Jurisdiction: civil
Date: 2018-03-22 00:00:00

До суду з вказаною позовною заявою звернулося ТОВ „Інтерагроінвест" посилаючись на те, що 18 червня 2012 року між ТОВ „Інтерагроінвест" та [PERSON], власником земельних ділянок кадастрові номера [NUMBER] та [NUMBER], розташованих на території Іванівської сільської ради, укладені договори оренди даних земельних ділянок № 23 та № 22, відповідно, терміном на 5 років, які зареєстровані 19 грудня 2012 року в управлінні Держкомзему у Ставищенсьому районі Київської області. Термін дії вказаних договорів оренди, з урахуванням дати реєстрації договорів, закінчується 19 грудня 2017 року. 2 жовтня 2017 року до ТОВ „Інтерагроінвест" з письмовою заявою звернувся голова СФГ „Левада" Ткач Б.Г. про передачу даному господарству земельні ділянки, які належать [PERSON], та надав інформаційні довідки про реєстрацію 7 квітня 2016 року його договорів оренди з останньою за № 1424428940 та № 14243936. ТОВ „Інтерагроінвест" у передачі вказаних земельних ділянок СФГ „Левада" відмовило, оскільки спірні земельні ділянки перебувають у його користуванні на підставі договорів оренди, які зареєстровані у встановленому законом порядку. ТОВ „Інтерагроінвест", маючи переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк, 15 березня 2017 року надіслало на адресу [PERSON] лист-повідомлення та додаткові угоди до договорів оренди вищезазначених земельних ділянок, відповідно до умов яких пропонували останній пролонгувати строк оренди до 31 грудня 2027 року. [INFO] [PERSON] померла, спадкоємцем після смерті якої є [PERSON], який звернувся до позивача про поновлення договірних відносин на новий термін. Проте, зареєструвати право оренди на поновлені договори оренди № 22, 23 від 18 червня 2012 року ТОВ „Інтерагроінвест" не може, оскільки є запис про інше речове право. З урахуванням уточнених позовних вимог позивач просить суд визнати недійсними договори оренди земельних ділянок кадастрові номера: [NUMBER], площею 4,7907 га та [NUMBER], площею 4,7905 га, розташованих на території Іванівської сільської ради Ставищенського району Київської області, цільове призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, укладені між [PERSON] та СФГ „Левада" та зареєстровані в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, інше речове право за № 24480068 та № 24479692 від 15 січня 2018 року та визнати поновленими договори оренди № 23 та № 22 даних земельних ділянок, укладені між ТОВ „Інтенрагроінвест" та [PERSON], спадкоємцем [PERSON]. До суду з зустрічною позовною заявою звернувся відповідач [PERSON] посилаючись на те, що після отримання позову він дізнався про нібито укладені ним додаткові угоди № 1 до Договору оренди земельної ділянки № 23 від 18 червня 2012 року та №1 до Договору оренди земельної ділянки № 22 від 18 червня 2012 року. Вказані угоди підписані не ним, а, на підставі довіреності, від його імені працівником ТОВ «Інтерагроінвест» [PERSON] Із ним істотні умови вказаних додаткових угод ніким не узгоджувалися, ним не підписувалися, а тому у момент їх укладення було відсутнє його вільне волевиявлення щодо укладення договору, яке б відповідало його внутрішній волі, що є обов'язковою умовою. Підписання вищевказаної довіреності не є підтвердженням того, що він укладав додаткові угоди до договорів оренди землі і його дії були спрямовані на реальне настання правових наслідків, що обумовлені вказаними угодами. Позивач за зустрічним позовом просить суд визнати недійсними додаткові угоди № 1 від 18 грудня 2017 року до договору оренди земельної ділянки № 22 від 18 червня 2012 року щодо земельної ділянки кадастровий номер [NUMBER] та №23 від 18 червня 2012 року щодо земельної ділянки кадастровий номер [NUMBER], що укладені між ТОВ „Інтерагроінвест" та ним, як правонаступником [PERSON] В судовому засіданні представник позивача Бойко В.