Jurisdiction: civil
Date: 2025-10-05 00:00:00

6 червня 2025 року [PERSON] звернулася до суду з позовом до [PERSON] , ФОП [PERSON] , за результатами розгляду якої просить визнати недійсним договір оренди від 25.03.2021 року, укладений між [PERSON] та ФОП [PERSON] . В обґрунтування позовних вимог зазначив, що з 2004р. на праві власності ФОП [PERSON] належить вбудоване приміщення за адресою: [ADDRESS] . 20.11.2003р. з метою забезпечення приміщення електроенергією вбудованого приміщення за адресою: [ADDRESS] між [PERSON] та ВАТ «Запоріжжяобленерго» укладено Договір про постачання електричної енергії №1323. 20.10.2017р. між [PERSON] та КП «Бердянськводоканал» укладено договір про надання послуг з водопостачання та водовідведення №442 щодо постачання води та водовідведення до вбудованого приміщення за адресою: [ADDRESS] та літнього майданчика за цією ж адресою. З 2015р. до 02.02.2021р. вбудоване приміщення площею 13,4 кв.м. за адресою: [ADDRESS] знаходилось в оренді у ФОП [PERSON] , на підставі Договору оренди від 28.11.2015р. та 01.06.2018р., та використовувалось в якості кафе «Качели tapas bar». Відповідно до п.1.1. Договору оренди від 01.06.2018р. строк дії Договору до 10.02.2020р., що складає 1 рік 9 місяців та 10 діб. За п.5.1.2. Договору оренди від 01.06.2018р. Після закінчення дії Договору оренди від 01.06.2018р.- 10.02.2020р. сторони не уклали новий договір, а продовжили дію Договору оренди від 01.06.2018р., що підтверджується наступним: з березня 2020р. по січень 2021р. Позивач знаходився у приміщенні та вів в ньому підприємницьку діяльність: сплачував зі свого рахунку в Приватбанку [NUMBER] та [NUMBER] вартість електропостачання до приміщення(квитанції від 30.03.2020р., 05.06.2020р.) з березня 2020р. по липень.2020р. сплачував послуги водопостачання (квитанції від 05.05.2020р., 22.06.2020р.) та до 16.01.2021р. сплачував орендну плату , у зв`язку з чим, Договір оренди є укладеним на строк 1 рік 9 місяців та 10днів до 20.11.2022р. Відповідно до п.3.3. Договору оренди від 01.06.2018р. Орендодавець сплачував комунальні платежі самостійно після отримання рахунків для сплати. 10.06.2020р. [PERSON] звернулась до КП «Бердянськводоканал» з заявою про розірвання договору про надання послуг з водопостачання та водовідведення №442 від 20.10.2017р. та 17.06.2020р. підписала додаткову угоду до договору щодо його розірвання від 17.06.2020р. 19.06.2020р. працівник КП «Бердянськводоканал» [PERSON] опломбував водопостачання до вбудованого приміщення за адресою: [ADDRESS] . Підставою для опломбування та перекриття постачання води було вказана відсутність договірних правовідносин між КП «Бердянськводоканал» та [PERSON] та скарги мешканців будинку за адресою: [ADDRESS] . Але [PERSON] приховала від Позивача про те, що 10.06.2020р. вона звернулась до КП «Бердянськводоканал» з заявою про розірвання договору з водопостачання та 17.06.2020р. підписала додаткову угоду про припинення дії договору. З липня 2020р. по 17.09.2020р. [PERSON] обіцяла орендарю [PERSON] , що укладе новий договір з водопостачання приміщення, а Позивач продовжив свою господарську діяльність у орендованому приміщенні, у зв`язку з чим встановив систему накопичення води та каналізації вартістю 25 000грн. В період з липня 2020р. по 17.09.2020р. Позивач закупав воду у приватних постачальників та вивозив її за Договорами з послуг каналізації, що підтверджується Договорами. З 19.06.2020р Позивач продовжував сплачувати послуги електропостачання до приміщення за адресою: [ADDRESS] що підтверджується квитанціями від 22.06.2020р.,16.11.2020р., 08.12.2020р.,16.01.2021р. Після 17.09.2020р. у зв`язку з розірванням Договору на водопостачання та каналізацію Позивач був вимушений припинити підприємницьку діяльність в приміщенні. Але навіть після цього, Позивач, продовжував сплачувати орендну плату що підтверджується платіжним дорученням від 22.09.2020р., 20.10.2020р. та 16.11.2020р. 10.12.2020р. між Позивачем та [PERSON] укладено акт, про те, що у орендованому приміщенні відсутнє водопостачання у зв`язку з чим, до укладання Відповідачем Договору на водопостачання та водовідведення Позивач звільняється від сплати орендної плати та договір оренди пролонгується на строк відсутності водопостачання