Jurisdiction: civil
Date: 2019-02-04 00:00:00

Представник позивача звернуся до суду з позовною заявою до відповідачів [PERSON], Селянського (фермерського) господарства «Світлана» про визнання договору оренди недійсним, визнання договору оренди землі №63 від 11.04.2008 року поновленим, шляхом визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі від 11.04.2008 року, в якій просить: - визнати Договір оренди землі, укладений між [PERSON] та Селянським фермерським господарством «Світлана», (кадастровий номер земельної ділянки [NUMBER], площа 10,11 га, державна реєстрація права оренди проведена 21.08.2018 року Новогродівською міською радою), недійсним; - визнати Договір оренди землі №63, укладений 11.04.2008 року між [PERSON] та Товариством з обмеженою відповідальністю «Добропільське сортонасінницьке підприємство», код ЄДРПОУ 02776029, п/р 26004380683 в ПАТ «Райффайзен Банк Аваль», м. Київ, МФО 380805, понволеним на умовах, що викладені в додатковій угоді, а саме: «Додаткова угода до договору оренди землі №63 від 11.04.2018 року с. Добропілля Орендодавцеь - громадянка України [PERSON], адреса: [ADDRESS], та Орендар - Товариство з обмеженою відповідальністю «Добропільське сортонасінницьке підприємство», в особі директора [PERSON], який діє на підставі статуту, з іншого боку, Уклали цю додаткову угоду до договору оренди землі №63 від 11.04.2008 року (надалі - Договір) про наступне: 1. Сторони прийшли до згоди про поновлення дії Договору оренди на 10 років та встановити строк закінчення Договору 11.04.2028 року. 2. Внести зміни до пункту 5.1. Договору, виклавши перше речення пункту 5.1 в наступній редакції: «Розмір орендної плати щорічно складає 26000,00 гривень». 3. Додаткова угода є невідємною частиною договору оренди землі №63 від 11.04.2008 року. 4. Додаткову угоду укладено у трьох примірниках, що мають однакову юридичну силу, один примірник для орендодавця, другий примірник для орендаря, третій примірник для органу, який провів державної реєстрації права оренди. Реквізити сторін Орендодавець [PERSON] [ADDRESS] ІПН [NUMBER] Орендар Товариство з обмеженою відповідальністю «Добропільське сортонасінницьке підприємство» 85032, Донецьа область, Добропільський район, с. Добропілля, вул. Степова, буд. 1і код ЄДРПОУ 02776029 підписи сторін Орендодавець Орендар _________________ __________________» В обґрунтування заявлених позовних вимог вказав, що між ним та відповідачем [PERSON] був укладений договір оренди, законодавством передбачено переважне право орендаря на поновлення договору оренди землі, тому тому у передбачений законодавством та договором строк він направив відповідачу кабанець Р.Д. лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, в яких запропонував поновити договір оренди на той самий строк, а саме на 10 років та встановити орендну плату на рівні 26000,00 грн. на рік. На зазначену пропозицію відповідачем було направлено заперечення у поновленні договору оренди землі, оскільки: - не має наміру повноляти дію вищезазначеного договору оренди; - укладати договір з будь-якими третіми особами; - має намір використовувати земельну ділянку для самостійної обробки; - не згодна з запропонованими істотними умовами, які викладені в проекті додаткової угоди, а саме: з запропонованим щорічним розміром орендної плати, вважає її дуже заниженою, та зі строком на який понволюється договір. Тому, враховуючи бажання відповідача особисто використовувати земельну ділянку, повернув її останньому після закінчення дії договору оренди, але згодом йому стало відомо, що відповідач уклав договір орендм земельної ділянки з третьою особою, а саме: Селянським (фермерським) господарством «Світлана». 12.11.2018 року представник відповідача СФГ «Світлана» надав через канцелярію суду відзив на позовну заяву, в якому просить відмовити позивачу у задоволенні його позовних вимог у повному обсязі з причин незаконності та необґрунтованості, оскільки вважає, що [PERSON] позивачу були направлені письмові повідомлення про відмову в поновленні договору оренди та були наявні заперечення щодо понволення договору, а тому відсутні підстави для застосування переважного права позивача на поновлення договору оренди. При цьому, 13.11.2018 року відповідач [PERSON] також звернулася до суду з відзивом на позовну заяву, в якому просила відмовити у задоволенні позову з аналогічних підстав. 11.12.2018 року представник позивача надав відповідь на відзив, в якому заперечував проти доводів відповідачів, викладених у відзивах на позовну заяву та вважав його переважне право на укладення поновлення договору оренди землі порушеним. Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення учасників справи, оцінивши за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на безпосередньому, всебічному, повному та об'єктивному дослідженні, як окремо, так і в цілому з точки зору належності, допустимості, достовірності, а також достатності і взаємного зв'язку, всі докази по справі суд дійшов таких висновків. Судом встановлено наступні обставини справи та відповідні їм правовіносини. 