Jurisdiction: civil
Date: 2025-07-09 00:00:00

Адвокат Скребець Ірина Олексіївна в інтересах [PERSON] звернулася до суду з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю «Форум-Інвест», [PERSON] , [PERSON] , треті особи приватний нотаріус Погребняк Гліб Володимирович, Державне підприємство «Житлоінбуд» про визнання права власності та витребування майна з чужого незаконного володіння. В обґрунтування заявлених вимог зазначила, що 06.06.2002 між НАН України та ДП «Житлоінбуд» укладений договір про будівництво житлового будинку на [ADDRESS] . 30.05.2003 між ДП «Житлоінбуд» та ТОВ «Форум-інвест» укладений договір про залучення інвестицій в будівництво №34-05/03. 01.11.2004 між ТОВ «Форум-інвест» та [PERSON] укладений договір №В31/8-9/2-18 про залучення інвестицій в будівництво житла за адресою: [ADDRESS] , кількість кімнат - 2, загальна площа 76,35 кв.м, житлова площа 39,50 кв.м, плановий строк введення будинку в експлуатацію - 1 квартал 2007 року. Після введення будинку в експлуатацію відповідно до розпорядження Голосіївської РДА від 10.05.2012 №310 житловому будинку присвоєно поштову адресу: [ADDRESS] . Починаючи з 2012 року позивач неодноразово зверталась до ТОВ «Форум-інвест» щодо оформлення права власності на об`єкт інвестування. На вимогу відповідача позивач доплатила 29140 грн. за 11,85 кв.м. збільшеної площі об`єкта та тим самим повністю виконала умови договору про залучення інвестицій в будівництво житла, проте ТОВ «Форум-інвест» свої зобов`язання не виконало та майно не передало, що змусило позивачку звертатись до суду. Згідно з рішенням Голосіївського районного суду міста Києва від 14.03.2014 зобов`язано ТОВ «Форум-інвест» виконати умови договору від 01.11.2004 №В31/8-9/2-18. В грудні 2016 року позивач дізналась з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, що право власності на спірну квартиру зареєстровано за [PERSON] відповідно до рішення приватного нотаріуса Погребняка Г.Б. від 28.12.2016. Проте 18.05.2017 позивач дізналась з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, що право власності на спірну квартиру [ADDRESS] зареєстровано за [PERSON] на підставі договору купівлі-продажу, укладеного з [PERSON] . Позивач жодних договорів про відчуження належних їй майнових прав на спірну квартиру не укладала. Відповідно до договору від 01.11.2004 №В31/8-9/2-18 до позивачки перейшло право власності, а тому воно підлягає захисту шляхом витребування у [PERSON] спірної квартири [ADDRESS] . Просила: визнати за [PERSON] право власності на квартиру [ADDRESS] ; витребувати у [PERSON] на користь [PERSON] квартиру [ADDRESS] ;розподілити судові витрати. 19.09.2017 постановлено ухвалу про відкриття провадження у справі та про забезпечення позову. 30.11.2017, 22.02.2018 постановлені ухвали про витребування доказів. 20.06.2018 зупинено провадження у справі до набрання законної сили судовим рішенням у справі № 752/19072/17 25.05.2023 поновлено провадження у справі, призначено підготовче засідання. 01.05.2024 постановлено ухвалу про прийняття справи до провадження, призначено її до розгляду за правилами загального позовного провадження. 20.11.2024 постановлено ухвалу про повернення без розгляду заяви від 20.05.2023 про відмову від частини позовних вимог. 19.03.2025 постановлено ухвалу про закриття підготовчого провадження, призначено справу до судового розгляду по суті. 10.07.2025 постановлено ухвалу про відмову в закритті провадження у справі в частині позовних вимог про визнання за [PERSON] права власності на квартиру [ADDRESS] . Представник позивача підтримав заявлений позов. Представник відповідача заперечувала проти заявлених позовних вимог. Інші учасники справи в судове засідання не з`явилися. Судом встановлені наступні фактичні обставини та зміст спірних правовідносин. 01.11.2004 між ТОВ «Форум-інвест» та [PERSON] укладений договір №В31/8-9/2-18 про залучення інвестицій в будівництво житла за адресою: [ADDRESS] , кількість кімнат - 2, поверх - 9, загальна площа 76,35 кв.м, житлова площа 39,50 кв.м, плановий строк введення будинку в експлуатацію - 1 квартал 2007 року (п. 1.2 договору). Умовами цього договору встановлений обов`язок ТОВ «Форум-інвест» після виконання інвестором своїх зобов`язань та введення будинку в експлуатацію, надати йому всі документи, необхідні для оформлення права власності на квартиру, не укладати договорів про залучення інвестицій в будівництво об`єкта, зазначеного в п. 1.2. договору від 01.11.2004 №В31/8-9/2-18. 19.09.2007 між ТОВ «Форум-інвест» та [PERSON] укладений договір №В31/8-9/2-12 про залучення інвестицій в будівництво житла за адресою: [ADDRESS] , кількість кімнат - 2, поверх - 9, загальна площа 85,10 кв.м, житлова площа 42,82 кв.м, плановий строк введення будинку в експлуатацію - 4 квартал 2010 року (п. 1.2 договору). 