Jurisdiction: civil
Date: 2025-08-13 00:00:00

Представник позивача звернулася до Пересипського районного суду м. Одеси в інтересах [PERSON] з позовною заявою до [PERSON] , Одеської міської ради та Одеської товарної біржі, про визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності. В обґрунтування своїх вимог позивач вказує на те, що має право власності на 27/50 частин домоволодіння за адресою: [ADDRESS] , що підтверджується свідоцтвом про право власності від 14.03.1994 року. Крім цього, в тому самому домоволодінні позивач також має право власності на 2/25 його частин на підставі договору купівлі-продажу від 09.09.1997 року, що був посвідчений Одеською товарною біржою. Наразі позивач має на меті оформити право власності на частину земельної ділянки, розташованої під його частиною домоволодіння, у зв`язку із чим почав процес збирання необхідних документів. Проте, договір, який посвідчує право власності позивача на 2/25 частин домоволодіння, розташованого за адресою: [ADDRESS] , укладений без дотримання вимог щодо форми правочину, встановлених чинним на сьогоднішній день ЦК України, тобто без його нотаріального посвідчення. Таким чином, вказаний договір купівлі-продажу від 09.09.1997 року за чинним законодавством є недійсний, що унеможливлює його право вільно користуватися, розпоряджатися та володіти своєю частиною належного йому майна. Позивач також зазначає, що з метою підтвердження дійсності договору купівлі-продажу від 09.09.1997 року, звернувся до КП «БТІ» Одеської міської ради, де листом за № 48902/04-04 від 31.12.2024 року було повідомлено, що згідно запису у реєстровій книзі № 144 Одеського міжміського бюро технічної інвентаризації, адреса 27/50 частин домоволодіння, якими володіє позивач зазначена, як « [ADDRESS] », однак\~у правовстановлюючому\~документі,\~а саме\~-\~свідоцтві про\~право власності\~від 14.03.1994\~року,\~адреса зазначена,\~як « [ADDRESS] ». Таким чином, існують розбіжності між правовстановлюючим документом та записами в інвентаризаційно-реєстраційній справі Одеського міжміського бюро технічної інвентаризації щодо реєстрації права власності на 27/50 частин домоволодіння, що належать позивачу на праві приватної власності. Отже, через наявність розбіжностей в адресах розташування майна позивача у правовстановлюючому документі та реєстраційних записах Одеського міжміського бюро технічної інвентаризації, а також через неможливість внести відповідні зміни у запис до Реєстру прав власності на нерухоме майно, оскільки такі записи не вносяться органами БТІ з 01.01.2013 року через відсутність доступу до відповідних реєстрів, а тому позивач вимушений звернутися з даною позовною заявою до суду. У зв`язку із чим позивач просить визнати договір купівлі-продажу №18921 від 09.09.1997 року, укладений між [PERSON] (паспорт громадянина України серії [NUMBER] , виданий 05.02.1997 року Іллічівським РВ ОДУ УМВС України в Одеській області), як продавцем та [PERSON] ( [NUMBER] , зареєстроване місце проживання за адресою: [ADDRESS] ), як покупцем дійсним та визнати за [PERSON] ( [NUMBER] , зареєстроване місце проживання за адресою: [ADDRESS] ) право власності на 27/50 частин домоволодіння за адресою: [ADDRESS] , який був набутий у право власності від 14.03.1994 року, виданого Житлово-комунальним відділом виконкому Ленінської районної ради народних депутатів, зареєстрованого Одеським міжміським бюро технічної інвентаризації в реєстраційну книгу за №144 за реєстровим номером №389 від 10.05.1994 року. Ухвалою Пересипського (Суворовського) районного суду м. Одеси від 12.03.2025 року у справі відкрито провадження та призначено підготовче судове засідання. Ухвалою Пересипського районного суду м.