Jurisdiction: civil
Date: 2025-09-09 00:00:00

В листопаді 2023 року Позивач [PERSON] звернулася до [PERSON] , [PERSON] , третя особа без самостійних вимог: приватний нотаріус Бучанського районного нотаріального округу Київської області Михальченко Марина Миколаївна про розірвання договору про встановлення права користування земельною ділянкою для забудови (суперфіцію) від 19.10.2021 року та зобов`язати відповідачів повернути позивачу земельну ділянку загальною площею 0,1700 га, що знаходиться за за адресою: [ADDRESS] , кадастровий номер 3222485901:01:012:5540. У позові позивачка просила: 1.Розірвати Договір про встановлення права користування земельною ділянкою для забудови (суперфіцію) від 19.10.2021 року укладеного між Позивачем та Відповідачем-1 та Відповідачем-2 2.Зобов`язати Відповідача-1 та Відповідача-2 повернути Позивачу земельну ділянку загальною площею 0,1700 га, що знаходиться за адресою: [ADDRESS] , кадастровий номер 3222485901:01:012:5540 3.Стягнути з Відповідачів судовий збір. Заявлений позов обґрунтовано тим, що 19.10.2021 року між Позивачкою та Відповідачами укладено Договір про встановлення права користування земельною ділянкою для забудови (суперфіцію). Цей Договір посвідчено та внесено в реєстр за № 169 приватним нотаріусом Бучанського районного нотаріального округу Київської області Михальченко М.М. Згідно п. 4 договір укладено на 15 років. Позивачка зазначила, що в порушення умов Договору на дату подачі позову жодної оплати Відповідачі за Договором не здійснили. Також Позивачка вказала на те, шо в порушення умов договору відповідачі не використовують передану земельну ділянку для передбаченої мети - для будівництва та обслуговування житлового будинку. Позивачка неодноразово усно зверталась до Відповідачів про розірвання Договору суперфіцію. Однак, Відповідачі нехтували дзвінками та повідомленнями. Тому позивачка змушена звернутись за захистом своїх порушених прав до суду. Ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 29.11.2023 року відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження, призначено підготовче судове засідання. 10.01.2024 року надійшов відзив підписаний представником [PERSON] адвокатом Цермолонським І.М., в якому останній заперечував проти задоволення позову, вказавши що Позивачка до [PERSON] з пропозиціями про розірвання договору не зверталась, в затримці виконання договору суперфіцію винен виключно інший співвідповідач [PERSON] [PERSON] намагалась отримати безу4спішно реквізити рахунку позивачки для оплати за договором суперфіцію і намагалась внести відповідні кошти на депозитний рахунок нотаріуса Дерун К. А. , проте отримала відмову у вчиненні відповідної дії з посиланням на те, що кошти на виконання Договору суперфіцію мають внести спільно обидва користувачі за договором. Відповідач вважає позов передчасним адже визначений законом трирічний строк ще не пройшов. Вказує що [PERSON] здійснювала всі можливі дії та заходи для виконання договору суперфіцію. 15.05.2024 року від представника позивачки - адвоката Правдюка В.М. 04.10.2022р надійшла відповідь на відзив на позовну заяву, в якому він вважає пояснення [PERSON] відзиві необґрунтованими та бездоказовими. У відповіді на відзив також вказано, що більшість доданих до відзиву документів не мають жодного відношення як до Договору суперфіцію, так і до предмету спору. Зазначено що першу оплату за спірним договором відповідачі повинні були внести ще 20 жовтня 2021 року, а спроби [PERSON] знайти реквізити через два роки після укладення Договору суперфіцію свідчить не про добросовісність Відповідачки а про недобросовісне намагання її зберегти право користування Ділянкою. Вказує що за наслідками пошуку в даних Порталу Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва жодних дозвільних документів по спірній Ділянці не виявлено, що свідчить що земельна ділянка для забудови не використовується. 25.06.2024 року від представника [PERSON] Пасічника О.І. надійшли пояснення, в яких вказано що [PERSON] не заперечує проти заявленої позивачкою вимоги про розірвання Договору суперфіцію, але фактично з початку 2022 року [PERSON] вказану у позові земельну ділянку не використовує, тому повернути того чого не має Відповідач-1 не може. Тупчик Т.П. просив подальший розгляд справи здійснювати без виклику в судові засідання відповідача [PERSON] . Ухвалою суду 04.09.2024 року закрито підготовче провадження у справі, призначено розгляд справи по суті У судовому засіданні 04.09.2025р . представник позивачки [PERSON] адвокат Правдюк В.М. заявлені позовні вимоги підтримав в повному обсязі. Представник відповідача [PERSON] адвокат Цермолонський І.М. проти позову заперечив в повному обсязі, просили відмовити в задоволенні. Судом 04.09.2025р було оголошено про перехід до стадії винесення судового рішення, проголошення рішення було призначене на 10.09.2025р. Дослідивши письмові докази та матеріали справи в їх сукупності, заслухавши пояснення і заяви осіб, які беруть участь у справі, їх представників, оцінивши їх відповідно до ст. 89 ЦПК України, суд приходить до висновку, що позовні вимоги підлягають задоволенню частково з наступних підстав. Як встановлено судом, Позивач [PERSON] є власником земельної ділянки земельної ділянки загальною площею 0,1700 га, що знаходиться за адресою: [ADDRESS] , кадастровий номер 3222485901:01:012:5540. Право власності позивачки на земельну ділянку зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 06 серпня 2021 р., номер запису про право власності 43403167, реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 2429393432224. 