Jurisdiction: civil
Date: 2025-11-16 00:00:00

У квітні 2025 року до Шевченківського районного суду м. Києва надійшла позовна заява [PERSON] до [PERSON] , третя особа: [PERSON] , про визнання дійсним договору про наміри сторін та стягнення штрафних санкцій, в якій позивач, із урахуванням заяви про збільшення розміру позовних вимог, просить суд: 1.Визнати договір про наміри сторін, який укладений 27 грудня 2024 року [PERSON] та [PERSON] дійсним. 2.Стягнути з [PERSON] на користь [PERSON] грошові кошти в розмірі 62599,00 грн. в якості штрафних санкцій за відмову від укладення основного договору купівлі-продажу квартири [ADDRESS] . Позивач свої позовні вимоги обґрунтовує тим, що 27 грудня 2024 року між сторонами по справі було укладено у простій письмовій формі договір про наміри сторін про укладення в майбутньому договору купівлі-продажу квартири [ADDRESS] за 2 523580,00 грн., що еквівалентно 58 000.00 євро за офіційним курсом на дату укладення цього Договору, встановленого Національним Банком України у розрахунку 43,51 грн. за 1 євро. Згідно абз. 3 п. 1 цього Договору, сторони зобов`язалась по 15 лютого 2025 року включно підписати та нотаріально посвідчити основний договір купівлі-продажу об`єкта нерухомості. У позовній заяві зазначено, що позивач на виконання п. 7 договору як забезпечення виконання зобов`язань за цим договором сплатив продавцеві 62599,00 грн., яка за курсом НБУ продажу долара США на день підписання договору про наміри становить 1500,00 доларів США, як гарантійну суму. Ця сума підлягала зарахуванню у належний з покупця платіж за основним договором. Факт сплати 62599.00 грн. підтверджується пунктом 7 вказаного договору. Позивачем вказано, що відповідач порушила усі строки укладення основного договору, станом на 15 лютого 2025 року основний договір купівлі-продажу квартири укладено не було, як виявилось з причини того, що 04 лютого 2025 року відповідач продала квартиру [PERSON] , договір купівлі-продажу посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Капусняк О.Т., зареєстрований в реєстрі за № 7700, що підтверджується копією Витягу з Державного реєстру речових прав № 411383985 від 04.02.2025 року. Про цю обставину останній довідався від рієлтора [PERSON] , яка 20 лютого 2025 року повернула йому гарантійний платіж в сумі 1500,00 доларів США, що еквівалентно сумі 62 599,00 грн.. Позовна заява мотивована тим, що продаж квартири всупереч умовам цього договору третій особі, свідчить про порушення продавцем своїх зобов`язань, що є наслідком стягнення з відповідача штрафу в розмірі гарантійної суми - 625999,00 грн., відповідно до п. 8 умов цього Договору. На підставі викладеного позивач просить позовну заяву задовольнити у повному обсязі та стягнути з відповідача заборгованість. Ухвалою Шевченківського районного суду м. Києва від 09.04.2025 року було відкрито провадження у даній справі, розгляд якої вирішено проводити за правилами спрощеного позовного провадження з повідомленням (викликом) сторін. В судовому засіданні позивач, позовну заяву підтримав у повному обсязі та просив її задовольнити, також не заперечував щодо розгляду справи в заочному провадженні. Відповідач у судове засідання не з`явився, про час та місце розгляду справи повідомлявся належним чином, про причини неявки суд не сповістив. Третя особа в судовому засіданні позовні вимоги підтримала у повному обсязі та просила їх задовольнити. Разом з тим, відповідно до положень ч.ч. 1, 2 ст. 280 Цивільного процесуального кодексу України (надалі - ЦПК України) суд може ухвалити заочне рішення на підставі наявних у справі доказів за одночасного існування таких умов: відповідач належним чином повідомлений про дату, час і місце судового засідання; відповідач не з`явився в судове засідання без поважних причин або без повідомлення причин; відповідач не подав відзив; позивач не заперечує проти такого вирішення справи. У разі участі у справі кількох відповідачів заочний розгляд справи можливий у випадку неявки в судове засідання всіх відповідачів. Враховуючи наявність в справі достатніх матеріалів про права та обов`язки сторін та те, що представник позивача щодо заочного розгляду справи не заперечує, суд, на підставі ч.