Jurisdiction: civil
Date: 2025-09-01 00:00:00

30 січня 2025 року до Дарницького районного суду міста Києва надійшла позовна заява [PERSON] до ТОВ «ФК «Гарант Капітал» про розірвання договору та стягнення коштів. В обґрунтування позовної заяви позивач зазначила, що 21 серпня 2018 року між [PERSON] та АТ АКБ "АРКАДА" було укладено договір № 86994 про участь у Фонді фінансування будівництва. Предметом договору № 86994 є квартира за адресою: [ADDRESS] , кількість кімнат 2 , загальна площа об`єкта інвестування відповідно до проекту 63,58 кв.м. Згідно із Правил Фонду фінансування будівництва виду А "Патріотика" за програмою ТОВ "Будеволюція", що затверджені рішенням правління ПАТ АКБ "АРКАДА" від 29 травня 2017 року протокол № 45, забудовником виступає ТОВ "Будеволюція". Відповідно до пункту 5 договору № 86994 запланована дата введення забудовником об`єкта будівництва в експлуатацію: складова частина об`єкта будівництва житловий будинок № 14 у складі: комплексна забудова території об`єкта житлового та соціально-побутового призначення [ADDRESS] є серпень 2020 року. Згідно свідоцтва про участь у ФФБ виду А "Патріотика" за програмою ТОВ "Будеволюція" (Договір № 86994 від 21 серпня 2018 року) загальна вартість об`єкта інвестування складає 1 048 538, 41 грн. Позивачкою в повному обсязі було здійснено оплату вартості квартири як предмета договору № 86994, про що свідчить наявність свідоцтва про участь у ФФБ виду А "Патріотика" за програмою ТОВ "Будеволюція". Запланованою датою введення будинку в експлуатацію, відповідно до вище вказаного свідоцтва, визначено серпень 2020 року, а передачі під заселення - листопад 2020 року. У той же час, станом на дату подання даної позовної заяви, будинок не був введений в експлуатацію, а обов`язок Управителя повідомити довірителя про збільшення строків будівництва більш як на 90 днів не був виконаний, оскільки відповідачем не було надіслано позивачу жодного повідомлення про збільшення строків будівництва. З інформації, наявної в Єдиному державному реєстрі судових рішень, позивачу стало відомо, що рішенням Господарського суду міста Києва у справі № 910/14861/20 від 25.11.2020 року замінено управителя Фонду фінансування будівництва виду А "Патріотика" за програмою ТОВ "Будеволюція" з Акціонерного товариства Акціонерного комерційного банку "Аркада" на нового управителя Товариство з обмеженою відповідальністю "ФК "Гарант Капітал" Зважаючи на викладене вище, до ТОВ "ФК "Гарант Капітал", як нового управителя Фонду фінансування будівництва виду А "Патріотика" за програмою ТОВ "Будеволюція", перейшли всі права та обов`язки щодо довірителів цього ФФБ, а тому ТОВ "ФК "Гарант Капітал" як новий управитель Фонду фінансування будівництва виду А "Патріотика" за програмою ТОВ "Будеволюція", є правонаступником АТ АКБ "Аркада" у взаємовідносинах з позивачем за договором про участь у Фонді фінансування будівництва № 86994 від 21 серпня 2018 року. Відтак, станом на дату подання цієї позовної заяви, житловий будинок в експлуатацію не введений, об`єкт інвестування (квартира) у власність позивачу не переданий, нові дати введення будинку в експлуатацію та передачі під заселення не окреслені, а кошти передані Управителю ФФБ - не повернуті позивачці, що свідчить про порушення забудовником строків спорудження об`єкта будівництва та неналежне виконання управителем своїх обов`язків, визначених договором № 86994, що, у свою чергу, є підставою для звернення позивачки до суду за захистом своїх прав та законних інтересів. Таким чином, з метою захисту своїх прав, позивач просить суд: розірвати договір про участь у Фонді фінансування будівництва від 21 серпня 2018 року № 86994 та додаткову угоду до договору № 86994 від 21 серпня 2018 року про участь у Фонді фінансування будівництва від 21 серпня 2018 року, укладені між позивачем - [PERSON] та АТ АКБ "Аркада", правонаступником якого є ТОВ "ФК "Гарант Капітал"; стягнути з ТОВ "ФК "Гарант Капітал" на користь [PERSON] , сплачені за договором про участь у Фонді фінансування будівництва від 21 серпня 2018 року № 86994 грошові кошти у розмірі 1 048 538, 41 грн та пеню відповідності до частини 5 статті 10 Закону України "Про захист прав споживачів" у розмірі 50 675 861, 36 грн. Поміж іншим, позивач просить суд вирішити питання стосовно стягнення із відповідача судових витрат. Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 30 січня 2025 року цивільну справу № 753/2032/25 передано судді Шаповаловій К.В. Ухвалою суду від 03 лютого 2025 року відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження та призначено справу до розгляду у підготовче засідання на 27 лютого 2025 року на 11:30 год. 05 лютого 2025 року до Дарницького районного суду м. Києва надійшов лист Київського апеляційного суду про витребування матеріалів цивільної справи № 753/2032/25. До вказаного листа було долучено ухвалу Київського апеляційного суду № 753/2032/25 від 04 лютого 2025 року, зі змісту якої вбачається, що 03 лютого 2025 року до Київського апеляційного суду надійшла апеляційна скарга адвоката Маринушкіна А.Г., який діє в інтересах [PERSON] , на ухвалу Дарницького районного суду м. Києва від 31 січня 2025 року, у зв`язку із чим Київський апеляційний суд витребовує зазначену цивільну справу. Ухвалою суду від 07 лютого 2025 року провадження по справі було зупинено до перегляду ухвали суду від 31 січня 2025 року судом апеляційної інстанції та повернення матеріалів цивільної справи до суду першої інстанції. 24 лютого 2025 року до суду надійшов відзив на позовну заяву. У якому представник відповідача просив суд відмовити позивачу у задоволенні позовних вимог. Постановою Київського апеляційного суду від 16 квітня 2025 року вищезазначена ухвала суду була скасована, а справа направлена до суду першої інстанції для продовження розгляду. 