Jurisdiction: civil
Date: 2025-09-08 00:00:00

06.08.2024 р. [PERSON] звернулась до суду з позовом до [PERSON] про визнання майнових прав, скасування державної реєстрації права власності та витребування майна з чужого незаконного володіння. Свої вимоги позивачка обґрунтовує тим, що нею здійснено повну оплату за майнові права на об`єкт будівництва - квартиру [ADDRESS] згідно з умовами договору про пайову участь у будівництві № М/3/42, укладеного 10.04.2017 р. між нею та ТОВ «Капітель Буд», який у свою чергу 27.02.2018 р. уклав з ОК «Наш Дім» договір про часткові участь у будівництві. Позивачка зазначає, що їх було відмовлено державним реєстратором в проведенні реєстраційних дій, зокрема у реєстрації за нею права власності на спірну квартиру на підставі рішення Шевченківського районного суду м.Києва від 24.04.2024 р. у справі № 761/26992/23, оскільки право власності на квартиру вже було зареєстровано за відповідачкою. Оскільки в досудовому порядку вирішити спір не вбачається можливим, з метою захисту порушених прав позивач вимушений був звернутись до суду з даним позовом. Ухвалою від 02.09.2024 р. відкрито провадження у справі, розгляд якої вирішено проводити в порядку загального позовного провадження та призначено підготовче судове засідання. Ухвалою від 27.01.2025 р. провадження у справі закрито в частині вимоги про визнання майнових прав. Ухвалою від 27.01.2025 р. закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті. Ухвалою від 03.03.2025 р. задоволено клопотання та заяву сторони відповідача, здійснено повернення до стадії підготовчого провадження, залучено до участі у справі ОК «Наш Дім» як третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, а також встановлено третій особі строки для подання пояснень щодо позову і відзиву. 01.07.2025 р. судом в підготовчому судовому засіданні задоволено клопотання позивача про виклик свідка. Ухвалою від 01.07.2025 р. закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті. Позивачка в судовому засіданні позовні вимоги підтримала, просила суд задовольнити їх у повному обсязі з підстав викладених в позові. Представник відповідачки за довіреністю Орловський С.О. не був допущений судом до участі в судовому засіданні, оскільки не надав суду підтверджень, що він є діючим адвокатом, так як справа розглядається в порядку загального позовного провадження і не є малозначною, з урахуванням того, що спір стосується права на нерухоме майно, а саме квартиру в місті Києві. Третя особа в судове засідання свого представника не направила, про дату, час і місце судового розгляду повідомлялась належним чином у встановленому законом порядку, причин неявки не повідомила. З урахуванням викладеного, враховуючи думку позивачки, суд вирішив розглянути справу за відсутності учасників судового розгляду справи, які не з`явились. Вислухавши пояснення позивачки, дослідивши письмові докази, які містяться в матеріалах справи, суд вважає, що позовні вимоги підлягають частковому задоволенню з наступних підстав. Перевіряючи обставини справи судом встановлено, що 10.03.2017 р. між позивачкою та ТОВ «Капітель Буд», який у свою чергу 27.02.2018 р. уклав з ОК «Наш Дім» договір про часткову участь у будівництві, було укладено договір про пайову участь у будівництві № М/3/42, за яким об`єктом нерухомості, майнові права за яким передаються, є квартира [ADDRESS] . Позивачка наполягає на тому, що нею було сплачено ТОВ «Капітель Буд» 100 % вартості майнових прав на об`єкт нерухомості - квартиру [ADDRESS] . Відповідно до ст. 328 ЦК України, право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема, з правочинів, тобто дій особи, спрямованих на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом. Правовідносини, які склалися між сторонами, регулюються Законом України від 18.09.1991р. № 1560-XII «Про інвестиційну діяльність». Відповідно до ст. 7 Закону України «Про інвестиційну діяльність» всі суб`єкти інвестиційної діяльності незалежно від форм власності та господарювання мають рівні права щодо здійснення інвестиційної діяльності, якщо інше не передбачено законодавчими актами України. Розміщення інвестицій у будь-яких об`єктах, крім тих, інвестування в які заборонено або обмежено цим Законом, іншими актами законодавства України, визнається невід`ємним правом інвестора і охороняється законом. Інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктами та результатами інвестицій, включаючи реінвестиції та торгівельні операції на території України, відповідно до законодавчих актів України. Згідно зі ст. 190 ЦК України, майном як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому. Відповідно до ст. 177 ЦК України, об`єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага. Відповідно до правової позиції Верховного Суду, викладеної у постановах від 20.03.2019 р. у справі № 6-14-39цс-19 та від 27.02.2019 р. у справі № 6-14-606цс18, у разі невиконання належним чином взятих на себе зобов`язань, а також, відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, ефективним способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об`єкт інвестування. Аналогічна позиція висловлена у постанові Верховного Суду від 13.05.2019 р. у справі № 761/17864/16-ц. За змістом ч.