Jurisdiction: civil
Date: 2025-08-03 00:00:00

До Чорнухинського районного суду Полтавської області надійшла позовна заява [PERSON] до товариства з обмеженою відповідальністю «Райз-Схід» про розірвання договору оренди землі. В обґрунтування позовних вимог представник позивача зазначив, що [PERSON] є власником земельної ділянки площею 2,4015 га, кадастровий номер 5325182600:00:005:0053, яка розташована на території Мелехівської сільської ради Лубенського (колишнього Чорнухинського) району Полтавської області. 19 липня 2023 року між [PERSON] та ТОВ «Райз-Схід» укладено договір оренди землі № б/н щодо оренди вищевказаної земельної ділянки строком на 15 років. Відповідно умов Договору оренди землі, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 10571,31 грн, орендна плата становить 15,629 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за один рік користування земельною ділянкою із якої вираховуються податки та збори з доходів орендодавця згідно\~Податкового кодексу України. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахування коефіцієнту індексації. Крім цього, п. 4.5 договору, орендар вносить орендну плату один раз на рік, за перший рік оренди, орендна плата сплачується до 31 грудня року, в якому укладено цей Договір, пропорційно фактичній кількості календарних днів оренди, в подальшому орендна плата сплачується один раз на рік до 31 грудня поточного року. Орендар має право виплачувати орендну плату частинами, протягом строку, визначеного цим Договором. Водночас, орендна плата за 2024 рік була сплачена лише 16.01.2025,тобто має місце порушення строку оплати оренди за договором оренди у 2024 році. Також, у 2023 році орендна плата була сплачена у меншому розмірі, ніж встановлено умовами Договору оренди землі, а саме: 2023 рік - індексації НГО не було, мали застосувати індекс інфляції 1,051. Мало надійти орендної плати (після оподаткування) за 166 дні оренди 3870,26 грн без інфляційних нарахувань, 4067,64 грн - з інфляційними нарахуваннями. Однак, 31.08.2023 позивачу на рахунок надійшло лише 3520,49 грн, на 547,15 грн менше, ніж встановлено умовами договору. Тобто, у 2023 році відповідачем порушено договір оренди землі в частині несплати орендної плати у повному розмірі. Тобто, має місце факт систематичного порушення Орендарем (Відповідачем) Договору оренди землі щодо сплати орендної плати, що є підставою для розірвання Договору оренди землі. Враховуючи викладене, представник позивача прохає суд розірвати договір оренди землі № б/н від 19 липня 2023 року, укладений між [PERSON] та ТОВ «Райз- Схід» щодо земельної ділянки площею 2,4015 га, кадастровий номер 5325182600:00:005:0053, яка розташована на території Мелехівської сільської ради Лубенського (колишнього Чорнухинського) району Полтавської області.Також прохає витрати, пов`язані з розглядом справи, стягнути за рахунок відповідача. Ухвалою Чорнухинського районного суду Полтавської області від 26 травня 2025 року відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження. Ухвалою Чорнухинського районного суду Полтавської області від 16 червня 2025 року закрито підготовче провадження у справі та призначено до судового розгляду. Відповідач ТОВ\~« Райз-Схід»\~у відзиві\~на позовну\~заяву просив\~відмовити в\~задоволенні позовних\~вимог в\~повному обсязі.\~Свої заперечення\~обгрунтував наступним.\~Щодо виплати\~орендної плати\~позивачу за\~2023\~рік,\~відповідач не\~погоджується з\~твердженням про\~систематичність порушень\~договору оренди,\~натомість стверджує\~про поодинокий\~випадок несуттєвої\~недоплати,\~що не\~завдало збитків\~орендодавцю і\~не порушило\~суті орендних\~відносин.\~Відповідач не\~погоджується з\~сумою інфляції,\~яку на\~думку позивача\~не виплатило\~ТОВ «Райз-\~Схід» в\~розмірі 547,15\~грн,\~позивач не\~надав розрахунок\~за яким\~нарахував дану\~суму інфляційних\~збільшень.\~ Відповідач\~надав суду\~власний розрахунок\~інфляційних нарахувань,\~відповідно до\~якого розмір\~індексації орендної\~плати з\~19.07.2023\~по 31.12.2023\~складає 42,10\~грн.\~Також відповідач\~звертає увагу\~суду,\~що 14.02.2024\~ТОВ «Райз-Схід»\~здійснило доплату\~орендної плати\~ [PERSON] \~в сумі\~349,77\~грн,\~що підтверджується\~платіжною інструкцією\~№3999\~від14.02.2024.