09.11.2004 [PERSON] сплатила вартість об`єкту інвестування у сумі 259590 грн. з розрахунку 3 400 грн за 1 кв. м., а згідно квитанції № DO-2236 від 02.07.2013 вона доплатила за додаткові квадратні метри житла - квартири [ADDRESS] у сумі 29 410 грн. 14.03.2014 Голосіївським районним судом міста Києва у справі №752/21756/13-ц ухвалено рішення, яким зобов`язано ТОВ «Форум-інвест» виконати умови укладених №В31/8-9/2-18 від 01.04.2004, №В31/8-10/2-18 від 01.11.2004 договорів про залучення інвестицій в будівництво житла. Рішення набрало законної сили 16.04.2014. 17.04.2013 Голосіївським районним судом міста Києва у справі №2601/24452/12 ухвалено рішення, згідно з яким відмовлено [PERSON] у задоволенні вимог до ТОВ «Форум-інвест» про визнання права власності квартиру [ADDRESS] . Рішення набрало законної сили 03.07.2013. 12.07.2016 ТОВ «Форум-інвест» видало [PERSON] довідку про повну сплату вартості квартири [ADDRESS] в розмірі 436220 грн. в будинку [ADDRESS] . 14.07.2016 ТОВ «Форум-інвест» передало [PERSON] квартиру [ADDRESS] , площею 85 кв.м., житловою площею 42,82 кв.м., про що складений акт. 28.12.2016 за [PERSON] зареєстровано право власності на квартиру [ADDRESS] (рішення державного реєстратора (з відкриттям розділу) №33256474 від 28.12.2016. 17.01.2017 між [PERSON] та [PERSON] укладений договір купівлі-продажу, за умовами якого остання набула у власність квартиру [ADDRESS] . 18.05.2017 право власності на спірну зареєстровано за [PERSON] на підставі договору купівлі-продажу від 17.01.2017. 05.04.2023 Верховним Судом по справі №752/12318/17 винесено постанову, згідно з якою відмовлено [PERSON] у задоволенні позовних вимог до Товариства з обмеженою відповідальністю «Форум-Інвест», [PERSON] , державного реєстратора комунального підприємства Новопетрівської сільської ради «Результат» Заіко Ірини Володимирівни, державного реєстратора філії комунального підприємства Київської обласної ради «Готово» міста Києва Рябого Дмитра Сергійовича, треті особи: [PERSON] , [PERSON] , про визнання договорів про залучення інвестицій у будівництво житла недійсними та скасування рішень про державну реєстрацію прав на нерухоме майно. Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 ЦК України). У постанові Об`єднаної палати Верховного Суду від 05 вересня 2019 року в справі №638/2304/17 вказано, що завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту. Однією з підстав виникнення зобов`язання є договір (пункт 1 частини другої статті 11 ЦК України). За змістом ч. 1 ст. 177 ЦК Україниоб`єктами цивільних прав є речі, гроші, цінні папери, цифрові речі, майнові права, роботи та послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні та нематеріальні блага. Відповідно до ст. 190 ЦК України майном як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Майнові права є неспоживною річчю. Майнові права визнаються речовими правами. Частиною 1 ст. 316 ЦК України встановлено, що правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном (ч.1 ст.317 ЦК України). Відповідно до ч.1 ст. 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Статтею 328 ЦК України встановлено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним. Відповідно до ч. 2 ст. 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. Відповідно до ч. 1 ст. 331 ЦК України право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі. Згідно з ч. 4 ст. 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону. За приписами ч. 3 ст. 388 ЦК України якщо майно було набуте безпідставно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребовувати його від добросовісного набувача у всіх випадках. За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму (ст. 655 ЦК України). Відповідно до ст. 656 ЦК України предметом договору купівлі-продажу може бути майно (товар), яке є у продавця на момент укладення договору або буде створене (придбане, набуте) продавцем у майбутньому. Особливості купівлі-продажу об`єктів незавершеного будівництва та майбутніх об`єктів нерухомості визначаються законом. Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав. Відповідно до правового висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеного у постанові від 14 вересня 2021 рокуу справі № 359/5719/17 захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.Саме інвестор, як особа, за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування.Інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою. Відносини, що виникають у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, регулюються Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (пункт 1 частини першої статті 2 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»). Речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації (частина друга статті 3 Закону № 1952-IV). Відповідно до частин першої та четвертої статті 5 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у Державному реєстрі реєструються речові права та їх обтяження на земельні ділянки, а також на об`єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а саме: житлові будинки, будівлі, споруди, а також їх окремі частини, квартири, житлові та нежитлові приміщення, меліоративні мережі, складові частини меліоративної мережі. Не підлягають державній реєстрації речові права та їх обтяження на корисні копалини, рослини, а також на малі архітектурні форми, тимчасові, некапітальні споруди, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких можливе без їх знецінення та зміни призначення, а також окремо на споруди, що є приналежністю головної речі, або складовою частиною речі, зокрема на магістральні та промислові трубопроводи (у тому числі газорозподільні мережі), автомобільні дороги, електричні мережі, магістральні теплові мережі, мережі зв`язку, залізничні колії, крім меліоративних мереж, складових частин меліоративної мережі. Пунктом 9 ч.1 ст. 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі: судового рішення, що набрало законної сили, щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно, об`єкт незавершеного будівництва, майбутній об`єкт нерухомості. Судом встановлено, що 01.11.2004 позивач уклала з ТОВ «Форум-Інвест» укладено договір №В31/8-9/2-18 про залучення інвестицій в будівництво житла в будинку [ADDRESS] . Кінцевою метою інвестування було отримання у власність позивачки квартири [ADDRESS] . 09.11.2004 [PERSON] сплатила вартість об`єкту інвестування у сумі 259590 грн. з розрахунку 3 400 грн за 1 кв. м., а згідно квитанції № DO-2236 від 02.07.2013 вона доплатила за додаткові квадратні метри житла - квартири [ADDRESS] у сумі 29 410 грн. Зазначені обставини встановлені рішеннями Голосіївського районного суду міста Києва від 17.04.2013, яке набрало законної сили 03.07.2013 та від 14.03.2014, яке набрало законної сили 16.04.2014, а також постановою Верховного Суду від 05.04.2023. Також судом встановлено, що 19.09.2007 [PERSON] уклав з ТОВ «Форум-Інвест» договір № В31/8-9/2-12 про залучення інвестицій в будівництво житла в будинку [ADDRESS] . Кінцевою метою інвестування було отримання у власність [PERSON] квартири [ADDRESS] . 12.07.2016 ТОВ «Форум-інвест» видало довідку про повну сплату вартості спірної квартири [ADDRESS] , а 14.07.2016 акт на цю квартиру [PERSON] , який 28.12.2016 зареєстрував право власності на неї та 17.01.2017 продав цю квартиру [PERSON] . Станом на час розгляду справи право власності на спірну зареєстровано за [PERSON] на підставі договору купівлі-продажу від 17.01.2017. В грудні 2016 року позивач дізналась з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, що право власності на спірну квартиру зареєстровано за [PERSON] відповідно до рішення приватного нотаріуса Погребняка Г.Б. від 28.12.2016. Встановлені судом обставини свідчать про те, що позивачка набула право власності на об`єкт інвестування (спірну квартиру) як первісний власник, а ТОВ «Форум-Інвест» підтвердив її право на отримання у власність об`єкту інвестування та за результатами інвентаризації закріпив за нею квартиру [ADDRESS] . Суд зауважує, що державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності, а є лише засвідченням державою вже набутого особою права власності, що унеможливлює ототожнення факту набуття права власності з фактом його державної реєстрації. При дослідженні судом обставин існування в особи права власності, необхідним є перш за все встановлення підстави, на якій особа набула таке право, оскільки сама по собі державна реєстрація прав не є підставою виникнення права власності, такої підстави закон не передбачає. Суд зауважує, що позивачем доведено, що саме їй як інвестору, що повністю виконала свої зобов`язання, належить право власності на спірну квартиру. Державна реєстрація права власності спірної квартири за [PERSON] не є підставою набуття права власності та підтвердження його правомочностей як власника. Також суд враховує, що ТОВ «Форум-Інвест» порушило умови договору від 01.11.2004 №В31/8-9/2-18 про залучення інвестицій в будівництво житла, укладеного з [PERSON] та попри наявність встановленого обов`язку ТОВ «Форум-інвест» не укладати інших договорів про залучення інвестицій в будівництво об`єкта, про що зазначено в п. 1.2. договору, уклало такий договір від 19.09.2007 № В31/8-9/2-12 з [PERSON] . За таких обставин суд вважає, що реєстрація права власності на спірну квартиру за [PERSON] була проведена незаконно, оскільки за встановлених обставин не існувало правових підстав, для набуття ним права власності на спірний об`єкт нерухомого майна, майнові права на який повністю оплатила [PERSON] . Суд вважає, що права позивачки, як інвестора та власника, були порушені, оскільки внаслідок укладання ТОВ «Форум-інвест», [PERSON] та [PERSON] договорів, позивач незаконно були позбавлена права власності на спірну квартиру. Зазначене свідчить про те, що відповідачі порушили законні права