Jurisdiction: civil
Date: 2017-06-08 00:00:00

В квітні 2015р. ТОВ "Украгроінвест Холдинг" звернулося до суду з позовом до відповідача [PERSON], посилаючись на те, що 24.05.2006р. між сторонами укладено зареєстрований у встановленому порядку договір оренди належної відповідачу земельної ділянки площею 3.24 га, призначеної для ведення товарного сільськогосподарського виробництва,кадастровий номер 1825286300:03:000:0080, а 25.12.2009р. - додаткову угоду до цього договору, відповідно до яких строк дії договору оренди було продовжено до 2019 року. На підставі вказаного договору позивач користується належною відповідачу земельною ділянкою. Проте 01.08.2014р. відповідач уклав з іншою особою, а саме - з [PERSON] акціонерним товариством "Технологічна аграрна компанія об'єднана" ще один договір оренди землі, відповідно до якого передав в оренду зазначеному товариству земельну ділянку, яка перебуває в оренді у позивача. Вказаний договір було зареєстровано реєстраційною службою Ружинського РУЮ Житомирської області. Оскільки на одну і ту саму земельну ділянку оформлені документи, які підтверджують право оренди, і надають обом суб'єктам господарювання право приступати до обробки земельної ділянки та отримувати з неї врожай, позивач вважає, що укладений відповідачем та ПАТ "ТАКО" договір оренди землі порушує його права та суперечить вимогам законодавства, а тому просив суд визнати недійсним договір оренди земельної ділянки від 01.08.2014р. укладений між [PERSON] та [PERSON] акціонерним товариством "Технологічна аграрна компанія об'єднана" про оренду земельної ділянки 2 площею 3.24 га, кадастровий номер 1825286300:03:000:0080, цільове призначення якої - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка належить [PERSON] на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЖТ № 124828 від 15.06.2004р. та скасувати державну реєстрацію договору оренди землі від 01.08.2014р., укладеного між [PERSON] та ПАТ "Технологічна аграрна компанія об'єднана" про оренду земельної ділянки площею 3.24 га, кадастровий номер 1825286300:03:00:0080, зареєстрованого реєстраційною службою Ружинського районного управління юстиції Житомирської області 02.09.2014 року за індексним номером 15528667 (т.1 а.с.2-4). 15.05.2015 року ТОВ « Украгроінвест Холдинг « уточнив свої позовні вимоги та просив суд визнати недійсним договір оренди землі від 24.05.2006 року укладений між [PERSON] та ПАТ « Технологічна аграрна компанія обєднана « про оренду земельної ділянки, площею 3.24га., кадастровий номер 1825286300:03:000:0080 ( т.1 а.с. 31-32 ). Ухвалою суду від 08.05.2015р. по справі як третю особу на стороні відповідача, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, залучено [PERSON] акціонерне товариство "Технологічна аграрна компанія об'єднана". Ухвалою суду від 22.09.2015р. в прийнятті зустрічного позову [PERSON] до ТОВ "Украгроінвест Холдинг" було відмовлено. Ухвалою суду від 17.12.2015р. за клопотанням позивача [PERSON] акціонерне товариство "Технологічна компанія об'єднана" було залучено до участі в справі як співвідповідача ПрАТ « Технологічна Аграрна компанія об»єднана. В суд сторони не з'явились. Представник позивача подав до суду заяви, в якій просить справу слухати у його відсутність. Суд, дослідивши матеріали справи, встановив наступне. Частиною 4 ст.124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Згідно із ч.1 ст.626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості ( ст.627 ЦК України). За змістом ч.2 ст.792 ЦП України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договору найму регулюються актами земельного законодавства - ЗК України, Законом України "Про оренду землі". Законом України "Про оренду землі" визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі. Відповідно до ст.13 Закону України "Про оренду землі" під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Об'єктом оренди є земельна ділянка. [PERSON], як вбачається з Державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЖТ №124828, виданого 26.02.2004р. Ружинською районною державною адміністрацією, є власником земельної ділянки площею 3.24 га, розташованої на території Топорівської сільської ради Ружинського району Житомирської області, призначеної для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер 1825286300:03:000:0033. Вказане підтверджується також Інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, отриманою Ружинським районним судом Житомирської області 09.06.2017р. Судом встановлено, що 24.05.2006р. між відповідачкою [PERSON] , як власником земельної ділянки площею 3.24 га, та ТОВ "Украгроінвест Холдинг", як орендарем земельної ділянки, строком на 5 років був укладений договір оренди вищезазначеної спірної земельної ділянки. Договір було зареєстровано у державному земельному кадастрі, про що у Державному реєстрі земель Ружинським відділенням Житомирської регіональної філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру" 01.10.2006р. було вчинено запис за № 040622100403 (т.1.а.с.5-8). 25.12.2009р. між тими ж сторонами було укладено додаткову угоду до вказаного договору, відповідно до якої було визначено строк договору в 10 років. Ця угода також була зареєстрована Ружинським відділом Житомирської філії ДП "Центр державного земельного кадастру" про що у Державному реєстрі земель 29.12.2009р. було вчинено запис № 040922100453 (т.1. а.