Jurisdiction: civil
Date: 2025-10-20 00:00:00

Позивач звернулася\~до суду\~з даним\~позовом,\~в обґрунтування\~якого зазначено, що вона є власником земельної ділянки сільськогосподарського призначення, площею 2,8584 га, кадастровий номер 1821184000:09:003:0079, що розташована на території Хорошівської селищної ради Житомирського району Житомирської області (до об`єднання Рижанська сільська рада). 08.08.2020 року позивач уклав договір оренди з ТОВ «Агріс Полісся» строком на 7 років. У порушення умов укладеного договору, орендар з 2022 року належним чином не виконує взяті на себе зобов`язання та систематично не сплачує орендну плату за користування належною позивачу земельною ділянкою, що стало підставою для звернення до суду з позовом про розірвання вказаного договору. Окрім того, 02 травня 2025 року ТОВ «Агріс Полісся» уклало договір купівлі-продажу права користування (оренди) земельних ділянок сільськогосподарського призначення з ТОВ «Акріс-Груп», на підставі якого останнє придбало право оренди земельної ділянки з кадастровим номером 1821184000:09:003:0079, площею 2,8584 га, \~яке в подальшому, згідно договору купівлі-продажу майнових прав №ДКП_НЗ_АГ_ГФЛ_ЖТ_4 від 01.04.2025, продало ТОВ «Грін Форест Ленд». Після переходу права користування земельною ділянкою жоден з представників цих орендарів не виявив ініціативи щодо врегулювання питання заборгованості з орендної плати. На час звернення з позовною заявою до суду договір оренди землі від 08.08.2020 року продовжив діяти з новим орендарем -\~ТОВ «Грін Форест Ленд». У зв`язку з цим, позивач просить\~суд: розірвати договір оренди земельної ділянки від 08.08.2020, укладений між нею та ТОВ «Агріс Полісся», кінцевим правонаступником якого є ТОВ «Грін Форест Ленд»; стягнути з відповідача понесені судові витрати. Ухвалою судді Хорошівського районного суду Житомирської області від 19.08.2025 відкрито провадження у даній справі та призначено розгляд справи в порядку спрощеного позовного провадження в судовому засіданні з повідомленням (викликом) сторін. Відповідачем подано до суду письмові пояснення по справі, згідно з якими обов`язок з виплати оредної плати виник тільки після укладення договору від 01.04.2025, однак, з метою збереження договору оренди землі між позивачем та відповідачем, відповідач, після отримання від позивача листа з розрахунком орендної плати та банківськими реквізитами, готовий сплатити заборгованість третьої особи за минулі періоди. Також відповідач зазначив, що не є стороною, якою були допущені порушення договору оренди землі. Розірвання даного договору порушить його права як орендаря, тому просив відмовити у задоволенні позовних вимог. В судове засідання позивач та його представник не з`явились, про дату, час і місце його проведення були належним чином повідомлені. Представник позивача до суду надіслав заяву, де просить справу розглядати без участі позивача та представника, позовні вимоги підтримують в повному обсязі, не заперечують щодо заочного розгляду справи. Представник відповідача Муравський М.А. в судовому засіданні просив відмовити у задоволенні позову. Зазначив, що обов`язок зі сплати орендної плати не перейшов до ТОВ «Грін Форест Ленд», а залишається за попередніми орендарями, які є належними відповідачами. Відповідач не порушує умов договору оренди, проте, готовий виплатити заборгованість за попередній період. Представник третьої особи, будучи належним чином повідомлений про розгляд справи судом, в судове засідання не з`явився, про поважні причини неявки суд не повідомив, клопотань не заявив, а тому суд ухвалив провести засідання без його участі. Стаття 263 ЦПК України, регламентує, що судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Згідно зі\~статтями 76-79 ЦПК України, доказуванню підлягають обставини (факти), які мають значення для ухвалення рішення у справі і щодо яких у учасників справи, виникає спір. Відповідно до\~статті 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків встановлених\~статтею 82 цього Кодексу, тобто тягар доказування лежить на сторонах цивільно-правового спору. Доказування по цивільній справі, як і судове рішення не може ґрунтуватися на