Jurisdiction: civil
Date: 2021-09-08 00:00:00

Позивач 14.04.2020 року звернувся до суду з позовом, в обґрунтування зазначив, що: 03.09.2015 року між ТОВ «Агро-Проперті» та [PERSON] підписано договір оренди земельної ділянки № 1 від 03.09.2015 року, площею 2,15 га з кадастровим номером 3224488200:03:007:0028, що належить [PERSON] на підставі державного акту І-КВ № 017672, та свідоцтвом про право на спадщину №2807 від 11.08.2015 року, що знаходиться на території Чернинської сільської ради Таращанського району Київської області терміном на 7 років зі сплатою орендної плати в розмірі, встановленому договором. Даний договір зареєстрований в Державному реєстрі речових прав 20.02.2019 року. 01.11.2016 року між ТОВ «АгроПроперті» та [PERSON] підписано договір оренди земельної ділянки № 3 від 01.11.2016 року, площею 2,16 га з кадастровим номером 3224488200:03:006:0010, що належить [PERSON] на підставі свідоцтва про право на спадщину №527, що знаходиться на території Чернинської сільської ради Таращанського району Київської області терміном на 7 років зі сплатою орендної плати в розмірі, встановленому договором. Даний договір зареєстрований в Державному реєстрі речових прав 20.02.2019 року. 22.10.2019 року позивачем було отримано інформацію з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про те що 07.03.2019 року, державним реєстратором Першотравенської сільської ради Обухівського району Київської області, на вищезазначені об`єкти нерухомого майна, було зареєстровано право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) за Товариством з обмеженою відповідальністю «Агросленд»: між ТОВ «Агросленд» та [PERSON] договір встановлення емфітевзису б/н від 20.02.2019 року та між ТОВ «Агросленд» та [PERSON] договір встановлення емфітевзису б/н від 20.02.2019. Записи про право оренди земельної ділянки за позивачем були припинені. В якості документів, на підставі яких було проведено державну реєстрацію припинення іншого речового права, оренди земельної ділянки, зазначено відповідь на лист-повідомлення від 29.01.2019 від [PERSON] та від 28.01.2018 від [PERSON] . Таким чином позивачу стало відомо про існування договорів емфітевзису між ТОВ «Агросленд», [PERSON] та [PERSON] , укладених на одні і ті ж земельні ділянки, що вже перебувають у користуванні позивача. Укладення договорів оренди земельних ділянок щодо одних і тих же земельних ділянок, які вже перебувають у користуванні позивача, порушують права та законні інтереси ТОВ «Агро-Проперті», оскільки положення ст. 13 Закону України «Про оренду землі» унеможливлюють користування однією земельною ділянкою двома орендарями. Позивач зазначає, що укладені 03.09.2015 року та 01.11.2016 року договори оренди земельних ділянок є вчиненими у відповідності до норм цивільного законодавства та спеціального Закону України «Про оренду землі», а повторне укладення та реєстрація договорів оренди зі спадкоємцями є незаконною, оскільки попередній договір оренди земельної ділянки не припинив свою дію. Окрім того, земельна ділянка не передавалась позивачем орендодавцям відповідачу - 1 та відповідачу - 2 у порядку повернення, та відповідно, не могла бути передана відповідачами 1 та 2 відповідачу - 3. ТОВ «Агросленд», [PERSON] та [PERSON] 28.05.2020 звернулися із зустрічним позовом до товариства з обмеженою відповідальністю «Агро-Проперті» в якому прохають визнати недійсним договір оренди землі № 3, укладений 01.11.2016 року між товариством з обмеженою відповідальністю «Агро-Проперті» та [PERSON] , а також визнати недійсним договір оренди землі № 1 від 03.09.2015 року, укладений між ТОВ «Агро-Проперті» та [PERSON] , оскільки вони викликають сумнів щодо їх походження. В обґрунтування зазначили що укладенню оспорюваних договорів емфітевзису передували наступні події. [PERSON] та [PERSON] успадкували спірні земельні ділянки відповідно до свідоцтв про право на спадщину. Так [PERSON] отримала спадщину після смерті її матері [PERSON] , яка померла [INFO] , (право власності зареєстроване 11.08.2015 року ), а [PERSON] отримала спадщину після смерті батька, який помер [INFO] (право власності було зареєстровано 03.09.2016 р.) Між ТОВ «Агро-Проперті» і спадкодавцями були укладені договори оренди щодо вказаних земельних ділянок. [PERSON] та [PERSON] було відомо про існування зазначених договорів. Спадкодавець [PERSON] уклала договір оренди №28 від 17.05.2013 р. із ТОВ «Агро-Проперті» строком на п`ять років. Право оренди згідно даного договору зареєстроване 18.02. 2014 р. і діяло до 18.02.2019 р. Спадкодавець [PERSON] 19.05.2013 р. уклав договір оренди № 44/1 із ТОВ «Агро - Проперті» строком на п`ять років. Право оренди згідно дане договору зареєстроване 19.02. 