29 квітня 2025 року зазначена цивільна справа надійшла до Дарницького районного суду м. Києва. Фактично справа була передана судді 09 травня 2025 року Ухвалою суду від 12 травня 2025 року було поновлено провадження у справі та призначено її до розгляду у підготовче засідання на 10 червня 2025 року на 10:00 год. Ухвалою суду від 10 червня 2025 року закрито підготовче провадження у справі та призначено справу до розгляду на 5 серпня 2025 року. У судовому засіданні 5 серпня 2025 року представник позивача підтримав заявлені вимоги, з підстав, викладених у позовній заяві, просив їх задовольнити в повному обсязі. Представник відповідача заперечувала проти задоволення позовних вимог, з підстав, викладених у відзиві на позов, вказала, що вини в діях відповідача немає, вони стали управителем лише на підставі рішення суду в 2021 році та були визначені нові строки для введення будинку в експлуатацію, які на цей час ще не настали, а отже відсутні підстави для розірвання договору, стягнення коштів та пені, яка взагалі, на її думку, є необґрунтованою. Крім того, вказала, що позивач має право звернутись до відповідача із заявою про розірвання договору в позасудовому порядку та кошти будуть повернуті позивачу у такому випадку після повторної реалізації її квартири. У судовому засіданні 22 серпня 2025 року було досліджено письмові докази у справі, проведено судові дебати та оголошено про перехід суду до стадії ухвалення рішення у справі. Дослідивши та всебічно проаналізувавши обставини справи в їх сукупності, оцінивши зібрані у справі докази виходячи зі свого внутрішнього переконання, яке ґрунтується на повному та всебічному дослідженні обставин справи, заслухавши пояснення учасників справи, суд дійшов наступного висновку. Судом встановлено, що 21 серпня 2018 року між [PERSON] та АТ АКБ «Аркада» укладено договір № 86994 про участь у Фонді фінансування будівництва. За цим договором довіритель на підставі повного визнання ним Правил фонду фінансування будівництва «Патріотика» за програмою ТОВ «Будеволіюція», що затверджені рішенням Правління ПАТ АКБ «Аркада» (протокол № 45 від 29 травня 2017 року) надає свою згоду на участь у фонді фінансування будівництва виду А «Патріотика» за програмою ТОВ «Будеволіюція» (п. 1 договору). Як передбачено пунктом 4 договору про участь у ФФБ, після отримання від довірителя коштів управитель закріплює за довірителем об`єкт інвестування та видає довірителю свідоцтво про участь у фонді, в якому зазначаються, зокрема, запланована дата введення об`єкта будівництва в експлуатацію (місяць і рік). У разі зміни будь-яких даних, що зазначені у свідоцтві про участь у фонді, таке свідоцтво підлягає заміні. Відповідно до пункту 5 цього договору об`єктом будівництва за цим договором є житлові масиви у Дарницькому районі м. Києва: складова частина об`єкта будівництва житловий будинок 14 (26 поверхів; каркасно-монолітний) у складі: Комплексна забудова територій об`єктами житлового та соціально-побутового призначення, що споруджене за адресою: [ADDRESS] . Запланована дата введення Забудовником об`єкта будівництва в експлуатацію: серпень 2020 року. Пунктом 6 договору про участь у ФФБ за довірителем закріплюється об`єкт інвестування з такими характеристиками - вид об`єкта: квартира; номер об`єкта інвестування 48; поверх: 4; кількість кімнат 2; загальна площа об`єкта інвестування відповідно до проекту 63.58 кв. м; вимірна одиниця об`єкту інвестування - 1 кв. м. Згідно з пунктом 15 договору про участь у ФФБ для закріплення об`єкт інвестування довіритель протягом 2 банківських днів з дня підписання цього договору вносить на рахунок управителя кошти в розмірі 1068846,49 грн, що становить не менше 100 відсотків вартості об`єкта інвестування. [PERSON] були внесені відповідні кошти на виконання умов договору, що не заперечувалось та не спростовувалось відповідачем у справі. 21 серпня 2018 року між позивачем та АТ АКБ «Аркада» укладено додаткову угоду, відповідно до якої сторони домовились протягом дії договору не змінювати об`єкт інвестування, визначений в пункту 6 договору. 21 серпня 2018 року між АТ КБ «Аркада» та [PERSON] укладено договір № 86994 про уступку майнових прав. АТ АКБ «Аркада» також видало [PERSON] свідоцтво про участь у ФФБ виду А «Патріотика» за програмою ТОВ «Будеволюція» на об`єкт будівництва. Відповідно до свідоцтва від 21 серпня 2018 року № [NUMBER] запланована дата введення в експлуатацію об`єкта будівництва - серпень 2020 року, запланована дата передачі об`єкта будівництва під заселення - листопад 2020 року. Як передбачено підпунктом 12 пункту 7 договору про участь у ФФБ, управитель зобов`язаний, зокрема письмово повідомити довірителю про: збільшення строків будівництва більш як на 90 днів; введення об`єкта будівництва в експлуатацію з наданням на його письмову вимогу копії відповідного акта. Як встановлено судом, рішенням Господарського суду міста Києва від 25 листопада 2020 року у справі № 910/14861/20 (https://reyestr.court.gov.ua/Review/93436125) замінено управителя Фонду фінансування будівництва виду А «Патріотика» за програмою ТОВ «Будеволюція» з Акціонерного товариства Акціонерного комерційного банку «Аркада» на нового управителя Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Гарант Капітал». Зобов`язано Акціонерне товариство Акціонерний комерційний банк «Аркада» передати новому управителю Фонду фінансування будівництва виду А «Патріотика» за програмою ТОВ «Будеволюція» Товариству з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Гарант Капітал» майно, що перебуває у довірчій власності управителя Фонду фінансування будівництва виду А «Патріотика» за програмою ТОВ «Будеволюція», в тому числі кошти оперативного резерву Фонду фінансування будівництва виду А «Патріотика» за програмою ТОВ «Будеволюція» та документи, що регламентують функціонування Фонду фінансування будівництва виду А «Патріотика» за програмою ТОВ «Будеволюція». Судом також встановлено, що станом на день подання позову (січень 2025 року) та вирішення спору об`єкт будівництва, визначений договором про участь у ФФБ в експлуатацію не введено, нового свідоцтва (на заміну попереднього) про участь у ФФБ виду А «Патріотика» за програмою ТОВ «Будеволюція» на об`єкт будівництва, де зокрема визначені нові строки здачі будинку в експлуатацію, позивачу не видавалось. Відповідно до Угоди №1-Ф на об`єкт будівництва до Генерального договору № 2 від 19.05.2014 між ПАТ АКБ «Аркада», з однієї сторони та ТОВ «Будеволюція», з другої сторони укладено угоду про організацію будівництва житлового масиву у Дарницькому р-ні м. Києва між вул. Б. Гмирі та вул. Колекторною мкрн. 1,2,2а,3,4,5,6 Осокорки-Центральні у Дарницькому р-ні м. Києва із запланованою датою введення об`єкта в експлуатацію IV квартал 2022 року ( а.