Jurisdiction: civil
Date: 2017-03-23 00:00:00

[PERSON] місцева прокуратура в інтересах держави в особі Головного управління Держгеокадастру у Рівненській області (надалі ГУ Держгеокадастр) та Острозької районної державної адміністрації Рівненської області (надалі Острозька РДА) звернувся в Острозький районний суд Рівненської області з позовом до [PERSON], [PERSON] про внесення змін до договору оренди земельної ділянки. Позовну заяву керівник [PERSON] місцевої прокуратури обґрунтовує тим, що 25.10.2012 між Острозькою районною державною адміністрацією та гр.гр. [PERSON], [PERSON] укладено договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення загального площею 0,7904 га, зареєстрований в Управлінні Держземагенства в Острозькому районі 25.10.2012 №562428674003065. Вказує, що згідно п.п. 1, 2 договору Орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельні ділянки сільськогосподарського призначення (несільськогосподарські угіддя - землі під господарськими будівлями і дворами), які знаходяться на території Плосківської сільської ради Острозького району за межами населеного пункту. В оренду передаються земельні ділянки загальною площею 0,7904 га. Відповідно до п.5 договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 145846, 46 грн. Договір укладено на 49 років. У відповідності до п.9 договору орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі на рахунок Плосківської сільської ради у розмірі земельного податку, що становить 1458,46 грн. та, відповідно до п. 11 договору, вноситься щомісячно рівними частками до 30 числа місяця наступного за звітним періодом. Зазначає, що розмір орендної плати за користування земельною ділянкою, згідно договору, у відсотковому співвідношенні становить - 1% (1458,46 х 100% : 145846,46) від їх нормативної грошової оцінки. При цьому п.12 договору передбачено, що розмір орендної плати переглядається один раз на рік у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, в тому числі внаслідок інфляції; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини Орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом. Вказує, що згідно п.33 договору, зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розвязується у судовому порядку. Зазначає, що технічна документація з нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що відведена в оренду [PERSON] та [PERSON] загальною площею 0,7904 га затверджена рішенням Острозької районної ради за №273 від 08.08.2012, яке не скасоване та є чинним. При цьому, станом на 01.01.2016 загальна нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 0,7904 га, з урахуванням коефіцієнтів індексації, становить 261038 грн. Посилаючись на Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності», ч. 4 ст. 122 ЗК України, Положення про ГУ Держгеокадастр, затвердженого наказом Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру від 03.03.2015 №15, вказує, що земельна ділянка, яка перебуває в оренді [PERSON] та [PERSON] відноситься до земель державної власності сільськогосподарського призначення, право розпорядження якими належить ГУ Держгеокадастр, у звязку з цим ГУ Держгеокадастр 22.09.2015 прийнято наказ за №17-636/36-15-СГ «Про встановлення орендної плати за користування земельною ділянкою», згідно якого вирішено замінити орендодавця на ГУ Держгеокадастр та встановити орендну плату за користування земельною ділянкою у розмірі 4 відсотки від нормативної грошової оцінки, який має становити 10441 грн. 52 коп. (261038 x 4:100). Посилаючись на ст. 93 ЗК України, ч.1 ст. 15, ст. 21, 30 Закону України «Про оренду землі», п. 14.1.125 ст.14, п.п. 288.1, 288.4 ст. 288 Податкового кодексу України, ч. 5 ст. 5, абз. 2 ч. 1 ст. 13, ст. 23 Закону України «Про оцінку земель» та вказуючи, що розмір орендної плати, який визначено в договорі оренди землі є меншим ніж розмір орендної плати, встановлений положеннями Податкового кодексу України, що свідчить про необхідність приведення його у відповідність до вимог чинного законодавства просить п. 9 договору викласти в такій редакції: «Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі на рахунок Плосківської сільської ради в розмірі 4% від нормативної грошової оцінки, що становить 10441 грн. 52 коп. (десять тисяч чотириста сорок одна гривня 52 коп.) в рік». Зазначає, що рішення щодо затвердження нормативної грошової оцінки орендованих земельних ділянок та встановлення орендної плати за землю в розмірі 4 відсотки від нормативної грошової оцінки, прийняте уповноваженими на те органами - Острозькою районною радою та ГУ Держгеокадастр як розпорядником земель. Зазначене рішення є чинним та в установленому законом порядку не скасоване, а тому підлягає застосування до даних правовідносин. Враховуючи те, що Острозька РДА в силу вимог чинного законодавства, не є повноважним органом щодо розпорядження землями державної власності сільськогосподарського призначення, а зміна власника є підставою для внесення змін в договір, тому вважає, що наявні підстави для заміни у тексті договору оренди землі найменування орендодавця на ГУ Держгеокадастр. Окрім того вказуючи, що у витязі з технічної документації про нормативно грошову оцінку земельної ділянки виданого ГУ Держгеокадастр міститься інформація про кадастровий номер присвоєний орендованій земельній ділянці, тому просить внести зміни у договір та у вищевказаному договорі оренди додатково вказати кадастровий номер земельної ділянки. Представник прокуратури позовні вимоги [PERSON] місцевої прокуратури підтримав посилаючись на обставини викладені у позовній заяві. Просив позов задовольнити у повному обсязі. Представник Острозької РДА в судовому засіданні позовні вимоги не підтримав, просив відмовити у задоволенні позову в частині підвищення орендної плати за договором оренди земельної ділянки.Зазначив, що на сьогоднішній день договір оренди землі від 25.10.2012 не суперечить законодавству у зв'язку з приянятими змінами. Представник ГУ Держгеокадастр позовні вимоги Керівника [PERSON] місцевої прокуратури підтримав повністю, посилаючись на обставини викладені у позовній заяві. Відповідачі [PERSON] та [PERSON] в судовому засіданні позовні вимоги не визнали, вказали, що заперечують проти збільшення орендної плати, оскільки підвищення оренди введе їх у скрутне матеріальне становище і вони будуть змушені розірвати даний договір, окрім того, дане підвищення не відповідає вимогам укладеного ними договору та Закону. Зазначили, що договір підписували як фізичні особи підприємці, однак у 2015 році припинили свою діяльність. Розглянувши документи і матеріали, які подані учасниками судового процесу, заслухавши пояснення присутніх сторін, представників сторін, давши належну оцінку доказам, які мають значення для справи, суд прийшов до висновку, що позовні вимоги підлягають частковому задоволенню. При цьому суд керувався такими обставинами. 25.10.2012 між Острозькою районною державною адміністрацією та гр.гр. [PERSON], [PERSON] укладено договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення загального площею 0,7904 га, зареєстрований в Управлінні Держземагенства в Острозькому районі 25.10.2012 №562428674003065. Згідно п.п. 1, 2 договору Орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельні ділянки сільськогосподарського призначення (несільськогосподарські угіддя - землі під господарськими будівлями і дворами), які знаходяться на території Плосківської сільської ради Острозького району за межами населеного пункту. В оренду передаються земельні ділянки загальною площею 0,7904 га. Відповідно до п.5 договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 145846, 46 грн. Згідно п.8, договір укладено на 49 років. У відповідності до п.9 договору, орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі на рахунок Плосківської сільської ради у розмірі земельного податку, що становить 1458, 46 грн. та, відповідно до п. 11 договору, вноситься щомісячно рівними частками до 30 числа місяця наступного за звітним періодом. При цьому п.12 договору передбачено, що розмір орендної плати переглядається один раз на рік у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, в тому числі внаслідок інфляції; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини Орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом. (а.