Jurisdiction: civil
Date: 2025-09-24 00:00:00

До Ірпінського міського суду Київської області надійшла позовна заява [PERSON] до [PERSON] , Головного територіального управління юстиції у Київській області, третя особа: Товариство з обмеженою відповідальністю «Вердикт Фінанс» про визнання договору купівлі-продажу дійсним, визнання права власності на квартиру та звільнення майна з під арешту в якій зазначено, що 28 травня 2008 року, у місті Ірпінь Київської області між [PERSON] від імені якого діяв [PERSON] та нею було укладено попередній договір. Згідно умов якого, сторони договору, зобов`язуються у майбутньому в строк не пізніше тридцятого червня дві тисячі восьмого року, укласти договір купівлі - продажу частини житлового будинку, а саме: частини житлового будинку, площею 149,12кв.м., розташованого за адресою: [ADDRESS] , що знаходиться у стадії будівництва. На виконання істотних умов, передбачених попереднім договором вона у строк до 01 липня 2008 року, повністю сплатила представнику продавця визначену вартість квартири [ADDRESS] . В свою чергу продавець на виконання істотних умов договору, у відповідності до акту прийому - передачі від 22 листопада 2011 року, передав у постійне користування їй квартиру [ADDRESS] . Від укладання основного договору продавець ухилився. 22 вересня 2012 року вона змінила прізвище на [PERSON] , внаслідок укладання шлюбу. Протягом 2011 - 2016 років вона вільно володіла квартирою [ADDRESS] , уклала договори на постачання електроенергії, підключилася до мережі Інтернет, тощо. У вересні 2016 року дізналася, що Відділом примусового виконання рішень управління державної виконавчої служби Головного управління юстиції у Київській області відкрите виконавче провадження відносно майна [PERSON] , а належна їй квартира [ADDRESS] , підлягає опису та арешту. Згідно довідки ДРРП виконавче провадження здійснюється та арешт накладено в інтересах Товариства з обмеженою відповідальності "Вердикт Фінанс". Згідно пункту 2 листа ВССУ від 28.01.2013 р. № 24-150/0/4-13 вбачається наступне: з 1 січня 2013 року набирає чинності Закон України "Про внесення змін до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" та інших законодавчих актів", яким частину третю статті 640 ЦК викладено в новій редакції, згідно з якою договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним із дня такого посвідчення, а з частини другої статті 657 ЦК виключено слова "та державної реєстрації". З цього часу не передбачено державної реєстрації правочину, якщо в договорі не передбачено інше, а право на нерухоме майно та його обтяження, які підлягають державній реєстрації, виникають з моменту такої реєстрації. Окрім цього, згідно листа ВСУ від 01.07.2013 року «Аналіз деяких питань застосування судами законодавства про право власності при розгляді цивільних справ» вбачається що державна ж реєстрація правочинів щодо нерухомості з 1 січня 2013 р. зазначеним законом скасована. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. Відповідно до ч. 1 ст. 60 Закону України «Про виконавче провадження» - особа, яка вважає, що майно, на яке накладено арешт, належить їй, а не боржникові, може звернутися до суду з позовом про визнання права власності на це майно і про зняття з нього арешту. Вимога щодо зняття арешту із зазначеного майна та виключення його з опису - є взаємопов`язаними та однорідними в розумінні ч. 2 ст. 118 та ст. 126 ЦПК України. Аналогічна позиція відображена в п. 9 постанови Пленуму Верховного Суду України від 27 серпня 1976 р. № 6 "Про судову практику в справах про виключення майна з опису" - в одному провадженні можуть розглядатися вимоги про визнання права власності на майно і виключення його з опису. Підсумовуючи вищенаведене обґрунтування з обставинами справи вона набула право власності відносно спірної квартири і її право підлягає судовому захисту в обраний спосіб. Просить суд визнати дійсним договір купівлі-продажу квартири [ADDRESS] між [PERSON] та [PERSON] ; визнати за нею право власності на квартиру [ADDRESS] ; звільнити з під арешту квартиру [ADDRESS] . Третьою особою - Товариством з обмеженою відповідальністю «Вердикт Фінанс» через канцелярію суду подано заперечення на позовну заяву. В яких зазначено, що не визнає вказаний позов та заперечує проти його задоволення. На підставі рішення Ірпінського міського суду Київської області від 16 липня 2013 року по цивільній справі за позовом ТОВ Вердикт Фінанс до [PERSON] про звернення стягнення на предмет іпотеки ТОВ Вердикт Фінанс набуло права власності на земельну ділянку, кадастровий номер 3210900000:01:036:0007 загальною площею 0,1241 га, що розташована за адресою: [ADDRESS] . 