припущеннях. За змістом частини 1\~статті 89 ЦПК України,\~суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Всебічно проаналізувавши обставини справи в їх сукупності, оцінивши за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на повному і об`єктивному розгляді справи, дослідивши докази у справі, суд дійшов наступного висновку. Судом встановлено, що [PERSON] є власником земельної ділянки з кадастровим номером 1821184000:09:003:0079, площею 2,8584 га, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Хорошівської селищної ради Житомирського району Житомирської області (до об`єднання - Рижанської сільської ради) (а.сп. 11). 08.08.2020 між [PERSON] та ТОВ «Агріс Полісся» було\~ укладено договір\~ оренди земельної\~ ділянки, відповідно до якого [PERSON] передала в\~ строкове платне\~користування ТОВ «Агріс Полісся» земельну\~ділянку, кадастровий номер 1821184000:09:003:0079, площею 2,8584 га, строком на 7 років. Зазначене підтверджується копією договору оренди (а.сп. 12-13). Пунктом 5 вказаного договору передбачено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та розмірі, який складає 3726,70 гривень. Виплата орендної плати у грошовій формі здійснюється у гривнях готівкою під розписку у відомостях видачі орендної плати. Орендна плата може вноситися також у натуральній формі, яка здійснюється шляхом передачі сільськогосподарської продукції чи товарів та оформляється підписанням сторонами актів прийняття-передачі та/або товарних (товаротранспортних) накладних, підписання яких і є такою домовленістю. Згідно з пунктом 7 договору оренди землі від 08.08.2020 орендар вносить орендну плату один раз на рік, за перший рік оренди, орендна плата сплачується до 31 грудня року, в якому укладено цей договір, пропорційно фактичній кількості днів оренди, в подальшому орендна плата сплачується один раз на рік до 25 грудня поточного року. Згідно з актом приймання передачі до договору оренди землі від 08.08.2020 орендар ТОВ «Агріс Полісся» прийняв у орендодавця [PERSON] в оренду земельну ділянку з кадастровим номером 1821184000:09:003:0079, площею 2,8584 га, яка розташована на території Рижанської сільської ради Хорошівського району Житомирської області (а.сп. 14). Згідно з витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 23.09.2020, на підставі договору оренди землі б/н від 08.08.2020 щодо земельної ділянки з кадастровим номером 1821184000:09:003:0079, площею 2,8584 га,\~укладеного між [PERSON] та ТОВ «Агріс Полісся», до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено запис про інше речове право право оренди земельної ділянки, номер запису про інше речове право: 38329217, строк дії: 7 років, орендар: ТОВ «Агріс Полісся», Орендодавець: [PERSON] (а.сп.15). 02.05.2025 року [PERSON] уклало договір купівлі-продажу права користування (оренди) земельних ділянок сільськогосподарського призначення з ТОВ «Акріс-Груп», на підставі якого останнє придбало право оренди земельної ділянки з кадастровим номером 1821184000:09:003:0079, площею 2,8584 га. Вказане підтверджується копією договору купівлі-продажу права користування (оренди) земельних ділянок від 02.05.2025 №02/05/25/АП та Додатку №1 до вказаного договору (а.сп. 25-29). 01.04.2025 року ТОВ «Акріс-Груп» уклало договір купівлі-продажу права користування (оренди) земельних ділянок сільськогосподарського призначення №ДКП_НЗ_АГ_ГФЛ_ЖТ_4 з\~ТОВ «Грін Форест Ленд». Земельні ділянки розташовані на території Житомирської області, загальною площею 355,915 га. Відповідно до Додатку №1 до договору купівлі-продажу права користування (оренди) земельних ділянок від 01.04.2025 року №ДКП_НЗ_АГ_ГФЛ_ЖТ_4 в переліку земельних ділянок зазначена земельна ділянка з кадастровим номером 1821184000:09:003:0079, площею 2,8584 га с. Рижани (а.сп. 30-34). Згідно інформації з Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку, станом на 14.08.2025, орендарем земельної ділянки з кадастровим номером 1821184000:09:003:0079 є\~ТОВ «Грін Форест Ленд». Окрім того, зареєстровано право суборенди зазначеної земельної ділянки за ПП «Анатолівське» (а.