Jurisdiction: civil
Date: 2018-07-08 00:00:00

ФГ «Сонячне» звернулося до суду з позовною заявою до [PERSON], СФГ «НАІР» про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним. В обґрунтування позовних вимог позивач зазначив, що 25.04.2011 року між господарством та [PERSON] укладено договір оренди землі, за умовами якого останній передав ФГ "Сонячне" в оренду земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 10,9439 га, кадастровий номер [NUMBER], розташовану на території Юр'ївської селищної ради Юр'ївського району Дніпропетровської області, строком на 10 років. 10.02.2012 року вказаний договір зареєстровано Відділом Держкомзему Юр'ївського району Дніпропетровської області, про що зроблено відповідний запис у Державному реєстрі земель за № 122680004000454. [INFO] [PERSON] помер. Після його смерті [PERSON] успадкувала та оформила речові права на належну померлому земельну ділянку, кадастровий номер [NUMBER], після чого 10.02.2016 року уклала договір оренди зазначеної земельної ділянки з СФГ "НАІР" строком на 7 років, речове право за яким зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 16.03.2016 року. Однак, ФГ "Сонячне" вважає, що договір оренди землі від 10.02.2016 року, укладений між [PERSON] та СФГ «НАІР», порушує його право користування земельною ділянкою, яке виникло на підставі договору, укладеного 25.04.2011 року між позивачем та [PERSON], оскільки останній не розірвано, строк його дії не закінчився, а перехід права власності на земельну ділянку до відповідачки у порядку правонаступництва майна померлої особи згідно з чинним законодавством не являється підставою для зміни умов або розірвання договору в односторонньому порядку. На підставі викладеного, позивач змушений звернутись до суду та просить визнати недійсним договір оренди земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 10,9439 га, кадастровий номер [NUMBER], розташованої на території Юр'ївської селищної ради Юр'ївського району Дніпропетровської області, укладений 10.02.2016 року між [PERSON] та селянським фермерським господарством "НАІР", речове право за яким зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 16.03.2016 року. Ухвалами, постановленими суддею Маренич С.О. 09 листопада 2017 року, позивачу відмовлено у відкритті провадження в частині позовних вимог до СФГ «НАІР» у зв'язку з тим, що такі вимоги підлягають розгляду в порядку господарського судочинства, а також відмовлено у відкритті провадження за вимогами до [PERSON] з підстав наявності судового рішення у спорі між тими самими сторонами, про той самий предмет і з тих самих підстав. Постановами Апеляційного суду Дніпропетровської області від 03 квітня 2018 року вищезазначені ухвали суду про відмову у відкритті провадження скасовані, а справу направлено до Юр'ївського районного суду Дніпропетровської області для продовження судового розгляду. 13 квітня 2018 року ухвалою задоволено заяву судді Маренич С.О. про самовідвід у цивільній справі. 16 квітня 2018 року автоматизованою системою документообігу справа розподілена та передана до розгляду судді Гайдар І.О. 18 квітня 2018 року цивільну справу прийнято до розгляду, відкрито загальне позовне провадження та призначено підготовче засідання. 17 травня 2018 року [PERSON] та СФГ «НАІР» подали до суду відзиви на позов, в яких проти позову заперечували в повному обсязі та просили відмовити в його задоволенні. В обґрунтування відзиву відповідачі зазначили, що договір оренди земельної ділянки, укладений між [PERSON] та СФГ «НАІР» 10.02.2016 року, не суперечить вимогам цивільного законодавства, є чинним, а право оренди за орендарем зареєстровано у встановленому порядку. Натомість, на думку відповідачів, права позивача підлягають захисту в порядку адміністративного судочинства шляхом подання позову про визнання неправомірними дій державного реєстратора з тих підстав, що під час здійснення реєстрації права оренди на підставі спірного договору він не перевірив наявності або відсутності зареєстрованих речових прав на вказане нерухоме майно за іншими особами. 18 травня 2018 року судом постановлена ухвала про відмову у задоволенні клопотання про зупинення провадження у справі, заявленого в судовому засіданні представником відповідачів [PERSON] Підготовче провадження закрито, справу призначено до судового розгляду по суті на 01 червня 2018 року. 29 травня 2018 року представник відповідачів [PERSON] повторно подав до суду клопотання про зупинення провадження у справі, в задоволенні якого 01 червня 2018 року відмовлено. В зв'язку з визнанням судом обов'язковою явки представника третьої особи Юр'ївської РДА у судове засідання, розгляд справи відкладено на 11 червня 2018 року. 11 та 18 червня 2018 року судові засідання відкладено в зв'язку з необхідністю подання нових доказів. Представники позивача у судовому засіданні позовні вимоги підтримали та просили задовольнити у повному обсязі. Відповідачка [PERSON], представник відповідача СФГ «НАІР» Іванов О.Г. та представник відповідачів [PERSON] проти позову заперечували та просили відмовити у його задоволенні, з підстав, викладених у відзивах на позов. Представник третьої особи Юр'ївської РДА Сумаренко М.