Jurisdiction: civil
Date: 2025-06-30 00:00:00

У квітні 2024 року позивач звернувся до суду з позовом до [PERSON] , третя особа: Товариство з обмеженою відповідальністю «ДЕВЕЛОПЕРСЬКА КОМПАНІЯ «АКРОПОЛЬ» про захист прав споживачів. В обґрунтування позову вказує, що 29 травня 2020 року між ним та відповідачем, [PERSON] на підставі ст. 635 ЦК України був укладений попередній договір купівлі продажу. Відповідно до пунктів 1.1,3.1 Договору сторони взяли на себе зобов`язання у майбутньому не пізніше 30 грудня 2021 року, укласти основний договір купівлі продажу квартири у ЖК «Viking Home» (перша черга будівництва), розташованої за адресою: [ADDRESS] ( кв. [ADDRESS] , загальна площа 57,00 кв.м.) у нотаріальній формі та на умовах визначених договором. Девелопером будівництва ЖК «Viking Home» є ТОВ «ДЕВЕЛОПЕРСЬКА КОМПАНІЯ «АКРОПОЛЬ» (код ЄДРПОУ 40972873), засновником та бенефіціаром якої є відповідач, замовником будівництва є відповідач, а він є інвестором будівництва зазначеної вище квартири. Загальна вартість квартири , оголошена сторонами у пункті 3.2 договору, склала 725\~740,00 грн, що на дату підписання договору було еквівалентно 27\~181,00 дол. США. Відповідно до домовленостей сторін, до підписання договору, він в підтвердження наміру придбання квартири та з метою забезпечення оформлення основного договору, передав відповідачу грошові кошти у розмірі 382\~410,00 грн ( що було зафіксовано у пункті 2.1 договору, також в розписках в отриманні завдатку на квартиру від 19 травня 2020 року та від 28 травня 2020 року . також, відповідно до п. 2.2 договору, він взяв на себе зобов`язання передати відповідачу до 10 травня 2021 року грошові кошти у сумі 343\~330,00 грн. З його боку грошові зобов`язання за договором були виконанні у повному обсязі і у встановлений в договорі строк, окрім передачі відповідачу суми 382\~410,00 грн до підписання договору, він у період з 09 червня 2020 року по 07 травня 2021 року передав відповідачу через представника ТОВ «ДЕВЕЛОПЕРСЬКА КОМПАНІЯ «АКРОПОЛЬ» грошові кошти у розмірі 343\~330,00 грн, що підтверджується відповідною додатковою угодою до договору. Отже, сума переданих коштів відповідачу за договором складає 725\~740,00 грн (що є загальною договірною вартістю квартири), що було еквівалентно 27\~181,00 дол. США на дату підписання договору. Відповідачем зобов`язання за договором не були виконанні у оговорений сторонами строк: квартира не була здана в експлуатацію до ІІІ кварталу 2021 року і відповідно до 30 грудня 2021 року сторонами не був укладений основний договір купівлі продажу квартири. У зв`язку з не здачею відповідачем квартири в експлуатацію у передбачений в договорі строк та внаслідок цього не підписання сторонами основного договору, в період з 07 липня 2022 року по 05 грудня 2022 року він звертався до відповідача та третьої особи з проханням повідомити очікувані строки відновлення будівельних робіт, а також прогнозовані строки укладення основного договору, з проханням позасудового врегулювання ситуації та повернення грошових коштів, які відповідачем залишилися без уваги. 24 січня 2023 року йому зателефонувала менеджер ТОВ « ДЕВЕЛОПЕРСЬКА КОМПАНІЯ «АКРОПОЛЬ» Юлія Лемберська та повідомила, що нею підготовлений новий попередній договір купівлі - продажу, цілком ідентичний попередньому, але з новим строком виконання відповідачем зобов`язань, щодо здачі квартири в експлуатацію та передачі її у власність позивачу. Він підписав з відповідачем додаткову угоду до договору, якою погодилися викласти договір у новій редакції: - здати об`єкт будівництва до ІV кварталу 2023 року; підготувати за свій рахунок та в строк до укладення основного договору документи необхідні для нотаріального посвідчення основного договору купівлі продажу; передати у власність покупцю об`єкт з внутрішнім опорядженням. В договорі (нова редакція) сторони передбачили, що у разі не укладення основного договору з вини продавця, продавець повертає всі фактично отримані гроші від покупця, за письмовою вимогою покупця, впродовж 30 календарних днів з дати отримання відповідної письмової вимоги покупця. Однак відповідачем зобов`язання по договору ( у новій редакції) також не були виконанні у оговорений сторонами строк. Квартира не була здана відповідачем в експлуатацію до кінця ІV кварталу 2023 року і сторонами до теперішнього часу основний договір купівлі продажу не укладений, з вини відповідача. 