало значно вигідніші умови договору оренди землі, що вбачається із самого змісту договору та відповідних доказів, які містяться у справі та дослідженні в судовому засіданні. Суд також вважає невиправданим посилання позивача на те, що [PERSON] не повідомив позивача щодо наміру укладення нового договору оренди землі з новим орендодавцем, оскільки, як встановлено судом, договір оренди землі між відповідачами був укладений вже коли попередній договір оренди землі припинив свою дію, тобто земельна ділянка вже була вільною від будь-яких обтяжень, а сам [PERSON] попередив позивача про своє небажання продовжувати договірні відносини із позивачем. Однак останній не вчинив жодних дій для вирішення питання продовження дії вказаного договору оренди землі, зміни розміру орендної плати, чи наданні інших послуг власнику земельної ділянки, а з незрозумілих причин просто продовжив користуватися нею. Суд також зважає і на самі вимоги позивача, який просить поновити договір від 30 квітня 2010 року на тих же умовах та на той же строк, однак таке поновлення значно погіршить стан відповідача [PERSON] зокрема і в частині отримання орендної плати, яка навіть із урахуванням змін до вказаного договору від 30.04.2010 року у розмірі 5% від вартості земельної ділянки, є значно нижчою, ніж запропонована ТОВ "Гранекс-Черкаси" у розмірі 10%, що буде, на думку суду, порушенням прав відповідача як володільця вказаної земельної ділянки. Також суд не може залишити поза увагою договір про співробітництво від 27.04.2018 року, який був укладений між ТОВ «Гранекс-Черкаси» та СВК «Струмок», за яким сторони даного договору підтвердили, що вони користуються земельними ділянками на законних підставах, що визначено п. 1.5 договору. Даним договором сторони визначили порядок обробітку своїх земельних ділянок, серед яких і земельна ділянка [PERSON], однак на момент підписання вказаного договору у СВК «Струмок» жодних заперечень з приводу належності такої ділянки ТОВ «Гранекс-Черкаси» не виникало. На підставі наведеного вище, суд приходить до висновку про наявність достатніх підстав для відмови у задоволенні позовних вимог у повному обсязі. Судові витрати по справі, відповідно до ст. 141 ЦПК України, позивачу не відшкодовуються. На підставі викладеного та

Outcome: dismissed