Jurisdiction: civil
Date: 2025-10-20 00:00:00

Позивач [PERSON] 27.02.2025 року звернувся до суду з позовом до відповідачів [PERSON] , [PERSON] , 3-тя особа: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Гамаль І.М. про визнання договору купівлі-продажу квартири недійсним (т.1, а.с.2). Протоколом передачі судової справи раніше визначеному складу суду від 28.02.2025 року вказані матеріали позовної заяви були розподілені судді Колеснику О.М. (т.1, а.с.164). Ухвалою судді Дарницького районного суду м. Києва Колесника О.М. від 3.03.2025 року було відкрито провадження у даній справі в порядку загального позовного провадження і призначено в підготовче судове засідання (т.1, а.с.167-168). Ухвалою Дарницького районного суду м. Києва від 30.07.2025 року було закрито підготовче провадження у даній справі і призначено розгляд справи по суті (т.2, а.с.205-206). В судовому засіданні представники позивача [PERSON] [PERSON] та [PERSON] позовні вимоги підтримали, просили їх задовольнити, надавши суду пояснення аналогічні змісту позову, а саме: позивач [PERSON] був власником квартири [ADDRESS] на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом від 8.05.2018 року. 24.11.2024 року між [PERSON] та [PERSON] був укладений договір позики, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Легкобитом С.О. і зареєстрований у реєстрі за №3358. За умовами договору позики [PERSON] позичила [PERSON] 1 320 089 грн. 60 коп., що еквівалентно 48 640 доларів США. Дана сума повинна була повернута позикодавцю 24.11.2022 року. Фактично в руки позивач отримав 36 000 доларів США, а решта позики пішла на оформлення нотаріально посвідчених угод (договору позики та договору іпотеки) та оплату послуг компанії „UniGroup" (заставне кредитування), яка і знайшла позивачу позикодавця [PERSON] . В забезпечення позики між [PERSON] та [PERSON] було укладено 24.11.2024 року договір іпотеки, який також був посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Легкобитом С.О. і зареєстрований у реєстрі за №3359. Однак у зв`язку з повномасштабним вторгненням рф на територію України і запровадженням воєнного стану позивач не зміг вчасно виконати умови договору позики, тому звернувся до [PERSON] , з якою 24.10.2022 року уклали договір про внесення змін до договору позики від 24.11.2021 року, де в п.1 зазначено, що позивачу було передано в позику позикодавцем 4 106 489 грн., що еквівалентно 101 898 доларів США, змінено строк повернення позики - до 24.02.2028 року. Також було внесено зміни до договору іпотеки. Фактично за договором про внесення змін до договору позики збільшення суми позики не відбулось і вказана в ньому збільшена сума позивачу не передавалась. 15.12.2024 року [PERSON] отримав лист від приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Гамаль І.М. за особистим підписом нотаріуса про вимогу дострокового повернення всієї позики в порядку ст.35 Закону України „Про іпотеку". З метою недопущення продажу квартири позивача [PERSON] [PERSON] звернувся 19.12.2024 року до Дарницького районного суду м. Києва з заявою про забезпечення позову до подачі позовної заяви. 23.12.2024 року ухвалою Дарницького районного суду м. Києва у справі №753/25108/24 було заборонено [PERSON] , її представникам, органам та суб`єктам, які здійснюють державну реєстрації речових прав на нерухоме майно до вступу рішення в законну силу по цивільній справі за позовом [PERSON] до [PERSON] , 3-ті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Легкобит С.О., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Гришаєва І.В. про визнання недійсними договорів позики, іпотеки, про внесення змін до договору позики, про внесення змін до договору іпотеки, вчиняти будь-які дії пов`язані з реєстрацією права власності за іншими особами на квартиру [ADDRESS] , яка належить на праві власності [PERSON] . 24.12.2024 року [PERSON] в приміщенні суду отримав ухвалу про забезпечення позову від 23.12.2024 року, однак через масовану хакерську атаку на реєстри Міністерства юстиції України, яка сталась 19.12.2024 року, всі реєстри не працювали, що унеможливлювало внесення відомостей у реєстр в частині заборон на вчинення реєстраційних дій відносно його квартири. 31.12.2024 року в 10-денний термін [PERSON] подав до суду позовну заяву про визнання договорів позики та іпотеки, а також змін до них недійсними, яка на даний час перебуває в процесі розгляду. Крім того, [PERSON] 28.12.2024 року направив на адресу приватного нотаріуса Гамаль І.М. та [PERSON] листи, в яких зазначив, що вимога про оплату 87 310 доларів США не відповідає дійсному розміру боргу і просив погодити остаточну суму боргу в розмірі 52 000 доларів США та надати згоду на продаж спірного майна. Після винесення Дарницьким районним судом м. Києва у справі №753/25108/24 ухвали про забезпечення позову з 9.01.2025 року позивач почав вести перемовини з представником [PERSON] [PERSON] . На оголошення позивача про продаж його квартири відгукнулась [PERSON] , яка мала намір придбати квартиру [PERSON] за 100 000 доларів США, і була повідомлена про перебування квартири в іпотеці. 