Jurisdiction: civil
Date: 2025-10-27 00:00:00

19.02.2024 р. [PERSON] звернувся до суду з позовом до ТОВ «ВКФ Фарби Украі?ни» у якому він просить визнати Попередній договір удаваним правочином, визнати за ним майнові права на однокімнатну квартиру та стягнути неустойку. Своі? вимоги позивач обґрунтовує тим, що 13.09.2014 р. між ним та відповідачем був укладений та нотаріально посвідчении? попередніи? договір об`єктом якого є однокімнатна квартира в житловому будинку, за адресою: [ADDRESS] та відповідно до п.1.1 якого, сторони зобов`язались укласти в маи?бутньому договір купівлі-продажу зазначеної вище квартири. Також зазначає, що такий правочин є удаваним та насправді між сторонами укладено договір купівлі-продажу майнових прав на таку квартиру, право власності на яку переходить до позивача після завершення будівництва об`єкту нерухомості (багатоквартирного будинку) та введення його в експлуатацію. Вартість маи?нових прав склала 310520,00 грн, які позивач сплатив, а відповідач на підтвердження виконання цього обов`язку 06.04.2017 р. видав довідку про 100 % фінансування згідно договору № 2542 купівлі-продажу майнових прав від 10.02.2017 р. позивач зазначає, що відповідач не виконує покладені на нього обов`язки за вказаним договором, оскільки не завершив будівництво та не ввів в експлуатацію житловии? будинок, у якому ним було придбано маи?нові права на квартиру, та станом на дату подання позовноі? заяви, відповідач, не виконуючи умови договору, позбавляє и?ого можливості реалізувати належне и?ому маи?нове право на оформлення та набуття права власності на квартиру в зазначеному житловому будинку. Оскільки в досудовому порядку вирішити спір не вбачається можливим, з метою захисту своїх порушених прав позивач вимушении? був звернутись до суду з даним позовом. В силу порушення зобов`язання відповідачем, просить стягнути з нього неустойку згідно з ч.5 ст. 10 Закону України «Про захист прав споживачів». Ухвалою від 26.02.2024 р. відкрито провадження у справі, розгляд якоі? вирішено проводити в порядку загального позовного провадження та призначено підготовче судове засідання. Представник позивача в судовому засіданні позовні вимоги підтримав, просив суд задовольнити їх у повному обсязі з підстав викладених в позові та інших поданих ним заявах по суті справи. Представник відповідача в судове засідання не з`явився, однак на адресу суду від нього надійшов відзив на позовну заяву та заперечення на відповідь на відзив, зі змісту яких вбачається, що останній проти позовних вимог заперечив, просив суд відмовити у їх задоволенні. Вислухавши пояснення представника позивача, дослідивши письмові докази, які містяться в матеріалах справи, суд вважає, що позовні вимоги підлягають частковому задоволенню з наступних підстав. Перевіряючи обставини справи судом встановлено, що 30.09.2014 р. між ТОВ «ВКФ Фарби Украі?ни» та [PERSON] було укладено попередній договір, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Іванчик І.І., та зареєстрований в реєстрі нотаріальних дій за № 2542. Відповідно до п.1.1 вказаного договору, сторони зобов`язались, в строки встановлені даним попереднім договором, укласти в майбутньому договір купівлі-продажу відповідного до якого ТОВ «ВКФ Фарби Украі?ни» зобов`язується передати окрему квартиру в житловому будинку, за адресою: [ADDRESS] , а [PERSON] зобов`язався прийняти Об`єкт та належним чином оплатити його вартість в обсязі згідно з розділом 2 попереднього договору. Предметом правочину виступила однокімнатна квартира, що знаходиться на 10 поверсі, загальна площа Об`єкта мала становити 37,69 м.кв., житлова - 18,24 м.кв. (п.1.3 попереднього договору). Пунктом 1.2 попереднього договору визначено, що сторони зобов`язуються укласти основний договір в строк до 30.06.2015 р. Сторони встановили, що основний договір укладається протягом п`яти календарних днів з моменту отримання [PERSON] відповідного повідомлення від ТОВ «ВКФ Фарби Украі?ни». В будь-якому випадку ТОВ «ВКФ Фарби Украі?ни» повинен направити [PERSON] вказане повідомлення протягом 5 робочих днів після отримання ним правовстановлюючих документів на Об`єкт та надання Реєстраційною службою Головного управління юстиціі? у м.Києві документів, що є необхідними для належного укладення та оформлення Основного договору. 06.04.2017 р. сторонами підписано Акт приймання-передачі технічного паспорту згідно з яким Продавець (ТОВ «ВКФ Фарби Украі?