Jurisdiction: civil
Date: 2025-09-21 00:00:00

І. Вимоги позову та стислий виклад позицій учасників справи. У квітні 2025 р. [PERSON] (далі також - [PERSON] , позивачка), від імені якої діє представник [PERSON] , звернулась до суду з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю «Інтер-Преміал» (далі також - ТОВ «Інтер-Преміал», відповідач 1), обслуговуючого кооперативу «Житлово-Будівельний кооператив «Лейк Хаус» (далі також - ОК «ЖБК «Лейк Хаус», кооператив, відповідач-2)про визнання майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва- двокімнатну квартиру [ADDRESS] . Позов обгрунтований такими обставинами. 25.06.2003 між ДП «Київський державний завод «Буревісник» та ТОВ «Градострой» укладено договір на капітальне будівництво житлового будинку за адресою: [ADDRESS] . У 2014 році між ТОВ «Градострой» та ТОВ «Інтер-Преміал» було укладено договір про участь у будівництві та передачі останньому функцій замовника. У 2016 році між ТОВ «Інтер-Преміал» та ОК «ЖБК «Лейк Хаус» укладено договір про врегулювання відносин та розподілення функцій між сторонами щодо добудови об`єкта незавершеного будівництва. В подальшому між [PERSON] та АБ «Банк регіонального розвитку» було укладено договір № К-374 від 26.05.2006 та договір Б-1-0712 від 07.12.2007 про купівлю-продаж облігацій, які від свого імені випустив ТОВ «Градострой». Згідно вказаних договорів за [PERSON] , як власником облігацій, зарезервовано квартиру та визначено порядок погашення облігацій і передачі квартири у власність, а саме: шляхом укладення договору купівлі-продажу квартири [ADDRESS] , в розрахунок за квартиру [PERSON] повинна передати повний пакет облігацій. Позивачка сплатила грошові кошти за об`єкт інвестування в сумі 418 425 грн., однак погашення облігацій не відбулось через невиконання ТОВ «Градострой» процедури погашення облігацій. 21.05.2008 виконавчий директор ТОВ «Градострой» видав гарантійний лист інвесторам будинку по [ADDRESS] , яким ТОВ «Градострой» гарантувало повне та безумовне виконання своїх зобов`язань перед інвесторами, а саме введення в експлуатацію житлового будинку та передачу квартир інвесторам в термін до ІІ кварталу 2009 року. Позивачка виконала умови договорів, сплативши за квартиру в повному обсязі, проте відповідачами всупереч умовам договору роботи щодо будівництва були припинені, квартиру позивачка не отримала, в зв`язку з чим звернулася до суду з даним позовом за захистом своїх права. ОК «ЖБК «Лейк Хаус» визнало позовні вимоги [PERSON] в повному обсязі, зазначивши про це в адресованій суду заяві. Відповідач ТОВ «Інтер-Преміал»та треті особи ТОВ «Градострой» і ДП «КДЗ «Буревісник» про розгляд справи повідомлялись у встановленому законом порядку за їх місцезнаходженням згідно з Єдиним державним реєстром юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, проте в судове засідання їх представники не з`явились, правом на подання відзиву не скористались. ІІ. Рух справи, заяви (клопотання) учасників справи та процесуальні дії суду. Ухвалою суду від 01.05.2025 відкрито провадження у справі та справу призначено до розгляду в порядку загального позовного провадження в підготовче засідання 05.06.2025. 02.06.2025 від ОК «ЖБК «Лейк Хаус» надійшов відзив на позовну заяву. У підготовчому засіданні 05.06.2025 за участю представника позивача та представника відповідача ОК «ЖБК «Лейк Хаус» суд встановив строки для подання інших заяв по суті справи та оголосив перерву до 01.07.2025. 01.07.2025 від представника позивачки [PERSON] надійшли відповідь на відзив та заява про розгляд справи без її участі. 01.07.2025 від відповідача ОК «ЖБК «Лейк Хаус» надійшла заява про визнання позовних вимог в повному обсязі. Ухвалою суду від 01.07.2025 закрито підготовче провадження та призначено справу до розгляду по суті в судовому засіданні 22.09.2025. 22.09.2025 від представника позивачки надійшла заява про розгляд справи без її участі. ІІІ. Фактичні обставини, встановлені судом. 25.06.2003 між ДП «КДЗ «Буревісник» та ТОВ «Градострой» було укладено договір № 93/400/40-27 про будівництво житлового будинку з додатковими угодами. Відповідно до пункту 1.1. даного договору, ТОВ «Градострой» отримало територію для капітального будівництва житлового будинку за адресою: [ADDRESS] та розробки архітектурно-проектного завдання, фінансування та організації будівництва об`єкту. 29.04.2004 року Київська міська рада VII сесії XXIV скликання прийняла Рішення № 237-3/1447, яким затвердила проект відведення земельної ділянки державному підприємству «Київський державний завод «Буревісник» для будівництва житлового будинку на [ADDRESS] . Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю м. Києва та Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю м. Києва були видані дозволи на виконання будівельних робіт з будівництва житлового будинку за вищевказаною адресою. 01.12.2014 між ТОВ «Градострой» та ТОВ «Інтер-Преміал» укладено договір № 13-10/15-ПР про участь у будівництві та передачі функцій замовника. Відповідно до умов якого ТОВ «Градострой» передало, а ТОВ «Інтер-Преміал» прийняло усі функції замовника будівництва об`єкту та земельну ділянку для повного користування (пункт 2.2). Плановим терміном введення в експлуатацію об`єкта був IV кварталу 2015 року (пункт 3.3 договору). Пунктом 4.3.10. договору ТОВ «Інтер-Імперіал» зобов`язане забезпечити власними та залученими силами і коштами належне проведення будівництва на об`єкті та його введення в експлуатацію, в тому числі, забезпечити оформлення прав власності та передачу всім інвесторам об`єкту придбаних житлових і нежитлових приміщень 13.09.2016 ТОВ «Інтер-Преміал» та ОК «ЖБК «Лейк-Хаус» уклали договір, предметом якого відповідно до пункту 1.1.є врегулювання відносин та розподілення функцій між сторонами щодо добудови об`єкта будівництва - недобудованого житлового комплексу з об`єктами соціально-побутового призначення, що будується на земельній ділянці площею 0,6902 га, розташованій по [ADDRESS] , кадастровий номер 8000000000:90:146:0027. Пунктом 1.5 договору сторони погодили, що майнові права на квартири у зазначеному об`єкті недобудованого житлового комплексу вже продані інвесторам та гарантовано будуть реалізовані у вигляді отримання інвесторами правовстановлюючих документів на ці квартири після введення об`єкта будівництва в експлуатацію, в разі наявності підтвердження факту сплати вартості майнових прав згідно вказаних договорів. 26.05.2006 між [PERSON] та Акціонерним банком «Банк регіонального розвитку» укладено договір купівлі-продажу облігацій ТОВ «Градострой» № К-374, відповідно до умов якого [PERSON] має оплатити і прийняти іменні безпроцентні облігації ТОВ «Градострой» загальною кількістю 7 169 шт., загальною вартістю 331 209 грн. Того ж дня між ТОВ «Градострой» та [PERSON] укладено договір 2006-Р/47 про резервування квартири. Згідно вказаного договору за позивачкою, як власником облігацій, зарезервовано двокімнатну квартиру [ADDRESS] . 07.12.2007 між ТОВ «Градострой» та [PERSON] укладено угоду якою сторони розірвали договір № 2006-Р/47 від 26.05.2006 про резервування квартири. В подальшому, 07.12.2007 між [PERSON] та АБ «Банк регіонального розвитку» укладено договір купівлі-продажу облігацій ТОВ «Градострой» № Б-1-0712 загальною кількістю 948 шт., загальною вартістю 87 216 грн. Того ж дня між [PERSON] та ТОВ «Градострой» укладено договір 2007-Р/126 про резервування квартири. Згідно вказаного договору за позивачкою, як власником облігацій, зарезервовано квартиру [ADDRESS] , та визначено порядок погашення облігацій і передачі квартири у власність, а саме: шляхом укладення договору купівлі-продажу квартири, в розрахунок за квартиру позивачка має передати повний пакет іменних облігацій який складає 8 117 штук. 07.12.2007 між АБ «Банк регіонального розвитку» та позивачкою укладено акт виконаних зобов`язань по договору купівлі-продажу облігацій ТОВ «Градострой» № К-374 від 26.05.2006. Відповідно до даного акту [PERSON] оплатила і прийняла 7 169 облігацій ТОВ «Градострой», загальною вартістю 331 209 грн. 27.12.2007 [PERSON] отримала від АБ «Банк регіонального розвитку» розпорядження про виконання облікової операції про зарахування 7 169 шт. облігацій, загальною вартістю 331 209 грн. В період з 11.04.2008 по 24.12.2008 між [PERSON] та АБ «Банк регіонального розвитку» було укладено вісім додаткових угод до договору купівлі-продажу облігацій ТОВ «Градострой» № Б-1-0712 від 07.12.2007. Даними додатковими угодами сторони підтверджували викуп [PERSON] облігацій частинами у відповідності до умов вказаного договору. 