Jurisdiction: civil
Date: 2025-07-06 00:00:00

18 червня 2024 року [PERSON] звернулася до суду із позовною заявою до ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» про визнання майнових прав, в якій просить суд визнати за позивачем майнові права на об`єкт незавершеного будівництва незавершену будівництвом 1-но (одно) кімнатну житлову квартиру в будинку (багатоквартирний житловий комплекс, що складається з житлових приміщень за будівельною адресою: [ADDRESS] , будівництво якого здійснюється на земельній ділянці, що надана для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, кадастровий номер: 4610137500070040024), що знаходиться в 1 (першому) під`їзді на 9 (дев`ятому) поверсі, за будівельним номером 45 (сорок п`ять), загальна проектна площа 41,01 кв.м. В обґрунтування позовних вимог покликається на те, що 14.09.2018 року [PERSON] підписала Попередній договір купівлі-продажу квартири № 2417 із ТОВ «Компанія з управління активами «ОПТИМУМ». 12.11.2021 року був укладений Договір про внесення змін до Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 14.09.2018 року, відповідно до якого усі права та обов`язки за договором перейшли до ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ». Відповідно до розділу 2 Попереднього договору № 2417 предметом договору є укладення сторонами в майбутньому договору купівлі-продажу об`єкта на умовах, встановлених договором. Сторони повинні були укласти основний договір протягом 4 кварталу 2022 року. [PERSON] на виконання розділу 4 Попереднього договору зі змінами сплатила повну суму забезпечувального платежу. Однак на день подання позовної заяви пропозиції щодо укладення основного договору не надходило, основний договір не укладено та квартиру у власність [PERSON] не передано, незважаючи на надіслання представником позивача листа відповідачу із проханням укласти основний договір. Відповідачем було надіслано позивачу лист-звернення, яким повідомлено про відмову від укладення основного договору і запропоновано звернутися до ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» за поверненням коштів або до ТОВ «СІТІ ЛЬВІВ ДЕВЕЛОПМЕНТ» для укладення договорів про придбання квартири на нових умовах. Також позивачем зазначено, що у відповіді Державної інспекції архітектури та містобудування України значиться, що в Реєстрі будівельної діяльності наявна інформація про виданий Інспекцією архітектурно-будівельного контролю у м. Львові дозвіл на виконання будівельних робіт від 29.08.2018 року за № ЛВ112182412226 щодо об`єкта будівництва «Будівництво багатоквартирного житлового будинку з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом на вул. Під Голоском у м. Львові», замовник будівництва ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ», клас наслідків СС2; статус документа діючий. Відтак, вважає, що визнання майнових прав на об`єкт інвестування за позивачем захистить інтереси останнього у випадку намагань відповідача чи інших осіб здійснити подвійний продаж майнових прав чи оформлення нерухомості іншим незаконним способом. Ухвалою суду від 25 червня 2024 року прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі в порядку загального позовного провадження. Представником відповідача адвокатом Маланій І.Я. подано відзив на позовну заяву, яким позовні вимоги заперечено повністю. В обґрунтування заперечень покликається на те, що підставою визнання майнових прав позивач зазначає попередній договір купівлі-продажу квартири, однак відповідно до ч. 3 ст. 635 ЦК України зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановлений попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення. Тому на підставі попереднього договору купівлі-продажу квартири у позивача не виникло майнових прав на квартиру, а лише право на відшкодування збитків, якщо неукладення основного договору відбулося з вини відповідача. Враховуючи викладене, відповідач просить суд відмовити у задоволенні позову в повному обсязі та стягнути з позивача понесені судові витрати. Ухвалою суду від 25 листопада 2024 року залучено до участі у справі третьою особою, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору Товариство з обмеженою відповідальністю «СІТІ ЛЬВІВ ДЕВЕЛОПМЕНТ». Представником третьої особи ТОВ «СІТІ ЛЬВІВ ДЕВЕЛОПМЕНТ» подано суду пояснення, яким доводи позовної заяви заперечуються. Вказано, що майнові права на спірну квартиру належать третій особі на підставі Договору № 01-26/03-24 від 26.03.2024 року, а тому ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» є