Jurisdiction: civil
Date: 2025-11-16 00:00:00

Товариство з обмеженою відповідальністю «Західна агровиробнича компанія» звернулося до суду із позовом до [PERSON] , фермерського господарства «Агро К.М.М.» про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі, визнання відсутнім права оренди в нового орендаря та скасування запису щодо державної реєстрації права оренди земельної ділянки. В обґрунтування позовних посилається на те, що 16.04.2013 року СТОВ «АГРО-ЛАН» уклало з [PERSON] договір оренди землі № б/н, на підставі якого набуло право оренди земельної ділянки площею 2.34 га, кадастровий номер 6123482900:01:001:0365, яка розташована на території Катеринівської сільської ради Кременецького району Тернопільської області (для ведення товарного сільськогосподарського виробництва). Додатковою угодою від 08.08.2018 до Договору (про заміну сторони та внесення змін до Договору оренди) сторону Орендаря змінено на ТОВ «Західна агровиробнича компанія». Згідно з пунктом 8 вказаного вище договору, він укладений строком на 7 років, сплив якого починається з моменту укладення додаткової угоди до договору від 08.08.2018 року, а після закінчення цього строку орендар має переважне право поновлення його на новий строк. Строк договору сплив 08 серпня 2025 року. 22.04.2025 року ТОВ «Західна агровиробнича компанія» надіслало [PERSON] лист-повідомлення № 2833 про намір продовжити дію договору оренди землі, який відповідач отримала 13.05.2025. Проте, будь-якої відповіді на вищевказаний лист відповідач не надала, тобто не скористалася правами, передбаченими ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», а саме у місячний строк з моменту отримання листа-повідомлення та не заперечила проти продовження Договору на новий строк. Однак, на право оренди спірної земельної ділянки проведено державну реєстрацію іншого речового права: номер запису 61112007. [PERSON] уклала договір оренди земельної ділянки, яка знаходилась в оренді у позивача, з ФГ АГРО К.М.М.. З урахуванням того, що ТОВ «Західна агровиробнича компанія»» належно виконувало свої обов`язки за договором оренди, в установлений договором строк повідомило орендодавця про намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди на новий строк, воно має право на поновлення договору на підставі статті 33 Закону України «Про оренду землі». Ухвалою судді Кременецького районного суду Тернопільської області від 08 жовтня 2025 року відкрито провадження у справі, призначено розгляд справи у порядку спрощеного провадження із викликом сторін. 29.10.2025 відповідач фермерське господарство «Агро К.М.М.» подало відзив на позовну заяву, згідно якого зазначило, що 15.05.2025 [PERSON] власноручно подала до ТОВ «Західна агровиробнича компанія» заяву в якій повідомляє про те, що не має наміру продовжувати співпрацю та просить ділянку не засівати. Позивач стверджує, що 22.04.2025 надіслав [PERSON] лист-повідомлення, який 13.05.2025 року був отриманий відповідачем. Однак, такі докази відсутні. Відрахування місячного строку на відповідь власника земельної ділянки на вказаний лист починається з 13.05.2025. Власником земельної ділянки [PERSON] у місячний строк, а саме 15.05.2025, подано заперечення в поновленні договору оренди землі. Таким чином, власником земельної ділянки дотримано вимоги статті 33 Закону України «Про оренду землі», щодо місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення, а тому просять відмовити у задоволенні позову у повному обсязі. У судове засідання представник позивача не з`явився, однак надав заяву про розгляд справи у їх відсутності. Відповідач [PERSON] в судове засідання не з`явилася, однак надала заяву про розгляд справи у її відсутності, у задоволенні позову просить відмовити. Представник відповідача ФГ «Агро К.М.М.» в судове засідання не з`явився, однак подав суду заяву про розгляд справи у його відсутності, у задоволенні позову просить відмовити. Суд, дослідивши матеріали справи, встановив наступні обставини. Згідно державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯА №778449 від 26.08.2005, [PERSON] є власником земельної ділянки площею 2,34 га, кадастровий номер 6123482900:1:001:0365, яка розташована на території Катеринівської сільської ради Кременецького району Тернопільської області. 16.04.2013 року між [PERSON] , як орендодавцем, та СТОВ «Агро-Лан», як орендарем, було укладено договір оренди землі (далі Договір), відповідно до умов якого орендодавець надав, а орендар прийняв у строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться в межах території Катеринівської сільської ради, площею 2,34 гектарів, кадастровий номер 6123482900:01:001:0365. Пунктом 8 вказаного Договору передбачено, що він укладений на 5 років. Після закінчення строку дії договору оренди орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше за 2 місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. За пунктом 36 Договору зміна його умов можлива за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди спір вирішується в судовому порядку. Відповідно до пункту 37 Договору його дія припиняється зокрема, у разі закінчення строку, на який його було укладено. 