с.7-8) Предметом спору у даній справі є вимога Керівника [PERSON] місцевої прокуратури внести зміни до договору оренди в редакції, наведеній у позовній заяві. За приписами ст. 11 ЦК України цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини. Згідно з ч. 1 ст. 628 вказаного Кодексу зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Відповідно до ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом; а також у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору (ст. 652 цього Кодексу). Статтею 632 ЦК України передбачено застосування у встановлених законом випадках цін (тарифів, ставок тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. При цьому зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. Статтею 654 ЦК України унормовано, що зміна договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, який змінюється, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає зі звичаїв ділового обороту. Відповідно до ст. 1 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок визначена як капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами. Статтею 13 цього Закону унормовано, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Підставою проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування (стаття 15 цього Закону). Відповідно до ст. 18 Закону України "Про оцінку земель"\~\~нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5 - 7 років. Статтею 289 Податкового кодексу України передбачено, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок. Відповідно до ст. 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі. Згідно зі ст. 21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Статтею 30 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі не досягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку. Отже, чинним законодавством передбачено можливість зміни умов договору оренди землі за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках, встановлених договором або законом. Орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору. Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду України від 06.12.2010 у справі №2-1/10068-2008, від 23.05.2011 у справі №7/105-10 (30/234-09), від 04.07.2011 у справі №41/81пд, а також узгоджується з позицією, викладеною у п. 2.19 постанови Пленуму Вищого господарського суду України №6 від 17.05.2011 "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин". Крім того, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати. Така правова позиція викладена Верховним Судом України у постановах від 20.08.2013 у справі №5009/3430/12 та від 02.03.2016 у справі 922/538/14. Виходячи із системного аналізу положень Податкового кодексу України, Закону України "Про оренду землі" вбачається, що зазначені законодавчі акти не встановлюють конкретний розмір орендної плати за земельну ділянку, який має бути зазначений у договорі оренди, Податковий кодексу України передбачає лише порядок визначення орендної плати за землю та граничні розміри орендної плати. Визначення в договорі орендної плати в межах законодавчо визначених граничних розмірів не суперечить положенням чинного законодавства, а одностороннє збільшення ставки орендної плати в межах ст. 288 Податкового кодексу України не є приведенням договору у відповідність до норм чинного законодавства. Таким чином, розмір орендної плати у вигляді відсотків визначається за взаємною згодою сторін, але в межах граничних розмірів орендної плати, встановлених Податковим кодексом України. Одностороннє збільшення ставки орендної плати в межах статті 288 Податкового кодексу не є приведенням договору у відповідність\~до норм чинного законодавства. Як було зазначено, нормативно грошова оцінка земель є основною для визначення розміру орендної плати для земель державної та комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, але при цьому відсутнє законодавче обґрунтування для автоматичної, одночасної зміни самої ставки орендної плати, визначеної умовами договору з підстави зміни нормативної грошової оцінки землі. Договір є узгодженим волевиявленням двох або більше сторін, і тому суд не може зобов'язати іншу сторону договору внести зміни до нього поза наведених законодавством підстав: зацікавлена сторона може просити суд про внесення змін до договору згідно з рішенням суду лише у випадках, передбачених законом та договором. Ні представник [PERSON] місцевої прокуратури, ні ГУ Держгеокадастру не довели наявність обставин, які б свідчили про наявність визначених законом чи договором підстав для внесення судом змін у договір оренди земельної ділянки в межах граничних розмірів орендної плати без перевірки визначеного у договорі розміру орендної плати на предмет його відповідності, чи навпаки, вимогам діючого законодавства, виходячи з предмету та\~підстави позову. При цьому, ні представник [PERSON] місцевої прокуратури, ні ГУ Держгеокадастру\~\~не навели владних повноважень Держгеокадастру щодо односторонньої зміни ставки орендної плати в укладеному договорі та в межах існуючих правовідносин за чинним договором оренди до 4 відсотків. Посилання