сп. 24). Відомостями з Державного реєстру фізичних осіб платників податків про джерела та суми нарахованого доходу за період з січня 2021 року по червень 2025 підтверджується, що позивач, починаючи з 2022 року, не отримувала дохід від орендарів за надання земельної ділянки в оренду (а.сп. 16-21). Частиною 1\~ст. 14 ЦК України\~визначено, що цивільні обов`язки виконуються у межах,\~встановлених договором або актом цивільного законодавства. Відповідно до\~ст.526 ЦК України,\~зобов`язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього\~Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких вимог та умов - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Статтею 628 ЦК України\~визначено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Згідно із\~ст. 629 ЦК України,\~договір є обов`язковим для виконання сторонами. Відповідно до ч. 1, 2 \~ст. 651 ЦК України,\~зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Відповідно до ч.1 ст.792 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Статтею 2 Закону України «Про оренду землі»\~в редакції, чинній на момент укладання договору, передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються\~Земельним кодексом України,\~Цивільним кодексом України, цим Законом, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі. Згідно зі ст. 13\~Закону України «Про оренду землі»,\~договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Відповідно до\~ст. 15 Закону України «Про оренду землі»\~істотними умовами договору оренди землі: є об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. Згідно з положеннями ст.ст. 21, 22\~Закону України «Про оренду землі»,\~орендна плата за землю \~це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі.\~Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до\~Податкового кодексу України).\~Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.\~Орендна плата справляється у грошовій формі.\~За згодою сторін розрахунки щодо орендної плати за землю можуть здійснюватися у натуральній формі. Розрахунок у натуральній формі має відповідати грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати.\~Розрахунки щодо орендної плати за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, здійснюються виключно у грошовій формі. Відповідно до ч.1\~ст. 32 Закону України «Про оренду землі»\~у редакції, чинній на момент укладання договору, на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених\~ст.ст. 24\~і\~25\~цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених\~Земельним кодексом України\~та іншими законами України. Відповідно до пункту «д» частини першої\~статті 141 ЗК України,\~підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати. Правова позиція Верховного суду з даного приводу викладена в постанові від 25.04.2018 року по справі № 378/556/16-ц, в якій зазначено, що системний аналіз зазначених положень законодавства та порядок врегулювання відносин, пов`язаних з орендою землі, зокрема положень ЦК України, дає підстави для висновку, що під час вирішення питання про розірвання договору оренди з підстави, передбаченої пунктом «д» статті 141 ЗК України, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України, згідно з якою необхідна наявність істотного порушення стороною договору. У зобов`язанні з виплати орендної плати за користування зазначеною земельною ділянкою позивач є кредитором, відповідач є боржником. З огляду на це в частині виконання цього зобов`язання саме відповідач був зобов`язаний довести його належне виконання, вчинене вчасно та у повному обсязі. Доказів цього суду не надано, такі обставини не встановлено. В оцінці поведінки цієї сторони Верховним Судом має бути враховано, взявши до уваги, що таке зобов`язання є грошовим, що боржник не використав альтернативний спосіб виконання свого зобов`язання шляхом внесення суми боргу в депозит нотаріуса, що мало ним бути застосовано за правилами статті 537 ЦК України. Аналіз вище вказаних норм права дає підстави для висновку, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди. Крім того, пунктом 32 укладеного між сторонами договору встановлено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом. Згідно зі ч. 5 ст. 7 Закону України «Про оренду землі» у разі відчуження права