Jurisdiction: civil
Date: 2017-03-22 00:00:00

11 листопада 2016 року позивач звернувся до суду з позовом до [PERSON] управління Держгеокадастру у Донецької області про внесення змін до договору оренди земельної ділянки мотивуючи свої вимоги наступним. Між позивачем [PERSON] та [PERSON] районною державною адміністрацією був укладений договір оренди земельної ділянки, який зареєстрований 18 червня 2012 року за №1422090004004216. Відповідно до умов договору він отримав в строкове платне володіння і користування земельну ділянку із земель сільськогосподарського призначення (запас) за межами населених пунктів Володимирської сільської ради Артемівського району Донецької області, загальною площею 77,1823 га, кадастровий номер 1420982000:01:105:0001 строком на 5 років (п. 2.2 договору). На час укладення та реєстрації договору оренди, термін дії відповідав нормам Земельного кодексу України та положенням Закону України «Про оренду землі». 15 квітня 2015 року були прийняти зміни до земельного законодавства в частині збільшення строку оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства, якій не може бути меншим як 7 років. Тому, на думку позивача починаючи з 05 квітня 2015 року, положення договору щодо строку дії договору втратило юридичну силу та потребує приведення його у відповідність з вимогами діючого законодавства. Пунктом 5.5 договору передбачено, що у разі, коли будь яке із положень договору втратило юридичну силу, вони невідкладно розпочнуть переговори на засадах взаємодії доброзичливості для того, щоб привести їх у відповідність із дійсними намірами сторін та вимогами діючого законодавства. В разі відсутності взаємної згоди сторін щодо зміни умов цього договору, його дострокового розірвання на вимогу зацікавленої сторони, ці питання вирішуються у судовому порядку. На теперішній час, повноваження щодо розпорядження орендованими земельними ділянками належить [PERSON] управлінню Держгеокадастру у Донецькій області, тому 16 вересня 2016 року [PERSON] звернувся до них з пропозицією привести положення договору щодо строку його дії, надіславши при цьому проект додаткової угоди. Листом від 28 вересня 2016 року [PERSON] управління Держгеокадастру у Донецькій області повідомило, що у відповідність до діючого законодавства слід привести не тільки п.2.2 договору оренди, щодо терміну його дії, а також п.2.3, щодо орендної плати та додали свій проект договору про внесення змін до договору оренди земельної ділянки. Діючий розмір орендної плати 4% відповідає нормам ст.288 Податкового кодексу України, а саме розміру нормативної грошової оцінки від 3 % до 12%, а тому відсутні підстави щодо збільшення відсоткової ставки за орендну плату. Оскільки, недосягнення згоди щодо змін умов договору оренди землі вирішується у судовому порядку, тому позивач просив змінити умови договору оренди земельної ділянки виклавши в редакції «Договір укладено на 7 років, починаючи з дати його реєстрації» та просив у звязку з передачею повноваження щодо розпорядження земельною ділянкою, змінити у тексті договору орендодавця з [PERSON] районної державної адміністрації на [PERSON] управління Держгеокадастру у Донецької області. В подальшому 24 листопада 2016 року уточнюючи свої позовні вимоги, позивач, просив змінити умови договору оренди земельної ділянки виклавши в редакції «Договір укладено на 7 років, починаючи з дати його реєстрації». 13 січня 2017 року рішенням Артемівського міськрайонного суду Донецької області задоволені позовні вимоги [PERSON] до [PERSON] управління Держгеокадастру у Донецької області, [PERSON] районної державної адміністрації про внесення змін по договору оренди земельної ділянки. Змінені умови договору оренди земельної ділянки від 06 червня 2012 року, зареєстрованого 18 червня 2012 року за №142090004004216, в частині збільшення строку дії даного договору, виклавши абзац перший п.2.2 цього договору у наступній редакції:Договір укладено на 7 (сім) років, починаючи з дати його реєстрації». Не погодившись з рішенням суду [PERSON] управління Держгеокадастру у Донецької області через свого представника [PERSON] подало апеляційну скаргу, в якій просить рішення суду скасувати та ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позовни х вимог, мотивуючи порушення судом першої інстанції норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права. В обґрунтування доводів апеляційної скарги вони зазначають, що з моменту внесення змін до ст.122 Земельного кодексу України, щодо розпорядження землями сільськогосподарського призначення, не укладали договори оренди земельних ділянок з позивачем [PERSON] Відповідно до п.2.2 договору оренди земельної ділянки у разі поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк, його умови можуть бути змінені. [PERSON] управляння Держгеокадастру у Донецької області не є правонаступником [PERSON] райдержадміністрації. Але, у звязку з покладеними обовязками щодо розпорядження землями сільськогосподарського призначення вони можуть лише переукласти договір оренди з позивачем, але на умовах, які будуть влаштовувати обидві сторони і не будуть обмежувати ні в якому разі Державу у питанні отримання коштів за користування земельними ділянками. Крім того, сторони не дійшли згоди в частині орендної плати, збільшивши строк дії договору, держава може недоотримати значні кошти від сплати за користування земельною ділянкою. У судовому засіданні апеляційної інстанції представник відповідача [PERSON] управління Держгеокадастру у Донецької області просив апеляційну скаргу задовольнити, рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове про відмову у задоволенні позовних вимог. В апеляційної інстанції представник позивача просив апеляційну скаргу відхилити, рішення суду першої інстанції залишити без змін. Представник відповідача [PERSON] районної державної адміністрації просив вирішити на розсуд суду. В судове засідання не зявився позивач [PERSON], про час та місце розгляду був повідомлений належним чином, про що свідчить телефонограма в матеріалах справи за №1086, крім того він повідомлений відповідно до вимог ч.5 ст.76 ЦПК України (а.с.118). Відповідно до частини 2 ст. 305 ЦПК України неявка сторін або інших осіб, які беруть участь у справі, належним чином повідомлених про час і місце розгляду справи, не перешкоджає розглядові справи. Вислухавши суддю-доповідача, представників позивача та відповідачів, дослідивши матеріали цивільної справи, апеляційний суд вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, а рішення суду скасуванню з наступних підстав. Суд першої інстанції задовольняючи позовні вимоги виходив з того, що оскільки між позивачем та відповідачами не був укладений договір про заміну сторони у договорі оренди земельної ділянки, тому цивільні права і обов`язки орендодавця залишаються у відповідача [PERSON] районна державна адміністрація Донецької області, який повинен його виконувати згідно з положеннями ст.629 Цивільного кодексу України. Тому, суд прийшов до висновку, що зміна актом цивільного законодавства України - Закон України від 12 лютого 2015 року № 191-VIII - строку оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства, який не може бути меншим як 7 років, є достатньою правовою підставою для внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 06 червня 2012 року, зареєстрованого 18 червня 2012 року за № 142090004004216, в частині збільшення строку дії даного договору. Але, з таким висновком суду погодитися не можливо. Частиною 1 статті 631 Цивільного кодексу України передбачено, що строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов'язки відповідно до договору. Відповідно до ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Статтею 652 Цивільного кодексу України передбачено, що у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувались при укладенні договору, останній може бути змінений за згодою сторін. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах. Згідно із ст. 654 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору учиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту. Згідно ч. 2 ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України "Про оренду землі". Законом України "Про оренду землі" визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі. Відповідно до ст.30 Закону України «Про оренду землі», зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку. Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності» від 06 вересня 2012 року внесено зміни і до Земельного кодексу України, зокрема ст. 122 викладено в новій редакції, де ч. 4 встановлено, що центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів у галузі земельних відносин та його територіальні органи передають земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності, крім випадків, визначених ч. 8 цієї статті, у власність або у користування для всіх потреб. Згідно із п. 1 Положення про Державне агентство земельних ресурсів України (затверджено Указом Президента України від 8 квітня 2011 р. N 445; далі - Положення про Державне агентство земельних ресурсів, Держземагентство відповідно) Держземагентство є центральним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів та топографо-геодезичної і картографічної діяльності, діяльність якого спрямовується і координується Кабінетом Міністрів України через Міністра аграрної політики та