Jurisdiction: civil
Date: 2025-09-01 00:00:00

Позивач звернувся до суду з позовом, який згодом було уточнено, про визнання попереднього договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності на квартиру. В уточненому позові, [PERSON] просив визнати попередній договір купівлі-продажу квартири, розташованої за адресою: [ADDRESS] , укладений 28 березня 2015 року між ним [PERSON] та [PERSON] , [PERSON] , [PERSON] , [PERSON] , дійсним, та просив визнати за ним, [PERSON] , [INFO] , уродженцем м.Першотравенська, Дніпропетровської області, зареєстрованого за адресою: [ADDRESS] , РНОКПП [NUMBER] , право власності на квартиру, розташовану за адресою: [ADDRESS] . В обгрунтування уточненого позову позивач вказав, що 28 березня 2015 року він та сім?я Подольських, які є відповідачі по справі, бажаючи врегулювати саме ті відносини, що відповідають їх дійсним намірам, уклали договір про наміри купівлі-продажу трикімнатної квартири [ADDRESS] . Позивач зазначив, що він в підтвердження реального наміру укладення Договору купівлі-продажу вище зазначеної квартири грошову суму в розмірі 56 000 гривень в якості завдатку. Іншу суму у розмірі 40 000 гривень він передав продавцям в строк до 10 травня 2022 року, який визначений умовами Договору, а саме 07 травня 2022 року. Так, вони домовились укласти та нотаріально посвідчити Договір купівлі-продажу квартири з урахуванням всіх істотних умов: в порядку та на умовах, визначених Договором, продавці зобов?язалися передати у власність йому як покупцеві квартиру, розташовану за адресою: [ADDRESS] , а він як покупець зобов`язався прийняти квартиру та сплатити в визначений ними строк, вартість квартири, а саме 96 000 гривень. З часу укладення Договору про наміри купівлі- продажу зазначеної квартири та передачі відповідачам 56 000 грн, а саме 28 березня 2015 року відповідачі передали йому квартиру та з цього часу він безперешкодно нею користується, проживає в квартирі зі своєю сім?єю, сплачує комунальні послуги, здійснює догляд за нерухомим майном, обслуговує квартиру, маючи домовленість та надію на спільний з продавцями візит до нотаріуса з нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу квартири та подальшої реєстрації права власності на неї в установленому законом порядку. Відповідачі знялися з місця реєстрації і фактично більше ніколи не проживали в квартирі. Позивач вказав, що укладений між ними письмовий Договір купівлі-продажу квартири від 28 березня 2015 року відповідав внутрішній волі сторін, не суперечив діючому законодавству та був направлений на настання реальних наслідків. Так, у позивача виникла необхідність розпорядитися своїм нерухомим майном, однак не посвідчений нотаріусом договір купівлі-продажу не дає йому права безперешкодно розпоряджатися належним йому майном на власний розсуд і вчиняти щодо нього будь-які угоди, оскільки відповідачі по справі, а саме [PERSON] та [PERSON] ухиляються від його посвідчення та з часом така можливість стала втраченою, бо на теперішній час їх батьки - відповідачі по справі повідомили про те, що їх доньки зі своїми сім?ями виїхали на постійне місце проживання за межі України, наміру повертатися в Україну не мають. [PERSON] зазначив, що неодноразово в телефонному режимі звертався до останніх з проханням нотаріально посвідчити договір купівлі-продажу квартири, однак відповідачі ухиляються від його виконання. Виходячи з вищевикладеного, позивач зазначив, що позбавлений можливості нотаріально посвідчити договір купівлі-продажу квартири, зареєструвати за собою право власності і тому змушений звернутися до суду з даним позовом про визнання вищевказаного попереднього договору купівлі-продажу дійсним, тобто таким, що відбувся, та визнати за ним право власності на вказане нерухоме майно. Провадження по справі було відкрито у порядку загального позовного провадження, надано сторонам строк для подання заяв по суті. Позивач у судове засідання не зявився, надав телефонограму про розгляд справи за його відсутності, проти винесення заочного рішення не заперечував. Відповідачі [PERSON] та [PERSON] у судове засідання не з`явилися, надали заяви про розгляд справи за їх відсутності, вказали, що позовні вимоги визнають. Відповідачі [PERSON] та [PERSON] у судове засідання не зявилися, про час, місце і дату розгляду були повідомлені належним чином, про причини неявки не повідомили. Відзиву не надали. Відповідно до ч. 2 ст. 247 ЦПК України у разі неявки в судове засідання всіх осіб, які беруть участь у справі, чи в разі якщо відповідно до положень ЦПК України розгляд справи здійснюється судом за відсутності осіб, які беруть участь у справі, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється. Виходячи з викладеного, зі згоди позивача, суд здійснює розгляд справи в заочному порядку, що відповідає положенням ст.280 ЦПК України. Дослідивши наявні в матеріалах справи докази, суд прийшов до наступного. Відповідно до копії витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 22.05.2015 року та копії свідоцтва на право власності на житло(а.