Jurisdiction: civil
Date: 2025-10-19 00:00:00

І. Вимоги позову та стислий виклад позицій учасників справи. У червні 2025 р. [PERSON] (далі також - [PERSON] , позивачка) від імені якої діє представник [PERSON] , звернулась до суду з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю «КБМ-С»(далі також - ТОВ «КБМ-С», відповідач) про визнання майнових прав на об`єкти незавершеного будівництва, розташованих в будинку по [ADDRESS] , а саме: квартиру № 1709, секція І, 17 поверх , проектною площею 37,3 кв.м. та квартиру №1217 секція І, 12 поверх , проектною площею 46,6 кв.м. Позов обґрунтований такими обставинами. 14.07.2021 між [PERSON] як покупцем та ТОВ «КБМ-С» як продавцем було укладено договір купівлі-продажу майнових прав № КВ/312, предметом якого є передача продавцем покупцю майнових прав на об`єкт нерухомості у складі житлового будинку, що будується у [ADDRESS] , загальною проектною площею 37,3 кв.м., розташований на 17 поверсі секції І, будівельний номер квартири 1709. 20.10.2021 між сторонами було укладено ще один договір купівлі-продажу майнових прав № КВ/342 , предметом якого є передача продавцем покупцю майнових прав на об`єкт нерухомості, що будується у складі того ж будинку, загальною проектною площею 46,6 кв.м., розташований на 12 поверсі секції І, будівельний номер квартири 1217. Позивачем було здійснено на користь відповідача повну оплату вартості майнових прав за обома договорами в розмірі 746 000 грн та 1 029 860 грн, відповідно. Незважаючи на це, продавець не вчинив дій щодо оформлення права власності на відповідні об`єкти на користь покупця, у тому числі не здійснив передачу об`єкта та не видав правостановлюючих документів. За таких обставин позивач набув право вимагати визнання за ним права власності (майнових прав) на об`єкти, щодо яких відбулась повна сплата. ТОВ «КБМ-С»про розгляд справи повідомлялось у встановленому законом порядку за його місцезнаходженням згідно з Єдиним державним реєстром юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, проте в судове засідання його представник не з`явився, правом на подання відзиву на позовну заяву відповідач не скористався. ІІ. Рух справи, заяви (клопотання) учасників справи та процесуальні дії суду. Ухвалою суду від 17.06.2025 відкрито провадження у справі та справу призначено до розгляду в порядку загального позовного провадження. Протокольною ухвалою суду від 21.07.2025 закрите підготовче провадження та справу призначено до розгляду по суті в судовому засіданні 30.09.2025, яке було відкладено на 09.10.2025. В судовому засіданні 09.10.2025 суд заслухав вступну промову представника позивачки, дослідив письмові докази, заслухав його виступ в судових дебатах та перейшов до стадії ухвалення рішення суду. ІІІ. Фактичні обставини, встановлені судом. 14.07.2021 між ТОВ «КБМ-С»(продавцем) та [PERSON] (покупцем) укладено договір купівлі-продажу майнових прав № КВ/312. Предметом цього договору є продаж продавцем покупцю майнових прав на об`єкт нерухомості - однокімнатну квартиру за будівельним номером 1709 загальною площею 37,3 кв.м., 17 поверх, секція 1, розташований в об`єкті капітального будівництва за адресою: [ADDRESS] , кадастровий номер земельної ділянки 8000000000:63:263:0014, право на спорудження якого виникло у продавця на підставі договору про участь у реконструкції №02/07-2020 від 02.07.2020, укладеного між продавцем по цьому договору та житлово-будівельним кооперативом «Будівельник-14» (далі - ЖБК «Будівельник-14»). Плановий термін закінчення будівництва - 1 квартал 2022 р., плановий термін введення в експлуатацію - 2 квартал 2022 р. (пункти 2.6., 2.7. договорукупівлі-продажу майнових прав). Відповідно до пунктів 3.1., 3.3. договору майнові права на об`єкт нерухомості за договором закріплюються за покупцем у момент видачі довідки про оплату вартості майнових прав, а об`єкт нерухомості передається продавцем покупцю шляхом підписання акту прийому-передачі об`єкта нерухомості. Після отримання продавцем на об`єкт капітального будівництва сертифікату, що підтверджує його готовність до експлуатації, продавець надсилає покупцю письмове повідомлення рекомендованим листом із зазначенням дати (протягом 30 календарних днів з дня відправлення відповідного повідомлення), коли покупець повинен з`явитись та фізично прийняти закінчений будівництвом об`єкт нерухомості, підписавши Акт прийому-передачі об`єкта нерухомості та Договір на утримання та обслуговування Об`єкта нерухомості (пункт 3.2.). Згідно з умовами, визначеними пунктами 4.1., 4.2. договору, в день його укладення вартість майнових прав 1 кв.