Jurisdiction: civil
Date: 2014-02-26 00:00:00

Позивач звернувся до суду з позовом в порядку ст. 31 ЦПК України. Частина позовних вимог ухвалою суду від 27 лютого 2014 року були залишені без розгляду. Відповідно до частини позовних вимог, які підлягають вирішення, позивач просив: - визнати недійсним рішення (результат конкурсу) комісії з проведення конкурсу з визначення переможця на право оренди комунального майна від 30 березня 2007 року, оформлене протоколом №1, в частині проведення конкурсу на право оренди комунального майна територіальної громади Шевченківського району м. Києва, а саме: нежитлового приміщення першого поверху площею 25,8 кв.м за адресою: [ADDRESS], та визначення Товариства з обмеженою відповідальністю «Шато» переможцем конкурсу на право оренди цих приміщень; - визнати незаконним та скасувати розпорядження голови Шевченківської районної у місті Києві ради №62 від 4 квітня 2007 року в частині включення до переліку об'єктів комунальної власності Шевченківського району, що підлягають передачі в орендне користування, нежилого приміщення загальною площею 25,8 кв.м першого поверху будинку за адресою: [ADDRESS] Товариству з обмеженою відповідальністю «Шато»; - визнати недійсним договір оренди нежилих приміщень територіальної громади Шевченківського району м. Києва №6/1 від 23 квітня 2007 року, укладений між Управлінням з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м. Києві ради і ТОВ «Шато»; - перевести права і обов?язки покупця за договором купівлі-продажу нежилих приміщень загальною площею 25,8 кв.м першого поверху будинку за адресою: [ADDRESS], укладеного 27 листопада 2007 року між Управлінням з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у місті Києві ради та Товариством з обмеженою відповідальністю «Шато», посвідченого приватним нотаріусом [PERSON] та зареєстрованого в реєстрі за №1888, на [PERSON]. - визнати недійсним договір купівлі-продажу нежилих приміщень, загальною площею 25,8 кв.м, першого поверху будинку за адресою: [ADDRESS], укладений 18 серпня 2008 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Шато» та Товариством з обмеженою відповідальністю «БРИЗ-2006»; - витребувати у ТОВ «БРИЗ-2006» нежилі приміщення загальною площею 25,8 кв.м. першого поверху будинку за адресою [ADDRESS], та передати ці приміщення йому. В обґрунтування позовних вимог посилається на те, що він як член Національної спілки художників України користувався нежилим приміщенням загальною площею 25,8 кв.м 1-го поверху будинку за адресою [ADDRESS], яке з 1979 року орендувалося НСХУ, а з 2006 року знаходилося в оренді у нього як фізичної особи -члена НСХУ. Зазначене приміщення використовувалося ним, як творча майстерня. 17.02.2006 року між ним та Шевченківською районною у м. Києві радою було укладено договір оренди нежитлових приміщень з 17.02.2006 року по 10.01.2007 рік. Маючи намір продовжити орендні відносини, та користуючись переважним правом на продовження договору оренди, він неодноразово звертався до Шевченківської районної у м. Києві ради із заявами про продовження договору оренди. Аналогічні звернення надсилалися Київською організацією НСХУ та народним депутатом України Яворівським В.О., проте, всі звернення були залишені без відповіді. В порушення його переважного права на продовження договору оренди Шевченківська районна у м. Києві рада оголосила конкурс на право оренди комунального майна, зокрема, спірного приміщення. Працівники Управляння з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської ради в м. Києві, скориставшись його необізнаністю у юридичних тонкощах справи, отримали від нього підпис на конкурсних документах для проведення вказаного конкурсу. За результатами конкурсу переможцем на право оренди спірного приміщення було визначено ТОВ "Шато". Під час розгляду справи, йому стало відомо про його виселення із спірного приміщення, та те, що спірне приміщення було продано ТОВ "Шато", власником приміщенням загальною площею 25,8 кв.м 1-го поверху будинку за адресою [ADDRESS] є ТОВ "Бриз-2006". Вважає, діями відповідачів порушені його законні права на продовження договору оренди. Рішення Шевченківської районної у м. Києві ради щодо проведення конкурсу на право оренди комунального майна територіальної громади Шевченківського району м. Києва в частині спірного майна та визначення переможцем ТОВ "Шато" є такими, що не відповідають закону та підлягають скасуванню, договір оренди визнанню недійсним, по договору купівлі-продажу нежилих приміщень загальною площею 25,8 кв.