с.23-24, 90-94), квартира за адресою: [ADDRESS] , на праві спільної сумісної власності належить [PERSON] , [PERSON] , [PERSON] , [PERSON] . Вказане підтверджується також копією технічного паспорту та інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження обєктів нерухомого майна щодо субєкта(а.с.29-32, 94). Як вбачається із звіту про оцінку майна(а.с.13-22), оціночна вартість вище вказаної квартири становить 200 000 грн. 28 березня 2015 року [PERSON] та [PERSON] , [PERSON] , [PERSON] , [PERSON] уклали договір про наміри купівлі-продажу трикімнатної квартири [ADDRESS] (а.с.33-34). Згідно з викладеним в розписці(а.с.88), [PERSON] , [PERSON] , [PERSON] , [PERSON] склали розписку про те, що ними вищевказана квартира передана [PERSON] 28.03.2015 року за 96 000 грн. Як вбачається з копії довіреності(а.с.9), [PERSON] уповноважив [PERSON] виконати дії, повязані з оформленням договору про надання населенню послуг з газопостачання у Красноградській філії ПАТ Харківгаз за адресою: [ADDRESS] . Крім того, [PERSON] уклала договір про надання послуг з вивезення побутових відходів за даною адресою(а.с.10-11). Також, 07.05.2022 року [PERSON] , [PERSON] , [PERSON] , [PERSON] склали розписку, в якій підтвердили, що оплата проданої квартири проведена повністю [PERSON] , умови договору ним виконані, ніяких претензій до нього не мають та при реальній можливості готові нотаріально укласти угоду(а.с.89). Відповідно до копії довідки №795 про зареєстрованих у житловому приміщенні/будинку осіб(а.с.87), у вищевказаній квартирі зареєстровані: [PERSON] , [PERSON] , [PERSON] , [PERSON] , [PERSON] та [PERSON] . Відповідно до копій витягу, довідки та копій паспортів відповідачів(а.с.98-108), [PERSON] , [PERSON] , [PERSON] , [PERSON] зняті з реєстрації за адресою: [ADDRESS] . У [PERSON] виникла необхідність розпорядитися своїм нерухомим майном, однак не посвідчений нотаріусом договір купівлі-продажу не дає йому права безперешкодно розпоряджатися належним йому майном на власний розсуд і вчиняти щодо нього будь-які угоди. Позивач вказав, що відповідачі по справі, а саме [PERSON] та [PERSON] ухиляються від його посвідчення та з часом така можливість стала втраченою, бо на теперішній час вони зі своїми сім?ями виїхали на постійне місце проживання за межі України, наміру повертатися в Україну не мають. Виходячи з вищевикладеного, позивач позбавлений можливості нотаріально посвідчити договір купівлі-продажу квартири, зареєструвати за собою право власності, тому він змушений звернутися до суду з даним позовом про визнання вищевказаного попереднього договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності на спірну квартиру. Як вбачається з заяв (а.с.111-112), позовні вимоги [PERSON] та [PERSON] визнають в повному обсязі. За приписами ст. 2 ЦПК України, завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, свобод чи інтересів фізичних осіб , прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави. Згідно зі ст. 4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів. Як вбачається з висновку ВГС України, відображеному в Постанові від 20.09.2017, справа №923/1004/15, суть попереднього договору полягає в тому,що його сторони зобов`язуються в майбутньому укласти основний договір. При цьому попередній договір визначає умови, на яких сторони зобов`язуються в певний строк укласти основний договір, тобто, за попереднім договором виникає лише двостороннє зобов`язання сторін укласти основний договір майбутньому, позаяк, укладенням попереднього договору лише обумовлюються наступні дії його сторін, а не відбувається фактичне вибуття із власності продавця предмету продажу, а покупець не набуває право власності на це майно з укладенням попереднього договору. Відповідно до частини першої статті 202, частини третьої статті 203 ЦК України головним елементом угоди (правочину) є вільне волевиявлення та його відповідність внутрішній волі сторін, які спрямовані на настання певних наслідків, тому основним юридичним фактом, який підлягав встановленню судом у цій справі є дійсна спрямованість волі сторін при укладенні договорів та з`ясування питання про те, чи не укладені ці угоди з метою приховати іншу угоду та яку саме. Аналогічна правова позиція висловлена Верховним Судом у постанові від 26 червня 2019 року у справі №759/17395/15-ц (провадження №61-9297св18). Як вбачається з тексту договору, сторони погодили всі істотні умови та повністю усвідомлювали значення своїх дій, укладення договору відбулось шляхом вільного полевиявлення. Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України). Частиною першою статті 635 ЦК України встановлено, що попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір у майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Отже, попередній договір створює для сторін одне основне зобов`язання: укласти протягом узгодженого терміну певний тип цивільно-правового договору на заздалегідь узгоджених умовах. З матеріалів справи вбачається, що сторони уклали попередній договір, яким лише висловили свій намір на майбутнє, через певний проміжок часу, укласти договір купівлі-продажу нерухомого майна. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі. Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення. Необґрунтоване ухилення однієї зі сторін від укладення основного договору, передбаченого попереднім договором, може бути підставою для відшкодування другій стороні збитків, завданих простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства (ч. 2 ст. 635 ЦК України). У частині першій статті 215 ЦК України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Згідно з частиною першою статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Зі змісту попереднього договору купівлі-продажу квартири вбачається, що в ньому сторони зобов?язалися у строк до 10.05.2022 року цього Договору укласти і належним чином оформити договір купівлі-продажу нерухомого майна на умовах і в порядку та строки, визначені цим Договором. Предметом цього договору є нерухоме майно- трикімнатна квартира [ADDRESS] . Відповідно до п.4.1. попереднього договору, у випадку настання форс-мажорних обставин (війна, революція, пожежі, природні катаклізми), а також хвороба, смерть, стихійні лиха, непередбачені зміни законодавства, дії державних структур від яких залежить те чи інше виготовлення документації або отримання інформації щодо об?єкту продажу та також у разі юридичної неможливості приватним виконавцем вчинити дії що внесення інформації до єдиного реєстру боржників, якщо вони безпосередньо перешкоджають виконанню зобов?язань за цим Договором, терміни виконання зобов?язання відсуваються на час дії цих обставин, відповідно до їх тривалості. Крім того, листом від 28.02.2022 р. за № 2024/02.0-7.1 Торгово-промислова палата України засвідчила форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили): військову агресію Російської Федерації проти України та підтвердила, що зазначені обставини з 24 лютого 2022 року до їх офіційного закінчення, є надзвичайними, невідворотними та обєктивними обставинами для субєктів господарської діяльності по договору та іншим зобовязанням, виконання яких настало згідно з умовами договору і виконання відповідно якого стало неможливим у встановлений термін внаслідок настання таких форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили). В п.5.2. Попереднього договору визначено, що договір набирає чинності з моменту його підписання сторонами і діє до повного виконання Сторонами своїх зобов?язань за цим Договором. Пунктом 5.6. вище вказаного договору встановлено, що даний договір вступає в юридичну силу з моменту його підписання Сторонами і вважається виконаним під час підписання Основного договору купівлі-продажу нерухомого майна, зазначеного в пункті 1 даного Договору. З вище вказаного вбачається, що строк, визначений в договорі, до якого сторони могли укласти договір не припинився, оскільки в Україні до закінчення строк було введено воєнний стан. Як вбачається з матеріалів справи, відповідачі в розписці підтверджують факт того, що спірну квартиру вони продали [PERSON] та отримали за неї кошти в повному обсязі. Також, це випливає з заяв [PERSON] та [PERSON] , які в повному обсязі визнали позов. Таким чином, вказані вище обставини свідчать про те, що укладений Продавцем Попередній договір в дійсності був спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним, а отже повністю відповідає вимогам ст. 203 Цивільного кодексу України. У постанові Верховного