м. об`єкту нерухомості складає 20 000 грн, в тому числі ПДВ 20 % - 3333 грн 33 коп, а орієнтовна загальна вартість майнових прав (з ПДВ) складає 746 000 грн. Пунктом 4.4. договору передбачено, що обов`язок покупця по здійсненню рзрахунків по цьому договору вважається виконаним в день зарахування останньої суми грошових коштів за майнові права. У випадку, якщо за результатами обміру БТІ фактична загальна площа об`єкту нерухомості збільшиться (чи зменшиться) відносно площі, вказаної в п. 2.2 даного договору, то продавець направляє покупцю письмове повідомлення про заміну загальної площі об`єкта нерухомості (пункт 4.5). Після повної сплати покупцем вартості майнових прав на об`єкт нерухомості, визначений в п. 4.2. та з урахуваням п. 4.5.1., 4.5.2. даного договору, продавець видає покупцю довідку про оплату 100 % вартості майнових прав на об`єкт нерухомості згідно цього договору (пункт 4.7.). 20.10.2021 між ТОВ «КБМ-С»(продавцем) та [PERSON] (покупцем) укладено ще один договір купівлі-продажу майнових прав № КВ/342, предметом якого є продаж продавцем покупцю майнових прав на об`єкт нерухомості - однокімнатну квартиру за будівельним номером 1217 загальною площею 46,6 кв.м., 12 поверх, секція 1, розташований у тому ж об`єкті капітального будівництва. Пунктами 4.1., 4.2. цього договору передбачено, що в день його укладення вартість майнових прав 1 кв.м. об`єкту нерухомості складає 22 100 грн, а орієнтовна загальна вартість майнових прав (з ПДВ) складає 1 029 860 грн. Усі інші умови зазначеного договору аналогічні умовам, що були погоджені сторонами у договорі № КВ/312 від 14.07.2021. Позивачка здійснила повну оплату (100%) орієнтовної загальної вартості майнових прав за вказаними договорами, що підтверджується довідками ТОВ «КБМ-С»від 27.07.2021 та від 25.10.2021. На дату розгляду справи умови договорів купівлі-продажу майнових прав продавцем не виконані, об`єкт капітального будівництва в експлуатацію не зданий і, відповідно, об`єкти нерухомості позивачці не передані. Як пояснив представник позивачки в суді, на цей час готовність об`єкта капітального будівництва становить орієнтовно 30-40%. IV. Норми права і мотиви їх застосування. У статтях 15, 16 ЦК України та статті 4 ЦПК України закріплене право кожного на захист свого цивільного (особистого немайнового або майнового) права та інтересу у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Суб`єктивне право на захист реалізується у спосіб, визначений законом. Перш за все це право на звернення за судовим захистом, носієм якого виступає кожний з учасників цивільних правовідносин чи будь-яка заінтересована особа. Відповідно до статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави. Стаття 5 цього Кодексу визначає, що здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону. Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення (пункт 57 постанови Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі № 338/180/17). Частина друга статті 16 ЦК України визначає основні способи судового захисту цивільних прав та інтересів, до яких, зокрема належить визнання права. Такий спосіб захисту застосовується у випадках, коли належне певній особі право не визнається, оспорюється іншою особою або у разі відсутності у неї документів, що засвідчують приналежність їй права. Одним з основних конституційних прав людини є право приватної власності, невід`ємною складовою якого є заборона на протиправне позбавленння права власності (стаття 41 Конституції України). Вказане конституційне положення знайшло своє закріплення у статті 321 ЦК України, відповідно до якої право власності є непорушним, ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні, особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом. Стаття 316 ЦК України визначає, що правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Річчю є предмет матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов`язки (частина перша статті 179 ЦК України). До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без знецінення та зміни їх призначення (частина перша статті 181 ЦК України). За приписами статті 190 ЦК України майном як особливим об`єктом вважаються окремі речі, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Майнові права є неспоживчою річчю. Майнові права визнаються речовими правами. Відповідно до статті 177 ЦК України майнові права є об`єктом цивільних прав, а визначення поняття майнового права у його юридичному розумінні наведене у статті 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», згідно з якою майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (право на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо). З огляду на зазначене можна дійти висновку, що майнове право як об`єкт цивільних правовідносин - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений деякими, але не всіма правами власника майна, і яке свідчить про правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно або інше речове право на певне майно в майбутньому. Визначення майнового права як права очікування та повноваження власника