позивача, яка обґрунтовано вимагає відновлення своїх прав на отримання у власність повністю оплаченого об`єкту інвестування, яким є квартиру [ADDRESS] . Згідно з правовим висновком, викладеним у постанові Верховного Суду від 30 липня 2020 року в справі №752/13695/18, віндикаційний позов - це вимога про витребування власником свого майна з чужого незаконного володіння. Тобто позов не володіючого власника до володіючого не власника. Віндикаційний позов заявляється власником при порушенні його правомочності володіння, тобто тоді, коли майно вибуло з володіння власника: (а) фізично - фізичне вибуття майна з володіння власника має місце у випадку, коли воно в нього викрадене, загублене ним тощо; (б) «юридично» - юридичне вибуття майна з володіння має місце, коли воно хоч і залишається у власника, але право на нього зареєстровано за іншим суб`єктом. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 14 листопада 2018 року у справі №183/1617/16 виснувала, що рішення суду про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння передбачає внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. У разі задоволення позовної вимоги про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння суд витребує таке майно на користь позивача, а не зобов`язує відповідача повернути це майно власникові. Таке рішення суду є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване у цьому реєстрі за відповідачем. Задоволення вимоги про витребування нерухомого майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, відповідає речово-правовому характеру віндикаційного позову та призводить до ефективного захисту прав власника. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними. Власник з дотриманням вимог статей 387 і 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача. Для такого витребування оспорювання наступних рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника Метою віндикаційного позову є забезпечення введення власника у володіння майном, якого він був незаконно позбавлений. У випадку позбавлення власника володіння нерухомим майном означене введення полягає у внесенні запису про державну реєстрацію за власником права власності на нерухоме майно. Таким чином, з урахуванням приписів приписи п.9 ч.1 ст. 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» рішення суду про витребування з незаконного володіння відповідача нерухомого майна само по собі є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачкою права власності на спірну квартиру, зареєстроване у цьому реєстрі за відповідачем [PERSON] . На підставі такого рішення суду не потрібно окремо заявляти вимогу за позивачем права власності на спірну квартиру. Відповідно до усталеної практики Великої Палати Верховного Суду задоволення віндикаційного позову є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Водночас такий запис вноситься виключно в разі, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою. Суд враховує, що станом на час розгляду справи право власності на спірне майно зареєстроване за [PERSON] , що є незаконним та створює позивачу перешкоди щодо володіння, користування та розпорядження своїм нерухомим майном. Суд вважає, що позивач як інвестор, яка повністю виконала свої зобов`язання за договором, набула право власності на спірну квартиру, а тому реєстрація права власності на цю квартиру за іншою особою та згодом відчуження такої нерухомості є неправомірним, а майно має бути витребуване від останнього вододіючого не власника, яким є [PERSON] . Вимога про витребування спірної квартири з незаконного володіння [PERSON] на користь позивача призведе до ефективного захисту її прав на зазначений об`єкт нерухомого майна, оскільки є підставою для внесення відповідних записів про право власності до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. На підставі викладеного, суд приходить до висновку, що задоволенню підлягають вимога витребувати з чужого незаконного володіння [PERSON] на користь [PERSON] квартиру [ADDRESS] , що призведе до ефективного захисту прав позивачки на спірну нерухомість, оскільки буде підставою для внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, що виключає задоволення вимоги про визнання за позивачкою права власності на спірне нерухоме майно. Доводи сторін, які не узгоджуються із зазначеними вище висновками, суд відхиляє. Таким чином, позовні вимоги підлягають частковому задоволенню. Згідно з усталеною практикою Європейського суду з прав людини, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення («Серявін та інші проти України» (Seryavin and Others v. Ukraine) від 10 лютого 2010 року, заява №4909/04). Відповідно до ст. 141 ЦПКУ України з відповідача [PERSON] на користь позивача підлягає стягненню судовий збір в розмірі 2890 грн. за подання позову та судовий збір в розмірі 640 грн. за подання заяви про забезпечення позову

Outcome: partial