Jurisdiction: civil
Date: 2025-07-23 00:00:00

У листопаді 2024 року [PERSON] звернувся до Печерського районного суду міста Києва із вищезазначеним позовом. Ухвалою Печерського районного суду міста Києва від 11.11.2024 зазначену справу передано за підсудністю до Подільського районного суду міста Києва. В обґрунтування позовної заяви позивач зазначає, що 31.03.2021 року між ПАТ «ЗНВКІФ «ЕВЕРЕСТ», як майбутнім продавцем, та [PERSON] , як майбутнім покупцем, укладено Попередній договір, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Каравай Н.В., зареєстрований в реєстрі за № 332, за яким відповідач та позивач домовились укласти в майбутньому, у строки, визначені даним договором, основний договір. Пунктом 3.3. Попереднього договору встановлено, що розмір забезпечувального авансового платежу (попередньої оплати вартості квартири) на момент укладення цього договору визначений відповідачем та становить 11 707 790,20 грн., що еквівалентно 418 592,83 доларам США. На виконання графіку платежів, встановленого п. 3.4. Попереднього договору, Позивач станом на 10.02.2022 року сплатив Відповідачу забезпечувальний авансовий платіж (попередню оплату вартості квартири) у розмірі 4 544 087,90 грн. Скориставшись своїм правом, яке передбачене п. 6.6. Договору, на односторонню відмову від Договору, у зв`язку із важким фінансовим становищем, а також форс-мажорними обставинами, що призвело до істотної зміни обставин, за яких їх наявності перед укладенням Договору, не підписувався б Договір, позивач направив на адресу відповідача повідомлення від 24.07.2023 про розірвання, а також з проханням про повернення грошових коштів. За таких обставин, Договір відповідно до пункту 6.6. є розірваним 30.07.2023 (25.07.2023 + 5 календарних днів). За таких обставин, відповідач зобов`язаний був повернути Забезпечувальний платіж до 28.10.2023 (30.07.2023 + 90 днів), проте, відповідач не виконав свого обов`язку, що стало підставою для звернення позивача до суду. Ухвалою Подільського районного суду м. Києва від 06.01.2025 позовну заяву прийнято до розгляду та відкрито у справі за правилами загального позовного провадження. 20.02.2025 від представника відповідача на адресу суду надійшов відзив на позовну заяву, в якому відповідач частково визнав позовні вимоги. 28.03.2025 від представника позивача на адресу суду надійшла заява про зміну предмету позову, в якій представник позивача просив суд, окрім заявлених первісних позовних вимог визнати недійсним частину речення абзацу 3 пункту 6.6. Попереднього договору від 31.03.2021, що укладений між Публічним акціонерним товариством «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Еверест» від імені, в інтересах та за рахунок якого діє Товариство з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Портофін» та [PERSON] , який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Каравай Н.В. за № 332, наступного змісту: «За вирахуванням штрафу в розмірі 10 (десяти) % від суми Забезпечувального авансового платежу (попередньої оплати вартості Квартири), визначеного розміром 3 даного Договору». Ухвалою Подільського районного суду м. Києва від 04.06.2025 закрито підготовче провадження у справі та призначено розгляд судової справи по суті. В судовому засіданні представник позивача подану позовну заяву підтримав, просив суд її задовольнити. Представник відповідача в судовому засіданні частково позовні вимоги визнав з урахуванням заперечень зазначених у відзиві на позовну заяву. Дослідивши матеріали справи та проаналізувавши обставини в їх сукупності, надавши оцінку зібраним по справі доказам, виходячи зі свого внутрішнього переконання, яке ґрунтується на повному, об`єктивному та всебічному з`ясуванні обставин справи, суд прийшов до висновку, що позов підлягає частковому задоволенню з наступних підстав. Згідно з ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів. Відповідно до ст. 12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Згідно з ч. 1 ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданими відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Судом встановлено, що 31.03.2021 року між ПАТ «ЗНВКІФ «ЕВЕРЕСТ», як майбутнім продавцем, та [PERSON] , як майбутнім покупцем, укладено Попередній договір, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Каравай Н.