Jurisdiction: civil
Date: 2025-11-16 00:00:00

Позивач звернувся до суду з позовом до відповідача та просив розірвати договір оренди землі № 57, укладений 31 березня 2014 року, змінений додатковою угодою (невід`ємною його частиною) до договору від 01 січня 2018 року, предметом яких є земельна ділянка (рілля) загальною площею 4,5424 га, кадастровий номер 7421485600:04:000:0372 та припинити речове право право оренди (номер запису 52164686), яке зареєстровано у встановленому законом порядку за ТОВ «Гетьманське». Позовні вимоги обгрунтовані посиланням на договірні відносини між сторонами. Позивач вказує, що первинно договори оренди укладалися строком на 10 років із орендарем СТОВ "Іскра", а у подальшому Додатковою угодою змінено сторону та новим орендарем визначено ТОВ "Гетьманське" та обумовлено, що строк договору оренди земельної ділянки триватиме до 31.12.2025. Сторони визначили, що орендна плата вноситься у грошовій формі у сумі 5184,67 грн за повний рік оренди. Однак, за 2023,2024 роки ТОВ "Гетьманське" орендну плату позивачу не сплатили, тому внаслідок систематичної несплати орендної плати, позивач бажає розірвати договір оренди. У судове засідання сторони не з`явилися. Позивач звернувся до суду із письмовим клопотанням, в якому просив судовий розгляд цивільної справи розглядати без її особистої участі. Позовні вимоги підтримує. Від відповідача надійшов відзив, в якому директор ТОВ "Гетьманське" Анатолій Яременко вказує, що орендована земельна ділянка не використовується орендарем із поважних причин, за існування яких він позбавлений можливості виплачувати орендну плату. Така земельна ділянка знаходиться на відстані близько 4 км від кордону Республіки Білорусь та 10 км від кордону Російської Федерації, тому ведення аграрного бізнесу і виконання договірних зобов`язань по сплаті оренди стало неможливим. 28.02.2022 Торгово-Промислова Палата України на своєму офіційному сайті опублікувала лист, яким засвідчила форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) внаслідок військової агресії Російської Федерації проти України, що стало підставою введення воєнного стану. ТОВ "Гетьманське", за твердженням відповідача, позбавлене можливості обробляти орендовану ділянку, внаслідок чого позбавлене і можливості виплачувати орендну плату. ТОВ "Гетьманське" отримали відповідь Головного управління Державної служби України із надзвичайних ситуацій у Чернігівській області № 704-7033/7003 від 15.12.2023, де вказано, що в Управлінні відсутня інформація щодо можливості ведення сільськогосподарської діяльності та безпечності проведення таких робіт на земельних ділянках на території Чернігівського району. Обмеження полягають в отриманні дозволу особами, які планують здійснювати в`їзд, перебувати або проводити роботи у межах прикордонної смуги, у відповідного органу Державної прикордонної служби України. Представник відповідача одночасно у відзиві заявив клопотання про розгляд справи без його особистої участі. Щодо витребуваних судом документів, які підтверджують сплату позивачу орендної плати у 2023,2024 роках, представник відповідача повідомив про те, що такі докази відсутні, оскільки виплата орендної плати напряму залежить від можливості здійснення орендарем господарської діяльності на орендованих земельних ділянках, тобто підтвердив, що така виплата позивачу не проведена. Залучене в якості третьої особи ТОВ "НАУКА-НЕЗАЛЕЖНА ЕКСПЕРТИЗА ЯКОСТІ" не забезпечило участі свого представника. Повідомлялися про час та місце розгляду справи через систему «Електронний суд». Відповідно до\~статті 43 ЦПК України\~брати участь у судових засіданнях - це право, а не обов`язок сторін. У справі достатньо письмових доказів про взаємовідносини сторін, їх права та обов`язки, а тому суд вважає, що справу можливо розглянути без особистої участі сторін (їх представників), задовольнивши заявлене ними клопотання про розгляд справи без їх особистої участі, із врахуванням їх вимог і заперечень на підставі завчасно поданих доказів. Вивчивши письмові докази, вимоги і заперечення сторін, визначившись із правовідносинами між ними та нормою права, яка підлягає застосуванню до правовідносин сторін, суд дійшов висновку, що позов підлягає задоволенню. Доведено, що первинно договір оренди укладався позивачем строком на 10 років із орендарем СТОВ "Іскра", а у подальшому Додатковою угодою замінено сторону та новим орендарем стало ТОВ "Гетьманське", сторони домовилися, що строк договору оренди земельної ділянки, зазначеної у позові триватиме до 31.12.2025 і визначили, що орендна плата вноситься у грошовій формі у сумі 5184,67 грн за повний рік оренди. Однак, за 2023,2024 