таких прав надано у висновках Верховного Суду України, викладених, зокрема у постановах від 30.01.2013 у справі № 6-168цс12, від 15.05.2013 у справі № 6-36цс13, від 04.09.2013 у справі № 6-51цс13, від 24.06.2015 у справі N 6-318цс15, від 04.11.2015 у справі № 6-1920цс15, від 18.11.2015 у справі № 6-1858цс15, від 02.12.2015 у справах № 6-1502цс15 та № 6-1732цс15, від 10.02.2016 у справі № 6-2124цс15, від 16.03.2016 у справі N 6-290цс16, від 23.03.2016 у справі № 6-289цс16, від 30.03.2016 у справах № 6-3129цс15 та № 6-265цс16, від 20.04.2016 у справі № 6-2994цс15, від 25.05.2016 у справі № 6-503цс16, від 07.12.2016 у справі № 6-1111цс16. Згідно з усталеною практикою Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) до об`єктів права власності, які підлягають захисту відповідно до статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція), належить не лише власне майно («існуюче майно»), а й «майнові права» та «легітимні очікування» («виправдані очікування») щодо отримання можливості ефективного використання права власності чи «законних сподівань» отримання права власності (рішення ЄСПЛ від 23.10.1991 у справі «Pine Valley Developments Ltd and Others v. Ireland», заява № 12742/87; ухвала ЄСПЛ від 13.12.1984 щодо прийнятності заяви S. v. the United Kingdom, № 10741/84; рішення від 01.06.2006 у справі «Федоренко проти України», № 25921/02, рішення від 14.05.2013 у справі «Stretch v The United Kingdom», заява N 44277/98). За нормою статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом. Підстави набуття права власності поділяють на первісні та похідні. Первісними підставами є такі, за яких право власності на річ виникає у суб`єкта вперше. До первісних способів набуття права власності належать, зокрема, виготовлення або створення нової речі (виробництво). За приписами статей 331, 182 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації прав на нерухоме майно після завершення будівництва та прийняття його в експлуатацію. Отже відповідно до чинних нормативних положень об`єкт цивільних прав набуває статусу нерухомого майна при існуванні таких обставин: завершення будівництва; прийняття об`єкта нерухомого майна до експлуатації; здійснення державної реєстрації права власності на нього у встановленому законодавством порядку. Похідними підставами набуття права власності вважаються такі, за яких право власності у суб`єкта виникає внаслідок волевиявлення попереднього власника. Відповідно до положень частини першої статті 509 ЦК України зобов`язання - це правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Згідно з нормами статей 526, 530 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства та у встановлений строк, при цьому одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (стаття 525 ЦК України. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу, зокрема, з договорів та інших правочинів (частина друга статті 509 ЦК України). Однією з загальних засад цивільного законодавства є свобода договору, яка полягає у визнанні за суб`єктом цивільного права можливості укладати договори і визначати їх зміст на свій розсуд відповідно до досягнутої домовленості, яка знайшла своє вираження у статтях 3, 6, 626, 627, 628, 629, 638 ЦК України. Частина перша статті 626 цього Кодексу визначає, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків, а відповідно до статті 629 цього Кодексу договір є обов`язковим для виконання сторонами. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (частина перша статті 628 ЦК України). Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України). У статті 655 ЦК України наведено визначення договору купівлі-продажу як договору, за яким одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Згідно з положеннями частин першої, другої статті 656 ЦК України (в редакції, чинній на момент укладення між стронами договорів купівлі-продажу майнових прав) предметом договору купівлі-продажу може бути майно (товар), яке є у продавця на момент укладення договору або буде створене (придбане, набуте) продавцем у майбутньому, а також майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав. Загальні правові, економічні та соціальні умови інвестиційної діяльності на території України встановлює Закон України «Про інвестиційну діяльність» (далі також - Закон № 1560-XII). За визначеннями, наведеними у статтях 1, 2 цього Закону інвестиціями є всі види майнових та інтелектуальних цінностей, що вкладаються в об`єкти підприємницької та інших видів діяльності, в результаті якої створюється прибуток (доход) та/або досягається соціальний та екологічний ефект; інвестиційною діяльністю є сукупність практичних дій громадян, юридичних осіб і держави щодо реалізації інвестицій, яка провадиться, зокрема на основі інвестування, що здійснюється громадянами, недержавними