Jurisdiction: civil
Date: 2025-10-02 00:00:00

До Приморського районного суду м. Одеси надійшли матеріали позовної заяви [PERSON] до [PERSON] , [PERSON] , [PERSON] , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору: Одеська товарна біржа, про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна дійсним. У позовній заяві позивач просить: - визнати дійним договір купівлі-продажу нерухомого майна №14747 від 05.06.1996, а саме 225/1000 частин квартири [ADDRESS] , укладений між [PERSON] , яка діяла від імені [PERSON] на підставі довіреності №2532 від 25.05.1996, посвідченої приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Горецькою В.М., як продавцем, та [PERSON] (мовою оригіналу [PERSON] ), як покупцем, зареєстрований в Одеській товарній біржі в Журналі реєстрації біржових угод із нерухомістю за реєстраційним №14747 від 05.06.1996; - визнати дійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна №14877 від 12.06.1996, а саме 557/1000 частин квартири [ADDRESS] , укладений між [PERSON] , як продавцем, та [PERSON] (мовою оригіналу [PERSON] ), як покупцем, зареєстрований в Одеській товарній біржі в Журналі реєстрації біржових угод із нерухомістю за реєстраційним №14877 від 12.06.1996; - визнати дійним договір купівлі-продажу нерухомого майна №14879 від 12.06.1996, а саме 218/1000 частин квартири [ADDRESS] , укладений між [PERSON] , як продавцем, та [PERSON] (мовою оригіналу [PERSON] ), як покупцем, зареєстрований в Одеській товарній біржі в Журналі реєстрації біржових угод із нерухомістю за реєстраційним №14879 від 12.06.1996. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 05.06.1996 на Одеській товарній біржі був укладений договір №14747 купівлі-продажу нерухомого майна, відповідно до умов якого продавець [PERSON] , від імені якого діяла [PERSON] на підставі довіреності, продав, а покупець [PERSON] купила 225/1000 частин квартири (що складає 24.7 кв.м. від загальної площі 109,8 кв.м.) за адресою: [ADDRESS] . Також, 12.06.1996 на Одеській товарній біржі був укладений договір №14877 купівлі-продажу нерухомого майна, відповідно до умов якого продавець [PERSON] продала, а покупець [PERSON] купила 557/1000 частин квартири (що складає 61,15 кв. м.) за адресою: [ADDRESS] . Крім цього, 12.06.1996 на Одеській товарній біржі був укладений договір №14879 купівлі-продажу нерухомого майна, відповідно до умов якого Продавець [PERSON] продала, а покупець [PERSON] купила 218/1000 частин квартири (що складає 23,94 кв. м. від загальної площі 109,8 кв. м.) за адресою: [ADDRESS] . Після укладення трьох зазначених договорів [PERSON] стала одноособовим власником квартири за адресою: [ADDRESS] , загальною площею 109,80 кв.м. Восени 2024 року, коли позивачка вирішила розпорядитися своїм майном, їй було відмовлено в проведенні будь-яких реєстраційних дій з квартирою з підстав відсутності нотаріального посвідчення укладених на біржі договорів купівлі-продажу зазначеної квартири. За результатами автоматизованого розподілу судової справи між суддями матеріали позовної заяви передані для розгляду судді Чорнусі Ю.В. Ухвалою Приморського районного суду м. Одеси від 08.04.2025 відкрите провадження у справі та призначений розгляд справи у підготовчому засіданні за правилами загального позовного провадження на 13.05.2025. У підготовче засідання 13.05.2025 сторони не з`явилися, про дату, час та місце розгляду справи повідомлялися належним чином, про причини неявки суд не повідомили. Підготовче засідання відкладене на 06.08.2025. 06.08.2025 на адресу Приморського районного суду м. Одеси від представника позивача адвоката Бабійчук І.В. надійшла заява про приєднання додаткового доказу, до якої заявниця додала відомості №К1-153239-ф/л про зареєстрованих осіб у житловому приміщенні за адресою: [ADDRESS] , видані [PERSON] . Департаментом надання адміністративних послуг Одеської міської ради. У підготовче засідання 06.08.2025 сторони не з`явилися, про дату, час та місце розгляду справи повідомлені належним чином. 06.08.2025 до Приморського районного суду м. Одеси від представника позивача адвоката Бабійчук І.