Jurisdiction: civil
Date: 2025-11-24 00:00:00

Товариство з обмеженою відповідальністю «Будівельна компанія «Печерська Тераса» (далі - ТОВ «БК «Печерська Тераса») звернулося до з позовною заявою до [PERSON] , третя особа Товариство з обмеженою відповідальністю Комерційний банк «Арма», Державна іпотечна установа про розірвання договору купівлі-продажу квартири. В обґрунтування позовних вимог зазначено, що 19.12.2008 між ТОВ «БК «Печерська Тераса» та [PERSON] укладено договір купівлі - продажу квартири за адресою: [ADDRESS] , який був посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кабаєвою А.А. та зареєстрований в реєстрі за №3310. За умовами договору ТОВ «БК «Печерська Тераса» зобов`язалося передати у власність [PERSON] зазначений об`єкт нерухомого майна на умовах здійснення ним оплати у розмірі 1400000 грн. З метою оплати за цим договором, відповідачем був укладений договір про іпотечний кредит №21/02-N/76 з ТОВ «Комерційний банк «Арма», за яким банк зобов`язався надати відповідачу кредитні кошти у розмірі 1000000 грн. Пунктом 2.1. договору про іпотечний кредит №21/02-N/76 від 19.12.2008 було визначено, що сторони погоджуються з тим, що зобов`язання кредитора надати кредит в повному обсязі протягом одного робочого дня виникає з моменту виконання усіх та кожного з наведених нижче умов: в забезпечення виконання зобов`язання за цим договором укладення відповідного іпотечного договору, з урахуванням положень пункту 3 цього договору. Пункт 3.3 даного договору визначає, що іпотечний договір укладається кредитором (іпотекодержателем) та іпотекодвцем одночасно з укладанням цього договору. Тобто, договір про іпотечний кредит №21/02-N/76 прямо визначав, що кредитні кошти будуть надані [PERSON] не раніше ніж той укладе іпотечний договір. Натомість, для укладення іпотечного договору відповідач мав укласти договір купівлі - продажу квартири, що мала бути оплачена кредитними коштами. Тобто, договір купівлі - продажу квартири від 19.12.2008 було укладено раніше ніж у кредитора виникає зобов`язання надати кредит згідно п. 2.1. договору про іпотечний кредит. Натомість, банк в порушення умов договору про іпотечний кредит свої зобов`язання не виконав та кредитні кошти [PERSON] не надав. Відповідно, останній свої зобов`язання за договором купівлі-продажу квартири від 19.12.2008 не виконав та оплату не здійснив. Укладаючи договір купівлі-продажу від 19.12.2008, позивач розраховував на отримання за ним коштів у розмірі 1400000 грн., внаслідок порушення відповідачем умов даного договору не отримав те, на що розраховував, укладаючи правочин. Попередній (орієнтовний) розрахунок суми судових витрат, які позивач поніс у зв`язку з розглядом справи складається з витрат на правничу допомогу у розмірі 10000 грн. та судового збору у розмірі 3028 грн. Просив розірвати договір купівлі - продажу квартири за адресою: [ADDRESS] , укладений 19.12.2008 між ТОВ «БК «Печерська Тераса» та [PERSON] , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кабаєвою А.А. та зареєстрований в реєстрі за № 3310. 17.10.2024 постановлено ухвалу про відкриття провадження у справі, призначено справу до розгляду в порядку загального позовного провадження. 02.02.2025 постановлено ухвалу про закриття підготовчого провадження та призначено цивільну справу до судового розгляду по суті. 11.06.2025 постановлено ухвалу про залучення до участі в справі як третю особу, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на боці відповідача Державну іпотечну установу. 03.02.2025 [PERSON] подав до суду заяву про визнання позову. 24.10.2025 представник Державної іпотечної установи Подальна О.