19.10.2021 року між громадянкою України [PERSON] як Власником, громадянином республіки Білорусь [PERSON] як Землекористувачем-1, громадянкою України [PERSON] як Землекористувачем-2 укладено Договір про встановлення права користування земельною ділянкою для забудови (суперфіцію). Цей Договір посвідчено та внесено в реєстр за № 169 приватним нотаріусом Бучанського районного нотаріального округу Київської області Михальченко М.М. Відповідно до п. 1 договору Власник надає, а Землекористувач-1\~та Землекористувач-2\~приймають в\~користування земельну\~ділянку за адресою:\~ [ADDRESS] ,\~кадастровий номер\~3222485901:01:012:5540,\~цільове призначення будівництво житлового будинку та господарських споруд, з метою: будівництва житлового будинку та господарських споруд. Згідно п. 4 Договору суперфіцію вказаний договір укладено строком на 15 років. Згідно п. 6 Договору суперфіцію Землекористувач-1 та Землекористувач-2 щомісячно сплачують Позивачу плату у розмірі 1000 (одна тисяча) гривень, не пізніше 20 числа кожного місяця за наступний місяць. Відповідно до п. 8 Договору суперфіцію Землекористувач 1 та Землекористувач 2, зобов`язуються здійснювати будівництво житлового будинку та господарських споруд на земельній ділянці після отримання дозволу на виконання будівельних робіт. Відповідно до п. 10 Договору суперфіцію Землекористувачі зобов`язуються використовувати земельну ділянку відповідно до цільового призначення - для будівництва та обслуговування житлового будинку. Відповідно до п. 11 Договору суперфіцію право користування земельною ділянкою для забудови припиняється у разі: 1) поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача; 2) спливу строку права користування; 3) відмови землекористувача від права користування; 4) невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд; 5) за згодою сторін. Договір суперфіцію було посвідчено приватним нотаріусом Бучанського районного нотаріального округу Київської області Михальченко М.М. та зареєстровано в реєстрі за № 169. Згідно з пунктом 1 частини 1 статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Пунктом 2 частини 1 статті 4 Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» обумовлено, що речове право забудови земельної ділянки (суперфіцій) підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація права власності та інших речових прав, крім державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, проводиться на підставі укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації (пункт 1 частини 1 статті 27 цього Закону). Як впливає з наявних в матеріалах справи доказів в той же день 19.10.2021р право користування земельною ділянкою кадастровий номер 3222485901:01:012:5540 для забудови (суперфіцій) було зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер 60990247 від 19.10.2021 яке було прийнято державним реєстратором приватним нотаріусом Михальченко М.М. Право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) визначено Главою 16-1 Земельного кодексу України та Главою 34 Цивільного кодексу України. Відповідно до ч. 1 статті 413 ЦК України власник земельної ділянки має право надати її в користування іншій особі для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель (суперфіцій). Таке право виникає на підставі договору або заповіту. Статтею 102-1 Земельного кодексу України встановлено, що право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) виникає на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для таких потреб, відповідно до ЦК України. Цивільний кодекс України містить спеціальні норми для правовідносин, що виникли між позивачем та відповідачем. Відповідно до ч. 1 статті 416 Цивільного кодексу України право користування земельною ділянкою для забудови припиняється у разі: 1) поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача; 2) спливу строку права користування; 3) відмови землекористувача від права користування; 4) невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд. Право користування земельною ділянкою для забудови може бути припинене за рішенням суду в інших випадках, встановлених законом (ч. 2 ст. 416 ЦК України). Отже, вказана стаття Цивільного кодексу України встановлює чотири випадки, у яких право землекористування припиняється автоматично, та містить посилання на можливість припинення права землекористування у судовому порядку в інших випадках. Відповідно до ч. 6 ст. 102-1 Земельного кодексу України право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) припиняється, зокрема, у разі невикористання земельної ділянки для забудови в разі користування чужою земельною ділянкою для забудови протягом трьох років. Отже, вказані статті передбачають автоматичне припинення права землекористування у випадку невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд. При цьому, ці норми не встановлюють підстав для розірвання договору. Відповідачі не вважають договір припиненим, при цьому жодних належних доказів виконання договору тобто використання земельної ділянки для забудови ними не надано. В матеріалах Справи міститься надане стороною Позивача викопіювання з Порталу Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (ЄДЕСБ), згідно якого жодних документів на право виконання будівельних робіт станом на травень 2024 року по спірній Ділянці не виявлено. В матеріалах Справи міститься лист Державної інспекції архітектури та містобудування України № 2701/05/18-24 від 20.05.2024, наданий представнику позивачки згідно якого за параметром пошуку «адреса об`єктів будівництва: [ADDRESS] ; кадастрові номери: 3222485901:01:012:5540; 3222485901:01:012:5541» шляхом перевірки відомостей, які містяться у Реєстрі будівельної діяльності та його архівній складовій частині, інформації та документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт, та документів, що засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, змін до них, їх скасування чи анулювання, станом на дату надання відповіді не виявлено. Протягом всього часу розгляду Справи відповідачі та їх представники не заперечували того що жодні дозвільні документи на забудову земельної ділянки кадастровий номер 3222485901:01:012:5540 не оформлялись, і забудова земельної ділянки не здійснювалась. Факт невикористання ділянки, в т.