Jurisdiction: civil
Date: 2025-12-08 00:00:00

16 червня 2025 року [PERSON] звернулась в суд суду з позовом до Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельного кооператив «Галіція 2», Товариства з обмеженою відповідальністю «Каньйон», в якому просила визнати за нею майнові права на незавершену будівництвом однокімнатну житлову квартиру загальною проектною площею 40,08кв.м, розташовану в другій секції на третьому поверсі за будівельним номером п`ятнадцять в будинку за будівельною адресою: [ADDRESS] . Позов обґрунтовує тим, що 09 жовтня 2015 року між ОК «ЖБК «Галіція 2» та Позивачкою укладено Договір про сплату пайових внесків у ЖБК «Галіція 2» №5. Позивачкою на виконання Договору було внесено пайовий внесок у повному розмірі 293 760 грн. 00 коп., однак ОК «ЖБК «Галіція 2» не виконав свого зобов`язання щодо забезпечення введення будинку в експлуатацію, що унеможливлює реєстрацію Позивачкою права власності на квартиру. З огляду на зазначене вище, просить суд визнати майнові права на об`єкт незавершеного будівництва. Ухвалою суду від 20 червня 2025 року відкрито загальне позовне провадження у справі. Представник позивача, адвокат Хрипта І.М., в підготовчому засіданні позовні вимоги підтримав в повному обсязі просив закрити підготовче провадження та призначити справу до судового розгляду. Представник відповідача ТОВ «Каньйон» в підготовче засідання не з`явився, відзиву на позов не подав, однак 02 жовтня 2025 року подав до суду письмові пояснення, в яких зазначив, що ТОВ «Каньйон» визнає факт незавершеності будівництва та не заперечує щодо визнання за позивачем майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва зі ступенем готовності 65%. Від відповідача ОК «ЖБК «Галіція 2» відзиву на позовну заяву не поступило. Представник відповідача в підготовчі засідання не з`являвся з невідомих причин. Ухвалою суду від 13 жовтня 2025 року підготовче провадження у справі закрито та призначено справу до судового розгляду. Представник позивача, адвокат Хрипта І.М., подав заяву про розгляд справи без його участі за наявними матеріалами в справі, позовні вимоги просить задовольнити. Представники відповідачів у судове засідання не з`явилися, хоча належним чином повідомлялися про дату та час розгляду справи. Відповідно до ч. 2 ст. 247 ЦПК України, у разі неявки в судове засідання всіх учасників справи чи в разі якщо відповідно до положень цього Кодексу розгляд справи здійснюється судом за відсутності учасників справи, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу, не здійснюється. Суд, дослідивши подані докази, з`ясувавши дійсні обставини справи, дійшов висновку про задоволення позову, зважаючи на таке. Судом встановлено, що 09 жовтня 2015 року між ОК «ЖБК «Галіція-2» та Позивачкою укладено Договір про сплату пайових внесків у ЖБК «Галіція-2» №5 (далі - Договір). У п. 1.1 Договору ОК «ЖБК «Галіція-2» зобов`язується організувати будівництво житлового будинку по [ADDRESS] за рахунок внесків Учасника та внесків інших асоційованих членів ЖБК, здати його в експлуатацію, передати Учаснику приміщення в Об`єкті будівництва, обумовлене цим Договором та всі документи, необхідні Учаснику для реєстрації права власності на нього, а учасник зобов`язується сплатити до ЖБК внески у розмірах та в порядку, встановлених даним Договором та додатками до нього, та має право отримати Об`єкт нерухомості лише за умови сплати остаточної вартості Об`єкта нерухомості, встановленої даним договором для Учасника. Крім цього, згідно з п. 4.2.6 ЖБК бере на себе зобов`язання забезпечити будівництво Об`єкту будівництва та введення його в експлуатацію в строки, передбачені даним Договором, тобто, як зазначено у п. 4.2.1, до кінця ІІІ кварталу 2016 року при умові дотримання Учасниками порядку та строків сплати внесків. За п.1.7 Договору Учасник здійснює оплату внеску по спорудженню Об`єкту нерухомості і може отримати його лише за умови оплати остаточної вартості Об`єкта нерухомості з врахуванням положень п.