ч. 1, 2 ст. 280 та відповідно до ст. 281 Вислухавши пояснення представника позивача, дослідивши матеріали справи, оцінивши зібрані по справі докази, судом встановлені наступні обставини та відповідні ним правовідносини. Відповідно до п. 1 ч. 2 ст. 11 ЦК України, підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є договори. Перевіряючи обставини справи, судом встановлено, що 27 грудня 2024 року між сторонами по справі було укладено у простій письмовій формі договір про наміри сторін про укладення в майбутньому договору купівлі-продажу квартири [ADDRESS] за 2 523580,00 грн., що еквівалентно 58 000.00 доларів США за офіційним курсом на дату укладення цього Договору, встановленого Національним Банком України у розрахунку 43,51 грн. за 1 Долар США (а.с. 11). Згідно абз. 3 п. 1 цього Договору, сторони зобов`язалась по 15 лютого 2025 року включно підписати та нотаріально посвідчити основний договір купівлі-продажу об`єкта нерухомості. Відповідно до п. 2 цього Договору, оплата за об`єкт нерухомості здійснюється одночасно з укладанням основного договору купівлі-продажу квартири. Позивач на виконання п. 7 договору як забезпечення виконання зобов`язань за цим договором сплатив продавцеві 62599,00 грн., яка за курсом НБУ продажу долара США на день підписання договору про наміри становить 1500,00 доларів США, як гарантійну суму. Ця сума підлягала зарахуванню у належний з покупця платіж за основним договором. Факт сплати 62599.00 грн. підтверджується пунктом 7 вказаного договору. Так, п. 8 Договору передбачено, що у випадку не укладання основного договору купівлі- продажу об`єкта нерухомості у встановлений строк, відповідно до умов цього договору через обставини, що залежать від продавця, продавець зобов`язується повернути гарантійну суму, а також сплатити покупцю неустойку (штраф) в розмірі гарантійної суми. У випадку не укладання основного договору купівлі-продажу об`єкта нерухомості у встановлено строк, відповідально до умов цього договору через обставини, що залежать від покупця, гарантійна сума залишається в розпорядженні Продавця в якості неустойки (штрафу) (п. 9 цього Договору). Основний договір домовились укласти у приватного нотаріуса Юхневич Тетяни Валеріївни, - п. 11 Договору. Отже, сторони домовились про всі істотні умови укладення в майбутньому основного договору купівлі-продажу квартири. В договорі про наміри визначено вичерпні випадки, які свідчать про невиконання договору та настання яких має наслідком вирішення питання про долю гарантійної суми та обов`язку щодо сплати штрафу в її розмірі. Згідно ч. 1 ст. 209 ЦК України правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін. Відповідно до ст. 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається. Згідно ч. 1 ст. 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі. Попередній договір щодо купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва або майбутнього об`єкта нерухомості підлягає нотаріальному посвідченню. Частинами 2 та 3 ст. 635 ЦК України передбачено, що сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства. Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення. Так, ч. 4 ст. 635 ЦК України визначено, що договір про наміри (протокол про наміри тощо), якщо в ньому немає волевиявлення сторін щодо надання йому сили попереднього договору, не вважається попереднім договором. З матеріалів справи вбачається, що в договорі про наміри від 27.12.2024 року, у якому зазначено наміри укласти в майбутньому договір купівлі-продажу квартири, про що зазначено в його преамбулі, ми визначили всі істотні умови: щодо предмета договору, об`єкту продажу, ціни продажу та взаємних прав та обов`язків сторін, нами досягнуто згоди по всіх істотних умовах договору купівлі-продажу. На виконання умов цього договору для забезпечення в майбутньому укладення основного договору купівлі-продажу квартири позивач сплатив продавцю гарантійну суму. Відповідно до ч. 1 ст. 635 ЦК України - попереднім є договір, сторони яко, зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір у майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. За змістом статей 525, 526, 599 ЦК України - зобов`язання повинні виконуватись належним чином згідно з умовами договору та у встановлений договором строк. Одностороння відмова від виконання зобов`язання не допускається. Зобов`язання припиняється виконанням проведеним належним чином. Відповідно до ст. 629 ЦК України - договір є обов`язковим для виконання сторонами ст. 631 ЦК України - договір набирає чинності з моменту його укладення. Відповідно до ст. 627 і 628 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Згідно із ст. 611 ЦК України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом. Відповідно до ч. 1 ст. 526 ЦК України, зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Відповідно до ч. 1 ст. 