Jurisdiction: civil
Date: 2025-12-16 00:00:00

У вересні 2025року до Шевченківського районного суду м. Києва надійшла позовна заява [PERSON] до Товариства з обмеженою відповідальністю «ВКФ ФАРБИ УКРАЇНИ» про визнання майнових прав на об`єкт інвестування, відповідно до якої позивач просив суд: визнати за [PERSON] (РНОКПП [NUMBER] ) майнові права на об`єкт незавершеного будівництва - однокімнатну квартиру [ADDRESS] на земельній ділянці кадастровий номер 8000000000:91:050:0046. Позовні вимоги обґрунтовувало тим, що 14 вересня 2015 між [PERSON] та Товариством з обмеженою Відповідальністю «ВКФ Фарби України» (надалі - відповідач) укладено Договір купівлі продажу майнових прав №56/3/ШК (надалі- Договір). Відповідно до п. 2.1 ст. 2 Договору «Продавець продає, а Покупець купує майнові права на об`єкт нерухомості у порядку та умовах, передбачених цим Договором, та у відповідності до норм Цивільного кодексу України, що визначають загальні положення про купівлю-продаж.»В силу вимог п. 2.2 ст. 2 Договору «Сторони домовились, що об`єктом нерухомості, Майнові права на який передається за даним Договором, є об`єкт нерухомості, розташований в об`єкті капітального будівництва за будівельною адресою: [ADDRESS] , загальною площею 39,63 кв.м. Згідно з п. 2.4 ст. 2 Договору «Запланований термін будівництва та введення в експлуатацію об`єкта капітального будівництва -4 квартал 2016 року.» 19.05.2016 року було розроблено технічний паспорт на об`єкт нерухомості за Договором № 56/3/ШК від 14.09.2015р., за яким будівельна нумерація квартири ; 104 за договором була змінена на фактичну [ADDRESS] та змінена фактична площа з будівельної за договором (39,63 кв.м.) на фактичну - 40,1 кв.м. Актом приймання-передачі технічного паспорту від 25.05.2017 року було фактично Продавцем передано Покупцю технічний паспорт на об`єкт неухомості, що є предметом Договору № 56/3/ШК від 14.09.2015р. У позовній заяві зазначено, що на виконання умов Договору визначених у ст. 4 позивач оплатила на рахунок відповідача 100% вартості майнових прав на об`єкт нерухомості за будівельною адресою: [ADDRESS] , загальною площею 40,1 м2., в сумі 723 561,20 грн., в тому числі ПДВ - 20 % - 120 593,00 грн. Позивач вказує, що з свого боку виконав всі умови Договору. Проте, відповідач не виконує покладені на нього обов`язки, оскільки не завершив будівництво та не ввів в експлуатацію житловий будинок в якому придбано майнові права позивачем на квартиру та станом на дату подання позовної заяви, відповідач, не виконуючи умови Договору, позбавляє позивача можливості реалізувати належне йому майнове право на оформлення та набуття права власності на квартиру в зазначеному житловому будинку. У зв`язку із викладеним позивач просить позовну заяву задовольнити у повному обсязі. Ухвалою Шевченківського районного суду міста Києва від 17.09.2025 року прийнято до розгляду вказану позовну заяву та відкрито провадження у справі, вирішено проводити розгляд справи в порядку загального позовного провадження та призначено підготовче судове засідання. 19.11.2025р. на адресу суду надійшов відзив на позов, відповідно до якого представник відповідач зазначив, що твердження позивача стосовно того, що відповідач не виконав свої зобов`язання щодо забезпечення будівництва та введення в експлуатацію об`єкта капітального будівництва у термін - 4 квартал 2016 року є безпідставним, надуманим та таким, що суперечить умовам Договору. При укладенні Договору сторони погодили лише запланований термін будівництва 4 квартал 2016 року, що не може тлумачитись у розумінні ч. 1 ст. 530 Цивільного кодексу України, як кінцевий та остаточний термін, за сплином якого зобов`язання відповідача може вважатись порушеним або не виконаним. Фактично, порушення зобов`язання щодо завершення будівництва та введення в експлуатацію Об`єкта капітального будівництва не відбулось, оскільки сторонами не обумовлено кінцевий строк виконання зобов`язань. А тому відповідно відсутнє порушення умов договору з боку відповідача. Представник зазначає, що до правовідносин, які склалися між сторонам не підлягають застосуванню положення Закону України «Про інвестиційну діяльність». Відповідач категорично заперечує проти доводів позивача щодо того, що ним допущено порушення виконання зобов`язання, оскільки дані доводи є безпідставними та такими, що суперечать фактичним обставинам. Відповідачем не допущено порушення прав позивача, що відповідно унеможливлює задоволення позовної заяви з підстав її необґрунтованості. Відтак, позовна заява є безпідставною, а позовні вимоги такими, що не підлягають задоволенню. Представник зазначає, що до правовідносин, які склалися між сторонами не підлягають застосуванню положення Закону України «Про інвестиційну діяльність». 19.11.2025року представником відповідача було подано до суду заяву про застосування строків позовної давності, відповідно до вимог якої остання вказувала, що позивач стверджує, що відповідач допустив порушення виконання зобов`язання з 01.10.2016 року, проте звернувся до суду з даним позовом лише у вересні 2025 року.