М. подала до суду пояснення третьої особи, в яких заперечувала проти задоволення позовних вимог. Зазначила, що 19.12.2008 між ТОВ КБ «АРМА» та [PERSON] був укладений договір про іпотечний кредит №21/02-N/76. Відповідно до п. 1.1. кредитного договору кредитор зобов`язується надати позичальнику на умовах цього договору грошові кошти в сумі 1000000 грн., а позичальник зобов`язується прийняти, належним чином використати та повернути кредит в сумі 1000000 грн., а також сплатити відсотки за користування кредитом в розмірі 14 % річних в порядку, на умовах та в строки, визначені цим договором. В забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором, 19.12.2008 між ТОВ КБ «АРМА» та [PERSON] був укладений іпотечний договір, відповідно до п. 1.1. якого іпотекодавець ( [PERSON] ) з метою належного виконання зобов`язання, що випливає з договору про іпотечний кредит (№21/02-N/76 від 19.12.2008), передає, а іпотекодержатель приймає в іпотеку в порядку і на умовах, визначених цим договором, нерухоме майно житлового призначення, а саме: двокімнатну квартиру [ADDRESS] , загальною площею 68,00 кв.м., житловою площею 34,40 кв.м. Згідно наявних доказів у справі №752/21267/24 [PERSON] набув у власність квартиру за адресою: [ADDRESS] , на підставі договору купівлі-продажу від 19.12.2008, а тому як власник передав вищезазначену квартиру в іпотеку. Під час підписання договору купівлі-продажу від 19.12.2008 та його нотаріального посвідчення, сторони визнали проведення повного розрахунку за правочином, про що зазначили в тексті договору, а тому не може прийматися до уваги посилання ТОВ «БК «Печерська тераса» на його безгрошовість. Згідно витягу про реєстрацію в Державному реєстрі правочинів, № 6855368 власником квартири за адресою: [ADDRESS] є [PERSON] . Позивач не заявляв жодних вимог до [PERSON] щодо повернення коштів, згідно договору купівлі-продажу від 19.12.2008, а тому позивачем пропущено строк позовної давності на 14 років щодо визнання договору купівлі-продажу не дійсним. Представник позивача [PERSON] підтримав позовні вимоги, просив їх задовольнити. Інші учасники в судове засідання не з`явилися. Дослідивши письмові докази по справі, суд встановив наступні фактичні обставини та відповідні їм правовідносини. 19.12.2008 між ТОВ «БК «Печерська Тераса» та [PERSON] укладено договір купівлі - продажу квартири за адресою: [ADDRESS] , який був посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кабаєвою А.А. та зареєстрований в реєстрі за № 3310. Відповідно до п. 3 договору від 19.12.2008 за погодженням сторін продаж квартири вчинено за 1400000 грн., які повністю сплачені покупцем представнику продавця до підписання цього договору. Відповідно до п. 4 договору від 19.12.2008 представник продавця, своїм підписом під цим договором підтвердив факт повного розрахунку за продану квартиру, одержання від покупця грошей в сумі 1400000 грн. та відсутність по відношенню до нього будь - яких претензій фінансового характеру. Відповідно до п. 11 договору від 19.12.2008 право власності на квартиру у покупця виникає з моменту нотаріального посвідчення та державної реєстрації цього договору. 19.12.2008 між ТОВ КБ «АРМА» та [PERSON] укладений договір про іпотечний кредит №21/02-N/76, відповідно до умов якого кредитор зобов`язується надати позичальнику на умовах цього договору грошові кошти в сумі 1000000 грн., а позичальник зобов`язується прийняти, належним чином використати та повернути кредит в сумі 1000000 грн., а також сплатити відсотки за користування кредитом в розмірі 14% річних в порядку, на умовах та в строки, визначені цим договором. Цей договір був посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кабаєвою А.А. та зареєстрований в реєстрі за №3517. Відповідно до п. 1.1. іпотечного договору від 19.12.2008 іпотекодавець ( [PERSON] ) з метою належного виконання зобов`язання, що випливає з договору про іпотечний кредит (№21/02-N/76 від 19.12.2008), передає, а іпотекодержатель приймає в іпотеку в порядку і на умовах, визначених цим договором, нерухоме майно житлового призначення, а саме: двокімнатну квартиру [ADDRESS] , загальною площею 68,00 кв.м., житловою площею 34,40 кв.м. Пункт 1.2. іпотечного договору від 19.12.2008 встановлює, що предмет іпотеки належить іпотекодавцю на підставі укладеного договору купівлі - продажу квартири, посвідченого 19.12.2008 Кабаєвою А.А., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу за реєстровим № 3310, що відповідає вимогам ст.18 Закону України «Про іпотеку». 