Jurisdiction: civil
Date: 2025-10-22 00:00:00

В січні 2024 року [PERSON] звернулась до суду із позовом до ТОВ «Компанія з управління активами «Будкепітал», ТОВ «Компанія з управління активами «Будкепітал Сіті», Венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Лінтер», в якому просила визнати недійсними в попередньому договорі від 06.09.2021, укладеному між [PERSON] та ПАТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Лінтер», від імені, в інтересах та за рахунок якого на підставі договору про управління активами № 090216-КУА від 09.02.2016 діє ТОВ «Компанія з управління активами «Будкепітал», та засвідченому приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Каравай Н.В. за реєстровим № 1100, - пункт 7.4, пункт 7.5, абзац 3 пункту 7.6 в частині фрази «…за вирахуванням штрафу) за вирахуванням штрафу в розмірі 10 (десяти) % від суми забезпечувального авансового платежу, визначеного розділом 4 даного договору» та абзац 3 пункту 7.7 в частині фрази «…за вирахуванням штрафу») за вирахуванням штрафу в розмірі 10 (десяти) % від суми забезпечувального авансового платежу, визначеного розділом 4 даного договору. В обґрунтування позовних вимог вказує, що 06.09.2021 між [PERSON] та ПАТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Лінтер», від імені, в інтересах та за рахунок якого на підставі договору про управління активами № 090216-КУА від 09.02.2016 діє ТОВ «Компанія з управління активами «Будкепітал», укладено попередній договір, засвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Каравай Н.В. за реєстровим № 1100. За умовами вказаного договору сторони домовились укласти у майбутньому основний договір купівлі-продажу квартири у об`єкті будівництва, що знаходиться за адресою [ADDRESS] . Відповідно до п. 4.1 попереднього договору, сторони погодили, що вартість (ціна продажу) об`єкта за основним договором буде дорівнювати розміру забезпечувального авансового платежу, що має бути сплачений позивачем згідно з розділом 4 цього договору та може бути змінений на умовах, передбачених договором. Пунктом 4.3 договору, сторонами погоджено, що розмір забезпечувального авансового платежу на момент укладення договору визначений в сумі 4 745 129,00 грн без ПДВ, що еквівалентно 175 726,67 доларів США та може бути змінений за цим договором. На виконання умов договору позивачем сплачено забезпечувальний авансовий платіж в сумі 1 758 254,10 грн. Відповідно до п. 7.4 договору, сторони передбачили, що у разі порушення строків оплати, передбачених цим договором, відповідач має право збільшити розмір забезпечувального авансового платежу на суму, еквівалентну розміру подвійної облікової ставки НБУ за кожен день прострочення. Крім того, відповідно до п. 7.5 договору, відповідне збільшення розміру забезпечувального авансового платежу здійснюється за кожен день порушення строків оплати, передбачених цим договором. В серпні 2023 року позивач отримала від ТОВ «КУА «Будкепітал Сіті» лист-вимогу, зі змісту якого вбачається, що відповідачем позивачу була нарахована пеня за порушення строків оплати платежів згідно графіку платежів та збільшено розмір чергового платежу на загальну суму 585 934,41 грн. Позивач вказує, що на даний час об`єкт будівництва, що вказаний у договорі не зданий в експлуатацію. Зі змісту положень п. 7.4 договору, вбачається, що відповідач даним пунктом передбачив за собою можливість збільшити вартість квартири без надання споживачу право розірвати договір у разі збільшення ціни порівняно з тією, що була погоджена на момент укладення договору. Крім того, відповідно до п. 7.7 договору, позивач може відмовитись від цього договору в односторонньому порядку шляхом направлення повідомлення про розірвання договору, однак, в цьому випадку відповідач зобов`язаний повернути позивачу оплачений нею забезпечувальний авансовий платіж протягом 90 днів за вирахуванням штрафу в розмірі 10 % від суми забезпечувального авансового платежу, визначеного розділом 4 цього договору. Позивач вказує, що з положень п. 7.7 договору вбачається, що відповідач передбачив даним пунктом нарахування штрафу за право розірвання позивачем договору в односторонньому порядку, що свідчить про порушення принципу добросовісності та призводить до істотного дисбалансу договірних прав, а відтак ці умови є несправедливими. Позивач зазначає, що пункти попереднього договору в частині збільшення вартості (ціни продажу) майбутньої квартири (п.