Суду України від 06 вересня 2017 року у справі № 6-1288цс17 викладено правовий висновок про те, що однією з умов застосування частини другої статті 220 ЦК України та визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин. При розгляді справи про визнання правочину дійсним суд повинен з`ясувати, чому правочин не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину. При цьому саме по собі небажання сторони нотаріально посвідчувати договір, її ухилення від такого посвідчення з причин відсутності коштів на сплату необхідних платежів та податків під час такого посвідчення не може бути підставою для застосування частини другої статті 220 ЦК України. Згідно з викладеним у позові відповідачі [PERSON] та [PERSON] безповоротно ухиляються від виконання зобов`язань за договором щодо укладення нотаріально посвідченого договору, хоча в розписці і визнають факт продажу. Крім того, вказані відповідачі перебувають за межами країни та ігнорують звернення позивача щодо нотаріального посвідчення. Даний факт не оспорюється [PERSON] та [PERSON] , від [PERSON] та [PERSON] жодних заперечень не надходило. Відповідно до ст.392 ЦК України, власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності. Відповідно до ст. 19 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» рішення суду, що набрало законної сили, є однією з підстав для реєстрації права власності на об`єкт нерухомого майна. Відповідно до положень ст.41 Конституції України, кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним. За змістом ст. ст. 316, 317, 319, 321 ЦК України, правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. На зміст права власності не впливають місце проживання власника та місцезнаходження майна. Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. При здійсненні своїх прав та виконанні обов`язків власник зобов`язаний додержуватися моральних засад суспільства. Усім власникам забезпечуються рівні умови здійснення своїх прав. Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Згідно із ст. ст. 325, 328 ЦК України, суб`єктами права приватної власності є фізичні та юридичні особи. Фізичні та юридичні особи можуть бути власниками будь-якого майна, за винятком окремих видів майна, які відповідно до закону не можуть їм належати. Склад, кількість та вартість майна, яке може бути у власності фізичних та юридичних осіб, не є обмеженими. Право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом. Статтею 355 ЦК України передбачено, що майно, що є у власності двох або більше осіб (співвласників), належить їм на праві спільної власності (спільне майно). Майно може належати особам на праві спільної часткової або на праві спільної сумісної власності. Право спільної власності виникає з підстав, не заборонених законом. Спільна власність вважається частковою, якщо договором або законом не встановлена спільна сумісна власність на майно. Відповідно до ч.1 ст.76 ЦПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.Згідно приписів ст. 77 ЦПК України належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Відповідно до ст. 78 ЦПК України обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Положеннями ст. 79 ЦПК України достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи. Відповідно до ст. 80 ЦПК Кодексу достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування. Частиною 1 ст.81 ЦПК України, визначено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Обґрунтовуючи судове рішення, суд приймає до уваги вимоги ст.17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» відповідно до якої суди застосовують при розгляді справи Конвенцію та практику Суду як джерело права та висновки Європейського суду з прав людини, зазначені в рішенні у справі «Руїс Торіха проти Іспанії» (Ruiz Torija v. Spain) від 9 грудня 1994 року, серія А, №303А, п.2958, згідно з яким Суд повторює, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення. Таким чином, дослідивши всі докази в їх сукупності, беручи до уваги викладене сторонами, зважаючи на те, що спірна квартира передана [PERSON] , відповідачі зняті з реєстрації за спірною адресою, позивач сплатив кошти за квартиру та відповідачами в розписці визнано факт отримання коштів та продаж квартири, з урахуванням відсутності заперечень відповідачів, суд приходить до висновку, що уточнені позовні вимоги підлягають задоволенню. Оскільки [PERSON] не заявлено вимоги про стягнення судового збору, суд залишає судовий збір за позивачем. На підставі вище викладеного,

Outcome: approved