18 жовтня 2017 року між [PERSON] , як орендодавцем, та СТОВ «Агро-Лан», як орендарем, та ТОВ «Західна агровиробнича Компанія», як новий орендар було укладено додаткову угоду (про зміну сторони та внесення змін до договору оренди від 16.04.2013), відповідно до умов якого орендар передає, а новий орендар приймає на себе права та обов`язки сторони (орендаря), передбачені в Договорі оренди. 08 серпня 2018 року між [PERSON] , як орендодавцем, та СТОВ «Агро-Лан», як орендарем, та ТОВ «Західна агровиробнича Компанія», як новим орендарем було укладено додаткову угоду (про зміну сторони та внесення змін до договору оренди від 16.04.2013), відповідно до умов якого орендар передає, а новий орендар приймає на себе права та обов`язки сторони (орендаря), передбачені в Договорі оренди. Пунктом 4.1 сторони домовилися внести наступні зміни у Договір оренди землі в п.8 та викласти його в наступній редакції: договір укладено строком на 7 років, сплив якого починається з моменту укладення додаткової угоди до договору оренди землі, але в будь-якому випадку дана Додаткова угода та право оренди на підставі її є чинним до моменту закінчення збирання врожаю орендарем. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 3 місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. З інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вбачається, що право оренди земельної ділянки площею 2,34 га, кадастровий номер 6123482900:1:001:0365, на підставі вказаного вище договору оренди землі було зареєстровано 20.08.2015 року, номер запису про інше речове право:10874518. ТОВ «Західна агровиробнича компанія» 22 квітня 2025 року направило відповідачу лист-повідомлення «Про намір продовжити дію Договору оренди земельної ділянки №б/н від 08.08.2018», згідно якого позивач повідомив про намір поновити дію Договору оренди земельної ділянки від 08.08.2018 року (земельна ділянка площею 2,34 га, кадастровий номер 6123482900:1:001:0365, яка розташована на території Катеринівської сільської ради Кременецького району Тернопільської області), право оренди за яким зареєстроване відповідно до вимог чинного на момент укладення договору законодавства України у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно номер запису про інше речове право: 10874518. Просить підписати додаткові угоди на поновлення дії Договору оренди земельної ділянки №б/н від 08.08.2018 та направити один екземпляр. Вказаний листповідомлення з проєктом додаткової угоди було відправлено відповідачу 07.05.2025 року, що підтверджується копією опису вкладення листа та трекінгом №50505298290574. 13 травня 2025 року відповідач отримала зазначений лист-повідомлення з доданими до нього проєктом договору оренди землі, що підтверджується трекінгом відправлення. 15 травня 2025 року відповідач [PERSON] надала ТОВ «Західна агровиробнича компанія» заяву про те, що пай, який надано в оренду, буде обробляти самостійно, так як строк дії договору закінчується. Просить не засівати, кадастровий номер земельної ділянки 6123482900:01:001:0365. Позивач вказану заяву отримав, що підтверджується штампом на заяві. 08 серпня 2025 року строк договору оренди землі між [PERSON] та ТОВ «Західна агровиробнича компанія» закінчився. 11 серпня 2025 року між орендодавцем [PERSON] та орендарем ФГ «Агро К.М.М.» було укладено договір оренди землі, відповідно до умов якого орендодавець надав, а орендар прийняв у строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Катеринівської сільської ради, площею 2,34 гектарів, кадастровий номер 6123482900:01:001:0365. З інформації\~з Державного\~реєстру речових\~прав на\~нерухоме майно\~ вбачається,\~що право\~оренди земельної\~ділянки площею\~2,34\~ га,\~кадастровий номер\~6123482900:1:001:0365,\~на підставі\~вказаного вище\~договору оренди\~землі було\~зареєстровано 11.08.2025 року, номер запису про інше речове право: 61112007. З врахування встановлених обставин, суд вважає, що до виниклих між сторонами правовідносин слід застосувати наступні норми матеріального права. Згідно ч. 1 ст. 4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів. Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. Частиною першою статті 627 ЦК України встановлено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Частиною четвертою статті 124 ЗК України визначено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Земельним кодексом України, Законом України «Про оренду землі». Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються положеннями статті 33 Закону України "Про оренду землі". Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» № 340-ІX (далі - Законом № 340-ІХ), який набрав чинності 16 липня 2020 року, Закон України «Про оренду землі» було доповнено статтею 32-2 «Поновлення договорів оренди землі» та викладено статтю 33 у новій редакції з назвою «Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк», а ЗК України доповнено статтею 126-1 «Поновлення договору оренди землі, договору про встановлення земельного сервітуту, договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови». У зв`язку з набранням чинності вказаним вище Законом № 340-IX розділ IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» було доповнено абзацами 3 і 4, якими передбачено, що договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом № 340-IX, у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 Закону України «Про оренду землі» (у новій редакції) та статтею 126-1 ЗК України. Правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом № 340-IX, а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення. Отже, з урахуванням унормованих розділом IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» правил дії Закону № 340-IX в часі, до спірних правовідносин підлягає застосуванню порядок поновлення договорів оренди землі в редакції статті 33 цього Закону, чинній станом на 16.04.2013 року, тобто на момент укладення договору оренди. Додаткові угоди, якими змінені умови договору були укладені 18.10.2017\~та 08.08.2018. Так, відповідно до частин першої - п`ятої статті 33 цього Закону (в редакції станом на укладення договору оренди) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Частинами восьмою та дев`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді. Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України (в редакції станом на укладення договору оренди). Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків. Велика Палата Верховного суду неодноразово зазначала в постановах, зокрема від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц, 21 листопада 2018 року у справі № 530/212/17 (провадження № 14-330цс18) від 22 вересня 2020 року у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18, перелік юридичних фактів які є необхідними для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених статтею 33 Закону №161-ХІV, та у\~постанові від 22 вересня 2020 року у справі № 159/5756/18 (провадження № 14-99цс20) зробила висновок, за яким, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проєкт додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проєкту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проєкт додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша - п`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»)». Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом, [PERSON] завчасно, а саме 15.05.2025, надала ТОВ «Західна агровиробнича компанія» лист-повідомлення, якими повідомила, що вона заперечує в поновленні договору оренди. Дане повідомлення позивач отримав. У своїй постанові від 28.09.2020 року (справа № 272/440/18 ) Верховний Суд зазначив, що у разі незгоди орендодавця у поновленні договору оренди, направленої орендарю у місячний строк до закінчення строку його дії, переважне право на укладення договору оренди землі припиняється, тому що переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі. Таким чином, оскільки матеріалами справи підтверджено відсутність волевиявлення орендодавця на продовження договору оренди землі з позивачем, а саме вона висловила своє небажання продовжувати строк дії цього договору і не підписала додаткової угоди до нього, суд доходить висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог, оскільки передбачене статтею 33 Закону України «Про оренду землі» переважне право позивача на укладення договору оренди землі на новий строк припинилося. Крім цього, судом встановлено, що проєкт додаткової угоди до договору оренди землі містять інші умови, ніж сам договір оренди, а саме, орендарем було запропоновано доповнити договір новими розділами щодо строку дії договору (п.1.1), умов використання земельної ділянки (п.1.2), прикінцевими положеннями (п.1.3) щодо істотних умов договору. Однак Верховний Суд у своїх постановах від 21 березня 2024 року у справі № 604/423/23, від 08 березня 2024 року у справі № 604/425/23, від 08 травня 2024 року у справі № 604/483/23, дійшов висновку, що на зміну істотних умов договору необхідна згода сторін (частина четверта статті 33 Закону № 161-XIV). Натомість такої згоди сторони у цій справі не досягли. Таким чином, суд вважає, що переважне право ТОВ «Західної агровиробничої компанії» на поновлення договору оренди земельної ділянки не є порушеним, оскільки відсутня одна зі складових юридичних фактів, що надають право позивачу претендувати на поновлення договору оренди землі, а саме відсутня воля орендодавця на укладення такого договору, який повідомляв орендаря про небажання поновлювати договір оренди. З огляду на викладене вище, суд доходить висновку про відмову в задоволенні позовних вимог позивача у повному обсязі.

Outcome: dismissed