Jurisdiction: civil
Date: 2019-10-17 00:00:00

Представник позивача звернувся 11.03.2019 до суду з даним позовом, просить суд визнати недійсним Договір встановлення емфітевзису № б/н та без дати підписання, укладений між [PERSON] та товариством з обмеженою відповідальністю «Агросленд», щодо земельної ділянки площею 2,26 га, кадастровий номер 3224488200:02:008:0020, зареєстровану державним реєстратором Першотравенської сільської ради Обухівського району Київської області Гречінською Н.П., номер запису про інше речове право 30439863; визнати поновленим договір оренди земельної ділянки № 37 від 18.05.2013 року, укладений між ТОВ «Агро-Проперті» та [PERSON] на земельну ділянку площею 2,26 га, кадастровий номер 3224488200:02:008:0020, строком на 7 (сім) років; стягнути з відповідача-2 на користь позивача сплачений судовий збір в сумі 1921,00 грн (50% від вартості сплаченого судового збору). В обґрунтування позову зазначив, що 18.05.2013 між позивачем та [PERSON] був укладений договір оренди земельної ділянки № 37 строком на п`ять років з моменту державної реєстрації з правом пролонгації, на земельну ділянку площею 2,26 га, яка належить [PERSON] на підставі Державного акту серії ЯК № 202123, виданого 05.08.2011, кадастровий номер 3224488200:02:008:0020, яка розташована на території Чернинської сільської ради Таращанського району. Істотні умови договору були сторонами погоджені та угода підписана. Відповідно до діючого законодавства, право оренди було зареєстроване 15.02.2014 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, тобто строк дії договору формально закінчувався 15.02.2019. Позивач є добросовісним орендарем земельної ділянки та виконував всі умови договору, зокрема вчасно та в повному обсязі нараховував та проводив виплату орендної плати. Відповідно до п. 3.3 Договору, передбачено, якщо жодна з сторін за 6 місяців до закінчення Договору оренди не сповістила іншу сторону про намір припинити дію цього Договору, Договір вважається поновленим на тих же умовах і на той же строк. Крім цього, згідно п. 3.4 Договору, після закінчення строку Договору, Орендар має першочергове право поновлення його на новий строк. Позивач не маючи наміру припинити дію цього Договору, після закінчення строку, до 15.08.2018 року (шість місяців до закінчення) не надсилав Орендодавцю будь-яких пропозицій, та не отримував від Орендодавця листа-повідомлення про намір припинити дію Договору після 15.02.2019 року. В зв`язку з неотриманням листа від Орендаря, в строки передбачені Договором, про намір припинити дію Договору, Позивач, який належно виконував обов`язки за умовами договору, розраховував скористатися переважним правом перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновити договір оренди). Тому Орендар, для збільшення орендної плати надіслав на адресу [PERSON] , як власника земельної ділянки з кадастровим номером 3224488200:02:008:0020, лист-повідомлення № 159 від 10.01.2019, про намір поновлення Договору з підписаним зі сторони Позивача проектом Додаткової угоди до Договору, відповідно до якої строк оренди пролонгується строком на 7 років (відповідно до ст.19 ЗУ «Про оренду землі» (далі - Закону) мінімальний строк оренди не може бути меншим ніж 7 років) та нарахуванням орендної плати в сумі - 14 340 грн. Лист з додатками направлений на адресу власника листом з оголошеною цінністю та описом вкладення, який Відповідач-1 отримав 28.01.2019. Зазначає, що ТОВ «Агро-Проперті» виконав умови та дотримався строків зазначених у Договорі, дотримався процедури передбаченої законодавством, а тому розраховував на поновлення договору на новий строк. Просить суд звернути увагу, що до Позивача поштовим відправленням надійшла відповідь датована 28.01.2019 року, в якому орендодавець висловив своє заперечення проти продовження договірних відносин з Позивачем, в якій відсутні докази, щодо невиконанням Позивачем умов Договору. А щодо неотримання орендної плати за 2018 рік, зазначає, що орендна плата за 2018 рік Орендодавцю нарахована у грудні 2018 року та направлений на адресу Орендодавця лист про можливість отримання орендної плати в будь-який зручний для нього час. В даній відповіді відсутні заперечення, щодо отримання орендної плати в розмірі зазначеному в Додатковій угоді або отримання від іншого наймача пропозиції на більш сприятливих умовах від Позивача, для надання чи ненадання іншої пропозиції щодо орендної плати. Згідно інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна (надалі - «Інформаційна довідка») було з`ясовано наступне: 22.02.2019 року державним реєстратором Першотравенської сільської ради Обухівського району Київської області Гречінською Н.