Jurisdiction: civil
Date: 2016-12-19 00:00:00

Позивач [PERSON] з обмеженою відповідальністю «Силікат-1» (далі ТОВ «Силікат-1») звернулося до суду з даним позовом посилаючись на те, що 11.03.2004 між товариством та відповідачем [PERSON] укладено договір оренди земельної ділянки розміром 2,47 га, кадастровий номер 7125155100:04:000:3341 строком до 31.12.2013 року, який зареєстрований у Чорнобаївському районному відділі Черкаської філії Центру ДЗК у 2004 році. Користуючись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, передбаченим ст.33 Закону України «Про оренду землі», 20.11.2012 року уклали з [PERSON] угоду про внесення змін до діючого договору оренди землі. Однак, 18.08.2013 року відповідач [PERSON] уклала з [PERSON] з обмеженою відповідальністю «Зелена Нива 2013» (далі ТОВ «Зелена Нива 2013») договір оренди належної їй земельної ділянки, яка перебувала в оренді ТОВ «Силікат-1». Вважають, що спірний договір оренди землі є недійсним, оскільки його укладено до закінчення строку дії попереднього договору оренди, а дії [PERSON] створили перешкоди в реалізації переважного права позивача на поновлення договору оренди землі. Під час розгляду справи представник позивача уточнила позовні вимоги, просила вважати вірною дату укладення договору оренди землі - 03.06.2013 та дату реєстрації права оренди землі за ТОВ "Зелена Нива 2013" - 26.02.2014, кадастровий номер земельної ділянки - 7125155100:04:000:3317. Представник позивача [PERSON] в судове засідання не з»явилась. В поданій до суду заяві підтримала позовні вимоги та просила проводити розгляд справи за її відсутності. Відповідач [PERSON] в судове засідання не з»явилася. Зі змісту поданої нею до суду заяви вбачається, що проти задоволення позову заперечень не має, просить розглядати справу за її відсутності. Представник відповідача ТОВ «Зелена Нива 2013» [PERSON] в судовому засіданні проти позову заперечував з підстав його необгрунтованості та недоведеності. Посилався на те, що позивач не скористався належним чином своїм переважним правом на продовження договору оренди землі, а з 27.02.2014 р. ТОВ «Зелена Нива 2013» є належним орендарем земельної ділянки. Крім цього, представник відповідача мотивував заперечення тим, що договір, укладений між ТОВ "Силікат" та [PERSON] у 2004 році є нікчемним, оскільки реєстрація договору проведена не тим органом - районним відділом регіональної філії Центру ДЗК замість виконавчого комітету відповідної місцевої ради за місцем розташування орендованої земельної ділянки. А відтак право оренди ТОВ "Силікат-1" вважають недійним, підстави для пред"явлення позову відсутні. Третя особа- державний реєстратор Чорнобаївської районної державної адміністрації в судове засідання не з»явилась, про день, місце та час розгляду справи повідомлялась належним чином, що підтверджується рекомендованими повідомленнями про вручення поштових відправлень. Виходячи з приписів ст. 76, ч. 2 ст.158 ЦПК України суд ухвалив слухати справу за відсутності нез"явившихся учасників процесу. Суд, вислухавши представника відповідача ТОВ "Зелена Нива 2013", дослідивши матеріали справи, оцінивши докази в сукупності, приходить до наступних висновків. Судом встановлено, що відповідачу [PERSON] згідно державного акту та інформаційної довідки з державного реєстру речових прав на нерухоме майно на праві власності належить земельна ділянка для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, площею 2,47 (2,4675) га, розташована в адмінмежах Чорнобаївської селищної ради Черкаської області, кадастровий номер 7125155100:04:000:3317 (а.с.10, 32-33). 11.03.2004 між ТОВ «Силікат-1» та [PERSON] укладено договір оренди землі, за яким відповідач [PERSON] передала в оренду позивачу належну їй земельну ділянку площею 2,47 га строком на 10 років, з 11.03.2004 р. по 31.12.2013 р. (копія договору, а.с. 5). Згідно акту прийому-передачі земельної ділянки від 11.03.2004 [PERSON] передала ТОВ "Силікат-1" земельну ділянку за договором оренди землі (а.с. 6). Вищевказаний договір пройшов державну реєстрацію у встановленому законодавством порядку та 01.04.2004 зареєстрований за № 658 у книзі реєстрації договорів оренди земельних ділянок районного відділу Черкаської регіональної філії Центру ДЗК. Посилання представника відповідача ТОВ «Зелена Нива 2013» на те, що реєстрація договору оренди землі, укладеного між ТОВ «Силікат-1» та [PERSON] проведена не тим органом - районним відділом регіональної філії Центру ДЗК замість виконавчого комітету відповідної місцевої ради, суд до уваги не приймає, оскільки як і зазначає представник відповідача державна реєстрація договорів оренди землі у 2004 році регулювалася Порядком, затвердженим постановою КМУ № 2073 від 25.12.1998 року. Також вірно вказано представником відповідача, що державна реєстрація договорів оренди проводиться виконавчим комітетом сільської, селищної та міської ради, Київською та Севастопольською міськими державними адміністраціями за місцем розташування земельної ділянки. Проте представник відповідача не звернув увагу на те, що згідно п. 4 вказаного Порядку забезпечення реєстрації договорів оренди покладається на відповідні державні органи земельних ресурсів. Тобто реєстрація договору оренди, укладеного у 2004 році між ТОВ «Силікат-1» та [PERSON] була проведена у відповідності до вимог чинного на момент реєстрації законодавства та належним органом. За матеріалами справи також встановлено, що 20.11.2012 між [PERSON] та ТОВ «Силікат-1» укладено угоду про внесення змін до діючого договору оренди землі (а.