28.05.2008 року між позивачем та [PERSON] було укладено попередній купівлі-продажу частини житлового будинку. Згідно умов вказаного договору підтверджено намір сторін укласти договір купівлі-продажу частини житлового будинку за адресою: [ADDRESS] (без фіксації номеру квартири). Вказаний попередній договір не передбачає переходу права власності позивача ні на частину житлового будинку за адресою: [ADDRESS] ні на квартиру [ADDRESS] у іншому будинку. Обов`язками [PERSON] згідно даного договору є підготовка документів для укладення договору купівлі-продажу. Сторони договору зобов`язались укласти договір купівлі-продажу частини житлового будинку не пізніше 30.06.2008 року. Відповідно до п.8 цього попереднього договору: якщо за 5 днів після спливу терміну, передбаченого п. 1 цього договору не буде укладено Основний договір, або жодна зі сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення, зобов`язання за цим договором припиняється. Оскільки Основний договір купівлі-продажу укладено не було та позивач не підтвердив направлення другій стороні пропозиції про намір укладення договору-купівлі продажу - зобов`язання за попереднім договором, на який посилається позивач припинились. Крім того, [PERSON] не було виконано зобов`язання по іпотечному договору чи отримана згода іпотекодержателя на відчуження частини житлового будинку для укладання основного договору купівлі-продажу. Окрім того, оскільки, попередній договір купівлі-продажу частини житлового будинку укладено на стадії його незавершеного будівництва, то на той момент [PERSON] відповідно до вимог ч. 3 ст. 331 ЦК України був власником лише матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна), а тому не міг передати у власність (продати) частину житлового будинку, яка йому не належала. [PERSON] не зареєстровано право власності на незавершене будівництво відповідно до вимог законодавства. Оскільки, у позивача відсутні достатні правові підстави для визнання права власності на квартиру, вона втрачає також і право на зняття арешту з цього майна. Просить суд відмовити в задоволенні позову [PERSON] про визнання дійсним договору купівлі-продажу; визнання права власності та про звільнення майна з-під арешту по справі № 367/7426/16-ц. Представником позивача\~ адвокатом\~Рябоконь С.В.\~через канцелярію\~суду подано\~заяву щодо\~уточнення позовних\~вимог,\~пояснення та\~позовну заяву\~оновленої редакції\~до [PERSON] ,\~Центрального міжрегіонального\~управління міністерства\~юстиції (м.\~Київ),\~третя особа:\~Товариство з\~обмеженою відповідальністю\~«Вердикт Фінанс»\~про визнання\~договору купівлі-продажу\~дійсним,\~визнання права\~власності на\~квартиру та\~звільнення майна\~з під\~арешту.\~В якій\~зазначено,\~що просить\~суд визнати\~дійсним договір\~купівлі -\~продажу квартири\~ [ADDRESS] \~між [PERSON] \~та [PERSON] ;\~визнати за\~ [PERSON] \~право власності\~на квартиру\~ [ADDRESS] \~та звільнити\~з під\~арешту квартиру\~ [ADDRESS] .\~Позовну заяву\~оновленої редакції\~мотивує наступним.\~При подачі\~позовної заяви,\~адвокатом -\~Баховським М.М.,\~в позовних\~вимогах вказано\~загальну площу\~ 149,12кв.м.\~об`єкта нерухомості\~за адресою:\~ [ADDRESS] ,\~яка не\~відповідає дійсності\~з наступних\~причин.\~Під час\~підписання 28\~травня 2008\~року між\~ [PERSON] ,\~від імені\~якого діяв\~ [PERSON] з\~однієї сторони,\~та [PERSON] \~з другої\~сторони,\~попереднього договору\~№650,\~серія [NUMBER] ,\~було відомо\~лише орієнтовну\~площу \~149,12\~кв.м.\~об`єкта нерухомості,\~який не\~був введений\~в експлуатацію\~під час\~підписання договору.\~Відповідно до\~Технічного паспорту\~ [NUMBER] : [NUMBER] \~складеного від\~31.10.2023\~року на\~замовлення Позивача\~у ТОВ\~«Підприємство Агрофон»\~(ЄДРПОУ\~-24782483),\~виконано фактичний\~замір квартири,\~сертифікованим спеціалістом\~-\~ [PERSON] ,\~де загальна\~площа об`єкта\~нерухомості становить\~-\~144,7\~кв.\~м.\~Фактична площа\~об`єкта нерухомості\~підтверджуються поясненнями\~адвоката за\~вих.\~№ 2024/02/14\~-\~К від\~14.02.2024\~та копією\~Технічного паспорту\~ [NUMBER] :5643-0392-5490-6551\~від 31.10.2023\~р.\~На момент\~підписання Попереднього\~договору №\~650,\~серія ВКК\~№ 488243\~об`єкта нерухомості\~не існувало\~за адресою:\~ [ADDRESS] .\~08\~грудня 2008\~року відповідач\~ [PERSON] \~подає заяву\~про прийняття\~в експлуатацію\~будинку до\~Ірпінської міської\~ради,\~де в\~свою чергу\~відповідно до\~умов п.\~1\~попереднього договору\~№ 650\~повинен в\~строк не\~пізніше 30.06.2008\~укласти договір\~купівлі продажу\~із позивачем\~об`єкта нерухомості,\~якого не\~існувало взагалі,\~виходячи з\~юридично визначеного\~факту.\~24\~лютого 2009\~року Ірпінська\~міська рада\~Київської області\~виносить Рішення\~№ 45/5\~«Про затвердження\~акту державної\~приймальної комісії\~про прийняття\~в експлуатацію\~закінченого будівництвом\~житлового будинку\~секція «А»\~в [ADDRESS] .\~Отже,\~об`єкт нерухомості\~за адресою:\~ [ADDRESS] \~введений в\~експлуатацію після\~30.06.2008\~року,\~а саме\~після 24\~лютого 2009\~року. Щодо сплати грошових коштів довіреній особі. 28 травня 2008 року між [PERSON] , від імені якого діяв [PERSON] з однієї сторони, та [PERSON] з другої сторони було укладено Попередній договір № 650, серія ВКК № 488243 загальною площею 144,7 кв. м. об`єкта нерухомості за адресою: [ADDRESS] , відповідно до його умов грошові кошти отримував [PERSON] по довіреності від 26.11.2007 року та складеного графіку платежів до попереднього договору № 650 від 28 «травня» 2008 року. До підписання попереднього договору № 650 від 28.05.2008 - 202\~000,00 грн.; до 10.06.2008 208787,00грн.; до 20.06.2008 208787,00 грн.; до 01.07.2008 208780,00 грн. Правові підстави підтвердження грошових коштів підтверджується довіреністю № 9762 від 26.11.2007 року, серія ВКВ № 596689 на [PERSON] , яку оформив [PERSON] у приватного нотаріуса - Котенко І.