неналежним відповідачем. Зазначено, що наслідком неукладення основного договору є припинення попереднього договору та виникнення у потерпілої сторони права вимагати відшкодування збитків, завданих неукладенням договору. За жодних обставин на підставі попереднього договору не можуть виникати наслідки у вигляді виникнення майнових прав. Також подано суду розрахунок заборгованості, з якого вбачається, що [PERSON] несвоєчасно та не в повному обсязі внесла забезпечувальний платіж за попереднім договором. Учасниками справи неодноразово подавалися суду додаткові письмові пояснення. Ухвалою Шевченківського районного суду м. Львова від 19 грудня 2024 року закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті. У судовому засіданні представник позивача, адвокат Ступак А.Ю., надав пояснення, аналогічні викладеним у позовній заяві, та додаткових поясненнях, просив задовольнити позовні вимоги у повному обсязі. У судовому засіданні представник відповідача, адвокат Маланій І.Я., заперечила щодо задоволення позову, надавши пояснення, аналогічні викладеним у відзиві на позовну заяву та додаткових поясненнях та просила відмовити у позові. У судовому засіданні представник третьої особи, адвокат Оприско М.В., заперечив проти задоволення позовних вимог, надав пояснення, аналогічні за змістом з поданими третьою особою письмовими поясненнями. Суд, дослідивши матеріали справи, всебічно та повно з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позовна заява, об`єктивно оцінивши докази, що мають істотне значення для її розгляду і вирішення по суті, дійшов наступного висновку. Судом встановлено, що 14.09.2018 року між [PERSON] та ТОВ «Компанія з управління активами «ОПТИМУМ» укладено Попередній договір купівлі-продажу квартири, посвідчений приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Барбуляк Х.М. за реєстровим № 2417. Згідно з п. 2.1 Попереднього договору купівлі-продажу квартири № 2417 від 14.09.2018 року предметом цього договору є укладення сторонами в майбутньому договору купівлі-продажу Об`єкта (далі Основний договір) на умовах встановлених цим договором. У відповідності до п.п. 1.1.1. та 1.1.2 Попереднього договору купівлі-продажу квартири № 2417 від 14.09.2018 року Об`єктом є 1-но (одно) кімнатну житлову квартиру в будинку (багатоквартирний житловий комплекс, що складається з житлових приміщень за будівельною адресою: [ADDRESS] , будівництво якого здійснюється на земельній ділянці, що надана для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, кадастровий номер: 4610137500070040024), що знаходиться в 1 (першому) під`їзді на 9 (дев`ятому) поверсі, за будівельним номером 45 (сорок п`ять), загальна проектна площа 41,01 кв.м. Відповідно до п. 2.4. Попереднього договору купівлі-продажу квартири № 2417 від 14.09.2018 року сторони укладають Основний договір на умовах, передбачених цим договором, протягом 4-го кварталу 2020 року, але не пізніше, ніж 60 днів з моменту проведення державної реєстрації в ДРРП за Стороною-1 на об`єкт та за умови виконання Стороною-2 вимог Розділу 4 цього Договору. 12.11.2021 року був укладений Договір про внесення змін до Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 14.09.2018 року, відповідно до якого усі права та обов`язки за договором перейшли до ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ». Сторони також змінили строк укладення Основного договору на 4-й квартал 2022 року. Також згідно з п. 1.5.3 Договору про внесення змін до Попереднього договору купівлі-продажу квартири сторони підтвердили, що на момент підписання цього договору сума неоплаченої частини забезпечувального платежу становила 111851,46 гривень. На час розгляду справи основний договір купівлі-продажу квартири між [PERSON] та ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» не укладено. Згідно з ч. 1 ст. 48 ЦПК України сторонами в цивільному процесі є позивач і відповідач. Належним відповідачем є особа, яка є суб`єктом матеріального правовідношення, тобто особа, за рахунок якої можливо задовольнити позовні вимоги, захистивши порушене право чи інтерес позивача (див. пункт 8.10 постанови Великої Палати Верховного Суду від 05.07.2023 у справі № 910/15792/20). Судом встановлено, що 26.03.2024 року між ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» та ТОВ «СІТІ ЛЬВІВ ДЕВЕЛОПМЕНТ» укладено Договір № 01-26/03-24 щодо організації та фінансування будівництва об`єкта від 26.03.2024 року. Згідно з п. 2.1 зазначеного договору ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» зобов`язалося