Jurisdiction: civil
Date: 2025-10-06 00:00:00

У січні 2025р. позивачі: [PERSON] , [PERSON] звернулися до Шевченківського районного суду м. Києва з позовом до відповідача ТОВ «ВКФ ФАРБИ УКРАЇНИ», в якому просили суд: - визнати за позивачами майнові права на об`єкт незавершеного будівництва - однокімнатну квартиру [ADDRESS] на земельній ділянці кадастровий номер 8000000000:91:050:0046. Свої позовні вимоги позивачі обґрунтовували тим, що 28 лютого 2016р. між сторонами було укладено договір № 95/3/ШК купівлі-продажу майнових прав, відповідно до п.2.1 ст. 2 якого «Продавець продає, а покупець купує майнові права на об`єкт нерухомості у порядку та умовах, передбачених цим договором, та у відповідності до норм Цивільного кодексу України, що визначають загальні положення про купівлю-продаж.». В силу вимог п. 2.2 ст. 2 цього договору «Сторони домовились, що об`єктом нерухомості, майнові права на який передається за даним договором, є об`єкт нерухомості, розташований в об`єкті капітального будівництва за будівельною адресою: [ADDRESS] , загальною площею 37,9 кв.м.». Так, запланований термін будівництва та введення в експлуатацію об`єкта капітального будівництва відповідно до п. 2.4 ст. 2 договору - 4 квартал 2016р. Разом з тим, відповідно до п. 4.2 ст. 4 договору «Орієнтовна вартість майнових прав на об`єкт нерухомості в день укладення цього договору складає 595030,0 грн., в тому числі ПДВ 20% - 99171,66 грн. На виконання умов договору визначених у п. 4.3.1 ст. 4 покупцями була здійснена оплата на рахунок відповідача 100% вартості майнових прав на об`єкт нерухомості. Позивачі зазначали, що відповідач не виконує покладені на нього обов`язки за вище вказаним договором, оскільки не завершив будівництво та не ввів в експлуатацію житловий будинок, в якому позивачами було придбано майнові права на квартиру та станом на дату подання позовної заяви, відповідач, не виконуючи умови договору, позбавляє їх можливості реалізувати належне їм майнове право на оформлення та набуття права власності на квартиру в зазначеному житловому будинку. Оскільки в досудовому порядку вирішити спір не можливо, з метою захисту порушених прав позивачі вимушені були звернутись до суду з вказаним позовом. Ухвалою судді Шевченківського районного суду м. Києва від 27 лютого 2025р. відкрито провадження по справі за правилами загального позовного провадження і призначено справу в підготовче засідання. Ухвалою Шевченківського районного суду м. Києва від 13 березня 2025р. закрито підготовче засідання та призначено справу до розгляду по суті. До судового засідання сторона позивача подала на адресу суду заяву, про розгляд справи у відсутність сторони позивача, яка заявлені позовні вимоги підтримує в повному обсязі, не заперечує проти заочного розгляду справи. Відповідач, про час і місце судового розгляду оповіщався у встановленому законом порядку, у судове засідання представник не з`явився, поважності причин неявки не повідомив, відзив на позов, стороною до суду не подавався. Оскільки, сторона позивача не заперечувала проти проведення заочного розгляду справи і відповідно до ст. ст. 280, 282 ЦПК України суд постановив ухвалу про заочний розгляд справи на підставі наявних у справі доказів. Суд, розглянувши подані сторонами документи, повно і всебічно з`ясувавши всі фактичні обставини справи, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, вважає, що позов підлягає частковому задоволенню, з наступних підстав. Як вбачається з матеріалів справи і це встановлено судом, що 28 лютого 2016р. між позивачами: [PERSON] , [PERSON] (дошлюбне прізвище « [PERSON] »), як покупцями та відповідачем ТОВ «ВКФ ФАРБИ УКРАЇНИ», як продавцем було укладено договір № 95/3/ШК купівлі продажу майнових прав, за яким об`єктом нерухомості, майнові права за яким передаються, є квартира, будівельний [ADDRESS] . Орієнтовна загальна вартість майнових прав складає 595030,0 грн. 07 вересня 2017р. між сторонами та ТОВ «Картель Буд» було укладено додаткова угода № 1 до договору № 95/3/ШК купівлі продажу майнових прав від 28 лютого 2016р. Як встановлено судом, згідно довідки від 19 жовтня 2017р., яка підписана уповноваженими особами (директорами) ТОВ «ВКФ ФАРБИ УКРАЇНИ» та ТОВ «Картель Буд» позивачами здійснено 100 % фінансування, згідно договору № 95/3/ШК купівлі продажу майнових прав, на об`єкт нерухомості: квартира, будівельний [ADDRESS] . Згідно