продовольства України, входить до системи органів виконавчої влади і забезпечує реалізацію державної політики у сфері земельних відносин та топографо-геодезичної і картографічної діяльності. Згідно з п. 4 Положення про Державне агентство земельних ресурсів Держземагентство відповідно до покладених на нього завдань: передає відповідно до закону безпосередньо або через визначені в установленому порядку територіальні органи земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності у власність або в користування для всіх потреб; здійснює державну реєстрацію земельних ділянок та обмежень у їх використанні та ін. З наведеного вище вбачається, що, починаючи з 1 січня 2013 р. відповідно до ст. 122 Земельного кодексу України та Положення про Державне агентство земельних ресурсів, повноваження щодо надання земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної форми власності у власність або користування є виключною компетенцією Держземагентства та його територіальних органів. Тому, відповідач [PERSON] управління Держгеокадастру у Донецької області діє на підставі Положення про [PERSON] управління Держгеокадастру у Донецької області, затвердженого наказом Держегеокадастру від 17 листопада 2016 року №308. Апеляційним судом встановлено, що 31 травня 2012 року розпорядженням [PERSON] районної державної адміністрації Донецької області №334, передано [PERSON]О в оренду терміном на 5 років для ведення фермерського господарства земельну ділянку площею 77,1823 га поліпшених пасовищ земель сільськогосподарського призначення (запас) за межами населених пунктів Володимирівської сільської ради з орендною платою 4,0% від грошової оцінки, що складає 237,54 грн. за 1 га на рік (а.с.12). 06 червня 2012 року між [PERSON] районною державною адміністрацією Донецької області та [PERSON] був укладений договір оренди земельної ділянки про строкове платне володіння і користування земельною ділянкою із земель сільськогосподарського призначення (запас) за межами населених пунктів Володимирівської сільської ради Артемівського району Донецької області, площею 77,1823 га поліпшених пасовищ, передається в оренду за актом прийому передачі. Пунктом 2.1 договору передбачено, що земельна ділянка передається в оренду для ведення фермерського господарства. Пунктом 4.2 договору передбачено, що орендар зобовязаний забезпечувати використання землі за цільовим призначенням, створити фермерське господарство в порядку, передбаченому Законом України «Про фермерське господарство» (а.с.6-11). У п.2.2 цього договору зазначено, що він укладений на 5 років, починаючи з дати реєстрації. Після закінчення строку дії договору, орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі, орендар повинен не пізніше ніж за тридцять днів до закінчення строку дії договору, повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. У разі поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк, його умови можуть бути змінені. У п. 5.5 договору оренди земельної ділянки передбачено, що у разі, якщо з будь-яких причин будь які положення цього договору є недійсними, недіючими, незаконними або такими, що не мають юридичної сили, це не впливає на дійсність або юридичну силу будь якого або усіх інших положень цього договору. Сторони домовляються, що у разі, коли будь-яке із положень цього договору втратило юридичну силу, вони невідкладно розпочнуть переговори на засадах взаємної доброзичливості для того, щоб привести їх у відповідності із дійсними намірами сторін та вимогами діючого законодавства. У разі відсутності взаємної згоди сторін щодо зміни умов цього договору, його дострокового розірвання на вимогу зацікавленої сторони, ці питання вирішуються у судовому порядку. У судовому засіданні апеляційної інстанції представник позивача пояснив, що позивач [PERSON] звертаючись до суду з позовними вимогами про внесення змін до умов договору оренди земельної ділянки від 06 червня 2012 року, просив визначити термін дії цього договору 7 років, відповідно до внесених змін у 2015 року у положення ст.93 Земельного кодексу України та ст.19 Закону України «Про оренду землі». Він зазначив, що п. 5.5 договору оренди земельної ділянки передбачено, що сторони домовляються, що у разі, коли будь-яке із положень цього договору втратило юридичну силу, вони невідкладно розпочнуть переговори, щоб привести їх у відповідності із дійсними намірами сторін та вимогами діючого законодавства, а у разі відсутності взаємної згоди сторін щодо зміни умов цього договору ці питання вирішуються у судовому порядку. Представник позивача зазначив, що ними не ставиться питання щодо поновлення договору на новий термін, вони вважають, що договір необхідно привести до норм діючого законодавства, стосовно терміну його дії, замість 5 років, зазначити 7 років. Позивач звертався до відповідача [PERSON] управління Держгеокадастру у Донецької області з метою внести зміни до договору в частині терміну його дії, але взаємної згоди досягти не вдалося. З матеріалів справи вбачається, що 14 вересня 2016 року позивач [PERSON] звернувся до [PERSON] управління Держгеокадастру у Донецької області з пропозицією щодо внесення змін до договору оренди земельної ділянки та приведення до вимог діючого законодавства в частині встановлення терміну дії договору не менш як 7 років та проектом додаткової угоди (а.