Jurisdiction: civil
Date: 2025-12-14 00:00:00

Товариство з обмеженою відповідальністю «Західна агровиробнича компанія» звернулося до суду із позовом до [PERSON] , Товариства з обмеженою відповідальністю «Профагротрейд» про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі та визнання відсутнім права оренди в нового орендаря. В обґрунтування позовних посилається на те, що 20.12.2015 СТОВ «АГРО-ЛАН» уклало з [PERSON] договір оренди землі № б/н, на підставі якого набуло право оренди земельної ділянки 6123482900:01:001:0402, площею 2,19 га, розташованої за адресою: Катеринівська с/р (Кременецький р-н). Згідно з пунктом 8 Договору оренди землі сторони домовилися, що Договір укладено строком на 7 років, сплив якого починається з моменту державної реєстрації права оренди в порядку, передбаченому законодавством, але в будь якому випадку даний договір та право оренди за даним договором є чинним до моменту закінчення збирання врожаю орендарем, а після закінчення цього строку орендар має переважне право поновлення його на новий строк. 04.07.2018 СТОВ «АГРО-ЛАН», [PERSON] та ТОВ «Західна Агровиробнича Компанія» уклали додаткову угоду до договору оренди землі від 20.12.2015, за умовами якого, сторони погодили внести зміни до п. 8 Договору та продовжити його на 7 (сім) років, сплив якого починається з моменту державної реєстрації права оренди в порядку, передбаченому законодавством, та є чинним до моменту закінчення збирання врожаю Орендарем, а також після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. Строк дії договору оренди землі сплив 04.07.2025. 03.04.2025 ТОВ «Західна агровиробнича компанія» надіслало [PERSON] лист-повідомлення №2060 про намір продовжити дію договору оренди землі, які відповідач отримала. Проте, будь-якої відповіді на вищевказані листи відповідач не надала, тобто не скористалася правами, передбаченими ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», а саме у місячний строк з моменту отримання листа-повідомлення та не заперечила проти продовження Договору на новий строк. Однак, на право оренди спірної земельної ділянки проведено державну реєстрацію іншого речового права: номер запису 60709752. [PERSON] уклала договір оренди земельної ділянки, яка знаходились в оренді у позивача, з ТОВ «Профагротрейд». З урахуванням того, що ТОВ «Західна агровиробнича компанія»» належно виконувало свої обов`язки за договором оренди, в установлений договором строк повідомило орендодавця про намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди на новий строк, воно має право на поновлення договору на підставі статті 33 Закону України «Про оренду землі». Ухвалою судді Кременецького районного суду Тернопільської області від 17 листопада 2025 року відкрито провадження у справі, призначено розгляд справи у порядку спрощеного провадження із викликом сторін. 04.12.2025 представник відповідача [PERSON] адвокат Іванько О.С. подала відзив на позовну заяву, згідно якого зазначила, що 10 квітня 2025 року [PERSON] , було надіслано шляхом поштового відправлення заяву про намір надалі не продовжувати Договір оренди землі, термін дії якого закінчується 04.07.2025, оскільки її не влаштовують істотні умови Договору запропоновані ТОВ «Західна агровиробнича компанія», які передбачають умови, розміри та терміни оплати за користування земельною ділянкою. Орендодавець просила на протязі 3-х днів після закінчення терміну дії договору повернути їй земельну ділянку та надіслати підписаний Акти прийому-передачі земельної ділянки. Позивач отримав даний лист за довіреністю 17.04.2025. Проте відповіді відповідачу надано не було, не було також запропоновано кращі істотні умови договору оренди землі, які на дату звернення передбачали суму орендної плати у розмірі 9735,89 грн. за рік оренди. 12.04.2025 [PERSON] отримала від Позивача Лист-повідомлення про намір продовжити дію Договору оренди землі № б/н від 04.07.2018, вжиття власником землі заходів для забезпечення виконання вимог ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» та недопущення права землекористувача вих. №2060 від 03.04.2025. 17.04.2025 [PERSON] було надіслано позивачу лист-повідомлення про те, що вона відмовляється від пропозиції викладеної орендарем щодо продовження дії договору оренди землі на тих же умовах. Договору оренди земельної ділянки від 04.07.2018 по земельній ділянці кадастровий номер 6123482900:01:001:0402 вона не укладала. Крім того, інформації про реєстрацію такого договору у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно немає. 