Jurisdiction: civil
Date: 2025-09-28 00:00:00

12.11.2024 року [PERSON] звернувся в суд із позовною заявою до ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» про визнання майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва незавершену будівництвом 1-но (одно) кімнатну житлову квартиру в будинку (багатоквартирний житловий комплекс, що складається з житлових приміщень за будівельною адресою: [ADDRESS] , будівництво якого здійснюється на земельній ділянці, що надана для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, кадастровий номер: 4610137500070040024), розташовану в 1 (першому) під`їзді на 7 поверсі, за будівельним номером 36, загальна проектна площа 57,44кв.м. В обґрунтування позовних вимог [PERSON] покликається на те, що 20.07.2020 року підписав Попередній договір купівлі-продажу квартири з ТОВ «Компанія з управління активами «Оптимум» в інтересах Пайового недиверсифікованого венчурного інвестиційного фонду закритого типу «Львівська Мрія-Інвест» № 904. 15.12.2021 року був укладений Договір № 2022 про внесення змін та заміну сторони до Попереднього договору купівлі-продажу квартири з ТОВ «КУА «Оптимум» в інтересах Пайового недиверсифікованого венчурного інвестиційного фонду закритого типу «Львівська Мрія-Інвест» № 904, відповідно до якого усі права та обов`язки за договором перейшли до ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ». Сторони повинні були укласти основний договір впродовж 4 кварталу 2022 року. ТОВ «Єврольвів» повинно було передати [PERSON] квартиру у власність виключно після здійснення усіх платежів. [PERSON] на виконання розділу 4 попереднього договору купівлі-продажу квартири з ТОВ «Єврольвів» № 904 зі змінами, виконав умови даного договору, сплативши повну суму забезпечувального платежу. Одна,к станом на день подання позовної заяви пропозиції щодо укладення основного договору між [PERSON] та ТОВ «Єврольвів» не надходило, основний договір не укладено та квартиру у власність позивачу не передано. Представником позивачки було надіслано лист відповідачу із проханням укласти основний договір. Однак відповідач надіслав лист-звернення, в якому відмовляє в укладенні основного договору і який містить пропозиції у строк до 30.06.2024 року звернутися до ТОВ «Сіті Львів Девелопмент» - для укладення договорів про придбання квартири на нових умовах, або до ТОВ «Єврольвів» - для звірки розміру та узгодження умов повернення коштів. Позивач надіслав відповідачу лист у відповідь з відмовою від пропозицій та проханням виконати зобов`язання, передбаченим у договорі способом, та з повідомленням про неможливість в односторонньому порядку змінити умови договору. Однак, ТОВ «Єврольвів» надіслало лист про припинення Попереднього договору, у зв`язку з тим, що Позивач не звернувся до ТОВ «ЄвроЛьвів» за поверненням коштів або до так званого нового девелопера ТОВ «Сіті Львів Девелопмент» для зміни сторони договору з доплатою. Позивач у відповідь надіслав лист з обґрунтуванням незаконності вимог відповідача та проханням виконати умови Попереднього договору. Для перевірки даних, викладених в листі ТОВ «ЄвроЛьвів», дійсності заміна Замовника будівництва, представник Позивача звернувся до Державної інспекції архітектури та містобудування України. Листом від 22.08.2024 № 4315/04/18-24 Державної інспекції архітектури та містобудування України було повідомлено, що останні зміни до Реєстру будівельної діяльності вносилися у 2021 році. Актуальність даної інформації підтвердила Державна інспекція архітектури та містобудування України у листі від 03.10.2024. Отже, замовником будівництва надалі є Товариство з обмеженою відповідальністю «Єврольвів», яке відмовило у виконанні договірних зобов`язань. Відтак, вважає, що визнання майнових прав на об`єкт інвестування за позивачем захистить інтереси останнього у випадку намагань відповідача чи інших осіб здійснити подвійний продаж майнових прав чи оформлення нерухомості іншим незаконним способом. Ухвалою від 27.12.2024 року у справі відкрито загальне позовне провадження. 02.01.2025 року представником відповідача адвокатом Маланій І.Я. подано відзив на позовну заяву із запереченнями проти позовних вимог. В обґрунтування заперечень покликається на те, що ТОВ «Єврольвів» є неналежним відповідачем, оскільки на даний час майнові права на всі результати будівельної діяльності передані за Договором № 01-26/03-24 від 26.03.2024 року ТОВ «СІТІ ЛЬВІВ ДЕВЕЛОПМЕНТ». Вказує, що підставою визнання майнових прав позивач зазначає попередній договір купівлі-продажу квартири, однак відповідно до ч.3 ст.635 ЦК України зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановлений попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення. Тому на підставі попереднього договору купівлі-продажу квартири у позивача не виникло майнових прав на квартиру, а лише право на відшкодування збитків, якщо неукладення основного договору відбулося з вини відповідача. Враховуючи викладене, відповідач просить суд відмовити у задоволенні позову в повному обсязі та стягнути з позивача понесені судові витрати. Цей відзив прийнятий судом. 