Jurisdiction: civil
Date: 2021-08-04 00:00:00

[PERSON] звернулась до суду із вищезазначеним позовом в якому просила визнати недійсним договір оренди землі б/н від 20.03.2016 року щодо земельної ділянки площею 3,0242 га з кадастровим номером 1825683600:09:000:0079, що розташована на території Жадьківської сільської ради Черняхівського району Житомирської області , укладений невстановленою особою від імені померлої [PERSON] із ТОВ «Благодійний союз» та застосувати наслідки визнання даного договору недійсним - безоплатно повернути вказану земельну ділянку в користування [PERSON] та скасувати рішення державного реєстратора КП "Правовий центр Сербо-Слобідської сільської ради Ємільчинського району Житомирської області" Дем`янчук І.А. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер 31957362 від 20.10.2016 про реєстрацію права оренди земельної ділянки за ТОВ «Благодійний союз». В обґрунтування позову вказала, що згідно свідоцтва про право власності на спадщину за заповітом від 31.07.2018, вона є власником земельної ділянки загальною площею 3,0242 га з кадастровим номером 1825683600:09:000:0079, що на території Жадьківської сільської ради Черняхівського району Житомирської області (номер запису про право власності 27284734 Державного реєстру речових прав на нерухоме майно). Зазначена земельна ділянка, належала її покійній матері, [PERSON] , яка померла [INFO] . При житті матері земельна ділянка останньою була передана в оренду СТОВ «Жадьківське», про що укладено відповідний договір від 15.03.2008 строком на 10 років, що зареєстрований в установленому законом порядку. Оскільки вона оформила право власності на зазначене нерухоме майно, а згідно договору оренди (п.9-11 вказаного договору від 15.03.2008) користувач мав сплачувати орендну плату, вона звернулась до СТОВ «Жадьківське» з вимогою сплатити орендну плату за попередні роки. Однак, їй повідомили, що земельна ділянка перебуває в оренді згідно договору, укладеного нібито її покійною матір`ю 20.03.2016 із ТОВ «Благодійний Союз» (с. Чудин Радомишльського району Житомирської області; код ЄДРПОУ 35893156), земельною ділянкою користується зазначене товариство із 2016 року. Вказаний договір від 20.03.2016 відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно зареєстровано 13.10.2016. Оскільки спірний договір підписаний 20.03.2016, тобто після смерті [PERSON] позивач вважає такий правочин недійсним, за обставин що останній не відповідає волевиявленню власника земельної ділянки. Крім того, позивач вважає спірний правочин таким, що укладений з порушенням публічного порядку, що на підставі ст. 228 ЦК України також є самостійною підставою недійсності правочину. Правовою підставою для визнання договору недійсним вказує на норми ст.ст. 215,216,203 та 228 ЦК України. Посилаючись на норми ст.216 ЦК України позивач просить застосувати наслідки визнання договору недійсним (реституцію) шляхом повернення позивачу у користування земельної ділянки. Оскільки договір є недійсним, позивач на підставі норм ст. 26 ЗУ "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" просить скасувати державну реєстрацію договору оренди землі від 20.03.2016. Учасники справи в судове засідання не з`явились, хоча і були належним чином повідомлені про час та місце розгляду справи. Представник позивача в судовому засіданні позов підтримала, просила його задовольнити, проти заочного розгляду справи не заперечувала. Представник відповідача про причини неяви суд не повідомив, заяви про розгляд справи у його відсутності до суду не надійшло, відзив на позов не подавав. Представник третьої особи про причини неявки не повідомив, заяви про розгляд справи у його відсутності не надійшло. За таких обставин, суд розглядає справу на підставі наявних в ній доказів. Вислухавши представника позивача, повно з`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, об`єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд дійшов до наступного висновку. В судовому засіданні встановлено, що [INFO] померла мати позивача [PERSON] (а.с.12). До складу її спадщини увійшла земельна ділянка площею 3,0242 га, кадастровий номер 1825683600:09:000:0079, що належала померлій на підставі Державного акта на право власності на земельну ділянку серії ЯБ №233460, виданого 05.05.2005 року Черняхівським районним відділом земельних ресурсів Житомирської області. Відповідно до свідоцтва про право на спадщину за заповітом позивач є власником спірної земельної ділянки (а.с.8). За життя спадкодавця 15.03.2008 року укладено договір оренди №259 спадкової земельної ділянки з СТОВ "Жадьківське". Відповідно до п. 1,2 даного договору, орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Жадьківської сільської ради, загальною площею 3,55 га. За умовами п.7 договору сторони погодили, що договір укладено на 10 років. Договір зареєстрований Черняхівським відділом Житомирської регіональної філії ДП "Центр державного земельного кадастру" при Держкомземі України, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 15.08.2008 за № 040822300251 (а.