Jurisdiction: civil
Date: 2025-10-08 00:00:00

Позивач [PERSON] звернувся до суду з позовом, відповідно до якого просить визнати недійсним Договір про наміри від 23 лютого 2024 року в окремій частині та таким, що укладений внаслідок обману, а саме, визнати недійсним пункт 2.2.3 правочину про наміри від 23 лютого 2024 року, мотивуючи свої вимоги тим, що відповідно до Договору від 23 лютого 2024 року ТОВ «Перфект Тім» зобов`язався надати [PERSON] в термін до 15 березня 2024 року послуги, спрямовані на придбання квартири [ADDRESS] . Позивач вважає, що відповідач ввів його в оману та шляхом обману здійснив пропозицію щодо укладення Договору про наміри на умовах комісії у розмірі 424 600,00 грн. У момент укладення основного Договору 11 березня 2024 року позивач оплатив комісію агентству у розмірі 4 740,00 доларів США. Зазначений розмір комісії був узгоджений з відповідачем за усною домовленістю. Про вказане директором Товариства надано розписку, яка не містить застережень або зауважень, що кошти в якості комісії отримані частково. Розписка не містить претензій до позивача щодо розміру комісії на виконання умов Договору про наміри. Позивач вважає, що пункт 2.2.3 Договору про наміри від 23 лютого 2024 року підлягає визнанню недійсним, як такий, що вчинено під впливом обману позивача щодо обсягу та вартості послуг. Укладаючи договір від 23 лютого 2024 року та визначивши розмір комісії у сумі 424 600,00 гривень, відповідач ввів позивача в оману щодо обсягу та вартості послуг, які зобов`язався надати. Так, за особовими рахунками квартири [ADDRESS] обліковувались борги за житлово-комунальні послуги, утворені попереднім власником. [PERSON] був обізнаний про наявність боргів за житлово-комунальні послуги, утворені попереднім власником, однак зобов`язання про їх погашення не брав на себе, що підтверджується умовами основного договору купівлі-продажу від 11 березня 2024 року. Відповідач скориставшись відсутністю необхідних правових знань у позивача у сфері нерухомості запропонував [PERSON] зазначити в договорі про наміри від 23 лютого 2024 року розмір комісії у сумі 424 600,00 гривень за переоформлення особових рахунків у постачальників послуг без боргу, крім основних послуг агентства відповідно до п. 2.1 договору. Ці кошти відповідач в особі директора обіцяв спрямувати на вирішення питання по скасуванню усіх боргів за житлово-комунальні послуги шляхом переоформлення у постачальників особових рахунків. Вказане підтверджується його розпискою, яку він запропонував [PERSON] підписати. А саме, зміст розписки свідчить, що [PERSON] , генеральний директор ТОВ «Перфект Тім» отримав від [PERSON] кошти в сумі 124 051, 91 гривень за оплату комунальних послуг, а саме: КП Київтеплоенерго», постачання гарячої води особовий рахунок [NUMBER] , постачання теплової енергії , особовий рахунок [NUMBER] , плата за абонентське обслуговування гарячої води особовий рахунок [NUMBER] та плата за абонентське обслуговування теплової енергії за цим же особовим рахунком у квартирі за адресою: [ADDRESS] . При цьому в розписці зазначено, що у випадку будь-яких претензій до [PERSON] з боку комунальних служб, відповідач зобов`язується погасити заборгованість в повному обсязі протягом трьох днів. Відповідачем було запропоновано в усній формі за кошти, зазначені в п. 2.2.3 договору переоформити у постачальників усі особові рахунки попереднього власника на [PERSON] з нульовим значення боргів. Тобто, відповідач умисно приховав при укладанні договору від 23.02.2024 року від [PERSON] ту обставину, що переоформлення особових рахунків є безоплатним, позивач не повинен оплачувати їх переоформлення у постачальників послуг, оскільки це не передбачено законодавством. Тобто , відповідач навмисно ввід в оману [PERSON] про обставини які були не відомі [PERSON] , але щодо яких був достеменно обізнаний відповідач. Законодавством не передбачений обов`язок покупця нерухомого майна сплачувати борги попередніх власників за отримані ними раніше житлово-комунальні послуги, якщо це не передбачено в договорі купівлі-продажу і відповідно сплачувати агентству кошти за переоформлення особових рахунків. Тобто, позивач не уклав би договір, про наміри з оплатою комісії у розмірі 424 600 гривень, якби ТОВ «Перфект Тім» не ввело його в оману, що товариство за рахунок цих коштів скасує борги за житлово-комунальні послуги по особових рахунках попереднього власника, утворені попереднім