Jurisdiction: civil
Date: 2025-10-28 00:00:00

У квітні 2020 року керівник Київської місцевої прокуратури № 10, в інтересах держави в особі Київської міської ради, звернувся до Шевченківського районного суду м. Києва з позовом до [PERSON] , [PERSON] , в якому просив: визнати недійсним договір іпотеки, укладений 07.08.2019 між [PERSON] та [PERSON] , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Василенком О.А., зареєстрований в реєстрі за №6505. Позов обґрунтовує тим, що під час здійснення представництва в суді інтересів держави в особі Київської міської ради при розгляді Шевченківським районним судом м. Києва справи №761/22556/18 встановлено, що між [PERSON] та [PERSON] 07.08.2019 укладено договір іпотеки. Згідно п. 1.1. вказаного договору цей договір забезпечує виконання зобов`язання, що виникло у [PERSON] , які випливають з договору позики укладеного 07.08.2019 в простій письмовій формі між відповідачами. Згідно п. 1.2. вказаного договору предметом іпотеки є квартира [ADDRESS] , загальною площею 43,1 кв.м., житловою площею 28,6 кв.м.. Зазначає, що державна реєстрація права власності за [PERSON] на предмет іпотеки, а саме квартиру [ADDRESS] проведена державним реєстратором - приватним нотаріусом КМНО Ковальчуком С.П. 03.10.2016 на підставі договору купівлі-продажу, за яким [PERSON] продав, а [PERSON] набула право власності на вказану квартиру. Однак, вироком Шевченківського районного суду міста Києва від 08.07.2019 у справі №761/40982/18 встановлено, що [PERSON] на підставі завідомо підроблених документів, а саме довідки (дублікату) з ЖБК «Родина» про повну сплату пайових внесків, довідки КМ БТІ та довідки про склад сім`ї, які начебто підтверджували його право приватної власності на квартиру [ADDRESS] , 03.10.2016 року [PERSON] відчужив на користь [PERSON] дану квартиру, уклавши із нею договір купівлі-продажу без відповідної правової підстави. Таким чином, реєстрація права власності на вищезазначену квартиру здійснена на підставі підроблених документів, з порушенням вимог ст. 22, 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26.10.2011 №1141. Зазначає, що судом було встановлено, що [PERSON] в дійсності ніколи не був власником квартири [ADDRESS] , вчинив злочин передбачений ч. 5 ст. 27, ч. 1 ст. 358, ч. 4 ст. 358 КК України (підроблення документів, печаток, штампів) та на підставі підроблених документів відчужив зазначену квартиру на користь [PERSON] , яка не набула право власності на нерухоме майно в установленому законом порядку. Крім того, [PERSON] та [PERSON] не були власниками квартири [ADDRESS] , а тому відповідачка [PERSON] незаконно розпорядилась цим майном шляхом передачі його в іпотеку [PERSON] .. Оскільки [PERSON] не належить на праві власності вказана квартира, а тому договір іпотеки, укладений з [PERSON] , підлягає визнанню недійсним. Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 17.04.2020 вищевказана позовна заява надійшла в провадження судді [PERSON]. Ухвалою суду від 26.06.2020 відкрито загальне позовне провадження у вказаній цивільній справі та призначено підготовче судове засідання ( [PERSON] ). Ухвалою суду від 15.07.2020 вказану позовну заяву залишено без розгляду ( [PERSON] ). Постановою Київського апеляційного суду від 17.11.2020 ухвалу Шевченківського районного суду м. Києва від 15.07.2020 скасовано, справу направлено до суду першої інстанції для продовження розгляду. Відповідно до протоколу передачі судової справи раніше визначеному складу суду від 09.12.2020 справу передано судді [PERSON] .. Ухвалою суду від 11.08.2021 зупинено провадження у вказаній справі. Відповідно до протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 11.07.2025 матеріали вказаної справи передані на розгляд судді Сіромашенко Н.