01.07.2025 [PERSON] отримала пропозицію щодо укладення Договору оренди землі із ТОВ «ПрофАгроТрейд» із істотною умовою договору щодо орендної плати у розмірі 18633,54 грн. за рік оренди, що значно вище ніж розмір орендної плати зазначений у Договорі оренди землі із Позивачем. Відтак, 03 липня 2025 року між [PERSON] та ТОВ «ПрофАгроТрейд» був укладений Договір оренди землі щодо земельної ділянки: площею 2,19 га кадастровий номер 6123482900:01:001:0402, яка розташована на території с. Катеринівка Кременецького р-ну Тернопільської обл., яким відповідач передав ТОВ «ПрофАгроТрейд» в оренду земельну ділянку терміном на 7 (сім) років. 08.07.2025 речове право оренди за земельною ділянкою кадастровий номер 6123482900:01:001:0402 у ТОВ «Західна агровиробнича компанія» припинилося на підставі заяви власника земельної ділянки до державного реєстратора у зв`язку із закінченням терміну дії договору. 08.07.2025 державним реєстратором Кременецької міської ради було зареєстровано речове право оренди ТОВ «ПрофАгроТрейд» за земельною ділянкою кадастровий номер 6123482900:01:001:0402 на підставі Договору оренди землі від 03.07.2025. Вважає позовні вимоги ТОВ «Західна агровиробнича компанія» надуманими та безпідставними, які не підтверджуються належними та допустимими доказами. 04.12.2025 представник відповідача ТОВ «Профагротрейд» адвокат Іванько О.С. подала відзив на позовну заяву, згідно якого зазначила, що позивач не вказав жодної правової підстави для визнання відсутнім права оренди та скасування запису щодо державної реєстрації права оренди ТОВ «ПрофАгроТрейд». [PERSON] належним чином повідомила позивача про своє небажання укладати договори оренди на новий строк, жодні зміни щодо істотних умов договорів оренди не були узгоджені сторонами договорів, а тому після закінчення строку дії Договору оренди [PERSON] правомірно передала свою земельну ділянку в оренду ТОВ «ПрофАгроТрейд» на підставі договору, який є чинним, дійсним, речове право за яким зареєстроване, а тому відсутні підстави для визнання такого права відсутнім. Враховуючи зазначене, вважає, що позовні вимоги ТОВ «Західна агровиробнича компанія» є незаконними та просять у задоволенні позовних вимог відмовити у повному обсязі. У судове засідання представник позивача не з`явився, однак надав заяву про розгляд справи у їх відсутності. Відповідачі [PERSON] та ТОВ «Профагротрейд» в судове засідання не з`явилася, однак від представника адвоката Іванько О.С. надійшла заява про розгляд справи у їх відсутності. Суд, дослідивши матеріали справи, встановив наступні обставини. Згідно державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯА №778485 від 19.08.2005 [PERSON] є власником земельної ділянки площею 2,19 га, кадастровий номер 6123482900:01:001:0402, яка розташована на території Катеринівської сільської ради Кременецького району Тернопільської області. 20.12.2015 ТОВ «АГРО-ЛАН» уклало з [PERSON] договір оренди землі №б/н, на підставі якого набуло право оренди земельної ділянки 6123482900:01:001:0402, площею 2,19 га, розташованої за адресою: Катеринівська с/р (Кременецький р-н). Пунктом 8 вказаного Договору передбачено, що він укладений на 7 років. Після закінчення строку дії договору оренди орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше за 2 місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити їх дію. За пунктом 36 Договору зміна його умов можлива за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди спір вирішується в судовому порядку. Відповідно до пункту 37 Договору його дія припиняється зокрема, у разі закінчення строку, на який його було укладено. 04.07.2018 між [PERSON] , як орендодавцем, та СТОВ «Агро-Лан», як орендарем, та ТОВ «Західна агровиробнича компанія», як новим орендарем було укладено додаткову угоду (про зміну сторони та внесення змін до договорів оренди від 20.12.2015), відповідно до умов яких орендар передає, а новий орендар приймає на себе права та обов`язки сторони (орендаря), передбачені в Договорах оренди. Пунктом 4.1 сторони домовилися внести наступні зміни у Договори оренди землі в п.8 та викласти його в наступній редакції: договори укладено строком на 7 років, сплив якого починається з моменту укладення додаткових угод до договорів оренди землі, але в будь-якому випадку дані Додаткові угоди та право оренди на підставі них є чинним до моменту закінчення збирання врожаю орендарем. Після закінчення строку дії договорів орендар має переважне право поновити їх на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 3 місяці до закінчення строку дії договорів повідомити письмово орендодавця про намір продовжити їх дію. Відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вбачається, що право оренди земельної ділянки площею 2,19 га, кадастровий номер 6123482900:01:001:0402, на підставі вказаного