ч. невнесення плати за користування, відповідачі визнають. Матеріалами справи підтверджується, що відповідачі на земельній ділянці, яка була надана позивачем в користування, будь-якого будівництва не здійснювали, тобто не використовували земельну ділянку для забудови протягом трьох років підряд. У зв`язку із нездійсненням забудови земельної ділянки протягом трьох років поспіль право землекористування припиняється автоматично в силу закону і підтвердження припинення такого права за окремим судовим рішенням закон не вимагає Аналогічної позиції дотримується Верховний Суд у складі колегії суддів палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у постанові від 21.03.2018 у справі № 910/5963/17. Враховуючи те, що на дату винесення рішення у справі спірний договір втратив свою дію з 21.10.2024 року вимога про розірвання договору задоволенню не підлягає. Суд зауважує, що невнесення плати за користування не є підставою припинення суперфіцію, однак надає власникові землі право вимагати стягнення з суперфіціарія заборгованості у примусовому порядку. При цьому суд вважає такою що підлягає задоволенню вимогу про повернення спірної земельної ділянки. Згідно з ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства. Відповідно до ч. 1, 2 ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави (ч. 1 ст. 373 ЦК України). Елементом особливої правової охорони землі є норма частини другої статті 14 Конституції про те, що право власності на землю набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону; право власності на землю гарантується Конституцією України (ч. 2 ст. 373 ЦК України). Власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення (ч. 4 ст. 373 ЦК України). Цільове призначення земель України покладено законодавцем в основу розмежування правових режимів окремих категорій земель (розділ ІІ «Землі України» ЗК України), при цьому такі режими характеризуються високим рівнем імперативності, відносно свободи розсуду власника щодо використання ним своєї земельної ділянки. Відповідно до ст. 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном. Частиною 2 ст. 152 ЗК України передбачено, що власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Згідно з ч. 3 ст. 152 ЗК України захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом: а) визнання прав; б) відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав; в) визнання угоди недійсною; г) визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування; ґ) відшкодування заподіяних збитків; д) застосування інших, передбачених законом, способів. З урахуванням наведених положень законодавства власник має право вимагати захисту свого права і від особи, яка перешкоджає йому користуватися і розпоряджатися своїм майном, тобто може звертатися до суду з негаторним позовом. Позивачем за негаторним позовом може бути власник або титульний володілець, у якого перебуває річ і щодо якої відповідач ускладнює здійснення повноважень користування або розпорядження, а відповідачем лише та особа, яка перешкоджає позивачеві у здійсненні його законного права користування чи розпорядження річчю. Подібний правовий висновок викладений в постанові Верховного Суду від 30.07.2019 у справі № 926/3881/17. Передумовами та матеріальними підставами для захисту права власності або права користування земельною ділянкою у судовому порядку є наявність підтвердженого належними доказами права особи (власності або користування) щодо земельної ділянки, а також підтверджений належними доказами факт порушення цього права на земельну ділянку (невизнання, оспорювання або чинення перешкод у користуванні, користування з порушенням законодавства, користування з порушенням прав власника або землекористувача тощо). Подібний правовий висновок викладений у постановах Верховного Суду від 04.09.2018 у справі № 915/1279/17, від 20.03.2018 у справі № 910/1016/17, від 17.04.2018 у справі № 914/1521/17. Разом з тим, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 18.12.2019 у справі № 522/1029/18 (провадження № 14-270цс19) та постанові Верховного Суду від 03.06.2021 у справі № 916/1666/18 викладено правовий висновок про те, що однією з умов застосування як віндикаційного, так і негаторного позову є відсутність між позивачем і відповідачем договірних відносин, оскільки в такому разі здійснюється захист порушеного права власності за допомогою зобов`язально-правових способів. Оскільки договір суперфіцію втратив свою чинність в силу прямої норми закону жодні підстави користування спірною земельною ділянкою у відповідачів відсутні. У зв`язку з чим суд вбачає підстави для задоволення позову щодо вимоги зобов`язати [PERSON] , [PERSON] , повернути позивачу [PERSON] земельну ділянку кадастровий номер 3222485901:01:012:5540. Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (SERYAVIN AND OTHERS v. UKRAINE, № 4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10.02.2010 року).

Outcome: partial