оренди земельної ділянки таке право переходить до особи, на користь якої воно відчужено. Відповідно ч.5\~ст. 93 Земельного кодексу України\~право оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення може відчужуватися, передаватися у заставу (іпотеку) її користувачем без погодження з власником такої земельної ділянки, крім земельних ділянок державної, комунальної власності у випадках, визначених законом. Відчуження, передання у заставу (іпотеку) права оренди земельної ділянки здійснюється за письмовим договором між її користувачем та особою, на користь якої здійснюється відчуження або на користь якої передається у заставу (іпотеку) право оренди землі. Такий договір є підставою для державної реєстрації переходу права оренди землі у порядку, передбаченому законодавством. Частиною 6\~ст. 411 ЦК України\~передбачено, що у разі відчуження права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб іншій особі до неї переходять усі права та обов`язки землекористувача з дня державної реєстрації переходу права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб. Судом встановлено, що\~на момент розгляду справи сторонами договору оренди землі від 08.08.2020, з урахуванням усіх наступних переходів права, є Орендодавець [PERSON] та Орендар ТОВ «Грін Форест Ленд», про що свідчать\~відомості з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Суд зазначає, що у спорах, які виникають з договірних відносин, відповідачами мають бути саме сторони договору. У разі зміни сторони у зобов`язанні (наприклад, внаслідок відступлення права вимоги, переведення боргу або, яку цьому випадку, відчуження майнового права) відбувається правонаступництво. Новий носій права (новий орендар) повністю заступає місце попереднього і набуває всього комплексу його прав та обов`язків за договором. Відповідно, саме він стає належною стороною у будь-яких спорах, що стосуються цього договору, включаючи спори про його зміну чи розірвання. Товариство з обмеженою відповідальністю «Грін Форест Ленд», що є правонаступником прав та обов`язків первісного орендаря ТОВ «Агріс Полісся» та належним відповідачем у даній справі,\~не скористалося своїми процесуальними правами, передбаченими статями 12, 13, 76, 83, 84, 191 ЦПК України, відзиву до суду не подало. Жодних доказів на спростування факту несплати позивачу орендної плати за період 2022-2024 за вищезазначеним договором оренди землі, зокрема відомостей видачі орендної плати, актів прийняття-передачі продукції чи товарів, товарних накладних, суду не надано. У свою чергу, відповідно до відомостей, наданих Головним управлінням ДПС у Житомирській області, в період з січня 2021 року по червень 2025 року дохід за ознакою доходу 106 (надання земельної частки (паю) в лізинг, оренду, суборенду) та ознакою доходу 195 (надання земельної ділянки сільськогосподарського призначення, майнового паю в лізинг, оренду/суборенду, емфітевзис) [PERSON] не нараховувався. З урахуванням встановлених судом обставин справи та досліджених доказів, якими підтверджується наявність та належність земельної ділянки позивачу, з огляду на відсутність доказів на підтвердження факту виплати орендної плати протягом 2022-2024 років, суд приходить до висновку про систематичну несплату орендарем визначеної договором орендної плати за користування земельною ділянкою, що є істотним порушенням умов договору оренди землі. Відповідно до\~ст.3 ЦК України\~загальними засадами цивільного законодавства є свобода договору, справедливість, добросовісність та розумність. Враховуючі положення\~ст.3 ЦК України\~суд відхиляє доводи представника відповідача про те, що умови договору порушувалися саме первинним орендарем ТОВ «Агріс Полісся», а наступний орендар - ТОВ «Грін Форест Ленд» є добросовісним користувачем, з його сторони умови договору оренди не порушувались, а тому відсутні підстави для розірвання спірного договору. Так, договір купівлі-продажу права користування (оренди) земельних ділянок сільськогосподарського призначення №ДКП_НЗ_АГ_ГФЛ_ЖТ_4 між ТОВ «Акріс-Груп» та\~ТОВ «Грін Форест Ленд» був укладений 01.04.2025, тобто до пред`явлення даного позову до суду. Тому, усі права та обов`язки за