Jurisdiction: civil
Date: 2025-10-26 00:00:00

У січня 2025 року на адресу Шевченківського районного суду м. Києва надійшла позовна заява [PERSON] до Товариства з обмеженою відповідальністю «ВКФ ФАРБИ УКРАЇНИ», про визнання майнових прав на об`єкти інвестування, відповідно до якої позивач із урахуванням заяви про уточнення позовних вимог,просив суд: 1.Визнати за [PERSON] РНОКПП [NUMBER] , майнові права на об`єкт незавершеного будівництва - однокімнатну квартиру [ADDRESS] на земельній ділянці кадастровий номер 8000000000:91:050:0046. Позовні вимоги обґрунтовувало тим, що 04липня 2014 року між [PERSON] та Товариством з обмеженою відповідальністю «ВКФ Фарби України» (надалі - відповідач) укладений договір купівлі-продажу майнових прав №1520, за яким продавець продає, а покупець купує майнові права на об`єкт нерухомості - однокімнатна квартира [ADDRESS] на земельній ділянці кадастровий номер 8000000000:91:050:0046. У позовній заяві зазначено, що покупцем було внесено 100 % фінансування об`єкту нерухомості, про що було видану довідку від 23.10.2017, за фактичну площу (39,8кв.м.) згідно технічного паспорту у розмірі 275 950,00 грн. також виготовлено технічний паспорт в якому зафіксовано фактичну площу 39,8 кв.м. та замінена нумерація з 56 на 51 квартиру. Відповідно до п. 2.1 ст. 2 Договору «Продавець продає, а Покупець купує майнові права на об`єкт нерухомості у порядку та умовах, передбачених цим Договором, та у відповідності до норм Цивільного кодексу України, що визначають загальні положення про купівлю-продаж.». В силу вимог п. 2.2 ст. 2 Договору «Сторони домовились, що об`єктом нерухомості, Майнові права на який передається за даним Договором, є об`єкт нерухомості, розташований в об`єкті капітального будівництва за будівельною адресою: [ADDRESS] . Згідно з п. 2.4 ст. 2 Договору «Запланований термін будівництва та введення в експлуатацію об`єкта капітального будівництва - 2 квартал 2017 року.» У позовній заяві зазначено, що на виконання умов Договору визначених у п. 4.2 ст. 4 позивач оплатив на рахунок відповідача 100% вартості майнових прав на об`єкт нерухомості визначений умовами Договору та здійснення розрахунків. Позивач вказує, що з свого боку виконав всі умови Договорів. Проте, відповідач не виконує покладені на нього обов`язки, оскільки не завершив будівництво та не ввів в експлуатацію житловий будинок в якому придбано майнові права позивачем на квартиру та станом на дату подання позовної заяви, відповідач, не виконуючи умови Договору, позбавляє позивача можливості реалізувати належне йому майнове право на оформлення та набуття права власності на квартири та нежитлове приміщення цокольного поверху в зазначеному житловому будинку. У зв`язку із викладеним позивач просить позовну заяву задовольнити у повному обсязі. Ухвалою Шевченківського районного суду м. Києва від 22січня 2025 року прийнято вказану позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у цивільній справі, розгляд якої вирішено проводити в порядку загального позовного провадження та призначено підготовче судове засідання. Ухвалою Шевченківського районного суду м. Києва від 12.03.2025 закрито підготовче провадження у вказаній справі та призначено справу до судового розгляду. 31.03.2025 на адресу суду надійшов відзив Товариства з обмеженою відповідальністю «ВКФ Фарби України» на позов, відповідно до якого представник відповідач зазначив, що твердження позивача стосовно того, що відповідач не виконав свої зобов`язання щодо забезпечення будівництва та введення в експлуатацію об`єкта капітального будівництва у термін обумовлений в договорах є безпідставним,надуманим та таким, що суперечить умовам Договорів. У відзиві зазначено, що відповідач позбавлений можливості підтвердити факт укладання із позивачем Договору №1502 купівлі-продажу майнових прав від 04.07.2014 з огляду на те, що між позивачем та відповідачем укладався нотаріально посвідчений договір. При укладенні Договорів сторони погодили лише запланований термін будівництва, що не може тлумачитись у розумінні ч. 1 ст. 530 Цивільного кодексу України, як кінцевий та остаточний термін, за сплином якого зобов`язання відповідача може вважатись порушеним або не виконаним. Фактично, порушення зобов`язання щодо завершення будівництва та введення в експлуатацію Об`єкта капітального будівництва не відбулось, оскільки сторонами не обумовлено кінцевий строк виконання зобов`язань. А тому відповідно відсутнє порушення умов договорів з боку відповідача. Представник зазначає, що до правовідносин, які склалися між сторонам не підлягають застосуванню положення Закону України «Про інвестиційну діяльність». Відповідач категорично заперечує проти доводів позивача щодо того, що ним допущено порушення виконання зобов`язання, оскільки дані доводи є безпідставними та такими, що суперечать фактичним обставинам. Відповідачем не допущено порушення прав позивача, що відповідно унеможливлює задоволення позовної заяви