Jurisdiction: civil
Date: 2025-08-17 00:00:00

\~ \~ \~ \~Позивач\~\~ [PERSON] \~\~звернулася\~\~до Миколаївського районного суду з позовом до\~\~ [PERSON] , третя особа Універсальна товарна біржа «Нерухомість Н» про визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності на земельну ділянку. Свої вимоги мотивує тим, що 19 грудня 1997 року позивач [PERSON] придбала у відповідача [PERSON] житловий будинок [ADDRESS] , що розташований на земельній ділянці площею 0,24 га, уклавши договір купівлі-продажу нерухомого майна № 202 на Універсальній Товарній біржі «Нерухомість Н», який 07.07.2000 року зареєстровано в МБТІ за реєстровим № 29. Згідно пункту 5 Договору жилий будинок і земельна ділянка продані за 16 000 гривень. При оформленні договору купівлі-продажу нерухомого майна сторони домовились про всі істотні умови договору, відбулося повне його виконання, але договір не було посвідчено нотаріально. Сторони при укладені договору купівлі - продажу керувалися ч. 2 ст. 15 Закону України "Про товарну біржу", відповідно до якої, угоди, які зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню, тому позивач вважала, що договір укладено згідно вимог чинного на той час законодавства. Оскільки земельна ділянка на час укладення вищевказаного договору була у власності продавця, право власності на неї перейшло до покупця. Відсутність нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу нерухомого майна та відсутність державної реєстрації права власності земельної ділянки, позбавляє Позивача права на розпорядження вказаними вище об`єктами нерухомого майна. Тому позивач змушена звернутися до суду з даним позовом. Оскільки, на думку позивача вона, набувши право власності на житловий будинок на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна від 19 грудня 1997 року, набула також право власності на земельну ділянку, на якій розташований належний їй житловий будинок, з метою захисту своїх майнових прав та інтересів, просить суд її позовні вимоги задовольнити. Ухвалою Миколаївського районного суду Миколаївської області від 02.12.2024 року вказаний позов прийнято до розгляду, у цивільній справі відкрито провадження. Постановлено разглядати справу за правилами загального позовного провадження, у справі призначено підготовче судове засідання. Ухвалою Миколаївського\~районного суду\~Миколаївської області\~від 02.06.2025року\~закрито підготовче\~провадження у\~справі та призначено справу до судового розгляду по суті Позивач [PERSON] та її представник - адвокат Ткачук Г.М. в судове засідання не з`явилися, проте від представника позивача на адресу суду надійшла заява про розгляд справи без їхньої участі. Відповідач в судове засідання не з`явився, про причини неявки суд не повідомив, про дату, час та місце розгляду справи судом повідомлявся шляхом направлення судових повісток за зареєстрованим місцем проживання та оголошенням про виклик в судове засідання на офіційному веб-сайті «Судова влада», відзив не подав. Відповідно до ч. 2 ст. 211 ЦПК України, учасник справи має право заявити клопотання про розгляд справи за його відсутності. Якщо таке клопотання заявили всі учасники справи, судовий розгляд справи здійснюється на підставі наявних у суду матеріалів. У зв`язку з неявкою в судове засідання всіх учасників справи, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу, відповідно до ч.2 ст. 247 ЦПК України, не здійснювалося Згідно ч. 1 ст. 64 ЦПК України, представник, який має повноваження на ведення справи в суді, здійснює від імені особи, яку він представляє, її процесуальні права та обов`язки. Відповідно до ч. 4 ст. 223 ЦПК України у разі повторної неявки в судове засідання відповідача, повідомленого належним чином, суд вирішує справу на підставі наявних у ній даних чи доказів (постановляє заочне рішення). Відповідно до\~ст. 280 ЦПК України, суд вважає можливим ухвалити заочне рішення у справі на підставі наявних у ній доказів, оскільки відповідач, належним чином повідомлений про дату, час і місце судового засідання, не з`явився у судове засідання, про причини неявки не повідомив, не подав відзив. \~ \~ \~ \~Суд, дослідивши письмові докази, наявні у матеріалах справи, повно і всебічно з`ясувавши фактичні обставини справи, на яких ґрунтується позов у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин, встановив наступні обставини та дійшов до наступного висновку. \~ \~ \~ \~Судом встановлено, що 19.12.1997року між [PERSON] з однієї сторони та позивачем [PERSON] з іншої сторони, було укладено договір купівлі-продажу, за яким [PERSON] придбала у [PERSON] житловй будинок за адресою: [ADDRESS] ,що розташований на земельній ділянці площею 0,24га. Земельна ділянка належить [PERSON] на підставі державного акту на право приватної власності на землю № 237 від 25.02.1995року. Житловий будинок та земельна ділянка продані за 16000гривень,які отримані продавцем до підписання договору, зареєстрованого Універсальною товарною біржею «Нерухомість Н» та зареєстрованого в КП «ММБТІ» 07.07.2000 за №29. Так, докази щодо виконання умов договору купівлі-продажу не спростовані та свідчать про те, що позивач є добросовісним набувачем нерухомого майна. Право власності позивача на житловий будинок зареєстровано у КП «ММБТІ». Згідно зі\~статтею 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону. Враховуючи, що правочин вчинено 19.12.1997року, при вирішенні спору підлягають застосуванню положення\~ЦК Української РСР\~та Закону України «Про товарну біржу». Відповідно до\~статті 1 Закону України «Про товарну біржу»\~товарна біржа є організацією, що об`єднує юридичних і фізичних осіб, які здійснюють виробничу і комерційну діяльність, і має за мету надання послуг в укладенні біржових угод, виявлення товарних цін, попиту і пропозицій на товари, вивчення, упорядкування і полегшення товарообігу і пов`язаних з ним торговельних операцій. Крім того,\~статтею 2 Закону\~встановлено, що основними принципами діяльності товарної біржі є рівноправність учасників біржових торгів, застосування вільних (ринкових) цін, публічність проведення біржових торгів. Набуття права власності - це певний юридичний склад, з яким закон пов`язує виникнення в особи суб`єктивного права власності на певні об`єкти. Згідно зі\~статтею 41 ЦК Української РСР\~угодами визнаються дії громадян і організацій, спрямовані на встановлення, зміну або припинення цивільних прав або обов`язків. Відповідно до\~статті 42 ЦК Української РСР\~угоди можуть укладатися усно або в письмовій формі (простій чи нотаріальній). Водночас згідно зі\~статтею 47 ЦК Української РСР\~нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди. За змістом статей\~128,\~153 ЦК Української РСР\~право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Договір вважається укладеним, коли між сторонами в повній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди. Нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими частиною другою\~статті 48 цього Кодексу. Якщо одна з сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається (стаття 47 ЦК Української РСР). Угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню (частина друга\~статті 15 Закону України «Про товарну біржу»\~в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин). У постанові від 25 березня 2024 року у справі № 336/6023/20 (провадження № 61-11523сво23) об`єднана палата Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду зазначила, що «у\~статті 227 ЦК Української РСР\~нотаріальне посвідчення угод було обов`язкове лише у випадках укладення договору купівлі-продажу жилого будинку.\~ЦК Української РСР\~не передбачалося обов`язку нотаріально посвідчувати договір купівлі-продажу квартири, у тому числі у випадку укладення договору, стороною якого є фізична особа. Крім того, у вказаній постанові об`єднана палата Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду виклала висновок про те, що «на рівні\~ЦК Української РСР 1963 року\~не передбачалося правила про пріоритетність його норм над нормами інших законів. У частині другій\~статті 15 Закону України «Про товарну біржу»\~(в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) міститься спеціальна норма щодо положень статті\~47\~та\~227 ЦК Української РСР 1963 року. Адже статті\~47\~і\~227 ЦК Української РСР 1963 року\~внормовували форму угоди/договору купівлі-продажу жилого будинку, а частина друга\~статті 15 Закону України «Про товарну біржу»\~регулювала форму цього договору у вужчому розумінні - як укладеного на товарній біржі. Спеціальна норма (частина друга\~статті 15 Закону України «Про товарну біржу»\~(в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин)) має перевагу над загальними (статті 47 та 227\~ЦК Української РСР 1963 року) нормами (lex specialis derogat generali). Прийнята пізніше в часі спеціальна норма (частина друга статті 15 Закону України «Про товарну біржу» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин))) має перевагу над загальними (статті\~47\~та\~227 ЦК Української РСР 1963 року) нормами (lex posterior derogat priori). Відповідно, укладення договору на товарній біржі унеможливлювало його нотаріальне посвідчення в силу прямої вказівки на це в законі». Згідно ст.328 ЦК України, право власності набувається на підставах, що не забороняються законом, зокрема із правочинів. Відповідно до ст. 655 ЦК України, за договором купівлі - продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплати за нього певну грошову суму. Згідно з ст. 657 Цивільного кодексу України, договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі. Згідно ст. 638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду. Згідно з ст. 655 Цивільного кодексу України, істотними умовами договору купівлі-продажу є найменування майна, що продається, та його ціна. Сторонами за договором було здійснено повне виконання усіх істотних умов, а саме: позивач сплатив кошти за об`єкт нерухомості, а відповідач передав позивачу вказане майно. У відповідності зі ч. 2 ст. 220 ЦК України, якщо сторони домовилися про всі істотні умови договору, що підтверджуються письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна зі сторін ухиляється від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. Відповідно до ст. 334 ЦК України, право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передання майна, якщо інше не встановлено договором або законом. Право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішення суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Відповідно до статті 1 протоколу 1 Європейської Конвенції з прав людини кожна фізична особа має право мирно володіти своїм майном. Поняття "майна" включає в себе в тому числі і будинок (рішення ЄСПЛ від 23.09.1982р. у справі "Спорронг і Льоннрот проти Швеції"). Згідно правової позиції Верховного Суду України, висловленої в постанові від 06 вересня 2017 року в цивільній справі № 6-1288цс17, однією з умов застосування ч. 2 ст. 220 ЦК України та визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин. Згідно положень ч. 1 ст. 377 ЦК України, до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача). Відповідно до ч. 1 ст. 120 ЗК України, до особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Відповідно до ч. 1 ст. 