Jurisdiction: civil
Date: 2025-08-28 00:00:00

Позивач [PERSON] , від імені якого діє адвокат Меркулова Т.П., звернувся до суду з позовною заявою до ФГ «ПЛАНТЕРА» про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою. В обґрунтування позовних вимог зазначено, що [PERSON] є власником земельної ділянки, кадастровий номер 1225980500:01:002:0100, загальною площею 5,915 га, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Юріївської селищної ради Павлоградського району Дніпропетровської області. 09 жовтня 2015 року між позивачем та відповідачем строком на 10 років укладено договір оренди земельної ділянки № 339. За нотаріально посвідченою довіреністю, номер реєстрації нотаріальних дій 137, яка діяла з 18.03.2019 по 14.02.2024, позивач доручив представництво своїх інтересів як власника земельної ділянки [PERSON] та [PERSON] . Звернувшись у листопаді 2024 року до відповідача для дострокового розірвання договору оренди землі від 09.10.2015, [PERSON] дізнався, що в січні 2024 року від його імені одним з повірених вже укладена угода про розірвання цього договору, а також що 29.01.2024 укладений новий договір № 12, за яким право оренди належної позивачу земельної ділянки знову передано ФГ «ПЛАНТЕРА» та відповідне речове право 15.04.2024 зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. [PERSON] вважає, що дії з державної реєстрації права оренди за договором оренди земельної ділянки № 12 від 29.01.2024 проведені за відсутності його заяви-згоди та з порушенням відповідних нормативно-правових актів у сфері реєстрації прав на нерухоме майно, оскільки 14.02.2024 за заявою позивача було припинено дію довіреності від 18.03.2019, номер реєстрації нотаріальних дій 137. Таким чином, на думку сторони позивача, з вказаних підстав договір є неукладеним, а у ФГ «ПЛАНТЕРА» не виникло право оренди землі, останнє користується належною на праві власності [PERSON] земельною ділянкою без правових підстав, добровільно її не повертає, тому просить усунути перешкоди у користуванні нерухомим майном, скасувати рішення державного реєстратора про державну реєстрацію речового права оренди на підставі договору № 12 від 29.01.2024 та зобов`язати відповідача повернути позивачу земельну ділянку з кадастровим номером 1225980500:01:002:0100. Ухвалою від 11.02.2025 у справі відкрито загальне позовне провадження та призначено підготовче судове засідання. 09.04.2025 підготовче провадження закрито та призначено судовий розгляд справи. Представник позивача в судовому засіданні позовні вимоги підтримала та просила задовольнити з підстав, викладених в заявах по суті справи. Також вважала, що договір оренди було підписано представником [PERSON] , [PERSON] , вже після того, як останній знав про скасування виданої на його ім`я довіреності, що підтверджується Витягом із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, сформованим тільки 09.04.2024. Крім того, на думку адвоката на день подачі заяви про реєстрацію права оренди землі голова ФГ «ПЛАНТЕРА» діяв недобросовісно, оскільки приховав той факт, що видана 18.03.2019 довіреність припинила дію, а отже, договір оренди від 29.01.2024 є неукладеним. Представник відповідача в судовому засіданні позов не визнав, надавши відзив на позов та посилаючись на те, що державний реєстратор прав на нерухоме майно під час вчинення реєстраційних дій перевіряє чинність представницьких повноважень на момент укладення відповідного договору, на підставі якого виникають такі права. Оскільки речове право оренди за договором від 29.01.2024 зареєстровано в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за заявою представника ФГ «ПЛАНТЕРА», а не представника власника землі Домбровського К.В., у державного реєстратора не було необхідності перевіряти чинність виданої [PERSON] довіреності. Представник третьої особи Виконавчого комітету Юріївської селищної ради Павлоградського району Дніпропетровської області в судове засідання не з`явився, про дату, час та місце розгляду справи повідомлявся належним чином, пояснень та заяв на адресу суду не надав. Суд, заслухавши пояснення учасників справи, допитавши свідків, оцінивши належність, допустимість та достовірність доказів, а також достатність і взаємний зв`язок доказів в їх сукупності за своїм внутрішнім переконанням, доходить таких висновків. Судом встановлено, що позивачу [PERSON] на підставі свідоцтва про право на спадщину, виданого 07.10.2015, належить земельна ділянка кадастровий номер 1225980500:01:002:0100, загальною площею 5,915 га, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Юріївської селищної ради Павлоградського району Дніпропетровської області. 