та водовідведення у приміщенні. З 02.02.2021р. Позивачу стало відомо, що [PERSON] вважає припиненим Договір оренди від 01.06.2018р. який [PERSON] припинила в односторонньому порядку, та [PERSON] змінила замок на дверях до орендованого приміщення. Враховуючи вищевикладене, Договір оренди від 25.03.2021 р. укладений між [PERSON] та [PERSON] укладено без наміру створення правових наслідків передачі вже переданого в оренду приміщення, а з метою перешкоджання позивачу в користуванні даним приміщенням та можливої пролонгації Договору оренди після 10.02.2020р., та такий Договір повинен бути визнаний фіктивним та недійсним за ст.234 ЦК України, ст.203, 215 ЦК України. На підставі викладеного, просить суд, визнати недійсним Договір оренди від 25.03.2021 р. укладений між [PERSON] та ФОП [PERSON] . Ухвалою Олександрівського районного суду міста Запоріжжя від 10 червня 2025 року зазначену справу прийнято до розгляду та відкрито провадження, вирішено розглядати за правилами загального позовного провадження. Призначено справу у підготовче судове засідання. (а.с. 82-83). Ухвалою Олександрівського районного суду міста Запоріжжя від 07 серпня 2025 року підготовче провадження по справі закрито; справу призначено до розгляду по суті. (а.с. 97) Позивачка надала суду заяву про розгляд справи за її відсутності, зазначивши, що позовні вимоги підтримує та просить їх задовольнити. (а.с. 87) Відповідачка [PERSON] в судове засідання не з`явилася, хоча про час день та місце слухання справи повідомлялася належним чином. Причини неявки суду не повідомила, заперечень стосовно позовних вимог позивача не надала. Відповідач ФОП [PERSON] в судове засідання не з`явився, хоча про час день та місце слухання справи повідомлявся належним чином. Причини неявки суду не повідомив, заперечень стосовно позовних вимог позивача не надав. Відповідно до ч. 1 ст. 131 ЦПК України, учасники судового процесу зобов`язані повідомляти суд про зміну свого місця проживання (перебування, знаходження) або місцезнаходження під час провадження справи. У разі відсутності заяви про зміну місця проживання або місцезнаходження судова повістка надсилається учасникам справи, які не мають офіційної електронної адреси та за відсутності можливості сповістити їх за допомогою інших засобів зв`язку, що забезпечують фіксацію повідомлення або виклику, на останню відому судові адресу і вважається доставленою, навіть якщо учасник судового процесу за цією адресою більше не проживає або не знаходиться. Відповідно до ч.3 ст.131 ЦПК України, учасники судового процесу зобов`язані повідомляти суд про причини неявки у судове засідання. У разі неповідомлення суду про причини неявки вважається, що учасники судового процесу не з`явилися в судове засідання без поважних причин. Таким чином, згідно з вимогами ст.ст. 128, 131 ЦПК України, відповідачі повідомлені про час та місце слухання справи за адресою їх місцем проживання чи місця перебування, зареєстрованого у встановленому законом порядку та не з`явилися у судове засідання без поважних причин. Суд, вивчивши позовні вимоги позивача, перевіривши їх доказами, наявними в матеріалах справи, приходить до наступного. Судом встановлені такі факти та відповідні їм правовідносини. Матеріалами справи встановлено, що згідно Свідоцтва про право власності з 2004р. на праві власності ФОП [PERSON] належить вбудоване приміщення за адресою: [ADDRESS] .(а.с. 9-10). 20.11.2003р. з метою забезпечення приміщення електроенергією вбудованого приміщення за адресою: [ADDRESS] між [PERSON] та ВАТ «Запоріжжяобленерго» укладено Договір про постачання електричної енергії №1323 (а.с.65-68). 20.10.2017р. між [PERSON] та КП «Бердянськводоканал» укладено договір про надання послуг з водопостачання та водовідведення №442 щодо постачання води та водовідведення до вбудованого приміщення за адресою: [ADDRESS] та літнього майданчика (а.с.69-72). 01.06.2018 року між [PERSON] та ФОП [PERSON] укладено Договір Оренди нерухомого майна, а саме вбудованого приміщення площею 13,4 кв.м. за адресою: [ADDRESS] та використовувалось в якості кафе «Качели tapas bar». (а.