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Згідно із ч. 2 ст. 220 ЦК України, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається. Відповідно до ч. 3 ст. 640 ЦК України, договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення. Пленум Верховного Суду України в п. 13 постанови «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» від 6 листопада 2009 року № 9 роз`яснив, що вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма ч. 2 ст. 220 ЦК України не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до ст.ст. 210, 640 ЦК України пов`язується з їх державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов`язків для сторін. Статтею 657 ЦК України встановлено, що договір купівлі-продажу житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі. Згідно правової позиції, висловленої в постанові Верховного Суду від 04 березня 2019 року у справі № 665/2266/16-ц, відповідно до частини другої\~статті 220 ЦК України, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення не вимагається. Обов`язковими умовами для визнання такого договору дійсним є: встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину; втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин. \~ \~ \~ \~В позові, зазначено, що неможливість нотаріального посвідчення договору обумовлена ухиленням відповідача, від нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу будинку, так і втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин. В постанові Верховного Суду від 07 серпня 2020 року в справі № 528/726/18 зазначено, що під ухиленням від нотаріального посвідчення договору має розумітися як активна протидія цьому, так і пасивне небажання вчинити цю дію. На підставі вищевикладеного, беручи до уваги, що сторонами були виконані усі істотні умови договору купівлі-продажу нерухомого майна, відбулося передання майна та його оплата, майно було правомірно придбано позивачем, враховуючи що позивач має непорушне право на мирне володіння своїм майном, то суд приходить до висновку, що позовні вимоги в цій частині підлягають задоволенню за наявності законних на те підстав, оскільки це не суперечить закону та не порушує права, свободи та інтереси третіх осіб. \~ \~ \~ \~Разом з вимогою про визнання дійсним договору купівлі-продажу нерухомості, укладеного з порушення нотаріальної форми, позивач заявляє також вимогу про визнання за ним права власності посилаючись як на підставу своїх вимог на ст..392 ЦК України. Згідно з ст. 392 ЦК власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності. Щодо можливості визнання права власності за позивачем на підставі ст. 392 ЦК ВСУ сформулював наступну правову позицію: «… відповідно до частини п`ятої статті 11 ЦК України цивільні права і обов`язки можуть виникати з рішення суду лише у випадках, встановлених актами цивільного законодавства. Можливість виникнення права власності за рішенням суду ЦК України передбачає лише у ст.ст. 335 та 376 ЦК України. У всіх інших випадках право власності набувається з інших не заборонених законом підстав, зокрема із правочинів (ч. 1. ст. 328 ЦК України). Стаття 392 ЦК України, у якій йдеться про визнання права власності, не породжує, а підтверджує наявне в позивача право власності, набуте раніше на законних підставах, у тому випадку, якщо\~ відповідач не визнає, заперечує або оспорює наявне в позивача право власності, а також у разі втрати позивачем документа, який посвідчує його право власності». Отже на підставі ст. 392 ЦК право власності за позивачем може бути визнано лише у випадку, якщо таке право було ним раніше набуте на законних підставах. Момент набуття права власності на нерухоме майно за договором визначено у ст. 334 ЦК. Відповідно до ч.ч. 3, 4 ст. 334 ЦК право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону. У пункті 5 Постанови Пленуму Пленум Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 07.02.2014р. № 5 «Про судову практику в справах про захист права власності та інших речових прав» зазначено, що «право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Проте, якщо права на нерухоме майно підлягають державній реєстрації, то право власності у набувача виникає з дня такої реєстрації відповідно до закону (стаття 334 ЦК) та з урахуванням положення про дію закону в часі на момент виникнення спірних правовідносин (стаття 5 ЦК)». Відповідно до п. 9 ч. 1 ст. 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі, зокрема, рішення суду, що набрало законної сили, щодо права власності та інших речових прав на нерухоме майно. Таким чином, до державної реєстрації права власності за позивачем таке право у нього не виникне, а відтак відсутні підстави для визнання за ним права власності на нерухоме майно на підставі ст. 392 ЦК одночасно з визнанням дійсним договору купівлі-продажу нерухомості, укладеного без нотаріального посвідчення. Суд, оцінюючи належність, допустимість, достовірність та достатність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок в їх сукупності за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженню наявних у справі доказів приходить до висновку, що позов підлягає частковому задоволенню.

Outcome: partial