представника позивача [PERSON] місцевої прокуратури та представника Головного управління Держгеокадастру у Рівненській області на те, що відповідно до статей 15-1, 122 Земельного кодексу України п.3 Положення про Головне управління Держгеокадастру у Рівненській області, затвердженого наказом Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру від 03.03.2015 №15, ГУ Держгеокадастру у Рівненській області є розпорядником земель державної власності, а відтак вправі встановлювати орендну плату за користування земельними ділянками сільськогосподарського призначення державної власності в розмірі 4 відсотка від проведеної нормативної грошової оцінки земельної ділянки не може бути підставою для внесення змін розміру орендної плати, встановленої в договорі оренди землі з огляду на наступне. Право розпорядження - це юридично закріплена можливість власника самостійно вирішувати юридичну і фактичну долю майна шляхом його відчуження іншим особам, зміни його стану чи призначення тощо (наприклад, продати, подарувати, передати за заповітом чи в оренду майно, тощо). Уклавши Договір оренди землі\~\~від 25.10.2012 з [PERSON] та [PERSON], Острозька РДА, яка на той час була розпорядником земель державної власності, використала право розпорядження шляхом передачі земельної ділянки в оренду відповідачам, і відповідно в момент такої передачі мала право пропонувати орендареві орендну плату за користування земельною ділянкою. Після укладення договору оренди землі орендарі набули прав користувача нею, і, відповідно на захист такого права, в тому числі і від безпідставної зміни орендодавцем умов договору, зокрема, розмірів орендної плати. Пленумом Вищого господарського суду України № 18 «Про деякі питання практики застосування Господарського процесуального кодексу України судами першої інстанції», пунктом 3.1 роз'яснено, що громадянин, який на дату подачі позову втратив статус підприємця, не може бути стороною в судовому процесі в господарському суді. Але якщо відповідна зміна статусу відбулося вже при розгляді справи господарським судом, це не тягне за собою наслідків у вигляді зміни підвідомчості такої справи, оскільки на момент звернення до господарського суду його розгляд належав до юрисдикції останнього. Постановою Верховного суду України від 04 грудня 2013 року по справі № 6-125цс13, встановлено, що у разі припинення субєкта підприємницької діяльності - фізичної особи (виключення з реєстру субєктів підприємницької діяльності) її зобовязання за укладеними договорами не припиняються, а залишаються за ним як фізичною особою, оскільки остання не перестає існувати. Враховуючи вищевикладене, ФОП [PERSON], [PERSON] припинили свою діяльність як підприємець, що не заперечується сторонами, але усі їх господарські зобовязання залишаються за ним у статусі фізичної особи [PERSON], [PERSON], а отже підлягають розгляду у судах загальної юрисдикції. Відповідно до статті 319 ЦК України при здійсненні своїх прав та виконанні обовязків власник зобовязаний додержуватись моральних засад суспільства. Власність зобовязує. Власник не може використовувати право власності на шкоду правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію та природні якості землі.\~\~\~\~ Як було встановлено вище, ні Податковий кодекс України, ні Закон України "Про оренду землі" не встановлюють конкретний розмір орендної плати за земельну ділянку, який має бути зазначений у договорі оренди, Податковий кодекс України передбачає лише порядок визначення орендної плати за землю та мінімальні і граничні розміри орендної плати. Таким чином, розмір орендної плати у вигляді відсотків визначається за взаємною згодою сторін, але в межах граничних розмірів орендної плати, встановлених Податковим кодексом України. Одностороннє збільшення ставки орендної плати в межах статті 288 Податкового кодексу не є приведенням договору у відповідність\~до норм чинного законодавства. Крім того, статтею 15-1 Земельного кодексу України визначено, що до повноважень центрального органу виконавчої влади, що реалізує політику у сфері земельних відносин, належить, зокрема, розпорядження землями державної власності в межах визначених цим Кодексом. Однак Земельним кодексом України не передбачено право зазначеного органу на встановлення розміру орендної плати у вигляді відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки та збільшення у звязку з цим ставки орендної плати у вже укладеному договорі оренди землі. Необґрунтованим є і посилання представника прокуратури та ГУ Держгеокадастру на судову практику згідно якої суди за позовами міських рад та райрад вносять зміни в договора оренди землі в частині встановлення відсотка розміру орендної плати, так як зазначений відсоток, в даних випадках, встановлюється рішеннями рад, які, на підставі ст.144 Конституції України, є обовязковими до виконання на відповідній території. Однак накази Головного управління Держгеокадастру у Рівненській області, в тому числі наказ від 22.09.2015 №17-636/36-15-СГ (а.