Jurisdiction: civil
Date: 2025-12-02 00:00:00

Товариство з обмеженою відповідальністю «Західна агровиробнича компанія» звернулося до суду із позовом до\~ [PERSON] , ТОВ «КОНТІНЕНТАЛ ФАРМЕРЗ ПОЛІССЯ» про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі, визнання відсутнім права оренди в нового орендаря та скасування запису щодо державної реєстрації права оренди земельної ділянки. В обґрунтування позовних посилається на те, що\~25.01.2017\~ТОВ «АГРО-ЛАН» уклало з\~ [PERSON] договір оренди землі № б/н, на підставі якого набуло право оренди земельної ділянки площею 1,4015 га, кадастровий номер 6125882100:01:001:0775, яка розташована на території Великозагайцівської сільської ради Кременецького району Тернопільської області (для ведення товарного сільськогосподарського виробництва). Додатковою угодою від 30.08.2018\~до Договору (про заміну сторони та внесення змін до Договору оренди) сторону орендаря змінено на ТОВ «Західна агровиробнича компанія». Згідно з пунктом 8 вказаного вище договору, він укладений строком на 7 років, сплив якого починається з моменту укладення додаткової угоди до договору від 30.08.2018, а після закінчення цього строку орендар має переважне право поновлення його на новий строк. Строк договору сплив 30 серпня 2025\~року. 03.05.2025 ТОВ «Західна агровиробнича компанія» надіслало\~ [PERSON] \~лист-повідомлення №2592\~про намір продовжити дію договору оренди землі, який відповідач отримала 07.05.2025.\~Проте, будь-якої відповіді на вищевказаний лист відповідач не надала, тобто не скористалася правами, передбаченими ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», а саме у місячний строк з моменту отримання листа-повідомлення та не заперечила проти продовження Договору на новий строк. Однак, на право оренди спірної земельної ділянки проведено державну реєстрацію іншого речового права: номер запису\~61367524. [PERSON] уклала договір оренди земельної ділянки, яка знаходилась в оренді у позивача, з ТОВ «КОНТІНЕНТАЛ ФАРМЕРЗ ПОЛІССЯ». З урахуванням того, що ТОВ «Західна агровиробнича компанія»» належно виконувало свої обов`язки за договором оренди, в установлений договором строк повідомило орендодавця про намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди на новий строк, воно має право на поновлення договору на підставі статті 33 Закону України «Про оренду землі». Ухвалою судді Кременецького районного суду Тернопільської області від 25 вересня\~2025\~року відкрито провадження у справі, призначено розгляд справи у порядку загального позовного провадження із викликом сторін. 07.10.2025 представник відповідача ТОВ «КОНТІНЕНТАЛ ФАРМЕРЗ ПОЛІССЯ» адвокат Розанова О.З. подала відзив на позовну заяву, згідно якого зазначила, що позивач\~помилково застосовує попередню редакцію ч. 6 ст. 33 Закону «Про оренду землі» для автоматичного поновлення, обґрунтовуючи поновлення договору «мовчазною згодою» попри те, що до спірних правовідносин застосовується чинна редакція закону, яка вимагає узгодження нових умов (укладення нового договору). Позивач бажає реалізувати своє право на\~продовження оренди земельної ділянки шляхом надіслання додаткової угоди про поновлення Договору на тих же самих умовах за правилами, чинними на момент його укладення, тобто в порядку, встановленому ст. 33 Закону в редакції до набрання чинності 16.01.2020 Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а не шляхом надіслання проекту самого Договору, як нового документу, як вимагає нова редакція ст. 33 Закону. Також представник відповідача зазначила, що позивачем не надано доказів на підтвердження факту продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, проект додаткової угоди від 22.04.2025 містить інші змінені умови, як-от: п.1.2. Доповнити розділ «Умови використання земельної ділянки», п.1.3. Доповнити розділ «Прикінцеві положення».