9.01.2025 року позивач зустрівся з представником заставодержателя [PERSON] , де останній повідомив, що [PERSON] готова надати згоду на продаж квартири, якщо вона отримає від продажу 53 000 доларів США. 23.01.2025 року [PERSON] та [PERSON] узгодили всі деталі продажу спірної квартири і запланували дату підписання договору на 31.01.2025 року. Однак 29.01.2025 року [PERSON] повідомив телефоном рієлтора [PERSON] про продаж [PERSON] квартири в порядку ст.38 Закону України „Про іпотеку", при цьому відповідач достаменно знала про існування ухвали суду про забезпечення позову. На той час позивач 23.01.2025 року звернувся до державних органів про реєстраціцю ухвали суду про забезпечення позову, однак прийом йому було призначено тільки на 5.02.2025 року. Дізнавшись про продаж квартири, [PERSON] 30.01.2025 року звернувся до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Легкого В.В., який в той же день зареєстрував у державному реєстрі вказану ухвалу. Здійснюючи продаж квартири позивача, [PERSON] порушила умови реалізації іпотечного майна, передбачені ст.38 Закону України „Про іпотеку", а саме: не дотрималась належного повідомлення іпотекодавця про усунення порушень не виконання умов договору в порядку ст.35 Закону України „Про іпотеку". [PERSON] повинна була через приватного нотаріуса Гамаль І.М. направити позивачу саме свою письмову вимогу про сплату заборгованості за договором позики. Однак 15.12.2024 року [PERSON] отримав таку вимогу за підписом самої приватного нотаріуса Гамаль І.М., а не [PERSON] , при цьому [PERSON] у своїй вимозі зазначила суму заборгованості в розмірі 3 649 738 грн. 50 коп., а вартість квартири за даними оцінки ТОВ „Центр оцінки захід" складає 3 229 000 грн., що свідчить про заниження вартості спірної квартири на 900 000 грн., що є порушенням нотаріусом ст.84 Закону України „Про нотаріат". При цьому згідно методичних рекомендацій Нотаріальна палата України надала роз`яснення щодо особливостей передачі нотаріусами заяв від фізичних та юридичних осіб, де зазначено, що функція нотаріуса передати примірник заяви фізичної особи із супровідним листом нотаріуса, а не підписувати її від імені фізичної особи кредитора. Крім того, документ за підписом [PERSON] має назву повідомлення - вимога, в той час як умовами п.6.2 договору іпотеки визначається назва документу, який надсилається іпотекодавцю, повідомлення про застосування застереження про задоволення вимог іпотекодержателя. Таким чином, за відсутності направленої вимоги від [PERSON] остання не набула права на продаж спірної квартири. Також обізнаність [PERSON] про наявність ухвали суду про забезпечення позову на час укладення оскаржуваного договору купівлі-продажу є підставою для визнання його судом недійсним. Крім того, позивач був не згоден з розміром заборгованості за договором позики, що було покладено ним до змісту цивільного позову, тому відсутність безспірності вимог іпотекодержателя унеможливлювала укладення оскаржуваного договору. Всі вказані обставини є підставами для визнання договору купівлі-продажу спірної квартири позивача від 28.01.2025 року недійсним. Представник відповідача [PERSON] [PERSON] в судовому засіданні позов не визнав, пояснивши, що [PERSON] звернулась особисто до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Гамаль І.М. з заявою про передачу відповідного повідомлення позивачу відповідно до ст.35 Закону України „Про іпотеку". Після чого приватним нотаріусом було надіслано [PERSON] відповідне повідомлення, що було ним отримано 15.12.2024 року в порядку ст.35 Закону України „Про іпотеку". В судовій практиці та діючому законодавстві України немає прямої заборони чи вимоги, щоб вимога за ст.35 Закону України „Про іпотеку" була обов`язково підписана власноруч кредитором (іпотекодержателем). Важливим є те, щоб така вимога походила від самого кредитора, тобто дійсно відображала його волевиявлення на дострокове повернення заборгованості чи усунення порушень. Нотаріус, діючи за зверненням та в інтересах кредитора, має право офіційно надіслати відповідну вимогу (повідомлення) в порядку ст.84 Закону України „Про нотаріат" і при цьому фізичний підпис на вимозі про усунення порушень може бути поставлений саме нотаріусом, оскільки він фактично виступає уповноваженою (довіреною) особою для передання документа та підтвердження його змісту. Повідомлення, яке іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю, виконує інформаційну, превентивну функцію та покликане донести чіткій намір звернути стягнення на предмет іпотеки позасудовим шляхом, окреслити причини звернення стягнення на предмет іпотеки, установити строк для добровільного усунення порушення. Тобто, норма ст.35 Закону України „Про іпотеку" спрямована на забезпечення фактичного повідомлення боржника, аби надати йому можливість усунути порушення і цим запобігти зверненню стягнення на майно боржника, а з матеріалів справи вбачається, що жодних порушень щодо процедури направлення вимоги про усунення порушення у виконанні основного зобов`язання не допущено. Щодо наявності обтяжень на квартиру: на момент продажу спірної квартири в порядку ст.38 Закону України „Про іпотеку" були відсутні будь-які обтяження на квартиру та заборони на її відчуження, зареєстровані у встановленому законом порядку. Посилання позивача на ухвалу Дарницького районного суду м. Києва від 23.12.2024 року не впливають на продаж спірної квартири, оскільки вона не була зареєстрована у державному реєстрі обтяжень та заборон. Верховний Суд неодноразово у своїх постановах зазначав, що відсутність у