с. 7,т.2 додатків до відзиву). 7 березня 2019 року відповідно до листа № 841/7/1 АТ АКБ «Аркада» повідомлено [PERSON] про невиконання будівництва значний період часу з причин, незалежних від забудовника та перенесення запланованих дат введення будинку в експлуатацію на листопада 2020 року ( а.с.8, том 1 додатків до відзиву). 7 квітня 2021 року між Міністерством внутрішніх справ України, Міністерством розвитку громад та територій України, Службою безпеки України, Фондом гарантування вкладів фізичних осіб, Київською міською державною адміністрацією, ПАТ ДТЕК «Київські електромережі», модератором [PERSON] , ТОВ «Столиця-Груп», ГО «Об`єднання інвесторів ЖК «Еврика», «Патріотика» та «Патріотика на озерах», народним депутатом [PERSON] , ТОВ ФК «Гарант Капітал», ТОВ ДК «Фундамент» укладено меморандум. 1 листопада 2021 року ТОВ «Будеволюція» повідомлено ТОВ ФК «Гарант-Капітал» про зміни строків спорудження об`єктів будівництва, зокрема по будинку № 34 запланований строк введення в експлуатацію- грудень 2025 року. 19 січня 2021 року ТОВ ФК «Гарант-Капітал» надіслано уповноваженій особі Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на ліквідацію АТ АКБ «Аркада» копію наказу Господарського суду м. Києва від 31.12.2020 про примусове виконання рішення про передачу від АТ АКБ «Аркада» новому управителю ТОВ ФК «Гарант Капітал» майно, що перебуває у довірчій власності та документи. 24 лютого 2021 року уповноважений на ліквідацію АТ АКБ «Аркада» Луньо І.В. повідомив ТОВ ФК «Гарант-Капітал» про те, що станом на 29.12.2020 на рахунку оперативного резерву 0 грн., залишок коштів на рахунках складає 230 540 грн.92 коп. 25 жовтня 2021 року уповноваженою особою Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на ліквідацію в АТ АКБ «Аркада» І.В. Луньо повідомлено ТОВ «Гарант Капітал» про передачу документації ФФБ та завершення процедури передачі ФФБ від АТ АКБ «Аркада» до ТОВ ФК «Гарант Капітал» документації, складення актів. 6 грудня 2021 року ТОВ «Будеволюція» повідомлено ТОВ ФК «Гарант Капітал» про розробку уточнень та коригувань календарного графіку фінансування об`єкту будівництва на виконання умов Генерального договору №2 від 19.05.2014 орієнтовно у лютому 2022 року. 13 січня 2022 року внесено до Єдиного реєстру досудових розслідувань відомостей за фактом заволодіння чужим майном у кримінальному провадженні №12022000000000042. 22 лютого 2022 року ТОВ «Будеволюція» повідомлено ФК «Гарант Капітал» про відкликання банківської ліцензії та ліквідацію АКБ «Аркада». 26 лютого 2024 року ТОВ «Будеволюція» на виконання запиту ТОВ ФК «Гарант Капітал» надано фінансову звітність за період з 2021 року по грудень 2023 року. 14 березня 2024 року уповноваженою особою Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на ліквідацію АТ АКБ «Аркада» Луньо І. повідомлено ТОВ ФК «Гарант Капітал» про задоволення вимог 7-ої черги відповідно до рішення виконавчої дирекції Фонду гарантування вкладів фізичних осіб від 27.02.2023 №243 та 09.03.2023 грошові кошти в сумі 244 811 113 грн. 14 коп. було перераховано від АТ АБ «Аркада» на користь ТОВ ФК «Гарант Капітал». 29 березня 2024 року, 28 червня 2024 року, 27 вересня 2024 року ТОВ ФК «Гарант Капітал» запитано у ТОВ «Будеволюція» інформацію та звітність. 25 жовтня 2024 року ТОВ «Будеволюція» надано ТОВ ФК «Гарант Капітал» фінансову звітність за 2024 рік. 8 листопада 2024 року ТОВ ФК «Гарант Капітал» повідомлено непоіменованого довірителя Фонду фінансування будівництва про зміну технічних характеристик об`єкта будівництва мкрн. 1,2,2а,3,4,5,6 жм Осокорки-Центральні у Дарницькому р-ні м. Києва та про запис на прийом. 13 січня 2025 року, 10 березня 2025 року ТОВ «Будеволюція» надано ТОВ ФК «Гарант Капітал» фінансову звітність за 2024 рік. Предметом спору у цій справі є питання наявності підстав для розірвання договору про участь у ФФБ та підстав і порядку повернення внесених за цим договором коштів. В свою чергу, відповідач зазначає, що не з його вини збільшені строки будівництва. Також зазначає, що з метою вирішення соціально важливої ситуації для міста, з метою добудови житлових комплексів банку АТ АКБ «Аркада» укладено 07 квітня 2021 року Меморандум щодо вирішення питання добудови та передачі квартир інвесторам ЖК «Еврика», «Патріотика», «Патріотика на озерах», який підписано 10-ма сторонами Меморандуму, копія якого міститься в матеріалах справи. Крім того, позивачка [PERSON] підписувала вказаний Меморандум, а отже погоджувалась із новими строками будівництва. Як передбачено частиною першою статті 15 ЦК України, частиною першою статті 16 ЦК України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу У частині другій статті 16 ЦК України визначені способи захисту цивільних прав та інтересів, а також визначено, що суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках. Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (частина перша статті 626 ЦК України). Статтею 629 ЦК України передбачено, що договір є обов`язковим для виконання сторонами. Відповідно до статей 525, 526, 530 ЦК України зобов`язання має виконуватись належним чином та у встановлений строк. Одностороння відмова від виконання зобов`язання не допускається. Якщо в зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Якщо строк (термін) виконання боржником обов`язку не встановлений або визначений моментом пред`явлення вимоги, кредитор має право вимагати його виконання у будь-який час. Боржник повинен виконати такий обов`язок у семиденний строк від дня пред`явлення вимоги, якщо обов`язок негайного виконання не випливає із договору або актів цивільного законодавства. (частина перша, друга статті 530 ЦК України). Відповідно до статті 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання). Згідно з положеннями статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим. Відповідно до частини першої, другої статті 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона. Таким чином, закон пов`язує можливість зміни чи розірвання договору одночасно з наявністю істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, та з наявністю чотирьох умов, визначених частиною другою статті 652 ЦК України, при істотній зміні обставин, з яких сторони виходили, укладаючи договір. Статтею 1 Закону України «Про захист прав споживачів» визначено, що споживачем є фізична особа, яка придбаває, замовляє, використовує або має намір придбати чи замовити продукцію для особистих потреб, безпосередньо не пов`язаних з підприємницькою діяльністю або виконанням обов`язків найманого працівника (пункт 22); продукція - будь-які виріб (товар), робота чи послуга, що виготовляються, виконуються чи надаються для задоволення суспільних потреб (пункт 19); послугою є діяльність виконавця з надання (передачі) споживачеві певного визначеного договором матеріального чи нематеріального блага, що здійснюється за індивідуальним замовленням споживача для задоволення його особистих потреб (пункт 17); виконавець - суб`єкт господарювання, який виконує роботи або надає послуги (пункт 3). Відповідно до частини першої статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів» споживач має право відмовитися від договору про виконання робіт (надання послуг) і вимагати відшкодування збитків, якщо виконавець своєчасно не приступив до виконання зобов`язань за договором або виконує роботу так повільно, що закінчити її у визначений строк стає неможливим. Водночас загальні принципи, правові та організаційні засади залучення коштів фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування будівництва житла та особливості управління цими коштами визначені Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» (далі - Закон). Статтею 18 Закону «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» визначено, що управитель здійснює контроль за дотриманням забудовником умов та зобов`язань за договором з метою своєчасного запобігання виникненню ризикових ситуацій у процесі будівництва внаслідок дій забудовника, що можуть призвести до: -змін технічних характеристик об`єктів будівництва та/або об`єктів інвестування; -погіршення споживчих властивостей об`єктів будівництва та/або об`єктів інвестування; -зростання вартості будівництва більше ніж на двадцять відсотків; -збільшення строків будівництва більш як на 90 днів порівняно із строками, зазначеними в договорі між управителем та забудовником станом на день його підписання. У разі порушення забудовником строків спорудження об`єкта будівництва або у разі неналежного виконання управителем своїх обов`язків, передбачених частиною першою цієї статті, довіритель має право вимагати від управителя дострокового розірвання договору та виплати йому коштів. Управитель зобов`язаний виплатити довірителю кошти у сумі, що визначається відповідно до статті 20 цього Закону при відмові довірителя від участі у ФФБ і не може бути меншою за суму, внесену довірителем до ФФБ. Довіритель не сплачує управителю винагороду за виплату йому коштів у разі, якщо довіритель відмовляється від участі у ФФБ з підстав, визначених цією частиною. Отже підстави для дострокового розірвання договору та виплати коштів довірителю за частиною четвертою статті 18 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю»: 1) у разі порушення забудовником строків спорудження будівництва; 2) у разі неналежного виконання управителем своїх обов`язків, передбачених частиною першою статті 18 Закону (тобто контроль за дотриманням забудовником умов та зобов`язань за договором). Таким чином порушення забудовником строків спорудження будівництва є самостійною обставиною, за наявності якої довіритель у праві вимагати від управителя дострокового розірвання договору та виплати коштів, які він до Фонду фінансування будівництва. Як вбачається у пункті 5 договору № 86994 про участь у ФФБ від 21 серпня 2018 року запланована дата введення забудовником об`єкта будівництва в експлуатацію - серпень 2020 року. Також згідно з свідоцтва про участь у Фонді фінансування будівництва від 21 серпня 2018 № 287563, запланованою датою введення в експлуатацію визначено серпень 2020 року, датою передачі під заселення - листопад 2020 року. Відповідач не заперечував факт того, що будівництво об`єкту інвестиції [PERSON] не закінчено, не введено в експлуатацію і не передано у право власності останній станом на дату розгляду справи. Звертаючись до суду з позовом [PERSON] посилається на порушення її прав, як довірителя та учасника ФФБ, внаслідок прострочення терміну виконання будівельних робіт та введення об`єкта будівництва в експлуатацію. Таким чином, суд, вважає, що у зв`язку із перенесенням визначеного терміну прийняття в експлуатацію об`єкта будівництва, що за обставинами даної справи є порушенням забудовником строків спорудження будівництва, право особи на розірвання договору в судовому порядку на її вимогу у разі істотного порушення договору другою стороною у такому разі встановлено ч. 4 ст. 18 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю». З наведеного слідує, що строки будівництва об`єкта інвестування фактично збільшено більш як на 90 днів внаслідок не виконання відповідачем, як управителем, контролю за дотриманням забудовником умов та зобов`язань щодо строків