П. в ДРРПННМ зареєстровано інше речове право на земельну ділянку з кадастровим номером 3224488200:02:008:0022, площею 2,26 га, номер запису про інше речове право 30439863. Підстава виникнення іншого речового права - Договір встановлення емфітевзису №б/н та без дати підписання, укладений між Відповідачем-1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Агросленд», строк дії договору 10 років. Так, під час реєстрації реєстратор порушив, п. 31 Постанови № 1141 від 26.10.2011 року, «Про затвердження Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно», не зазначивши номер та дату видачі документа. Як вбачається з Інформаційної довідки, Відповідач-1 в порушення п. 3.3 Договору, яким передбачено, що якщо жодна з сторін за 6 місяців до закінчення Договору оренди, не сповістила іншу сторону, про намір припинити дію цього Договору, Договір вважається поновленим на тих же умовах і на той же строк та п. 3.4 Договору, що після закінчення строку Договору, Орендар має першочергове право поновлення його на новий строк, уклав договір встановлення емфітевзису, без номеру та без дати підписання. Враховуючи зазначене вважає, що є наявний факт порушення переважного права ТОВ «Агро-Проперті» на поновлення договору оренди земельної ділянки орендодавцем [PERSON] на новий строк. Відповідачами у встановлений судом строк відзиву на позовну заяву не подано. Третя особа у встановлений судом строк правом подавати пояснення щодо позову не скористалася. Представник позивача\~адвокат Турлуковський\~С.В.\~в підготовчому\~судовому засіданні\~викладені у\~позовній заяві\~обставини підтримав\~в повному\~обсязі та\~просив суд\~задовольнити позовні\~вимоги.\~Зазначив,\~що порушено\~переважне право\~позивача на\~поновлення договору\~оренди.\~Позивач пропонував\~значно кращі\~ умови\~оренди:\~сам розмір\~орендної плати\~та інші\~істотні умови.\~Позивач надіслав\~в установлені\~законодавством строки\~пропозицію та\~додаткову угоду,\~а саме\~10.01.2019\~року.\~Однак підстави,\~які містяться\~в листі\~орендодавця є\~нечіткими,\~незрозумілими,\~та мотиви\~відмови різняться.\~Право оренди\~у позивача\~закінчувалося 15.02.2019.\~Однак,\~у липні-серпні\~2018\~року позивач\~засіяв озимий\~ріпак.\~Позивач на\~підставі п.9.4 договору оренди земельної ділянки від 18.05.2013 в якому зазначено, що орендар зобов`язаний повернути земельну ділянку після закінчення строку оренди, а у випадку, якщо на момент припинення дії договору сільськогосподарські культури залишилися не зібраними повернути після збору урожаю, користувався земельною ділянкою до збору урожаю до липня 2019 року. З липня 2019 року позивач не користується земельною ділянкою, однак акт прийому-передачі земельної ділянки не складали. Звернув увагу на п. 3.3 договору, відповідно до якого якщо жодна із сторін за 6 місяців до закінчення строку дії даного договору оренди не сповістила іншу сторону про намір припинити дію цього договору, Договір вважається поновленим на тих же умовах і на той же строк. Був лист орендодавця від 28.01.2019 року, але він є незаконним. Просить суд задовольнити позовні вимоги в повному обсязі. Представник відповідачів адвокат Войцехівський П.В. в підготовчому судовому засіданні позов не визнав в повному обсязі та зазначив, що відповідач [PERSON] скористався умовами договору оренди земельної ділянки, а саме п.3.3 до закінчення строку дії договору оренди 22.11.2017 направив рекомендованим листом, який був отриманий позивачем, заяву про припинення договірних відносин. Аналогічного змісту листи- повідомлення були направлені на адресу позивача 12.09.2018, 21.02.2019. Крім того, отримавши лист пропозицію з проектом додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки, відповідач [PERSON] 28.01.2019 письмово повідомив позивача про те, що не має наміру її підписувати та продовжувати договірні відносини. Оскільки, строк дії договору оренди закінчився 15.02.2019, то 20.02.2019 [PERSON] підписав договір емфітевзису з ТОВ «Агросленд». При реєстрації договору емфітевзису, державним реєстратором було перевірено відомості щодо належної йому земельної ділянки та у законному порядку 22.02.2019 зареєстровано даний договір. П 3.3. та 9.4 первинного договору оренди порушують права орендодавця, є нікчемними. Волевиявлення сторін на пролонгування договору оренди не було. Просив суд відмовити в задоволенні позовних вимог. В судове засідання представник позивача адвокат Турлуковський С.В., не з`явився, про час та місце розгляду справи належно повідомлений, через канцелярію суду подав заяву та просить розглядати справу без участі представника позивача, позовні вимоги підтримують в повному обсязі з підстав, що зазначені в позовній заяві. Відповідач [PERSON] та представник відповідачів адвокат Войцехівський П.