п. 7.4, 7.5 попереднього договору) та в частині вирахування штрафу (п.п. 7.6, 7.7. попереднього договору) порушують права позивача, як покупця, та як споживача, а відтак суперечать вимогам цивільного законодавства та законодавства про захист прав споживачів. Посилаючись на викладене, позивач вказує про наявність підстав для визнання цих пунктів в частині недійсними, в зв`язку з чим вимушена з метою захисту своїх прав звернутись до суду із даним позовом. Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 22.01.2024, головуючим суддею у справі визначено суддю Будзан Л.Д. Ухвалою судді Подільського районного суду м. Києва від 23.01.2024, позов залишено без руху та надано позивачу строк для усунення недоліків. Ухвалою судді Подільського районного суду м. Києва від 04.03.2024, позов визнано неподаним та повернуто позивачу. Постановою Київського апеляційного суду від 19.08.2024, ухвалу Подільського районного суду м. Києва від 04.03.2024 скасовано, а справу направлено для продовження розгляду. Ухвалою судді Подільського районного суду м. Києва від 05.09.2024, у справі відкрито провадження та призначено розгляд справи в порядку загального позовного провадження. В жовтні 2024 до суду від позивача надійшла заява про зміну предмету позову шляхом доповнення позовних вимог, оскільки, в грудні 2023 року позивач надіслав відповідачу повідомлення про розірвання попереднього договору, а відтак позивач просила суд: визнати недійсними в попередньому договорі від 06.09.2021, укладеному між [PERSON] та ПАТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Лінтер», від імені, в інтересах та за рахунок якого на підставі договору про управління активами № 090216-КУА від 09.02.2016 діє ТОВ «Компанія з управління активами «Будкепітал», та засвідченому приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Каравай Н.В. за реєстровим № 1100, - пункт 7.4, пункт 7.5, абзац 3 пункту 7.6 в частині фрази «…за вирахуванням штрафу) за вирахуванням штрафу в розмірі 10 (десяти) % від суми забезпечувального авансового платежу, визначеного розділом 4 даного договору» та абзац 3 пункту 7.7 в частині фрази «…за вирахуванням штрафу») за вирахуванням штрафу в розмірі 10 (десяти) % від суми забезпечувального авансового платежу, визначеного розділом 4 даного договору»; а також стягнути із ПАТ «Закритий не диверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Лінтер» від імені, в інтересах та за рахунок якого діє ТОВ «Компанія з управління активами «Будкепітал» на користь позивача кошти в розмірі 1 758 254,10 грн. Ухвалою Подільського районного суду м. Києва від 19.11.2024, заяву позивача про зміну предмет позову прийнято до розгляду, та ухвалено здійснювати розгляд даної справи з урахуванням її вимог. В січні 2025 до суду надійшла заява позивача, в якій, остання, просила суд вважати вірним найменування відповідача ПАТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Лінтер», замість помилково зазначеного - Венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Лінтер». Ухвалою Подільського районного суду м. Києва від 08.05.2025, у справі закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду. Позивач та представник позивача в судове засідання не з`явилися. Представник позивача подала заяву, в якій просила провести судове засідання у її відсутності, задовольнити позовні вимоги у повному обсязі, заперечила щодо винесення заочного рішення. Відповідачі явку своїх представників в судове засідання не забезпечили. Про розгляд справи повідомлялись належним чином. Про причини неявки суд не повідомили. Відзиви на позов до суду не подали. За таких обставин суд дійшов висновку щодо розгляду справи за відсутності всіх учасників справи. Відповідно до положень ч. 2 ст. 247 ЦПК України, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалось. Суд, дослідивши письмові докази, наявні у матеріалах справи, всебічно перевіривши обставини, на яких вони ґрунтуються у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до спірних правовідносин, встановив наступні обставини та дійшов наступного висновку. Судом встановлено, що 06.09.2021 між ПАТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Лінтер» в інтересах та за рахунок якого на підставі договору про управління активами № 090216-КУА від 09.02.2016 діє ТОВ «Компанія з управління активами «Будкепітал» (сторона 1) та [PERSON] (сторона 2) укладено попередній договір купівлі-продажу квартири (далі - договір, попередній договір, правочин), який посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Каравай Н.