М. Щодо різниці отриманих коштів відповідачем. 202000,00 грн. отримано - [PERSON] до підписання попереднього договору № 650 від 28.05.2008р. та згідно розписки від 30.06.2008 року складеної особисто [PERSON] вбачається, що отримано від довіреної особи - [PERSON] грошові кошти в розмірі - 626 361,60 грн. в рахунок сплати вартості частини будинку за адресою: [ADDRESS] . Отже, довірена особа - [PERSON] отримав - 828\~361,60грн. (ціна об`єкта нерухомості згідно п.3.2. попереднього договору № 650, серія [NUMBER] сторонами визначена у розмірі 828\~361, 60грн. Крім того, 22 листопада 2011 року був оформлений акт прийому-передачі квартири між [PERSON] та позивачкою. Також зазначає, що відповідно до інформаційної довідки № 420964601 від 03.04.2025 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно. Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта квартира за адресою: [ADDRESS] знаходиться під арештом. Позивач та її представник в судове засідання не з`явились. Через канцелярію суду представник позивача подав заяву про розгляд справи у його відсутності додатково зазначив, що позовні вимоги підтримує з зазначених у позові підстав. Відповідач [PERSON] в судове засідання не з`явився. Заяву про слухання справи за його відсутності не надав, причини неявки суду не повідомив. Про час і місце слухання справи повідомлений належним чином. Відповідач - Центральне міжрегіональне управління міністерства юстиції (м. Київ) в судове засідання не забезпечив явку свого представника, про дату, час та місце проведення судового засідання повідомлявся належним чином. Заяву про слухання справи за відсутності представника не надав, причини неявки суду не повідомив. Третя особа:\~Товариство з\~обмеженою відповідальністю\~«Вердикт Фінанс» в судове засідання не забезпечив явку свого представника, про дату, час та місце проведення судового засідання повідомлявся належним чином. В матеріалах справи міститься клопотання про розгляд справи за відсутності представника третьої сторони. Заяв, клопотань про відкладення розгляду справи від учасників розгляду до суду не надходило. \~ \~ \~ \~Суд, дослідивши матеріали справи та всебічно проаналізувавши обставини в їх сукупності, давши оцінку зібраним у справі доказам, виходячи зі свого внутрішнього переконання, яке ґрунтується на повному, об`єктивному та всебічному з`ясуванні обставин справи, прийшов до висновку, що позов підлягає задоволенню з огляду на таке. Судом встановлено, що 28 травня 2008 року, у місті Ірпінь Київської області [PERSON] (надалі - представник продавця) діє на підставі довіреності, посвідченої Котенок І.М., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу 26 \~ \~ \~ \~листопада 2007 року за реєстровим № 9762 від імені [PERSON] (надалі - продавець), з однієї сторони та [PERSON] (надалі - покупець) з другої сторони (разом пойменовані сторони), попередньо ознайомлені з вимогами цивільного законодавства щодо недійсності правочинів, перебуваючи при здоровому розумі та ясній пам`яті, розуміючи значення своїх дій та діючи добровільно, склали договір у відповідності зі статтею 635 Цивільного кодексу України, що вбачається з копії попереднього договору від 28.05.2008р. підписаного [PERSON] та [PERSON] , посвідченого приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Остапенком Є.Є., зареєстрованого у реєстрі за № 650. Згідно п. 1. Попереднього договору продавець в особі представника та покупець, зобов`язуються у майбутньому в строк не пізніше тридцятого червня дві тисячі восьмого року, укласти договір купівлі-продажу частини житлового будинку (Основний договір) у нотаріальній формі на умовах, визначеним цим договором. Згідно п. 2. Попереднього договору в підтвердження наміру придбати частину житлового будинку та з метою забезпечення оформлення договору купівлі продажу (Основного договору), покупець передає продавцю гроші у сумі 828 354 (вісімсот двадцять вісім тисяч триста п`ятдесят чотири) гривні 40 копійок наступним чином: 202 000 (двісті дві тисячі) гривень 00 копійок - до підписання цього договору, 208 787 (двісті вісім тисяч сімсот вісімдесят сім) гривень 20 копійок - до 10 (десятого) червня 2008 (дві тисячі восьмого) року, 208 787 (двісті вісім тисяч сімсот вісімдесят сім) гривень 20 копійок - до 20 (двадцятого) червня 2008 (дві тисячі восьмого) року, 208 780 (двісті вісім тисяч сімсот вісімдесят) гривень 00 копійок - до 01 (першого) липня 2008 (дві тисячі восьмого) року, як передоплату (аванс) в рахунок суми, яку повинен сплатити продавцю при оформленні договору купівлі-продажу частини житлового будинку, розташованого за адресою: [ADDRESS] . Істотними умовами основного договору згідно п. 3.1. -3.3. Попереднього договору продавець [PERSON] - покупець [PERSON] . Ціна об`єкту визначається сторонами у розмірі 828361,60грн. та перегляду не підлягає. Об`єкт - частина житлового будинку, площею 149,12кв.