Jurisdiction: civil
Date: 2025-09-16 00:00:00

Позиція сторін у справі У березні 2024 року [PERSON] звернулась до суду із позовом до [PERSON] , треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору: Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Бадахов Ю. Н., Департамент з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) про скасування рішення про державну реєстрацію права власності на квартиру. Позовні вимоги обґрунтовувались тим, що позивач є власником об`єкту нерухомості - житлової квартири, розташованої за адресою: [ADDRESS] . 14 вересня 2023 року, раніше невідомі особи, [PERSON] та [PERSON] , приблизно о 12 годин 20 хвилин, подзвонили в двері квартири позивача, а коли її мати, [PERSON] , відчинила, зазначені особи, застосовуючи насильство, силою відштовхнули її від дверей, та незаконно проникли в квартиру, зламали замок на вхідних дверях та з застосуванням насильства, стали змушувати її та позивача негайно залишити квартиру, залишивши всі речі, крім особистих. Відповідач стверджував що, нібито є новим власником, відповідно до наявних в нього документів. Після виклику на місце події поліції та прибуття слідчо-оперативної групи Печерського управління поліції ГУНП у м. Києві, [PERSON] та [PERSON] припинили свої дії, спрямовані на те щоби викинути позивача з матір`ю з житла на вулицю та незаконно заволодіти майном. Позивач стверджує, що рішення, відповідно до якого за відповідачем зареєстроване право власності на належну мені квартиру [ADDRESS] - є протиправним та підлягає скасуванню, оскільки вона за будь-якими договорами не отримувала від будь-кого в будь-якому розмірі грошові кошти. Їй особисто невідомі будь-які дані щоб на підставі договорів отримував гроші [PERSON] . При підписанні документів, як з`ясувалось в подальшому, угод, у нотаріуса були присутні різні люди, яких вона бачила вперше і не знала їх до цих подій та не спілкувалась в подальшому. Не існує і не може існувати жодних доказів мого знайомства ані з [PERSON] ані з [PERSON] . Позивач вважає, що будь-які взаємини між [PERSON] та [PERSON] не можуть бути підставами для того щоб на підставі фіктивних договорів на суму нібито 135 тисяч доларів намагатись відібрати в неї квартиру вартістю більш ніж 600 тисяч доларів. Відзив на позов не надходив. В судовому засіданні представник позивача вимоги позову підтримав та просив задовольнити. Представник відповідача проти позову заперечувала, просила відмовити у його задоволенні. Процесуальні дії Ухвалою Печерського районного суду м. Києва від 22 березня 2024 року відкрито провадження у справі у порядку загального позовного провадження та призначено підготовче засідання у справі. Ухвалою Печерського районного суду м. Києва від 09 липня 2024 року закрито підготовче провадження у справі та призначено справу до розгляду по суті у відкритому судовому засіданні. Ухвалою Печерського районного суду м. Києва від 21 листопада 2024 року витребувано докази у справі. Ухвалою Печерського районного суду м. Києва від 24 березня 2025 року витребувано докази у справі. Фактичні обставини справи Суд, дослідивши письмові докази, наявні у матеріалах справи, всебічно перевіривши обставини, на яких вони ґрунтуються у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин, встановив наступні обставини та дійшов до наступних висновків. Судом встановлено, що [PERSON] є власником житлової квартири, розташованої за адресою: [ADDRESS] , яка належить їй на праві приватної власності на підставі Договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Маковецькою О.П. від 09.06.2017 р., номер запису про право власності 20838986, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 33743880000. Згідно Витягу з Державного реєстру речових прав за номером 346147556 від 12.09.2023 року: - договір про відступлення права вимоги за договором позики від 07.07.2023, видавник [PERSON] , [PERSON] ; - довідка іпотекодержателя про суму боргу за основним зобов`язанням та про вартість предмета іпотеки, видана 08.09.2023, видавник [PERSON] ; - вимога іпотекодержателя про усунення порушення основного зобов`язання та /або умов іпотечного договору, видана 12.07.23, видавник [PERSON] ; - документ, що підтверджує надсилання іпотекодавцю і боржнику вимогу іпотекодержателя про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, серія та номер 0101047894930 виданий 12.07.2023 видавник AT «Укрпошта», іпотечний договір, серія та номер 1489, виданий 01.12.2020, видавник приватний нотаріус Косенко М.О.; - договір відступлення прав вимоги за договором іпотеки, серія та номер 82, виданий 19.01.2021, видавник приватний нотаріус Косенко М.