Jurisdiction: civil
Date: 2025-11-18 00:00:00

20.02.2025 р. [PERSON] звернувся до суду з позовом до ТОВ «Картель Буд» про визнання майнових прав, у якому просить визнати за ним майнові права на однокімнатну квартиру [ADDRESS] . Свої вимоги позивач обґрунтовує тим, що 11.11.2019 р. між [PERSON] , правонаступником якого він є, та відповідачем, було укладено договір № 80/1/ШК купівлі-продажу майнових прав, відповідно до п.2.1 ст. 2 якого продавець продає, а покупець купує майнові права на об`єкт нерухомості у порядку та умовах, передбачених цим договором, та у відповідності до норм ЦК України, що визначають загальні положення про купівлю-продаж. В силу вимог п.2.2 ст. 2 цього договору, сторони домовились, що об`єктом нерухомості, майнові права на який передаються за даним договором, є об`єкт нерухомості, розташований в об`єкті капітального будівництва за будівельною адресою: [ADDRESS] , загальною площею 41,17 кв.м. Так, запланований термін будівництва та введення в експлуатацію об`єкта капітального будівництва відповідно до п.2.4 ст. 2 договору - 4 квартал 2021 року. Разом з тим, відповідно до п.4.2 ст. 4 договору, орієнтовна вартість майнових прав на об`єкт нерухомості в день укладення цього договору складає 905740,00 грн, в тому числі ПДВ 20 % - 150956,67 грн. На виконання умов договору визначених у п.4.3.1 ст. 4 [PERSON] оплатив на рахунок відповідача 100 % вартості майнових прав на об`єкт нерухомості. Позивач, який є правонаступником [PERSON] , зазначає, що відповідач не виконує покладені на нього обов`язки за вказаним договором, оскільки не завершив будівництво та не ввів в експлуатацію житловий будинок, у якому ним було придбано майнові права на квартиру, та станом на дату подання позовної заяви, відповідач, не виконуючи умови договору, позбавляє його можливості реалізувати належне йому майнове право на оформлення та набуття права власності на квартиру в зазначеному житловому будинку. Оскільки в досудовому порядку вирішити спір не вбачається можливим, з метою захисту порушених прав позивач вимушений був звернутись до суду з даним позовом. Ухвалою від 24.02.2025 р. відкрито провадження у справі, розгляд якої вирішено проводити в порядку загального позовного провадження та призначено підготовче судове засідання. Ухвалою від 19.05.2025 р. задоволено клопотання представника позивача, прийнято до розгляду заяву про уточнення позовних вимог, а також встановлено сторонам строки для подання відзиву на позовну заяву, відповіді на відзив та заперечення на відповідь на відзив. Ухвалою від 22.09.2025 р. закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті. Позивач в судове засідання не з`явився, однак на адресу суду надійшла письмова заява його представника, зі змісту якої вбачається, що останній позовні вимоги підтримав, просив суд задовольнити їх у повному обсязі, а також розглянути справу за його відсутності, проти проведення заочного розгляду справи не заперечив. Відповідач в судове засідання свого представника не направив, про дату, час і місце судового розгляду повідомлявся належним чином у встановленому законом порядку, відзиву не подав. Враховуючи, що представник позивача не заперечив проти проведення заочного розгляду справи, при цьому відповідач, що належним чином повідомлявся про розгляд справи, в судове засідання свого представника не направив, відзиву не подав, а тому відповідно до вимог ст.ст. 280, 281 ЦПК України, суд постановив ухвалу про заочний розгляд справи на підставі наявних у справі доказів. Дослідивши письмові докази, які містяться в матеріалах справи, суд вважає, що позовні вимоги підлягають задоволенню з наступних підстав. Перевіряючи обставини справи судом встановлено, що 11.11.2019 р. між [PERSON] , як покупцем, та відповідачем, як продавцем, було укладено договір № 80/1/ШК купівлі-продажу майнових прав, за яким об`єктом нерухомості, майнові права за яким передаються, є однокімнатна квартира з будівельним № 80 у 1 секції на 12 поверсі за адресою [ADDRESS] . Орієнтовна загальна вартість майнових прав складає 905740,00 грн. Відповідно до довідки від 11.11.2019 р. про 100 % фінансування, згідно з договором № 80/1/ШК купівлі-продажу майнових прав від 11.11.2019 р., позивач (покупець) сплатив відповідачу (продавцю) 100 % вартості майнових прав на об`єкт нерухомості - однокімнатну квартиру з будівельним № 80 у 1 секції на 12 поверсі за адресою [ADDRESS] . 