Jurisdiction: civil
Date: 2020-09-30 00:00:00

[PERSON] звернувся до Рівненського міського суду Рівненської області з позовом до Рівненської міської ради, [PERSON] та [PERSON] про внесення змін до договору оренди земельної ділянки № 040658300281 від 02.10.2006 та Додаткової угоди № 1 від 17.04.2007. В обґрунтування позовних вимог вказує, що згідно договору оренди земельної ділянки № 040658300281 від 02.10.2006 та Додаткової угоди №1 від 17.04.2007 Рівненська міська рада передала, а громадяни [PERSON] та [PERSON] прийняли в строкове платне користування земельну ділянку для обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд без права спорудження на ній капітальних будівель та споруд, посадки багаторічних насаджень та з правом дострокового її вилучення для потреб міста, яка знаходиться в [ADDRESS] , загальною площею 89 кв.м. 06.05.2014 між [PERSON] , [PERSON] та [PERSON] укладено договори купівлі-продажу земельної ділянки та будинковолодіння по [ADDRESS] , що посвідчені приватним нотаріусом Рівненського міського нотаріального округу Піддубною Л.П. та зареєстровані в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності за №№ 830, 832. Вказує, що єдиним власником будинку [ADDRESS] та земельної ділянки площею 530 м.кв. по [ADDRESS] є Позивач. Земельна ділянка площею 89 м.кв., що надана для обслуговування житлового будинку [ADDRESS] знаходилась у користуванні колишніх власників будинковолодіння, що перешкоджає належному користуванню Позивачу належному на праві приватної власності будинковолодінню. У зв`язку з чим 18.04.2016 року на адресу Рівненської міської ради було направлено лист-пропозицію, щодо зміни сторони у договір оренди земельної ділянки через зміну істотних умов договору та сторін у зобов`язанні. Згідно відповіді Управління земельних відносин виконавчого комітету Рівненської міської ради від 29.04.2016 заявнику було відмовлено у внесенні змін до договору оренди землі, у зв`язку з чим позивач звернувся з позовом. В судовому засіданні представник позивача обґрунтування позовних вимог підтримав та просив суд їх задовольнити з підстав вказаних у позовній заяві. Представник відповідача РМР в судовому засіданні позов не визнав, просив суд відмовити в його задоволені. Заслухавши представників сторін, розглянувши подані документи і матеріали, всебічно і повно з`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд встановив наступне. Судом встановлено, що згідно договору оренди земельної ділянки № 040658300281 від 02.10.2006 та Додаткової угоди №1 від 17.04.2007 Рівненська міська рада передала, а громадяни [PERSON] та [PERSON] прийняли в строкове платне користування земельну ділянку для обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд без права спорудження на ній капітальних будівель та споруд, посадки багаторічних насаджень та з правом дострокового її вилучення для потреб міста, яка знаходиться в [ADDRESS] , загальною площею 89 кв.м. 06.05.2014 року між [PERSON] , [PERSON] та [PERSON] укладено договори купівлі-продажу земельної ділянки та будинковолодіння по [ADDRESS] , що посвідчені приватним нотаріусом Рівненського міського нотаріального округу Піддубною Л.П. та зареєстровані в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності за №№ 830, 832. 18.04.2016 року на адресу Рівненської міської ради було направлено лист-пропозицію, щодо зміни сторони у договір оренди земельної ділянки через зміну істотних умов договору та сторін у зобов`язанні. Згідно відповіді Управління земельних відносин виконавчого комітету Рівненської міської ради від 29.04.2016 року заявнику було відмовлено у внесенні змін до договору оренди землі. Рішенням Рівненської міської ради від 28 січня 2016 року Про розгляд та підтримку пропозицій експертного громадського обговорення щодо перейменування вулиць міста Рівного за [ADDRESS] . Статтями 120 Земельного та ст. 377, 415 Цивільного кодексів, передбачено, що особа, до якої перейшло право власності на будівлі (споруди), набуває право користування земельною ділянкою на тих же умовах і в тому ж обсязі, що й попередній власник будівлі (споруди). Крім того, частиною 3 статті 7 Закону України «Про оренду землі» визначено «До особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташована на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю, або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда». В зазначених нормах мова йде не про припинення договору оренди взагалі, а про перехід цього права. Перехід права може відбуватися виключно за наявності такого права: право виникає після