Jurisdiction: civil
Date: 2025-09-18 00:00:00

Позивач звернувся до Оболонського районного суду м. Києва із зазначеною позовною заявою, в якій просив: - стягнути з відповідача заборгованість за спожиті житлово-комунальні послуги та охорону в розмірі 44 304,16 грн; - стягнути з відповідача штраф у розмірі 5 000 грн; - судові витрати. Свої позовні вимоги позивач обґрунтовував тим, що на підставі рішення зборів співвласників багатоквартирного будинку від 15.07.2021, його було визначено управителем. 09.09.2021 між співвласниками та позивачем було укладено договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, який є обов`язковим для всіх співвласників, у тому числі для відповідача як власника квартири [ADDRESS] у цьому будинку. Позивач зазначив, що належним чином виконує свої зобов`язання за договором. Також позивач наголосив, що рішенням зборів співвласників від 15.11.2023 було затверджено вартість послуг з охорони та уповноважено позивача укласти відповідний договір та включити витрати на охорону до щомісячних платежів. За твердженням позивача, відповідач не виконує своїх зобов`язань щодо своєчасної та повної оплати наданих послуг, унаслідок чого за період з 01.10.2021 по 31.01.2025 утворилася заборгованість у розмірі 44 304,16 грн. Крім того, зазначив, що умовами договору передбачено штраф у розмірі 5 000 грн у разі виникнення заборгованості, що перевищує 5 000 грн, або у разі несплати послуг протягом шести місяців. Ухвалою Оболонського районного суду м. Києва від 05 березня 2025 року відкрито провадження у справі. Судом вирішено розглядати справу за правилами спрощеного позовного провадження без повідомлення сторін (в порядку письмового провадження). Відповідач подав до суду додаткові пояснення, в яких зазначив, що позивач не довів належними і допустимими доказами підстав та розміру заявлених вимог, зокрема: - не надано належно оформленого протоколу зборів співвласників за адресою: [ADDRESS] , який би підтверджував прийняття рішення про визначення управителя, затвердження умов договору з управителем, переліку послуг, їх вартості, порядку оплати (ч. 2, ч. 15 ст. 10, ст. 11 Закону № 417-VIII); - з копії протоколу від 15.07.2021 не вбачається затвердження конкретних умов договору управління; - договір від 09.09.2021 подано фрагментарно, відсутні істотні умови та додатки, немає підтвердження його доведення до відома кожного співвласника у порядку ч. 5 ст. 11 Закону № 417-VIII; - не подано доказів належного виконання позивачем зобов`язань за договором, у тому числі актів виконаних робіт, звітів, переліку та обсягу наданих послуг; - відсутні докази направлення відповідачу примірника договору, рахунків, повідомлень або квитанцій; - не доведено уповноваження позивача зборами співвласників на впровадження проектів з охорони та понесення відповідних витрат; - не надано належного розрахунку заборгованості із зазначенням періодів, структури, тарифів, підстав нарахувань, що унеможливлює перевірку суми заявленого боргу 44 304,16 грн за період з 01.10.2021 по 31.01.2025. Відповідач звернув увагу, що при нарахуванні вимог позивачем не враховано дію обмежень щодо нарахування та стягнення неустойки, інфляційних нарахувань і процентів річних у період воєнного стану відповідно до постанов КМУ № 206 від 05.03.2022 та № 1405 від 29.12.2023. Отже, будь-які штрафні санкції, інфляційні втрати і проценти річні у спірному періоді не підлягають стягненню за відсутності доказів застосовності винятків. На думку відповідача, з огляду на недоведеність підстав та розміру заборгованості, відсутність належних доказів повноважень і виконання послуг, а також обмеження щодо санкцій у період воєнного стану, у позові слід відмовити повністю. Суд, дослідивши матеріали справи, встановив наступні обставини та відповідні їм правовідносини. Суд встановив, що відповідач [PERSON] є власником квартири [ADDRESS] , що підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Згідно з протоколом зборів співвласників багатоквартирного будинку від 15.07.2021, вирішено: - визначити управителем Товариство з обмеженою відповідальністю «Управляюча компанія «Затишна Оселя»; - затвердити ціну послуги з утримання будинку в розмірі 9,33 грн/кв.м; - затвердити умови договору про надання послуг з управління; - уповноважити осіб укласти від імені співвласників договір з управителем, який набирає чинності з 01.10.2021, та з цієї ж дати будинок передається в управління. 09.09.2021 між співвласниками будинку в особі уповноважених осіб та ТОВ «Управляюча компанія «Затишна оселя» укладено договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, який набрав чинності 01.10.2021. Відповідно до п. 3.3 договору, співвласники зобов`язані вносити плату за послугу не пізніше 20 числа місяця, наступного за розрахунковим. Відповідно до положень пункту 1.1. Договору від 09.09.2021 року управитель зобов`язується надавати співвласникам послугу з управління багатоквартирним будинком (далі також - Послуга), що розташований за адресою [ADDRESS] (далі також - Будинок), а співвласники зобов`язуються оплачувати управителю послугу з управління згідно з вимогами законодавства України та умовами цього договору. Відповідно до положень пункту 1.5. Договору від 09.09.2021 року послуга з управління полягає в забезпеченні управителем належних умов проживання і задоволення господарсько-побутових