Jurisdiction: civil
Date: 2016-12-13 00:00:00

Позивач звернувся до суду з позовом до [PERSON], Фермерського господарства "Світанок-2" про визнання договору оренди землі недійсним та скасування державної реєстрації права оренди земельної ділянки, в котрому зазначено, що [PERSON] є власником земельної ділянки кадастровий [NUMBER] площею 4,399 га, розташованої за адресою: [ADDRESS], зареєстрованої в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за реєстраційним № [NUMBER], належній Відповідачу 1 на підставі свідоцтва про спадщину за заповітом серія та номер [NUMBER], виданому 04.12.2010р., що підтверджується Інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно [NUMBER] від 16.02.2016р. Між АТ «Калина» та [PERSON], спадкоємцем якої є відповідач 1 укладено договір оренди землі б/н від 18.09.2005р. на зазначену земельну ділянку, зареєстрований у Згурівському відділенні Київської регіональної філії №12 Центр ДЗК Державного комітету України по земельних ресурсах, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 06.04.2007р. за [NUMBER]. За умовами п. 8 Договору оренди [PERSON] передала АТ «Калина» в оренду земельну ділянку в строкове платне користування строком на 10 років. Відповідно до п. 39 Договору договір набирає чинності з моменту його державної реєстрації. Таким чином, відповідно до законодавства, яке діяло у 2007р. договір набув чинності після його державної реєстрації, а речове право на земельну ділянку площею 4, 399 га, а саме право користування земельною ділянкою було передане АТ «Калина» на строк до 06.04.2017 року. На виконання договору протягом усього строку його дії АТ «Калина» користувалося переданою у строкове платне користування земельною ділянкою за її цільовим призначенням, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, і своєчасно виплачувало відповідачеві 1 орендну плату, що підтверджується платіжними відомостями на виплату орендної плати, зокрема за 2015 рік. 16.02.2016р. АТ «Калина» замовило інформаційну довідку з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, що земельної ділянки [PERSON], право користування якої належить АТ «Калина», та дізналось про порушення свого речового права, а саме, із вказаної довідки вбачається, що останній протягом строку дії існуючого договору із АТ «Калина», уклав ще один договір, а саме: договір оренди землі б/н від 20.10.2015р., тієї ж земельної ділянки із ФГ «Світанок-2». Рішенням державного реєстратора Помазун С.С. реєстраційної служби Яготинського РУЮ, на підставі зазначеного договору, право оренди земельної ділянки зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, про що вчинено запис за № [NUMBER], що підтверджується Інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно [NUMBER] від 16.02.2016р. Вважає, що укладені між відповідачем 1 та відповідачем 2 договір оренди землі б/н від 20.10.2015 р. суперечить вимогам законодавства, та підлягає визнанню недійсним на підставі ч.1 ст.761, ч.1 ст. 203, ч.1 ст. 215 ЦК, а запис в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно [NUMBER] про державну реєстрацію права користування належною відповідачу 1 земельною ділянкою за відповідачем 2 підлягає скасуванню. Відповідно до ч.1 ст. 396 ЦК особа, яка має речове право на чуже майно, має право на захист цього права, у тому числі і від власника майна, відповідно до положень глави 29 цього Кодексу. Відповідно до ст. 13 ЗУ «Про оренду землі» Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Відповідно до ст. 25 ЗУ «Про оренду землі» орендар земельної ділянки має речові права, зокрема: самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі; отримувати продукцію і доходи; Відповідно до ч.ч.1, 2 ст. 27 ЗУ «Про оренду землі» орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону. Орендар в установленому законом порядку має право витребувати орендовану земельну ділянку з будь-якого незаконного володіння та користування, на усунення перешкод у користуванні нею, відшкодування шкоди, заподіяної земельній ділянці громадянами і юридичними особами України, іноземцями, особами без громадянства, іноземними юридичними особами, у тому числі міжнародними об'єднаннями та організаціями. Відповідно до ч. 1 ст. 761 ЦК право передання майнау найм має власник речіабо особа, якій належать майнові права. Таким чином, після укладення між [PERSON] та АТ «Калина» договору оренди землі б/н від 18.09.2005р., та його державної реєстрації проведеної 06.04.2007р., речове право на користування належною Відповідачеві 1 земельною ділянкою було передане АТ «Калина», на строк дії зазначеного договору. На цій підставі, відповідно до ч.1 ст. 761 ЦК в момент укладення між відповідачем 1 та відповідачем 2 договору оренди тієї ж земельної ділянки відповідач 1 не мав права передання належної йому земельної ділянки у найм іншим особам, оскільки вона знаходилась в наймі у АТ «Калина». Відтак, укладений між відповідачами договір оренди землі б/н від 20.10.2015р., суперечить ч.1 ст. 761 ЦК, ст. 25 ЗУ «Про оренду землі» та спрямований на порушення речових прав АТ «Калина». Відповідно до ч. 3 ст. 3 ЗУ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень» Речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними за наявності однієї з таких умов: 1) реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення; 2) на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов'язкової реєстрації. Відповідно до ч. 3 ст. 3 ЗУ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень» Будь-які дії особи, спрямовані на набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, можуть вчинятися, якщо речові права на таке майно зареєстровані згідно із вимогами цього Закону, крім випадків, коли речові права на нерухоме майно, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними згідно з частиною третьою цієї статті, та у випадках, визначених статтею 28 цього Закону.