с. 18) Згідно з умовами договору, об`єкт оренди орендар буде використовувати для кав`ярні, кафе, ресторан (п.1.2 Договору). Термін Договору оренди визначений з 01.06.2018 до 10.02.2020 включно (п.1.1. Договору). Відповідно до п.3.3 Договору оренди від 01.06.2018р. Орендар сплачує комунальні платежі (світло, вода, каналізація, інтернет т.д.) після отримання рахунків для сплати. Згідно п.5.1.2.Договору Орендар після спливу строку Договору має переважне право перед іншими особами на укладення Договору оренди на новий строк. Пунктом 5.1.3 Договору передбачено, що орендар, якщо має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди на новий строк , зобов`язаний повідомити про це Орендодавця до спливу строку договору оренди за два місяці до дня закінчення Договору. 10.06.2020р. [PERSON] звернулась до КП «Бердянськводоканал» з заявою про розірвання договору про надання послуг з водопостачання та водовідведення №442 від 20.10.2017р. та 17.06.2020р. підписала додаткову угоду до договору щодо його розірвання від. 17.06.2020р. (а.с. 55) У позовній заяві позивачка вказала, що після 17.09.2020р. у зв`язку з розірванням Договору на водопостачання та каналізацію Відповідачем, та відсутністю укладеного договору на постачання води та водовідведення до приміщення за адресою: [ADDRESS] , та неможливістю його використання за призначенням для кафе, кав`ярні, ресторану, Позивач був вимушений припинити підприємницьку діяльність в приміщенні. Але навіть після цього, Позивач, продовжував сплачувати орендну плату що підтверджується платіжним дорученням від 22.09.2020р., 20.10.2020р. та 16.11.2020р. До матеріалів справи позивачкою долучені письмові докази на підтвердження того факту, що після закінчення дії Договору оренди від 01.06.2018р.- 10.02.2020р. сторони не уклали новий договір, а продовжили дію Договору оренди від 01.06.2018р., що підтверджується наступним: з березня 2020р. по січень 2021р. Позивач знаходився у приміщенні та вів в ньому підприємницьку діяльність: сплачував зі свого рахунку в Приватбанку [NUMBER] та [NUMBER] вартість електропостачання до приміщення(квитанції від 30.03.2020р., 05.06.2020р.) з березня 2020р. по липень.2020р. сплачував послуги водопостачання (квитанції від 05.05.2020р., 22.06.2020р.) та до 16.01.2021р. сплачував орендну плату , у зв`язку з чим, Договір оренди є укладеним на строк 1 рік 9 місяців та 10днів до 20.11.2022 р. Судом встановлено, що 01.04.2019р. між [PERSON] та ТОВ «Київ-капітал» укладено Договір Оренди нерухомого майна, а саме вбудованого приміщення площею 13,4 кв.м. за адресою: [ADDRESS] на строк до 01.11.2019 року. Цільове призначення кафе.(а.с.18зв.). З метою захисту свого права оренди [PERSON] звернулась до Господарського суду Запорізької області з позовом про визнання недійсним Договору оренди від 01.04.2019р. укладеним між [PERSON] та ТОВ «Київ-капітал» в період дії Договору оренди від 1.06.2018р.(справа №908/1949/21). 26.07.2021 у справі №908/1949/21 ТОВ «Київ-капітал» надало відзив, за яким визнало позов, та пояснила, що ніколи не укладало Договори оренди з [PERSON] , ніколи не вело господарську діяльність в м.Бердянську. Справа №908/1949/21 за клопотанням [PERSON] була припинена у зв`язку з непідсудністю її господарському судочинству у зв`язку з тим, що [PERSON] не була ФОП під час укладання договорів. Рішенням Олександрівського районного суду м.Запоріжжя від 19.05.2025р. по справі №331/7325/24 визнано недійсним Договір оренди від 01.04.2019 р. укладений між [PERSON] та Товариством з обмеженою відповідальністю «КИЇВ-КАПІТАЛ», та визнано Договір оренди від 01.06.2018р. укладений між ФОП [PERSON] та [PERSON] щодо вбудованого приміщення площею 13,4кв.м. за адресою: [ADDRESS] пролонгованим до 20.11.2022р. (а.с. 25-28) Згідно ст. 525 ЦК України, одностороння відмова від зобов`язання, або одностороння зміна умов договору не допускається. Відповідно до ч. 1, 2 ст. 651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Статтею 654 ЦК України передбачено, що зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту. Відповідно до частини першої статті 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Згідно зі статтею 2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.1992 № 2269-ХІІ (чинного на час виникнення спірних правовідносин) орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності. Згідно з пунктом 1 частини 2 статті 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема є договори та інші правочини. Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (частина 1 статті 626 ЦК України). Відповідно до частини 1 статті 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Положеннями статті 629 ЦК України визначено, що договір є обов`язковим для виконання сторонами. Відповідно до частини 1 статті 630 ЦК України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору. Відповідно до статті 764 Цивільного кодексу України якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором. Наведена норма визначає можливість продовження договору оренди на той самий термін і на тих самих умовах. При цьому для такого автоматичного продовження договору оренди передбачена особливість - відсутність заяви (повідомлення) однієї зі сторін про припинення чи зміну умов договору протягом місяця після закінчення терміну його дії. Суть поновлення договору оренди у розумінні наведених норм полягає у тому, що орендар продовжує користуватися орендованим майном після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує протягом одного місяця після закінчення строку договору в його поновленні. Відсутність такого заперечення може мати прояв у "мовчазній згоді" і у такому випадку орендар у силу закону може розраховувати, що договір оренди вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором. Аналогічні положення визначені у частині другій статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.1992 № 2269-ХІІ (чинного на час виникнення спірних правовідносин), відповідно до яких у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У контексті наведених норм заява орендодавця про припинення договору оренди за закінченням строку договору є одностороннім правочином, який відображає волевиявлення орендодавця у спірних правовідносинах, що не потребує узгодження з орендарем в силу прямої норми закону, і є підставою для припинення відповідних зобов`язальних правовідносин. Повідомлення орендодавцем орендаря про припинення договору є юридично значимою дією, яка засвідчує наявність такого волевиявлення та забезпечує своєчасну обізнаність з ним іншої сторони, є передумовою для настання обумовлених таким одностороннім правочином наслідків також для іншої особи за правилами абзацу 3 частини третьої статті 202 Цивільного кодексу України (постанова Великої Палати Верховного Суду від 19.05.2020 у справі № 910/719/19). Відповідна вимога (заява) про припинення чи зміну договору оренди може бути направлена однією із сторін у формі листа, телеграми, факсограми тощо. Істотне значення у цьому випадку має зміст такої заяви, оскільки вона обов`язково повинна бути спрямована на припинення або зміну умов договору оренди, та факт її отримання іншою стороною. Отже, якщо на дату закінчення строку договору оренди або протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється. Оскільки зазначеними нормами визначено умови, за яких договір оренди вважається пролонгованим на строк, який був раніше встановлений, і на тих самих умовах, що були передбачені договором, то для продовження дії договору не вимагається обов`язкового укладення нового договору або внесення змін до нього. Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду 25.05.2021 у справі № 910/9949/20, від 30.01.2020 у справі № 904/1207/19, від 28.05.2019 у справі № 911/2980/17, від 12.06.2018 у справі № 910/15387/17, від 05.06.2018 у справі № 904/7825/17, від 29.05.2018 у справі № 923/854/17. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 19.05.2020 у справі №910/719/19 також зазначила, що здійснюючи підприємницьку діяльність, підприємець вступає у повсякденні відносини з іншими суб`єктами господарської діяльності, а тому останні можуть потребувати оперативної взаємодії з підприємцем у такій діяльності, зокрема задля проведення переговорів, співпраці у здійсненні прав та виконанні обов`язків, вчинення односторонніх правочинів, можливості обміну інформацією за договором. З викладеного, зокрема, випливає обов`язок підприємця забезпечити доступність власних контактів, у тому числі можливість звернення до підприємця письмово в розумний строк. Пунктом 6 статті 3 Цивільного кодексу України закріплений принцип