2014 р. і діяло до 19.02.2019 р. Таким чином, смерть фізичної особи-наймодавця не є підставою для припинення договору, оскільки разом із правом власності на земельну ділянку до його спадкоємців переходять права та обов`язки за договором оренди, якщо інше прямо не передбачено в самому договорі. Власники земельних ділянок знали про незадовільне виконання договірних відносин ТОВ «Агро -Проперті» перед своїми спадкодавцями. Тому ще у вересні 2018 року звернулися до орендаря з відповідними листами про небажання поновлювати існуючі договори оренди земельних ділянок. В подальшому [PERSON] 28.01.2019 р. та [PERSON] 29.01.2019 р. надіслали Відповідачу відповідь на лист- повідомлення про небажання підписати додаткову угоду. В судовому засіданні представник позивача за первісним позовом [PERSON] первісний позов підтримав повністю. Зустрічний позов прохав залишити без задоволення. Зазначив, що договори зі спадкоємцями були зареєстровані в 2019 році. Але реєстратор Гречинська незаконно скасувала реєстрацію, оскільки договір розривається за згодою двох сторін договору. Скаргу ТОВ «Агро-Проперти» було частково задоволено наказом Мінюсту, Гречинську позбавлено права бути реєстратором. Але Мінюст повідомив, що відсутня можливість поновити записи про право оренди за ТОВ «Агро-Проперті» у зв`язку із наявним записом про емфитевзис. Отже, відсутня можливість в позасудовому порядку поновити права Представник відповідача ТОВ "Агросленд" за первісним позовом адвокат Губар А.Л. в судовому засіданні в режимі відеоконференції первісний позов не визнав, а зустрічний позов ТОВ «Агросленд», [PERSON] та [PERSON] , про визнання недійсними договорів оренди землі та скасування його державної реєстрації підтримав у повному обсязі. Пояснив, що вимоги за первісним позовом не можуть бути задоволеними через неналежний спосіб захисту. У разі порушення його прав, ТОВ «Агро-Проперті» має звертатися з негаторним позовом з вимогою про повернення земельних ділянок, оскільки стороною договорів емфитевзису ТОВ «Агро-Проперті» не був. Волевиявлення [PERSON] та [PERSON] на укладання договорів оренди з ТОВ «Агро-Проперті» не було, та договори оренди не укладалися і не є чинними. Відповідач за первісним позовом [PERSON] у судовому засіданні пояснила, що після смерті матері в 2014 році вона успадкувала земельну ділянку площею 2,15 га. В 2015 році вона проживала в м. Українка. Її мати надавала в оренду ТОВ «Агро-Проперті» цю земельну ділянку, строк оренди закінчувався в 2018 році. Вона не укладала договір оренди з ТОВ «Агро-Проперті» в 2015 році. Представник «Агро-Проперті» сказав надати документи по землі щоб отримувати орендну плату. Вона в с. Чернин віддала документи. Вона не думала, що буде укладений новий договір, і новий договір вона не підписувала. В 2018 році знайома сказала, що буде надавати в оренду землю не ТОВ «Агро-Проперті», а іншому підприємству. Вона також захотіла надати в оренду землю іншому підприємству. В договорі оренди з ТОВ «Агро-Проперті» від 2015 року та в акті прийому-передачі землі не її підпис. Вона отримувала орендну плату від ТОВ «Агро-Проперті» в 2018 та 2019 роках. Суд, заслухавши представника позивача за первісним позовом [PERSON] , представника відповідача ТОВ "Агросленд" за первісним позовом Губара А.Л. , відповідача за первісним позовом [PERSON] та дослідивши письмові докази по справі, вважає за необхідне позов ТОВ «Агро-Проперті» задовольнити, зустрічний позов ТОВ «Агросленд», [PERSON] та [PERSON] , залишити без задоволення, виходячи з наступних підстав. Судом встановлені такі факти та відповідні їм правовідносини. 03.09.2015 року між ТОВ «Агро-Проперті» та [PERSON] підписано договір №1 оренди земельної ділянки, площею 2,15 га з кадастровим номером 3224488200:03:007:0028, що належить [PERSON] на підставі державного акту І-КВ № 017672, та свідоцтва про право на спадщину №2807 від 11.08.2015 року, що знаходиться на території Чернинської сільської ради Таращанського району Київської області терміном на 7 років зі сплатою орендної плати в розмірі, встановленому договором. (а.с. 31-32). Даний договір зареєстрований в Державному реєстрі речових прав 19.02.2019 року. (а.с.20). Пунктом 14.6 вказаного договору від 03.09.2015 передбачено, що договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації (а.с. 32 зворот). Таким чином, строк дії договору до 19.02.2026. Позиція щодо строку дії договору висловлена Великою Палатою Верховного Суду у справі № 322/1178/17 від 15.01.2020. 01.11.2016 року між ТОВ «АгроПроперті» та [PERSON] підписано договір № 3 оренди земельної ділянки, площею 2,16 га з кадастровим номером 3224488200:03:006:0010, що належить [PERSON] на підставі свідоцтва про право на спадщину №527, земельна ділянка знаходиться на території Чернинської сільської ради Таращанського району Київської області. Договір підписаний терміном на 7 років зі сплатою орендної плати в розмірі, встановленому договором. (а.