Jurisdiction: civil
Date: 2025-11-09 00:00:00

У лютому 2025 року на адресу Шевченківського районного суду м. Києва надійшла позовна заява [PERSON] до Товариства з обмеженою. відповідальністю «ПАРК ХІЛЛС», Товариство з обмеженою відповідальністю «Соціальна молодіжна ініціатива», про визнання права власності на майнові права на частину незавершеного будівництва, відповідно до якої позивач просив суд: визнати за громадянкою України [PERSON] , РНОКПП [NUMBER] , право власності на майнові права на квартиру за будівельним номером [ADDRESS], який розташований на земельній ділянці кадастровий номер 8000000000:91:050:0053. Позовні вимоги обґрунтовувало тим, що 12 січня 2015 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Соціальна молодіжна ініціатива» та громадянкою України [PERSON] було укладено Договір № СМІ/03/547 купівлі-продажу майнових прав на однокімнатну квартиру [ADDRESS] . 04.02.2015 [PERSON] було видано довідку про 100% фінансування вартості майнових прав об`єкту нерухомості по Договору №СМІ/03/547. Однак, будівництво об`єкту не завершене, будинок не введений в експлуатацію в строк, передбачений умовами договору. Між тим, у разі невиконання взятих зобов`язань, відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, ефективним способом захисту прав є визнання майнових прав на об`єкт інвестування. Крім того, ТОВ «Соціальна молодіжна Ініціатива» без відома та згоди інвесторів, було відчужено земельну ділянку, на якій проводилось будівництво будинку, на користь ТОВ «Парк Хіллс». За таких обставин, наведене вище унеможливлює виконання ТОВ «Соціальна молодіжна Ініціатива» перед позивачем зобов`язань за договором стосовно передачі права власності на квартиру, а ТОВ «Парк Хіллс» не визнає майнових прав позивача. У зв`язку із чим, позивачка вимушена була звернутися до суду за захистом своїх прав. Ухвалою Шевченківського районного суду м. Києва від 17 лютого 2025 року прийнято вказану позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у цивільній справі, розгляд якої вирішено проводити в порядку загального позовного провадження та призначено підготовче судове засідання. 02.05.2025 до суду надійшла заява представника позивачки - адвоката Каплі А.С. про долучення доказів до матеріалів справи. Ухвалою Шевченківського районного суду м. Києва від 06 травня 2025 року закрито підготовче провадження у вказаній справі та призначено справу до судового розгляду. Представник позивача в судовому засіданні позовні вимоги підтримала у повному обсязі та просила їх задовольнити. Відповідачі в судове засідання не з`явився, про місце, дату та час судового засідання повідомлявся належним чином, причини неявки суду не повідомили. Разом з тим, відповідно до положень ч.ч. 1, 2 ст. 280 ЦПК України суд може ухвалити заочне рішення на підставі наявних у справі доказів за одночасного існування таких умов: відповідач належним чином повідомлений про дату, час і місце судового засідання; відповідач не з`явився в судове засідання без поважних причин або без повідомлення причин; відповідач не подав відзив; позивач не заперечує проти такого вирішення справи. У разі участі у справі кількох відповідачів заочний розгляд справи можливий у випадку неявки в судове засідання всіх відповідачів. Враховуючи наявність в справі достатніх матеріалів про права та обов`язки сторін, а також відсутність заперечень позивача проти заочного розгляду справи, суд, на підставі ч.ч. 1, 2 ст. 280 та відповідно до ст. 281 ЦПК України, постановив ухвалу про заочний розгляд справи. Вислухавши пояснення позивача, дослідивши матеріали справи, а також оцінивши наявні у справі докази, судом встановлені наступні обставини та відповідні ним правовідносини. Перевіряючи обставини справи судом встановлено, що 12 січня 2015 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Соціальна молодіжна ініціатива» та громадянином України [PERSON] було укладено Договір №СМІ/03/547 купівлі-продажу майнових прав на однокімнатну квартиру будівельний [ADDRESS] (а.с. 19-15). 04 лютого 2015 року [PERSON] було видано довідку про 100% фінансування вартості майнових прав об`єкту нерухомості по Договору №СМІ/03/547 купівлі-продажу майнових прав від 12 січня 2015 року, про те, що вона відповідно до умов договору, сплатила продавцю грошові кошти у розмірі 927 600,00, в тому числі ПДВ 20 % - 154 600,00 грн., що складає 100 відсотків вартості майнових прав об`єкта нерухомості, що знаходяться за будівельною адресою: [ADDRESS] (а.