Jurisdiction: civil
Date: 2025-07-28 00:00:00

У квітні 2025 року адвокат Ільїн О.В. звернувся до суду в інтересах [PERSON] з позовною заявою до [PERSON] про стягнення орендної плати та розірвання договору оренди землі. Позовні вимоги обґрунтовано тим, що позивачка є власником земельної ділянки, за кадастровим номером: 4823680800:06:000:0078, площею 13,6823 га, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована в межах території Великоолександрівської сільської ради Казанківського району Миколаївської області, яку успадкувала після смерті [PERSON] 28 березня 2011 року між [PERSON] та [PERSON] було укладено договір оренди вказаної вище земельної ділянки, строком на 49 років, за умовами якого узгодили, що орендна плата вноситься у формі та розмірі 3% від вартості нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Крім того, у пункті 13 Договору сторони визначили, що розмір орендної плати переглядається раз на рік, зокрема, у разі зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством. Згідно витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок за кадастровим номером: 4823680800:06:000:0078, станом на 26 жовтня 2024 року становить 435\~828,01 грн. Враховуючи коефіцієнти індексації нормативної оцінки землі, що є об`єктом оренди, нормативна грошова оцінка земельної ділянки у періоди: з 2011-2014 роки 276\~674,24 грн; у 2015 році 345\~566,13 грн; з 2016 - 2024 роки складає 435\~828,01 грн. Отже, позивач вказує, що за період з 2011-2024 роки розмір орендної плати належної йому земельної ділянки, складає 156\~165,78 грн. Також позивач вказує, що у квітні 2018 року Казанківським районним судом Миколаївської області у справі № 478/566/18 було відмовлено у позові позивачу про розірвання вказаного договору оренди землі за систематичну несплату орендної плати за період з 2011 2017 роки. Вказаним рішенням було встановлено що, відповідачем було сплачено за оренду землі 70\~000,00 грн. Виходячи з наведеного, позивач вказує, що відповідачем не сплачено орендну плату за період: 2018 року (частково); 2019 2024 року на загальну суму 86\~165,78 грн (156\~165,78 грн 70\~000,00 грн). Таким чином, позивач просить суд: - розірвати договір оренди землі, укладений 28 березня 2011 року між [PERSON] та [PERSON] , щодо земельної ділянки, за кадастровим номером: 4823680800:06:000:0078, площею 13,6823 га, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована в межах території Великоолександрівської сільської ради Казанківського району Миколаївської області; - стягнути з [PERSON] на користь [PERSON] 86\~165,78 грн орендної плати, обрахованої без вирахування податків та інших обов`язкових платежів; - стягнути з [PERSON] на користь [PERSON] судовий збір у розмірі 1937,92 грн та судові витрати на професійну правничу допомогу у сумі 20\~000,00 грн. Ухвалою суду від 18.04.2025 року провадження у справі було відкрито, призначено підготовче судове засідання. Ухвалою суду від 15.05.2025 року головуючу суддю по справі було відведено, справу передано до канцелярії суду для визначення судді, в порядку, передбаченому\~ст. 33 ЦПК України. На підставі розпорядження керівника апарату Казанківського районного суду Миколаївської області від 16.05.2025 року № 23 було призначено повторний автоматизований розподіл судової справи. Протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 16.05.2025 року, справу передано судді Томашевському О.О. Ухвалою суду від 20.05.2025 року провадження у цивільній справі відкрито, призначено підготовче судове засідання. 30 травня 2025 року на адресу суду надійшов відзив на позовну заяву, згідно якого відповідач заперечував проти задоволення позовних вимог зазначивши наступне. Так, відповідач вказує, що 28.03.2011 року між ним та громадянином [PERSON] було укладено договір оренди земельної ділянки за кадастровим номером: 4823680800:06:000:0078, площею 13,6823 га, строком на 49 років. Після смерті [PERSON] належну йому земельну ділянку успадкувала позивачка [PERSON] , яка у квітні 2018 року звернулася до суду про розірвання договору, мотивуючи його не сплатою орендної плати відповідачем за період з 2011-2017 роки. За результатами судового розгляду вказаної справи, судами першої та апеляційної інстанції в задоволенні позовних вимог було відмовлено. Судами було встановлено, що в рахунок орендної плати земельної ділянки, строком на 49 років, [PERSON] тримав від [PERSON] 70\~000,00 грн, про що написав розписку, де також вказав, що не буде мати претензій по збільшенню орендної плати. Отримана сума в розмірі 70\~000,00 грн відповідає сумі орендної плати по договору на 49 років. Тобто, відповідач сплатив увесь розмір орендної плати наперед. Відповідач також вказує, що позивачка не повідомляла про набуття права власності на земельну ділянку відповідача, що унеможливило досягнення угоди щодо зміни умов договору оренди. Натомість, 22 листопада 2024 року позивачка передала в оренду вказану земельну ділянку іншій особі. 