державному рестрі будь-яких заборон чи арештів є підставою для укладення угод і їх реєстрації у державному реєстрі. Крім того, позивач невірно обрав спосіб захисту свого цивільного права, оскільки неналежне повідомлення іпотекодавців про намір укласти договори купівлі-продажу предмета іпотеки не є підставою для задоволення позову про визнання вже укладених договорів купівлі-продажу недійсними, так як правовим наслідком невиконання передбаченого ст.38 Закону України „Про іпотеку" обов`язку іпотекодержателя повідомити іпотекодавців про намір відчужувати предмет іпотеки визначено відшкодування іпотекодержателем збитків. Також позосудове звернення стягнення згідно ст.38 Закону України „Про іпотеку" не вимагає встановлення окремого факту безспірності заборгованості, а передбачає чіткій перелік документів і дотримання визначеної процедури реєстрації, що забезпечує належну реалізацію прав кредитора. В судові засідання відповідач [PERSON] та/або його представник(и) жодного разу не з`явився (лись), про розгляд справи відповідач неодноразово був повідомлений судом належним чином за адресою його реєстрації (т.1, а.с.165), з заявами до суду про неможливість розгляду справи у його відсутність відповідач не звертався. 3-тя особа приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Гамаль І.М. в судові засідання не з`явилась, про розгляд справи була повідомлена судом належним чином, але у направленому запереченні до суду просила розглянути справу у її відсутність та відмовити у задоволенні позову як безпідставному, необгрунтованому, що не базується на нормах діючого законодавства України (т.1, а.с.183-185). Заслухавши учасників справи, свідків, дослідивши матеріали цивільної справи, прослухавши аудіозапис, наданий позивачем, суд вважає, що позовні вимоги не підлягають задоволенню з наступних підстав. Згідно ст.41 Конституції України, ч.1, ст.321 ЦК України, ст.1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, до якої Україна приєдналась в 1997 році відповідно до Закону України від 17.07.1997 року №475-ВР „Про ратифікацію Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року, Першого протоколу та протоколів №2; 4; 7; 11 Конвенції" право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Суд в межах заявлених позовних вимог та наданих сторонами доказів по справі встановив наступні обставини та правовідносини. Як встановлено судом, позивач [PERSON] , [INFO] , (реєстраційний номер облікової картки платника податків [NUMBER] ) отримав на праві власності квартиру [ADDRESS] на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом, посвідченого 8.05.2018 року державним нотаріусом Сьомої київської державної нотаріальної контори Конончук Т.В. і зареєстрованого у реєстрі за №2-668 (т.1, а.с.33). В даній квартирі позивач [PERSON] був зареєстрований з 18.05.2001 року по 31.01.2025 року (т.1, а.с.96). Вказані обставини не заперечувались в судовому засіданні, не були спростовані будь-якими доказами учасників справі, визнані ними, тому не підлягають доказуванню в порядку ч.1, ст.82 ЦПК України при розгляді даної справи. Як зазначає ч.1 та ч.3, ст.626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору. Відповідно до ч.1, ст.638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. За змістом ч.1, ст.1046 ЦК України за договором позики одна сторона (позикодавець) передає у власність другій стороні (позичальникові) грошові кошти або інші речі, визначені родовими ознаками, а позичальник зобов`язується повернути позикодавцеві таку ж суму грошових коштів (суму позики) або таку ж кількість речей того ж роду та такої ж якості. Як регламентує ч.1, ст.1047 ЦК України договір позики укладається у письмовій формі, якщо його сума не менш як у десять разів перевищує встановлений законом розмір неоподатковуваного мінімуму доходів громадян, а у випадках, коли позикодавцем є юридична особа, - незалежно від суми. За приписами ч.1, ст.1049 ЦК України позичальник зобов`язаний повернути позикодавцеві позику (грошові кошти у такій самій сумі або речі, визначені родовими ознаками, у такій самій кількості, такого самого роду та такої самої якості, що були передані йому позикодавцем) у строк та в порядку, що встановлені договором. 24.11.2021 року між позикодавцем [PERSON] та позичальником [PERSON] був укладений договір позики, який був посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Легкобитом С.О. і зареєстрований у реєстрі за №3358 (т.1, а.с.34-37). За змістом п.1 даного договору позикодавець передала, а позичальник прийняв у власність грошові кошти в сумі 1 320 089 грн. 60 коп., що еквівалентно сумі 48 640 доларів США за курсом продажу доларів США в АТ КБ „ПРИВАТБАНК" на день укладення цього договору. Передачу вказаних грошових коштів було здійснено до підписання цього договору. Цим же пунктом позичальник зазначив, що своїм підписом під цим договором він підтверджує факт отримання від позикодавця грошових коштів в сумі 1 320 089 грн. 60 коп. Як вбачається зі змісту п.2 договору позики зазначену вище суму грошей позичальник зобов`язується повернути позикодавцеві в строк до 24.11.2022 року включно готівкою або в безготівковому порядку. Сторони домовились про те, що будь-які зміни до договору позики, в тому числі й стосовно строку дії цього договору, вносяться за згодою сторін шляхом підписання договору про внесення змін та доповнень, які підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню. Як наголошує п.7 договору позики у разі порушення позичальником умов та строків повернення коштів згідно з графіком повернення, визначеним у п.3 цього договору, позикодавець вправі вимагати повернення позичальником коштів достроково в повному обсязі. Вказаний договір позики містить підписи [PERSON] та [PERSON] , які не оскаржувались учасниками справи в судовому засіданні (т.1, а.