Таким чином запис за № [NUMBER] в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права користування земельною ділянкою кадастровий [NUMBER], за Відповідачем2 суперечить ч.3, ч.4 ст. 3 ЗУ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень», оскільки право користування зазначеною земельною ділянкою було зареєстроване за АТ «Калина» до 1 січня 2013р. відповідно до законодавства, що діяло на момент виникнення цього права у АТ «Калина». Просив договір оренди землі б/н від 20.10.2015р., укладений між [PERSON] та із ФГ «Світанок-2» щодо земельної ділянки кадастровий [NUMBER], площею 4,399га., розташованої за адресою: [ADDRESS], зареєстрованої в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за реєстраційним № [NUMBER] визнати недійсним та запис за [NUMBER] в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, про державну реєстрацію іншого речового права, а саме права оренди земельної ділянки кадастровий [NUMBER], площею 4,399 га., розташованої за адресою: [ADDRESS] за ФГ «Світанок-2» скасувати. В судовому засіданні представник позивача за первісним позовом підтримав позовні вимоги та пояснив, що згідно зі ст. 18 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Статтею 20 Закону передбачено, що укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом. Відповідно до п. 2 Порядку державної реєстрації договорів оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 року N 2073, державна реєстрація договорів оренди є офіційним визнанням і підтвердженням державою факту виникнення або припинення права оренди земельних ділянок. Згідно із ч. 3 ст. 640 ЦК України договір, який підлягає державній реєстрації, є укладеним з моменту державної реєстрації. Зазначена правова позиція міститься у рішенні Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 12.10.2011 року, а також у постанові Верховного суду України № 6-162цс13 від 16.02.14р. на яку посилається позивач. Представник відповідача ФГ "Світанок-2", відповідач в судове засідання не з"явилися, про день та час розгляду справи повідомлені належним чином. Представник відповідача [PERSON] надав до суду письмові заперечення, в котрих просив залишити позов ПАТ "Калина" без задоволення та звернувся до суду із зустрічною позовною заявою до ПАТ "Калина", ФГ "Світанок", в котрій просив договір оренди земельної ділянки, укладений 18.09.2007 року між померлою [PERSON] та ЗАТ "Калина" визнати припиненим з 18.09.2015 року у зв"язку з закінченням строку, на який його було укладено, зобов"язати ПАТ "Калина" повернути [PERSON] земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва розміром 4,399 га, кадастровий номер [NUMBER], яка розташована на території Красненської сільської ради, зареєстрована в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за реєстраційним номером [NUMBER] та належна йому на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом № [NUMBER]. Представник ПАТ "Калина" проти зустрічного позову заперечував з тих мотивів, що строк дії договору не закінчився. Перевіривши матеріали справи, заслухавши пояснення представника позивача, дослідивши докази, суд вважає, що первісний позов підлягає до задоволення, а в задоволенні зустрічного позову необхідно відмовити. В силу ст. 13 ЗУ «Про оренду землі» (в редакції, що діяла на момент укладення договору) договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Відповідно до ст. 25 ЗУ «Про оренду землі» орендар земельної ділянки має речові права, зокрема: самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі; отримувати продукцію і доходи. Згідно вимог ч.ч. 1,2 ст. 27 ЗУ «Про оренду землі» орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону. Орендар в установленому законом порядку має право витребувати орендовану земельну ділянку з будь-якого незаконного володіння та користування, на усунення перешкод у користуванні нею, відшкодування шкоди, заподіяної земельній ділянці громадянами і юридичними особами України, іноземцями, особами без громадянства, іноземними юридичними особами, у тому числі міжнародними об'єднаннями та організаціями. В силу ст. 17 ЗУ "Про оренду землі" термін договору оренди земельної ділянки (у тому числі й до настання певної умови) визначається за погодженням сторін, але не більш як на п'ятдесят років. Згідно зі ст. 18 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Статтею 20 Закону передбачено, що укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом. В силу ст. 598 ЦК України зобов"язання припиняється частково або у повному обсязі на підставах, встановлених договором… Згідно ст. 629 ЦК України договір є обов"язковим для виконання сторонами, а відповідно до ст. 631 ЦК України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов"язки відповідно до договору. В силу ст. 205 ЦК України закон визначає лише дві форми правочину - усну та письмову, а в силу ст.218 ЦК України заперечення однією з сторін факту вчинення правочину або оспорювання окремих його частин може доводитись письмовими доказами, засобами аудіо- , відеозапису та іншими доказами, рішення суду не може ґрунтуватись лише на показах свідків. В силу ст.