\~Додаткова угода містить недостовірні відомості про основний правочин: замість фактичної дати Договору оренди 25.01.2017, вона помилково посилається на дату 30.08.2018\~року. Ця суттєва невідповідність ідентифікаційних даних прямо порушує принцип достовірності документа і ставить під сумнів відповідність угоди реальному волевиявленню сторін щодо договору, який вони мали намір поновити. Окрім того додаткова угода містить пункт про строк ( "поновлюється на той самий строк"), який не відповідає вимогам ст. 15 ЗУ «Про оренду землі» та таке формулювання створює правову невизначеність. Вважає, що аргументи позивача повністю суперечать як фактичним обставинам справи, так і нормам чинного законодавства та правовим позиціям Верховного Суду. З огляду на це, відсутні будь-які підстави для визнання додаткової угоди укладеною, визнання права оренди ТОВ «Контінентал Фармерз Полісся» відсутнім чи скасування відповідного запису в державному реєстрі. 06.11.2025\~представник позивача подав відповідь на відзив, в якій зазначив, що\~чітко дотримуючись механізму реалізації свого переважного права на продовження орендних відносин за Договором оренди землі від 25.01.2017 передбаченого ст. 33 Закону України «Про оренду землі», обумовленого в першу чергу належним виконанням позивачем своїх зобов`язань за Договором оренди від 25.01.2017, позивач направив на адресу відповідача\~ лист-повідомлення №2592\~від 22.04.2025 про намір продовжити дію договору оренди землі б/н від 25.01.17, який відповідач, отримав 07.05.2025. Вважає, що орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендодавця та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Звертає увагу суду на те, що у позовній заяві позивач жодним чином не порушує питання про автоматичне поновлення Договору оренди землі за механізмом передбаченим ст. 126-1 Земельного кодексу України. Власне у проекті додаткової угоди, щодо якої порушено питання про визнання останньої укладеною, позивачем доповнено та запропоновано відповідачу передбачити у Договорі автоматичне поновлення Договору за відсутності заперечень будь-якої сторони Договору, як то передбачено ст. 126-1 Земельного кодексу України. Також не погоджується з твердженням викладеним у відзиві на позовну заяву про відсутність доказів вручення пропозиції, листа повідомлення з проектом додаткової угоди. Зазначає, що правовий аналіз ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», дає можливість дійти висновку, що основним доказом реалізації орендарем свого переважного права на продовження орендних відносин, є саме направлення листа-повідомлення про намір продовжувати орендні відносини та як правило подальшому три варіації розвитку подій, це або: відсутність від орендодавця відповіді, надання згоди на продовження орендних відносин, відмова від продовження орендних відносин, перший та останній варіант є підставою для орендаря для звернення до суду з вимогами про визнання свого переважного права, щодо оренди земельної ділянки. Щодо тверджень сторони відповідача щодо спростування презумпції «мовчазної згоди» фактом, що орендодавець письмово заперечив проти продовження Договору та повідомив про вимогу повернути земельну ділянку, зазначає, що жодних заперечень зі сторони орендодавця щодо небажання продовження орендних відносин на адресу підприємства позивача не надходило. Відносно форми №119 на яку посилається відповідач, як на доказ того, що позивачем було одержано «22» травня 2025\~року відповідь від відповідача про відмову від укладення договору оренди землі на новий строк, вказує, що як слідує з рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення, останнє отримала Саморокіна за довіреністю. Відповідно до наказу №51/к від «07» квітня 2025 року [PERSON] є співробітником ТОВАРИСТВА З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «ЗАХІДНА АГРОВИРОБНИЧА КОМПАНІЯ». Як вбачається з наданої відповідачем, для обґрунтування своїх заперечень ф.119 «Рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення, виплату поштового переказу» в графі «Інші відправлення», відображено позначку про те, що це не рекомендований лист, а саме інше відправлення і підпис уповноваженої на прийняття кореспонденції від підприємства особи не збігається з підписом такої особи. Зважаючи на викладене, заявляє, що жодної відповіді на лист-повідомлення направлений позивачем, у порядку визначеному ст.33 ЗУ «Про оренду землі», позивач не отримував.Щодо доводів відповідача про невірне зазначення дати договору оренди землі в додатковій угоді та прохальній частині позовної заяви, а саме 30.08.2018 замість 25.01.2017 зазначає, що позивачем помилково зазначено дату договору оренди землі, а вірним є зазначення дати 25.01.2017. 