с. 7-8). З аналізу змісту договору оренди землі від 11.03.2004 та угоди про внесення змін до діючого договору оренди землі від 20.11.2012 вбачається, що сторони внесли зміни в діючий договір оренди землі в частині уточнення обєкта оренди (місце розташування земельної ділянки), змінений розмір орендної плати з 1,5% нормативної грошової оцінки землі (560 грн./рік до 4320 грн., строк внесення орендної плати: з 01 січня по 31 грудня на з 01 вересня по 31 грудня поточного року; уточнені умови передачі земельної ділянки та її повернення; визначені умови передачі земельної ділянки у заставу. Невідємними частинами договору вказані та додані: план або схема земельної ділянки, кадастровий план земельної ділянки, акт визначення меж земельної ділянки та акт приймання-передачі обєкта оренди (а.с. 9-11). При цьому строк дії договору оренди по п. 2.3 договору та п. 8 угоди про внесення змін до договору залишився незмінним 10 років. Також судом встановлено, що в період дії основного договору оренди землі з ТОВ «Силікат-1», а саме 03.06.2013, відповідач [PERSON] уклала договір оренди цієї ж земельної ділянки з іншою юридичною особою, а саме з ТОВ «Зелена Нива 2013», який був зареєстрований 26.02.2014 державним реєстратором реєстраційної служби Чорнобаївського районного управління юстиції Черкаської області, що підтверджується інформаційною довідкою з державного реєстру речових прав на нерухоме майно (а.с. 32-33). Відносини, повязані з орендою землі, регулюються нормами Земельного кодексу України (далі - ЗК України), Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), Закону України «Про оренду землі» та Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності (ст.93 ЗК України). Відповідно до положень ст.203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом та має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Згідно ст.14 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Частиною 1 ст. 638 ЦК УКраїни передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однією із сторін має бути досягнуто згоди. Отже, сторони договору, дійшовши згоди щодо істотних умов договору оренди скріплюють його своїми підписами, що і є моментом укладення договору. У відповідності до ч. 4 ст. 124, ст.125 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Відповідно до ст.35 Закону України «Про оренду землі» спори, пов'язані з орендою землі, вирішуються у судовому порядку. За положеннями ст. 215 ЦК України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним. Відповідно до правової позиції Верховного суду України, викладеній у постанові від 15 квітня 2015 року у справі № 6-55цс15, яка відповідно до ст. 360-7 ЦПК України є обовязковою для всіх судів України, в разі невизнання орендодавцем права орендаря, передбаченого ст.33 Закону України «Про оренду землі», на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк таке право підлягає захисту судом за позовом орендаря шляхом визнання недійсним договору оренди цієї самої земельної ділянки, укладеного орендодавцем з іншим орендарем, на підставі п.2 ч.2 ст.16 ЦК України. Правовий аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що оскільки в установленому законом порядку здійснено державну реєстрацію спірного договору оренди землі, він є укладеним, а отже - оспорюваним та за рішенням суду може бути визнаний недійсним. Відповідно до ст.15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права та інтересу. Згідно ст.152 ЗК України держава забезпечує громадянам та юридичним особам рівні умови захисту прав власності на землю, а власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Одним із способів захисту прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки є визнання правочину (угоди) недійсним (ч.2 ст.16 ЦК України та ч.3 ст.152 ЗК України). Частиною 1 ст.27 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом, зокрема застосування інших, передбачених законом, способів. Як було встановлено судом, між відповідачем [PERSON] та ТОВ «Зелена Нива 2013» був укладений договір оренди земельної ділянки під час дії договору оренди землі з ТОВ «Силікат-1», а відтак були порушені права позивача на володіння та користування землею на умовах договору оренди, переважне право на поновлення договору оренди на новий строк. При таких обставинах суд вважає, що спірний договір оренди земельної ділянки від 18.08.2013р., укладений між ТОВ «Зелена Нива 2013» та [PERSON], порушує права позивача та вбачає підстави для визнання його недійсним. За положеннями ч. 1 ст. 216 ЦК України, недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що повязані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобовязана повернути другій стороні в натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину. Відповідно до ч.2 ст.26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» у разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав. Пунктом 41 Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 