ни») передав, а Покупець ( [PERSON] ) прийняв технічний паспорт 1-кімнатної квартири [ADDRESS] . Також 06.04.2017 р. відповідачем видано позивачу довідку про 100% фінансування згідно договору № 2542 купівлі-продажу майнових прав від 10.02.2017 р., якою ТОВ «ВКФ Фарби України» засвідчено факт оплати відповідачем 301520,00 грн (в т.ч. 50253,35 грн ПДВ 20%), які складають 100 % вартості майнових прав на Об`єкт нерухомості, що розташований за адресою: [ADDRESS] та має такі характеристики: квартира № 70, поверх 10, секція 1, загальна площа 37,5 м.кв. Судом встановлено, що в порушення умов договору будівництво будинку на дании? час не закінчено, будинок в експлуатацію не введении?, основнии? договір купівлі-продажу квартири не укладено, що є порушенням зобов`язання та є підставою для задоволення вимог позивача про визнання майнових прав на квартиру з огляду на наступне: Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК Украі?ни). Відповідно до статті 525 ЦК Украі?ни одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна и?ого умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Згідно з частиною першою статті 526 ЦК Украі?ни зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаі?в ділового обороту або інших вимог, що звичаи?но ставляться. У частині першіи? статті 527 ЦК Украі?ни передбачено, що боржник зобов`язании? виконати свіи? обов`язок, а кредитор - прии?няти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаі?в ділового обороту. Згідно зі статтею 530 ЦК Украі?ни, якщо у зобов`язанні встановлении? строк (термін) и?ого виконання, то воно підлягає виконанню у цеи? строк (термін). Пунктом 6.2 попереднього договору встановлено, що договір вступає в силу з моменту и?ого підписання сторонами і діє до моменту укладення Основного договору, або до моменту виконання зобов`язань за попереднім договором щодо штрафних санкціи? відповідною Стороною при розірванні попереднього договору. Відповідно до статті 177 ЦК Украі?ни об`єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше маи?но, маи?нові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальноі?, творчоі? діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага. У частині першіи? статті 179 ЦК Украі?ни надано визначення речі як предмета матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов`язки. Згідно із ст. 190 ЦК Украі?ни, маи?ном як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речеи?, а також маи?нові права та обов`язки. Маи?нове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною маи?на як об`єкта цивільних прав. Маи?нове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділении? певними, але не всіма правами власника маи?на, та яке засвідчує правомочність и?ого власника отримати право власності на нерухоме маи?но чи інше речове право на відповідне маи?но в маи?бутньому. Статтею 3 Закону Украі?ни «Про оцінку маи?на, маи?нових прав та професіи?ну оціночну діяльність в Украі?ні» визначено, що маи?новими правами визнаються будь-які права пов`язані з маи?ном, відмінні від права власності у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (право на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо). У контексті статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод об`єктами права власності можуть бути, у тому числі, «легітимні очікування» та «майнові права» (рішення ЄСПЛ від 23.10.1991 р. у справі «Пайн Велі Девелопмент Лтд. та інші проти Ірландії», заява № 12742/87; ухвала ЄСПЛ від 13.12.1984 р. щодо прийнятності заяви S. v. the United Kingdom, № 10741/84). Відповідно до пунктів 21, 24 рішення від 01 червня 2006 року у справі «Федоренко проти України» (№ 25921/02) ЄСПЛ вказав, що право власності може бути «існуючим майном» або «виправданими очікуваннями» щодо отримання можливості ефективного використання права власності чи «законними сподіваннями» отримання права власності. Аналогічна правова позиція сформульована ЄСПЛ і в справі «Стреч проти Сполучного Королівства», заява № 44277/98). В іншій справі «Н.К.М. проти Угорщини» (NKM v. Hungary, скарга № 66529/11) у рішенні від 14 травня 2013 року ЄСПЛ зазначив, що «правомірні очікування» підлягають захисту як власне майно і майнові права. Вказане свідчить про те, що громадяни мають бути впевненими у своі?х законних очікуваннях, а також у тому, що набуте ними на законних підставах право, и?ого зміст та обсяг буде ними реалізовано. Відповідно до ст. 328 ЦК Украі?ни, право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема, з правочинів, тобто діи? особи, спрямованих на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом. За змістом ч.ч.2, 3 ст. 331 ЦК Украі?ни, право власності на новостворене нерухоме маи?но (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення маи?