будівництва. Суд при цьому враховує, що згідно із статтею 11 Закону для ФФБ виду А саме забудовник приймає на себе ризик щодо недостатності залучених коштів на спорудження об`єкта будівництва та зобов`язаний своєчасно ввести його в експлуатацію відповідно до проектної документації і виконати усі необхідні роботи для дотримання технічних характеристик об`єктів інвестування та об`єкта будівництва, незалежно від обсягу фінансування. Доводи відповідача про те, що він здійснює контроль цільового використання коштів забудовником не спростовують невжиття ним інших дій, передбачених частиною другою, третьою статті 18 Закону внаслідок неналежного виконання забудовником зобов`язань зі спорудження об`єкта будівництва. Наведені обставини свідчать про істотне порушення умов укладеного між сторонами договору про участь у ФФБ, оскільки позивач, сплативши кошти відповідачу, позбавлений протягом тривалого часу можливості отримати житло, на яке розраховував, про що свідчить істотне збільшення строків будівництва, нового свідоцтва позивачу не видавалось, невчинення відповідачем достатніх дій щодо здійснення контролю за дотриманням забудовником умов та зобов`язань за договором. Наведені підстави на переконання суду надають право позивачу вимагати розірвання укладеного між сторонами у справі договору про участь у ФФБ від 21 серпня 2018 року № 86994 на підставі статті 651 ЦК України та статті 18 Закону. Згідно з частиною третьою статті 18 Закону управитель зобов`язаний виплатити довірителю кошти у сумі, що визначається відповідно до статті 20 цього Закону при відмові довірителя від участі у ФФБ і не може бути меншою за суму, внесену довірителем до ФФБ. Довіритель не сплачує управителю винагороду за виплату йому коштів у разі, якщо довіритель відмовляється від участі у ФФБ з підстав, визначених цією частиною. Законом «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» визначено, що винагорода управителя ФФБ - грошові кошти, які відповідно до цього Закону установники управління (довірителі ФФБ) сплачують управителю для відшкодування необхідних витрат, зроблених управителем у зв`язку з управлінням майном (коштами), переданим йому в управління за договорами про управління майном (договорами про участь у ФФБ), а також для забезпечення його діяльності з управління майном. Довірителі ФФБ сплачують управителю таку винагороду у строки, розмірі та в порядку, визначені договором про участь у ФФБ. Управитель може отримувати винагороду або утримувати її самостійно в інших випадках, передбачених цим Законом. Частиною 1 статті 18 Закону визначено, що управитель здійснює контроль за дотриманням забудовником умов та зобов`язань за договором з метою своєчасного запобігання виникненню ризикових ситуацій у процесі будівництва внаслідок дій забудовника, що можуть призвести до: змін технічних характеристик об`єктів будівництва та/або об`єктів інвестування; погіршення споживчих властивостей об`єктів будівництва та/або об`єктів інвестування; зростання вартості будівництва більше ніж на двадцять відсотків; збільшення строків будівництва більше ніж на дев`яносто днів. Частинами 2 та 3 цієї статті визначено право управителя на вчинення певних дій у разі виявлення управителем ризику порушень умов договору, а також обов`язок забудовника на вимогу управителя протягом строку, визначеного в договорі, повернути грошові кошти на рахунок ФФБ або уступити майнові права на нерухомість, яка є об`єктом будівництва, чи на інші предмети іпотеки управителю з додержанням вимог статті 10 цього Закону, якщо інше не передбачене договором. Види винагороди управителя ФФБ та порядок її сплати визначені статтею 21 Закону. Згідно умов договору № 86994 про участь у Фонді фінансування будівництва від 21 серпня 2018 року сторонами визначено сплату довірителем винагороди управителю за надання послуг, зокрема, із здійснення управління коштами, переданими в управління, у розмірі 1,9% від суми таких коштів (підпункт 1 пункту 24 Договору). Оскільки управителем не вчинено належних дій із управління коштами, підстав для відмови у задоволенні вимог щодо стягнення цієї суми не має. Також суд зазначає, що частиною четвертою статті 20 цього Закону визначено, що сума коштів, що підлягає поверненню довірителю при відмові від участі у ФФБ, визначається управителем, виходячи з кількості закріплених за довірителем вимірних одиниць об`єкта інвестування, поточної ціни вимірної одиниці цього об`єкта інвестування на день передачі коштів в управління управителю ФФБ. Суд погоджується з позицією позивача про те, що статтею 18 Закону визначено лише суму, яка підлягає виплаті довірителю у випадку дострокового розірвання договору, а не порядок її виплати, що слідує з буквального тлумачення формулювання норми цієї статті. З цих підстав суд відхиляє заперечення відповідача про те, що внесені позивачем кошти повертаються протягом 5 днів після здійснення управителем наступної повної реалізації відповідного об`єкта інвестування або після введення будинку в експлуатацію, а тому на цей час відсутні підстави для сплати коштів позивачу. Щодо посилання сторони відповідача на те, що прострочення запланованої дати введення в експлуатацію будинку не є тотожним порушенню забудовником строків спорудження, оскільки сторонами договору про участь у ФФБ був визначений лише запланований термін введення будинку в експлуатацію та він є орієнтовним, що свідчить про те, що дата введення будинку в експлуатацію може змінюватись, слід вказати наступне. Суд вважає за необхідне зазначити, що положення договору щодо встановлення нечіткого та некоректного строку завершення будівництва та введення об`єкта будівництва в експлуатацію (можливість його змінювати безліч разів за ініціативою забудовника в односторонньому порядку) повинно тлумачитись на користь споживачів і таким чином застерігати забудовника у можливості наступної зміни терміну завершення будівництва та введення об`єкта нерухомості в