29.12.2008 між ТОВ КБ «АРМА» та Державною іпотечною установою укладений договір відступлення права вимоги №2508/08, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кабаєвою А.А. за реєстровим №3359, відповідно до п.1.1 якого Державною іпотечною установою набуто права вимоги за договором про іпотечний кредит №21/02-N/76 від 19.12.2008, укладеним між ТОВ КБ «АРМА» та [PERSON] , а також за Іпотечним договором, посвідченого 19.12.2008 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кабаєвою А.А. за реєстровим №3316, який виступає в якості забезпечення виконання зобов`язань, що випливають з Кредитного договору. Рішенням Артемівського міськрайонного суду Донецької області від 19.08.2011 у справі №2-283/2011 в задоволенні позовних вимог Державної іпотечної установ про стягнення з [PERSON] заборгованості за договором про іпотечний кредит від 19.12.2008 №21/02-N/76, що був укладений між ним та ТОВ КБ «Арма», відмовлено. Зазначене рішення залишено без змін ухвалою Апеляційного суду Донецької області від 07.11.2011 у справі № 22ц-8781. Відповідно до інформаційної довідки КП КМР «КМ БТІ» від 22.10.2020 квартира [ADDRESS] на праві власності зареєстрована за ТОВ «БК «Печерська Тераса». Відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 12.05.2025 №426361035 19.12.2008 на квартиру [ADDRESS] зареєстровано обтяження - заборона на нерухоме майно. Власник: [PERSON] , підстава обтяження: договір іпотеки, 3316, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Кабаєва А.А. Відповідно до статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Згідно з частиною першою статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Відповідно до частини першої статті 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання) (стаття 610 ЦК України). В разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору, зміна умов зобов`язання, сплата неустойки, відшкодування збитків та моральної шкоди (частина перша статті 611 ЦК України). Відповідно до статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим. За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму (частина перша статті 655 ЦК України). Згідно з частиною першою статті 691 ЦК України покупець зобов`язаний оплатити товар за ціною, встановленою у договорі купівлі-продажу, або, якщо вона не встановлена у договорі і не може бути визначена виходячи з його умов, - за ціною, що визначається відповідно до статті 632 цього Кодексу, а також вчинити за свій рахунок дії, які відповідно до договору, актів цивільного законодавства або вимог, що звичайно ставляться, необхідні для здійснення платежу. Добросовісність (пункт 6 статті 3 ЦК України) - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. Доктрина venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки) базується ще на римській максимі - «non concedit venire contra factum proprium» (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці). В основі доктрини venire contra factum proprium знаходиться принцип добросовісності. Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них. Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами. Тлумачення статті 629 ЦК України свідчить, що в ній закріплено один із фундаментів, на якому базується цивільне право, - обов`язковість договору. Тобто з укладенням договору та виникненням зобов`язання його сторони набувають обов`язки (а не лише суб`єктивні права), які вони мають виконувати. Невиконання обов`язків, встановлених договором, може відбуватися при: (1) розірванні договору за взаємною домовленістю сторін; (2) розірванні договору в судовому порядку; (3) відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом; (4) припинення зобов`язання на підставах, що містяться в главі 50 ЦК України; (5) недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду). Відповідно до частини четвертої статті 692 ЦК України якщо покупець відмовився прийняти та оплатити товар, продавець має право за своїм вибором вимагати оплати товару або відмовитися від договору купівлі-продажу. Таким чином, лише у випадку, коли покупець відмовився і прийняти, і