Jurisdiction: civil
Date: 2016-12-06 00:00:00

В квітні 2015 р. ТОВ "Украгроінвест Холдинг" звернулося до суду з позовом до відповідача [PERSON], посилаючись на те, що 03.05.2006 р. між сторонами укладено зареєстрований у встановленому порядку договір оренди належної відповідачці відповідно до Державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЖТ №124809 земельної ділянки площею 3.25 га, призначеної для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, а 25.12.2009 р. - додаткову угоду до цього договору, відповідно до яких строк дії договору оренди було продовжено до 2016 року. На підставі вказаного договору позивач користується належною відповідачу земельною ділянкою. Проте, 01.08.2014 р. відповідач уклав з іншою особою, а саме - ПАТ "ТАКО" ще один договір оренди землі, відповідно до якого передала в оренду зазначеному товариству земельну ділянку, яка перебуває в оренді у позивача. Вказаний договір було зареєстровано реєстраційною службою Ружинського РУЮ Житомирської області. Оскільки на одну і ту саму земельну ділянку оформлені документи, які підтверджують право оренди, і надають обом суб'єктам господарювання право приступати до обробки земельної ділянки та отримувати з неї врожай, позивач вважає, що укладений відповідачем та ПАТ "ТАКО" договір оренди землі порушує його права та суперечить вимогам законодавства, а тому просить суд визнати його недійсним (т.1 а.с.2-4, 31-33). Ухвалою суду від 03.06.2015 р. по справі як третю особу, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, залучено [PERSON] акціонерне товариство "Технологічна аграрна компанія об'єднана"(т.1 а.с.43). Ухвалою суду від 30.10.2015р. за клопотанням позивача [PERSON] акціонерне товариство "Технологічна компанія об'єднана" було залучено до участі в справі як співвідповідача (т.1 а.с.125). Позивач направив до суду заяву, в якій просить розглядати справу у відсутність представника позивача, позовні вимоги підтримав з наведених вище підстав. Відповідач [PERSON] в судове засідання не з'явився, заперечень відносно позову до суду не подав. Представник відповідача і третьої особи - ПАТ "ТАКО" просив суд в задоволенні позовних вимог відмовити, пояснивши, що ПАТ "ТАКО" вважає, що додаткова угода, на яку посилається позивач, є неукладеною, оскільки не було проведено державну реєстрацію цієї угоди виконавчим комітетом відповідної сільської ради. Реєстрація угоди, яка була проведена відділом ДЗК, на думку представника, не відповідає вимогам законодавства, так як ДП "Центр державного земельного кадастру" не був наділений правом проводити державну реєстрацію договорів оренди землі і, відповідно, провів таку реєстрацію з перевищенням своїх повноважень. А тому спірна земельні ділянка на час укладення договору оренди землі між ПАТ "ТАКО" та відповідачем в оренді у позивача не перебувала і, відповідно, укладений договір оренди землі не порушує прав позивача. На підтвердження вказаного представник відповідача надав копії постанов Житомирського окружного адміністративного суду від 24.09.2015р. та Житомирського апеляційного адміністративного суду від 14.12.2015р., відповідно до яких визнано протиправними та скасовано рішення Ружинського відділу Житомирської філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру" про державну реєстрацію договорів оренди землі, укладених Товариством з обмеженою відповідальністю "Украгроінвест Холдинг" та, зокрема, [PERSON] від 03.05.2006 р., реєстраційний номер 040622100088, та додаткових угод до договорів оренди , укладених Товариством з обмеженою відповідальністю "Украгроінвест Холдинг" та [PERSON], зокрема, від 25.12.2009 р., реєстраційний номер 040922100173 (т.1 а.с.210-211). Суд, вислухавши пояснення осіб, які беруть участь у справі, дослідивши письмові докази. встановив наступне. Згідно зі ст.125 ЗК України ( в редакції від 31.03.2006р.) право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації. В чинній на час укладення оспорюваного договору оренди землі редакції вказаної статті передбачено, що право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права. Відповідно до ст.