Jurisdiction: civil
Date: 2025-11-16 00:00:00

Приватне акціонерне товариство «Діпробудмашина» (далі - ПрАТ «Діпробудмашина») звернулося до суду з позовною заявою до [PERSON] про стягнення заборгованості за оренду та компенсації комунальних послуг з урахуванням індексу інфляції та 3 відсотків річних, нарахованих на суму заборгованості. В обґрунтування заявлених вимог зазначено, що 31.10.2024 між ПрАТ «Діпробудмашина» та [PERSON] був укладений договір оренди житла №1АДБМ240093, відповідно до умов якого позивач передав відповідачу у тимчасове оплачуване користування (оренду) мебльоване житло загальною площею 99,9 квадратних метрів на 14-му поверсі, кількість житлових кімнат - 2, житлова площа - 60,8 квадратних метрів, квартира [ADDRESS] . Порушуючи умови договору, відповідачем не сплачено наступні орендні платежі: компенсацію витрат на комунальні послуги за січень 2025 року в розмірі 13056,55 грн., в т.ч. ПДВ 20%; частину плати за оренду за лютий 2025 року в розмірі 98922,75 грн., в т.ч. ПДВ 20%; компенсацію витрат на комунальні послуги за лютий 2025 року в розмірі 9915,20 грн., в т.ч. ПДВ 20%; плату за оренду за березень 2025 року в розмірі 98411,27 грн., в т.ч. ПДВ 20%. Таким чином, відповідач всупереч умовам договору в період з січня 2025 року по березень 2025 року не вносила плату за оренду, не компенсувала витрати на комунальні послуги, що призвело до виникнення заборгованості в розмірі 220375,775 грн., в т.ч. ПДВ 20%. Також відповідач повинна сплатити нараховані на суму заборгованості, 3% річних у розмірі 882,38 грн., інфляційні втрати у розмірі 896,39 грн., пеню в розмірі подвійної облікової ставки НБУ у розмірі 8938,10 грн. та штраф згідно п. 7.2. договору у розмірі 66112,74 грн. Попередній (орієнтовний) розрахунок суми витрат на професійну правничу допомогу складає 20000 грн. Просив стягнути з відповідача на свою користь заборгованість по сплаті плати за оренду та компенсації комунальних послуг - 220375,77 грн.; пеню - 8938,10 грн.; штраф - 66112,74 грн.; 3% річних - 882,38 грн. та судові витрати. 28.04.2025 постановлено ухвалу про відкриття провадження у цивільній справі, призначено справу до розгляду в порядку спрощеного позовного провадження з повідомленням (викликом) сторін. Відповідач своїм правом на подачу відзиву не скористалася. Представник позивача підтримала позовні вимоги, просила їх задовольнити. Інші учасники справи в судове засідання не з`явилися. Дослідивши письмові докази по справі, суд встановив наступне. 31.10.2024 між ПрАТ «Діпробудмашина» та [PERSON] укладений договір оренди житла №1АДБМ240093, за умовами якого позивач передав відповідачу у тимчасове оплачуване користування (оренду) мебльоване житло загальною площею 99,9 квадратних метрів на 14-му поверсі, кількість житлових кімнат - 2, житлова площа - 60,8 квадратних метрів, квартира [ADDRESS] . Відповідно до п. 4.1. договору оренди від 31.10.2024 №1АДБМ240093 орендар зобов`язаний вносити плату за користування квартирою та майном в розмірах та в строки, обумовлені цим договором. Плата за оренду нараховується з дати підписання сторонами акта №1 (п. 4.2. договору від 31.10.2024 №1АДБМ240093). Згідно з п. 4.3., п. 4.4. договору оренди від 31.10.2024 №1АДБМ240093 якщо інше не передбачено цим договором, плата за оренду сплачується орендарем щомісяця, не пізніше 5-го числа поточного (оплачуваного) місяця. Орендар має зобов`язання перерахувати на поточний рахунок орендодавця протягом 1 календарного дня з моменту підписання договору грошові кошти в розмірі плати за оренду за повний місяць строку оренди. Орендодавець виставляє орендареві рахунок-акт на оплату плати за оренду, розрахований відповідно до додатку №2 до цього договору. Обов`язок по отриманню вищевказаного рахунку-акта покладається на орендаря. Відповідно до п. 4.7. договору оренди від 31.10.2024 №1АДБМ240093 орендар, крім плати за оренду, повинен компенсувати/сплачувати витрати на комунальні послуги, якими він користується (електроенергія, водопостачання холодної, гарячої, очищеної води, водовідведення, опалення, кондиціювання й т.