м., розташованого за адресою: [ADDRESS] , що знаходиться у стадії будівництва (дозвіл на виконання будівельних робіт № 186, виданий відділом містобудування, архітектури та житлово-комунального господарства Ірпінської міської ради Київської області 12 жовтня 2007 року; рішення Виконавчого комітету Ірпінської міської ради Київської області № 213 від 02.10.2007 року). Згідно п. 8. Попереднього договору якщо за 5 (п`ять) днів після спливу терміну, передбаченого п. 1 цього договору, не буде укладено Основний договір, або жодна зі сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладання, зобов`язання за цим договором припиняється. Сторони домовились, що пропозиція направляється у вигляді листа або телеграми, або може бути передана через нотаріуса у порядку передбаченому ст. 84 Закону України «Про нотаріат». Згідно п. 9. Попереднього договору одностороння відмова від виконання зобов`язань за цим договором не допускається. Згідно повідомлення [PERSON] від 30.06.2008 року адресованого [PERSON] ( [ADDRESS] ) та [PERSON] ( [ADDRESS] ) відповідно до п.1 договору від 28 травня 2008 року, вбачається, що адресатів запрошено прибути до нотаріальної контори Приватного нотаріуса Ірпінського районного нотаріального округу Остапенко Є.Є. за адресою [ADDRESS] , т. [NUMBER] 30 червня 2008 року з 09-00 до 18-00 години, - для укладання основного договору купівлі-продажу частини житлового будинку площею 149,12кв.м., розташованого за адресою: [ADDRESS] . На повідомленні міститься напис [PERSON] «повідомлення отримав 30 червня 2008 р.» та його підпис. Згідно розписки від 30.06.2008 року [PERSON] вбачається, що [PERSON] (ідентифікаційний номер - [NUMBER] ), паспорт [NUMBER] , виданий Ірпінським МВ ГУ МВС України 04.03.2010 року, цією розпискою підтверджує факт отримання коштів у сумі 626 361,60 (шістсот двадцять шість триста шістдесят одна гривня 60 копійок) від [PERSON] (ідентифікаційний номер - [NUMBER] ) у рахунок сплати вартості частини житлового будинку розташованого за адресою: [ADDRESS] , на підставі попереднього договору від 28.05.2008 року посвідченого приватним нотаріусом Ірпінського нотаріального округу Остапенко Є.Є. зареєстрованого у реєстрі за номером 650. 08 грудня 2008 року [PERSON] подає до Ірпінської міської ради заяву про прийняття в експлуатацію закінчений будівництвом будинок по [ADDRESS] . 24 лютого 2009 року виконавчим комітетом Ірпінської міської ради Київської області прийнято рішення № 45/5 «Про затвердження акту державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом житлового будинку секція «А» в [ADDRESS] , яким вирішено затвердити акт державної технічної комісії від 17.12.2008р. про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом двухсекційного житлового будинку секція «А» загальною площею 1729,1кв.м.,житловою площею 791,0кв.м. в [ADDRESS] . Доручити КП КОР «Ірпінське бюро технічної інвентаризації» оформити та видати свідоцтво про право власності на вищевказану житловий будинок секція «А» в [ADDRESS] на ім`я гр. [PERSON] Зі змісту акту приймання-передачі квартири від 22 листопада 2011 року підписаного [PERSON] та [PERSON] вбачається, що [PERSON] , на виконання попереднього договору про купівлю-продаж частини житлового будинку, розташованого за адресою: [ADDRESS] , від 28 травня 2008 року передав, а [PERSON] прийняла квартиру [ADDRESS] . Всі умови договору від 28 травня 2008 року, покупцем виконані повністю, претензій не має. Зі свідоцтва про шлюб серія [NUMBER] , виданого 22 вересня 2012 року Відділом державної реєстрації актів цивільного стану Ірпінського міського управління юстиції у Київській області вбачається, що [PERSON] 22 вересня 2012 року зареєстрував шлюб з [PERSON] , [INFO] , про що зроблено відповідний актовий запис за № 348. Прізвище дружини після реєстрації шлюбу [PERSON] . Відповідно до даних Технічного паспорту [NUMBER] : [NUMBER] складеного сертифікованим спеціалістом - [PERSON] , 31 лютого 2023 року на замовлення [PERSON] у ТОВ «Підприємство Агрофон» (ЄДРПОУ - 24782483), виконано фактичний замір квартири, за адресою: [ADDRESS] , де загальна площа об`єкта нерухомості становить - 144,7 кв.м., житлова 50,7кв.м. Згідно даних\~інформаційної довідки\~з Державного\~реєстру \~речових прав\~на нерухоме\~майно та\~Реєстру прав\~власності на\~нерухоме майно,\~Державного реєстру\~Іпотек,\~Єдиного реєстру\~заборон відчуження\~об`єктів нерухомого\~майна щодо\~суб`єкта №\~420964601\~від 03.04.2025\~квартира (реєстраційний\~номер майна:\~35225323)\~№ 18,\~що знаходиться\~за адресою:\~ [ADDRESS] ,\~загальною площею\~144,7кв.м.,\~житловою площею\~50,7кв.м.,\~складається з\~3-х\~житлових кімнат\~належить на\~праві приватної\~власності [PERSON] ,\~згідно свідоцтва\~про право\~власності,\~ [NUMBER] \~від 22.11.2011,\~виданого на\~підставі рішення\~виконавчого комітету\~Ірпінської міської\~ради №\~261/37\~від 25.10.2011р.\~Згідно даних\~розділу актуальна\~інформація про\~державну реєстрацію\~обтяжень вбачається,\~що квартира за адресою: [ADDRESS] знаходиться під арештом; постанова, про арешт майна боржника, серія та номер: ВП №50561197, виданий 18.05.2020; видавник: ВПВР УЗПВР у Київській області ЦМУМЮ (м. Київ); підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 52266674 від 18.05.2020 12:03:11, Перепелиця Артем Володимирович, Відділ примусового виконання рішень Управління забезпечення примусового виконання рішень у Київській області Центрального міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Київ), Київська обл. Пунктом 2 Постанови Пленуму Верховного Суду України «Про застосування норм цивільного процесуального законодавства при розгляді справ у суді першої інстанції» від 12.06.2009 № 2 передбачено, що відповідно до статей 55, 124 Конституції України та статті 3 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Відповідно до ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом, який вирішить спір щодо його прав та обов`язків цивільного характеру або встановить обґрунтованість будь-якого висунутого проти нього кримінального обвинувачення. У п. 33 рішення ЄСПЛ від 19.02.2009 у справі «Христов проти України» суд зазначив, що право на справедливий судовий розгляд, гарантоване ч. 1 ст. 6 Конвенції, слід тлумачити в контексті преамбули Конвенції, яка, зокрема, проголошує верховенство права як складову частину спільної спадщини Договірних держав. Відповідно до ст.ст.15, 16 ЦК України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Відповідно до ст. 11 ЦПК України, суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі. У справі Bellet v. France Суд зазначив, що стаття 6 § 1 Конвенції містить гарантії справедливого судочинства, одним з аспектів яких є доступ до суду. Рівень доступу, наданий національним законодавством, має бути достатнім для забезпечення права особи на суд з огляду на принцип верховенства права в демократичному суспільстві. Для того, щоб доступ був ефективним, особа повинна мати чітку практичну можливість оскаржити дії, які становлять втручання у її права. Цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Сторони та інші особи, які беруть участь у справі, мають рівні права щодо подання доказів, їх дослідження та доведення перед судом їх переконливості. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Суд сприяє всебічному і повному з`ясуванню обставин справи: роз`яснює особам, які беруть участь у справі, їх права та обов`язки, попереджує про наслідки вчинення або невчинення процесуальних дій і сприяє здійсненню їхніх прав у випадках, встановлених цим Кодексом. У пункті 24 рішення Європейського суду з прав людини у справі «Надточій проти України» та пункті 23 рішення Європейського суду з прав людини у справі «Гурепка проти України № 2» наголошується на принципі рівності сторін, одному із складників ширшої концепції справедливого судового розгляду, який передбачає, що кожна сторона повинна мати розумну можливість відстоювати свою позицію у справі в умовах, які не ставлять її в суттєво менш сприятливе становище в порівнянні з опонентом. Відповідно до частини першої статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. У статтях 3, 6, 203, 626, 627 ЦК України визначено загальні засади цивільного законодавства, зокрема поняття договору і свободи договору, та сформульовано загальні вимоги до договорів як різновиду правочинів, в тому числі, вільне волевиявлення учасника правочину. Відповідно до ч.1 ст. 626 ЦК договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Частина 1 ст. 628 ЦК передбачає, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Згідно з частиною першої статті 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Відповідно до статті 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Відповідно до статті 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі. Відповідно до статті 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається. Однією з умов визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин. При розгляді справи про визнання правочину дійсним суд повинен з`ясувати, чому правочин не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість. При цьому саме по собі небажання сторони нотаріально посвідчувати договір, її ухилення від такого посвідчення з причин відсутності коштів на сплату необхідних платежів та податків під час такого посвідчення не може бути підставою для застосування частини другої статті 220 ЦК України. Подібні висновки містяться в постановах Верховного Суду від 04 березня 2019 року у справі № 665/2266/16-ц, від 30 жовтня 2019 року у справі № 140/2001/17, від 22 лютого 2021 року у справі № 545/440/18, від 21 квітня 2023 року у справі № 469/159/13-ц. У постанові Верховного Суду від 18 серпня 2021 року у справі № 305/1468/16-ц зазначено, що визнання дійсним договору (конвалідація) на підставі частини другої статті 220 ЦК України допускається тільки для нікчемних правочинів (тобто для яких недотримання письмової форми пов`язується саме з відсутністю нотаріального посвідчення і це зумовлює їх нікчемність). Згідно з частиною другою статті 220 ЦК України конвалідація можлива за наявності таких умов: досягнення між сторонами згоди щодо усіх істотних умов договору; наявність письмових доказів досягнення домовленості щодо всіх істотних умов договору; повне або часткове виконання договору; ухилення однією зі сторін від його нотаріального посвідчення. Поданий позивачем до позовної заяви попередній договір від 28 травня 2008 року укладений у письмовій формі, нотаріально посвідчений приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Остапенко Є.