п. 2.4 договору плановий термін будівництва та введення в експлуатацію Об`єкта капітального будівництва - 4 квартал 2016р. Відповідно до ст. 328 ЦК України, право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема, з правочинів, тобто дій особи, спрямованих на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом. Правовідносини, які склалися між сторонами, регулюються Законом України від 18 вересня 1991р. № 1560-XII «Про інвестиційну діяльність» (далі по тексту - Закон України «Про інвестиційну діяльність»). Відповідно до ст. 7 Закону України «Про інвестиційну діяльність» всі суб`єкти інвестиційної діяльності незалежно від форм власності та господарювання мають рівні права щодо здійснення інвестиційної діяльності, якщо інше не передбачено законодавчими актами України. Розміщення інвестицій у будь-яких об`єктах, крім тих, інвестування в які заборонено або обмежено цим Законом, іншими актами законодавства України, визнається невід`ємним правом інвестора і охороняється законом. Інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктами та результатами інвестицій, включаючи реінвестиції та торгівельні операції на території України, відповідно до законодавчих актів України. Згідно із ст. 190 ЦК України, майном як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки . Майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому. Відповідно до ст. 177 ЦК України, об`єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага. Відповідно до правової позиції Верховного Суду, викладеної у постановах від 20 березня 2019р. у справі № 6-14-39цс-19 та від 27 лютого 2019р. у справі № 6-14-606цс18 у разі невиконання належним чином взятих на себе зобов`язань, а також, відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, ефективним способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об`єкт інвестування. Така ж позиція висловлена і у постанові Верховного Суду по справі № 761/17864/16-ц, від 13 травня 2019р. За змістом ч. 2, 3 ст. 331 ЦК України, право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна). Відповідно до ч. 3 ст. 16 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» встановлено, що разом із заявою про державну реєстрацію прав та їх обтяжень у паперовій формі подаються оригінали документів, необхідних для державної реєстрації прав та їх обтяжень, копії, засвідчені в установленому порядку. Моментом виникнення майнових прав у їх носія вважається загально прийнятий момент набуття права власності, визначений статтею 328 ЦК України на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства. У постанові № 6-98цс13 від 02 жовтня 2013р. Верховний Суд України висловив правову позицію про те, що виконання грошових зобов`язань за інвестиційною угодою, а саме повна сплата вартості об`єкта інвестування (стовідсоткова передоплата), свідчить про вчинення дій, спрямованих на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об`єкт будівництва або набуття майнових прав на цей об`єкт. Статтею 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» визначено, що майновими правами визнаються будь-які права пов`язані з майном, відмінні від права власності у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (право на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо). У разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов`язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків учасником будівництва, ефективним способом захисту порушених прав останнього є визнання майнових прав на об`єкт інвестування. Відповідні правові висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду: від 20 березня 2019р. у справі № 761/20612/15-ц, від 27 лютого 2019р. у справі № 761/32696/13-ц, Верховного Суду від 12 лютого 2020р. у справі № 638/12414/17. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021р. у справі № 359/5719/17, зазначено, що саме інвестор, як особа за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. Державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об`єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийнято в експлуатацію у встановленому порядку. В іншому випадку інвестор не зможе визнати право власності на квартиру до введення будинку в експлуатацію. Згідно з ч. 4 ст. 