В. в судове засідання не з`явилися, про час та місце розгляду справи належно повідомлені, через канцелярію суду подали заяви про розгляд справи без їх участі. Позов не визнають та просять відмовити у його задоволенні в повному обсязі. Третя особа в судове засідання не з`явилася, про час та місце розгляду справи повідомлена належно, причини неявки до суду не повідомила. На підставі ч. 2\~ст. 247 ЦПК України\~фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалося. Дослідивши письмові матеріали справи, суд вважає, що в задоволенні позову необхідно відмовити повністю з наступних підстав. Відповідно до вимог частини 1\~статті 13 Цивільного процесуального кодексу України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Відповідно до положень ст.5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. Під способами захисту цивільних прав розуміють передбачені законом заходи примусового характеру, за допомогою яких відновлюються порушені, невизнані або оспорювані права. Реалізуючи передбачене ст. 64 Конституції України право на судовий захист, звертаючись до суду, особа вказує в позові власне суб`єктивне уявлення про порушене право чи охоронюваний інтерес та спосіб його захисту. За принциповими положеннями ст. 12 ЦПК України, які встановлюють змагальність цивільного процесу, кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається, як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Нормами ст. 13 ЦПК України передбачено, що суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Збирання доказів у цивільних справах не є обов`язком суду, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Суд має право збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи лише у випадках, коли це необхідно для захисту малолітніх чи неповнолітніх осіб або осіб, які визнані судом недієздатними чи дієздатність яких обмежена, а також в інших випадках, передбачених цим Кодексом. У відповідності до вимог ст. 76, 77, ЦПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Відповідно до ч. 3 ст.\~12\~та ч. 1 ст.\~81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Ухвалою суду від 05.04.2019 провадження у справі було відкрито та призначено підготовче судове засідання. Ухвалою суду від 22.05.2019 справу призначено до судового розгляду. Судом встановлено, що на підставі Державного акту на право приватної власності на землю серія та номер: ЯК [NUMBER] , виданого 05.08.2011 управлінням Держкомзему у Таращанському районі Київської області, відповідач [PERSON] є власником земельної ділянки площею 2,26 га, кадастровий номер 3224488200:02:008:0020, цільове призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Чернинської сільської ради Таращанського району Київської області (а.с.11). 18.05.2013 між [PERSON] та ТОВ «Агро-Проперті» був укладений договір оренди земельної ділянки № 37 строком на 5 років з правом пролонгації на земельну ділянку площею 2,26 га, кадастровий номер 3224488200:02:008:0020 (а.с.7-8). Згідно Витягу з державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права індексний номер: 17836719 від 15.02.2014, державним реєстратором Реєстраційною службою Таращанського РУЮ Київської області 15.02.2014 зареєстровано інше речове право на земельну ділянку з кадастровим номером 3224488200:02:008:0020, площею 2,26 га, номер запису про інше речове право: 4685690. Підстава виникнення іншого речового права договір оренди землі № 37, укладений 18.05.2013 між відповідачем 1 та ТОВ «Агро-Проперті» (позивачем) (а.с.9). Відповідно, строк оренди земельної ділянки закінчився 16.02.2019. 22.11.2017 [PERSON] направлено позивачу заяву про припинення договірних відносин (а.с.42), якою останній повідомляє позивачу про свій намір припинити дію договору оренди земельної ділянки після його закінчення. Крім того, ним позивачу було направлено 12.09.2018 та 21.02.2019 лист-повідомлення про небажання поновлення дію договору № 37 від 18.05.2013 і про те, що він має намір самостійно господарювати на землі (а.с. 43,48). 10.01.2019 позивачем направлено [PERSON] лист-повідомлення про намір поновлення договору оренди № 37 від 18.05.2013 шляхом підписання додаткової угоди та проект додаткової угоди до договору оренди № 37 від 18.05.2013. (а.с.12-15). На що у відповідь, 28.01.2019 [PERSON] надіслав позивачу заперечення проти продовження договірних відносин з ТОВ «Агро-Проперті» (а.с.17, 46-48). 20.02.2019 між [PERSON] та ТОВ «Агросленд» укладено договір встановлення емфітевзису згідно якого [PERSON] передав ТОВ «Агросленд» право володіння та право цільового користування земельною ділянкою площею 2,26 га, що розташована в адміністративних межах Чернинської сільської ради Таращанського району Київської області, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер: 3224488200:02:008:0020 (а.с.36). Згідно Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, номер інформаційної довідки 165018839 від 25.04.2019, державним реєстратором Гречінською Н.П., Першотравенська сільська рада Обухівського району Київської області, 22.02.2019 зареєстровано інше речове право на вказану земельну ділянку, номер запису про інше речове право: 30439863. Підстава виникнення іншого речового права: договір встановлення емфітевзису, серія та номер: б/н, виданий 20.02.2019, укладений між [PERSON] та ТОВ «Агросленд», строк дії договору: 10 років (а.