Jurisdiction: civil
Date: 2025-10-21 00:00:00

І. Стислий виклад позицій учасників справи. У лютому 2025 року [PERSON] звернувся в Дарницький районний суд м. Києва із позовною заявою до приватного виконавця виконавчого округу м. Києва Хоменко В.В., ТОВ «Смарттендер», ТОВ «Українська універсальна біржа», ТОВ «Держзакупівлі. Онлайн», ТОВ «Агро Хелп», в якій просив суд: -Визнати недійсними електронні (земельні) торги, оформлені протоколом про результати земельних торгів № LAE001-UA-20241211-98053 від 10.01.2025; -Визнати недійсним Акт про проведені електронні торги № [NUMBER] від 29.01.2025, складений приватним виконавче виконавчого округу Хоменком В.В.; -Визнати недійсним Свідоцтво про право власності на земельну ділянку, посвідчене приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Войтовським В.С. 29.01.2025 та зареєстроване за № 153; -Витребувати з чужого незаконного володіння ТОВАРИСТВА З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «Агро Хелп», на користь позивача земельну ділянку, кадастровий номер 8000000000:90:282:0777, місцезнаходження: м. Київ, вулиця Левадна, земельна ділянка 12-с Площа (га): 0.0407 цільове призначення - 02.01 для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка). Позовні вимоги обґрунтовані наступним. 20 січня 2025 року в мережі Інтернет в пошуковій системі Google за контекстним пошуком кадастрового номеру земельної ділянки 8000000000:90:282:0777, [PERSON] було отримано інформацію, що об`єкт нерухомого майна: Реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 619019680000, Земельна ділянка, кадастровий номер 8000000000:90:282:0777, місцезнаходження: [ADDRESS] , земельна ділянка 12-с Площа (га): 0.0407 цільове призначення - 02.01 для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), який належить позивачу реалізовано, Номер лота: [NUMBER]/3, Ціна лота: 700 003,00 грн без ПДВ. Відповідно до відомостей, що містяться в Протоколі про результати земельних торгів № LAE001-UA-20241211-98053 від 10.01.2025 Організатором земельних торгів є приватний виконавець виконавчого округу міста Києва Хоменко В.В. Звернувшись до приватного виконавця 22.01.2025 представнику заявника останнім надано для ознайомлення зведене виконавче провадження № 72447849, постанова про об`єднання виконавчих проваджень у зведене винесена 04.08.2023, до складу якого входить: ВП № [NUMBER], з примусового виконання виконавчого листа № 761/40649/20 від 13.07.2023, виданий Шевченківським районним судом м. Києва про стягнення заборгованості з [PERSON] на користь АТ КБ «ПриватБанк» в сумі 384628,45 грн, постанова про відкриття виконавчого провадження винесена 04.08.2023; ВП [NUMBER], з примусового виконання виконавчого листа № 761/40649/20 від 13.07.2023, виданий Шевченківським районним судом м. Києва про стягнення заборгованості з [PERSON] на користь АТ КБ «ПриватБанк» заборгованості в сумі 5769,43 грн, постанова про відкриття виконавчого провадження 04.08.2023. 26.06.2024 приватним виконавцем винесено постанову про арешт майна боржника, а саме: нерухоме майно реєстраційний номер 2111595180000, що знаходиться за адресою: [ADDRESS] ; земельну ділянку кадастровий номер 8000000000:72:265:0109, що розташована за адресою: [ADDRESS] ; земельну ділянку кадастровий номер 3220882600:05:008:0066, що розташована за адресою: Київська область, Бориспільський р-н., с/р Гнідинська; земельну ділянку кадастровий номер 8000000000:90:282:0777, що знаходиться за адресою: [ADDRESS] ; земельну ділянку кадастровий номер 8000000000:72:265:0144, що знаходиться за адресою: [ADDRESS] . 31.07.2024 приватним виконавцем винесено постанову про опис та арешт майна (коштів) боржника, відповідно до якої приватним виконавцем здійснено опис майна боржника, а саме: реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 619019680000, земельна ділянка кадастровий номер 8000000000:90:282:0777, що знаходиться за адресою: [ADDRESS] , площа земельної ділянки 0,0407 га, цільове призначення: для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд (присадибна ділянка). Поряд з цим в зазначеній постанові приватним виконавцем вказано, що на земельній ділянці знаходиться недобудова з червоної цегли, наявність підведених комунікацій встановити не вдалося, ділянка не огороджена. 12.09.2024 приватним виконавцем винесено постанову про призначення суб`єкта оціночної діяльності суб`єкта господарювання для участі у виконавчого провадженні, якою призначено суб`єкта оціночної діяльності суб`єкта господарювання [PERSON] та зобов`язано останнього надати оцінку земельної ділянка кадастровий номер 8000000000:90:282:0777, що знаходиться за адресою: [ADDRESS] . 