Одеси від 13.05.2025 року закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду. Представник позивача в судовому засіданні позовні вимоги підтримала та просила їх задовольнити з підстав викладених у позовній заяві, не заперечувала щодо ухвалення заочного рішення. Відповідачі в судове засідання не з`явилися, про дату, час та місце розгляду справи повідомлені належним чином, про причини неявки суду не повідомили. Заяв, клопотань на адресу суду не надходило, у зв`язку з чим суд вважає можливим розглянути справу на підставі наявних доказів відповідно до ст.280 ЦПК України. Представник третьої особи в судове засідання не з`явився, про дату, час та місце розгляду справи повідомлений належним чином, про причини неявки суд не повідомив. Дослідивши матеріали справи, суд вважає, що позов підлягає задоволенню з наступних підстав. Кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів (ч.1 ст. 4 ЦПК України). Згідно із принципом диспозитивності суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках (ч.1 ст. 13 ЦПК України). Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (ст. 5 ЦПК України). Судом встановлено, що 09.09.1997 року на Одеській товарній біржі укладено договір №18921 купівлі-продажу нерухомого майна, відповідно до якого відповідач [PERSON] продала, а позивач [PERSON] купив 2/25 частин житлового будинку, що розташований за адресою: [ADDRESS] . На підставі даного договору купівлі-продажу нерухомого майна №18921 від 09.09.1997 року посвідченого на Одеській товарній біржі за [PERSON] з 28.10.1997 року було зареєстровано право власності на придбаний об`єкт нерухомості в Одеському міському бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості під реєстраційним №389 у реєстровій книзі №144 на сторінці 94. З матеріалів\~справи вбачається,\~що сторони\~досягли згоди\~з усіх\~істотних умов\~договору купівлі-продажу\~нерухомого майна.\~Свої зобов`язання\~за правочином\~сторони виконали\~у повному\~обсязі:\~відповідач передала\~у власність\~ [PERSON] \~вказану частину\~житлового будинку,\~а останній\~сплатив за\~це її\~вартість. Згідно із ст.55\~Конституції України права і свободи людини і громадянина захищаються судом. Вказаний договір купівлі-продажу був вчинений 09.09.1997 року, тобто під час дії ЦК УРСР 1963 року, який на той час регулював купівлю-продаж нерухомого майна. Відповідно до ст.\~153\~ЦК Української\~РСР 1963\~року договір вважається укладеним, коли між сторонами в потрібній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. За положеннями ст. 227 ЦК Української РСР 1963 року, договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією з сторін є громадянин. Частиною 2\~ст.47\~ЦК Української\~РСР якщо одна з сторін повністю або частково виконала угоду, яка потребує нотаріального посвідчення, а інша сторона ухиляється від нотаріального посвідчення угоди, суд вправі за вимогою виконавчої сторони визнати угоду дійсною. В цьому разі подальше нотаріальне посвідчення угоди не потребується. Відповідно до ст.15 ЗУ «Про товарну біржу»: біржовою операцією визнається угода, якщо вона являє собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі; якщо її учасниками є члени біржі; якщо вона подана до реєстрації та зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня. Угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню. Угода вважається укладенню з моменту її реєстрації на біржі. У редакції, що діяла на час укладення договору купівлі-продажу спірної частини житлового будинку, в самому Законі України\~«Про товарну\~біржу» не передбачалися правові наслідки у вигляді недійсності договору, укладеного та зареєстрованого на біржі, у разі порушення вимог, встановлених ст.\~15\~цього Закону до біржової операції, як щодо допуску товарів до обігу на біржі, так і щодо прийняття у члени біржі. Реєстрація на Біржі нерухомості права власності на нерухоме майно на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого біржею, а не нотаріусом, на той момент не суперечила чинному законодавству. Інструкція «Про\~порядок Державної\~реєстрації права\~власності на\~об`єкти\~нерухомого майна,\~які перебувають\~у власності\~юридичних і\~фізичних осіб» передбачала підставу для державної реєстрації - договорів купівлі-продажу і міни, зареєстрованих біржею. В силу ст. 220 ЦК України, у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. З огляду на викладене, оскільки сторони домовилися щодо всіх істотних умов договору купівлі-продажу та така домовленість підтверджується письмовими доказами, повністю виконали умови угоди, яку не було нотаріально засвідчено з посиланням на ст. 15 Закону України «Про товарну біржу», є підстави для визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна №18921 від 09.09.1997 року, оформленого та зареєстрованого на Одеській товарній біржі, дійсним. Відповідно до ч. 2. ст.