М., що містить усі істотні умови майбутнього основного договору (предмет, ціну, строк укладання). Попередній договір є одним з різновидів цивільних договорів, а тому йому властиві всі родові ознаки договорів. Так, попередній договір вважається укладеним з моменту, коли сторони досягли угоди з усіх істотних умов договору. При цьому для попереднього договору, поряд з іншими його умовами, мають бути визначені ті, які є суттєвими для основного договору. У постанові Верховного Суду від 27 листопада 2024 року у справі № 757/16977/21-ц міститься висновок про те, що попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором (абзац 1 частини першої статті 635 ЦК України). Положеннями ЦК й інших актів цивільного законодавства, прямо не передбачено такий правовий наслідок невиконання попереднього договору, як відшкодування збитків у спосіб визнання права власності на річ, що мала бути придбана в майбутньому за договором купівлі-продажу. За змістом ст. 328 ЦК право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом. Положеннями ч. 2 ст. 220 Цивільного кодексу України визначено, що однією з умов визнання судом договору дійсним є ухиляння сторони від його нотаріального посвідчення. Під ухилянням сторони від нотаріального посвідчення договору слід розуміти вчинення нею як активних дій (протидій) цьому так і пасивне небажання вчинити цю дію. Тобто, обов`язковим є наявність у сторони умислу щодо ухилення від нотаріального посвідчення договору. Слід також враховувати, що умовами застосування ч. 2 ст. 220 Цивільного кодексу України є саме безповоротне ухилення та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити договір. Позивач [PERSON] виконала всі взяті на себе зобов`язання по передньому договору і обставини, які повинні були настати для укладення основного договору купівлі-продажу, а саме отримання свідоцтва про право власності на квартиру та термін його укладення, на час розгляду справи вже настали. Зокрема [PERSON] повністю сплатила [PERSON] вартість спірної квартири в розмірі 828361,60грн. Листи пропозиції щодо укладання основного договору купівлі-продажу неодноразово направлялися як забудовнику [PERSON] так і його представнику [PERSON] (пропозиції, вимоги від 30.06.2008 року, 25.07.2008 року та описи відправки листів адресатам через Укрпошту). Проте, відповідач [PERSON] не вчиняв будь яких дій спрямованих на укладання письмового нотаріально посвідченого основного договору купівлі-продажу квартири, хоча при цьому передав у постійне користування позивачу квартиру [ADDRESS] . Станом на сьогоднішній день відповідач [PERSON] ухилився від укладання основного договору купівлі-продажу. Як вбачається з матеріалів справи [PERSON] володіє та користується вказаною квартирою з листопада 2011 року, отже, за вказаним договором, позивач набула право власності на вказану квартиру. За змістом частини п`ятої статті 203 ЦК України правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. У статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04 листопада 1950 року, яку ратифіковано Законом України від 17липня 1997року №475/97-ВР і яка для України набрала чинності 11 вересня 1997 року, закріплено право на справедливий суд. З огляду на приписи частини першої статті 9 Конституції України, статті 10 ЦК України, Конвенція застосовується судами України як частина національного законодавства. Згідно із статтею 1 Першого протоколу до Конвенції кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права. Концепція «майна» у розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції має автономне значення, тобто не обмежується власністю на матеріальні речі та не залежить від формальної класифікації у внутрішньому праві: певні інші права та інтереси, що становлять активи, також можуть вважатися «правом власності», а відтак і «майном» (пункт 98 рішення Європейського суду з прав людини щодо прийнятності заяви у справі «Броньовські проти Польщі» (Broniowski v. Poland), заява № 31443/96; пункт 22 рішення ЄСПЛ від 10 березня 2011 року у справі «Сук проти України», заява № 10972/05). Враховуючи: 1) факт передання квартири у володіння та користування одразу після укладення договору (передача двох складових права власності) (у даному випадку ще до укладання та вже під час); 2) обов`язок продавця укласти з покупцем основний договір у термін, місці та на умовах, встановлених договором; 3)повне виконання істотних умов договору покупцем. Вважаємо, що між сторонами був укладений договір купівлі-продажу. Згідно ч.1 ст. 319 ЦК України, власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Згідно ч. 2 ст. 319 ЦК України, власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. Відповідно до ст. 41 Конституції України, п.2 ч.1 ст. 3 ЦК України та ч.1 ст. 321 ЦК України, ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності чи обмежений у його здійсненні, крім випадків, встановлених Конституцією та Законом. Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які ж приватні (цивільні) права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких приватних (цивільних) прав (інтересів) позивач звернувся до суду. Захист цивільних прав - це застосування компетентним органом передбачених законом способів захисту цивільних прав у разі їх порушення чи реальної небезпеки такого порушення. Як способи захисту суб`єктивних цивільних прав розуміють закріплені законом матеріально-правові заходи примусового характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав та вплив на правопорушника. Особа, якій належить порушене право, може скористатися не будь-яким на свій розсуд, а певним способом захисту свого права, який прямо визначається спеціальним законом, що регламентує конкретні цивільні правовідносини, або договором. Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала про те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17, від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16, від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц та інших. Розглядаючи справу, суд має з`ясувати: 1) з яких саме правовідносин сторін виник спір; 2) чи передбачений обраний позивачем спосіб захисту законом або договором; 3) чи передбачений законом або договором ефективний спосіб захисту порушеного права позивача; 4) чи є спосіб захисту, обраний позивачем, ефективним для захисту його порушеного права у спірних правовідносинах. Якщо суд дійде висновку, що обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором та/або є неефективним для захисту порушеного права позивача, у цих правовідносинах позовні вимоги останнього не підлягають задоволенню (подібний висновок викладений у пунктах 6.6, 6.7 постанови Великої Палати Верховного Суду від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19). Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту (див., зокрема, постанову Верховного Суду від 05 вересня 2019 року в справі № 638/2304/17). Приватно-правовими нормами визначене обмежене коло підстав відмови у судовому захисті цивільного права та інтересу особи, зокрема, до них належать: необґрунтованість позовних вимог (встановлена судом відсутність порушеного права або охоронюваного законом інтересу позивача); зловживання матеріальними правами; обрання позивачем неналежного способу захисту його порушеного права/інтересу; сплив позовної давності (див., зокрема, постанову Верховного Суду від 08 листопада 2023 року в справі № 761/42030/21). В силу положень частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Таким чином, вирішуючи спір, суд зобов`язаний надати об`єктивну оцінку наявності порушеного права чи інтересу на момент звернення до суду, а також визначити, чи відповідає обраний позивачами спосіб захисту порушеного права закону та чи забезпечить такий спосіб захисту відновлення порушеного права позивачів. Відповідно до ч.1 ст. 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Згідно ч.1 ст.334 ЦК України визначено, що право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передання майна, якщо інше не встановлено договором або законом. Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону (ч.4 ст. 334 ЦК України). Законодавством передбачена можливість проведення державної реєстрації права власності тільки після виконання умов правочину, зокрема, після проведення повного розрахунку за нерухоме майно, що також передбачено в попередньому договорі. Статтею 334\~ч.\~3\~Цивільного кодексу\~України передбачено,\~що право\~власності на\~майно за\~договором,\~який підлягає\~нотаріальному посвідченню,\~виникає у\~набувача з\~моменту такого\~посвідчення або\~з моменту\~набрання законної\~сили рішенням\~суду про\~визнання договору,\~не посвідченого\~нотаріально,\~дійсним. Проте, якщо права на нерухоме майно підлягають державній реєстрації, то право власності у набувача виникає з дня такої реєстрації відповідно до закону. При дослідженні судом обставин існування у особи права власності, необхідним є перш за все встановлення підстави, на якій особа набула таке право, оскільки сама по собі державна реєстрація прав не є підставою виникнення права власності, такої підстави закон не передбачає. Подібний висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 12 березня 2019 року у справі № 911/3594/17, а також у постановах Верховного Суду від 27 лютого 2018 року у справі № 925/1121/17, від 17 квітня 2019 року у справі № 916/675/15, від 24 січня 2020 року у справі № 910/10987/18. Крім того, державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним із юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для підтвердження права власності, а самостійного значення для виникнення права власності немає. Така реєстрація визначає лише момент, з якого держава визнає та підтверджує право власності за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення такого права (правова позиція Великої Палати Верховного Суду в постанові від 23 червня 2020 року у справі №680/214/16 та від 07 квітня 2020 року у справі №916/2791/13). Згідно ст. 317 Цивільного кодексу України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. Фактично, «попереднім» договором банк передав Позивачу дві складові права власності - право володіння та право користування та делегував йому повноваження власника на укладання відповідного договору з експлуатуючою організацією про участь витратах на утримання будинку та прибудинкової території з можливістю здійснення ремонту квартири та інших комунальних послуг. Разом з