Jurisdiction: civil
Date: 2025-12-08 00:00:00

Товариство з обмеженою відповідальністю «Західна агровиробнича компанія» звернулося до суду із позовом до\~ [PERSON] , ТОВ «Ленд прайд» про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі, визнання відсутнім права оренди в нового орендаря та скасування запису щодо державної реєстрації права оренди земельної ділянки. В обґрунтування позовних посилається на те, що 15.01.2017 ТОВ «АГРО-ЛАН» уклало з\~ [PERSON] \~договір оренди землі № б/н, на підставі якого набуло право оренди земельної ділянки площею 1,88 га, кадастровий номер 6123482900:01:001:1152, яка розташована на території Катеринівської сільської ради Кременецького району Тернопільської області (для ведення товарного сільськогосподарського виробництва). Додатковою угодою від 23.04.2018\~до Договору (про заміну сторони та внесення змін до Договору оренди) сторону Орендаря змінено на ТОВ «Західна агровиробнича компанія».\~Згідно з пунктом 8 вказаного вище договору, він укладений строком на 7 років, сплив якого починається з моменту укладення додаткової угоди до договору від 23.04.2018, а після закінчення цього строку орендар має переважне право поновлення його на новий строк. 18.02.2025 ТОВ «Західна агровиробнича компанія» надіслало [PERSON] лист-повідомлення №540 про намір продовжити дію договору оренди землі.\~Проте, будь-якої відповіді на вищевказаний лист відповідач не надала, тобто не скористалася правами, передбаченими ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», а саме у місячний строк з моменту отримання листа-повідомлення та не заперечив проти продовження Договору на новий строк. Однак, на право оренди спірної земельної ділянки проведено державну реєстрацію іншого речового права: номер запису\~61047779.\~ [PERSON] уклала договір оренди земельної ділянки, яка знаходилась в оренді у позивача, з ТОВ «Ленд прайд». З урахуванням того, що ТОВ «Західна агровиробнича компанія»» належно виконувало свої обов`язки за договором оренди, в установлений договором строк повідомило орендодавця про намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди на новий строк, воно має право на поновлення договору на підставі статті 33 Закону України «Про оренду землі». Ухвалою судді Кременецького районного суду Тернопільської області від 27 жовтня\~2025\~року відкрито провадження у справі, призначено розгляд справи за правилами загального позовного провадження із викликом сторін. 24.10.2025\~представник відповідача ТОВ «Ленд прайд» адвокат Горба В.В. подав відзив на позовну заяву, згідно якого зазначив, що позивач не вказав жодної правової підстави для визнання відсутнім права оренди та скасування запису щодо державної реєстрації права оренди ТОВ «Ленд прайд». Звертає увагу, що відповідно до Додаткової угоди № б/н від 23.04.2018\~до Договору оренди землі від 25.01.2017, якою було замінено сторону в зобов`язанні орендаря з ТОВ «Агро-Лан» та ТОВ «Західна агровиробнича компанія»,\~передбачено, що строк дії договору становить 7 років з моменту кладення цієї додаткової угоди, а після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк, повідомивши про це письмово орендодавця не пізніше ніж за 3 (три) місяці до закінчення строку дії Договору.\~Тому за домовленістю сторін позивач повинен був направити листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі до 23.01.2025, адже строк дії договору оренди землі закінчувався 23.04.2025.\~Як вбачається з опису вкладення до поштового відправлення № 0505257696132, відповідний лист-повідомлення позивачем було направлено з протермінуванням більше як на два місяці, а саме - 08.03.2025. В свою чергу, 24.01.2025\~ [PERSON] направила ТОВ «Західна агровиробнича компанія» листа-повідомлення, яким письмово висловила свою волю про небажання поновлювати договір оренди землі з позивачем, що доказується відповідним\~листом-повідомлення та рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення №4710102806125, а також описом вкладеного в поштове відправлення. Зазначає, що відповідно до чч. 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції від 04.06.2017), на які посилається позивач у позовній заяві, реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі обумовлена дотриманням орендарем законодавчо визначеної процедури повідомити у встановлені строки про реалізацію свого права орендодавця. Не дотримання такої процедури позбавляє орендаря переважного права на поновлення договору оренди землі на новий строк. Орендар зобов`язаний повідомити про свій намір орендодавця у строк визначений договором, але не пізніше як за місяць до його закінчення. Такий договірний строк має пріоритетний характер по відношенню до законодавчо визначеного, хоча обидва вони є преклюзивними по відношенню до часових проміжків реалізації переважного права на поновлення договору оренди землі.