с.14-15). 28 вересня 2016 року [PERSON] управління Держгеокадастру у Донецької області направило на погодження проект договору про внесення змін до договору оренди земельної ділянки в частині зміни терміну дії договору та зміни договору в частині орендної плати (а.с.16-19). Про те сторони до звернення з позовом до суду не досягли взаємної згоди щодо внесення змін до діючого договору оренди земельної ділянки. Під час укладення договору оренди земельної ділянки 12 червня 2012 року, п.2.2 договору відповідав положенням ч. 4 статті 93 Земельного Кодексу України яким передбачено, що оренда земельної ділянки може бути короткостроковою - не більше 5 років та довгостроковою - не більше 50 років. Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення умов ведення бізнесу (дерегуляція)» від 12 лютого 2015 року, ст.93 Земельного кодексу України була доповнена ч.10 (з подальшими змінами), де зазначено, що строк оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства не може бути меншим як 7 років. Виходячи з того, що відповідно до ст. 15 ЦК України та ст. 3 ЦПК України в порядку цивільного судочинства підлягає захисту саме порушене право, суд повинен установити, чи дійсно порушуються права орендодавців у звязку з відсутністю в договорах оренди умов, які передбачені ст. 15 Закону України від 6 жовтня 1998 р. № 161-XIV «Про оренду землі», визначити істотність цих умов, а також зясувати, у чому саме полягає порушення їхніх законних прав (постанови Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України від: 25 грудня 2013 р. у справі № 6-78цс13; 25 грудня 2013 р. у справі № 6-94цс13). Положеннями статей 15, 24, 25 Закону України "Про оренду землі" визначено, що умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду, є істотними умовами договору оренди, дотримання яких управі вимагати орендодавець, а орендар зобов'язаний виконувати. Відповідно до ч.1 ст.15 цього Закону, істотними умовами договору оренди землі є: обєкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. Договір оренди земельної ділянки від 06 червня 2012 року відповідає вимогам ст..15 Закону України «Про оренду землі», у тому числі термін дії договору між сторонами був визначений у 5 років (п.2.2 договору) та на час укладення договору зазначений пункт відповідав нормам діючого законодавства. Відповідно до ст. 10 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Статтею 60 ЦПК України, обов'язок довести ті обставини, на які вони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень покладено на сторони у справі. Доказуванню підлягають обставини, щодо яких у сторін та інших осіб, які беруть участь у справі, виникає спір. Згідно зі ст. 212 ЦПК України суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо за своїм внутрішнім переконанням. Результати оцінки доказів відображаються в рішенні, в якому наводяться мотиви їх прийняття чи відмови у прийнятті. Отже, договір оренди земельної ділянки є дійсним до 18 червня 2017 року, термін його дії при укладанні сторонами узгоджений, на даний час судом не встановлені порушення прав позивача в цій частині. Виходячи з встановлених обставин, наданих сторонами доказів та вимог закону, рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню, з ухваленням нового рішення про відмову у задоволені позовних вимог, оскільки до спірних правовідносин має застосовуватись саме та редакція закону, яка була чинною на момент їх виникнення, оскільки згідно зі ст. 58 Конституції України закон та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом'якшують або скасовують відповідальність особи. Довід апеляційної скарги про те, що сторони не дійшли згоди в частині орендної плати є безпідставним, оскільки це питання не було предметом розгляду у суді першої інстанції в даній цивільній справі. Відповідно до п.4 ч.1 ст. 309 ЦПК України порушення або неправильне застосування норм матеріального або процесуального права є підставою для скасування рішення суду першої інстанції і ухвалення нового рішення або зміни рішення.

Outcome: dismissed