Jurisdiction: civil
Date: 2025-08-28 00:00:00

До суду надійшов позов [PERSON] до Товариства з обмеженою відповідальністю "Південь Агро Інвест" про розірвання договору оренди земельної ділянки та стягнення орендної плати. Мотивуючи позовні вимоги, позивач вказав, що він є власником земельних ділянок з кадастровими номерами 4825486300:06:000:0623, 4825486300:01:000:0116. 4825486300:06:000:0194, 4825486300:01:000:0863. що знаходяться в межах Синюхино-Брідської сільської ради Первомайського району Миколаївської області з цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Між моє матір`ю [PERSON] ПСП ім. Т.Г. Шевченка було укладено договір оренди землі, який було зареєстровано у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі по Синююхино-Брідській сільській раді 17.06.2008 за № 040802200313. Державну реєстрацію іншого речового права проведено за номером 21221801. 21221454. 21221151. 2122081 бвід 26.06.2017 року. Згодом 18.09.2018між [PERSON] та ПСП ім. Т.Г. Шевченка і новим орендарем ТОВ «Південь Агро Інвест» було підписано додаткову угоду до договору оренди землі про зміну орендаря та розміру орендної плати. Відповідно до пункту 4.1 умов договору оренди землі Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 12,37 % від нормативної грошової оцінки земельних ділянок, що складає: ділянка 1 - 9622.81 грн, ділянка 2 - 1292,11 грн., ділянка 3 - 238,02 грн., ділянка 4-34 грн., що разом становить 11186,94 грн. Пунктом 4.5 передбачено, що орендна плата вноситься орендарем не пізніше 01 вересня поточного року. Орендар перераховує грошові кошти орендної плати на банківський розрахунковий рахунок орендодавця... . Згідно з пунктом 4.7 додаткової угоди у разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня у розмірі 0,1 % від несгілаченої суми за кожний день прострочення. У пункті 9.4 Договору передбачено, що орендар земельної ділянки зобов`язаний ...вчасно сплачувати всі належні за договором оренди платежі. Сплата орендної плати здійснювалась у безготівковій формі шляхом зарахування орендної плати на картковий рахунок моєї доньки на підставі довіреності\' AT «Приватбанк» із грубим порушенням строків сплати орендної плати у відповідності до умов Договору оренди землі. Відповідно до виписки банку, то орендна плата за 2022 рік була виплачена аж 14.04.2023. Прострочення суми боргу становить понад 181 день. Пеня за 181 день становить202539 грн.: 11186,94грн. * 0.1% = 11.19 грн. 11.19 грн. * 181 день = 2025,39 грн. - пеня Пеня за 2022 рік 2025,39 грн. Орендна плата за 2023 рік була виплачена аж 15.12.2023. Прострочення суми боргу становить понад 105днів. Пеня за 105дпів становитьі 174,95 грн.: 11186.94 \~ \~ \~ \~грн. * 0.1% =11,19 грн. 11.19 грн. * 105днів = 1174,95 грн. - пеня Пеня за 2023 рік 1174,95 грн. Орендна плата за 2024 рік була виплачена 06.09.2024. Прострочення суми боргу становить понад 5днів. Пеня за 5 днів становить 55,95 грн.: 11186.94 \~ \~ \~ \~грн. * 0,1 % = 11.19 грн. 11.19 грн. * 5днів = 55,95 грн. - пеня Пеня за 2024 рік 55,95 грн. Відповідно до п. 4.4 договору оренди землі обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням індексації на рік виплати/нарахування, проте всупереч вимогам договору та законодавства ТОВ «Південь Агро Інвест» порушує їх. При виплаті/нарахуванні орендної плати ТОВ «Південь Агро Інвест» не враховувало індексацію. Вимогами ст. 21 Закону України "Про оренду землі" від 06.10.1998 року № 161-XIV, орендна плата обчислюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди земельної ділянки. Тобто орендна плата підлягає збільшенню на індекс інфляції, якщо інше не встановлено умовами договору. Розрахунок індексації орендної плати за 2022 рік: Період (включно): Січень 2022 - Грудень 2022 Сума орендної плати, яка підлягає індексації: 11186,94 грн. Сума індексації: 2976,09 грн. Сума орендної плати з урахуванням Індексації: 14163,03 грн. Розрахунок індексації орендної плати за 2023 рік: Період (включно): Січень 2023 - Грудень 2023 Сума орендної плати, яка підлягає індексації: 11186,94 грн. Сума індексації: 568,72 грн. Сума орендної плати з урахуванням індексації: 11755,66 грн. \~ \~ \~ \~Розрахунок індексації орендної плати за 2024 рік: Період (включно): Січень 2024 - Грудень 2024 Сума орендної плати, яка підлягає індексації: 11186,94 грн. Сума індексації: 1304,22 грн. Сума орендної плати з урахуванням індексації: 12527,16 грн. Індексація розміру орендної плати розраховується за формулою: [Сума індексації] = [Орендна плата] х [Сукупний індекс інфляції] / 100% - [Орендна плата] Де: [Орендна плата] - Сума орендної плати, яка підлягає індексації. [Сукупний індекс інфляції] - добуток щомісячних індексів за відповідний період. Отже, виходячи з викладеного, ТОВ «Південь Агро