В., у зв`язку із звільненням з посади судді [PERSON] , на підставі розпорядження № 01-08-2174 від 10.07.2025. Протокольною ухвалою суду від 18.09.2025 закрито підготовче засідання та призначено розгляд справи по суті. В судовому засіданні прокурор позов підтримав з підстав зазначених в ньому, просив задовольнити та ухвалити відповідне рішення, надав пояснення, аналогічні викладеним в позові. В судове засідання представник Київської міської ради не з`явився, в матеріалах справи наявне клопотання представника, в якому просить здійснювати розгляд справи за відсутністю представника Київської міської ради. В судове засідання відповідач-1 - [PERSON] , не з`явився, про розгляд справи повідомлявся належним чином, причину неявки до суду не повідомив. В судове засідання відповідачка-2 - [PERSON] , не з`явилася, про розгляд справи повідомлялась належним чином, в свої письмових поясненнях просила розгляд справи здійснювати за її відсутності. Заслухавши пояснення прокурора, дослідивши зібрані в матеріалах справи письмові докази, суд прийшов до наступного висновку. Судом установлено, що житловий будинок на [ADDRESS] належить до комунальної власності територіальної громади Шевченківського району міста Києва та перебуває у сфері управління Шевченківської районної в місті Києві державної адміністрації на підставі рішення Київської міської ради №284/5096 від 02.12.2010 та розпорядження виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) №1112 від 10.12.2010 року. У подальшому, розпорядженням Шевченківської районної в місті Києві державної адміністрації від 09.02.2011 № 80 «Про закріплення майна за Комунальним підприємством «Керуюча дирекція» буд. № 28 на вул. Дегтярівській (Пархоменко) був закріплений на праві господарського відання за КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Шевченківського району м. Києва». Судом встановлено та підтверджено матеріалами справи, що квартира [ADDRESS] розташована на першому поверсі п`ятиповерхового будинку, двокімнатна, загальною площею 43,1 кв.м., та згідно з ордером Міністерства оборони СРСР від 25.03.1965 № 166 надавалась [PERSON] , який 10.08.1989 був знятий з реєстраційного обліку, у зв`язку зі смертю. На підставі Витягу з рішення № 448 виконкому Шевченківської райради народних депутатів м. Києва від 14.08.1989 особовий рахунок на квартиру було переведено на [PERSON] , 1934 року народження, який був сином покійного [PERSON] , який з 03.08.1965 був зареєстрований у вищевказаній квартирі та труп якого було виявлено у вищевказаній квартирі у 2015 році. Відповідно до інформації Шевченківської районної в місті Києві державної адміністрації, Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу КМР (КМДА) та Комунального концерну «Центр комунального сервісу» квартира [ADDRESS] не приватизувалась. Рішенням Київської міської ради від 27.12.2001 № 208/1642 «Про формування комунального майна міста та районів» станом на 01.10.2001 проведено розмежування комунального майна між 10-ма новоутвореними районами міста Києва. Згідно вказаного рішення Київської міської ради житловий будинок [ADDRESS] належить до територіальної громади Шевченківського району міста Києва. Так, 03.10.2016 право власності на квартиру [ADDRESS] , яка складається з двох житлових кімнат, жтлою площею 28,60 кв.м., загальною площею 43,10 кв.м. зареєстровано за [PERSON] на підставі договору купівлі-продажу квартири від 03.10.2016, укладеного з [PERSON] (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1030542080000). 03.10.2016 між [PERSON] та [PERSON] був укладений договір купівлі-продажу квартири, посвідчений приватним нотаріусом КМНО Ковальчуком С.П. та зареєстрований у реєстрі за № 9243. Відповідно до умов цього договору [PERSON] (продавець) передав у власність, а [PERSON] (покупець) прийняла та оплатила квартиру [ADDRESS] . Згідно зі змістом цього договору власником спірної квартири є [PERSON] на підставі довідки (дублікат) з ЖБК «Родина» про повну сплату пайових внесків, довідки КМ БТІ та довідки про склад сім`ї. Вироком Шевченківського районного суду міста Києва від 08.07.2019 [PERSON] визнано винуватим у вчиненні кримінальних правопорушень, передбачених ч. 5 ст. 27, ч.1 ст. 358, ч. 4 ст. 358 КК України, та призначено покарання: за ч. 5 ст. 27, ч. 1 ст. 358 КК України у вигляді обмеження волі на строк 1 (один) рік; за ч. 4 ст. 358 КК України у вигляді обмеження волі на строк 1 (один) рік 3 (три) місяці. На підставі ч. 1 ст. 70 КК України, шляхом поглинення менш суворого покарання більш суворим, остаточно призначено покарання [PERSON] за вчинені злочини у виді обмеження волі на строк 1 (один) рік 3 (три) місяці. На підставі ст. 75 КК України, [PERSON] звільнено від відбування покарання з випробуванням строком на 1 (один) рік. Відповідно до ч. 1 ст. 76 КК України покладено на [PERSON] наступні обов`язки: періодично з`являтися для реєстрації до уповноваженого органу з питань пробації; повідомляти уповноважений орган з питань пробації про зміну місця проживання, роботи або навчання. Згідно ч.