с.37). Як вказує ч.1-2, ст.546 ЦК України виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком, правом довірчої власності. Договором або законом можуть бути встановлені інші види забезпечення виконання зобов`язання. Згідно ст.1 Закону України „Про іпотеку" іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном (неподільним об`єктом незавершеного будівництва, майбутнім об`єктом нерухомості), що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання задовольнити свої вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами такого боржника у порядку, встановленому цим Законом; - іпотекодавець - особа, яка передає в іпотеку нерухоме майно для забезпечення виконання свого зобов`язання або зобов`язання іншої особи перед іпотекодержателем. Іпотекодавцем може бути боржник або майновий поручитель; - іпотекодержатель - кредитор за основним зобов`язанням. За вимогами ст.3 Закону України „Про іпотеку" іпотекою може бути забезпечене виконання дійсного зобов`язання або задоволення вимоги, яка може виникнути в майбутньому на підставі договору, що набрав чинності. Іпотека має похідний характер від основного зобов`язання і є дійсною до припинення основного зобов`язання або до закінчення строку дії іпотечного договору. З метою забезпечення виконання зобов`язань за договором позики від 24.11.2021 року між іпотекодержателем [PERSON] та іпотекодавцем [PERSON] 24.11.2021 року був укладений договір іпотеки, який був посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Легкобитом С.О. і зареєстрований у реєстрі за №3359 (т.1, а.с.38-43). За п.1.1 даного договору іпотеки іпотекодавець передає, а іпотекодержатель приймає в іпотеку нерухоме майно: квартиру [ADDRESS] . Пункт 1.2. договору іпотеки зазначає, що за домовленістю сторін заставна вартість предмету іпотеки становить 1 320 089 грн. 60 коп. Вказаний договір іпотеки містить підписи [PERSON] та [PERSON] , які не оскаржувались учасниками справи в судовому засіданні (т.1, а.с.43). 24.10.2022 року між позикодавцем [PERSON] та позичальником [PERSON] був укладений договір про внесення змін до Договору позики, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Легкобитом С.О. і зареєстрований у реєстрі за №3358 (т.1, а.с.44-45). Даний договір про внесення змін був посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гришаєвою І.В. і зареєстрований у реєстрі за №2003. За змістом п.1 даного договору вказується, що п.1 договору позики викласти в новій редакції: позичальник прийняв у власність грошові кошти в сумі 4 106 489 грн. 40 коп., що еквівалентно сумі 101 898 доларів США за курсом продажу доларів США в АТ КБ „ПРИВАТБАНК" на день укладення цього договору. Передачу вказаних грошових коштів було здійснено до підписання цього договору. Цим же пунктом позичальник зазначив, що своїм підписом під цим договором він підтверджує факт отримання від позикодавця грошових коштів в сумі 4 106 489 грн. 40 коп. Як вбачається зі змісту п.2 договору про внесення змін до договору позики: пункт 2 викласти в наступній редакції: зазначену вище суму грошей позичальник зобов`язується повернути позикодавцеві в строк до 24.02.2028 року включно готівкою або в безготівковому порядку. При цьому, згідно п.4 договору про внесення змін зазначено, що пункт 10 договору позики викласти в новій редакції: сторони домовилися, що виконання позичальником зобов`язання за цим договором (повернення коштів вказаних в п.1 цього договору) буде забезпечуватися іпотекою квартири [ADDRESS] , власником якої є позичальник. Також 24.10.2022 року між іпотекодержателем [PERSON] та іпотекодавцем [PERSON] був укладений договір про внесення змін до договору іпотеки, посвідченого 24.11.2021 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Легкобитом С.О. і зареєстрований у реєстрі за №3359 (т.1, а.с.46-47). Даний договір про внесення змін також був посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гришаєвою І.В. і зареєстрований у реєстрі за №2004. За п.1 вказаного договору про внесення змін п.1 договору іпотеки „Основне зобов`язання" викласти в новій редакції: „Основне зобов`язання" - зобов`язання боржника за договором позики, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Легкобитом С.О. 24.11.2021 року і зареєстрованого у реєстрі за №3358, згідно якого іпотекодержатель надав боржнику грошові кошти у вигляді позики в розмірі 4 106 489 грн. 40 коп., що еквівалентно 101 898 доларів США, строком до 24.02.2028 року. Відповідно до ч.1, ст.33 Закону України „Про іпотеку" у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону. За змістом ч.1, ст.12 Закону України „Про іпотеку" у разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Як регламентує ч.1, ст.35 Закону України „Про іпотеку" у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. 10.12.2024 року іпотекодержатель [PERSON] звернулась до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Гамаль І.