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Відповідно до ст. 536 ЦК України, за користування чужими грошовими коштами боржник зобов`язаний сплатити проценти, якщо інше не встановлено договором між фізичними особами. Розмір процентів за користування чужими грошовими коштами встановлюється договором, законом або іншим актом цивільного законодавства. Відповідно до ч. 1 ст. 548 ЦК України, виконання зобов`язання (основного зобов`язання) забезпечується, якщо це встановлено договором або законом. Відповідно до ч. 1 та ч. 3 ст. 549 ЦК України неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання. Пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов`язання за кожен день прострочення виконання. Відповідно до ч. 1 ст. 610 ЦК України, порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання). Відповідно до п. 3 ч. 1 ст. 611 ЦК України, у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема сплата неустойки. Відповідно до ч. 1 ст. 612 ЦК України боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом. Відповідно до ч. 1 ст. 615 ЦК України, одностороння відмова від зобов`язання не звільняє винну сторону від відповідальності за порушення зобов`язання. Згідно зі статтями 12, 13 ЦПК України, цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін, при цьому суд розглядає цивільні справи не інакше як в межах заявлених вимог і на підставі наданих учасниками справи доказів Відповідно до ст. 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків встановлених ст. 82 цього Кодексу, тобто тягар доказування лежить на сторонах цивільно-правового спору. Згідно зі статтями 76-79 ЦПК України, доказуванню підлягають обставини (факти), які мають значення для ухвалення рішення у справі і щодо яких у учасників справи, виникає спір. Як вбачається з матеріалів справи, а саме Інформації з державного реєстру Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 411383985 від 04.02.2025, що 04 лютого 2025 року відповідач [PERSON] продала квартиру [PERSON] , за договором купівлі-продажу посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Капусняк О.Т., зареєстрований в реєстрі за № 7700. Про зазначену обставину позивач довідався від рієлтора [PERSON] (третя особа), яка 20 лютого 2025 року повернула йому гарантійний платіж в сумі 1500,00 доларів США, що еквівалентно сумі 62 599,00 грн. Даний факт, [PERSON] також підтвердила безпосередньо в судовому засіданні. Таким чином, продаж квартири всупереч умовам договору про наміри від 27.12.2024 іншій особі, свідчить про порушення продавцем ( [PERSON] ) своїх зобов`язань, що є наслідком стягнення з відповідача на користь позивача штрафу в розмірі гарантійної суми - 625999,00 грн., відповідно до п. 8 умов цього Договору. Доказування по цивільній справі, як і судове рішення не може ґрунтуватися на припущеннях. Враховуючи викладене вище, а також приймаючи до уваги те, що відповідач взяті на себе зобов`язання не виконав, в зв`язку з чим утворилась заборгованість, враховуючим дискреційні повноваження позивача щодо формування позовних вимог та способу захисту, задоволення яких призведе ефективного захисту його прав чи інтересів, суд приходить до висновку, що позовна заява підлягає задоволенню в частині стягнення з [PERSON] на користь [PERSON] грошові кошти в розмірі 62599,00 грн. в якості штрафних санкцій за відмову від укладення основного договору купівлі-продажу квартири [ADDRESS] . Разом з тим, суд приходить до висновку про відмову в задоволенні позовних вимог щодо визнання договору про наміри сторін, який укладений 27 грудня 2024 року [PERSON] та [PERSON] дійсним, оскільки порушене паво позивача в даному випадку підлягає поновленню шляхом стягнення з відповідача на користь позивача обумовленої в договорі суми неустойки (штрафу_) в розмірі 62599,00 грн. При цьому, відповідно до ч. 1 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Таким чином, враховуючи задоволення позову, та те, що позивача звільнений від сплати судового збору, з відповідача на користь держави підлягає стяганню судовий збір у розмірі 1 211,20 грн. На підставі викладеного та

Outcome: partial