ч. 4, 5 ст. 82 ЦПК України обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом. Обставини, встановлені стосовно певної особи рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, проте можуть бути у загальному порядку спростовані особою, яка не брала участі у справі, в якій такі обставини були встановлені. Правова доктрина виокремлює наступні ознаки преюдиції: - зазначені обставини беруться до уваги, коли вони встановлені не лише рішенням суду окремої юрисдикції (наприклад, кримінальним судом), але й рішенням суду іншої ланки судової системи; - під рішенням можуть матися на увазі також проміжні та допоміжні акти, у випадку, якщо в них належним чином розглянуто спірне питання; - судове рішення повинно бути таким, що набрало законної сили; - сторонами у справі мають бути ті ж особи/особа, стосовно яких встановлено обставини, однак суб`єктний склад сторін у справі не обов`язково має бути повністю тотожним; - у разі скасування рішення, яке встановлює преюдицію, виникають підстави для перегляду за нововиявленими обставинами усіх тих рішень, які цю преюдицію використали. Отже, преюдиційні факти це факти, встановлені судовими рішеннями, що набрали законної сили і не підлягають доведенню в іншій справі (постанова Верховного Суду у справі № 234/16272/15-ц). Таким чином, встановлені вище обставини справи не потребують доведення. Вказаним вироком встановлено, що [PERSON] на підставі завідомо підроблених документів, а саме довідки (дублікат) з ЖБК «Родина» про повну сплату пайових внесків, довідки КМ БТІ та довідки про склад сім`ї, які підтверджували його право приватної власності на квартиру [ADDRESS] , відчужив дану квартиру на користь [PERSON] на підставі договору купівлі-продажу. З інформаційної довідки № 204107052 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 13.03.2020 вбачається, що 07.08.2019 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Василенком О.А. щодо квартири, розташованої за адресою: [ADDRESS] , було зареєстровано обтяження на підставі договору іпотеки, реєстраційний номер 6505 від 07.08.2019, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Василенком О.А. Іпотекодавцем за договором іпотеки є [PERSON] , а іпотекодержателем - [PERSON] .. Строк виконання основного зобов`язання: 01.10.2019, розмір основного зобов`язання становить 700 000,00 грн. Судом встановлено, що 07.08.2019 між [PERSON] та [PERSON] укладено Договір іпотеки (надалі - Договір) щодо квартири [ADDRESS] , який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Василенком О.А., зареєстрований в реєстрі за №6505. Відповідно до п.1.1. вказаного Договору цей Договір забезпечує виконання зобов`язання, що виникло у [PERSON] на підставі Договору позики, укладеного 07 серпня 2019 в простій письмовій формі між [PERSON] та [PERSON] , на суму 700 000,00 грн, до 01жовтня 2019 року, з будь-якими змінами та доповненнями, які можуть бути внесені в майбутньому до Основного договору. Згідно п.п. 1.2., п. 2.1. Договору предметом іпотеки є квартира [ADDRESS] , загальною площею 43,1 кв.м., житловою площею 28,6 кв.м. Квартира належить Іпотекодавцю на підставі Договору купівлі-продажу квартири, посвідченого Ковальчуком С.П., приватним нотаріусом КМНО, 03 жовтня 2016 року за реєстровим № 9243. Право власності зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 03 жовтня 2016 року, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1030542080000. Сторони оцінюють предмет іпотеки в розмірі 700 000,00 грн.. Надаючи оцінку встановленим обставинам, суд зазначає наступне. Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 ЦК України). За змістом ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Згідно зі ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені статті 203 ЦК України. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). У розумінні наведених положень законодавства оспорювати правочин у суді може одна із сторін правочину або інша заінтересована особа. За відсутності визначення поняття «заінтересована особа» такою особою є кожен, хто має конкретний майновий інтерес в оспорюваному договорі. Вимоги заінтересованої особи, яка в судовому порядку домагається визнання правочину недійсним, спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який саме вони, сторони, мали до вчинення правочину. Власний інтерес заінтересованої особи полягає в тому, щоб предмет правочину перебував у власності конкретної особи чи щоб сторона (сторони) правочину перебувала у певному правовому становищі, оскільки від цього залежить подальша можливість законної реалізації заінтересованою особою її прав (правова позиція, викладена у постанові Об`єднаної палати Верховного Суду у складі суддів Касаційного господарського суду від 16.10.2020 у справі 910/12787/17). Щодо підстав для визнання недійсними договору іпотеки від 07.08.2019, суд зазначає наступне. Відповідно до ч. 1 ст. 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. Згідно з приписами ст. 41 Конституції України та ст. 319 ЦК України право власності є непорушним і право розпоряджатися майном належить лише власникові майна. Отже, повнота панування власника над річчю означає можливість здійснення з цією річчю будь-яких дій. За приписами ч. 2 ст. 326 ЦК України від імені та в інтересах держави Україна право власності здійснюють відповідно органи державної влади. Передача майна в іпотеку є різновидом розпорядження власником своїм майном. Стаття 321 ЦК України, встановлює принципи непорушності права власності. Відповідно до цієї норми, право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Разом з тим, ст.ст.1, 3 Закону України «Про приватизацію державного майна» (в редакції, що діяла на момент реєстрації права власності на спірний об`єкт нерухомості) (далі - Закон) передбачають, що приватизація державного майна (далі - приватизація) - це відчуження майна, що перебуває у державній власності, і майна, що належить Автономній Республіці Крим, на користь фізичних та юридичних осіб, які можуть бути покупцями відповідно до цього Закону, з метою підвищення соціально-економічної ефективності виробництва та залучення коштів на структурну перебудову економіки України. ЗаконодавствоУкраїни про приватизацію складається з цього Закону, інших законів України з питань приватизації. За приписами ч. 4 ст. 3 цього Закону відчуження майна, що є у комунальній власності, регулюється положеннями цього Закону, інших законів з питань приватизації і здійснюється органами місцевого самоврядування. Згідно з вимогами ч. 2 ст. 1 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» (в редакції, що діяла на момент реєстрації права власності на спірне майно) відповідно до цього Закону можуть приватизуватися підприємства, якщо вони відповідають вимогам ч. 1 ст. 2 цього Закону. Відповідно до ч. 1 ст. 2 вказаного Закону об`єктом малої приватизації, зокрема, є окреме індивідуально визначене майно. Частиною 1 Державної програми приватизації на 2000-2002 роки визначено основні цілі, пріоритети, завдання та способи приватизації державного майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим, та відчуження комунального майна, групи об`єктів, які підлягають приватизації, орієнтовані завдання щодо обсягів приватизації державного майна та надходження коштів від приватизації до Державного бюджету України та відповідні заходи щодо виконання цієї Програми. З урахуванням цього, суд приходить висновку, що відчуження комунального майна повинно було відбуватися в рамках приватизаційної процедури у порядку, визначеному вказаними законодавчими актами та у спосіб, передбачений Державною програмою приватизації. Разом з цим, як встановлено судом, відчуження спірного нерухомого майна здійснено поза приватизаційною процедурою, і взагалі - без прийняття відповідного рішення Київрадою, а отже волевиявлення дійсного власника майна, а саме територіальної громади на його відчуження відсутнє, а тому квартира [ADDRESS] була відчужена особою, яка не мала права на це, без відома та згоди дійсного власника майна. За статтею 1 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» представницьким органом місцевого самоврядування є відповідна місцева рада, яка відповідно до закону наділяється правом представляти інтереси територіальної громади і приймати від її імені