потреб мешканців будинку шляхом утримання і ремонту спільного майна будинку та його прибудинкової території. Послуга з управління включає утримання спільного майна багатоквартирного будинку, зокрема прибирання внутрішньо-будинкових приміщень та прибудинкової території, виконання санітарно-технічних робіт, обслуговування внутрішньо-будинкових систем (крім обслуговування внутрішньо-будинкових систем, що використовуються для надання відповідної комунальної послуги у разі укладення індивідуальних договорів про надання такої послуги, за умовами яких обслуговування таких систем здійснюється виконавцем), утримання ліфтів тощо; купівлю електричної енергії для забезпечення функціонування спільного майна багатоквартирного будинку; поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку. Послуга з управління надається відповідно до вимог до якості згідно з додатком 4 до цього договору, що є його невід`ємною частиною. Відповідно до положень пункту 2.2.3. Договору від 09.09.2021 року кожен із співвласників зобов`язаний оплачувати управителеві надані послуги з управління в порядку, за ціною та у строки, встановлені цим договором. Відповідно до положень пункту 2.2.9. Договору від 09.09.2021 року у разі несвоєчасного здійснення платежів за послугу з управління сплачувати пеню в розмірі, встановленому цим договором. Відповідно до положень пункту 3.1. Договору від 09.09.2021 року ціна послуги з управління становить 9,33 грн. (дев`ять гривень тридцять три копійки) на місяць за 1 квадратний метр площі квартири/нежитлового приміщення є незмінною для всіх співвласників протягом строку дії цього договору за винятком настання умов п. 3.4 цього Договору. Відповідно до положень пункту 3.3. Договору від 09.09.2021 року плата за послугу з управління нараховується щомісяця управителем та вноситься кожним співвласником не пізніше 20 (двадцятого) числа місяця, наступного за розрахунковим. Відповідно до протоколу № 3 зборів співвласників багатоквартирного будинку від 15.11.2023, було затверджено вартість послуги з охорони та надано повноваження позивачу укласти договір на охорону та включити відповідні витрати до щомісячних платежів. Протоколом № 3.1 засідання уповноважених осіб багатоквартирного будинку за адресою: [ADDRESS] та Товариства з обмеженою відповідальністю «Управляюча компанія «Затишна Оселя» від 30 січня 2024 року проведено тендер серед компаній що надають послуги по охороні території, обрано компанію-переможця. На виконання рішення зборів, 23.04.2024 позивачем було укладено договір № СК 50/24 на надання послуг з охорони. Згідно з наданим позивачем розрахунком, заборгованість відповідача за спожиті житлово-комунальні послуги та охорону за період з 01.10.2021 по 31.01.2025 становить 44 304,16 грн. Водночас, відповідач не виконує належним чином зобов`язання зі сплати внесків на утримання будинку, у зв`язку з чим, в останнього наявна заборгованість перед ТОВ «Управляюча компанія «Затишна оселя» за період з 01.10.2021 по 31.01.2024 в розмірі 44 304,16 грн. Відповідачем наданий позивачем розрахунок заборгованості не спростований, доказів сплати внесків не надано. Твердження відповідача про виконання своїх зобов`язань не підтверджені жодними доказами. Встановлені судом обставини спростовують доводи відповідача, викладені в додаткових поясненнях, оскільки надані позивачем документи є достатніми для об`єктивного та справедливого розгляду справи. За загальним правилом, визначеним у статях 15, 16 ЦК України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу має право звернутися до суду, який може захистити цивільне право або інтерес в один із способів, визначених частиною другою статті 16 ЦК України, або й іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках. Для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем, і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду. Відповідно до частини другої статті 382 ЦК України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав. Статтею 1 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» встановлено, що об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі - об`єднання) - юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна. Відповідно до частини четвертої статті 4 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» основна діяльність об`єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов`язань, пов`язаних з діяльністю об`єднання. Згідно зі статтею 22 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» для забезпечення утримання та експлуатації багатоквартирного будинку, користування спільним майном у такому будинку, включаючи поточний ремонт, утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, водопостачання та водовідведення, теплопостачання і опалення, вивезення побутових відходів, об`єднання за рішенням загальних зборів має право: задовольняти зазначені потреби самостійно шляхом самозабезпечення; визначати управителя, виконавців окремих житлово-комунальних послуг, з якими усі співвласники укладають відповідні договори; виступати колективним споживачем (замовником) усіх або частини житлово-комунальних послуг. Самостійне забезпечення об`єднанням утримання і експлуатації багатоквартирного будинку, користування спільним майном у багатоквартирному будинку може здійснюватися безпосередньо співвласниками, а також шляхом залучення об`єднанням