ст. 125, 126 ЗК України, що набрав чинності 1 січня 2002 року право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації. Право оренди землі оформляється договором, який реєструється відповідно до закону. Судова практика у роз'ясненні поняття правочин виходить з того, що правочин це правомірна, тобто не заборонена законом, вольова дія суб'єкта цивільних правовідносин, що спрямована на встановлення, зміну чи припинення цивільних прав та обов'язків. Правомірність є конститутивною ознакою правочину як юридичного факту. Презумпція правомірності правочину закріплена у ст. 204 ЦК України та може бути спростована насамперед нормою закону, яка містить відповідну заборону. Згідно ст. 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним. Статтею 203 ЦК України передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Відповідно до ст. 4 ЦК України …актами цивільного законодавства є також інші закони України…, постанови Кабінету Міністрів..., акти органів державної влади України, що видаються у випадках і в межах, встановлених Конституцією та законом. Згідно ч.1,ч.2 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами ) вимог, які встановлені чистинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 ЦК України. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У такому разі визнання такого правочину недійсним не вимагається. В силу ст.ст. 215 і 216 ЦК України суди вправі розглядати позови про визнання оспорюваного правочину недійсним і застосування наслідків його недійсності, про встановлення нікчемності правочину і застосування наслідків його недійсності. Згідно ст. 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. В силу ч.3 ст. 152 Земельного кодексу України захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюються шляхом, зокрема, визнання угоди недійсною. Згідно ч.ч. 1, 2 ст. 651 ЦК України розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Відповідно до ч. 1 ст. 761 ЦК право передання майнау найм має власник речіабо особа, якій належать майнові права. Відповідно до ч. 3 ст. 3 ЗУ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень» речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними за наявності однієї з таких умов: 1) реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення; 2) на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов'язкової реєстрації. В силу ст. 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. З копії договору оренди землі від 18.09.2005 року (а.с. 5-7, 82-84) вбачається, що між Закритим акціонерним товариством «Калина» та [PERSON] укладено договір оренди земельної ділянки площею 4,399 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої на території Красненської сільської ради Згурівського району Київської області, який зареєстровано у Згурівському відділенні Київської регіональної філії № 12 Центру ДЗК Державного комітету України по земельних ресурсах про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 06.04.2007 року за [NUMBER], земельна ділянка згідно даного договору, передана в строкове платне користування строком на 10 років. З копії інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна (а.с. 8-10) вбачається, що [PERSON] та ФГ «Світанок-2» 20.10.2015 року уклали договір оренди земельної ділянки площею 4,399 га на 7 років з правом пролонгації, право користування земельною ділянкою зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, про що вчинено запис № [NUMBER]. З платіжної відомості на виплату орендної плати за паї за 2015 рік (а.с. 11-12) вбачається, що [PERSON] отримав від Публічного акціонерного товариства «Калина» у 2015 році 2544,50 гривень та 1800 гривень. З копії листа відділу Держгеокадастру у Згурівському районі від 18.05.2016 року (а.с. 61) вбачається, що у відділі Держгеокадастру у Згурівському районі наявна інформація про реєстрацію договору оренди земельної ділянки площею 4,399 га за номером реєстрації [NUMBER] від 06.04.2007 року між ЗАТ «Калина» та [PERSON] З копії свідоцтва про право на спадщину за заповітом від 04 грудня 2009 року (а.с. 68, 73) вбачається, що [PERSON] на праві власності належить земельна ділянка для ведення товарного сільськогосподарського виробництва розміром 4,399 га, кадастровий номер [NUMBER], яка розташована на території Красненської сільської ради, зареєстрована в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за реєстровим номером № [NUMBER]. З копії державного акту на право приватної власності на землю (а.