ст.18,20 Закону України "Про оренду землі" (в редакції до 01.01.2013 року) - договір оренди землі підлягає державній реєстрації та набирає чинності після його державної реєстрації. Відповідно до ст. 202 ЗК України ( в редакції до 01.01.2013р. ) Державна реєстрація земельних ділянок здійснювалась у складі державного реєстру земель, що складався з двох частин: книги записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі із зазначенням кадастрових номерів земельних ділянок та поземельної книги, яка містить відомості про земельну ділянку. Ця ж стаття ЗК України в редакції від 07.07.2011р. передбачає , що державна реєстрація земельних ділянок здійснюється у Державному земельному кадастрі в порядку, встановленому Законом. Наказом Державного комітету України по земельним ресурсам № 135 від 23.05.2003 року "Про створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру та удосконалення структури державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах", зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 27 травня 2003 р. за № 408/7729 , встановлено, що реєстрацію земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них, договорів оренди землі здійснює державне підприємство "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах". Крім того, повноваження щодо ведення державного реєстру земель були покладені на ДП "Центр ДЗК" Також відповідно до п.3.2 Інструкції про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право власності на земельну ділянку і право постійного користування земельною ділянкою та договорів оренди землі , затвердженої наказом Державного Комітету України по земельних ресурсах 04.05.99 №43 та зареєстрованої в Міністерстві юстиції України 4 червня 1999 р. № 354/3647 ( в редакції, яка діяла до 20.04.2010року) , передбачено, що Державна реєстрація державних актів на право власності на земельну ділянку, на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі здійснюється структурними підрозділами Центру державного земельного кадастру при Держкомземі України. Таким чином, в 2006 р. та в 2009 р. реєстрація правовстановлюючих документів на земельні ділянки, у тому числі договорів оренди земельних ділянок, здійснювалась у Державному реєстрі земель державним підприємством "Центр державного земельного кадастру". Відповідно до ч. 4 ст.3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до набрання чинності цим Законом, визнаються дійсними у разі відсутності їх державної реєстрації, передбаченої цим Законом, за умови, якщо реєстрація прав та їх обтяжень була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, або якщо на момент виникнення прав та їх обтяжень діяло законодавство, що не передбачало обов'язкової реєстрації таких прав та їх обтяжень. [PERSON], як вбачається з Державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЖТ №124809, виданого 15.06.2004 р. на підставі рішення Ружинської районної державної адміністрації від 26.02.2004 року №116, є власником земельної ділянки площею 3.25 га, розташованої на території Топорівської сільської ради Ружинського району Житомирської області, призначеної для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер 1825286300:03:000:0061 (т.1 а.с.12-13). Судом встановлено, що 03.05.2006 р. між відповідачем [PERSON], як власником земельної ділянки площею 3,25 га, та ТОВ "Украгроінвест Холдинг", як орендарем земельної ділянки, строком на 5 років був укладений договір оренди вищезазначеної спірної земельної ділянки. Договір було зареєстровано у державному земельному кадастрі, про що у Державному реєстрі земель Ружинським відділенням Житомирської регіональної філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру" 01.10.2006 р. було вчинено запис за № 040622100088. 25.12.2009 р. між тими ж сторонами було укладено додаткову угоду до вказаного договору, відповідно до якої було визначено строк договору в 10 років. Ця угода також була зареєстрована Ружинським відділом Житомирської філії ДП "Центр державного земельного кадастру" про що у Державному реєстрі земель 25.12.2009 р. було вчинено запис № 040922100173. Вказане не заперечується сторонами та підтверджується договором оренди землі від 03.05.2006 р., актом приймання-передачі земельної ділянки від 03.05.2006 р., додатковою угодою до договору оренди землі від 25.12.2009 р., актом визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) від 25.12.2009 р., Книгою реєстрації Державних актів на право власності на землю та на право користування землею, договорів оренди землі (т.1 а.