Jurisdiction: civil
Date: 2025-12-11 00:00:00

У січні 2023 року [PERSON] звернувся до [PERSON] , [PERSON] , [PERSON] з позовом про визнання недійсним договору про пайову участь у будівництві, акта прийому-передачі квартири та скасування державної реєстрації права власності на квартиру. Мотивував тим, що 23 серпня 2013 року [PERSON] та забудовник [PERSON] уклали попередній договір, відповідно до якого сторони зобов`язалися в подальшому на умовах і в порядку, встановленому договором, укласти і належним чином посвідчити договір купівлі-продажу житлового приміщення квартири [ADDRESS] . Згідно з договором сторони погодили, що житловий будинок буде споруджений до 01 червня 2014 року, а введений в експлуатацію не пізніше, ніж 30 червня 2014 року. Строк укладення договору сторони погодили до 30 липня 2014 року. Вартість нерухомого майна становила 409\~537,50 грн, що еквівалентно 50\~250 дол. США. В якості гарантійного забезпечення [PERSON] передав [PERSON] 15 000 дол. США. В подальшому [PERSON] сплатив також платежі у розмірі 5\~000 дол. США та 10\~000 дол. США. 10 червня 2014 року [PERSON] та [PERSON] підписали акт прийому-передачі спірної квартири. В подальшому позивач провів ремонтні роботи у квартирі та заселився в неї. В лютому 2020 року позивач дізнався про те, що на підставі підроблених документів право власності на спірну квартиру зареєстровано також за [PERSON] на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 23 вересня 2019 року. Підставою для реєстрації права власності став договір пайової участі у будівництві, укладений 19 жовтня 2014\~року [PERSON] з [PERSON] , який діяв на підставі довіреності від імені [PERSON] . Зазначений договір позивач вважає таким, що порушує його права, а тому підлягає визнанню недійсним. Також 28 липня 2020 року [PERSON] зверталася до суду з позовом про виселення [PERSON] з квартири (справа № 369/9263/20). Рішенням Києво-Святошинського районного суду Київської області від 28 грудня 2021 року у задоволенні позову відмовлено. Постановою Київського апеляційного суду від 18 липня 2022 року рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 28 грудня 2021 року скасовано, ухвалено нове судове рішення про задоволення позовних вимог. Постановою Верховного Суду від\~30\~листопада 2022 року постанову Київського апеляційного суду від 18 липня 2022 року скасовано, справу направлено на новий розгляд до суду апеляційної інстанції. [PERSON] також зазначає, що строк для укладення основного договору не настав, оскільки будинок не був введений в експлуатацію. Однак він був позбавлений можливості укласти основний договір, оскільки квартиру відчужила [PERSON] , що також порушувало його право власності. За таких умов позивач вважає, що його право на укладання основного договору та отримання у власність квартири, вартість якої ним частково сплачена, може бути поновлене шляхом пред`явлення цього позову. Враховуючи наведене, позивач просить суд: 1.визнати недійсним договір № П-2-42 про участь у будівництві від 19 жовтня 2024 року, укладений між [PERSON] , який діяв на підставі довіреності в інтересах [PERSON] , та [PERSON] ; 2.визнати недійсним акт прийому-передачі квартири [ADDRESS] , укладений між [PERSON] , який діяв на підставі довіреності в інтересах [PERSON] , та [PERSON] ; 3.скасувати рішення державного реєстратора КП «Київської обласної ради «Північне БТІ» про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 23 вересня 2019 року №\~48809650, відповідно до якого здійснено реєстрацію права власності на квартиру [ADDRESS] , за [PERSON] ; 4.скасувати державну реєстрацію права власності на квартиру [ADDRESS] , за [PERSON] , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1920371232224; 5.вирішити питання про розподіл судових витрат. Ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 01 лютого 2023 року провадження в справі було відкрито в порядку загального позовного провадження із призначенням підготовчого судового засідання. У вересні 2024 року від [PERSON] надійшов відзив на позовну заяву, в якій відповідач стверджує про безпідставність позову, оскільки ці позовні вимоги вже розглядалися у справі № 369/10562/20 та у задоволенні позову було відмовлено. За таких умов просить суд відмовити у задоволенні позову за безпідставністю та застосувати позовну давність. Розпорядженням керівника апарату Києво-Святошинського районного суду Київської області від 18 жовтня 2024 року № 1633 у справі призначено повторний автоматизований розподіл та призначено судді Фінагеєвій І.О. Ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 10 травня 2025 року закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду. У судове засідання позивач та його представник не з`явилися. Про час, дату та місце розгляду справи їх повідомлено належним чином. Представник позивача надав до суду заяву, в якій просив провести розгляд справи у його відсутність, позов підтримав. Відповідачі в судове засідання не з`явилися, про час, дату та місце розгляду справи повідомлені належним чином. Представник відповідача [PERSON] адвокат Демченко І.П. подав до суду заяву про розгляд справи у його відсутність, проти задоволення позову заперечував. Третя особа в судове засідання не з`явилася, про дату, час та місце слухання справи сповіщена належним чином, причини неявки не повідомила. У зв`язку з неявкою сторін в силу частини другої статті 247 ЦПК України фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалось. У відповідності до частини п`ятої статті 268 ЦПК України датою ухвалення рішення, ухваленого за відсутності учасників справи, є дата складення повного судового рішення. Відповідно до постанови Верховного Суду від 30 вересня 2022 року за № 761/38266/14 якщо проголошення судового рішення не відбувається, то датою його ухвалення є дата складення повного судового рішення, навіть у випадку, якщо фактичне прийняття такого рішення відбулось у судовому засіданні, яким завершено розгляд справи і в яке не з`явились всі учасники такої справи. При цьому, дата, яка зазначена як дата ухвалення судового рішення, може бути відмінною від дати судового засідання, яким завершився розгляд справи і у яке не з`явились всі учасники такої справи. Суд, дослідивши письмові докази, наявні у матеріалах справи, заслухавши доводи сторін, всебічно перевіривши обставини, на яких вони ґрунтуються, у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин, дійшов такого висновку. Судом встановлено, що 23 серпня 2013 року [PERSON] та [PERSON] уклали попередній договір, предметом якого стало зобов`язання в майбутньому нотаріально посвідчити договір купівлі-продажу квартири [ADDRESS] . Сторони погодили строк введення будинку в експлуатацію до 30 червня 2014 року. Вартість нерухомості склала 409\~537,50 грн. Відповідно до додатку до попереднього договору від 25 вересня 2013 року [PERSON] сплатив [PERSON] 41\~050,00 грн вартості квартири. 16 жовтня 2013 року [PERSON] сплатив [PERSON] 82\~000,00 грн в рахунок вартості квартири. 10 червня 2014 року [PERSON] та [PERSON] уклали акт приймання-передачі квартири про отримання [PERSON] квартири [ADDRESS] , 3 поверх. Також 10 червня 2014 року [PERSON] уклав з [PERSON] договір про виконання робіт № 245, предметом якого стали ремонтні роботи квартири [ADDRESS] згідно з кошторисом. 26 червня 2014 року [PERSON] отримав від ТОВ «Техсервісбуд» технічний паспорт на квартиру [ADDRESS] . 19 жовтня 2014 року [PERSON] , який діяв від імені [PERSON] на підставі довіреності, уклав з [PERSON] договір про пайову участь у будівництві № П-2-42, предметом якого стала квартира [ADDRESS] . Розмір пайового внеску склав 629\~000,00 грн. відповідно до довідки від 19 жовтня 2014 року [PERSON] сплатила суму пайового внеску у повному обсязі. 10 вересня 2014 року [PERSON] , який діяв від імені [PERSON] на підставі довіреності, підписав з [PERSON] акт приймання-передачі квартири [ADDRESS] . Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 18 серпня 2020 року № 220767186 18 вересня 2019 року [PERSON] зареєструвала право власності на квартиру [ADDRESS] . Рішенням Києво-Святошинського районного суду Київської області від 28 грудня 2021 року у справі № 369/9263/20, мотивувальна частина якого викладена в редакції постанови Київського апеляційного суду від 24 травня 2023 року, відмовлено у задоволенні позову [PERSON] до [PERSON] про усунення перешкод у користуванні майном шляхом виселення [PERSON] з квартири [ADDRESS] . Постановою Київського апеляційного суду від 04 жовтня 2023 року у справі № 369/10562/20 рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 24 червня 2022 року скасовано в частині позовної вимоги про скасування запису про проведення державної реєстрації права власності. Скасовано запис про державну реєстрацію права власності [PERSON] на квартиру [ADDRESS] , у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно від 29 березня 2016\~року за № 14203294. В частині відмови у задоволенні позовних вимог [PERSON] про витребування квартири [ADDRESS] , відмовлено. Європейський суд з прав людини зауважує, що національні суди мають вибирати способи такого тлумачення, які зазвичай можуть включати акти законодавства, відповідну практику, наукові дослідження тощо (VOLOVIK v. UKRAINE, № 15123/03, § 45, ЄСПЛ, 06 грудня 2007 року). Тлумачення, як\~статті 3 ЦК України\~загалом, так і пункту 6 частини першої\~статті 3 ЦК України, свідчить, що загальні засади (принципи) приватного права мають фундаментальний характер й інші джерела правового регулювання, у першу чергу, акти цивільного законодавства, мають відповідати змісту загальних засад. Це, зокрема, проявляється в тому, що загальні засади (принципи) є по своїй суті нормами прямої дії та повинні враховуватися, зокрема, при тлумаченні норм, що містяться в актах цивільного законодавства (постанови Верховного Суду від 01 березня 2021 року у справі № 180/1735/16-ц, від 18 квітня 2022 року в справі № 520/1185/16-ц, від 05 грудня 2022 року у справі № 214/7462/20). Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави. За змістом частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси\~у\~спосіб, визначений законом або\~договором.\~У\~випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної\~у\~позові вимоги такої особи може визначити\~у\~своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (стаття\~5 ЦПК України). Згідно з частинами третьою, четвертою статті 13 Конституції України держава забезпечує захист прав усіх суб`єктів права власності і господарювання, соціальну спрямованість економіки. Усі суб`єкти права власності рівні перед законом. Частиною першою статті 626 ЦК України визначено, що\~договором\~є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Стаття 13 ЦПК України вказує, що суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом\~у\~передбачених цим Кодексом випадках. Згідно із частиною першою статті 15, частиною першою статті 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права\~у\~разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Частиною першою статті 215 ЦК України встановлено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Згідно із частинами два, три статті 203 ЦК України особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності, волевиявлення учасника правочину має бути вільним та відповідати його внутрішній волі. Згідно із статтями 16, 203, 215 ЦК України, для\~визнання\~судом оспорюваного правочину\~недійсним\~необхідним є: пред`явлення позову однією із сторін правочину або іншою заінтересованою особою; наявність підстав для оспорення правочину; встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду. Таке розуміння\~визнання\~правочину\~недійсним,\~як способу захисту, є усталеним\~у\~судовій практиці. Крім того,\~у\~постанові Верховного Суду від 27 січня 2020 року\~у\~справі №\~761/26815/17\~міститься висновок про те, що недійсність правочину,\~договору,\~акта органу юридичної особи чи документу, як приватно-правова категорія, покликана не допускати або присікати порушення цивільних прав та інтересів або ж їх відновлювати. По своїй суті ініціювання спору про недійсність правочину,\~договору,\~акта органу юридичної особи чи документу не для захисту цивільних прав та інтересів є недопустимим. Частиною першою статті 526 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов\~договору\~та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Відповідно до статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Згідно зі статтею 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі. Попередній договір щодо купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва або майбутнього об`єкта нерухомості підлягає нотаріальному посвідченню. Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення. У постанові Київського апеляційного суду від 04 жовтня 2023 року у справі № 369/10562/23 встановлено, що основний договір купівлі-продажу квартири за адресою [ADDRESS] між [PERSON] та [PERSON] не був укладений саме з вини останнього, який під час дії попереднього договору з [PERSON] , порушуючи його права на придбання квартири, продав її [PERSON] . Отже, на момент укладення [PERSON] договору № П-2-42 про пайову участь у будівництві від 19 жовтня 2014 року існувала можливість її придбання [PERSON] на підставі правочину від 23 серпня 2013 року. Суд дійшов висновку про те, що рішення державного реєстратора\~про реєстрацію права власності за\~ [PERSON] \~на квартиру\~за адресою: [ADDRESS] ,\~порушує права позивача, оскільки унеможливлює набуття ним права власності на спірну квартиру, а тому підлягає скасуванню. Зазначені обставини не підлягають доведенню на підставі частини четвертої статті 82 ЦПК України. За результатами апеляційного перегляду судового рішення Київський апеляційний суд постановою від 04 жовтня 2023 року скасував рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 24 червня 2022 року в частині відмови у скасуванні запису про проведену державну реєстрацію права власності та ухвалив нове судове рішення, яким запис про державну реєстрацію права власності [PERSON] на квартиру [ADDRESS] , у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно від 29 березня 2016 року за №\~14203294. Згідно з мотивувальною частиною зазначеної постанови запис про державну реєстрацію права власності стосувався об`єкта нерухомого майна за