с.37-38). Так, у ст. 33 Закону України "Про оренду землі" регламентовано поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (ч.ч. 1- 5 цієї норми), так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (ч. 6 цієї норми). Аналіз наведених норм матеріального права дає підстави для висновку, що для застосування положень ч. 1 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов`язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення із проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (ч. 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі"). Водночас підставою позовних вимог у даній справі позивач визначив ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", посилаючись на те, що продовжує користуватись відповідною земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, а протягом одного місяця після його закінчення відповідач не надав заперечень стосовно поновлення цього договору. Частиною 6 ст. 33 зазначеного Закону врегульовано пролонгацію договору на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором, за наявності такого фактичного складу: користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку оренди і відсутність протягом одного місяця заперечення орендодавця проти такого користування (що можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на пролонгацію договору). Викладене узгоджується з правовою позицією висловленою Верховним Судом у складі колегії суддів Касаційного господарського суду 21.02.2018 в рамках справи № 917/772/17, 20.03.2019 в рамках справи № 908/2460/17. Як зазначив Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду 20.09.2018 у справі № 384/648/17-ц, провадження № 61-13391св18, пролонгація договору оренди можлива лише за мовчазної згоди власника землі (орендодавця), а при висловленні орендодавцем заперечень щодо пролонгації договору оренди землі такий договір не може вважатись поновленим. Щодо прав та обов`язків орендодавця слід акцентувати, що орендодавець має право заперечити стосовно поновлення згідно із ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», і таке заперечення має бути заявлено саме протягом одного місяця після закінчення дії договору оренди землі. Відповідно до постанови Верховного Суду від 18.04.2019 № 625/166/18 наявність заперечень зі сторони орендодавця щодо поновлення договору з попереднім орендарем дають підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, не порушено. Відповідно до постанови Верховного Суду від 22.05.2019 № 709/1899/17 при наявності вираженого волевиявлення орендодавця про відмову від продовження строку оренди та заявленої вимоги власника про повернення земельної ділянки, направлення орендарем пропозиції про продовження відносин оренди не може виступати підставою для поновлення орендних відносин між сторонами. Також Верховним Судом зазначено про помилковість позиції щодо обов`язку орендодавця обґрунтовувати причини відмови у поновленні договору оренди. Відповідно до постанови Верховного Суду від 12.06.2019 року № 910/11518/18 поновлення договору оренди землі в судовому порядку у передбачений статтею 33 Закону України "Про оренду землі" спосіб вимагає укладення додаткової угоди між сторонами, як єдиної підстави продовження орендних правовідносин, що безпосередньо випливає зі змісту зазначеної правової норми. Належним способом захисту порушеного права, у цьому випадку, є позов про визнання укладеною додаткової угоди із викладенням її змісту, оскільки сама по собі вимога про визнання договору оренди землі поновленим, за своєю суттю, є встановленням факту, який має юридичне значення і не може забезпечити захисту порушеного права позивача в силу імперативного припису про обов`язковість оформлення поновлення договору оренди саме шляхом укладення додаткової угоди, що, власне, і може бути предметом розгляду в суді (частина 8 статті 33 Закону України "Про оренду землі"). Таким чином позивачем ТОВ «Агро-Проперті», у даному випадку, обрано невірний та неефективний спосіб захисту своїх порушених прав в частині визнання поновленим договору оренди земельної ділянки № 37 від 18.05.2013. Неправильно обраний спосіб захисту зумовлює прийняття рішення про відмову у задоволенні позову про визнання поновленим договору оренди землі незалежно від інших, встановлених судом обставин. Крім того, зібрані по справі докази безспірно свідчать про факт заявлення [PERSON] заперечення стосовно поновлення договору оренди землі як за шість місяців до закінчення строку дії договору оренди, так і після отримання пропозиції від позивача до закінчення дії договору, а також протягом одного місяця після закінчення дії договору оренди землі, останній зробив волевиявлення щодо небажання підписувати додаткову угоду до договору оренди землі від 28.01.2019. Підстав для визнання недійсним договору емфітевзису від 20.02.2019 року судом не встановлено. При таких обставинах суд вважає за необхідне відмовити в задоволенні позову в повному обсязі.

Outcome: dismissed