\~Щодо порушення\~строку оплати\~оренди за\~2024\~рік яка\~була здійснена\~16.01.2025,\~відповідач заперечує,\~оскільки затримка\~виплати орендної\~плати в\~умовах воєнного\~стану на\~16\~днів не\~є істотним\~порушенням умов\~договору оренди.\~ Систематична\~(два\~та більше\~випадки)\~несплата орендної\~плати,\~передбаченої договором,\~є підставою\~для розірвання\~договору оренди,\~а разове\~порушення умов\~договору оренди\~в цій\~частині не\~вважається систематичним\~і не\~може бути\~підставою для\~його розірвання Відповідачем не було допущено систематичної несплати орендної плати, яка б слугувала підставою для розірвання договору, саме такий висновок зроблено постанові Великої Палати Верховного Суду від 27.11.2018 р. у справі №912/1385/17. Позивач, [PERSON] в судове засідання не з`явилася. Представник позивача, адвокат Погорілий Р.О., в судовому засіданні позовні вимоги підтримав та прохав задовольнити в повному обсязі. Представник відповідача, ТОВ «Райз-Схід», Діренко М.С. в судовому засіданні в задоволенні позову просила відмовити. Суд, заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши письмові докази наявні у матеріалах справи, дійшов до таких висновків. Судом установлено, що [PERSON] є власником земельної ділянки площею 2,4015 га, кадастровий номер 5325182600:00:005:0053, призначеної для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої на території Мелехівської сільської ради Чорнухинського району Полтавської області на підставі\~Договору купівлі-продажу від 19 липня 2023 року . 19 липня 2023 року між [PERSON] та ТОВ «Райз-Схід» укладено договір оренди землі № б/н, відповідно до якого орендодавець [PERSON] надав, а орендар ТОВ «Райз-Схід» прийняв у строкове платне користування земельну ділянку площею 2,4015 га, кадастровий номер 5325182600:00:005:0053, яка знаходиться на території Мелехівської сільської ради Чорнухинського району Полтавської області, строком на 15 років. У п. 2.6 договору оренди землі визначено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 67638,25 грн. Згідно з п. 4.1 договору оренди землі, орендна плата становить 15,629% від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки за один повний рік користування земельною ділянкою з якої вираховується податки та збори з доходів орендодавця згідно\~Податкового кодексу України. Таким чином, відповідно до умов договору, розмір орендної плати за договором становить 10571,31 грн (67638,25 х 15,629%) на рік. Пунктом п. 4.5 договору, орендар вносить орендну плату один раз на рік, за перший рік оренди, орендна плата сплачується до 31 грудня року, в якому укладено цей Договір, пропорційно фактичній кількості календарних днів оренди, в подальшому орендна плата сплачується один раз на рік до 31 грудня поточного року. Орендар має право виплачувати орендну плату частинами, протягом строку, визначеного цим Договором. За перший рік орендна плата здійснюється з 19.07.2023, за останні роки орендна плата сплачується пропорційно фактичній кількості днів оренди. Відповідно до п. 9.4 договору оренди, орендар зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату. Згідно п. 14.1 договір набирає чинності з моменту його підписання сторонами. Право оренди за договором виникає з моменту державної реєстрації права. Відповідно до виписки по рахунку позивача: 31.08.2023 ТОВ «Райз- Схід» здійснило виплату орендної плати за 2023 рік в розмірі 3520.49 грн. 14.02.2024 ТОВ «Райз-Схід» здійснило доплату в розмірі 349,77 грн. 16.01.2025 ТОВ «Райз-Схід» здійснило виплату орендної плати за 2024 рік в розмірі 8943,80 грн. Зазначені виплати також підтверджуються, платіжними інструкціями які суду надав відповідач, а саме №19286 від 31 серпня 2023 року на суму 3520,40 грн, №3999 від 14 лютого 2024 року 349,77 грн та №517 від 16 січня 2025 року 8943,80 грн. Відповідно до ч. 2\~ст. 792 ЦК України\~відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Частиною 9\~ст. 93 ЗК України\~також встановлено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом. Частиною 4\~ст. 124 ЗК