25.09.2024 до приватного виконавця надійшов Звіт про експертну грошову оцінку вказаної земельної ділянки. У вказаному Звіті деталізується об`єкт відносно якого проведено оцінку, а саме вказано: «Характеристика земельної ділянки» зазначено «Об`єкт оцінки - земельна ділянка, сільськогосподарського призначення, площею 0,0407 га кадастровий номер 8000000000:90:282:0777, цільове використання «02.01 Для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка)», що знаходиться за адресою: [ADDRESS] . На даний час на ділянці знаходиться незавершена будівництвом одно- та двоповерхові будівлі, на які відсутні будь які правовстановлюючі документи. Ділянка огороджена частково.» У зв`язку з чим, до розрахунку приймалась земельна ділянка, яка умовно вільна від забудови. Вартість об`єкту оцінки, станом на 12 вересня 2024 року, без ПДВ, визначена в розмірі 668 426,44 грн. В свою чергу, 27.01.2025 СОД ТОВ «Оцінка і консультації» на замовлення позивача проведено оцінку земельної ділянки площею 0,0407 га, кадастровий номер: 8000000000:90:282:0777 та незавершеного будівництвом індивідуального (садибного) житлового будинку, розташованого на земельній ділянці площею 0,0407 га, кадастровий номер: 8000000000:90:282:0777, що знаходиться за адресою: [ADDRESS] , за результатами якої встановлено, що вартість саме земельної ділянки з розташованим на ній об`єктом незавершеного будівництва становить 2 223 500,00 грн., що значно перевищує вартість, умовно вільної від забудови земельної ділянки. Відповідно до проколу про результати земельних торгів № LAE001-UA-20241211-98053 від 10.01.2025 переможцем вказаних земельних торгів стало ТОВ «АГРО ХЕЛП». 29.01.2025 приватним виконавцем складено Акт про проведені електронні торги No72447730, в якому зазначено, що він є підставою для видачі нотаріусом і отримання переможцем свідоцтва про придбання майна з електронних торгів та державної реєстрації права власності на земельну ділянку в порядку, встановленому чинним Законодавством України. 29.01.2025 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Войтовським В.С., відповідно до ст. 61 Закону України «Про виконавче провадження» та на підставі акта про проведений електронний аукціон, ТОВ «Агро Хелп» видано Свідоцтво про право власності на земельну ділянку, що зареєстровано в реєстрі за № 153. Оскільки на земельній ділянці знаходиться недобудований об`єкт, приватним виконавцем не вжито заходів щодо встановлення статусу такого об`єкта, що призвело до порушення принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній споруди, не звернуто стягнення на об`єкт незавершеного будівництва разом з прилеглою земельною ділянкою, що належить боржнику. Таким чином, приватним виконавцем в ході примусового виконання зведеного виконавчого провадження не встановлено статус об`єкта, що знаходиться на земельній ділянці 8000000000:90:282:0777, не перевірено наявність технічної документації на об`єкт незавершеного будівництва (у разі відсутності не замовлено виготовлення), не здійснено заходи щодо звернення до суду з відповідною заявою про вирішення питання про звернення стягнення на таке майно, не проведено оцінку зазначеного майна, не проведено опис об`єкта незавершеного будівництва одночасно з земельною ділянкою, на якій він розташований, тому постанова приватного виконавця виконавчого округу міста Києва Хоменка В.В. про опис та арешт майна (коштів) боржника від 31.07.2024 № [NUMBER] має бути визнана неправомірною та підлягає скасуванню. У зв`язку з тим, що приватним виконавцем не здійснено належних заходів щодо з`ясування правового статусу недобудови, що знаходиться на земельній ділянці 8000000000:90:282:0777 та належала позивачу на праві власності, вказана земельна ділянка була реалізована на електронному аукціону в порядку, визначеному Земельним Кодексом України, а не Порядком реалізації арештованого майна. Зазначені обставини призвели до порушення прав та законних інтересів позивача, у вигляді реалізації майна за суттєво нижчою ціною від ринкової вартості та правової невизначеності щодо самого об`єкта незавершеного будівництва, з огляду на «єдність» земельної ділянки та розташованого на ній об`єкта. Вважає, що переможець земельних торгів не є добросовісним набувачем з огляду на те, що придбаваючи вказану земельну ділянку (виключно земельну ділянку), останній бачив фотографічні зображення земельної ділянки з розташованим на ній об`єктом незавершеного будівництва, з огляду на що така особа знала чи мала знати про порушення порядку реалізації майна, зокрема про порушення вимог до інформації про майно. Приватний виконавець Хоменко В.В. позов не визнав посилаючись на те, що позивачем неправильно визначено правовий статус майна (об`єкта незавершеного будівництва); підстави позову не узгоджуються із заявленими позовними вимогами. В межах виконавчого провадження № 72447849 було звернуто стягнення саме на земельну ділянку з кадастровим номером 8000000000:90:282:0777, що знаходиться за адресою: [ADDRESS] , площа земельної ділянки 0,0407 га, цільове призначення: для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд (присадибна ділянка), а не на будівельні матеріали (рухоме майно) у вигляді об`єкта незавершеного будівництва не введеного в експлуатацію та не зареєстрованого ні за ким на праві власності. Отже, відповідний об`єкт незавершеного будівництва не був предметом електронних (земельних) торгів та не відчужувався на них. ТОВ «Агро Хелп» позов не визнало та мотивувало свої заперечення наступним. ТОВ «Агро Хелп» за результатами електронних торгів у виконавчому провадженні № [NUMBER] отримало перемогу в публічному аукціоні та 29.01.2025 набуло у власність земельну ділянку кадастровий номер 8000000000:90:282:0777, цільове призначення