ч.2, 3 ст. 331 ЦК України, право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна). Відповідно до ч.3 ст. 16 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» встановлено, що разом із заявою про державну реєстрацію прав та їх обтяжень у паперовій формі подаються оригінали документів, необхідних для державної реєстрації прав та їх обтяжень, копії, засвідчені в установленому порядку. Моментом виникнення майнових прав у їх носія вважається загально прийнятий момент набуття права власності, визначений статтею 328 ЦК України на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства. У постанові від 02.10.2013 р. у справі № 6-98цс13 Верховний Суд України висловив правову позицію про те, що виконання грошових зобов`язань за інвестиційною угодою, а саме повна сплата вартості об`єкта інвестування (стовідсоткова передоплата), свідчить про вчинення дій, спрямованих на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об`єкт будівництва або набуття майнових прав на цей об`єкт. Статтею 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» визначено, що майновими правами визнаються будь-які права пов`язані з майном, відмінні від права власності у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (право на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо). У разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов`язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків учасником будівництва, ефективним способом захисту порушених прав останнього є визнання майнових прав на об`єкт інвестування. Відповідні правові висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 20.03.2019 р. у справі № 761/20612/15-ц, від 27.02.2019 р. у справі № 761/32696/13-ц, Верховного Суду від 12.02.2020 р. у справі № 638/12414/17. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14.09.2021 р. у справі № 359/5719/17, зазначено, що саме інвестор, як особа за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. Державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об`єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийнято в експлуатацію у встановленому порядку. В іншому випадку інвестор не зможе визнати право власності на квартиру до введення будинку в експлуатацію. Згідно з ч.4 ст. 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону. Отже, інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою. З урахуванням викладеного вище, суд вважає, що за умови сплати позивачкою в повному обсязі платежів на інвестування будівництва спірної квартири, вона відповідно до ст. 7 Закону України «Про інвестиційну діяльність», має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктом та результатами інвестицій відповідно до законодавчих актів України, оскільки об`єкт та результати інвестицій є власністю інвестора, а також вона набула майнових прав щодо цієї квартири, і зокрема права на отримання в подальшому у власність цієї спірної квартири. Разом з тим, позивачці було відмовлено державним реєстратором в проведенні реєстраційних дій, зокрема у реєстрації за нею права власності на спірну квартиру [ADDRESS] , на підставі рішення Шевченківського районного суду м.Києва від 24.04.2024 р. у справі № 761/26992/23, яким за позивачкою було визнано майнові права на вказану квартиру, оскільки право власності на цю квартиру вже було зареєстровано за відповідачкою. Так, з матеріалів справи вбачається, що 20.05.2022 р. між ОК «Наш Дім» та відповідачкою укладено договір про пайову участь у будівництві № М/5/1, згідно з яким та додатковою угодою № 1 від 18.12.2022р. до нього, об`єктом нерухомості, майнові права за яким передаються, є та ж саме квартира [ADDRESS] , будівництво якої на той час уже було проінвестовано позивачкою. У подальшому на підставі вказаного договору та документів, що підтверджують виконання його умови, відповідачка зареєструвала за собою право власності на вказану квартиру як на закінчений будівництвом об`єкт, що підтверджується відповідним витягом. Крім того, під час розгляду справи судом, рішення Шевченківського районного суду м.Києва від 24.04.2024 р. у справі № 761/26992/23, яким за позивачкою були визнані майнові права на вказану квартиру, було скасовано судом апеляційної інстанції, що підтвердила в судовому засіданні позивачка. Разом з тим, як зазначає позивачка, об`єкт капітального будівництва, а саме будинок [ADDRESS] , у якому знаходиться спірна квартира [ADDRESS] , на час реєстрації права власності на цю квартиру за відповідачкою, а також на теперішній час, не введений в експлуатацію. Доказів на спростування цієї обставини суду надано не було. Як вбачається із зібраних у справі доказів, з позивачкою та відповідачкою були укладені договори про пайову участь у будівництві, предметом яких були майнові права на одну й ту ж саму квартиру [ADDRESS] , ці договори, як вважають кожна із сторін, були виконані ними, і які недійсними в судовому порядку не визнавались. При цьому, договір з позивачкою, який був укладений першим, розірвано в законний спосіб не було, в порушення положень передбачених ст.ст. 651-653 ЦК України. Отже, як було встановлено судом, відповідачка зареєструвала за собою право власності на об`єкт нерухомості, який фактично в експлуатацію введений не був, тобто будівництво якого й на цей час не є завершеним, що не врахував приватний нотаріус КМНО Чорногуз О.В. при реєстрації за відповідачкою права власності на спірну квартиру, крім того будівництво спірної квартири також було проінвестовано позивачкою, як вона вважає в повному обсязі, і договір, який дає їй право на майнові права на цю квартиру, в законний спосіб розірвано не було. За таких обставин суд вважає, що вказана реєстрація права власності на квартиру за відповідачкою відбулась з порушенням вимог закону, у зв`язку з чим скасовує рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 68745327 від 04.08.2023 р., щодо квартири [ADDRESS] , за [PERSON] . Разом з тим, відповідно до усталеної практики Верховного Суду (постанови від 09.08.2018 р. у справі № 927/876/17, від 11.09.2018 р. у справі № 910/9555/16 та ін.) власник має право витребувати своє майно в усіх випадках від особи, яка заволоділа ним незаконно, без відповідної правової підстави (стаття 387 ЦК України) та від особи, яка набула його безвідплатно в особи, яка не мала право його відчужувати (частина 3 статті 388 ЦК України). Тобто, витребування майна має право ініціювати виключно власник майна, однак позивачка лише має право на набуття майнових прав на об`єкт будівництва, а вже після введення його в експлуатацію набути у встановленому законом порядку статус власника нерухомого майна, а тому суд відмовляє позивачці в задоволенні позову у частині витребування на її користь від відповідачки квартири [ADDRESS] . Крім того, відповідно до ст.ст. 133, 141 ЦПК України суд вважає за необхідне стягнути з відповідачки на користь держави судовий збір у сумі 1178,82 грн.

Outcome: partial