В. надійшла заява про розгляд справи у відсутності сторони позивача, в якій заявниця не заперечувала проти призначення справи до розгляду по суті. Ухвалою Приморського районного суду м. Одеси від 06.08.2025 закрите підготовче провадження, справа призначена до розгляду по суті на 27.08.2025. У судове засідання 27.08.2025 з`явилася представник позивача адвокат Бабійчук І.В., відповідачі у судове засідання не з`явилися, про дату, час та місце розгляду справи повідомлені належним чином, про причини неявки суд не повідомили. Розгляд справи відкладений на 25.09.2025. У судове засідання 25.09.2025 з`явилася представник позивача адвокат Бабійчук І.В., відповідачі у судове засідання не з`явилися, про дату, час та місце розгляду справи повідомлені належним чином, про причини неявки суд не повідомили. Відповідно до ст. 223 ЦПК України неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею. Верховний Суд у постанові від 01.10.2020 у справі № 361/8331/18 (провадження № 61-22682св19) зазначив про те, що у разі, коли наявних у справі матеріалів достатньо для розгляду справи та ухвалення законного і обґрунтованого рішення, не відкладаючи розгляду справи, він може вирішити спір по суті. Основною умовою відкладення розгляду справи є не відсутність у судовому засіданні представників сторін, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні. Отже, неявка учасника судового процесу у судове засідання, за умови належного повідомлення сторони про час і місце розгляду справи, не є підставою для скасування судового рішення, ухваленого за відсутності представника сторони спору. Судом вжито всіх заходів для забезпечення належного сповіщення відповідачів про судове засідання, однак відповідачі до суду не з`являлись, про причини неявки до суду не повідомили, правом на подання відзиву не скористались. Враховуючи, що розгляд справи відкладався неодноразово, суд дійшов висновку про необхідність розглядати справу по суті за відсутності відповідачів на підставі наявних у справі доказів. 25.09.2025 суд перейшов до стадії ухвалення судового рішення та на підставі ст.244 ЦПК України відклав ухвалення судового рішення до 03.10.2025. Повно та всебічно дослідивши обставини справи, вислухавши доводи учасників справи та надавши належну оцінку зібраним у справі доказам у їх сукупності, суд дійшов наступних висновків. Згідно з ст. 55 Конституції України\~права і свободи людини і громадянина захищаються судом. Кожен має право будь-якими не забороненими законом засобами захищати свої права і свободи від порушень і протиправних посягань. Відповідно до ст. 43 Конституції України Кожен має право на працю, що включає можливість заробляти собі на життя працею, яку він вільно обирає або на яку вільно погоджується. Громадянам гарантується захист від незаконного звільнення. Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст.\~2\~Цивільного\~процесуального\~кодексу України (далі ЦПК України) завданнями цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави. Суд та учасники судового процесу зобов`язані керуватися завданнями цивільного судочинства, яке превалює над будь-якими іншими міркуваннями в судовому процесі. У відповідності до вимог ч. 1 ст.\~5\~ЦПК\~України здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. Відповідно до ч. 3-4 ст.\~12\~ЦПК\~України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій. Згідно з ч. 1 ст.\~78\~ЦПК\~України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Відповідно до ч. 6 ст.