Jurisdiction: civil
Date: 2025-10-28 00:00:00

Керівник Кам`янської окружної прокуратури Дніпропетровської області Сергій Кузьменко в інтересах держави в особі Кам`янської міської ради звернувся до суду із позовом до [PERSON] про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом знесення об`єктів самочинного будівництва та припинення володіння нерухомим майном. В обґрунтування позовної заяви зазначив, що у [ADDRESS] , розташований самочинно збудований комплекс нежитлових будівель та споруд, загальною площею 196,5 кв.м. Так, відповідно до матеріалів інвентаризаційної справи в ОКП «ДБТІ» встановлено, що в планах поверхів комплексу нежитлових будівель та споруд наявна відмітка від 29.05.2018 щодо їх самочинного будівництва. Згідно з інформацією Управління державного архітектурно-будівельного контролю Кам`янської міської ради від 14.03.2023 за №01вих-06/52 в реєстрі будівельної діяльності в розділі Реєстр дозвільних документів відсутня інформація щодо реєстрації дозвільних документів на виконання підготовчих та/або будівельних робіт, введення в експлуатацію закінчених будівництвом комплексу нежитлових будівель та споруд. Крім того, за інформацією Управління містобудування та архітектури Кам`янської міської ради від 16.03.2023 за №2н/81 за даними інформаційної бази містобудівного кадастру за період з 26.08.2009 по теперішній час надання (присвоєння, зміна) адреси: [ADDRESS] не здійснювалось. Відповідно до інформації Державної інспекції архітектури та містобудування України (ДІАМ) від 21.06.2023 за № 5939/05/13-23 в Реєстрі будівельної діяльності відомостей щодо реєстрації/видачі документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт та що засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, не виявлено. Так, [PERSON] грубо уникаючи установлений чинним законодавством порядок набуття у користування земельною ділянкою комунальної власності, отримання дозволу на будівництво, прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкту, самочинно збудував вказані об`єкти торгівлі та набув право власності на них, на підставі незаконного заочного рішення Баглійського районного суду м. Дніпродзержинська від 11.07.2018 у справі № 207/133/18 та у подальшому відчужив вказане майно, з огляду на, що на теперішній час в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно наявні актуальні записи на самочинно збудовану багатофункціональну будівлю за [PERSON] . Так, вищевказаним незаконним заочним рішенням суду за [PERSON] визнано право власності на об`єкт нерухомості комплекс нежитлових будівель та споруд, загальною площею 196,5 м. кв., який складається з наступного: А-1 багатофункціональна будівля, багатофункціональна багатофункціональна будівля, будівля, загальною загальною загальною площею 27,8 м. кв., Б-1 площею 26,9 м. кв., В-1 площею 27,0 м. кв., Г-1 багатофункціональна будівля, загальною площею 114,8 м. кв., Д-1 навіс, №1 огорожа, І тротуар та знаходиться за адресою [ADDRESS] . На підставі зазначеного заочного рішення суду у справі № 207/133/18, 18.09.2018 державним реєстратором зареєстровано право власності на комплекс нежитлових будівель та споруд за [PERSON] . Постановою Дніпровського апеляційного суду від 30.06.2020 року, апеляційну скаргу Прокуратури Дніпропетровської області було задоволено та заочне рішення Баглійського районного суду м. Дніпродзержинська від 11.07.2018 скасовано. Таким чином, рішення суду, на підставі якого за [PERSON] здійснено реєстрацію права власності на комплексу нежитлових будівель та споруд, скасовано. Згідно зі схемою зонування території міста Кам`янське, самочинна забудова нежитлових будівель та споруд, здійсненна відповідачем, відбулася в рекреаційній зоні природних ландшафтів, а не в зоні торгівлі. Водночас, не дивлячись на самочинне будівництво, та не відповідність схеми зонування міста, Кам`янською міською радою на поза конкурсній основі, укладено з [PERSON] договір оренди під розміщення самочинно збудованої багатофункціональної будівлі. Таким чином самочинне будівництво об`єктів нерухомого майна відбулося за відсутності права користування земельною ділянкою, отримання та затвердження у встановленому законодавством порядку проектної документації на будівництво, прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкту. Просить позов задовольнити. В судовому засіданні прокурор Кам`янської окружної прокуратури Дніпропетровської області позовні вимоги підтримав у повному обсязі, просив їх задовольнити. Представник Кам`янської міської ради просила вирішити питання на розсуд суду. Представник відповідача заперечувала проти задоволення позову з підстав, викладених у запереченнях на позов, просила відмовити в його задоволенні. Вислухавши пояснення сторін, дослідивши наявні в матеріалах справи письмові докази, суд прийшов до висновку, що позовні вимоги підлягають задоволенню за наступних підстав. Судом встановлено, що у [ADDRESS] , розташований самочинно збудований комплекс нежитлових будівель та споруд, загальною площею 196,5 кв.