підприємствами, господарськими асоціаціями, спілками і товариствами, а також громадськими і релігійними організаціями, іншими юридичними особами, заснованими на колективній власності. Об`єктами інвестиційної діяльності можуть бути будь-яке майно, в тому числі основні фонди і оборотні кошти в усіх галузях економіки, цінні папери (крім векселів), цільові грошові вклади, науково-технічна продукція, інтелектуальні цінності, інші об`єкти власності, а також майнові права (стаття 4 Закону № 1560-XII). Відповідно до статті 5 Закону № 1560-XII інвестори - суб`єкти інвестиційної діяльності, які приймають рішення про вкладення власних, позичкових і залучених майнових та інтелектуальних цінностей в об`єкти інвестування. Інвестори можуть виступати в ролі вкладників, кредиторів, покупців, а також виконувати функції будь-якого учасника інвестиційної діяльності. Норма статті 7 Закону № 1560-XII визначає, що всі суб`єкти інвестиційної діяльності незалежно від форм власності та господарювання мають рівні права щодо здійснення інвестиційної діяльності, якщо інше не передбачено законодавчими актами України. Розміщення інвестицій у будь-яких об`єктах, крім тих, інвестування в які заборонено або обмежено цим Законом, іншими актами законодавства України, визнається невід`ємним правом інвестора і охороняється законом. Інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктами та результатами інвестицій, включаючи реінвестиції та торгівельні операції на території України, відповідно до законодавчих актів України. За обставинами справи установлено, що інвестор [PERSON] , виступаючи в ролі покупця,уклала з ТОВ «КБМ-С»(продавцем) договори купівлі-продажу майнових прав на об`єкти житлової нерухомості - квартири № 1709 та № 1217, що будуються у складі об`єкта капітального будівництва за адресою: [ADDRESS] , та сплатила за даними договорами кошти, тобто вчинила дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання в майбутньому права власності на проінвестовані нею об`єкти нерухомого майна. Право на спорудження об`єкта капітального будівництва ТОВ «КБМ-С»набуло на підставі укладеного з ЖБК «Будівельник-14» договору про участь у реконструкції від 02.07.2020 № 02/07-2020. Незважаючи на те, що зазначений договір суду не надано, матеріали справи не містять доказів, як б свідчили про відсутність у відповідача права на залучення коштів для фінансування будівництва шляхом укладення з фізичними особами договорів купівлі-продажу майнових прав. За таких обставин суд вважає доведеним, що на момент укладення з позивачкою договорів купівлі-продажу майнових прав відповідач володів належним обсягом повноважень щодо визначених у цих договорах майнових праві мав право на їх відчуження. У встановлені договорами строки будівництво об`єкта капітального будівництва не було завершено і в експлуатацію він не був введений. Порушення встановленого договорами планових строків завершення будівельних робіт та введення об`єкта в експлуатацію на понад три роки дає підстави для висновку про доведеність факту порушення суб`єктивного матеріального права позивачки, на захист якого подано цей позов. Обраний позивачкою спосіб захисту прав передбачений статтею 16 ЦК України, вимоги позову про визнання майнових прав на квартири - складові об`єкта незавершеного будівництва, в повній мірі відповідають змісту спірних правовідносин, характеру порушення і спричиненим цим порушенням наслідкам, їх задоволення матиме наслідком вирішення судом спору про право, на захист якого пред`явлено позов, а тому суд вважає такі вимоги правомірним та ефективним способом захисту майнових прав позивачки у спірних правовідносинах. Аналогічна правова позиція висловлена Великою Палатою Верховного Суду у постановах від 27.02.2019 у справі № 761/32696/13-ц (провадження № 14-606цс18) та від 20.03.2019 у справі № 761/20612/15-ц (провадження № 14-39цс19), у яких зазначено, що у разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов`язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків учасником будівництва, ефективним способом захисту порушених прав останнього є визнання майнових прав на об`єкт інвестування. Водночас суд ураховує, що за умовами договорів купівлі-продажу майнових прав фактична загальна площа проінвестованих покупцем об`єктів нерухомості може змінитись, у тому числі в бік збільшення, що зумовить виникнення у позивачки обов`язку здійснити доплату вартості майнових прав. Зважаючи на викладене суд вбачає підстави для захисту порушених прав позивачки в обраний нею спосіб, але з вказівкою на визнання за нею майнових прав на кожний об`єкт нерухомості (квартиру) у розмірі профінансованого внеску. З огляду на результат розгляду справи суд відповідно до положень статті 141 ЦПК України покладає на відповідача сплачений позивачкою судовий збір На підставі викладеного,

Outcome: partial