26 лютого 2024 року позивачем на адресу відповідача (ТОВ « ДЕВЕЛОПЕРСЬКА КОМПАНІЯ «АКРОПОЛЬ») була направлена вимога щодо повернення грошових коштів, як попередньої оплати за попереднім договором купівлі продажу квартири, яка була отримана останнім 07 березня 2024 року, однак грошві не були повернути. Тому він змушений звернутися до суду з відповідним позовом. Представник позивача в судовому засіданні позовні вимоги підтримав та просив суд їх задовольнити. Відповідач та його представник в судове засідання не з`явились, про дату, час і місце розгляду справи повідомлялись належним чином, причини неявки суду не повідомили, відзив на позовну заяву не надали. Представник третьої особи, в судове засідання не з`явився, про дату, час і місце розгляду справи повідомлялись належним чином, письмових пояснень щодо суті позовних вимог не надавав. Ураховуючи, що в судове засідання не з`явились всі учасники справи, відповідно до ч. 2 ст. 247 ЦПК України,фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалось. Зважаючи на відсутність заперечень позивача проти заочного розгляду справи, суд ухвалює рішення на підставі наявних у справі даних та доказів, при заочному розгляді справи, що відповідає положенням ст. ст.\~223,\~280 ЦПК України. Суд, дослідивши письмові докази, наявні у матеріалах справи, всебічно перевіривши обставини, на яких вони ґрунтуються у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин, встановив наступні обставини та дійшов до таких висновків. Відповідно до статтей\~15,\~16 Цивільного кодексу України\~(далі\~ЦК України), кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способом захисту цивільних прав та інтересів може, зокрема, бути припинення дії, яка порушує право. Статтею 11 Цивільного процесуального кодексу України\~(далі\~ЦПК України) визначено, що суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього\~Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі. Судом встановлено, що 29 травня 2020 року між [PERSON] (як продавцем) та [PERSON] (як покупцем), надалі разом іменуються сторони, було укладено Попередній договір, відповідно до умов якого сторони зобов`язуються в строк не пізніше 30 грудня 2021 року укласти договір купівлі продажу (основний договір) квартири, розташованого на земельній ділянці за адресою: [ADDRESS] у нотаріальній формі та на умовах , визначених цим договором. Пунктом 3.1 попереднього договору купівлі продажу від 29 травня 2020 року визначено, що об`єктом є квартира [ADDRESS] . Загальна вартість квартири на день укладення договору становить 725\~740,00 грн, що на дату підписання договору еквівалентна 27\~181,00 дол. США (п.3.2 попереднього договору купівлі продажу). Вартість 1 кв.м. загальної площі зазначеного об`єкту становить 13\~000,00 грн (п.3.3 попереднього договору купівлі продажу). У разі не укладення основного договору з вини продавця, продавець повертає всі фактично отримані гроші від покупця, за письмовою вимогою покупця, впродовж 60 днів з дати отримання відповідної письмової вимоги від покупця, крім випадків передбачених в п.п.5.4, 5.5 цього договору. Або покупець має право звернутися до суду з вимогою про примушення укласти основний договір, на умовах визначених цим договором (п.5.7. попереднього договору купівлі продажу). З причин не підписання основного договору, а також затримки здачі квартири в експлуатацію у оговорені договором строки ( не пізніше ІІІ кварталу 2021 року), 07 липня 2022 року [PERSON] направив до [PERSON] та Девелоперської компанії «Акрополь» звернення, яке вручено адресату 12 липня 2022 року з проханням повідомити про очікувані строки відновлення будівельних робіт у будинку, який розташований за адресою: [ADDRESS] , а також прогнозовані строки укладення основного договору на яке відповіді від відповідача не отримав ( а.с.30). 23 серпня 2022 року [PERSON] звернувся з пропозицією до [PERSON] та Девелоперської компанії «Акрополь» про укладення попереднього договору купівлі продажу квартири на новий строк, відповіді на яку також не отримав ( а.