с.10). Саме на наявність вказаної додаткової угоди, якою продовжено строк дії договору оренди землі на 10 року, позивач посилається як на підставу свого права оренди земельної ділянки , яка належить [PERSON] Проте рішенням Ружинського районного суду Житомирської області від 23.02.2017р. по справі за позовом [PERSON] до ТОВ"Украгроінвест Холдинг" про визнання недійсною додаткової угоди до договору оренди землі, яке на даний час набрало законної сили, встановлено, що рішення про державну реєстрацію вказаної додаткової угоди скасовано відповідно до постанови Житомирського окружного адміністративного суду від 24.09.2015р., яка залишена без змін ухвалою Житомирського апеляційного адміністративного суду від 14.12.2015р. та ухвалою ВАС України від 12.05.2016р. З цих підстав вказаним рішенням Ружинського районного суду було відмовлено в задоволенні позовних вимог [PERSON] (т.1 а.с.215-217). Відповідно до ст. 125 ЗК України (в редакції Закону № 1066-VI від 05.03.2009) право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Таким чином, оскільки на даний час відсутня державна реєстрація додаткової угоди до договору оренди землі, а також державну реєстрацію права оренди за вказаною додатковою угодою від 25.12.2009р. не проведено, то ця додаткова угода до договору оренди землі не набрала чинності. Зазначене узгоджується з правовою позицією, викладеною в постанові Верховного Суду України від 13.06.2016р. по справі №6-643цс16. Згідно з п.8 договору оренди від 03.05.2006р. після закінчення строку його дії орендар має переважне право на поновлення договору на новий строк; у цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити дію договору. Пунктом 37 цього договору оренди встановлено, що дія договору припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; ліквідації юридичної особи - орендаря. Правовою підставою набуття права орендного землекористування є укладення договору оренди земельної ділянки. За договором оренди земельної ділянки кожна із сторін наділяється певними правами і водночас на неї покладаються певні обов'язки. Статтею 3 Закону України "Про оренду землі" встановлено переважне право орендаря, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, на його поновлення після закінчення строку, на який було укладено договір. Переважне право орендарів на поновлення договору оренди поширюється на випадки, коли земля знову передається в оренду. Так, частинами першою-п'ятою ст.33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Для застосування частини першої ст.33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновленн договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення. Разом з тим, частиною шостою ст.33 Закону України "Про оренду землі" передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою ст.33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди. Частинами восьмою, дев'ятою ст.33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди може бути оскаржена в суді. Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до ст.3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору. Зазначена правова позиція викладена в постанові Верховного Суду України від 23 березня 2016 року № 6-1206цс15, яка згідно зі ст.360-7 ЦПК України є обов'язковою для судів. Згідно вимог ст. 60 ЦПК України кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх позовних вимог і заперечень. Відповідно до ст.10 ЦПК України сторони та інші особи, які беруть участь у справі, мають рівні права щодо подання доказів, їх дослідження та доведення перед судом їх переконливості. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Проте доказів того, що ТОВ "Украгроінвест Холдинг" направляло на адресу [PERSON] повідомлення про свій намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди на новий строк із проектом додаткової угоди у визначеному Законом України "Про оренду землі" порядку, суду не надано. Той факт, що ТОВ "Украгроінвест Холдинг" продовжувало користуватись спірною земельною ділянкою після закінчення строку дії оренди 24 травня 2011 року не свідчить про продовження договору оренди на попередніх умовах. 01 серпня 2014 року [PERSON] уклала договір оренди спірної земельної ділянки з ПАТ "ТАКО", що стверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо об'єкта нерухомого майна, наданою реєстраційною службою Ружинського районного управління юстиції Житомирської області 16.03.2015р., (т.1 а.с.18). Відтак, спірний договір оренди був укладений між [PERSON] та ПАТ "ТАКО" після закінчення строку дії договору оренди від 24.05.2006 року, а тому не порушує прав позивача на оренду належної відповідачу [PERSON] земельної ділянки. Таким чином, судом встановлено, що строк дії договору оренди від 24 травня 2006 року закінчився, право позивача на переважне поновлення договору оренди землі не порушено, а тому підстав для задоволення позову немає. Крім того, як вбачається з Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, отриманої Ружинським районним судом Житомирської області 09.06.2017р., з 19.02.2016р. зареєстровано право оренди на вищевказану належну [PERSON] земельну ділянку, площею 3.24 га , кадастровий номер 1825286300:03:000:0080, строком на 5 років за орендарем - Товариством з обмеженою відповідальністю "Аграрні системні технології". Таким чином, на даний час відсутня державна реєстрація речового права - права оренди земельної ділянки на підставі оспорюваного позивачем договору оренди землі. Тому зазначене також є підставою для відмови в задоволенні позовних вимог.

Outcome: dismissed