10.11.2025 представник відповідача ТОВ «КОНТІНЕНТАЛ ФАРМЕРЗ ПОЛІССЯ» адвокат Розанова О.З. подала заперечення (на відповідь на відзив), згідно якого зазначила, що\~двоякість трактування застосування законодавчо встановлених правил продовження оренди на новий строк (в залежності від дії відповідної редакції ст. 33 Закону України «Про оренду землі» на момент укладення договору чи момент виникнення спору) була усунута викладенням правової позиції Об`єднаної Палати Верховного Суду від 23.11.2023. Щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги не є застосовними положення абзацу 4 Розділу ІХ Перехідних положень Закону України «Про оренду землі».\~Звертає увагу суду, що чинна норма передбачає право орендаря на укладення Договору оренди землі на новий строк.\~Відповідно до цієї процедури, орендар, який має намір скористатися переважним правом, зобов`язаний до листа-повідомлення додати проект договору.\~Надсилання листа-пропозиції з проєктом додаткової угоди, а не проекту нового договору, є порушенням процедури укладення договору на новий строк з використанням переважного права. Також заперечує твердження позивача про те, що жодних заперечень зі сторони орендодавця щодо небажання продовження орендних відносин на адресу підприємства позивача не надходило. В обґрунтування заперечень зазначає, що орендодавцем [PERSON] 20.05.2025\~року надіслано на адресу орендаря ТОВ «Західна агровиробнича компанія» лист відповідь на пропозицію поновлення договору оренди землі, у якому вона повідомила про небажання продовжувати орендні відносини та зазначила про необхідність повернення їй земельної ділянки після завершення строку дії договору. Доказами надіслання даного листа є опис вкладення у цінний лист від 20.05.2025, накладна та фіскальний чек АТ «Укрпошта» від 20.05.2025 про оплату послуг пересилання та рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення.\~З рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення вбачається, що лист вручено представнику товариства 22.05.2025. Отже, виходячи з факту належного отримання позивачем письмових заперечень орендодавця щодо продовження орендних відносин, відсутня ключова юридична передумова для реалізації переважного права. А саме: відповідно до частини першої статті 33 Закону України "Про оренду землі", наявність прямої відмови орендодавця повністю нівелює можливість автоматичного поновлення договору оренди. Таким чином, вимоги позивача про поновлення договору не можуть бути задоволені, оскільки орендодавець своєчасно та належно скористався своїм правом на відмову. У судове засідання представник позивача не з`явився, однак надав заяву про розгляд справи у їх відсутності. Відповідач\~ [PERSON] \~судове засідання не прибула, хоча належним чином була повідомлена про дату та час судового розгляду. Представник \~ТОВ «КОНТІНЕНТАЛ ФАРМЕРЗ ПОЛІССЯ» адвокат Розанова\~О.З. в судовому засіданні заперечила проти позову з підстав наведених у відзиві на позовну заяву. Суд, заслухавши представника відповідача дослідивши матеріали справи, встановив наступні обставини. Згідно свідоцтва про право на спадщину\~ від 14.06.2024\~ [PERSON] \~є спадкоємцем земельної ділянки площею 1,40 га, кадастровий номер 6125882100:01:001:0775, яка розташована на території\~Великозагайцівської сільської ради Кременецького району Тернопільської області, яка згідно державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯА №358238\~від 10.02.2006\~належала [PERSON] . 25.01.2017 між\~ [PERSON] , як орендодавцем, та СТОВ «Агро-Лан», як орендарем, було укладено договір оренди землі (далі Договір), відповідно до умов якого орендодавець надав, а орендар прийняв у строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться в межах території Великозагайцівської сільської ради, площею 1,40 гектарів, кадастровий номер\~6125882100:01:001:0775. Пунктом 8 вказаного Договору передбачено, що він укладений на 7 років. Після закінчення строку дії договору оренди орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше за 2 місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. За пунктом 36 Договору зміна його умов можлива за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди спір вирішується в судовому порядку. Відповідно до пункту 37 Договору його дія припиняється зокрема, у разі закінчення строку, на який його було укладено. 