с.29). 05 грудня 2022 року [PERSON] звернувся з вимогою до [PERSON] де зазначив, що використовує своє право на відмову від прийняття виконання зобов`язань продавця та висуває до нього наступні вимоги: у семиденний строк з дня отримання цього листа повернути йому грошові кошти передані продавцю у якості забезпечення оформлення договору купівлі продажу квартири в сумі еквівалентній 21\~181,00 дол. США за офіційним курсом НБУ на день повернення ( а.с.31). 29 грудня 2021 року між [PERSON] (як продавцем) та [PERSON] (як покупцем), надалі разом іменуються сторони, було укладено додаткову угоду до попереднього договору купівлі продажу від 29 травня 2020 року, якої дійшли взаємної згоди про викладення договору у новій редакції. З дати підписання сторонами цієї додаткової угоди попередній договір купівлі продажу від 29 травня 2020 року ( у попередній редакції) втрачає силу. Ця додаткова угода набуває чинності з моменту її підписання сторонами, і є невід`ємною частиною договору. В новій редакції попереднього договору купівлі продажу, що є додатком до додаткової угоди від 29 грудня 2021 року предметом договору є квартира [ADDRESS] . В підтвердження наміру придбати об`єкт та з метою забезпечення оформлення договору купівлі продажу ( основного договору), покупець передав, а продавець прийняв до підписання цього договору грошові кошти у сумі 382\~410,00 грн ( п.2.1). До 10 травня 2021 року покупець зобов`язався передати суму 343\~330,00 грн. Ця сума повинна бути сплачена починаючи з 01 червня 2020 року частинами щомісяця з 01 по 10 число поточного місяця розрахунку, самими не менше, ніж 28\~611,00 грн ( п.2.2). Продавець зобов`язується здати об`єкт будівництва до кінця IV кварталу 2023 року. У разі не укладення основного договору з вини продавця, продавець повертає всі фактично отримані гроші від покупця, за письмовою вимогою покупця, впродовж 30 днів з дати отримання відповідної письмової вимоги від покупця, крім випадків передбачених в п.п.5.4, 5.5 цього договору. Або покупець має право звернутися до суду з вимогою про примушення укласти основний договір, на умовах визначених цим договором (п.5.7. попереднього договору купівлі продажу). Із додаткової угоди до попереднього договору від 29 травня 2020 року про проведення оплати з пунктом 2.2 попереднього договору [PERSON] за період з 09.06.2020 року по 07.05.2021 року 343\~330,00 грн ( а.с.13 зворот). Оскільки відповідачем попередній договір купівлі продажу квартири у новій редакції також не було виконано в обумовлені договором строки 26 лютого 2024 року [PERSON] у відповідності до п. 5.7 попереднього договору купівлі продажу квартири, що є додатком до додаткової угоди від 29 грудня 2021 року звернувся з вимогою до [PERSON] про повернення йому грошових коштів ( а.с.35), такаж вимога була направлена [PERSON] і на адресу ТОВ «ДЕВЕЛОПЕРСЬКА КОМПАНІЯ «АКРОПОЛЬ» ( а.с.36-37). Що стосується невиконання зобов`язань умов Попереднього договору та підстави для повернення коштів, суд зазначає таке. У статтях\~3,\~6,\~203,\~626,\~627 ЦК України\~визначено загальні засади цивільного законодавства, зокрема поняття договору і свободи договору, та сформульовано загальні вимоги до договорів як різновиду правочинів, в тому числі, вільне волевиявлення учасника правочину. Відповідно до частини першої\~статті 626 ЦК України\~договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Частина перша\~статті 628 ЦК України\~передбачає, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Статтею 635 ЦК України\~установлено, що попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір у майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена,\~у письмовій формі. Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства. Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладено протягом строку (у термін), встановлений попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення. Відповідно до частини першої\~статті 546 ЦК України\~виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком. Згідно зі\~статтею 570 ЦК України\~завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов`язання і на забезпечення його виконання. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом. Ознакою завдатку є те, що він слугує доказом укладення договору, на забезпечення якого його видано, і одночасно є способом платежу та способом забезпечення виконання зобов`язання. Водночас, на відміну від завдатку, аванс\~це лише спосіб платежу. Він не виконує забезпечувальної функції, а виконує функцію попередньої оплати, яка підлягає поверненню у випадку невиконання зобов`язання. При цьому, суд зауважує, що правила\~статті 570 ЦК України\~поширюються на випадки, коли договір було укладено, але одна із сторін ухиляється від його виконання. Внесення завдатку як способу виконання зобов`язання може мати місце лише в разі наявності зобов`язання, яке повинно було виникнути на підставі договору купівлі-продажу. Так, судом установлено, що Основний договір купівлі-продажу квартири у строк, визначений Попереднім договором (не пізніше IV кварталу 2023 року), між сторонами не укладено, не погоджено нову дату, а покупець відмовився у подальшому укладати договір купівлі-продажу. Отже, грошові кошти у сумі, що еквівалентна 27\~181,00 дол. США, не є завдатком у розумінні положень\~ЦК України, а є авансом. Відповідно до ч.3\~ст.635 ЦК України\~зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення. У попередньому договорі врегульовано питання не укладення основного договору у визначений строк як з вини покупця, так і з вини продавця. З пояснень сторін вбачається, що причиною не укладення основного договору покупець вважає невиконання своїх зобов`язань початок повномасштабного вторгнення та виїзд за кордон. Оскільки сторони основний договір не був укладений у встановлений попереднім договором строк\~не пізніше IV кварталу 2023 року, тому всі зобов`язання за ним припинились. Так, аванс - це лише спосіб платежу. Він не виконує забезпечувальної функції, а виконує функцію попередньої оплати, яка підлягає поверненню у випадку не виконання зобов`язання. Враховуючи викладене, суд встановив, що між сторонами була досягнута домовленість щодо купівлі-продажу квартири, позивач у рахунок попередньої оплати вартості зазначеного нерухомого майна передав відповідачу суму коштів в розмірі еквівалентній 27\~181,00 дол. США, як авансовий платіж в рахунок сплати вартості об`єкту нерухомого майна, однак основний договір купівлі-продажу не був укладений, тому суд приходить до висновку про наявність правових підстав для стягнення з відповідача на користь позивача внесеного позивачем авансу. Доказів того, що станом не пізніше IV кварталу 2023 року була можливість у відповідача чи позивача укласти основний договір, а позивач ухилявся, матеріали справи не містять. Аналогічний правовий висновок викладений Верховним Судом України у постановах від 13 лютого 2013 року в справі № 6-176цс12, від 25 вересня 2012 року в справі № 6-82цс13 та підтриманий Верховним Судом, зокрема, у постановах від 27 травня 2020 року в справі № 757/76875/17-ц, від 30 жовтня 2019 року в справі № 523/15764/16-ц, від 30 січня 2019 року в справі № 461/5297/16-ц, від 1 жовтня 2020 року у справі № 361/8331/18, від 13 січня 2021 року у справі № 686/6823/14. При цьому, відсутність вини у неукладенні договору купівлі-продажу правового значення не мають та не можуть бути підставою для звільнення відповідача від обов`язку повернути сплачений за попереднім договором аванс, оскільки чинним законодавством не передбачено залишення авансу або його частини у сторони попереднього договору у випадку неукладення основного договору. В силу положень частини третьої\~статті 635 ЦК України\~припиняються зобов`язання сторін укласти основний договір, що унеможливлює спонукання до укладення основного договору в судовому порядку, виконання обов`язку в натурі чи виникнення основного договірного зобов`язання як правової підстави для виникнення у набувача права власності на майно. Проте припинення зобов`язання за попереднім договором не звільняє сторін від відповідальності, зокрема, передбаченої умовами попереднього договору, за порушення, вчинене під час його дії. Такий правовий висновок міститься у постановах Верховного Суду від 22 квітня 2021 року в