Jurisdiction: civil
Date: 2025-11-12 00:00:00

18.06.2025 року адвокат Мухіна Л.С., діючи в інтересах [PERSON] , звернулася до Комунарського районного суду м. Запоріжжя з позовною заявою до [PERSON] про визнання дійсним договору купівлі-продажу житлового будинку, укладеного на біржі. Позовна заява обґрунтована тим, що 11.12.1997 року між позивачкою [PERSON] та відповідачкою [PERSON] було укладено договір купівлі-продажу 13/50 частин житлового будинку [ADDRESS] . Даний договір був зареєстрований на Запорізькій регіональній біржі нерухомості за реєстраційним номером №5604.К від 11.12.1997 року. Право власності [PERSON] було зареєстроване в Орендному підприємстві «Запорізьке міжміське бюро технічної інвентаризації», про що свідчить реєстраційний напис від 15.12.1997 року на договорі. На теперішній час позивачка прийняла рішення продати належну їй частку житлового будинку. Водночас, під час звернення до нотаріуса, з метою вчинення відповідних правочинів, з`ясувалося, що вона не має можливості розпоряджатися своєю часткою, оскільки наявний у неї договір купівлі-продажу житлового будинку, укладений на біржі, не був посвідчений нотаріально. У зв`язку з цим зазначений договір не відповідає вимогам чинного законодавства України. Відповідно до статті 227 ЦК УРСР, який діяв на час укладення договору купівлі-продажу від 11.12.1997 року, договір купівлі-продажу житлового будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією зі сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору (стаття 47 цього Кодексу). Однак, Закон України «Про товарну біржу» від 10.12.1991 року (в редакції, чинній станом на 11.12.1997 року) передбачав можливість укладення біржових угод щодо купівлі-продажу нерухомого майна без нотаріального посвідчення. З урахування викладеного, представник позивачки просила суд визнати дійсним договір купівлі-продажу частини будинку №5604.К від 11.12.1997 року. Ухвалою суду від 20.06.2025 року провадження у справі відкрито, розгляд справи вирішено проводити за правилами загального позовного провадження. Ухвалою суду від 01.09.2025 року закрито підготовче провадження, справу призначено до судового розгляду по суті. У судовому засіданні позивачка [PERSON] підтримала заявлені позовні вимоги та просила суд їх задовольнити з підстав, викладених у позовній заяві. Додатково пояснила, що заходів щодо досудового врегулювання спору не вживала. Після укладення договору купівлі-продажу частини житлового будинку вона з [PERSON] не зустрічалася та спроб встановити з нею зв`язок не здійснювала. Відповідачка [PERSON] до суду не з`явилася, про день, час та місце проведення судового засідання повідомлена своєчасно та належним чином, причини неявки не повідомила, відзив на позовну заяву не надала. Вислухавши доводи та пояснення позивачки, дослідивши матеріали справи та наявні в ній письмові докази, суд дійшов до такого. Частинами 1, 2 статті 2 ЦПК України визначено, що завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави. Суд та учасники судового процесу зобов`язані керуватися завданням цивільного судочинства, яке превалює над будь-якими іншими міркуваннями в судовому процесі Згідно ч. 1 ст. 5 ЦПК здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. Відповідно до ч. ч. 1 та 2 ст. 11 ЦК України, цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Судом встановлено, що 11.12.1997 року між [PERSON] та [PERSON] на Запорізькій регіональній біржі нерехумості було укладено у письмовій формі договір купівлі-продажу № 5604.К, за умовами якого [PERSON] продала, а [PERSON] придбала 13/50 частин житлового будинку, розташованого по [ADDRESS] . 15.12.1997 року договір купівлі-продажу частини будинку за № 5604.К від 11.12.1997 року був зареєстрований в Орендному підприємстві «Запорізьке міжміське бюро технічної інвентаризації». У відповідності до статті 5 ЦК України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом`якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності. Відповідно до частини першої статті 58 Конституції України закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом`якшують або скасовують відповідальність особи. Згідно з пунктом 4 Прикінцевих і перехідних положень ЦК України 2003, що набрав чинності 01.01.2004 року, цей Кодекс застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності. Оскільки спірний договір купівлі-продажу укладений та зареєстрований на Запорізькій регіональній біржі нерухомості в грудні 1997 року, то при вирішенні спору підлягають застосуванню положення ЦК Української РСР 1963 року, Закон України «Про власність», Закон України «Про товарну біржу». Відповідно до ст. 49 Закону України «Про власність», чинного на час виникнення спірних правовідносин, володіння майном вважається правомірним, якщо інше не буде встановлено судом. Згідно із ст. 1 Закону України «Про товарну біржу» (в редакції на час укладення договору купівлі-продажу спірної квартири) товарна біржа є організацією, що об`єднує юридичних і фізичних осіб, які здійснюють виробничу і комерційну діяльність, і має за мету надання послуг в укладенні біржових угод, виявлення товарних цін, попиту і пропозицій на товари, вивчення, упорядкування і полегшення товарообігу і пов`язаних з ним торговельних операцій. Крім того, ст. 2 вказаного Закону встановлено, що основними принципами діяльності товарної біржі є рівноправність учасників біржових торгів, застосування вільних (ринкових) цін, публічність проведення біржових торгів. На товарних біржах здійснюються біржові операції, які повинні відповідати сукупності вимог, установлених статтею 15 Закону України «Про товарну біржу», згідно з якою угода вважається укладеною на біржі: якщо вона являє собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі; якщо її учасниками є члени біржі; якщо вона подана до реєстрації та зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня. При цьому слід зазначити, що чинним законодавством України на момент вчинення правочину не було передбачено такої форми угоди, як біржова. Набуття права власності - це певний юридичний склад, з яким закон пов`язує виникнення в особи суб`єктивного права власності на певні об`єкти. Згідно зі ст. 41 ЦК Української РСР (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) угодами визнаються дії громадян і організацій, спрямовані на встановлення, зміну або припинення цивільних прав або обов`язків. Відповідно до ст. 42 ЦК Української РСР угоди можуть укладатися усно або в письмовій формі (простій чи нотаріальній). Водночас згідно зі ст. 47 ЦК Української РСР нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди. За змістом ст.