Jurisdiction: civil
Date: 2020-11-01 00:00:00

[PERSON] 03.02.2020р. звернулася в суд із позовом до ТОВ «МС ІмперіалБуд» про захист прав споживачів, визнання недійсним п.2 додаткового договору №2 до попереднього договору про розірвання Попереднього договору № А_336, про повернення коштів за попереднім договором. 13.08.2020р. [PERSON] подала до суду уточнюючу позовну заяву. В обґрунтування позовних вимог зазначила, що 19.10.2017р. між нею та відповідачем було укладено та підписано попередній договір № А_336, згідно якого ТОВ «МС ІмперіалБуд» зобов`язалося продати їй в термін до І кварталу 2019р. двокімнатну квартиру [ADDRESS] , загальною площею 63,05 кв.м., житловою - 31,26 кв.м.. В попередньому договорі зазначено строк здачі в експлуатацію до кінця IV кварталу 2018р.. Однак, ці події не настали в зазначений термін. Також, у попередньому договорі зазначено, що Сторона 2 зобов`язується сплатити Стороні 1 на момент підписання основного договору, до моменту його нотаріального посвідчення, повну вартість об`єкта нерухомості орієнтовно 851175,00 грн.. Згідно попереднього договору нею було внесено забезпечувальний платіж в розмірі 30% вартості квартири, тобто у розмірі 255352, 00 грн., що підтверджується платіжними документами. Однак, відповідач грубо порушив умови попереднього договору, тобто будівництво ведеться повільно, терміни здачі в експлуатацію першої та другої черги порушені на 3 роки. Її ж квартира у другій черзі, тому невідомо коли відбудеться здача 2-ї і усіх наступних черг будівництва квартир, оскільки це великий комплекс на 540 квартир. Також, забудівник - ТОВ «Імперіалбуд МС», не маючи дозвільних документів на увесь комплекс, маючи тільки дозвільні документи на два під`їзди, продовжували вводити в оману інвесторів і укладати попередні договори, таким чином, збираючи кошти із простих людей, одночасно вкладаючи в гучну рекламну компанію. Дозвільні документи ТОВ «Імперіалбуд МС» на проведення будівельних робіт отримали тільки 2 місяці тому. До квартир першої черги ще не підведено мережі електро, водо, газо- постачання, тобто усі ці проблеми упадуть на вирішення членів ОСББ. Тому вона прийняла рішення розірвати попередній договір із відповідачем, оскільки не хоче вкладати кошти, щоб потім їх втратити. Дана компанія забудовника має вкрай сумнівну репутацію на ринку. У жовтні 2019р. вона отримала поштову кореспонденцію у вигляді листа-повідомлення, в якому ТОВ «Імперіалбуд МС» вимагала негайно сплатити залишок повної вартості квартири у розмірі 595822,00 грн. до 25.12.2019р., а згідно попереднього договору мала сплатити до 25.12.2018р.. Оскільки відповідач не виконав умови Попереднього договору у зазначений термін, та зрозумівши, що оплатити кошти в сумі 595822,00 грн. за квартиру, яку забудовник не збудував, не здав в зазначені терміни, таким чином втратити свої кошти, вона прийняла рішення та з`явилась у відділ продажу 31.10.2019р. із усною заявою про розірвання попереднього договору № А_336 та повернення їй сплачених нею коштів у розмірі 255352,00 грн.. Договір було розірвано Додатковим договором №2 від 31.10.2019р. на невигідних для неї умовах. Крім того, менеджер відділу продажу [PERSON] настійливо запропонувала їй підписати Додатковий договір № 1 заднім числом, тобто 27.03.2019р., до Попереднього договору № А_336, термін дії якого закінчився у березні 2018р., залишивши її, таким чином, за межами правового поля один рік і сім місяців. Даний договір була змушена підписати, оскільки їй пояснили, що в противному разі кошти їй не повернуть. У договорі про розірвання Попереднього договору зазначено, що Сторона-1 зобов`язується повернути їй, на вказаний нею рахунок, сплачені нею кошти на протязі 30 днів з дня укладення Попереднього договору та/або Основного договору із третіми особами. Вважає, що ця умова суперечить цивільному законодавству, виходить за межі звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Просила визнати недійсним п.2 Додаткового договору №2 до Попереднього договору № А_336 від 19.10.2017р. про розірвання Попереднього договору № А_336 від 19.10.2017р.; стягнути з ТзОВ "МС ІмперіалБуд" на її користь 255 352 грн. забезпечувального платежу та 42558,75 грн. штрафу у розмірі 5%. Позивачка в судовому засіданні позов підтримала повністю. Пояснила, що уклала із відповідачем попередній договір, сплатила перший внесок. Потім у забудовника виникли резонансні проблеми, після чого він надіслав їй лист про сплату решти ціни