24.12.2008 між АБ «Банк регіонального розвитку» та позивачкою укладено акт виконаних зобов`язань по договору купівлі-продажу облігацій ТОВ «Градострой» № Б-1-0712 від 07.12.2007. Відповідно до даного акту [PERSON] оплатила і прийняла 948 шт. облігацій ТОВ «Градострой», загальною вартістю 87 216 грн. В період з 26.05.2006 по 24.12.2008 [PERSON] сплачено 418 425 грн, що становить 8 117 шт. облігацій. Зазначене підтверджується виписками про обіг на рахунку в цінних паперах № 010121 від 07.12.2007, 24.12.2008, 18.12.2009; квитанціями від 26.05.2006, 27.02.2007, 28.08.2007, 30.11.2007, 31.07.2008, 26.11.2008, 11.04.2008. 21.05.2008 виконавчий директор ТОВ «Градострой» видав гарантійний лист за вих. № 66 інвесторам будинку по [ADDRESS] , яким ТОВ «Градострой» гарантувало повне та безумовне виконання своїх зобов`язань перед інвесторами: введення в експлуатацію житлового будинку та передачу квартир інвесторам в термін до ІІ кварталу 2009 р. 23.03.2015 позивачка пред`явила облігації до погашення, однак погашення облігацій не відбулося через невиконання ТОВ «Градострой» процедури погашення облігацій. На дату розгляду справи умови договорів відповідачами не виконані, об`єкт капітального будівництва в експлуатацію не зданий і, відповідно, об`єкт нерухомості позивачці не переданий. IV. Норми права і мотиви їх застосування. У статтях 15, 16 ЦК України та статті 4 ЦПК України закріплене право кожного на захист свого цивільного (особистого немайнового або майнового) права та інтересу у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Суб`єктивне право на захист реалізується у спосіб, визначений законом. Перш за все це право на звернення за судовим захистом, носієм якого виступає кожний з учасників цивільних правовідносин чи будь-яка заінтересована особа. Відповідно до статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави. Стаття 5 цього Кодексу визначає, що здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону. Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення (пункт 57 постанови Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі № 338/180/17). Частина друга статті 16 ЦК України визначає основні способи судового захисту цивільних прав та інтересів, до яких, зокрема належить визнання права. Такий спосіб захисту застосовується у випадках, коли належне певній особі право не визнається, оспорюється іншою особою або у разі відсутності у неї документів, що засвідчують приналежність їй права. Одним з основних конституційних прав людини є право приватної власності, невід`ємною складовою якого є заборона на протиправне позбавленння права власності (стаття 41 Конституції України). Вказане конституційне положення знайшло своє закріплення у статті 321 ЦК України, відповідно до якої право власності є непорушним, ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні, особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом. Стаття 316 ЦК України визначає, що правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Річчю є предмет матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов`язки (частина перша статті 179 ЦК України). До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без знецінення та зміни їх призначення (частина перша статті 181 ЦК України). За приписами статті 190 ЦК України майном як особливим об`єктом вважаються окремі речі, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Майнові права є неспоживчою річчю. Майнові права визнаються речовими правами. Відповідно до статті 177 ЦК України майнові права є об`єктом цивільних прав, а визначення поняття майнового права у його юридичному розумінні наведене у статті 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», згідно з якою майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (право на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо). З огляду на зазначене можна дійти висновку, що майнове право як об`єкт цивільних правовідносин - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений деякими, але не всіма правами власника майна, і яке свідчить про правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно або інше речове право на певне майно в майбутньому. Визначення майнового права як права очікування та повноваження власника таких прав надано у висновках Верховного Суду України, викладених, зокрема у постановах від 30.01.2013 у справі № 6-168цс12, від 15.05.2013 у справі № 6-36цс13, від 04.09.2013 у справі № 6-51цс13, від 24.06.2015 у справі N 