с.13), не є обовязковим для відповідачів у даній справі. Крім того суд зазначає, що відповідно до п.288.5 ст.288 Податкового кодексу України (із змінами в редакції Закону України від 21.12.2016 №1797-VIII) розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території та не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки. У відповідності до п.9 Договору оренди землі від 25.10.2012, укладеному між Острозькою районною державною адміністрацією та гр.гр. [PERSON], [PERSON], орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі на рахунок Плосківської сільської ради саме у розмірі земельного податку. Тобто в даному договорі розмір орендної плати зазначено в межах граничних розмірів орендної плати, встановлених Податковим кодексом України. Відтак судом, за результатами розгляду справи, встановлено відсутність підстав для внесення змін в п.9 Договору оренди землі від 25.10.2012 в частині встановлення орендної плати в розмірі 4 відсотків\~\~від нормативної грошової оцінки. З 01.01.2013, у звязку з набранням чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності», землі державної та комунальної власності України вважаються розмежованими. Пунктом 4 вказаного Закону передбачено, що у державній власності залишаються усі інші землі, розташовані за межами населених пунктів, крім земельних ділянок приватної власності та земельних ділянок, зазначених у підпункті «а» пункту 3 розділу II прикінцевих та перехідних положень цього Закону. У відповідності до ч. 4 ст. 122 ЗК України центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів у галузі земельних відносин та його територіальні органи передають земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності, крім випадків, визначених частиною восьмою цієї статті, у власність або у користування для всіх потреб. Згідно п.3 Положення про Головне управління Держгеокадастру у Рівненській області, затвердженого наказом Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру від 03.03.2015 №15 завданням Головного управління є реалізація повноважень Держгеокадастру на території відповідної адміністративно-територіальної одиниці. З огляду на викладене, земельна ділянка, яка перебуває в оренді [PERSON], [PERSON] відносяться до земель державної власності сільськогосподарського призначення, право розпорядження якими належить Головному управлінню Держгеокадастру у Рівненській області. У відповідності до ст. 32 Закону України «Про оренду землі» перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі. При цьому, пунктом 37 Договору передбачено, що перехід права власності на орендовані земельні ділянки до другої особи є підставою для зміни умов або розірвання договору. Враховуючи те, що Острозька районна державна адміністрація в силу вимог чинного законодавства, не є повноважним органом щодо розпорядження землями державної власності сільськогосподарського призначення, а зміна власника є підставою для внесення змін в договір, тому наявні підстави для заміни у тексті договору оренди землі найменування орендодавця на Головне управління Держгеокадастру у Рівненській області. Окрім того, у витязі з технічної документації про нормативно грошову оцінку земельної ділянки виданого Головним управлінням Держгеокадастру в Рівненській області міститься інформація про кадастровий номер присвоєний орендованій земельній ділянці (5624286700:05:003:0172). Зважаючи на те, що зазначення кадастрового номера у договорі оренди землі, згідно ст.15 Закону України «Про оренду землі», є істотною умовою договору, у вищевказаному договорі оренди необхідно додатково вказати кадастровий номер земельної ділянки. На підставі ст.88 Цивільного процесуального кодексу України судові витрати покладаються на сторони пропорційно до розміру задоволених позовних вимог, а відповідачам пропорційно до тієї частини позовних вимог, у задоволенні яких позивачеві відмовлено. Враховуючи викладене,

Outcome: partial