О. позовні вимоги по первісному позову підтримала, підтвердила обставини, на які посилається в позовній заяві; позовні вимоги по зустрічному позову не визнала. Додатково суду пояснили, що дані земельні ділянки знаходяться у обслуговуванні ТОВ „Інтерагроінвест", яке своєчасно виплачує орендну плату відповідачу. Відповідач [PERSON] в судовому засіданні позовні вимоги по первісному позову не визнав; позовні вимоги по зустрічному позову підтримав, підтвердив обставини, викладені в зустрічному позові, суду пояснив, що додаткові угоди він не укладав і не підписував. Вказані угоди підписані від його імені [PERSON] на підставі довіреності, яка на даний час скасована. При підписанні довіреності на представництво його інтересів, він уповноважував представників представляти його інтереси в суді при розгляді справи про скасування договорів оренди землі з СФГ „Левада", оскільки працівниками ТОВ „Інтерагроінвест" йому були запропоновані кращі умови, на які він погодився. Щодо уповноваження даною довіреністю представника на підписання від його імені договорів оренди земельних ділянок з товариством, то вважав, що представник матиме таке право тільки у випадку тривалої його відсутності за місцем проживання. На даний час довіреність ним скасована, оскільки її строк дії аж три роки і він не бажає продовжувати договірні відносини з позивачем. Нікчемною в встановленому законом порядку дану довіреність на даний час не визнано. Представник відповідача - СФГ «Левада» Ткач Б.Г. в судовому засіданні позовні вимоги не визнав, суду пояснив, що 15.01.2018 року Реєстраційною службою Ставищенської районної державної адміністрації Київської області була здійснена реєстрація права оренди СФГ "Левада" даних земельних ділянок на основі договорів оренди, укладених 10.08.2017 року між [PERSON] і СФГ „Левада". Дане господарство запропонувало вищу орендну плату, а ТОВ "Інтерагроінвест" - меншу. Крім того, додаткові угоди про продовження дії раніше укладених договорів № 22 та № 23 терміном на 10 років підписані не власником земельних ділянок [PERSON], а працівником ТОВ "Інтерагроінвест" [PERSON], який діяв на підставі довіреності, наданої йому [PERSON] 18 грудня 2017 року підписані додаткові угоди про продовження терміну дії раніше укладених договорів оренди № 22 та № 23, не можна вважати правомірними, тому що вони підписані на основі Довіреності яка є нікчемною. Суд, розглянувши матеріали справи, заслухавши вступне слово учасників справи, з`ясувавши обставини, на які учасники справи посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, дослідивши письмові докази, вважає, що вимоги по первісному позову слід задовольнити, а в задоволенні позовних вимог по зустрічному позову слід відмовити, виходячи із наступного. Судом встановлено наступні факти та відповідні їм правовідносини. [PERSON] на підставі Державних актів на право власності на земельні ділянки серії [NUMBER] виданого 2 грудня 2005 року та серії [NUMBER] виданого 23 листопада 2010 року, на праві власності належать земельні ділянки площами 4,7907 га і відповідно 4,7905 га, які розташовані на території Іванівської сільської ради Ставищенського району Київської області, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. 18 червня 2012 року між ТОВ «Інтерагроінвест» та [PERSON] укладені договора оренди земельних ділянок кадастрові номера [NUMBER] та [NUMBER] за № 22 та № 23 терміном на 5 років, які були передані в строкове платне користування ТОВ „Інтерагроінвест", що підтверджується копіями вищевказаних договорів оренди (а.с. 9-13) та актів приймання-передачі земельних ділянок (а.с. 14). Відповідно до довідок про доходи, виданих ТОВ „Інтерагроінвест" на ім"я [PERSON] від 14 грудня 2017 року (а.с. 32-33) та даних у судовому засіданні пояснень [PERSON], останній, за період з 1 січня 2017 року по 30 листопада 2017 року, отримав дохід за оренду вказаних земельних ділянок. Проте, як пояснив у судовому засіданні Ткач Б. Г. він хоч і зареєстрував 7 квітня 2016 року договори оренди , але орендної плати згідно умов даних договорів оренди не платив. 19 березня 2016 року від імені [PERSON] до ТОВ „Інтерагроінвест" надійшла заява проте, що остання не має наміру з товариством продовжувати договірні відносини щодо оренди вищезазначених земельних ділянок, тому після збору урожаю 2017 року просила передати вищевказані земельні ділянки СФГ „Левада", з яким 19 березня 2016 року уклала договори оренди даних земельних ділянок, які 7 квітня 2016 року були зареєстровані в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (а.