Jurisdiction: civil
Date: 2025-07-21 00:00:00

У березні 2025 року представник позивача адвокат Рубан С.Ю., який діє в інтересах [PERSON] звернуся до Арбузинського районного суду Миколаївської області з позовом до [PERSON] про визнання договору купівлі-продажу дійсним, мотивуючи вимоги тим, що 02 грудня 1998 року між позивачем [PERSON] та [PERSON] , діючого від імені [PERSON] за дорученням, посвідченим секретарем Яроповицької сільської ради Андрушівського району Житомирської області 09.11.1998 року було укладено договір про купівлю-продажу житлового будинку [ADDRESS] . Дана угода була зареєстрована Вознесенською філією Миколаївської Універсальної Товарно-Сировинної Біржі за №351 02 грудня 1998 року. Зазначений договір зареєстрований в Арбузинському РКП «Бюро технічної інвентаризації» 01.02.1999 року за реєстровим № 16 та цим написом право власності зареєстрований за позивачем. Після укладення договору сторони здійснили всі дії щодо його виконання. Після укладення Договору купівлі-продажу нерухомого майна, передала позивачу всі документи, звільнила проданий будинок, віддала ключі та знялася з реєстрації за вказаною адресою, однак ухилилася від нотаріального посвідчення угоди. Посилаючись на ці обставини, позивач просив визнати дійсним договір купівлі-продажу будинку [ADDRESS] . Ухвалою від 14 квітня 2025 року справу прийнято до розгляду, відкрито загальне позовне провадження, призначено підготовче судове засідання. Ухвалою Арбузинського районного суду Миколаївської області від 20.05.2025 року закрито підготовче провадження та справу призначено до розгляду по суті. Позивач в судове засідання не з`явився, через канцелярію суду від представника позивача надійшла заява, в якій позовні вимоги підтримав в повному обсязі та просив суд розглядати справу у їх відсутність. Також не заперечує щодо заочного розгляду справи. Відповідач в судове засідання двічі не з`явилась, будучи повідомлена належним чином про час та дату розгляду справи за своїм зареєстрованим у встановленому порядку місцем реєстрації. Заперечень проти позову не надала, тому справу розглянуто на підставі повідомлених позивачем даних та доказів у відсутності відповідача в заочному порядку. За таких обставин, за згодою позивача, суд розглядає справу в заочному порядку, що відповідає положенням ст. ст. 224-226 ЦПК України. Враховуючи неявку в судове засідання усіх учасників справи, відповідно до ч.\~2 ст.\~247 ЦПК України, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється. Дослідивши письмові матеріали справи, оцінивши зібрані по справі докази, суд приходить до висновку, що позовні вимоги підлягають задоволенню з наступних підстав. \~Судом встановлено,\~що 02 грудня 1998 року між позивачем [PERSON] та [PERSON] , діючого від імені [PERSON] за дорученням, посвідченим секретарем Яроповицької сільської ради Андрушівського району Житомирської області 09.11.1998 року було укладено договір купівлі-продажу житлового будинку [ADDRESS] . Дана угода була зареєстрована Вознесенською філією Миколаївської Універсальної Товарно-Сировинної Біржі за №351 02 грудня 1998 року. Зазначений договір зареєстрований в Арбузинському РКП «Бюро технічної інвентаризації» 01.02.1999 року за реєстровим № 16 та цим написом право власності зареєстрований за позивачем. Будинок [ADDRESS] на момент продажу належав [PERSON] на підставі свідоцтва про право власності, виданого Арбузинською селищною радою 02.12.1998 року, на підставі рішення Арбузинської селищної ради №117 від 30.11.1998 року. [PERSON] , як покупець, сплатив продавцю належну за договором покупну ціну, а продавець отримав кошти за купівлю будинку та передав будинок у його розпорядження. Тобто, була досягнута згода з усіх необхідних та суттєвих умов угоди та відбулося її виконання. Крім того, право власності на будинок було зареєстровано 01.02.1999 року в Арбузинському КП «Бюро технічної інвентаризації» за № 2791. Позивач проживає та зареєстрований у спірному житловому будинку [ADDRESS] , що підтверджується даними його паспорту. Відповідно до частини першої статті 58\~Конституції України закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом`якшують або скасовують відповідальність особи. Згідно з пунктом 4 Прикінцевих і перехідних положень ЦК України 2003 року, що набрав чинності 01.01.2004 року, цей Кодекс застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності. Таким чином, на спірні правовідносини поширюється дія норм ЦК УРСР 1963 