Отже, позивачем пропущено загальний строк позовної давності, який становить 3 роки, а питання про визнання причин його пропуску поважними позивачем не порушується. Позивачем не надано жодного доказу, що підтверджував би обставину, яка в розумінні закону є підставою для переривання строку позовної давності, а також, якого обґрунтування підстав пропуску строку позовної давності. Відтак, подана Позивачем позовна заява, крім того, що є необґрунтованою та не підлягає задоволенню й з причин, описаних у відзиві на позовну заяву, є й такою, що подана з пропуском строку позовної давності, що є окремою та самостійною підставою для відмови у задоволенні такої позовної заяви. Ухвалою Шевченківського районного суду м. Києва від 01.12.2025р. закрито підготовче провадження у вказаній справі та призначено справу до судового розгляду. Представник позивача до судового засідання не з`явився, але надав до суду заяву про розгляд справи без їхньої участі, позовні вимоги підтримують в повному обсязі Представник відповідача також до судового засідання не з`явилася, надала заяву про розгляд справи без їхньої участі, заперечувала проти задоволення позову у повному обсязі з підстав, викладених у відзиві. Дослідивши матеріали справи, суд приходить до наступних висновків. Перевіряючи обставини справи судом встановлено,що 14 вересня 2015р. між ТОВ «ВКФ Фарби України» (далі - продавець) та [PERSON] (далі - покупець) було укладено Договір купівлі-продажу майнових прав № 56/3/ШК, за яким об`єктом нерухомості, майнові права за яким передаються, є квартира; [ADDRESS] на земельній ділянці кадастровий номер 8000000000:91:050:0046. Орієнтовна загальна вартість майнових прав складає 723561,20 грн. 19.05.2016 року було розроблено технічний паспорт на об`єкт нерухомості за Договором № 56/3/ШК від 14.09.2015р., за яким будівельна нумерація квартири [ADDRESS] за договором була змінена на фактичну [ADDRESS] та змінена фактична площа з будівельної за договором (39,63 кв.м.) на фактичну - 40,1 кв.м. Актом приймання-передачі технічного паспорту від 25.05.2017 року було фактично Продавцем передано Покупцю технічний паспорт на об`єкт неухомості, що є предметом Договору № 56/3/ШК від 14.09.2015р. Згідно довідки від 25.05.2017 року про фінансування 100% майнових прав по договору № 56/3/ШК від 14.09.2015 року, [PERSON] сплатив продавцю 100% вартості майнових прав на об`єкт нерухомості: квартира [ADDRESS] на земельній ділянці кадастровий номер 8000000000:91:050:0046 в сумі 723 561,20 грн., в тому числі ПДВ - 20 % - 120 593,00 грн. Згідно з п. 2.4 ст. 2 Договору «Запланований термін будівництва та введення в експлуатацію об`єкта капітального будівництва -4 квартал 2016 року.» Відповідно до ст. 328 ЦК України, право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема, з правочинів, тобто дій особи, спрямованих на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом. Правовідносини, які склалися між сторонами, регулюються Законом України від 18 вересня 1991 року № 1560-XII «Про інвестиційну діяльність» Згідно ст. 7 Закону України «Про інвестиційну діяльність» всі суб`єкти інвестиційної діяльності незалежно від форм власності та господарювання мають рівні права щодо здійснення інвестиційної діяльності, якщо інше не передбачено законодавчими актами України.Розміщення інвестицій у будь-яких об`єктах, крім тих, інвестування в які заборонено або обмежено цим Законом, іншими актами законодавства України, визнається невід`ємним правом інвестора і охороняється законом.Інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктами та результатами інвестицій, включаючи реінвестиції та торгівельні операції на території України, відповідно до законодавчих актів України.Згідно із ст. 190 ЦК України, майном як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки.Майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому. Згідно із ст. 190 ЦК України, майном як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому. Відповідно до ст.177 ЦК України, об`єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага. Відповідно до правової позиції Верховного Суду, викладеної у постановах від 20.03.2019 у справі № 6-14-39цс-19 та від 27.02.2019 у справі № 6-14-606цс18 у разі невиконання належним чином взятих на себе зобов`язань, а також, відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, ефективним способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об`єкт інвестування. Така ж позиція у рішенні ВС/КЦС, № 761/17864/16-ц, 13.05.2019. За змістом ч. 2, 3 ст. 331 ЦК України, право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна). Згідно з ч.3 ст.16Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» встановлено, що разом із заявою про державну реєстрацію прав та їх обтяжень у паперовій формі подаються оригінали документів, необхідних для державної реєстрації прав та їх обтяжень, копії, засвідчені в установленому порядку. Моментом виникнення майнових прав у їх носія вважається загально прийнятий момент набуття права власності, визначений статтею 328 ЦК України на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства. У Постанові № 6-98цс13 від 02 жовтня 2013 року Верховний Суд України висловив правову позицію про те, що виконання грошових зобов`язань за інвестиційною угодою, а саме повна сплата вартості об`єкта інвестування (стовідсоткова передоплата), свідчить про вчинення дій, спрямованих на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об`єкт будівництва або набуття майнових прав на цей об`єкт. Статтею ст. 