Інвест» повинен був виплати орендну плату за 2022, 2023, 2024 роки з урахуванням індексу інфляції. Сума невиплаченої індексації складає 4885,03 грн. Отже, ТОВ «Південь Агро Інвест» на момент звернення до суду заборгувало мені пенюза період несвоєчасної виплати орендної плати -3256,29грн. Індексацію в розмірі 4885,03грн. Загальний розмір заборгованості становить 8141,32 грн. Протягом 2022-2024 років позивач неодноразово звертався до ТОВ «Південь Агро Інвест» відносно виплати орендної плати, але жодного разу на його звернення не було відреаговано. Відповідач порушив свої зобов`язання щодо своєчасності розрахунку за користування земельною ділянкою у 2022, 2023, 2024 роках та відповідно нехтує терміном, зазначеним у п. 4.5 Договору оренди землі, який є його істотною умовою. Виходячи з переліченого вище, ТОВ «Південь Агро Інвест» протягом трьох останніх років грубо порушує умови договору оренди. Встановлені обставини, на думку позивача, свідчать про те, що ТОВ «Південь Агро Інвест» порушив умови Договору щодо строків виплати орендної плати (до 1 вересня), що є істотною умовою договору оренди. Внаслідок зазначених порушень позивач не отримав того, на що розраховував при укладанні договору. Порушення строків виплати орендної плати, які поряд з розміром орендної плати є істотною умовою договору оренди землі (частина 1 статті 15 Закону), є частковим невиконанням обов`язку зі сплати орендної плати, тобто таким порушенням умов оренди земельної ділянки, яке у разі систематичності (неодноразовості) дає право орендодавцю вимагати розірвання такого договору, незважаючи на те. чи виплачена заборгованість у подальшому. У зв`язку з цим вважає, що є всі підстави для припинення права користування земельними ділянками. Представник позивача в судове засідання надала заяву про розгляд справи у її відсутність та відсутність позивача, підтримала позовні вимоги. Представник відповідача заперечував проти задоволення позову, подав письмові пояснення, в яких повідомив наступне. За правилами ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути розірваний або змінений за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладанні договору. Так, однією з найпоширеніших підстав розірвання договору оренди земельної ділянки є заборгованість з орендної плати. За змістом статей 1,13 Закону України «Про оренду землі» основною метою договору оренди земельної ділянки та одним із визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати в установленому розмірі. Разом з тим, доводи про наявність заборгованості з орендної плати мають підтверджуватись належними доказами. Відповідно до ч. 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених ст.ст. 24 і 25 цього Закону України та умовами договору, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України. Підставою для припинення права користування земельною ділянкою відповідно до п.«д» ч.1 ст.141 ЗК України є систематична несплата орендної плати. Отже, відповідно до вказаних норм матеріального права договір оренди землі може бути розірваний за умов систематичної несплати орендної плати. Посилаючись на постанови Верховного Суду від 06 березня 2019 року у справі №183/262/17 (касаційне провадження №61-41932сво18) та від 20.11.2024 року у справі 918/391/23 відповідач вважає, що відсутні законні та обґрунтовані підстави щодо розірвання договору оренди землі. Щодо стягнення інфляційних витрат. Відповідно до п. 170.1.1 ст. 170 ПКУ податковим агентом платника податку - орендодавця щодо його доходу від надання в оренду (емфітевзис) земельної ділянки сільськогосподарського призначення, земельної частки (паю), майнового паю є орендар. З інформації Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру випливає, що значення коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель за 2022 рік становить 1,0, за 2023 рік 1,051. Позивач, намагаючись стягнути з ТОВ «Південь Агро Інвест» заборгованість з орендної палати у формі індексації не враховує обов`язку відповідача як податкового агента сплачувати податки та збори за позивача по орендній платі, та неправильно визначив значення коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель за спірний період. Враховуючи те, що відповідач виплатив позивачу орендну плату за 2022, 2023, 2024 роки у повному обсязі, хоча і з порушенням строку виплати, підстави для стягнення заборгованості з орендної плати та індексації орендної плати за спірний період відсутні. Заслухавши пояснення сторін та дослідивши матеріали справи, суд приходить до висновку про те, що позов обґрунтований і підлягає частковому задоволенню з таких підстав. Обставини щодо укладення вказаних у позові договорів оренди належних позивачу земельних ділянок та їх умов сторонами не оспорюються та підтверджуються наданими суду копіями документів. Пунктом 4.1 додаткової угоди від 18.09.2018 року до договору оренди землі передбачено, що орендна плата за користування земельною ділянкою встановлюється у грошовій формі у розмірі 12,37 % нормативної грошової оцінки земельних ділянок, що у грошовому еквіваленті становить 11186,94 грн. Сторони узгодили, що орендна плата вноситься щорічно не пізніше 1 вересня поточного року. Таким чином, ТОВ «Південь Агро Інвест» зобов`язане щорічно до 1 вересня провести розрахунок по орендній платі, однак орендна плата позивачу за 2022-2024 роки у встановлені строки та розмірі нарахована та виплачена не була, що підтверджується випискою по особовому рахунку позивача (а.