с. 26-27). Даний договір зареєстрований в Державному реєстрі речових прав 20.02.2019 року. (а.с.21). Пунктом 14.6 вказаного договору від 01.11.2016 передбачено, що договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. (а.с. 27 зворот). Таким чином, термін дії договору має закінчитися 20.02.2026 року. 07.03.2019 року державним реєстратором Першотравенської сільської ради Обухівського району Київської області на вищезазначені об`єкти нерухомого майна було зареєстровано право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) за Товариством з обмеженою відповідальністю «Агросленд»: між ТОВ «Агросленд» та [PERSON] договір встановлення емфітевзису б/н від 20.02.2019 року та між ТОВ «Агросленд» та [PERSON] договір встановлення емфітевзису б/н від 20.02.2019. Записи про право оренди земельної ділянки за позивачем були припинені. В якості документів, на підставі яких було проведено державну реєстрацію припинення іншого речового права, оренди земельної ділянки, зазначено відповіді на лист-повідомлення від 29.01.2019 від [PERSON] та від 28.01.2018 від [PERSON] (Т.1 а.с.22-25). 24.10.2020 року на адресу Міністерства юстиції України, було направлено скаргу на рішення державного реєстратора, Першотравенської сільської ради Обухівського району, Київської області, [PERSON] , в якій містилось прохання: скасувати рішення про державну реєстрацію прав 14.03.2019 09:14:17, [PERSON] , Першотравенська сільська рада Обухівського району, Київська обл., індексний номер рішення 45941438; скасувати рішення про державну реєстрацію прав 14.03.2019 09:48:04, [PERSON] , Першотравенська сільська рада Обухівського району, Київська обл., індексний номер рішення 45942723; скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер 45941552 від 14.03.2019 09:16:52, [PERSON] , Першотравенська сільська рада Обухівського району. Київська обл.; скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх індексний номер 45942837 від 14.03.2019 09:50:11, [PERSON] , Першотравенська сільська рада Обухівського району, Київська обл.; Наказом Міністерства юстиції України №1048/5 від 19.03.2020 року скаргу задоволено частково, а саме: скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 14.03.2019 року №№ 45941438, 45942723, прийняті державним реєстратором Першотравенської сільської ради Обухівського району Київської області Гречінською А.Л., на підставі яких проведено державну реєстрацію припинення іншого речового права (права оренди земельної ділянки) ТОВ "Агро-Проперті". В іншій частині в задоволенні скарги відмовлено. (т. 1 а.с.12). Таким чином, реєстрація права користування вказаними земельними ділянками ТОВ "Агросленд" не скасована. Відповідно до ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Відповідно до ч. 1 ст. 626, ст. 627 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. За змістом ч. 2 ст. 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, вони також регулюються актами земельного законодавства, Законом України «Про оренду землі». 20.02.2019 року між ТОВ «Агросленд», [PERSON] та [PERSON] , були укладені договори емфітевзису щодо земельних ділянок за тими же кадастровими номерами, які були предметом оренди за договорами, укладеними між ТОВ «Агро-Проперті», [PERSON] та [PERSON] . Зібрані по справі докази безспірно свідчать про факт укладення орендодавцями [PERSON] та [PERSON] оспорюваних позивачем договорів емфітевзису в період дії раніше укладених ТОВ «Агро-Проперті» з [PERSON] та [PERSON] договорів оренди. Таким чином, при укладенні оспорюваних договорів емфітевзису [PERSON] та [PERSON] не було виконано умови раніше укладених договорів оренди землі щодо дотримання строків їх дії, підстав їх припинення, врахування наявності волевиявлення сторін. Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Зі змісту ст. 93 ЗК України, Закону України «Про оренду землі», вбачається, що передача в оренду земельної ділянки в один і той же час може бути здійснена лише одному орендарю за одним договором оренди. Можливість передачі однієї земельної ділянки в оренду відразу кільком орендодавцям одночасно вказаними нормативними актами не передбачена. Крім того, можливість передачі земельної ділянки в оренду відразу кільком орендарям виключається, виходячи зі змісту права орендаря на використання земельної ділянки для ведення сільськогосподарського виробництва. Тобто, положення даної норми Закону унеможливлює користування однією земельною ділянкою двома орендарями, а також чинне законодавство не передбачає права орендодавця в односторонньому порядку передати орендоване орендарем майно іншій особі, якщо це орендоване майно не повернуто від орендаря. З підстав суперечності оскаржуваних договорів оренди землі вимогам актів цивільного законодавства суд визнає недійсними договори емфітевзису, які укладені між відповідачем ТОВ «Агросленд» з однієї сторони та відповідачами [PERSON] та [PERSON] , з другої сторони. Відповідно до п. 1 ч. 3 ст. 