власником з| спожиті комунальні послуги. Так, ознакою обману є умисел і відповідач знав про наявність певних обставин і про те, що позивач, якби володів інформацією, що борги / надані комунальні послуги, утворені попереднім власником не повинні ним сплачуватись, а постачальники житлово-комунальних послуг переоформлять особові рахунки безкоштовно на [PERSON] як нового власника, і він не зобов`язаний їх оплачувати. Тобто, [PERSON] не вступив би у ці правовідносини, невигідні для нього. Обман, також має місце, якщо друга сторона замовчує існування певних обставин, знання про які унеможливили б укладання правочину на умовах, зазначених в п. 2.2.3 договору про наміри 23.02.2024 року. В подальшому позивач самостійно і безкоштовно переоформив особові рахунки у постачальників послуг, звернувшись із відповідними заявами. В момент укладання договору купівлі-продажу квартири [ADDRESS] , позивач передав в якості оплати за послуги відповідача відповідно до договору від 23.02.2024 року грошові кошти у розмірі 4 740 доларів США. Вказана сума за домовленістю сторін представляла собою комісію за послуги агентства по придбанню квартири до підписання договору купівлі-продажу. 09.09.2025 року ухвалою Дніпровського районного суду м. Києва прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі за позовом [PERSON] до Товариства з обмеженою відповідальністю «Перфект Тім» про визнання правочину в окремій частині недійсним та укладеним внаслідок обману, та постановлено розгляд справи у порядку спрощеного позовного провадження без виклику/повідомлення сторін. 09.10.2025 року ухвалою Дніпровського районного суду м. Києва заяву представника позивача [PERSON] про зміну порядку розгляду справи, подану в межах цивільної справи за позовом [PERSON] до Товариства з обмеженою відповідальністю «Перфект Тім» про визнання правочину в окремій частині недійсним та укладеним внаслідок обману, - залишено без задоволення. Представник відповідача [PERSON] скористався процесуальним правом подачі письмового відзиву на позовну заяву, відповідно до якого проти позову заперечив в повному обсязі, вказуючи на те, що позивач не спостував положення оспорюваного Договору, не довів умисне надання відповідачем недостовірної інформації, яка була істотною під час укладення Договору, або ж приховував таку інформацію від позивача. Дослідивши матеріали справи, проаналізувавши зібрані по справі докази у їх сукупності, суд приходить до наступного. Відповідно до ч. 1 ст. 4 Цивільного процесуального кодексу України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів. Відповідно до ч. 1 ст. 19 Цивільного процесуального кодексу України суди розглядають у порядку цивільного судочинства справи, що виникають з цивільних, земельних, трудових, сімейних, житлових та інших правовідносин, крім справ, розгляд яких здійснюється порядку іншого судочинства. Згідно положення частини 1, 3 статті 626 Цивільного кодексу України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є двостороннім, якщо правам та обов`язками наділені обидві сторони договору. Принцип свободи договору як один із загальних засад цивільного законодавства декларується в ст. 3 Цивільного кодексу України. Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. (ст. 627 Цивільного кодексу України) Згідно з ч. 3 ст. 6 Цивільного кодексу України, сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов`язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їхнього змісту або із суті відносин між сторонами. Перш за все, необхідно зазначити, що свобода договору означає право громадян або юридичних осіб, та інших суб`єктів цивільного права вступати чи утримуватися від вступу у будь-які договірні відносини. Свобода договору проявляється також у можливості наданій сторонам визначати умови такого договору. Однак під час укладання договору, визначаючи його умови, сторони повинні дотримуватись нормативно-правових актів. Свобода договору передбачає можливість укладати не лише ті договори, які передбачені нормами чинного цивільного законодавства, а й ті, які законом не передбачені, але в такому разі такий договір не повинен суперечити законодавству. Також принцип свободи договору полягає в можливості особи вільно обирати контрагента. У відповідності до ч. 1 ст. 638 Цивільного кодексу України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є ті умови, без погодження яких договір взагалі не вважається укладеним. Істотні умови договору визначаються в законі, разом з тим ними можуть ста\-ти будь-які умови, на погодженні яких наполягає та чи інша сторона. Істотні умови договору відображають природу договору, відсутність будь-якої з них не дає змоги сторонам виконати їх обов?