на). Якщо договором або законом передбачено прии?няття нерухомого маи?на до експлуатаціі?, право власності виникає з моменту и?ого прии?няття до експлуатаціі?. Якщо право власності на нерухоме маи?но відповідно до закону підлягає державніи? реєстраціі?, право власності виникає з моменту державноі? реєстраціі?. Правовідносини, які склалися між сторонами, регулюються Законом Украі?ни від 18.09.1991 р. № 1560-XII «Про інвестиціи?ну діяльність». Інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктами та результатами інвестиціи?, включаючи реінвестиціі? та торгівельні операціі? на територіі? Украі?ни, відповідно до законодавчих актів Украі?ни. Виконання грошових зобов`язань за інвестиціи?ною угодою, а саме повна сплата вартості об`єкта інвестування (стовідсоткова передоплата), свідчить про вчинення діи?, спрямованих на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об`єкт будівництва або набуття маи?нових прав на цеи? об`єкт. Судом встановлено, що позивач в повному обсязі проінвестував будівництво зазначеноі? вище квартири, а тому відповідно до ст. 7 Закону Украі?ни «Про інвестиціи?ну діяльність», має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктом та результатом інвестиціи? відповідно до законодавчих актів Украі?ни, оскільки об`єкт та результат інвестиціи? є власністю інвестора. Тобто, позивач виконав своі? зобов`язання за договором, сплатив вартість маи?нових прав у визначеніи? в договорі сумі, у зв`язку із чим за умовами договору набув маи?нових прав щодо об`єкта нерухомості, зокрема право на отримання в подальшому у власність спірноі? квартири. Однак, наразі будівництво об`єкту не завершене, останніи? не введении? в експлуатацію, що було підтверджено представником ТОВ «ВКФ Фарби України». Згідно з правовою позицією Верховного Суду, викладеною у постанові від 13.05.2019 р., справа № 760/17864/16-ц, у разі невиконання належним чином взятих на себе зобов`язань, а також, відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повноі? та вчасноі? сплати паи?ових внесків, ефективним способом захисту порушених прав є визнання маи?нових прав на об`єкт інвестування. Так, у постанові Верховного Суду від 16.02.2022 р. у справі № 761/7955/19, визначено, що загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність (пункт 6 статті 3 ЦК України). Діі? учасників цивільних правовідносин мають бути добросовісними, тобто відповідати певному стандарту поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншоі? сторони договору або відповідного правовідношення. Тлумачення як статті 3 ЦК Украі?ни загалом, так і пункту 6 статті 3 ЦК Украі?ни, свідчить, що загальні засади (принципи) цивільного права мають фундаментальнии? характер и? інші джерела правового регулювання, в першу чергу, акти цивільного законодавства, мають відповідати змісту загальних засад. Це, зокрема, проявляється в тому, що загальні засади (принципи) є по своі?и? суті нормами прямоі? діі? та повинні враховуватися, зокрема, при тлумаченні норм, що містяться в актах цивільного законодавства. Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі и?ого порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немаи?нового або маи?нового права та інтересу (частина перша статті 15 та частина перша статті 16 ЦК Украі?ни). Тлумачення пункту 1 частини другоі? статті 16 ЦК Украі?ни свідчить, що по своі?и? суті такии? спосіб захисту як визнання права може застосовуватися тільки тоді, коли суб`єктивне цивільне право виникло і якщо це право порушується (оспорюється або не визнається) іншою особою. Тлумачення статті 629 ЦК Украі?ни свідчить, що в ніи? закріплено один із фундаментів на якому базується цивільне право - обов`язковість договору. Тобто з укладенням договору та виникненням зобов`язання и?ого сторони набувають обов`язки (а не лише суб`єктивні права), які вони мають виконувати. Не виконання обов`язків, встановлених договором, може відбуватися при: (1) розірванні договору за взаємною домовленістю сторін; (2) розірванні договору в судовому порядку; (3) відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом; (4) припинення зобов`язання на підставах, що містяться в главі 50 ЦК Украі?ни; (5) недіи?сності договору (нікчемності договору або визнання и?ого недіи?сним на підставі рішення суду). У постанові Великоі? Палати Верховного Суду від 16.10.2019 р. у справі № 761/5156/13-ц вказано, що: «під маи?новим правом слід розуміти «право очікування», що є складовою частиною маи?на як об`єкта цивільних прав. Маи?нове право засвідчує правомочність и?ого власника отримати право власності на нерухоме маи?