експлуатацію без реального виконання робіт по будівництву, а лише посилаючись на таку умову договору. Верховним Судом неодноразово застосовувався принцип «contra proferentem» (лат. «verba chartarum fortius accipiuntur contra proferentem» слова договору повинні тлумачитися проти того, хто їх написав), зокрема в постановах від 30 січня 2024 року у справі № 910/903/23, від 17 січня 2024 року у справі № 201/5221/21, від 11 січня 2024 року у справі № 902/113/23, від 12 грудня 2023 року у справі № 910/2443/22, від 16 листопада 2023 року у справі № 910/15587/21, від 08 листопада 2023 року у справі № 700/740/17, від 24 жовтня 2023 року у справі № 920/1396/15. У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 19 жовтня 2021 року у справі № 615/1410/17 з посиланням на постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 квітня 2018 року у справі № 753/11000/14-ц вказано, що: «Перший рівень тлумачення здійснюється за допомогою однакових для всього змісту правочину значень слів і понять, а також загальноприйнятих у відповідній сфері відносин значення термінів. Другим рівнем тлумачення (у разі, якщо за першого підходу не вдалося витлумачити зміст правочину) є порівняння різних частин правочину як між собою, так і зі змістом правочину в цілому, а також з намірами сторін, які вони виражали при вчиненні правочину, а також з чого вони виходили при його виконанні. Третім рівнем тлумачення (при без результативності перших двох) є врахування: (а) мети правочину, (б) змісту попередніх переговорів, (в) усталеної практики відносин між сторонами (якщо сторони перебували раніш в правовідносинах між собою), (г) звичаїв ділового обороту; (ґ) подальшої поведінки сторін; (д) тексту типового договору; (е) інших обставин, що мають істотне значення. Особа, яка включила ту або іншу умову в договір, повинна нести ризик, пов`язаний з неясністю такої умови. При цьому це правило застосовується не тільки в тому випадку, коли сторона самостійно розробила відповідну умову, але й тоді, коли сторона скористалася стандартною умовою, що була розроблена третьою особою. Це правило підлягає застосуванню не тільки щодо умов, які «не були індивідуально узгоджені» (no individually negotiated), але також щодо умов, які хоча і були індивідуально узгоджені, проте були включені в договір «під переважним впливом однієї зі сторін» (under the diminant sinfluence of the party)». Отже, саме відповідач повинен нести ризик, пов`язаний з неясністю умови договору щодо строку завершення будівництва, а сама по собі умова договору про можливість змінювати терміни будівництва з ініціативи забудовника не повинна бути тягарем для споживача його послуг та позбавляти права на своєчасне отримання житла. За наведених обставин позовні вимоги в частині розірвання договору та стягнення вартості фінансування об`єкту інвестування у розмірі 1048538,41 грн, що є внесеними коштами до фонду на інвестування будівництва підлягають задоволенню. Стосовно вимоги позивачки про стягнення неустойки у розмірі 50575861,36 грн, суд зазначає таке. Відповідно до частини п`ятої статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів», у разі, коли виконавець не може виконати (прострочує виконання) роботу (надання послуги) згідно з договором, за кожний день (кожну годину, якщо тривалість виконання визначено у годинах) прострочення споживачеві сплачується пеня у розмірі трьох відсотків вартості роботи (послуги), якщо інше не передбачено законодавством. У разі коли вартість роботи (послуги) не визначено, виконавець сплачує споживачеві неустойку в розмірі трьох відсотків загальної вартості замовлення. Сплата виконавцем неустойки (пені), встановленої в разі невиконання, прострочення виконання або іншого неналежного виконання зобов`язання, не звільняє його від виконання зобов`язання в натурі. Позивачка мала на меті задовольнити власні потреби у житлі, вона є споживачем, зокрема фінансової послуги, а тому до спірних правовідносин підлягають застосуванню положення Закону України «Про захист прав споживачів» . Позивачка у розумінні положень Закону України «Про захист прав споживачі», має право на захист свого порушеного права шляхом стягнення неустойки відповідно до частини п`ятої статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів» у розмірі 3 % загальної вартості послуги. Подібні висновки висловлені у постановах Верховного Суду від 30 червня 2020 року у справі № 501/3038/16-ц (провадження № 61-264св19), а також від 08 вересня 2021 року у справі № 755/17909/19 (провадження № 61-10431св21). Твердження представника відповідача, що відповідач не здійснює безпосередньо будівництво, а відтак відсутня відповідальність за порушення строків будівництва суд відхиляє, оскільки в цьому випадку відповідальність обумовлена не самим фактом порушення строків будівництва, а відсутністю контролю за дотриманням забудовником своїх зобов`язань. При цьому, слід враховувати, що згідно підпункту 1 пункту 3.10 Правил Фонду фінансування будівництва виду А «Патріотика» за програмою ТОВ «Будеволюція» банк при здійсненні управління ФФБ несе відповідальність за виконання своїх зобов`язань перед довірителями ФФБ у межах Закону України № 978-ІV, цих Правил та Договорів про участь у ФФБ. Твердження представника відповідача про те, що звертаючись до суду, позивачка не вказувала на те, що відповідач не проконтролював дотримання строків будівництва та не вживав заходів для усунення недоліків у роботі забудовника, а правова позиція позивачки гуртувалась на тому, що порушення зобов`язань відповідачем полягало у несвоєчасному будівництві та введенні в експлуатацію об`єкта інвестування, відхиляються судом, оскільки із змісту позовної заяви убачається, що позивачкою зазначено підстави для розірвання договору як порушення забудовником строків спорудження об`єкту будівництва, так і допущення управителем збільшення строків будівництва більше ніж на дев`яності днів. З матеріалів справи вбачається, що [PERSON] у відповідності до умов договору про участь у Фонді фінансування будівництва № 86994 від 21 серпня 2018 року за управління коштами було сплачено управителю винагороду у розмірі 20308,08 грн. Як вже вказувалося вище, відповідно до умов договору про участь у Фонді фінансування будівництва від 21 серпня 2018 року № 86994 термін здачі об`єкта будівництва під заселення був погоджений сторонами - серпень 2020 року. На момент вирішення цієї справи будинок № 14 введено в експлуатацію не було та не здано під заселення. З наведеного слідує, що Фонд належним чином не виконав зобов`язань за договором про участь у фонді фінансування будівництва від 21 серпня 20178 року, зокрема щодо контролю за дотриманням забудовником умов та зобов`язань за договором, що призвело до збільшення строків будівництва більше ніж на дев`яносто днів. Відповідач, як правонаступник Фонду, не надав доказів, які б могли свідчити про те, що він дбав про інтереси установника управління, вживав заходів впливу до забудовника з метою дотримання погоджених сторонами у договорі строків завершення будівництва, а також вживав заходів щодо вирішення конфлікту із споживачем. Послуги за договором від 21 серпня 2018 року № 86994 не можуть бути визнані такими, що були надані замовнику належним чином. Будівництво об`єкту фактично було зупинено. Метою створення ФФБ є отримання довірителями ФФБ у власність житла, і ця мета досягнута не була. За наведених обставин суд доходить висновку, що відповідач несе відповідальність лише в межах суми отриманої винагороди за управління коштами. Відтак, суму пені необхідно обраховувати від розміру винагороди 20308,08 грн, яку отримав відповідач, як управитель грошовими коштами. Таким чином, розмір пені за пред`явлений позивачем період з 1 вересня 2020 року по 29 січня 2025 року становить 982098,75 грн. Разом з тим, суд вважає, що такий розмір пені підлягає зменшенню. Частиною третьою статті 551 ЦК України встановлено, що розмір неустойки може бути зменшений за рішенням суду, якщо він значно перевищує розмір збитків, та за наявності інших обставин, які мають істотне значення. Отже, положення частини третьої статті 551 ЦК України з урахуванням наведених положень норм процесуального права щодо загальних засад цивільного судочинства дає право суду з метою дотримання балансу між інтересами боржника й кредитора зменшити розмір неустойки за умови, що він значно перевищує розмір збитків. Подібний висновок висловлений Верховним Судом України, зокрема, у постанові від 04 листопада 2015 року у справі №6-1120цс15 і Великою Палатою Верховного Суду у постановах від 12 грудня 2018 року у справі №703/1181/16-ц, від 20 березня 2019 року у справі №761/26293/16-ц. Як вже вказувалося вище, позивачем у відповідності до умов договору про участь у Фонді фінансування будівництва від 21 серпня 2018 року за управління коштами було сплачено відповідачу винагороду у розмірі 20308,08 грн, однак взяті на себе зобов`язання відповідно до умов зазначеного договору Фонд належним чином не виконав. Визначаючи розмір пені за вказаним договором, суд враховує, що заявлений пеня у розмірі 982098,75 грн в 48 разів перевищує вартість винагороди управителя за договором, є непропорційним і таким, що спрямований на безпідставне збагачення, що в свою чергу впливає на інші негативні обтяжливі наслідки (зокрема невиконання інших зобов`язань) для відповідача, які можуть настати, враховуючи кількість інвесторів у будівництво, з якими ТОВ «ФК «Гарант Капітал» має подібні правовідносини. Із урахуванням зазначеного, а також беручи до уваги, що первісного управителя замінено на ТОВ "ФК "Гарант Капітал" лише в січні 2021 року на підставі судового рішення, тоді як позивач просить стягнути пеню за період з 1 вересня 2020 року по29 січня 2025 року суд дійшов висновку про наявність істотних обставин, які є підставою для зменшення пені, що підлягає стягненню з відповідача на користь позивача, і визначення її у розмірі суми винагороди управителя, тобто у розмірі 20308,08 грн. Відповідно до приписів частини шостої статті 141 ЦПК України якщо сторону, на користь якої ухвалено рішення, звільнено від сплати судових витрат, з другої сторони стягуються судові витрати на користь осіб, які їх понесли, пропорційно до задоволеної чи відхиленої частини вимог, а інша частина компенсується за рахунок держави у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. Якщо обидві сторони звільнені від оплати судових витрат, вони компенсуються за рахунок держави у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. Таким чином, з відповідача на користь держави підлягає до стягнення судовий збір у розмірі 8550,77 грн (застосовано коефіцієнт 0,8, оскільки позивач подавав позов через підсистему «Електронний суд») за позовні вимоги та 484,48 грн за заяву про забезпечення позову. Також представником позивача заявлено вимогу про стягнення з відповідача на користь позивача витрати на правову допомогу у розмірі 86100 грн. Положеннями статті 59 Конституції України закріплено, що кожен має право на професійну правничу допомогу. Кожен є вільним у виборі захисника своїх прав. Згідно зі статтею 15 ЦПК України учасники справи мають право користуватися правничою допомогою. Представництво у суді як вид правничої допомоги здійснюється виключно адвокатом (професійна правнича допомога), крім випадків, встановлених законом. Безоплатна правнича допомога надається в порядку, встановленому законом, що регулює надання безоплатної правничої допомоги. Однією з основних засад (принципів) цивільного судочинства є відшкодування судових витрат сторони, на користь якої ухвалене судове рішення (пункт 12 частини третьої статті 2 ЦПК України). Відповідно до статті 1 Закону України «Про адвокатуру та адвокатську діяльність» договір про надання правової допомоги - це домовленість, за якою одна сторона (адвокат, адвокатське бюро, адвокатське об`єднання) зобов`язується здійснити захист, представництво