с.5-11). З 2013 року державну реєстрацію прав на земельні ділянки покладено на Укрдержреєстр, повноваження якого закріплено в Положенні про Державну реєстраційну службу, затвердженому Указом Президента України від 06.04.2011р. № 401/2011 р.. Таким чином Державний земельний кадастр функціонує паралельно із Державним ре-єстром речових прав на нерухоме майно. Діяльність органів державної реєстрації речових прав з 01.01.2013 року регулює Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" , ч.1 ст. 9 якого передбачено право державного реєстратора запитувати від органів виконавчої влади відповідну інформацію, зокрема щодо зареєстрованих речових прав на нерухоме майно, у тому числі земельні ділянки. Судом встановлено, що 01.08.2014 р. між [PERSON] та [PERSON] акціонерним товариством "Технологічна аграрна компанія об'єднана" було укладено строком на 5 років договір оренди земельної ділянки, площею 3,25 га, розташованої на території Топорівської сільської ради Ружинського району Житомирської області, призначеної для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер якої - 1825286300:03:000:0061, яка належить [PERSON] відповідно до Державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЖТ № 124809 від 15.06.2004 р., тобто тієї ж земельної ділянки, що відповідно до вищевказаного договору оренди від 03.06.2006 р. та додаткової угоди до нього від 25.12.2009 року була передана [PERSON] в оренду ТОВ "Украгроінвест Холдинг". Право оренди вказаної земельної ділянки відповідно до договору від 01.08.2014 р. було зареєстровано за ПАТ "ТАКО" Реєстраційною службою Ружинського районного управління юстиції Житомирської області в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за ін-дексним № 15528659 від 02.09.2014 р.. Зазначене підтверджується оглянутими в судовому засіданні оригіналами вказаного договору оренди землі та матеріалами реєстраційної справи( т.1, а.с.73-95). Згідно роз'яснення Державної реєстраційної служби України №2951/05-15-13 від 06.08.2013 року "Щодо запобігання випадків подвійної реєстрації прав оренди на земельну ділянку за різними правонабувачами" встановлено, що з метою недопущення одночасного існування державної реєстрації декількох прав оренди на одну земельну ділянку, у випадку проведення державної реєстрації права оренди на земельну ділянку державний реєстратор повинен запитувати інформацію про наявність або відсутність зареєстрованих договорів у органів, які здійснювали їх державну реєстрацію до 01.01.2013 р. Згідно вимог ст. 60 ЦПК України кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх позовних вимог і заперечень. Відповідно до ст.10 ЦПК України сторони та інші особи, які беруть участь у справі, мають рівні права щодо подання доказів, їх дослідження та доведення перед судом їх переконливості. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Проте відповідачі не надали суду доказів відносно того, що при реєстрації оспорюваного договору оренди землі державним реєстратором було здійснено запит до відділу Держземагенства та , відповідно, отримано відповідь про відсутність реєстрації договорів оренди на зазначену земельну ділянку. Також відповідачами не надано доказів визнання недійсним, розірвання чи припинення дії договору оренди землі від 03.05.2006 р. та додаткової угоди до нього від 25.12.2009р., укладених [PERSON] з ТОВ "Украгроінвест Холдинг", на час укладення оспорюваного договору оренди землі [PERSON] з ПАТ "ТАКО". Відповідно до ч.2 ст.792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Згідно ст.13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і кори-стування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Згідно правової позиції, викладеної ВСУ у справі №6-162ц13, сторони договору, дійшовши згоди щодо істотних умов договору оренди землі скріплюють його своїми підписами, що і є моментом укладення договору. Разом із тим цивільні права та обов'язки, на досягнення яких спрямоване волевиявлення сторін договору оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації. В момент державної реєстрації набирає чинності (набуває юридичної сили) договір, укладення якого вже відбулося, і така реєстрація не може змінювати моменту укладання договору. Відповідно до ч.1 ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою -третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Частиною 1 ст.203 ЦК України визначено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, йо-го моральним засадам. Відповідно до ч. 1 ст.27 Закону України "Про оренду землі" орендареві забезпечується захист його прав на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону. Таким чином, судом встановлено факт існування одночасно двох правочинів щодо однакового об'єкту договору та зобов'язань, що суперечить законодавству України та породжує наслідки зобов'язань по двом договорам одночасно. З врахуванням викладеного, суд вважає, що договір оренди земельної ділянки, що був укладений 01.08.2014р. між [PERSON] та ПАТ "ТАКО", суперечать вказаним нормам матеріального права, а тому є недійсним з моменту його вчинення, оскільки на час його укладення та на час реєстрації за ПАТ "ТАКО" права на оренду землі були чинними договір оренди спірної земельної ділянки від 03.05.2006 р. та зміни та доповнення до нього від 25.12.2009 р. , які були укладені між [PERSON] і ТОВ "Украгроінвест Холдинг". Та обставина, що відповідно до постанови окружного адміністративного суду Житомирської області від 24.09.2015р. було визнано протиправними та скасовано рішення Ружинського відділу Житомирської філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру" від 20.11.2006р. та від25.12.2009р. про державну реєстрацію договору оренди землі та додаткової угоди до нього, укладених Товариством з обмеженою відповідальністю "Украгроінвест Холдинг" та [PERSON], не є підставою для відмови в задоволенні позову, оскільки вказана постанова , як і постанова ВАС України від 20.04.2010р. по справі № К-8025/09, на яку посилається представник відповідача, набрали чинності, відповідно, 14.12.2015р. та 20.04.2010 р. і зворотної дії в часі не мають, правові наслідки постанови ВАС України від 20.04.2010 р. про визнання недійсним та скасування вищевказаного п.3.2 Інструкції про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право власності на земельну ділянку і право постійного користування земельною ділянкою та договорів оренди землі, не існували на момент вчинення договору оренди та додаткової угоди до нього, укладених [PERSON] та ТОВ "Украагроінвест Холдинг" , які пройшли державну реєстрацію до винесення вказаної постанови, а саме: в 2006р. та в 2009р.. Також правові наслідки постанови Житомирського окружного адміністративного суду від 24.09.2015р. не існували на момент укладення 01.08.2014 р. оспорюваного договору оренди землі та реєстрації 02.09.2014р. на його підставі права оренди землі за відповідачем ПАТ "ТАКО", оскільки вказана постанова набрала чинності 14.12.2015р., тобто після укладення оспорюваного договору оренди землі. Строк дії договору оренди від 3 травня 2006 року закінчився 3 травня 2016 року. Згідно з п.8 договору оренди від 11 травня 2006 року після закінчення строку його дії орендар має переважне право на поновлення договору на новий строк; у цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити дію договору. Пунктом 37 цього договору оренди встановлено, що дія договору припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; ліквідації юридичної особи - орендаря. Правовою підставою набуття права орендного землекористування є укладення договору оренди земельної ділянки. За договором оренди земельної ділянки кожна із сторін наділяється певними правами і водночас на неї покладаються певні обов'язки. Уст. 33 Закону України «Про оренду землі»встановлено переважне право орендаря, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, на його поновлення після закінчення строку, на який було укладено договір. Переважне право орендарів на поновлення договору оренди поширюється на випадки, коли земля знову передається в оренду. Так, частинами першою-п'ятоюстатті 33 цього Законупередбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у встановлений цим договором строк, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з про-ектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Таким чином, відповідно до положеньстатті 33 Закону України «Про оренду землі»реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін. Отже, для застосування частини першоїстатті 33 Закону України «Про оренду землі»та виз-нання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення. Разом з тим, частиною шостоюстатті 33 Закону України «Про оренду землі»передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостоюстатті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди. Частинами восьмою, дев'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі»передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди може бути оскаржена в суді. Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору. Зазначена правова позиція викладена в постанові Верховного Суду України від 23 березня 2016 року № 6-1206цс15, яка згідно зіст. 360-7 ЦПК Україниє обов'язковою для судів. Встановлено, що ТОВ "Украгроінвест Холдинг" продовжує користуватись спірною земельною ділянкою після закінчення строку дії оренди 3 травня 2016 року . Реєстрація договору між [PERSON] і ПрАТ «ТАКО» порушує право позивача на переважне поновлення договору оренди землі, оскільки ТОВ "Украгроінвест Холдинг" не може використати своє переважне право на поновлення договору оренди землі, передбачене у п.8 договору оренди землі від 03.05.2006 року, виконати всі необхідні дії відповіно до вимог ст.33 Закону України «Про оренду землі» щодо поновлення цього договору. З вказаних підстав позовні вимоги підлягають повному задоволенню. Судові витрати по справі, а саме: судовий збір, сплачений позивачем при подачі позову до суду, підлягають стягненню з відповідачів.

Outcome: approved