для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), місцезнаходження: [ADDRESS] . Згідно змісту оголошень, які перебували в публічному доступі на майданчику електронних торгів ДП «Прозоро», встановлено, що 03.10.2024, 05.11.2024, 11.12.2024 на вказаному інформаційному ресурсі розміщувались відомості про здійснення реалізації об`єкту нерухомого майна, а саме: реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 619019680000, земельна ділянка, кадастровий номер 8000000000:90:282:0777, місцезнаходження: м. Київ, вулиця Левадна, земельна ділянка 12-с Площа (га): 0.0407 цільове призначення - 02.01 для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) із запропонованою початковою ціною 568 162 грн. 47 коп., 668 426 грн. 44 коп. Реалізація здійснюється в рамках виконавчого провадження № [NUMBER] від 10.08.2023, приватним виконавцем виконавчого округу м. Києва Хоменком В.В. на виконання рішення Шевченківського районного суду м. Києва, виконавчий лист № 761/40649/20 виданий 13.07.2023. ТОВ «Агро Хелп» ознайомившись зі змістом оголошення, яке опубліковано на сайті ДП «Прозоро» 11.12.2024, прийняло рішення про прийняття участі у вказаних торгах. 10.01.2025 за результатами проведення аукціону щодо продажу вказаного вище майна, на підставі протоколу електронних торгів LAE001-UA-20241211-98053, який сформовано 10.01.2025 о 13 год. 21 хв., ТОВ «Агро Хелп» визнано переможцем торгів із ціновою пропозицією 700 003 грн. 29.01.2025 приватним виконавцем Хоменко В.В. складено акт про проведений електронний аукціон (проведені електронні торги) №72447730 (виконавче провадження №72447730), відповідно до якого, переможцем торгів стало ТОВ «Агро Хелп». Відповідачем було здійснено оплату за придбаний лот та на підставі акту про проведені електронні торги у відповідності до ст. 61 Закону України «Про виконавче провадження» 29.01.2025 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Войтовським В.С., посвідчено свідоцтво, що на праві власності ТОВ «Агро Хелп» належить майно, що складається з земельної ділянки, кадастровий номер 8000000000:90:282:0777, місцезнаходження: [ADDRESS] , земельна ділянка 12-с Площа (га): 0.0407 цільове призначення - 02.01 для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), яке придбано за 700 003,00 грн., що раніше належало [PERSON] . Електронні торги були проведені відповідно до законодавства України, без будь-яких порушень та відповідач ТОВ «Агро Хелп» набуло у власність земельну ділянку кадастровий номер 8000000000:90:282:0777 на підставах чітко регламентованих законодавством України та є добросовісним набувачем майна. Позивач достовірно був обізнаний із наявністю відкритих виконавчих проваджень про стягнення з нього грошових коштів. Позивачу було направлено про експертну грошову оцінку земельної ділянки. Посилаючись на те, що при здійсненні оцінки вартості спірної земельно ділянки, не враховано вартість будинку, позивачем не надано жодних доказів тих обставин, що вказаний будинок належить на праві власності позивачу. Крім того, відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:90:282:0777 не зареєстровано жодного нерухомого об`єкту. Позивач мав право оскаржити дії чи бездіяльність державного виконавця у вищенаведеному виконавчому провадженні, мав право оскаржити оцінку майна у спосіб, визначений чинним законодавством, проте не скористалась цим правом. Представник відповідача просив відмовити у задоволенні позовних вимог посилаючись на їх необґрунтованість. ТОВ «Українська універсальна біржа» подала пояснення, в яких зазначено, що через електронний майданчик ТОВ «Українська Універсальна Біржа», відповідачем ТОВ «Агро Хелп» подано найвищу цінову пропозицію в аукціоні № LAE001-UA-20241211-98053 з реалізації об`єкту нерухомого майна: реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 619019680000, земельна ділянка, кадастровий номер 8000000000:90:282:0777, місцезнаходження: м. Київ, вул. Левадна, земельна ділянка 12-с, площа (га): 0.0407, цільове призначення - 02.01 для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка). Організатором земельних торгів виступав приватний виконавець виконавчого округу міста Києва Хоменко Вадим Валерійович. У ТОВ «Українська Універсальна Біржа» були відсутні повноваження та обов`язок впливати на процес формування лоту та на проведення земельних торгів № LAE001-UA-20241211-98053. ТОВ «Українська Універсальна Біржа», як оператор електронного майданчика «Прозорро.Продажі» при проведенні земельних торгів № LAE001-UA-20241211-98053 забезпечило належне функціонування електронного майданчика та можливість вчинення Товариством з обмеженою відповідальністю «Агро Хелп» відповідних дій в електронній торговій системі. При цьому, дії з публікації оголошення про проведення земельних торгів № LAE001-UA-20241211-98053, завантаження документів та матеріалів щодо лоту вчинялися безпосередньо приватним виконавцем Хоменком В.В. Представник третьої особи просив відмовити у задоволенні позовних вимог. ІІ. Рух справи, процесуальні дії суду та заяви (клопотання) учасників справи. Ухвалою судді від 03.03.2025 суд залишив позовну заяву без руху з підстав її подання без додержання вимог, викладених у статтях 175, 177 ЦПК України. 