В. та зареєстрований у реєстрі за № 1100. Відповідно до умов договору сторони домовились укласти у майбутньому основний договір купівлі-продажу, після прийняття в експлуатацію об`єкту будівництва, реєстрації права власності майбутнього продавця на квартиру за собою та після здійснення майбутнім покупцем повної оплати забезпечувального авансового платежу (розділ 2 договору). Об`єктом будівництва відповідно до умов правочину є: комплексна забудова території у складі об`єкта: «Реконструкція майнового комплексу під багатоквартирну забудову з вбудованими приміщеннями громадського призначення на [ADDRESS] ». ІІІ черга будівництва. Майбутній покупець має право на набуття права власності на житлову квартиру [ADDRESS] , загальною площею 70,64. (п. п. 1.1.1, 1.1.2, 1.1.12 договору). Сторони погодили, що вартість (ціна продажу) квартири за основним договором дорівнює розміру забезпечувального авансового платежу, що має бути сплачений майбутнім покупцем, відповідно до умов договору. Розмір забезпечувального авансового платежу на момент укладення цього договору становить у розмірі 4 745 129,66 грн без ПДВ, що еквівалентно 175 726,67 доларам США. Договором визначено графік платежу з 03.09.2021 та останній платіж повинен бути внесено у строк до 27.09.2024 року (п. п. 3.4, 4.1, 4.3, 4.4 попереднього договору). Відповідальність сторін договору передбачена розділом 7 попереднього договору. Так, відповідно до п. 7.1 договору за невиконання або неналежне виконання своїх зобов`язань за цим договором, сторони несуть відповідальність згідно з чинним законодавством України та цим договором. Відповідно до п. 7.4 договору, сторони передбачили, що у разі порушення стороною 2 строків оплати, передбачених цим договором, сторона 1 має право збільшити розмір забезпечувального авансового платежу на суму, еквівалентну розміру подвійної облікової ставки НБУ за кожен день прострочення. Крім того, відповідно до п. 7.5 договору, відповідне збільшення розміру забезпечувального авансового платежу здійснюється за кожен день порушення строків оплати, передбачених цим договором. Згідно із п. 7.6 договору у випадку порушення стороною 2 порядку оплати забезпечувального авансового платежу, згідно з розділу 4 даного договору більш ніж на 30 банківських днів, цей договір може бути припинено за ініціативою сторони 1 шляхом направлення стороні 2 повідомлення про розірвання. У такому випадку даний договір припиняє свою дію через 5 календарних днів з дати направлення майбутнім продавцем повідомлення про розірвання. У такому випадку сторона 1 зобов`язана повернути стороні 2 оплачений ним забезпечувальний авансовий платіж за попереднім договором за вирахуванням штрафу в розмірі 10% від суми забезпечувального авансового платежу, визначеного розділом 4 даного договору. Крім того, відповідно до п. 7.7 договору, сторони погодили те, що сторона 2 може відмовитись від цього договору в односторонньому порядку шляхом направлення повідомлення про розірвання договору, однак, в цьому випадку сторона 1 зобов`язана повернути стороні 2 оплачений нею забезпечувальний авансовий платіж протягом 90 днів за вирахуванням штрафу в розмірі 10 % від суми забезпечувального авансового платежу, визначеного розділом 4 цього договору. Відповідно до п. 9.3 договору всі повідомлення (пропозиції) за цим договором, якщо інше не передбачене відповідним пунктом договору та/або відповідним абзацом даного пункту, будуть вважатися здійсненими (направленими) належним чином, якщо вони викладені в письмовій формі та надіслані рекомендованим листом або цінним листом з попередньою оплатою поштових витрат. З матеріалів справи вбачається, що позивачем на виконання умов попереднього договору оплачено суму в загальному розмірі 1 758 254,10 грн, що підтверджується копіями платіжних інструкцій. 