Jurisdiction: civil
Date: 2025-12-04 00:00:00

Позивач [PERSON] , звертаючись з позовом до суду, просить з урахуванням внесених уточнень, стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Будбілдінг» (далі - ТОВ «Будбілдінг») на користь позивача надлишково сплачені кошти за Договором купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомості № МП-563/25-26/3 від 30 квітня 2021 року в національній валюті України - гривні у сумі, еквівалентній 1 677,47 доларів США, згідно курсу НБУ станом на день виконання рішення суду. Позивач мотивує свою заяву тим, що 30.04.2021 року між позивачем [PERSON] та відповідачем ТОВ «Будбілдінг» було укладено Договір купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомості № МП-563/25-26/3, предметом якого є придбання трикімнатної квартири [ADDRESS] загальною площею 85,05 кв.м., житловою площею - 38,52 кв.м., вартість якого становила 1 445 850,00 грн., що сплачено позивачем в повному обсязі згідно довідки про повний розрахунок від 28.07.2025 року. 28.07.2025 року на виконання вищевказаного Договору між сторонами було підписано Акт приймання передачі майнових прав на квартиру [ADDRESS] , загальною площею згідно технічного паспорту, виготовленого ТОВ «Лекс Статус» від 06.05.2025 року, - 82,6 кв.м. З огляду на зниження фактичної загальної площі квартири на 2,45 кв.м., позивачем 31.07.2025 року на адресу відповідача було надіслано вимогу про повернення надлишково сплачених коштів. Однак відповідачем не виконано законні вимоги позивача, кошти останній не повернуто, тому позивач вимушена звернутись з даним позовом до суду. 05.11.2025 року ухвалою Дніпровського районного суду м. Києва відкрито провадження в справі за позовом [PERSON] до Товариства з обмеженою відповідальністю «Будбілдінг», про стягнення надлишково сплачених за договором коштів та постановлено провести розгляд справи у порядку спрощеного позовного провадження без виклику/повідомлення сторін. Відповідач ТОВ «Будбілдінг» [PERSON] скористалась процесуальним правом подачі відзиву на позовну заяву у встановлений строк, відповідно до якого проти позову заперечила в повному обсязі, просить в позові відмовити, вказуючи на те, що згідно проектних відомостей, зазначених у Додатку № 1 до Договору купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомості № МП-563/25-26/3 від 30.04.2023 року об`єктом нерухомості є трикімнатна квартира [ADDRESS] загальною площею 85,05 кв.м., житловою площею 38,52 кв.м., вартість майнових прав на яку сплачено позивачем в повному обсязі. 28.07.2025 року між сторонами підписано Акт приймання-передачі майнових прав на вказану квартиру, загальною площею 82,6 кв.м. Однак позивачем не надано доказів того, що площа квартири не була зменшена внаслідок здійснення індивідуального переобладнання. Представником позивача Свірєповою А.В. подано письмову відповідь на відзив на позовну заяву, відповідно до якої представником підтримано позовні вимоги в повному обсязі з підстав, що мітить зміст позовної заяви, вказуючи на необґрунтованість позиції відповідача. Дослідивши матеріали справи, оцінивши зібрані по справі письмові докази в їх сукупності, суд приходить до наступного. Право на суд, одним з аспектів якого є право доступу до суду не є абсолютним; воно може бути обмеженим, особливо щодо умов прийнятності скарги. Тим не менше, право доступу до суду не може бути обмежено таким чином або у такій мірі, що буде порушена сама його сутність. Ці обмеження повинні мати законну мету та бути пропорційними між використаними засобами та досягнутими цілями. (рішення ЄСПЛ по справі «Мельник проти України») Відповідно до ч. 1 ст. 4 Цивільного процесуального кодексу України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів. Відповідно до ч. 1 ст. 19 Цивільного процесуального кодексу України суди розглядають у порядку цивільного судочинства справи, що виникають з цивільних, земельних, трудових, сімейних, житлових та інших правовідносин, крім справ, розгляд яких здійснюється порядку іншого судочинства. Згідно положення частини 1, 3 статті 626 Цивільного кодексу України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є двостороннім, якщо правам та обов`язками наділені обидві сторони договору. Принцип свободи договору як один із загальних засад цивільного законодавства декларується в ст. 3 Цивільного кодексу України. Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. (ст. 627 Цивільного кодексу України) Згідно з ч. 3 ст. 6 Цивільного кодексу України, сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов`язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їхнього змісту або із суті відносин між сторонами. Перш за все, необхідно зазначити, що свобода договору означає право громадян або юридичних осіб, та інших суб`єктів цивільного права вступати чи утримуватися від вступу у будь-які договірні відносини. Свобода договору проявляється також у можливості наданій сторонам визначати умови такого договору. Однак під час укладання договору, визначаючи його умови, сторони повинні дотримуватись нормативно-правових актів. Свобода договору передбачає можливість укладати не лише ті договори, які передбачені нормами чинного цивільного законодавства, а й ті, які законом не передбачені, але в такому разі такий договір не повинен суперечити законодавству. Також принцип свободи договору полягає в можливості особи вільно обирати контрагента. У відповідності до ч. 1 ст. 638 Цивільного кодексу України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є ті умови, без погодження яких договір взагалі не вважається укладеним. Істотні умови договору визначаються в законі, разом з тим ними можуть ста\-ти будь-які умови, на погодженні яких наполягає та чи інша сторона. Істотні умови договору відображають природу договору, відсутність будь-якої з них не дає змоги сторонам виконати їх обов?язки, які покладаються на них за договором. Відповідно до статті 655, ч. 1 статті 656 Цивільного кодексу України, за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Предметом договору купівлі-продажу може бути товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому. Згідно статей 662, 663 Цивільного кодексу України, продавець зобов`язаний передати покупцеві товар, визначений договором купівлі-продажу. Продавець повинен одночасно з товаром передати покупцеві його приналежності та документи (технічний паспорт, сертифікат якості тощо), що стосуються товару та підлягають переданню разом із товаром відповідно до договору або актів цивільного законодавства. Продавець зобов`язаний передати товар покупцеві у строк, встановлений договором купівлі-продажу, а якщо зміст договору не дає змоги визначити цей строк, - відповідно до положень статті 530 цього Кодексу. Як убачається з матеріалів справи, 30.04.2021 року між ТОВ «Будбілдінг» та [PERSON] укладено Договір купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомості № МП-563/25-26/3, предметом якого є придбання трикімнатної квартири [ADDRESS] загальною площею 85,05 кв.м., житловою площею - 38,52 кв.м., вартість якого становила 1 445 850,00 грн. (а.с. 12-17) Згідно п. 4.2 Договору, зазначена в п. 4.1 Договору вартість майнових прав на об`єкт нерухомості розрахована виходячи з вартості 1 кв.м. об`єкта нерухомості, яка становить 17 000,00 грн., що є еквівалентом 612,61 доларів США за офіційним курсом НБУ станом на день укладення цього Договору, помноженої на загальну площу об`єкта нерухомості за проектом, яка вказана в Додатку № 1 до Договору. Вказана в п. 4.1, 4.2 цього Договору вартість майнових прав на об`єкт нерухомості визначено в гривні у еквіваленті до долара США, тому сторони погодили, що вартість майнових прав на об`єкт нерухомості підлягає сплаті покупцем продавцю в національній валюті - гривні згідно з курсом гривні до долара США, встановленим НБУ станом на дату проведення платежу. При цьому, сторони погодили, що у випадку зменшення курсу гривні до долара США, згідно офіційного курсу встановленого НБУ, станом на дату проведення платежу, у порівнянні з курсом гривні до долара США, що був встановлений НБУ на дату підписання цього Договору, вартість майнових прав на об`єкт нерухомості підлягає сплаті покупцем продавцю згідно з курсом гривні до долара США, встановленим НБУ станом на дату підписання цього Договору. Згідно п. 4.5. Договору, у