М. з проханням передати іпотекодавцю [PERSON] вимогу про дострокове повернення всієї суми позики за договором позики від 24.11.2021 року та договору про внесення змін до договору позики від 24.10.2022 року у зв`язку з порушенням ним п.7 цього договору. За приписами ст.84 Закону України „Про нотаріат" нотаріус передає заяви фізичних та юридичних осіб іншим фізичним та юридичним особам, якщо вони не суперечать закону та не містять відомостей, що порочать честь і гідність людини. Заяви надсилаються поштовим відправленням з повідомленням про вручення або передаються адресатам особисто під розписку. Заяви можуть передаватися також з використанням технічних засобів. Того ж дня, 10.12.2024 року приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Гамаль І.М. сформувала, зареєструвала у нотаріальному реєстрі за №7708 та відправила повідомлення [PERSON] з вимогою [PERSON] в порядку ст.35 Закону України „Про іпотеку" рекомендованим листом зі зворотнім повідомленням (т.1, а.с.48-50; т.2, а.с.120-122). Дане повідомлення містить інформацію про дату звернення [PERSON] до даного приватного нотаріуса, зміст договірних відносин між [PERSON] та [PERSON] , висновок щодо невиконання іпотекодавцем умов договору позики, вимогу про дострокове повернення позивачем всієї суми позики протягом 30 днів з дня отримання цього повідомлення та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Тобто, таке повідомлення-вимога приватного нотаріуса Гамаль І.М. повністю відповідає вимогам ст.35 Закону України „Про іпотеку". Відповідно до ч.4, ст.263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Як зазначає п.57-60 Постанови Великої Палати Верховного Суду від 29.09.2020 року у справі №757/13243/17 в разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку. За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя. При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання. Таким чином, іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання виключно лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання. Ствердження представників позивача в судовому засіданні про те, що приватний нотаріус Гамаль І.М. не мала права за своїм підписом надсилати позивачу повідомлення-вимогу, так як за змістом методичних рекомендацій Нотаріальної палати Українироз`яснено щодо особливостей передачі нотаріусами заяв від фізичних та юридичних осіб, які полягають в тому, що функція нотаріуса - передати примірник заяви фізичної особи із супровідним листом нотаріуса, а не підписувати її від імені фізичної особи кредитора, крім того, документ за підписом [PERSON] має назву повідомлення - вимога, в той час як умовами п.6.2 договору іпотеки визначається назва документу, який надсилається іпотекодавцю, повідомлення про застосування застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, суд не може покласти в основу рішення, оскільки методичні рекомендації Нотаріальної палати України носять виключно рекомендаційний характер і не є обов`язковими у здійсненні нотаріальної діяльності нотаріусами, а норми діючого законодавства України не містять прямої заборони нотаріусу підписувати вимогу кредитора до боржника та/або положення згідно ст.35 Закону України „Про іпотеку" щодо обов`язковості підписання власноруч кредитором (іпотекодержателем) вимоги до іпотекодавця, при цьому приватний нотаріус у вказаному вще повідомленні належним чином виконала всі вимоги ст.35 Закону України „Про іпотеку". Необхідним і важливим в даному випадку є те, щоб така вимога походила від самого кредитора, тобто дійсно відображала його волевиявлення на дострокове повернення заборгованості чи усунення порушень. Нотаріус, діючи за зверненням та в інтересах кредитора, має право офіційно надіслати відповідну вимогу (повідомлення) в порядку ст.84 Закону України „Про нотаріат" і при цьому фізичний підпис на вимозі про усунення порушень може бути поставлений саме нотаріусом, оскільки він фактично виступає уповноваженою (довіреною) особою для передання документа та підтвердження його змісту. Крім того, назва документу повідомлення - вимога повнюстю відповідає вимогам ст.35 Закону України „Про іпотеку". Згідно трекінга Укрпошти (т.1, а.с.51) та копії рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення (т.2, а.с.123) [PERSON] отримав повідомлення-вимогу від приватного нотаріуса Гамаль І.М. 15.12.2024 року, що і не заперечували в судовому засіданні представники позивача. Протягом 30 днів, тобто до 15.01.2025 року позичальник (іпотекодавець) [PERSON] будь-якої відповіді позикодавцю (іпотекодержателю) [PERSON] не надав. Як зазначає ч.1, ст.655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Згідно ч.1, ст.657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі. 28.01.2025 року після спливу 30-денного терміну для повернення всієї суми позики [PERSON] [PERSON] продала, а [PERSON] , від імені якого діяв представник за довіреністю [PERSON] , придбав квартиру [ADDRESS] , уклавши договір купівлі-продажу квартири, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гамаль І.М. і зареєстрований у реєстрі за №576 (т.2, а.с.103-104; 140-142). 28.01.2025 року о 14:33:08 годин приватний нотаріус Гамаль І.М. зареєструвала вказану нотаріальну дію у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, зазначивши власником квартири [ADDRESS] [PERSON] , що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав (т.2, а.