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» визначено, що майновими правами визнаються будь-які права пов`язані з майном, відмінні від права власності у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (право на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо). У разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов`язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків учасником будівництва, ефективним способом захисту порушених прав останнього є визнання майнових прав на об`єкт інвестування. Відповідні правові висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду: від 20 березня 2019 року у справі № 761/20612/15-ц, провадження № 14-39цс19), від 27 лютого 2019 року у справі № 761/32696/13-ц, провадження № 14-606цс18, Верховного Суду від 12 лютого 2020 року у справі № 638/12414/17, провадження № 61-21546св19. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2023 року у справі № 359/5719/17, провадження № 14-8 цс 21 зазначено, що саме інвестор, як особа за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. Державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об`єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийнято в експлуатацію у встановленому порядку. В іншому випадку інвестор не зможе визнати право власності на квартиру до введення будинку в експлуатацію. Згідно із частиною четвертою статті 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону. Отже, інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою (пункти 93 - 95). Судом встановлено, що позивач в повному обсязі проінвестував будівництво зазначеної вище квартири, в зв`язку з чим відповідно до ст.7 Закону України «Про інвестиційну діяльність», має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктом та результатами інвестицій відповідно до законодавчих актів України, оскільки об`єкт та результати інвестицій є власністю інвестора. За положеннями пункту 2 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України №461 від 13 квітня 2011 року, прийняття в експлуатацію об`єктів, що належать до І-ІІІ категорії складності, та об`єктів, будівництво яких здійснено на підставі будівельного паспорта, проводиться шляхом реєстрації Державною архітектурно-будівельною інспекцією України та її територіальними органами поданої замовником декларації про готовність об`єкта до експлуатації. Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства. З матеріалів справи вбачається, що позивач виконав свої зобов`язання за договором №56/3/ШК від 14.09.2015 року у повному обсязі, сплатив внески у визначеній у договорі сумі згідно довідки від 25.05.2017р. про 100% фінансування згідно договору№56/3/ШК від 14 вересня 2015 року, у зв`язку із чим за умовами договору набув майнових прав щодо об`єкту нерухомості, зокрема права на отримання в подальшому у власність спірної квартири. Відповідно до ст.526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. За правилом статті 527 ЦК України боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту. Згідно ч. 1 ст. 530 ЦК України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Згідно п. 2.4 договору, плановий термін введення будинку в експлуатацію - 4 квартал 2016 р. Судом встановлено, що будівництво об`єкту не завершене, будинок не введений в експлуатацію. Відтак, до завершення будівництва об`єкта нерухомості - квартири будівельний номер [ADDRESS] , та введення будинку в експлуатацію, позивачу як інвестору, належать майнові права на цей об`єкт. Враховуючи те, що відповідач не виконує належним чином узятих на себе зобов`язань, а також, враховуючи, що будинок, на час розгляду справи не введено в експлуатацію, з урахуванням повної та своєчасної сплати позивачем пайових внесків, суд прийшов до висновку, що права позивача порушені, оскільки відповідач свої зобов`язання щодо передачі об`єкту інвестування в експлуатацію для здійснення реєстрації прав власності за позивачем на об`єкт інвестування, не виконує. Аналогічного правового висновку дійшла Велика Палата Верховного Суду в постанові від 09 жовтня 2019 року, справа №761/28769/13-ц. Доводи відзиву в частині, що сторони при укладенні договору погодили лише орієнтовний термін будівництва, що не може тлумачитись як кінцевий та остаточний, а відтак відсутні підстави вважати, що права позивача порушені відповідачем, судом оцінюються критично з огляду на наступне. Пунктом 5.2.5 договору купівлі-продажу майнових прав № 56/3/ШК від 14 вересня 2015 року встановлений обов`язок продавця ТОВ «ВКФ Фарби України» забезпечувати