03 червня 2025 року на адресу суду надійшла відповідь на відзив, згідно якої представник позивачки вказав на те, що позивачка належним чином повідомляла відповідача про зміну власника земельної ділянки, а відмова в позові судами була пов`язана із тим, що отримані [PERSON] грошові кошти в розмірі 70\~000,00 грн за оренду землі на момент 2017 року перевищували розмір заявлених позовних вимог. Ухвалою суду від 05.06.2025 року в задоволенні клопотання представника позивачки адвоката Ільїна О.В. про об`єднання провадження зі справою № 478/296/25 за позовом [PERSON] до [PERSON] про скасування договору оренди землі та зняття його реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, згідно якого позивач просить суд визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, площею 13,6823 га за кадастровим номером: 4823680800:06:000:0078 від 19.11.2024 року, укладений між [PERSON] та ПП «ДОБРИНЯ», а також скасувати реєстраційний номер 1401935548236 в реєстрі речових прав на нерухоме майно такого договору оренди відмовлено. Ухвалою суду від 26.06.2025 року підготовче провадження було закрито, а справу призначено до розгляду по суті. В судовому засіданні сторони підтримали свої вимоги та заперечення. Представник позивачки просив суд задовольнити позовні вимоги. Відповідач та його представник просили суд в задоволенні позовних вимог відмовити. Позивачка в судове засідання не з`явилась, про дату, час та місце судового засідання повідомлялась належним чином. Про причини неявки суд не повідомила. Заслухавши пояснення сторін, дослідивши матеріали справи, судом встановлено наступне. Як вбачається з матеріалів справи, позивачка [PERSON] на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом набула право власності на земельну ділянку, площею 13,6823 га за кадастровим номером: 4823680800:06:000:0078, після смерті [PERSON] . Згідно з договором оренди землі від 28.03.2011 року укладеного між [PERSON] та [PERSON] вбачається, що громадянин [PERSON] передав в оренду [PERSON] земельну ділянку площею 13,6823 га, строком на 49 років (п.п. 1,2,8 Договору). Зі змісту пункту 5 Договору вбачається, що сторони вказали розмір нормативної грошової оцінки землі, яка становила 156\~325,86 грн, а у пункті 9 Договору сторони визначили розмір орендної плати, яка рахується у розмірі 3% від вартості нормативної грошової оцінки землі. При цьому, з огляду на пункт 13 Договору, сторони узгодили, що розмір орендної плати переглядається раз на рік у разі: зміни умов господарювання, передбачених Договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом. Сторонами не було надано суду доказів, що засвідчує факт отримання [PERSON] в рахунок орендної плати 70\~000,00 грн, проте на вказані обставини сторони посилались у наданих суду відзиву на позовну заяву та відповіді на відзив, а також у поясненнях, наданих суду під час судового розгляду. Таким чином, даний факт сторонами не оспорюється. Крім того, судом досліджено рішення Казанківського районного суду Миколаївської області від 20.08.2018 року у справі № 478/566/18, згідно якого судом було встановлено, що в рахунок сплати орендної плати за передачу в оренду земельної ділянки по договору оренди на 49 років, [PERSON] сплатив [PERSON] 70\~000,00 грн, що підтверджується розпискою. Крім того, судом встановлено, що у вказані розписці [PERSON] зазначив, що претензій по збільшенню орендної плати мати не буде. Між тим, позовні вимоги позивачки обґрунтовуються збільшенням нормативної грошової оцінки землі зі 156\~325,86 грн, яка була визначена в Договорі до 435\~828,01 грн. З наданої позивачем копії листа Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру «Про індексацію нормативної грошової оцінки земель за 2023 рік» вбачається, що значення коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель за 2023 рік становить 1,051, а в розрізі років становить, зокрема: у період з 2011-2013 роки 1,0; у 2014 році 1,249; у 2015 році 1,2; у період з 2016-2022 роки 1,0. Відповідно, позивач зазначає, що орендна плата з урахуванням індексації нормативної грошової оцінки землі за період з 2011 року по 2024 рік складає 156\~165,78 грн, а саме: за період з 2011 2014 року 8300,23 грн; за 2015 рік 10\~366,98 грн; за період з 2016 - 2023 роки 12\~440,38 грн; за 2024 рік 13\~074,84 грн. У зв`язку з наведеним розрахунком, позивач, в особі свого представника, звернувся до відповідача із листом від 14.11.2024 року б/н з вимогою про розірвання договору оренди. Також з матеріалів справи вбачається, що 15.01.2018 року позивачка зверталась на адресу відповідача з листом, де повідомляла про набуття права власності на земельну ділянку та вимагала сплатити заборгованість за орендною платою. Докази отримання листів позивачки відповідачем, матеріали справи не містять. Окрім цього, з матеріалів справи вбачається, що 17 грудня 2024 року позивачка сплатила податок на доходи фізичних осіб за отриманою податковою вимогою від 24.10.2024 року. Відповідно,\~позивач просить\~розірвати договір\~оренди землі\~на підставі\~пункту «д»\~частини першої\~статті 141\~ЗК України,\~у зв`язку\~із систематичною\~несплатою земельного\~податку або\~орендної плати.\~ \~ \~ \~ \~ \~ \~ \~ \~ Встановивши наведені обставини, суд враховує наступне. Згідно з частиною\~першою\~статті\~4 ЦПК України\~кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів. Порушенням вважається такий стан суб`єктивного права, за якого воно зазнало протиправного впливу з боку правопорушника, внаслідок чого суб`єктивне право особи зменшилося або зникло як таке; порушення права пов`язано з позбавленням можливості здійснити, реалізувати своє право повністю або частково. Правовідносини, які склалися між сторонами у справі є договірними, які регулюються договором оренди земельної ділянки. За змістом частини дев`ятої статті\~93 ЗК України\~відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом. Згідно зі статтею\~2 Закону України "Про оренду землі" від 06 жовтня 1998 року № 161-XIV\~(далі -\~Закон № 161-XIV) відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються\~ЗК України,\~ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі. У пункті 3 частини\~першої\~статті\~3 ЦК України\~закріплено, що серед загальних засад цивільного законодавства є, зокрема, свобода договору. Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору (частини\~перша\~та\~третя\~статті\~626 ЦК України). У статті\~627 ЦК України\~закріплено принцип свободи договору та визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. За вимогами частини\~першою\~статті\~628 ЦК України\~визначено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Договір є обов`язковим для виконання сторонами (частина\~перша\~статті\~629 ЦК України). Згідно із частинами першою-третьою статті\~632 ЦК України\~ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. Зміна ціни в договорі після його виконання не допускається. Відповідно до статті\~638 ЦК України\~договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Відповідно до частин першої-третьої статті\~651 ЦК України\~зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Згідно із частиною\~першою\~статті\~652 ЦК України\~у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. У постанові від 09 листопада 2021 року у справі № 635/4233/19 (провадження № 14-139цс20) Велика Палата Верховного Суду, проаналізувавши зазначені вище норми права, виснувала, що за загальними правилами договори укладаються сторонами цивільних правовідносин, різновидами яких є правовідносини, які виникають з договорів оренди землі, на принципах рівності сторін, свободи договору, з урахуванням обов`язкових вимог щодо такого виду договорів та зазначенням його істотних умов і у відповідній формі. За змістом статті\~15 Закону № 161-XIV\~істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. Відповідно до частин першої - третьої статті\~21 Закону № 161-XIV\~орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до\~Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Згідно із частиною другою статті\~23 Закону № 161-XIV\~орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін. За змістом статті 30 Закону № 161-XIV передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку. Аналіз наведених\~вище норм\~свідчить про\~свободу договору,\~яка полягає\~у тому,\~що умови\~договору визначаються\~за розсудом\~сторін і\~погоджуються ними.