Jurisdiction: civil
Date: 2025-09-18 00:00:00

До Дарницького районного суду м. Києва звернувся [PERSON] , з позовом до ЖБК «Захисник», ТОВ «ОСВ Практик» про визнання майнових прав на нерухоме майно. В обґрунтування позову зазначено, що 16.07.2013 року розпорядженням виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) № 1183 з метою будівництва житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями по [ADDRESS] було створено ЖБК «Захисник». 20.06.2014 року між ЖБК «Захисник» та ТОВ «ОСВ Практик» було укладено договір генерального підряду на капітальне будівництво № 2, за умовами якого ТОВ «ОСВ Практик» зобов`язувався на свій ризик своїми та/або залученими силами та засобами збудувати та передати ЖБК «Захисник» об`єкт будівництва відповідно до затвердженої проектно-кошторисної документації, умов договору генпідряду та завданням ЖБК «Захисник», а саме - житловий будинок з вбудованими приміщеннями який розташований за адресою: [ADDRESS] . Пунктом 1.2 вказаного договору підряду передбачено, що з метою забезпечення фіксованої вартості житла для членів кооперативу «Захисник», замовник надає можливість генпідряднику залучити кошти інвесторів для фінансування будівництва помешкань згідно наведеного переліку, зокрема й квартири [ADDRESS] . Пунктом 1 додаткової угоди від 03.11.2014 року до договору генерального підряду на капітальне будівництво № 2 визначено, що замовник передає генпідряднику частину своїх функцій, що виключно стосуються організації фінансування будівництва помешкань та приміщень, перелік яких наведено в пункті 1.2. договору підряду. Фінансування може здійснюватися за рахунок власних коштів генерального підрядника та/або за рахунок залучених коштів від фізичних та юридичних осіб (кредитів, інвестиційних угод, договорів купівлі-продажу майнових прав тощо). Згідно з пунктом 2 додаткової угоди від 03.11.2014 року генеральний підрядник набуває майнові права на помешкання та приміщення, перелік яких наведено в пункті 1.2. договору підряду. Відповідно, з 03.11.2014 року ЖБК «Захисник» надав ТОВ «ОСВ Практик» право залучати кошти інвесторів для фінансування будівництва, а останній набув усіх правових підстав на укладання договорів купівлі-продажу майнових прав з фізичними та юридичними особами - інвесторами. 15.04.2015 року [PERSON] , та ТОВ «ОСВ Практик», уклали договір купівлі-продажу майнових прав, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Багдасаровою О.М. за реєстровим № 271, предметом якого є майнові права на квартиру № 207, загальною площею 61,4 кв.м., кількість кімнат - 2 (дві), що знаходиться на 9-му поверсі та будується у складі житлового будинку з вбудованими приміщеннями громадського призначення за будівельною адресою: [ADDRESS]. Згідно п.1.3 договору, запланований термін введення в експлуатацію об?єкта будівництва - ІІ квартал 2015 року. Відповідно до п. 2.1 Договору, вартість майнових прав складає 319280 грн. 00 коп. з урахуванням ПДВ, виходячи з вартості майнових прав за 1 кв.м. - 5 200 грн. 00 коп. Згідно п. 2.2 договору, покупець зобов?язаний сплатити продавцю вартість об?єкта продажу у сумі 100% вартості не пізніше 28.04.2015 року. Позивач 22.04.2015 року сплатив ТОВ «ОСВ Практик» 319280 грн., тобто 100 % вартості у строк передбачений договором. В подальшому, ЖБК «Захисник» та ТОВ «ОСВ Практик» уклали між собою додаткову угоду № 2 від 09.09.2015 року до договору генерального підряду на капітальне будівництво № 2 від 20.06.2014 року, де зокрема збільшили фіксовану ціну будівництва квадратного метра. Внаслідок зазначеного, [PERSON] здійснив додаткову оплату в розмірі 9880,00 грн. згідно платіжної квитанції № 3000510026 від 05.01.2016 року. ЖБК «Захисник» та ТОВ «ОСВ Практик» 29.03.2016 року, уклали між собою додаткову угоду № 3 до договору генерального підряду на капітальне будівництво № 2 від 20.06.2014 року, де знову збільшили фіксовану ціну будівництва квадратного метра. Внаслідок зазначеного, а також фактичного збільшення площі квартири до 63,3 кв.м., [PERSON] здійснив наступну додаткову оплату в розмірі 75960 грн. згідно платіжного доручення № 1853188 від 31.08.2017 року, що відповідає п. 2.5 договору купівлі-продажу від 15.04.2015 року. Таким чином, у зв`язку з фактичним збільшенням площі квартири на 1,9 кв.