07.01.2025 року представником позивача адвокатом Богдановою Я.О. подано відповідь на відзив, у якій зазначає, що передача майнових прав ТОВ «Єврольвів» до ТОВ «СІТІ ЛЬВІВ ДЕВЕЛОПМЕНТ» є протиправною у зв`язку із тим, що після сплати забезпечувального платежу майнові права належать позивачу, так як Попередній договір за своєю суттю є договором купівлі-продажу майнових прав, а крім того, не було повідомлено протягом трьох робочих днів відповідний орган, який приймає рішення про зміну замовника будівництва і вносить про це інформацію в Реєстр будівельної діяльності. Наголошує, що визнання майнових прав є належним способом захисту прав та інтересів позивача. Ухвалою суду від 07.04.2025 року залучено до участі у справі у якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, ТОВ «СІТІ ЛЬВІВ ДЕВЕЛОПМЕНТ». 15.05.2025 року представником третьої особи адвокатом Оприском М.В. подано суду пояснення, яким доводи позовної заяви заперечуються. Вказано, що майнові права на спірну квартиру належать третій особі на підставі Договору № 01-26/03-24 від 26.03.2024 року, а тому ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» є неналежним відповідачем. Зазначено, що наслідком неукладення основного договору є припинення попереднього договору та виникнення у потерпілої сторони права вимагати відшкодування збитків, завданих неукладенням договору. За жодних обставин на підставі попереднього договору не можуть виникати наслідки у вигляді виникнення майнових прав. Також подано суду розрахунок заборгованості, з якого вбачається, що [PERSON] несвоєчасно та не в повному обсязі вніс забезпечувальний платіж за попереднім договором. Учасниками справи неодноразово подавалися суду додаткові письмові пояснення. Ухвалою Шевченківського районного суду м. Львова від 07.07.2025 року закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті у відкритому судовому засіданні. У судовому засіданні представник позивача, адвокат Ступак А.Ю., надав пояснення, аналогічні викладеним у позовній заяві, відповіді на відзив та додаткових поясненнях, просив задовольнити позовні вимоги у повному обсязі. У судовому засіданні представник відповідача, адвокат Маланій І.Я., заперечила щодо задоволення позову, надавши пояснення, аналогічні викладеним у відзиві на позовну заяву та додаткових поясненнях та просила відмовити у позові. У судовому засіданні представник третьої особи, адвокат Оприско М.В., заперечив проти задоволення позовних вимог, надав пояснення, аналогічні до письмових пояснень третьої особи. Заслухавши представників сторін, з`ясувавши дійсні обставини справи, права та обов`язки сторін, дослідивши зібрані по справі докази, суд дійшов висновку, що позов не підлягає до задоволення з таких мотивів. Судом встановлено, що 20.07.2020 року між [PERSON] та ТОВ «Компанія з управління активами «Оптимум» в інтересах Пайового недиверсифікованого венчурного інвестиційного фонду закритого типу «Львівська Мрія-Інвест» укладено Попередній договір купівлі-продажу квартири, посвідчений приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Антоновою В.І. за реєстровим № 904. 15.12.2021 року між ТОВ «Компанія з управління активами «Оптимум», що діє в інтересах Пайового недиверсифікованого венчурного інвестиційного фонду закритого типу «Львівська Мрія-Інвест», [PERSON] та ТОВ «Єврольвів» був укладений Договір про внесення змін та заміну сторони до Попереднього договору купівлі-продажу квартири, посвідченого Антоновою В.І., приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу від 20.07.2020 року за реєстром №904. Згідно з п. 2.1 Попереднього договору купівлі-продажу квартири № 904 від 20.07.2020 року предметом цього договору є укладення сторонами в майбутньому договору купівлі-продажу Об`єкта (далі Основний договір) на умовах встановлених цим договором. У відповідності до п.п.1.1.1. та 1.1.2 Попереднього договору купівлі-продажу квартири № 904 від 20.07.2020 року Об`єктом є 1-но (одно) кімнатна житлова квартира в будинку (багатоквартирний житловий комплекс, що складається з житлових приміщень за будівельною адресою: [ADDRESS] , будівництво якого здійснюється на земельній ділянці, що надана для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, кадастровий номер: 4610137500:07:004:0024), розташована в 1 (першому) під`їзді на 7 (сьомому) поверсі, за будівельним номером 36 (тридцять шість), загальна проектна площа 57,44 (п`ятдесят сім цілих сорок чотири сотих) кв.