оплатити товар, продавець може за своїм вибором або вимагати виконання договору з боку покупця, або відмовитися від договору. Друга можливість надана продавцю виходячи з того, що якщо покупець не виконав жодного свого обов`язку, не сплатив ціни товару та відмовився його прийняти (наприклад, надіслав продавцю заяву про відмову прийняти товар, безпідставно не прийняв запропоноване продавцем виконання зобов`язання з його боку, безпідставно повернув надісланий товар тощо), то така поведінка свідчить про втрату інтересу покупця до виконання договору. Продавець у свою чергу також може втратити інтерес до договору, при цьому він володіє товаром і має можливість розпорядитися ним, зокрема продати його іншій особі, аби отримати покупну ціну. Тобто продавець теж вправі відмовитися від договору купівлі-продажу, тобто розірвати його шляхом вчинення одностороннього правочину чи вимагати виконання договору з боку покупця за умови, якщо покупець втратив інтерес до договору, не прийнявши та не оплативши товар. У таких випадках позовна вимога продавця про розірвання договору в судовому порядку задоволенню не підлягає, оскільки розірвання договору пов`язується законом із вчиненням одностороннього правочину, а не із судовим рішенням. Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. В постанові Великої Палати Верховного Суду від 08 вересня 2020 року у справі №916/667/18 зазаначено, що «…покупці отримали товар, але, як стверджує позивачка, не здійснили оплати. За таких умов підлягає застосуванню частина третьої статті 692 ЦК України, відповідно до якої у разі прострочення оплати товару продавець має право вимагати оплати товару та сплати процентів за користування чужими грошовими коштами. Наведений припис не передбачає можливості продавця за своїм вибором вдатися до іншого способу захисту, зокрема не передбачає можливості розірвання договору в судовому порядку. Якщо порушення права продавця полягає в тому, що він не отримав грошових коштів від продавця, то способу захисту, який належним чином захистить саме це право, відповідає позовна вимога про стягнення неотриманих коштів. Натомість такий спосіб захисту, як розірвання договору, що вже частково виконаний з боку продавця, який передав товар, і покупця, який прийняв товар, не відповідає суті порушення договору, що полягає в несплаті грошових коштів. Така несплата (повна або часткова) може бути наслідком не навмисного порушення договору з боку покупця (який бажає збагатитися за рахунок затримки оплати), а добросовісної помилки покупця, наприклад, через існування розбіжностей між сторонами щодо суми, належної до сплати, щодо взаємних розрахунків між сторонами (зокрема, як у цій справі). Крім того, такий спосіб захисту, як розірвання договору, може бути використаний продавцем не з метою відновлення його права на одержання грошових коштів, а з метою невиправданого збагачення, якщо, наприклад, ринкова ціна на продане майно збільшилася, в тому числі завдяки його поліпшенню покупцем. Такі несправедливі наслідки можуть настати через невідповідність зазначеного способу захисту суті порушення права». Подібний висновок міститься й у постановах Верховного Суду від 02 червня 2021 року у справі № 636/5261/18 (провадження № 61-5308св20), від 22 вересня 2021 року у справі № 194/342/15-ц (провадження № 61-16664св20). Судом встановлено, що 19.12.2008 між ТОВ «БК «Печерська Тераса» та [PERSON] укладено договір купівлі - продажу квартири за адресою: [ADDRESS] , який був посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кабаєвою А.