або надати інші види правової допомоги другій стороні (клієнту) на умовах і в порядку, що визначені договором, а клієнт зобов`язується оплатити надання правової допомоги та фактичні витрати, необхідні для виконання договору. Гонорар є формою винагороди адвоката за здійснення захисту, представництва та надання інших видів правової допомоги клієнту. Порядок обчислення гонорару (фіксований розмір, погодинна оплата), підстави для зміни розміру гонорару, порядок його сплати, умови повернення тощо визначаються в договорі про надання правової допомоги. При встановленні розміру гонорару враховуються складність справи, кваліфікація і досвід адвоката, фінансовий стан клієнта та інші істотні обставини. Гонорар має бути розумним та враховувати витрачений адвокатом час (стаття 30 Закону України «Про адвокатуру та адвокатську діяльність»). Розмір гонорару визначається лише за погодженням адвоката з клієнтом, а суд не вправі втручатися у ці правовідносини. Разом із тим чинне цивільно-процесуальне законодавство визначило критерії, які слід застосовувати при визначенні розміру витрат на правничу допомогу. Відповідно до положень частини першої, пункту 1 частини третьої статті 133 ЦПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи. До витрат, пов`язаних з розглядом справи, належать витрати на професійну правничу допомогу. За змістом статті 137 ЦПК України витрати, пов`язані з правничою допомогою адвоката, несуть сторони, крім випадків надання правничої допомоги за рахунок держави. За результатами розгляду справи витрати на правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами. Для цілей розподілу судових витрат: 1) розмір витрат на правничу допомогу адвоката, в тому числі гонорару адвоката за представництво в суді та іншу правничу допомогу, пов`язану зі справою, включаючи підготовку до її розгляду, збір доказів тощо, а також вартість послуг помічника адвоката визначаються згідно з умовами договору про надання правничої допомоги та на підставі відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, що сплачена або підлягає сплаті відповідною стороною або третьою особою; 2) розмір суми, що підлягає сплаті в порядку компенсації витрат адвоката, необхідних для надання правничої допомоги, встановлюється згідно з умовами договору про надання правничої допомоги на підставі відповідних доказів, які підтверджують здійснення відповідних витрат. Згідно з частиною третьою статті 137 ЦПК України для визначення розміру витрат на правничу допомогу з метою розподілу судових витрат учасник справи подає детальний опис робіт (наданих послуг), виконаних адвокатом, та здійснених ним витрат, необхідних для надання правничої допомоги. Частиною восьмою статті 141 ЦПК України визначено, що розмір витрат, які сторона сплатила або має сплатити у зв`язку з розглядом справи, встановлюється судом на підставі поданих сторонами доказів (договорів, рахунків тощо). Такі докази подаються до закінчення судових дебатів у справі або протягом п`яти днів після ухвалення рішення суду за умови, що до закінчення судових дебатів у справі сторона зробила про це відповідну заяву. До позовної заяви представником позивача долучено копію договору про надання професійної правничої допомоги від 21 січня 2025 року № 7/2025, укладений між АБ «Арсена Маринушкіна» та [PERSON] . Відповідно до пункту 3.1 договору сторони визначили, що за виконання договору клієнт зобов`язується сплатити на користь Бюро витрати на професійну правничу допомогу та інші витрати у розмірі та порядку, визначеному по угоді сторін. Сума витрат на професійну правничу допомогу визначається у додатковому договорі, що є додатком № 1 до цього договору та є його невід`ємною частиною. В зазначеному додатку визначаються порядок, спосіб та терміни оплати. Відповідно до додатку № 1 до договору від 21 січня 2025 року № 7/2025 гонорар фіксований у розмірі 86100 грн - складання процесуальних документів та представництво інтересів в суді. Згідно із копією довідки, виданої АБ «Арсена Маринушкіна» [PERSON] сплатила на користь Бюро кошти у розмірі 86100 грн на підставі договору про надання професійної правничої допомоги № 7/2025 від 21 січня 2025 року. Отже представником позивача надано суду докази на понесені позивачкою витрати у розмірі 86100 грн. Оцінюючи надані представниками відповідача докази з метою їх розподілу в порядку ст. 141 ЦПК України, суд враховує висновки, викладені у постановах Верховного Суду, зазначених представниками сторін, а також у постановах: Великої Палати Верховного Суду у справі № 755/9215/15-ц, Верховного Суду у справі № 922/445/19, що в питанні зменшення суми судових витрат на професійну правничу допомогу варто враховувати, що зменшення суми судових витрат на професійну правничу допомогу, які підлягають розподілу, можливе виключно на підставі клопотання іншої сторони щодо неспівмірності заявлених іншою стороною витрат із складністю відповідної роботи, її обсягом та часом, витраченим ним на виконання робіт. Представник відповідача у судовому засіданні подала усне клопотання про зменшення витрат на професійну правничу допомогу, вказала, що заявлені вимоги не є співмірними із виконаною роботою, вказала, що адвокат представляє інтереси інвесторів не вперше, у нього вже є розроблена стратегія, текст позовної заяви, тощо, що не потребує у нього значного часу для підготування заяв з процесуальних питань та представництва в суді інтересів довірителей. Великої Палати Верховного Суду у справі № 755/9215/15-ц від 19 лютого 2020 року (п. 21), що при визначенні суми відшкодування суд має виходити з критерію реальності адвокатських витрат (встановлення їхньої дійсності та необхідності), а також критерію розумності їхнього розміру, виходячи з конкретних обставин справи та фінансового стану обох сторін; Верховного Суду від 30.01.2023 у справі № 910/7032/17, що суд під час вирішення питання про розподіл судових витрат господарський суд

Outcome: partial