с. 96, 88-93, 95, 97, 100-106, 107, 108 , 167). Відповідно до ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права та інтересу. Згідно ст.1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. За змістом ст.3 Закону України «Про оренду землі» об'єктом оренди може бути земельна ділянка, що перебуває у власності громадянина, юридичної особи, комунальній або державній власності. Згідно ч. 1 ст.27 Закону України «Про оренду землі» орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону. Частиною 4 статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. В п.8 постанови Пленуму Верховного Суду України від 16.08.2004, № 7 «Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ» роз'яснено, що питання про дострокове припинення користування землею на умовах оренди вирішується шляхом пред'явлення позову про розірвання договору. В разі закінчення зазначеного в договорі строку оренди переважне право орендарів на поновлення договору оренди, передбачене статтею 33 Закону від 6 жовтня 1998 р. N 161-XIV "Про оренду землі", поширюється на випадки, коли земля знову передається в оренду. Статтею 764 ЦК України передбачено такий правовий механізм, як поновлення договору найму, який зводиться до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця. Згідно загальним положенням про оренду майна, зокрема в ч.1 ст.777 ЦК України, зазначено, що наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється. Відповідно до ст. 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Законом, який регулює дані правовідносини, є Закон України «Про оренду землі», розділом V якого визначені умови зміни, припинення і поновлення договору оренди землі. Відповідно до положень ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Таким чином, інститут переважного права забезпечує додержання інтересів не лише власника землі, а й інтереси орендаря, який, орендуючи та використовуючи земельні ділянки, поніс відповідні затрати. Про це свідчать положення ч. 4 ст. 33 вказаного Закону, якою передбачено, що переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється лише у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору. Тобто, переважне право не припиняється виключно з підстав бажання власника землі передати земельну ділянку в оренду іншій особі. В даному випадку орендодавець може відмовити орендарю при відсутності домовленості щодо орендної плати, інших істотних умов, а умови запропоновані орендодавцю третьою особою, є кращими. Відповідно до положень ч.6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» заперечення у поновлені договору повинно бути висловлено на протязі місяця після закінчення строку дії договору, а не до його закінчення, а також у формі листа-повідомлення на адресу орендаря, а не фактом укладання договору оренди з іншим орендатором. Як встановлено у судовому засіданні [INFO] [PERSON] померла, спадкоємцем після смерті якої є [PERSON], який успадкував вказані земельні ділянки, що підтверджується копією свідоцтва про смерть (а.с. 27) та копіями свідоцтв про право на спадщину за заповітом (а.с. 28-29). Як пояснив у судовому засіданні представник СФГ „Левада" - Ткач Б. Г. вищевказану заяву від 19 березня 2016 року підписала [PERSON], а оскільки йому, як голові СФГ „Левада" не було відомо її спадкоємців, тому вони особисто направили дану заяву до товариства, а договори оренди земельних ділянок укладених міх [PERSON] та фермерським господарства зареєстрували. Відповідно до п 1. ч. 1, ч. 5 ст.31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено. Особа, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді, протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності на неї зобов'язана повідомити про це орендаря в порядку, визначеному статтею 148-1 Земельного кодексу України. Згідно з ч. 4 ст.32 Закону України «Про оренду землі» перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі. 16 березня 2017 року ТОВ „Інтерагроінвест" направило [PERSON] листи-повідомлення щодо укладення додаткових угод до вищевказаних договорів оренди земельних ділянок, до яких додано проекти додаткових угод, якими внесли зміни до п. 3.1 „Строк дії договору" та ст. 4 договору „Орендна плата", запропонувавши останній продовжити строк дії договору до 31 грудня 2027 року та встановивши розмір орендної плати за один календарний рік 7% від нормативної грошової оцінки орендованої земельної ділянки яка складає 10994,41 грн., які отримав [PERSON], спадкоємець померлої (а.