Jurisdiction: civil
Date: 2025-11-05 00:00:00

[PERSON] звернулась з позовом до ТзОВ «Інвестиційно-будівельна компанія «Вертикаль» та просить суд визнати за нею, майнове право на трьохкімнатку квартиру [ADDRESS] відповідно до укладеного договору майнових прав №04/02/19/МК. Позов обґрунтовано тим, що 04 лютого 2019 року між позивачем, як покупцем, та відповідачем, як продавцем, було укладено Договір № 04/02/19МК купівлі-продажу майнових прав. Згідно цього договору позивач набула майнові права на майно, що буде створене в майбутньому. Продавець, тобто ТОВ «Інвестиційно-будівельна компанія «Вертикаль», зобов`язалось передати у власність покупця майнові права на об`єкт нерухомого майна, що буде створений в майбутньому, а саме на трьохкімнатку квартиру [ADDRESS] . Згідно Договору вартість майнових прав становить 651 757 грн., та оплата має здійснитися у два етапи. Позивач внесла на рахунок відповідача суму в розмірі 839 757 грн., що значно перевищує суму зазначену в договорі. На даний момент представники відповідача, в телефонному режимі, пропонують їй внести додаткові, не передбачені договором кошти , при тому що об`єкт будівництва досі не введений в експлуатацію. Відповідач в односторонньому порядку фактично відмовився виконувати свої зобов`язання за договором, тому права позивачки на даний час порушено, у зв`язку з чим вона звернулась з позовом до суду. 12.05.2025 року надійшов відзив на позовну заяву, згідно якого відповідач позовні вимоги не визнає, у задоволенні позову просить відмовити. Зокрема представник відповідача зазначає, що 04 лютого 2019 року між ТзОВ «Інвестиційно-будівельна компанія «Вертикаль» і позивачкою було укладено договір за №04/02/19/МК купівлі-продажу майнових прав, згідно якого (п.2.3 Договору) права власності на майнові права переходить від Покупця до Продавця після підписання Акту. Додатково, згідно пункту п.4 укладеного Договору, у випадку часткової оплати вартості майнових прав Покупець не набуває права власності на частину майнових прав. Будівництво будинку за №14 ЖК «Містечко козацьке», який споруджувався за адресою: [ADDRESS] на даний час не завершено. На даний час, після проведення обмірів, площа трьохкімнатної квартири за №42 (п`ятий поверх) складає 88 кв. метрів (тобто зменшилась на 1.7 метрів квадратних), а тому позовні вимоги про визнання права власності на трьохкімнатну квартиру, площею 89.7 квадратних метрів не можуть бути задоволені. Із Договору вбачається, що згідно пункту 3.1 Договору Сторони домовились, що загальна вартість майнових прав, які будуть передані у власність Продавцем Покупцю складається із сум: в т.ч: - нарахованих додаткових платежів (штрафів, пені) за невиконання Сторонами умов даного Договору. У вересні 2024 року позивачка разом з своїм представником прибула до ТзОВ «Інвестиційно-будівельна компанія «Вертикаль», однак на пропозицію менеджера компанії відмовилась підписувати додаткову угоду, згідно якої вартість об`єкту будівництва була збільшена на 9994.80 доларів США Укладаючи договір купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно, покупець отримує речове право, яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно в майбутньому. Право власності на нерухоме майно виникає з моменту прийняття його в експлуатацію, якщо таке передбачено законом чи договором, а повноцінним об`єктом у розумінні ЦК України такий об`єкт стає після його державної реєстрації. Захист прав на новостворене майно, прийняте в експлуатацію, у разі невизнання відповідачем прав позивача на спірне майно здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, то захист здійснюється на загальних засадах цивільного законодавства. Зазначений висновок щодо застосування норм права у подібних правовідносинах наведено у постанові Верховного Суду від 09 серпня 2023 року у справі № 753/6287/19. Зважаючи на те, що позивачем не виконані всі умови договору, не здійснено всіх платежів, необхідних для завершення об`єкту будівництва, а безпосередньо об`єкт будівництва не введений в експлуатацію встановленим порядком, та не зареєстрований, в задоволенні заявленого позову слід відмовити. Представник позивача в судовому засіданні вимоги позову підтримав з підстав наведених в ньому. Додатково пояснив, що позивачка просить визнати саме майнове право, а не право власності, оскільки умови договору позивачкою виконано у повному обсязі. Жодних пропозицій щодо укладення додаткового договору чи про зміну умов договору позивачка не отримувала. Представник відповідача у судовому засіданні щодо позову заперечив та просив відмовити у його задоволенні. Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши письмові матеріали справи судом встановлено, що спір між сторонами виник з приводу виконання умов договору. Судом встановлено, що 04 лютого 2019 між [PERSON] , як покупцем, та Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційно-будівельна компанія «Вертикаль», як продавцем, було укладено Договір № 04/02/19МК купівлі-продажу майнових прав, а саме, трьох кімнатної квартири [ADDRESS] (п.1.2 Договору). Планове закінчення будівництва та введення в експлуатацію ІV квартал 2020 року (п. 1.5 Договору). Згідно п. 3.2 Договору вартість майнових прав на об`єкт, що передаються продавцем покупцеві за даним договором складає 651 757 грн. Також сторони домовились, що дана вартість не підлягає перегляду і може бути змінена лише у випадку збільшення чи зменшення площі об`єкту після виготовлення технічного паспорту та згідно чинного законодавства (п. 3.3 договору). Позивачкою долучено копії квитанцій, які підтверджують, що позивачкою сплачено на виконання договору грошові кошти на загальну суму 839 757 грн. Отже, сплачено більшу суму, ніж це передбачено договором. В пункті 3.5 Договору зазначено, якщо згідно даних технічного паспорту фактична загальна площа обєкту збільшиться чи зменшиться відносно проектної площі, то продавець направляє покупцю письмове повідомлення про зміну вартості майнових прав з прикладеними\~ до ного відповідними рахунками. Як вбачається із копії технічного паспорту, який наданий представником відповідача, площа квартири, яка мала б бути передана позивачці зменшилась до 88 кв.м., але відповідач не надіслав позиваці повідомлення про зміну вартості майнових прав. Відповідно до п. 3.7 договору у випадку зменшення фактичної загальної площі об`єкту, продавець зобов`язаний впродовж 10 банківських днів з моменту отримання такого повідомлення повернути покупцю зайво сплачені кошти. Представник відповідача зазначив, що позивачку запрошували до офісу відповідача та їй було запропоновано доплатити кошти, оскільки вартість будівництва зросла через війну, тобто об`єктивні обставини, але позивачка відмовилась підписати додатковий договір. Представник позивачки зазначає, що жодних повідомлень про зміну умов договору його довірителька не отримувала. В п. 10 Договору зазначено, що усі зміни та доповнення до даного договору є дійсними за умови, що вони вчинені у письмовій формі та підписані сторонами належним чином. Будь які повідомлення за даним договором повинні бути оформлені у письмовій формі і спрямовані стороні поштовим відправленням у вигляді рекомендованих листів з повідомленням про вручення за адресою, зазначеною у цьому договорі, або вручені особисто з відповідною відміткою, або за допомогою служби кур`єрської доставки. Як зазначив представник відповідача жодних письмових повідомлень позивачці не направлялося. В п. 6.3 договору зазначено підстави для розірвання договору в односторонньому порядку продавцем, але відповідач дій спрямованих на розірвання договору з позивачкою не вчиняв. Також суд критично оцінює пояснення представника відповідача про те, що вартість будівництва зросла у зв`язку з війною, оскільки згідно п. 1.5 договору будівництво мало б завершитись ще в 2020 році, задовго до війни. За Договору продавець зобов`язаний передати квартиру у власність покупця та необхідні документи на неї не пізніше ІV кварталу 2020 року. При передачі квартири покупцеві сторонами за даним договором буде складатись двосторонній акт. Даний обов`язок вважається виконаним з моменту підписання даного акта продавцем та покупцем або його повноважними представниками. Відповідач у своєму відзиві критично оцінює позицію Позивача про те, що між сторонами було укладено договір про інвестиційну діяльність. Так, згідно ст.1 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестиціями є всі види майнових та інтелектуальних цінностей, що вкладаються в об`єкти підприємницької та інших видів діяльності, в результаті якої створюється прибуток (доход) та/або досягається соціальний та екологічний ефект. Такими цінностями можуть бути: кошти, цільові банківські вклади, паї, акції та інші цінні папери (крім векселів); інші цінності. Інвестиції, що спрямовуються на створення (придбання), реконструкцію, технічне переоснащення основних засобів, очікуваний строк корисної експлуатації яких перевищує один рік, здійснюються у формі капітальних вкладень. Щодо цього суд зазначає наступне. Так, частиною 1 ст. 15, ч. 1 ст. 16 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання; кожна особа має право в порядку, встановленому законом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Відповідно до ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема, з правочинів, тобто дій особи, спрямованих на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом. Правовідносини, які склалися між сторонами, регулюються Законом України від 18 вересня 1991 року № 1560-XII «Про інвестиційну діяльність». Відповідно до ст. 7 Закону України «Про інвестиційну діяльність» всі суб`єкти інвестиційної діяльності незалежно від форм власності та господарювання мають рівні права щодо здійснення інвестиційної діяльності, якщо інше не передбачено законодавчими актами України. Розміщення інвестицій у будь-яких об`єктах, крім тих, інвестування в які заборонено або обмежено цим Законом, іншими актами законодавства України, визнається невід`ємним правом інвестора і охороняється законом. Інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктами та результатами інвестицій, включаючи реінвестиції та торгівельні операції на території України, відповідно до законодавчих актів України. Згідно із ст. 190 ЦК України майном як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому. За змістом ч. 2, 3 ст. 