А. в судовому засіданні 18.06.2018 року заперечувала проти задоволення позовних вимог, пояснивши, що до 01.01.2013 року державну реєстрацію прав на орендовані земельні ділянки здійснювали територіальні органи земельних ресурсів. Доволі тривалий час, приблизно до кінця 2017 року існувала технічна проблема доступу державних реєстраторів органів місцевого самоврядування до відомостей реєстрів, які велись відповідними органами до 01.01.2013 року. В свою чергу, така ситуація могла призвести до випадків одночасного існування подвійної реєстрації речових прав на земельні ділянки, тому позивач на думку представника третьої особи зобов'язаний був зареєструвати право користування земельною ділянкою у відповідних реєстрах, ведення яких розпочато з 01.01.2013 року. Дослідивши наявні в матеріалах справи докази, заслухавши учасників справи, а також з'ясувавши повно, всебічно та об'єктивно обставини, на які сторони посилались як на підставу своїх вимог і заперечень, суд вважає, що позовні вимоги підлягають задоволенню з таких підстав. Судом встановлено, що 25 квітня 2011 року між [PERSON] та ФГ "Сонячне" укладено договір оренди земельної ділянки, за умовами якого орендодавець надав орендарю в строкове платне користування належну йому земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 10,9439 га, розташовану на території Юр'ївської селищної ради Юр'ївського району Дніпропетровської області, строком на 10 років, про що відділом Держкомзему Юр'ївського району Дніпропетровської області 10 лютого 2012 року зроблено відповідний запис № 122680004000454 в Державному реєстрі земель (а.с. 7-9). Згідно зі статтею 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо оренди земельної ділянки регулюються законом. В свою чергу, спеціальним законом щодо регулювання відносин, пов'язаних з орендою землі, являється Закон України "Про оренду землі" № 161-XIV від 06.10.2008 року (далі - Закон № 161-XIV). Частиною першою статті 58 Конституції України передбачено, що закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом'якшують або скасовують відповідальність особи. У рішенні Конституційного Суду України від 9 лютого 1999 року N1-рп/99 (справа про зворотну дію в часі законів та інших нормативно-правових актів) зазначено, що дію нормативно-правового акту в часі треба розуміти так, що вона починається з моменту набрання цим актом чинності і припиняється з втратою ним чинності, тобто до події, факту застосовується той закон або інший нормативно-правовий акт, під час дії якого вони настали або мали місце. Оскільки правовідносини з оренди земельної ділянки між ФГ "Сонячне" та [PERSON] виникли 25.04.2011 року, суд застосовує Закон № 161-XIV та інші нормативні акти в редакції, яка була чинною на момент укладення та реєстрації договору. За правилами статей 6, 14, 20 Закону № 161-XIV орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі. Договір оренди землі укладається у письмовій формі, за бажанням однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально, укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. В 2011-2012 роках реєстрація договорів оренди землі здійснювалась відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 09.09.2009 року № 1021 «Про затвердження порядків ведення Поземельної книги і Книги записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі», за якою повноваження щодо реєстрації договорів оренди землі здійснювали територіальні органи Держземагентства. Також, 16 березня 2010 року набрав чинності Закон України від 11.02.2010 року № 1878-VI «Про внесення змін до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" та інших законодавчих актів України», розділом ІІ «Прикінцеві та перехідні положення» якого було встановлено, що до 01 січня 2012 року державна реєстрація договорів оренди земельних ділянок проводиться територіальними органами земельних ресурсів (9 грудня 2011 року дію вказаної норми продовжено до 01 січня 2013 року). Відповідно до ст. 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» права на нерухоме майно та їх обтяження визнаються дійсними у разі відсутності їх державної реєстрації, передбаченої цим Законом, якщо реєстрація прав та їх обтяжень була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення. Отже, з огляду на вищевикладене, на час укладення та реєстрації договору оренди землі між [PERSON] та ФГ "Сонячне" законом визначались вимоги щодо обов'язкової письмової форми та державної реєстрації, які сторонами виконані, договір укладений в письмовій формі та зареєстрований у встановленому на той час порядку відповідним органом земельних ресурсів. [INFO] [PERSON] помер. Вказаний факт сторонами в судовому засіданні не заперечувався та в сукупності з іншими доказами, наявними в матеріалах справи, не викликає сумнівів у його достовірності. Як виходить з Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, [PERSON] після смерті [PERSON] на підставі свідоцтва про право на спадщину за заповітом, зареєстрованого в реєстрі за № 14 та виданого 27.01.2016 року приватним нотаріусом Григорєвою О.Л., успадкувала земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 10,9439 га, кадастровий номер [NUMBER], розташовану на території Юр'ївської селищної ради Юр'ївського району Дніпропетровської області та зареєструвала право власності на вказане майно, номер запису про право власності 13066619 (а.