30 серпня\~2018\~року між\~ [PERSON] , як орендодавцем, та СТОВ «Агро-Лан», як орендарем, та ТОВ «Західна агровиробнича компанія», як новим орендарем було укладено додаткову угоду (про зміну сторони та внесення змін до договору оренди від 25.01.2017), відповідно до умов якого орендар передає, а новий орендар приймає на себе права та обов`язки сторони (орендаря), передбачені в Договорі оренди. Пунктом 4.1 сторони домовилися внести наступні зміни у Договір оренди землі в п.8 та викласти його в наступній редакції: договір укладено строком на 7 років, сплив якого починається з моменту укладення додаткової угоди до договору оренди землі, але в будь-якому випадку дана Додаткова угода та право оренди на підставі її є чинним до моменту закінчення збирання врожаю орендарем. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 3 місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. 20 червня\~2024 року між [PERSON] , як орендодавцем, та ТОВ «Західна агровиробнича компанія», як \~орендарем було укладено додаткову угоду строком до 30.08.2025. З Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вбачається, що право оренди земельної ділянки площею\~1,40 га, кадастровий номер\~6125882100:01:001:0775, на підставі вказаного вище договору оренди землі було зареєстровано\~02.03.2017, номер запису про інше речове право:\~19351690. ТОВ «Західна агровиробнича компанія» 03 травня\~2025\~року направило відповідачу лист-повідомлення «Про намір продовжити дію Договору оренди земельної ділянки №б/н від 30.08.2018», згідно якого позивач повідомив про намір поновити дію Договору оренди земельної ділянки від 25.01.2017 (земельна ділянка площею 1,40 га, кадастровий номер\~6125882100:01:001:0775, яка розташована на території\~Великозагайцівської сільської ради Кременецького району Тернопільської області), право оренди за яким зареєстроване відповідно до вимог чинного на момент укладення договору законодавства України у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно номер запису про інше речове право:\~19351690. Просить підписати додаткові угоди на поновлення дії Договору оренди земельної ділянки та направити один екземпляр. Вказаний листповідомлення з проектом додаткової угоди було відправлено відповідачу 03.05.2025, що підтверджується копією опису вкладення листа та трекінгом №0505292803073. 07 травня\~2025 року відповідач отримав зазначений лист-повідомлення з доданими до нього проектом договору оренди землі, що підтверджується трекінгом відправлення. 20.05.2025 відповідач [PERSON] \~надіслала ТОВ «Західна агровиробнича компанія» заяву про те, що повідомляє про свій намір не продовжувати строк дії договору оренди землі, \~оскільки її, як орендодавця не влаштовують істотні умови Договору, які вони пропонують. Просить повернути їй земельну ділянку на наступний день після завершення дії договору. 22.05.2025 позивач отримав зазначену заяву, що підтверджується рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення. 02 липня 2025 року між орендодавцем\~ [PERSON] \~\~та орендарем ТОВ «КОНТІНЕНТАЛ ФАРМЕРЗ ПОЛІССЯ» було укладено договір оренди землі, відповідно до умов якого орендодавець надав, а орендар прийняв у строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Великозагайцівської сільської ради, площею 1,40 га, кадастровий номер\~6125882100:01:001:0775. З Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вбачається, що право оренди земельної ділянки площею\~1,40 га, кадастровий номер\~6125882100:01:001:0775, на підставі вказаного вище договору оренди землі було зареєстровано 01.09.2025, номер запису про інше речове право:\~61367524. З врахування встановлених обставин, суд вважає, що до виниклих між сторонами правовідносин слід застосувати наступні норми матеріального права. Згідно ч. 1 ст. 4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів. Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. Частиною першою статті 627 ЦК України встановлено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Частиною четвертою статті 124 ЗК України визначено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Земельним кодексом України, Законом України «Про оренду землі». Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються положеннями статті 33 Закону України "Про оренду землі". Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» № 340-ІX (далі - Законом № 340-ІХ), який набрав чинності 16 липня\~2020\~року, Закон України «Про оренду землі» було доповнено статтею 32-2 «Поновлення договорів оренди землі» та викладено статтю 33 у новій редакції з назвою «Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк», а ЗК України доповнено статтею 126-1 «Поновлення договору оренди землі, договору про встановлення земельного сервітуту, договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови». У зв`язку з набранням чинності вказаним вище Законом № 340-IX розділ IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» було доповнено абзацами 3 і 4, якими передбачено, що договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом № 340-IX, у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 Закону України «Про оренду землі» (у новій редакції) та статтею 126-1 ЗК України. Правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом № 340-IX, а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення. Отже, з урахуванням унормованих розділом IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» правил дії Закону № 340-IX в часі, до спірних правовідносин підлягає застосуванню порядок поновлення договорів оренди землі в редакції статті 33 цього Закону, чинній станом на 10.03.2014, тобто на момент укладення договору оренди. Додаткова угода, якою змінені умови договору була укладена\~08.08.2018. Так, відповідно до частин першої - п`ятої статті 33 цього Закону (в редакції станом на укладення договору оренди) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом [PERSON] \~завчасно, а саме 20.05.2025, надав ТОВ «Західна агровиробнича компанія» лист-повідомлення, яким повідомив, що він заперечує в поновленні договору оренди. Дане повідомлення позивач отримав. У своїй постанові від 28.09.2020 (справа №272/440/18) Верховний Суд зазначив, що у разі незгоди орендодавця у поновленні договору оренди, направленої орендарю у місячний строк до закінчення строку його дії, переважне право на укладення договору оренди землі припиняється, тому що переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі. Таким чином, оскільки матеріалами справи підтверджено відсутність волевиявлення орендодавця на продовження договору оренди землі з позивачем, а саме вона висловила своє небажання продовжувати строк дії цього договору і не підписала додаткової угоди до нього, суд доходить висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог, оскільки передбачене статтею 33 Закону України «Про оренду землі» переважне право позивача на укладення договору оренди землі на новий строк припинилося. Крім цього, судом встановлено, що проєкт додаткової угоди до договору оренди землі містять інші умови, ніж сам договір оренди, а саме, орендарем було запропоновано доповнити договір новими розділами щодо умов використання земельної ділянки (п.1.2), прикінцевими положеннями (п.1.3) щодо істотних умов договору. Однак Верховний Суд у своїх постановах від 21 березня\~2024\~року у справі №604/423/23, від 08 березня 2024 року у справі №604/425/23, від 08 травня 2024 року у справі № 604/483/23, дійшов висновку, що на зміну істотних умов договору необхідна згода сторін (частина четверта статті 33 Закону №161-XIV). Натомість такої згоди сторони у цій справі не досягли. Таким чином, суд вважає, що переважне право ТОВ «Західної агровиробничої компанії» на поновлення договору оренди земельної ділянки не є порушеним, оскільки відсутня одна зі складових юридичних фактів, що надають право позивачу претендувати на поновлення договору оренди землі, а саме відсутня воля орендодавця на укладення такого договору, який повідомляв орендаря про небажання поновлювати договір оренди. З огляду на викладене вище, суд доходить висновку про відмову в задоволенні позовних вимог позивача у повному обсязі.

Outcome: dismissed