Jurisdiction: civil
Date: 2025-09-03 00:00:00

До Приморського районного суду м. Одеси надійшла позовна заява [PERSON] , яка подана адвокатом Чумаченком Святославом Олександровичем, до [PERSON] , третя особа Одеська товарна біржа про визнання дійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна, в якій просить: визнати дійсним договір № 25366 купівлі-продажу нерухомого майна, а саме: двох кімнатної квартири за адресою: [ADDRESS] , укладений 05 червня 1999 року між продавцем: [PERSON] та покупцем: [PERSON] , зареєстрований на Одеській товарній біржі в Журналі реєстрації біржових угод з нерухомістю, реєстраційний № 25366 від 05 червня 1999 року. Позовні вимоги обґрунтовано тим, що 05 червня 1999 року між [PERSON] , як покупцем та [PERSON] , як продавцем було укладено Договір № 25366 купівлі-продажу нерухомого майна, зареєстрований Одеською товарною біржою, відповідно до умов якого [PERSON] продав, а [PERSON] купила квартиру маючу загальну площу 61,20 кв.м., корисну площу 61,2 кв.м., що складається з 2 (двох) кімнат, житловою площею 37,1 кв.м., за адресою: [ADDRESS] . Квартира продана за 10990,00 гривень, котрі отримані продавцем до підпису договору. Таким чином, всі істотні умови Договору до їх реєстрації на товарній біржі сторонами виконані, грошовий розрахунок по даному договору здійснений позивачкою, про що свідчить п. 5 Договору. Протягом всього часу з моменту укладення договору позивачка відкрито володіє та користується придбаним житлом, однак на підставі укладеного договору позбавлена можливості проводити відчуження придбаного житла та укладати будь-які правочини, оскільки договір нотаріально не посвідчений. 06.03.2024 [PERSON] звернулась до Приморського районного суду з позовом до [PERSON] про визнання дійсним вказаного договору купівлі-продажу. Рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 05.11.2024 по справі № 522/3513/24 у задоволенні позову [PERSON] - відмовлено. В апеляційному порядку рішення суду учасниками справи не оскаржувалось. Звертаючись до суду з позовом 06.03.2024 [PERSON] в якості підстав позову не було зазначено, що продавець квартири ухилився від нотаріального посвідчення договору. З огляду на викладене, у задоволенні позову було відмовлено. Зазначив, що позивачкою на адресу останнього відомого місця реєстрації відповідача неодноразово направлено лист щодо нотаріального посвідчення угоди. Позивачка направляла лист за останнім відомим місцем реєстрації відповідача з метою врегулювання спору в досудовому порядку та нотаріального посвідчення договору № 25366 купівлі-продажу нерухомого майна, зареєстрованого Одеською товарною біржою, проте, такий лист відповідач не отримав. Крім того, позивачка вживала інші можливі заходи для вручення вищенаведеного листа відповідачу, проте, як виявилось [PERSON] , РНОКПП: [NUMBER] є особою чиє прізвище, ім`я та по-батькові збіглося з прізвищем, ім`ям та по-батькові відповідача у справі № 522/3513/24, а саме: [PERSON] , паспорт громадянина України серія та номер [NUMBER] , виданий Приморським PB УМВС України в Одеській області, 08.05.1996 року. Отже, відповідач фактично ухиляється від нотаріального посвідчення договору № 25366 купівлі-продажу нерухомого майна адже не отримує поштову кореспонденцію за останнім відомим зареєстрованим місцем його проживання, та будучи належним чином повідомленим про розгляд справи № 522/3513/24 про що вказано у рішенні суду, не ознайомився з матеріалами справи, не надав відзиву на позовну заяву, не приймав участі в судових засіданнях. В контексті викладеного важливо наголосити на тому, що ухилення від нотаріального посвідчення договору може проявлятися не лише в активній формі але й у бездіяльності відповідача по справі. Ухвалою Приморського районного суду м. Одеси від 19 березня 2025 року прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі за позовною заявою [PERSON] . Розгляд справи призначено в порядку загального позовного провадження. Ухвалою Приморського районного суду м. Одеси від 27 травня 2025 року закрито підготовче провадження\~по цивільній справі за позовом [PERSON] та\~призначено\~справу до судового розгляду по суті. У судове засідання учасники розгляду справи не з`явився, про розгляд справи судом повідомлялися належним чином. Від представника позивачки адвоката Чумаченка С.О. на адресу суду надійшла заява, в якій просить розглянути справу за відсутності сторони позивача, позовні вимоги підтримують та просять задовольнити. Відповідач у судове засідання не з`явився, про час та місце розгляду справи повідомлявся належним чином, про причини неявки суду не повідомив, відзив на позов не подав. Суд, у зв`язку з неявкою відповідача та неповідомленням про поважність причин такої неявки в судове засідання, ненаданням відповідачем відзиву на позов, ухвалив слухати справу у відсутності відповідача, згідно ст.