с.162). Як наголошує Постанова Великої Палати Верховного Суду від 7.11.2018 року у справі №488/6211/14 …розглядаючи справи щодо застосування положень статті 388 ЦК України (що у даному випадку є ангалогічним визнанню договору недійсним) у поєднанні з положеннями ст.1 Першого Протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, суди повинні самостійно, з урахуванням всіх встановлених обставин справи дійти висновку про наявність підстав для втручання у мирне володіння майном особи, що набула це майно за відплатним договором, виходячи з принципів мирного володіння майном, а також надати оцінку тягара, покладеного на цю особу таким втручанням. Добросовісний набувач не може відповідати у зв`язку з порушеннями інших осіб, допущеними в рамках процедур, спеціально призначених для запобігання шахрайства при вчиненні правочинів з нерухомим майном. Конструкція, за якої добросовісний набувачвтрачає такий статус, а відтак, втрачає майно і сам змушений шукати способи компенсації своїх витрат, є неприйнятною та покладає на добросовісного набувача індивідуальний та надмірний тягар, що відображено у Постанові Великої Палати Верховного Суду від 2.11.2021 року у справі №925/1351/19. Таким чином, продавець та покупець нерухомого майна діяли в умовах повної правової визначеності: перед укладення договору купівлі-продажу нотаріус здійснила обов`язкову перевірку Державного реєстру речових прав, де був відсутній запис про арешт, заборону чи інше обтяження, яке б могло обмежити відчуження спірної квартири, що підтверджується витягами з державного реєстру, наданими приватним нотаріусом Гамаль І.М. в пакеті документів по укладенню оскаржуваного договору. Також матеріали справи не містять доказів в розумінні ст.76-80 ЦПК України, що на день укладення оскаржуваного договору покупець мав чи міг мати відомості про незареєстровані обтяження. Таким чином, позивач та його представники не спростували презумпцію правомірності набуття, закріплену ч.2, ст.328 ЦК України і не довели суду, що покупець знав або міг знати про наявність будь-яких обтяжень на даний спірний об`єкт нерухомості. Відповідно до ч.1, ст.38 Закону України „Про іпотеку" якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків. Зазначеною нормою права встановлено, що неналежне повідомлення іпотекодавців про намір укласти договори купівлі-продажу предмета іпотеки не є підставою для задоволення позовних вимог про визнання договору купівлі недійсним, так як правовим наслідком невиконання передбаченого ст.38 Закону України „Про іпотеку" обов`язку іпотекодержателя повідомити іпотекодавців про намір відчужити предмет іпотеки визначено відшкодування іпотекодержателем збитків. Аналогічна правова позиція відображена в п.73 Постанови Великої Палати Верховного Суду від 29.09.2020 року у справі №757/13243/17, в якому вказано, що Велика Палата Верховного Суду погоджується з позицією судів першої та апеляційної інстанцій про те, що неналежне повідомлення іпотекодавців про намір укласти договори купівлі-продажу предмета іпотеки не є підставою для задоволення позовних вимог [PERSON] про визнання договорів недійсними, оскільки правовим наслідком невиконання передбаченого статтею 38 Закону України „Про іпотеку" обов`язку іпотекодержателя повідомити іпотекодавців про намір відчужити предмет іпотеки визначено відшкодування іпотекодержателем збитків. Таким чином, позовна вимога [PERSON] про визнання оскаржуваного договору купівлі-продажу його квартири на підставі невиконання іпотекодержателем [PERSON] вимог ст.35; 38 „Про іпотеку" є неналежним способом захисту прав позивача, оскільки вказана норма права, а також судова практика касаційного суду визначає саме відшкодування іпотекодержателем збитків як належний спосіб захисту. До описаних подій позивач [PERSON] звернувся 19.12.2024 року до Дарницького районного суду м. Києва з заявою про забезпечення позову до подачі позовної заяви. 23.12.2024 року ухвалою Дарницького районного суду м. Києва у справі №753/25108/24 було заборонено [PERSON] , її представникам, органам та суб`єктам, які здійснюють державну реєстрації речових прав на нерухоме майно до вступу рішення в законну силу по цивільній справі за позовом [PERSON] до [PERSON] , 3-ті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Легкобит С.О., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Гришаєва І.В. про визнання недійсними договорів позики, іпотеки, про внесення змін до договору позики, про внесення змін до договору іпотеки, вчиняти будь-які дії пов`язані з реєстрацією права власності за іншими особами на квартиру [ADDRESS] , яка належить на праві власності [PERSON] (т.1, а.с.64-69). 24.12.2024 року [PERSON] в приміщенні суду отримав ухвалу про забезпечення позову від 23.12.2024 року, однак тільки 30.01.2025 року звернувся до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Легкого В.В., який в той же день зареєстрував у державному реєстрі вказану ухвалу про забезпечення позову (т.1, а.