09 жовтня 2015 року між позивачем та ФГ «Плантера» строком на 10 років було укладено договір оренди земельної ділянки № 339, кадастровий номер 1225980500:01:002:0100. 18 березня 2019 року [PERSON] доручив представництво своїх інтересів як власника земельної ділянки [PERSON] та [PERSON] , для чого уповноважив їх бути його представником з усіма необхідними повноваженнями в будь-яких органах, установах чи організаціях з питань, пов`язаних з управлінням належною йому земельною ділянкою з кадастровим номером 1225980500:01:002:0100. Серед інших повноважень позивач надав повіреним право укладати та підписувати від його імені договори оренди (найму). 29 січня 2024 року [PERSON] , який діяв від імені позивача на підставі зазначеної вище довіреності, уклав з ФГ «ПЛАНТЕРА» угоду про розірвання договору оренди земельної ділянки № 339 від 09.10.2015. В цей же день повірений уклав з ФГ «ПЛАНТЕРА» договір оренди землі № 12 від 29.01.2024, за умовами якого від імені [PERSON] передав в оренду вказаному господарству належну останньому земельну ділянку, кадастровий номер 1225980500:01:002:0100, на строк 49 років. 14.02.2024 позивач скасував дію довіреності, виданої ним 18.03.2019. 10 квітня 2024 року на підставі заяви представника ФГ «ПЛАНТЕРА» державним реєстратором прав на нерухоме майно зареєстровано як розірвання договору оренди земельної ділянки № 339 від 09.10.2015, так і право оренди земельної ділянки, кадастровий номер 1225980500:01:002:0100, за договором оренди землі № 12 від 29.01.2024. Пред`являючи позов, представник позивача стверджувала, що договір від 29.01.2024 є неукладеним, оскільки на момент його фактичного підписання (який на думку сторони позивача не співпадає з датою, вказаною в договорі) та вчинення реєстраційних дій з реєстрації права оренди, видана [PERSON] довіреність від 18.03.2019 вже не діяла, тому і речове право за договором також не виникло. Надалі під час розгляду справи представник позивача стверджувала, що договір оренди від 29.01.2024 є неукладеним, оскільки сторони на момент його підписання не досягли згоди з усіх істотних умов, адже Витяг із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, розмір якого вказаний в договорі, сформований тільки 09.04.2024. Крім того, на думку адвоката, на день подачі заяви про реєстрацію права оренди землі голова ФГ «ПЛАНТЕРА» діяв недобросовісно, оскільки приховав той факт, що видана 18.03.2019 довіреність припинила дію. Отже, сторона позивача під час розгляду справи по суті змінила підстави позову, адже первісно зазначала як фактичну та правову підставу лише те, що на момент реєстрації речового права припинились повноваження за довіреністю. Верховний Суд у\~постанові від\~31.01.2024 у\~справі №\~201/4160/19 вказав, що\~особа, яка бере участь у\~справі, розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на\~власний розсуд. У постановах Великої Палати від\~25.06.2019 у\~справі №\~924/1473/15; КЦС ВС від\~01.11.2021 у\~справі\~№\~405/3360/17, від\~ 31.01.2024 у\~ справі №\~ 201/4160/19; КГС ВС від\~09.07.2020 у\~справі №\~922/404/19, від\~20.02.2024 у\~справі №\~922/3960/23, тощо, зазначається, що\~під предметом позову розуміється певна матеріально-правова вимога позивача до\~відповідача, стосовно якої позивач просить прийняти судове рішення, яка опосередковується відповідним способом захисту прав або\~інтересів. Підстави позову\~ це обставини, якими позивач обґрунтовує свої вимоги щодо захисту права та\~охоронюваного законом інтересу. Правові підстави позову\~ це зазначена в\~позовній заяві нормативно-правова кваліфікація обставин, якими позивач обґрунтовує свої вимоги. Зміна предмета позову означає зміну вимоги, з\~якою позивач звернувся до\~відповідача, а\~зміна підстав позову\~ це зміна обставин, на\~яких ґрунтується вимога\~позивача. Зміна