22.08.2023 ТОВ «Компанія з управління активами «Будкепітал Сіті» направило [PERSON] лист-вимогу про необхідність сплати заборгованості за договором та сплату пені. 08.12.2023 року [PERSON] направила ТОВ «Компанія з управління активами «Будкепітал Сіті» та ТОВ «Компанія з управління активами «Будкепітал» повідомлення про розірвання попереднього договору купівлі-продажу квартири від 06.09.2021 та повернення коштів в сумі 1 758 254,10 грн. Як було зазначено вище, згідно з п. 7.7 правочину сторона 2, як майбутній покупець, може відмовиться від цього договору в односторонньому порядку шляхом направлення ним стороні 1, як майбутньому продавцю, повідомлення про розірвання договору. У такому випадку договір припиняє свою дію через п`ять календарних днів з дати направлення майбутньому продавцю повідомлення про розірвання. Отже, оскільки позивач направила відповідачу лист 08.12.2023, у відповідності до п. 7.7 договору, останній, вважається розірваним, починаючи з 13.12.2023. Доказів направлення відповідачем у визначеному в договорі порядку повідомлення про розірвання договору із ініціативи відповідача, в тому числі з огляду на неналежне виконання позивачем умов договору, матеріали справи не містять, а наявна у справі копія листа-вимоги про сплату коштів переконливо про це не свідчить. З огляду на те, що наявні у справі докази свідчать про те, що договір між сторонами у встановленому порядку фактично був розірваний з ініціативи покупця, тобто позивача у даній справі, а відтак суд вважає за необхідне зазначити наступне. Згідно зі ст. 546 ЦК України (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком. Неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання (частина перша статті 549 ЦК України). У разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: 1) припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; 2) зміна умов зобов`язання; 3) сплата неустойки; 4) відшкодування збитків та моральної шкоди (частина перша статті 611 ЦК України). Тлумачення вказаних норм свідчить, що по своїй суті неустойка - це конструкція, яка є видом забезпечення виконання зобов`язання та правовим наслідком його порушення (мірою цивільно-правової відповідальності). У статті 549 та в § 2 глави 49 ЦК України регулювання неустойки відбувається тільки з позицій забезпечення виконання зобов`язання. Неустойка (штраф чи пеня) може бути передбачена для забезпечення виконання зобов`язання. При цьому навіть визначення неустойки дозволяє констатувати, що законодавець пов`язує її стягнення саме з порушенням зобов`язання. Це підтверджується застосуванням таких понять та словосполучень, як «забезпечення зобов`язання», «порушення зобов`язання». Тому недопустимим є встановлення неустойки (штрафу чи пені) за правомірну відмову від виконання зобов`язання або односторонню відмову від договору. Штрафом є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов`язання (частина друга статті 549 ЦК України). Тобто, штраф є фіксованою величиною й обчислюється: у відсотках, які рахуються; від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов`язання. Недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини (стаття 217 ЦК України). У даній справі встановлені обставини дозволяють зробити висновок про те, що в оспорюваних пунктах розділу 7 попереднього договору з урахуванням їх змісту та визначення штрафу, передбаченого в частині другій статті 549 ЦК України, фактично визначено штраф за односторонню відмову від договору покупцем (за вирахуванням штрафу в розмірі 10 (десяти) % від суми забезпечувального авансового платежу (попередньої оплати вартості квартири), визначеного Розділом 4 даного Договору»). Суд вважає, що п. 7.7 розділу 7 попереднього договору купівлі-продажу квартири в частині встановлення штрафу суперечить сутності неустойки, оскільки її встановлення не допускається за правомірну відмову від виконання зобов`язання або односторонню відмову від договору. Тобто обов`язковість положень акту цивільного законодавства слідує з його змісту. Правова позиція аналогічного змісту викладена в постанові Верховного Суду від 21 квітня 2021 року у справі № 552/6997/19. Наведене в сукупності свідчить, що пункти 7.4, 7.5, абзац 3 п.7.6 та абзац 3 п. 7.7 розділу 7 попереднього договору у вказаній частині є недійсними з вищезазначених підстав, однак, варто вказати на те, що наявність