11.04.2008 року між [PERSON] та СТОВ «Добропільське сортонасінницьким підприємством було укладено Договір №63 оренди землі, який 11.04.2008 року було зареєстровано у Добропільському МВДРФДП «ЦДЗК», про що в книзі записів державної реєстрації договорів оренди зроблено запис, за яким орендодавець передав орендарю в оренду земельну ділянку в розмірі 10,1100 га, що належить йому на підставі державного акта [NUMBER] (копія якого міститься у матеріалах справи) та розташована на території Криворізької сільської ради, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. При цьому, згідно п. 8.1 цього договору він укладається строком на 10 років, починаючи з дня його державної реєстрації, а відповідно до п. 8.2 після закінчення строку договору орендар має переважне право на поновлення договору на новий строк. Тобто, строк дії договору оренди землі сплинув 11.04.2018 року, при цьому, 28.02.2018 року позивачем на адресу [PERSON] було направлено лист повідомлення від 27.02.2018 року та проект додаткової угоди до договору оренди землі від 11.04.2018 року, які останньою було отримано 06.03.2018 року, що підтверджується фіскальним чеком ДД ПАТ «Укрпошта» від 28.02.2018 року, описом та рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення [PERSON] В зазначеному листі-повідомленні позивач запропонував [PERSON] поновити вищевказаний договір оренди землі на новий строк на умовах, що викладені в проекті додаткової угоди. Так, просив поновити договір оренди землі на той самий строк та встановити орендну плату на рівні 26000,00 грн. на рік. На зазначений лист відповідач [PERSON] відреагувала лситом-повідомленням про заперечення у поновленні договору оренди землі від 11.04.2008 року, в якому повідомила, що не має наміру на укладення нового договору оренди у подальшому з будь-якими третіми особами, а має намір вставноити межу земельної ділянки в натурі для самостійного використання та самостійної обробки своєї земельної ділянки. Крім того, вказала, що не згодна з істотними умовами, які викладені у проекті додаткової угоди, а саме з запропонованими щорічним розміром орендної плати, оскільки вваєа його дуже заниженим, та строком, на який бажають поновити договір. При цьому, зазначила, що перемови щодо перегляду умов договору є неможливим ита недоцільними, і наголосила на тому, що що ає намір використовувати земельну ділянку самостійно. У зв'язку з цим, позивачем на підставі акту приймання-передачі земельної ділянки, площею 10,1100 га, кадастровий номер [NUMBER], від 31.07.2018 року, орендовану земельну ділянку було повернуто відповідачу [PERSON] При цьому, з Інформації з Державного земельного кадастру про право власноті та речові права не земельну ділянку від 16.10.2018 року було встановлено, що відповідачем [PERSON] 21.08.2018 року вказану земельну ділянку було передано у користування на праві оренди СФГ «Світлана». Так, до матеріалів справи долучено копію договору оренди земельної ділянки (паю) сільськогосподарського призначення, укладеного 16.08.2018 року між [PERSON] та СФГ «Світлана», за яким орендодавець надав, а орендар прийняв у строкове платне користування земельну ділянку, площею 10,110 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з кадастровим номером [NUMBER], яка розташована на території Криворізької сільської ради Добропільського району Донецької області. Факт реєстрації даного договору в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права підтверджений витягом з реєстру від 21.08.2018 року №135080958. При цьому, згідно умов договору, його було укладено на 20 років, а орендна плата встановлена у розмірі 25208,40 грн в грошовій формі: 8% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (п.п. 8 та 9 договору). Надалі, додатковою угодою від 17.08.2018 року до договору оренди земельної ділянки (паю) сільськогосподарського призначення від 16.08.2018 року, було узгоджено внести зміни до п. 9 договору в чатсині орендної плати, а саме: слова «Орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі 25208,40 грн в грошовій формі; 8% - від нормативної грошової оцінки земельної ділянки», замінити та викласти у наступній редакції: «Розмір орендної плати щорічно складає 26500,00 гривень на рік.» Таким чином, відповідач [PERSON], не зважаючи на пропозицію попереднього орендаря (позивача у справі) поновити договір оренди земельної ділянки на тих самих умовах, при цьому, з урахування змін в частині розміру орендної плати у сумі 26000,00 грн, запропонованих в проекті додаткової угоди, відмовилася від поновлення договору оренди землі та уклала новий договір оренди щодо вказаної земельної ділянки з третьою особою - (відповідачем у справі СФГ «Світлана», на стрко 20 років з розміром орендної плати на рік у сумі 25208,40 грн, тобто на менш сприятливих для себе умовах. Надаючи правову кваліфікацію виниклим між сторонами правовідносинам, суд виходить з наступного. Стаття 15 ЦК України передбачає право кожної особи на захист свого цивільного права в разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства. Отже, указана норма визначає об'єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов'язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи. Таким чином, порушення, невизнання або оспорювання суб'єктивного права є