підстав позову це зміна сукупності юридичних фактів, що обґрунтовують вимогу позивача до відповідача, і здійснюється шляхом подання письмової заяви. Разом з тим, змінивши під час розгляду справи фактичні та правові підстави позову, позивач та його представник адвокат не подали відповідну письмову заяву, тому суд надає оцінку тільки тим фактичним обставинам та виходить тільки з тих правових підстав, що зазначені в позовній заяві. Так, відповідно до частин першої та третьої статті 237 ЦК України представництвом є правовідношення, в якому одна сторона (представник) зобов`язана або має право вчинити правочин від імені другої сторони, яку вона представляє. Представництво виникає на підставі договору, закону, акта органу юридичної особи та з інших підстав, встановлених актами цивільного законодавства. Згідно зі\~статтею 239\~ЦК України\~правочин,\~вчинений представником,\~створює,\~змінює,\~припиняє цивільні\~права та\~обов`язки\~особи,\~яку він\~представляє. Згідно з частиною першою статті 249 ЦК особа, яка видала довіреність, за винятком безвідкличної довіреності, може в будь-який час скасувати довіреність або передоручення. При цьому особа, яка видала довіреність і згодом скасувала її, повинна негайно повідомити про це представника, а також відомих їй третіх осіб, для представництва перед якими була видана довіреність (частина друга статті 249 ЦК). Частиною третьою статті 249 ЦК передбачено, що права та обов`язки щодо третіх осіб, що виникли внаслідок вчинення правочину представником до того, як він довідався або міг довідатися про скасування довіреності, зберігають чинність для особи, яка видала довіреність, та її правонаступників. Це правило не застосовується, якщо третя особа знала або могла знати, що дія довіреності припинилася. Таким чином, видаючи Зоренку В.Г. довіреність, [PERSON] свого часу погодився, що повірений буде мати право від його імені укладати договори оренди належної позивачу на праві власності земельної ділянки без будь-яких обмежень. Окремо суд відмічає, що стороною позивача не доведено письмовими доказами, що останній, припинивши дію довіреності, діяв у спосіб, передбачений частиною другою статті 249 ЦК, та повідомляв повірених або третіх осіб, для представництва перед якими була видана довіреність, про припинення дії довіреності. Не підтвердили цих обставини і допитані в судовому засіданні свідки [PERSON] та [PERSON] , заяву про виклик яких подала сторона позивача. Тому відсутні підстави вважати, що для повірного [PERSON] дія довіреності була припинена станом на 14.02.2024. Щодо тверджень адвоката про те, що доказом укладення представником договору оренди після припинення дії довіреності є витяг з нормативно-грошової оцінки земельної ділянки з кадастровим номером 1225980500:01:002:0100, виготовлений 09.04.2024, в якому зазначено саме такий розмір оцінки землі, як в договорі оренди від 29.01.2024, то суд вважає таке заснованим на припущенні. Адже представником позивача не доведено, що станом на 29.01.2024 нормативно-грошова оцінка спірної земельної ділянки була іншою, ніж зазначено в договорі та наявному в матеріалах справи витягу. Будь-яких клопотань (заяв) про витребування, забезпечення доказів, проведення експертиз стороною позивача не подано. Статтею 792 ЦК України передбачено, що за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. За положеннями статті 6 вказаного Закону орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі. Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону. Згідно зі статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Статтями 4, 18 вказаного Закону передбачено, що державній реєстрації прав підлягають, серед іншого, речові права на нерухоме майно, похідні від права власності, у тому числі право оренди (суборенди) земельної ділянки. Державна реєстрація прав проводиться в такому порядку з урахуванням особливостей, визначених цим Законом: 1) прийняття/отримання документів для державної реєстрації прав, формування та реєстрація заяви в базі даних заяв; 2) виготовлення електронних копій документів, поданих для державної реєстрації прав, шляхом сканування (у разі подання документів у паперовій формі) та їх розміщення у Державному реєстрі прав; 