ст.280-281 ЦПК України, при заочному розгляді на підставі наявних у справі доказів. Відповідно до ч. 2 ст. 247 ЦПК України, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного запису не здійснювалося. Відповідно до\~ст. 268 ЦПК України\~датою складання повного тексту рішення є\~04 вересня 2025 року. \~ \~ \~ \~Дослідивши матеріали справи, оцінивши зібрані по справі докази, суд дійшов наступного висновку. Судом установлено, що 05 червня 1999 року між [PERSON] та [PERSON] на Одеській товарній біржі було укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна №25366, відповідно до умов якого, [PERSON] продав, а [PERSON] купила квартиру загальної площею 61,20 кв.м., корисною площею 61,2 кв.м., що складається з 2 (двох) кімнат, житловою площею 37,1 кв.м., за адресою: [ADDRESS] . Згідно п.5 Договору квартира продана за 10990,00 гривень, які отримані продавцем до підписання договору. Вказаний договір купівлі-продажу зареєстрований в КП «ОМБТІ та РОН» 16 червня 1999 року під № 208 стор. 15, кн. 15 пр. (а.с. 17 19, 24). Заочним рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 05.11.2024 у справі № 522/3513/24 відмовлено у задоволенні позову [PERSON] до\~ [PERSON] про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна дійсним. В мотивувальній частині рішення зокрема було зазначено, що в цій справі, як на підставу позовних вимог про визнання біржового договору дійсним, позивач не посилається на те, що продавець квартири ухилявся від нотаріального посвідчення договору (а.с. 29 32). 07.01.2025 [PERSON] на адресу останнього відомого місця реєстрації відповідача [PERSON] було направлено лист № 1-07.01/2025 від 07.01.2025 щодо нотаріального посвідчення угоди (поштове відправлення № 6504800067499), який було повернуто відправнику за закінченням встановленого терміну зберігання (а.с. 33 39). Крім того, позивачка вживала інші заходи для вручення відповідачу листа щодо нотаріального посвідчення угоди, проте, як виявилось [PERSON] , РНОКПП: [NUMBER] є особою чиє прізвище, ім`я та по-батькові збіглося з прізвищем, ім`ям та по-батькові відповідача у справі № 522/3513/24, а саме: [PERSON] , паспорт громадянина України серія та номер [NUMBER] , виданий Приморським PB УМВС України в Одеській області, 08.05.1996 року (а.с. 40 53). Відповідно до ч. 1 ст. 58 Конституції України закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом`якшують або скасовують відповідальність особи. Згідно з п. 4 Прикінцевих і перехідних положень ЦК України 2003 року, що набрав чинності 01.01.2004, цей Кодекс застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності. Оскільки спірний договір купівлі-продажу укладений та зареєстрований на Херсонській товарній біржі «Ізумруд» 24.04.1998, то при вирішенні спору підлягають застосуванню положення Цивільного кодексу Української РСР 1963 року (далі ЦК УРСР 1963 року), Закон України «Про власність», Закон України «Про товарну біржу». Відповідно до ст. 49 Закону України «Про власність», чинного на час виникнення спірних правовідносин, володіння майном вважається правомірним, якщо інше не буде встановлено судом. Згідно із ст. 1 Закону України «Про товарну біржу» (в редакції на час укладення договору купівлі-продажу спірної квартири) товарна біржа є організацією, що об`єднує юридичних і фізичних осіб, які здійснюють виробничу і комерційну діяльність, і має за мету надання послуг в укладенні біржових угод, виявлення товарних цін, попиту і пропозицій на товари, вивчення, упорядкування і полегшення товарообігу і пов`язаних з ним торгівельних операцій. Крім того, ст. 2 Закону встановлено, що основними принципами діяльності товарної біржі є рівноправність учасників біржових торгів, застосування вільних (ринкових) цін, публічність проведення біржових торгів. На товарних біржах здійснюються біржові операції, які повинні відповідати сукупності вимог, установлених ст. 15 Закону України «Про товарну біржу», згідно з якою угода вважається укладеною на біржі: якщо вона являє собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі; якщо її учасниками є члени біржі; якщо вона подана до реєстрації та зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня. Набуття права власності це певний юридичний склад, з яким закон пов`язує виникнення в особи суб`єктивного права власності на певні об`єкти. Згідно зі ст. 41 ЦК УРСР 1963 року (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) угодами визнаються дії громадян і організацій, спрямовані на встановлення, зміну або припинення цивільних прав або обов`язків. Відповідно до ст. 42 ЦК УРСР 1963 року угоди можуть укладатися усно або в письмовій формі (простій чи нотаріальній). Водночас згідно зі ст. 47 ЦК УРСР 1963 року нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди. За змістом ст. ст. 128, 153 ЦК УРСР 1963 року право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Договір вважається укладеним, коли між сторонами в повній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди. Відповідно до ст. 224 ЦК УРСР 1963 року за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно та сплатити за нього певну грошову суму. Статтею 227 ЦК УРСР 1963 року передбачалася обов`язкова нотаріальна форма договору купівлі-продажу житлового будинку (квартири) і його реєстрація органами місцевого самоврядування. Відповідно до ст. 15 Закону України «Про товарну біржу» (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню. Пленум Верховного Суду України у своїй постанові «Про судову практику в справах про визнання угод недійсними» від 28.07.1978 №3 (із змінами і доповненнями, внесеними постановами Пленуму Верховного Суду України від 25.12.1992 №13 та від 25.05.1998 №15) роз`яснив, що з підстав недодержання нотаріальної форми визнаються недійсними тільки ті угоди, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню, зокрема договори довічного утримання, застави, купівлі-продажу, в тому числі при придбанні на біржових торгах, міни або дарування жилого будинку (квартири) чи його (її) частини. В ЦК УРСР 1963 року не передбачалося конструкції нікчемності правочину чи договору. Правочин чи договір, які вчинялися під час чинності ЦК УРСР 1963 року, могли бути визнанні недійсними на підставі рішення суду. На рівні ЦК УРСР 1963 року не передбачалося правила про пріоритетність його норм над нормами інших законів. У ч.2 ст.15 Закону України «Про товарну біржу» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) міститься спеціальна норма щодо положень ст. 47 та ст.227 ЦК УРСР 1963 року. Адже статті 47 і 227 ЦК УРСР 1963 року внормовували форму угоди/договору купівлі-продажу жилого будинку, а ч.2 ст.15 Закону «Про товарну біржу» регулювала форму цього договору у вужчому розумінні як укладеного на товарній біржі. Спеціальна норма (ч. 2 ст. 15 Закону України «Про товарну біржу» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин)) має перевагу над загальними (статті 47 та 227 ЦК УРСР 1963 року) нормами (lex specialis derogat generali). Прийнята пізніше в часі спеціальна норма (ч. 2 ст. 15 Закону України «Про товарну біржу» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин)) має перевагу над загальними (статті 47 та 227 ЦК УРСР 1963 року) нормами (lex posterior derogat priori). Відповідно, укладення договору на товарній біржі унеможливлювало його нотаріальне посвідчення в силу прямої вказівки на це в законі. Наведений правовий висновок сформовано у постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 25.03.2024 №336/6023/20. Крім того, відповідно до положень пп. 1.2 п. 1 глави 2 «Посвідчення правочинів про відчуження та заставу майна» розділу ІІ «Порядок вчинення окремих видів нотаріальних дій» Наказу Міністерства юстиції України від 22.02.2012 №296/5 « Про затвердження Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України право власності на житловий будинок, квартиру, дачу, садовий будинок, гараж, інші будівлі і споруди, земельну ділянку, що відчужуються, може бути підтверджено, зокрема, одним з таких документів або їх дублікатів: …договором купівлі-продажу, зареєстрованим на біржі, укладеним відповідно до вимог законодавства, тощо. Реєстрація бюро технічної інвентаризації за позивачем права власності на домоволодіння на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого біржою, а не нотаріусом, станом на квітень 1998 року не суперечила чинному законодавству. Інструкція про порядок державної реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна, що перебувають у власності юридичних та фізичних осіб, затверджена наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 09 червня 1998 року№ 121, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 26 червня 1998 року №399/2839, передбачала підставу для державної реєстрації договорів купівлі-продажу, зареєстрованих біржою. Відповідно до пункту 5 статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» від 01 липня 2004 року, право власності та інші речові права на нерухоме майно, набуті згідно з діючими нормативно-правовими актами до набрання чинності цим Законом, визнаються державою. На підставі цього Закону реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обмежень здійснюється лише в разі вчинення правочинів щодо нерухомого майна, а також за заявою власника (володільця) нерухомого майна. З огляду на викладене, суд приходить до висновку, що відсутні жодні правові підстави для визнання договору купівлі-продажу, укладеного на товарній біржі, дійсним, оскільки останній є таким в силу вимог вищенаведених норм ЦК УРСР 1963 року та ст. 15 Закону України «Про товарну біржу». Крім того, враховуючи правила вчинення нотаріальних дій нотаріуси мають право при оформленні відчуження нерухомості приймати до уваги договір купівлі-продажу, зареєстрований на біржі. Таким чином, на підставі належним чином оцінених доказів поданих позивачем, з урахуванням встановлених фактичних обставин справи, враховуючи те, що договір у відповідності до вимог частини другої статті 227 ЦК України (в редакції 1963 року) зареєстрований у БТІ, у передбаченому законом порядку угода купівлі-продажу з підстав недотримання нотаріальної форми судом не визнавалася недійсною, підстав для визнання дійсним неоспореного договору купівлі-продажу немає, а відтак відсутні підстави для задоволення позову.

Outcome: dismissed