м. Відповідно до п.2.4. Попереднього договору купівлі-продажу квартири № 904 від 20.07.2020 року сторони укладають Основний договір на умовах, передбачених цим договором, протягом 4-го кварталу 2022 року, але не пізніше, ніж 60 днів з моменту проведення державної реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за Стороною-1 на Об`єкт та за умови виконання Стороною-2 вимог Розділу 4 Договору. На час розгляду справи основний договір купівлі-продажу квартири між [PERSON] та ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» не укладено. Згідно з ч. 1 ст. 48 ЦПК України сторонами в цивільному процесі є позивач і відповідач. Належним відповідачем є особа, яка є суб`єктом матеріального правовідношення, тобто особа, за рахунок якої можливо задовольнити позовні вимоги, захистивши порушене право чи інтерес позивача (див. пункт 8.10 постанови Великої Палати Верховного Суду від 05.07.2023 у справі № 910/15792/20). Судом встановлено, що 26.03.2024 року між ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» та ТОВ «СІТІ ЛЬВІВ ДЕВЕЛОПМЕНТ» укладено Договір № 01-26/03-24 щодо організації та фінансування будівництва об`єкта від 26.03.2024 року. Згідно з п. 2.1 зазначеного договору ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» зобов`язалося передати ТОВ «СІТІ ЛЬВІВ ДЕВЕЛОПМЕНТ» право забудови земельної ділянки та відповідні функції замовника будівництва об`єкта на земельній ділянці разом із усіма виконаними та/або незавершеними роботами та придбаними матеріалами, які були виконані та використані при спорудженні Об`єкта будівництва, а ТОВ «СІТІ ЛЬВІВ ДЕВЕЛОПМЕНТ» зобов`язалося забезпечити організацію та/або фінансування (інвестування) будівництва Об`єкта відповідно до законодавства (у тому числі шляхом залучення коштів інших фізичних та/або юридичних осіб) та сплатити ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» обумовлену цим договором винагороду. Згідно з Додатком №1 від 26.03.2024 року до Договору № 01-26/03-24 винагорода Замовника за передачу Девелоперу права забудови Земельної ділянки та функції Замовника будівництва, в тому числі комплексу виконаних та/або незавершених будівельно-монтажних робіт та придбаних матеріалів, які були виконані при спорудженні Об`єкта будівництва, а також виконання інших договірних зобов`язань за цим Договором перед Девелопером, становить 136708035,39 грн, які підлягають сплаті не пізніше, ніж через 1 календарний рік після введення Об`єкта будівництва в експлуатацію та отримання сертифіката готовності Об`єкта будівництва. Актом передачі-приймання до Договору № 01-26/03-24 від 26.03.2024 року засвідчено передання Замовником та прийняття Девелопером комплексу виконаних будівельно-монтажних робіт та придбаних матеріалів, які були виконані та використані при спорудженні Об`єкта будівництва «Будівництво багатоквартирного житлового будинку з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом на [ADDRESS] » на суму 136708035,39 грн. Того ж дня на підставі Акту приймання-передачі ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» передало, а ТОВ «СІТІ ЛЬВІВ ДЕВЕЛОПМЕНТ» прийняло відповідний будівельний майданчик. Не заслуговує на увагу твердження представника позивача, що Договір № 01-26/03-24 не створює жодних правових наслідків, а власником майнових прав на спірну квартиру залишається ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ». Зазначений Договір № 01-26/03-24 укладений із дотриманням законодавчих вимог щодо його форми, ніким не оспорений та не визнаний недійсним в судовому порядку. Позивачем у межах даного позову вимога про визнання недійсним такого договору також не заявлялася. Представником відповідача надано докази на підтвердження фактичного виконання Договору № 01-26/03-24, зокрема Договори переведення боргу, платіжні доручення про оплату за договорами переведення боргу на виконання Договору № 01-26/03-24, платіжні доручення про оплату за будівельні матеріали та виконані роботи щодо добудови будинку. На думку суду, позивачем помилково ототожнюється замовник будівництва в розумінні законодавства про регулювання містобудівної діяльності та власник майнових прав, які можуть не збігатися в одній особі. У спірних правовідносинах не змінюючи статусу замовника будівництва, ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» на підставі цивільно-правового договору передало майнові права на об`єкт та функції щодо організації та фінансування будівництва третій особі, що не суперечить нормам діючого законодавства. З цих підстав суд не бере до уваги посилання представника позивача на постанови Верховного Суду: від 17.07.2024 у справі № 344/13538/17, від 12.01.2022 у справі № 344/12729/17, від 24.10.2018 у справі № 344/8552/16-ц, де належним відповідачем був визначений замовник будівництва, оскільки у вказаних справах, на відміну від даної справи, майнові права на результати будівельної діяльності та об`єкт незавершеного будівництва замовник будівництва іншим особам не відчужував. За запитом адвоката Маланій І.