України\~встановлено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов`язані з орендою землі, є\~Закон України «Про оренду землі». Відповідно до\~статті 1 Закону України «Про оренду землі»\~оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. У\~ст. 13 Закону України «Про оренду землі»\~зазначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Згідно з частиною першою\~статті 15 Закону України «Про оренду землі»\~істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); дата укладення та строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови. Відповідно до п. 4.4.2. В разі якщо розмір НГО ( в т. ч. з врахуванням її індексації) земельної ділянки за звітний рік (рік в якому нараховується та сплачується орендна плата) не змінювався обчислення розміру орендної плати здійснюється з врахуванням індексів інфляції. В такому випадку до орендної плати застосовується індекс інфляції, що розраховується як добуток індексів інфляції за 12 календарних місяців, що передують місяцю, в якому виплачується орендна плата. Відповідно п. 4.5 договору, орендар вносить орендну плату один раз на рік, за перший рік оренди, орендна плата сплачується до 31 грудня року, в якому укладено цей Договір, пропорційно фактичній кількості календарних днів оренди, в подальшому орендна плата сплачується один раз на рік до 31 грудня поточного року. Орендар має право виплачувати орендну плату частинами, протягом строку, визначеного цим Договором. Орендна плата за 2023 рік, нараховується з 19.07.2023 до 31.12.2023. Період нарахування орендної плати 166 днів. Орендна плата (після оподаткування) за 166 дні оренди 3870,26 грн без інфляційних нарахувань. Згідно з офіційними даними Державної служби статистики України індекс споживчих цін за 2023 рік: серпень - 98,6%, вересень - 100,5 %, жовтень 100,80 %, листопад 100,5 %, грудень- 100,70 %. (98,60:100) х (100,50 : 100) х (100,80 : 100) х(100,50 : 100) х (100,70:100) = 1,01087869 3870,26 грн х 1,01087869 3870,26 = 42,10 грн, загальна заборгованість по орендній платі за 2023 рік становить 3912,36 грн. Згідно\~статті 21 Закону України «Про оренду землі», орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. За положенням\~статті 24 Закону України «Про оренду землі»\~орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, своєчасного внесення орендної плати. Нормою п.9.1. договору оренди встановлено право орендодавця на своєчасне внесення орендної плати. Праву орендодавця кореспондує обов`язок орендаря своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату. Як вбачається із матеріалів справи, відповідач сплатив позивачу орендну плату за землю за 2023-2024 року, не в строки, передбачені пунктом 4.5 спірного договору оренди землі, повна оплата була здійснена у першому кварталі наступного року, що визнається представником відповідача. Наведене вказує на неодноразове грубе порушення відповідачем, як орендарем, своїх договірних зобов`язань щодо виплати орендної плати. Сторони в п. 12.3 спірного договору оренди погодили, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором. Відповідно до\~ст. 526 ЦК України\~зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього\~Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Згідно зі\~ст. 530 ЦК України\~якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Відповідно до ч. 1\~ст. 610 ЦК України, порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання). Відповідно до частин 1 та 2\~ст. 614 ЦК України\~особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов`язання. Відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов`язання. Положеннями\~статті 32 Закону України «Про оренду землі»\~передбачено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статями\~24\~і\~25\~цього\~Закону\~та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених\~ЗК України\~та іншими законами України. Відповідно до\~ст. 34 Закону України «Про оренду землі», у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця. У разі невиконання орендарем обов`язку щодо умов повернення орендодавцеві земельної ділянки орендар зобов`язаний відшкодувати орендодавцю завдані збитки. За змістом\~статті 141 ЗК України\~серед підстав