язки, які покладаються на них за договором. Статтею 901 Цивільного кодексу України визначено, що за договором про надання послуг одна сторона (виконавець) зобов`язується за завданням другої сторони (замовника) надати послугу, яка споживається в процесі вчинення певної дії або здійснення певної діяльності, а замовник зобов`язується оплатити виконавцеві зазначену послугу, якщо інше не встановлено договором. Положення цієї глави можуть застосовуватися до всіх договорів про надання послуг, якщо це не суперечить суті зобов`язання. Судом встановлено, що 23 лютого 2024 року між ТОВ «Перфект Тім» (виконавець) та [PERSON] (замовник) було укладено Договір про наміри, пунктом 1.1. якого визначено, що виконавець зобов`язується, у термін до 15 березня 2024 року включно, надати замовнику послуги, що спрямовані на придбання/відчуження об`єкта нерухомості, згідно вимог замовника, розташованої за адресою: [ADDRESS] . Згідно з пунктом 2.2.3. Договору, замовник зобов`язується оплатити послуги агентства у розмірі комісії 424 600 грн., що еквівалентно 11 000 доларів США, в день укладення договору купівлі-продажу нерухомості. (а.с. 6-8) 11 березня 2024 року між [PERSON] та [PERSON] укладено Договір купівлі-продажу квартири за адресою: [ADDRESS] . (а.с. 9-10) Згідно розписки від 11 березня 2024 року, директор ТОВ «Перфект Тім» Береговий Д.М. отримав від [PERSON] грошові кошти в якості комісії в розмірі 4 740 доларів США. (а.с. 11) Відповідно до Листа КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Дніпровського району м. Києва» від 21.04.2025 року № 103/45-1528, складеного на запит представника позивача, підприємство не може проводити будь-які перерахунки та виключати дану заборгованість з особового рахунку № [NUMBER] , що закріплений за квартирою [ADDRESS] . Згідно наявної інформації за вказаною адресою по особовому рахунку № [NUMBER] станом на 01.04.2025 року існує заборгованість в сумі 56 606,28 грн., в тому числі за період з березня 2024 року по березень 2025 року, 6 591,76 грн. (а.с. 18) Відповідно до Листа ПрАТ «Київводоканал» від 25.04.2025 року № 4556/8/8/02-25, з квітня 2025 року на квартиру [ADDRESS] відкрито новий особовий рахунок № [NUMBER] , по якому розпочато нарахування за послуги з централізованого водопостачання та централізованого водовідведення, а також внесено кошти, сплачені платіжними інструкціями від 27.03.2024 року на суму 8 500,00 грн. та внесено інформацію про встановлені засоби обліку води. (а.с. 20) Згідно витягу є ЄРДР від 18.06.2025 року до Дніпровського УП ГУНП у м. Києві надійшла ухвала слідчого судді Дніпровського районного суду м. Києва за скаргою [PERSON] , що полягає у невнесенні відомостей до ЄРДР про те, що невстановлена досудовим слідством особа примушує заявника до виконання цивільно-правових зобов`язань. (а.с. 21) Рішенням Дніпровського районного суду м. Києва від 30.04.2025 року у справі № 761/14907/24, яке залишено без змін постановою Київського апеляційного суду від 22 липня 2025 року, стягнуто з [PERSON] на користь ТОВ «Перфект Тім» суму боргу за договором про наміри від 23.02.2024 р. в розмірі - 226 732,97 грн. (а.с. 22-24) Так судовими рішеннями встановлено, що за укладеним між сторонами Договором про наміри від 23 лютого 2024 року, відповідач, як замовник, повинен оплатити надані позивачем послуги у розмірі 424 600 грн., що еквівалентно 11 000 доларів США. Проте, матеріали справи не містять доказів оплати відповідачем наданих позивачем послуг у розмірі, встановленому договором. Також в матеріалах справи відсутні докази, що Договір про наміри від 23 лютого 2024 року є нечинним чи на підставі рішення суду визнаний недійсним. Тому такий договір підлягає обов`язковому виконанню відповідачем у повному обсязі. Так, виходячи з положень Договору про наміри від 23 лютого 2024 року, послуги виконавця (позивача) полягали у сприянні (організації) замовнику (відповідачу) в отриманні у власність конкретно визначеного об`єкту нерухомого майна. При цьому, згідно змісту договору, його предметом є саме послуги позивача і незважаючи на назву договору «про наміри», за своєю правовою природою укладений між сторонами договір є договором