3) встановлення черговості розгляду заяв, зареєстрованих у базі даних заяв; 4) перевірка документів та/або відомостей Державного реєстру прав, відомостей реєстрів (кадастрів), автоматизованих інформаційних систем на наявність підстав для залишення заяви без руху, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав та прийняття відповідних рішень; 5) прийняття рішення про державну реєстрацію прав (у разі відсутності підстав для залишення заяви без руху, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав); 6) відкриття розділу в Державному реєстрі прав та/або внесення до відкритого розділу або спеціального розділу Державного реєстру прав відповідних відомостей про речові права на нерухоме майно, об`єкт незавершеного будівництва, майбутній об`єкт нерухомості та їх обтяження, про об`єкти та суб`єктів цих прав; 7) формування витягу з Державного реєстру прав про проведену державну реєстрацію прав для подальшого використання заявником; 8) видача/отримання документів за результатом розгляду заяви. Відповідно до ст.ст. 2, 20 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" заявниками є власник,\~інший правонабувач,\~сторона правочину, на підставі якого набувається, змінюється або припиняється речове право (у тому числі замовник будівництва, девелопер будівництва, управитель фонду фінансування будівництва), або уповноважені ними особи - у разі подання документів для державної реєстрації набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав. Заява на проведення реєстраційних дій подається заявником у паперовій формі, а у випадках, передбачених законодавством, - в електронній формі разом з оригіналами документів, необхідних для проведення реєстраційних дій, чи їх копіями, засвідченими державними органами, органами місцевого самоврядування (якщо оригінали таких документів відповідно до законодавства залишаються у справах державних органів, органів місцевого самоврядування). За правилами статті 27, 21 цього Закону державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, об`єкт незавершеного будівництва або майбутній об`єкт нерухомості, речові права на які підлягають державній реєстрації, чи його дубліката. У разі здійснення державної реєстрації прав заявнику видається рішення державного реєстратора та витяг з Державного реєстру прав про проведену державну реєстрацію прав. З аналізу обставин здійснення державної реєстрації речового права за договором оренди землі № 12 від 29.01.2024 та викладених норм законодавства виходить, що ні відповідачем, ні державним реєстратором прав на нерухоме майно не було порушено порядку державної реєстрації речових прав, що припинились/виникли на підставі угоди від 29.01.2024 про розірвання договору оренди землі № 339 від 09.10.2015 та укладеного в цей же день договору, оскільки вказані правочини укладені між [PERSON] , який діяв на підставі довіреності, чинної на час їх укладення, а державна реєстрація речових прав здійснена за заявою відповідача як сторони цих договорів. Подальше скасування позивачем довіреності та втрата нею чинності на момент здійснення вказаної реєстраційної дії сама по собі не є підставою вважати, що угода про розірвання договору оренди землі та договір оренди землі № 12 від 29.01.2024 є неукладеними. Крім того, сторона позивача помилково пов`язує момент укладення спірного договору з моментом державної реєстрації правочину. У частині першій статті 626 ЦК України визначено поняття договору, яким є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору (частина третя статті 626 ЦК України). Згідно із частиною першою статті 627 ЦК України та відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Частиною першою статті 628 ЦК України визначено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Відповідно до частини другої статті 631 ЦК України договір набирає чинності з моменту його укладення. Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди (частина перша статті 638 ЦК України). Отже, за змістом статті 631 ЦК України момент набрання чинності договором співпадає з моментом його укладення, настання якого, за загальним правилом, пов`язується з часом досягнення сторонами згоди з приводу усіх істотних умов договору (частина перша статті 638 ЦК України). Відповідно до ст. 19 Закону України «Про оренду землі» строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років. Дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права. З 01 січня 2013 року набрали чинності зміни, внесені до статей 182, 640, 657, 732, 745 ЦК України, якими виключено положення щодо державної реєстрації правочинів, а із Закону України «Про оренду землі» були виключені статті 18 та 20 про обов`язковість державної реєстрації договорів оренди землі. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 28 квітня 2023 року у справі №\~357/8277/19 зробила висновок, що договір оренди земельної ділянки є укладеним з моменту досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов та його підписання у встановленій простій письмовій формі, якщо інше не узгоджено між сторонам. З моменту укладення договору оренди землі в орендодавця виникає зобов`язання передати орендарю земельну ділянку в користування на визначений у договорі строк, а в орендаря - отримати право на користування земельною ділянкою. Зареєстроване право оренди землі є речовим правом. У цій справі Велика Палата Верховного Суду відступила від висновку, викладеного у цій постанові Верховного Суду України від 13 червня 2016 року у справі № 6-643цс16 у частині того, що виходячи з положень статті 638 ЦК України, статей 125, 126 ЗК України договір оренди землі набуває чинності з дня проведення його державної реєстрації. При цьому, Велика Палата Верховного Суду виходила із того, що вказаний висновок стосується чинності договору оренди землі, укладеного після 01 січня 2013 року, тобто після зміни законодавчого регулювання: виключення із Закону № 161-XIV вимог про необхідність державної реєстрації договору оренди та вказівки на необхідність реєстрації права оренди та виключення з тексту цього Закону посилання на укладеність правочину з дня його державної реєстрації. Відповідно до висновків Великої Палати Верховного Суду, викладених у постанові від 06 березня 2024 року у справі № 902/1207/22 з 01 січня 2013 року державній реєстрації підлягав не сам договір оренди, а право оренди земельної ділянки. Якщо момент укладення договору оренди землі (виникнення у його сторін прав і обов`язків у зобов`язальних правовідносинах) і реєстрація на підставі цього правочину права оренди землі (виникнення у орендаря речового права) не збігаються в часі, то в проміжку між укладенням договору і набуттям орендарем земельної ділянки шляхом реєстрації відповідного речового права договір діє. Підсумовуючи, слід зазначити, що 29 січня 2024 року між представником позивача, що діяв від його імені на підставі довіреності, та відповідачем у належній формі укладений договір оренди землі, на підставі якого 10.04.2024 за ФГ «ПЛАНТЕРА» зареєстровано право оренди землі. В період з 29.01.2024 по 10.04.2024 вказаний договір діяв, а отже, відповідачем не було порушено порядку реєстрації речового права. Аналогічно суд не вбачає порушень під час державної реєстрації права оренди за договором від 29.01.2024 з боку державного реєстратора, адже жодним нормативним актом не передбачено обов`язку останнього перевіряти чинність повноважень однієї зі сторін договору не на момент укладення договору, а на момент вчинення реєстраційних дій, якщо така сторона не подає документи для реєстрації речового права. Крім того, суд вважає необхідним зауважити, що навіть у разі доведення відповідними доказами твердження про те, що [PERSON] підписав договір оренди від 29.01.2024 з перевищенням повноважень або за відсутності таких, або що представник за довіреністю діяв недобросовісно, нерозумно, то такий договір є оспорюваним та підлягає визнанню недійсним, а не неукладеним, отже, позивачем обрано неналежний спосіб захисту прав. З огляду на все викладене вище, в задоволенні позовних вимог про усунення перешкод у користуванні нерухомим майном та зобов`язання відповідача повернути земельну ділянку власнику необхідно відмовити. Щодо вимог про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права оренди, то за правилами ч. 1 ст. 188 ЦПК України такі вимоги є похідними від основної вимоги (про повернення земельної ділянки), тому також не підлягають задоволенню.

Outcome: dismissed