п. 2.6-2.9 цього Договору. На момент укладення даного договору, з урахуванням проектної площі нерухомості, вартість Об`єкту нерухомості становить: 293 760 грн. 00 коп. (п. 2.2 Договору) Позивачкою сплачено пайовий внесок у розмірі, що відповідає порядку розрахунків, згідно Додатку №1 до Договору, і підтверджується Довідкою №5 від 09.10.2015, виданою ОК «ЖБК «Галіція-2». Згідно договору про будівництво від 02 липня 2015 року, укладеного між ТОВ «Олдімстрой» та ТОВ «Каньйон», останнє є замовником будівництва. Згідно дозволу на виконання будівельних робіт від 07 травня 2020 року № ЛВ 112201280536 ТОВ «Каньйон» є замовником будівництва багатоквартирного житлового будинку з вбудованими громадськими приміщеннями на [ADDRESS] на генплані), що належить до об`єктів із середніми (СС2) наслідками. Ця обставина також встановлена ухвалою Господарського суду Львівської області від 16 вересня 2025 року у справі №914/599/25, якою затверджена Мирова угода від 01 вересня 2025 року між ТОВ «Каньйон» та Львівською міською радою у справі №914/599/25, і у якій зазначено, що Відповідач (ТОВ «Каньйон») є замовником будівництва багатоквартирних житлових будинків [ADDRESS] та [ADDRESS] на генплані на земельній ділянці на [ADDRESS] , які не здано в експлуатацію, а розірвання договору оренди землі створить соціальну напругу щодо реалізації права інвесторів будівництва на житло, подальшого оформлення права власності інвесторів на житло, захисту інтересів як добросовісних споживачів. Правова позиція суду 1)Щодо характеру спірних правовідносин Відповідно до ч. 1 ст. 19 ЦПК України суди розглядають у порядку цивільного судочинства справи, що виникають з цивільних, земельних, трудових, сімейних, житлових та інших правовідносин, крім справ, розгляд яких здійснюється в порядку іншого судочинства. Критеріями розмежування судової юрисдикції є передбачені законом умови, за яких певна справа підлягає розгляду за правилами того чи іншого виду судочинства, як-то: суб`єктний склад правовідносин, предмет спору та характер спірних матеріальних правовідносин. Крім того, таким критерієм може бути пряма вказівка у законі на вид судочинства, в якому розглядається визначена категорія справ (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 12.01.2021 у справі № 127/21764/17, від 23.03.2021 у справі № 367/4695/20). Критеріями визначення юрисдикції спору (корпоративний це спір або спір про право цивільне) визнаються: а) характер спірних правовідносин - корпоративні відносини мають бути пов`язані зі створенням, діяльністю, управлінням та припиненням юридичної особи корпоративного типу, набуттям, здійсненням та припиненням корпоративних прав як різновиду суб`єктивних цивільних прав; а цивільні - із захистом цивільного права; б) суб`єктний склад сторін - сторонами спору є юридична особа корпоративного типу, її учасники (засновники, акціонери, члени), у тому числі учасник, який вибув (носій корпоративних прав), посадова особа; чи особа не має у цій юридичній особі корпоративних прав; в) предмет спору - захист порушеного чи оспорюваного права або охоронюваного законом інтересу, порушеного певними діями (бездіяльністю) у процесі створення, діяльності, управління або припинення юридичної особи корпоративного типу, набуття, здійснення або припинення корпоративних прав та обов`язків учасників (засновників, акціонерів, членів) такої юридичної особи, чи захист цивільних прав і інтересів, що випливають з інших цивільних правовідносин, зокрема правовідносин інвестування або споживчих правовідносин. (див. п. 107 постанови Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2024 у справі № 750/319/18) Згідно з частинами 1, 3 статті 167 ГК України (в редакції, чинній до 31.12.2022) корпоративні права - це права особи, частка якої визначається у статутному капіталі (майні) господарської організації, що включають правомочності на участь цієї особи в управлінні господарською організацією, отримання певної частки прибутку (дивідендів) даної організації та активів у разі ліквідації останньої відповідно до закону, а також інші правомочності, передбачені законом та статутними документами. Під корпоративними відносинами маються на увазі відносини, що виникають, змінюються та припиняються щодо корпоративних прав. Відповідно до частин 1, 2, 6 статті 96-1 ЦК України (в редакції, чинній з 01.01.2023) права учасників юридичних осіб (корпоративні права) - це сукупність правомочностей, що належать особі як учаснику (засновнику, акціонеру, пайовику) юридичної особи відповідно до закону та статуту товариства. Корпоративні права набуваються особою з моменту набуття права власності на частку (акцію, пай або інший об`єкт цивільних прав, що