Jurisdiction: civil
Date: 2021-03-16 00:00:00

[PERSON] звернулась до суду з позовом до Кременчуцької міської ради Кременчуцького району Полтавської області, в якому просить визнати недійсним окреме зобов`язання, викладене в пункті 28 договору оренди землі від 18.02.2019, укладеного між сторонами щодо земельної ділянки комунальної власності площею 970 кв.м., з кадастровим номером 5310436100:08:005:0682, а саме: «в місячний термін після державної реєстрації права оренди земельної ділянки нарахувати та сплатити орендну плату за фактичне використання земельної ділянки площею 970 кв.м у розмірі 4 % від нормативної грошової оцінки землі за період з 23.10.2013 дня набуття права власності на об`єкт нерухомого майна до дня державної реєстрації права оренди земельної ділянки». В обґрунтування позову зазначає, що на підставі пункту сьомого рішення ХХХІІ сесії VІІ скликання Кременчуцької міської ради Полтавської області від 12.10.2018 «Про надання, вилучення та оформлення земельних ділянок в м.Кременчуці» між Кременчуцькою міської радою Полтавської області та [PERSON] 18.02.2019 року укладено договір оренди земельної ділянки комунальної власності площею 970 кв.м., з кадастровим номером 5310436100:08:005:0682 по [ADDRESS] , для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі, код КВЦПЗ В 03.15 (далі земельна ділянка). В односторонньому порядку, відповідачем в своєму рішенні (пункт 7.2.4.), закріплено обов`язок позивача «в місячний термін після державної реєстрації права оренди земельної ділянки нарахувати та сплатити орендну плату за фактичне використання земельної ділянки площею 970 кв.м у розмірі 4 % від нормативної грошової оцінки землі за період з 23.10.2013 дня набуття права власності на об`єкт нерухомого майна до дня державної реєстрації права оренди земельної ділянки». Таке зобов`язання, окремим абзацом дубльоване пункті 28 Договору «Обов`язки Орендаря». Державну реєстрацію вказаного договору здійснено 27.02.2019 року. Перед прийняттям відповідачем рішення про передачу земельної ділянки в оренду, 28.09.2018 року позивачем здійснено авансовий платіж, наперед, за користування земельною ділянкою (як підтвердження намірів на майбутнє в платоспроможності орендаря) в розмірі 61 625, 83 грн., що підтверджується копією квитанції №0.0.1145799025.1, який розрахований самостійно на підставі витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки №1675/0/212-18 від 07.08.2018 року в розмірі 3% за рік від цієї нормативної грошової оцінки. Однак, усвідомлюючи недійсність окремого зобов`язання, викладеного в пункті 28 договору оренди землі, позивачем не нараховувалась і не сплачувалась орендна плата за фактичне використання «земельної ділянки» за період з 23.10.2013 дня набуття права власності на об`єкт нерухомого майна до дня державної реєстрації права оренди земельної ділянки - 27.02.2019 року, у зв`язку з чим, Кременчуцька міська рада Полтавської області звернулась до суду з позовною заявою про стягнення заборгованості за договором оренди землі в розмірі 36\~333,40 грн. за період з 01.11.2013 по 31.12.2019 року. У період з 23.10.2013 року, з дня набуття права власності відповідачем на об`єкт нерухомого майна до 24.07.2018 року, до дня державної реєстрації земельної ділянки в Державному земельному кадастрі, земельна ділянка відповідно до вимог ст.ст. 79, 79-1 Земельного кодексу України не була сформованою, як частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами, як об`єкт цивільних прав, площа її та межі не були визначені відповідним чином, інформація про неї не була внесена до Державного земельного кадастру, кадастровий номер не присвоєно, нормативна грошова оцінка її не проведена. Розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки, визначений станом на 07.08.2019 року не може бути застосований на періоди, коли ця земельна ділянка не була сформована згідно вимог законодавства, тим більше без існування договору оренди землі. Вказане свідчить про недійсність окремого зобов`язання, викладеного в п. 28 договору. Ухвалою суду від 06.01.2021 року відкрито провадження за вказаним позовом та призначено справу до розгляду у спрощеному позовному провадженні. 12.02.2021 року від відповідача Кременчуцької міської ради Кременчуцького району Полтавської області надійшов відзив на позовну заяву. Зазначають, що позивач погодився з рішенням міської ради та умовами договору оренди земельної ділянки, рішення міської ради не оскаржувалось, протоколи розбіжностей не направлялися та після підписання договору проведено його державну реєстрацію. Також позивачем на рахунок міської ради здійснено платіж в розмірі 61625,83 грн. з призначенням платежу орендна плата з фізичних осіб 01.10.2015 01.12.2018, тобто погоджуючись з орендною платою з 2015 року. Крім того, вказують, що земля комунальної власності раніше надавалась в постійне користування КП КСУ-58 «Термоізоляція» на підставі державного акту від 04.03.1999 року та оформлена згідно законодавства, яке діяло на той час та не містила кадастрового номеру земельної ділянки. Проте, згідно п. 2 розділу VII Прикінцевих та перехідних положень ЗУ «Про Державний земельний кадастр» земельні ділянки, право власності (користування) на які виникло до 2004 року, вважаються сформованими незалежно від присвоєння їм кадастрового номеру. Розрахунок розміру орендної плати за користування земельної ділянки здійснений виходячи з актуального розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки, оскільки чинним законодавством не передбачено формування витягів про нормативну грошову оцінку на певну дату, яка вже минула. Вважають, що оскаржуваний пункт договору не суперечить законодавству, а тому просять відмовити в задоволенні позову. 