підставою для звернення особи до суду за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту. Особа, права якої порушено, може скористатися не будь-яким, а конкретним способом захисту свого права. Під способами захисту суб'єктивних цивільних прав розуміють закріплені законом матеріально-правові заходи примусового характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав та вплив на порушника. Звертаючись до суду з позовом про захист свого порушеного права на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк, позивач посилається на невизнання орендодавцем його переважного права, передбаченого спірним договором та статтею 33 Закону України "Про оренду землі", унаслідок чого останнім було укладено договір оренди цієї самої земельної ділянки з іншим орендарем. Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Частиною третьою цієї статті передбачено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). Як вбачається зі змісту оспорюваного договору, укладеного між відповідачами, позивач не є стороною зазначеного договору. Разом з тим позивач, як орендар цієї ж земельної ділянки, має право на оспорювання цього договору, оскільки цей правочин порушує його переважне право на використання спірної земельної ділянки. Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України). За частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України "Про оренду землі". Частинами першою - п'ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакція яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин, а саме на час виникнення переважного права у орендаря) передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України. Так, у частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права. Права наймача, що встановлені статтею 777 ЦК України, є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами. При цьому, стаття 33 Закону України "Про оренду землі" об'єднує два випадки пролонгації договору оренди. Так, у частині першій статті 33 цього закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Реалізація зазначеного переважного права на поновлення договору оренди можлива лише за умови дотримання встановлених цією нормою певної процедури і строків (частини 2-5 цієї статті). Так, для застосування частини першої статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити наступні юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення. Частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачена інша підстава поновлення договору оренди, а саме у тому разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність наступних юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обов'язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди. Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку про те, що порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України, матиме місце при укладенні договору оренди: - із новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право; - у випадку недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах та укладення з ним договору, на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права; - укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю у поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об'єкт оренди для власних потреб. Таку правову позицію щодо визнання договору оренди землі недійсним та визнання договору оренди землі поновленим із попереднім орендодавцем висловив Верховний Суд України у своїй постанові від 25.02.2015 року у справі № 6-219цс14. Таким чином, враховуючи те, що відповідачем [PERSON] було укладено новий договір оренди землі з відповідачем СФГ «Світлана» на менш сприятливим для себе умовах, зокрема, в частині строку дії договору та розміру орендної плати, то мало місце порушення переважного права позивача на поновлення дії договору №63 оренди землі від 11.04.2008 року, укладеного між [PERSON] та СТОВ «Добропільське сортонасінницьким підприємством, з урахуванням змін, запропонованих в проекті додаткової угоди до договору оренди землі від 11.04.2008 року, а тому позовні вимоги позивача є обгрунтованими та доведеними, такими, що ґрунтуються на положеннях чинного законодавства, тобто такими, що підлягають задоволенню. Разом з тим, суд констатує, що позивачем було дотримано строки та процедури повідомлення відповідача про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди на новий строк, однак, не зважаючи на це, з боку відповідача [PERSON] мало місце порушення переважного права на поновлення договору оренди землі. При цьому, враховуючи позицію Верховного суду України, викладену в постанові від 23.11.2016 року у справі № 6-2540цс16, суд вважає, що належним способом захисту порушено права позивача у даному випадку є визнання договору оренди, укладеного між відповідачами недійсним, а договору оренди землі, укладеного між відповідачем [PERSON] та позивачем поновленим з урахуванням умов, викладених в проекті додаткової угоди до нього. Крім цього, у відповідності до положень ст. 141 ЦПК України, з відповідачів на користь позивача підлягає стягненню судовий збір у рівних частинах, сплачений позивачем при поданні позову до суду.

Outcome: approved