за об`єкт нерухомості , незважаючи, що будинок не введений в експлуатацію. Після чого вона звернулася у відділ продажу із усною заявою про повернення їй, сплачених нею, коштів. Однак, їй пояснили, що кошти повернуть в тому разі, коли продадуть квартири третім особам. Вважає дані умови договору несправедливими, оскільки вказана квартира використана як склад на будівництві, і тому її ніхто не купить. Неодноразово зверталась до відповідача із проханням повернути їй кошти, однак їй завжди відмовляли. Просила позов задоволити, згідна на заочний розгляд справи. Відповідач, який належним чином повідомлений про час та місце розгляду справи, в судове засідання не з`явився повторно, а тому справу слід розглянути заочно у відсутності відповідача. Відповідно до ч.1 ст.224 ЦПК України у разі неявки в судове засідання відповідача, який належним чином повідомлений і від якого не надійшло заяви про розгляд справи за його відсутності або якщо повідомлені ним причини неявки визнані неповажними, суд може ухвалити заочне рішення на підставі наявних у справі доказів, якщо позивач не заперечує проти такого вирішення справи. Перевіривши матеріали справи, дослідивши представленні по справі докази та оцінивши їх в сукупності, суд приходить до наступного висновку. Як вбачається із матеріалів справи, 19 жовтня 2017 року між [PERSON] та ТзОВ «МС ІМПЕРІАЛ БУД» був укладений Попередній договір № А_336, згідно якого ТзОВ «МС ІМПЕРІАЛ БУД» зобов`язалося продати їй в термін до І кварталу 2019р. двокімнатну квартиру [ADDRESS] , загальною площею 63,05 кв.м., житловою 31,26 кв.м. Згідно п.1, п. 2.2 Попереднього договору №А_336 Сторона-1 зобов`язується продати Стороні-2, а Сторона-2 зобов`язується купити в термін до кінця І кварталу 2019р. квартиру [ADDRESS] . Строк прийняття Об`єкта будівництва в експлуатацію - до кінця ІVкварталу 2018 року. Сторона-1 має право в односторонньому порядку змінити строк будівництва, а також в односторонньому порядку змінити термін прийняття в експлуатацію Об`єкта будівництва на строк до трьох місяців, і це не буде вважатися порушенням умов цього Договору. Сторона-2 (позивачка) зобов`язується сплатити Стороні-1 на момент підписання Основного договору, до моменту його нотаріального посвідчення, повну вартість Об`єкта нерухомості, орієнтовно складає 851 175,00 грн.. Також 27.03.2019 року між [PERSON] та ТзОВ «МС ІМПЕРІАЛ БУД» був укладений Додатковий договір №1 про внесення змін до Попереднього договору №А_336 від 19.10.2017р., відповідно до якого Сторона-1 зобов`язується продати Стороні-2, а Сторона-2 зобов`язується купити в термін до кінця ІІ кварталу 2020р. квартиру [ADDRESS] . Строк прийняття Об`єкта будівництва в експлуатацію - до кінця І кварталу 2020р.. Відповідно до листа-повідомлення ТзОВ «МС ІМПЕРІАЛ БУД» від 24.10.2019р. Сторона-2, позивачка, повинна була провести оплату забезпечувального платежу шляхом перерахунку коштів на р/р Сторони-1 в наступному порядку: - 255 352,50 грн. до 25.10.2017р. включно; - 595 822,50 грн. до 25.12.2018р. включно. Проте, оплату забезпечувального платежу у повному обсязі та у встановленому порядку проведено не було. 31.10.2019р. між сторонами було укладено Додатковий договір №2 до Попереднього договору №А_336 від 19.10.2017р. про розірвання Попереднього договору №А_336 від 19.10.2017р.. Відповідно до п.1 сторони вирішили розірвати Попередній договір № А_336 від 19.10.2017р.. Відповідно до п.2 вказаного договору Сторони дійшли згоди, що повернення, сплаченого Стороною-2, забезпечувального платежу в сумі 255 352,50 грн., згідно Попереднього договору №А_336 від 19.10.2017р., проводиться шляхом перерахування коштів на банківський рахунок Сторони-2, відкритий у ПАТ «УкрСиббанк», протягом 30 днів після укладення попереднього договору та/або після укладення Основного договору на Об`єкт нерухомості. Згідно п.3 даного договору Попередній договір №А_336 від 19.10.2017р. вважається припиненим з моменту укладення (підписання) цього Додаткового договору. 