6-318цс15, від 04.11.2015 у справі № 6-1920цс15, від 18.11.2015 у справі № 6-1858цс15, від 02.12.2015 у справах № 6-1502цс15 та № 6-1732цс15, від 10.02.2016 у справі № 6-2124цс15, від 16.03.2016 у справі N 6-290цс16, від 23.03.2016 у справі № 6-289цс16, від 30.03.2016 у справах № 6-3129цс15 та № 6-265цс16, від 20.04.2016 у справі № 6-2994цс15, від 25.05.2016 у справі № 6-503цс16, від 07.12.2016 у справі № 6-1111цс16. Згідно з усталеною практикою Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) до об`єктів права власності, які підлягають захисту відповідно до статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція), належить не лише власне майно («існуюче майно»), а й «майнові права» та «легітимні очікування» («виправдані очікування») щодо отримання можливості ефективного використання права власності чи «законних сподівань» отримання права власності (рішення ЄСПЛ від 23.10.1991 у справі «Pine Valley Developments Ltd and Others v. Ireland», заява № 12742/87; ухвала ЄСПЛ від 13.12.1984 щодо прийнятності заяви S. v. the United Kingdom, № 10741/84; рішення від 01.06.2006 у справі «Федоренко проти України», № 25921/02, рішення від 14.05.2013 у справі «Stretch v The United Kingdom», заява N 44277/98). За нормою статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом. Підстави набуття права власності поділяють на первісні та похідні. Первісними підставами є такі, за яких право власності на річ виникає у суб`єкта вперше. До первісних способів набуття права власності належать, зокрема виготовлення або створення нової речі (виробництво). За приписами статей 331, 182 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації прав на нерухоме майно після завершення будівництва та прийняття його в експлуатацію. Отже відповідно до чинних нормативних положень об`єкт цивільних прав набуває статусу нерухомого майна при існуванні таких обставин: завершення будівництва; прийняття об`єкта нерухомого майна до експлуатації; здійснення державної реєстрації права власності на нього у встановленому законодавством порядку. Похідними підставами набуття права власності вважаються такі, за яких право власності у суб`єкта виникає внаслідок волевиявлення попереднього власника. Відповідно до положень частини першої статті 509 ЦК України зобов`язання - це правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Згідно з нормами статей 526, 530 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства та у встановлений строк, при цьому одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (стаття 525 ЦК України. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу, зокрема, з договорів та інших правочинів (частина друга статті 509 ЦК України). Однією з загальних засад цивільного законодавства є свобода договору, яка полягає у визнанні за суб`єктом цивільного права можливості укладати договори і визначати їх зміст на свій розсуд відповідно до досягнутої домовленості, яка знайшла своє вираження у статтях 3, 6, 626, 627, 628, 629, 638 ЦК України. Частина перша статті 626 цього Кодексу визначає, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків, а відповідно до статті 629 цього Кодексу договір є обов`язковим для виконання сторонами. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (частина перша статті 628 ЦК України). Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України). У статті 655 ЦК України наведено визначення договору купівлі-продажу як договору, за яким одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Згідно з положеннями частин першої, другої статті 656 ЦК України (в редакції, чинній на момент укладення між стронами договорів купівлі-продажу майнових прав) предметом договору купівлі-продажу може бути майно (товар), яке є у продавця на момент укладення договору або буде створене (придбане, набуте) продавцем у майбутньому, а також майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав. Загальні правові, економічні та соціальні умови інвестиційної діяльності на території України встановлює Закон України «Про інвестиційну діяльність» (далі також - Закон № 1560-XII). За визначеннями, наведеними у статтях 1, 2 цього Закону інвестиціями є всі види майнових та інтелектуальних цінностей, що вкладаються в об`єкти підприємницької та інших видів діяльності, в результаті якої створюється прибуток (доход) та/або досягається соціальний