с. 16-17). Згідно акту про передачу та прийом земельної ділянки в оренду, що зареєстрований у Черняхівському районному відділі Житомирської регіональної філії Центру ДЗК від 15.08.2008 за №040822300251, [PERSON] (орендодавець) передала, а СТОВ «Жадьківське» (орендар) прийняв земельну ділянку в розмірі 3,55 га у фактичне користування (а.с. 18). 20.03.2016 між [PERSON] та ТОВ "Благодійний Союз" укладений договір оренди спірної земельної ділянки б/н. Державним реєстратором КП "Правовий центр Сербо-Слобідської сільської ради Ємільчинського району Житомирської області" Дем`янчук Іриною Анатоліївною 13.10.2016 здійснено державну реєстрацію договору оренди землі від 20.03.2016 про що зроблено запис за індексним номером 31957362 від 20.10.2016 (а.с. 11). За викладених обставин позивач доводить те, що оскільки її матір [PERSON] померла [INFO] , вона не могла 20.03.2016 укладати договір оренди земельної ділянки із ТОВ "Благодійний Союз". Тому договір оренди землі укладений з відповідачем вважає недійсним, просить застосувати наслідки недійсності правочину та скасувати держану реєстрацію спірного правочину. З метою захисту своїх порушених прав позивач звернулась до суду з даним позовом. Так, за змістом статті 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема договори та інші правочини, інші юридичні факти. Згідно частини першої статті 15, частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Предметом спору у даній справі є матеріально-правова вимога позивача до відповідача про визнання договору оренди землі недійсним, застосування наслідків недійсності даного правочину та скасування державної реєстрації спірного договору. Правовідносини, пов`язані з набуттям права оренди на земельні ділянки, укладенням договорів оренди землі регулюються Земельним кодексом України, Законом України "Про оренду землі", Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень". Згідно з ст. 1 Закону України "Про оренду землі", оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відповідно до ч. 1 ст. 2 Закону України "Про оренду землі", відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі. Статтею 93 Земельного кодексу України визначено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. За частиною першою статті 14 Закону України "Про оренду землі" (тут і далі - у редакції, чинній на дату виникнення спірних правовідносин ), договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. У відповідності до статті 17 ЗУ "Про оренду землі", об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом. Нормами ст.125 Земельного кодексу України (у редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин) визначено, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. За частиною першою статті 15 Закону України "Про оренду землі", істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди;орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови. Згідно із частиною першою статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Дво- чи багатостороннім правочином є погоджена дія двох або більше сторін (частина четверта цієї ж статті). Відповідно до законодавчого визначення правочином є перш за все вольова дія суб`єктів цивільного права, що характеризує внутрішнє суб`єктивне бажання особи досягти певних цивільно-правових результатів - набути, змінити або припинити цивільні права та обов`язки. Здійснення правочину законодавством може пов`язуватися з проведенням певних підготовчих дій учасниками правочину (виготовленням документації, оцінкою майна, інвентаризацією), однак сутністю правочину є його спрямованість, наявність вольової дії, що полягає в згоді сторін взяти на себе певні обов`язки (на відміну, наприклад, від юридичних вчинків, правові наслідки яких наступають у силу закону незалежно від волі його суб`єктів). У двосторонньому правочині волевиявлення повинно бути взаємним, двостороннім і спрямованим на досягнення певної мети; породжуючи правовий наслідок, правочин - це завжди дії незалежних та рівноправних суб`єктів цивільного права. Частиною третьою статті 203 ЦК України передбачено, що волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Порушення вимог законодавства щодо волевиявлення учасника правочину є підставою для визнання його недійсним у силу припису частини першої статті 215 ЦК України, а також із застосуванням спеціальних правил про правочини, вчинені з дефектом волевиявлення - під впливом помилки, обману, насильства, зловмисної домовленості, тяжкої обставини. Як у частині першій статті 215 ЦК України, так і у статтях 229 - 233 ЦК України, йдеться про недійсність вчинених правочинів, тобто у випадках, коли існує зовнішній прояв волевиявлення учасника правочину, вчинений ним у належній формі (зокрема, шляхом вчинення підпису на паперовому носії), що, однак, не відповідає фактичній внутрішній волі цього учасника правочину. У тому