\~Не отримавши за 3 (три) місяці до 23.01.2025\~листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі на новий строк від ТОВ «Західна агровиробнича компанія», [PERSON] до закінчення строку дії договору 24.01.2025 направила позивачу листа про своє заперечення про його продовження. Так як договірні відносини щодо оренди земельної ділянки площею 1,88 га, кадастровий номер 6123482900:01:001:1152, з орендарем ТОВ «Західна агровиробнича компанія» припинилися, [PERSON] не була обмеженою в праві розпоряджатися свою земельною ділянкою на власний розсуд та передати її в оренду іншому орендарю ТОВ «Ленд Прайд» на підставі договору оренди землі від 05.05.2025.\~Враховуючи зазначене, вважають, що позовні вимоги ТОВ «Західна агровиробнича компанія» є незаконними та просять у задоволенні позовних вимог відмовити у повному обсязі. У судове засідання представник позивача не з`явився, однак надав заяву про розгляд справи у їх відсутності. Представник відповідача ТОВ «Ленд прайд» в судове засідання не з`явилася, надіслав заяву про розгляд справи у відсутності представника,\~ в позові просить відмовити. Представник відповідача [PERSON] адвокат Онищук М.Б. в судовому засіданні заперечила проти позовних вимог. Зазначила, що \~за домовленістю сторін позивач повинен був направити листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі до 23.01.2025, адже строк дії договору оренди землі закінчувався 23.04.2025 та \~відповідний лист-повідомлення позивачем було направлено з протермінуванням більше як на два місяці, а саме - 08.03.2025. В свою чергу, 24.01.2025 [PERSON] направила ТОВ «Західна агровиробнича компанія» листа-повідомлення, яким письмово висловила свою волю про небажання поновлювати договір оренди землі з позивачем.\~Крім цього, зазначає, що\~ проект додаткової угоди до договору оренди землі містять інші умови, ніж сам договір оренди, а саме, орендарем було запропоновано доповнити договір новими розділами щодо умов використання земельної ділянки (п.1.2), прикінцевими положеннями (п.1.3) щодо істотних умов договору. Просить в позові відмовити. Суд, заслухавши представника відповідача, дослідивши матеріали справи, встановив наступні обставини. Згідно державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯЕ №982732\~від 30.04.2009,\~ [PERSON] є власником земельної ділянки площею 1,88 га, кадастровий номер\~6123482900:01:001:1152, яка розташована на території Катеринівської сільської ради Кременецького району Тернопільської області. 15.01.2017 між\~ [PERSON] , як орендодавцем, та ТОВ «Агро-Лан», як орендарем, було укладено договір оренди землі (далі Договір), відповідно до умов якого орендодавець надав, а орендар прийняв у строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться в межах території Катеринівської сільської ради, площею 1,88 гектарів, кадастровий номер\~6123482900:01:001:1152. Пунктом 8 вказаного Договору передбачено, що він укладений на 7 років. Після закінчення строку дії договору оренди орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше за 2 місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. За пунктом 35 Договору зміна його умов можлива за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди спір вирішується в судовому порядку. Відповідно до пункту 36 Договору його дія припиняється зокрема, у разі закінчення строку, на який його було укладено. 23 квітня\~2018\~року між\~ [PERSON] , як орендодавцем, та ТОВ «Агро-Лан», як орендарем, та ТОВ «Західна агровиробнича компанія», як новим орендарем було укладено додаткову угоду (про зміну сторони та внесення змін до договору оренди від 15.01.2017), відповідно до умов якого орендар передає, а новий орендар приймає на себе права та обов`язки сторони (орендаря), передбачені в Договорі оренди. Пунктом 4.1 сторони домовилися внести наступні зміни у Договір оренди землі в п.8 та викласти його в наступній редакції: договір укладено строком на 7 років, сплив якого починається з моменту укладення додаткової угоди до договору оренди землі, але в будь-якому випадку дана Додаткова угода та право оренди на підставі її є чинним до моменту закінчення збирання врожаю орендарем. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 3 місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. З Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вбачається, що право оренди земельної ділянки площею\~1,88 гектарів, кадастровий номер\~6123482900:01:001:1152, на підставі вказаного вище договору оренди землі було зареєстровано 17.03.2017, номер запису про інше речове право:19593726. ТОВ «Західна агровиробнича компанія» 18 лютого 2025 року направило відповідачу лист-повідомлення «Про намір продовжити дію Договору оренди земельної ділянки №б/н від 15.01.2017», згідно якого позивач повідомив про намір поновити дію Договору оренди земельної ділянки від 15.01.2017\~(земельна ділянка площею\~1,88 га, кадастровий номер\~6123482900:01:001:1152, яка розташована на території Катеринівської сільської ради Кременецького району Тернопільської області), право оренди за яким зареєстроване відповідно до вимог чинного на момент укладення договору законодавства України у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно номер запису про інше речове право:\~19593726. Просить підписати додаткові угоди на поновлення дії Договору оренди земельної ділянки №б/н від 15.01.2017\~та направити один екземпляр. Вказаний листповідомлення з проєктом додаткової угоди було відправлено відповідачу 08.03.2025, що підтверджується копією опису вкладення листа та трекінгом №0505257696132. 24 січня 2025 року відповідач [PERSON] надіслала ТОВ «Західна агровиробнича компанія» заяву про те, що повідомляє про свій намір не продовжувати строк дії договору оренди землі, оскільки її, як орендодавця не влаштовують істотні умови Договору, які вони пропонують. Просить утриматися від вчинення дій, які б перешкодили їй відразу після закінчення строку дії Договору використовувати належну їй земельну ділянку, а фактичне використання позивачем земельної ділянки, після закінчення строку дії Договору трактуватиметься як самовільне заволодіння земельною ділянкою. 29 січня 2025 року позивач отримав зазначену заяву за довіреністю, що підтверджується рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення. 23 квітня\~2025 року строк договору оренди землі між [PERSON] та ТОВ «Західна агровиробнича компанія» закінчився. 05 травня\~2025\~року між орендодавцем\~ [PERSON] та орендарем ТОВ «Ленд прайд» було укладено договір оренди землі, відповідно до умов якого орендодавець надав, а орендар прийняв у строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Катеринівської сільської ради, площею 1,88 га, кадастровий номер\~6123482900:01:001:1152. З Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вбачається, що право оренди земельної ділянки площею\~1,88 га, кадастровий номер\~6123482900:01:001:1152, на підставі вказаного вище договору оренди землі було зареєстровано 06.08.2025\~року, номер запису про інше речове право:\~61047779. З врахування встановлених обставин, суд вважає, що до виниклих між сторонами правовідносин слід застосувати наступні норми матеріального права. Згідно ч. 1 ст. 4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів. Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. Частиною першою статті 627 ЦК України встановлено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Частиною четвертою статті 124 ЗК України визначено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Земельним кодексом України, Законом України «Про оренду землі». Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються положеннями статті 33 Закону України "Про оренду землі". Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» № 340-ІX (далі - Законом № 340-ІХ), який набрав чинності 16 липня\~2020\~року, Закон України «Про оренду землі» було доповнено статтею 32-2 «Поновлення договорів оренди землі» та викладено статтю 33 у новій редакції з назвою «Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк», а ЗК України доповнено статтею 126-1 «Поновлення договору оренди землі, договору про встановлення земельного сервітуту, договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови». У зв`язку з набранням чинності вказаним вище Законом № 340-IX розділ IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» було доповнено абзацами 3 і 4, якими передбачено, що договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом № 340-IX, у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 Закону України «Про оренду землі» (у новій редакції) та статтею 126-1 ЗК України. Правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом № 340-IX, а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення. Отже, з урахуванням унормованих розділом IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» правил дії Закону №340-IX в часі, до спірних правовідносин підлягає застосуванню порядок поновлення договорів оренди землі в редакції статті 33 цього Закону, чинній станом на 21.02.2017, тобто на момент укладення договору оренди. Додаткова угода, якою змінені умови договору була укладена 14.05.2018. Так, відповідно до частин першої - п`ятої статті 33 цього Закону (в редакції станом на укладення договору оренди) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Частинами восьмою та дев`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді. Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України (в редакції станом на укладення договору оренди). Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків. Велика Палата Верховного суду неодноразово зазначала в постановах, зокрема від 10 квітня\~2018\~року у справі № 594/376/17-ц, 21 листопада\~2018\~року у справі № 530/212/17 (провадження № 14-330цс18) від 22 вересня\~2020\~року у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18, перелік юридичних фактів які є необхідними для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених статтею 33 Закону №161-ХІV, та у постанові від 22 вересня\~2020\~року у справі № 159/5756/18 (провадження № 14-99цс20) зробила висновок, за яким, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проєкт додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проєкту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проєкт додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша - п`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»)». Судом встановлено, що згідно п. 4.1 додаткової угоди від 23.04.2018\~орендар повинен не пізніше, ніж за 3 місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. Останнім днем строку направлення вказаного листа-повідомлення було 23.01.2025, тобто за 3 місяці до закінчення строку дії договору 23.04.2025. Однак, позивачем лист-повідомлення відправлений 08.03.2025. Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом, [PERSON] завчасно, а саме 24.01.2025, надала ТОВ «Західна агровиробнича компанія» лист-повідомлення, яким повідомив, що вона заперечує в поновленні договору оренди. Дане повідомлення позивач отримав. У своїй постанові від 28.09.2020 (справа №272/440/18) Верховний Суд зазначив, що у разі незгоди орендодавця у поновленні договору оренди, направленої орендарю у місячний строк до закінчення строку його дії, переважне право на укладення договору оренди землі припиняється, тому що переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі. Таким чином, оскільки матеріалами справи підтверджено відсутність волевиявлення орендодавця на продовження договору оренди землі з позивачем, а саме вона висловила своє небажання продовжувати строк дії цього договору і не підписала додаткової угоди до нього, суд доходить висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог, оскільки передбачене статтею 33 Закону України «Про оренду землі» переважне право позивача на укладення договору оренди землі на новий строк припинилося. Крім цього, судом встановлено, що проект додаткової угоди до договору оренди землі містять інші умови, ніж сам договір оренди, а саме, орендарем було запропоновано доповнити договір новими розділами щодо строку дії договору (1.1) умов використання земельної ділянки (п.1.2), прикінцевими положеннями (п.1.3) щодо істотних умов договору. Однак Верховний Суд у своїх постановах від 21 березня\~2024\~року у справі №604/423/23, від 08 березня 2024 року у справі №604/425/23, від 08 травня 2024 року у справі № 604/483/23, дійшов висновку, що на зміну істотних умов договору необхідна згода сторін (частина четверта статті 33 Закону № 161-XIV). Натомість такої згоди сторони у цій справі не досягли. Таким чином, суд вважає, що переважне право ТОВ «Західної агровиробничої компанії» на поновлення договору оренди земельної ділянки не є порушеним, оскільки відсутня одна зі складових юридичних фактів, що надають право позивачу претендувати на поновлення договору оренди землі, а саме відсутня воля орендодавця на укладення такого договору, який повідомляв орендаря про небажання поновлювати договір оренди. З огляду на викладене вище, суд доходить висновку про відмову в задоволенні позовних вимог позивача у повному обсязі.

Outcome: dismissed