випадку, якщо за результатами обмірів об`єкта нерухомості, здійснених замінювачем, загальна площа об`єкта нерухомості фактично виявиться меншою, ніж загальна площа об`єкта нерухомості за проектом, яка вказана у Додатку № 1 до Договору, а покупець оплатив суму вартості майнових прав на об`єкт нерухомості у розмірі, визначеному п. 4.1. Договору, і така сума перевищує суму вартості майнових прав, виходячи з фактичної площі, продавець повертає надлишково сплачені покупцем кошти (суми, на яку зменшується вартість майнових прав на об`єкт нерухомості (сума повернення)) протягом 30 банківських днів з моменту отримання від покупця письмової вимоги повернути надлишково сплачені кошти. У письмовій вимозі покупець вказує банківські реквізити для перерахування коштів продавцем. Сума, на яку звеншується вартість майнових прав на об`єкт нерухомості (сума надлишково сплачених коштів) визначається за наступною формулою: N= (S1(кв.м.) - S2 (кв.м.))* M (грн.), при умові, що S1 є більше ніж S2, де N - сума, на яку зменшується вартість майнових прав на об`єкт нерухомості, яка визначена на дату укладення Договору; S2 - фактична загальна площа об`єкта нерухомості, яка буде встановлена замінювачем за результатами обмірів об`єкта нерухомості і вказана у технічному паспорті; S1 - загальна площа об`єкта нерухомості за проектом; M - вартість одного квадратного метру об`єкта нерухомості в доларовому еквівалентів, що визначений на дату укладення Договору помноженого на курс гривні до долара США, станом на дату здійснення повернення, збільшена на суму у гривнях, що є еквівалентом 72,07 доларів США, згідно з курсом гривні до долара США станом на дату здійснення повернення. Вартість майнових прав на об`єкт нерухомості не підлягає зменшенню у разі, якщо зменшення площі є наслідком здійснення індивідуального переобладнання та/або перепланування об`єкта нерухомості з ініціативи покупця. Зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу. Зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості (стаття 509 ЦК України). Наказом № 420 від 16.04.2025 року Департаменту містобудування та архітектури присвоєно спірному об`єкту нерухомості адресу: [ADDRESS] . (а.с. 29) За даними технічного паспорту, виготовленого 21.04.2025 року ТОВ «Лекс Статус», загальна площа квартири [ADDRESS] , становить 82,6 кв.м. (а.с. 31-37) За даними Довідки, виданої ТОВ «Будбілдінг» від 28.07.2025 року, [PERSON] провела повний розрахунок за Договором купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомості № МП-563/25-26/3 від 30 квітня 2021 року, за квартиру [ADDRESS] , у розмірі 1 445 850,00 грн. (а.с. 30) 28.07.2025 року продавцем ТОВ «Будбілдінг» та покупцем [PERSON] підписано Акт приймання-передачі майнових прав № МП-563/25-26/3, за яким продавець передав, а покупець прийняв майнові права на квартиру за адресою: [ADDRESS] , поверх 25-26, загальна площа 82,6 кв.м. (а.с. 38) 31.07.2025 року [PERSON] на адресу ТОВ «Будбілдінг» надіслано письмову вимогу про повернення протягом 30-ти днів надміру сплачених коштів еквівалентом 1 677,466 доларів США, яку отримано ТОВ «Будбілдінг» 06.08.2025 року. (а.с. 40-44) 11.08.2025 року здійснено реєстрацію права власності за [PERSON] на квартиру [ADDRESS] загальною площею 82,6 кв.м. (а.с. 39) У статті 526 Цивільного кодексу України наголошено на необхідності виконання зобов`язання належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. За частиною першою статті 527 Цивільного кодексу України боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту. До загальних засад цивільного законодавства належить свобода договору (пункт 3 частини першої статті 3 ЦК України). Тлумачення пункту 3 частини першої статті 3 та статті 627 Цивільного кодексу України свідчить, що свобода договору має декілька складових, зокрема, свобода укладання договору, вибору контрагента, виду договору, визначення умов договору. Згідно із частиною першою статті 628 Цивільного кодексу України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. За положеннями статті 610 Цивільного кодексу України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання). Відповідно до