з підстав її необґрунтованості. Відтак, позовна заява є безпідставною, а позовні вимоги такими, що не підлягають задоволенню.. В судовому засіданні представник позивача позовну заяву підтримала у повному обсязі із урахування заяви про уточнення позовних вимог та просила її задовольнити. Відповідач в судове засідання не з`явився, про місце, дату та час судового засідання повідомлявся належним чином, причини неявки суду не повідомив. Оцінивши надані суду докази, вивчивши матеріали справи, суд приходить до наступних висновків. Перевіряючи обставини справи судом встановлено, що 04липня 2014 року між ТОВ «ВКФ Фарби України» (далі - продавець) та [PERSON] (далі - покупець) було укладено попередній договір № 1502, за яким сторони зобов`язуються, в строки встановлені даним попереднім договором, укласти в майбутньому договір купівлі-продажу відповідно до якого сторона - 1 зобов`язується передати окрему квартиру, характеристики якого вказані в п. 1.3. розділу 1 цього попереднього договору, а саме: майнові права за яким передаються, є однокімнатна квартира [ADDRESS] . Сторони встановили, що при укладанні Основного договору 100 % ціни об`єкта буде, разом з ПДВ, складати 324 380,00 грн. Відповідно до п. 4.1. Договору купівлі-продажу майнових прав № 1502 в день, укладання Договору вартість майнових прав 1 кв.м. об`єкту нерухомості складає 7 000,00 грн. в тому числі ПДВ 20% - 1 166,67 грн. Орієнтована загальна вартість майнових прав на об`єкт нерухомості в день укладення цього Договору складає 324 380,00 грн. в тому числі ПДВ 20 % - 2 233, 33 грн. (п.4.2. Договору купівлі-продажу майнових прав № 1502. Сторони визначають наступний порядок розрахунків за Договором: Покупець перерахував кошти за об`єкт фінансування стороні - 1, об`єкту фінансування визначеної у п. 4.2. цього Договору, а саме вартості об`єкту нерухомості в розмірі 324 380,00 грн. в тому числі 20 % - 2 233,33 грн.на поточний рахунок до 27.06.2017 (п. 4.3. Договору купівлі-продажу майнових прав № 1502). Згідно довідки від 23жовтня 2017 року про 100% фінансування згідно попереднього договору купівлі-продажу майнових прав № 1502 від 04.07.2014 року, громадянин України [PERSON] відповідно до умов Договору, сплатив Продавцю грошові кошти у розмірі 275 950 грн. 00 коп., в тому числі ПДВ 20% - 45 991,66 грн., що складає 100 відсотків вартості майнових прав на об`єкт нерухомості за адресою: по [ADDRESS] . Щодо квартири 56 загальною площею 39,8 кв.м, розташована у секції № 1 на 8 поверсі. Видана відповідачем довідка свідчить про те, що він прийняв виконання позивачем свого зобов`язання з оплати договору та вартості майнових прав на об`єкт нерухомості. Відповідно до п. 2.3. Договору купівлі-продажу майнових прав № 1502 загальна площа об`єкта нерухомості, вказана в п. 2.2. Договору, є проектною та підлягає уточненню за даними технічного паспорту, оформленого в БТІ згідно Договору. Як вбачається з матеріалів справи, актом приймання-передачі технічного паспорту по попередньому договору за №1502 від 02.07.2014 від 23.11.2016 ТОВ «ВКФ Фарби України» та склали акт приймання-передачі до попереднього договору за № 1502 від 02.07.2014 про те, що продавець передав, а покупець прийняв технічний паспорт 1 кімнатної квартири [ADDRESS] . Покупець цим актом підтверджує, що жодних претензій щодо вказаного технічного паспорту в нього до продавця немає. Технічний паспорт переданий продавцем та отриманий покупцем своєчасно та у належному стані. В матеріалах справи наявний технічний паспорт на квартиру [ADDRESS] де визначено загально площу вказаної квартири 39,8 кв.м. Згідно п. 2.4 Договору від 13.12.2015, плановий термін будівництва та введення в експлуатацію Об`єкта капітального будівництва - 2 квартал 2017 року. Відповідно до ст. 328 ЦК України, право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема, з правочинів, тобто дій особи, спрямованих на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом. Правовідносини, які склалися між сторонами, регулюються Законом України від 18 вересня 1991 року № 1560-XII «Про інвестиційну діяльність» Згідно ст. 7 Закону України «Про інвестиційну діяльність» всі суб`єкти інвестиційної діяльності незалежно від форм власності та господарювання мають рівні права щодо здійснення інвестиційної діяльності, якщо інше не передбачено законодавчими актами України. Розміщення інвестицій у будь-яких об`єктах, крім тих, інвестування в які заборонено або обмежено цим Законом, іншими актами законодавства України, визнається невід`ємним правом інвестора і охороняється законом. Інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктами та результатами інвестицій, включаючи реінвестиції та торгівельні операції на території України, відповідно до законодавчих актів України. Згідно із ст. 190 ЦК України, майном як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому. Згідно із ст. 190 ЦК України, майном як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому. Відповідно