передати ТОВ «СІТІ ЛЬВІВ ДЕВЕЛОПМЕНТ» право забудови земельної ділянки та відповідні функції замовника будівництва об`єкта на земельній ділянці разом із усіма виконаними та/або незавершеними роботами та придбаними матеріалами, які були виконані та використані при спорудженні Об`єкта будівництва, а ТОВ «СІТІ ЛЬВІВ ДЕВЕЛОПМЕНТ» зобов`язалося забезпечити організацію та/або фінансування (інвестування) будівництва Об`єкта відповідно до законодавства (у тому числі шляхом залучення коштів інших фізичних та/або юридичних осіб) та сплатити ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» обумовлену цим договором винагороду. Не заслуговує на увагу твердження представника позивача, що Договір № 01-26/03-24 не створює жодних правових наслідків, а власником майнових прав на спірну квартиру залишається ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ». Зазначений Договір № 01-26/03-24 укладений із дотриманням законодавчих вимог щодо його форми, ніким не оспорений та не визнаний недійсним в судовому порядку. Позивачем у межах даного позову вимога про визнання недійсним такого договору також не заявлялася. Представниками відповідача та третьої особи надано докази на підтвердження фактичного виконання Договору № 01-26/03-24, зокрема Договори переведення боргу, платіжні доручення про оплату за договорами переведення боргу на виконання Договору № 01-26/03-24, платіжні доручення про оплату за будівельні матеріали та виконані роботи щодо добудови будинку. З цих підстав суд не бере до уваги посилання представника позивача на постанови Верховного Суду: від 17.07.2024 у справі № 344/13538/17, від 12.01.2022 у справі № 344/12729/17, від 24.10.2018 у справі № 344/8552/16-ц, де належним відповідачем був визначений замовник будівництва, оскільки у вказаних справах, на відміну від даної справи, майнові права на результати будівельної діяльності та об`єкт незавершеного будівництва замовник будівництва іншим особам не передавав. На думку суду, позивачем помилково ототожнюється замовник будівництва в розумінні законодавства про регулювання містобудівної діяльності та власник майнових прав, які можуть не збігатися в одній особі. У спірних правовідносинах не змінюючи статусу замовника будівництва, ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» на підставі цивільно-правового договору передало майнові права на об`єкт та функції щодо організації та фінансування будівництва третій особі, що не суперечить жодним нормам законодавства. В цьому контексті не заслуговує на увагу також покликання представника позивача на постанову ВС від 17.07.2024 року у справі № 344/13538/17, оскільки у вказаній справі наявні інші фактичні обставини, а саме, майнові права та функції забудовника іншій особі не передавалися. За запитом адвоката Маланій І.Я. доктором юридичних наук, професором, завідувачем кафедри цивільного права та процесу, членом науково-консультативної ради Верховного Суду Коссаком В.М. було надано Науковий висновок від 02.04.2025 року у справі за позовом [PERSON] до ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» про визнання майнових прав, у якому зазначено: «До моменту прийняття будинку в експлуатацію, реєстрації речових прав на квартири та укладення основного договору купівлі-продажу квартир майнові права на об`єкт незавершеного будівництва належать замовнику будівництва, якщо інше не передбачено договором або законом. Замовником будівництва може здійснюватися розпорядження майновими правами на об`єкт незавершеного будівництва на підставі цивільно-правових договорів з дотриманням вимог чинного законодавства». Об`єднана палата КЦС ВС у постанові від 09.12.2024 року у справі № 712/4776/23 вказує на таке: ЄСПЛ зауважує, що національні суди мають вибирати способи такого тлумачення, які зазвичай можуть включати акти законодавства, відповідну практику, наукові дослідження тощо (рішення від 06 грудня 2007 року у справі «Воловік проти України» (VOLOVIK v. UKRAINE), заява № 15123/03, пункт 45). Тому суд вважає за можливе при тлумаченні норм права, які підлягають застосуванню у даній справі взяти до уваги зазначений вище науковий висновок. Тому на переконання суду, відповідачем та третьою особою подано беззаперечні докази тієї обставини, що ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» на підставі Договору № 01-26/03-24 відчужило майнові права на спірну квартиру ТОВ «СІТІ ЛЬВІВ ДЕВЕЛОПМЕНТ» і про цю обставину позивач був повідомлений. Сторона позивача розпорядилася на власний розсуд своїми процесуальними правами