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону. Отже, інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою. Судом встановлено, що позивачі в повному обсязі здійснили інвестування будівництва зазначеної вище квартири, в зв`язку з чим відповідно до ст. 7 Закону України «Про інвестиційну діяльність», мають право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктом та результатами інвестицій відповідно до законодавчих актів України, оскільки об`єкт та результати інвестицій є власністю інвестора. Тобто, позивачі виконали свої зобов`язання за договором, сплатили внески у визначеній у договорі сумі, у зв`язку із чим за умовами договору набули майнових прав щодо об`єкту нерухомості, зокрема права на отримання в подальшому у власність спірної квартири. Згідно ч. 1 ст. 530 ЦК України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Згідно п. 2.4 договору, плановий термін введення будинку в експлуатацію - 4 квартал 2016р. Судом встановлено, що будівництво об`єкту незавершене, будинок не введений в експлуатацію. Відтак, до завершення будівництва об`єкта нерухомості - квартири будівельний номер [ADDRESS] , та введення будинку в експлуатацію, позивачам, як інвесторам, належать майнові права на цей об`єкт. Аналогічного правового висновку дійшла Велика Палата Верховного Суду в постанові від 09 жовтня 2019р. по справі № 761/28769/13-ц. Враховуючи те, що відповідач не виконує належним чином узятих на себе зобов`язань, а також, беручи до уваги те, що будинок за адресою: [ADDRESS] , не введено в експлуатацію, з урахуванням повної сплати внесків, суд прийшов до висновку, що права позивачів порушені, оскільки відповідач свої зобов`язання щодо передачі об`єкту інвестування в експлуатацію для здійснення реєстрації прав власності за позивачами на об`єкт інвестування, не виконує. Тобто, відповідач в односторонньому порядку відмовився від виконання зазначених зобов`язань належним чином, що свідчить про порушення майнових прав позивачів на вищевказаний об`єкт, який вони очікували отримати до кінця 4 кварталу 2016р. У контексті статті 1 Першого протоколу до Конвенції об`єктами права власності можуть бути, у тому числі, «легітимні очікування» та «майнові права» (рішення Європейського суду з прав людини від 23 жовтня 1991 року у справі «Pine Valley Developments Ltd and Others v. Ireland», заява № 12742/87; ухвала Європейського суду з прав людини від 13 грудня 1984р. щодо прийнятності заяви S. v. the United Kingdom, № 10741/84). Відповідно до пунктів 21, 24 рішення від 01 червня 2006р. у справі «Федоренко проти України» (№ 25921/02) Європейський суд з прав людини вказав, що право власності може бути «існуючим майном» або «виправданими очікуваннями» щодо отримання можливості ефективного використання права власності чи «законними сподіваннями» отримання права власності. Аналогічна правова позиція сформульована Європейським судом з прав людини, і в справі «Stretch v The United Kingdom», заява N 44277/98). У іншій справі (NKM v. Hungary, скарга № 66529/11) у рішенні від 14 травня 2013р. Європейський суд з прав людини зазначив, що «правомірні очікування» підлягають захисту як власне майно і майнові права. У постанові від 30 січня 2013р. № 6-168цс12 Верховний Суд України визначив майнове право як «право очікування», яке є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений деякими, але не всіма правами власника майна, і яке свідчить про правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно або інше речове право на певне майно в майбутньому. Оцінюючи належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності, суд вважає, що заявлені позовні вимоги підлягають частковому задоволенню, а саме: з метою захисту прав позивачів, слід визнати за кожним з позивачів майнові права по частині на об`єкт незавершеного будівництва - однокімнатну квартиру [ADDRESS] , на земельній ділянці, кадастровий номер 8000000000:91:050:0046 за договором № 95/3/ШК купівлі-продажу майнових прав, укладеного 28 лютого 2016р. між сторонами. Європейський суд з прав людини вказав, що пункт перший ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обгрунтування своїх рішень, але це не може сприйматися як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними, залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (пункт 23 рішення Європейського суду з прав людини від 18 липня 2006р. у справі «Проніна проти України»). Відповідно до ст. 141 ЦПК України, з відповідача на користь держави підлягає стягненню судовий збір 5950,3 грн.

Outcome: partial