с. 17-22). В судовому засіданні [PERSON] пояснив, що він отримував дані листи, але оскільки вони були адресовані не йому, тому він на них не звернув уваги і позивача щодо непогодження з істотними умовами зазначених у проектах додаткових угод не повідомляв. Але в подальшому, при спілкуванні з представниками товариства щодо продовження договірних відносин між ними, він погодився на їхні умови, тому уповноважив [PERSON] на представництво інтересів у суді щодо розірвання договорів оренди з СФГ „Левада" та підписання від його імені інших документів. 18 грудня 2017 року ТОВ „Інтерагроінвест" та представник [PERSON] - [PERSON], який діяв на підставі довіреності, посвідченої 18 грудня 2017 року секретарем виконкому Іванівської сільської ради Фареник С.В., зареєстрованої в реєстрі за № 184, уклали додаткові угоди № 1 до договорів оренди земельних ділянок № 22, та № 23 від 18 грудня 2012 року (а.с. 58, 66-67). Проте, як визнали у судовому засіданні сторони, дані угоди не зареєстровані у в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, оскільки у даному Реєстрі були зареєстровані договори оренди вищевказаних земельних ділянок укладені між СФГ „Левада" та [PERSON] 10 серпня 2017 року [PERSON], підписав договори оренди вищезазначених земельних ділянок з СФГ „Левада", які 15 січня 2018 року зареєстровані в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права (а.с. 111-114, 119-123, 128). 2 січня 2018 року [PERSON] уклав з СФГ „Левада" угоди про дострокове розірвання договорів оренди земельних ділянок від 19 березня 2016 року укладені між [PERSON] та фермерським господарством, які також 15 січня 2018 року зареєстровані у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (а. с. 98-99, 109-110). Згідно із ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків. Відповідно до ч.1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Згідно із ч. 1 ст. 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Відповідно до ст. 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним. Частиною 1 ст. 203 ЦК України передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Відповідно до ч. ч. 1, 3 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним. Відповідно до ч. 3 ст. 245 ЦК України довіреність особи, яка проживає у населеному пункті, де немає нотаріусів, може бути посвідчена уповноваженою на це посадовою особою органу місцевого самоврядування, крім довіреностей на право розпоряджатися нерухомим майном, довіреностей на управління і розпорядження корпоративними правами та довіреностей на користування і розпорядження транспортними засобами. 8 лютого 2018 року [PERSON] скасував довіреність, видану та посвідчену 18 грудня 2017 року секретарем виконкому Іванівської сільської ради Фареник С.В. за реєстром № 184 (а.с. 138). Як пояснив у судовому засіданні відповідач дану довіреність він скасував оскільки термін її дії аж три роки і він не до кінця усвідомлював які повноваження надав [PERSON] Він надав право останньому представляти його інтереси у суді щодо розірвання договору оренди земельних ділянок з СФГ „Левада", так як ТОВ „Інтерагроінвест" запропонувало йому більшу орендну плату ніж СФГ „Левада". А щодо надання права представнику підписувати від його імені договір оренди земельної ділянки з ТОВ „Інтерагроінвест", то він думав, що представник матиме право на підписання даних договорів оренди у випадку його тривалої відсутності за місцем постійного проживання. Крім того, відповідач у судовому засіданні пояснив, що вищезазначена довіреність ним підписана добровільно. На час її підписання його волевиявлення було вільним. Так як довіреність, на підставі якої представник відповідача [PERSON] - [PERSON] від його імені підписав додаткові угоди до вищевказаних