с. 23). Відповідно до умов договору, його розірвання в односторонньому порядку не допускається. Відповідно до ст. 526 ЦК України, зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Згідно з ч. 1 ст. 527 ЦК України боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом. Відповідно до ст. 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлено строк його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк. Статтею 612 ЦК України визначено, що боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не виконав зобов`язання у встановлений договором строк. Статтею 762 ЦК України встановлений обов`язок наймача вносити плату за користування майном у розмірах та строки визначені договором. Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає. Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Відповідно до ст. 21 Закону України «Про оренду землі», орендна плата - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюється за згодою сторін у договорі оренди. Згідно статті 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати. Частиною першою статті 32 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України. Відповідно до пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати. Частиною 1 статті 43 Закону України «Про оренду землі» передбачено обов`язок орендаря повернути орендодавцю земельну ділянку у разі припинення договору оренди землі. Аналіз наведених норм права дає підстави для висновку, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року у справі № 912/1385/17 зазначено, що враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення ч. 2 ст. 651 ЦК України. Відповідна правова позиція була викладена Верховним Судом України також у постанові від 11 жовтня 2017 року в справі № 6-1449цс17 і підстав для відступу від неї, як і від висновку в справі № 910/16306/13, Велика Палата Верховного Суду не вбачає. Стаття 611 ЦК України передбачає різні правові наслідки порушення зобов`язання, до яких належать, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом або розірвання договору, зміна умов зобов`язання, сплата неустойки, відшкодування збитків і моральної шкоди. Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність. У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 зроблено висновок, що частинами першою і другою статті 651 ЦК України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Тлумачення пункту д) частини першої статті 141 ЗК України, частини другої статті 651 ЦК України свідчить, що «несплата орендної плати» охоплює випадки як невиплати орендної плати у цілому, так і її виплата у розмірі меншому, ніж визначеному договором (без урахування індексації, індексу інфляції тощо). Згідно зі статтями 13, 15, 21 Закону України «Про оренду землі» основною метою договору оренди земельної ділянки та одним із визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі. Отже, оскільки законодавець визначає однією із істотних умов договору оренди землі орендну плату, то основний інтерес особи, яка передає майно в оренду, полягає в отриманні орендної плати за таким договором. Порушення цього інтересу має наслідком завдання шкоди, через що сторона (орендодавець) значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору оренди земельної ділянки. Сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. При цьому, додатковою угодою до договору оренди землі (п.4.1) чітко встановлено, що орендна плата сплачується щорічно в строк до 1 вересня поточного року. Водночас, доказів сплати орендної плати у 2022-2024 роках до 1 вересня поточного року та у розмірі, визначеному умовами договору, матеріали справи не містять. Зазначені обставини свідчать про порушення строків виплати орендної плати за 2022-2024 роки та її розміру, що є істотним порушенням умов договору через не виконання відповідачем обов`язку щодо виплати орендної плати в строк передбачений договором, а отже і підставою для розірвання договору оренди, незважаючи на те, що заборгованість була виплачена в подальшому. Щодо позовних вимог про стягнення заборгованості