с. 69, 72) вбачається, що на підставі рішення 25 сесії 23 скликання Красненської сільської ради народних депутатів від 20.02.2001 року № 50 [PERSON] передано у приватну власність земельну ділянку площею 4,399 га в межех Красненської сільської ради для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. З копії книги записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі (а.с. 100-101) вбачається, що між закритим акціонерним товариством «Калина» та [PERSON] укладено договір оренди земельної ділянки площею 4,399 га, який зареєстровано у Згурівському відділенні Київської регіональної філії № 12 Центру ДЗК Державного комітету України по земельних ресурсах про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 06.04.2007 року за [NUMBER], земельна ділянка передана в строкове платне користування строком на 10 років. З копії договору оренди землі від 14.09.2015 року (а.с. 78-80) вбачається, що між Фермерським господарством «Світанок-2» та [PERSON] укладено договір оренди земельної ділянки площею 4,399 га, згідно даного договору, земельна ділянка передана в строкове платне користування строком на 7 років. З копії акта прийому-передачі земельної ділянки на умовах оренди від 14 вересня 2015 року (а.с. 81) вбачається, що орендодавець [PERSON] передав, а орендар фермерське господарство «Світанок-2» прийняв в користування земельну ділянку площею 4,3990 га кадастровий номер [NUMBER] строком на 7 років. В судовому засіданні встановлено, що [PERSON] є власником земельної ділянки кадастровий [NUMBER] площею 4,399 га, розташованої за адресою: [ADDRESS], зареєстрованої в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за реєстраційним № [NUMBER], належній йому на підставі свідоцтва про спадщину за заповітом серія та номер [NUMBER], виданому 04.12.2010 р., що підтверджується Інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № [NUMBER] від 16.02.2016 р. Між АТ «Калина» та [PERSON], спадкоємцем якої є [PERSON] укладено договір оренди землі б/н від 18.09.2005р., на зазначену земельну ділянку, зареєстрований у Згурівському відділенні Київської регіональної філії №12 Центр ДЗК Державного комітету України по земельних ресурсах, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 06.04.2007р. за [NUMBER]. За умовами п. 8 Договору оренди [PERSON] передала АТ «Калина» в оренду земельну ділянку в строкове платне користування строком на 10 років. Вказаний договір є діючим на даний час, є не розірваним, не припиненим, не визнаним недійсним. Всупереч вимогам ст. 526 ЦК України, ч.2 ст. 24 ЗУ "Про оренду землі", умов договору про строки дії договору оренди, про зобов"язання орендодавця не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватись орендованою земльною ділянкою, власник земельних ділянок під час дії договору уклав договір оренди з ФГ "Світанок-2". В зв"язку з чим, вказаний договір є недійсним та реєстрація речового права оренди підлягає скасуванню. Дійшовши такого висновку, суд приймає до уваги наступне. Частина 1 ст. 638 ЦК України пов"язує укладення договору не лише з досягненням сторонами згоди з усіх істотних умов договору, але і з наданням цій згоді належної форми. Тобто процес укладення договору розпадається на кілька етапів: спершу необхідно досягти згоди з усіх істотних умов договору (нонсенсус), після чого надати цій згоді необхідної форми. Такими є етапи укладення консенсуального договору. Водночас із загального правила про те, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору є винятки. По-перше, це випадки, коли сторони відповідно до акта цивільного законодавства оформляють свої відносини реальним договором, тобто коли для укладення договору вимагається не лише направлення оферти і одержання акцепту, а і передання майна або вчинення іншої дії. В такому разі моментом укладення договору є момент передання відповідного майна або вчинення певної дії (ч.2 ст. 640 ЦК України). По друге, у договорах, щодо яких вимагається нотаріальне посвідчення або державна реєстрація, момент укладення договору пов"язується з моментом нотаріального посвідчення або державної реєстрації. Так, договір оренди земельної ділянки є укладеним з моменту його державної реєстрації (ст. 18 Закону України "Про оренду землі). Тобто законодавець створив ситуацію, коли сторони, дійшовши згоди з усіх істотних умов договору оренди землі, виклавши їх на папері у формі відповідного документа та підписавши його, все ж не набувають цивільних прав та обов"язків, на досягнення яких було спрямоване їх волевиявлення при його укладенні, оскільки через відсутність державної реєстрації договору він не є укладеним, тобто є таким, що не має юридичної сили. Іншими словами, будучи оформленим як документ, договір не відбувся як юридичний факт, не став, власне, правочином. Таким чином, перебіг строку дії договору необхідно рахувати з дня його реєстрації. За таких обставин, первісний позов грунтується на вимогах закону та підлягає до задоволення, а в задоволенні зустрічного позову необхідно відмовити.

Outcome: approved