підстав для недійсності цих пунктів в частині встановлення штрафу та правил, закріплених в статті 217 ЦК, - не має наслідком недійсності інших частин правочину. Згідно з вимогами ст. 526 ЦК України, зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. З огляду на розірвання договору між сторонами в порядку визначеному саме п. 7.7 договору, тобто з ініціативи покупця, в частині повернення отриманих відповідачем коштів підлягає застосуванню положення вказаного пункту договору, а саме - в цьому випадку майбутній продавець зобов`язаний повернути майбутньому покупцю оплачений ним, згідно з розділом 4 даного договору забезпечувальний авансовий платіж (попередню оплату вартості квартири) протягом 90 банківських днів з моменту розірвання договору. Окремо варто вказати на те, що відповідно до ч. 1 ст. 5 ЦПК України здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. Відповідно до ст. 15, 16 ЦК України, кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу у разі їх порушення, невизнання або оспорювання. Законодавчі обмеження матеріально-правових способів захисту цивільного права чи інтересу підлягають застосуванню з дотриманням положень статей 55, 124 Конституції України та статті 13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, відповідно до яких кожна особа має право на ефективний засіб правового захисту, не заборонений законом. Оскільки положення Конституції України та Конвенції мають вищу юридичну силу (статті 8, 9 Конституції України), а обмеження матеріального права суперечать цим положенням, порушення цивільного права чи цивільного інтересу підлягають судовому захисту і у спосіб відповідно до викладеної у позові вимоги, який не суперечить закону. При оцінці обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення, та забезпечити поновлення порушеного права. Зазначене узгоджується з правовою позицією Верховного Суду, викладеною у постанові від 01 серпня 2019 року у справі № 638/14632/14-ц (провадження № 61-12947св18). Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так i від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Схожі висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року (справа № 338/180/17), від 11 вересня 2018 року (справа № 905/1926/16), від 30 січня 2019 року (справа № 569/17272/15), від 01 жовтня 2019 року (справа № 910/3907/18). Застосування судом того чи іншого способу захисту має приводити до відновлення порушеного права позивача без необхідності повторного звернення до суду (пункт 98 постанови Великої Палати Верховного Суду від 16 лютого 2021 року у справі № 910/2861/18). Відсутність порушеного права чи невідповідність обраного позивачем способу його захисту способам, визначеним законодавством, є підставою для прийняття судом рішення про відмову в позові. У цій справі встановлено, що неустойка підлягає стягненню за односторонню відмову від договору, що суперечить сутності неустойки, а відтак стороною позивача доведено порушення свого права щодо стягнення коштів як штрафу, що суперечить вимогам діючого цивільного законодавства щодо сутності неустойки, а відтак, на переконання суду, застосування позивачем саме такого способу захисту як визнання недійсним частини умов договору щодо встановлення штрафу за односторонню відмову та стягнення коштів є ефективними способами захисту порушеного права, оскільки такий спосіб призведене до поновлення порушеного права позивача. Враховуючи викладене, а також приймаючи до уваги те, що обґрунтування позовних вимог знайшли своє об`єктивне підтвердження в ході розгляду справи, позивачем доведено поза розумним сумнівом недійсність пунктів правочину в частині встановлення штрафу, що суперечить сутності неустойки, а відтак суд вважає, що наявні підстави для визнання цих пунктів договору недійсними в частині та стягнення суми не повернутого у відповідності до умов договору авансу, який з урахуванням сплачених позивачем коштів складає суму в розмірі 1 758 254,10 грн, в зв`язку з чим позовні вимоги підлягають задоволенню. В порядку ст. 141 ЦПК України, судовий збір за позовну вимогу немайнового характеру в сумі 1 211 грн 20 коп. та за позовну вимогу майнового характеру в сумі 15 140 грн, а всього суму в розмірі 16351 грн 20 коп., слід стягнути на користь держави.

Outcome: approved