\~Окрім цього,\~договір повинен\~містити умови,\~які є\~обов`язковими\~відповідно до\~актів цивільного\~законодавства. При цьому, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу та строків тощо є істотними умовами договору оренди землі. В той же час, зміна умов договору, в тому числі у частині розміру орендної плати, здійснюється за взаємною згодою сторін, а за відсутності такої згоди договір може бути змінено за рішенням суду лише у випадках, передбачених за умовами договору або в силу закону. Судом встановлено, що позивач обґрунтовує позовні вимоги систематичною несплатою відповідачем орендної плати мотивуючи зміною та індексацією нормативної грошової оцінки землі після укладення договору. В той же час, із встановлених обставин, які містяться у рішенні Казанківського районного суду Миколаївської області від 20.08.2018 року у справі № 478/566/18 в рахунок сплати орендної плати за передачу в оренду земельної ділянки по договору оренди на 49 років, [PERSON] сплатив [PERSON] 70\~000,00 грн, тобто умови укладеного договору в частині сплати орендної плати в розмірі, встановленому таким договором були виконані наперед. Згідно зі статтею 531 ЦК України боржник має право виконати свій обов`язок достроково, якщо інше не встановлено договором, актами цивільного законодавства або не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту. Чинне законодавство\~про оренду\~землі не\~містить заборони\~сплати орендної\~плати за\~майбутні періоди\~користування земельною\~ділянкою. Натомість, за частиною третьою статті\~632 ЦК України\~визначено, що зміна ціни в договорі після його виконання не допускається. Матеріали справи не містять доказів, щодо зміни сторонами умов Договору в частині розміру орендної плати, в той час як за змістом статей\~632,\~651 ЦК України\~та статті\~30 Закону № 161-XIV\~зміна умов договору здійснюється не автоматично, а за відповідною згодою сторін або за рішенням суду. Крім того, суд також звертає увагу, що у Договорі сторонами не було передбачено обчислення розміру орендної плати з урахуванням коефіцієнтів індексації (пункт 10 Договору не містить прямої вказівки). Напроти, за змістом пункту 13 Договору сторони домовились, що зміна коефіцієнтів індексації є лише підставою для перегляду розміру орендної плати, що відбувається раз на рік, а не відповідною зміною розміру орендної плати. Виходячи з цього, суд відхиляє доводи позивача про те, що зміна та індексація нормативної грошової оцінки землі свідчить про автоматичне виникнення заборгованості у відповідача, оскільки відповідні умови не передбачено Договором, сторонами або судом не було переглянуто розмір орендної плати з наведених підстав, а також зміною ціни договору (на чому наполягає позивач) після його виконання. Щодо посилання позивача на сплату позивачкою податку на доходи фізичних осіб у вигляді мінімального податкового зобов`язання, що підлягає сплаті фізичними особами, то суд зауважує наступне. Так, Законом України від 30 листопада 2021 року № 1914 «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо забезпечення збалансованості бюджетних надходжень» для платників податків фізичних осіб, у яких у власності та/або користуванні (оренді, суборенді, емфітевзисі, постійному користуванні) є земельні ділянки, віднесені до сільськогосподарських угідь, вводиться поняття мінімального податкового зобов`язання (далі МПЗ). Відповідно до п. 64 розділу ХХ «Перехідні положення» Податкового кодексу України (далі Кодекс) першим роком, за який визначається мінімальне податкове зобов`язання, є 2022 рік. Платником у частині МПЗ є резидент, який володіє та/або користується (орендує (суборендує), на умовах емфітевзису, постійно користується) земельними ділянками, віднесеними до сільськогосподарських угідь (п.п. 162.1.11\~п. 162.1 ст. 162 Кодексу). Підпунктом 170.14.3 п. 170.14 ст. 170 Кодексу встановлено, що\~визначення загального МПЗ фізичним особам, які не зареєстровані як фізичні особи підприємці, здійснюється\~контролюючими органами за податковою адресою таких осіб до 1 липня року, наступного за звітним. До загальної суми сплачених протягом податкового (звітного) року податків, зборів, платежів для платника податку фізичної особи включаються: податок на доходи фізичних осіб (далі податок) та військовий збір з доходів від продажу власної сільськогосподарської продукції; земельний податок за земельні ділянки, віднесені до сільськогосподарських угідь (п.