припинення права користування земельною ділянкою, зокрема у пункті «д» частини першої цієї статті передбачено систематичну несплату земельного податку або орендної плати. Згідно з частиною другою\~статті 651 ЦК України\~договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Системний аналіз зазначених положень законодавства та враховуючи врегулювання відносин, пов`язаних з орендою землі, зокрема, положеннями\~ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні питання щодо розірвання договору оренди з підстави, передбаченої пунктом «д»\~статті 141 ЗК України, застосуванню також підлягають положення частини 2\~статті 651 ЦК України, згідно якої необхідна наявність істотного порушення стороною договору. Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини 1\~статті 3 ЦК України\~належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність (постанова Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року у справі № 912/1385/17 (провадження № 12-201гс18). Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі\~статтею 526 ЦК України\~зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього\~Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог\~відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Подібний висновок викладено у постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 (провадження № 61-41932сво18). Об`єднана Палата Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду у постанові від 10 жовтня 2019 року у справі № 293/1011/16-ц (провадження № 61-29970сво18) дійшла висновку, що тлумачення пункту «д» частини 1\~статті 141 ЗК України, частини 2\~статті 651 ЦК України\~свідчить, що «несплата орендної плати» охоплює випадки як невиплати орендної плати у цілому, так і її виплата у розмірі меншому, ніж визначено договором (без урахування індексації, індексу інфляції тощо). Велика Палата Верховного Суду у постанові від 20.11.2024 у справі №918/391/23, провадження №12-19гс24, звертає увагу на те, що під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання. Судова практика у розумінні поняття\~систематичність\~у подібних правовідносинах є усталеною (постанови Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 06.03.2019 у справі №183/262/17, від 01.04.2020 у справі №277/1186/18-ц, від 29.07.2020 у справі №277/526/18, від 20.08.2020 у справі №616/292/17, від 08.05.2024 у справі №629/2698/23; Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 24.11.2021 у справі №922/367/21, від 04.07.2023 у справі №906/649/22, від 20.02.2024 у справі №917/586/23, від 02.04.2024 у справі №922/1165/23). Щодо поняття «несплата», вжите у пункті «д» частини першої\~статті 141 Земельного кодексу України, то його потрібно розуміти саме як повну несплату орендної плати. Тож підставою розірвання договору оренди землі, згідно з пунктом «д» частини першої\~статті 141 Земельного кодексу України, є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати. Ця спеціальна правова норма у такому випадку є самостійною та достатньою, і звертатися до більш загальної норми частини другої\~статті 651 ЦК України\~немає потреби, оскільки вона передбачає саме додаткову (до основної) підставу для розірвання договору оренди землі. Аналогічна позиція висловлена Верховним Судом у постанові від 28.02.2018 у справі № 587/173/15-ц за результатом розгляду справи про розірвання договорів оренди з підстав систематичної несплати орендної плати: «Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що вказані положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди. Разове порушення умов договору оренди у цій частині не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання, але ж повторне порушення вже може свідчити про систематичність». Верховний Суд у своїй постанові від 10.09.2021 року у справі № 650/628/19 (провадження № 61-21777св19) вказав, що згідно зі статтями\~13,15,21 Закону України «Про оренду землі»\~основною метою договору оренди земельної ділянки та одним із визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі. Отже, оскільки законодавець визначає однією із істотних умов договору оренди землі орендну плату, то основний інтерес особи, яка передає майно в оренду, полягає в отриманні орендної плати за таким договором. Порушення цього інтересу має наслідком завдання шкоди, через що сторона (орендодавець) значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору оренди земельної ділянки. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2024 у справі №918/391/23 (п.п. 98-102) з посиланням на постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 22 жовтня 2019 року у справі № 923/826/18, від 23 березня 2021 року у справі № 922/2754/19, від 20 грудня 2022 року у справі № 914/1688/21, на які посилається заступник прокурора у касаційній скарзі, у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 16 квітня 2024 року у справі № 924/617/22, від 30 квітня 2024 року у справі № 903/775/23, а також у постанові Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 20 червня 2019 року у справі № 383/708/16-ц, де зроблено висновки про те, що самий лише факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи сплачена заборгованість після звернення позивача з позовом про розірвання договору, зазначено, що Велика Палата Верховного Суду погоджується з наведеними правовими висновками касаційних судів у складі Верховного Суду про те, що факт погашення орендарем заборгованості з орендної плати не має правового значення для вирішення позову про розірвання договору оренди. Отже, той факт, що орендар погасив заборгованість за орендною платою, не впливає на право орендодавця вимагати розірвання договору як на підставі частини другої\~статті 651 ЦК України\~(у разі часткової несплати (недоплати) орендної плати та істотності такого порушення), так і на підставі пункту «д» частини першої\~статті 141 ЗК України\~(у разі систематичної (два та більше випадки) повної несплати орендної плати). У контексті частини другої\~статті 651 ЦК України\~систематична несплата може підтверджувати ненадійність контрагента і те, що кредитор не може бути впевнений у належному виконанні договору в майбутньому, і такий висновок не спростовується подальшим погашенням заборгованості. У пункті «д» частини першої\~статті 141 ЗК України\~йдеться про факт систематичної повної несплати, і такий факт уже завершився в минулому, тому підстава для пред`явлення позову (і для його задоволення) продовжує існувати. Порушення відповідачем умов договору № б/н від 19.07.2023 щодо сплати орендної плати є істотним, оскільки значною мірою позбавило позивача того, на що він розраховував при укладенні договору, зокрема, отримання гідної та економічно обґрунтованої плати за передачу в користування належної йому землі в строки визначені договором. Відповідач не спростував такі твердження і не надав суду докази про виплату позивачу орендної плати за землю за 2023 та 2024 роки в термін визначений 4.5 договору оренди землі від 19.07.2023, а саме до 31 грудня року в якому здійснюється орендна плата. Отже, факт систематичного порушення умов договору оренди землі № б/н від 19.07.2023 щодо несвоєчасної сплати відповідачем орендної плати на користь позивача за користування спірною земельною ділянкою є доведеним, що відповідно до ч.1\~ст. 32 Закону України «Про оренду землі»,\~ст.141 Земельного кодексу України,\~ст. 651 Цивільного кодексу України\~та умов спірного договору є достатньою підставою для розірвання такого договору оренди землі. Оцінюючи встановлені обставини справи із нормами закону, який їх регулює, а також судову практику Верховного Суду, висновки щодо застосування відповідних норм права якого, викладені в постановах, та згідно ч. 4\~ст. 263 ЦПК України, враховуються судами при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин, суд вважає про наявність підстав для розірвання договору оренди земельної ділянки з підстав систематичного невиконання відповідачем істотної умови цього договору щодо своєчасного внесення орендної плати. Крім цього, відповідно до ч.2\~ст. 141 ЦПК України, у разі задоволення позову судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються на відповідача, а тому з відповідача на користь позивача необхідно стягнути витрати по сплаті судового збору за подання позовної заяви у розмірі 1211,20 гривень.

Outcome: approved