но чи інше речове право на відповідне маи?но в маи?бутньому. Тобто, маи?нове право - це обмежене речове право, за яким и?ого власник наділении? певними, але не всіма, правами щодо маи?на (постанова Верховного Суду Украі?ни від 30.03.2016 р. у справі № 6-265цс16). Аналогічні висновки по суті вирішеного спору зробила Велика Палата Верховного Суду у постановах від 27.02.2019 р. у справі № 761/32696/13-ц, від 03.04.2019 р. у справі № 761/9951/15-ц, від 29.05.2019 р. у справі № 761/20844/13-ц та від 20.03.2019 р. у справі № 761/20612/15-ц». Враховуючи, що позивачем виконані умови договору та сплачена вартість маи?нових прав, при цьому відповідач ТОВ «ВКФ Фарби України» не виконав належним чином взятих на себе зобов`язань за договором, будинок за адресою: [ADDRESS] до даного часу в експлуатацію не ввів, а також відповідачем ТОВ «ВКФ Фарби України» не визнаються маи?нові права позивача на спірне нерухоме маи?но, суд приходить до висновку, що права позивача порушені, оскільки останій позбавлений можливості здіи?снити реєстрацію права власності на придбании? об`єкт інвестування. Тобто, відповідач ТОВ «ВКФ Фарби України» в односторонньому порядку відмовився від виконання зобов`язань за договором, що свідчить у даному випадку про порушення маи?нових прав позивача на об`єкт нерухомості, якии? він очікував отримати в строк до 30.06.2015 р., та які на думку суду з врахуванням вищевказаних висновків Верховного Суду підлягають захисту шляхом визнання за позивачем маи?нового права на об`єкт нерухомості, а саме: однокімнатної квартири, що розташована у [ADDRESS] та яка має такі характеристики: квартира [ADDRESS] , загальна площа 37,5 м.кв. За таких обставин, оцінюючи належність, допустимість і достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності, суд приходить до висновку, що позов у частині вимоги про визнання майнових прав є обґрунтованим та підлягає задоволенню, а тому з метою захисту прав позивача вважає за необхідне визнати за ним майнові права на об`єкт незавершеного будівництва, а саме однокімнатну квартиру [ADDRESS] у 1 секції на [ADDRESS] . Крім того, у разі коли виконавець не може виконати (прострочує виконання) роботу (надання послуги) згідно з договором, за кожний день (кожну годину, якщо тривалість виконання визначено у годинах) прострочення споживачеві сплачується пеня у розмірі трьох відсотків вартості роботи (послуги), якщо інше не передбачено законодавством. У разі коли вартість роботи (послуги) не визначено, виконавець сплачує споживачеві неустойку в розмірі трьох відсотків загальної вартості замовлення (ч.5 ст. 10 Закону України «Про захист прав споживачів»). Тлумачення абзацу 1 частини 5 статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів» свідчить, що ця норма не поширюється на договори купівлі-продажу майнових прав. Вказане узгоджується із правовими висновками Верховного Суду у постанові від 04.08.2021р. у справі № 587/828/19 та у постанові від 15.06.2022 р. у справі № 711/1082/21. Таким чином, суд вважає, що відсутні правові підстави для застосування положень ч. 5 ст. 10 Закону України «Про захист прав споживачів» до спірних правовідносин. Також судом, в розумінні положень ч.4 ст. 263 ЦПК України, враховуються правові висновки Верховного Суду з аналогічних правовідносин, наведені в постанові від 17.05.2023 р. у справі № 591/19/20, оскільки укладений між сторонами договір про інвестування у будівництво житла не передбачає розмір процентів на суму вкладу або дохід в іншій формі. А позивачем неустойка обчислена від вартості об`єкта інвестування. При цьому у відповідача не існувало грошового зобов`язання, а лише зобов`язання зарезервувати квартиру й передати її після введення будинку в експлуатацію. З врахуванням того, що судом не встановлено, що попередній договір укладався сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили, а також беручи до уваги вказані правові висновки Верховного Суду, суд не знаходить правових підстав для задоволення позову в частині вимог про визнання попереднього договору удаваним правочином та стягнення неустойки. Вирішуючи питання про розподіл судових витрат, суд враховує часткове задоволення позовних вимог та вважає за необхідне на відшкодування понесених позивачем витрат на професійну правничу допомогу, які документально підтверджені, стягнути з відповідача 15500,00 грн, що є співмірним зі складністю справи та обсягом наданих адвокатом послуг. Крім того, відповідно до ст. 141 ЦПК Украі?ни з відповідача на користь держави підлягає стягненню судовий збір у сумі 3015,20 грн.

Outcome: partial