11.03.2025 від позивача надійшла позовна заява у новій редакції. Ухвалою від 17.03.2025 відкрито провадження за вказаною позовною заявою, справу призначено до розгляду за правилами загального позовного провадження у підготовче засідання на 22.04.2025. 24.03.2025 від представника ТОВ «Українська універсальна біржа» надійшли пояснення (відзив) на позовну заяву яка містить прохання змінити процесуальний статус ТОВ «Українська універсальна біржа» з відповідача на третю особу з урахуванням статусу визначеного позивачем. 14.04.2025 до суду надійшов відзив на позовну заяву від представника ТОВ «Агро Хелп». 22.04.2025 до суду представником приватного виконавця Хоменко В.В. поданий відзив на позовну заяву. 28.05.2025 представником позивача подано відповідь на відзив приватного виконавця Хоменко В.В. 29.05.2025 представник позивача подав до суду клопотання про призначення судової будівельно-технічної та земельно-технічної експертизи. Ухвалою суду від 29.05.2025 виключено Товариство з обмеженою відповідальністю «Смарттендер», Товариство з обмеженою відповідальністю «Українська універсальна біржа», Товариство з обмеженою відповідальністю «Держзакупівлі.Онлайн» з числа відповідачів та залучено товариства до участі у справі в якості третіх осіб. Ухвалою суду від 29.05.2025 задоволено клопотання позивача, витребувано у Приватного виконавця виконавчого округу міста Києва Хоменка В.В. копію договору купівлі-продажу, укладеного за результатами проведених електронних торгів, результати яких оформлені протоколом № LAE001-UA-20241211-98053. 10.06.2025 представник позивача подав до суду відповідь на відзив ТОВ «Агро Хелп». Протокольною ухвалою суду від 15.07.2025 відмовлено у призначенні у справі судової будівельно-технічної та земельно-технічної експертизи, закрито підготовче засідання, справу призначено до розгляду по суті на 19.08.2025. Розгляд справи по суті відбувався в судових засіданнях 19.08.2025, 22.10.2025, після чого суд перейшов до стадії ухвалення рішення ІІІ. Фактичні обставини, встановлені судом, та зміст спірних правовідносин. Судом встановлено, що позивачеві на праві власності належала земельна ділянка ділянки з кадастровим номером 8000000000:90:282:0777, що знаходиться за адресою: [ADDRESS] , площа земельної ділянки 0,0407 га, цільове призначення: для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд (присадибна ділянка), що підтверджується копією свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 15.04.2015. 18.09.2017 позивачем подано до Департаменту з питань державного архітектурно-будівельного контролю м. Києва повідомлення про початок виконання будівельних робіт, а саме будівництва індивідуального (садибного) житлового будинку в [ADDRESS] на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:90:282:0777. Також судом встановлено, що у провадженні приватного виконавця виконавчого округу м. Києва Хоменко В.В. перебуває виконавче провадження № [NUMBER] з примусового виконання виконавчого листа № 761/40649/20, виданого 13.07.2023 Шевченківським районним судом м. Києва про стягнення з [PERSON] на користь АТ «КБ «ПриватБанк» заборгованості. В межах вказаного виконавчого провадження приватним виконавцем 31.07.2024 проведено опис та арешт майна боржника, а саме земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:90:282:0777, що знаходиться за адресою: [ADDRESS] , площа земельної ділянки 0,0407 га, цільове призначення: для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд (присадибна ділянка), про що винесена відповідна постанова. У постанові про опис та арешт майна боржника також зазначено, що на земельній ділянці знаходиться недобудова з червоної цегли, наявність підведених комунікацій встановити не вдалося, ділянка не огороджена. 12.09.2024 приватним виконавцем винесена постанова про призначення суб`єкта оціночної діяльності - суб`єкта господарювання для участі у виконавчому провадженні, якою призначено суб`єкта оціночної діяльності [PERSON] для надання оцінки земельної ділянки кадастровий номер 8000000000:90:282:0777. Відповідно до Звіту № 20240912-108 від 12.09.2024, складеного СОД ФОП [PERSON] , вартість об`єкту оцінки - земельної ділянки 0,0407га, кадастровий номер 8000000000:90:282:0777, без урахування ПДВ станом на 12.09.2024 визначена у розмірі 668 426,44 грн. До розрахунку приймалась земельна ділянка, яка умовно вільна від забудови. На фото фіксації об`єкта оцінки зображена двоповерхова будівля незавершена будівництвом. 10.01.2025 відбулися земельні торги з реалізації об`єкта нерухомого майна, а саме Реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 619019680000, Земельна ділянка, кадастровий номер 8000000000:90:282:0777, місцезнаходження: [ADDRESS] , земельна ділянка 12-с Площа (га): 0.0407 цільове призначення - 02.01 для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка). Переможцем земельних торгів є ТОВ «Агро Хелп». Вказані обставини підтверджуються протоколом про результати земельних торгів № LAE001-UA-20241211-98053. 29.01.2025 приватним виконавцем Хоменко В.В. складено акт про проведений електронний аукціон (проведені електронні торги) №72447730 (виконавче провадження №72447730), відповідно до якого, переможцем торгів стало ТОВ «Агро Хелп». 