засвідчує участь особи в юридичній особі) у статутному капіталі юридичної особи. Корпоративними відносинами є відносини між учасниками (засновниками, акціонерами, пайовиками) юридичних осіб, у тому числі які виникають між ними до державної реєстрації юридичної особи, а також відносини між юридичною особою та її учасниками (засновниками, акціонерами, пайовиками) щодо виникнення, здійснення, зміни і припинення корпоративних прав. За змістом ст.1 Закону України "Про інвестиційну діяльність" інвестиціями є всі види майнових та інтелектуальних цінностей, що вкладаються в об`єкти підприємницької та інших видів діяльності, в результаті якої створюється прибуток (доход) та/або досягається соціальний та екологічний ефект. Такими цінностями можуть бути рухоме та нерухоме майно (будинки, споруди, устаткування та інші матеріальні цінності). Асоційовані члени кооперативу виступають насамперед його інвесторами, оскільки вони не зв`язані з кооперативом трудовою функцією, а беруть лише майнову (інвестиційну) участь у діяльності кооперативу. Майнова складова правового статусу асоційованого члена наближає його до права участі в господарських товариствах, тоді як повне членство характеризується, насамперед, особистою трудовою участю членів у спільній виробничій діяльності кооперативу. Пайові внески у споживчих та обслуговуючих кооперативах мають інвестиційний, але водночас непідприємницький характер. Зокрема, через створення обслуговуючих кооперативів відбувається de facto інвестування у будівництво житла, отже, комплекс прав членів таких кооперативів також може бути представлений корпоративним паєм нарівні з корпоративними паями (частками, акціями) учасників господарських товариств та виробничих кооперативів. У таких випадках, як правило, правовідносини між сторонами вичерпуються після повного внесення коштів на будівництво житла та передачі об`єкта нерухомості у власність замовнику. Асоційоване членство не передбачає рівного з іншими (повними членами) права участі в господарській діяльності кооперативу, що свідчить про фактичне відсторонення асоційованих членів від управління справами кооперативу. Водночас асоційоване членство надає переважне порівняно з іншими членами кооперативу право на одержання паю в разі його ліквідації. Також асоційовані члени кооперативу не можуть обирати органи управління та бути обраними до їх складу. Відтак між асоційованими членами кооперативу та кооперативом можуть виникати лише майнові (у випадку участі у формуванні майнових фондів кооперативної організації; отримання кооперативних виплат і виплат на паї; отримання паю в разі виходу з кооперативу); господарські (у випадку участі у господарській діяльності кооперативної організації); трудові (якщо член кооперативної організації одночасно перебуває з цією організацією в трудових відносинах); та соціальні відносини (у випадку користування послугами кооперативу, внесення пропозицій, спрямованих на поліпшення її роботи). 15 серпня 2022 року з метою захисту прав інвесторів будівництва нерухомого майна Верховна Рада України прийняла Закон України № 2518-ІХ (набрав чинності з 10.10.2022), яким статтю 14 Закону України "Про кооперацію" було доповнено частиною 3 такого змісту: "Не допускається наявність асоційованих членів у кооперативах, предметом діяльності яких є житлове, дачне, гаражне будівництво (у тому числі кооперативах, які залучають кошти фізичних та юридичних осіб, зокрема в управління, для спорудження об`єктів житлового, дачного, гаражного будівництва)". Водночас підпунктом 4 пункту 7 Прикінцевих та перехідних положень Закону України № 2518-IX (чинного з 10.10.2022) установлено, що з дня набрання чинності цим Законом асоційовані члени кооперативів, предметом діяльності яких є житлове, дачне або гаражне будівництво, вважаються повноправними членами таких кооперативів. Набуття такими особами прав повноправних членів відповідних кооперативів не потребує прийняття рішень загальними зборами членів кооперативів та/або його статутними органами (п.29,35 постанови КГС ВС від 18.02.2025 у справі №916/2789/23). Предметом даного позову є вимога Позивачки як асоційованого члена ОК "ЖБК "Галіція 2" про визнання майнових прав на об`єкт інвестування, а підставою позову -невиконання ОК "ЖБК "Галіція 2" умов Договору про сплату пайових внесків в частині строку введення