рішення. Відповідно до ч. 5 ст. 16 цього Закону від імені та в інтересах територіальних громад права суб`єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради. Відповідно до ст. 60 вказаного Закону територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах належить право комунальної власності на рухоме і нерухоме майно. Органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об`єктами права комунальної власності. Право комунальної власності територіальної громади захищається законом на рівних умовах з правами власності інших суб`єктів. Об`єкти права комунальної власності не можуть бути вилучені у територіальних громад і передані іншим суб`єктам права власності без згоди безпосередньо територіальної громади або відповідного рішення ради чи уповноваженого нею органу, за винятком випадків, передбачених законом. Враховуючи, що спірна квартира є комунальною власністю, і розташована на території міста Києва, правомочності щодо володіння, користування та розпорядження ними можуть здійснюватися від імені та в інтересах територіальних громади столиці Київською міською радою. Таким чином, спірне нерухоме майно могло бути відчужене виключно у разі наявності волевиявлення відповідної територіальної громади, оформленого у вигляді рішення, яке відповідає вимогам законодавства. Разом з цим, доказів наявності відповідного волевиявлення власника щодо відчуження нерухомого майна матеріали справи не містять, а тому суд приходить висновку, що Київрада рішень про відчуження спірних приміщень не приймала, а отже відчуження цих приміщень відбулось поза волею дійсного власника, що є підставою для їх витребування відповідно до п.3 ч.1 ст. 388 ЦК України. Суд вважає, що [PERSON] набула право власності на квартиру [ADDRESS] на підставі нікчемного в силу ч.2 ст.228 ЦК України договору купівлі-продажу квартири, який був вчинений з порушенням публічного порядку, а тому не мала права передавати її [PERSON] у іпотеку. Згідно з абз. 2 ст. 1 Закону України «Про іпотеку», іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом. Частиною першою статті п`ятої вищевказаного Закону передбачено, що предметом іпотеки можуть бути один або декілька об`єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація. Водночас, відповідно до ч.ч.2, 3 ст. 583 ЦК України заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, а також особа, якій власник речі або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави. Застава права на чужу річ здійснюється за згодою власника цієї речі, якщо для відчуження цього права відповідно до договору або закону потрібна згода власника. Відповідно до ст. 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. Відповідно до ч. 1 ст. 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Отже, оскільки передача обтяження майна є видом розпорядження, то лише власником майна воно могло бути передано в іпотеку. При цьому, положеннями ч. 1 ст. 215 ЦК України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Згідно ч. 3 ст. 215 ЦК України, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).Таким чином, якщо предмет іпотеки було передано в обтяження іпотекодержателю за договором іпотеки особою, у якої були відсутні повноваження щодо вчинення вказаних дій, то оспорюваний договір суперечить вимогам закону, що в розумінні ст. ст. 203, 215 ЦК України є підставою для визнання його недійсним. Враховуючи викладене, договір іпотеки від 07.08.2019 порушує права дійсного власника майна, яке є предметом іпотеки, територіальної громади міста Києва в особі Київської міської ради та підлягає визнанню недійсним на підставі ч. 1 ст. 203, ст. 215 ЦК України, як такий, що суперечить вимогам ст.ст. 316, 317, 319 ЦК України, ч. 1 ст. 5 Закону України «Про іпотеку» та на підставі ч. 1 ст. 203, ст. 215 ЦК України підлягає визнанню недійсним, та є таким, що суперечать вимогам ч. 1 ст. 5 Закону України «Про іпотеку». Відповідно до ч. 1 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно до розміру задоволених позовних вимог. Понесення позивачем судових витрат підтверджується платіжним дорученням №403 від 02.04.2020 про сплату судового збору у сумі 2102 грн, який відповідно до ст. 141 ЦПК України підлягає стягненню з відповідачів на користь позивача.

Outcome: approved