Jurisdiction: civil
Date: 2016-12-27 00:00:00

Фермерське господарство "Жито -3" звернулося у серпні 2016 року до суду з позовом до відповідачів. Просило визнати недійсним договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 5320480400:00:002:0010, укладений між [PERSON], [PERSON], [PERSON] та фермерським господарством "Юхименко Агро"; визнати поновленим договір оренди земельної ділянки №5 від 01 березня 2010 року, зареєстрований відділом Держкомзему Гадяцького району 21 квітня 2011 року шляхом визнання укладеною додаткової угоди від 21 квітня 2016 року між [PERSON], [PERSON], [PERSON] та фермерським господарством "Жито-3" в редакцїі, яка була направлена орендодавцям. У судовому засіданні представник позивача повністю підтримав позовні вимоги та просив їх задовольнити з підстав, викладених в позовній заяві. Відповідачі [PERSON], [PERSON] та її представник, [PERSON] та представник фермерського господарства "Юхименко Агро" в судовому засіданні позовні вимоги не визнали та пояснили, що вважають укладеним та діючим договір оренди належної їм земельної ділянки з ФГ "Юхименко Агро", так як вони не бажали продовжувати договір з ФГ "Жито -3", про що письмово повідомили орендаря. Заслухавши сторони та їх представників, вивчивши матеріали справи, суд прийшов до висновку про часткове задоволення позовних вимог, виходячи з наступного. Судом встановлено, що згідно відомостей з державного реєстру речових прав на нерухоме майно [PERSON], [PERSON] та [PERSON] є співвласниками по 1/3 частині земельної ділянки з кадастровим номером 5320480400:00:002:0010, загальною площею 3,1536 га. Відповідачі набули право власності на вищезазначену ділянку в порядку спадкування після померлої 29 червня 2013 року [PERSON]. 01 березня 2010 року між орендодавцем [PERSON] та фермерським господарством "Жито-3" укладено договір оренди земельної ділянки площею 3,154 га строком на п'ять років. Відповідно до п.8 договору після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за тридцять днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. Вищезазначений договір зареєстровано 21.04.2011 року у відділі Держкомзему в Гадяцькому районі Полтавської області. Відповідно до наданих копій поштових повідомлень з описом вкладень 17 лютого 2016 року орендар направив відповідачам [PERSON], [PERSON], [PERSON] листи-повідомлення про поновлення договору оренди та по два екземпляри додаткової угоди. Як вбачається з штампу на поштовому конверті 09 березня 2016 року відповідачі направили на адресу позивача лист-повідомлення, згідно якого після закінчення терміну дії договору, а саме 21 квітня 2016 року вони не мають наміру поновляти його на новий термін. Відповідно до наданої в судовому засіданні копії договору оренди земельної ділянки 01 березня 2016 року [PERSON], [PERSON], [PERSON] та фермерське господарство "Юхименко Агро" уклали договір на 10 років зі сплатою орендної плати в розмірі 7% від нормативної грошової оцінки землі. Як вбачається з проекту додаткової угоди про поновлення договору оренди землі, надісланому ФГ "Жито-3" орендодавцям, запропонований строк договору оренди встановлювався на 10 років та розмір орендної плати 7% від нормативної грошовї оцінки. Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України (далі ЗК України) передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обовязків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України). За частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі». Правила поновлення договору оренди землі передбачено в ст. 33 Закону України «Про оренду землі». Відповідно до частин першої-пятої вказаної статті по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обовязки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору землі на новий строк, зобовязаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Відповідно до правової позиції у справі № 6-55цс15 Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України за змістом статті 33 Закону України «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обовязки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Реалізація зазначеного переважного права на поновлення договору оренди можлива лише за умови дотримання встановлених цією нормою певної процедури і строків. Отже, з огляду на загальні засади цивільного законодавства та судочинства, права особи на захист у суді порушених або невизнаних прав, рівності процесуальних прав і обовязків сторін (статті 3, 1215, 20 ЦК України; статті 35, 11, 15, 31 ЦПК України) необхідно дійти висновку про те, що в разі невизнання орендодавцем права орендаря, передбаченого статтею 33 Закону України «Про оренду землі», на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк таке право підлягає захисту судом за позовом орендаря шляхом визнання недійсним договору оренди цієї самої земельної ділянки, укладеного орендодавцем з іншим орендарем, на підставі пункту 2 частини другої статті 16 ЦК України. Суд прийшов до висновку, що укладення орендодавцями договору оренди з фермерським господарством "Юхименко Агро" 01 березня 2016 року, тобто навіть до направлення 09 березня 2016 року повідомлення про відсутність наміру поновити дію договору з фермерським господарством "Жито-3" свідчить про порушення права попереднього орендаря на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк, так як в судовому засіданні не доведено неналежного виконання своїх обов'язків орендарем. Судом враховується, що повідомлення відповідачів [PERSON], [PERSON], [PERSON] не містить будь-якого обгрунтування причин відмови в поновленні договору оренди чи незгоди з запропонованими істотними умовами договору, що протирічить ст. 33 Закону України "Про оренду землі". В той же час, судом не може бути прийняте рішення щодо визнання поновленим договору оренди шляхом визнання укладеною додаткової угоди від 21 квітня 2016 року, так як лист - повідомлення про поновлення договору оренди містить пропозицію щодо поновлення договору оренди землі на той самий строк на тих самих умовах, які були передбачені договором. Згідно п.8 договору строк його дії складає 5 років. Але, текст додаткової угоди містить пункт про поновлення строку договору на 10 років, що є зміною істотних умов договору оренди землі. Укладення відповідачами нового договору з ФГ "Юхименко Агро" не може бути свідченням їх волевиявлення на зміну істотних умов договору оренди з ФГ "Жито-3", зокрема щодо строку дії, так як переписка сторін з цього питання не велась. Окрім того, п.35 договору від 01.03.2010 року містить положення, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується в судовому порядку. Згідно ст.651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї з сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Враховуючи вищенаведене, суд не вбачає можливості визнання договору оренди поновленим, шляхом визнання укладеною додаткової угоди від 21 квітня 2016 року, так як це протирічить ст. 627 ЦК України щодо вільного визначення умов договору.

Outcome: partial