про надання послуг. Правовідносини, які виникли між сторонами, виходячи із змісту Договору про наміри, регулюються положеннями статей 901-907 ЦК України (Послуги. Загальні положення). Відповідно до ст. 202 Цивільного кодексу України, правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори). Дво- чи багатостороннім правочином є погоджена дія двох або більше сторін. Статтею 203 Цивільного кодексу України встановлено загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, серед яких волевиявлення учасника правочину,яке має бути вільним і відповідати його внутрішній волі, а також вчинення правочину у формі, встановленій законом. Відповідно до ст. 215 Цивільного кодексу України , підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). Згідно зі ст. 204 Цивільного кодексу України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним. Відповідно до ст. 207 Цивільного кодексу України , правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах (у тому числі електронних), у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони. Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо воля сторін виражена за допомогою телетайпного, електронного або іншого технічного засобу зв`язку. Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами). Відповідно до ч. 3 ст. 207 Цивільного кодексу України, використання при вчиненні правочинів факсимільного відтворення підпису за допомогою засобів механічного, електронного або іншого копіювання, електронного підпису або іншого аналога власноручного підпису допускається у випадках, встановлених законом, іншими актами цивільного законодавства, або за письмовою згодою сторін, у якій мають міститися зразки відповідного аналога їхніх власноручних підписів. Відповідно до п. 2, 4 ч.1 ст. 208, ст. 901 Цивільного кодексу України, для договору про надання послуг законом визначена обов`язкова письмова форма. Відповідно до ст. 1054 Цивільного кодексу України, за кредитним договором банк або інша фінансова установа зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові в розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит, сплатити проценти. Згідно частини 1 статті 229 Цивільного кодексу України, якщо особа, яка вчинила правочин, помилилася щодо обставин, які мають істотне значення, такий правочин може бути визнаний судом недійсним. Помилка - це неправильне сприйняття особою фактичних обставин, що вплинуло на її волевиявлення, за відсутності якого можна було б вважати, що правочин не був би вчинений. Відповідно до положення ч. 1 ст. 230 Цивільного кодексу України, якщо одна із сторін правочину навмисно ввела другу сторону в оману щодо обставин, які мають істотне значення (частина перша статті 229 цього Кодексу), такий правочин визнається судом недійсним. За положенням ч. 1 ст. 229 Цивільного кодексу України, істотне значення має природа правочину, права та обов`язки сторін, такі властивості і якості речі, які значно знижують її цінність або можливість використання за цільовим призначенням. Обман має місце, якщо сторона заперечує наявність обставин, які можуть перешкоджати вчиненню правочину, або якщо вона замовчує їх існування. Правочин, вчинений під впливом обману, належить до правочинів з вада\-ми волі, оскільки у сторони, яка діяла під впливом обману, внутрішня воля сфор\-мувалася невірно, під впливом хибних відомостей про обставини правочину, спричинених діями інших осіб. Під обманом слід розуміти навмисне введення в оману однією стороною пра\-вочину іншої сторони з метою вчинення правочину. Об\-ман - це певні винні, навмисні дії сторони, яка намагається запевнити іншу сторону про такі властивості й наслідки правочину, які насправді наступити не можуть. При обмані наслідки правочину, що вчиняється, є відомими й бажаними для однієї із сторін. Встановлення наявності умислу у недобросовісної сторо\-ни ввести в оману другу сторону, щоб спонукати її до укладення правочину, є неодмінною умовою кваліфікації недійсності правочину (ст. 230 ЦК). Так, обман може стосуватися насамперед як елементів та обставин самого правочину, що мають істотне значення (природа правочину, права та обов`язки сторін, такі власти\-вості речі, які значно знижують її цінність або унеможливлюють використання за цільовим призначенням (ст.229 ЦК), так і обставин, що зна\-ходяться за межами правочину, в тому числі мотиву й мети правочину. Обман може відбуватися як у вигляді активної поведінки