Я. доктором юридичних наук, професором, завідувачем кафедри цивільного права та процесу, членом науково-консультативної ради Верховного Суду Коссаком В.М. було надано Науковий висновок від 02.04.2025 року у справі за позовом [PERSON] до ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» про визнання майнових прав, у якому зазначено: «До моменту прийняття будинку в експлуатацію, реєстрації речових прав на квартири та укладення основного договору купівлі-продажу квартир майнові права на об`єкт незавершеного будівництва належать замовнику будівництва, якщо інше не передбачено договором або законом. Замовником будівництва може здійснюватися розпорядження майновими правами на об`єкт незавершеного будівництва на підставі цивільно-правових договорів з дотриманням вимог чинного законодавства». Об`єднана палата КЦС ВС у постанові від 09.12.2024 року у справі № 712/4776/23 вказує на таке: ЄСПЛ зауважує, що національні суди мають вибирати способи такого тлумачення, які зазвичай можуть включати акти законодавства, відповідну практику, наукові дослідження тощо (рішення від 06 грудня 2007 року у справі «Воловік проти України» (VOLOVIK v. UKRAINE), заява № 15123/03, пункт 45). Тому, суд вважає за можливе при тлумаченні норм права, які підлягають застосуванню у даній справі, взяти до уваги зазначений вище науковий висновок. Подані відповідачем та третьою особою докази беззаперечно доводять, що ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» на підставі Договору № 01-26/03-24 відчужило майнові права на спірну квартиру ТОВ «СІТІ ЛЬВІВ ДЕВЕЛОПМЕНТ» і про цю обставину позивач був повідомлений. Сторона позивача розпорядилася на власний розсуд своїми процесуальними правами та визначилася з колом учасників справи, до яких пред`являються позовні вимоги. У постанові КЦС ВС від 04.12.2024 року у справі № 592/13042/21 зроблено висновок, що суд не може вирішувати питання обґрунтованості позовних вимог по суті без залучення до розгляду справи належного відповідача. Суд виснує, що належним відповідачем за вимогою про визнання майнових прав на 1-но (одно) кімнатну житлову квартиру в будинку (багатоквартирний житловий комплекс, що складається з житлових приміщень за будівельною адресою: [ADDRESS] , будівництво якого здійснюється на земельній ділянці, наданій для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, кадастровий номер: 4610137500070040024), розташовану в 1 (першому) під`їзді на 7 (сьомому) поверсі, за будівельним номером 36 (тридцять шість), загальна проектна площа 57,44 (п`ятдесят сім цілих сорок чотири сотих) кв.м є саме ТОВ «СІТІ ЛЬВІВ ДЕВЕЛОПМЕНТ», яке не залучене до участі у справі в якості відповідача, що є самостійною підставою для відмови у задоволенні позовних вимог. Водночас, судом встановлено, що позивачем заявлено вимогу про визнання майнових прав на квартиру на підставі Попереднього договору купівлі-продажу квартири № 904 від 20.07.2020 року та Договору № 2022 про внесення змін та заміну сторони до вказаного Попереднього договору. Відповідно до ч.3 ст.635 ЦК України зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення. Згідно з ч.2 цієї ж статті сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства. Тобто, у зв`язку із тим, що у визначений попереднім договором строк між сторонами не був укладений основний договір купівлі-продажу квартири, то зобов`язання із укладення основного договору припинилося і в позивача виникло лише право на відшкодування збитків, завданих невиконанням попереднього договору. Системний аналіз приписів ст.635 ЦК України свідчить про те, що єдиним зобов`язанням сторін за попереднім договором є зобов`язання укласти основний договір у певний строк (термін), обумовлений таким попереднім договором. Ухилення від такого укладення є порушенням цього зобов`язання, однак якщо факт ухилення судами не встановлено, а сторони в обумовлений строк (термін) основний договір не уклали або одна зі сторін не направила іншій стороні пропозицію про його укладення, таке зобов`язання вважається припиненим. Аналогічний правовий висновок викладений у Постанові Верховного Суду від 24.07.2019 у справі № 200/14946/16-ц. У зазначеному вище Науковому висновку проф. [PERSON] від 02.04.2025 року вказано: «Системний аналіз наведених правових норм, висновків Верховного Суду та