Jurisdiction: civil
Date: 2025-10-05 00:00:00

У червні 2025 року [PERSON] звернувся до Арбузинського районного суду Миколаївської області з позовом до [PERSON] , [PERSON] , третя особа: Універсальна товарна-сировинна біржа про визнання угоди купівлі-продажу дійсною, мотивуючи вимоги тим, що 12 лютого 2002 року між позивачем [PERSON] та відповідачем [PERSON] , який діяв від імені та в інтересах [PERSON] було укладено договір про купівлю-продажу житлового будинку [ADDRESS] . Дана угода була зареєстрована Вознесенською Універсальною Товарно-Сировинною Біржею за №129 12 лютого 2002 року. Зазначений договір зареєстрований в Арбузинському РКП «Бюро технічної інвентаризації» 12.02.2002 року за реєстровим № 759 та цим написом право власності зареєстрований за позивачем. Після укладення договору сторони здійснили всі дії щодо його виконання. Свої зобов`язання за договором покупець виконав повністю, прийняв вищевказаний будинок та сплатив продавцю обумовлену договором суму. Однак відповідач ухилилася від нотаріального посвідчення угоди. Посилаючись на ці обставини, позивач просив визнати дійсним договір купівлі-продажу будинку [ADDRESS] . Ухвалою від 24 червня 2025 року у справі відкрито загальне позовне провадження, призначено підготовче судове засідання та витребувано від РКП Арбузинського БТІ матеріали інвентарної справи на житловий будинок [ADDRESS] . Ухвалою Арбузинського районного суду Миколаївської області від 01.08.2025 року закрито підготовче провадження та справу призначено до розгляду по суті. Позивач в судове засідання не з`явився, через канцелярію суду надійшла заява, в якій позовні вимоги підтримав в повному обсязі та просив суд розглядати справу у його відсутність. Відповідач [PERSON] в судовому засіданні пояснив, що є не належним відповідачем по справі, оскільки при укладенні договору купівлі-продажу нерухомого майна, саме, житлового будинку [ADDRESS] діяв по дорученню від імені його матері [PERSON] . Власником даного будинку на момент продажу була його мати. Звернутися до нотаріуса для посвідчення угоди фізично не має можливості. В судове засідання вона також не змогла з`явитись, так як є людиною похилого віку, погано почувається. Угода повністю виконана, гроші [PERSON] отримала, претензій не має до [PERSON] . Третя особа без самостійних вимог - Вознесенська Універсальна Товарно-Сировинна біржа припинена. Суд, дослідивши матеріали справи зробив висновок, що позовні вимоги підлягають задоволенню з наступних підстав. Судом встановлено,\~що 12 лютого 2002 року між позивачем [PERSON] та [PERSON] , який діяв за дорученням від імені та в інтересах [PERSON] було укладено договір про купівлю-продаж будинку [ADDRESS] . Дана угода була зареєстрована Вознесенською Універсальною Товарно-Сировинною Біржею за №129 12 лютого 2002 року. Будинок [ADDRESS] на момент продажу належав [PERSON] на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого Семенівською сільською радою народних депутатів Арбузинського району Миколаївської області від 27 квітня 1993 року, за реєстровим №89, зареєстрованого в Арбузинському РКП БТІ 22 січня 2002 року, за реєстровим №759. [PERSON] , як покупець, сплатив продавцю належну за договором покупну ціну, а [PERSON] отримала кошти за купівлю будинку та передала будинок у його розпорядження. Тобто, була досягнута згода з усіх необхідних та суттєвих умов угоди та відбулося її виконання. Крім того, право власності на будинок було зареєстровано 12.02.2002 року в Арбузинському КП «Бюро технічної інвентаризації» за № 759. Відповідно до листа №85 від 24.04.2025 року, наданого Арбузинським КП БТІ, за даними Інвентаризаційної справи №504, яка знаходиться на збереженні в архіві Арбузинського КП «Бюро технічної інвентаризації», право власності на житловий будинок, який розташований в [ADDRESS] станом на 01.01.2013 року зареєстроване за [PERSON] Арбузинським РКП БТІ в реєстрову книгу №1 за реєстровим №759 від 12.02.2002 року на підставі договору №129 купівлі-продажу нерухомого майна, зареєстрованого Вознесенською Універсальною Товарно-Сировинною біржею за №129 від 12.02.2002 року. Відповідно до частини першої статті 58\~Конституції України закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом`якшують або скасовують відповідальність особи. Згідно з пунктом 4 Прикінцевих і перехідних положень ЦК України 2003 року, що набрав чинності 01.01.2004 року, цей Кодекс застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності. Таким чином, на спірні правовідносини поширюється дія норм ЦК УРСР 1963 року. Відповідно до статті 49 Закону України «Про власність», чинного на час виникнення спірних правовідносин, володіння майном вважається правомірним, якщо інше не буде встановлено судом. За змістом статей 128, 153\~ЦК УРСР\~1963\~року право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Договір