\~3\~Закону України\~«Про державну\~реєстрацію речових\~прав на\~нерухоме майно\~та їх\~обтяжень» від 01 липня 2004 року в редакції, що діє на теперішній час, речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 01.01.2013 року, визнаються дійсними, якщо реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення або на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов`язкової реєстрації. Частиною 2 ст. 12 Закону України «Про власність», який діяв станом на 1997 рік, визначено, що громадянин набуває право власності на майно одержане внаслідок укладення угод не заборонених законом. Отже, на підставі викладеного, оцінюючи зібрані по справі докази в їх сукупності, оскільки зазначена угода цілком виконана сторонами, протизаконних дій не містить, і була укладена на біржі відповідно до норм Закону України «Про товарні біржі», який діяв на той час, та неможливість вирішення цього питання в іншому порядку, ніж судовому, суд дійшов висновку про необхідність захисту прав позивача шляхом задоволення позову в цій частині вимог, а тому пред`явлені позовні вимоги про визнання договору купівлі-продажу дійсним є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню. Щодо позовних вимог про визнання права власності, суд зазначає наступне. Судом встановлено, що згідно свідоцтва\~про право\~власності,\~виданого 14.03.1994\~року Житлово-комунальним\~відділом виконавчого\~комітету Ленінської\~районної ради\~народних депутатів,\~згідно рішення\~№ 27/1\~від 03.02.1994\~року,\~ [PERSON] \~на праві\~приватної власності\~належить 27/50\~частин домоволодіння,\~що розташоване\~за адресою: [ADDRESS] . З матеріалів справи вбачається, що право власності на вказану частину домоволодіння було зареєстровано за позивачем у КП «Бюро технічної інвентаризації» ОМР 10.05.1994 року, за реєстровим номером 389, у реєстровій книзі 144 на сторінці 52, однак за адресою: [ADDRESS] , що створило розбіжності в зазначені вірної адреси для проведення державної реєстрації права власності позивача. Вказане також підтверджується листом КП «БТІ» ОМР з вих. № 48902/04-04 від 31.12.2024 року, а також витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №406286654 від 02.12.2024 року. Позивач зазначає, що наявність розбіжностей в адресі вказаної частини домоволодіння, зазначеної в свідоцтві про право власності та у реєстраційному записі КП «БТІ» ОМР, є підставою для відмови у проведенні державної реєстрації права власності на 27/50 частин домоволодіння за адресою: [ADDRESS] Статтею 328\~ЦК України визначено презумпцію правомірності набуття права власності. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом. Таким чином, власник не зобов`язаний у кожному випадку доводити іншим особам правомірність набуття права власності на належне йому майно. Відповідно до статті 392\~ЦК України власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності. Державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності, а вважається лише засвідченням державою вже набутого особою права власності, що унеможливлює ототожнення факту набуття права власності з фактом його державної реєстрації. Досліджуючи обставини існування в особи права власності, суд має передусім встановлювати підстави, на якій особа набула таке право, оскільки сама по собі державна реєстрація прав не є підставою виникнення права власності. Відповідну правову позицію викладено: у постановах ВП ВС: від 12.03.2019 у справі № 911/3594/17, від 05.06.2019 у справі № 392/1829/17, у постанові об`єднаної палати КГС ВС: від 24.01.2020 у справі № 910/10987/18, у постановах КГС ВС: від 29.08.2019 у справі № 910/10984/18, від 11.06.2020 у справі № 910/10006/19. Згідно із ч. 2 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень»,передбачено, що права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з