м. Відповідно до матеріалів інвентаризаційної справи в ОКП «ДБТІ» встановлено, що в планах поверхів комплексу нежитлових будівель та споруд наявна відмітка від 29.05.2018 щодо їх самочинного будівництва. Згідно з інформацією Управління державного архітектурно-будівельного контролю Кам`янської міської ради від 14.03.2023 за №01вих-06/52 в реєстрі будівельної діяльності в розділі Реєстр дозвільних документів відсутня інформація щодо реєстрації дозвільних документів на виконання підготовчих та/або будівельних робіт, введення в експлуатацію закінчених будівництвом комплексу нежитлових будівель та споруд. Крім того, за інформацією Управління містобудування та архітектури Кам`янської міської ради від 16.03.2023 за №2н/81 за даними інформаційної бази містобудівного кадастру за період з 26.08.2009 по теперішній час надання (присвоєння, зміна) адреси: [ADDRESS] Управлінням не здійснювалось. Відповідно до інформації Державної інспекції архітектури та містобудування України (ДІАМ) від 21.06.2023 за № 5939/05/13-23 в Реєстрі будівельної діяльності відомостей щодо реєстрації/видачі документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт та що засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, не виявлено. [PERSON] , самочинно збудував вказані об`єкти торгівлі та набув право власності на них, на підставі заочного рішення Баглійського районного суду м. Дніпродзержинська від 11.07.2018 у справі № 207/133/18 та у подальшому відчужив вказане майно, з огляду на те, що на теперішній час в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно наявні актуальні записи на самочинно збудовану багатофункціональну будівлю за [PERSON] . Так, вищевказаним заочним рішенням суду за [PERSON] визнано право власності на об`єкт нерухомості комплекс нежитлових будівель та споруд, загальною площею 196,5 м. кв., який складається з наступного: А-1 багатофункціональна будівля, багатофункціональна багатофункціональна будівля, будівля, загальною загальною загальною площею 27,8 м. кв., Б-1 площею 26,9 м. кв., В-1 площею 27,0 м. кв., Г-1 багатофункціональна будівля, загальною площею 114,8 м. кв., Д-1 навіс, №1 огорожа, І тротуар та знаходиться за адресою [ADDRESS] . На підставі зазначеного заочного рішення суду у справі № 207/133/18, 18.09.2018 державним реєстратором зареєстровано право власності на комплекс нежитлових будівель та споруд за [PERSON] . Згідно Постанови Дніпровського апеляційного суду від 30.06.2020 року, апеляційну скаргу Прокуратури Дніпропетровської області було задоволено та заочне рішення Баглійського районного суду м. Дніпродзержинська від 11.07.2018 року по справі №207/133/18, було скасовано. Таким чином, рішення суду, на підставі якого за [PERSON] здійснено реєстрацію права власності на комплексу нежитлових будівель та споруд, скасовано. Відповідно до ч.1 ст. 375 ЦК України, виключно власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам. Згідно з ч.ч. 1, 2 ст. 376 ЦК України, житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Згідно зі схемою зонування території міста Кам`янське, самочинна забудова нежитлових будівель та споруд, здійсненна відповідачем, відбулася в рекреаційній зоні природних ландшафтів, а не в зоні торгівлі. Водночас, не дивлячись на самочинне будівництво, та не відповідність схеми зонування міста, Кам`янською міською радою на поза конкурсній основі, укладено з [PERSON] договір оренди під розміщення самочинно збудованої багатофункціональної будівлі. Таким чином самочинне будівництво об`єктів нерухомого майна відбулося за відсутності права користування земельною ділянкою, отримання та затвердження у встановленому законодавством порядку проектної документації на будівництво, прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкту. Відповідно до абз.1 ч.1 ч.2 ст. 116 Земельного кодексу України, громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим кодексом, або за результатами аукціону. Набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування. Відповідно до ч.1 ст. 122 Земельного кодексу України, сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб. Відповідно до ч.2 ст. 127 Земельного кодексу України (у редакції, чинній на час укладання договору оренди земельної ділянки), продаж земельних ділянок державної та комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) на конкурентних засадах у формі аукціону здійснюється у випадках та порядку, встановлених главою 21 цього кодексу. Відповідно до ч.1 ст. 134 Земельного кодексу України, земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них (оренда, суперфіцій, емфітевзис), у тому числі з розташованими на них об`єктами нерухомого майна державної або комунальної власності, підлягають продажу окремими лотами на конкурентних засадах (земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті. Абзац другий частини другої статті 134 ЗК України у зазначеній редакції передбачав виняток із загальних вимог до конкурентного продажу земельних ділянок: не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб. Згідно із ст.ст. 4, 10, 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити Цивільного кодексу України, іншим законам України, які приймаються відповідно до Конституції України та Цивільного кодексу України, міжнародним договорам, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України, актам Президента України, постановам Кабінету Міністрів України, актам інших органів державної влади України, органів влади Автономної Республіки Крим у випадках і в межах, встановлених Конституцією України та законом, а також моральним засадам суспільства. Зміст правочину не повинен суперечити положенням також інших, крім актів цивільного законодавства, нормативно-правових актів, прийнятих відповідно до Конституції України (статті 1, 8 Конституції України). За змістом наведеного припису, якщо на розміщений на земельній ділянці об`єкт особа не має права власності, то підстави для застосування неконкурентних засад оренди цих ділянок відсутні безвідносно до того, чи є цей об`єкт об`єктом незавершеного будівництва, чи завершеним об`єктом нерухомого майна, зданим в експлуатацію у встановленому законом порядку. Споруджений на земельній ділянці об`єкт є самочинним будівництвом з огляду на те, що він споруджений на земельній ділянці, що на час будівництва не була відведена для цієї мети. Отже, [PERSON] не мав жодної юридичної підстави для користування земельною ділянкою. Не допускається набуття права власності на споруджені об`єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або такого іншого речового права на земельну ділянку, що передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на відповідній ділянці. Виходячи з принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди право власності на об`єкт нерухомого майна набуває той, хто має речове право на земельну ділянку (постанова Великої Палати Верховного Суду від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18 (пункти 92-94)). Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону (стаття 14 Конституції України). Земля є унікальним обмеженим природним та базисним ресурсом, на якому будується добробут суспільства. Отже, розподіл землі є особливо чутливим до принципів справедливості, розумності і добросовісності, які є одними із фундаментальних засад цивільного законодавства (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України). Державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним із юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для підтвердження права власності, а самостійного значення для виникнення права власності не має. Така реєстрація визначає лише момент, з якого держава визнає та підтверджує право власності за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення такого права. Зміст приписів статті 376 ЦК України засвідчує неможливість застосування інших, ніж ті, що встановлені цією статтею, способів легітимізації (узаконення) самочинного будівництва та набуття права власності на такі об`єкти. Реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, яка його здійснила, не змінює правовий режим такого будівництва як самочинного (постанови Великої Палати Верховного Суду від 07.04.2020 року у справі № 916/2791/13 (пункти 6.31-6.33) та від 23.06.2020 у справі № 680/214/16-ц) (пункти 