29.01.2025 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Войтовським В.С. посвідчено свідоцтво, що на праві власності ТОВ «Агро Хелп» належить майно, що складається з земельної ділянки, кадастровий номер 8000000000:90:282:0777, місцезнаходження: [ADDRESS] , земельна ділянка 12-с Площа (га): 0.0407 цільове призначення - 02.01 для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), яке придбано за 700 003,00 грн., що раніше належало [PERSON] . Звертаючись до суду з позовом у цій справі, [PERSON] просив визнати недійсними електронні (земельні) торги, Акт про проведені електронні торги, Свідоцтво про право власності на земельну ділянку та витребувати з чужого незаконного володіння земельну ділянку. Суд вважає що при розгляді даної справи достовірно встановлено, що на земельній ділянці 8000000000:90:282:0777, місцезнаходження: [ADDRESS] , земельна ділянка 12-с Площа (га): 0.0407 цільове призначення - 02.01 для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), розташований незавершений будівництвом індивідуальний (садибний) будинок, що належить до земельних поліпшень, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни призначення. Вказана обставина підтверджується постановою приватного виконавця про опис та арешт майна боржника, копією Звіту № 20240912-108 від 12.09.2024, та копією Звіту про незалежну оцінку земельної ділянки кадастровий номер 8000000000:90:282:0777, складеної 30.01.2025 ТОВ «Оцінка і консультації» на замовлення позивача, в яких зазначено про наявність на вказаній земельній ділянці незавершеної будівництвом будівлі. З огляду на викладені обставини, суд дійшов висновку, що при реалізації належної [PERSON] земельної ділянки з електронних торгів порушено порядок проведення торгів, а також порушено права боржника у виконавчому провадженні. Так, майно, що належить позивачу у справі реалізовано за значно заниженою ціною без урахування вартості об`єкту незавершеного будівництва (будівельних матеріалів), розміщеного на спірній земельній ділянці. Про існування будівлі на спірній земельній ділянці стало відомо з часу проведення опису та арешту майна боржника, проведеного 31.07.2024. Разом з тим, при проведенні електронних торгів вказані обставини враховані не були. IV. Норми права і мотиви їх застосування. Щодо позовних вимог про визнання недійсними електронних торгів та витребування майна з чужого незаконного володіння. Кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства (статті 15, 16 ЦК України). Згідно з частиною другою статті 16, частиною першою статті 215 Цивільного кодексу України (далі ЦК України) одним зі способів захисту порушеного права є визнання недійсним правочину, укладеного з недодержанням стороною (сторонами) вимог, установлених частинами першою-третьою, п`ятою, шостою статті 203 цього Кодексу, зокрема у зв`язку з невідповідністю змісту правочину цьому Кодексу та іншим актам цивільного законодавства. Виходячи з аналізу правової природи процедури реалізації майна на прилюдних торгах, яка полягає в продажу майна, тобто в забезпеченні переходу права власності на майно боржника, на яке звернуто стягнення, до покупця - учасника прилюдних торгів, та ураховуючи особливості, передбачені законодавством щодо проведення прилюдних торгів, складання за результатами їх проведення акта проведення прилюдних торгів є оформленням договірних відносин купівлі-продажу майна на публічних торгах, тобто є правочином. Наведене узгоджується з нормами частини четвертої статті 656 ЦК України, за якою до договору купівлі-продажу на біржах, аукціонах (публічних торгах) застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не встановлено законом про ці види договорів купівлі-продажу або не випливає з їхньої суті. Таким чином, правова природа продажу майна з публічних торгів дає підстави для можливості визнання торгів недійсними за правилами визнання недійсними правочинів, зокрема на підставі норм цивільного законодавства (статей 203, 215 ЦК України) про недійсність правочину як такого, що не відповідає вимогам закону, у разі невиконання вимог щодо процедури, порядку проведення торгів, передбачених Тимчасовим порядком. При вирішенні спору про визнання електронних торгів недійсними судам необхідно встановити, чи мало місце порушення вимог Тимчасового порядку та інших норм законодавства при проведенні електронних торгів; чи вплинули ці порушення на результати електронних торгів; чи мало місце порушення прав і законних інтересів позивачів, які оспорюють результати електронних торгів. Головною умовою, яку повинні встановити суди, є наявність порушень, що могли вплинути на результат торгів, а тому, окрім наявності порушення норм закону при проведенні прилюдних торгів, повинні бути й порушення прав і законних інтересів особи, яка їх оспорює, способом захисту яких є визнання прилюдних торгів недійсними. Тобто для визнання судом торгів недійсними необхідним є: наявність підстав для визнання прилюдних торгів недійсними (порушення правил проведення торгів); встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду. Статтею 1 Закону України «Про виконавче провадження» визначено, що виконавче провадження