по орендній платі з індексацією та пені за порушення строків виплати орендної плати. Як встановлено вище, за умовами узгодженого сторонами договору оренди землі орендар зобов`язаний виплачувати орендну плату орендодавцю до 01 вересня поточного року. Сторони визначили, що орендна плата за договором становить 12,37% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає 11186,94 грн за рік оренди. Із цієї суми орендарем як податковим агентом утримуються податки (збори), передбачені чинним законодавством України. У пункті 4.4 сторони визначили, що обчислення орендної плати здійснюється з урахуванням індексації. При цьому, коефіцієнт індексації для орендної плати застосовується станом на 01 січня року виплати/нарахування (в залежності від того, яка з подій сталася раніше). З інформації Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру випливає, що значення коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель за 2022 рік становить 1,0, за 2023 рік 1,051, за 2024 рік 1,12. Отже, розмір орендної плати у 2022 році становив 11186,94 грн х 19,5% податку і збору = 9005 грн 49 коп., у 2023 році з урахуванням коефіцієнту індексації 1,051 - 11757, 47 грн х 19,5% податку і збору = 9464, 76 грн., у 2024 році з урахуванням коефіцієнту індексації 1,12 - 12529, 37 грн х 19,5% податку і збору = 10086, 14 грн. Згідно з виписки по особовому рахунку позивачки (а.с. 21) відповідачем 15 грудня 2023 року здійснено виплату орендної плати по договору оренди землі за 2023 рік у розмірі 10990,38 грн., 14 квітня 2023 року за 2022 рік у розмірі 10990,38 грн. та 06.09.2024 за 2024 рік у розмірі 10990,38 грн. Заявляючи вимогу про стягнення з ТОВ «Південь Агро Інвест» інднксації орендної палати позивач не врахував обов`язку відповідача як податкового агента сплачувати податки та збори за позивача по орендній платі, та неправильно визначив значення коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель за спірний період. Доказів несплати відповідачем за позивача відповідних податків та зборів позивачем не надано. Враховуючи те, що відповідач виплатив позивачу орендну плату за 2022-2024 роки у повному обсязі, хоча і з порушенням строку виплати, підстави для стягнення індексації орендної плати за спірний період відсутні. Щодо вимоги про стягнення пені, то в даному випадку суд виходить з наступного. Відповідач із порушенням строку сплатив орендодавцю орендну плату за 2022 - 2024 року, тому з відповідача на користь позивача підлягає стягненню пеня, оскільки ним вчасно не було виконано зобов`язання за договором оренди. Між тим розрахунок пені, наведений позивачем не є правильним. Як встановлено вище після відрахування податків та обов`язкових платежів розмір орендної плати за 2022 рік становить 9005 грн 49 коп., за 2023 рік 9464, 76 грн., за 2024 рік 10086, 14 грн. За умовами договору орендодавець має право на отримання пені за затримку у виплаті орендної плати у розмірі 0.1% несплаченої суми за кожен день прострочення (пункт 4.7 договорів оренди землі). З урахуванням наданих доказів, що підтверджують дати виплати, пеня підлягає обрахуванню за наступні періоди: за 2022 рік за 181 день, за 2023 рік 105 днів, за 2024 рік 5 днів Пеня: за 2022 рік у розмірі 1629,99 грн за 181 день прострочення; за 2023 рік у розмірі 993.80 грн, за 105 днів прострочення, за 2024 рік у розмірі 50.43 грн, за 5 днів прострочення загалом 2674.22 грн. Згідно до ч. 1ст. 76 ЦПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інші обставини, які мають значення для вирішення справи. Обґрунтування наявності обставин повинні здійснюватися за допомогою належних, допустимих і достовірних доказів, а не припущень, що й буде відповідати встановленому статтею 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04 листопада 1950 року принципу справедливості розгляду справи судом. Частиною 2 статті 77 ЦПК України встановлено, що предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухвалені судового рішення. Відповідно ч. 1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Таким чином, виходячи зі змісту заявлених позовних вимог, аналізу положень чинного законодавства України та матеріалів справи, суд вважає, що позовні вимоги позивача необхідно задовольнити частково, розірвавши спірний договір та стягнувши з відповідача на користь позивача пеню за несвоєчасний розрахунок по орендній платі в сумі 2674,22 грн. У відповідності до положень ст. 141 ЦПК України та приймаючи до уваги, що дві позовні вимоги судом задоволені (одна повністю а інша частково), а позивачем сплачено за кожну мінімальний розмір судового збору, суд вважає за необхідне стягнути з відповідача на користь позивача понесені судові витрати по оплаті судового збору в сумі 2422,40 грн.

Outcome: partial