п. 170.14.5 п. 170.14 ст. 170 Кодексу). Отже, проведеними змінами податкового законодавства, фізичні особи, які не зареєстровані як фізичні особи підприємці, отримали податкове повідомлення-рішення з детальним розрахунком суми річного податкового зобов`язання з податку за земельні ділянки, віднесені до сільськогосподарських угідь, до 01.07.2023 року. При цьому, з аналізу наведених вище норм податкового законодавства вбачається, що у разі передачі земельних ділянок в оренду (суборенду), емфітевзис або інше користування (при оформленні таких взаємовідносин відповідно до чинного законодавства)\~МПЗ визначається\~для орендарів, користувачів на інших умовах таких земельних ділянок у порядку, визначеному Кодексом. Тобто, для фізичних осіб, які відповідно до норм Цивільного кодексу України, Земельного кодексу України та Закону № 161 «Про оренду землі» оформили взаємовідносини щодо передачі сільськогосподарських угідь в оренду (суборенду), емфітевзис або інше користування, МПЗ контролюючим органом не визначається. У такому випадку МПЗ за такі землі сплачує орендар. Згідно підпункту 170.14.6 пункту 170.14 статті 170 ПК України передбачено, що у разі згоди платника податку з визначеним контролюючим органом загальним мінімальним податковим зобов`язанням та/або розрахованою сумою річного податкового зобов`язання з податку такий платник зобов`язаний сплатити зазначену у відповідному податковому повідомленні-рішенні суму податку протягом 60 днів з дня вручення податкового повідомлення-рішення. Відповідно ж до підпункту 170.14.6 пункту 170.14 статті 170 ПК України, у разі незгоди платника податку з визначеним контролюючим органом загальним МПЗ та/або розрахованою у відповідному податковому повідомленні-рішенні сумою річного податкового зобов`язання з податку такий платник податку має право у порядку, встановленому ст. 42 Кодексу, протягом 30 днів з дня вручення податкового повідомлення-рішення звернутися до контролюючого органу для проведення звірки даних, використаних для розрахунку суми податку, з наданням підтвердних документів, зокрема щодо: земельних ділянок, що знаходяться у платника податку у власності та/або постійному користуванні або в оренді (суборенді, емфітевзисі), їх нормативної грошової оцінки та площі; суми доходу, отриманого від реалізації власної сільськогосподарської продукції; суми сплачених податків, зборів, платежів. Виходячи з цього, вбачається, що факт сплати позивачкою відповідного розміру податку не може вважатись несплатою відповідачем податку на землю, оскільки нарахування відповідного податку проводиться власникам земельних ділянок, які самостійно використовують землю, а у випадку передання такої земельної ділянки в оренду, відповідний податок нараховується податковим органом орендарю землі. Позивачка погодилась із проведеними нарахуваннями контролюючим органом податку та не надала документів, що підтверджують передання в оренду землі для звільнення від сплати податку. За таких обставин, позивачка погодилась із нарахуванням їй податку та самостійно прийняла рішення щодо необхідності сплати саме нею цього податку, що виключає буд-які порушення умов Договору з боку відповідача. Крім цього, суду не надано відомостей щодо того, що нарахований позивачці податок пов`язаний саме зі спірною земельною ділянкою, яка фактично перебуває в оренді, а не будь-якої іншої землі, що також може належати позивачці. При цьому, судом також не встановлено обставин щодо систематичності не сплати відповідачем відповідного земельного податку, тобто два і більше разів. За таких обставин, суд вважає, що позовні вимоги є необґрунтованими, у зв`язку з чим в їх задоволенні слід відмовити. За змістом частин першої другої статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: 1) у разі задоволення позову - на відповідача; 2) у разі відмови в позові - на позивача; 3) у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Оскільки суд дійшов висновку про відмову в задоволенні позовних вимог, судові витрати позивачки слід покласти на її рахунок.

Outcome: dismissed