до ст.177 ЦК України, об`єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага. Відповідно до правової позиції Верховного Суду, викладеної у постановах від 20.03.2019 у справі № 6-14-39цс-19 та від 27.02.2019 у справі № 6-14-606цс18 у разі невиконання належним чином взятих на себе зобов`язань, а також, відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, ефективним способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об`єкт інвестування. Така ж позиція у рішенні ВС/КЦС, № 761/17864/16-ц, 13.05.2019. За змістом ч. 2, 3 ст. 331 ЦК України, право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна). Згідно з ч. 3 ст.16 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» встановлено, що разом із заявою про державну реєстрацію прав та їх обтяжень у паперовій формі подаються оригінали документів, необхідних для державної реєстрації прав та їх обтяжень, копії, засвідчені в установленому порядку. Моментом виникнення майнових прав у їх носія вважається загально прийнятий момент набуття права власності, визначений статтею 328 ЦК України на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства. У Постанові № 6-98цс13 від 02 жовтня 2013 року Верховний Суд України висловив правову позицію про те, що виконання грошових зобов`язань за інвестиційною угодою, а саме повна сплата вартості об`єкта інвестування (стовідсоткова передоплата), свідчить про вчинення дій, спрямованих на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об`єкт будівництва або набуття майнових прав на цей об`єкт. Статтею ст. 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» визначено, що майновими правами визнаються будь-які права пов`язані з майном, відмінні від права власності у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (право на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо). У разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов`язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків учасником будівництва, ефективним способом захисту порушених прав останнього є визнання майнових прав на об`єкт інвестування. Відповідні правові висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду: від 20 березня 2019 року у справі № 761/20612/15-ц, провадження № 14-39цс19), від 27 лютого 2019 року у справі № 761/32696/13-ц, провадження № 14-606цс18, Верховного Суду від 12 лютого 2020 року у справі № 638/12414/17, провадження № 61-21546св19. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2023 року у справі № 359/5719/17, провадження № 14-8 цс 21 зазначено, що саме інвестор, як особа за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. Державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об`єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийнято в експлуатацію у встановленому порядку. В іншому випадку інвестор не зможе визнати право власності на квартиру до введення будинку в експлуатацію. Згідно із частиною четвертою статті 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону. Отже, інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою (пункти 93 - 95). Судом встановлено, що позивач в повному обсязі проінвестував будівництво зазначених вище квартир за Договором купівлі-продажу майнових прав № 1502 від 04липня 2014 року, в зв`язку з чим відповідно до ст.7 Закону України «Про інвестиційну діяльність», має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктом та результатами інвестицій відповідно до законодавчих актів України, оскільки об`єкт та результати інвестицій є власністю інвестора. За положеннями пункту 2 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України №461 від 13 квітня 2011 року, прийняття в експлуатацію об`єктів, що належать до І-ІІІ категорії складності, та об`єктів, будівництво яких здійснено на підставі будівельного паспорта, проводиться шляхом реєстрації Державною архітектурно-будівельною інспекцією України та її територіальними органами поданої замовником декларації про готовність об`єкта до експлуатації. Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства. З матеріалів справи вбачається, що позивач виконав свої зобов`язання: - за попереднім договором № 1502 від 04 липня 2014 року у повному обсязі, сплатив внески у визначеній у договорі сумі згідно довідки від 23.10.2017 про 100% фінансування згідно попереднього договору за № 1502 від 04 липня 2014 року у зв`язку із чим за умовами договору набув майнових прав щодо об`єктів нерухомості, зокрема права на отримання в подальшому у власність спірних квартир. Відповідно до ст.526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. За правилом статті 527 ЦК України боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту. Згідно ч. 1 ст. 530 ЦК України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Згідно п. 2.4 договору купівлі-продажу майнових прав № 1502, плановий термін введення будинку в експлуатацію - 2 квартал 2017 року. Судом встановлено, що будівництво об`єкту не завершене, будинок