реєстраційним номером 1920371232224. У цій справі [PERSON] повторно заявляє вимогу про скасування запису про державну реєстрацію права власності [PERSON] на квартиру [ADDRESS] , тобто стосовно об`єкта нерухомого майна за реєстраційним номером 1920371232224. Відповідно до пункту 5 частини першої статті 255 ЦПК України суд своєю ухвалою закриває провадження у справі, якщо набрали законної сили рішення суду або ухвала суду про закриття провадження у справі, ухвалені або постановлені з приводу спору між тими самими сторонами, про той самий предмет і з тих самих підстав, або є судовий наказ, що набрав законної сили за тими самими вимогами. Судове рішення, яким позовну вимогу про скасування запису про державну реєстрацію права власності [PERSON] на квартиру [ADDRESS] вирішено, набрало законної сили, що є підставою для закриття провадження у справі в цій частині. Щодо позовних вимог про визнання недійсним договору про пайову участь у будівництві №\~П-2-42 від 19 жовтня 2014 року, укладеного між [PERSON] , який діяв в інтересах [PERSON] , та [PERSON] , та акту приймання-передачі квартири [ADDRESS] , укладеного між [PERSON] , який діяв в інтересах [PERSON] , та [PERSON] , а також скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, а саме права власності [PERSON] на квартиру [ADDRESS] , суд дійшов такого висновку. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 25 січня 2022 року у справі № 143/591/20 наголосила на тому, що в кінцевому результаті ефективний спосіб захисту прав повинен забезпечити поновлення порушеного права, а в разі неможливості такого поновлення гарантувати особі можливість отримання нею відповідного відшкодування, тобто такий захист повинен бути повним та забезпечувати таким чином мету здійснення правосуддя та принцип процесуальної економії (забезпечити відсутність необхідності звернення до суду для вжиття додаткових засобів захисту)(пункт 145 рішення ЄСПЛ від 15 листопада 1996 року у справі «Чахал проти Об`єднаного Королівства» (Chahal v. the United Kingdom, заява №\~22414/93) та пункт 75 рішення ЄСПЛ від 05 квітня 2005 року у справі «Афанасьєв проти України» (заява №\~38722/02)). Крім того, у постанові Київського апеляційного суду від 04 жовтня 2023 року у справі №\~369/10562/23 встановлено, що рішення державного реєстратора про реєстрацію права власності за [PERSON] на квартиру [ADDRESS] , порушувало права позивача, оскільки унеможливило набуття ним права власності на спірну квартиру. Також цим судовим рішенням встановлено відсутність у [PERSON] , який діяв в інтересах [PERSON] , достатнього обсягу прав на укладення договору про пайову участь у будівництві №\~П-2-42 від 19 жовтня 2014 року з [PERSON] та як наслідок укладання з [PERSON] акту приймання-передачі квартири [ADDRESS] . Суд зауважує, що всі перераховані дії перешкоджають позивачу [PERSON] в реалізації права на укладання договору купівлі-продажу спірної квартири, оскільки спрямовані на набуття права власності на спірну квартиру [PERSON] , а їх чинність є підставою для реєстрації [PERSON] права власності на спірну квартиру. За таких обставин, з огляду на встановлену постановою Київського апеляційного суду від\~04\~жовтня 2023 року у справі № 369/10562/20, яка набрала законної сили, незаконність набуття [PERSON] права власності на спірну квартиру саме шляхом порушення права [PERSON] , суд дійшов висновку про обґрунтованість позовних вимог про визнання недійсними договору про пайову участь у будівництві №\~П-2-42 від 19 жовтня 2014 року, укладеного між [PERSON] , який діяв в інтересах [PERSON] , та [PERSON] , та акту приймання-передачі квартири [ADDRESS] , укладеного між [PERSON] , який діяв в інтересах [PERSON] , та [PERSON] , а також скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, а саме права власності [PERSON] на квартиру [ADDRESS] . Таким чином, розглянувши справу в межах заявлених позовних вимог, дослідивши всебічно, повно, безпосередньо та об`єктивно наявні у справі докази, оцінивши їх належність, допустимість, достовірність і взаємний зв`язок у сукупності, з урахуванням того, що завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою захисту порушених або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичної особи, суд дійшов висновку про часткове задоволення позову в частині вимог про визнання недійсним договору про пайову участь, акту приймання-передачі квартири, та скасування рішення державного реєстратора, а в частині вимоги про скасування запису про державну реєстрацію права власності на спірну квартиру провадження закрити. Відповідно до ст. 141 ЦПК України, з відповідачів слід стягнути на користь позивача сплачений при подачі позову судовий збір пропорційно розміру задоволених позовних вимог у сумі 3\~220,80 грн.

Outcome: partial