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями. Відповідно до п. 5 ч. 1 ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо наявні суперечності між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями. Відповідно до ч. 2 ст. 19 Конституції України, органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України. Згідно ч. 5 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державна реєстрація прав є публічною, проводиться органом державної реєстрації прав, який зобов`язаний надавати інформацію прозареєстровані права та їх обтяження в порядку, встановленому цим Законом. В даному випадку через порушення п. 1 ч. 2 ст. 9 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції чинній на момент державної реєстрації прав та їх обтяжень) державним реєстратором при проведенні державної реєстрації спірних договорів оренди землі не було забезпечено виконання обов`язку встановити відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також, відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями. Згідно ст. 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», саме на органи державної реєстрації прав покладено забезпечення достовірності інформації. Оскільки здійснена реєстрація у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень за ТОВ «Агросленд», які оспорюються, є незаконною, суперечить ст.ст.10, 15, 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», порушує права та законні інтереси позивача щодо оренди спірних земельних ділянок відповідно до чинних договорів оренди землі №1 від 03.09.2015 року та №3 від 01.11.2016 року, то як наслідок така державна реєстрація договорів оренди землі підлягає скасуванню. Вирішуючи зустрічний позов ТОВ «Агросленд», [PERSON] та [PERSON] , до товариства з обмеженою відповідальністю «Агро-Проперті» про визнання недійсним договорів оренди земельних ділянок суд приходить до висновку, що вимоги позивача є не обґрунтованими на вимогах закону та спростовані дослідженими доказами по справі. [PERSON] та [PERSON] не надано належних доказів відсутності вільного волевиявлення на підписання ними оспорюваних договорів оренди землі. Так ухвалою від 18 травня 2021 року Таращанський районний суд Київської області задовольнив клопотання представника позивачів (за зустрічним позовом) про призначення почеркознавчої експертизи, однак ухвала повернулася без виконання так як [PERSON] та [PERSON] не надали до експертної установи вільних зразків підписів. Однак, наявність волевиявлення на підписання вищезазначених договорів підтверджується обізнаністю про існування останніх, що вбачається з заяв [PERSON] та [PERSON] від 27.07.2017, 29.07.2017 про не бажання продовжувати термін дії даних договорів. (т.1 а.с. 28-29). Крім того в матеріалах справи наявні видаткові касові ордера що підтверджують факт отримання [PERSON] та [PERSON] орендної плати за 2018-2019 роки.(т.1 а.с. 122-125). За вказаних обставин суд приходить до висновку про відмову ТОВ «Агросленд», [PERSON] та [PERSON] , у задоволенні зустрічного позову до товариства з обмеженою відповідальністю «Агро-Проперті» про визнання недійсним договорів оренди земельних ділянок. Заходи забезпечення позову, встановлені ухвалою Таращанського районного суду Київської області від 14.04.2020, шляхом: заборони усім суб`єктам державної реєстрації речових прав вчиняти будь-які реєстраційні дії щодо запису в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про інше речове право, № 45941552 від 14.03.2019 року, право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) площею 2,15 га, кадастровий номер 3224488200:03:007:0028, розташована на території Чернинської сільської ради Таращанського району Київської області, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва; заборони усім суб`єктам державної реєстрації речових прав вчиняти будь-які реєстраційні дії щодо запису в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про інше речове право, № 45942837 від 14.03.2019 року, право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) площею 2.16 га, кадастровий номер 3224488200:03:006:0010, розташована на території Чернинської сільської ради Таращанського району Київської області, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, продовжують діяти протягом дев`яноста днів з дня набрання вказаним рішенням законної сили. На підставі ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на відповідачів у разі задоволення позову.

Outcome: approved