житлового будинку в експлуатацію, тобто введення його в експлуатацію до кінця ІІІ кварталу 2016 року (п. 4.2.1 Договору). Договір про сплату пайових внесків у ЖБК «Галіція 2» від 09.10.2015 фактично є договором, який спрямований на отримання Позивачкою права власності на об`єкт нерухомого майна, тобто на реалізацію саме цивільно-правових відносин між його сторонами. З урахуванням дійсного змісту правовідносин між сторонами, назва сплачених Позивачкою коштів пайовим внеском на їх інвестиційну природу не впливає. Отже, спірні відносини між сторонами Договору виникли ще до набрання чинності Законом України № 2518-ІХ, яким асоційованих членів кооперативів, предметом діяльності яких є житлове, дачне або гаражне будівництво, в силу прямої вказівки закону визнано повноправними членами таких кооперативів, тобто визначено їх статус однаковим із іншими членами відповідних кооперативів, а відтак виключається наявність у спірних правовідносин ознак корпоративних, тому в межах цієї справи між фізичною особою та житлово-будівельним кооперативом виник саме цивільний спір про право на приміщення як об`єкт інвестування, але аж ніяк не спір, який міг би виникнути із суто корпоративних відносин. 2) Щодо визнання майнових прав Як встановлено судом, 09 жовтня 2015 року між ОК «ЖБК «Галіція-2» та Позивачкою укладено Договір про сплату пайових внесків у ЖБК «Галіція-2» №5, за умовами якого ОК «ЖБК «Галіція-2» зобов`язується організувати будівництво житлового будинку по [ADDRESS] за рахунок внесків Учасника та внесків інших асоційованих членів ЖБК, здати його в експлуатацію до кінця ІІІ кварталу 2016 року при умові дотримання Учасниками порядку та строків сплати внесків, передати Учаснику приміщення в Об`єкті будівництва, обумовлене цим Договором та всі документи, необхідні Учаснику для реєстрації права власності на нього, а учасник зобов`язується сплатити до ЖБК внески у розмірах та в порядку, встановлених даним Договором та додатками до нього, та має право отримати Об`єкт нерухомості лише за умови сплати остаточної вартості Об`єкта нерухомості, встановленої даним договором для Учасника. На момент укладення даного договору, з урахуванням проектної площі нерухомості, вартість Об`єкту нерухомості становила 293 760 грн. 00 коп. Позивачкою пайовий внесок у розмірі 293 760 грн. 00 коп. сплачено, що підтверджується Довідкою №5 від 09.10.2015, виданою ОК «ЖБК «Галіція-2». Згідно ст. 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Відповідно до ст. 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання). Крім цього, відповідно до ч.2 ст.39 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності» прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками, здійснюється на підставі акта готовності об`єкта до експлуатації шляхом видачі органами державного архітектурно-будівельного контролю сертифіката у порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України відповідно до Закону України "Про адміністративну процедуру". Пунктом 24 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженого постановою Кабінету міністрів України від 13.04.2011, закріплене правило, згідно з яким для отримання сертифіката замовник (його уповноважена особа) подає до відповідного органу державного архітектурно-будівельного контролю заяву про прийняття в експлуатацію об`єкта та видачу сертифіката, до якої додається акт готовності об`єкта до експлуатації та документ або інформація (реквізити платежу) про внесення плати. Відповідно до ч.8 ст.39 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності» експлуатація закінчених будівництвом об`єктів, не прийнятих (якщо таке прийняття передбачено законодавством) в експлуатацію, забороняється. Отже, саме замовник будівництва ТОВ «Каньйон» зобов`язаний ініціювати питання введення об`єкта в експлуатацію. ОК «ЖБК «Галіція-2» порушив своє договірне зобов`язання щодо забезпечення введення будинку в експлуатацію у термін, встановлений Договором, що унеможливлює реєстрацію Позивачкою права власності на квартиру. У письмових поясненнях від 02 жовтня 2025 року ТОВ «Каньйон» не заперечує проти визнання за позивачем майнового права на визначений договором об`єкт нерухомості в будинку за будівельною адресою: [ADDRESS] на Генплані (кадастровий номер земельної ділянки 4610137500:11:005:0001), що станом на 01.10.2025р. є