53 56). Отже, за встановлених обставин державна реєстрація права власності на комплекс нежитлових будівель та споруд не означає виникнення у недобросовісного відповідача права власності на цей об`єкт і припинення правового режиму відповідного майна як самочинного будівництва. Вказане унеможливлювало набуття [PERSON] земельної ділянки під цим об`єктом у неконкурентний спосіб на підставі абзацу другого частини другої статті 134 ЗК України. У такому випадку треба застосовувати загальні правила статті 135 ЗК України про проведення земельних торгів у формі аукціону, за результатом яких укладати відповідний договір. Проте торгів із оренди земельних ділянок не було. Відповідач [PERSON] , діяв недобросовісно, достовірно знаючи про відсутність законних підстав для початку будівництва на цій ділянці, отримав її у користування на неконкурентних засадах. Того, що відповідач [PERSON] не набув право власності на самочинно збудовані об`єкти, достатньо для висновку про те, що абзац другий частини другої статті 134 ЗК України був незастосовний для оренди земельних ділянок. Правочин вважається таким, що порушує публічний порядок, якщо він був спрямований на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина, знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним. Правочин, який порушує публічний порядок, є нікчемним ч.ч. 1, 2 ст. 228 ЦК України. Оскільки спірний договір оренди земельної ділянки за відсутності для цього підстави, визначеної в абзаці другому частини другої статті 134 ЗК України, укладений без дотримання конкурентних засад, тобто спрямований на незаконне заволодіння земельними ділянками комунальної власності, такі договори згідно з частинами першою та другою статті 228 ЦК України є нікчемним (аналогічні за змістом висновки щодо нікчемності договору через порушення конкурентного порядку її набуття у постановах Великої Палати Верховного Суду від 20.07.2022 у справі № 923/196/20 та від 29.09.2020 у справі № 688/2908/16-ц). Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається (абзац перший частини другої статті 215 ЦК України). Отже, якщо недійсність певного правочину встановлена законом, вимога про визнання його недійсним за загальним правилом не є належним способом захисту права чи інтересу позивача. За наявності спору щодо правових наслідків недійсного правочину, одна зі сторін якого чи інша заінтересована особа вважає його нікчемним, суд перевіряє відповідні доводи та у мотивувальній частині судового рішення, застосувавши положення норм матеріального права, підтверджує чи спростовує обставину нікчемності правочину (постанови Великої Палати Верховного Суду від 20.07.2022 у справі № 923/196/20 (пункти 36-60), від 10.04.2019 у справі № 463/5896/14-ц (пункт 72), від 04.06.2019 у справі № 916/3156/17 (пункт 95)). Отже, у разі, коли сторона правочину вважає його нікчемним, вона за загальним правилом може звернутися до суду не з вимогою про визнання нікчемного правочину недійсним, а за застосуванням наслідків виконання недійсного правочину (наприклад, з вимогою про повернення одержаного на виконання такого правочину), обґрунтовуючи вимоги його нікчемністю. Рішенням Кам`янської міської ради від 26.07.2019 № 1496-34/VIІ надано [PERSON] земельну ділянку з кадастровим номером 1210400000:04:014:0229 площею 0,0270 га та укладено договір оренди № 14881, строком до 31.07.2029 року. 21.08.2019 року між Кам`янською міською радою та [PERSON] укладено договір оренди земельної ділянки № 14881, зареєстрований на підставі рішення державного реєстратора Департаменту комунальної власності, земельних відносин та реєстрації речових прав на нерухоме майно Кам`янської міської ради Сітало Є.В. №48452103 від 30.08.2019 (номер запису про право 33015359). Оскільки спірний договір оренди земельної ділянки за відсутності для цього підстави, визначеної в абзаці другому частини другої статті 134 ЗК України, укладений без дотримання конкурентних засад, тобто спрямований на незаконне заволодіння земельною ділянкою комунальної власності, такий договір згідно з частинами першою та другою статті 228 ЦК України є нікчемним. Згідно зі ст. 89 ЦПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Враховуючи вищевикладене, суд вважає необхідним позовну заяву задовольнити. При розподілі судових витрат суд враховує, що позов задоволено, тому судові витрати підлягають стягненню з відповідача. На підставі викладеного,

Outcome: approved