м першого поверху будинку за адресою: [ADDRESS], укладений 27 листопада 2007 року між Управлінням з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у місті Києві ради та Товариством з обмеженою відповідальністю «Шато», посвідчений приватним нотаріусом [PERSON] переведенню прав і обов'язків покупців на нього, а договір договором купівлі-продажу нежилих приміщень загальною площею 25,8 кв.м першого поверху будинку за адресою: [ADDRESS], укладений 18 серпня 2008 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Шато» та Товариством з обмеженою відповідальністю «БРИЗ-2006» визнанню недійсним, а спірні приміщення підлягають витребуванню у ТОВ «БРИЗ-2006» та передачі йому. В судовому засіданні представник позивача позов підтримав та просив його задовольнити. Представник відповідачів ТОВ «Шато» та ТОВ «Бриз-2006» проти задоволення позову заперечував та пояснив, що договір оренди від 17.02.2006 року укладений між [PERSON] та Шевченківською районною у м. Києві радою з порушенням законодавства, оскільки укладений не на конкурсних засадах. ТОВ "Бриз-2006" є добросовісним набувачем спірного приміщення. На момент укладання оспорюваного Договору оренди від 23.04.2007 року, договору купівлі-продажу приміщення від 27.11.2007 року, договору купівлі-продажу нежилого приміщення від 18.09.2008 року між ТОВ "Шато" та ТОВ "Бриз-2006" не було. При укладанні договору купівлі продажу між ТОВ «Шато» та ТОВ «Бриз-2006» повністю дотримано процедуру викупу комунального майна, а тому відсутні підстави вважати, що спірне приміщення набуте ТОВ "БРИЗ-2006» у особи, яка не мала права на його відчужування. Представник відповідачів Управління з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у місті Києві ради та Шевченківської районної в місті Києві ради проти задоволення позову заперечував та пояснив, що договір оренди нежилих приміщень територіальної громади Шевченківського району м. Києва №6/1 від 23 квітня 2007 року, укладений між Управлінням з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м. Києві ради та ТОВ «Шато», був укладений відповідно до вимог чинного законодавства, в результаті проведення конкурсу. На момент проведення конкурсу строк дії договору оренди від 17.06.2006 року, який був укладений з позивачем, закінчився, а тому відсутні підстави вважати, що договірні відносини тривають і позивач має переважне право на укладання нового договору оренди. Представник третьої особи Київської міської ради в судове засідання не з'явився, про час та місце розгляду справи повідомлений належним чином, про причину неявки суд не сповіщав, тому суд вважає за можливе розглянути справу у відсутність представника третьої особи. Суд, вислухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, приходить до наступного. Судом встановлено, що з 1979 року [PERSON] користується нежилим приміщенням, загальною площею 25,8 кв.м, першого поверху будинку за адресою [ADDRESS], яке з 1979 по 2006 рік орендувалося Національною спілкою художників України в особі [PERSON] 17.02.2006 року між Шевченківською районною у м. Києві радою та [PERSON] було укладено Договір оренди нежилих приміщень № 1166/1, а саме щодо приміщення за адресою [ADDRESS] строком з 17.02.2006 року по 10.01.2007 року. Відповідно до п. 4.4. даного Договору оренди орендар, який належним чином виконує власні зобов'язання за даним договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладання договору оренди на новий строк. У випадку недосягнення згоди щодо орендної плати та інших умов договору, переважне право орендаря на укладання договору на новий термін припиняється. Пунктом 8.3 зазначеного Договору оренди від 17.02.2006 року визначено, що продовження строку дії договору оренди на об'єкт оренди можливе лише у разі видання нових розпорядчих документів (розпорядження), тобто в порядку укладання нового договору. 30.03.2007 року був проведений конкурс на право оренди комунального майна територіальної громади Шевченківського району м. Києва. Відповідно до результатів конкурсу переможцем на право оренди комунального майна Територіальної громади Шевченківського району м. Києва, а саме приміщення першого поверху, площею 25,8 кв.м, в буд. [ADDRESS] під офіс було визначено ТОВ "Шато. Розпорядження голови Шевченківської районної у місті Києві ради № 62 від 4 квітня 2007 року до переліку об'єктів комунальної власності Шевченківського району, що підлягають передачі в орендне користування, включено нежиле приміщення, загальною площею 25,8 кв.м, першого поверху будинку [ADDRESS] Товариству з обмеженою відповідальністю «Шато». 23.04.2007 року між Управлінням з питань комунального майна та підприємництва Шевченківської районної у м. Києві ради та ТОВ "Шато" було укладено Договір оренди нежилих приміщень № 61. 