10.02.2024 р. між [PERSON] та позивачем укладено угоду про відступлення прав вимоги за договором від 11.11.2019 р. № 80/1/ШК купівлі-продажу майнових прав, за яким [PERSON] відступив позивачу права та обов`язки за цим договором. Згідно з технічним паспортом від 10.02.2025 р., під час його розроблення змінено нумерацію квартири з 80 на 81. Згідно з п.2.4 договору, запланований термін будівництва та введення в експлуатацію об`єкта капітального будівництва - 4 квартал 2021 року. Відповідно до ст. 328 ЦК України, право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема, з правочинів, тобто дій особи, спрямованих на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом. Правовідносини, які склалися між сторонами, регулюються Законом України від 18.09.1991 р. № 1560-XII «Про інвестиційну діяльність» (далі - Закон України «Про інвестиційну діяльність»). Відповідно до ст. 7 Закону України «Про інвестиційну діяльність» всі суб`єкти інвестиційної діяльності незалежно від форм власності та господарювання мають рівні права щодо здійснення інвестиційної діяльності, якщо інше не передбачено законодавчими актами України. Розміщення інвестицій у будь-яких об`єктах, крім тих, інвестування в які заборонено або обмежено цим Законом, іншими актами законодавства України, визнається невід`ємним правом інвестора і охороняється законом. Інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктами та результатами інвестицій, включаючи реінвестиції та торгівельні операції на території України, відповідно до законодавчих актів України. Згідно зі ст. 190 ЦК України, майном як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому. Відповідно до ст. 177 ЦК України, об`єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага. Відповідно до правової позиції Верховного Суду, викладеної у постановах від 20.03.2019 р. у справі № 6-14-39цс-19 та від 27.02.2019 р. у справі № 6-14-606цс18, у разі невиконання належним чином взятих на себе зобов`язань, а також, відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, ефективним способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об`єкт інвестування. Аналогічна позиція висловлена у постанові Верховного Суду від 13.05.2019 р. у справі № 761/17864/16-ц. За змістом ч.ч.2, 3 ст. 331 ЦК України, право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна). Відповідно до ч.3 ст. 16 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» встановлено, що разом із заявою про державну реєстрацію прав та їх обтяжень у паперовій формі подаються оригінали документів, необхідних для державної реєстрації прав та їх обтяжень, копії, засвідчені в установленому порядку. Моментом виникнення майнових прав у їх носія вважається загально прийнятий момент набуття права власності, визначений статтею 328 ЦК України на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства. У постанові від 02.10.2013 р. у справі № 6-98цс13 Верховний Суд України висловив правову позицію про те, що виконання грошових зобов`язань за інвестиційною угодою, а саме повна сплата вартості об`єкта інвестування (стовідсоткова передоплата), свідчить про вчинення дій, спрямованих на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об`єкт будівництва або набуття майнових прав на цей об`єкт. Статтею 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» визначено, що майновими правами визнаються будь-які права пов`язані з майном, відмінні від права власності у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (право на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо). У разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов`язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків учасником будівництва, ефективним способом захисту порушених прав останнього є визнання майнових прав на об`єкт інвестування. Відповідні правові висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 20.03.2019 р. у справі № 761/20612/15-ц, від 27.02.2019 р. у справі № 761/32696/13-ц, Верховного Суду від 12.02.2020 р. у справі № 638/12414/17. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14.09.2021 р. у справі № 359/5719/17, зазначено, що саме інвестор, як особа за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. Державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об`єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийнято в експлуатацію у встановленому порядку. В іншому випадку інвестор не зможе визнати право власності на квартиру до введення будинку в експлуатацію. Згідно з ч.4 ст. 