моменту такої реєстрації. Крім того, відповідно до ч.4 ст.3 Закону України №1952-IV, будь-які дії особи, спрямовані на набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, що підлягають державній реєстрації, відповідно до цього Закону, можуть вчинятися, якщо речові права на таке майно зареєстровані згідно із вимогами цього Закону,\~крім випадків,\~коли речові\~права на\~нерухоме майно, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними згідно з ч. 3 цієї статті, та у випадках, визначених ст.28 цього Закону. До запровадження в Україні електронної системи - Державного реєстру прав власності на нерухоме майно, державна реєстрація права власності, що здійснювалася на паперових носіях (реєстраційних книгах, архівних/реєстраційних справах) проводилася БТІ. Отже, речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними, зокрема, якщо на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов`язкової реєстрації. Відповідну правову позицію викладено в постановах КГС ВС: від 05.09.2019 у справі № 921/320/18, від 22.05.2019 у справі № 918/410/18, від 20.05.2020 у справі № 911/1603/19. Для реєстрації об`єкту нерухомого майна, державна реєстрація яких була проведена до 1 січня 2013 року, необхідно отримувати інформаційну довідку БТІ. Відсутність довідки про реєстрацію права власності унеможливлює проведення реєстраційних дій реєстратором. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц (провадження № 14-2цс21) зроблено висновки про те, що «з урахуванням специфіки обороту нерухомого майна володіння ним досягається без його фізичного утримання або зайняття, а державна реєстрація права власності на нерухоме майно підтверджує фактичне володіння ним. Тобто суб`єкт, за яким зареєстроване право власності, визнається фактичним володільцем нерухомого майна. При цьому державна реєстрація права власності на нерухоме майно створює спростовувану презумпцію наявності в суб`єкта і права володіння цим майном (як складової права власності). Отже, особа, за якою зареєстроване право власності на нерухоме майно, є його володільцем. Позов про визнання права власності на майно подається власником тоді, коли в інших осіб виникають сумніви щодо належності йому цього майна, коли створюється неможливість реалізації позивачем свого права власності через наявність таких сумнівів чи внаслідок втрати правовстановлюючих документів. Позивачем у позові про визнання права власності може бути будь-який учасник цивільних відносин, який вважає себе власником певного майна, однак не може належним чином реалізувати свої правомочності у зв`язку з наявністю щодо цього права сумнівів або претензій з боку третіх осіб. Відповідачем у позові про визнання права власності виступає будь-яка особа, яка сумнівається в належності майна позивачеві, або не визнає за ним права здійснювати правомочності володіння, користування і розпорядження таким майном, або має власний інтерес у межах існуючих правовідносин. Спосіб захисту, передбачений статтею 392\~ЦК України є різновидом загального способу захисту - визнання права, а тому його може бути використано в зобов`язальних відносинах за відсутності іншого, крім судового, шляху відновлення порушеного права (постанова Великої Палати Верховного Суду від 14 грудня 2021 року у справі № 344/16879/15-ц «Щодо ефективного способу захисту прав покупця (інвестора) у разі порушення продавцем умов договору купівлі-продажу майнових прав на нерухоме майно з передачі усіх необхідних документів для оформлення права власності на це майно»). Виходячи з вищевикладеного, аналізуючи надані у справі докази у їх сукупності, суд дійшов висновку про обґрунтованість позовних вимог в частині визнання права власності, оскільки позивачем було доведено його право власності на 27/50 частин домоволодіння, що розташоване за адресою: [ADDRESS] , проте оскільки через розбіжності у зазначенні номеру будинку в свідоцтві про право власності та у відомостях зареєстрованих в реєстрі, позивач не може розпоряджатися своїм майном, що порушує його право власності, у зв`язку з чим, заявлені ним позовні вимоги підлягають задоволенню.

Outcome: approved