\~81\~ЦПК\~України доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. Відповідно до статті 4 Цивільного кодексу Української РСР, чинного станом на момент укладення договорів купівлі-продажу сторонами (надалі ЦК Української РСР) цивільні права і обов`язки виникають з підстав, передбачених законодавством, в тому числі і з угод. Згідно з ч. 1 ст. 41 ЦК Української РСР угодами визнаються дії громадян і організацій, спрямовані на встановлення, зміну або припинення цивільних прав або обов`язків. Угоди можуть укладатись усно або в письмовій формі (простій чи нотаріальній). Угода, для якої законом не встановлена певна форма, вважається також укладеною, якщо з поведінки особи видно її волю укласти угоду (ч. 1-2 ст. 42 ЦК Української РСР). Неповнолітні віком від п`ятнадцяти до вісімнадцяти років вправі укладати угоди за згодою своїх батьків (усиновителів) або піклувальників (ч. 1 ст. 13 ЦК Української РСР). Відповідно до ч. 1 ст. 45 ЦК УРСР недодержання форми угоди, якої вимагає закон, тягне за собою недійсність угоди лише в разі, якщо такий наслідок прямо зазначено в законі. Згідно з ч. 1-2 ст. 47 ЦК Української РСР нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими частиною другою статті 48 цього Кодексу. Якщо одна з сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається. За договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму (ст. 224 ЦК Української РСР). Згідно із частиною першої статті 128 ЦК Української РСР право власності (право оперативного управління) у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Відповідно до статті 224 ЦК Української РСР за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму. Відповідно до ст. 227 ЦК Української РСР договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією з сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору (стаття 47 цього Кодексу). Договір купівлі-продажу жилого будинку підлягає реєстрації у виконавчому комітеті місцевої Ради народних депутатів. На час укладення спірного договору був чинним Закон України «Про товарну біржу». Згідно ч.\~1\~ст.\~1\~Закону України\~«Про товарну\~біржу»,\~в редакції чинній станом на момент укладення договорів купівлі-продажу сторонам (надалі Закон № 1956-XII) товарна біржа є організацією, що об`єднує юридичних і фізичних осіб, які здійснюють виробничу і комерційну діяльність, і має за мету надання послуг в укладенні біржових угод, виявлення товарних цін, попиту і пропозицій на товари, вивчення, упорядкування і полегшення товарообігу і пов`язаних з ним торговельних операцій. Відповідно до ч. 2 ст. 15 Закону № 1956-ХІІ угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню. Отже, законодавець на час виникнення спірних правовідносин не вимагав нотаріального посвідчення договору відчуження нерухомості у разі укладання такого договору на товарній біржі. Судом встановлено, що 05.06.1996 [PERSON] (продавець), член біржі зі статусом «Н», від імені якого діяла [PERSON] , по довіреності №2532 від 25.05.1996, засвідченій приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Горецькою В.Н., та [PERSON] (покупець), яка є членом біржі зі статусом «Н», уклали договір купівлі-продажу нерухомого майна, згідно з яким продавець продав, а покупець купила 225/1000 частин квартири, яка розташована за адресою: [ADDRESS] . У п. 3 договору зазначено, що частина квартири зазначена в п. 1 договору, належить [PERSON] на підставі Свідоцтва про право власності на житло № [NUMBER] від 04.06.1996, виданого УЖКГ Одеського міськвиконкому, зареєстрованого в МБТІ м. Одеси в реєстраційній книзі №149 пр.стр.5 №119, 05.06.1996. Згідно п. 5 договору 225/1000 частин квартири продані за 409254000,00 карбованців, які отримані продавцем до підписання цього договору, і належать новому власнику [PERSON] . Пунктом 8 договору визначено, що на виконання статті 227 Цивільного кодексу України цей договір належить реєстрації в МБТІ міста Одеси на ім`я [PERSON] . В договорі містяться підписи від імені продавця та покупця. Також у тексті містяться відомості про те, що цей договір у відповідності з вимогами, встановленому статтею 15 Закону України "Про товарну біржу", зареєстрований на Одеський товарній біржі в журналі реєстрації біржових угод з нерухомістю, реєстраційний номер № [NUMBER] від 05.06.1996. Особи сторін, що уклали договір, встановлені, приналежність майна визначена, а також повноваження представників перевірений, достовірність підписів посвідчується. 