будівництво об`єкту капітального будівництва та введення його в експлуатацію в терміни, зазначені в п.2.4 даного договору. Відповідно до п.2.4 договору запланований термін будівництва та введення в експлуатацію об`єкта капітального будівництва - 4 квартал 2016 р. Відповідно до ч.2 ст.252 ЦК України термін визначається календарною датою або вказівкою на подію, яка має неминуче настати. Згідно з ч.1 ст.530 ЦК України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Отже, у даному випадку сторони визначили термін будівництва та введення в експлуатацію, що охоплює конкретно визначений термін, а саме 4 квартал 2016 року, тобто жовтень, листопад, грудень 2016 року. Водночас, в договорі відсутні умови, що вказаний в цьому договорі плановий термін прийняття будинку в експлуатацію може змінюватися. Верховний Суд у постанові від 10 березня 2021 року у справі № 607/11746/17 виснував, що з урахуванням принципів цивільного права, зокрема, добросовісності, справедливості та розумності, сумніви щодо дійсності, чинності та виконуваності договору (правочину) повинні тлумачитися судом на користь його дійсності, чинності та виконуваності. Щодо заяви відповідача про застосування строку позовної давності при зверненні з такими вимогами до суду, слід зазначено наступне. Відповідачем в обґрунтування заяви зазначив, що кінцевий строк введення будинку в експлуатацію - 4 квартал 2016 року, тому перебіг строку позовної давності на переконання відповідача з урахуванням доводів позовної заяви розпочався з 01 жовтня 2026 року, тому у задоволені позову слід відмовити у зв`язку з пропуском позивачем строку позовної давності. Пунктом 8.1. договору, укладеного між сторонами, визначено, що Договір набуває чинності з моменту його підписання сторонами або їх уповноваженими представниками і діє до повного виконання сторонами взятих на себе зобов`язань за договором. З урахуванням пункту 8.1., укладеного між сторонами договору, в якому сторони погодили, що договір набирає чинності з моменту його підписання і діє до моменту повного виконання сторонами своїх зобов`язань за договором, та виходячи з того, що відповідач умов договору та своїх зобов`язань не виконав, оскільки у визначений в договорі термін не здав будинок в експлуатацію, то строк виконання зобов`язання не закінчився, а тому суд вважає, що позивачем не пропущено строк на звернення до суду з цим позовом. Аналогічна правова позиція висловлена Верховним Судом в постанові від 04.02.2021 у справі №607/1579/19 з тотожними обставинами. Буквальне тлумачення п. 2.4. Договору дає можливість визначити, що сторонами обумовлено запланований, тобто попередній, орієнтовний, тощо термін завершення будівництва. У відповідності до положень п.3.1. Договору передбачений такий порядок передачі майнових прав відповідно до визначених у ньому умов: «Майнові права на Об`єкт нерухомості за цим Договором передаються Продавцем Покупцю шляхом підписання Акту прийомупередачі майнових прав на Об`єкт нерухомості. Акт підписується Сторонами не пізніше 60 робочих днів з дати настання останньої з таких подій: здійснення Покупцем оплати 100% загальної площі Об`єкта нерухомості, що визначена у пункті 2.2. цього Договору, введення Об`єкту капітального будівництва в експлуатацію та здійснення розрахунків відповідно до п. 4.3. даного Договору.» Таким чином, майнові права відповідно до умов Договору можуть бути передані Покупцю за одночасного існування таких трьох умов: 1) 100% оплата загальної площі Об`єкта нерухомості; 2) введення будинку в експлуатацію; 3) здійснення розрахунків за результатами обміру БТІ. Набуття майнових прав відбувається після настання всіх трьох подій. Таким чином, строк позовної даності в даних спірних взаємовідносинах починається з настанням останньої з трьох подій, визначених умовами п.3.1. Договору. Враховуючи вищевикладене, оцінивши наявні у справі докази у їх сукупності, суд приходить до висновку, що права позивача підлягають захисту шляхом визнання майнових прав за [PERSON] на об`єкт незавершеного будівництва, а саме: квартиру [ADDRESS] , на земельній ділянці кадастровий номер 8000000000:91:050:0046. Статтею 89 ЦПК України встановлено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Статтею 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» визначено, що суди застосовують при розгляді справ Конвенцію та практику Європейського Суду як джерело права. Європейський суд з прав людини вказав, що пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи («Проніна проти України», № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року). У зв`язку з чим судом надане обґрунтування рішення саме за конкретними обставинами справи та аргументами сторін, які мають правове значення для вирішення спору, при цьому інші доводи сторін, викладені в їх заявах по суті, не впливають на вищевказані висновки суду. Враховуючи викладене, позовні вимоги підлягають задоволенню в повному обсязі. Згідно ст. 141 ЦПК України з відповідача на користь держави підлягають стягненню судові витрати.

Outcome: approved