В., зареєстрований в реєстрі за № 332, за яким відповідач та позивач домовились укласти в майбутньому, у строки, визначені даним договором, основний договір. Пунктом 1.1.12. Попереднього договору встановлено, що відповідач має право на набуття права власності на квартиру на підставі укладеного між відповідачем та замовником будівництва - ТОВ «Ріверсайд Девелопмент ЛТД», Інвестиційного договору № РБЛ/01-Е від 07 грудня 2020 року. Пунктом 2.2. Попереднього договору визначено, що сторони домовились укласти основний договір на умовах, передбачених цим договором, після прийняття об`єкту будівництва в експлуатацію, реєстрації права власності відповідача на квартиру за собою та після здійснення позивачем повної оплати забезпечувального авансового платежу (попередньої оплати вартості квартири), на умовах та в порядку, визначених цим договором. Такий основний договір укладається сторонами протягом 90 (дев`яноста) календарних днів з дати настання останньої в часі події з усіх вказаних у цьому пункті подій. Згідно п. 3.1. Попереднього договору, сторони погодили, що вартість (ціна продажу) квартири за основним договором дорівнює розміру забезпечувального авансового платежу, що має бути сплачений Позивачем згідно з Розділом 3 цього договору та може бути змінений на умовах, передбачених п.п. 3.5.-3.7., п.п. 4.5.-4.6., пп. 5.4.6., п. 6.4. цього договору. Вартість (ціна продажу) квартири є договірною, встановленою за погодженням сторін, та є істотною умовою основного договору. Пунктом 3.3. Попереднього договору встановлено, що розмір забезпечувального авансового платежу (попередньої оплати вартості квартири) на момент укладення цього договору визначений відповідачем та становить 11 707 790,20 грн., що еквівалентно 418 592,83 доларам США. Положеннями п. 3.4. Попереднього договору визначено, що позивач сплачує відповідачу забезпечувальний авансовий платіж (попередню оплату вартості квартири) у строк до 10 березня 2024 року (включно) з урахуванням зазначеного в даному пункті договору графіку платежів. Крім того, пунктом 3.5. Попереднього договору встановлений порядок індексації кожного чергового платежу в залежності від курсу української гривні до долара США, встановленого Національним банком України станом на дату здійснення такого платежу за договором. На виконання графіку платежів, встановленого п. 3.4. Попереднього договору, позивач станом на 10.02.2022 року сплатив відповідачу забезпечувальний авансовий платіж (попередню оплату вартості квартири) у розмірі 4 544 087,90 грн. Підпунктом 5.3.4. пункту 5.3. Попереднього договору визначено право позивача до дати укладання основного договору відмовитися від цього договору шляхом дострокового розірвання цього договору та отримати суму сплаченого забезпечувального авансового платежу (попередньої оплати вартості квартири) з урахуванням вимог п. 6.6. цього договору. Відповідно до п. 6.6. Попереднього договору, позивач може відмовитись від цього договору в односторонньому порядку шляхом направлення ним відповідачу в порядку, передбаченому п. 8.4. повідомлення про розірвання. У такому випадку даний договір припиняє свою дію через 5 (п`ять) календарних днів з дати направлення позивачем повідомлення про розірвання. В цьому випадку Відповідач зобов`язаний повернути позивачу оплачений ним згідно з Розділом 3 даного договору забезпечувальний авансовий платіж (попередню оплату вартості квартири) протягом 90 (дев`яноста) банківських днів з моменту розірвання цього договору за вирахуванням штрафу в розмірі 10 (десяти) % від суми забезпечувального авансового платежу (попередньої оплати вартості квартири), визначеного Розділом 3 даного договору. Щодо вимоги позивача, яка зазначена в уточненій позовній заяві, щодо недійсності пункту 6.6. вищевказаного договору в частині вирахування штрафу в розмірі 10% від суми Забезпечувального авансового платежу (попередньої вартості квартири), визначеного Розділом 3 даного Договору, суд дійшов до наступних висновків. У розумінні частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Відповідно до частини першої статті 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Положеннями статті 203 ЦК України визначено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Згідно із статтею 627 ЦК України відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. У договорах за участю фізичної особи - споживача враховуються вимоги законодавства про захист прав споживачів. Відповідно до частини першої статті 546 ЦК України виконання зобов?язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком, правом довірчої власності. Неустойкою (штрафом, пенею) у розумінні частини першої статті 549 ЦК України є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов?язання. Штрафом є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов?язання. Пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов?язання за кожен день прострочення виконання. Згідно із частиною першою статті 611 ЦК України у разі порушення зобов?язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: (1) припинення зобов?язання внаслідок односторонньої відмови від зобов?язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; (2) зміна умов зобов?язання; (3) сплата неустойки; (4) відшкодування збитків та моральної шкоди. Отже, тлумачення зазначених норм свідчить про те, що по суті неустойка - це конструкція, яка є видом забезпечення виконання зобов?язання та правовим наслідком його порушення (мірою цивільно-правової відповідальності). У статті 549 та в § 2 глави 49 ЦК України регулювання неустойки відбувається тільки з позицій забезпечення виконання зобов?язання. Неустойка (штраф чи пеня) може бути передбачена для забезпечення виконання зобов?язання. Таким чином, в даному випадку, п.6.6. Попереднього договору укладеного між позивачем і відповідачем встановлено, що у разі односторонньої відмови позивача від укладеного Попереднього договору, відповідач зобов`язаний повернути позивачу оплачений ним згідно з Розділом 3 даного договору забезпечувальний авансовий платіж (попередню оплату вартості квартири) протягом 90 (дев`яноста) банківських днів з моменту розірвання цього договору за вирахуванням штрафу в розмірі 10 (десяти) % від суми забезпечувального авансового платежу (попередньої оплати вартості квартири), визначеного Розділом 3 даного договору. Таким чином, вирахування штрафу в розмірі 10% від суми забезпечувального авансового платежу не суперечить вимогам ч. 1 ст. 611 ЦК України, оскільки припинення зобов?язання внаслідок односторонньої відмови позивача від зобов?язання настають правові наслідки, встановлені вищезгаданим Попереднім договором у вигляді вирахування штрафу в розмірі 10 (десяти) % від суми забезпечувального авансового платежу (попередньої оплати вартості квартири), визначеного Розділом 3 даного договору. У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 22 червня 2020 року в справі № 177/1942/16-ц вказано, що "наявність підстав для визнання договору недійсним має встановлюватися судом на момент його укладення. Тобто, недійсність договору має існувати в момент його укладення, а не в результаті невиконання чи неналежного виконання зобов`язань, що виникли на підставі укладеного договору. Невиконання чи неналежне виконання зобов`язань, що виникли на підставі оспорюваного договору, не є підставою для його визнання недійсним". Отже, суд дійшов до висновку, що укладаючи вищевказаний договір, сторони діяли вільно, на власний розсуд визначаючи умови договору, які не суперечать чинному цивільному законодавству, а тому вимога позивача, щодо недійсності пункту 6.6. Попереднього договору в частині вирахування штрафу в розмірі 10% від суми Забезпечувального авансового платежу (попередньої вартості квартири), визначеного Розділом 3 даного Договору є такою, що не підлягає задоволенню. Нормами п. 8.4. Попереднього договору встановлено, що всі повідомлення (пропозиції) за цим договором, якщо інше не передбачене відповідним пунктом даного договору та/або відповідним абзацом даного пункту, будуть вважатися здійсненими (направленими) належним чином, якщо вони викладені в письмовій формі та надіслані листом з оголошеною цінністю з описом вкладення та/або вручені особисто стороні-одержувачу. Датою отримання таких повідомлень (пропозицій) буде вважатися дата їх особистого отримання стороною-одержувачем або дата поштового штемпеля відділення зв`язку на конверті за місцезнаходженням сторони-відправника, у разі якщо сторона-одержувач не бажає та/або не може отримати відповідне письмове повідомлення сторони-відправника з будь-яких причин. 25.07.2023 року позивач,

Outcome: partial