с. 12-13). Статтями 1216 та 1218 ЦК України передбачено, що спадкуванням є перехід прав та обов'язків (спадщини) від фізичної особи, яка померла (спадкодавця), до інших осіб (спадкоємців). До складу спадщини входять усі права та обов'язки, що належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини і не припинилися внаслідок його смерті. Згідно з положеннями частини 1 статті 770 ЦК України у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця. За частиною 4 статті 32 Закону № 161-XIV перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи не є підставою для зміни умов або розірвання договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі. Відповідно до пунктів 36 та 37 договору оренди землі від 25 квітня 2011 року розірвання договору в односторонньому порядку не допускається. Перехід права власності на орендовану земельну ділянку або її частину до другої особи не є підставою для зміни умов або розірвання договору. Отже, враховуючи те, що до складу спадщини входять усі права й обов'язки спадкодавця, зміна власника земельної ділянки не є підставою для припинення зобов'язань за договором оренди землі, тому разом з правом власності на спадкове майно до [PERSON] в порядку правонаступництва перейшли всі права та обов'язки орендодавця за договором оренди землі від 25 квітня 2011 року, укладеним між [PERSON] та ФГ "Сонячне". Окрім того, в судовому засіданні встановлено та сторонами не заперечувалось, що на теперішній час зазначений правочин не розірвано та не визнано недійсним в судовому порядку. При цьому відповідачка підтвердила факт отримання нею від ФГ «Сонячне» орендної плати за 2015 рік. Між тим, 10 лютого 2016 року [PERSON] уклала з селянським фермерським господарством "НАІР" строком на 7 років договір оренди землі, предметом якого є успадкована нею земельна ділянка. Речове право за орендарем зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 16 березня 2016 року, номер запису про інше речове право 13797594 (а.с. 10-13). Таким чином, відповідачка як новий власник земельної ділянки, маючи об'єктивну можливість дізнатись про наявність договору оренди землі, укладеного між [PERSON] та ФГ «Сонячне», не пересвідчившись в строках його дії, не припинивши та не розірвавши у встановленому порядку цей правочин, уклала інший договір оренди цієї ж земельної ділянки. Твердження [PERSON] про те, що вона зверталась до ФГ «Сонячне» з проханням надати копію договору оренди землі від 25 квітня 2011 року, однак отримала відмову, судом не приймаються, оскільки не доведені належними доказами. За положеннями статей 316-317 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Власникові належать права володіння, користування та розпорядження майном. Отже, право власності складається з трьох компонентів, які у своїй сукупності становлять зміст вказаного речового права, а також визначають обсяг прав та обов'язків власника. Основні права та обов'язки власника визначені статтею 319 ЦК України, за якою власник володіє, користується, розпоряджається своїм правом на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. Власник не може використовувати право власності на шкоду правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства. Викладені положення цивільного законодавства свідчать про те, що здійснення права власності на власний розсуд не є абсолютним і безумовним та обмежується забороню вчинення дій щодо майна, які суперечать закону, а також завдають шкоди правам інших осіб. Відповідно до статей 1, 13 Закону № 161-XIV оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк. Аналіз вищезазначених норм закону в сукупності з положеннями статті 792 ЦК України дає підстави для висновку, що власник земельної ділянки, укладаючи договір оренди землі, тимчасово добровільно на визначений строк передає орендарю правомочності з володіння та користування цим майном. Тобто, укладений у встановленому порядку договір оренди обмежує права власника земельної ділянки володіти та користуватись предметом договору оренди, а також позбавляє можливості на час дії такого правочину передати вказані правомочності на предмет оренди третій особі. За таких обставин, [PERSON], до якої разом із правом власності на земельну ділянку перейшли права й обов'язки орендодавця за договором оренди землі від 25 квітня 2011 року, в період дії правочину обмежена в можливості передачі прав володіння та користування земельною ділянкою (предметом оренди) іншому орендарю, якщо у встановленому порядку не було вирішено питання про припинення чи розірвання раніше укладеного договору. До того ж, згідно з положеннями статей 24 та 27 Закону № 161-XIV орендодавець зобов'язаний не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою; орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону. Аналогічні положення закріплені й у п. 29 договору оренди землі від 25 квітня 2011 року. Разом з тим, спірний правочин, за яким відповідачка передала СФГ «НАІР» у володіння та користування земельну ділянку, порушує право на реалізацію належних ФГ «Сонячне» за договором від 25 квітня 2011 року повноважень орендаря з самостійного господарювання на землі, а також отримання продукції та доходу. Так, в судовому засіданні встановлено, що ні ФГ «Сонячне», ні СФГ «НАІР» протягом останніх двох років не здійснюють сільськогосподарську діяльність на земельній ділянці, яка є предметом договорів оренди, оскільки побоюються ризику визнання таких дій незаконними та понесення через це збитків. Відповідно до частини 1 статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Статтею 207 ЦК України передбачено, що правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами). Згідно з частиною 1 статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Відповідно до частини 1 статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1-3, 5, 6 статті 203 цього Кодексу. За змістом статті 215 ЦК вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним може бути заявлена як однією зі сторін правочину, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненим правочином. Як визначено статтею 31 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідації юридичної особи-орендаря; відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем; набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці; припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства). Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом. Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором. На вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України (стаття 32 Закону України «Про оренду землі»). Отже, укладення договору оренди з іншим орендарем не є законодавчо визначеною підставою для припинення або розірвання раніше укладеного договору. Оскільки судом встановлено, що оспорюваний договір оренди земельної ділянки від 10 лютого 2016 року укладений під час дії іншого договору оренди, який є чинним, не припинений, не розірваний, не визнаний недійсним, суд доходить висновку, що укладений між [PERSON] та СФГ «НАІР» договір оренди земельної ділянки підлягає визнанню недійсним відповідно до положень частин 1 статті 203 цього Кодексу, частини 1 статті 215 ЦК України, тобто у зв'язку з тим, що він суперечить цьому Кодексу та іншим актам цивільного законодавства. Крім того, повторна передача земельної ділянки в оренду іншому орендарю не відповідає як звичаям ділового обороту, так і принципам розумності та справедливості. В той же час, суд не приймає доводи відповідачів щодо обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав, з огляду на таке. Відповідно до статті 55 Конституції України права і свободи людини і громадянина захищаються судом. Кожен має право будь-якими не забороненими законом засобами захищати свої права і свободи від порушень і протиправних посягань. За положеннями статті 124 Конституції України юрисдикція судів поширюється на будь-який юридичний спір. Згідно зі статтями 4 та 5 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів. Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту суб'єктивного права, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення. З цією метою суд повинен з'ясувати характер спірних правовідносин сторін (предмет та підставу позову), характер порушеного права позивача та можливість його захисту в обраний ним спосіб. Законодавець в частині 1 статті 15 та частині 1 статті 16 ЦК України установив, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання шляхом звернення до суду, а частиною 2 статті 16 ЦК України визначив способи здійснення захисту цивільних справ та інтересів судом. За правилами статті 12 ЦК України особа здійснює свої цивільні права вільно, на власний розсуд. З огляду на викладене, об'єктами захисту можуть виступати як порушені, так і не визнані або оспорювані права або цивільні інтереси. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність в праві, викликана поведінкою іншої особи. В той же час, особа, законний інтерес або право якої не визнано або оспорюється, може скористатися способом захисту, який прямо передбачений нормою матеріального права або, з метою найбільш ефективного захисту та відновлення права, може скористатися можливістю вибору між декількома способами захисту, якщо це не заборонено законом. Відповідно до статті 396 ЦК України особа, яка має речове право на чуже майно, має право на захист цього права, в тому числі і від власника майна, відповідно до положень глави 29 цього Кодексу. В свою чергу, статтями 386, 391 глави 29 ЦК України передбачено, що власник майна (або володілець речового права) має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права розпорядження майном, а також вимагати вчинення певних дій для запобігання такому порушенню, якщо в нього існують підстави передбачати можливість порушення свого права іншою особою. На думку суду, відповідачі [PERSON] та СФГ «НАІР», уклавши договір оренди в період дії іншого договору оренди щодо однієї тієї ж земельної ділянки, такими діями фактично не визнали та оспорили законні права ФГ «Сонячне» на тимчасове користування та володіння предметом оренди, чим створили для останнього невизначеність в праві та існування спору щодо речових прав на земельну ділянку. При цьому існує саме спір про право цивільне, який не може бути вирішений лише шляхом звернення до суду з позовом до державного реєстратора прав на нерухоме майно в порядку адміністративного судочинства. Водночас, обраний позивачем спосіб захисту передбачено пунктом 2 частини 2 статті 16 ЦК України, а з урахуванням характеру спірних правовідносин та встановлених обставин справи суд вважає, що визнання недійсним договору оренди землі від 10 лютого 2016 року, укладеного між [PERSON] та СФГ «НАІР», є найбільш ефективним законним способом захисту прав ФГ «Сонячне». Відповідно до ст. 141 ЦПК України суд стягує з [PERSON] та СФГ «НАІР» на користь ФГ «Сонячне» судовий збір, сплачений позивачем за подання позовної заяви до суду у сумі 1 600,00 грн., по 800 грн. з кожного.

Outcome: approved