та визначилася з колом учасників справи, до яких пред`являються позовні вимоги. У постанові КЦС ВС від 04.12.2024 року у справі № 592/13042/21 зроблено висновок, що суд не може вирішувати питання обґрунтованості позовних вимог по суті без залучення до розгляду справи належного відповідача. Суд доходить висновку, що належним відповідачем за вимогою про визнання майнових прав на 1-но (одно) кімнатну житлову квартиру в будинку (багатоквартирний житловий комплекс, що складається з житлових приміщень за будівельною адресою: [ADDRESS] , будівництво якого здійснюється на земельній ділянці, що надана для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, кадастровий номер: 4610137500070040024), що знаходиться в 1 (першому) під`їзді на 9 (дев`ятому) поверсі, за будівельним номером 45 (сорок п`ять), загальна проектна площа 41,01 кв.м. є саме ТОВ «СІТІ ЛЬВІВ ДЕВЕЛОПМЕНТ», яке не було залучене до участі у справі в якості відповідача, що є самостійною підставою для відмови у задоволенні позовних вимог. Водночас, судом встановлено, що позивачем заявлено вимогу про визнання майнових прав на квартиру на підставі Попереднього договору купівлі-продажу квартири № 2417 від 14.09.2018 року та Договору про внесення змін до Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 12.11.2021 року. Відповідно до ч.1 ст.628 ЦК України, зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди (частина перша статті 638 ЦК України). Разом з тим, укладеним є такий правочин (договір), щодо якого сторонами у належній формі досягнуто згоди з усіх істотних умов. У разі ж якщо сторони такої згоди не досягли, такий договір є неукладеним, тобто таким, що не відбувся, а наведені в ньому умови не є такими, що регулюють спірні відносини. У постанові Верховного Суду у складі суддів об`єднаної палати Касаційного господарського суду від 19 березня 2021 року у справі № 904/2073/19 вказано, що на кожну із сторін, яка підписує договір, покладається обов`язок узгодження всіх спірних питань, які виникають під час укладення договору, до моменту його підписання, та самостійного аналізу можливих негативних наслідків при підписанні такого договору, а також кожна сторона не позбавлена права відмовитись від підписання договору, якщо його умови чи частина суперечить інтересам сторони або нормам чинного законодавства. У постанові Верховного Суду від 12.09.2024 справа № 916/1719/22 зазначено, що правова природа договору не залежить від його назви, а визначається з огляду на його зміст, тому при оцінці відповідності волі сторін та укладеного договору фактичним правовідносинам суд повинен надати правову оцінку його умовам, правам та обов?язкам сторін для визначення спрямованості як їх дій, так і певних правових наслідків. Подібний висновок зроблений і у постанові Верховного Суду від 15.11.2024 у справі № 905/20/23, де зазначено, що правова природа договору не залежить від його назви, а визначається з огляду на зміст, а тому при оцінці відповідності волі сторін та укладеного договору фактичним правовідносинам, суд повинен надати правову оцінку його предмету, умовам, правам та обов?язкам сторін для визначення спрямованості як їх дій, так і певних правових наслідків, з?ясувати фактичний характер спірних правовідносин, які склались між сторонами, з?ясувати дійсні наміри сторін спору при укладенні договору щодо визначення умов виконання зобов?язань обома сторонами цього договору наслідків, застосувати відповідні норми права. Згідно з умовами Попереднього договору купівлі-продажу квартири № 2417 від 14.09.2018 року та Договору про внесення змін до Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 12.11.2021 року його предметом є зобов`язання укласти в майбутньому основний договір на умовах, визначених попереднім договором, покупець сплачує грошові кошти в якості забезпечувального платежу, а не в рахунок оплати за майно, передбачено можливість неукладення основного договору за певних умов та наслідки такого неукладення. Згідно з наведеним вище Науковим висновком проф. [PERSON] , виходячи зі змісту ст. 635 ЦК України попередній договір не лише може, але й повинен містити істотні умови основного договору, а у разі, якщо такі умови не визначені порядок їх визначення при укладенні основного договору. Визначення істотних умов основного договору у попередньому не суперечить його правовій природі та не замінює основний договір попереднім. Також, суд враховує, що в самому Попереднього договору купівлі-продажу квартири № 2417 від 14.09.2018 року сторони,

Outcome: approved