с. 17). Зобов`язання позивачкою за договором №СМІ/03/547 від 12.01.2015 були виконані в повному обсязі. Відповідно до п. 1.1 договору № СМІ/03/547 об`єкт капітального будівництва - житлово-офісний комплекс з нежилими приміщеннями на [ADDRESS] , літера А, кадастровий номер земельної ділянки 8000000000:91:050:0053, право на спорудження якого виникло у ТОВ «Соціальна Молодіжна Ініціатива» на підставі декларації про початок виконання будівельних робіт № КВ 08312100749 та державного акту на право власності на земельну ділянку серія ЯА №456727. Відповідно до п. 1.1 Договору № СМІ/03/547 майнові права - це всі права на Об`єкт нерухомості, які належать Товариству з обмеженою відповідальністю «Соціальна Молодіжна Ініціатива» (ЄДРПОУ 32658052). Майнові права відчужуються Покупцю, який у випадку належного виконання умов цього Договору набуває у майбутньому право власності на Об`єкт нерухомості. Згідно з п. 1.1 Договору № СМІ/03/547 Об`єкт нерухомості - складова та невід`ємна частина Об`єкту капітального будівництва, яка виражена у вигляді квартири, організацію будівництва якого здійснює Продавець. Характеристики Об`єкта нерухомості та інформація, яка його ідентифікує, надана в п.2.2 цього Договору. За умовами п. 2.2 Договору № СМІ/03/547 сторони домовились, що Об`єктом нерухомості, Майнові права на який передаються за даним Договором, є Об`єкт нерухомості, розташований в Об`єкті капітального будівництва за адресою: [ADDRESS] ,» з наступними характеристиками: квартира однокімнатна під будівельним [ADDRESS] , загальною площею 92,76 кв.м., розташована у секції № 3 на 25-26 поверсі. Відповідно до п. 4.2., п. 4.4. Договору № СМІ/03/547 орієнтовна загальна вартість майнових прав на Об`єкт нерухомості в день укладення цього Договору складає 927 600,00 грн., в тому числі ПДВ 20% - 154 600 грн. Покупець зобов`язується, у строк до 20 березня 2015 року, перерахувати на поточний рахунок продавця 100 % вартості майнових прав на об`єкт нерухомості, зазначеною у п.4.2. Договору. Пунктами 2.6, 2.7 Договору № СМІ/01/547 передбачено, що Плановий термін закінчення будівництва - 2 квартал 2015 року. Плановий термін введення в експлуатацію - 4 квартал 2015 року. Об`єкт нерухомості передається Продавцем Покупцю шляхом підписання Акта прийому-передачі Об`єкта нерухомості (п. 3.2. Договору). У позовній заяві зазначено, що ТОВ «Соціальна молодіжна Ініціатива» без відома та згоди інвесторів, було відчужено земельну ділянку, на якій проводилось будівництво будинку, на користь ТОВ «Парк Хіллс», що підтверджується витягом з державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію прав власності №106542550 від 07.12.2017. Так, згідно відповіді Державної інспекції архітектури та містобудування України за № 2O63/03/18-25 від 17.04.2025 щляхом перевірки відомостей, які містяться в архівній складовій частині Реєстру будівельної діяльності за параметром пошуку «адреса об`єкта - [ADDRESS] » виявлено, що наявна інформація про: - виданий Державною архітектурно-будівельною інспекцією України дозвіл на виконання будівельних робіт від 30.07.2013 за реєстраційним номером: ІУ 114132110664 щодо об`єкта будівництва: «будівництво багатоповерхового житлового будинку з приміщеннями соціально-громадського призначення та підземним паркінгом» за адресою: [ADDRESS] , замовник - Товариство з обмеженою відповідальністю «Соціальна молодіжна ініціатива» (ЄДРПОУ 32658052). Статус документа - скасовано (наказ № 558 від 11.08.2016); - виданий Державною архітектурно-будівельною інспекцією України дозвіл на виконання будівельних робіт від 30.11.2018 за реєстраційним номером: ІУ1 13183341814 щодо об`єкта будівництва: «Будівництво багатоквартирного житлового будинку з приміщеннями соціально-громадського призначення та підземним паркінгом на [ADDRESS]» за адресою: [ADDRESS] , кадастровий номер 8000000000:91:050:0053, замовник - Товариство з обмеженою відповідальністю «ПАРК XIJIJIC» (ЄДРПОУ 41712900). Статус документа - діючий. Окрім того, обставини належності на праві власності земельної ділянки кадастровий номер 8000000000:91:050:005 за адресою: [ADDRESS] з 06.12.2017 Товариству з обмеженою відповідальністю «ПАРК XIJIJIC» (ЄДРПОУ 41712900) підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно №424990652 від 01.05.2025. За таких обставин, наведене вище унеможливлює виконання ТОВ «Соціальна молодіжна Ініціатива» перед позивачем зобов`язань за договором стосовно передачі права власності на квартиру, а ТОВ «Парк Хіллс» не визнає майнових прав позивача, доказів зворотного матеріали справи не містять. Згідно з частиною першою статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави. Відповідно до частини першої статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів. Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 ЦК України). Відповідно до частин першої та другої статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу. Зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості. Згідно зі статтею 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Відповідно до статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Статтею 610 ЦК України визначено, що порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання). Згідно з частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Частина перша статті 628 ЦК України передбачає, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами. Частиною першою статті 635 ЦК України (у редакцій чинній на час укладення сторонами договорів) передбачено, що попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі. За змістом статей 655, 656 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав. Частиною третьою статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, закріплено, що інвестування та фінансування будівництва об`єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов`язань за якими здійснюється шляхом передачі об`єкта (частини об`єкта) житлового будівництва. Інші способи фінансування будівництва таких об`єктів визначаються виключно законами. Відповідно до пункту 5 статті 7 та статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктами та результатами інвестицій, включаючи реінвестиції та торговельні операції на території України, відповідно до законодавчих актів України. Згідно з пунктом 6 статті 7 цього Закону інвестор має право на придбання необхідного йому майна у громадян і юридичних осіб безпосередньо або через посередників за цінами і на умовах, що визначаються за домовленістю сторін, якщо це не суперечить законодавству України, без обмеження за обсягом і номенклатурою. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17(провадження № 14-8цс21) зазначено, що інвестор після виконання ним фінансових зобов`язань за укладеними договорами купівлі-продажу цінних паперів та резервування об`єкта нерухомості (чи аналогічними правочинами, що підтверджують здійснення інвестування) отримує документи, які підтверджують реальність такого правочину та встановлюють для нього його особисті майнові права на конкретний об`єкт нерухомого майна. Для отримання права власності на такий об`єкт нерухомості інвестор має трансформувати свої майнові права у власність шляхом державної реєстрації речових прав на цей об`єкт нерухомості, але виконати це можна лише за умов завершення будівництва новоствореного об`єкта нерухомості відповідно вимог чинного законодавства та прийняття такого нерухомого майна до експлуатації (статті 328, 331 ЦК України). Отже, саме інвестор є особою, яка первісно набуває право власності на об`єкт нерухомого майна, що споруджений за його кошти. 13 травня 2019 року Верховний Суд при розгляді справи № 760/17864/16-ц (провадження № 61-699св17) підтвердив раніше сформовану позицію, викладену в постановах від 20 березня 2019 року у справі № 761/20612/15-ц (провадження № 14-39цс19) та від 27 лютого 2019 року у справі № 761/32696/13-ц (провадження № 14-606цс18), яка полягає в тому, що в разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов`язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, ефективним способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об`єкт інвестування. Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства. За загальним правилом судове рішення не породжує право власності, а лише підтверджує наявне право власності, набуте раніше на законних підставах, у випадках, коли це право не визнається, заперечується та оспорюється. Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності» визначені права та обов`язки замовника з будівництва та введення в експлуатацію об`єкта будівництва. Отже, ТОВ «Соціальна молодіжна ініціатива» уклало з [PERSON] у 2015 році відповідний договір на підставі якого остання мала за мету набути у власність квартиру у житловому будинку по [ADDRESS] , який на час укладення договорів не був збудований, сплатила суму коштів згідно довідки, водночас ТОВ «Соціальна молодіжна ініціатива» було замовником будівництва цього житлового будинку, здійснювало його будівництво та мало ввести в експлуатацію і передати у власність позивача на підставі договору купівлі-продажу квартиру у її власність. Отже, саме ТОВ «Соціальна молодіжна ініціатива» має зобов`язання перед позивачем. До аналогічних висновків дійшов Верховний Суд у постанові від 12 березня 2025р. у справі № 761/28387/23. Враховуючи, що позивачкою виконані умови договору та своєчасно сплачена вартість майнових прав, при цьому відповідач ТОВ «Соціальна молодіжна Ініціатива» не виконав належним чином взятих на себе зобов`язань за договором, будинок за адресою: [ADDRESS] до даного часу в експлуатацію не ввів, а також відповідачем ТОВ «Парк Хіллс» не визнаються майнові права позивачки на спірне нерухоме майно, суд приходить до висновку, що права позивачки порушені, оскільки остання позбавлена можливості здійснити реєстрацію права власності на придбаний об`єкт інвестування. Верховний Суд у постанові від 16 лютого 2022 року у справі № 761/7955/19, оцінивши правову природу, зміст та мету укладених між фізичною особою та ТОВ «Соціальна молодіжна ініціатива» договорів, звернувши увагу на необхідність дотримання принципу добросовісності, взявши до уваги відсутність факту введення будинку в експлуатацію при повній і вчасній оплаті вартості будівництва квартири, дійшов висновку про наявність достатніх підстав для захисту прав фізичної особи та визнання за нею майнових прав на квартири у будинку. При цьому, у зазначеній постанові Верховного Суду від 16.02.2022р. у справі № 761/7955/19 зазначено: «Встановивши, що відповідач не виконує взятих на себе зобов`язань враховуючи, що будинок не введено в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, суд першої інстанції, дійшов обґрунтованого висновку про задоволення позову. В той же час суд першої інстанції повно та всебічно з`ясувавши обставини у справі правильно встановивши характер спірних правовідносин, дійшов помилкового висновку про визнання за позивачем права власності на майнові права». Таким чином, відповідач ТОВ «Соціальна молодіжна ініціатива» в односторонньому порядку відмовився від виконання зобов`язань за договором, що свідчить у даному випадку про порушення саме майнових прав позивача на об`єкт нерухомості, який позивачка очікувала отримати в 04 кварталі 2015 року, які на думку суду з врахуванням вищевказаних висновків Верховного Суду підлягають захисту саме шляхом визнання за позивачкою майнового права на об`єкт нерухомості (а не права власності на майнові права), що відповідатиме способу захисту цивільних прав та інтересів, визначеному частиною другою статтею 16 ЦК України (визнання права). За таких обставин, враховуючи те, що позивачкою виконані умови договору купівлі-продажу майнових прав, а відповідач ТОВ «Соціальна молодіжна ініціатива» взяті на себе за цим договором зобов`язання, пов`язанні з введенням будівнику в експлуатацію не виконав, суд дійшов висновку, що позов підлягає задоволенню шляхом визнання за позивачкою майнового права на об`єкт незавершеного будівництва, а саме: трикімнатну квартиру будівельний номер [ADDRESS] , на земельній ділянці кадастровий номер 8000000000:91:050:0053. Статтею 89 ЦПК України встановлено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Статтею 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» визначено, що суди застосовують при розгляді справ Конвенцію та практику Європейського Суду як джерело права. Європейський суд з прав людини вказав, що пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи («Проніна проти України», № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року). У зв`язку з чим судом надане обґрунтування рішення саме за конкретними обставинами справи та аргументами сторін, які мають правове значення для вирішення спору, при цьому інші доводи сторін, викладені в їх заявах по суті, не впливають на вищевказані висновки суду. Враховуючи викладене, позовні вимоги підлягають задоволенню в повному обсязі. На підставі викладеного та

Outcome: approved