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону. Отже, інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою. Судом встановлено, що позивач в повному обсязі здійснив інвестування будівництва зазначеної вище квартири, у зв`язку з чим відповідно до ст. 7 Закону України «Про інвестиційну діяльність», має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктом та результатами інвестицій відповідно до законодавчих актів України, оскільки об`єкт та результати інвестицій є власністю інвестора. Тобто, позивач виконав свої зобов`язання за договором, сплатив внесок у визначеній в договорі сумі, у зв`язку із чим за умовами договору набув майнових прав щодо об`єкта нерухомості, зокрема права на отримання в подальшому у власність спірної квартири. Згідно з ч.1 ст. 530 ЦК України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Відповідно до п.2.4 договору, запланований термін введення будинку в експлуатацію - 4 квартал 2021 року. Судом встановлено, що будівництво об`єкта не завершене, будинок в експлуатацію не введений. Отже, до завершення будівництва об`єкта нерухомості - однокімнатної квартири з будівельним № 81 у 1 секції на 12 поверсі за адресою [ADDRESS] , та введення будинку в експлуатацію, позивачу як інвестору, належать майнові права на цей об`єкт. Аналогічного правового висновку дійшла Велика Палата Верховного Суду у постанові від 09.10.2019 р. у справі № 761/28769/13-ц. Враховуючи те, що відповідач не виконує належним чином взятих на себе зобов`язань, а також, беручи до уваги те, що будинок за адресою: [ADDRESS] , не введено в експлуатацію, з врахуванням повної сплати позивачем внеску, суд вважає, що права позивача порушені, оскільки відповідач не виконує своїх зобов`язань щодо передачі об`єкта інвестування в експлуатацію для здійснення реєстрації прав власності за позивачем на об`єкт інвестування. Тобто, відповідач в односторонньому порядку відмовився від виконання зазначених зобов`язань належним чином, що свідчить про порушення майнових прав позивача на вищевказаний об`єкт, який він очікував отримати до кінця 4 кварталу 2021 року. У контексті статті 1 Першого протоколу до Конвенції об`єктами права власності можуть бути, у тому числі, «легітимні очікування» та «майнові права» (рішення ЄСПЛ від 23.10.1991 р. у справі «Pine Valley Developments Ltd and Others v. Ireland», заява № 12742/87; ухвала ЄСПЛ від 13.12.1984 р. щодо прийнятності заяви S. v. the United Kingdom, № 10741/84). Відповідно до пунктів 21, 24 рішення від 01.06.2006 р. у справі «Федоренко проти України» (№ 25921/02) ЄСПЛ вказав, що право власності може бути «існуючим майном» або «виправданими очікуваннями» щодо отримання можливості ефективного використання права власності чи «законними сподіваннями» отримання права власності. Аналогічна правова позиція сформульована ЄСПЛ і в справі «Stretch v The United Kingdom», заява № 44277/98). У іншій справі (NKM v. Hungary, скарга № 66529/11) у рішенні від 14.05.2013 р. Європейський суд з прав людини зазначив, що «правомірні очікування» підлягають захисту як власне майно і майнові права. У постанові від 30.01.2013 р. у справі № 6-168цс12 Верховний Суд України визначив майнове право як «право очікування», яке є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений деякими, але не всіма правами власника майна, і яке свідчить про правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно або інше речове право на певне майно в майбутньому. Оцінюючи належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності, суд приходить до висновку, що позовні вимоги є обґрунтованими та підлягають задоволенню, а тому з метою захисту прав позивача вважає за необхідне визнати за ним майнові права на об`єкт незавершеного будівництва, а саме однокімнатну квартиру № 81 у 1 секції на 12 поверсі за адресою [ADDRESS] , на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:91:050:0046 за договором № 80/1/ШК купівлі-продажу майнових прав, укладеним 11.11.2019 р. між відповідачем та позивачем. Крім того, відповідно до ст.ст. 133, 141 ЦПК України суд вважає за необхідне стягнути з відповідача на користь держави судовий збір у сумі 9057,40 грн.

Outcome: approved