вище договору оренди землі було зареєстровано 19.05.2016, номер запису про інше речове право: 14574415. ТОВ «Західна агровиробнича компанія» 03 квітня 2025 року направило відповідачу лист-повідомлення «Про намір продовжити дію Договорів оренди земельних ділянок №б/н від 04.07.2018», згідно якого позивач повідомив про намір поновити дію Договору оренди земельної ділянки від 04.07.2018 (земельна ділянка площею 2,1946 га, згідно витягу ДЗК площа складає: 2,1946 га, кадастровий номер земельної ділянки 6123482900:01:001:0402, яка розташована на території Катеринівської сільської ради Кременецького району Тернопільської області), право оренди за якою зареєстровано відповідно до вимог чинного на момент укладення договору законодавства України у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно номери записів про інше речове право: 14574415. Просить підписати додаткові угоди на поновлення дії Договору оренди земельної ділянки №б/н від 04.07.2018 та направити по одному екземпляру. Вказаний лист-повідомлення з проектом додаткової угоди було відправлено відповідачу 03.04.2025, що підтверджується копією опису вкладення листа та трекінгом №0505285575669. 08.04.2025 відповідач отримала зазначений лист-повідомлення з доданими до нього проектом договору оренди землі. 10.04.2025 відповідач [PERSON] надіслав ТОВ «Західна агровиробнича компанія» заяву про те, що повідомляє про свій намір не продовжувати строк дії договору оренди землі, який закінчується 04.07.2025, оскільки її, як орендодавця не влаштовують істотні умови Договорів, які вони пропонують. Просить на протязі 3-х днів після закінчення терміну дії договорів повернути їй земельну ділянку та надіслати Акт прийому-передачі земельної ділянки. 17.04.2025 позивач отримав зазначену заяву за довіреністю, що підтверджується рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення. 15 квітня 2025 року [PERSON] надіслав ТОВ «Західна агровиробнича компанія» лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення повторно повідомляє про те, що нею прийнято рішення, яким вона відмовляється від пропозиції викладеної орендарем ТОВ «Західна агровиробнича компанія» у листі-повідомленні №2060 від 03.04.2025. 21 квітня 2025 року позивач отримав лист-повідомлення, що підтверджується копією опису вкладення листа та рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення. 04 липня 2025 року строк договору оренди землі між [PERSON] та ТОВ «Західна агровиробнича компанія» закінчився. 03 липня 2025 року між орендодавцем [PERSON] та орендарем ТОВ «Профагротрейд» було укладено договір оренди землі, відповідно до умов якого орендодавець надав, а орендар прийняв у строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Катеринівської сільської ради, площею 2,19 га, кадастровий номер 6123482900:01:001:0402. 03 липня 2025 року орендодавцем [PERSON] передано, а орендарем ТОВ «Профагротрейд» прийнято в оренду земельну ділянку площею 2,19 га кадастровий номер 6123482900:01:001:0402, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що підтверджується актом прийому передачі земельної ділянки від 03.07.2025. З Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вбачається, що право оренди земельної ділянки площею 2,19 га, кадастровий номер 6123482900:01:001:0402, на підставі вказаного вище договору оренди землі було зареєстровано 08.07.2025, номер запису про інше речове право: 60709752. Згідно довідки ТОВ «Західна агровиробнича компанія» №6082 від 10.10.2025 земельна ділянка за кадастровим номером 6123482900:01:001:0402 знаходиться в межах поля №107-6565, перебуває в користуванні підприємства та засіяна сільськогосподарською культурою Кукурудза на зерно під урожай 2025 року. З врахування встановлених обставин, суд вважає, що до виниклих між сторонами правовідносин слід застосувати наступні норми матеріального права. Згідно ч. 1 ст. 4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів. Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. Частиною першою статті 627 ЦК України встановлено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Частиною четвертою статті 124 ЗК України визначено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Земельним кодексом України, Законом України «Про оренду землі». Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються положеннями статті 33 Закону України "Про оренду землі". Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» №340-ІX (далі - Законом № 340-ІХ), який набрав чинності 16 липня 2020 року, Закон України «Про оренду землі» було доповнено статтею 32-2 «Поновлення договорів оренди землі» та викладено статтю 33 у новій редакції з назвою «Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк», а ЗК України доповнено статтею 126-1 «Поновлення договору оренди землі, договору про встановлення земельного сервітуту, договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови». У зв`язку з набранням чинності вказаним вище Законом №340-IX розділ IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» було доповнено абзацами 3 і 4, якими передбачено, що договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом № 340-IX, у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 Закону України «Про оренду землі» (у новій редакції) та статтею 126-1 ЗК України. Правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом №340-IX, а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення. Отже, з урахуванням унормованих розділом IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» правил дії Закону №340-IX в часі, до спірних правовідносин підлягає застосуванню порядок поновлення договорів оренди землі в редакції статті 33 цього Закону, чинній станом на 20.12.15, тобто на момент укладення договору оренди. Додаткова угода, якою змінені умови договору була укладена 04.07.2018. Так, відповідно до частин першої - п`ятої статті 33 цього Закону (в редакції станом на укладення договору оренди) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Частинами восьмою та дев`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді. Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України (в редакції станом на укладення договору оренди). Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків. Велика Палата Верховного суду неодноразово зазначала в постановах, зокрема від 10 квітня 2018 року у справі №594/376/17-ц, 21 листопада 2018 року у справі №530/212/17 (провадження № 14-330цс18) від 22 вересня 2020 року у справах №313/350/16-ц і №159/5756/18, перелік юридичних фактів які є необхідними для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених статтею 33 Закону №161-ХІV, та у постанові від 22 вересня 2020 року у справі №159/5756/18 (провадження № 14-99цс20) зробила висновок, за яким, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проєкт додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проєкту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проєкт додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша - п`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»)». Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом, [PERSON] завчасно, а саме 10.04.2025, надала ТОВ «Західна агровиробнича компанія» лист-повідомлення, яким повідомила, що вона заперечує в поновленні договору оренди. Дане повідомлення позивач отримав. У своїй постанові від 28.09.2020 (справа №272/440/18) Верховний Суд зазначив, що у разі незгоди орендодавця у поновленні договору оренди, направленої орендарю у місячний строк до закінчення строку його дії, переважне право на укладення договору оренди землі припиняється, тому що переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі. Таким чином, оскільки матеріалами справи підтверджено відсутність волевиявлення орендодавця на продовження договору оренди землі з позивачем, а саме він висловив своє небажання продовжувати строк дії цього договору і не підписав додаткової угоди до нього, суд доходить висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог, оскільки передбачене статтею 33 Закону України «Про оренду землі» переважне право позивача на укладення договору оренди землі на новий строк припинилося. Крім цього, судом встановлено, що проект додаткової угоди до договору оренди землі містять інші умови, ніж сам договір оренди, а саме, орендарем було запропоновано доповнити договір новими розділами щодо умов використання земельної ділянки (п.1.2), прикінцевими положеннями (п.1.3) щодо істотних умов договору. Однак Верховний Суд у своїх постановах від 21 березня 2024 року у справі №604/423/23, від 08 березня 2024 року у справі №604/425/23, від 08 травня 2024 року у справі №604/483/23, дійшов висновку, що на зміну істотних умов договору необхідна згода сторін (частина четверта статті 33 Закону № 161-XIV). Натомість такої згоди сторони у цій справі не досягли. Таким чином, суд вважає, що переважне право ТОВ «Західної агровиробничої компанії» на поновлення договору оренди земельної ділянки не є порушеним, оскільки відсутня одна зі складових юридичних фактів, що надають право позивачу претендувати на поновлення договору оренди землі, а саме відсутня воля орендодавця на укладення такого договору, який повідомляв орендаря про небажання поновлювати договір оренди. З огляду на викладене вище, суд доходить висновку про відмову в задоволенні позовних вимог позивача у повному обсязі.

Outcome: dismissed