м. (було 61,4 кв.м. - стало 63,3 кв.м.), загальна сума профінансованого позивачем внеску згідно договору купівлі-продажу майнових прав склала 405120, 00 грн. Станом на день подання позовної заяви, ТОВ «ОСВ Практик» та ЖБК «Захисник» не виконали умови договору генерального підряду на капітальне будівництво № 2 від 20.06.2014 року, де в п. 2.3 ними було погоджено, що генпідрядник зобов`язується завершити виконання робіт не пізніше 14 місяців з дати отримання від замовника першого платежу, який був здійснений 01.07.2014 року, тобто у термін до 01.09.2015 року. В п. 1.2 цього ж договору зазначена і квартира № 207 , яку відповідачі зобов`язалися побудувати за рахунок залучення коштів інвесторів. Як наслідок, ТОВ «ОСВ Практик» не виконав умови договору купівлі-продажу майнових прав від 15.04.2015 року укладеного з позивачем, і в запланований термін введення в експлуатацію об`єкта капітального будівництва - 3-й квартал 2015 року, об`єкт будівництва не здав, а сам об`єкт інвестування позивачу досі є не переданим, що перешкоджає в установленому законодавством порядку оформити право власності на квартиру. При цьому позивачу стало відомо, що листом від 15.07.2019 року ЖБК «Захисник» повідомив ТОВ «ОСВ «Практик» про розірвання договору генерального підряду № 2 від 20.06.2014 року, а також у вказаному листі адресованому ТОВ «ОСВ «Практик» ЖБК «Захисник» зазначено, що у зв?язку з розірванням договору, майнові права на помешкання та приміщення, зазначені в п. 1.2. договору, анулюються. Тобто фактично ЖБК «Захисник» листом від 15.07.2019 року повідомив ТОВ «ОСВ «Практик» про анулювання майнових прав останнього та позивача [PERSON] , як інвестора і на квартиру [ADDRESS] , майнові права на яку були придбані позивачем у ТОВ «ОСВ «Практик». У зв`язку з чим позивач вимушений звернутись до суду та просить суд визнати за ним майнові права на квартиру розташовану за адресою: [ADDRESS] , у розмірі профінансованого внеску в сумі 405120,00 грн. Ухвалою Дарницького районного суду м. Києва від 06.05.2024 року було відкрито загальне позовне провадження по вказаній цивільній справи, по справі призначено провести підготовче провадження. Ухвалою Дарницького районного суду м. Києва від 06.05.2024 року було закрито підготовче провадження, справу призначено до судового розгляду. Представник позивача в судовому засіданні позовні вимоги підтримав в повному обсязі, наполягав на їх задоволенні. В подальшому надав заяву про розгляд справи без участі сторони позивача. Відповідачі в судове засідання не з`явились, про дату час та місце розгляду справи повідомлялись належним чином. У зв`язку з повторною неявкою в судове засідання належним чином повідомленого про дату, час та місце судового засідання відповідача, який не повідомив про причини неявки, суд вважає за можливе проводити заочний розгляд справи та ухвалити заочне рішення. Дослідивши матеріали справи, суд приходить до наступного. Судом встановлено, що розпорядженням виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) № 1183 від 16.07.2013 для організації будівництва житлового будинку було створено ЖБК «Захисник». 20.06.2014 між ЖБК «Захисник» (замовник) та TOB «ОСВ Практик» (генеральний підрядник) укладено договір генерального підряду на капітальне будівництво № 2, за умовами якого генпідрядник зобов`язувався на свій ризик своїми коштами та/або залученими силами та засобами збудувати та передати замовнику об`єкт будівництва: житловий будинок з вбудовано-прибудованими приміщеннями, який розташований за адресою: [ADDRESS] . Пунктом 1.2 вказаного договору передбачено, що з метою забезпечення фіксованої вартості житла для членів кооперативу «Захисник», замовник надає можливість генпідряднику залучити кошти інвесторів для фінансування будівництва помешкань, в тому числі, і квартири № 207 . Пунктом 1 додаткової угоди від 03.11.2014 до договору генерального підряду на капітальне будівництво № 2 визначено, що замовник передає генпідряднику частину своїх функцій, що виключно стосуються організації фінансування будівництва помешкань та приміщень, перелік яких наведено в пункті 1.2. договору. Фінансування