10.12.2019р. між сторонами було укладено Додатковий договір №3 до Попереднього договору №А_336 від 19.10.2017р. Відповідно до п.1 вказаного договору Сторони дійшли згоди про внесення змін до Попереднього договору №А_336 від 19.10.2017р. із змінами, внесеними 31.10.2019р. Додатковим договором № 2 до Попереднього договору від 19.10.2017р. щодо нових банківських реквізитів для повернення позивачці забезпечувального платежу. Як вбачається із позову, пояснень позивачки, син позивачки [PERSON] , за дорученням [PERSON] , на підтвердження зобов`язання і на забезпечення його виконання за Попереднім договором №А_336 від 19.10.2017р., перерахував на рахунок ТзОВ «МС ІМПЕРІАЛ БУД», Продавцю, грошову суму у розмірі 255 352,50 грн., (двісті п`ятдесят п`ять тисяч триста п`ятдесят дві) гривні50 копійок, як забезпечувальний платіж згідно Попереднього договору №А_336 від 19.10.2017р.,що підтверджується платіжними дорученнями № 1 від 26.10.2017р. на суму 150 000,00 грн. та № 2 від 21.11.2017р. на суму 105 352,50 грн.. У відповідності до частин 1 та 2 ст.635 ЦК України, попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі. Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства. Згідно ч. ч. 1, 2, 4 ст. 639 ІІК України договір може бути укладений у будь-якій формі, якщо вимоги щодо форми договору не встановлені законом. Якщо сторони домовилися укласти договір у певній формі, він вважається укладеним з моменту надання йому цієї форми, навіть якщо законом ця форма для даного виду договорів не вимагалася. Якщо сторони домовилися про нотаріальне посвідчення договору, щодо якого законом не вимагається нотаріальне посвідчення, такий договір є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення. Згідно із ст. 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Згідно ст. 526 ЦК України, зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Частиною 1 статті 530 ЦК України передбачено, що зобов`язання підлягає виконанню у встановлений строк. Відповідно до ст.629 ЦК України, договір є обов`язковим для виконання сторонами. Разом з тим, за твердженням позивачки, відповідач своїх зобов`язань, згідно попередніх договорів не виконав, порушивши усі строки укладення Основного договору та здачі об`єкта будівництва в експлуатацію в строк до кінця IVкварталу 2018р., що передбачено п. 1 Попереднього договору. А тому, відповідачем були порушені умови Попереднього договору, щодо здачі Об`єкта будівництва в експлуатацію. Закон України «Про захист прав споживачів» регулює відносини між споживачами товарів, робіт і послуг та виробниками і продавцями товарів, виконавцями робіт і надавачами послуг різних форм власності, встановлює права споживачів, а також визначає механізм їх захисту та основи реалізації державної політики у сфері захисту прав споживачів. Відповідно до ст. 21 Закону України «Про захист прав споживачів» права споживача вважаються в будь-якому разі порушеними, якщо порушується принцип рівності сторін договору, учасником якого є споживач. Відповідно до п. 22 статті 1 Закону України «Про захист прав споживачів» споживач - фізична особа, яка придбуває, замовляє, використовує або має намір придбати чи замовити продукцію для особистих потреб, безпосередньо не пов`язаних із підприємницькою діяльністю або виконанням обов`язків найманого працівника. Стаття 18 Закону України "Про захист прав споживачів" містить самостійні підстави визнання угоди (чи її умов) недійсною. Визначення поняття "несправедливі умови договору" закріплено в частині другій статті 18 цього Закону - умови договору є несправедливими, якщо всупереч принципу добросовісності його наслідком є істотний дисбаланс договірних прав та обов`язків на шкоду споживачу. Для кваліфікації умов договору несправедливими необхідна наявність одночасно таких ознак: умови договору порушують принцип добросовісності (пункт 6 частини першої статті 3, частина третя статті 509 ЦК України); умови договору призводять до істотного дисбалансу договірних прав та обов`язків сторін; умови договору завдають шкоди споживачеві. Несправедливими, відповідно до п.п. 2, 3, 4, 7 ч.3 ст. 18 вищевказаного Закону є, зокрема, умови договору про: виключення або обмеження прав споживача стосовно продавця (виконавця, виробника) або третьої особи у разі повного або часткового невиконання чи неналежного виконання продавцем (виконавцем, виробником) договірних зобов`язань. встановлення жорстких обов`язків споживача, тоді як надання послуги обумовлене лише власним розсудом виконавця; надання можливості продавцю (виконавцю, виробнику) не повертати кошти на оплату, здійснену споживачем, у разі відмови споживача укласти або виконати договір, без встановлення права споживача на одержання відповідної компенсації від продавця (виконавця, виробника) у зв`язку з розірванням або невиконанням ним договору; надання продавцю (виконавцю, виробнику) права не повертати кошти на оплату ненаданої продукції у разі розірвання