А. та зареєстрований в реєстрі за № 3310. Також умовами вищезазначеного договору встановлено, що за погодженням сторін продаж квартири вчинено за 1400000 грн., які повністю сплачені покупцем представнику продавця до підписання цього договору. Обґрунтовуючи позовні вимоги, позивач зазначив, що [PERSON] не виконав свої зобов`язання за договором купівлі-продажу квартири від 19.12.2008 та не здійснив оплату. Разом з тим, пунктами 3 та 4 договору від 19.12.2008 встановлено, що за погодженням сторін продаж квартири вчинено за 1400000 грн., які повністю сплачені покупцем представнику продавця до підписання цього договору. Представник продавця, своїм підписом під цим договором підтвердив факт повного розрахунку за продану квартиру, одержання від покупця грошей в сумі 1400000 грн. та відсутність по відношенню до нього будь - яких претензій фінансового характеру. Як вбачається з вищевикладеного, відповідачем були виконані умови договору щодо полної оплати вартості квартири, що сторони засвідчили своїми підписами в договорі в присутності нотаріуса, Якщо позивач вважає, що у спірних правовідносинах були порушенні його права як продавця, то він вправі звернутися до суду з позовною заявою про стягнення неотриманих коштів з покупця квартири, а не про розірвання договору. Враховуючи зазначене, суд доходить висновку про те, що заявивши вимогу про розірвання договору купівлі-продажу, ТОВ «БК «Печерська тераса» обрало неналежний спосіб захисту. Враховуючи наведене, діючи згідно з принципом диспозитивності, відповідно до якого суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи, суд не вбачає підстав для задоволення заявлених позовних вимог. Також суд не приймає визнання позову відповідачем [PERSON] , оскільки воно суперечить закону та порушує права, свободи та інтереси третьої особи Державної іпотечної установи, оскільки квартира передана в іпотеку. Щодо заяви Державної іпотечної установи про застосування до вимог позивача строків позовної давності суд відзначає наступне. Згідно зі ст. 257 ЦК України загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки. Відповідно до ч. 1, 5 ст. 261 ЦК України перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила. За зобов`язаннями з визначеним строком виконання перебіг позовної давності починається зі спливом строку виконання. За зобов`язаннями, строк виконання яких не визначений або визначений моментом вимоги, перебіг позовної давності починається від дня, коли у кредитора виникає право пред`явити вимогу про виконання зобов`язання. У ч. 1 ст. 266 ЦК України передбачено, що зі спливом позовної давності до основної вимоги вважаться, що позовна давність спливла і до додаткової вимоги (стягнення неустойки, накладення стягнення на заставлене майно тощо). Відповідно до ч. 4 ст. 267 ЦК України сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові. Перебіг позовної давності переривається вчиненням особою дії, що свідчить про визнання нею свого боргу або іншого обов`язку. Позовна давність переривається у разі пред`явлення особою позову до одного із кількох боржників, а також якщо предметом позову є лише частина вимоги, право на яку має позивач (ч. 1, 2 ст. 264 ЦК України). Судом було встановлено, що позивач не довів наявності порушеного або оспорюваного права чи інтересу у цій справі. Виходячи з вимог ст. 261 ЦК України. позовна давність застосовується лише за наявності порушення права особи. Тобто, перш ніж застосувати позовну давність, суд має з`ясувати та зазначити в судовому рішенні, чи порушене право або охоронюваний законом інтерес позивача, за захистом якого той звернувся до суду. Якщо таке право чи інтерес не порушені, суд відмовляє в позові з підстави його необґрунтованості. І лише якщо буде встановлено, що право або охоронюваний законом інтерес особи дійсно порушені, але позовна давність спливла і про це зроблено заяву іншою стороною у справі, суд відмовляє в позові у зв`язку зі спливом позовної давності за відсутності поважних причин її пропуску, наведених позивачем. А отже, відмова в задоволенні позову у зв`язку з відсутністю порушеного права не потребує зазначення у рішенні суду висновку щодо вирішення питання спливу позовної давності як додаткової підстави для відмови в задоволенні позову. Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (Серявін та інші проти України, № 4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року). Відповідно до ст. ст.141 ЦПК України судові витрати позивачу за рахунок відповідача не відшкодовуються, оскільки в задоволенні позовних вимог відмовлено в повному обсязі.

Outcome: dismissed