19.02.2021 року позивачем [PERSON] подано відповідь на відзив. Зазначає, що згідно другого абзацу пункту 2 розділу VІІ Прикінцевих та перехідних положень Закону України «Про державний земельний кадастр» положень закону, якщо відомості про земельні ділянки, право користування на які виникло до 2004 року, не внесені до Державного реєстру земель їх державна реєстрація здійснюється на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) або технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земель за заявою їх власників (користувачів земельної ділянки державної чи комунальної власності). Оскільки земельна ділянка сформована і зареєстрована в Державному земельному кадастрі лише 24.07.2018 року, окреме зобов`язання викладене в п. 28 Договору про нарахування та сплату орендної плати за фактичне використання земельної ділянки за період з 23.10.2013 до дня державної реєстрації права оренди земельної ділянки суперечить вимогам ст.ст. 79, 79-1 Земельного\~кодексу України\~та є недійсним. Представник позивача [PERSON] [PERSON] позовні вимоги підтримує, просить задовольнити з підстав викладених у позові. Представник відповідача Кременчуцької міської\~ради Кременчуцького\~району Полтавської\~області \~-\~Гриценко К.В.просить відмовити у задоволенні позову з підстав, викладених у відзиві. Вислухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, повно з`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються заявлені вимоги у їх сукупності та взаємозв`язку, об`єктивно оцінивши усі наявні докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення заяв по суті, суд приходить до наступного висновку. Судом встановлено, що рішенням Кременчуцької міської ради Полтавської області від 12.10.2018 р. «Про надання, вилучення та оформлення земельних ділянок в оренду в м.Кременчуці» затверджено [PERSON] технічну документацію із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі по [ADDRESS] та передано, за умови виконання п. 7.2 цього рішення, в оренду строком на 15 років, земельну ділянку площею 970 кв.м. (кадастровий № 5310436100:08:005:0682) для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі. За умовами п. 7.2.4 рішення [PERSON] необхідно сплатити орендну плату за фактичне використання земельною ділянкою площею 970 кв.м. у розмірі 4 % від грошової оцінки землі за період з 23.10.2013 дня набуття права власності на об`єкт нерухомого майна до дня державної реєстрації права оренди земельної ділянки. 18.02.2019 року між Кременчуцькою міською радою Полтавської області та [PERSON] укладено договір оренди земельної ділянки (кадастровий № 5310436100:08:005:0682) загальною площею 970 кв.м., для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі по [ADDRESS] . Договір укладено строком на 15 років. Державну реєстрацію вказаного договору здійснено 27.02.2019 року, що підтверджується витягом з Державнного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна. Відповідно до п. 5 договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки, станом на 17.01.2019 року становить 890 052,60 грн. За умовами п.9 договору щорічна орендна плата за користування земельною ділянкою встановлюється у розмірі 4 % від її нормативної грошової оцінки та становить 35\~602,10 грн. Пунктом 11 договору орендна плата за земельну ділянку сплачується за місцезнаходженням земельної ділянки за податковий період, який дорівнює календарному місяцю, щомісячно, протягом 30 календарних днів, що настають за останнім календарним днем податкового (звітного) місяця. Пунктом 28 договору передбачені обов`язки орендаря, зокрема, орендар зобов`язався в місячний термін після державної реєстрації права оренди земельної ділянки нарахувати та сплатити орендну плату за фактичне використання земельної ділянки площею 970 кв.м. у розмірі 4% від нормативної грошової оцінки землі за період з 23.10.2013 - дня набуття права власності на об`єкт нерухомого майна до дня державної реєстрації права оренди земельної ділянки. Згідно з Витягу з державного земельного кадастру про земельну ділянку № НВ-0005712312020 від 28.09.2020 року вбачається, що за адресою: [ADDRESS] знаходиться земельна ділянка з кадастровим номером 5310436100:08:005:0682 площею 0,0970 га, що знаходиться у комунальній власності, цільове призначення: 03.15 для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови. Дата державної реєстрації земельної ділянки\~24.07.2018, реєстрацію проведено на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), 20.06.2018. Відповідно до\~статті 80 Земельного кодексу України\~суб`єктами права на землі комунальної власності є територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування. Відповідно до статей\~122,123,124 Земельного кодексу України\~міські ради передають земельні ділянки у власність або користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб. Надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними\~статтею 122 цього Кодексу\~шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі - продажу права оренди земельної ділянки. За приписами\~статті 206 Земельного кодексу України\~використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону. Плата за землю - обов`язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності (підпункт\~14.1.147\~пункту\~14.1\~статті\~14 Податкового кодексу України\~в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин). Так, частина перша\~статті 93 Земельного кодексу України\~встановлює, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Землекористувачі також зобов`язані своєчасно сплачувати орендну плату (пункт "в" частини першої\~статті 96 Земельного кодексу України). У разі надання земельної ділянки в оренду укладається договір оренди земельної ділянки, яким за положенням частини першої статті 21 Закону України "Про оренду землі" визначається орендна плата за землю як платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Водночас за змістом\~статті 125 Земельного кодексу України\~право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Визначення земельної ділянки наведено в ч. 1\~ст. 79 ЗК України, відповідно до положень якої земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами. Як встановлено приписами ч. ч. 1, 3, 4, 9\~ст. 79-1 ЗК України, формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об`єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру; сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі; земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера; земельна ділянка може бути об`єктом цивільних прав виключно з моменту її формування (крім випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок) та державної реєстрації права власності на неї. Позивачем не надано доказів того, що земельна ділянка загальною площею 970 кв.м. по [ADDRESS] була сформована, як об`єкт цивільного права в розумінні ст.ст.\~79,\~79-1\~ЗК України у період з 23.10.2013 року по 24.07.2018 року, а отже не могла бути об`єктом цивільних прав у цей період. Крім того, суд звертає увагу, що основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності є нормативна грошова оцінка земель, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки, є підставою для перегляду розміру орендної плати, який в будь-якому разі не може бути меншим, ніж встановлено положеннями п.\~288.5.1 ст. 288 ПК України. Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 10.09.2018 у справі № 920/739/17. Відповідно до ч. 2 ст.\~20\~і ч. 3 ст.\~23 ЗУ "Про оцінку земель"\~дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин. За змістом ст. ст.\~15,\~20,\~21 ЗУ "Про Державний земельний кадастр"\~(який набрав чинності 01.01.2013) до Державного земельного кадастру включаються такі відомості про земельні ділянки як нормативна грошова оцінка. Внесення до Державного земельного кадастру передбачених цим Законом відомостей про об`єкти Державного земельного кадастру є обов`язковим. Відомості про нормативну грошову оцінку земель вносяться до Державного земельного кадастру на підставі технічної документації з такої оцінки. Отже, для виготовлення витягу та оформлення даних про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки повинна бути сформована сама земельна ділянка як об`єкт права власності, а також як об`єкт цивільних прав (ст. 79 та 79-1 Земельного кодексу України), а також проведена її нормативна грошова оцінка відповідно до вимог законодавства. Відповідно до ч. 2\~ст. 651 ЦК України, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотності порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Способами захисту прав власника або землекористувача на земельну ділянку, крім іншого, є визнання прав та визнання угоди недійсною (п. «а», «в» ч. 3\~ст. 152 ЗК України). Відповідно до ч. 1, 3\~ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою\~статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). Згідно положень частини першої та п`ятої\~статті 203 ЦК України\~зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Згідно\~ст.217 ЦК України, недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини. Не заслуговують на увагу твердження представника відповідача, що позивач погодився з розміром орендної плати встановленим в пункті 28 договору оренди землі, здійснивши платіж в розмірі 61625,83 грн., оскільки він здійснений 28.09.2018 року до укладення договору оренди. Позивач зазначає,що ним здійснено авансовий платіж за користування земельною ділянкою як підтвердження намірів на майбутнє в платоспроможності орендаря. Також безпідставними є посилання представника Кременчуцької міської ради, що земельна ділянка раніше надавалась в постійне користування КП КСУ-58 «Термоізоляція» на підставі державного акту від 04.03.1999 року, оформлена згідно законодавства, яке діяло на той час, а тому вважається сформованою незалежно від присвоєння їй кадастрового номеру, оскільки державна реєстрація права власності на земельну ділянку за відповідачем здійснена 24.07.2018 року на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), 20.06.2018. Враховуючи вищевикладене, суд погоджується з доводами позивача, що земельна ділянка у період з 23.10.2013 року по 24.07.2018 року не була сформована, як об`єкт цивільного права, та приходить до висновку, що окреме зобов`язання, викладене в пункті 28 договору оренди землі від 18.02.2019, про нарахування та сплату орендної плати за фактичне використання земельної ділянки площею 970 кв.м у розмірі 4 % від нормативної грошової оцінки землі за період з 23.10.2013 дня набуття права власності на об`єкт нерухомого майна до дня державної реєстрації права оренди земельної ділянки» слід визнати недійсним, оскільки воно суперечить ст.\~79,\~79-1 ЗК України.

Outcome: approved