договору з ініціативи продавця (виконавця, виробника). Відповідно до абз.1,3 п. 3.2 Рішення Конституційного Суду України від 10.11.2011р. у справі N 1-26/2011 одним із фундаментальних принципів приватноправових відносин є принцип свободи договору, закріплений у пункті 3 статті 3 Кодексу. Разом з тим зазначена свобода є обмеженою - межі дії цього принципу визначаються критеріями справедливості, добросовісності, пропорційності, розумності. Конституційний Суд України виходить також з того, що держава сприяє забезпеченню споживання населенням якісних товарів (робіт,послуг), зростанню добробуту громадян та загального рівня довіри в суспільстві. Відповідно до п.6 ч.1 ст. 3 ЦК України загальними засадами цивільного законодавства є: справедливість, добросовісність та розумність. Відповідно до ч.ч. 3,4,6 ст. 13 ЦК України не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах. При здійсненні цивільних прав особа повинна додержуватися моральних засад суспільства. У разі недодержання особою при здійсненні своїх прав вимог, які встановлені частинами другою - п`ятою цієї статті, суд може зобов`язати її припинити зловживання своїми правами, а також застосувати інші наслідки, встановлені законом. Згідно ч.3 ст. 509 ЦК України зобов`язання має грунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості. Згідно ч.1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Згідно ч.1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Згідно ч.1 ст. 216 ЦК України у разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування. Згідно з ст.3 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. На підставі ст.ст.81, 82 ЦПК України кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Згідно з ч.1 ст.626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Таким чином, оскільки, ТзОВ «МС ІМПЕРІАЛ БУД» не виконало своїх зобов`язань перед позивачкою по продажу вищевказаного об`єкта нерухомості та завершення будівництва із здачею в експлуатацію, що є порушенням та невиконанням умов підписаних попереднього договору та додаткових договорів з боку відповідача, натомість позивачкою сплачено на користь відповідача забезпечувальний платіж в сумі 255 352,50 грн., який підлягає поверненню, у зв`язку із невиконанням відповідачем своїх зобов`язань по здачі, в установлені строки, в експлуатацію об`єкта будівництва. Тому, суд приходить до висновку, що оспорювана умова договору про повернення коштів позивачу після продажу Об`єкта будівництва третім особам є такою, що порушує принцип рівності сторін договору, учасником якого є споживач, єнесправедливою, а як наслідок, недійсною, оскільки позивач не отримала житло за договором та позбавлена права повернути сплачені нею кошти. Також, на думку суду, така невизначена умова договору щодо моменту повернення позивачу коштів суперечить принципу правової визначеності, як складової верховенства права. А тому, відповідно до ст.ст. 203, 215 ЦК України та ст. 18 Закону України «Про захист прав споживачів» позовні вимоги в частині визнання недійним п.2 Додаткового договору №2 до Попереднього договору № А_336 від 19.10.2017р. про розірвання Попереднього договору № А_336 від 19.10.2017р. та стягнення з відповідача на користь позивачки 255 352, 50 грн. забезпечувального платежу, є підставними та підлягають до задоволення судом. Відповідно до п. 13 Попереднього договору № А_336 від 19.10.2017р. передбачено, що у випадку, якщо Основний договір не буде укладений у термін, передбачений в п. 1 даного договору у зв`язку з необґрунтованими діями (бездіяльністю) Сторони-1, остання сплачує Стороні-2 штраф у розмірі 5% від загальної вартості об`єкту нерухомості, протягом 3 календарних місяців з моменту отримання Стороною -1 відповідної вимоги від Сторони-2. А тому, що стосується стягнення із відповідача на користь позивача штрафу у розмірі 5% від загальної вартості Об`єкту нерухомості, то в цій частині позову слід відмовити, оскільки, даний штраф, згідно п. 13 Попереднього договору є договірним наслідком порушення відповідачем умов укладення Основного договору, який не може бути укладений в силу розірвання Попереднього договору У відповідності до ст.141 ЦПК України, з врахуванням задоволення позову, з відповідача на користь держави слід стягнути судові витрати, які складаються із судового збору в розмірі 2553, 52 грн. На підставі викладеного, ст.ст. 11, 526, 530, 610, 611 ЦК України,ст. 18 Закону України "Про захист прав споживачів",

Outcome: approved