справедливості, добросовісності та розумності. Зазначений принцип включає, зокрема, обов`язок особи враховувати потреби інших осіб у цивільному обороті, проявляти розумну дбайливість та добросовісно вести переговори. Правове регулювання процедури припинення орендних правовідносин, наведене у статті 764 Цивільного кодексу України та частині другій статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", спрямовано на досягнення справедливого балансу між правом орендодавця, як власника майна, володіти, користуватися та розпоряджатися майном на власний розсуд і правом орендаря очікувати на стабільність та незмінність його майнового становища. У контексті наведених вище норм настання наслідків у виді припинення чи продовження договору є пов`язаним із дотриманням сторонами орендних правовідносин добросовісної та послідовної поведінки, обумовленої змістом укладеного договору, а також усталеними звичаями ділового обороту та документообігу. Частина 1 ст. 81 ЦПК України визначає, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків встановлених цим Кодексом. Зважаючи на викладене, істотне значення у наведеному випадку має факт доведення орендодавцем інформації про припинення дії договору оренди до орендаря, а саме направлення орендодавцем відповідного повідомлення в межах місячного строку після закінчення терміну дії договору оренди та отримання його орендарем, а також зміст самого повідомлення, оскільки таке повідомлення обов`язково повинно бути спрямоване на припинення або зміну умов договору оренди. При цьому, наявність відповідної заяви орендодавця та належних доказів її надсилання орендарю за наданими орендарем реквізитами є свідченням про добросовісність дій орендодавця. Відповідно до правової позиції, яка викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 19.05.2020 у справі № 910/719/19 негативні наслідки неодержання орендарем звернення до нього, якщо таке звернення здійснене добросовісно і розумно, покладаються на орендаря, а факт наявності відповідної заяви орендодавця та доказів її належного надсилання орендарю свідчить про добросовісне звернення орендодавця до орендаря, а відтак і про припинення договірних відносин між сторонами відповідно до приписів чинного законодавства. Судом встановлено, що в матеріалах справи як доказ відсутнє сповіщення відповідачем [PERSON] позивача про припинення дії договору, тобто відсутності заперечення наймодавця протягом одного місяця щодо продовження договору оренди. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 19.05.2020 у справі №910/719/19 зазначила, що правовий інститут пролонгації договору оренди нерухомого майна (продовження договору на той же строк і на тих самих умовах) та правовий інститут продовження договору оренди на новий строк є взаємовиключними, оскільки реалізація орендарем переважного права можлива тільки у разі припинення дії попереднього договору оренди, а суть такої реалізації зводиться до надання добросовісному орендарю переваги перед іншими особами за рівних запропонованих орендодавцю умов договору оренди. Враховуючи факт того, що у відповідачки [PERSON] протягом строку дії договору оренди від 01.06.2018р. були відсутні заяви про порушення орендарем його умов; орендарка не порушувала зобов`язання за договором оренди від 01.06.2018 р. в частині здійснення орендної плати; договір оренди від 01.06.2018р. містить умову про переважне право на укладення договору оренди на новий строк, орендарка продовжувала користуватись нежитловим приміщенням після закінчення договору оренди, що підтверджується сплатою орендної плати, ( на дату укладення [PERSON] . Договору оренди від 01.04.2019 р. з ТОВ «Київ-капітал» щодо Об`єкту оренди, приміщення вже знаходилося в користуванні Позивача згідно Договору оренди від 01.06.2018 р., строк дії якого не закінчився, договір не був розірваний за згодою сторін або за рішенням суду ), відсутнє сповіщення відповідачем [PERSON] позивача про припинення дії договору, суд дійшов висновку про наявність у ФОП [PERSON] права на продовження договору на той же строк і на тих самих умовах. Враховуючи наведене вище, суд приходить до висновку про обґрунтованість позовної вимоги та наявності правових підстав для її задоволення.

Outcome: approved