роки ТОВ "Гетьманське" орендну плату позивачу не сплатили, тому внаслідок систематичної несплати орендної плати, позивач бажає розірвати договір із цим орендарем. Реєстрація прав на оренду землі є офіційним визнанням і підтвердженням факту виникнення прав на землю. Право оренди виникає з моменту реєстрації цього права. Земля вважається переданою з моменту державної реєстрації права оренди. Натомість це не свідчить про те, що сам договір, для якого визначені загальні правила набрання чинності, набирає чинність з моменту реєстрації права. Реєстрація права є у зоні відповідальності орендаря, який, уклавши договір оренди, що набрав чинності за загальним правилом після підписання (якщо сторони не передбачили іншого в договорі), самостійно реєструє своє право та отримує повноваження користувача земельної ділянки на підставі договору оренди. Наведене узгоджується із правовим висновком Верховного Суду, висловленим у справах № 912/3295/18 (постанова 02.10.2020) та № 927/75/20[2] (постанова від 15.04.2021). Судом встановлено, що право оренди зареєстровано за новим орендарем на підставі договору відчуження (продажу) права оренди від 01.01.2025. За змістом такого договору до покупця перейшли усі права та обов`язки за Договорами оренди. Проте додаткових угод з новим орендарем позивач не укладав. Відносини оренди виникли на підставі двостороннього договору із ТОВ "Гетьманське", до якого він і заявляє позов, а тому ТОВ «Гетьманське» є належним відповідачем у справі. Відповідно до\~статті 1 Закону України «Про оренду землі»\~оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Статтею 526 ЦК України\~передбачено, що зобов`язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього\~Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких вимог та умов - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Згідно із\~статтею 629 ЦК України\~договір є обов`язковим для виконання сторонами. Частиною першою\~статті 2 Закону України «Про оренду землі»\~передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються\~ЗК України,\~ЦК України, цим Законом, іншими нормативно - правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі. Згідно зі\~статтею 13 Закону України «Про оренду землі»\~договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. За змістом додаткової угоди вбачається, що орендна плата вноситься у грошовій формі у сумі 5184,67 грн за повний рік оренди. Розмір орендної плати після запровадження воєнного стану сторонами не переглядався. Як вбачається із заяви, на заявлений позивачем позов вплинуло те, що він своєчасно не отримав від відповідача те, на що очікував як орендодавець, хоча мав право на отримання орендної плати в узгоджені сторонами строки. Обставини, визнані сторонами доведенню не підлягають. Відповідач підтвердив, що оплата орендної плати за 2023,2024 роки не проведена. Позивач надав відомості з Державного реєстру фізичних осіб-платників податків про джерела/суми нарахованого доходу йому у 2022,2023,2024 роках (а.с.47), де відомості про надходження йому від відповідача доходу як орендної плати зазначено тільки у 2022 році та не зазначено у 2023,2024 роках.. Права та обов`язки орендодавця та орендаря встановлені статтями\~24\~та\~25 Закону України «Про оренду землі». Положеннями\~статті 32 Закону України «Про оренду землі»\~передбачено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями\~24\~і\~25\~цього\~Закону\~та умовами договору, у разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених\~ЗК України\~та іншими законами України. Пунктом «д» частини першої\~статті 141 Земельного кодексу України\~(далі\~ЗК України) однією із підстав припинення права користування земельною ділянкою передбачено систематичну несплату земельного податку або орендної плати. Згідно із частиною другою\~статті 651 ЦК України\~договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї сторони у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Системний аналіз зазначених положень законодавства дає можливість дійти висновку, що при вирішенні питання щодо розірвання договору оренди земельної ділянки з підстави, передбаченої пунктом «д»\~статті 141 ЗК України, застосуванню також підлягають положення частини другої\~статті 651 ЦК України, згідно з якою необхідна наявність істотного порушення стороною договору. Згідно із частиною четвертою\~статті 263 ЦПК України\~при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені у постановах Верховного Суду. Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у постанові від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 дійшов висновку, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У пункті «д» частини першої статті 141\~ЗК України\~визначено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати. Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526\~ЦК України\~зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Судом враховується, що\~\~форс-мажорні обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов`язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку. Наведене відображено у висновках, сформованих у Постанові Верховного Суду від 16.07.2019 у справі № 917/1053/18 та від 09.11.2021 у справі № 913/20/21). Отже, сам воєнний стан не є безумовною підставою для застосування норми частини шостої\~статті 762 ЦК України. Згідно ч.1\~ст. 509 Цивільного кодексу України\~зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (ч.1\~ст. 626 Цивільного кодексу України). Згідно із ч. 1\~ст. 628 вказаного Кодексу\~зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Згідно зі\~ст. 629 Цивільного кодексу України договір\~є обов`язковим для виконання сторонами. Відповідно до ст. 651\~ЦК України зміна\~або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом; а також у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору (ст. 652 цього Кодексу). Відповідно до\~ст. 525 Цивільного кодексу України\~одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Згідно\~ст. 526 Цивільного кодексу України, яка містить аналогічні положення, зобов`язання повинні виконуватися належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов`язання - відповідно до вимог що у певних умовах звичайно ставляться.\~\~ Одностороння відмова від виконання зобов`язань, крім випадків, передбачених законом не допускається. Відповідно до ч.1\~ст. 530 Цивільного кодексу України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Згідно\~ст. 610 Цивільного кодексу України, порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання). Згідно із ч. 1\~ст. 759 Цивільного кодексу України\~за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Відповідно до ч. 1\~ст. 762 Цивільного кодексу України\~за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Відхиляючи доводи відповідача щодо неможливості виконання зобов`язання та використання орендованого майна у період воєнного стану, суд зазначає наступне. Торгово-промислова палата (ТПП) України у своєму листі від 28.02.2022 р. «…засвідчує форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили): військову агресію Російської Федерації проти України, що стало підставою введення воєнного стану із 05 години 30 хвилин 24 лютого 2022 року строком на 30 діб, відповідно до Указу Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022 «Про введення воєнного стану в Україні». Однак, ключовою ознакою форс-мажору є причинно-наслідковий зв`язок між форс-мажорними обставинами та неможливістю виконати конкретне зобов`язання. Форс-мажор (або ж обставини непереборної сили) - це надзвичайні та невідворотні обставини, настання яких призвело до об`єктивної неможливості виконати зобов`язання. Стаття 617 Цивільного кодексу України\~звільняє від відповідальності за порушення зобов`язань, якщо воно стало саме наслідком форс-мажору. Сама по собі війна не може автоматично означати звільнення від виконання будь-ким в Україні будь-яких зобов`язань, незалежно від того, існує реальна можливість їх виконати чи ні. Війна, як обставина непереборної сили, звільняє від відповідальності лише у разі, якщо саме внаслідок пов`язаних із нею обставин компанія чи фізична особа не може виконати ті чи інші зобов`язання. 13 травня 2022 року ТПП України опублікувала на своєму сайті роз`яснення, що сторона, яка порушила свої зобов`язання у період дії форс-мажорних обставин, має право звертатися до ТПП України та уповноважених нею регіональних ТПП за отриманням відповідного Сертифіката про форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили), дотримуючись порядку, встановленого Регламентом ТПП України від 18.12.2014, за кожним зобов`язанням окремо. Такого сертифіката відповідач не отримував, а лише посилається на те, що вчинив спробу врегулювати питання і звернувся до Головного управління Державної служби України із надзвичайних ситуацій у Чернігівській області. Установлений порядок Регламентом ТПП України від 18.12.2014 не може замінювати іншими заходами, як носили інформативний характер і не є підставою для звільнення від сплати орендної плати за неповернуте нерухоме майно. Згідно із правовими висновками, викладеними у постановах Верховного Суду 16.07.2019 року у справі № 917/1053/18 та від 09.11.2021 року у справі № 913/20/21, де, вказується, що форс-мажорні обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов`язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку. Відповідачем не було надано до суду доказів повідомлення позивача про неможливість виконувати зобов`язання за цим Договором унаслідок дії обставин непереборної сили. Також, відповідачем не надано відповідних документів Торгово-промислової палати України щодо виникнення обставин непереборної сили та унеможливлення виконання саме зобов`язання за укладеним сторонами Договором внаслідок непереборної сили. У матеріалах справи відсутні докази засвідчення Торгово-промисловою палатою України для відповідача за його зверненням введення воєнного стану, як форс-мажорної обставини, що об`єктивно унеможливлює виконання зобов`язань за договором, шляхом видачі відповідного сертифіката. Про попит на землю, у тому числі і на території, що знаходяться у безпосередній близькості із Державним кордоном свідчить і те, що інші Товариства готові витрачати кошти і купувати права оренди у орендарів. Крім того, на цій території діють кілька орендарів, які не припинили своє господарювання в часи війни і ефективно господарюють на землі. Тож підставою розірвання оспорюваного договору оренди землі є пункт «д» частини першої статті 141 ЗК України, а саме: систематична, тобто неодноразова (два випадки), повна несплата орендної плати. Ця спеціальна правова норма у такому випадку є самостійною та достатньою, і звертатися до більш загальної норми частини другої статті 651 ЦК України немає потреби, оскільки вона передбачає саме додаткову (до основної) підставу для розірвання договору оренди землі. Відповідно до частини другої статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала під час укладення договору. Порушення договору на предмет істотності суд оцінює винятково за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає зміни чи розірвання договору. У кожному конкретному випадку істотність порушення договору потрібно оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон визначає за допомогою іншої оціночної категорії - «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала під час укладення договору». Тобто критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданих цим порушенням втрат, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір. Йдеться не лише про грошовий вираз зазначених втрат, зокрема й збитків, але й про випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Співвідношення завданих порушенням договору втрат із тим, що могла очікувати від його виконання ця сторона, має вирішальне значення для оцінки істотності такого порушення. Подібні висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 16 січня 2021 року у справі № 910/2861/18 та від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17, у яких зазначено, що для застосування частини другої статті 651 ЦК України суд має встановити не лише факт порушення договору, але й завдання цим порушенням шкоди (яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди), її розмір, а також те, чи дійсно істотною є різниця між тим, на що мала право розраховувати потерпіла сторона, укладаючи договір, і тим, що насправді вона змогла отримати. Такий же висновок підтвердив Верховний суд у постанові\~ВП ВС від 20.11.2024 № 918/391/23 (12-19гс24): Таким чином, позов підлягає задоволенню в частині розірвання договору оренди землі. Суд відмічає, що відчужене право не може бути більше за саме право. Додаткових угод із третьою особою позивачем не укладалося, про договір між Товариствами позивач дізнався у процесі розгляду справи. До того ж відчужене право є похідним від первинного. Обов`язки у 2023-2024 були у ТОВ "Гетьманське" перед позивачем і мають бути ним виконані. Тому ТОВ "Гетьманське обрано позивачем як відповідача правомірно. Щодо припинення права оренди ТОВ "Гетьманське" , то суд враховує, що таке права могло б бути припиненим шляхом виключення запису із Державного реєстру речових прав, однак запис зроблено новий з посиланням на договір від 01 січня 2025 року (а.с.64-65). Належним способом захисту прав орендодавця, який вважає, що зареєстроване право оренди відсутнє, є його вимога до особи, за якою зареєстроване право оренди, про визнання відсутнім права оренди. Судове рішення про задоволення такої вимоги є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про припинення права оренди ТОВ "НАУКА-НЕЗАЛЕЖНА ЕКСПЕРТИЗА ЯКОСТІ". До відповідача ТОВ "НАУКА-НЕЗАЛЕЖНА ЕКСПЕРТИЗА ЯКОСТІ" позивачем вимог не заявлено. Згідно частини 1\~ст. 141 ЦПК України\~судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Тому з відповідача на користь позивача необхідно стягнути сплачений у справі судовий збір.

Outcome: dismissed