тим, стаття 204 ЦК України закріплює презумпцію правомірності правочину. Ця презумпція означає, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що породжує, змінює або припиняє цивільні права й обов`язки, доки ця презумпція не буде спростована, зокрема, на підставі рішення суду, яке набрало законної сили. У разі не спростування презумпції правомірності договору всі права, набуті сторонами правочину за ним, повинні безперешкодно здійснюватися, а обов`язки, що виникли внаслідок укладення договору, підлягають виконанню. Вказаний правовий висновок викладений в постанові Великої Палати Верховного Суду в постанові від 06 лютого 2019 року в справі №554/5323/14. Велика Палата Верховного Суду в постанові від 22 серпня 2018 року (справа № 401/3856/16-ц) визначила, що попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі (частина перша статті 635 ЦК України). У постанові Великої Палати Верховного Суду від 11 вересня 2019 року в справі № 1522/16455/12 (провадження № 14-370цс19) викладено позицію, в якій зазначено, що "установивши під час розгляду справи, що відповідач - ТОВ фірма "Консоль ЛТД" не виконало належним чином узятих за договором зобов`язань, хоч позивачі і сплатили пайові внески в повному обсязі, тобто вчинили дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об`єкт будівництва або набуття майнових прав на цей об`єкт, суд першої інстанції, з висновками якого погодився й апеляційний суд, обґрунтовано вважав, що є підстави для визнання за позивачами майнових прав на спірні квартири.». Аналогічні висновки по суті вирішеного спору зробила Велика Палата Верховного Суду у постановах від 27 лютого 2019 року у справі № 761/32696/13-ц (провадження № 14-606цс18), від 03 квітня 2019 року у справі № 761/9951/15-ц (провадження № 14- 614цс18), від 29 травня 2019 року у справі № 761/20844/13-ц (провадження № 14- 146цс19) та від 20 березня 2019 року у справі № 761/20612/15-ц (провадження № 14- 39цс19). За аналогією вищенаведеного, наразі існують усі підстави вважати, що право власності на квартиру позивачка має право набути відповідно до договору. Також, варто зауважити, що у постанові Великої Палати Верховного Суду від 08 вересня 2020 року в справі № 916/667/18 (провадження № 12-145гс19) вказано, що: "відповідно до частини третьої статті 631 ЦК України сторони можуть встановити, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення. Таким чином, положення договору про те, що сторона договору отримала належні їй платежі до підписання договору, свідчить про те, що сторони домовилися вважати сплату коштів, здійснену раніше за відсутності правових підстав, виконанням укладеного договору стороною, яка за цим договором мала сплатити гроші». Велика Палата Верховного Суду звертає увагу, що включення в договір купівлі-продажу положення про одержання однією стороною від іншої грошових коштів, у тому числі до підписання договору, є звичайною діловою практикою, зокрема при укладенні договорів фізичними особами, і така практика не суперечила закону в правовідносинах, щодо яких виник спір. Тому Велика Палата Верховного Суду не вбачає підстав для відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду у складі колегії суддів першої судової палати Касаційного цивільного суду у справі № 308/13400/14-ц від 21 березня 2018 року, та у справі № 361/558/15-ц від 17 квітня 2019 року". Добросовісність є однією із загальних засад цивільного законодавства (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України). Обидві сторони правочину, починаючи зі стадії, яка передує його вчиненню, мають поводитися правомірно, зокрема добросовісно (див. близькі за змістом висновки у постановах Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 688/2908/16-ц (пункт 37), від 20 липня 2022 року у справі № 923/196/20 (пункт 40)). Відповідно ст.16 ЦК України передбачено право суду захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом. Приймаючи до\~уваги те,\~що сторони\~ [PERSON] \~та [PERSON] \~домовилися щодо\~усіх істотних\~умов договору\~купівлі-продажу\~квартири [ADDRESS] .\~ [PERSON] \~зі свого\~боку виконала\~взяті на\~себе зобов`язання,\~сплативши вартість\~придбаного майна\~та прийняла\~його у\~своє володіння,\~про що\~і обидві\~сторони вчинили\~взаємні дії\~для настання\~юридично значимих\~наслідків,\~що підтверджується\~зібраними доказами,\~в спростування\~та заперечення\~даних фактів\~відповідачем не\~подано жодних\~належних доказів,\~ тому\~суд дійшов\~висновку,\~що наявні\~всі передумови\~для застосування\~ч.\~2\~ст.\~220\~ЦК України\~та визнання\~за позивачем\~права власності\~на вказане\~нерухоме майно. Виходячи з вищевикладеного, на час звернення з заявою до суду за наявності арешту (обтяжень) накладених на майно, порушується право власності позивача, внаслідок чого останній позбавлений змоги в повному обсязі користуватися та розпоряджатися своїм майном на власний розсуд, підстав для продовження обтяження на майно суд не вбачає, а тому позовні вимоги щодо звільнення з під арешту спірної квартири є законними, обґрунтованими і такими, що підлягають задоволенню. Судові витрати слід залишити за позивачем, оскільки вимоги про їх відшкодування не заявлялися.

Outcome: approved