ж випадку, коли сторона не виявляла свою волю до вчинення правочину, до набуття обумовлених ним цивільних прав та обов`язків правочин є таким, що не вчинений, права та обов`язки за таким правочином особою не набуті, а правовідносини за ним - не виникли. За частиною першою статті 205 ЦК України правочин може вчинятися усно або в письмовій (електронній) формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом. Стаття 207 ЦК України встановлює загальні вимоги до письмової форми правочину. Так, на підставі частини першої цієї статті правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах (у тому числі електронних), у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони. Частиною ж другою цієї статті визначено, що правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами). Отже, підпис є невід`ємним елементом, реквізитом письмової форми договору, а наявність підписів має підтверджувати наміри та волевиявлення учасників правочину, а також забезпечувати їх ідентифікацію. Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди (частина перша статті 638 ЦК України). У разі ж якщо сторони такої згоди не досягли, такий договір є неукладеним, тобто таким, що не відбувся, а наведені в ньому умови не є такими, що регулюють спірні відносини. Правочин, який не вчинено (договір, який не укладено), не може бути визнаний недійсним. Наслідки недійсності правочину також не застосовуються до правочину, який не вчинено. Суд встановив, що спірний договір оренди землі, який позивач просить визнати недійсним датований 20.03.2016 та з боку орендаря підписаний [PERSON] . Водночас [PERSON] відповідно до даних, що містяться у свідоцтві про смерть серії [NUMBER] , виданого 09.01.2009, померла [INFO] , що вказує на те, що [PERSON] спірний договір оренди землі не підписувала та відповідно істотні умови цього договору не погоджувала. Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. У постанові Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 22 січня 2020 року в справі № 674/461/16-ц (провадження № 61-34764св18) суд зробив висновок, що "підпис є обов`язковим реквізитом правочину, вчиненого в письмовій формі. Наявність підпису підтверджує наміри та волю й фіксує волевиявлення учасника (-ів) правочину, забезпечує їх ідентифікацію та цілісність документу, в якому втілюється правочин. Внаслідок цього підписання правочину здійснюється стороною (сторонами) або ж уповноваженими особами". Таким чином у сторони договору - орендодавця [PERSON] було відсутнє волевиявлення на укладення спірного договору, даний договір не було підписано орендодавцем, тобто договір оренди землі від 20.03.2016 не містить усіх істотних умов, що вказує про неукладеність спірного договору. Якщо сторони не досягли згоди з усіх істотних умов, такий договір є неукладеним, тобто таким, що не відбувся, а наведені в ньому умови не є такими, що регулюють спірні відносини. Правочин, який не вчинено (договір, який не укладено), не може бути визнаний недійсним. Аналогічні висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц (провадження № 14-499цс19) . Враховуючи наведене, оскільки суд встановив, що спірний договір оренди землі від 20.03.2016 є неукладеним, тому у задоволенні позову в частині визнання договору недійсним слід відмовити саме з підстав обрання позивачем неефективного способу захисту, оскільки неможливо визнати неукладений правочин недійсним. Стосовно вимоги позивача про застосування наслідків недійсності правочину шляхом повернення позивачу земельної ділянки, суд зазначає про наступне. Згідно з частиною 1 статті 216 Цивільного кодексу України, недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування. Отже, реституція як спосіб захисту цивільного права застосовується лише у разі наявності між сторонами укладеного договору, який є нікчемним або який визнано недійсним. У зв`язку з цим вимога про повернення майна, переданого на виконання недійсного правочину, за правилами реституції може бути пред`явлена лише стороні недійсного правочину, при цьому проведення реституції в односторонньому порядку законодавцем не передбачена. Вказаний висновок також викладено постанові постанові Верховного Суду від 20 квітня 2021 року у справі № 922/2811/19. Зважаючи, що позивач заявила про наслідки недійсності фактично неукладеного правочину, що у свою чергу не допускає реституції, суд дійшов висновку про відмову у задоволені позову в цій частині. Суд зазначає, що позивач, обираючи такий спосіб захисту як застосування наслідків недійсності до неукладеного правочину обрала неналежний спосіб захисту порушеного права, що є самостійною підставою для відмови у позові. Розглядаючи вимогу позивача про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки за відповідачем на підставі договору від 20.03.2016, суд дійшов наступних висновків. За приписами ст. 125 Земельного кодексу України (ЗК України), право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (ст. 126 ЗК України). З аналізу вищезазначених норам законодавства випливає, що право особи на оренду земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації відповідного права на підставі договору оренди землі. Відносини, пов`язані з державною реєстрацією прав на нерухоме майно та їх обтяжень, регулюються Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень". Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 2 Закону Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (у редакції чинній на час виникнення спірних правовідносин), державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Згідно п. 2 ч.1 ст. 4 ЗУ "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державній реєстрації підлягають речові права, похідні від права власності, зокрема, право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки. Матеріалами справи підтверджено, що державним реєстратором КП "Правовий центр Сербо-Слобідської сільської ради Ємільчинського району у Житомирській області" проведено 13.10.2016 державну реєстрацію договору оренди землі б/н від 20.03.2016, укладеного між [PERSON] та ТОВ «Благодійний Союз» (а.с. 13). Згідно зі статтею 11 ЗУ "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв у сфері державної реєстрації прав. У ході вирішення спору суд встановив, що договір оренди землі від 20.03.2016, є неукладеним, оскільки сторонами не досягнуто всіх істотних умов договору. Отже, реєстрація права оренди ТОВ "Благодійний Союз" на вищевказану земельну ділянку, за обставин, що договір оренди орендодавець [PERSON] фактично не підписувала (неукладений правочин) не відповідає вимогам закону. Загальними засадами державної реєстрації прав є, зокрема, гарантування державою об`єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження. На підставі викладеного, обґрунтованими є доводи позивача про наявність правових підстав для скасування рішення про державну реєстрацію договору оренди (запису про проведену державну реєстрацію), проведеної КП "Правовий центр Сербо-Слобідської сільської ради Ємільчинського району у Житомирській області" щодо земельної ділянки за кадастровим номером 1825683600:09:000:0079. Водночас, суд вважає за необхідне також зазначити про те, що відповідно до системного аналізу законодавчо закріпленої компетенції державного реєстратора вбачається, що одним із обов`язків державного реєстратора є встановлення відсутності суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями. І для перевірки цієї інформації з метою недопущення одночасного існування подвійної державної реєстрації прав державний реєстратор не лише вправі, а й зобов`язаний, зокрема, запитувати від відповідних органів інформацію, які відповідно до чинного на момент оформлення права законодавства проводили таке оформлення, вимагати у разі потреби подання додаткових документів тощо. Такий обов`язок узгоджується із закріпленими частиною першою статті 3 ЗУ "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" засадами державної реєстрації прав, зокрема гарантуванням державою об`єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження (пункт 1). З урахуванням наведених норм чинного законодавства України державний реєстратор під час проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно зобов`язаний перевірити інформацію про наявність або відсутність вже зареєстрованих речових прав з метою недопущення одночасного існування їх подвійної державної реєстрації. Проте, як свідчать матеріали справи, в період дії первісного договору оренди землі від 15.03.2008, що був укладений між [PERSON] та СТОВ "Жадьківське" , та діяв на момент проведення державної реєстрації договору оренди землі від 20.03.2016, державним реєстратором КП "Правовий центр Сербо-Слобідської сільської ради Ємільчинського району у Житомирській області", за заявою відповідача, проведено державну реєстрацію договору оренди землі від 20.03.2016, а також вчинено відповідний запис в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права. Таким чином, одночасне існування державної реєстрації кількох прав оренди на одну земельну ділянку суперечить засадам офіційного визнання і підтвердження державою фактів виникнення прав на нерухоме майно та є порушенням чинного законодавства. З урахуванням викладеного та встановлених судом фактичних обставин справи, вчинені в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, запис про інше речове право № 16996963 від 13.10.2016 про державну реєстрацію договору оренди землі від 20.03.2016 є таким, що здійснений в порушення норм ЗУ "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень". За вказаних обставин, суд вважає вимогу позивача про скасування державної реєстрації договору оренди землі від 20.03.2016 обґрунтованою та такою, що підлягає задоволенню. Враховуючи викладені вище обставини, суд дійшов висновку про часткове задоволення вимог позивача. У відповідності до п.3 ч.1 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених вимог.

Outcome: partial