і.), та витрати на охорону, консьєрж сервіс, послуги мережі Інтернет, вивезення сміття, комунальні послуги в місцях загального користування. Компенсація витрат на комунальні послуги не входить до розрахунку плати за оренду та оплачується орендарем за діючими тарифами. (п. 4.7.1. договору оренди). Перерахування компенсації витрат на комунальні послуги здійснюється орендарем на підставі виставлених орендодавцем рахунків-актів щодо компенсації комунальних послуг, не пізніше 10 числа місяця, наступного за оплачуваним місяцем. По закінченню кожного календарного місяця оренди орендодавець протягом 5 (п`яти) робочих днів складає рахунок-акт щодо комунальних послуг, підписує, засвідчує своєю печаткою. Обов`язок по отриманню вищевказаного рахунка-акта покладається на орендаря (п.4.7.3. договору оренди). Орендар має зобов`язання перерахувати на поточний рахунок орендодавця протягом 1 календарного дня з моменту підписання договору грошові кошти у розмірі 76366,15 грн. без ПДВ. Загальна сума становитиме 76366,15 грн. без ПДВ, які є забезпеченням належного виконання орендарем негрошових зобов`язань по цьому договору, у тому числі, але не обмежуючись, щодо повернення квартири у належному стані та належним чином. Сторони розуміють, що грошові кошти - забезпечення, у розумінні цього договору, не є орендною платою чи іншою платою за товари, роботи, послуги. Грошові кошти - забезпечення можуть бути використані орендодавцем в будь-який момент впродовж дії договору, у разі заборгованості по сплаті неустойки (штрафу). У випадку дострокового розірвання договору оренди за ініціативи орендаря, 100% грошових коштів - забезпечення не повертаються та зараховуються як неустойка за дострокове розірвання договору. Строк оренди починається з моменту отримання орендарем квартири за актом № 1 і закінчується 01.11.2025 (п. 7.2. договору оренди від 31.10.2024 №1АДБМ240093). Пунктом 6.2. договору оренди від 31.10.2024 №1АДБМ240093 передбачено, що у випадку затримок з боку орендаря в перерахуванні будь-яких платежів, передбачених цим договором, на користь орендодавця, орендар сплачує пеню в розмірі офіційно встановленої подвійної облікової ставки НБУ, що діяла у період прострочення, за кожний день прострочення від суми заборгованості. Крім зазначеного вище, у п. 6.2. цього договору передбачено, що до орендаря застосовується додаткова відповідальність за прострочення виконання грошових зобов`язань: якщо період прострочення становить 5 календарних днів, то орендар зобов`язаний сплатити орендодавцю штраф у розмірі 10 відсотків від простроченої суми грошового зобов`язання; якщо період прострочення становить 6-9 календарних днів, то орендар зобов`язаний сплатити орендодавцю штраф у розмірі 20 відсотків від простроченої суми грошового зобов`язання; якщо період прострочення становить 10 та більше календарних днів, то орендар зобов`язаний сплатити орендодавцю штраф у розмірі 30 відсотків від простроченої суми грошового зобов`язання Пунктом 7.4. договору оренди від 31.10.2024 №1АДБМ240093 передбачено, що у випадку прострочення оплати орендарем будь-яких платежів (в повному обсязі або їх частини) по цьому договору, більш ніж на 15 (п`ятнадцять) календарних днів підряд, дія договору припиняється достроково в односторонньому порядку за ініціативи орендодавця, при цьому, 100% розміру грошових коштів-забезпечення, сплачених орендодавцю відповідно до п. 4.11. цього договору, не повертається і зараховується, як неустойка, яку орендар сплачує орендодавцю. В такому випадку днем припинення дії цього договору вважається 6 (шостий) календарний день з дня направлення орендодавцем письмового повідомлення на адресу орендаря, зазначену в розділі 10 цього договору, про припинення дії договору, та орендар зобов`язаний повернути квартиру орендодавцю по Акту №2 не пізніше дати дострокового припинення дії цього Договору. Не зважаючи на вищезазначене, положення цього абзацу не застосовуватимуться, якщо орендодавець не надішле орендарю відповідне повідомлення, передбачене вище у цьому абзаці. Проте, орендодавець матиме право надіслати таке повідомлення у кожному випадку затримки платежу строком не менше 15 (п`ятнадцяти) календарних днів. Додатком № 2 від 31.10.2024 до договору оренди від 31.10.2024 №1АДБМ240093 сторони узгодили розмір плати за оренду та порядок розрахунків. Зокрема, п. 1.2. додатку до договору визначено, що плата за оренду квартири за кожний місяць складається з двох частин: орендної плати та додаткової плати. Орендна плата за кожний місяць визначається на момент виставлення рахунку за формулою: базова орендна ставка (76366,15 грн) х Індекс К (співвідношення встановленого НБУ офіційного курсу гривні до долара США на дату складання орендодавцем розрахунку на оплату орендної плати, до курсу гривні до долара США) + ДМ (фіксована плата за проживання довгострокових мешканців в квартирі у розмірі 8255,80 грн) х Індекс К. За актом № 1 приймання-передачі від 01.11.2024 відповідач прийняв у тимчасове оплачуване користування (оренду) відповідно до договору оренди від 31.10.2024 №1АДБМ240093, мебльоване житло загальною площею 99,9 кв.м, на 14-му поверсі, кількість житлових кімнат - 2, житлова площа - 60,8 кв.