с.94-95). Як вказує Постанова Верховного Суду від 24.10.2018 року у справі №369/489/17 встановлення факту наявності обтяження майна можливе лише за умови реєстрації його у Державному реєстрі прав. Тобто відсутність у Державному реєстрі прав такого запису є підставою для проведення державної реєстрації прав. …Розглядаючи даний спір, суди попередніх інстанцій всупереч вищенаведеним нормам матеріального права не встановили, чи були на момент вчинення реєстраційних дій (17 листопада 2016 року) наявними записи у вищевказаних реєстрах відомості про арешт усього майна [PERSON], у зв`язку з чим зробили передчасний висновок про визнання незаконними рішень державного реєстратора та скасування реєстраційних записів у ДРРПНМ. З огляду на те, що арешт був накладений на майно, яке [PERSON] передав в іпотеку, та заочним рішенням Дніпровського районного суду міста Києва від 23 грудня 2013 року з нього стягнута заборгованість за кредитним договором, суди не з`ясували, яким чином були порушені права позивача внаслідок вчинення державним реєстратором оспорюваних реєстраційних дій… Ствердження представників позивача про обізнаність [PERSON] про наявність ухвали Дарницького районного суду м. Києва від 23.12.2024 року у справі №753/25108/24 про забезпечення позову перед укладенням спірного договору, суд не може покласти в основу рішення, оскільки вони не знайшли свого підтвердження у судовому засіданні, а також відсутність реєстрації у Державному реєстрі заборон даної ухвали не є перешкодою для укладення договору купівлі-продажу спірної квартири. Тому вказана обставина не є підставою для визнання оскаржуваного договору недійсним. Крім того, право іпотекодержателя на позасудове звернення стягнення згідно ст.38 „Про іпотеку" грунтується на передбачуваному в іпотечному договорі застереженні, що надає можливість реалізувати предмет іпотеки без звернення до суду. Сутність такої процедури полягає в тому, що іпотекодержатель за умови належного виконання повідомлення про порушення зобов`язання та спливу передбаченого строку може здійснити продаж майна від свого імені або від імені іпотекодавця в погасити заборгованість за рахунок отриманих коштів. За приписами ч.3, ст.10 Закону України „Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державний реєстратор: встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність обов`язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення у випадках, передбачених законом; відповідність повноважень особи, яка подає документи для державної реєстрації прав; відповідність відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що містяться у Державному реєстрі прав, відомостям, що містяться у поданих/отриманих документах; наявність обтяжень прав на нерухоме майно, об`єкт незавершеного будівництва, майбутній об`єкт нерухомості; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації; виконання вимог, визначених статтею 272 цього Закону, - у разі державної реєстрації спеціального майнового права на об`єкт незавершеного будівництва, майбутній об`єкт нерухомості (крім випадків автоматичної реєстрації такого права згідно із законом); наявність факту застосування санкцій відповідно до Закону України "Про санкції", які унеможливлюють проведення державної реєстрації прав; наявність дозволу органу опіки та піклування на відмову від права власності на нерухоме майно, об`єкт незавершеного будівництва, майбутній об`єкт нерухомості, власником якого є малолітня дитина або неповнолітня особа, або на внесення такого майна до статутного (складеного) капіталу (пайового фонду) юридичної особи чи як вступного, членського та/або цільового внеску члена кооперативу. Згідно ч.2, ст.18 Закону України „Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень. За змістом п.61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим Постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 року №1127 для державної реєстрації прав на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, набуття права оренди земельної ділянки, права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) чи права користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій), також подаються: 1) оригінал або засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 2) оригінал або засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, або оригінал або засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або оригінал або засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, комунікаційної або інформаційно-комунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, або інші документи, передбачені договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, що підтверджують факт належного виконання іпотекодержателем вимог законодавства щодо направлення вимоги, зазначеної у підпункті 1 цього пункту, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа за адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами, або інші документи, передбачені договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, що підтверджують факт належного виконання іпотекодержателем вимог законодавства щодо направлення вимоги, зазначеної у підпункті 1 цього пункту). Вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, незалежно від обраного іпотекодержателем способу її направлення, передбаченого цим підпунктом, повинна бути надіслана не раніше шести місяців до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації; 3) довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше 10 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації; 4) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу). Тобто, в