О.; - договір відступлення прав вимоги за договором іпотеки, серія номер 819, виданий 07.07.2023 видавник приватний нотаріус Косенко М.О.; - договір, що обумовлює основне зобов`язання, виданий 01.12.2020, видавник [PERSON] , [PERSON] ; - додаткова угода до договору позики, виданий 01.01.2021, видавник [PERSON] , [PERSON] ; - договір про відступлення права вимоги за договором позики, від 19.01.2021, укладений між [PERSON] та [PERSON] . У п. 5.3. договору іпотеки від 01.12.2020 сторони визначили, що у разі порушення основного зобов`язання та/або умов цього договору Іпотекодержатель надсилає Позичальнику/Іпотекодавцю письмову вимогу про усунення порушення, в якій Іпотекодержатель зазначає стислий зміст порушених Іпотекодавцем зобов`язань, вимогу про виконання порушеного зобов`язання у строк 31 (тридцять один) день та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги, якщо протягом 31 (тридцяти одного) дня письмова вимога залишається без задоволення, Іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього договору та чинного законодавства України. Позиція суду та оцінка аргументів сторін Конституцією України передбачено як захист права власності, так і захист права на житло. Статтею 41 Конституції України установлено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним. Використання власності не може завдавати шкоди правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію і природні якості землі. За положеннями статті 47 Конституції України кожен має право на житло. Держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду. Громадянам, які потребують соціального захисту, житло надається державою та органами місцевого самоврядування безоплатно або за доступну для них плату відповідно до закону. Ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду. Статтею 628 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) визначено зміст договору, який становить умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України). Відповідно до статті 1 Закону № 898-IV іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом. Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (стаття 3 Закону № 898-IV). За приписами частини першої статті 35 Закону № 898-IV у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Положеннями статті 37 Закону № 898-IV (у редакції, чинній на час укладення договору іпотеки) визначено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки. Із внесенням змін до цієї норми згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» (далі - Закон № 800-VI) норми статті 37 Закону № 898-IV передбачають, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання. Приписами статті 36 Закону № 898-IV (у редакції, яка діяла на час укладення договору іпотеки) передбачено, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Після внесення Законом № 800-VI змін до статті 36 Закону № 898-IV її нормами передбачено, зокрема, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Разом з тим відповідно до пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок), який набрав чинності на момент прийняття оскаржуваного рішення, для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: 1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; 3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу). Із наведеного слідує, що обов`язковою умовою при вирішенні питання перереєстрації права власності на іпотечне майно є наявність доказів отримання іпотекодавцем письмової вимоги та дотримання строку, зазначеного в ньому. Аналогічні правові висновки викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2019 року у справі № 802/1340/18-а (провадження № 11-474апп19) та 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18 (провадження № 14-45цс20). [PERSON] не було виконано умов договору позики від 01.12.2020 щодо обов`язкового надсилання вимоги про усунення порушення на дві мої адреси: (а) [ADDRESS] ; (б) [ADDRESS] , та договору іпотеки від 01.12.2020 щодо надсилання вимоги про усунення порушення на мою адресу: [ADDRESS] , що було перешкодою у вчиненні державним реєстратором оспорюваних реєстраційних дій. Враховуючи наведене, суд приходить до висновку про обґрунтованість позовних вимог про скасування рішення про державну реєстрацію права власності на квартиру та необхідність їх задоволення. При цьому не підлягають задоволенню позовні вимоги про припинення права власності та зобов`язання внести зміни, оскільки є неналежним способом захисту порушеного права.

Outcome: partial