м, квартира [ADDRESS] . 01.11.2024 укладено додаткову угоду №1АДБМ240093 від 31.10.2024, відповідно до умов якої сторони дійшли згоди доповнити договір п. 1.9. та викласти його в наступній редакції: «На строк оренди орендареві надається право користування територією будинку/житлового комплексу, у розмірі, необхідному для в`їзду та знаходження там одночасно 2 автомобілів орендаря у місці, визначеному орендодавцем.». Також сторони дійшло згоди внести зміни до договору та викласти пп. 1.2.1 п. 1.2. додатку № 2 до договору у наступній редакції: «Орендна плата за кожний місяць визначається на момент виставлення рахунку за формулою: базова орендна ставка (76366,15 грн) х Індекс К (співвідношення встановленого НБУ офіційного курсу гривні до долара США на дату складання орендодавцем розрахунку на оплату орендної плати, до курсу гривні до долара США) + ДМ (фіксована плата за проживання довгострокових мешканців в квартирі у розмірі 8255,80 грн) х Індекс К. + ФП (фіксована плата за розміщення 1 автомобіля орендаря, що становить 8255,80 грн. в т.ч. ПДВ (20%) х КА (кількість автомобілів орендаря, яким згідно п. 1.9. договору надано право на в`їзд та знаходження на території будинку / житлового комплексу, а саме 2 автомобіля) х Індекс К.». Відповідно до рахунку - акту №000007262025/4361 від 31.01.2025 відповідач повинна була сплатити 13056,55 грн. з ПДВ - компенсація за комунальні послуги за січень 2025 року. Відповідно до рахунку - акту №000000000071/2025 від 28.01.2025 відповідач повинна була сплатити 98992,75 грн. з ПДВ, з яких орендна плата за лютий 2025 року - 13982, 63 грн., 646699,68 грн. - орендна плата за лютий 2025 року та 3841,64 грн. - додаткова плата за лютий 2025 року. Відповідно до рахунку - акту №000014222025/4361 від 28.02.2025 відповідач повинна була сплатити компенсацію за комунальні послуги за лютий 2025 року у розмірі 9915, 20 грн. з ПДВ. Відповідно до рахунку - акту №00000000213/2025 від 31.03.2025 відповідач повинна була сплатити 98411,27 грн. з ПДВ, з яких 13900,50 грн. - орендна плата за березень 2025 року, 64289,82 - орендна плата за березень 2025 року та 3819,08 грн. - додаткова плата за вересень 2024 року. Згідно з розрахунком за прострочення виконання грошових зобов`язань відповідно до умов договору оренди житла від №1АДБМ240093 від 31.10.2024 відповідачу нарахований штраф у загальному розмірі 66112,74 грн. Згідно з розрахунком за прострочення виконання грошових зобов`язань відповідно до умов договору оренди житла від 24.07.2024 №1АДБМ240042 відповідачу нарахована пеню у загальному розмірі 8938,10 грн. Згідно з розрахунком за період з 11.02.2025 по 09.04.2025 відповідач повинна сплатити 3% річних у розмірі 882,38 грн. та інфляційні втрати у розмірі 896,39 грн., нараховані на суму заборгованості. Зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку (частина перша статті 509 ЦК України). Відповідно до частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Відповідно до частини першої статті 510 ЦК України сторонами у зобов`язанні є боржник і кредитор. Згідно з статтею 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Відповідно до частини першої статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами. Зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (частина перша статті 526 ЦК України). Відповідно до частини першої статті 530 ЦК України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Згідно з частиною першою статті 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Відповідно до частини першої статті 762 ЦК України за користування майном з наймача сплачується плата, розмір якої встановлюється договором найму. Відповідно до ч. 1 ст. 810 ЦК України за договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов`язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату. У відповідності до статті 611 ЦК України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема сплата неустойки. Відповідно до положень статті 549 ЦК України неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання. Пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов`язання за кожен день прострочення виконання. Штрафом є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов`язання. Частиною другою статті 551 ЦК України визначено, що якщо предметом неустойки є грошова сума, її розмір встановлюється договором або актом цивільного законодавства. Судом встановлено, що 31.10.2024 між ПрАТ «Діпробудмашина» та [PERSON] був укладений договір оренди житла №1АДБМ240093, за умовами якого позивач передав відповідачу у тимчасове оплачуване користування (оренду) мебльовану квартиру [ADDRESS] . Також сторони дійшли згоди про те, що на строк оренди орендареві надається право користування територією будинку/житлового комплексу, у розмірі, необхідному для в`їзду та знаходження там одночасно 2 автомобілів орендаря у місці, визначеному орендодавцем. Сторонами погоджено умови щодо строковості договору, вартості за тимчасове користуванням квартирою та за розміщення двох автомобілів, а також підстави відповідальності за порушення умов договору. Доказів повної оплати відшкодування вартості комунальних послуг, а також здійснення оплати у розмірі встановленому у вищезазначеному договору за тимчасове користуванням квартирою, здійснених відповідачем, матеріали справи не містять. Судом встановлено, що відповідач свої обов`язки щодо оплати за тимчасове користуванням квартирою та відшкодування вартості комунальних послуг виконувала неналежним чином, що призвело до виникнення заборгованості в розмірі 220375,77 грн., яка підлягає стягненню на користь позивача. Також судом враховується, що у пункті 6.2 договору оренди від 31.10.2024 №1АДБМ240093 визначено, що у випадку затримок з боку орендаря у перерахуванні будь-яких платежів, передбачених цим договором, на користь орендодавця, орендар сплачує пеню у розмірі офіційно встановленої подвійної облікової ставки НБУ, що діяла у період прострочення, за кожен день прострочення від суми заборгованості. Крім того, договором оренди встановлена додаткова відповідальність за прострочення виконання грошових зобов`язань у виді штрафу. Зокрема, якщо період прострочення становить 5 календарних днів, орендар зобов`язаний сплатити штраф у розмірі 10% від простроченої суми; за прострочення 6-9 днів штраф становить 20%; за прострочення 10 і більше днів штраф становить 30% від простроченої суми грошового зобов`язання. Пунктом 4.12 цього договору передбачено, що орендар перераховує на поточний рахунок орендодавця грошові кошти в сумі 76366,15 грн., які є забезпеченням належного виконання орендарем негрошових зобов`язань по цьому договору, у тому числі, але не обмежуючись, щодо повернення квартири у належному стані та належним чином. Сторони розуміють, що грошові кошти - забезпечення, у розумінні цього договору, не є орендною платою чи іншою платою за товари, роботи, послуги. Грошові кошти - забезпечення можуть бути використані орендодавцем в будь-який момент впродовж дії договору, у разі заборгованості по сплаті неустойки (штрафу). У випадку дострокового розірвання договору оренди за ініціативи орендаря, 100% грошових коштів - забезпечення не повертаються та зараховуються як неустойка за дострокове розірвання договору. Перерахування відповідачем даної суми (76366,15 грн.) як грошового забезпечення під час укладання договору, позивачем у позові не оспорюється та не було спростовано під час розгляду справи. Отже, за умовами укладеного договору стягнення з відповідача вказаної суми штрафу та пені, зазначеної позивачем, компенсуються позивачу як негативні наслідки, пов`язані з порушенням відповідачем строків оплати орендних платежів та забезпечуються грошовою сумою у розмірі 76366,15 грн., які зараховуються орендодавцем як сплата неустойки. За таких обставин, суд не вбачає підстав для стягнення з відповідача пені у розмірі 8938,10 грн. та штрафу у розмірі 66112,74 грн., загальний розмір яких становить 75050,25 грн. та повністю покривається сумою забезпечувального платежу. Щодо вимог про стягнення з відповідача за період з 11.02.2025 по 09.04.2025 інфляційних втрат та 3% річних, нарахованих на суму заборгованості з наданих послуг, суд відзначає наступне. На спірні правовідносини поширюється дія ч. 2 ст. 625 ЦК України, як спеціальний вид цивільно-правової відповідальності боржника за прострочення виконання зобов`язання. Разом з тим, з урахуванням принципу диспозитивності суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Зі змісту позовних вимог встановлено, що позивач просив стягнути з відповідача на свою користь плату за оренду та компенсацію комунальних послуг, пеню, штраф та 3% річних. Таким чином, інфляційні втрати, нараховані на суму заборгованості з наданих послуг, у розмірі 896,39 грн. не підлягають стягненню, оскільки у позові не заявлено вимогу про їх стягнення. На підставі вищевикладеного, суд приходить до висновку, що позовні вимоги підлягають частковому задоволенню. Відповідно до п. 3 ч. 1 ст. 141 ЦПК України з відповідача на користь позивача підлягає стягненню судовий збір пропорційно розмір задоволених позовних вимог (74,67%) у розмірі 2663,08 грн., у зв`язку з документальним підтвердженням їх понесення.

Outcome: partial