договорів оренди, не визнана судом недійсною, а лише 8 лютого 2018 року скасована відповідачем у Іванівській сільській раді (а. с.138), тому на момент підписання додаткових угод, вона була дійсною. Із матеріалів справи вбачається, що державна реєстрація прав оренди позивача була проведена Управлінням Держкомзему у Ставищенському районі Київської області згідно чинного на той час тимчасового порядку ведення державного реєстру земель, у зв'язку з чим земельні ділянки кадастрові номера: [NUMBER], площею 4,7907 га та [NUMBER], площею 4,7905 га для ведення особистого селянського господарства, що розташовані на території Іванівської сільської ради Ставищенського району Київської області були обтяжені до 19 грудня 2017 року. 10 серпня 2017 року відповідачі уклали договори емфітевзису щодо вже обтяжених земельних ділянок, які 15 січня 2018 року були зареєстровані державним реєстратором Ставищенською РДА Київської області, в той час як п. 6 ч. 1 ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено відмову у державній реєстрації прав на земельну ділянку у разі, якщо права на цю земельну ділянку вже обмежені. Враховуючи вищезазначене, та приймаючи до уваги, що після закінчення строку дії договорів оренди земельних ділянок, які і на даний час перебувають у оренді ТОВ „Інтерагроінвест", [PERSON] не звернувся до позивача з запереченням у їх поновленні, тому договори оренди вищезазначених земельних ділянок від 18 червня 2012 року, відповідно до ч.6 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» слід вважати поновленими на той самий строк, а договори оренди землі укладені 10 серпня 2017 року між [PERSON] та СФГ „Левада" та зареєстровані 15 січня 2018 року - недійсними з підстав, передбачених ст. ст. 203, 215, 228 ЦК України. Аналогічна Правова позиції викладена в постанові Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України від 25 лютого 2015 року (у справі № 6-10 цс15). Виходячи з положень ст. 11 ЦК України, ст. 2 Закону України «Про оренду землі», відповідно до яких права та обов'язки сторін виникають з актів цивільного законодавства та укладених договорів, суд дійшов висновку, що направлення відповідачем до закінчення строку дії договорів оренди, укладених з ТОВ „Інтерагроінвест", заяви від 2 жовтня 2017 року (а.с. 23-24) з проханням після збору врожаю 2017 року не займати належну йому земельну ділянку, не створює будь-яких прав та обов'язків для сторін в розумінні положень ст. 33 ЗУ «Про оренду землі». Будь-які претензії щодо недотримання позивачем умов договорів, відповідач не висловлював. Суд критично оцінює копії актів приймання-передачі земельних ділянок від 20 лютого 2017 року (а.с. 174-175), оскільки обставини зазначені в даних актах не знайшли свого підтвердження у судовому засіданні де представник відповідача Ткач Б. Г. пояснив, що оскільки позивач передавав йому, як голові СФГ „Левада", земельні ділянки одним масивом, тому він вважає, що і дані земельні ділянки можуть там знаходитись. Відповідно до ч. 3 ст. 12 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Відповідно до ч.ч.1, 5, 6 ст. 81 ЦПК України кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. Згідно із ч. 5 ст. 6 Закону України «Про оренду землі» право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону. За положеннями статей 18, 20 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі підлягає державній реєстрації, якщо такий договір укладений. Після державної реєстрації укладеного договору оренди землі він набирає чинності. Згідно із ст. 125 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації (частина перша статті 210 ЦК України). Беручи до уваги вищезазначене, суд вважає, що оскільки додаткові угоди №1 від 18 грудня 2017 року до договорів оренди земельних ділянок №23 і 22 від 18 червня 2012 року на даний час не зареєстровані у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно тому відсутня правова підстава визнавати дані угоди недійсним , а отже у задоволенні зустрічного позову слід відмовити . Відповідно до ст. 141 ЦПК України з відповідачів на користь позивача слід стягнути витрати щодо сплати судового збору.

Outcome: approved