справі № 551/980/19 та від 15 липня 2020 року в справі № 205/5667/16-ц. Враховуючи наведене суд вважає, що сума, яка названа в попередньому договорі є авансом, оскільки сторонами не дотримано умов, визначених\~статтею 570 ЦК України, а саме не укладено договору купівлі-продажу на виконання якого передано кошти, а тому, порушене право позивача на повернення коштів (авансу) за будь-яких умов підлягає захисту шляхом стягнення з відповідача на його користь переданих/отриманих грошових коштів в тому розмірі та сумі, в яких вони передавалися. Вказане також узгоджується із правовим висновком, викладеним Великою Палатою Верховного Суду у постановах: від 7 липня 2020 року в справі № 296/10217/15-ц (провадження № 14-727цс19), від 25 вересня 2012 року у справі № 6-82цс13 та від 13 лютого 2013 року у справі № 6-176цс12 та Верховним Судом у постанові від 30 січня 2019 року № 461/5297/16-ц (провадження № 61-22017св18). Частиною другою\~статті 533 ЦК України\~встановлено, що сторони можуть визначити в грошовому зобов`язанні грошовий еквівалент в іноземній валюті. Сума, що підлягає сплаті за зобов`язанням, визначається в гривнях за офіційним курсом Національного банку України, встановленим для відповідної валюти на день платежу, якщо інший порядок її визначення не передбачений договором або законом чи іншим нормативно-правовим актом. Ця норма кореспондується із приписами\~статті 524 ЦК України, згідно з якими зобов`язання має бути виражене у грошовій одиниці України - гривні. Сторони можуть визначити грошовий еквівалент зобов`язання в іноземній валюті. Тобто, виконання зобов`язання у гривнях з урахуванням еквівалента іноземної валюти можливе лише у разі якщо сторони узгодили це у договорі. У такому разі сума, що підлягає сплаті за зобов`язанням, визначається в гривнях за офіційним курсом НБУ, встановленим для відповідної валюти на день платежу, якщо інший порядок її визначення не передбачений договором або законом чи іншим нормативно-правовим актом. Вказана правова позиція зазначена у постановах Верховного Суду від 14 січня 2019 року у справі № 537/6309/16-ц (провадження № 61-43424св18), від 26 лютого 2020 року у справі № 357/5634/18-ц (провадження № 61-11515св19) та від 05 листопада 2020 року у справі № 531/251/19 (провадження № 61-22966св19). З урахуванням наведеного, враховуючи умови договору щодо валюти договору, суд приходить до висновку про стягнення авансового платежу з відповідача на користь позивача в сумі 1\~059\~909,50 грн., що еквівалентно 27\~181,00 дол. США станом на день розрахунку (курс\~1 дол. США -38,9945 грн). Таким чином, розглянувши справу в межах заявлених позовних вимог, дослідивши всебічно, повно, безпосередньо та об`єктивно наявні у справі докази, оцінив їх належність, допустимість, достовірність, достатність і взаємний зв`язок у сукупності, з`ясувавши усі обставини справи, на які сторони посилалися як на підставу своїх вимог і заперечень, з урахуванням того, що завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою захисту порушених або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичної особи, суд дійшов висновку про необхідність задоволення поданого позову. Обґрунтовуючи своє рішення, суд приймає до уваги вимоги\~ст. 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини», відповідно до якої суди застосовують при розгляді справи Конвенцію та практику Суду як джерело права та висновки Європейського суду з прав людини зазначені в рішенні у справі «Руїс Торіха проти Іспанії» (Ruiz Torija v. Spain) від 9 грудня 1994 року, серія А, № 303А, п. 2958. Суд повторює, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення. Вирішуючи питання судових витрат на професійну правову допомогу, суд зазначає, що представником у позовній заяві вказано про стягнення з відповідача витрат на професійну правову допомогу, проте проведення остаточних розрахунків відбудеться за результатами розгляду справи протягом 5 (п`яти) днів після ухвалення рішення суду. Відповідно до ч.1\~ст. 141 ЦПК України\~судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Таким чином, суд стягує з відповідача на користь позивача судовий збір у розмірі 8\~479,28 грн.

Outcome: approved