року. Відповідно до статті 49 Закону України «Про власність», чинного на час виникнення спірних правовідносин, володіння майном вважається правомірним, якщо інше не буде встановлено судом. За змістом статей 128, 153\~ЦК УРСР\~1963\~року право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Договір вважається укладеним, коли між сторонами в повній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди. Відповідно до статті 224\~ЦК УРСР 1963 року за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму. Статтею 227\~ЦК УРСР\~1963\~року передбачалася обов`язкова нотаріальна форма договору купівлі-продажу житлового будинку (квартири) і його реєстрація органами місцевого самоврядування. Згідно зі статтею 15\~Закону України\~«Про товарну\~біржу» не підлягали нотаріальному посвідченню угоди, які зареєстровані на біржі, якщо вони являють собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі. У період укладання спірного договору купівлі-продажу існувала колізія у чинному законодавстві, оскільки згідно зі статтями 224, 227\~ЦК УРСР\~1963\~року договір купівлі-продажу житлових квартир повинен бути нотаріально засвідчений, якщо хоча б одна зі сторін є громадянином, а недотримання даної вимоги тягне недійсність договору. Проте, згідно зі статтею 15\~Закону України\~«Про товарну\~біржу» біржі мають право вчиняти угоди з будь-якими видами нерухомості і такі угоди не підлягають наступному нотаріальному посвідченню. За загальним правилом, право власності у набувача за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом чи договором (частина перша статті 128 ЦК УРСР 1963 року), а відповідно до статті 153\~ЦК УРСР\~1963\~року договір вважається укладеним, якщо сторонами досягнуто згоди по всіх істотних умовах договору. Отже, положення статті 227\~ЦК УРСР\~1963\~року спрямовані безпосередньо на встановлення форми договору купівлі-продажу житлового будинку. Тобто, правові норми, закріплені цією статтею, мають спеціальний характер по відношенню до відповідних договорів, тоді як стаття 15\~Закону України\~«Про товарну\~біржу» закріплює умови, за наявності яких угоду можна вважати біржовою. З цього випливає, що положення статті 15\~Закону України\~«Про товарну\~біржу» по відношенню до угод про відчуження нерухомого майна житлового призначення мають загальний характер. Тобто, закон спеціальний переважає закон загальний. Таким чином, договір купівлі-продажу (міни) житлового будинку (квартири), укладений на біржі в простій письмовій формі, може бути визнаний недійсним. Згідно зі статтею 47\~ЦК УРСР\~1963\~року нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими частиною другою статті 48 цього Кодексу. Якщо одна із сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається. Судом встановлено, що сторони досягнули всіх істотних умов угоди і виконали угоду, яка потребує нотаріального посвідчення, тобто продавцем отримано узгоджену суму грошових коштів в рахунок оплати вартості нерухомого майна та передано зазначене нерухоме майно покупцеві. Покупець в свою чергу прийняв дане нерухоме майно та до цього часу правомірно ним володіє. Разом з тим продавець, не заперечуючи прав покупця на нерухоме майно, ухилився від нотаріального посвідчення договору, оскільки отримавши кошти втратила інтерес до подальших дій, пов`язаних з його оформленням. Уклавши договір купівлі-продажу нерухомості у 1998 році у відповідності до законодавства, яке діяло на той час і повністю виконавши всі умови договору, сторони не мали претензій щодо виконання суттєвих умов договору. Укладений договір був зареєстрований в Арбузинському РКП «Бюро технічної інвентаризації». Тобто, незважаючи на відсутність нотаріального посвідчення держава, здійснивши реєстрацію договору купівлі-продажу нерухомості, тим самим визнала право на придбаний житловий будинок за покупцем. Проте на даний час позивач [PERSON] позбавлений можливості реалізувати свої права як власника житлового будинку в зв`язку з невідповідністю форми правовстановлюючого документу вимогам закону. Відтак, вивчивши і проаналізувавши всі матеріали справи у їх сукупності, встановивши зміст правовідносин, що склались між сторонами, законодавство, яке підлягає застосуванню щодо правового режиму спірного майна, суд приходить до висновку про можливість судового захисту прав позивача шляхом визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна дійсним. За таких обставин, позов слід задовольнити повністю.

Outcome: approved