фізичних та юридичних осіб на підставі укладених договорів. Для фінансування самозабезпечення об`єднання співвласники сплачують відповідні внески і платежі в розмірах, установлених загальними зборами об`єднання. За згодою правління окремі співвласники можуть у рахунок сплати таких внесків і платежів виконувати окремі роботи. Встановлений на загальних зборах ОСББ розмір обов`язкових внесків (платежів) не є комунальними платежами відповідно до статті 22 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку». Відповідно до статті 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. На зміст права власності не впливають місце проживання власника та місцезнаходження майна. Статтею 319 ЦК України встановлено, що власність зобов`язує. Власник не може використовувати право власності на шкоду правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію та природні якості землі. Власник зобов`язаний утримувати майно, що йому належить, якщо інше не встановлено договором або законом (стаття 322 ЦК України). Частиною першою статті 385 ЦК України передбачено, що власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (будинках) для забезпечення експлуатації такого будинку (будинків), користування квартирами та нежитловими приміщеннями та управління, утримання і використання спільного майна багатоквартирного будинку (будинків) можуть створювати об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (будинків). У статті 15 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» визначено, що співвласник зобов`язаний: виконувати обов`язки, передбачені статутом об`єднання; виконувати рішення статутних органів, прийняті у межах їхніх повноважень; своєчасно і в повному обсязі сплачувати належні внески і платежі. За змістом частин першої, другої статті 16 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» об`єднання має право відповідно до законодавства та статуту: шляхом скликання загальних зборів: створювати органи управління та визначати умови їх діяльності та оплати; приймати рішення щодо надходження та витрати коштів об`єднання; визначати порядок утримання, експлуатації та ремонту неподільного і загального майна відповідно до статуту; давати згоду на укладення договорів на виконання робіт та надання послуг для об`єднання відповідно до вимог статті 10 цього Закону; встановлювати розміри платежів, зборів і внесків членів об`єднання, а також відрахувань до резервного і ремонтного фондів; виключати з свого складу членів об`єднання, які не виконують своїх обов`язків; брати на баланс майно об`єднання; для виконання статутних завдань здійснювати необхідну господарську діяльність в порядку, визначеному законом. Доручати правлінню в межах повноважень, визначених статутом: визначати підрядника, укладати договори на управління та експлуатацію, обслуговування і ремонт майна з будь-якою фізичною або юридичною особою відповідно до статуту та законодавства; здійснювати контроль за своєчасною сплатою внесків та платежів; ініціювати скликання загальних зборів; захищати права, представляти законні інтереси власників в органах державної влади і органах місцевого самоврядування, на підприємствах, в установах та організаціях незалежно від форми власності; за рішенням загальних зборів та згодою власників приміщень, які не є членами об`єднання, використовувати приміщення в житловому комплексі для потреб органів управління об`єднання. Статтею 17 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» встановлено, що ОСББ має право забезпечення виконання власниками приміщень своїх обов`язків, вимагати своєчасної та у повному обсязі сплати всіх встановлених законом та статутом об`єднання платежів, зборів і внесків від власників приміщень, а також відрахувань резервного і ремонтного фондів, звертатись до суду з позовом про звернення стягнення на майно власників приміщень, які відмовляються відшкодовувати заподіяні збитки, своєчасно та у повному обсязі сплачувати всі встановлені цим законом та статутом об`єднання платежі, збори і внески, а також відрахування до резервного та ремонтного фондів. Статтею 20 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» встановлено, що частка співвласника у загальному обсязі внесків і платежів на утримання, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна у багатоквартирному будинку встановлюється пропорційно до загальної площі квартири (квартир) та/або нежитлових приміщень, що перебувають у його власності. Відповідно до статті 23 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» внески на утримання і ремонт приміщень або іншого майна, що перебуває у спільній власності, визначаються статутом об`єднання та/або рішенням загальних зборів. У статті 10 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» визначено, що рішення загальних зборів, прийняте відповідно до статуту, є обов`язковим для всіх співвласників. Особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку визначено Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», який регулює правові, організаційні та економічні відносини, пов`язані з реалізацією прав та виконанням обов`язків співвласників багатоквартирного будинку щодо його утримання та управління. Частиною першою статті 7 Закону № 417-VIII визначені обов`язки співвласників багатоквартирного будинку, зокрема: забезпечувати належне утримання та належний санітарний, протипожежний