27.11.2007 року між Управлінням з питань комунального майна та підприємництва Шевченківської районної у м. Києві ради та ТОВ "Шато" було укладено договір купівлі-продажу нежилого приміщення загальною площею 25,80 кв.м., яке знаходиться за адресою [ADDRESS]. 18.08.2008 року між ТОВ "Шато" та ТОВ "Бриз-2006"було укладено Договір купівлі продажу спірного приміщення. Відповідно до ч. 1 ст. 759 ЦК України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Згідно ст. 764 ЦК України, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором. Відповідно до ч. 2 ст. 27 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна», договір оренди припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено. Згідно ч. 3 ст. 27 зазначеного закону, у разі припинення договору оренди у зв'язку з закінченням його строку, орендар окремого індивідуально визначеного майна зобов'язаний повернути це майно відповідному підприємству, господарському товариству, створеному в процесі приватизації (корпоратизації), або його правонаступнику. Відповідно до ч. 1, 2 ст. 17 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна», термін договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Після закінчення дії договору позивач звернувся з письмовою заявою від 14.01.2007 року до голови Шевченківської у м. Києві державної адміністрації з проханням продовжити строк дії договору оренди. Аналогічні звернення надсилалися до Шевченківської районної державної адміністрації у м. Києві Київською організацією НСХУ та народним депутатом України Яворівським В.О., проте всі звернення були залишені без відповіді. Крім цього, листом від 12.01.2007 року [PERSON] було повідомлено, про необхідність своєчасної сплати орендних платежів, у випадку не виконання умов договору в цій частині, він буде вважатись недобросовісним орендарем і продовження орендних відносин буде визнано як недоцільне. Судом встановлено, що в період з 10.01.007 року по 24.01.2008 року позивачем сплачувались орендна плата за договором оренди № 1166/1 від 17.02.2006 року, він користувався спірними приміщеннями, в тому числі, і на момент укладення спірних договорів. Аналізуючи вищевикладені норми законодавства та встановлені обставини справи, суд приходить до висновку про те, що строк дії Договору оренди № 1166/1 від 17.02.2006 року є таким, що був продовженим. Частиною 1 ст. 28 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна» визначено, що орендареві забезпечується захист його права на майно, одержане ним за договором оренди, нарівні із захистом, встановленим законодавством щодо захисту права власності. Відповідно до ст.393 ЦК України правовий акт органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, який не відповідає законові і порушує права власника, за позовом власника майна визнається судом незаконним та скасовується. У зв'язку з тим, що розпорядження голови Шевченківської районної у місті Києві ради № 62 від 4 квітня 2007 року про включення до переліку об'єктів комунальної власності Шевченківського району, що підлягають передачі в орендне користування, яким було включено до переліку нежиле приміщення, загальною площею 25,8 кв.м, першого поверху будинку за адресою: [ADDRESS] ТОВ «Шато» та на підставі якого прийнято рішення (результат конкурсу) комісії з проведення конкурсу з визначення переможця на право оренди комунального майна від 30 березня 2007 року, оформлене протоколом №1, про проведення конкурсу на право оренди комунального майна територіальної громади Шевченківського району м. Києва, а саме: нежитлового приміщення першого поверху площею 25,8 кв.м за адресою: [ADDRESS], та визначено ТОВ «Шато» переможцем конкурсу на право оренди цього приміщення, було видано в період коли вказане нежиле приміщення знаходилось в оренді у позивача, суд приходить до висновку про відсутність правових підстав для його прийняття, а відтак, розпорядження в частині включення до переліку спірного приміщення є незаконним та підлягає скасуванню, а рішення конкурсної комісії в частині визнання ТОВ «Шато» переможцем конкурсу на право оренди спірного приміщення визнанню недійсним. Згідно зі статтею 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним. Оскільки, суд прийшов до висновку про визнання недійсним рішення конкурсної комісії в частині визнання ТОВ «Шато» переможцем конкурсу на право оренди спірного приміщення, то договір оренди нежилих приміщень територіальної громади Шевченківського району міста Києва №6/1 від 23 квітня 2007 року, укладений між Управлінням