може здійснюватися за рахунок власних коштів генерального підрядника та/або за рахунок залучених коштів від фізичних та юридичних осіб (кредитів, інвестиційних угод, договорів купівлі-продажу майнових прав тощо). Згідно з пунктом 2 цієї додаткової угоди генеральний підрядник набуває майнові права на помешкання та приміщення, перелік яких наведено в пункті 1.2. договору. Між позивачем [PERSON] , як покупцем, та ТОВ «ОСВ Практик», як продавцем, укладено договір купівлі-продажу від 15.04.2015 року зареєстрований в реєстрі за № 432, відповідно до якого продавець передає у власність, а покупець приймає у власність (купує) майнові права на квартиру [ADDRESS] , вартістю 319280,00 грн., з урахуванням ПДВ, виходячи з вартості майнових прав у перерахунку 1 кв.м. загальної площі - 5200,00 грн. Відповідно до платіжного доручення №1 від 22.04.2015 року [PERSON] , на користь ТОВ «ОСВ Практик» було сплачено грошові кошти у розмірі 319280,00 грн., з призначенням платежу: сплата за майнові права на квартиру [ADDRESS] , за договором купівлі-продажу № 271 від 15.04.2015 року. 09.09.2015 року між ЖБК «Захисник» та ТОВ «ОСВ Практик» було укладено додаткову угоду № 2 до договору генерального підряду на капітальне будівництво № 2 від 20.06.2014 року. Відповідно до умов якого було збільшено фіксовану ціну будівництва квадратного метра. Відповідно до квитанції від 05.01.2016 року [PERSON] , було сплачено на користь ТОВ «ОСВ Практик» грошові кошти у сумі 9880,00 грн., в якості доплати вартості об`єкту продажу між фактичною вартістю та сплаченою. Згідно з платіжним дорученням № 1853188 від 31.08.2017 року [PERSON] , було сплачено на користь ТОВ «ОСВ Практик» грошові кошти у розмірі 75960,00 грн., в якості доплати вартості об`єкту продажу між фактичною вартістю та сплаченою. Запланований термін введення в експлуатацію об`єкта капітального будівництва - ІІІ квартал 2015 року. Проте TOB «ОСВ Практик» умови договору не виконав, у запланований термін об`єкт капітального будівництва в експлуатацію не зданий та об`єкт інвестування не переданий позивачу, що перешкоджає в установленому законом порядку оформити право власності на спірну квартиру. Звертаючись до суду з заявленим позовом позивач вказує, що ним, як покупцем, виконано умови договору щодо оплати вартості майнових прав на квартиру у повному обсязі, однак отримати свідоцтво про право власності на квартиру не вдається за можливе, оскільки в запланований термін закінчення будівництва даний об`єкт будівництва не завершено та не введено в експлуатацію, а відповідачем ЖБК «Захисник» не визнається його право на майнові права. Відповідно до ст. 7 Закону України «Про інвестиційну діяльність», всі суб`єкти інвестиційної діяльності незалежно від форм власності та господарювання мають рівні права щодо здійснення інвестиційної діяльності, якщо інше не передбачено законодавчими актами України. Розміщення інвестицій у будь-яких об`єктах, крім тих, інвестування в які заборонено або обмежено цим Законом, іншими актами законодавства України, визнається невід`ємним правом інвестора і охороняється законом. Інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктами та результатами інвестицій, включаючи реінвестиції та торгівельні операції на території України, відповідно до законодавчих актів України. Згідно із ст. 190 ЦК України, майном як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому. Відповідно до ч. 3 ст.16 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» встановлено, що разом із заявою про державну реєстрацію прав та їх обтяжень у паперовій формі подаються оригінали документів, необхідних для державної реєстрації прав та їх обтяжень, копії, засвідчені в установленому порядку. При цьому, нормами ч.