і технічний стан спільного майна багатоквартирного будинку; забезпечувати технічне обслуговування та у разі необхідності проведення поточного і капітального ремонту спільного майна багатоквартирного будинку; додержуватися вимог правил утримання багатоквартирного будинку і прибудинкової території, правил пожежної безпеки, санітарних норм; виконувати рішення зборів співвласників; своєчасно сплачувати за спожиті житлово-комунальні послуги. Кожний співвласник несе зобов`язання щодо належного утримання, експлуатації, реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна багатоквартирного будинку пропорційно до його частки співвласника (частина друга статті 7 Закону № 417-VIII). Відповідно до статті 509 ЦК України, зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу. Аналіз зазначених норм дає підстави дійти висновку, що цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Особа, яка є власником (співвласником) квартири або нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку, у тому числі у якому створено об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, зобов`язана здійснювати платежі та внески на утримання і ремонт спільного майна відповідно до розміру своєї частки та затверджених тарифів а також сплачувати вартість інших комунальних послуг. У постанові Верховного Суду від 14 липня 2020 року у справі № 466/8748/16-ц зроблено правовий висновок про те, що особа, яка є співвласником будинку, в якому створено ОСББ, зобов`язана брати участь у витратах на управління, утримання та збереження будинку, а об`єднання наділене правом у разі нездійснення таких дій цією особою звернутися до суду з позовом про стягнення нарахованих за цими витратами платежів. Законом, іншими законодавчими актами не передбачено затвердження або погодження органами місцевого самоврядування внесків і платежів, визначених загальними зборами ОСББ. Отже, співвласник житлового приміщення у багатоквартирному будинку, в якому створене об`єднання несе обов`язок зі сплати внесків відповідно до прийнятих загальними зборами рішень, а також з оплати інших платежів за спожиті житлові або комунальні послуги. Визначення порядку сплати, переліку та розмірів внесків та платежів співвласників будинку відноситься до виключної компетенції загальних зборів співвласників відповідно до частини дев`ятої Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку», частини другої статті 12 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» та згідно із законодавчо встановленим порядком голосування на зборах об`єднання співвласників багатоквартирного будинку. Відповідний правовий висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 03 грудня 2019 року у справі № 910/6471/18. Враховуючи, що позивач надав докази затвердження розміру внеску на утримання будинку загальними зборами співвласників (протокол від 15.07.2021), відповідач не надав доказів сплати вказаних внесків, наявні підстави для стягнення з нього суми заборгованості. Наведені відповідачем доводи, зокрема, щодо ненадання відомостей про виконання договору, ненадання йому примірнику договору не спростовують вказаного висновку суду. Крім цього, позивач просить стягнути з відповідача суму штрафу 5000 грн. Положення п. 6.2.5 Договору від 09.09.2021 передбачають, що у разі заборгованості співвласника за послугу з управління в розмірі 5000 грн і більше та/або у разі несплати у повному обсязі за надані послуги протягом 6 місяців, такий співвласник зобов`язується сплатити управителю суму боргу та штраф у розмірі 5000 грн, у зв`язку із чим позивач нарахував відповідачу пеню в розмірі 5000 грн. Суд звертає увагу, що вказаний Договір безпосередньо відповідачем не підписувався, у протоколі Загальних борів від 01.07.2021 р. відсутні відомості про погодження у Договорі з управителем встановлення цивільно-правової відповідальності у виді штрафу, а також уповноваження відповідальних осіб від імені співвласників на підписання договору з покладенням відповідальності у виді штрафу на всіх співвласників будинку. Відповідно до ст. 611 ЦК України, у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема сплата неустойки. Статтями 546, 547 ЦК України передбачено, що Виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком, правом довірчої власності. Правочин щодо забезпечення виконання зобов`язання вчиняється у письмовій формі. У частині 2 ст. 207 ЦК України вказано, що правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами). Суд зазначає, що хоча Договір від 09.09.2021 року, який укладений з управителем від імені співвласників, створює для відповідача, як для співвласника права і обов`язки, зокрема щодо належної оплати наданих послуг, що відповідає вимогам Закону України «Про житлово-комунальні послуги», водночас з такого Договору не виникає обов`язок відповідача по сплаті штрафу, оскільки покладення на боржника неустойки можливе лише на підставі закону, або договору, укладеного боржником, за яким особа за власною волею прийняла на себе відповідні зобов`язання. У зв`язку із цим, суд відхиляє вимоги про стягнення штрафу, оскільки відповідач договору про неустойку з позивачем не укладав. Відповідно до ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог, а тому сплачений позивачем судовий збір слід покласти на відповідача в сумі 2 176,74 грн. На підставі викладеного,

Outcome: partial