вважається укладеним, коли між сторонами в повній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди. Відповідно до статті 224\~ЦК УРСР 1963 року за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму. Статтею 227\~ЦК УРСР\~1963\~року передбачалася обов`язкова нотаріальна форма договору купівлі-продажу житлового будинку (квартири) і його реєстрація органами місцевого самоврядування. Згідно зі статтею 15\~Закону України\~«Про товарну\~біржу» не підлягали нотаріальному посвідченню угоди, які зареєстровані на біржі, якщо вони являють собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі. У період укладання спірного договору купівлі-продажу існувала колізія у чинному законодавстві, оскільки згідно зі статтями 224, 227\~ЦК УРСР\~1963\~року договір купівлі-продажу житлових квартир повинен бути нотаріально засвідчений, якщо хоча б одна зі сторін є громадянином, а недотримання даної вимоги тягне недійсність договору. Проте, згідно зі статтею 15\~Закону України\~«Про товарну\~біржу» біржі мають право вчиняти угоди з будь-якими видами нерухомості і такі угоди не підлягають наступному нотаріальному посвідченню. За загальним правилом, право власності у набувача за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом чи договором (частина перша статті 128 ЦК УРСР 1963 року), а відповідно до статті 153\~ЦК УРСР\~1963\~року договір вважається укладеним, якщо сторонами досягнуто згоди по всіх істотних умовах договору. Отже, положення статті 227\~ЦК УРСР\~1963\~року спрямовані безпосередньо на встановлення форми договору купівлі-продажу житлового будинку. Тобто, правові норми, закріплені цією статтею, мають спеціальний характер по відношенню до відповідних договорів, тоді як стаття 15\~Закону України\~«Про товарну\~біржу» закріплює умови, за наявності яких угоду можна вважати біржовою. З цього випливає, що положення статті 15\~Закону України\~«Про товарну\~біржу» по відношенню до угод про відчуження нерухомого майна житлового призначення мають загальний характер. Тобто, закон спеціальний переважає закон загальний. Таким чином, договір купівлі-продажу (міни) житлового будинку (квартири), укладений на біржі в простій письмовій формі, може бути визнаний недійсним. Згідно зі статтею 47\~ЦК УРСР\~1963\~року нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими частиною другою статті 48 цього Кодексу. Якщо одна із сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається. Судом встановлено, що сторони досягнули всіх істотних умов угоди і виконали угоду, яка потребує нотаріального посвідчення, тобто продавцем отримано узгоджену суму грошових коштів в рахунок оплати вартості нерухомого майна та передано зазначене нерухоме майно покупцеві. Покупець в свою чергу прийняв дане нерухоме майно та до цього часу правомірно ним володіє. Разом з тим продавець, не заперечуючи прав покупця на нерухоме майно, ухилився від нотаріального посвідчення договору, оскільки отримавши кошти втратила інтерес до подальших дій, пов`язаних з його оформленням. Уклавши договір купівлі-продажу нерухомості у 2002 році у відповідності до законодавства, яке діяло на той час і повністю виконавши всі умови договору, сторони не мали претензій щодо виконання суттєвих умов договору. Укладений договір був зареєстрований в Арбузинському РКП «Бюро технічної інвентаризації». Тобто, незважаючи на відсутність нотаріального посвідчення держава, здійснивши реєстрацію договору купівлі-продажу нерухомості, тим самим визнала право на придбаний житловий будинок за покупцем. Проте на даний час позивач [PERSON] позбавлений можливості реалізувати свої права як власника житлового будинку в зв`язку з невідповідністю форми правовстановлюючого документу вимогам закону. Відтак, вивчивши і проаналізувавши всі матеріали справи у їх сукупності, встановивши зміст правовідносин, що склались між сторонами, законодавство, яке підлягає застосуванню щодо правового режиму спірного майна, враховуючи відсутність заперечень відповідача, суд приходить до висновку про можливість судового захисту прав позивача шляхом визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна дійсним. Однак, відповідно до ч.1 ст. 237 ЦК України представництвом є правовідношення, в якому одна сторона (представник) зобов`язана або має право вчинити правочин від імені другої сторони, яку вона представляє. Відповідно до ч.1 ст. 244 ЦК України представництво, яке грунтується на договорі, може здійснюватися за довіреністю. Оскільки [PERSON] , при укладенні договору купівлі-продажу нерухомого майна, а саме, житлового будинку [ADDRESS] діяв по дорученню не від власного імені, а від імені його матері [PERSON] , він є неналежним відповідачем у справі, отже суд приходить до висновку, що у задоволенні позовних вимог до [PERSON] слід відмовити.

Outcome: approved