з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м. Києві ради та ТОВ «Шато», укладений на його підставі є також недійсним. З урахуванням положень ст.777 ЦК України, ст.6 ЗУ «Про професійних творчих працівників та творчі спілки», а також відповідно до позиції 32 Додатку 1 Переліку нежитлових (вбудованих) приміщень, що підлягать приватизації шляхом викупу у 2000 році, затвердженому Рішенням №173 від 27 січня 2000 року Старокиївської районної у м. Києві ради депутатів ІХ сесії ХХІІІ скликання, [PERSON] мав першочергове право на приватизаці спірного майна. При цьому питання щодо встановлення і реалізації переважного права наймача приміщення, яке було предметом договору найму, на придбання у разі його продажу врегульоване частиною 2 ст. 777 ЦК України. Згідно з рішенням Конституційного Суду України від 10 грудня 2009 № 31-рп/2009 щодо офіційного тлумачення положень статей 177, 760, частини другої статті 777 Цивільного кодексу України (справа про переважне право наймача на придбання військового майна), суд роз'яснив, що у статті 777 Кодексу визначено два переважних права наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, перед іншими особами, а саме: на укладення договору найму на новий строк та на придбання майна у разі його продажу. Оскільки механізм реалізації наймачем свого переважного права, передбаченого ст. 777 ЦК України, не встановлений, відповідно до ч. 1 ст. 8 ЦК України за аналогією підлягають застосуванню правила ст. 362 ЦК України. Частиною 4 статті 362 ЦК України унормовано, що у разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред'явити до суду позов про переведення на нього прав та обов'язків покупця. Одночасно позивач зобов'язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець. Позивачем було підтверджено належними доказами виконання вимог вказаної норми цивільного права щодо внесення відповідної грошової суми на депозитний рахунок суду при зверненні до суду з даним позовом у порядку ст. 3 ЦПК України. Таким чином, суд приходить до висновку щодо переважного права на купівлю спірного приміщення з боку позивача, оскільки воно було відчужено шляхом продажу під час дії договору оренди, а тому є підстави для переведення права і обов?язків покупця за договором купівлі-продажу за договором купівлі-продажу нежилих приміщень загальною площею 25,8 кв.м першого поверху будинку за адресою: [ADDRESS], укладеного 27 листопада 2007 року між Управлінням з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у місті Києві ради та Товариством з обмеженою відповідальністю «Шато», посвідченого приватним нотаріусом [PERSON] та зареєстрованого в реєстрі за №1888, на [PERSON]. Відповідно до п. 10 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 6 листопада 2009 року N 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» не підлягають задоволенню позови власників майна про визнання недійсними наступних правочинів щодо відчуження цього майна, які були вчинені після недійсного правочину. У цьому разі майно може бути витребувано від особи, яка не є стороною недійсного правочину, шляхом подання віндикаційного позову, зокрема від добросовісного набувача - з підстав, передбачених частиною першою статті 388 ЦК. Рішення суду про задоволення позову про повернення майна, переданого за недійсним правочином, чи витребування майна із чужого незаконного володіння є підставою для здійснення державної реєстрації права власності на майно, що підлягає державній реєстрації, за власником, а також скасування попередньої реєстрації. Таким чином, враховуючи те, що власником за договором купівлі-продажу нежилих приміщень загальною площею 25,8 кв.м першого поверху будинку за адресою: [ADDRESS], укладеним 27 листопада 2007 року між Управлінням з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у місті Києві ради та Товариством з обмеженою відповідальністю «Шато», посвідченим приватним нотаріусом [PERSON] та зареєстрованого в реєстрі за №1888, являється [PERSON], він має право на витребування майна від ТОВ «БРИЗ-2006». Виходячи з викладеного, з урахуванням наведених норм цивільного законодавства, суд приходить до висновку про те, що позовні вимоги в частині визнання недійсним договору купівлі-продажу нежилих приміщень, загальною площею 25,8 кв.м, першого поверху будинку за адресою: [ADDRESS], укладеним 18 серпня 2008 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Шато» та Товариством з обмеженою відповідальністю «БРИЗ-2006», є зайво заявленими, оскільки законом за таких обставин не вимагається визнання його таким. Отже, позов [PERSON] підлягає частковому задоволенню.

Outcome: partial