положень Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 05.11.2021 року дозволяє дійти висновку, що на підставі попереднього договору у [PERSON] не виникло майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва квартиру, а між сторонами виникло зобов`язальне правовідношення, змістом якого є обов`язок у визначений попереднім договором строк та на визначених умовах укласти основний договір купівлі-продажу завершеного будівництвом об`єкта квартири.» Правовою підставою позову визначено ст. 392 ЦК України, якою передбачено, що власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності. Передумовою застосування такого способу захисту як визнання права є наявність цього права в особи до звернення в суд та його невизнання або оспорення іншою особою. Водночас, підстав виникнення у [PERSON] майнових прав на спірну квартиру судом не встановлено. Відповідно до ч.1 ст.628 ЦК України, зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди (частина перша статті 638 ЦК України). Разом з тим, укладеним є такий правочин (договір), щодо якого сторонами у належній формі досягнуто згоди з усіх істотних умов. У разі ж якщо сторони такої згоди не досягли, такий договір є неукладеним, тобто таким, що не відбувся, а наведені в ньому умови не є такими, що регулюють спірні відносини. Закон не містить такого правового наслідку невиконання попереднього договору, як визнання права власності на майно, яке мало бути придбане у майбутньому за наслідком укладення основного договору купівлі-продажу. Подібних застережень не містить і укладений між сторонами попередній договір. Наведене унеможливлює застосування такого наслідку невиконання попереднього договору, як визнання за позивачем майнових прав. Схожа за змістом правова позиція викладена у постановах Верховного Суду по справах №522/970/18 від 03 червня 2021 року та №450/563/17 від 16 травня 2019 року. У постанові Верховного Суду у складі суддів об`єднаної палати Касаційного господарського суду від 19 березня 2021 року у справі № 904/2073/19 вказано, що на кожну із сторін, яка підписує договір, покладається обов`язок узгодження всіх спірних питань, які виникають під час укладення договору, до моменту його підписання, та самостійного аналізу можливих негативних наслідків при підписанні такого договору, а також кожна сторона не позбавлена права відмовитись від підписання договору, якщо його умови чи частина суперечить інтересам сторони або нормам чинного законодавства. У постанові Верховного Суду від 12.09.2024 справа № 916/1719/22 зазначено, що правова природа договору не залежить від його назви, а визначається з огляду на його зміст, тому при оцінці відповідності волі сторін та укладеного договору фактичним правовідносинам суд повинен надати правову оцінку його умовам, правам та обов`язкам сторін для визначення спрямованості як їх дій, так і певних правових наслідків. Подібний висновок зроблений і у постанові Верховного Суду від 15.11.2024 у справі № 905/20/23, де зазначено, що правова природа договору не залежить від його назви, а визначається з огляду на зміст, а тому при оцінці відповідності волі сторін та укладеного договору фактичним правовідносинам, суд повинен надати правову оцінку його предмету, умовам, правам та обов`язкам сторін для визначення спрямованості як їх дій, так і певних правових наслідків, з`ясувати фактичний характер спірних правовідносин, які склались між сторонами, з`ясувати дійсні наміри сторін спору при укладенні договору щодо визначення умов виконання зобов`язань обома сторонами цього договору наслідків, застосувати відповідні норми права. Згідно з умовами Попереднього договору купівлі-продажу квартири № 904 від 20.07.2020 року його предметом є зобов`язання укласти в майбутньому основний договір на умовах, визначених попереднім договором, покупець сплачує грошові кошти в якості забезпечувального платежу, а не в рахунок оплати за майно, передбачено можливість неукладення основного договору за певних умов та наслідки такого неукладення. У п.8.3 Попереднього договору сторони підтверджують, що цей Договір не носить характеру фіктивного чи удаваного правочину та є попереднім договором згідно із статтею 635 ЦК України. Згідно з наведеним вище Науковим висновком проф. [PERSON] , виходячи зі змісту ст. 635 ЦК України попередній договір не лише може, але й повинен містити істотні умови основного договору, а у разі, якщо такі умови не визначені порядок їх визначення при укладенні основного договору. Визначення істотних умов основного договору у попередньому не суперечить його правовій природі та не замінює основний договір попереднім. Також, суд враховує, що в самому Попередньому договорі купівлі-продажу квартири № 904 від 20.07.2020 року сторони,

Outcome: approved