ст. 128, 153 ЦК Української РСР право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Договір вважається укладеним, коли між сторонами в повній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди. Відповідно до ст. 224 ЦК Української РСР за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно та сплатити за нього певну грошову суму. Статтею 227\~ЦК Української\~РСР визначено,\~що договір\~купівлі-продажу\~жилого будинку\~повинен бути\~нотаріально посвідчений,\~якщо хоча\~б однією\~з сторін\~є громадянин.\~Недодержання цієї\~вимоги тягне\~недійсність договору\~(стаття\~ 47\~цього Кодексу).Договір купівлі-продажу жилого будинку підлягає реєстрації у виконавчому комітеті місцевої Ради народних депутатів. Відповідно до ст. 15 Закону України «Про товарну біржу» (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню. Таким чином, у період укладання оспорюваного договору купівлі-продажу існувала колізія у чинному законодавстві, оскільки згідно зі статтями 224, 227 ЦК Української РСР договір купівлі-продажу житлових квартир повинен бути нотаріально засвідчений, якщо хоча б одна зі сторін є громадянином, а недотримання даної вимоги тягне недійсність договору. Проте, згідно зі статтею 15 Закону України «Про товарну біржу», біржі мають право вчиняти угоди з будь-якими видами нерухомості і такі угоди не підлягають наступному нотаріальному посвідченню. Положення статті 227 ЦК Української РСР спрямовані безпосередньо на встановлення форми договору купівлі-продажу житлового будинку (квартири). Тобто, правові норми, закріплені цією статтею, мають спеціальний характер по відношенню до відповідних договорів, тоді як стаття 15 Закону України «Про товарну біржу» закріплює умови, за наявності яких угоду можна вважати біржовою. З цього випливає, що положення статті 15 Закону України «Про товарну біржу» по відношенню до угод про відчуження нерухомого майна житлового призначення мають загальний характер. Тобто, закон спеціальний переважає закон загальний. Подібні висновки містяться у постановах Верховного Суду від 26.11.2018 року в справа № 205/8493/16-ц (провадження № 61-40951св18), від 01.04.2020 року в справі № 754/1466/15-ц (провадження № 61-11804св18), від 21.07.2021 року в справі № 640/3509/19 (провадження № 61-10287св20). Таким чином, угоди щодо придбання на біржових торгах жилого будинку чи його частини вимагають оформлення в нотаріальній формі. Ураховуючи вищевикладене, немає різниці, де фізичні або юридичні особи уклали угоду - на біржі чи поза нею. Тому необхідно дотримуватися законодавчо встановленої форми угод про відчуження нерухомого майна незалежно від місця, де ці угоди укладаються. До аналогічних висновків дійшов Верховний Суд у постанові від 21.07.2021 року в справі № 640/3509/19. Крім того, ч. 2 статті 220 ЦК України встановлено, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається. У постанові Верховного Суду від 13.02.2019 року у справі № 389/122/16ц зазначено, що для визнання судом угоди дійсною повинен мати місце не лише факт повного чи часткового виконання угоди, що потребує нотаріального посвідчення, а також факт ухилення іншою стороною від нотаріального оформлення угоди. За приписами ч. 3 ст. 12 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Також, згідно з практикою ЄСПЛ змагальність судочинства засновується на диференціації процесуальних функцій і, відповідно, правомочностей головних суб`єктів процесуальної діяльності цивільного судочинства - суду та сторін (позивача та відповідача). Диференціація процесуальних функцій об`єктивно приводить до того, що принцип змагальності відбиває властивості цивільного судочинства у площині лише прав та обов`язків сторін. Це дає можливість констатувати, що принцип змагальності у такому розумінні урівноважується з принципом диспозитивності та, що необхідно особливо підкреслити, із принципом незалежності суду. Він знівельовує можливість суду втручатися у взаємовідносини сторін завдяки збору доказів самим судом. У процесі, побудованому за принципом змагальності, збір і підготовка усього фактичного матеріалу для вирішення спору між сторонами покладається законом на сторони. Суд тільки оцінює надані сторонам матеріали, але сам жодних фактичних матеріалів і доказів не збирає. Матеріали справи не містять доказів того, що відповідачка [PERSON] у теперішній час не бажає посвідчити зазначений договір в нотаріальній конторі, доказів навмисного ухилення її від нотаріального оформлення угоди позивачка суду не надала. Крім того,\~у судовому\~засіданні [PERSON] пояснила, що після укладення договору купівлі-продажу вона не намагалася звернутися до відповідачки з пропозицією про нотаріальне посвідчення правочину та не вживала заходів для врегулювання цього питання у позасудовому порядку. Враховуючи, що спірний договір-купівлі продажу квартири нотаріально посвідчений не був, а доказів навмисного ухилення [PERSON] від нотаріального оформлення угоди позивачка суду не надала, суд дійшов до висновку, що позов [PERSON] не підлягає задоволенню. Схожі висновку викладені у постановах Верховного Суду від 28.03.2023 року у справі №521/4839/21 та від 14.02.2024 року у справі №190/1778/22. Відповідно до ч. 1 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Враховуючи, що у задоволенні позову відмовлено в повному обсязі, судові витрати, понесені позивачкою, відшкодуванню не підлягають і залишаються за нею.

Outcome: dismissed