незавершеним у будівництві, ступінь готовності - 65 відсотків, що підтверджується попереднім Актом готовності, складеним ТОВ «Каньйон». Окрім цього зазначає, що остаточний акт готовності буде складено після кінцевої фіксації виявлених недоліків будівництва. На даний час житловий будинок не введено в експлуатацію та фактично має статус об`єкта незавершеного будівництва. Згідно із ч. 4 ст. 206 ЦПК України, у разі визнання відповідачем позову суд, за наявності для цього законних підстав, ухвалює рішення про задоволення позову. При цьому суд повинен перевірити, чи не суперечить визнання позову вимогам закону, чи не порушує права та інтереси інших осіб та чи відповідає встановленим судом фактичним обставинам справи. Визнання позову повинно бути безумовним, а якщо у справі беруть участь кілька відповідачів, то ухвалення рішення про задоволення позову за наявності для цього законних підстав можливе лише у разі визнання позову всіма відповідачами (див. постанову ВС у справі №754/14388/19 від 22.04.2021). Будь-яких процесуальних документів, у тому числі про визнання позову, від ОК «ЖБК «Галіція 2» на адресу суду не надходило. Враховуючи те, що позов визнав лише один із співвідповідачів, суд не може ухвалити рішення про задоволення позову на підставі ч.4 ст.206 ЦПК України. Відповідно до ст.331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. З огляду на те, що об`єкт не зданий в експлуатацію, Позивачка не може зареєструвати за собою право власності на об`єкт нерухомості. Верховний Суд України у постанові від 30 січня 2013 року у справі № 6-168цс12 визначив майнове право як «право очікування», яке є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений деякими, але не всіма правами власника майна, і яке свідчить про правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно або інше речове право на певне майно в майбутньому. З огляду на вказане громадяни мають бути впевненими у своїх законних очікуваннях, а також у тому, що набуте ними на законних підставах право, його зміст та обсяг буде ними реалізовано. (подібні правові висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 20 березня 2019 року у справі № 761/20612/15-ц (провадження № 14-39цс19), від 27 лютого 2019 року у справі№ 761/32696/13-ц (провадження № 14-606цс18), Верховного Суду від 12 лютого 2020 року у справі № 638/12414/17 (провадження № 61-21546св19)). Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства. Саме інвестор як особа, за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. Державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об`єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийнято в експлуатацію у встановленому порядку. В іншому випадку інвестор не зможе визнати право власності на квартиру до введення будинку в експлуатацію. Згідно з ч.4 ст.334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону. Отже, інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою. (див. постанову ВП ВС у постанові 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17) У разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов`язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, належним способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об`єкт інвестування (відповідні правові висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 20 березня 2019 року у справі № 761/20612/15-ц (провадження № 14-39цс19), від 27 лютого 2019 року у справі№761/32696/13- ц (провадження № 14-606цс18), Верховного Суду від 12 лютого 2020 року у справі № 638/12414/17 (провадження № 61-21546св19)). Встановивши, що Позивачка у повному обсязі виконала грошові зобов`язання за Договором, а ОК «ЖБК «Галіція-2» допустив істотне порушення умов Договору і в обумовлені Договором строки не забезпечив завершення будівництва та введення в експлуатацію житлового будинку на [ADDRESS] , ТОВ «Каньйон» не добудував та в силу, передбаченого законом обов`язку, не ініціював питання щодо введення житлового будинку в експлуатацію, внаслідок чого Позивачка позбавлена можливості оформити право власності на квартиру, суд дійшов висновку про задоволення позову. Розподіл судових витрат Відповідно до приписів ст. 141 ЦПК України у зв`язку із задоволенням позовних вимог з відповідачів на користь позивача слід стягнути в рівних частках сплачений судовий збір.

Outcome: approved