статті 629 Цивільного кодексу України договір є обов`язковим для виконання сторонами. За змістом статей 655, 656 Цивільного кодексу України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав. Відповідно до статті 177 Цивільного кодексу України об`єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага. У частині першій статті 179 Цивільного кодексу України надано визначення речі, як предмета матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов`язки. Згідно із статтею 181 Цивільного кодексу України речі поділяються на нерухомі та рухомі, а також вказано і що до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. У статті 182 цього Кодексу передбачено, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Стаття 190 Цивільного кодексу України визначає майно особливим об`єктом, яким вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Окремо вказано, що майнові права є неспоживчою річчю та визнаються речовими правами. З аналізу вказаних норм можна зробити висновок, що у ЦК України визначення майнового права відсутнє, оскільки у статті 190 ЦК України міститься вказівка лише про те, що майнові права є неспоживчою річчю і визнаються речовими правами. При цьому не викликає сумніву, що майнові права є об`єктом цивільних правовідносин (постанова Великої Палати Верховного Суду від 14 грудня 2021 року у справі № 344/16879/15-ц, провадження № 14-31цс20; постанова Верховного Суду від 05 квітня 2023 року у справі № 753/19997/19, провадження № 61-9229св22). Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (абзац третій частини другої статті 3 Закону України від 12 липня 2001 року № 2658-III "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність"). У контексті статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) об`єктами права власності можуть бути, у тому числі, "легітимні очікування" та "майнові права". Наведене висвітлено у низці рішень Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ). Зокрема, у рішенні ЄСПЛ від 23 жовтня 1991 року у справі "Pine Valley Developments Ltd and Others v. Ireland", заява № 12742/87, в ухвалі ЄСПЛ від 13 грудня 1984 року щодо прийнятності заяви S. v. the United Kingdom, № 10741/84. Відповідно до пунктів 21, 24 рішення від 01 червня 2006 року у справі "Федоренко проти України" (№ 25921/02) ЄСПЛ вказав, що право власності може бути "існуючим майном" або "виправданими очікуваннями" щодо отримання можливості ефективного використання права власності чи "законними сподіваннями" отримання права власності. Аналогічна правова позиція сформульована ЄСПЛ і у справі "Stretch v The United Kingdom" від 24 червня 2003 року, заява N 44277/98). В іншій справі (NKM v. Hungary, заява № 66529/11) у рішенні від 14 травня 2013 року ЄСПЛ зазначив, що "правомірні очікування" підлягають захисту як власне майно і майнові права. У постанові від 30 січня 2013 року № 6-168цс12 Верховний Суд України визначив майнове право як "право очікування", яке є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений деякими, але не всіма правами власника майна, і яке свідчить про правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно або інше речове право на певне майно в майбутньому. Згідно із ч. 1 ст. 81 Цивільного процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підстави своїх вимог або заперечень, надавши докази відповідно до вимог ст.ст. 77-80 Цивільного процесуального кодексу України. Доказами є будь-які фактичні дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи (ч. 1 ст. 76 Цивільного процесуального кодексу України). Відповідно до ч. 1 ст. 77 Цивільного процесуального кодексу України, належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Таким чином, належними вважатимуться докази, які обґрунтовують заявлені вимоги чи заперечення сторін або мають інше значення для вирішення справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Вони мають належати до складу підстав позову або підстав заперечень проти нього і характеризуватися значущістю для визначення спірних правовідносин та зумовленістю цих фактів нормами матеріального права. Аналізуючи наявні в матеріалах справи докази,

Outcome: approved