п.61 зазначеного Порядку наведено перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя. Нотаріус, пересвідчившись у дотриманні вказаної процедури, вносить відповідні дані до реєстру та встановлює, що саме на підставі договору з позасудовим застереженням і повідомленням про невиконану заборгованість право власності переходить до іпотекодержателя або до іншого покупця, якого той залучив до погашення боргу. Таким чином, позасудове звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до ст.38 Закону України „Про іпотеку" не вимагає встановлення окремого факту безспірності заборгованості, а тільки передбачає чіткій перелік документів і дотримання визначеної процедури реєстрації, що забезпечує реалізацію прав кредитора. Відповідно до ч.3, ст.12; ч.1, ст.81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. За змістом п.80-81 Постанови Великої Палати Верховного Суду від 18.03.2020 року у справі №129/1033/13 суд розглядає цивільні справи на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі (частина перша статті 11 ЦПК України у редакції, чинній на час розгляду справи у судах першої й апеляційної інстанцій). Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим кодексом (частина третя статті 10, частина перша статті 60 ЦПК України у вказаній редакції). Вичерпний перелік підстав звільнення від доказування закріплювала стаття 61 ЦПК України у тій же редакції (близькі за змістом приписи визначені у частині третій статті 12, частині першій статті 13, частина перша статті 81, статті 82 ЦПК України у редакції, чинній на час розгляду справи у Великій Палаті Верховного Суду). Принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи та покладає тягар доказування на сторони. Водночас цей принцип не створює для суду обов`язок вважати доведеною та встановленою обставину, про яку стверджує сторона. Таку обставину треба доказувати таким чином, аби реалізувати стандарт більшої переконливості, за яким висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається вірогіднішим, ніж протилежний (див. постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 2 жовтня 2018 року у справі № 910/18036/17, від 23 жовтня 2019 року у справі № 917/1307/18(пункт 41)). Тобто, певна обставина не може вважатися доведеною, допоки інша сторона її не спростує (концепція негативного доказу), оскільки за такого підходу принцип змагальності втрачає сенс (див. пункт 43 постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 917/1307/18). В Постанові Великої Палати Верховного Суду від 21.06.2023 року у справі №916/3027/21 зазначено, що суд може розглядати електронне листування між особами у месенджері (як і будь-яке інше листування) як доказ у справі лише у тому випадку, якщо воно дає можливість суду встановити авторів цього листування та його зміст, а роздруківка електронного листування не є ані письмовими доказами, ані електронними документами (копіями електронних документів) в розумінні ч.1, ст.5 „Про електронні документи та електронний документообіг". Оцінюючи докази по справі, посилаючись на вказані правові позиції Великої Палати Верховного Суду, суд не може покласти в основу рішення електронну переписку та аудіозапис, наданий позивачем на жорсткому диску CD-R (т.1, а.с.45), оскільки з їх змісту неможливо встановити авторів листування та розмови, їх дати здійснення і звукозапису та безпосереднього змісту, що відноситься до предмету позову. Також суд не може покласти в основу рішення показання свідків [PERSON] , [PERSON] та [PERSON] , дані ними у судовому засідання, оскільки вони не є підтвердженням підстав визнання оскаржуваного договору недійсним. Відповідно до ч.2, ст.13 ЦПК України збирання доказів у цивільних справах не є обов`язком суду, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Суд має право збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи лише у випадках, коли це необхідно для захисту малолітніх чи неповнолітніх осіб або осіб, які визнані судом недієздатними чи дієздатність яких обмежена, а також в інших випадках, передбачених цим Кодексом. Аналізуючи докази, зібрані у судовому засіданні, суд приходить до висновку, що оскільки позивач [PERSON] та його представники не надали доказів в розумінні ст.76-80 ЦПК України на підтвердження підстав оскаржуваного договору купівлі-продажу квартири недійсним, а обраний ними спосіб захисту не є належним за вказаних обставин, тому в задоволенні позову необхідно відмовити в повному обсязі. За приписами ч.9, ст.158 ЦПК України у випадку залишення позову без розгляду, закриття провадження у справі або у випадку ухвалення рішення щодо повної відмови у задоволенні позову суд у відповідному судовому рішенні зазначає про скасування заходів забезпечення позову. Оскільки суд відмовляє у задоволенні позову позивача в повному обсязі, тому необхідно скасувати заходи забезпечення позову, що містяться в ухвалі судді Дарницького районного суду м. Києва Колесника О.М. від 14.02.2025 року про накладення арешту на квартиру [ADDRESS] , яка належить на праві власності [PERSON] , (т.1, а.с.19-21), потреба у яких відпала. Згідно ст.133; 141 ЦПК України оскільки суд відмовляє позивачу у задоволенні позову в повному обсязі, тому не підлягає задоволенню і його вимога про стягнення судових витрат на його користь з відповідачів.

Outcome: dismissed