сторони, повідом\-лення нею про будь-які обставини, яких насправді нема (повідомлення недосто\-вірних відомостей про предмет договору, надання підробних документів на право власності на продавану річ, на право вчинення такого правочину), так і у виг\-ляді свідомого замовчування обставин, що можуть перешкодити укладенню правочину. Суб`єктом введен\-ня в оману може бути як сторона правочину, так і третя особа, яка діяла з відома або на прохання сторони правочину. Якщо ж обман здійснений третьою особою за власною ініціативою, підстав для визнання правочину недійсним нема. Верховний Суд у постанові від 28.08.2019 року у справі № 753/10863/16 зазначив, що за змістом зазначеної норми закону правочин може бути визнаний таким, що вчинений під впливом обману, у випадку навмисного цілеспрямованого введення іншої сторони в оману стосовно фактів, які впливають на укладення правочину. Ознакою обману є умисел. Установлення у недобросовісної сторони умислу ввести в оману другу сторону, щоб спонукати її до укладення правочину, є обов`язковою умовою кваліфікації недійсності правочину за статтею 230 ЦК України. У пункті 20 постанови Пленуму Верховного Суду України від 06 листопада 2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» судам роз`яснено, що наявність умислу в діях відповідача, істотність значення обставин, щодо яких особу введено в оману, і сам факт обману повинна довести особа, яка діяла під впливом обману. Обман щодо мотивів правочину не має істотного значення (постанова від 28.08.2019 у справі № 753/10863/16-ц). Відповідно до ст. 204 Цивільного кодексу України, правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним. Презумпція правомірності правочину є важливою гарантією реалізації цивільних прав учасниками цивільних відносин. Вона полягає у припущенні, що особа, вчиняючи правочин, діє правомірно. Своїм підґрунтям встановлення презумпції правомірності правочину має визначальні засади цивільного права як свобода договору; свобода підприємницької діяльності, яка не заборонена законом; справедливість, добросовісність та розумність цивільного законодав\-ства ( ст. З Цивільного кодексу України). Згідно з цими засадами припускається, що особа може, реалізуючи своє право свободи договору (а точніше - право свободи правочину), вчиняти з метою створення, зміни, припинення тощо цивільних прав і обов`язків будь-які право\-мірні дії. При цьому не вимагається прямої вказівки на правомірність тих чи інших дій у акті цивільного законодавства: достатньо, що закон не визначає ці дії як заборонені. Разом з тим, суд не убачає підстав для визнання спірного пункту 2.2.3 Договору про наміри від 23 лютого 2024 року недійсним, оскільки останній вчинено з підстав часткового виконання сторонами умов договору з дотриманням основних засад вчинення правочинів та у відповідності до вимог діючого законодавства України, про що свідчать наявні у справі докази, оцінка яким надана під час ухвалення даного рішення суду. Обставини обґрунтування наявного між сторонами спору щодо укладення, умов та наслідків виконання пункту 2.2.3 Договору про наміри, що складають зміст позову, не знайшли свого підтвердження наявними в матеріалах справи доказами; позивачем не доведено факт застосування відповідачем обману під час досягнення згоди щодо пункту 2.2.3 та укладення спірного Договору про наміри, та позивачем не доведено факту неправильного сприйняття ним фактичних обставин щодо умов укладення спірного Договору, тобто помилки щодо умов Договору, ураховуючи, що позивачем здійснено часткове добровільне виконання умов оспорюваного пункту Договору, який був предметом розгляду у справі № 761/14907/24, тому визнання пункту договору недійсним, умови якого частково виконано відповідачем, - є безпідставним. Європейський суд справ людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (Серявін та інші проти України, № 4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року). Відповідно до положень ч. 1, 3 ст. 89 Цивільного процесуального кодексу України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів). З огляду на викладене, суд приходить до висновку, що позов [PERSON] до Товариства з обмеженою відповідальністю «Перфект Тім» про визнання правочину в окремій частині недійсним та укладеним внаслідок обману, є необґрунтованим, безпідставним та таким, що не підлягає до задоволення в повному обсязі. Враховуючи наведене та

Outcome: dismissed