ч.7 та 8 п.50 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого Постановою кабінету Міністрів України від 17.10.2013 № 868, визначено, що у разі коли завершення будівництвом об`єкту містобудування та державної реєстрації прав на такий об`єкт за особами, які брали участь в інвестуванні (фінансуванні) об`єкта будівництва, здійснюється після 1 січня 2013 р., особа, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб (замовник будівництва), після прийняття такого об`єкта в експлуатацію подає: документ, що підтверджує виникнення, перехід та припинення речових прав на земельну ділянку (крім випадків реконструкції об`єктів нерухомого майна без зміни зовнішніх геометричних розмірів їх фундаментів у плані); документ, що підтверджує виникнення, перехід та припинення прав власності на такий об`єкт до проведення реконструкції (у разі проведення реконструкції об`єкта нерухомого майна); документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта; документ що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси (крім випадку, коли в результаті реконструкції об`єкта нерухомого майна його адреса не змінювалася); затверджений такою особою перелік фізичних та юридичних осіб, кошти яких залучалися на інвестування (фінансування) об`єкта будівництва. Моментом виникнення майнових прав у їх носія вважається загально прийнятий з моменту набуття права власності, визначений статтею 328 ЦК України на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. За положеннями пункту 2 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 461 від 13 квітня 2011 року, прийняття в експлуатацію об`єктів, що належать до І-ІІІ категорії складності та об`єктів, будівництво яких здійснено на підставі будівельного паспорта, проводиться шляхом реєстрації Державною архітектурно-будівельною інспекцією України та її територіальними органами поданої замовником декларації про готовність об`єкта до експлуатації. Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства. У Постанові № 6-98цс13 від 02.10.2013 Верховний Суд України висловив правову позицію про те, що виконання грошових зобов`язань за інвестиційною угодою, а саме повна сплата вартості об`єкта інвестування (стовідсоткова передоплата), свідчить про вчинення дій, спрямованих на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об`єкт будівництва або набуття майнових прав на цей об`єкт. Статтею ст. 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» визначено, що майновими правами визнаються будь-які права пов`язані з майном, відмінні від права власності у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (право на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо). Судом встановлено, що [PERSON] , виконав у повному обсязі свої зобов`язання за договором, сплативши ТОВ «ОСВ Практик» грошові кошти у визначеній у договорі сумі, у зв`язку із чим за умовами договору [PERSON] , набув майнових прав щодо об`єкта нерухомості, зокрема права на отримання в подальшому у власність спірної квартири. Відповідно до ст. 204 ЦК України, правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним. Згідно із ч.1, ч.2 ст. 509 ЦК України, зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу. Відповідно до ст. 511 ЦК України, зобов`язання не створює обов`язку для третьої особи. У випадках, встановлених договором, зобов`язання може породжувати для третьої особи права щодо боржника та (або) кредитора. Згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. За правилом статті 527 ЦК України боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту. Згідно зі статтею 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Згідно із ч.3 ст. 653 ЦК України, у разі зміни або розірвання договору зобов`язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили. Згідно із ст. 851 ЦК України, підрядник має право не розпочинати роботу, а розпочату роботу зупинити, якщо замовник не надав матеріалу, устаткування або річ, що підлягає переробці, і цим створив неможливість виконання договору підрядником. Згідно із ст. 875 ЦК України, за договором будівельного підряду підрядник зобов`язується збудувати і здати у встановлений строк об`єкт або виконати інші будівельні роботи відповідно до проектно-кошторисної документації, а замовник зобов`язується надати підрядникові будівельний майданчик (фронт робіт), передати затверджену проектно-кошторисну документацію, якщо цей обов`язок не покладається на підрядника, прийняти об`єкт або закінчені будівельні роботи та оплатити їх. Згідно до ст. 876 ЦК України, власником об`єкта будівництва або результату інших будівельних робіт є замовник, якщо інше не передбачено договором. Згідно зі ст. 656 ЦК України майнові права можуть бути предметом договору купівлі-продажу. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає зі змісту або характеру цих прав. За договором купівлі-продажу майнових прав покупець отримує у власність не індивідуально визначене нерухоме майно з усіма притаманними йому властивостями, а майнові права на ще не існуюче майно, яке може стати таким при сукупності всіх передбачених будівельною документацією обставин. Законодавець не обмежує власника майнових прав на нерухоме майно в здійсненні будь-яких не заборонених законом операцій щодо цих прав, в тому числі щодо уступки права вимоги (цесії) за такими договорами. Відповідно до ст. 657 ЦК України, договір купівлі-продажу нерухомого майна укладається в письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. В договорі купівлі-продажу майнових прав на нерухомість має бути зазначено, що покупець придбаває майнові права на конкретну квартиру чи будинок, має бути роз`яснено зміст цих прав, тобто які саме майнові права передаються покупцю (повинно бути чітко зазначено, що після введення будинку чи квартири в експлуатацію передається покупцю у власність; також чітко і однозначно має бути описаний порядок такої передачі) та регламентовано, з якого моменту покупець стає власником майнових прав на нерухомість. Окрім цього договір купівлі-продажу майнових прав має містити чітко визначену саму квартиру/будинок (кінцевий об`єкт), а саме: а) будівельна адреса об`єкта; б) номер приміщення згідно з будівельною нумерацією; в) поверх; г) площа загальна і жила; ґ) кількість кімнат. Відповідно до ч.1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Позивач приєднався до будівництва квартири [ADDRESS] на стадії будівництва, до введення будинку в експлуатацію, на момент дії нормативно-правових актів, які по-різному регулюють сферу правовідносин, що виникають з приводу залучення коштів фізичних осіб на етапі будівництва відповідно до договору купівлі-продажу майнових прав, який укладено відповідно Цивільного Кодексу України. Підстави залучення коштів від інших фізичних осіб на стадії будівництва врегульовані Законом України «Про кооперацію», Законом України «Про інвестиційну діяльність» та іншими нормативно-правовими актами. Виходячи з правочинів, укладених між замовником та підрядником сторонами вказаних правочинів не заперечується факт інших джерел фінансування капітального будівництва, ніж пайові внески, тобто залучення коштів не лише відповідно до Закону України «Про кооперацію». Разом з тим, ЖБК «Захисник» листом від 15.07.2019 року повідомив ТОВ «ОСВ «Практик» про розірвання в односторонньому порядку договору підряду у зв`язку з порушенням строків будівництва та введення в експлуатацію житлового будинку та про анулювання майнових прав останнього та позивача [PERSON] , як інвестора і на квартиру [ADDRESS] , майнові права на яку були придбані позивачем у ТОВ «ОСВ «Практик». Таким чином позивач позбавляється майнових прав у складі не введеного в експлуатацію об`єкта будівництва, які у нього виникли з моменту укладення договору - купівлі-продажу майнових прав. Враховуючи, що будинок, розташований за будівельною адресою: [ADDRESS] належить ЖБК «Захисник» для позивача, який не є членом кооперативу існує ризик з моменту розірвання договору між підрядником і замовником порушення майнових прав на об`єкт будівництва. З урахуванням 100% сплати коштів за об`єкт інвестування, суд приходить до висновку про те, що заявлені позовні вимоги про визнання майнових прав позивача є обґрунтованими та доведеними. Таким чином, зважаючи на обставини справи, придбання позивачем майнових прав на двокімнатну квартиру [ADDRESS] відповідно до договору купівлі-продажу майнових прав, суд вважає, що обраний позивачем спосіб захисту порушеного права щодо визнання майнових прав за [PERSON] , на вказану квартиру, як частину в об`єкті незавершеного будівництва забезпечить поновлення прав та захист від незаконних посягань у майбутньому, а відтак позов за заявленими вимогами підлягає задоволенню. У відповідності до ст. 141 ЦПК України, з відповідачів на користь позивача підлягає стягненню сплачений ним судовий збір. На підставі викладеного та

Outcome: approved