реєстрації договору оренди і припиняється із припиненням договору. Тому не може йти мова про припинення договору в розумінні припинення права оренди і надання земельної ділянки новому орендарю (виникнення нового права оренди). В даному випадку мова йде про перехід існуючого права оренди від попереднього орендаря до наступного орендаря при збереженні чинності договору оренди. За обставин, визначених ст.120 Земельним кодексом України, відбувається перехід права оренди із заміною сторони в чинному договорі оренди. Сама термінологія ст. 7 Закону є аналогічною нормам Цивільного кодексу, які врегульовують заміну боржника, кредитора в зобов`язанні. Сам термін «попередній орендар» передбачає наявність нового орендаря в чинному договорі оренди. При відчуженні нерухомого майна попередній орендар вибуває із зобов`язань, оскільки для нього є договір припиненим, а новий орендар (покупець нерухомості) займає його місце в договірних зобов`язаннях. Якщо до нового власника переходить право оренди на тих же умовах, в тому ж обсязі, то необхідність проходити процедуру припинення договору, набуття ділянки в оренду відсутня. Для орендодавця розірвання договору і надання її в оренду новому орендарю означає втрату орендної плати за земельну ділянку в період оформлення договору, а для орендаря неможливість належним чином приступати до використання як ділянки так і об`єкту нерухомості, що перебуває у його власності. Таким чином, норми земельного законодавства України передбачають перехід прав на земельну ділянку до набувача права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, розташовані на відповідній земельній ділянці, водночас, набувач прав на нерухомість має оформити права на землю, що до нього перейшли у встановленому законодавством порядку. Як вбачається з договору оренди земельної ділянки від 02.10.2006 №040658300281 та до Додаткової угоди №1 від 17.04.2007, земельна ділянка є об`єктом права комунальної власності територіальної громади міста Рівне. Відповідно до ч. 1 ст. 116 Земельного кодексу України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону. За ч. 1 ст. 123 Земельного кодексу України надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється Верховною Радою Автономної Республіки Крим, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування. Згідно ч. 1 ст. 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки. У відповідності до п. 34 ч. 1 ст. 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються відповідно до закону питань регулювання земельних відносин. Таким чином, при загальній процедурі набуття в оренду земельної ділянки комунальної власності фізичною або юридичною особою, необхідною умовою укладення договору оренди такої земельної ділянки є наявність відповідного рішення органу місцевого самоврядування. Водночас, норми ст. 120 Земельного кодексу України є спеціальними по відношенню до норм ст.ст. 116, 123, 124 Земельного кодексу України у контексті набуття прав на земельні ділянки державної або комунальної, оскільки норми ст. 120 Земельного кодексу України регулюють вужче коло суспільних відносин - відносин набуття прав на земельну ділянку лише у випадку набуття права власності на нерухомість, що знаходиться на такій ділянці. За змістовним принципом вирішення колізій у випадку колізії між загальною і спеціальною правовою нормою застосуванню підлягає спеціальна норма права. Зазначений принцип поділяє Міністерство юстиції України. Так, відповідно до п. 4 листа Міністерства юстиції України "Щодо практики застосування норм права у випадку колізій" від 26.12.2008 № 758-0-2-08-19 при розбіжності між загальним і спеціальним нормативно-правовим актом перевага надається спеціальному, якщо він не скасований виданим пізніше загальним актом. Отже, укладення договору оренди земельної ділянки, яка перебуває у державній або в комунальній власності, у випадку набуття права на жилий будинок, будівлю або споруду, розташовану на такій земельній ділянці і яка перебуває в оренді, можливе без наявності щодо цього рішення відповідного органу про надання земельної ділянки. Відповідно до ч. 1 ст. 377 Цивільного кодексу України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача). Перехід права користування земельною ділянкою у випадку набуття права власності на розташовані на такій ділянці житловий будинок, будівлю або споруду підтверджується судовою практикою. Так, у постановах від 06.06.2011 у справі 3-53гс11 та від 19.06.2012 у справі № 3-30гс12 Верховний Суд України прийшов до висновків, що: "у разі переходу права власності