договором оренди перейшли до «Грін Форест Ленд», який є стороною договору та належним відповідачем у справі, як правонаступник усіх прав та обов`язків попереднього орендаря. Слід зазначити, що дані доводи відповідача, на переконання суду, є помилковими, оскільки, за також логікою, у разі наступного (до часу сплати чергового платежу орендної плати) продажу ТОВ «Грін Форест Ленд» права оренди на належну позивачеві земельну ділянку, то останній взагалі може бути позбавлений можливості отримати орендну плату за укладеним з ним договором оренди, або ж розірвати договір, що є порушенням його прав як орендодавця. Також суд зазначає, що нові орендарі (ТОВ «Акріс-Груп» та ТОВ «Грін Форест Ленд») мали проявити розумну обачність та перевірити належне виконання первинним орендарем своїх договірних зобов`язань і врахувати наслідки прострочення ним платежів під час укладення договорів купівлі-продажу права оренди. Що стосується доводів відповідача про те, що ТОВ «Акріс-Груп» та ТОВ «Грін Форест Ленд» мають бути надлежними відповідачами у даній справі, то суд враховує наступне. Неналежний відповідач - це особа, притягнута позивачем як відповідач, стосовно якої встановлено, що вона не повинна відповідати за пред`явленим позовом за наявності даних про те, що обов`язок виконати вимоги позивача лежить на іншій особі - належному відповідачеві. Отже, визначення відповідачів, предмета та підстав спору є правом позивача. Натомість, встановлення належності відповідачів й обґрунтованості позову - обов`язком суду, який виконується під час розгляду справи. Пред`явлення позову до неналежного відповідача не є підставою для відмови у відкритті провадження у справі, оскільки заміна неналежного відповідача здійснюється в порядку, визначеному\~ЦПК України. За результатами розгляду справи суд відмовляє в позові до неналежного відповідача та приймає рішення по суті заявлених вимог щодо належного відповідача. Такий правовий висновок Велика Палата Верховного Суду виклала в постанові від 17 квітня 2018 року в справі № 523/9076/16-ц (провадження № 14-61цс18). Оскільки ТОВ «Агріс Полісся» та ТОВ «Акріс-Груп» на момент звернення позивача з позовом до суду відчужили належне їм право оренди земельної ділянки площею 2,8584 га, кадастровий номер 1821184000:09:003:0079, та не були стороною договору оренди земельної ділянки від 08.08.2020 на час звернення до суду, а тому останні не є належними відповідачами за позовною вимогою про розірвання спірного договору оренди. Також суд зазначає, що право оренди земельної ділянки позивача було придбано ТОВ «Грін Форест Ленд» на підставі договору купівлі-продажу від 01.04.2025 взагалі без відома та без погодження з позивачем власником земельної ділянки, а тому посилання відповіда на те, що він має намір сплатити позивачу заборгованість по орендній платі за вищевказаний минулий період часу, суд не може оцінити як належний спосіб захисту прав позивача, які вже було порушено станом на дату переходу права оренди до ТОВ «Грін Форест Ленд». Окрім того, з часу переходу права оренди відповідач не вчинив жодних дій для погашення заборгованості перед орендодавцем. Суд вважає, що обраний позивачем спосіб захисту ґрунтується на вимогах закону, а тому, з урахуванням доведеності та обгрунтованості позовних вимог, зважаючи на систематичну несплату орендарем визначеної договором орендної плати за користування земельною ділянкою, що є істотним порушенням умов договору оренди землі, суд приходить до висновку, що позов підлягає до задоволення в повному обсязі, а договір оренди землі від 08.08.2020, укладений щодо земельної ділянки з кадастровим номером 1821184000:09:003:0079, необхідно розірвати. Розподіл судових витрат У відповідності до приписів ст.141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, у разі задоволення позову покладаються на відповідача. Оскільки, позовні вимоги задоволено повністю, тому судові витрати, понесені позивачем і документально підтверджені, за правилами ст.141 ЦПК України покладаються на відповідача. Відтак, з відповідача на користь позивача підлягають стягненню судові витрати по оплаті судового збору в розмірі 1211,20 гривень.

Outcome: approved