12.06.1996 [PERSON] (продавець), член біржі зі статусом «Н» та [PERSON] (покупець), яка є членом біржі, уклали договір купівлі-продажу нерухомого майна, згідно з яким продавець продав, а покупець купила 557/1000 частин квартири, яка розташована за адресою: [ADDRESS] . У пункті 3 договору зазначено, що зазначені в п. 1 договору 557/1000 частини квартири належать [PERSON] на підставі Свідоцтва про право власності на житло р. №11-7086 від 05.03.1996, виданого УЖКГ Одеського міськвиконкому, зареєстрованого в МБТІ м. Одеси в реєстраційній книжі №149 пр.стр.5 реєстр.119, 07.03.1996. У пункті 5 договору зазначено, що 557/1000 частин квартири продані за 1013194000,00 карбованців, які отримані продавцем до підписання цього договору, і належить новому власнику [PERSON] . Пунктом 8 договору визначено, що на виконання статті 227 Цивільного кодексу України цей договір належить реєстрації в МБТІ міста Одеси на ім`я [PERSON] . В договорі містяться підписи від імені продавця та покупця. Також у тексті містяться відомості про те, що цей договір у відповідності з вимогами, встановленому статтею 15 Закону України "Про товарну біржу", зареєстрований на Одеський товарній біржі в журналі реєстрації біржових угод з нерухомістю, реєстраційний номер № [NUMBER] від 12.06.1996. Особи сторін, що уклали договір, встановлені, приналежність майна визначена, а також повноваження представників перевірений, достовірність підписів посвідчується. 12.06.1996 [PERSON] , яка є членом біржі зі статусом «Н», та [PERSON] (покупець), яка є членом біржі зі статусом «Н», уклали договір купівлі-продажу нерухомого майна, згідно з яким продавець продав, а покупець купила 218/1000 частин квартири, яка розташована за адресою: [ADDRESS] . В пункті 3 договору зазначено, що зазначені в п. 1 договору 218/1000 частини квартири належать [PERSON] на підставі Свідоцтва про право власності на житло р. №11-7548 від 06.06.1996, виданого УЖКГ Одеського міськвиконкому, зареєстрованого в МБТІ м. Одеси в реєстраційній книзі №149 пр.стр.5 реєстр.119, 06.06.1996. У пункті 5 договору зазначено, що 218/1000 частин квартири продані за 396662000,00 карбованців, які отримані продавцем до підписання цього договору, і належить новому власнику [PERSON] . Пунктом 8 договору визначено, що на виконання статті 227 Цивільного кодексу України цей договір належить реєстрації в МБТІ міста Одеси на ім`я [PERSON] . В договорі містяться підписи від імені продавця та покупця. Також у тексті містяться відомості про те, що цей договір у відповідності з вимогами, встановленому статтею 15 Закону України "Про товарну біржу", зареєстрований на Одеський товарній біржі в журналі реєстрації біржових угод з нерухомістю, реєстраційний номер №14879 від 12.06.1996. Особи сторін, що уклали договір, встановлені, приналежність майна визначена, а також повноваження представників перевірений, достовірність підписів посвідчується. Згідно з інформаційною довідкою Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотеку, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна №407055846 щодо суб`єкта фізичної особи [PERSON] , РНОКПП [NUMBER] , в Державних реєстрах відсутня інформація. Згідно з інформаційною довідкою Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотеку, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна №407055840 щодо об`єкта нерухомого майна, а саме квартири, яка розташована за адресою: [ADDRESS] , відомості відсутні. З відповіді №48785/04-04 від 27.12.2024 КП «БТІ» Одеської міської ради вбачається, що станом на 31.12.2012, за адресою: [ADDRESS] зареєстроване право власності на: - 557/1000 частин за фізичною особою [PERSON] (ПІБ зазначене мовою оригіналу) на підставі договору №14877 купівлі-продажу нерухомого майна, зареєстрованого Одеською товарною біржою 12.06.1996. Реєстраційний запис зроблений 17.06.1996 за реєстраційним номером 119 у реєстровій книзі 183пр на сторінці 102; - 225/1000 частин за фізичною особою - [PERSON] (ПІБ зазначене мовою оригіналу) на підставі договору №14747 купівлі-продажу нерухомого майна, зареєстрованого Одеською товарною біржою 05.06.1996. Реєстраційний запис зроблений 20.06.1996 за реєстровим номером 119 у реєстровій книзі 183пр на сторінці 102; - 218/1000 частин за фізичною особою - [PERSON] (ПІБ зазначене мовою оригіналу) на підставі договору №14879 купівлі-продажу нерухомого майна, зареєстрованого Одеською товарною біржою 12.06.1996. Реєстраційний запис зроблений 20.06.1996 за реєстровим номером 119 у реєстровій книзі 183пр на сторінці 102. У відповідності до наданої копії технічного паспорту на квартиру, розташовану за адресою: [ADDRESS] , власником квартири зазначена [PERSON] на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна №14877 від 12.06.1996. З відомостей №К1-153239-ф/л про зареєстрованих осіб у житловому приміщенні/будинку, розташованому за адресою: [ADDRESS] , виданих Департаментом надання адміністративних послуг Одеської міської ради [PERSON] вбачається, що за вказаною адресою зареєстровані: [PERSON] , [INFO] , [PERSON] , [INFO] , [PERSON] , [INFO] , [PERSON] , [INFO] , [PERSON] , [INFO] , [PERSON] , [INFO] . Об`єднана палата Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду у постанові від 25 березня 2024 року у справі № 336/6023/20 виклала висновок про те, що «вимоги щодо змісту та форми правочинів визначаються законодавством, чинним на момент їх вчинення. Це саме положення стосується також підстав визнання правочинів недійсними. При розгляді справи про визнання правочину недійсним він оцінюється на предмет відповідності до вимог законодавства, чинного під час його укладення. Отже, на правочини вчинені до моменту набуття чинності Цивільним кодексом України від 16 січня 2003 року, тобто до 01 січня 2004 року, поширюється законодавство, чинне на момент їх укладення, зокрема Цивільний кодекс Української РСР від 18 липня 1963 року (див., зокрема, постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 09 червня 2021 року в справі № 478/708/19 (провадження № 61-2680св20), постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 10 травня 2023 року в справі № 205/1783/20 (провадження № 61-480св23), постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 15 вересня 2023 року в справі № 203/4638/20 (провадження № 61-4402ск23)); (…) на рівні ЦК Української РСР 1963 року не передбачалося правила про пріоритетність його норм над нормами інших законів. У частині другій статті 15 Закону України «Про товарну біржу» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) міститься спеціальна норма щодо положень статті 47 та 227 ЦК Української РСР 1963 року. Адже статті 47 і 227 ЦК Української РСР 1963 року внормовували форму угоди/договору купівлі-продажу жилого будинку, а частина друга статті 15 Закону України «Про товарну біржу» регулювала форму цього договору у вужчому розумінні - як укладеного на товарній біржі. Спеціальна норма (частина друга статті 15 Закону України «Про товарну біржу» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин)) має перевагу над загальними (статті 47 та 227 ЦК Української РСР 1963 року) нормами (lex specialis derogat generali). Прийнята пізніше в часі спеціальна норма (частина друга статті 15 Закону України «Про товарну біржу» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин))) має перевагу над загальними (статті 47 та 227 ЦК Української РСР 1963 року) нормами (lex posterior derogat priori). Відповідно, укладення договору на товарній біржі унеможливлювало його нотаріальне посвідчення в силу прямої вказівки на це в законі». При вчиненні договорів купівлі-продажу частин квартир дії сторін були спрямовані на встановлення цивільних прав та обов`язків, сторони фактично виконали договір, покупець [PERSON] передала кошти в оплату вартості нерухомого майна, що зазначене в пунктах 5 договорів, право власності на майно було зареєстровано у встановленому законодавством порядку, що підтверджуються наявними у матеріалах справи доказами, сторони договору мали необхідний обсяг цивільної дієздатності та вільне волевиявлення, що відповідало внутрішній волі на досягнення наслідків, а саме купівлі-продажу квартири. Отже, правочини були реальними і вчиненими у формі, дозволеній чинним законодавством України на момент його вчинення. За таких обставин, позовні вимоги [PERSON] підлягають задоволенню.

Outcome: approved