26 жовтня 2011 року №1141, передбачено, що державний реєстратор вносить записи до Державного реєстру прав про скасування державної реєстрації прав у разі скасування на підставі рішення суду рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень. Враховуючи зазначене, та наявність підстав для визнання оспорюваного правочину недійсним, підлягає задоволенню позовна вимога про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію спірного договору, як наслідок недійсності правочину. Відповідно до ст.60 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог і заперечень. Суд прийшов до висновку, що позивач довів обставини, які є підставою для задоволення позовних вимог про визнання недійсним спірного договору оренди та скасування його державної реєстрації, оскільки спірний договір між [PERSON] та ТОВ «Зелена Нива 2013» укладено до закінчення дії договору оренди землі між [PERSON] та ТОВ «Силікат-1», при цьому одна й та ж сама ділянка не може бути обєктом оренди двох договорів оренди землі, укладених з різними орендарями. Укладення спірного договору оренди землі створило позивачу перешкоди в реалізації переважного права на поновлення договору оренди землі. Відповідач [PERSON] до закінчення строку дії договору оренди землі здійснила своє волевиявлення щодо подальшого розпорядження спірною земельною ділянкою, чим порушила права позивача, оскільки ТОВ «Силікат-1» мало переважне право на поновлення договору оренди землі і це порушене право підлягає захисту шляхом визнання недійсним спірного договору оренди, скасування рішення державного реєстратора. Разом з тим, позовна вимога про визнання поновленим договору оренди земельної ділянки, укладеного 11.03.2004 між ТОВ «Силікат-1» та [PERSON] задоволенню не підлягає виходячи з наступного. Звертаючись до суду із даним позовом, ТОВ «Силікат-1» вказувало на те, що воно скористалося переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк шляхом укладення 20.11.2012 (за рік до спливу строку договору оренди землі) із орендодавцем вищевказаної угоди про внесення змін до діючого договору оренди землі і строк дії договору продовжено на 10 років, після закінчення строку дії договору продовжував користуватися земельною ділянкою, належно виконував свої обовязки за договором, а орендодавець протягом місяця не направив після закінчення строку дії договору не направив письмового повідомлення про відмову в поновленні договору оренди. Як зазначалося вище, з положень угоди про внесення змін до діючого договору оренди землі від 20.11.2012, укладеної між ТОВ «Силікат-1» та [PERSON] вбачається, що сторони внесли зміни в деякі пункти діючого договору оренди землі. При цьому строк дії договору оренди по п. 2.3 договору та п. 8 угоди про внесення змін до договору залишився незмінним 10 років. А відтак, суд приходить до висновку, що укладенням угоди про внесення змін до діючого договору оренди землі ТОВ «Силікат-1» не реалізував своє переважне право на поновлення договору оренди землі, а лише використав право врегулювати у договорі свої правовідносини та не відступаючи від актів цивільного законодавства, уклав зміни до діючого договору за рік до закінчення строку його дії, не змінюючи строку його дії. Також слід зазначити наступне. Нормами ст.33 Закону України «Про оренду землі», що узгоджуються із загальними нормами ч.1 ст.777 ЦК України, законодавець закріпив переважне право наймача, що належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк. Реалізація зазначеного переважного права на поновлення договору оренди можлива лише за умови дотримання встановлених цією нормою певної процедури і строків (частини 2-5 цієї статті). Так, для застосування ч. 1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити наступні юридичні факти: орендар належно виконує свої обовязки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення. Частиною 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» передбачена інша підстава поновлення договору оренди, а саме у тому разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Таким чином, позивач ТОВ «Силікат-1» вказуючи на наявність підстав для поновлення договору від 11.03.2004 зазначав обставини, які є підставою для поновлення договору оренди і за ч. 1 і за ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі». В той же час, в порушення вимог ст.60 ЦПК України, позивачем не надано доказів ні на підтвердження факту повідомлення орендарем орендодавця не пізніше ніж за місяць до спливу строку дії договору про намір скористатися своїм переважним правом на оренду землі (ч. 1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі»), ні підтверджень щодо користування земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі»). Враховуючи зазначене, суд приходить до висновку про відсутність підстав для задоволення вимог позивача про визнання поновленим договору оренди від 11.03.2004, укладеного між ТОВ «Силікат-1» та [PERSON] А відтак, позов підлягає до часткового задоволення. Згідно ст. 88 ЦПК України підлягають відшкодуванню понесені та документально підтверджені вимоги позивача про стягнення судових витрат в розмірі 2756 грн. пропорційно до розміру задоволених позовних вимог. На підставі викладеного вище,

Outcome: partial