на об`єкт нерухомого майна до набувача цього майна відбувається перехід тих прав на відповідну земельну ділянку, на яких вона належала відчужувачу - права власності або права користування". Відповідно до підп. «г» п. 18 Пленуму Верховного Суду України "Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ" від 16 квітня 2004 року № 7 вирішуючи спори про право власності на земельну ділянку, суди мають виходити з того, що з 1 січня 2010 року до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача) відповідно до статті 377 Цивільного кодексу України і статті 120 Земельного кодексу України в редакції Закону України від 5 листопада 2009 р. № 1702-VI. Відтак, у зв`язку з набуттям Позивачем права власності на домоволодіння по [ADDRESS] , розташовану на земельній ділянці, до Позивача, в силу ч.ч. 2, 4 ст. 120 Земельного кодексу України та ч. 1 ст. 377 Цивільного кодексу України, ст. 7 Закону України "Про оренду землі", перейшло право на оренду зазначеної земельної ділянки в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача). Оформлення права оренди Позивача на земельну ділянку може відбуватися без прийняття рішення Рівненською міською радою про надання земельної ділянки Позивачу в оренду, оскільки земельна ділянка вже була надана у користування відповідачам [PERSON] та [PERSON] , а у зв`язку з набуттям Позивачем права власності на домоволодіння по [ADDRESS] , в силу закону відбувається перехід вже існуючого права оренди від [PERSON] та [PERSON] до [PERSON] . Як вбачається з відповіді Управління земельних відносин виконавчого комітету Рівненської міської ради від 29.04.2016 №01-11/1067 Рівненська міська рада розглянувши питання передачі земельної ділянки в оренду Позивачу, зазначила на необхідності звернення до Рівненської міської ради в порядку ст.123 Земельного кодексу України. Разом з цим, факт розгляду на пленарному засіданні Рівненською міською радою питання передачі земельної ділянки в оренду Позивачу, а також факт прийняття Рівненською міською радою відповідного рішення не впливають на правильне вирішення спору, оскільки право оренди земельної ділянки переходить від [PERSON] та [PERSON] до [PERSON] в силу закону, незалежно від волі Рівненської міської ради. Договір оренди земельної ділянки був укладений в інтересах сторін, на умовах що забезпечували оптимальний баланс їх інтересів. Але відбулася істотна зміна обставин, які сторони не могли передбачити. Саме така істотна зміна обставин є підставою для зміни договору (ст. 652 ЦК України). Зміна договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено законом чи договором (ст. 651 ЦК України). І тільки у разі недосягнення такої згоди, можна на вимогу однієї із сторін лише у судовому порядку, при наявності підстав, визначених законом чи договором внести зміни у договір. При внесенні змін до договору щодо заміни сторони, юридична суть договору від цього не зміниться, відносини не припиняться а відбудеться певна зміна у цих відносинах. Внесення змін до договору в частині заміни сторони в зобов`язанні не заборонено законом, здійснюється за згодою сторін договору, з підстав і в порядку, передбаченому чинним законодавством. У зв`язку з тим, що фактичне користування земельною ділянкою, яка розташована по [ADDRESS] та зведеній на ній будівлі здійснює її новий власник [PERSON] , то відповідно у [PERSON] та [PERSON] припинилося право користування земельною ділянкою і останні не можуть бути стороною договору оренди земельної ділянки і підлягають заміні, а враховуючи недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір має вирішуватися в судовому порядку. Враховуючи, що перехід права на будівлю і споруду є однією із законних підстав виникнення прав на землю в набувача об`єкта нерухомості, то можливість реалізації ним таких прав не може залежати від того, чи додержав попередній власник земельної ділянки порядку припинення прав на земельну ділянку, позаяк юридичними підставами для такого переходу виступають закон, договір, рішення суду, інші обставини, що мають юридичне значення (Суд у цьому висновку враховує mutatis mutandis висновки, викладені у пункті 8.11 постанови Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2018 у справі N 910/18560/16). Згідно з принципом єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття (пункт 61 постанови Великої Палати Верховного Суду від 5 грудня 2018 року у справі № 713/1817/16-ц). На підставі викладено, суд вважає позовні вимоги обґрунтованими та такими, що підлягають до задоволення. На підставі викладеного,

Outcome: approved