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна). Відповідно до ч.3 ст.16 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» встановлено, що разом із заявою про державну реєстрацію прав та їх обтяжень у паперовій формі подаються оригінали документів, необхідних для державної реєстрації прав та їх обтяжень, копії, засвідчені в установленому порядку. Моментом виникнення майнових прав у їх носія вважається загально прийнятий момент набуття права власності, визначений статтею 328 ЦК України на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства. У постанові № 6-98цс13 від 02 жовтня 2013 року Верховний Суд України висловив правову позицію про те, що виконання грошових зобов`язань за інвестиційною угодою, а саме повна сплата вартості об`єкта інвестування (стовідсоткова передоплата), свідчить про вчинення дій, спрямованих на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об`єкт будівництва або набуття майнових прав на цей об`єкт. Статтею ст. 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» визначено, що майновими правами визнаються будь-які права пов`язані з майном, відмінні від права власності у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (право на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо). У разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов`язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків учасником будівництва, ефективним способом захисту порушених прав останнього є визнання майнових прав на об`єкт інвестування. Відповідні правові висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду: від 20 березня 2019 року у справі № 761/20612/15-ц, провадження № 14-39цс19), від 27 лютого 2019 року у справі № 761/32696/13-ц, провадження № 14-606цс18, Верховного Суду від 12 лютого 2020 року у справі № 638/12414/17, провадження № 61-21546св19. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі №359/5719/17, провадження № 14-8 цс 21 зазначено, що саме інвестор, як особа за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. Державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об`єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийнято в експлуатацію у встановленому порядку. В іншому випадку інвестор не зможе визнати право власності на квартиру до введення будинку в експлуатацію. Згідно із частиною четвертою статті 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону. Отже, інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою (пункти 93 - 95). Судом встановлено, що позивачка в повному обсязі проінвестувала будівництво зазначеної вище квартири, в зв`язку з чим відповідно до ст.7 Закону України «Про інвестиційну діяльність», має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктом та результатами інвестицій відповідно до законодавчих актів України, оскільки об`єкт та результати інвестицій є власністю інвестора. Тобто, позивач виконала свої зобов`язання за Договором, сплатила кошти у визначеній у договорі сумі, у зв`язку із чим за умовами договору набула майнових прав щодо об`єкту нерухомості, зокрема права на отримання в подальшому у власність відповідної квартири. Згідно ч. 1 ст. 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Судом встановлено, що будівництво об`єкту не завершене, будинок не введений в експлуатацію. Відтак, до завершення будівництва об`єкта нерухомості квартира за вказаним вище будівельним номером, та введення будинку в експлуатацію, позивачу як інвестору, належать майнові права на цей об`єкт. Аналогічного правового висновку дійшла Велика Палата Верховного Суду в постанові від 09 жовтня 2019 року, справа №761/28769/13-ц. Враховуючи те, що Відповідач не виконує належним чином узятих на себе зобов`язань, а також, враховуючи, що будинок [ADDRESS] не введено в експлуатацію, з урахуванням повної сплати коштів за умовами Договору, суд дійшов висновку, що право позивача порушено, оскільки Відповідач свої зобов`язання щодо передачі об`єкту інвестування в експлуатацію для здійснення реєстрації прав власності за позивачкою на об`єкт інвестування, не виконує. Тобто, Відповідач в односторонньому порядку відмовився від виконання зазначених зобов`язань, що свідчить про порушення майнових прав позивачки на вищевказаний об`єкт, які вона очікувала отримати до терміну, що зазначений у Договорі (ІV квартал 2020 року), і який минув. Оцінивши наявні у справі докази у їх сукупності, Суд дійшов висновку, що права позивачки підлягають захисту шляхом визнання майнових прав на вищезазначену квартиру. Розподіл судових витрат між сторонами регулюється ст. 141 ЦПК України. Відтак, так як позов задоволено повністю сплачений позивачем судовий збір слід стягнути з Відповідача в її користь. На підставі викладеного,

Outcome: approved