та екологічний ефект; інвестиційною діяльністю є сукупність практичних дій громадян, юридичних осіб і держави щодо реалізації інвестицій, яка провадиться, зокрема на основі інвестування, що здійснюється громадянами, недержавними підприємствами, господарськими асоціаціями, спілками і товариствами, а також громадськими і релігійними організаціями, іншими юридичними особами, заснованими на колективній власності. Об`єктами інвестиційної діяльності можуть бути будь-яке майно, в тому числі основні фонди і оборотні кошти в усіх галузях економіки, цінні папери (крім векселів), цільові грошові вклади, науково-технічна продукція, інтелектуальні цінності, інші об`єкти власності, а також майнові права (стаття 4 Закону № 1560-XII). Відповідно до статті 5 Закону № 1560-XII інвестори - суб`єкти інвестиційної діяльності, які приймають рішення про вкладення власних, позичкових і залучених майнових та інтелектуальних цінностей в об`єкти інвестування. Інвестори можуть виступати в ролі вкладників, кредиторів, покупців, а також виконувати функції будь-якого учасника інвестиційної діяльності. Норма статті 7 Закону № 1560-XII визначає, що всі суб`єкти інвестиційної діяльності незалежно від форм власності та господарювання мають рівні права щодо здійснення інвестиційної діяльності, якщо інше не передбачено законодавчими актами України. Розміщення інвестицій у будь-яких об`єктах, крім тих, інвестування в які заборонено або обмежено цим Законом, іншими актами законодавства України, визнається невід`ємним правом інвестора і охороняється законом. Інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктами та результатами інвестицій, включаючи реінвестиції та торгівельні операції на території України, відповідно до законодавчих актів України. Відповідно до частини 1 статті 18 вказаного Закону Держава гарантує стабільність умов здійснення інвестиційної діяльності, додержання прав і законних інтересів її суб`єктів. Спірна квартира є об`єктом інвестування в об`єкті будівництва, яка після завершення будівництва стає окремим майном. До завершення будівництва проінвестований об`єкт нерухомого майна та прийняття до експлуатації інвестору належить не право власності на цей об`єкт, а майнові права на неї. У встановлені договорами строки будівництво об`єкта не було завершено і в експлуатацію він не був введений. Порушення встановленого договорами планових строків завершення будівельних робіт та введення об`єкта в експлуатацію на понад шістнадцять років дає підстави для висновку про доведеність факту порушення суб`єктивного матеріального права позивачки, на захист якого подано цей позов. Обраний позивачкою спосіб захисту прав передбачений статтею 16 ЦК України, вимоги позову про визнання майнових прав на квартири - складові об`єкта незавершеного будівництва, в повній мірі відповідають змісту спірних правовідносин, характеру порушення і спричиненим цим порушенням наслідкам, їх задоволення матиме наслідком остаточне вирішення судом спору про право, на захист якого пред`явлено позов, а тому суд вважає такі вимоги правомірним та ефективним способом захисту майнових прав позивачки у спірних правовідносинах. Аналогічна правова позиція висловлена Великою Палатою Верховного Суду у постановах від 27.02.2019 у справі № 761/32696/13-ц (провадження № 14-606цс18) та від 20.03.2019 у справі № 761/20612/15-ц (провадження № 14-39цс19), у яких зазначено, що у разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов`язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків учасником будівництва, ефективним способом захисту порушених прав останнього є визнання майнових прав на об`єкт інвестування. Водночас суд ураховує, що за умовами договору купівлі-продажу майнових прав фактична загальна площа проінвестованого покупцем об`єкту нерухомості може змінитись, у тому числі в бік збільшення, що зумовить виникнення у позивачки обов`язку здійснити доплату вартості майнових прав. Зважаючи на викладене суд вбачає підстави для захисту порушених прав позивачки в обраний нею спосіб, але з вказівкою на визнання за нею майнових прав на об`єкт нерухомості (квартиру) у розмірі профінансованого внеску. З огляду на результат розгляду справи суд відповідно до положень статті 141 ЦПК України покладає на відповідачів сплачений позивачкою судовий збір На підставі викладеного,

Outcome: partial