не введений в експлуатацію. Відтак, до завершення будівництва об`єкта нерухомості - квартира будівельний номер [ADDRESS] , та введення будинку в експлуатацію, позивачу як інвестору, належать майнові права на цей об`єкт. Враховуючи те, що відповідач не виконує належним чином узятих на себе зобов`язань, а також, враховуючи, що будинок за адресою: [ADDRESS] , на час розгляду справи не введено в експлуатацію, з урахуванням повної та своєчасної сплати позивачем пайових внесків, суд прийшов до висновку, що права позивача порушені, оскільки відповідач свої зобов`язання щодо передачі об`єкту інвестування в експлуатацію для здійснення реєстрації прав власності за позивачем на об`єкт інвестування, не виконує. Аналогічного правового висновку дійшла Велика Палата Верховного Суду в постанові від 09 жовтня 2019 року, справа №761/28769/13-ц. Доводи відзиву в частині, що сторони при укладенні договору погодили лише орієнтовний термін будівництва, що не може тлумачитись як кінцевий та остаточний, а відтак відсутні підстави вважати, що права позивача порушені відповідачем, судом оцінюються критично з огляду на наступне. Пунктом 5.2.5 договору купівлі-продажу майнових прав № 1502 від 23 жовтня 2017 року, встановлений обов`язок продавця ТОВ «ВКФ Фарби України» забезпечувати будівництво об`єкту капітального будівництва та введення його в експлуатацію в терміни, зазначені в п.2.4 даного договору. Згідно п. 2.4 договору №1502 плановий термін введення будинку в експлуатацію - 2 квартал 2017 року. Відповідно до ч.2 ст.252 ЦК України термін визначається календарною датою або вказівкою на подію, яка має неминуче настати. Згідно з ч.1 ст.530 ЦК України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Отже, у даному випадку сторони визначили термін будівництва та введення в експлуатацію, що охоплює конкретно визначений термін, а саме 2 квартал 2017 року, тобто квітень, травень, червень 2017 року. Водночас, в договорі відсутні умови, що вказаний в цьому договорі плановий термін прийняття будинку в експлуатацію може змінюватися. Верховний Суд у постанові від 10 березня 2021 року у справі № 607/11746/17 виснував, що з урахуванням принципів цивільного права, зокрема, добросовісності, справедливості та розумності, сумніви щодо дійсності, чинності та виконуваності договору (правочину) повинні тлумачитися судом на користь його дійсності, чинності та виконуваності. Суд відхиляє, як не релевантні, посилання відповідача у відзив на правові висновки, викладені в постанові Верховного Суду від 22 липня 2020 року у справі № 369/6303/19 про те, що термін прийняття об`єкта будівництва до експлуатації в договорі купівлі-продажу майнових прав на квартиру конкретною датою не визначено, а вказана орієнтовна дата, а також те, що прийняття до експлуатації закінчених будівництвом об`єктів не належить до цивільно-правових відносин, отже, склад цивільно-правового порушення зі сторони ТОВ «Петровський квартал» відсутній. Суд, враховує, що в справі, на яку посилається відповідача, предмет позову був відмінним, саме стягнення пені за несвоєчасне виконання умов договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру. Суд критично оцінює доводи відзиву, що до спірних правовідносин не підлягали застосуванню положення Закону України «Про інвестиційну діяльність», оскільки інвестування та фінансування будівництва може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інституту спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, і матеріали справи не містять жодного доказу, який би наділяв позивача статусом інвестора будівництва, є такими, що суперечать правовим висновкам Великої Палати Верховного Суду та Верховного Суду щодо застосування відповідних норм права. Враховуючи вищевикладене, оцінивши наявні у справі докази у їх сукупності, суд приходить до висновку, що права позивача підлягають захисту шляхом часткового задоволення позовних вимог та визнання майнових прав за [PERSON] на об`єкт незавершеного будівництва, а саме: однокімнатну квартиру номер [ADDRESS] , на земельній ділянці кадастровий номер 8000000000:91:050:0046. Статтею 89 ЦПК України встановлено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Статтею 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» визначено, що суди застосовують при розгляді справ Конвенцію та практику Європейського Суду як джерело права. Європейський суд з прав людини вказав, що пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи («Проніна проти України», № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року). У зв`язку з чим судом надане обґрунтування рішення саме за конкретними обставинами справи та аргументами сторін, які мають правове значення для вирішення спору, при цьому інші доводи сторін, викладені в їх заявах по суті, не впливають на вищевказані висновки суду. Враховуючи викладене, позовні вимоги підлягають частковому задоволенню в повному обсязі. На підставі викладеного та

Outcome: approved