як завершальна стадія судового провадження і примусове виконання судових рішень та рішень інших органів (посадових осіб) - це сукупність дій визначених у цьому Законі органів і осіб, що спрямовані на примусове виконання рішень і проводяться на підставах, у межах повноважень та у спосіб, що визначені Конституцією України, цим Законом, іншими законами та нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до цього Закону, а також рішеннями, які відповідно до цього Закону підлягають примусовому виконанню. За змістом статей 48, 56, 57, 61 Закону України «Про виконавче провадження» заходами примусового виконання рішень є, зокрема, звернення стягнення на майно боржника, що полягає в його арешті, вилученні та примусовій реалізації. За загальним правилом реалізація арештованого майна здійснюється шляхом електронних торгів або за фіксованою ціною (частина перша статті 61 Закону України «Про виконавче провадження»). Правова природа процедури реалізації майна на електронних торгах полягає в продажі майна, тобто в забезпеченні переходу права власності на майно боржника, на яке звернено стягнення, до покупця - учасника торгів, та складанні за результатами їх проведення акта про проведення торгів, що підтверджує виникнення права власності на придбане майно у випадках, визначених законодавством. Вказаний акт є оформленням договірних відносин купівлі-продажу майна на прилюдних торгах, а отже, є договором. Відповідно до статті 387 ЦК України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним. Віндикація застосовується до відносин речово-правового характеру, зокрема якщо між власником і володільцем майна немає договірних відносин і майно перебуває у володільця не на підставі укладеного з власником договору. В цьому разі майно може бути витребуване від особи, яка не є стороною недійсного правочину, шляхом подання віндикаційного позову, зокрема від добросовісного набувача з підстав, передбачених частиною першою статті 388 ЦК України. Пункт 3 частини першої статті 388 ЦК України передбачає, що якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом. Метою позову про витребування майна з чужого володіння є забезпечення введення позивача у володіння майном, якого він був незаконно позбавлений. Так, у випадку позбавлення власника його нерухомого майна означене введення полягає у внесенні запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на таке майно. Рішення суду про витребування нерухомого майна на користь його власника із чужого володіння є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване у цьому реєстрі за відповідачем незалежно від того, чи таке витребування відбувається у порядку віндикації (статті 387-388 ЦК України), чи у порядку, визначеному для повернення майна від особи, яка набула його за рахунок іншої особи без достатньої правової підстави (статті 1212-1215 ЦК України), чи у порядку примусового виконання обов`язку в натурі (пункт 5 частини другої статті 16 ЦК України). Якщо продавець продав товар, який належить іншій особі на праві власності, не маючи права його відчужувати, то покупець не набуває право власності на товар, крім випадків, коли власник не має права вимагати його повернення. Якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від такого набувача лише у випадках, встановлених частиною першою статті 388 ЦК України (з урахуванням винятків, визначених у частині другій цієї статті), тоді як у недобросовісного набувача чи у добросовісного, який набув майно безоплатно, власник має право його витребувати у всіх випадках (стаття 387, частина третя статті 388 ЦК України). Добросовісність є однією із загальних засад цивільного законодавства (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України). Добросовісність набувача майна має значення для застосування як критерію законності втручання держави у право набувача на мирне володіння майном, так і критерію пропорційності такого втручання легітимній меті останнього. Якщо особа витребовує нерухоме майно, то для визначення добросовісності його набувача, крім приписів ЦК України, слід застосовувати припис пункту 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», відповідно до якого державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Вирішуючи питання про можливість витребування від відповідача майна, зокрема про наявність або відсутність підстав для застосування статті 388 ЦК України, слід враховувати висновки Великої Палати Верховного Суду щодо необхідності оцінювати добросовісність поведінки насамперед зареєстрованого володільця нерухомого майна (див., зокрема, постанови від 26 червня 2019 року у справі № 669/927/16-ц (пункт 51), від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17 (пункти 38-39, 57), від 1 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 (пункти 46.1-46.2), а також висновок про те, що не може вважатися добросовісною особа, яка знала чи могла знатипро порушення порядку реалізації майна або знала чи могла знати про набуття нею майна всупереч закону (див., зокрема, постанови від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18 (пункт 61), від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц (пункт 211), від 6 липня 2022 року у справі № 914/2618/16 (пункт 55), від 21 вересня 2022 року у справі № 908/976/19 (пункт 5.66)). Отже, якщо нерухоме майно придбаває добросовісна особа, тобто та, яка не знала та не могла знати про існування обтяжень речових прав на це майно або про наявність на нього речових прав третіх осіб, вона може покладатися на відомості Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. За відсутності у цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень і відсутності даних про те, що набувач майна знав або міг знати про існування таких прав чи обтяжень, цей набувач, добросовісно покладаючись на відомості зазначеного реєстру, набуває відповідне право на нерухоме майно, вільне від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень (див. близькі за змістом висновки у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17 (пункт 38), від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/17 (пункти 7.15, 7.16), від 2 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19 (пункт 6.46), від 6 липня 2022 року у справі № 914/2618/16 (пункт 54)). Придбання майна на публічних торгах не є запорукою добросовісності набувача. Тому питання про добросовісність чи недобросовісність покупця, який набув майно на торгах, слід оцінювати у кожному конкретному випадку окремо. Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 01 березня 2023 року у справі № 520/432/19 (провадження № 61-9640св22) з посиланням на висновки, викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18 (провадження № 14-125цс20), зазначено, що «чинне земельне та цивільне законодавство імперативно передбачає перехід права на земельну ділянку в разі набуття права власності на об`єкт нерухомості, що відображає принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який хоча безпосередньо і не закріплений у загальному вигляді в законі, тим не менш знаходить свій вияв у правилах статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, інших положеннях законодавства. Велика Палата Верховного Суду звертає увагу, що принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди відомий ще за часів Давного Риму (лат. superficies solo cedit - збудоване приростає до землі). Цей принцип має фундаментальне значення та глибокий зміст, він продиктований як потребами обороту, так і загалом самою природою речей, невіддільністю об`єкта нерухомості від земельної ділянки, на якій він розташований. Нормальне господарське використання земельної ділянки без використання розташованих на ній об`єктів нерухомості неможливе, як і зворотна ситуація - будь-яке використання об`єктів нерухомості є одночасно і використанням земельної ділянки, на якій ці об`єкти розташовані. Отже, об`єкт нерухомості та земельна ділянка, на якій цей об`єкт розташований, за загальним правилом мають розглядатися як єдиний об`єкт права власності». Суд вважає, що не може вважатися добросовісним набувачем особа, яка набула майно на прилюдних торгах, якщо така особа знала чи мала знати про порушення порядку реалізації майна, зокрема про порушення вимог до інформації про майно. Не може вважатися добросовісною і особа, яка знала чи мала знати про набуття нею майна всупереч закону, зокрема про набуття земельної ділянки окремо від об`єкта нерухомості, який на ній розмішений, чи про набуття такого об`єкта окремо від земельної ділянки, якщо таке набуття не допускається в силу закону Аналогічна позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18 (провадження № 14-125цс20). На думку суду, ТОВ «Агро Хелп» не може вважатися добросовісним набувачем, оскільки при ознайомленні зі змістом оголошення, яке опубліковано на сайті ДП «Прозоро» 11.12.2024 (https://prozorro.sale/auction/LAE001-UA-20241211-98053/) (лот [NUMBER]/3), на фотокартках, доданих до оголошення, чітко вбачається наявність на земельній ділянці недобудованого двоповерхового будинку, а отже відповідачеві на момент проведення торгів було відомо про наявність недобудови, яка розташована на спірній земельній ділянці. Таким чином, при розгляді даної справи по суті встановлено, що внаслідок порушень, допущених під час передачі на реалізацію на електронних торгах спірної земельної ділянки порушено права та законні інтереси позивача, зокрема відбулася реалізація належної йому на праві власності земельної ділянки із розміщеним на ній об`єктом незавершеного будівництва за істотно заниженою ціною. Отже, вимоги про визнання недійсними електронних торгів та витребування майна з чужого незаконного володіння підлягають задоволенню. Щодо позовних вимог про визнання недійсними акта про проведені торги та скасування свідоцтва про придбання нерухомого майна. Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 ЦК України). Для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду. При оцінці обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення, та забезпечити поновлення порушеного права. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках (абзац 12 частини другої статті 16 ЦК України). Згідно частини першої та другої статті 5 ЦПК України здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону. Тлумачення вказаних норм свідчить, що цивільні права/інтереси захищаються у спосіб, який передбачений законом або договором, та є ефективним для захисту конкретного порушеного або оспорюваного права/інтересу позивача. Якщо закон або договір не визначають такого ефективного способу захисту, суд відповідно до викладеної в позові вимоги позивача може визначити у рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону. При розгляді справи суд має з`ясувати: чи передбачений обраний позивачем спосіб захисту законом або договором; чи передбачений законом або договором ефективний спосіб захисту порушеного права/інтересу позивача; чи є спосіб захисту, обраний позивачем, ефективним для захисту його порушеного права/інтересу у спірних правовідносинах. Якщо суд зробить висновок, що обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором та/або є неефективним для захисту порушеного права/інтересу позивача, у цих правовідносинах позовні вимоги останнього не підлягають задоволенню. Однак, якщо обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором, проте є ефективним та не суперечить закону, а закон або договір у свою чергу не визначають іншого ефективного способу захисту, то порушене право/інтерес позивача підлягає захисту обраним ним способом. У постанові від 29 червня 2022 року у справі № 727/10017/18 (провадження № 61-7337св21) Верховний Суд зробив висновок про те, що "Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (провадження № 12-187гс18), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц (провадження № 14-338цс18), від 02 липня 2019 року у справі № 48/340 (провадження № 12-14звг19), від 22 жовтня 2019 року у справі № 923/876/16 (провадження № 12-88гс19) та багатьох інших. […] Обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові. Такий висновок сформульований, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19 (провадження № 12-80гс20, пункт 6.21), від 02 лютого 2021 року у справі № 925/642/19 (провадження № 12-52гс20, пункт 52), від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18 (провадження № 14-125цс20, пункт 76)". У пункті 35 постанови від 04 липня 2023 року в справі № 233/4365/18 (провадження № 14-96цс21) Велика Палата Верховного Суду зазначила, що "оскільки продаж майна на публічних торгах є правочином, то оскаржити останній можна за певних умов (зокрема, у разі ефективності такого способу захисту для позивача), а не протокол як документ, який засвідчує вчинення цього правочину. Вимоги про визнання недійсними протоколу публічних торгів є неналежним і неефективним способом захисту. Такий самий підхід слід застосовувати і щодо оскарження іншого документа - акта про проведені електронні торги (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 15 вересня 2022 року у справі № 910/12525/20 (пункт 104), від 28 вересня 2022 року у справі № 483/448/20 (пункт 9.66)). З огляду на наведене неналежними та неефективними є відповідні дві вимоги позивача". У постанові від 28 червня 2023 року в справі № 212/11434/21 (провадження № 61-4651св23) Верховний Суд зазначив, що "видача нотаріусом свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів) є передбаченою пунктом 5 частини першої статті 34 Закону України "Про нотаріат" окремою нотаріальною дією, спрямованою на посвідчення відповідного права переможця аукціону, тобто є юридичним оформленням факту, що відбувся на підставі правочину. На відміну від дій із нотаріального посвідчення правочинів, нотаріус, який вчиняє нотаріальну дію з видачі свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів, не встановлює дійсні наміри сторін до вчинення правочину, відсутність заперечень щодо кожної з умов правочину, а перевіряє тільки факт набуття права власності на нерухоме майно конкретним набувачем і підтвердження цього права внаслідок проведення прилюдних торгів (див. близькі за змістом висновки Великої Палати Верховного Суду у постанові від 02 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19 (пункти 6.21, 6.22). Визнання недійсним свідоцтва як документа, який видав нотаріус для підтвердження права власності переможця аукціону (покупця), не захистить ні інтерес кредитора у поповненні (недопущенні зменшення) ліквідаційної маси боржника, ні такий же інтерес самого боржника. Цей документ не породжує жодного права. Тому позовна вимога про визнання його недійсним не є належним способом захисту (пункти 42, 43 постанови Великої Палати Верховного Суду від 06 липня 2022 року в справі № 914/2618/16 (провадження № 12-25гс21)". Таким чином, вимоги про визнання недійсними акта про проведені електронні торги та про визнання недійсним свідоцтва про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів є неналежним та неефективним способом захисту порушеного права, оскільки відновлення прав позивача охоплюється заявленою позивачем вимогою про визнання недійсними прилюдних торгів. У зв`язку з цим у задоволенні вказаних вимог належить відмовити у зв`язку з обранням позивачем неефективного способу захисту порушеного права. Відповідно до статті 141 ЦПК України стягненню з відповідачів на користь позивача підлягають судові витрати по сплаті судового збору у розмірі 6 316,37 грн. пропорційно до задоволеної частини позовних вимог, тобто по 3 158,18 грн з кожного відповідача.

Outcome: partial